Perícias Avaliatórias
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Perícias Avaliatórias
PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL Professores: Adriano de Paula e Silva Cristiane Machado Parisi Jonov PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS Engenharia de avaliações no Brasil Cronologia de alguns fatos importantes ! ! ! ! ! 1918 – 1919 Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas técnicas de engenharia 1941 Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro sobre o assunto no Brasil – Avaliação de Terrenos 1953 Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro 1957 Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações que recebeu a nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT 1980 O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de avaliações numa universidade brasileira PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 1.Introdução - - - Não é uma ciência exata Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom senso são condições essenciais O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado 2.Engenharia de Avaliações O que significa É uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal é determinar tecnicamente o valor de um bem Para que serve Para subsidiar tomadas de decisões à respeito de valores, custos e alternativas de investimento, envolvendo bens de qualquer natureza PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS A quem interessa Para os diversos agentes de mercado e outras entidades tais como imobiliárias, bancos, seguradoras, Poder Judiciário, Prefeituras, etc Por quem pode ser praticada Por engenheiros, arquitetos e agrônomos de acordo com sua habilitação profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório a ser executado Como deve ser realizada Através de aplicação de metodologia apropriada, com base em normas técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens Quanto tempo de dedicação É necessário um aprendizado constante em cursos, publicações, congressos, contato com colegas e principalmente com o mercado PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS Tipo de operações realizadas Operações de garantias Transações de compra, venda e locação Avaliações judiciais Elaboração de plantas genéricas de valores Decisões sobre investimentos Balanços patrimoniais e avaliação de empresas Operações de seguros, fusões e separações de empresas Desapropriações amigáveis ou judiciais Honorários São cobrados em função do nível de detalhamento exigido pelo contratante, da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e à sua complexidade PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 3.Conceito de valor Antiga NBR 5676 (extinta em 30.06.2004) Corrente univalente – valor de mercado Nova NBR 14.653 (em vigor a partir de 30.06.2004) Corrente plurivalente – admite outras modalidades de valor Valor de mercado Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes Valor em risco Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS Valor patrimonial Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica Valor residual Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil 4.Classificação dos bens Bens Tangíveis (quando podem ser tocados) - Imóveis em geral; Máquinas e equipamentos; Obras civis em geral (edificações, infra-estrutura, etc.) Instalações em geral (elétrica, mecânica, etc.) PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS Bens Intangíveis (quando não podem ser tocados) - Frutos e direitos; Marcas e patentes; Empresas, softwares; Empreendimentos – shopping centers, cinemas, etc. Exemplo: Fundo de Comércio Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto comercial, da clientela e do volume de seu faturamento É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros O valor de uma empresa é obtido somando-se o valor atual de seu patrimônio líquido, com o valor atual de seu fundo de comércio PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS O cálculo do fundo de comércio pode ser feito através da fórmula de PELLEGRINO: fc = L / (1+i)n onde, Fc – fundo de comércio da empresa avaliando L – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anteriores I – taxa trimestral de juros (1,5% a.t.) n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12) No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz avaliação PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 6.Normatização Técnica A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens: - Parte 1: Procedimentos gerais; - Parte 2: Imóveis urbanos; - Parte 3: Imóveis rurais; - Parte 4: Empreendimentos; - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; - Parte 6: Recursos naturais e ambientais; - Parte 7: Patrimônios históricos. Parte 1 a 4: Em vigor Parte 5 a 7: Em discussão nas comissões da ABNT PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 7.Aspectos Legais - - - A realização dos laudos de avaliação é atribuição dos profissionais registrados nos CREAS Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias As avaliações são trabalhos de natureza técnica, com diversos livros e publicações disponíveis (por exemplo, anais de congressos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 8.Amparo Legal Lei 5194/1966 Regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, prevê como atribuições desses profissionais a realização de avaliações, vistorias, perícias e pareceres Resolução 218/1973 do CONFEA Especifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrônomos a realização de vistorias, perícias, avaliações, arbitramento, laudo e parecer técnico Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC) Estabelece que os peritos serão escolhidos entre os profissionais de nível universitário devidamente inscritos no órgão de classe competente PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 9.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) - - - - - A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais, bem como os desempenhos de cargos e funções técnicas Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o profissional declara os dados principais do serviço a ser executado e do contrato firmado entre o profissional e o cliente A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT), estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certidão de Acervo Técnico (CAT) O registros das ART’s junto ao CREA é feito mediante o pagamento de uma taxa PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 10. Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias - - - Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus componentes A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo das benfeitorias R$ Avaliando Hipotético ? PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS 11. Níveis de Rigor (antiga NBR 5676) Avaliação expedita - - - Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo avaliador É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que possibilite a apreciação do valor de um bem Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um trabalho de nível mais alto, admitindo-se a apresentação sucinta da opinião de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado à sua convicção) PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS Avaliação normal - - O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico – estatística descritiva, procedendo-se à homogeneização quando os elementos não forem perfeitamente comparáveis A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos: idoneidade e atualidade das fontes de informação; semelhança com o imóvel objeto da avaliação; número de elementos utilizados maior ou igual a cinco Avaliação rigorosa - O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em processos de inferência estatística, que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 1.Introdução - - - Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificações em geral e obras de infra-estrutura Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação ou obra existente, suas características arquitetônicas e de acabamento, bem como sua destinação (comercial, residencial, etc) A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo de reedição (reprodução seguida de depreciação) dos componentes da edificação ou obra 2.Método da Quantificação do custo - Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de reedição das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitário Básico de Construção (CUB em R$/m2) ou por orçamento detalhado PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 3.Custo Unitário Básico (CUB) - A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita através de custos unitários básicos de construção, publicados mensalmente por revistas especializadas como A CONSTRUÇÃO ou no site do SINDUSCON (www.sinduscon-mg.org.br) 4.Avaliação de benfeitorias através do CUB - Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser seguido o seguinte procedimento: (a) Vistoria - - Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados, estimativa do padrão construtivo, verificação do estado de conservação e idade aparente do imóvel Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informações documentais contidas em plantas, escrituras, etc. PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES (b) Padrão construtivo - - - A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção Em função das características construtivas constatadas na vistoria, comparam-se as especificações da benfeitoria avalianda com as especificações padrão da NBR 12.721 No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão, devese procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, definindo-se o padrão construtivo (c) Estimativa do custo unitário básico - - De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se o custo unitário básico da edificação A seguir é mostrada uma Tabela de caracterização dos padrões construtivos em função dos materiais utilizados desenvolvida na Escola de Engenharia da UFMG PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS PADRÃO LOCAL ALTO NORMAL BAIXO PROLETÁRIO Portas Maciça Almofadada Compensado encerado Compensado pintado Metálico Janelas Madeira – Alumínio Madeira - Alumínio Esquadrias de aço Esquadria de aço Banheiros Granito Mármore Cerâmica espelhada Esmalte sintético Acessórios Banheiro Metais de luxo Cuba Inox luxo Metais cromados Bacias simples Metais niquelados Bacias louça branca Torneiras PVC Bacias louça branca Cozinha Bancada granito Cuba inox luxo Bancada mármore Cuba inox simples Bancada ardósia Cuba inox simples Bancada cimneto Revestimento parede Salas e quartos Sistema tradicional Massa paulista Gesso Ausência Revestimento Cozinha e banhos Cerâmica Fórmica Cerâmica comum Azulejo branco Esmalte sintético Revestimento Externo Fachada Granito Cerâmica de luxo Cerâmica comumpastilha-tinta acrílica Tinta PVA (sem emassamento) Ausência Pintura Tinta Acrílica Tinta PVA (com emassamento) Tinta PVA (sem emassamento) Ausência Adriano de Paula e Silva Cristiane Machado Parisi 20 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES (d) Cálculo da área construída - A área construída, também conhecida como área equivalente, deve ser calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte fórmula S = Ap + Aq . p onde, S – área equivalente de construção Ap – área construída padrão (privativa) Aq – área construída de padrão diferente p – percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que: Áreas cobertas: p > 0,5 Áreas descobertas: p > 0,25 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES (d) Fração ideal - Numa incorporação em condomínio, a razão entre a área equivalente de construção da unidade e a área equivalente total, fornece a fração ideal correspondente à unidade. Essa fração ideal, multiplicada pela área do terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente à unidade (e) Área privativa e Área útil - É comum confundir-se área privativa com área útil. Entretanto, no cálculo da área privativa estão incluídas as paredes internas e externas (exceto 50% das divisórias com outras unidades). Na área útil, não estão consideradas as paredes, correspondendo basicamente à área de piso (também chamada “área de vassoura”) PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES (g) Estimativa do custo unitário final - - Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da edificação, não estando incluídas despesas com projetos, elevadores, fundações especiais, instalações especiais (centrais de gás, antena coletiva, etc) e outros Esses custos complementares são abrangidos através do seguinte modelo: CF = CDI . BDI onde, CF – custo unitário de construção por m2 de área equivalente CDI – custo direto BDI – benefícios e despesas indiretas PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES Os valores de CDI e BDI são calculados através de: CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S} BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L) onde, CUB – custo unitário básico OE – orçamento de elevadores OI – orçamento de instalações especiais OFe – orçamento das fundações efetivamente utilizadas OFd – orçamento de fundações diretas geralmente tomado como 0,03 . S . CUB S – área equivalente global de construção A – taxa de administração da construtora para a obra F – custos financeiros durante o período de construção L – taxa de lucro da construtora PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 5.Influência do Fator de comercialização - - Após o cálculo do custo de reedição das benfeitorias, deve-se considerar a vantagem da coisa feita ou fator de comercialização A vantagem da coisa feita é o acréscimo de valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado, em relação à outro semelhante, mas ainda por construir 6.Aplicação do Método evolutivo - A formulação do método evolutivo de acordo com a NBR 14.653 é: VI = (VT + CB) . fc onde, VI – valor total do imóvel VT – valor do terreno CB – custo de reedição das benfeitorias fc – fator de comercialização PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 7.Cálculo do Fator de comercialização - Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização, entre elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercialização (fc) é estimado através de cálculos de matemática financeira, baseados nos rendimentos que seriam acumulados durante o período de construção pelos capitais terreno e benfeitorias fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]} com, Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n] PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]} com, Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n] onde, ca – coeficiente de atualização de uma série de pagamentos tr – taxa de renda líquida mensal para o imóvel i – taxa de juros mensal de mercado n – prazo em meses de execução da obra para reprodução das benfeitorias PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 8.Método do Custo de reprodução simplificado - Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acréscimo arbitrário por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores dão um acréscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situação) 9.Método do Custo de reprodução pelo orçamento detalhado - É feito através do preenchimento de uma planilha de custos de acordo com modelo da NBR 12.721 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES EXERCÍCIOS DE APLICAÇÃO Exercício 1 Calcular o custo unitário final de área equivalente de construção (CF), o custo direto (CDI) e os benefícios e custos indiretos (BDI) para um prédio residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padrão normal, com 6.500 m2 de área equivalente. Adotar o custo unitário básico publicado pelo SINDUSCON – MG para o mês de fevereiro de 2006. São fornecidos ainda os seguintes custos: Elevadores: R$ 250.000,00 Fundações: R$ 270.000,00 Instalações Especiais: R$ 90.000,00 Juros: 18% aa Prazo de empate de capital: 12 meses Taxa de administração: 12% Taxa de lucro da construtora: 15% PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES RESOLUÇÃO Para um prédio de 10 pavimentos, 03 quartos, padrão NORMAL, o CUB segundo o SINDUSCON-MG para o mês de fevereiro de 2006 é de R$ 707,06 OFd = 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70 OFd = R$ 137.876,70 CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S} CDI = {707,06 + [250.000 + 90.000 + (270.000 – 137.876,70)] / 6.500} CDI = R$ 779,69 BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L) BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15) BDI = 1,52 CF = CDI . BDI = 779,69 . 1,52 CF = R$ 1.185,13 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES Exercício 2 Avaliar um apartamento com 100 m2 de área equivalente, sabendo-se que: O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento é de R$ 10.000,00 A fração ideal de terreno pertencente à unidade (fi) é de 0,125 O custo da benfeitoria depreciada (CB) é de R$ 50.000,00 O fator de comercialização (fc) é de 1,10 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES RESOLUÇÃO VI = (VT + CB) . fc VI = (10.000 . 0,125 + 50.000) . 1,10 VI = R$ 56.375,00 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS 1.Conceitos - - - - A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se também considerar a depreciação como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como o desgaste físico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por: Inadequação: uma casa em que se é obrigado a atravessar um dormitório para se chegar a outro; Superação: desenvolvimento de novas técnicas e materiais – cerâmica no banheiro no lugar de tinta à óleo; PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Anulação: inadaptabilidade para outros fins – armazém que por restrição do zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua adaptação para outro fim 2.Importância da depreciação - - - O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução referese à condição do imóvel novo A maioria das avaliações é feita para imóveis usados É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo dos anos 3.Cálculo da depreciação - Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade aparente do imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual. Existem tabelas sugerindo valores para essas grandezas PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Tabela exemplo da literatura - Vida útil e valores residuais típicos - - - TIPO VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL CASA 60 0,20 APARTAMENTO 50 0,10 SALA 50 0,10 LOJA 60 0,20 GALPÃO 60 0,20 O valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição, que resta desse bem ao fim de sua vida útil Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um demolidor que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como portas, janelas, telhas, aparelhos sanitários, etc O valor de demolição é obtido pela diferença da soma do preço de venda desses materiais com o custo de demolição e limpeza do terreno PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS 4.Métodos de cálculo - Os principais métodos para o cálculo da depreciação são: (a) Método da linha reta - - Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação uniforme ao longo de sua vida útil O fator depreciação é calculado por: d = 1 – [(1-r) (x/n)] onde, d – fator de depreciação x – idade aparente (anos) n – vida útil (anos) r – valor residual PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Gráfico