Relatório de Gestão

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Relatório de Gestão

Relatório
Semestral
de Gestão
1º Semestre de 2013
ÍNDICE
Relatório Semestral
de Gestão
CENÁRIO ECONÔMICO E MERCADO IMOBILIÁRIO
3
MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
4
OVERVIEW TRX
5
TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FII
7
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS XTED11
9
CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII CXTL11I
12
TRX PARQUES LOGÍSTICOS FIP
14
TRX REALTY I FIC DE FIM
15
TRX METROFIT FIP I
17
RELAÇÕES COM INVESTIDORES
18
CONSIDERAÇÕES FINAIS
19
“Este Relatório destina-se exclusivamente à pessoa ou entidade a quem foi endereçado e contém dados, imagens e informações estritamente confidenciais, protegidos nos termos da Lei, sendo terminantemente proibida a divulgação, reprodução,
distribuição, cessão ou venda, total ou parcial, do mesmo”.
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2013
3
CENÁRIO ECONÔMICO
E MERCADO IMOBILIÁRIO
A estabilidade econômica dos últimos anos
manteve o mercado imobiliário aquecido, com
valorização dos imóveis, baixa taxa de vacância
e alugueis em alta. A deterioração do cenário
econômico no primeiro semestre de 2013 afetou o mercado imobiliário e, consequentemente, o de fundos imobiliários. O Índice de Fundos
de Investimentos Imobiliários (IFIX), que reúne
os fundos imobiliários mais negociados e com
maior valor de mercado, caiu 8,65% nos seis
primeiros meses do ano. Inflação, câmbio e juros também continuam na agenda de todos. O
Banco Central decidiu leiloar US$ 60 bilhões
ao mercado até dezembro para diminuir a volatilidade do dólar; elevou a taxa Selic para9%
em agosto e há uma expectativa de que a taxa
possa chegar a 9,5% ou até 10% no final do ano
para segurar a inflação dentro da banda superior à meta de 4,5%.
Apesar disso, em momentos de pressão inflacionária e instabilidade das bolsas, o mercado imobiliário se mostra como uma opção
atraente para proteção de patrimônio. No
mesmo período, o Ibovespa, índice que reúne as ações mais negociadas em bolsa, des-
pencou 22,14% até o último dia do semestre.
O mesmo desempenho é apresentado pelos
títulos públicos indexados à inflação oferecidos no Tesouro Direto, a NTN-B por exemplo, apresentou queda entre 3,51% e 19,32%
(vencimento em 2017 e 2045 respectivamente), apesar dos excepcionais ganhos em 2012.
Tais fatores podem indicar que apesar da volatilidade do mercado, os fundos imobiliários,
com lastro em ativos reais, possam ser
percebidos como uma fonte de investimento
mais segura.
Tudo indica que a volatilidade do mercado não
deve afetar o mercado imobiliário corporativo. O panorama de demanda em alta e pouca
oferta continua a valer em praças como Rio
de Janeiro, Brasília e Recife. Já em São Paulo, a vacância em edifícios comerciais triple A
pode aumentar temporariamente por conta
da entrega de alguns empreendimentos importantes neste e no próximo ano, até que se
tenha a absorção destas unidades pelo mercado. Lajes corporativas, espaços logísticos e
shoppings devem continuar a crescer, ao contrário de empreendimentos específicos, como
Economias emergentes, como a brasileira, hospitais e hotéis.
têm ciclos de ajustes após períodos de expansão. Em entrevista à imprensa na última O Brasil precisa de investimento em infraessemana de agosto, o ex-presidente do BN- trutura para crescer à taxas interessantes.
DES, Luiz Carlos Mendonça de Barros afirma O governo lançou mão de programas de esque é preciso preparar a economia para um tímulo ao crescimento, concessões e privatinovo ciclo de crescimento. “É muito cedo para zações no setor que desenham condições fase criar esse pânico e essa sensação de que voráveis para um novo ciclo de investimento
acabou tudo”, afirmou o economista para O no país, o que tende a impulsionar o mercado
Estado de S. Paulo. “Temos um passado de imobiliário corporativo, atrelado à demanum crescimento longo, que mexeu com a eco- da das empresas por investimento na cadeia
nomia, com a sociedade e ampliou a base de produtiva.
consumo”, conclui.
