roteiro para finalização e entrega de obra

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roteiro para finalização e entrega de obra
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
ESCOLA POLITÉCNICA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO E ESTRUTURAS
ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E
ENTREGA DE OBRA
HUGO SANTOS D'OLIVEIRA SANTOS
JOÃO PEDRO DE QUEIRÓS SANTOS
PABLO ZUMAÊTA COSTA
SOLANGE MARIA GUEDES VIEIRA NEIVA
Salvador
Dezembro 2003
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
ESCOLA POLITÉCNICA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO E ESTRUTURAS
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS
ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E
ENTREGA DE OBRA
Hugo Santos D’Oliveira Santos
João Pedro de Queirós Santos
Pablo Zumaêta Costa
Solange Maria Guedes Vieira Neiva
Trabalho de conclusão apresentado ao curso de
especialização em gerenciamento de obras da
UFBA como requisito parcial para a obtenção
de título de especialista.
Professor Orientador: Sônia Medeiros de Oliveira
Salvador
Dezembro de 2003
1
RESUMO
Este trabalho consiste na elaboração de um roteiro prático para aumentar a
performance na finalização, assistência técnica, garantias e legalização de uma obra
e facilita a identificação de responsabilidades diversas decorrentes da execução.
Toda a pesquisa foi elaborada tomando por base a vivência de profissionais da
construção civil somada às novas demandas administrativas para o setor.
O material aqui descrito aborda, de uma forma sucinta, questões como Habite-se,
CDN, Escritura, Averbação, ligações definitivas, convenção de condomínio,
minutas de convenção, desmobilização, clientes diretos e indiretos, entrega de
obras públicas e particulares, entrega de áreas comuns e individuais, check lists,
vistorias internas e finais, balancete, curva S, plano de qualidade, termos de
garantia entre outras questões pertinentes a finalização e entrega de um
empreendimento.
2
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO
04
1.1
1.2
1.3
04
05
05
JUSTIFICATIVA
OBJETIVO
METODOLOGIA
2
REVISÃO DE LITERATURA
06
3
PROPOSTA DO TRABALHO
06
4
ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO
07
4.1
4.2
4.3
4.4
07
14
15
16
QUESTÕES LEGAIS
CLIENTE INDIRETO
DESMOBILIZAÇÃO
ENTREGA DA OBRA
5
DISCUSSÃO DOS RESULTADOS
22
6
CONCLUSÃO
22
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
24
ANEXOS
25
3
1
INTRODUÇÃO
O processo de finalização de obra requer a compatibilização de várias
questões fundamentais para sua conclusão. A analise que foi feita abrange questões
legais e operacionais que devem ser resolvidas em curto espaço de tempo, e que na
maioria das vezes foge do controle de seus gestores. Então, buscou-se o controle
das tarefas envolvidas em todo o processo com a função de orientar os gestores de
obras a planejar as ações necessárias para a conclusão da mesma. Assim pode-se
por exemplo prevenir problemas futuros com a antecipação de algumas das tarefas
envolvidas cujos prazos serão indicados a seguir.
1.1 JUSTIFICATIVA
Diante de constantes problemas vivenciados por gestores de obras na
finalização e entrega das mesmas, e objetivando minimizar a improvisação diante
dos obstáculos legais e operacionais, é que foi elaborado este roteiro, com
abordagem o mais próximo possível de todos os aspectos envolvidos no processo
final de entrega de obras.
4
1.2 OBJETIVO
O modelo proposto pretende ajudar os gestores de obras a finalizar de uma
forma mais ampla e previdente, a maioria das obras de edificação, minimizando os
problemas legais, quebra de prazos contratuais ou de documentação,
posicionamento no relacionamento com seus clientes (diretos e indiretos) e evitar
possíveis prejuízos financeiros em decorrência do não cumprimento de algumas das
etapas que serão aqui citadas.
1.3 METODOLOGIA
Foi realizada uma pesquisa, através de entrevistas e consultas literárias,
guiadas por parâmetros que permitiram analisar a prática laboral dos gestores de
construtoras em Salvador, tabulando-se de encontro à legislação pertinente onde foi
visto os entendimentos e reflexos de suas práticas. As entrevistas aqui citadas
foram feitas com profissionais e representantes de classe envolvidos diretamente
com as dificuldades vivenciadas ao longo da obra para a sua conclusão.
5
2
REVISÃO BIBLIOGRÀFICA
Todo trabalho está baseado principalmente em experiências pessoais de
gestores de obras e documentação não publicada pelas construtoras, ou seja,
documentos internos de trabalhos individuais para aprimoramento de seus métodos.
A pouca ou quase nenhuma bibliografia disponível, que relata mais
diretamente esse assunto ficou restrita a ADEMI - BA (Associação de Empresas do
Mercado Imobiliário da Bahia) com seu Manual do Proprietário, cartilhas da
SUCOM (Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do
Município), e o livro Controle do Processo de Projeto na Construção Civil da
autora Margaret Souza, isso posto, fica o registro do ineditismo do roteiro proposto
que contou com grandes dificuldades.
3
PROPOSTA DE TRABALHO
Estabelecer um roteiro com os principais assuntos abordados quando da
finalização de uma obra. Este roteiro não se encontra necessariamente em ordem
cronológica ou de importância por considerar-se que se trata de um conjunto de
medidas interdependentes e que pela própria variabilidade de obras e situações
vividas por cada gestor, preferiu-se então alertar para os assuntos mais pertinentes.
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4
ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO
Foi feita uma análise de todas as tarefas envolvidas para a conclusão de uma obra
que foram colocadas como dados do roteiro aqui proposto.
4.1 QUESTÕES LEGAIS
Neste item são abordadas todas as questões legais pertinentes a condução de um
empreendimento até a sua fase de conclusão e entrega.
4.1.1 HABITE-SE
Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto culminante,
a solicitação de alvará de habite-se, que é emitido pela Prefeitura Municipal; todos
os documentos necessários para obtenção do mesmo foram pesquisados, para que
as dificuldades sejam amenizadas e os prazos sejam obedecidos. Este trabalho
descrimina todas as condicionantes para sua obtenção.
O alvará de habite-se é concedido pela Prefeitura, pode ser solicitado através
de requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do
prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos:
petição comunicando a conclusão da obra, cópia do alvará de licença, anuência do
autor quanto à observância do seu projeto aprovado, prova de quitação do imposto
territorial urbano, escritura registrada do terreno, projeto de modificação na forma
do art. 24 do código de obras de Salvador e documentos de anuência das
concessionárias de serviço publico. O prazo para vistoria e manifestação da
autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo.
Após a 1a vistoria na obra, se ficar constatado algum problema na
inobservância do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes no mesmo
quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação,
condicionada à sua quitação para obtenção do alvará.
As observações feitas pela prefeitura na vistoria, para obtenção do alvará, são
as seguintes: o projeto deve estar integralmente executado conforme o aprovado
pela mesma; tem que estar adequadamente pavimentado, todo o passeio adjacente
7
ao terreno edificado, quando houver meios-fios assentados; todo sistema de esgoto
deve estar ligado à rede pública; se não houver, deverá estar ligado à fossa séptica e
sumidouro ou estação de tratamento, conforme projetos específicos; deverá conter
o projeto aprovado de drenagem das águas pluviais do terreno edificado e tem que
apresentar certificado de perfeito funcionamento dos elevadores, quando for o caso,
expedido pela empresa fabricante do equipamento; no caso de obras horizontais
(conjuntos habitacionais, condomínios fechados, etc.), deverão ainda ser
acrescentados os seguintes documentos: projetos aprovados de pavimentação das
vias, rede elétrica, projetos aprovados com anuência da concessionária de água e
esgoto, projeto de paisagismo aprovado pelo órgão competente (SPJ Superintendência de Parques e Jardins), projeto de iluminação pública aprovado
com anuência da Prefeitura assumindo os custos de consumo após a entrega da obra
e numeração métrica definitiva das unidades e logradouros. A prefeitura da Cidade
de Salvador - Ba, através da SUCOM, órgão oficial que é responsável pela emissão
dos Alvarás, oferece uma cartilha com praticamente todos os custos e documentos
necessários para as construtoras adquirirem seus Habite-ses.
Quando da entrada da petição pelo construtor no setor de protocolo, com a
comunicação de conclusão da obra, os nomes dos condôminos deverão ser
indicados por escrito, para expedição do alvará. Esta condição depende do regime
de incorporação na qual foi realizada a obra; caso não seja informado o nome dos
proprietários, o alvará será expedido exclusivamente em nome do requerente, no
caso o representante legal.
