Dinâmica imobiliária e a nova paisagem urbana da RM de Goiânia

Dinâmica imobiliária e a nova paisagem urbana da RM de
Goiânia: o impacto da produção de Alto Nível
1
Aristides Moysés
2
Elcileni de Melo Borges
Resumo
Neste artigo, a preocupação central é mostrar a nova dinâmica construtiva do
mercado imobiliário goiano, incrementada, sobretudo a partir da metade dos anos
1990 e ainda em franca expansão, e o que se está produzindo em termos de
paisagem urbana assim como as mudanças que vem ocorrendo no seu perfil de
cidade média, porém ainda com fortes raízes rurais. Esse processo tem como vetor
determinante a indústria da construção civil que se alimenta dos fluxos de recursos
tanto para as áreas urbanas quanto para as áreas rurais (agronegócio). O mercado
imobiliário passa por um dos seus melhores momentos em termos de comercialização
e de inovações no campo da organização e gestão. Esse novo momento se expressa
por meio de inovações que vão desde as novas formas de atuação mercadológica, do
lançamento de novos padrões dos empreendimentos, em decorrência de novos estilos
de moradia e da presença do capital estrangeiro e nacional que se fundem e realizam
parcerias com empresas locais. A conseqüência que se observa de imediato é uma
profunda transformação da paisagem urbana, desenhada por edifícios vistosos,
imponentes e inteligentes. Essa nova dinâmica construtiva está produzindo uma
paisagem urbana que se espraia nas porções territoriais mais consolidadas de
Goiânia.
Palavras Chaves: Mercado imobiliário – paisagem urbana – inovação mercadológica.
1 – O mercado imobiliário goiano nos anos 2000
O mercado imobiliário goianiense, ao longo dos anos 2000, assim como no
restante do país, vive seu auge de expansão (para muitos analistas um boom
imobiliário) iniciado ao final de 2007 e persistindo até meados do segundo semestre de
2008, momento pré-crise financeira internacional3.
De modo geral, registrou desempenho tímido desde o final dos anos 1990,
após ter alcançado seu pico em 1996 (pós Plano Real). Até meados dos anos 2000,
foram registradas algumas oscilações ano a ano no número de vendas e de novos
lançamentos, mas sempre significando fraco desempenho com perdas e diminuição do
emprego no setor. A partir do ano de 2004 nota-se o início da recuperação, com novo
declínio em 2006 (apontado pelos empresários do setor como um ano de resultados
pífios) e ao final de 2007 os indicadores revelam forte aquecimento tanto em números
de vendas líquidas quanto no número de unidades ofertadas e lançamentos, num
reflexo do bom momento da economia do país, em função de variáveis
macroeconômicas: crescimento da renda dos mais pobres; inflação sob controle das
autoridades monetárias; poucas e não preocupantes oscilações da taxa de juros;
facilidades de acesso a financiamentos de imóveis ofertados por bancos públicos e
privados
2
Ao longo do primeiro semestre de 2008 esse dinamismo se acentua com
resultados ainda melhores em todos os indicadores do setor, mas que passa a ser
visto com cautela na iminência dos impactos da crise financeira internacional. Não é
possível ainda apontar os resultados e impactos da tão temida crise, e nem se as
medidas emergenciais para enfretamento da mesma, como a injeção de novos
financiamentos com o apoio do governo federal, surtirão o efeito esperado (as
informações apresentadas neste texto conforme o banco de dados da Câmara
Brasileira da Indústria da Construção – CBIC vão somente até julho/2008), mas a
análise dos dados de emprego do Caged mostra que o setor goiano até
setembro/2008 continuava aumentado as contratações, e segundo pesquisa de
mercado da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário – Ademi-GO até aquele
mês, quando já se sentia os primeiros reflexos da crise, o mercado local se mantinha
aquecido e registrando bons números.
Como conseqüência desse processo de dinamismo, o mercado imobiliário
goiano vem passando por um dos seus melhores momentos em termos de inovações
no campo da organização e gestão empresarial. Esse novo momento se expressa por
meio de inovações que vão desde as novas formas de atuação mercadológica, até a
entrada de capital estrangeiro que se funde com grandes grupos nacionais na
realização de parcerias com empresas locais. Em termos de novos padrões de
empreendimentos, destaca o acentuado aumento de lançamentos para classe AAA,
decorrentes dos novos estilos de moradia e padrões comerciais, ocasionando uma
profunda transformação da paisagem urbana, agora desenhada por edifícios vistosos,
imponentes e inteligentes – é o que procura mostrar o texto a seguir.
1.1 – Vendas, Lançamentos, e Ofertas de Imóveis
A análise do comportamento do mercado local de vendas de imóveis mostra
que o marco do desempenho do setor foi o ano de 1996, e somente em 2003 e 2004
tem início o processo de recuperação, que se acentua em 2005 e 2007, e até meados
de 2008.