4
MERCADO DE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
A CVM tem hoje 211 fundos de investimento
imobiliário (FII) registrados, que administram
um patrimônio líquido total de R$ 48,6 bilhões
(dados de 30 de junho de 2013). Foram registradas, em 2013, 22 ofertas públicas de FII
com volume total de R$ 6,14 bilhões. Em 2012,
foram mais de 50 ofertas com movimentação
de cerca de R$ 14 bilhões.
Quando se fala de Certificado de Recebíveis
Imobiliários, observa-se uma retração um
pouco maior. A maior quantidade de ofertas
aconteceu em 2011, com mais de 150 registros
e um volume de pouco mais de R$ 13 bilhões
em negociações. Em 2012, esse montante já
caiu para R$ 9 bilhões e, até 31 de julho de
2013, os CRI’s movimentaram pouco mais de
R$ 2 bilhões, em menos de 50 ofertas.
Depois da euforia do mercado em 2012, com
crescimento de mais de 100% na quantidade
de investidores em fundos imobiliários, o mercado passa agora por um amadurecimento.
O mercado de fundos imobiliários reúne hoje
mais de 103.500 investidores. Em janeiro de
2011, eram cerca de 20 mil. A quantidade de
novos fundos tende a ser menor, assim como a
quantidade de investidores, o que resultará, na
nossa visão, numa consolidação desse setor,
com investidores e produtos mais qualificados.
Patrimônio Líquido e Valor de Mercado - BM&FBOVESPA (*)
R$ bilhões
27,7
24,2
25,3
29,3
29,0
26,8
27,4
30,2
30,3
28,0
28,4
ABR / 13
MAI / 13
30,1
29,3
25,1
22,5
16,3
17,6
JUL / 12
18,1
16,6
AGO / 12
17,9
19,2
SET / 12
19,0
20,3
OUT / 12
20,5
NOV / 12
PL
(*) Fonte: Boletim Mensal BM&FBOVESPA
DEZ / 12
JAN / 13
FEV / 13
VALOR DE MERCADO
MAR / 13
JUN / 13
5
OVERVIEW TRX
Focada em gerar valor por meio de aquisição,
desenvolvimento e financiamento de ativos
reais, a TRX é, hoje, uma companhia estruturada para atender às demandas do mercado
corporativo no segmento imobiliário, da viabilização financeira de um empreendimento à
gestão da obra; e oferecer produtos de qualidade a investidores.
Soluções imobiliárias
Entre as soluções imobiliárias oferecidas
pela TRX, estão operações de Build to Suit,
Sale and Leaseback, financiamento e securitização de imóveis destinados a operações
logística ou industrial, edifícios corporativos
e operação varejista. As soluções imobiliárias
partem sempre da demanda de uma empreA TRX tem hoje três grandes áreas de negó- sa.
cios - soluções imobiliárias, desenvolvimento
imobiliário e infraestrutura - além da gestora Os projetos, desenvolvidos sob medida da
de fundos estruturados para viabilizar finan- aquisição do terreno à entrega da obra, levam
ceiramente os projetos e soluções oferecidas em conta as necessidades dos clientes e, por
aos clientes. Como resultado, a empresa acu- meio da TRX Gestora, braço da TRX responmula R$ 3 bilhões de ativos sob sua gestão, sável por estruturar e gerir fundos de inves14 mil investidores e mais de um milhão de timento com lastro em ativos imobiliários, a
metros quadrados de área bruta locável. Para empresa oferece aos clientes a possibilidade
intensificar o posicionamento da TRX em um de viabilizar financeiramente seus projetos.
mercado ainda carente de investimentos estruturados, a companhia trouxe três novos Entre as vantagens desse modelo, destaca-se
sócios para desenvolver produtos, como o de a possibilidade de melhorar a performance
infraestrutura e o de condomínios e parques das companhias, já que há uma considerável
logísticos, que conta com poucos players e redução do investimento empregado na opeque são, em sua maioria, empresas familia- ração, o que resulta em aumento do retorno
res.
sobre o capital investido para os acionistas.
