Nova Lei do Arrendamento Urbano

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OUT 2015
Nova Lei do Arrendamento Urbano
A Lei nº 26/15, de 23.10., aprova a Lei do Arrendamento Urbano (“LAU”), que consagra o
novo regime jurídico do arrendamento urbano.
A LAU não se aplica nos seguintes casos:
• Arrendamentos para habitação não permanente (ex. casas de praia, termas ou outros
fins transitórios);
• Arrendamentos de casa habitada pelo Senhorio durante a ausência temporária deste;
• Arrendamentos de espaços não habitáveis (designadamente, para afixação de
publicidade, armazenagem, parqueamento automóvel ou outros fins limitados, salvo
quando o arrendamento do parqueamento for feito em conjunto com arrendamento
para fim habitacional ou não habitacional);
• Arrendamentos sujeitos a legislação especial.
A LAU estabelece:
• o regime geral que é aplicável a todos os Contratos de Arrendamento;
• o regime especial que é aplicável aos Contratos de Arrendamento para fins
habitacionais e outro para os Contratos de Arrendamento não habitacionais.
A. REGIME GERAL
I. Requisitos de Forma e Conteúdo
O Contrato de Arrendamento deve ser celebrado por forma escrita. Estão sujeitos a escritura
pública os:
• os arrendamentos para fim não habitacional (comércio, indústria e profissão liberal);
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• os arrendamentos sujeitos a registo.
A falta de escritura pública não impede que o Contrato de Arrendamento se considere
validamente celebrado, desde que tenha a forma escrita, e para prova do mesmo é meio
idóneo o recibo.
Nos termos da LAU, deve constar do Contrato de Arrendamento:
•
•
•
•
•
•
•
Identidade dos outorgantes;
Identificação e localização do locado;
Fim do arrendamento;
Prazo e data da celebração;
Valor da renda e regime de actualização;
Regulamento da Propriedade Horizontal se existir;
Certificado de habitabilidade (a sua omissão dá lugar à aplicação de uma sanção ao
Senhorio, devendo ter menos de 6 anos).
II. Renda e Actualização
A renda passa a ter que se fixar, obrigatoriamente, em moeda nacional (Kwanzas), sob pena
de nulidade da cláusula que fixe a renda em moeda estrangeira.
Com a entrada em vigor da LAU, em 21 de Janeiro de 2016, todos os contratos (incluindo os
que já se encontram em vigor) devem cumprir com a obrigação da renda estar fixada em
Kwanzas.
A actualização da renda passa a poder ser feita nos seguintes casos:
a) Anualmente, com base nos coeficientes fixados por diploma legal publicado em Diário da
Republica no mês de Outubro, mediante comunicação com a antecedência de 60 dias, no
qual se indique a renda em vigor, o coeficiente utilizado e o novo valor de renda;
b) Por estipulação contratual:
• Se o Contrato de Arrendamento for para habitação no regime da renda livre;
• Se o Contrato de Arrendamento for para comércio ou indústria e tiver duração superior
a 5 anos ou não tiver sido convencionado prazo;
c) Por obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que tenham sido impostas
administrativamente;
d) Quando o Inquilino tenha imóvel para habitação no município onde reside;
O Inquilino pode opor-se à actualização anual da renda, feita com base nos coeficientes, em
caso de erro no factor relevante ou na aplicação da Lei. A recusa deve ser fundamentada e
feita no prazo de 15 dias, após a recepção da comunicação de actualização, a que se segue
a possibilidade de o Senhorio rejeitar o montante de renda indicado, dentro do prazo de 15
dias, sob pena de se ter por aceite o valor indicado. Caso o Senhorio rejeite o valor o
Inquilino pode requerer a fixação do valor da renda por uma comissão especial.
O Inquilino que não concorde com a nova renda pode, no prazo de 15 dias, denunciar o
Contrato de Arrendamento.
As partes podem estipular uma antecipação no pagamento das rendas que não poderá ser
superior a 3 meses.
As rendas tornam-se devidas até à restituição efectiva do prédio (e não até cessar o
Contrato de Arrendamento).
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São ainda estabelecidos os regimes de renda livre, condicionada e apoiada para o
Arrendamento Habitacional.