3
Fonte: ADEMI-GO/Banco de Dados - CBIC (Elaboração própria).
As vendas líquidas mensais em número de unidades comercializadas mostram
que o segundo semestre de 2007 (precisamente dezembro) foi o momento de forte
recuperação e aquecimento do mercado de imóveis goianiense – quando foram
vendidas 645 unidades imobiliárias, quantitativo este somente inferior às 828 e 655
unidades comercializadas em agosto e outubro de 1996. Segundo estudo de mercado
da ADEMI-GO, “somente no mês de dezembro a quantidade de unidades vendidas
(645 unidades) foi quase seis vezes maior que a média mensal de vendas de todo o
ano de 2006 (média de 120 unidades/mês)”4.
Em termos de médias mensais de vendas ano a ano, num primeiro olhar
transparece a seguinte análise: o mercado teve seu melhor desempenho no ano de
1996 (357 unidades); a partir de então acumula sucessivas retrações até o ano de
2002; em 2003 começa a recuperar-se; em 2004 chega perto da média de vendas
somente alcançada em 1996 (308 unidades); e nos anos seguintes sofre novas
retrações – inclusive o ano de 2007 na média geral de vendas parece ter sofrido
decréscimos. No entanto, é preciso considerar o resultado do mês de dezembro/2007
isoladamente e observar que a partir daí dá-se a expansão do mercado: de janeiro a
julho de 2008 a média mensal de vendas é a maior da história – inclusive maior que o
recorde anterior registrado no ano de 1996.
Gráfico 2 - Vendas Líquidas de Imóveis em Goiânia- GO
Unidades/Média anual (1996-2008)
494
357
276
165
105
1996
1997
308
269
214
194
1998
122
1999
150
2000
213
118
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Ano
Fonte: ADEMI-GO/Banco de Dados - CBIC (Elaboração própria).
Com relação ao comportamento da Oferta no mercado imobiliário goianiense, o
ano de 2007 registrou uma soma singular de 75.314 unidades ofertadas, quantitativo
muito superior ao desempenho de todos os anos anteriores no período considerado na
pesquisa (1996-2007). Esse movimento continuou em 2008 – até julho de 2008 foram
ofertadas 67.377 unidades de imóveis no mercado goiano, quantitativo somente
inferior ao total do ano de 2007. Anteriormente, o ano de 2004 havia sido considerado
o ano de melhor desempenho do mercado local de imóveis após 1996, quando foram
ofertadas 59.843 unidades imobiliárias – é possível observar que o somatório de
4
Ofertas em torno de 50 mil unidades só foi alcançada a partir de 2003: o período entre
1997 e 2002 significou o encolhimento do mercado, quase que gradualmente,
chegando à 31.619 unidades ofertadas em 2002, e somente a partir de então começou
a se recuperar.
Fonte: ADEMI-GO/Banco de Dados - CBIC (Elaboração própria).
Em termos de Lançamentos, a análise do número de lançamentos totais
realizados anualmente mostra que, no período considerado, 3 anos tiveram os
maiores quantitativos de lançamentos: 1996 com 4.302 unidades, 2003 com 5.523
unidades e 2007 com 4.563 unidades. Sendo que no ano de 2008 apenas no primeiro
semestre já havia sido contabilizados um total de ofertas praticamente igual ao total do
ano de 2007: 4.430 lançamentos, justificando o otimismo dos empresários do setor no
momento pré-crise internacional.
Fonte: ADEMI-GO/Banco de Dados - CBIC (Elaboração própria).
1.2 – Absorção de mão-de-obra e os custos no setor
O dinamismo do setor da construção civil goiana a partir da recuperação em
2003, também pode ser visto pela análise dos dados de emprego. Segundo o
Cadastro Geral de Emprego – Caged/MTE, no período 2003-2008 o saldo do emprego
5
formal no setor da construção civil em Goiás foi de 26.705 vagas, sendo que: 2003 a
2004 registrou-se o início da expansão do emprego no setor com a criação de 1.938
vagas; ao final de 2005 contabilizou o incremento de 3.690 vagas; em 2006 houve
retração no desempenho do setor e saldo do emprego foi negativo em – 658 vagas; e
a partir de 2007 expansão continuada (no total do ano foram criadas 5.000 vagas),
movimento este que se acentuou em 2008 (de janeiro a setembro de 2008 foram
criadas 16.780 vagas na construção civil goiana).
Fonte: Caged/MTE (Elaboração própria).