Do braço de engenharia, a TRX traz uma visão Desenvolvimento Imobiliário
focada em processos e sistemas, assim como
as técnicas mais modernas e seguras para Em desenvolvimento imobiliário, a TRX deconstruir, e por meio de sua experiência no senvolve projetos voltados para estruturação
mercado financeiro, valoriza a meritocracia, de condomínios modulares de galpão e edifífomenta o empreendedorismo e prioriza o de- cios corporativos. A companhia vê o setor de
senvolvimento humano, criando uma equipe condomínios logísticos como um mercado poaltamente especializada.
tencial, com poucos players e, em sua maio-
ria, de empresas familiares. Os condomínios
logísticos no estado de São Paulo somam,
atualmente, 6 milhões de m². Estimativas de
mercado apontam para um crescimento de
75,3% até 2016, quando o inventário de condomínios logísticos no país deverá alcançar
17 milhões de m². A empresa também conta,
ainda, com a LogBras, holding criada juntamente com o FII FGTS e o Espírito Santo
Properties Brasil para desenvolver parques
logísticos.
Também na área de desenvolvimento imobiliário, a TRX se uniu à Metrostorage, uma das
dez maiores empresas americanas no segmento de self storage, para criar a Metrofit
e oferecer ao mercado imobiliário de varejo
espaços sob medida por meio de contratos
6
OVERVIEW TRX
mensais.
As primeiras operações de self storage surgiram nos Estados Unidos em meados dos
anos 1970 para atender a uma necessidade
imediata de busca por espaço. Trata-se de
uma classe de ativo imobiliário que oferece
espaço de armazenamento por meio de locação de espaços sob medida, com flexibilidade
de metragem.
O primeiro empreendimento da Metrofit que
entrará em operação será o da “Marginal
Di¬reita”. A inauguração está prevista para
no¬vembro de 2013. A MetroFit tem como objeti¬vo investir nos principais centros urbanos
do país para solucionar a falta de espaço tempo¬rário de pessoas físicas e jurídicas.
Assim como nos demais projetos desenvolvidos pela companhia, as operações da MetroFit são desenvolvidas por meio de fundos,
oferecendo aos investidores uma alternativa
no mercado imobiliário, com grande potencial
de crescimento e pulverização de riscos. Os
imóveis que fazem parte do portfólio da companhia são analisados não apenas como pontos de self storage, mas também como uma
boa oportunidade de investimento no mercado imobiliário em geral.
Infraestrutura
A falta de infraestrutura de armazenagem é
um dos principais entraves logísticos para
as empresas brasileiras. Encarece a cadeia,
aumenta o “Custo Brasil” e as torna menos
competitivas no mercado interno e, principalmente, no exterior. A escassez de retroárea
para suportar as operações logísticas e retirar, das áreas de cais, serviços que podem
ser feitos fora das áreas portuárias acarreta congestionamentos nas rodovias, torna as
operações mais lentas e aumenta o custo de
demurrage, já que os navios ficam atracados
por muito mais tempo para embarque e desembarque de mercadorias.
Em meio a essa demanda crescente dos mais
diversos tipos de infraestruturas, a TRX estruturou um braço da companhia para oferecer financiamento e desenvolvimento de soluções de armazenagem para o agronegócio
brasileiro e o setor petrolífero, além de portos
e retroportos para o escoamento de mercadorias, a granel ou por meio de contêineres.
Para viabilizar financeiramente os projetos e
soluções oferecidas aos clientes, a TRX conta com sua expertise no mercado financeiro
para estruturar, ofertar ao mercado e gerir
fundos de desenvolvimento (FIP) e renda (FII),
fundos de crédito e certificados de recebíveis
imobiliários (CRI).
7
TRX REALTY LOGÍSTICA
RENDA I FII
Fundo de Distribuição
de Dividendos
No 1º semestre de 2013, foram concluídas as
obras de expansão (primeira e segunda fases)
do imóvel locado para a 2 Alianças, localizado no bairro da Pavuna, no Rio de Janeiro. A
expansão previa a construção de um mezanino e de uma câmara fria dentro do galpão. O
novo valor de aluguel, decorrente da primeira
fase da expansão do imóvel, passou a vigorar
em junho de 2013.
de expansão já está assinada pelo inquilino e os
termos contratuais estão sendo finalizados
2 ALIANÇAS
Laticínios
13%
A TRX Gestora também está em fase final de negociação de uma nova expansão no imóvel locado para a Magna Clousures, em Vinhedo (SP). O
prazo de contrato será estendido em cinco anos.
Também nesse semestre, foi concluída a proposta para a renovação do contrato de locação
do imóvel ocupado pela Magazine Luiza, em Navegantes, Santa Catarina. O aditivo do contrato,
em fase final de desenvolvimento, estende a locação do imóvel por mais 5 anos.