III. Prazos e Cessação do Contrato de Arrendamento
É estabelecido um prazo mínimo supletivo de 2 anos e o prazo máximo de 30 anos.
O Senhorio só pode denunciar o Contrato de Arrendamento nos casos previstos na Lei, sem
prejuízo do regime de duração limitada infra mencionado.
IV. Obras, encargos e despesas
As partes podem estipular a quem incumbem os encargos e despesas. No silêncio do
contrato, ficarão a cargo:
a) do Inquilino: as despesas de fornecimento de bens e serviços referentes ao arrendado;
b) do Senhorio: as despesas referentes à administração, conservação e fruição das partes
comuns do prédio e os serviços de interesse comum; os impostos, os prémios de seguros, a
taxa de saneamento e as exigências administrativas relativas ao asseio ou beleza do
arrendado; as obras de conservação, ordinária e extraordinária do locado (reunidas
determinadas condições, estas obras poderão dar lugar à actualização da renda).
Se o Senhorio não realizar as obras a que se encontra adstrito nos termos da Lei:
• O Inquilino pode substituir-se ao Senhorio, deduzindo os respectivos custos nas
rendas;
• As Autoridades Administrativas poderão determinar a realização coerciva das obras,
procedendo ao despejo e ocupando o prédio até ao período de um ano após a
conclusão das obras.
V. Cessação do Contrato de Arrendamento
O Contrato de Arrendamento cessa por acordo, resolução, caducidade, denúncia ou outras
causas previstas na Lei.
Quando realizada pelo Senhorio a comunicação para a cessação do Contrato de
Arrendamento deve cumprir com os termos previstos na Lei processual.
a. Resolução
O Inquilino pode resolver o Contrato de Arrendamento com base no incumprimento pelo
Senhorio.
A resolução do contrato pelo Senhorio tem que ser decretada pelo Tribunal, e poderá
fundamentar-se quando o Inquilino:
a) Não pagar a renda;
b) Usar ou consentir que outrem use o locado para fim ou ramo de negócio diverso daquele
ou daqueles a que se destina;
c) Aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do Senhorio, obras que alterem
substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou
praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis;
e) Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua
posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos;
f) Cobrar do sub-Inquilino renda superior à que é permitida nos termos do artigo 1062.º do
Código Civil;
g) Conservar encerrado/sem uso o locado, por mais de um ano;
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h) Deixar de prestar ao proprietário ou ao Senhorio os serviços pessoais que determinaram a
ocupação do prédio.
A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do
facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade. Quando se trate de facto
continuado ou duradouro o prazo de um ano conta-se a partir da data em que o facto tiver
cessado.
Acção de Despejo, Incidente de Despejo imediato e Mandato de Despejo
A acção de despejo vê regulamentado o seu procedimento, passando a seguir o processo
sumário, na fase declarativa, com algumas especificidades:
1. Torna-se possível cumular o pedido de cessação do Contrato de Arrendamento com o
pedido de condenação do Inquilino no pagamento das rendas vencidas e vincendas
e/ou em indemnização;
2. O Inquilino pode, na contestação, apresentar pedido reconvencional, por benfeitorias
executadas no locado, ou pedir indemnização, quando tal seja legalmente
fundamentado.
Em qualquer caso, e independentemente do valor da causa, qualquer das partes pode
recorrer da decisão para o Tribunal Superior.
Estabelece-se ainda, na pendência da Acção de Despejo, o Incidente de Despejo Imediato,
com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas, o qual vê a sua tramitação
regulada.
O Senhorio pode requerer o Mandato para execução de despejo sempre que o Inquilino não
entregue o prédio na data fixada na sentença. O mandato pode ser sustando quando o
detentor não tenha sido citado e exiba título para ocupar o prédio ou quando se decrete o
despejo de prédios ocupados pelo Estado ou outras pessoas colectivas publicas. O juiz
decide sumariamente se a decisão de suspensão do mandato deve ser mantida ou se o
mandato deve ser executado.
b. Acordo de Revogação
O acordo para fazer cessar o Contrato de Arrendamento deve ser celebrado por escrito
sempre que (i) não seja imediatamente executado ou (ii) preveja cláusulas compensatórias
ou acessórias.
c. Caducidade
O Contrato de Arrendamento cessa por caducidade, tal como previsto no Código Civil, sem
prejuízo dos regimes especiais.
d. Denúncia
O Contrato de Arrendamento cessa por denúncia do Inquilino, que pode impedir a renovação
automática do Contrato de Arrendamento.