Segundo dados da Relação Anual de Informações Sociais – RAIS/MTE, no ano
de 2007, foram gerados 68.604 empregos formais em Goiás. Em termos relativos,
esse aumento representou uma elevação de 6,91% no estoque de 922.822 em 2006,
atingindo 1.061.426 de vínculos empregatícios em 31 de dezembro de 2007. A leitura
dos dados mostra que todos os setores de atividade econômica registraram expansão
no nível de emprego – com destaque para o setor da construção civil, que ao
responder pela criação de 8.339 empregos, registrou taxa de crescimento de
22,75%, a maior dentre todos os setores de atividade, um reflexo do dinamismo no
setor e das medidas de incentivo como, por exemplo, a expansão do crédito
imobiliário.
6
Fonte: RAIS/MTE (Elaboração própria)
Em termos salariais, esse dinamismo do setor vem possibilitando a
recuperação dos salários das principais categorias envolvidas. Conforme dados do
Sistema Nacional de Pesquisas de Custos e Índices da Construção Civil –
SINAPI/IBGE, para as 10 categorias pesquisadas houve um incremento médio de 55%
nos salários pagos, na construção civil de Goiás, no período entre 2000 e 2008.
Fonte: SINAPI/IBGE (Elaboração própria).
Os números dos custos da construção civil, no entanto, mostram que o
aquecimento no setor propiciou um aumento bem maior nos preços de insumos e
materiais
(tendo
como
vilão
a
elevação
no
valor
médio
do
Cimento),
comparativamente aos custos de mão-de-obra. Segundo dados da Fundação Getúlio
Vargas, houve uma elevação de 78,12% no Índice de Custo da Construção –
ICC/Goiânia, sendo que:
enquanto o Componente
Mão-de-obra apresentou
incremento de 33% entre 2000 e outubro de 2008; o Componente Materiais elevou-se
em 109%, no mesmo período.
7
Fonte: FGV, Sinduscon-GO (Elaboração própria).
1.3 – Demanda habitacional: volume de financiamento e o mercado de
aluguéis
Os dados de financiamento permitem verificar a importância do aumento da
oferta de crédito e os efeitos da facilidade de acesso aos financiamentos nesse
processo de aquecimento do mercado imobiliário goiano. Conforme estatísticas
básicas do SBPE/BACEN, em Goiás, somente no período 2007-2008, registrou-se
incremento médio de 44,47% no volume de financiamentos imobiliários, sendo:
74,32% para Construção e 39,31% para Aquisição de imóveis.
Gráfico 9 - Financiamentos Imobiliários - Goiás
SBPE - 2007/2008
3.242
2.665
2.244
1.913
construção
aquisição
total
577
331
2007
2008
Fonte: Estatísticas Básicas SBPE/BACEN (Elaboração própria).
A análise do mercado de aluguéis na capital goiana leva a constatação da
existência de uma boa margem para indução do consumo de imóveis. Segundo uma
pesquisa do Sindicato da Habitação – Secovi-Goiás, realizada no mês de
outubro/2008, “embora o reajuste médio dos contratos de aluguéis em Goiânia tenha
sido maior que as variações anuais dos principais indicadores econômicos
relacionados ao mercado imobiliário, a inadimplência no pagamento dos aluguéis
8
manteve-se constante, não só no último ano, mas nos últimos 5 anos.” Enquanto isso,
“a velocidade média mensal de locação de imóveis, que é medida em razão direta da
quantidade de imóveis contratados pela quantidade de imóveis ofertados, se mantém
estável nos últimos 12 meses (18,72% de out/2007 à out/2008)”.
Gráfico 10 - Série histórica da taxa de anandimplência de
aluguéis em Goiânia 2001-2008
5,04%
2001
3,48%
3,31%
2004
2005
3,85%
3,66%
3,52%
3,56%
2006
2007
2008
média 5 anos
INADIMPLÊNCIA MÉDIA ANUAL
Fonte: Secovi-Goiás (pesquisa com 34 imobiliárias de Goiânia).
2 – Análise de mercado: potencial de consumo, novos empreendimentos
e a entrada de grandes grupos empresariais
Estudo de mercado realizado pela Urban Systems Brasil, que subsidiou o
desenvolvimento do empreendimento Aton Business Style da EBM Incorporações
S.A. em Goiânia (sucesso total de vendas, com 98% vendido em uma semana),
baseado no conceito de Lógica Urbana – levantamento de informações relevantes
sobre a estrutura e a mobilidade urbana, mercadológica e a forma como a população
se relaciona com a cidade (Cidade Mental), concluiu “haver alto potencial de mercado
para edifício corporativo padrão AA, indicando diferenciais de produto e de operação”
e que “o mercado imobiliário goianense, antes avaliado meramente como provinciano,
prudente e não ambientado a investidas que fujam de padrão cauteloso,
gradativamente se reformula, devendo se levar em consideração que o dinamismo de
crescimento da cidade vem proporcionando à mesma ares metropolitanos.”5
A cidade de Goiânia, planejada na década de 1930 para 50 mil habitantes, hoje
se apresenta como uma metrópole regional em torno da qual habitam cerca de 2
milhões de habitantes nos treze municípios que compõem o seu espaço metropolitano
atual: Abadia de Goiás, Aparecida de Goiânia, Aragoiânia, Bela Vista de Goiás,
Goiânia, Goianira, Goianápolis, Guapo, Hidrolândia, Nerópoles, Santo Antonio de
Goiás, Senador Canedo e Trindade.
