Estudo de Viabilidade

Transcrição

Atualização do Estudo Mercadológico e
de Viabilidade Econômico-Financeira
Adagio Batel
Curitiba - PR
Helbor
Setembro / Outubro de 2014
Realização:
Cliente:
Atualização de Mercado e Estudo
Preliminar de Viabilidade
Econômico Financeira
Projeto:
Setembro e Outubro de 2014
Curitiba
Termo de Entrega do Estudo
Este objeto trata-se de estudo expedito desenvolvido para a empresa Helbor Empreendimentos em setembro e outubro de 2014, conforme
metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/000124 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro situado
na Av. Silva Jardim, 2424 no bairro do Batel em Curitiba – PR.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio
Calfat Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo
SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o
momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste
estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os
resultados estimados neste estudo.
3
Termo de Entrega do Estudo
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo
padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos
profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não
poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas
variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte
São Paulo, Outubro de 2014.
4
2. A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no
mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute –
instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível
profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:
Mais informações: www.caiocalfat.com
5
2. A Caio Calfat Real Estate Consulting
ATUAÇÃO
 Planejamento e
Desenvolvimento
Hoteleiro e Imobiliário
 Diagnósticos e
Retrofit Hoteleiro
 Planejamento e
Desenvolvimento de
Imobiliário Turístico
 Flat para estudantes
 Comunidades
Planejadas
 Gestão Patrimonial
6
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6. Definição e recomendações em relação ao produto
7.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
8
1. Sumário Executivo
Esse estudo teve como objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômicofinanceira do relatório desenvolvido em 2012 pela Caio Calfat Real Estate Consulting. O
relatório anterior havia indicado a viabilidade para hotel de categoria midscale com 200
Uhs, sendo 30% das UHS voltadas para o público de longa permanência.
O atual objeto de estudo conta com a bandeira Adagio da rede Accor, com 221 UHS de 23 m²
a 36 m².
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de
Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às
orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies – Appraisal
Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi
realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry –
AH & MA.
9
1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida
O projeto foi concebido como um hotel midscale de longa
permanência, e deve ser operado com a marca Adagio.
A marca Adagio é de propriedade da operadora Accor
Hotels, que deverá operar o hotel.
A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje
é a empresa com maior número de hotéis e de unidades
habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas
Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.
O Adagio terá 221 UHS ofertadas ao mercado conforme o
Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação
14961/64.
10
1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida
A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:
Reconhecimento de Marca: Adagio pertence a rede Accor, que
dentre as redes hoteleiras profissionais atuantes no país, opera a
maior quantidade de hotéis no Brasil, atualmente com cerca de
208 unidades em território nacional.
Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem
francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de
marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede
Accor possui sua própria rede B2B de reservas, além de acesso
B2C via internet.
Conhecimento do mercado de Curitiba: a rede já opera na cidade
com os hotéis: Mercure Curitiba Batel, Mercure Curitiba
Centro, Mercure Curitiba Golden, Mercure Sete de Setembro e
Adagio Curitiba Parque Birigui, Ibis Budget Centro, Ibis
Curitiba, Ibis Batel e Ibis Centro Cívico.
Adagio Parque Birigui
Ibis Curitiba
Mercure Sete de Setembro
11
1.2. A Localização
O terreno em estudo está localizado no bairro do Batel, região nobre da cidade. Esta a aproximadamente 10 km da Cidade
Industrial e a 16 km de São José dos Pinhais, onde estão as três fábricas da Renault e também o Aeroporto Internacional. A
microlocalização também é adequada, pois no entorno há quatro shoppings e ruas de comércio e serviço. Além de estar a
apenas 3 km da matriz do HSBC, no centro da cidade, e potencial gerador de demanda.
Ponto de Interesse
Distância e tempo
Aeroporto Afonso Pena 17,6 km (26 minutos)
Shopping Curitiba
1,1 km (14 minutos)
Shopping Pátio Batel
1,1 km (14 minutos)
CIC – Cidade Industrial 10,5 km (15 minutos)
Univ. Fed. Do Paraná
Sede HSBC
Sede Grupo Positivo
3,8 km (9 minutos)
3,2 km (7 minutos)
3,5 km (7 minutos)
12
1.3. O Hotel X Mercado
 A demanda de Curitiba é principalmente formada por público corporativo, por conta da presença de sedes de grandes
empresas como o Grupo Positivo e HSBC, além das indústrias automobilísticas, como Renault e Volvo.
 Os hotéis estão localizados em sua maioria, no bairro nobre do Batel, onde há a concentração de shoppings, bares e
restaurantes, e possui localização central.
 O segmento de longa permanência, alvo deste trabalho por conta da bandeira Adagio, corresponde a aproximadamente
10% da demanda dos hotéis Mercure, 4 empreendimentos no total e um Adagio recém convertido (dez/2013).
 A concorrência com o mercado imobiliário de studios de 1 dormitório existe, porém os produtos não se comparam por
suas características. Os studios não possuem serviço inclusos (somente alguns oferecem pay per use) e os valores de
venda chegam em média a R$ 7 mil/m², no caso de lançamentos e entregues recentemente.
 Com relação a oferta futura, fora o Adagio – objeto do estudo, existem mais 2 empreendimentos que foram lançados e
com obras já iniciadas. Na pesquisa de campo, foram apontados mais 7 novos hotéis, sendo 2 deles de categoria midscale.
13
PONDERAÇÃO
Item
1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de demanda
PIB
Aeroporto
Empresas
Pessoal
Turismo
 Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um
crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade
de pessoal ocupado, quantidade de empresas, movimentação de passageiros
no Aeroporto Internacional Afonso Pena, e demanda turística de
Peso
6,76%
9,67%
2,43%
4,50%
5,06%
5,74%
2
2
2
1
3
10
PROJEÇÃO DA DEMANDA
Curitiba, entre os anos de 2006 a 2012. Desta forma chegou-se a uma taxa
estimada de crescimento de demanda de 5,74% .