A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder estando a obra
liberada para uso, o alvará parcial, liberando a moradia quando a mesma não
oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser
independentes umas das outras. De maneira alguma a concessora expedirá alvará
de habite-se quando: as fachadas da edificação não estiverem concluídas; o acesso
às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização
da parte concluída para acesso ao restante da obra; obra ainda em construção ou por
construir.
O prazo para os pedidos de alvará de habite-se são de no máximo 20 dias a
partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura; este prazo pode ser
prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências
que o processo exigir.
A prefeitura emitirá convites caso necessite o processo. O representante não
comparecendo no prazo de 20 dias a contar da data de publicação no diário oficial
8
do Município, o processo será indeferido imediatamente, encerrando o processo de
alvará de habite-se.
4.1.2 CND – INSS
Após a solicitação do alvará de habite-se, o empreendedor deverá solicitar a
certidão negativa de debito – CND do INSS ( Instituto Nacional de Seguridade
Social). Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a
regularidade de contribuições com a Seguridade Social. Ela só é válida quando
emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou carimbadas por servidor da
previdência. O CND da construção é exigido quando da averbação da obra no
cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do
memorial de incorporação no registro de imóveis.
A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos recolhimentos
totais da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico), fornecido pelo
SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado
for igual ou superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No
caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização
com a demonstração da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do
cálculo estabelecido pelo INSS.
O prazo de validade da CND será de 90 (noventa) dias contados a partir data
de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela Internet, nas agências da
previdência social ou através do previfone, com fornecimento pelo próprio
interessado, do numero de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), CPF
(Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida obra. Será necessária a solicitação
da sua baixa (cancelamento) junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro.
4.1.3 AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO
Após a emissão do alvará de habite-se pode-se averbar a construção no
cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser
registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do
imóvel. O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária) com o
valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo
registro estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá
fornecer as seguintes certidões: positiva ou negativa de propriedade; positiva de
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propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária
ou de inteiro teor.
4.1.4 ESCRITURA
O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e
venda) para validar sua propriedade; para isso deverá providenciar os seguintes
documentos: qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa
de compra e venda entre as partes; certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e
Territorial Urbano); certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor);
certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da justiça do trabalho
(em nome do vendedor); declaração do síndico (com firma reconhecida) que o
condomínio está quitado; guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos). A
escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está
inscrito, passando a ter validade como documento.
4.1.5 LIGAÇÕES DEFINITIVAS
Quando da solicitação do alvará de habite-se, o construtor deverá estar com
todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos.
A ligação definitiva de energia é solicitada por telefone ou carta protocolada
contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o
projeto que ela aprovou no início da obra está conforme. Não havendo problemas e
a depender do caso, ela ativa as unidades individualmente. Na utilização das áreas
comuns, a ligação será em nome da construtora, pois no período de ligação
definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá
carta de liberação para ser entregue quando da entrada da solicitação do alvará de
habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à
concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas
após a entrega do imóvel para cada proprietário.
A concessionária de telefonia, após solicitação do construtor, pode ser feita
por telefone ou por documento protocolado, contendo os dados da obra. Deverá ser
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realizada vistoria para verificar se há conformidade com o projeto aprovado no
início da obra, verificando na caixa de entrada se há uma tabela com identificação
dos pares de linhas telefônicas e suas respectivas unidades. Ela expede carta de
liberação para o alvará de habite-se. Cada proprietário solicita, conforme
capacidade de projeto, a ligação de linha telefônica, que também só poderá ser
realizada após a entrega do imóvel.
A interligação das instalações hidráulicas do imóvel à rede pública de
abastecimento, assim como a conexão da rede interna de esgoto do imóvel ao
coletor público de esgoto, será estabelecida após solicitação do construtor, podendo
ser por telefone ou por carta protocolada pela concessionária; dentro do período
interno da empresa, ela realiza vistoria técnica ao empreendimento para verificação
de não conformidade com o projeto aprovado pela mesma. Estando tudo de acordo
com o projeto, a concessionária emite sua carta de liberação para o alvará de
habite-se.
Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão
parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção
do Alvará de Habite-se.
4.1.6 CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Nos empreendimentos residenciais outros documentos deverão ser
providenciados; um deles é a convenção de condomínio, que previamente já foi
registrada em forma de minuta no registro de incorporação do empreendimento. A
convenção é o contrato social do condomínio, está prevista no código Civil, é
obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio (art. 1.333o) assim
como a elaboração do regulamento interno, que faz parte integrante da convenção.
Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos representantes que
compõem o condomínio e deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis.
A convenção determinará: a cota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembléias, forma
de sua convenção e quorum exigidos para as deliberações.
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4.1.7 QUADRO DE DOCUMENTOS
CERTIDÃO/
ALVARÁ
DOCUMENTOS
NECESSÁRIOS
Habite-se
Petição
comunicando
a 20 dias
conclusão
- Cópia do alvará de licença
- Certidão negativa do IPTU
- Escritura registrada do terreno
- Anuência de serviços públicos
(água, esgoto, luz e telefone)
- Pagamento das Taxas
- Número da inscrição do 10 dias
terreno
- Comprovante de pagamento
IPTU
PRAZO
VALIDADE
N/A
N/A
dos últimos 05 anos.
- Pagamento da solicitação.
CND – INSS
- CPF ou CNPJ do solicitante.
- Numero do CEI da obra.
- DISO
Formulário
de
declaração e informação sobre
a obra em 2 vias.
- Apresentação das guias – GPS.
- Apresentação das guias de
recolhimento do FGTS e
informações a previdência
social.
AVERBAÇÃO - Requerimento constando o
número da matrícula no
cartório.
- Alvará de Habite-se.
- CND do INSS.
ESCRITURA - Qualificação das partes (CPF,
dados pessoais) ou promessa
de compra e venda.
- Certidão de quitação do IPTU.
- Certidão do distribuidor do
10 dias 90 dias
Úteis
05 dias Indeterminado
05 dias indeterminado
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ITIV
-
foro (em nome do vendedor).
Certidão da justiça do Trabalho
Declaração de quitação do
síndico
(com
firma
reconhecida).
Guia do ITIV Imposto de
transmissão intervivos.
No caso de terrenos foreiros,
paga-se laudêmio.
3 vias assinadas pelas partes e 03 dias N/A
cartório.
Promessa de compra e venda
ou qualificação das partes.
DEFINITIVA - Solicitação contendo os dados
DE
da obra.
ENERGIA
- Conta de energia da ligação
provisória.
- A ligação definitiva quando em
casos especiais necessita de
ampliação ou modificação de
rede requer um prazo maior
para execução.
DEFINITIVA - Solicitação contendo os dados
DE ÁGUA
da obra.
- Conta de água da ligação
existente no local.
- Pode haver necessidade de
ampliação de rede, em casos
especiais.
DEFINITIVA - Solicitação contendo os dados da
DE
obra.
TELEFONE
30 dias N/A
ou mais
15 dias N/A
ou mais
15 dias N/A
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4.1.8 MINUTA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (ANEXO 1)
Um modelo de Minuta de Contrato pode ser visto no anexo 1 deste roteiro.
4.2 CLIENTE INDIRETO
Podem ocorrer dois tipos de Clientes Indiretos, que são os Clientes Indiretos
Externos e os Clientes Indiretos Internos.
Os Clientes Indiretos Externos são aqueles que estão atrelados em relação
direta com o contratante dos serviços. Podemos citar como exemplo Obras Públicas
financiadas e/ou contratadas por agente do governo (CEF – Caixa Econômica
Federal ) que contratam as construtoras para a realização da obra e depois
administram os seus clientes finais ( Ex.: Arrendatários do PAR - Plano de
Arrendamento Residencial, gerido pela CEF ); esse arrendatário seria para a
construtora o Cliente Indireto Externo, pois haverá a relação de Assistência Técnica
no pós-entrega da obra entre a construtora e o arrendatário através do agente
financiador do Governo, essa mesma relação se aplica a obra públicas tipo
Hospitais, Parques, etc.
Vamos nos concentrar nos Clientes Indiretos Internos, que seriam na verdade
os Diretores e Acionistas da empresa. Para esta análise é preciso primeiro criar as
ferramentas de controle dos empreendimentos, para que assim possam ser
acompanhados os resultados financeiros das obras, gerar estratégias de Marketing
promocional (vendas, financiamentos, facilidades, etc.) para o antes e depois da
obra, visando novos lançamentos, sem esquecer é claro do nível de qualidade de
execução da obra.