Os recursos disponíveis no caixa do Fundo também possibilitaram negociar uma expansão relevante no imóvel locado para a Ceratti no município de Vinhedo, em São Paulo. Essa expansão
tem investimento estimado em R$ 10 milhões,
para uma área construída de aproximadamente Nos gráficos abaixo, é possível visualizar a dis6.000 m², e resultou em extensão do prazo con- tribuição do patrimônio imobiliário do fundo:
tratual de locação em mais 10 anos. A proposta
MAGAZINE LUIZA
Patrimônio Imobiliário por setor de atuação
CERATTI
MAGNA
Varejo
8%
Vidros
22%
Ferramentas
para usinagem
9%
ISCAR
Armazenamento
24%
Frigorífico
11%
Automobilístico
12%
PILKINGTON
ITAMBÉ
8
TRX REALTY LOGÍSTICA
RENDA I FII
Fundo de Distribuição
de Dividendos
Rentabilidade
Neste 1º semestre de 2013, a rentabilidade do fundo acompanhou a tendência do mercado, apresentando diminuição na valorização das cotas no mercado
secundário. Entretanto, o dividendo apresentou uma rentabilidade de 9,27% e, quando somado à variação das cotas no mercado secundário (dividendos +
variação), acumulou 6,28% nos últimos 12 meses, reflexo de uma gestão de portfólio ativa e uma atuação próxima aos inquilinos. A TRX monitora constantemente as propriedades e, quando necessário, efetua as manutenções ou expansões, atendendo às necessidades dos inquilinos que, em contrapartida,
resultam em um incremento no valor do aluguel, refletido por um aditivo no contrato de locação, otimizando os dividendos pagos pelo fundo.
No gráfico abaixo, apresentamos a evolução prevista para os dividendos do fundo TRXL11 nos próximos 12 meses, calculada a partir dos reajustes de infla
ção previstos em cada um dos contratos de locação e das expansões em ativos que já fazem parte da carteira. Considerando o valor a cota negociado no
mercado secundário em 17 de junho de 2013 (R$ 112,00) e uma estimativa de distribuição de dividendos para os próximos 12 meses no valor de R$ 10,06 por
cota, a relação entre o dividendo projetado e o preço atual das cotas é de 8,98%.
Para o cálculo dos reajustes de inflação previstos, são utilizados os índices IGPM (projetado Bacen) e IPCA – conforme previsto em cada contrato de locação. A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico abaixo são estimados, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado.
Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos.
0.9000
Reajuste 2 Alianças
0.8800
Expansão 2 Alianças
2ª Fase Expansão Ceratti
Reajuste Itambé
0.8600
0.8400
0.8000
0.8715
0.7900
0.7800
0.8845
0.8715
0.8605
0.8555
Expansão Magna
0.8183
0.8200
Reajuste Magna
0.8688
0.8405
Reajuste Pilkington
0.8209
Reajuste Ceratti
Reajuste Iscar
0.7950
0.7793
Reajuste Magazine Luiza
0.7600
0.7400
0.7200
JUN / 13
JUL / 13
AGO / 13
SET / 13
OUT / 13
NOV / 13
DEZ / 13
JAN / 14
FEV / 14
MAR / 14
ABR / 14
MAI / 14
9
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS
XTED11
A TRX trabalhou insistentemente, durante o
1º semestre de 2013, para que o processo de
aquisição do 3º imóvel fosse concluído. Porém,
apesar dos esforços e da insistência, as assinaturas dos instrumentos contratuais entre o
TRX Edifícios Corporativos e a Itambé, referentes à aquisição e locação do Imóvel Itambé,
não foram formalizadas.
A amortização se deu no valor da Cota Patrimonial do Fundo, que era de R$ 95,39 (noventa
e cinco reais e trinta e nove centavos) no dia
28 de junho de 2013 e, com o reajuste, passou
a ter um montante de R$ 72,74 (setenta e dois
reais e setenta e quatro centavos).
A TRX continuará analisando e diligenciando
outras opções de investimento para eventuais
Durante o período de negociação, a TRX anali- recursos de liquidez do Fundo par que, futusou outros empreendimentos com capacidade ramente, possa propor aos cotistas emissões
de substituir o Imóvel Itambé e preparou um para um novo ciclo de aquisição de ativos.
pipeline com 11 imóveis, somando cerca de R$
280 milhões, para apresentar na Assembleia Atualmente, a distribuição do patrimônio líquiGeral de Cotistas do Fundo, para deliberação do do fundo segue conforme gráficos ao lado:
pela aquisição de outro imóvel ou pela amortização das cotas referentes ao valor do Imóvel
Itambé. A maioria dos cotistas presentes na
Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária
de Cotistas do Fundo , que ocorreu no dia 24 de
junho de 2013, deliberaram pela amortização
de cotas referente aos recursos captados na
Oferta do Fundo, não utilizados para a aquisição dos ativos imobiliários.