Os municípios que apresentam maior infra-estrutura de prestação de serviços
servem de pólo atrativo para os demais que possuem carências em alguns setores -
9
ocasionando uma interdependência entre eles. Na década de 80, Goiânia foi
interligada as cidades do entorno com a integração do sistema de transporte urbano,
facilitando o crescimento populacional desses municípios e ocasionando o processo
de metropolização. A relação com Aparecida de Goiânia é tão significativa que ao sul
da capital encontra-se a maior concentração dos terminais de transporte coletivo, pois
nesta região se concentra um contingente maior de usuários, trabalhadores e
estudantes. Entre os anos de 1991 a 1995, Aparecida de Goiânia assumiu a segunda
posição entre as cidades mais populosas do Estado de Goiás. Somente a população
da capital goiana corresponde a 12ª maior do território brasileiro – 1,2 milhões de
habitantes, com uma renda média familiar de aproximadamente R$ 1.664,02 (de
acordo com o censo demográfico de 2000 do IBGE), sendo possível, no entanto,
localizar regiões da cidade com renda média familiar superior a 60 salários mínimos.
Figura 1 - RENDA MÉDIA EM SALÁRIOS MINIMOS DE GOIÂNIA
Em termos de vetores de desenvolvimento urbano da cidade, as diretrizes do
plano Diretor de 1969, para organizar o crescimento desordenado de Goiânia, previam
estratégias para a implantação da estrutura urbana indicando que: a expansão urbana
deveria ser controlada não ultrapassando os limites impostos a Norte, pelo Rio Meia
Ponte e a Leste, pela rodovia BR-153; os assentamentos habitacionais situados na
10
parte sudoeste da cidade deveriam ser os indutores do crescimento urbano; e os eixos
de expansão Leste e Oeste e os de integração Norte e Sul deveriam formar a estrutura
viária da cidade. Estas estratégias foram em parte realizadas. O eixo de expansão
Leste foi reforçado pela construção de quatro trevos viários na BR-153 que, pela
presença e importância na malha viária, induziram quatro vetores de desenvolvimento:
1. Eixo Anhanguera/Manchester; 2. Eixo Fued Sebba/Gameleira; 3. Eixo 3º
Radial/Contorno e 4. Eixo 136/GO-020.
Figura 2 - VETORES DE DESENVOLVIMENTO DE GOIÂNIA
Através da implantação do shopping Flamboyant na segunda metade dos anos
1980, e de outros empreendimentos em seu entorno mais recentemente –
hipermercados Carrefour, Wal Mart e supermercado da construção civil Tend Tudo uma nova centralidade urbana, econômica e cultural foi criada na cidade de Goiânia.
Juntamente a estes equipamentos outros foram implantados reforçando esta nova
centralidade econômica, voltada mais aos novos padrões de consumo globalizados.
Hotéis, restaurantes, bares, agências de automóveis, edifícios inteligentes e novas
unidades habitacionais de alto padrão passaram a incorporar o novo cenário. Tanto
que essa região – Sudeste de Goiânia – ficou cunhada como “eixo da expansão
endinheirada” da metrópole goianiense, e além das intervenções do setor privado vem
recebendo a 2 anos pesados investimento da Prefeitura de Goiânia, como a
11
pavimentação de ruas, e a construção do Parque Ecológico Flamboyant – o novo
“cartão postal” da cidade, e do Governo Estadual que inaugurou nas proximidades um
mega-empreendimento cultural, esbanjando moderno projeto arquitetônico – o Centro
Cultural Oscar Niemeyer, obra com custo de R$ 60 milhões, contribuindo igualmente
para a valorização imobiliária.
Segundo informações da Ademi-GO, o Jardim Goiás na região Sudeste passou
a ser “a bola da vez” – o metro quadrado construído na região valorizou mais de 70%
em 2 anos, e é hoje o mais caro da RMG – preço médio variando entre R$ 2,5 mil e
2,9 mil o m2.