Todo processo passa pelo Planejamento Inicial, onde serão definidas todas as
regras e especificações da obra, objetivos, métodos, cronogramas, equipes e
responsabilidades. Desse plano maior podemos extrair algumas ferramentas que
podem ajudar no controle e acompanhamento de qualidade, prazo e resultado
financeiro, respectivamente o SAR - Sistema de Avaliação de Qualidade (ANEXO
02), Curva "S" (ANEXO 03) e Balancete Mensal (ANEXO 04), com os indicadores
gerados a partir daí os diretores / acionistas poderão tomar atitudes gerencias com
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maior rapidez e menos risco, evitando possíveis prejuízos e/ou aumentando lucros.
Outro ponto de influência que esses indicadores podem exercer está na
consolidação da marca da empresa no mercado imobiliário, visto que quanto mais
eficaz o obra se torna através de seus controles e medidas, mais clientes finais
satisfeitos serão atraídos.
4.3 DESMOBILIZAÇÃO
Para retratar esse assunto devemos lembrar que a Desmobilização de um
Empreendimento começa antes mesmo da limpeza do terreno, pois deverá fazer
parte do Planejamento Executivo da obra.
Dentro desse Planejamento Executivo elaboramos um Plano de Qualidade (
ANEXO 05) onde relatamos as diretrizes gerais e as definições de
responsabilidades.
Existem alguns tipos de desmobilização que podem ser considerados como
parte integrante das obras, mais vamos nos ater aqui a três tipos deles :
1- Desmobilização de Materiais para Bota-Fora (Entulhos).
2- Desmobilização de Materiais Não Usados e / ou Reutilizáveis.
3- Desmobilização de Equipamentos.
No Item 1 (ANEXO 5 ITEM 8.6) , os entulhos gerados no canteiro de obras
devem atender as exigências das Legislação Local , bem como as normas de
segurança para acondicionamento e remoção dos diversos materiais , segundo a
Norma Regulamentadora NR-18 (Norma Regulamentadora nº 18 sobre as
Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção) no item de
número 18.29 - Ordem e Limpeza , onde esse tema é abordado nos sub-itens de
18.29.1 a 18.29.5.
No Item 2, estão aí relacionados todos os materiais considerados "sobras" e
que podem ainda ser utilizados, por exemplo temos o material de pintura, fios e
cabos de redes provisórias, madeiramento dos barracões e silos, telhas, entre outros
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e também estão os materiais que não chegaram a ser utilizados, tais como PVC,
argamassas industrializadas, pisos, etc.
Para esses grupos de materiais há uma destinação específica, que na maioria
dos casos vistos nas empresas é feito através de negociação interna entre os
responsáveis diretos das obras sob supervisão em alguns casos da diretoria ou
conduzidos a um local pré-determinado para estocagem e futura reutilização.
No item 03, os equipamentos podem ser classificados em próprios e não
próprios no caso de aluguéis, com a desmobilização definida muitas vezes através
do cronograma físico da obra (Ex: Gruas, Torres Hércules, etc.). Todos os materiais
e equipamentos do barracão de escritórios, tais como computadores, aparelhos de ar
condicionado, Fax, movelaria, instalações especiais e outros, terão o mesmo
tratamento dado no item 2, negociação e/ou guarda para futura utilização.
Essas medidas quando aplicadas nas empresas e com o tempo se tornem
filosofia na gestão dos materiais, visam auxiliar os responsáveis pela obra
(engenheiros, equipes, diretores), no pós-entrega das obras evitando passivos
financeiros (alugueis) ou situações desagradáveis com o cliente final, pois o que
ocorre com grande facilidade nos canteiros de obra é a improvisação no trato dos
diversos materiais que entram e saem, como os restos de equipamentos danificados
que são guardados e os entulhos em áreas ditas "perdidas" nas garagens, ou terrenos
baldios vizinhos, que podem vir acarretar multas, custo para retirada com a obra
pronta e consequentemente insatisfação do Cliente.
4.4 ENTREGA DA OBRA
Neste item são abordados assuntos referentes a explicações e procedimentos para
entrega da obra propriamente dita.
4.4.1 QUESTÕES OPERACIONAIS - CLIENTE DIRETO
UNIDADES AUTÔNOMAS
Os Clientes diretos podem ser devido a obras públicas ou particulares.
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4.4.1.1 OBRA PARTICULAR
As obras particulares podem ser divididas de maneira simplificada em obras de
Incorporação e obras em Regime de Condomínio.
a. OBRAS POR INCORPORAÇÃO
A entrega da unidade de uma obra de incorporação é a finalização de uma
sequência de serviços efetuadas durante o prazo da edificação; foi separada a
entrega em dois tipos:
- entrega técnica;
- entrega oficial das chaves;
Segundo informações coletadas em algumas empresas o procedimento para a
dita entrega técnica requer que todos os serviços estejam completamente
executados e de acordo com o padrão de qualidade e especificações definidos pela
construtora no seu Plano de Qualidade (ANEXO 5) , esses serviços executados
deverão estar "pagos", ou seja não deve haver nenhum tipo de pendência física /
financeira na sua execução.
Para verificar esta situação, começou-se com a aferição dos serviços (medição)
executados que devem obedecer rigorosamente o que está definido na instrução
de serviço constante no manual de qualidade da empresa e no plano de qualidade
da obra (ANEXO 5), independentemente de a empresa trabalhar com mão de obra
terceirizada ou do seu próprio quadro de operários , essa aferição no campo é de
vital importância para o acompanhamento dos serviços , sua qualidade e o
cumprimento de metas e prazos.
Estando com todos os serviços prontos, em um prazo determinado pela
gerencia da obra, inicia-se a vistoria interna.
A vistoria interna, que também faz parte do plano de qualidade da obra,
contém a relação de todos os cômodos da unidade e também dos serviços
executados nos mesmos, com a pergunta conforme ou não conforme e um espaço
para colocar algum tipo de observação (ANEXO 6), feita esta vistoria, este
documento retorna para a equipe de produção para fazer as correções necessárias
juntos aos responsáveis pela unidade. Feitas as correções, o documento volta para
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o vistoriador para última verificação, e se tudo estiver atendido a contento, dá
como pronta a unidade.
O próximo passo é convidar o proprietário para receber a unidade, para isto
existe outro documento específico que deverá ser preenchido e assinado durante a
visita do proprietário (ANEXO 7). No caso da existência de alguma não
conformidade relatada na vistoria, será feita a correção e remarcada outra visita
para efetuar a segunda vistoria e assim até a entrega técnica da unidade.
Os serviços relatados na vistoria com o cliente serão corrigidos desde que as
solicitações sejam procedentes e dentro do padrão de qualidade especificado para
a obra.
Feita a entrega técnica ao cliente, que assina um documento aceitando a
unidade (ANEXO 8), enviamos todas as chaves do imóvel ao setor de
incorporação da empresa, que convida o proprietário para fazer a entrega oficial.
A entrega oficial das chaves, feita pelo setor de incorporação da empresa
somente acontece após a entrega técnica. Para se proceder a entrega oficial é
necessário que o cliente esteja rigorosamente em dia com as obrigações
financeiras frente a empresa, e assinar os documentos necessários para este fim.
b. OBRA EM REGIME DE CONDOMÍNIO
A entrega das unidades de uma obra de condomínio segue as mesmas
sequências de procedimentos utilizadas para uma obra de incorporação; as únicas
diferenças são:
- Quem faz as vistorias internas das unidades é o
engenheiro fiscal contratado diretamente pelos
condôminos ao longo da execução da obra.
- A entrega definitiva das chaves é feita imediatamente a
aceitação na vistoria com o cliente, desde que o mesmo
esteja adinplente com suas obrigações financeiras, frente
o condomínio, fato que é checado pela própria
administração da obra.
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4.4.1.2 - OBRA PÚBLICA
Neste tipo de obra existem as vistorias internas durante o decorrer da obra
feita por um fiscal residente ou que acompanha a obra com visitas periódicas,
solicitando a correção de todos os serviços não conformes. Isso se dá através de
formulário especifico que pode sofrer variações de orgão para orgão fiscalizador.
Após a conclusão dos serviços da obra, constante no escopo do contrato, o
fiscal dá como finalizada a obra, passando assim ao orgão contratante para
fornecer a construtora o documento de recebimento da obra.
4.4.2 CLIENTE DIRETO - ÁREAS COMUNS
Os procedimentos adotados para a entrega das áreas comuns dos
empreendimentos são basicamente os mesmos que contemplam as unidades
autônomas.
Nas obras particulares tanto de Incorporação como de Condomínio, as
empresas construtoras estimulam a formação de uma comissão de proprietários
com ou sem o engenheiro fiscal contratado (no caso de condomínio), para que
após todo o processo de vistorias internas feitas pela construtora, essa comissão,
em data combinada venha executar sua vistoria nas diversas áreas e
equipamentos.