PETROBRÁS
Exploração
de Petróleo
64%
Automobilístico
36%
PEUGEOT
10
XTED11
Petrobrás
Peugeot
O edifício, inaugurado em 2007, é considerado
referência no município de Macaé, no Rio de
Janeiro. Foram investidos cerca de R$ 7 milhões para que o imóvel pudesse ser adaptado ao padrão exigido pela Petrobrás.
Inaugurado em 1991, próximo à Avenida das
Nações Unidas e à estação de Metro Santo
Amaro, o edifício passou por um retrofit completo em 2011 para adequação de suas características às necessidades da principal sede
da Peugeot no país.
O empreendimento está localizado em ponto
estratégico da cidade, próximo à rótula, na
praia Campista, em um terreno de 1.600 m²,
com área total construída de 12.462,49 m².
O empreendimento comporta aproximadamente 900 funcionários da Petrobras, contando com a Gerência Geral de Serviços Compartilhados da Bacia de Campos e o Gabinete
da Presidência.
Com uma área total construída de 9.011 m², o
edifício conta com seis pavimentos, além da
cobertura, e 164 vagas de estacionamento.
11
XTED11
Rentabilidade
Desde a primeira distribuição de rendimentos em fevereiro de 2013, o fundo acumulou uma rentabilidade de 4,20% distribuídos por meio de dividendos
mensais. Abaixo, disponibilizamos um comparativo do fundo XTED11, com o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) e o CDI.
Considerando o valor da cota negociado no mercado secundário em 28 de junho de 2013 (R$ 68,25 - valor da cota após amortização) e uma estimativa de
distribuição de dividendos para os próximos 12 meses no valor de R$ 6,50 por cota, a relação entre o dividendo projetado e o preço atual das cotas é de 9,52%.
No gráfico abaixo, apresentamos a evolução prevista para os dividendos do fundo XTED11 para os próximos 12 meses, calculada a partir dos reajustes de
inflação previstos, de acordo com a variação dos índices índices IGP-M (projetado Bacen) e IPCA, conforme previsto no contrato de locação.
A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico abaixo são estimativas. Estão sujeitas, portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos.
0.6000
0.5800
0.5600
Reajuste “Imóvel
Petrobrás”
0.5474
Pagamento de Auditoria
dividido em duas parcelas
(abril/14 e maio/14)
Reajuste
“Imóvel Peugeot”
0.5474
0.5474
0.5474
0.5474
0.5364
0.5400
0.5415
0.5313
0.5313
ABR / 14
MAI / 14
0.5415
0.5415
JUN / 14
JUL / 14
0.5358
0.5200
Previsão de Despesa
com os Laudos de
Avaliação dos Imóveis
0.5000
0.4800
AGO / 13
SET / 13
OUT / 13
NOV / 13
DEZ / 13
JAN / 14
FEV / 14
MAR / 14
12
CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII
CXTL11I
No 1º semestre de 2013, a TRX concluiu a aquisição do 4º imóvel do portfólio com os recursos
que estavam disponíveis em caixa. Trata-se de
uma operação de sale and leaseback, na qual
o imóvel foi adquirido, pelo Fundo, da empresa
ASPRO DO BRASIL SISTEMAS DE COMPRESSÃO LTDA (“Aspro”) e locado à própria empresa pelo prazo de 10 (dez) anos. O empreendimento está localizado na Rodovia do Café (BR
277), na altura do KM 107, em Campo Largo, no
Paraná. A aquisição foi aprovada em Assembleia Geral de Cotistas realizada dia 27 de dezembro de 2012.
O imóvel é utilizado pela Aspro para armazenagem e fabricação de equipamentos para
sistemas de compressão de gás natural. Os
rendimentos do Fundo começaram a ser impactados positivamente em função da nova
aquisição desde o mês de maio/13.