Nas imediações desta região concentra-se o maior número de condomínios
horizontais fechados (CHFs) da RMG (Alphaville Flamboyant, Jardins Madri, Milão e
Atenas, Porta do Sol I e II, Goiânia Golfe Residence etc). A instalação destes CHFs
gerou uma transformação na infra-estrutura do local: a população que se deslocou
para esta região caracterizou-se pelo grande potencial de repercussão na economia:
classe social influente com renda media mensal acima de R$7.000,00. Seguindo esta
tendência, começaram a surgir empreendimentos de altíssimo padrão como o Goiânia
Golfe Residence – um complexo de moradia, lazer e turismo (localizado na GO-020,
saída para Bela Vista), empreendimento de investimento de R$ 48 milhões, cujo
principal atrativo é o campo de golfe (campo oficial de golfe) contando ainda com um
resort hotel padrão cinco estrelas.
Do grupo privado Flamboyant, além do condomínio horizontal Alphaville
Flamboyant (de 2001), introduzindo a participação da incorporadora FALL 2 e a
bandeira Alphaville Urbanismo S/A no mercado goianiense, recebeu na mesma
região os mais modernos empreendimentos da cidade: Comfort Suítes Flamboyant,
Office Flamboyant, Loft Gyn e Ilhas de Flamboyant Condominium Club.
Consoante a esse dinamismo de mercado, observa-se novas práticas de
gestão empresarial, forte movimento de formação de parcerias e fusões entre
empresas locais e grandes grupos nacionais, e até a entrada de capital estrangeiro no
mercado local. Os recursos geridos pelo agronegócio, a chegada de empresas de
outros Estados (que trazem consigo novos hábitos e tendências) e, as próprias
necessidades tecnológicas implementadas no cotidiano das empresas, forçam a
adoção de uma nova mentalidade, fazendo despontar, mesmo que de forma restrita,
grupos receptivos a novas propostas imobiliárias.
Conforme informações da Ademi-GO, em 1 ano, foram registrados pelo menos
seis acordos de parcerias, fusões e aquisições com grandes grupos: “A EBM
Incorporações está trabalhando em conjunto com a carioca GAFISA S/A, além de
lançamentos em parceria com as nacionais ELBOR Empreendimentos Imobiliários
12
e a Cyrela Brazil Realty; A Prumus Contruções e Emp. uniu esforços com a mineira
TENDA (segmento de baixa renda); A TCI Construtora se uniu a construtora paulista
INPAR S/A; A FR Construtora firmou parceria com a nacional TECNISA
Construtora; A Tropical Imóveis teve incorporação parcial pelo grupo Brasil
Brokers; A MB Engenharia fundiu-se a Brascan Residencial Properties –
subsidiária brasileira da multinacional canadense Brookfield.”
A Atlântica Hotels Internacional, maior no segmento multimarcas na América do
Sul, já estava presente no mercado goianiense desde 2002, com parceria no
empreendimento Comfort Suítes Flamboyant, e em abril de 2008 entregou novo
empreendimento a população goiana, em parceria com a Construtora Moreira Ortence
(investimentos de R$ 20 milhões) – o Sleep In Goiânia – um hotel do segmento
Midclass (voltado ao turismo de negócios), fixando a bandeira da norte-mericana
Choice Hotels no mercado local.
Em agosto de 2008, o grupo Sonae Sierra Brasil, maior grupo industrial
português, que tem como sócio o Developers Diversified Realty dos EUA, anunciou
que “írá erguer seu 13º shopping center no país a ser inaugurado em Goiânia – o novo
centro de compras com projeto diferenciado (shopping temático) e de alto padrão, tem
previsão de investimentos da ordem de R$ 300 milhões, com plano de inauguração
para 2011”.
A carioca Gafisa, uma das principais construtoras e incorporadoras residenciais
do País, amplia sua participação no mercado nacional e chega a Goiânia com o
lançamento do Reserva do Lago Condomínio Resort (de 2006) em joint-venture com o
Grupo Marcos (tradicional supermercadista do Estado) – um residencial de alto
padrão, primeiro resort urbano da cidade, localizado em frente ao Parque Vaca Brava,
no Setor Bueno. Recentemente, lançou em Goiânia seu segundo empreendimento
para a classe AA – o MAGNIFIC, em frente ao Parque Flamboyant no Jardim Goiás –
torre única com conceito de exclusividade e diferencial em segurança e tecnologia:
“chave biométrica para acesso à entrada social via impressão digital, código específico
para controle dos elevadores e leitor exclusivo de placas de automóveis.”
2.1 – Empreendimentos de escritório (Business Style) e residenciais
Classe AA (Life Style, condomínio-clube e resorts urbanos)
O mercado imobiliário vem acompanhando as tendências da população na
busca pela qualidade de vida, e no mesmo sentido o mercado goiano foi se adaptando
às necessidades e novas demandas da população, que em espécie de modismo e
“mimetismo globalizado” passam a aspirar novos estilos de moradia, beneficiados com
as rendas do agronegócio e o movimento migratório de executivos vindos de outros
Estados atraídos pelas novas empresas que chegam em Goiás em número cada vez
13
mais crescente – principalmente as do setor sucroalcooeiro. Nas últimas décadas, a
procura por edifícios, devido a problemas de segurança, foi o grande trunfo da cidade.