Ano
Eventos
Negócios
Outros
TOTAL
 Ponderamos esta taxa de crescimento diminuindo com o passar dos
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
88
93
98
104
108
113
119
123
127
131
582
615
650
688
719
752
787
814
842
871
88
93
98
104
108
113
119
123
127
131
757
801
846
895
936
979
1024
1059
1096
1134
anos, considerando-se uma expectativa conservadora quanto a economia do
país no geral.
 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set
competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritamente entre
negócios e eventos.
14
1.3. O Hotel X Mercado: Absorção
 Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Curitiba e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o
comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há
espaço para novas unidades hoteleiras (absorção positiva) para a categoria midscale a partir de 2020, de forma progressiva.
Ano
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
PROJEÇÃO DA OFERTA
Inicial Entrada Saída
1249
1249
1249
196
1445
146
1591
1591
100
1691
1691
1691
1691
ABSORÇÃO
TOTAL
1249
1249
1445
1591
1591
1691
1691
1691
1691
1691
Ano
Entradas:
Intercity (2016)
Mabu Business (2017)
Entrada de segurança (2019)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Oferta Demanda
1249
1249
1445
1591
1591
1691
1691
1691
1691
1691
757
801
846
895
936
979
1024
1059
1096
1134
Tx Ideal
60%
T.O.
Absorção
61%
64%
59%
56%
59%
58%
61%
63%
65%
67%
13
85
-34
-99
-31
-59
16
75
136
199
15
1.4. Desempenho
O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de
ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal fixado é de 60%. A projeção de diária média já considera a política tarifária
própria da marca Adagio, e a vantagem competitiva perante os hotéis concorrentes, ou seja, produto novo e voltado inteiramente à
demanda de long stay.
Oferta
Hotel em estudo
Oferta Total
Fair Share
Penetração
Demanda Estimada Hotel
Pick up
Demanda total
Taxa de ocupação média do mercado
Projeção de diária média
2018
1591
221
1812
12%
100%
114
5
119
53,9%
248,72
2019
1691
221
1912
12%
110%
125
5
130
58,6%
261,16
2020
1691
221
1912
12%
110%
130
5
135
61,2%
266,13
2021
1691
221
1912
12%
110%
135
5
140
63,2%
273,59
Legenda:
Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel
em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo
competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo
Competitivo; Fair Share: Percentual que divide
proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo
competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda
que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do
hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share;
Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de
penetração na demanda estimada para o grupo
competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de
ocupação para o hotel em estudo.
16
1.4.1. Cenários de Rentabilidade: Adagio Batel
Tipologia
Os preços de venda
Grupo 1
sugeridos estão
apontados na tabela ao
Grupo 2
lado, com os valores em
separado da unidade
Grupo 3
(construção +
terreno), FF&E e taxas
hoteleiras:
Grupo 4
Unidades
Finais 260/1260 (11 unidades) – 266/1266 (11
unidades) – 253/1253 (11 unidades) –
1360/1860 (6 unidades) – 1366/1866 (6
unidades) – 1353/1853 (6 unidades)
Finais 268/1268 (11 unidades) – 265/1265 (11
1352/1852 (6 unidades) – 1358/1858 (6
1365/1865 (6 unidades) – 1367/1867 (6
unidades)
Finais 252/1252 (11 unidades) – 258/1258 (11
unidades) – 254/1254 (11 unidades) – 256/1256
(11 unidades)
Finais 251/1251 (11 unidades) – 262/1262 (11
1354/1854 (6 unidades) – 1356/1856 (6
1362/1862 (6 unidades) – 1364/1864 (6
unidades)
Taxas Hoteleiras Accor por unidade Valor de
PréTaxa de Venda por
Decoração
unidade
Operacional Afiliação
Qtde
Construção + terreno por
unidade
51
456.040,00
80.058,00
6.100,00
2.139,83 544.337,83
63
61.420,00
63.954,00
6.100,00
2.139,83 433.613,83
44
345.910,00
61.050,00
6.100,00
2.139,83 415.199,83
63
298.830,00
53.086,00
6.100,00
2.139,83 360.155,83
Fonte: Helbor, tabela de venda, referência setembro de 2014
17
1.4.1. Cenários de Rentabilidade: Adagio Batel
Considerando os grupos de
unidades habitacionais, o preço
total de venda (unidade + FF&E e
taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa
para o investidor (antes do IR) na
proporção média da sua fração
ideal no resultado do hotel, podese estimar o seguinte cenário de
rentabilidade:
O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação
– preços correntes de outubro de 2014 – Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos:
rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples
média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de
8,3% e considerando o crescimento do FC em 1% a.a.
18
1.5. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse
do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas
de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor
imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, que
operava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano de
análise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47%
a.a. , resultado somente da operação.
•Observações:
•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –
HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais.
•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos
dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das
unidades.
•Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.
•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a
rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade)
•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotelmaxinvest/relatorios
19
1.5 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor:
Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade
do setor e rentabilidade – CapRate:
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual
está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.
da Área
do Porto
Maravilha
2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com Detalhe
os resultados
da operação
do hotel
de aproximadamente
6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que compunham o fundo em junho
de 2014.
3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado – maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest .
20
1.5. CapRate do Setor e Preços Praticados:
Os valores sugeridos médios por m² de área privativa de R$ 15.000,00 e R$ 16,000,00 para o Adagio Batel, estão dentro da média
praticada pelo mercado de condo-hotéis encontrados em lançamento mais recente. Ambos os empreendimentos foram lançados
em meados de 2012/2013, e atualmente encontram-se em construção:
Empreendimento
Operação
Mix
Categoria
Localização
Qtde UHS
m² UHS
a 28m²Valor de venda/UH (com
FF&E e taxas)
Valor de venda/m²
Qtde vendida
NH The Five
Intercity Urban
Nh Hoteles
Hotel + residencial + salas comerciais+ mall +
corporativo
Luxo
Rua Dr. Pedrosa, 151
180
30 a 38 m²
Intercity
Midscale
Av. João Gualberto, 1267
196
25 m² a 28 m²
580.137,27
17.338,22
95%
446.000,00
17.840,00
100%
Hotel + salas comerciais
21
1.5. CapRate do Setor e Preços Praticados:
Em
Curitiba,
especificamente
no
bairro
do
Batel, em valores de agosto de 2014:
Nota-se
que
o
empreendimentos
preço
médio
residenciais
por
é
m²
de
abaixo
do
praticado por empreendimentos hoteleiros já
lançados na cidade, não chegando a atingir R$
10.ooo/m².
22
1.6. Parecer sobre a Qualidade do Empreendimento para Investidores Imobiliários Pulverizados:
Localização: ADEQUADA - O terreno em estudo está localizado no bairro do Batel, região nobre da cidade. Esta a aproximadamente 10 km da
Cidade Industrial e a 16 km de São José dos Pinhais, onde estão as três fábricas da Renault e também o Aeroporto Internacional. A
microlocalização também é adequada, pois no entorno há quatro shoppings e ruas de comércio e serviço. Além de estar a apenas 3 km da
matriz do HSBC, no centro da cidade, e potencial gerador de demanda.
Mercado: MADURO E EM CRESCIMENTO - O mercado de Curitiba é formado pelo público corporativo, por conta da presença de grandes
indústrias e empresas de grande porte. Ainda, aos finais de semana as taxas de ocupação chegam a atingir cerca de 60% em épocas de
vestibulares e concursos públicos. Existe ainda um mercado secundário de formaturas e eventos sociais que chegam a movimentar os hotéis
do bairro do Batel. O mercado de eventos é movimentado pela mesma demanda de hospedagem, e as salas dos hotéis são bem
utilizadas, mesmo que comportem apenas eventos de pequeno e médio porte.
Absorção: ADEQUADA – O estudo de absorção para o hotel em estudo, com 221 unidades habitacionais, apresentou-se adequado e acima da
faixa ideal de 63% utilizada neste estudo. Estimou-se que o hotel possa atingir 53,9% no ano 1 de operação (2018) e chegar em 63,2% no ano
cinco, com tendência de estabilização.
23
1.6. Parecer sobre a Qualidade do Empreendimento para Investidores Imobiliários Pulverizados:
Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de venda, os
investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado (pag. 18 e 53).
24
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
25
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Indicadores Econômicos
• 1,7 milhão de habitantes (IBGE 2011)
• IDH de 0,823, o 10º do país em 2010
• PIB de R$ 58 bilhões em 2011 (4º maior PIB do Brasil, atrás de SP, RJ e Brasília)
• Região Metropolitana formada por 29 municípios totalizando 3,2 milhões de habitantes.
Evolução do PIB Curitiba 2006-2011 (em bilhões)
*Cresc. Médio
real: 6,76%
Agropecuária (Menos de 0,7%)
R$ 32,1
2006
2007
13,7%
2008
Impostos
16,9%
5,5%
2009
Indústria
R$ 58
R$ 53,4
R$ 45,7
R$ 43,3
R$ 38,1
18,5%
Serviços
2010
* O crescimento médio real é
calculado com base nos valores
trazidos
para
o
valor
presente, com atualização de
inflação pelo índice IPCA.
8,6%
2011
26
 Panorama geral
Por conta da boa qualidade de vida e presença de grandes indústrias e empresas, Curitiba atrai mão de obra de outras
cidades. Conforme levantamento da Agência Curitiba, no período de 2005 a 2010, chegaram cerca de 35 mil trabalhadores
qualificados (universitários acima de 18 anos ou com superior completo) vindos principalmente de Brasília, Florianópolis e
Campinas.
Curitiba também é pólo acadêmico, possui 9 universidades, incluindo a Federal do Paraná e a Universidade Positivo, do
Grupo Positivo, um dos maiores em educação e tecnologia do país, com sede na cidade.
27
 Acessos
Há um projeto de metrô para a cidade de Curitiba, com
o trecho do projeto apresentado ao lado, totalizando
15 estações.
O processo de licitação havia sido suspenso em 22 de
agosto de 2014, por conta de necessidade de
esclarecimento por parte do município com relação à
formação da PPP (Parceria Público-Privada), ao
licenciamento ambiental e a ausência de uma pesquisa
origem-destino das estações.
Está ainda em definição se o processo de licitação será
retomado ou se será suspendido de forma definitiva.
28
 TecnoParque
Trata-se de iniciativa de 2008 da Prefeitura para atrair
empresas de alto nível tecnológico, com os seguintes
incentivos:
Para este estudo não foram obtidas quais
empresas já aderiram aos
incentivos, pois, segundo informações da
Agência Curitiba, não podem ser reveladas por
conta de sigilo fiscal.
•Isenção do Imposto Sobre a Transmissão "inter vivos" de Bens Imóveis - ITBI referente à aquisição de imóvel destinado à sua
implantação ou ampliação de atividades;
•Isenção, pelo prazo de 10 (dez) anos, dos seguintes tributos:
a. Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU;
b. Taxas de serviços e pelo poder de polícia e contribuição de melhoria.
•Redução de 50% do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, pelo prazo de 5 anos, incidente sobre o imóvel
locado a contar do exercício posterior à data de locação.
29
Aeroporto Internacional Afonso Pena
O Aeroporto Internacional Afonso Pena possui uma programação
de reformas faseadas. A primeira delas elevará a capacidade do
aeroporto dos atuais 7,9 milhões de passageiros/ano para 8,5
milhões – atendendo à demanda prevista para 2014. O previsto é
que a reforma total seja concluída até 2016.