Quanto à inadimplência da empresa L. FERENCZI INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA, locatária do imóvel “Ferla”, localizado em Itapevi/
SP, a Administradora CAIXA e a Consultora
Imobiliária TRX Investimentos tentaram compor a situação de maneira não-litigiosa. No
entanto, diante da manutenção do inadimplemento da Ferla, foram tomadas medidas judiciais com intuito de resguardar os interesses
do Fundo e seus cotistas. Disponibilizamos
abaixo relação das demandas judiciais ou extrajudiciais referentes ao 1º semestre de 2013:
- Ação de Despejo com pedido liminar: Processo n0 0002775-45.2013.4.03.6100, instaurado
em 18 de fevereiro de2013. Está em tramite,
atualmente, perante a 22a Vara Federal da
Seção Judiciaria de São Paulo (capital), aguardando a deliberação do Juiz.
Gestão e Higienização
de Têxteis
20%
Alimentício
38%
Petróleo e Gas
42%
- Recuperação Judicial: Processo n0 1000651Atualmente, a distribuição do patrimônio imo- 27.2013.8.26.0271, instaurado em 19 de febiliário do fundo segue conforme os gráficos vereiro de 2013. Atualmente está em tramite
ao lado.
perante a 2a Vara Cível da Comarca de Itapevi
(SP), aguardando a publicação de edital com a
lista atualizada de credores.
SCHAHIN
ATMOSFERA
ASPRO
FERLA
13
CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII
CXTL11I
É de extrema importância ressaltar que o Centro Operacional locado para a Ferla obteve uma excepcional valorização entre a aquisição e o último Laudo de
Avaliação, o que reforça uma das premissas fundamentais da TRX, de adquirir ativos com potencial de valorização no longo prazo, localizados próximos às
principais vias de escoamento da produção, com técnicas construtivas atuais e potencial para expansão.
Apesar dos rendimentos do fundo não terem alcançado a rentabilidade esperada, devido à inadimplência do inquilino em questão, a TRX, juntamente com a
Caixa Econômica Federal, continuam tomando todas as medidas cabíveis no sentido de preservar os interesses do Fundo e seus cotistas, se comprometendo
a atualizá-los constantemente sobre o caso. Os cotistas continuaram recebendo informações sobre o caso.
No gráfico a seguir apresentamos a evolução prevista dos dividendos do fundo CXTL11 para os próximos 12 meses, calculada a partir dos reajustes de inflação previstos em cada um dos contratos de locação e das expansões em ativos que já fazem parte da carteira. Para o cálculo dos reajustes de inflação
previstos, são utilizados os índices IGPM (projetado Bacen) e IPCA – conforme previsto em cada contrato de locação.
A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos neste gráfico acima são estimados estando sujeitos, portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos.
6.0
5.0
4.0
4.41
4.41
4.34
4.42
4.61
4.42
3.51
3.0
Pagamento de Auditoria
e Laudo de Avaliação
2.0
4.96
4.75
4.96
4.89
JUN / 14
JUL / 14
4.42
Reajuste s dos contratos
de locação dos imóveis
Atmosfera e Schahin
Reajuste do contrato de
locação do imóvel Aspro
1.0
0
AGO / 13
SET / 13
OUT / 13
NOV / 13
DEZ / 13
JAN / 14
FEV / 14
MAR / 14
ABR / 14
MAI / 14
TRX PARQUES LOGÍSTICOS
FIP
14
Parque Logístico EMBÚ/SP
O fundo TRX Parques Logísticos FIP foi constituído com o objetivo
de investir em parques logísticos, por meio de aquisição de terrenos com localização estratégica, de frente para as principais
rodovias de acesso aos grandes centros de consumo do país.
Os empreendimentos são projetados em função da demanda específica de uma empresa e o entorno é adquirido, acreditando na potencial valorização da área, o que proporciona
agilidade e rapidez na implementação dos demais empreendimentos, atendendo às necessidades de cada inquilino.
Este FIP tem um montante aproximado de R$ 60 milhões e foi estruturado para captação exclusiva do Banco Bradesco. O veículo
de investimento tem um prazo de duração cinco anos, dos quais
três anos são de investimento e dois anos de desinvestimento.
Parque Logístico CABREÚVA / SP
A carteira imobiliária do FIP é composta atualmente por 3 empreendimentos, localizados no estado de São Paulo.
O parque logístico de Embu é ancorado pela Ambev num contrato
de built to suit de 15 anos. Já o parque logístico de Cabreúva é
ancorado pela empresa de logística Luft Bomi, também num contrato de Bult to Suit, porém, com duração de 12 anos.