do Método da linha reta PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Exemplo de aplicação Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do custo de reprodução é de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitário atual do imóvel. PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS (b) Método da parábola de KUENTZLE - - Apresenta menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com o desgaste progressivo dos componentes de um edifício O fator depreciação é calculado por: d = 1 – [(1-r) (x/n)2] Exemplo de aplicação: Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior. PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS (c) Método de ROSS - - É um método intermediário entre o método da linha reta e o método da parábola (KUENTZLE) O fator depreciação é calculado por: d = 1 – {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)2]} Exemplo de aplicação: Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior. PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Gráfico comparativo dos três métodos PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS (d) Método de HEIDECKE - - O critério de HEIDECKE calcula a depreciação considerando exclusivamente a conservação do imóvel Os valores de depreciação propostos por HEIDECKE são calculados pela tabela a seguir PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Tabela de HEIDECKE - - ESTADO DEPRECIAÇÃO a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos simples 18,10 f) Entre reparos simples e importantes 33,20 g) Reparos importantes 58,60 h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 O critério de HEIDECKE é incompleto, pois avalia a depreciação do imóvel sem levar em conta sua obsolescência funcional Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservação) é utilizada no critério misto de ROSS-HEIDECKE PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS (e) Método de ROSS-HEIDECKE - - É um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável. O critério de ROSS-HEIDECKE é o mais utilizado na engenharia de avaliações O fator depreciação é calculado por: d = {100 – [k . (1-r)]} / 100 com k obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS Tabela ROSS-HEIDECKE Estado de conservação Idade em % da vida útil a b c d e f g h 2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4 4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 56,6 75,7 6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0 8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3 10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6 12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9 14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2 16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5 18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8 20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2 22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5 24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9 26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3 28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6 30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0 32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 74,3 62,6 80,4 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS 34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8 36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3 38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7 40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1 42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6 44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1 46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5 48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0 50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5 52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0 54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5 56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 86,0 58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6 60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1 62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7 64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2 66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS 68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4 70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9 72 62,2 61,9 62,9 85,0 68,8 74,6 81,9 90,6 74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2 76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8 78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4 80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1 82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7 84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4 86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0 88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7 90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4 92 88,3 83,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1 94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8 96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5 98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8 100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS EXERCÍCIOS SOBRE DEPRECIAÇÃO Exercício 1 Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo método do custo de reprodução é de R$ 100.000,00, calcular seu valor após depreciação, pelo método de ROSS-HEIDECKE, considerando: Idade aparente: 20 anos Vida útil estimada: 40 anos Estado de conservação: Reparos simples Valor residual: 20% do valor novo PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS (1) Silva, A. P.; Jonov, C. M. P. – Apostilas do Curso de Especialização em Construção Civil da EEUFMG, Belo Horizonte, 2009 (2) Norma Brasileira para Avaliação de Bens (NBR 14.653/2004) (3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora Del Rey, Belo Horizonte, 2003 (4) IBAPE – MG - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Fundamentos das Avaliações Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos (5) Dantas, Rubens Alves – Engenharia de Avaliações – Uma introdução à metodologia científica, Editora Pini, São Paulo, 2003 (6) Moreira, Alberto Lélio - Princípio de Engenharia de Avaliações, Editora Pini, São Paulo, 1994 (7) Abunahman, Sérgio Antônio – Engenharia Legal e de Avaliações, Editora Pini, São Paulo, 1999 (8) Fiker, José - Avaliação de imóveis urbanos, Editora Pini, São Paulo, 1997
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