Dentre as reformas já realizadas está a renovação do pátio de
aeronaves, foi ampliado de 84 mil metros quadrados para 143 mil
metros quadrados, o que possibilitou acrescentar dez novas
posições para aeronaves – totalizando 26. Com a conclusão do
terminal, oito dessas dez novas posições serão servidas de pontes.
A imagem ao lado mostra algumas áreas alvo das reformas:
30
Novos projetos
Nas entrevistas qualitativas com a Agência Curitiba e com o Instituto Municipal de Turismo, foi comentado sobre um
projeto de um novo Centro de Convenções, a ser desenvolvido através de uma PPP (Parceria Público-Privada). Já
existem R$ 50 milhões em caixa para este desenvolvimento e espera-se que a licitação para o projeto seja aberta
ainda em Outubro de 2014. A área é próxima ao Aeroporto Afonso Pena, ao lado do Memorial da Imigração
Japonesa.
Foi mencionado ainda, a possibilidade de haver anexo a este Centro de Convenções, um parque temático e hotel.
Porém, nada foi confirmado e mais detalhes não puderam ser revelados.
31
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
32
3. Análise da Localização e Entorno
 A localização do empreendimento objeto deste estudo é no bairro
do Batel, um dos mais nobres da cidade.
É
a região com a maior concentração de hotéis de categoria
midscale e midscale superior.
Quality
Fonte: Pesquisa de campo Caio Calfat Real Estate
Consulting – stand de venda Adagio
Shopping Pátio
Batel
Bristol Dobly 500
Shopping Curitiba
Slaviero Full Jazz
Mercure Batel
Four Points by
Sheraton
Transamérica
Prime
Radisson
Projeto em Estudo
Mercure Sete de
Setembro
33
Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse:
Ponto de Interesse
Distância e tempo
Aeroporto Afonso Pena 17,6 km (26 minutos)
Shopping Curitiba
1,1 km (14 minutos)
Shopping Pátio Batel
1,1 km (14 minutos)
CIC – Cidade Industrial 10,5 km (15 minutos)
Univ. Fed. Do Paraná
3,8 km (9 minutos)
Sede HSBC
3,2 km (7 minutos)
Sede Grupo Positivo
3,5 km (7 minutos)
Fonte: tempo de percurso de carro, conforme Google
Maps.
34
Na macro localização, o terreno em estudo está bem posicionado em um dos bairros mais nobres de Curitiba. No entanto, é
também onde se concentra a maior parte do parque hoteleiro da cidade.
Na micro localização, o terreno está no limite de onde há construções horizontais e o corredor das avenidas Sete de Setembro e
Silva Jardim, com os edifícios residenciais e comerciais de alto padrão.
Visando o perfil de hóspede de longa permanência e também a demanda de hotelaria tradicional, o terreno em estudo
proporciona conforto e praticidade no entorno imediato, com opções de entretenimento, comércio e serviços que podem ser
facilmente acessadas à pé, como a Praça do Japão (8 min), Shopping Pátio Batel (14 min), e a Rua Bispo São José, onde há a
concentração de casas noturnas, bares e restaurantes de Curitiba.
Está próximo também de potenciais geradores de demanda, pois está a menos de 10 minutos de carro da sede do HSBC e do
Grupo Positivo, por exemplo.
Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.
35
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
36
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
Consideramos apenas os hotéis de categoria midscale, com potencial para serem concorrentes ao produto Adagio.
Nº
Hotéis
Inauguração
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
13
Mercure Curitiba Batel
1998
2001
1993
2000
2011
2003
1999
2004
1993
2000
1973
1981
Mercure Curitiba Centro
Mercure Curitiba Golden
Mercure Curitiba Sete de Setembro
Adagio Curitiba Parque Barigui
Quality Hotel Curitiba
Blue Tree Towers Curitiba
Transamérica Prime Batel
Deville Hotel Curitiba
Bristol Brasil 500
Mabu Business
Slaviero Palace
Maior
Sala de
Eventos
110
80
60
90
200
150
100
70
280
UHs
A cesta referencial foi
146
81
108
85
53
96
106
78
123
competitivo dos hotéis Mercure, em entrevista
100
112
300
149
100
112
baseada no set
com a Diretoria Regional de Vendas da Accor.
Os próprios Mercures competem entre si, e
houve a conversão de um deles para Adagio, em
dezembro de 2013.
Diária Média
Taxa de ocupação
Fonte: Guia Quatro Rodas 2014 – Elaboração Caio Real Estate Consulting
R$ 210,39
65,9%
37
 Considerações das visitas técnicas:
No geral, a cesta referencial encontra-se com a estrutura atualizada e serviço profissional, já que todos são administrados por redes
hoteleiras de grande porte.
Entre os que se destacam por estrutura e serviços e mais se aproximam da categoria midscale superior, estão o Transamérica Prime
Batel, situado ao lado do mais novo shopping da cidade, o Pátio Batel, de alto padrão. O Quality Batel foi renovado e apresenta
quartos que são mais bem decorados que os do Four Points by Sheraton, por exemplo.
Numa escala abaixo, onde praticamente estão igualados com relação a estrutura e serviços, está o Bristol Brasil 500, que possui
pequena
copa
com
microondas
e
pia
nos
apartamentos,
os
hotéis
Mercure
(todos
possuem
cozinha
dos
apartamentos), Deville, Mabu Business e Blue Tree Towers, que também possui cozinha, com cooktop, microondas e pia.
O único Adagio em operação em Curitiba foi uma troca de bandeira que ocorreu em dezembro de 2013, do que antes era um
Mercure. O hotel ainda não passou pelas reformas mais profundas para a completa transformação em Adagio.