O Senhorio pode denunciar o Contrato de Arrendamento, para o termo do prazo ou da
renovação, apenas nos seguintes casos:
a) Quando necessite do prédio para sua habitação, ou para nele construir a sua residência,
ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou ascendentes (incluindo os do cônjuge ou do
companheiro um União de Facto);
b) Quando se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios de modo a aumentar o
número de locais arrendáveis e disponha do respectivo plano de massas aprovado pela
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autoridade administrativa competente, a qual será objecto de legislação a regulamentar tal
faculdade;
c) Quando o prédio se encontre degradado e não se mostre aconselhável a respectiva
beneficiação ou reparação e esteja aprovado pela autoridade administrativa competente o
respectivo plano de massas, a qual será objecto de legislação a regulamentar tal faculdade.
A denúncia do Senhorio tem de ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de 6
meses relativamente ao fim do prazo do contrato, mas não obriga ao despejo enquanto não
decorrerem três meses sobre a decisão definitiva.
A Denúncia para habitação depende da verificação de requisitos cumulativos obriga ao
pagamento de uma compensação, correspondente a seis meses de renda à data do
despejo.
B. REGIME ESPECIAL
B.1. Disposições Especiais do Arrendamento para Habitação
Quando o arrendamento do prédio para habitação seja acompanhado do aluguer da
respectiva mobília ao mesmo locatário, considera-se arrendamento urbano todo o contrato e
a renda inclui todo o preço locativo.
O Inquilino pode ainda explorar qualquer indústria doméstica, ainda que tributada, contanto
que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.
Salvo cláusula contratual em contrário, podem, para além do Inquilino, residir no prédio (i)
todos os que vivam com ele em economia comum; (ii) um máximo de três hóspedes.
1. Renda
São estabelecidos três regimes de renda:
i. Livre:
Estipulada por livre negociação entre as partes.
ii. Condicionada:
1. A renda inicial do primeiro ou dos novos arrendamentos resulta da livre negociação
entre as partes, não podendo exceder por mês o duodécimo do produto resultante da
aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor actualizado do fogo, no ano da
celebração do contrato.
2. Ficam sujeitos a este regime os arrendamentos:
a) Constituídos por força do direito a novo arrendamento:
b) De fogos que, tendo sido construídos para fins habitacionais pelo Estado e seus
organismos autónomos,
c) De fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de
moradores e cooperativas de habitação e construção que tenham usufruído de subsídios ao
financiamento ou à construção por parte do Estado, autarquias locais ou institutos públicos;
d) Nos demais casos previstos em legislação especial.
Apesar de a redacção da Lei não ser isenta de dúvidas, parece-nos que a obrigatoriedade
imposta nas alienas b. a d. precedentes, cessa decorridos 25 anos contados da data da
primeira transmissão do prédio, salvo disposição específica em contrário.
iii. Apoiada:
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O montante das rendas é subsidiado, vigorando regras específicas quanto à sua
determinação e actualização.
Aplica-se aos prédios construídos ou adquiridos para arrendamento habitacional pelo Estado
e seus organismos autónomos, institutos públicos e autarquias locais e pelas instituições
particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado.
Este regime fica sujeito a legislação própria.
2. Transmissão
Seja qual for o regime matrimonial, a posição do Inquilino comunica-se ao cônjuge ou
companheiro de união de facto sobrevivo.
Cabe ao tribunal decidir quem fica com a posição de Inquilino, tendo em conta a situação
patrimonial dos cônjuges, o interesse dos filhos, e as causas do divórcio.
a. Transmissão por morte
O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo Inquilino ou daquele a
quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver:
a) Cônjuge não separado de facto;
b) Pessoa que com ele viva em união de facto há mais de 3 anos
c) Descendente com menos de 1 ano ou que com ele convivesse há mais de um ano;
d) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;
e) Afim na linha recta, nas condições referidas nas alíneas b) e c);
O direito à transmissão não se verifica se o titular desse direito tiver residência na respectiva
localidade à data da morte do primitivo Inquilino.