Pode-se citar que é uma prática comum em quase todas as construtoras, cada
qual com seus formulários e procedimentos na hora da vistoria, mas vale aqui
ressaltar alguns itens que são indispensáveis para atender a entrega destas áreas.
A comissão deve ser orientada no formulário a verificar alguns itens e
documentos que a maioria das pessoas leigas em construção desconhecem; como
exemplo podemos citar:
1- Check List de equipamentos hidráulicos, elétricos e telefônicos.
2- Check List de Redes em Funcionamento (Água, Esgoto e Pluvial)
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3- Manual de uso e manutenção de equipamentos para ser entregue ao
síndico (piscina, bar, salão de festas, ginástica, jogos, quadra de
esportes, sauna, etc.).
4- As Built dos projetos executados.
O mesmo se aplica para as áreas comuns das obras públicas.
A entrega de obra é parte integrante do planejamento e processo de projeto
de um empreendimento imobiliário e necessita de especial atenção desde o início
do empreendimento. Os termos de garantia e manual do proprietário são entregues
no ato do recebimento do imóvel. Deverão constar nesses documentos informações,
sobre prazos de garantia e manutenções preventivas necessárias de itens de serviços
e materiais, relativas à unidade autônoma e às áreas comuns.
Após serem feitas as vistorias internas pela empresa e no momento em que
for terminada a obra, será feita a vistoria da área comum com o cliente externo
(síndico e/ou seus representantes), utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas
Comuns verificando se as especificações constantes no memorial descritivo foram
atendidas, e se há vícios aparentes de construção. Também serão testados as
instalações e equipamentos constantes na obra. Dessa forma será feito o
recebimento por parte do cliente apontando pontos de pendências a serem reparadas
pelo construtor, caso houver vícios, para sua aceitação.
Nesse momento, será entregue ao síndico, a versão definitiva do Manual de
Áreas Comuns com a indicação dos principais fornecedores, com relação de
projetos, as built e relação de documentos, objetivando especificar a correta
utilização e a manutenção das áreas comuns de acordo com os sistemas
construtivos e materiais empregados, esclarecendo quanto aos riscos de perda de
garantia devido ao mau uso pela falta de conservação e manutenção preventiva
adequadas.
Para que a manutenção preventiva obtenha os resultados esperados de
conservação, objetivando o prolongamento da vida útil do imóvel, deve ser
elaborado um programa de manutenção preventiva baseados na norma NBR 5674 –
Manutenção de Edificações e nas informações contidas no Manual do Proprietário
e no Manual das Áreas Comuns onde as atividades e recursos são planejados e
executados de acordo com as especificações e peculiaridades de cada
20
empreendimento. A sua elaboração é de responsabilidade do síndico, mas deve ser
acompanhado por parte do construtor.
A incorporadora e/ou construtora fica responsável por fornecer todas as
documentações necessárias entregar o termo de garantia, manual do proprietário,
manual das áreas comuns contendo as informações específicas do edifício, realizar
os serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia e prestar
esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e
equipamentos instalados e entregues ao edifício.
TERMO DE GARANTIA (ANEXO 9)
Disposições gerais:
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a fornecer a todos os adquirentes
das unidades autônomas o manual do proprietário e ao síndico o manual das áreas
comuns, bem como o esclarecimento para o seu uso correto e dos prazos de
garantia e manutenções a serem feitas.
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar, dentro dos prazos de
garantia, os serviços de assistência técnica, reparando, sem ônus, os vícios ocultos
dos serviços, conforme constantes no termo de garantia.
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar o serviço de
atendimento ao cliente para orientações e esclarecimentos de dúvidas referentes à
manutenção preventiva e à garantia.
O proprietário se obriga a efetuar a manutenção preventiva do imóvel,
conforme as orientações constantes neste termo, bem como no manual do
proprietário, sob pena de perda de garantia.
O proprietário é responsável pela manutenção preventiva de sua unidade, e é
co-responsável pela manutenção preventiva do conjunto da edificação, conforme
estabelecido pelas normas técnicas brasileiras, no manual do proprietário e no
manual das áreas comuns, obrigando-se a permitir o acesso do profissional
destacado pela construtora e/ou incorporadora, para proceder as vistorias técnicas
necessárias, sob pena de perda da garantia.
21
No caso de revenda, o proprietário se obriga a transmitir as orientações sobre
o adequado uso, manutenção e garantia do seu imóvel, ao novo condômino,
entregando os manuais e documentos correspondentes.
5. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS / APLICAÇÃO
Pelos resultados obtidos na pesquisa e coleta de dados, podemos relatar que é
uma necessidade real a utilização de Check List e documentação de todos os
passos até a entrega da obra, no que se conclui que as principais vantagens na
aplicação desse roteiro são :
a. Organização e métodos para execução das etapas.
b. Histórico das diversas situações vividas , que servirão para corrigir futuros
erros em outros empreendimentos.
c. Vasta documentação arquivada para consulta , disseminação da filosofia
de trabalho e possíveis utilizações em questões jurídicas junto a fornecedores ,
orgãos fiscalizadores e clientes em geral.
d. Com o uso e divulgação entres as construtoras , principalmente as
pequenas e médias , ajudará a unificar procedimentos e discussões junto a orgãos
fiscais e clientes , principalmente no pós-entrega da obra ( Assistência Técnica ;
garantias ; etc.)
Como desvantagem poderemos citar que não basta estar com um roteiro nas
mãos e segui-lo que os problemas estarão resolvidos, é preciso investir em
treinamento, debates (ADEMI; SINDUSCON) e aparelhamento para sua total
eficácia.
6. CONCLUSÃO
Todos esses itens e métodos aqui expostos têm por finalidade garantir o
máximo de transparência entre a construtora e seus clientes e orgãos fiscais, pois
22
essa extensa documentação poderá e será utilizada para dirimir questões futuras
com relação a reclamações de Assistência Técnica, onde se verifica a procedência
ou não das reclamações. Deve-se deixar bem claro para as partes, as diferenças
entre manutenção (feita pelo proprietário) e assistência técnica (feita pela
construtora), como citado anteriormente.
É proveniente debater um assunto bastante polêmico que é o tempo de
garantias e suas particularidades previstas no Código Civil Brasileiro, bem como
o mau uso do imóvel e seus equipamentos.
Por isso são importantes a documentação e listagem de todas as etapas e
anexar a isto o Manual do Proprietário, com seus direitos e deveres inclusive
para seus sucessores, no caso de venda para terceiros, após o recebimento da
unidade, como também devem estar descritos os procedimentos para operação e
manutenção do imóvel.
Os itens estudados tornam menos complicado o controle e execução das etapas
necessárias para a finalização de uma obra. Os documentos necessários para
obtenção das certidões, estão listados em uma tabela, que facilita qualquer pessoa
antecipar o processo, prevendo atrasos na documentação necessária para
efetivação e legalização de um empreendimento. Vale ressaltar que os prazos
fixados na tabela não teóricos, na prática são verificados atraso pertinente aos
órgãos responsáveis pelas emissões dos mesmos, este dado é importante no
resultado final do processo, pois provoca atrasos e descrédito perante o cliente
interessado em legalizar o seu imóvel.
No processo de documentação foi notado continuidade e interligação entre os
documentos, que podem provocar atrasos, daí a necessidade de ser preventivo na
elaboração dos mesmos.
Este estudo nos leva a refletir em ser previsor na finalização de uma obra, e na
importância de algumas etapas que podem tumultuar o processo. Na fase final de
uma obra, os profissionais envolvidos nela, devem está atentos aos prazos que
sempre chegam ao final esgotados e nos muitos detalhes ao mesmo tempo. O
trabalho elaborado facilita o profissional planejar previamente uma entrega de
obra, com a eliminação de barreira que impeçam o bom andamento da mesma.
23
REFERÊNCIAS:
Jobim, M.S.S. Controle do Processo de Projeto na Construção Civil. Porto
Alegre: FIERGS/CIERGS, 1999.
ABNT. NBR 5674, Manutenção de edificações.
ADEMI. Manual do Proprietário, Termo de Garantia, Uso e Manutenção do
Imóvel, Operação do Imóvel.
SST-BA, NR-18,Norma Regulamentadora, Condições e Meio Ambiente
doTrabalho na Industria da Construção
SINDUSCON-SP;SECOVI-SP.Manual das Áreas Comuns, Programa de
Manutenção Preventiva.