38
 Desempenho cesta referencial:
Em entrevista com representantes da diretoria regional de vendas da Accor, da Atlantica e Slaviero, principais redes hoteleiras
atuantes na cidade, alguns pontos em comum puderam ser percebidos:
- O mercado de eventos na cidade é fraco, faltam espaços maiores, por volta de 3000 pessoas, e os espaços dentro de hotéis
são pequenos. A maior área de eventos fica no Pestana e no Four Points. Conforme o Curitiba Convention & Visitors
Bureau, para 2015 há alguns eventos médicos e por enquanto, nada para 2016.
- Com relação à demanda, o forte da cidade é o setor automotivo, como Renault e Volvo, e as matrizes de empresas de grande
porte, como HSBC, Boticário, Eletrolux e BOSCH.
- Entre 2009 e 2013, houve crise no setor automobilístico que fez a hotelaria esvaziar. As viagens de incentivo e evento foram
cortados, ou ainda, deslocaram funcionários para hotéis de categoria mais baixa. Este cenário ainda está em recuperação.
- Tripulações por exemplo, Gol e Tam ficam em hotéis pequenos, sem ser de rede hoteleira de grande porte.
- Dentre os Mercures e os hotéis da Atlantica, inclusive o Four Points by Sheraton operado por ela, a demanda de longa
permanência é de cerca de 10% ao mês, que permanecem em média até 90 dias.
39
 Desempenho cesta referencial:
 Demanda de longa permanência:
- Dentre os Mercures e os hotéis da Atlantica, inclusive o Four Points by Sheraton operado por ela, a demanda de longa
permanência é de cerca de 10% ao mês, que permanecem em média até 90 dias.
- No Slaveiro Suítes (categorizado como econômico), a demanda de long stay é de 40% (possuem expatriados indianos do
HSBC) e no Slaveiro Ambassador (conversão recente – categoria econômica), é de 20%.
- A concorrência com os studios existe, porém são vistos como produtos completamente diferentes. O preço de locação é
bem abaixo do praticado pelos hotéis com a tarifa de longa permanência, e os studios geralmente não oferecem serviços.
A vantagem é que são empreendimentos novos, entregues recentemente, em sua maioria.
- O público de longa permanência é geralmente formado por expatriados, público corporativo e um pouco advindo dos
hospitais, geralmente familiares de pacientes internados.
- Quando questionados sobre o público de estudantes, os representantes hoteleiros disseram que o tíquete dos hotéis é
muito alto para este tipo de demanda.
40
 Desempenho cesta referencial: studios e flats
Somente para base de comparação, pesquisou-se alguns empreendimentos como flats e studios para análise de conceito e valores.
No caso dos flats, que já estão em operação, o valor de locação mensal é de aproximadamente R$ 3 mil.
N°
Empreendimento
Tipologia
Idade
Preço de venda
1
Bristol Upper Residence
Flat
13 anos
155.000
37
4.189
2
CWB Express
Flat
11 anos
159.000
25,85
6.151
3
Bristol Metropolitan
Flat
28 anos
330.000
61,88
5.333
4
Slaviero Suítes
Flat
Novo
280.000
37
7.568
5
Slaviero Soho
Flat
16 anos
210.000
33,69
6.233
6
Igloo
Studio
Entregue em 24/set/14
7
Central Street
Studio
Lançamento
350.000
33
8
Lifespace Curitiba
Studio
Lançamento
263.000
33
9
Fusion (revenda)
Studio
Entregue em 2013
310.000
36
272.000 a 530.000
m²
35 a 62
R$ / m²
Itens
Café da manhã à parte (R$ 15),
Estacionamento (R$ 15)
Inclui café da manhã e internet,
estacionamento é R$ 18
Inclui café da manhã e internet,
estacionamento é R$ 18
Espaço gourmet, academia, piscina
coberta e aquecida, lavanderia
7.143
comunitária pay per use, arrumação pay
per use
10.606 Piscina aquecida, fitness, salão de festas,
lavanderia, bicicletário e work station
Foundue, sushi, wine rooms, irish pub,
7.970 yoga, fitness, cafeteria, sauna, piscina
coberta, etc
8.611 Spa, brinquedoteca, lounge, lavanderia,
office center, fitness, adega, etc
41
 Oferta futura
Durante visita técnica, foi possível obter informações sobre o advento de novos hotéis na cidade, totalizando 1.091 novas
unidades hoteleiras:
Categoria
Hotel
Rede
UHS
Status
Início previsto de
operação
Valor/m² (com FF&E e
taxas)
Econ
Slim Largo
Slaviero
230
Em projeto
2017
ND
Econ
Slim Portão
Slaviero
120
Em construção
2015
ND
Econ
Slim Torres
Slaviero
119
Em projeto
2018
ND
Mid
Intercity
Intercity
196
Em construção
2016
R$ 17.840 (25m²)
Mid Sup
NH The Five
NH Hoteles
180
Em construção
2017
R$ 17.338 (33,46m²)
Mid/Mid Sup
Novotel/Sofitel
Accor
100
Em projeto
2019
ND
Mid
Mabu Business
Mabu
146
Em andamento
2016
ND
O empreendimento Urban Office & Hotel faz parte de complexo multiuso com hotel (Intercity) e salas comerciais. Na
ocasião da visita técnica, o stand de vendas já havia sido desativado.
O The Five East Batel é outro complexo mixed use com hotel (NH Hotel), salas comerciais, residencial, lajes corporativas
e mall. Na ocasião da visita, somente uma parte do stand de venda ainda estava ativa.
42
 Mapa
Intercity
1
12
2
3
6
4
5
9
10
11
7
8
Terreno em
estudo
NH The Five
nº
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Hotel
Mabu Business
Slaviero Palace
Deville Business
Blue Tree Towers
Mercure Centro
Mercure Golden
Bristol Brasil 500
Mercure Batel
Quality
Transamérica Prime Batel
Mercure Sete de Setembro
Adagio Parque Barigui
43
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
44
5. Análise de Desempenho
A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não desequilibrem a
oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo o mercado possa brigar
de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de preços.
Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria midscale voltado para a
longa permanência, conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da
mesma categoria, e a nova entrada concorrente.
45
PONDERAÇÃO
Item
1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de demanda
PIB
Aeroporto
Empresas
Pessoal
Turismo
 Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um
crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade
de pessoal ocupado, quantidade de empresas, movimentação de passageiros
no Aeroporto Internacional Afonso Pena, e demanda turística de
Peso
6,76%
9,67%
2,43%
4,50%
5,06%
5,74%
2
2
2
1
3
10
PROJEÇÃO DA DEMANDA
Curitiba, entre os anos de 2006 a 2012. Desta forma chegou-se a uma taxa
estimada de crescimento de demanda de 5,74% .
Ano
Eventos
Negócios
Outros
TOTAL
 Ponderamos esta taxa de crescimento diminuindo com o passar dos
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
88
93
98
104
108
113
119
123
127
131
582
615
650
688
719
752
787
814
842
871
88
93
98
104
108
113
119
123
127
131
757
801
846
895
936
979
1024
1059
1096
1134
anos, considerando-se uma expectativa conservadora quanto a economia do
país no geral.
 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set
competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritamente entre
negócios e eventos.
46
1.3. O Hotel X Mercado: Absorção
 Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Curitiba e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o
comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há
espaço para novas unidades hoteleiras (absorção positiva) para a categoria midscale a partir de 2020, de forma progressiva.
Ano
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
PROJEÇÃO DA OFERTA
Inicial Entrada Saída
1249
1249
1249
196
1445
146
1591
1591
100
1691
1691
1691
1691
ABSORÇÃO
TOTAL
1249
1249
1445
1591
1591
1691
1691
1691
1691
1691
Ano
Entradas:
Intercity (2016)
Mabu Business (2017)
Entrada de segurança (2019)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Oferta Demanda
1249
1249
1445
1591
1591
1691
1691
1691
1691
1691
757
801
846
895
936
979
1024
1059
1096
1134
Tx Ideal
60%
T.O.
Absorção
61%
64%
59%
56%
59%
58%
61%
63%
65%
67%
13
85
-34
-99
-31
-59
16
75
136
199
47
1.4. Desempenho
O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de
ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal fixado é de 60%. A projeção de diária média já considera a política tarifária
própria da marca Adagio, e a vantagem competitiva perante os hotéis concorrentes, ou seja, produto novo e voltado inteiramente à
demanda de long stay.
Oferta
Hotel em estudo
Oferta Total
Fair Share
Penetração
Demanda Estimada Hotel
Pick up
Demanda total
Taxa de ocupação média do mercado
Projeção de diária média
2018
1591
221
1812
12%
100%
114
5
119
53,9%
248,72
2019
1691
221
1912
12%
110%
125
5
130
58,6%
261,16
2020
1691
221
1912
12%
110%
130
5
135
61,2%
266,13
2021
1691
221
1912
12%
110%
135
5
140
63,2%
273,59
Legenda:
Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel
em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo
competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo
Competitivo; Fair Share: Percentual que divide
proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo
competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda
que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do
hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share;
Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de
penetração na demanda estimada para o grupo
competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de
ocupação para o hotel em estudo.
48
1.4. Desempenho
Diária Média Projetada inicial em R$ 248,72 para o empreendimento em estudo seguiu a base de formação de preço da marca
Adagio, da rede Accor.
A demanda foi segmentada em Long Stay de 10 a 28 dias e Long Stay de mais de 28 dias, considerando ainda a demanda normal
corporativa, de curta permanência. A partir das segmentações das metragens dos apartamentos, distribuímos as diárias vendidas
para cada um destes segmentos.
Tipologia UH
Room 23 m²
Room 27-28 m²
Room 36 m²
Qde
63
107
51
Lstay 1
0%
5%
5%
Lstay 2
0%
5%
20%
Business
35%
30%
0%
Total
35%
40%
25%
100%
Feito isso, estipulamos um crescimento ponderado no valor das diárias por tipologia de apartamento e por segmentação da
demanda:
Tipologia UH
Room 23 m²
Room 27-28 m²
Room 36 m²
Lstay 1 (10% a 15%)
191,00 (base)
210,10
241,62
Lstay 2 (7%) Business (15% a 20%)
204,37
235,03
224,81
269,77
258,53
310,23
49
1.4. Desempenho
O cruzamento da porcentagem de demanda correspondente a cada tipologia de apartamento e segmentação de público, vezes o
valor estipulado de diária, conforme ponderação, e ainda vezes a quantidade de diárias vendidas/ano com a projeção de taxa de
ocupação, chega-se aos seguintes valores:
Tipologia UH
Room 23 m²
Room 27-28 m²
Room 36 m²
Lstay 1
456.991
525.539
Lstay 2
488.980
2.249.307
Business
3.578.443
3.520.655
-
Total
3.578.443
4.466.625
2.774.846
10.819.915
Assim, o valor total de 10.819.915 foi dividido pela quantidade de UHS vendidas no 1º ano de operação do hotel: 43.502 (taxa de
ocupação de 53,9% e a disponibilidade total no ano (221x365), resultando na diária média inicial do 1º ano em R$ 248,72.
