TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2014.0000716XXX
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº
XXXXXXX-67.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
LEPUS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado
JOÃO (OMITIDO).
ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso
V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SALLES ROSSI (Presidente), PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME
FILHO E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 15 de outubro de 2014.
SALLES ROSSI
RELATOR
Assinatura Eletrônica
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Voto nº: 28.09X
Apelação Cível nº: XXXXXXX-67.2013.8.26.0100
Comarca: São Paulo 4ª Vara Cível do Foro Central 1ª
Instância: Processo nº: 1045309-67.2013.8.26.0100
Apte.: Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apdo.: João (Omitido)
VOTO DO RELATOR
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
EMENTA
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS
E INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Parcial procedência - Preliminar de ilegitimidade passiva
com relação à restituição dos valores referentes à comissão
de corretagem e taxa SATI Contrato firmado pelo autor
com a empresa Lepus Even Empreendimentos Imobiliários
Ltda., que, no ato da venda, foi representada pela empresa
LPS Brasil Consultoria de Imóveis S/A, cujo grupo é
integrado pelas empresas Habitcasa Consultoria de Imóveis
Ltda. e SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda.
Existência de parceria comercial entre as empresas
Legitimidade ad causam da ré, inclusive em relação ao
pedido de repetição dos valores pagos a título de assessoria
imobiliária e comissão de corretagem, em razão da
responsabilidade solidária de todos os que participaram da
cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos
do art. 7º, do CDC Preliminar afastada Comissão de
corretagem Imóvel vendido “na planta” Inexistência de
expressa previsão contratual atribuindo ao comprador esse
encargo
Verba de responsabilidade exclusiva da
vendedora, que contratou e treinou profissionais para
promoção comercial do empreendimento, os quais não
efetuaram trabalho de aproximação das partes Taxa SATI
Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo ao
comprador também esse encargo Cabimento da repetição
dos valores cobrados a esses títulos, com atualização
monetária dos desembolsos e juros moratórios desde a
citação Devolução de valores pagos Rescisão contratual
que decorreu da desistência do comprador - Devolução
parcial, de forma simples, dos valores pagos - Retenção de
10% a título de perdas e danos, conforme previsto em
APELAÇÃO Nº XXXXXXX-67.2013.8.26.0100 SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X
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contrato, mas incidente sobre as parcelas pagas
monetária dos respectivos desembolsos.
Correção
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
respeitável sentença de fls. 235/239, proferida em autos de ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e
indenização por danos morais que, apreciando pelo mérito os pedidos
contidos na inicial, acabou por decretar a parcial procedência dos
mesmos, declarando rescindido o contrato e condenando a ré a restituir
ao autor 90% dos valores pagos, bem como a integralidade da comissão
de corretagem e taxa SATI, tudo monetariamente atualizado desde o
desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da
citação, e a arcar com os ônus da sucumbência, por ter o autor decaído
de parte pequena do pedido.
Inconformada,
apela
a
requerida,
alegando,
preliminarmente, ilegitimidade passiva em relação ao pedido de
devolução dos valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI
que foram pagos às empresas Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda. e
SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda., respectivamente,
conforme consta do documento de fls. 61, não tendo qualquer
correlação com o pedido de rescisão do contrato, por tratar-se de
negócios jurídicos paralelos e distintos.
Diz que os serviços foram efetivamente prestados e
o autor tinha ciência dos valores que seriam cobrados, não podendo
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alegar abusividade. Ademais, além de a condenação violar o princípio
do pacta sunt servanda e não haver alegação de vício de consentimento
na inicial, não pode ser compelida a devolver quantia que não recebeu,
se não existe solidariedade entre as empresas.
No mérito, aduz que foi prejudicada com a retenção
de apenas 10% do valor pago e com a condenação à devolução de
quantia que não recebeu, uma vez que a unidade está compromissada ao
autor desde setembro de 2010.
Sustenta que o requerente pagou apenas R$
20.738,76 e não os R$ 25.842,77 indicados no Parecer Econômico
Financeiro juntado pelo autor, e que a condenação à devolução da
comissão de corretagem contraria o disposto na cláusula VIII, § 3º, do
compromisso de compra e venda, que está em estrita consonância com
o Código de Defesa do Consumidor que proíbe somente a perda total
das prestações pagas.
Além disso, o Código Civil permite a imposição de
cláusula penal ao devedor culposo, que pode corresponder à retenção de
parte das prestações pagas e de quantias a título de despesas, como no
caso presente.
Afirma que, como o negócio foi realizado, não há
que se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI, notadamente porque o autor anuiu com sua
cobrança.
Pugnou, ao final, pelo provimento do apelo, nos
termos aduzidos.
O recurso foi recebido pelo r. despacho de fls. 271 e
respondido às fls. 274/282.
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É o relatório.
A preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao
pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI não merece acolhida.