O novo padrão de empreendimentos voltado para o mercado nobre passa a ser
a “oportunidade da hora”. As construtoras estabeleceram uma nova macro-zona (12
bairros), com os lançamentos verticais mais caros da cidade: Jardim Goiás. Alto da
Glória, Pedro Ludovico, Oeste, Marista, Bela Vista, Bueno-Serrinha, Nova Suíça,
Jardim América, Setor do Funcionários, Aeroporto, Universitário. Nos bairros
Jardim Goiás, Alto da Glória, Bueno e Oeste concentram propriamente os
lançamentos para classe AA – o topo da pirâmide social – com diferenciais de alto
padrão – área entre 160 a 350 m2 (segundo informações do CRESCI-GO a média de
tamanho de um imóvel para a classe B em Goiânia fica entre 80 a 110 metros
quadrados); padrão “3, 4 e até 5 suítes”, esbanjando itens de “luxo” para o “lazer
enclausurados”, verdadeiros condomínios-clubes ou “resorts urbanos”. Um único
empreendimento no Setor Bueno, em frente ao Parque Vaca Brava – o Chateau du
Park – detêm o recorde de preço do mercado goianiense: “seus 25 Apartamentos,
com 316 m2, foram todos vendidos por R$ 1,5 milhão ou R$ 4.746,00 o m2.”
A variedade de equipamentos oferecidos nesses empreendimentos lembra
verdadeiros clubes de recreação: “varandas com churrasqueiras, terraço outliving,
cozinha gourmet, home office, piscina com raia, deck molhado, fitness, redário, play
zôo, spa natureza, praça dos aromas, ofurô, atelier, garage band, espaço DJ, cinema,
pizza e premiun grill, cyber room, quadra de squash, varanda de jogos, coclivia, pista
de cooper etc, etc.”
Em outra vertente, a fuga residencial de Goiânia acompanhada pelo
crescimento e expansão do centro comercial da cidade que segue em direção ao sul
da capital de Goiás, tende a alterar o atual predomínio de domicílios residenciais da
região para edifícios comerciais de alto padrão, mudando de forma definitiva a
paisagem urbana da cidade.
O primeiro empreendimento do tipo edifício inteligente de escritório de Goiânia
foi o Aton Business Style (conceito mixed use de projeto arquitetônico e padrão
mundial de conforto, inovação tecnológica, segurança e design), concebido para
atender à demanda empresarial existente no município e respeitar a sua dinâmica
urbana, fixando e criando no Setor Oeste de Goiânia uma nova centralidade. Na
análise do segmento empresarial, embora a região do Setor Oeste ainda se encontre
em fase embrionária de desenvolvimento imobiliário comercial de altíssimo padrão, o
setor é tido pelo público target como um bairro que passa por acentuada transição de
ocupação: passou a exercer papel catalizador às micro, pequenas e médias
14
empresas, com destaque àquelas voltadas aos públicos de médio e médio/alto padrão
de poder aquisitivo, que ali acorrem em busca de suas ofertas. No estudo de mercado
(lógica urbana) da Urban Systems consideravam que “mesmo que este mercado ainda
não esteja totalmente receptivo para um empreendimento com os conceitos mais
modernos padrão AAA, existe uma tendência de desenvolvimento imobiliário comercial
de alto padrão para a região, por isso foi proposto uma previsão de sua atualização. O
projeto deve prever que os “features” sugeridos na implantação inicial sejam
substituídos por elementos e soluções mais modernas ou “ideais” de um
empreendimento AAA”. Todavia, o empreendimento lançado ao mercado foi
comercializado em 98% em apenas 1 semana, rendendo a EBM Incorporações o
Prêmio Master Imobiliário, na categoria “Profissionais - Marketing”, com o case do
Aton Business Style, promovido pelo SECOVI-SP (Sindicato de Habitação de São
Paulo) e FIABCI/BRASIL em 2006.
Com o sucesso de vendas do Aton, a mesma EBM Incorporações lançou em
seguida os empreendimentos comerciais Absolut Business Style (no Setor Bueno) e
New Business Style (no Jardim Goiás). Desde 2006 realizou o lançamento de pelo
menos 9 empreendimentos residenciais no conceito Life Style, com concepção
inspirada em modelos norte-americanos e diferenciais de sustentabilidade (coleta
seletiva de lixo, reutilização de água das chuvas, luminárias para captação de energia
solar, pomar e horta, planta adaptada para pessoas com mobilidade reduzida etc.).