50
Grandes Números - Resultado do Hotel
Projeção completa no item 7. Estudo de Viabilidade Econômico e Financeira
51
. Cenários de Rentabilidade: Adagio Batel
Tipologia
Os preços de venda
sugeridos estão
apontados na tabela
ao lado, com os
valores em separado
da unidade
(construção +
terreno), FF&E e taxas
hoteleiras:
Grupo 1
Grupo 2
Grupo 3
Grupo 4
Unidades
Finais 260/1260 (11 unidades) – 266/1266 (11
1360/1860 (6 unidades) – 1366/1866 (6
unidades) – 1353/1853 (6 unidades)
Finais 268/1268 (11 unidades) – 265/1265 (11
1352/1852 (6 unidades) – 1358/1858 (6
1365/1865 (6 unidades) – 1367/1867 (6
unidades)
Finais 252/1252 (11 unidades) – 258/1258 (11
unidades) – 254/1254 (11 unidades) – 256/1256
(11 unidades)
Finais 251/1251 (11 unidades) – 262/1262 (11
1354/1854 (6 unidades) – 1356/1856 (6
1362/1862 (6 unidades) – 1364/1864 (6
unidades)
Taxas Hoteleiras Accor por unidade Valor de
PréTaxa de Venda por
Decoração
unidade
Operacional Afiliação
Qtde
Construção + terreno por
unidade
51
456.040,00
80.058,00
6.100,00
2.139,83 544.337,83
63
61.420,00
63.954,00
6.100,00
2.139,83 433.613,83
44
345.910,00
61.050,00
6.100,00
2.139,83 415.199,83
63
298.830,00
53.086,00
6.100,00
2.139,83 360.155,83
Fonte: Helbor, tabela de venda, referência setembro de 2014
52
Cenários de Rentabilidade: Adagio Batel
Considerando os grupos de
unidades habitacionais, o preço
total de venda (unidade + FF&E e
taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa
para o investidor (antes do IR) na
proporção média da sua fração
ideal no resultado do hotel, podese estimar o seguinte cenário de
rentabilidade:
O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação
– preços correntes de outubro de 2014 – Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos:
rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples
média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de
8,3% e considerando o crescimento do FC em 1% a.a.
53
Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse
do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas
de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor
imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Outra fonte de análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, que
operava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano de
análise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47%
a.a. , resultado somente da operação.
•Observações:
•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –
HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais.
•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos
dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das
unidades.
•Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.
•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a
rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade)
•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotelmaxinvest/relatorios
54
Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor:
Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade
do setor e rentabilidade – CapRate:
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual
está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.
da Área
do Porto
Maravilha
2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com Detalhe
os resultados
da operação
do hotel
de aproximadamente
6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que compunham o fundo em junho
de 2014.
3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período destacado na série do FII Hotel Maxinvest – maio de 2014
do FII Hotel Maxinvest .
55
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
56
 Adagio Batel: projeto
 O produto definido conta com as seguintes características:

63 unidades de 23m²

107 unidades de 27m² a 28m²

51 unidades de 36m²

Totalizando 221 UHS
 Nas áreas comuns há restaurante, pequenas salas de
reunião, lavanderia comunitária, fitness e spa.
Planta de 27 m²
Planta de 23 m²
Planta de 36 m²
57
 Adagio Batel
58
 Adagio Batel
59
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
3.
4.
5.
7.
60
7. Estudo de Viabilidade Econômico – Financeira
Receitas
Disponibilidade
Taxa de Ocupação
Diárias Vendidas
Diária Média
Receita
Número de Hóspedes
RevPar
Receita com Hóspedes
Alimentos
Bebidas
# Couverts
Valor Médio por Venda
Receita A&B
Alimentos
Bebidas
# Couverts
Valor Médio por Venda
Estimativa de Vendas - Hospedagem
Ano 1
Ano 2
Ano 3
80.665
80.665
80.665
53,9%
58,6%
61,2%
43.502
47.268
49.355
249
261
266
10.819.915 12.344.322
13.134.944
60.903
66.175
69.097
134,13
153,03
162,83
Receita de Alimentos e Bebidas
Ano 1
Ano 2
Ano 3
10.353.522 11.812.219 12.568.761
7.247.465 8.268.553 8.798.133
3.106.056 3.543.666 3.770.628
146.167
158.820
165.833
70,83
74,38
75,79
10.353.522 11.812.219 12.568.761
7.247.465 8.268.553 8.798.133
3.106.056 3.543.666 3.770.628
146.167
158.820
165.833
70,83
74,38
75,79
Ano 4
13.349.818
9.344.873
4.004.946
171.335
77,92
13.349.818
9.344.873
4.004.946
171.335
77,92
Ano 5
14.420.214
10.094.150
4.326.064
177.026
81,46
14.420.214
10.094.150
4.326.064
177.026
81,46
Ano 4
Ano 5
80.665
80.665
63,2%
65,3%
50.992
52.686
274
286
13.951.186 15.069.799
71.389
73.761
172,95
186,82
Departamentos Menores