Parque Logístico HORTOLÂNDIA / SP
15
Fundo de Investimento em Cotas de
Fundo de Investimento Multimercado
Atualmente,o Fundo conta com oito imóveis
localizados em cinco estados do país, divididos em imóveis com perfil de contact center, galpões logísticos, galpões industriais
e centro de distribuição, com um Patrimônio Líquido de quase de R$ 110.000.000,00 e
um Patrimônio Imobiliário estimado em R$
285.000.000,00, cuja diferença entre os valores está na alavancagem dos projetos. O
último Buit to Suit fechado para integrar o
portfólio do TRX FIC de FIM será para construção de um novo centro operacional para
Atento Brasil, localizado no bairro da Penha
no Rio de Janeiro, onde o Fundo co-investiu
com 50% do capital necessário para o projeto.
A Atento é a companhia de contact center líder do mercado de idioma hispano-português
e está presente em 17 países. Especializada
na prestação de serviços de atendimento às
relações entre empresas e clientes, a Atento
Brasil administra uma carteira com mais de
100 clientes nacionais e multinacionais.
Localizado em um bairro de classe media
da Zona Norte da cidade do Rio de Janeiro,
próximo da Avenida Brasil e o Aeroporto Internacional, o Edifício Comercial terá aproximadamente 10.000 m² e contará com 2.500
posições de atendimento. O valor estimado
do imóvel é de R$ 45 milhões e um contrato
atípico de 10 anos de duração. A obra teve início em junho e a conclusão está prevista para
ocorrer em novembro deste ano.
É importante também ressaltar o status do
Centro de Distribuição desenvolvido para a
BR Foods em Salvador/BA. Neste projeto o
Fundo investiu 30% do valor necessário para a
construção e os outros 70% foram aportados
por um segundo veículo de investimento gerido pela TRX. O imóvel possui mais de 30.000
m² de área construída, com área congelada
e refrigerada, concebido em um terreno de
151.000 m² localizado no município de Salvador, às margens da BR 101. Esta é uma das
principais rodovias brasileiras, que atravessa
dez estados, e liga o Sul ao Nordeste brasileiro. A obra foi concluída no 1º semestre de
2013, cumprindo a data prevista inicialmente,
e a BR Foods já está instalada no imóvel.
No início do semestre, o Fundo foi fechado
para novos aportes por tempo indeterminado,
com a expectativa de um novo ciclo de realizações.
Conforme mencionado anteriormente, a carteira imobiliária do Fundo conta com oito empreendimentos, dos quais seis já estão prontos e entregues e com a previsão de entrega
de mais um imóvel até o final deste ano. Com
um portfólio praticamente 100% performado,
o Fundo se aproxima de seu objetivo principal,
e, possivelmente realizará o desinvestimento
estratégico de grande parte destes empreendimentos, no curto prazo, resultando em ganhos adicionais para o investidor.
A estratégia do fundo continua a mesma, ou
seja, utilizar mecanismos de alavancagem
com o menor volume de capital comprometido possível por parte dos investidores, concluindo os ciclos de investimento e desinvestimento.
Atualmente o patrimônio imobiliário do fundo
divide-se conforme abaixo:
Empreendimentos
em Obra
25%
75%
Empreendimentos
prontos
16
Fundo de Investimento em Cotas de
Fundo de Investimento Multimercado
Rentabilidade
Abaixo, demonstramos a rentabilidade acumulado do fundo de desenvolvimento imobiliário TRX FIC de FIM:
TRX REALTY
CDI
% CDI
2º TRI 2013
3.09%
1.79%
172.80%
1º TRI 2013
2.56%
1.61%
159.29%
6 MESES
5.74%
3.43%
167.26%
12 MESES
10.88%
6.48%
167.90%
24 MESES
24.80%
17.39%
142.61%
2012
12.37%
8.40%
147.28%
2011
12.03%
11.55%
104.18%
2010
10.78%
9.75%
110.53%
2009
37.47%
9.88%
379.43%
2008
11.91%
11.08%
107.53%
100%
100%
50%
LUFT
AMBEV
IRON MOUNTAIN
100%
100%
50%
ATENTO - Santos / madureira / penha
50%
30%
MAGNA
BRASIL FOODS
17
TRX METROFIT FIP I
O Objetivo do Fundo é auferir ganhos sobre o
capital investido, através da valorização imobiliária obtida pela operação de Self Storage
sob a marca Metrofit.