Sarti Mendonça Engenharia Ltda., www.sartimendonca.com.br, Anexos
24
ANEXOS
Anexo 1 - Minuta de convenção de condomínio
Anexo 2 - SAR ( Sistema de Avaliação de qualidade ) – Check lists
Anexo 3 - Curva “ S ”
Anexo 4 - Balancete Mensal
Anexo 5 - Plano de Qualidade
Anexo 6 - Vistoria Interna
Anexo 7 - Termo de Vistoria
Anexo 8 - Vistoria Final
Anexo 9 - Termo de Garantia
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ANEXO 1
MINUTA DE CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO ....
CAPÍTULO I
DO OBJETIVO PARTES COMUNS E EXCLUSIVAS DO EDIFÍCIO
Art. 1º - O Edifício MAR DE rege-se pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 2º - As partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, do Edifício MAR DE são as
seguintes:
a) O solo e subsolo, com uma área de m2;
b) As fundações, fachadas, paredes mestras, paredes laterais, coluna de
sustentação, lajes, vigas e tetos;
c) O forro , o piso e as paredes comuns;
d) O play-ground, os vestíbulos, os halls social e de serviço, as sacadas e o jardim.
e) Os elevadores e seus acessórios;
f) As instalações de serventia comum de luz, força, telefone, água e esgoto, central
de gás, com suas máquinas e pertences;
g) A portaria;
h) As garagens;
i) Os cômodos do porteiro e dos serviços do Edifício.
Art. 3º - São partes de propriedades exclusiva de cada condômino o apartamento
que lhe pertencer, com todas as suas instalações privativas, inclusive as de luz,
força, esgoto e telefone correspondendo a cada apartamento, cuja metragem
quadrada está descrita nas plantas, uma fração ideal no terreno e nas coisas
comuns do Edifício.
CAPÍTULO II
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Art. 4º - Fica assegurado a cada condômino o direito de:
a) Usar, gozar e dispor de suas unidades autônoma, respeitada a destinação
residencial do imóvel e resguardada a segurança e a solidez do Edifício de modo a
não causar danos aos outros condôminos e a observar as normas legais e as traçadas
por esta convenção;
26
b) Usar e gozar das partes comuns, dentro dos limites impostos pela convenção;
c) Possuir chaves das portas de ingresso social e de serviços;
d) Utilizar os serviços de portaria e da garagem desde que não os desviam para
outros fins;
e) Convocar a Assembléia Geral dos Condôminos, nela discutir e votar resoluções;
f) Ser escolhido o Síndico;
g) Apresentar queixas, reclamações e sugestões, sempre em termos corteses ao
Síndico;
h) Examinar os livros e arquivos da Administração do Condomínio, com recurso para
a Assembléia Geral, em caso de renúncia do Síndico.
Art. 5º - Constituem deveres dos condôminos:
a) Dar à sua unidade autônoma uso exclusivamente dentro da destinação do
Edifício;
b) Não usar as coisas comuns para fins diversos daqueles a que se destinam;
c) Não mudar a forma externa da fachada do Edifício;
d) Não decorar as paredes e as esquadrias externas com tonalidade ou cores
diversas das empregadas no conjunto;
e) Não estender roupas, tapetes ou outros objetos nas janelas ou nas varandas,
que os tornem visíveis do exterior ou suscetíveis do risco de caírem;
f) Não lançar papeis, líquidos ou outras matérias na via pública ou nas áreas
internas do Edifício;
g) Colocar o lixo e os detritos devidamente ensacados em horário previamente
estabelecido;
h) Não fazer em sua unidade instalação que importe sobrecarga para o Edifício,
sem assentimento da Assembléia Geral;
i) Não manter ou gastar substâncias perigosas à segurança do Edifício ou seus
moradores;
j) Não usar sua unidade para atividades ruidosas ou pessoas de maus costumes;
k) Não manter animais nos apartamentos;
l) Não fazer na unidade autônoma reparos suscetíveis de afetar as coisas
comuns, sem a prévia autorização do síndico, de cuja decisão poderá haver recurso
para Assembléia Geral;
m) Não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares;
n) Não permitir a realização de jogos infantis nas partes comuns do Edifício, se
perturbadores da ordem e do asseio, responsabilizando-se os pais por danos
porventura causados;
27
o) Participar para o custeio de obras determinadas pela Assembléia Geral, no
limite da fração ideal;
p) Consentir no ingresso do Síndico e de quem deva acompanhá-lo , quando
interesse geral do Edifício ou digam respeito a reparos de que necessitem
instalações, tubulações e serviços de outras unidades.
CAPÍTULO III
DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 6º - A Assembléia Geral se reunirá ordinariamente na primeira quinzena de
abril de cada ano e extraordinariamente toda vez que a convoque o Síndico ou no
mínimo de três condôminos.
Art. 7º - As convocações se farão com a antecedência mínima de três dias,
podendo ser esse prazo abreviado na hipótese de manifesta urgência.
Art. 8º - Em primeira convocação, a Assembléia se reunirá com dois terços das
unidades autônomas que constituem o Edifício em segunda convocação com qualquer
número.
Art. 9º - E lícito ao condômino fazer-se representar na Assembléia Geral por
procurador com mandato especial, desde que o mandatário não seja membro do
Conselho Fiscal ou parente deste até o terceiro grau.
Art. 10º - A presidência da Assembléia caberá a um condômino para tanto
aclamado, o qual poderá escolher entre os demais o Secretário, com a incumbência
de lavrar a ata em livro próprio, sendo defeso ao Síndico presidir ou secretarias os
trabalhos.
Art. 11º Salvo exigência legal de unânimes ou maioria qualificada, as
deliberações serão tomadas por maioria simples dos presentes, cabendo a cada
condômino tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhes pertençam.
1) Se uma unidade pertencer à vários proprietários um deles terá a representação
dos demais exibindo o instrumento procuratório à Assembléia;
2) Os condôminos em atraso de suas obrigações condominiais não poderão
participar da Assembléia;
28
3) Não votará o condômino nos assuntos de seu particular interesse;
4) Se entender necessário; em virtude da natureza do assunto, a Assembléia
poderá decidir pela votação secreta.
Art. 12º - As deliberações obrigarão a todos os condôminos presentes ou ausentes,
estes desde que provadamente notificados, enviando-se à todos, sob protocolo,
cópia autenticada da ata da Assembléia depois de aprovada, cumprindo ao síndico a
execução e cumprimento das decisões, havidas.
Art. 13º - As atas serão registradas em livro próprio, aberto, encerrado e
rubricado pelo Síndico, que o manterá em seu poder, à disposição dos condôminos.
ÚNICO - As atas serão assinadas por todos os condôminos presentes, ressalvada a
recusa dos que não quiseram fazê-lo, caso em que será imediatamente abaixo da ata
constar o fato.
Art. 14º - Competirá à Assembléia Geral, reunida em caráter ordinário:
a) Discutir e votar o relatório e as contas da administração referentes ao ano findo;
b) Discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício que se inicia,
Deliberando sobre a constituição, ou não, de um fundo de reserva;
c) Eleger o Síndico e os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal;
d) Fixar a faixa salarial dos empregados do condomínio;
e) Deliberar sobre outros assuntos que componham a ordem do dia.
Art. 15º - Caberá à Assembléia Geral, reunida extraordinariamente:
a) Votar toda e qualquer matéria de interesse geral do Edifício ou dos condôminos;
b) Aprovar. modificar ou reformar as deliberações do Síndico, se coerentes ou
contrárias ao interesse coletivo ou à finalidade do condomínio;
c) Fixar a participação dos condôminos em despesas extraordinárias;
d) Destituir o Síndico, independentemente de jurisdição;
e) Decidir em grau de recurso os assuntos resolvidos pelo Síndico e levados ao
conhecimento da Assembléia pelos condôminos;
f) Impor penalidades aos condômino;
g) Designar procuradores, com poderes especiais, em pleitos judiciais que
transcendam da administração comum.
29
Art. 16º - As deliberações da Assembléia Geral serão tomadas por dois terços dos
condôminos nos seguintes casos:
a) Realização de benfeitorias úteis e inovações do Edifício;
b) Destituição do Síndico.
Art. 17º - Exigirão unanimidade as deliberações sobre:
a) Alterações na estrutura do Edifício ou em seu aspecto arquitetônico, mediante
Prévio parecer técnico;
b) Realização de benfeitorias voluntárias;
c) Modificações no direito de propriedade dos condôminos.
CAPÍTULO IV
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 18º - A administração do condomínio será exercida por um Síndico, eleito por
um ano, em rodízio que permita a cada condômino o concurso de sua experiência ao
aperfeiçoamento da direção do edifício, podendo excepcionalmente ser reeleito
para mais um período.