Com efeito, ensina Cândido Rangel Dinamarco, in
Instituições de Direito Processual Civil
Vol. II, 4ª ed. Malheiros,
2.004, p. 306:
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo,
como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao
exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a
causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de
direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de
uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte
legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu,
também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como
relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa”.
No caso dos autos, o contrato foi firmado com a
empresa Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda. que, no ato
da venda, foi representada pela empresa LPS Brasil - Consultoria de
Imóveis. S/A.
Se assim é, a ré é parte legítima para a lide,
inclusive em relação ao pedido de repetição dos valores pagos a título
de assessoria imobiliária e comissão de corretagem pagos às empresas
SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda. e Habitcasa Consultoria
de Imóveis Ltda., respectivamente (fls. 61/62)
integrantes do grupo
Lopes.
Isto porque o artigo 7º, parágrafo único, do Código
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de Defesa do Consumidor, aplicável à espécie, dispõe que “tendo mais
de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela
reparação dos danos previstos nas normas de consumo”.
Ada Pellegrini Grinover e outros, in Código
Brasileiro de Defesa do Consumidor
Comentado pelos autores do
anteprojeto, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense Universitária, p. 75, ensina
que:
“Trata-se de um aspecto dos mais relevantes em termos de
responsabilidade civil dos que causarem danos a consumidores ou terceiros não
envolvidos em dada relação de consumo. Como a responsabilidade é objetiva,
decorrente da simples colocação no mercado de determinado produto ou prestação
de dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de intentar medidas contra
todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do
mesmo produto no mercado ou então a prestação do serviço.”
Disso tudo se infere que, ao consumidor, é
assegurado o direito de voltar-se contra todos os que estiverem na
cadeia de responsabilidade que lhe causaram danos, seja na esfera de
prestação de serviços ou na de fornecimento de produtos.
A responsabilidade, nesse caso, é solidária.
No caso em exame, tendo havido parceria
comercial da ré com as empresas LPS Brasil - Consultoria de Imóveis.
S/A, Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda. e SATI
Assessoria
Técnica e Documental Ltda., pode o consumidor voltar-se somente
contra uma ou contra todas as empresas que participaram do
negócio em parceria comercial.
Ultrapassada essa questão, passa-se à análise do
mérito propriamente dito.
Colhe-se dos autos que, em 25/09/2010, o autor
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firmou com a ré Instrumento Particular de Promessa de Venda e
Compra de Unidade Autônoma (fls. 23/50 e 184/211), visando a
aquisição da unidade 117, da Torre B, do empreendimento denominado
Condomínio Edifício Park Club Bairro Jardim, em Santo André SP.
O preço total do imóvel era de R$ 254.024,80 (fls.
24 e 185), dos quais R$ 193.050,00 poderiam ser pagos com recursos
próprios ou por meio de financiamento bancário.
Consta, ainda, dos autos que, no momento da
celebração do contrato e até 20/04/2011, os autores efetuaram o
pagamento das importâncias de R$ 9.375,20, a título de comissão de
corretagem, e R$ 500,00, a título de taxa SATI (fls. 61).
Pois bem. É cediço que comissão de corretagem e
taxa SATI correspondem à remuneração de serviços de intermediação
prestados por terceiro, com vistas à aproximação das partes para a
realização do negócio.
Com efeito, nada obsta a cobrança de taxas de
corretagem e de serviços prestados pela assessoria imobiliária em
negócios envolvendo a compra e venda de bem imóvel. As partes
podem livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento destas
verbas.
No caso em exame, porém, não existe expressa
previsão contratual acerca de tais encargos, não podendo, portanto, ser
repassados ao adquirente, sob pena de violação ao Código de Defesa do
Consumidor, que exige informação clara, suficiente e precisa das
condições do negócio, principalmente e de forma discriminada, de todos
os encargos incidentes sobre a transação e que seriam de
responsabilidade do comprador (artigos 46 e 47, da legislação
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consumerista).
Ora, os serviços de corretagem de imóveis
vendidos “na planta” são contratados pela vendedora, com o intuito
de promover a venda e realizar a intermediação do negócio.
Nesse caso, os profissionais contratados pela
incorporadora para vender os imóveis do empreendimento não efetuam
um trabalho de aproximação das partes; o interessado/comprador
dirige-se ao stand de vendas e lá se depara com profissionais treinados
para venda.
Logo, se a incorporadora contrata os corretores
para promover a venda do empreendimento, é ela quem deve
responsabilizar-se pelo pagamento da comissão de corretagem. O
mesmo se diga dos serviços de assessoria técnico-imobiliária. Isso só
não aconteceria em caso de expressa previsão contratual atribuindo tal
oônus
queao
não
se verifica na espécie.
comprador,
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado deste E.