Atualmente são eles: Green LifeStyle (Setor Bueno); Reserva Grann Parc LifeStyle (Jd
Goiás, Pq Flamboyant); Sky Life LifeStyle (Setor Bueno); Reserva du Parc LifeStyle
(Jd Goiás, Pq Flamboyant); Sol de La Plaza LifeStyle (Pça do Sol – Oeste);
Constellation LifeStyle (Setor Oeste); Chateau Flamboyant LifeStyle (Jd Goiás, Pq
Flamboyant); Breeze Life Style (Jd Goiás, Pq Flamboyant); Vision Du Parc Life Style
(Setor Bueno); Chateau Bougainville Life Style (St. Marista).
2.2. – O fenômeno dos condomínios horizontais fechados – CHFs
A fuga da classe média para as proximidades dos centros urbanos é um fenômeno
que deve continuar por pelo menos mais uma década, e já vem ocorrendo em Goiânia
deste os anos 90. Esse processo fez com que as pessoas incomodadas buscassem
lugares mais tranqüilos, consolidando a região do entorno do autódromo internacional
Ayrton Senna, reconhecida como “fora” da cidade e ainda preservando características
bucólicas.
O primeiro condomínio fechado de Goiânia – Privê Atlântico – foi implantado
ainda no final da década de 70, como conjunto habitacional voltado para a classe
15
média, formado por casas pré-construídas e lotes para posterior construção. Só na
década de 90, entretanto, recebeu do poder público status de condomínio fechado,
fato que gerou muitas polêmicas, pois essa decisão implicou no fechamento de ruas
que antes eram de acesso comum, prejudicando a mobilidade de pessoas e de
mercadorias. Todos os outros condomínios de grande porte têm sua implantação a
partir da metade da década de 90, e, atualmente configuram em “ícones” da paisagem
urbana da grande Goiânia.
Como parte integrante da “nova paisagem do poder e do dinheiro” que vem se
desenhando na grande Goiânia, a partir dos anos 1990, e, sobretudo, dos anos 2000,
vê-se intensificar o fenômeno urbano dos condomínios horizontais fechados (CHFs). E
muito embora Goiânia possua características de uma cidade de médio porte, já é
considerada hoje “a terceira capital do país em número de condomínios fechados,
proporcionalmente ao número de habitantes”.6
De acordo com dados da Secretaria Municipal de Planejamento, existem hoje
na Grande Goiânia ao menos 23 (vinte e três) condomínios fechados já implantados,
legalizados e habitados, sendo que destes, 18 estão implantados na cidade de
Goiânia; 02 no município de Aparecida de Goiânia, 02 no município de Goianira e 01
no município de Santo Antônio de Goiás. São eles: Privê Atlântico (1978); Jardins
Viena (1995); Jardins Florença (1997); Aldeia do Vale (1997); Residencial Granville
(1998); Jardins Madri (2000); Jardins Mônaco (2000); Portal do Sol I (2001); Complexo
Alphaville Flamboyant - 3 etapas; Portal do Sol II (2002); Jardins Paris (2003); Jardins
Atenas (2003); Residencial Califórnia (2004); Residencial Araguaia (2004)7; Goiânia
Golfe Residence (2005); Jardins Milão (2005); Recanto das Águas Condomínio
Fechado (2005); Villaggio Baiocchi Condomínio Horizontal (2005) e Condomínio do
Lago (2005)8.
Todos
eles
contêm
unidades
residenciais
isoladas,
de
alto
padrão
arquitetônico, com áreas superiores a 500m2, sendo que 3 destes se destacam pela
tamanho e número de lotes, e da área parcelada: Aldeia do Vale; Alphaville
Flamboyant e Goiânia Golfe Residence - projeto arquitetônico inovador – “primeiro
empreendimento do mercado goiano a aliar o conforto e segurança de um condomínio
horizontal com o “requinte” de um clube com Campo Oficial de Golfe (18 buracos, Par
72 e circuito com 7.122 jardas, equivalentes a 6.509,51 metros)”, projeto executado
por Dan Blankenship, com a participação da Gold Tee Golf International –
destinado a amadores e profissionais, o residencial dispõe também de um hotel com
padrão internacional.
16
Outros condomínios de menor porte existentes em Goiânia figuram na
SEPLAM como condomínios residenciais ou habitações seriadas, apesar de alguns
possuírem sistemas sofisticados de segurança, altos muros e outras características
que os aproximam dos condomínios fechados.
Os 05 (cinco) conjuntos residenciais seriados de maior porte são: Privê dos
Girassóis (1999), Housing Alphaville Flamboyant (2001), Residencial Monte Verde
(2001), Fontana Di Trevi (2001) e Condomínio Alto da Boa Vista (2004). Assim
contabilizados, a RMG soma hoje 28 residenciais de tipo condomínios horizontais
fechados.