Art. 19º - O Síndico não perceberá remuneração e nem ficará isento da
contribuição mensal destinada ao custeio das despesas gerais do condomínio.
Art. 20º - Nos impedimentos, o Síndico será substituído pelo Subsíndico, eleito na
mesma oportunidade.
1) O Síndico poderá delegar suas atribuições a terceiros, mediante referendum
da Assembléia Geral;
2) Em caso de vaga, a Assembléia elegerá outro Síndico para concluir o tempo
do mandato cumprindo, se for o caso ao destituído prestar contas imediatamente
de sua gestão.
Art. 21º - No exercício normal e regular de suas atribuições o Síndico não será
responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome e no interesse do
condomínio, respondendo porém pelos prejuízos a que se der causa por dolo ou
culpa, bem assim pelos atos que excederem aos poderes da administração.
30
Art. 22º - Competirá ao Síndico:
a) Cumprir e fazer cumprir a presente convenção, o regimento interno e as
deliberações da Assembléia Geral;
b) Representar o condomínio, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, em
todos os assuntos do interesse da comunhão;
c) Superintender a administração do Edifício;
d) Delegar atribuições a terceiros mediante referendum da Assembléia Geral;
e) Admitir e demitir empregados;
f) Ordenar reparos urgentes ou adquirir o indispensável à segurança ou conservação
do Edifício, convocando a Assembléia Geral para sua retificação;
g) Abrir e movimentar conta bancária do condomínio;
h) Convocar as Assembléias na forma prevista por esta convenção;
i) Informar mensalmente, aos condôminos a receita e as despesas do condomínio;
j) Apresentar proposta de orçamento para o exercício seguinte;
k) Manter a escritura, livro caixa, aberto, rubricado e encerrado pelos membros do
Conselho Fiscal;
l) Expedir instruções de serviço;
m) Cobrar, amigável ou judicialmente, as cotas e taxas de condôminos fixadas pela
Assembléia Geral, como também as multas aplicadas por infração da convenção;
n) Propor penalidades à Assembléia;
o) Dar ciência imediata à Assembléia das citações judiciais que receber;
p) Entregar ao sucessor todos os livros, documentos e pertences da administração
do Edifício.
Art. 23º - Com o Síndico, será eleito um Subsíndico, que substituirá nas faltas e
empedimentos, prestando-lhe ademais cooperação, com tarefas que lhe poderão ser
delegados, de acordo com a Assembléia Geral.
Art. 24º - De eleição anual, o Conselho Fiscal, terá três membros efetivos e três
suplentes, todos condôminos, com mandato gratuito.
ÚNICO - Ao Conselho Fiscal incumbirá:
a) Fiscalizar as atividades do Síndico, emitindo parecer sobre suas contas,
relatórios e comprovantes;
b) Levar ao conhecimento da Assembléia Geral irregularidades havidas na
administração do condomínio;
c) Opinar sobre a proposta orçamentária do novo exercício;
31
d) Convocar a Assembléia Geral, quando o Síndico não o fizer;
e) Abrir, rubricar e encerrar o livro caixa;
f) Homologar, ou não a despedida do porteiro pelo Síndico.
CAPÍTULO V
DAS DESPESAS COMUNS
Art. 25º - Constituem despesas comuns, a serem suportadas por todas por todos os
condôminos:
a) O prêmio do seguro do Edifício e de seus empregados;
b) Os impostos e taxas incidentes sobre as partes comuns;
c) O material relativo à conservação, limpeza e reparação das dependências comuns;
d) As obrigações trabalhistas e previdenciárias;
e) A remuneração dos empregados do condomínio;
f) A energia elétrica, o gás e a água da serventia comum;
g) A conservação dos elevadores.
Art. 26º - As despesas comuns de natureza ordinária serão fixadas mensalmente
mediante rateio, acrescido de 10% (dez por cento) para fundo de reserva.
1) O rateio será procedido pelo Síndico, que comunicará aos condôminos a receita e
a despesa do condomínio que lhe serviu de base.
2) Até o dia três de cada mês, os condôminos farão entrega ao Síndico da
importância correspondente ao rateio, sob pena de cobrança executiva.
Art. 27º - O Saldo orçamentário que se verifique num exercício será incorporado à
receita do ano imediato, se a Assembléia não lhe der outra destinação.
Art. 28º - Correrão à conta exclusiva de cada condômino o excesso de despesas a
que der causa, por motivo de interesse pessoal omissão ou má fé, inclusive por
deixar de promover em sua unidade autônoma reparações ou trabalhos que afetem
partes comuns ou privativas do Edifício.
Art. 29º - O Edifício será segurado contra incêndio e outros riscos presumíveis,
devendo a Assembléia Geral escolher a Companhia Seguradora, que fará apólice
constando o valor global do Edifício e o individual de cada apartamento.
32
ÚNICO - O condômino que o desejar poderá por sua conta promover uma
suplementação de cobertura de riscos que incidam sobre benfeitorias e
melhoramentos introduzidos em sua unidade autônoma, liquidando diretamente com
a empresa seguradora o valor da suplementação.
Art. 30º - Verificando sinistro que destrua totalmente o Edifício ou mais de dois
terços dele, a Assembléia Geral elegerá, no prazo máximo de dez dias, uma
comissão de três condôminos, investidos dos seguintes poderes especiais:
a) Receber a indenização e depositá-la em nome do condômino em estabelecimento
bancário que a Assembléia tiver escolhido;
b) Entender-se com as autoridades de que dependa o licenciamento da
reconstrução;
c) Abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes danificadas
ou destruídas comunicando o resultado à Assembléia para final liberação;
d) Acompanhar os trabalhos de reconstrução até o seu término. caso a Assembléia
não prefira designar para tanto profissional especializado.
1) Se a indenização não for suficiente para fazer à reconstrução, os condôminos
concorrerão para a cobertura da diferença, na proporção de suas frações.
ressalvado a qualquer dos condôminos não fazê-lo, cedendo a maioria s seus
direitos.
2) Em caso de sinistro parcial, proceder-se-á com o valor do seguro reparação ou
reconstrução das partes destruídas.
CAPÍTULO VI
Art. 31º - Cada condômino é proprietário de uma fração igual da garagem mas o uso
desta é privativo dos condôminos, para guarda de automóveis de passeio ou
semelhantes, ficando o aproveitamento individual subordinado ao aproveitamento
geral.
Art. 32º - Cada condômino proprietário de apartamento tipo terá direito a três
vagas demarcada para 03 (três) automóveis. E cada condômino proprietário de
apartamento com cobertura terá direito a quatro vagas demarcadas para 04
(quatro) automóveis.
33
Art. 33º - As despesas para as garagens serão rateadas entre os condôminos.
CAPÍTULO VII
DAS PENALIDADES
Art. 34º - A infração do disposto nesta convenção sujeitará o condômino além das
penas cominadas em lei, à multa que for imposta pela Assembléia Geral.
Art. 35º - Pagará juros de 1% (hum por cento) ao mês contados da data de
vencimento do prazo, acrescidos de multa de 10% (dez por cento) e correção havida
pela variação das TR (ou índice que venha a substituí-la), até a data efetiva do
adimplemento de cheques o condômino que se atrasar no pagamento das
contribuições.
1) A mora independerá de qualquer interpelação.
3) Vencido o prazo de trinta dias sem que o condômino pague a mora, seu débito
poderá ser cobrado judicialmente pelo Síndico, incidindo então 20% (vinte por
cento) de multa e mais correção havida pela variação da TR e juros de 12%
(doze por cento) ao ano até a data efetiva do adimplemento do cheque a
benefício do condômino, custas judiciais e honorários de advogado que o Síndico
tiver de constituir.
CAPÍTULO VIII
DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 36º - Esta convenção obriga a todos os condôminos, seus herdeiros e
sucessores a qualquer título, somente podendo ser modificada pelo voto de dois
terços dos condôminos.
Art. 37º - Elege-se o Foro de Salvador para solução de qualquer litígio.
34
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
FOR 5.4 - 01
CHECK LIST VISUAL DA OBRA
REVISÃO
FOLHA N.º
02
35/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
APRESENTAÇÃO VISUAL
SIM
NÃO
- o tapume e/ou cerca está em bom estado de conservação, pintado, alinhado,
aprumado e sem danos?
- as placas estão conservadas e bem instaladas?
- as instalações do canteiro (barracão e/ou conteiner e/ou casa) estão em bom
estado de conservação?
- a frente da obra está limpa (sem materiais, entulho, lixo) e a rua varrida?
- existe caminho organizado, limpo e seguro para o acesso das pessoas à obra?
- o refeitório está de acordo com o padrão pré definido?