Aos contratos transmitidos, é aplicável o regime de renda condicionada nas seguintes
circunstâncias:
• Para descendentes com mais de 26 anos de idade e menos de 65;
• Para ascendentes com menos de 65 anos e afins na linha recta, nas mesmas
condições
• Para descendentes ou afins menores de 26 anos, quando estes completem aquela
idade e desde que decorrido um ano sobre a morte do Inquilino.
O transmissário deve comunicar ao Senhorio, por declaração escrita, a data em que
completa 26 anos de idade, com a antecedência mínima de 30 dias.
Só não se aplicará a renda condicionada quando: (i) o descendente for portador de
deficiência a que corresponda incapacidade superior a 60%; (ii) o descendente ou o
ascendente se encontrem na situação de reforma por invalidez absoluta, ou não
beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho; (iii) o afim
na linha recta se encontre nas condições referidas nas alíneas anteriores.
O transmissário deve comunicar ao Senhorio, a morte do primitivo Inquilino ou do cônjuge
sobrevivo, enviada nos 180 dias posteriores à ocorrência, juntando os documentos
autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos.
Nas situações em que o Contrato de Arrendamento caduca (no caso de o falecido não se
tratar do primitivo Inquilino mas qualquer outro que se lhe tenha seguido) têm direito a um
novo arrendamento (i) todos os que fazem parte do agregado familiar do Inquilino, desde que
convivam com o Inquilino há mais de 3 anos, com excepção das que habitem o local
arrendado por força de negócio jurídico que não respeite directamente a habitação; (ii) os
subarrendatário, quando a sublocação seja eficaz em relação ao Senhorio, preferindo, entre
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vários, o mais antigo.
Em qualquer dos casos, não haverá direito a novo arrendamento se o titular desse direito
tiver residência na respectiva localidade, à data da morte do primitivo Inquilino.
Ao novo Contrato de Arrendamento aplica-se o regime de duração limitada. O Senhorio
pode, porém, recusar o novo arrendamento quando:
a) Pretenda vender o prédio ou a fracção arrendada;
b) Queira o local para sua residência ou para nele construir a sua habitação e resida em
casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria da família ou em casa
arrendada e denuncie o respectivo arrendamento;
c) Queira o local para residência de parentes ou afins de linha recta (e estes residam em
casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria da família ou em casa
arrendada e denunciem o respectivo arrendamento);
d) Pretenda afectar o local a fim diferente da habitação e obtenha, para o efeito, a necessária
licença emitida pela autoridade competente
e) Pretenda ampliar o prédio ou construir novo edifício, em termos de aumentar o número de
locais arrendáveis.
O direito ao novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao
Senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior. O Senhorio dispõe de
30 dias para invocar qualquer excepção.
O não acatamento do prazo envolve a caducidade dos respectivos direitos.
3. Dos contratos de duração limitada
Confere-se às partes a faculdade de estipular um prazo para a duração efectiva dos
arrendamentos urbanos para habitação, desde que a respectiva cláusula seja inserida no
texto escrito do contrato, não podendo o prazo ser inferior a cinco anos.
Quando o Senhorio denuncie o Contrato de Arrendamento o Inquilino não tem direito a
qualquer indemnização. Por seu turno, o Inquilino pode (i) denunciar o Contrato de
Arrendamento ou (ii) revogar o Contrato de Arrendamento a todo o tempo mediante um préaviso de 90 dias.
A Lei não esclarece qual o prazo que o Senhorio deve observar para operar a denuncia do
Contrato de Arrendamento, ou seja para impedir a respectiva renovação. Assim, fica a
dúvida se se deverá aplicar o prazo supletivo de denúncia do artigo 1055.º do Código Civil
(que até aqui era apenas aplicável ao Inquilino, no que concerne ao arrendamento urbano)
ou se existirá outro prazo que se revele mais adequado.
Quanto ao Inquilino, poderemos entender que o prazo mínimo para a denúncia seja o de 90
dias, muito embora o mesmo seja expressamente fixado apenas para a revogação do
Contrato de Arrendamento.