O FIP tem um capital comprometido de R$ 27 A carteira imobiliária do FIP TRX Metrofit é
milhões, com um prazo de duração 5 anos, composta pelos 2 empreendimentos abaixo:
dos quais 3 anos são de investimento e 2 anos
de desinvestimento.
Projeto Santo André
Projeto Marginal Direita
Construção de edifício de sete pavimentos, composto por térreo, cinco
lajes tipo com 1.153,60m² e o último pavimento com 750,87m².
Descrição da localização
O edifício já existente passará por um processo de reforma retrofit
para adaptação à operação de Self Storage e contará com uma área
construída de 6.951,57m².
Atualmente o empreendimento está em fase de aprovação do projeto
legal na prefeitura de Santo André, com previsão de inicio das obras
para setembro de 2013
Descrição da localização
O projeto já foi protocolado na prefeitura e a obra se iniciou em junho
de 2013, com prazo de duração estimado de quatro meses. A inauguração deve ocorrer até dezembro de 2013.
18
RELAÇÕES COM INVESTIDORES
Com o intuito de estreitar o relacionamento com os investidores e de demonstrar transparência dos trabalhos executados
pelo gestor, a TRX iniciou, nesse semestre, a produção de relatórios trimestrais dos fundos sob gestão da companhia, com
informações detalhadas. As lâminas dos fundos continuarão
com atualizações mensais. Também disponibilizaremos esse
relatório semestralmente, além de um report anual, com as
perspectivas de negócios e um balanço da companhia, bem
como a nossa visão sobre o mercado.
Com o objetivo de intensificar nosso compromisso com a
transparência e estreitar vínculos de comunicação com nossos investidores, entrou no ar, em agosto, o novo portal de
relacionamento da TRX (www.trx.com.br), com mais informações sobre a companhia.
Para o 2º semestre de 2013, a TRX planeja o 6º Café da Manhã
Institucional, que será realizado no Rio de Janeiro, para apresentação de cada uma das áreas de negócios e detalhes dos
produtos oferecidos.
Também acontecerá o 4º TRX Day SP, evento em que o gestor oferece aos seus investidores a oportunidade de conhecer
imóveis do portfólio. O TRX Day SP será realizado no dia 20
de setembro e levará os investidores para conhecer o imóvel
locado para a Peugeot SP, que faz parte do portfólio do Fundo
TRX Edifícios Corporativos FII. O evento acontecerá das 8h30
às 10h30 e tem número limitado de vagas, portanto as confirmações devem ser feitas antecipadamente com a área de
Relações com Investidores.
A equipe de Relação com Investidor da TRX está disponível
Dentre as novidades, o investidor experimentará um acesso para informações por meio do e-mail: [email protected]
muito mais organizado e rápido, permitindo que as informações sejam acessadas com muito mais eficiência e agilidade.
O site tem um espaço exclusivo para investidores, com a publicação dos fatos relevantes sobre a gestão da TRX e um calendário dinâmico que facilitará seu acesso para acompanhar
nossos eventos.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Para finalizar, a TRX reitera seu compromisso com os investidores,
sempre pautado por uma gestão transparente e diligente dos negócios.
Nossa atuação tem o firme propósito de criar valor, uma vez que o
objetivo é fazer com que as decisões sejam tomadas visando sempre o
melhor interesse dos negócios e o retorno do investidor a longo prazo.
Nesse segundo semestre, a TRX concentrará esforços na consolidação
das novas áreas de atuação da companhia. Entendemos que a carência
de investimentos em infraestrutura, bem como o desenvolvimento do
mercado imobiliário corporativo, se traduzem em oportunidades de
mercado e, consequentemente, em oportunidades de investimento.
Gostaríamos de fazer um agradecimento a nossa equipe, pelo
comprometimento na superação das metas empresariais, e aos nossos
investidores e clientes, sempre confiantes na gestão da companhia.
19
Relatório Semestralde Gestão
PARA MAIS INFORMAÇÕES, FAVOR CONTATAR:
Luiz Augusto
Diretor Executivo
Tel.: (11) 4872-2600
[email protected]
Ricardo Niemeyer
Head Distribuição / RI
Tel.: (11) 4872-2670
[email protected]
Barbara Munin
Head Produtos Estruturados
Tel.: (11) 4872-2641
[email protected]
Rua dos Pinheiros, 870 - 24° andar CEP 05422-001 - Pinheiros - São Paulo
Tel. 55 11 4872.2600 • Fax. 55 11 4872.2601
www.trx.com.br

Relatório de Gestão

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