- o vestiário e sanitários estão de acordo com o padrão pré definido?
- o lay-out do canteiro está de acordo com o planejamento executivo?
- a Política da Qualidade está divulgada com banners, cartazes, em fardamentos,
etc.?
TOTAIS
NOTA
Observações:
35
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST VIGILÂNCIA DA OBRA
FOR 5.4 – 02
REVISÃO
FOLHA N.º
02
36/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
VIGILÂNCIA DA OBRA
SIM
NÃO
- o vigia está presente na entrada da obra?
- o vigia preencheu o formulário de visitas?
- o vigia está bem apresentado (com bota e farda padrão)?
- o vigia orienta aos visitantes a direção do escritório?
- o vigia tem como se comunicar com os diversos setores da obra sem sair da
guarita?
- existem capacetes para visitantes?
- existem crachás para visitantes?
- a guarita está limpa e organizada?
- existe formulário de controle de acesso de veículos e está sendo usado
corretamente?
TOTAIS
NOTA
Observações:
36
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO DO
ALMOXARIFADO
FOR 5.4 - 03
REVISÃO
FOLHA N.º
02
37/2
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ORGANIZAÇÃO DO ALMOXARIFADO
SIM
NÃO
- os pisos estão limpos, sem embalagens vazias de materiais pelo chão ou mesmo
sobre as mesas ou prateleiras?
- existem cestos ou baldes para colocação de lixo?
- existem prateleiras para colocação de materiais bem dispostas?
- as fichas de estoque estão atualizadas (a avaliação deve ser feita pelo sorteio de 5
fichas para constatar a atualização)?
- as fichas de prateleiras estão atualizadas (a avaliação deve ser feita pelo sorteio
de 5 fichas para constatar a atualização)?
- existe estoque de E.P.I. no almoxarifado (botas, capacetes, proteção facial,
protetor auricular, cinto de segurança, luvas, avental de raspa...)?
- as ferramentas estão dispostas em local definido e não estão danificadas?
- o cimento está armazenado em local apropriado (pilhas no máximo com 10
sacos)?
- as mesas estão limpas e organizadas?
- existe aviso proibindo a entrada de pessoas estranhas dentro do almoxarifado
(observar se está sendo obedecido)?
- o formulário de requisição de materiais está sendo utilizado adequadamente?
- os documentos estão bem arrumados (cada tipo em uma pasta)?
- pasta de cadastro de fornecedores está atualizada (verificar de no mínimo 2
materiais controlados) ?
- existe uma lista atualizada de fornecedores suspensos?
- os materiais estão sendo armazenados conforme INS 8.2.4-01 (verificar no
mínimo 5 materiais controlados)?
- existem as placas ou fitas indicativas para previnir que materiais sejam usados
indevidamente conforme INS 8.2.4-01?
37
- existem as pastas de CFs controlados pendentes e recebidos conforme PRO
4.2.4?
- existem registros de inspeção de recebimento de materiais controlados?
TOTAIS
NOTA
Observações:
38
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO DO SETOR
PESSOAL
FOR 5.4 - 04
REVISÃO
FOLHA N.º
02
39/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ORGANIZAÇÃO DO SETOR PESSOAL
SIM
NÃO
- existe chapeira para colocação de todos os cartões de ponto?
- o relógio de ponto está funcionando perfeitamente?
- o ponto marcado no cartão está nítido, pode ser lido com facilidade? (observar
nos cartões)
- o livro de registro de funcionários está corretamente preenchido e atualizado?
- existe na obra o PCMSO?
- o mapa de horas está correto? (sortear 5 cartões e conferir com o mapa)
- os cartões de ponto estão arrumados?
- o número da chapa de cada funcionário está escrito de forma destacada, para
facilitar a identificação pelo funcionário?
- existe um dossiê com os dados pessoais dos funcionários dos subempreiteiros e
este dossiê está atualizado? (sortear 5 funcionários de sub empreiteiros e verificar
se os dados estão nesta relação)
- os contratos de admissão estão corretamente preenchidos e atualizados pelo
encarregado de pessoal (sortear 5 contratos)? O último funcionário contratado já
assinou o contrato?
- existe a pasta de Registro de Treinamento atualizada, os funcionários estão
treinados em suas funçõas? (verificar treinamento de 5 colaboradores)
- existem RIQ dos funcionários e estão em pastas ou envelopes com nome do
colaborador (verificar de 5 colaboradores)?
TOTAIS
NOTA
39
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
FOR 5.4 - 05
CHECK LIST LIMPEZA DA OBRA
REVISÃO
FOLHA N.º
02
40/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
LIMPEZA
SIM
NÃO
ALOJAMENTO E VESTIÁRIO
- estão limpos e arrumados?
SANITÁRIOS
- os pisos, paredes, vasos e pias estão limpos?
- existem cestos de lixo (sem que estejam derramando) e individuais para o uso?
- o chão está limpo e sem água empoçada?
- é fornecido papel higiênico ao operário?
REFEITÓRIO
- as mesas estão limpas sem restos de refeição?
- os pisos e as paredes estão limpos?
- os cestos de lixo estão com sacos apropriados?
PIAS E BEBEDOUROS
- o bebedouro está limpo e funcionando?
- a pia está limpa e sem resto de refeição?
GERAL
- as salas estão varridas?
- as mesas de trabalho estão organizadas e limpas?
- existem cestos de lixo nas salas da administração?
TOTAIS
NOTA
40
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST SEGURANÇA
FOR 5.4 - 06
REVISÃO
FOLHA N.º
02
41/2
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
SEGURANÇA
SIM
NÃO
NO CANTEIRO
- existe um projeto de segurança de trabalho elaborado por um profissional
habilitado?
- o alojamento não está localizado no sub-solo, as instalações elétricas estão
protegidas e atende as prescrições da NR18?
- o canteiro está sinalizado com placas de orientação e de alerta?
- as escadas provisórias são seguras?
- as aberturas do piso estão protegidas?
- os vãos de acesso às caixas dos elevadores e ventilação estão protegidos?
- existe elevador para os operários?
- a obra dispõe de plataforma de proteção (bandejas a cada 3 andares e bandeja
de proteção especial no 1º pavimento e terceária no subsolo)?
- a obra dispõe de extintores em condições de uso e sinalizados?
NAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS
- as máquinas e equipamentos tem chave liga/desliga?
- os operadores estão treinados?
- o cabo de aço do elevador de carga, guinchos, gruas, balancins, etc. está
lubrificado e em perfeitas condições de uso?
- a torre do guincho está contrapinada e escorada?
- existe chave de proteção dos guinchos?
- os limites fim de curso dos guinchos estão em boas condições de uso e revisados
semanalmente?
- há tela nos guinchos?
- as partes móveis da betoneira estão protegidas?
41
- os andaimes estão amarrados?
- os andaimes estão com guarda-corpo e rodapé?
- a madeira do estrado oferece segurança?
- existe corda para cinto de segurança?
- os balancins tem guarda-corpo com tela?
NAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
- a obra dispõe de eletricista?
- o quadro de eletricidade está aterrado?
- os disjuntores são independentes?
- Não existe fiação desencapada?
- todas as caixas elétricas dispõe de fusivéis ou disjuntores?
- os equipamentos elétricos e as ferramentas dispõe de plug?
NAS ESCAVAÇÕES
- o material retirado da escavação está sendo depositado em local com distância
suficiente de segurança?
- existe sinalização de advertência?
E.P.I.
- todos os funcionários estão usando uniformes?
- os operários (inclusive empreiteiros) estão usando E.P.I.?
- os trabalhadores estão usando luva de raspa no serviço de armação?
- os protetores faciais de óculos estão sendo usados?
- existe cinto de segurança tipo pará-quedas para alturas superiores a 2m?
CIPA
- está constituída?
- está registrada?
- os membros estão treinados?
- estão sendo feitas as reuniões mensais?
- existe enfermeiro(a) na obra? (para obras com mais de 500 funcionários)
- existe caixa de primeiros socorros?
42
TOTAIS
NOTA
Observações:
43
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
FOR 5.4 - 07
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO TÉCNICA
REVISÃO
FOLHA N.º
02
44/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ORGANIZAÇÃO TÉCNICA
SIM
NÃO
- a pasta de frequência está atualizada?
- o quadro de chuva e outras interferências está atualizado?
- o diário de obras está atualizado?
- as plantas estão bem arrumadas e tem local definido para sua localização?
- existe local definido para arquivar documentos, pastas e amostras?
- a pasta cadsatro de fornecedores está atualizada?
- os registros de inspeção de serviços estão atualizados (verificar 5 serviços)?