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
Taxa de
Ocupação
Valor do m²
Metragem
Lavanderia
Outros
Total de Receitas
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
35%
40%
40%
40%
Ano 5
40%
15,00 15,75 16,05 16,50 17,25
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
108.199 123.443 131.349 139.512 150.698
27.050 30.861 32.837 34.878 37.674
135.249 154.304 164.187 174.390 188.372
61
Folha de pagamento
Hospedagem
Alimentos e Bebidas
Eventos e Deptos. Menores
Recreação e Lazer
Administração e Segurança
Marketing e Vendas
Manutenção
Subtotal
+ Encargos e Benefícios
Total de Folha de Pagamento
Salário Médio Ano 1
Estimativa de Folha de Pagamento
Funcionários
Ano 1
Ano 2
40
640.800
647.208
29
428.220
480.558
0
0
0
0
0
0
12
284.040
318.756
1
32.400
36.360
5
92.880
104.232
87
1.478.340
1.587.114
105%
1.552.257
1.666.470
3.030.597
3.253.584
1.416
Ano 3
656.820
487.695
0
0
323.490
36.900
105.780
1.610.685
1.691.219
3.301.904
Ano 4
666.432
494.832
0
0
328.224
37.440
107.328
1.634.256
1.715.969
3.350.225
Ano 5
672.840
499.590
0
0
331.380
37.800
108.360
1.649.970
1.732.469
3.382.439
62
DRE: 1/2
Receita Bruta
Receita Líquida
Ano 1
21.308.686
19.325.712
Habitações
Receita Bruta
Receita Líquida
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
Lucro ou Prejuízo do Departamento
10.819.915
9.883.993
717.804
1.326.776
7.839.412
100,0%
91,4%
6,6%
12,3%
72,5%
12.344.322
11.276.539
791.544
1.340.044
9.144.951
100,0%
91,4%
6,4%
10,9%
74,1%
13.134.944
11.998.771
839.804
1.359.946
9.799.021
100,0%
91,4%
6,4%
10,4%
74,6%
13.951.186
12.744.408
885.612
1.407.171
10.451.625
100,0%
91,4%
6,3%
10,1%
74,9%
15.069.799
13.766.262
937.529
1.420.702
11.408.031
100,0%
91,4%
6,2%
9,4%
75,7%
Alimentos e Bebidas
Receita Bruta
Receita Líquida
Custos de A&B
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
10.353.522
9.318.169
3.385.602
409.857
904.187
4.618.524
100,0%
90,0%
32,7%
4,0%
8,7%
44,6%
11.812.219
10.630.997
3.862.596
452.474
1.014.698
5.301.229
100,0%
90,0%
32,7%
3,8%
8,6%
44,9%
12.568.761
11.311.885
4.109.985
477.299
1.029.768
5.694.833
100,0%
90,0%
32,7%
3,8%
8,2%
45,3%
13.349.818
12.014.837
4.365.391
503.913
1.044.838
6.100.695
100,0%
90,0%
32,7%
3,8%
7,8%
45,7%
14.420.214
12.978.192
4.715.410
539.168
1.054.884
6.668.731
100,0%
90,0%
32,7%
3,7%
7,3%
46,2%
Departamentos Menores
Receita Bruta
Receita Líquida
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
135.249
123.550
15.507
0
108.042
100,0%
91,4%
11,5%
0,0%
79,9%
154.304
140.957
17.475
0
123.482
100,0%
91,4%
11,3%
0,0%
80,0%
164.187
149.985
18.503
0
131.481
100,0%
91,4%
11,3%
0,0%
80,1%
174.390
159.305
19.555
0
139.750
100,0%
91,4%
11,2%
0,0%
80,1%
188.372
172.078
20.982
0
151.097
100,0%
91,4%
11,1%
0,0%
80,2%
12.565.979
59,0%
14.569.662
59,9%
15.625.335
60,4%
16.692.070
60,8%
18.227.858
61,4%
L/P dos Centros de Receita
Ano 2
24.310.845
22.048.492
Ano 3
25.867.892
23.460.641
Ano 4
27.475.394
24.918.550
Ano 5
29.678.385
26.916.532
63
DRE: 2/2
Administração e Geral
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
Resultado
Ano 1
1.105.589
582.282
1.687.871
5,2%
2,7%
7,9%
Ano 2
1.198.540
653.450
1.851.990
4,9%
2,7%
7,6%
Ano 3
1.249.153
663.155
1.912.308
4,8%
2,6%
7,4%
Ano 4
1.298.555
672.859
1.971.415
4,7%
2,4%
7,2%
Ano 5
1.361.736
679.329
2.041.065
4,6%
2,3%
6,9%
Marketing e Sales
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
Resultado
639.261
66.420
705.681
3,0%
0,3%
3,3%
668.548
74.538
743.086
2,8%
0,3%
3,1%
711.367
75.645
787.012
2,8%
0,3%
3,0%
755.573
76.752
832.325
2,8%
0,3%
3,0%
816.156
77.490
893.646
2,8%
0,3%
3,0%
Sports & Leisure
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
Resultado
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
Manutenção e Conservação
Gastos Gerais
Folha de Pagamento
Resultado
745.804
190.404
936.208
3,5%
0,9%
4,4%
812.240
213.676
1.025.915
3,3%
0,9%
4,2%
848.175
216.849
1.065.024
3,3%
0,8%
4,1%
883.522
220.022
1.103.544
3,2%
0,8%
4,0%
929.180
222.138
1.151.318
3,1%
0,7%
3,9%
Gastos com Água e Energia
Resultado
852.347
4,0%
920.914
3,8%
967.269
3,7%
1.019.665
3,7%
1.087.233
3,7%
Resultado Antes Fees Gerenciamento
8.383.872
39,3%
10.027.756
41,2%
10.893.722
42,1%
11.765.121
42,8%
13.054.598
44,0%
Lucro Operacional Bruto - GOP
7.631.445
35,8%
9.169.321
37,7%
9.980.306
38,6%
10.794.942
39,3%
12.006.630
40,5%
Gastos de Capital
Seguros
Taxas da Propriedade
Incentive Fee
Asset Management
Fundo de Reposição
Resultado
Ano 1
53.272
110.500
1.221.031
114.472
426.174
1.925.448
0,3%
0,5%
5,7%
0,5%
2,0%
9,0%
Ano 2
54.337
110.500
1.467.091
137.540
729.325
2.498.794
0,2%
0,5%
6,0%
0,6%
3,0%
10,3%
Ano 3
55.136
110.500
1.596.849
149.705
1.034.716
2.946.905
0,2%
0,4%
6,2%
0,6%
4,0%
11,4%
Ano 4
55.669
110.500
1.727.191
161.924
1.373.770
3.429.054
0,2%
0,4%
6,3%
0,6%
5,0%
12,5%
Ano 5
55.935
110.500
1.921.061
180.099
1.483.919
3.751.515
0,2%
0,4%
6,5%
0,6%
5,0%
12,6%
L/P Antes do IR e Depreciação
5.705.997
26,8%
6.670.527
27,4%
7.033.401
27,2%
7.365.889
26,8%
8.255.115
27,8%
64
Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis
São Paulo – SP – Brasil – 01228-200
Fone – fax (55.11) 3034.2824
www.caiocalfat.com.br
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