É curioso observar, também, a denominação dada a esses empreendimentos,
o que soa como elemento central do marketing imanente a essa tipologia residencial.
Numa tendência “globalizada”, os nomes desses condomínios fechados fazem
apologia a lugares de países centrais valorizados pela elite, tais como: Florença,
Madri, Viena, Mônaco, Paris, Califórnia, Atenas, Lisboa etc, além de outros com
nomes americanizados – Granville, Housing, Golfe Residence e o próprio Alphaville.
Considerações Finais
Os recursos geridos pelo agronegócio, a chegada de empresas de outros
Estados (que trazem consigo novos hábitos e tendências) e, as próprias necessidades
tecnológicas implementadas no cotidiano das empresas, forçam a adoção de uma
nova mentalidade, fazendo despontar, mesmo que de forma restrita, grupos receptivos
a novas propostas imobiliárias. A nova dinâmica construtiva no mercado imobiliário
goiano está produzindo uma paisagem urbana que se espraia nas porções territoriais
mais consolidadas de Goiânia, mudando o seu perfil de cidade média com raízes
eminentemente camponesas. No que tange aos empreendimentos imobiliários e aos
novos equipamentos urbanos, a “nova metrópole do cerrado” vai se configurando com
a aspiração e “ares de cidade globalizada”, nomenclatura internacionalizada, e, por
outro lado, vai acumulando sérios problemas de moradia quando se retrata às classes
populares e a questão da moradia digna universal.
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17
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
Trabalho Apresentado no XIII Encontro Nacional da ANPUR – Florianópolis/SC, maio de 2009, na
ST6-Processos e transformações na configuração dos espaços urbanos – Sessão 6ªA.3: A produção
Imobiliária nos anos 1990 e 2000: articulações entre o Estado e mercado formal e informal.
1
Economista. Doutor em Ciências Sociais pela PUC/SP (2001). Professor do Departamento de Economia
da UCG e do Mestrado em Ecologia e Produção Sustentável. Coordenador e professor do Mestrado em
Desenvolvimento e Planejamento Territorial. Coordenador e Pesquisador do Observatório das
Metrópoles/Instituto Nacional de Ciências e Tecnologia/CNPq: Regional Goiânia. Coordenador do Grupo
de Estudos e Pesquisas Urbanas e Regionais do Centro-Oeste/CNPq. Técnico do Departamento de
Ordenação Sócio-Econômico da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Goiânia.
[email protected].
2 Economista. Mestre em Economia Social e do Trabalho pela Universidade Estadual de Campinas
(2000). Gestora Governamental na agência Goiana de Habitação – AGEHAB da Secretaria de estado das
cidades do governo do estado de Goiás. Pesquisadora do Observatório das Metrópoles/Instituto Nacional
de Ciências e Tecnologia/CNPq: Regional Goiânia e do GEPUR-CO – Grupo de Estudos e Pesquisas
Urbanas e Regionais do Centro-Oeste/CNPq. [email protected]
3
Neste trabalho não será considerado a situação atual marcada pela crise financeira mundial que tem
como epicentro o esgotamento do sistema de financiamento do mercado imobiliário norte-americano.
4
Informação extraída de Jornal OPÇÃO. Imóveis – Mercado Goiano na Mira. 30 de março a 5 de abril
de 2008 – Opção Negócios. Goiânia. In: www.jornalopção.com.br
5
O conceito de Lógica Urbana foi desenvolvido pela Urban Systems Brasil, como aspecto relevante para
a concepção de um produto imobiliário, resultante final da compatibilização e visualização das
informações e conteúdos existentes em três planos de análise, o Plano Sócio-Econômico, o Plano
Comportamental e o Plano do Negócio – além de incorporar outras metodologias relacionadas à pesquisa,
tais como: entrevistas pessoais em profundidade com determinado público target, levantamento de dados
em campo, análises estatísticas utilizando bases de dados secundárias como o CENSO do IBGE,
geoprocessamento e mapeamento digital dos dados analisados. In: ASSUNPÇÃO, T.; TAKITO, P. &
CRUZ, A. Aton Business Style. VII Seminário Internacional da LARES – Latin American Real State
Society. 25 – 26 de outubro de 2007, São Paulo, Brasil.
6
Informações de BERNARDES & SOARES JÚNIOR A. A. Condomínios Horizontais Fechados:
Reflexão sobre a configuração do espaço metropolitano de Goiânia. ANPOCS. Caxambú, 2006.
7
8
Este residencial está em processo de implantação, não possuindo, portanto, residentes.
Encontra-se em tramitação junto à SEPLAM, projeto para a implantação, ainda este ano, de um outro
condomínio de grande porte na região sudeste da cidade, o Jardins Lisboa.