Tribunal de Justiça:
“Apelação - Ação de repetição de indébito - Compromisso
de compra e venda de bem imóvel - Empreendimento 'na planta' - Comissão de
corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa contratada pela
construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio - Verbas de
responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que os autores, em
resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da
construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da requerida, que não
desempenharam, portanto, qualquer atividade de aproximação útil - Devolução de
valores devida - Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) - Venda casada Devolução igualmente necessária - Valores que serão corrigidos monetariamente,
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pelo INCC, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da
citação - Jurisprudência desta Corte e desta Câmara - Recurso provido, com
inversão
plena
dos
ônus
0133577-51.2012.8.26.0100
sucumbenciais”
São Paulo
(Apelação
nº
3ª Câmara de Direito
Privado rel. Beretta da Silveira j. 07/05/2013).
Se, de fato, o negócio jurídico de compra e venda
concretizou-se, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de
corretagem e taxa SATI é, salvo expressa previsão contratual em
contrário, de quem contratou os serviços e não do consumidor que não
firmou obrigação nesse sentido.
Nem se alegue que o consumidor obrigou-se ao
pagamento das referidas taxas por meio do documento de fls. 61, eis
que, a uma, ele não contratou o serviço, que, como dito, foi contratado
pela vendedora e, a duas, porque, além de não estar assinada, mera
declaração não pode convolar-se em contrato de prestação de serviços.
Note-se que a mera emissão de cheques no ato da
celebração do negócio às pessoas ali indicadas (corretores autônomos,
ao que tudo indica) e o recibo entregue ao comprador não constituem
prova apta a garantir a suficiência de informações prévias que deveriam
ter sido prestadas e expressamente repassadas ao consumidor antes da
conclusão do negócio.
Não se alegue também que o consumidor obrigouse ao pagamento das referidas taxas por meio da cláusula VIII, § 3º, do
contrato (fls. 33 e 194), posto que referido dispositivo contratual apenas
exclui, do montante a ser devolvido ao comprador em caso de rescisão
contratual, os valores pagos à intermediadora, não sendo expresso
quanto à obrigação em si.
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Assim, de rigor a devolução ao autor das verbas
relativas à comissão de corretagem e taxa SATI que pagou.
Quanto à retenção de parte dos valores pagos, mais
uma vez sem razão a requerida.
Como foram os autores que desistiram do negócio,
a eles atribui-se a culpa pela rescisão.
Nesse caso, de aplicar-se a multa compensatória de
10% prevista na cláusula VIII, alínea “e”, do contrato (fls. 33 e 194),
mas incidente sobre o total das parcelas pagas pelo autor e não sobre o
valor do contrato. Entendo que o percentual de 10% é suficiente para
fazer as partes retornarem ao status quo ante, servindo como
compensação pelos prejuízos suportados pela alienante com o
desfazimento do negócio, seja a título de despesas administrativas ou
com valores repassados à empresa intermediadora. Não se pode olvidar,
ainda, que a unidade poderá ser novamente negociada, gerando recursos
para a alienante, e que o autor sequer dela se utilizou.
Assim, tendo em vista que a culpa pela rescisão foi
atribuída ao autor, ele faz jus à devolução, de forma simples, de 90%
dos valores pagos, no importe de R$ 20.738,76 (excluídas deste cálculo
a comissão de corretagem e a taxa SATI, que devem ser restituídas em
sua
integralidade),
com
correção
monetária
dos
respectivos
desembolsos. Juros de mora em relação a esta obrigação (restituição das
parcelas pagas) somente devem ser computados a partir do trânsito em
julgado da decisão que assim determinar, já que antes não se pode
entender que a alienante estava inadimplente.
A respeito do assunto, convém trazer à colação
trecho extraído da Apelação Cível nº 206.286-4/0-00, da lavra do
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Desembargador Dácio Tadeu Viviani Nicolau, citando precedente do
Superior Tribunal de Justiça:
“O tema relativo à incidência de juros foi bem analisado
pelo eminente Professor FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, em seu artigo
'Responsabilidade civil no compromisso de compra e venda', encontrado na obra
'Responsabilidade Civil e sua Repercussão nos Tribunais', Editora Saraiva, 2009,
pág. 217: 'A dúvida que persiste é o termo inicial da contagem dos juros.
Inicialmente se entendeu que a mora não é do descumprimento do contrato
resolvido, mas sim da obrigação de devolução de parte do preço pago. Decidiu em
tal sentido o Superior Tribunal de justiça que “tratando-se de responsabilidade
contratual, a mora constitui-se a partir da citação, e os juros respectivos devem ser
regulados, até a entrada em vigor do novo Código, pelo artigo 1.062 do diploma de
1916, e depois dessa data, pelo artigo 406 do atual Código Civil” (Resp
594486/MG, rei. Ministro CASTRO FILHO). Decisão mais recente da mesma
Corte, contudo, adotou posicionamento diferente, entendendo que "na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão (Resp
1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO, J. 26/03/2008)".
Portanto, o autor tem direito à devolução de 90% do
total das parcelas pagas, monetariamente atualizadas de cada
desembolso e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês a partir do
trânsito em julgado da decisão, e à devolução dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa SATI, também monetariamente
atualizadas a partir dos desembolsos, mas com juros moratórios de 1%
ao mês, devidos desde a citação.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
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