A LAU não esclarece qual o prazo pelo qual se renova o Contrato de Arrendamento, quando
não seja denunciado por qualquer das partes. Parece-nos que não deverá entender-se que
findo o prazo de 5 anos o Contrato de Arrendamento caduca. Contudo, fica a questão de
saber qual o período de renovação, uma vez que o legislador nada prevê a esse respeito.
Novamente se coloca a questão sobre se será adequado aplicar o prazo supletivo de um
ano, previsto no artigo 1054.º do Código Civil.
Aos contratos de duração limitada não se aplicam as regras de diferimento das
desocupações, sendo aplicável a suspensão do despejo, por motivo de doença do Inquilino.
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B.2. Disposições Especiais do Arrendamento para Comércio ou Indústria
Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de
prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma
actividade comercial ou industrial.
Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico, o contrato em que se
transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a
exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
Se, porém, ocorrer alguma das circunstâncias seguintes o contrato passa a ser havido como
arrendamento do prédio:
a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das
instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou
indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.
A cessão de exploração do estabelecimento comercial deve constar de documento escrito,
sob pena de nulidade.
O arrendamento não caduca por morte do Inquilino, mas os sucessores podem renunciar à
transmissão, comunicando a renúncia ao Senhorio no prazo de 30 dias.
O sucessor não renunciante deve comunicar, por escrito, ao Senhorio a morte do Inquilino, a
enviar nos 180 dias posteriores à ocorrência e da qual constem os documentos autênticos ou
autenticados que comprovem os seus direitos.
Se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ou por denúncia do Senhorio, o
Inquilino tem direito a uma compensação, sempre que por facto seu o prédio arrendado
tenha aumentado de valor locativo. A compensação é fixada pelo tribunal, segundo juízos de
equidade, mas não pode exceder 2 vezes a renda anual.
Não se alcança se a denúncia do Senhorio aqui prevista é a denúncia prevista para o
arrendamento habitacional, em que pode existir a estipulação efectiva de um prazo para o
Contrato de Arrendamento ou se a denuncia prevista na parte geral da LAU.
A denúncia prevista na parte geral da LAU já contempla o pagamento de uma compensação,
pelo que fica a questão de saber se esta denúncia prevista é a denúncia imotivada (i.e.,
aquela que ocorre por fixação de um prazo de duração limitada) ou se esta norma pretende
apenas acautelar o arrendatário que investiu no locado fixando uma indemnização superior
àquela prevista na parte gerall.
Regula-se ainda a possibilidade de transmissão (por negócio) da posição do Inquilino, sem
dependência da autorização do Senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento
comercial ou industrial.
Porém, não haverá trespasse:
a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das
instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou
indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.
O trespasse deve ser celebrado por escritura sob pena de nulidade.
O Senhorio do prédio arrendado tem direito de preferência no trespasse.
Não tendo sido expressamente estipulado um regime de duração efectiva para os
arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, parece-nos que se encontra afastada
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para este tipo de arrendamento tal faculdade, e que tais arrendamentos continuarão a não
poder ser livremente denunciados pelo Senhorio nem sujeitos a uma duração limitada.
Porém, o artigo 38.º, número 1 alínea b) admite outra leitura ao referir expressamente que a
renda pode ser actualizada nos arrendamentos destinados ao comércio, ou industria ou
exercício de profissão liberal em que tenha sido estipulado um prazo de duração efectiva
superior a 5 anos. Parece-nos que o legislador aqui expressamente admite a possibilidade
de os Contratos de Arrendamento Urbano para Comércio ou Indústria terem uma duração
efectiva (limitada).
A LAU estabelece ainda que é aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões
liberais o disposto na parte especial quanto aos arrendamentos para comércio e indústria.
Crime de Especulação
A LAU estipula que constitui crime de especulação:
a) A recusa do Senhorio em emitir recibo de renda paga;
b) O Senhorio (ou sublocador) receber do seu Inquilino outra quantia que não seja para
pagamento da renda;
c) O Inquilino receber uma quantia que não lhe seja devida para desocupação do locado,
quando o arrendamento tenha cessado.
Entrada em vigor
A LAU entrará em vigor no prazo de 90 dias após a sua publicação, ou seja em 21 de
Janeiro de 2016.
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