- os projetos estão com sua distribuição controlada (verificar carimbo e lista
mestra de 2 projetos no campo)?
- os subempreiteiros/prestadores de serviços estão sendo avaliados periodicamente
(verificar lista de fornecedores do E.X.E.)?
- existe um arquivo da qualidade e está organizado?
- os registros dos instrumentos de medição estão atualizados?
- o Plano de Qualidade da Obra está atualizado, datado e assinado?
- foi enviado mensalmente ao RAD os relatórios de nâo conformidades até o 10º
dia do mês seguinte?
TOTAIS
NOTA
44
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST DISCIPLINA DA OBRA
FOR 5.4 - 08
REVISÃO
FOLHA N.º
02
45/2
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ITENS
SIM
(10)
NÃO
(0)
- O coordenador da obra encaminhou a Movimentação de Notas Fiscais e os
respectivos documentos, todas as quintas
feiras, para o coordenador
administrativo financeiro?
- O coordenador da obra encaminhou o fluxo de caixa mensal e semestral até o dia
25 do mês para o coordenador administrativo financeiro?
- O coordenador da obra encaminhou o cronograma físico e curva “S” até o dia 10
do mês subsequente para a coordenadora de orçamento e controle?
- O coordenador da obra elaborou o relatório fotográfico (máximo de 12 fotos) e
encaminhou para a supervisora de escritório até o dia 10 do bimestre?
- O mapa de freqüência está sendo preenchido corretamente pelo encarregado de
pessoal e aprovado pelo coordenador da obra e enviado até o dia 20 para o
Departamento de Pessoal?
- As autorizações de admissão estão sendo assinadas pelo coordenador ou
supervisor da obra?
- A relação de desligamento esta sendo enviada pelo encarregado de pessoal
conforme calendário mensal do Departamento de Pessoal?
- As GRR estão sendo enviadas pelo encarregado de pessoal no prazo de 05 dias
após a rescisão do funcionário para o Departamento de Pessoal?
- As solicitações de vale transporte estão sendo enviadas pelo encarregado de
pessoal nos dias 10 e 20 de cada mês para o Departamento de Pessoal?
As solicitações de vale refeição estão sendo enviadas pelo encarregado de pessoal
até o dia 20 de cada mês para o Departamento de Pessoal?
- A documentação referente a admissão está sendo enviada pelo encarregado de
pessoal ao Departamento de Pessoal até 03 dias da efetivação da mesma?
- A documentação para as defesas dos processos trabalhistas está sendo enviada
pelo encarregado de pessoal ao Departamento de Pessoal no prazo determinado?
- Foi evidenciada a avaliação do balanço através das assinaturas dos diretores,
gerentes e coordenadores?
- O balanço está sendo atualizado até o dia 10 de cada mês?
- O balanço está avaliando a situação econômica financeira da obra?
45
- A meta prevista de rentabilidade está sendo cumprida?
- O coordenador da obra se posicionou sobre o conta corrente (via e-mail, carta ou
fax) até o dia 15 de cada mês?
- O coordenador da obra mandou as informações para a atualização do site até o
dia 10 de cada mês?
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e
controle o índice de produtividade global de alvenaria até o dia 10 de cada mês?
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e
controle o índice de produtividade global para estrutura em concreto armado até
o dia 10 de cada mês?
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e
controle o índice de produtividade global de fundação de casas populares até o
dia 10 de cada mês?
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e
controle o índice de produtividade global de revestimento com massa única até o
dia 10 de cada mês?
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e
controle o índice de produtividade global de pavimentação com cerâmica até o
dia 10 de cada mês?
- O coordenador da obra atualizou o orçamento da obra trimestralmente?
TOTAL
NOTA (TOTAL )
Observações:
46
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
FOR 5.4 - 09
RESUMO GERAL DA QUALIDADE DA OBRA
REVISÃO
FOLHA N.º
02
47/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
ITENS
NOTAS
PESO
Apresentação Visual
2.0
Vigilância da Obra
0.5
Organização do Almoxarifado
1,5
Organização do Setor Pesooal
1,5
Limpeza
1.0
Segurança
2,5
Organização Técnica
1.0
NOTAS
PONDERADAS
TOTAL
NOTA DA OBRA (TOTAL/10)
PERÍODO : _________________
AVALIADOR: ___________________
COORDENADOR DA OBRA: _________________________
47
ANEXO 2
CHECK LIST APRESENTAÇÃO VISUAL
ESCRITÓRIO (CÉLULA DE APOIO)
IDENTIFICAÇÃO
FOR 5.4 - 10
REVISÃO
FOLHA N.º
02
48/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ITENS
SIM
(10)
NÃO
(0)
- A pintura do escritório está em boas condições?
- A recepção está arrumada?
- A mesa da recepcionista está arrumada?
- A recepcionista está fardada?
- A farda da recepcionista está limpa e passada?
- A auxiliar de limpeza está fardada?
- O carpete está em boas condições?
- As divisórias estão em boas condições?
- Todas as lâmpadas estão em perfeito estado (não estão queimadas)?
- O forro está em boas condições?
TOTAL
NOTA
Observações:
48
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST ATENDIMENTO A CLIENTES
EXT. E INTERNOS (CÉLULA DE APOIO)
FOR 5.4 - 11
REVISÃO
FOLHA N.º
02
49/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ITENS
SIM
(10)
NÃO
(0)
- Existe na recepção café e água para os visitantes?
- A recepcionista está passando as ligações telefônicas com rapidez?
- A recepcionista está recebendo as ligações educadamente?
- Os visitantes estão sendo bem atendidos na recepção?
- Os fax recebidos na recepção estão sendo imediatamente levados ao seu destino?
- Os recados estão sendo anotados e transmitidos corretamente pela
recepcionista?
- Os clientes internos e externos estão sendo bem atendidos em relação as ligações
telefônicas?
- O sistema de telefonia está com funcionamento adequado em todos os ramais?
- A manutenção dos computadores está sendo feita periodicamente?
- O ar condicionado está funcionando?
- As obras estão sendo bem atendidas em relação as suas necessidades de apoio?
TOTAL
NOTA
Observações:
49
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO DO
ESCRITÓRIO
FOR 5.4 - 12
REVISÃO
FOLHA N.º
02
50/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ITENS
SIM (10) NÃO (0)
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA DE APOIO)
- Os materiais de limpeza estão em locais apropriados?
- Existe copo descartável?
- Existe material de expediente suficiente?
- Os funcionários estão assinando o ponto?
- As pastas de documentos estão corretamente arquivadas (de acordo com as
etiquetas)?
- Os documentos legais da empresa estão atualizados?
- As salas estão arrumadas?
- Existe cesto de lixo na sala?
- As mesas estão organizadas?
- Os documentos estão arrumados em pastas?
TOTAL
NOTA
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA ADM./FIN.)
- As salas estão arrumadas?
- Existe cesto de lixo nas salas?
- As mesas estão organizadas?
- Os documentos estão arrumados em pastas?
TOTAL
NOTA
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA ORÇAMENTO E CONTROLE)
- A sala está arrumada?
- Existe cesto de lixo na sala?
- As mesas estão organizadas?
- Os documentos estão arrumados em pastas?
TOTAL
NOTA (TOTAL)
50
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA SETOR PESSOAL)
- A sala está arrumada?
- Existe cesto de lixo na sala?
- As mesas estão organizadas?
- Os documentos estão arrumados em pastas?
TOTAL
NOTA (TOTAL)
51
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
CHECK LIST LIMPEZA DO ESCRITÓRIO
(CÉLULA DE APOIO)
FOR 5.4 - 13
REVISÃO
FOLHA N.º
02
52/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
ITENS
SIM
(10)
NÃO
(0)
- O escritório está limpo?
- Os sanitários estão limpos e arrumados?
- Existe cestos de lixo nos sanitários?
- Existe papel higiênico nos sanitários?
- Existe toalha de papel nos sanitários?
- Os cestos de lixo estão com sacos apropriados?
- O lixo dos cestos das salas estão sendo removidos duas vezes no dia?
- A pia da cozinha está limpa?
- A geladeira está limpa?
TOTAL
NOTA
Observações:
52
IDENTIFICAÇÃO
ANEXO 2
FOR 5.4 - 14
CHECK LIST DISCIPLINA DO ESCRITÓRIO
REVISÃO
FOLHA N.º
02
53/2
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
AVALIADOR:
SIM
(10)
ITENS
NÃO
(0)
(CÉLULA DE APOIO)
- A supervisora do Escritório atendeu a contento as solicitações de apoio as
obras?
- A supervisora do Escritório entregou 2 dias antes da licitação a
documentação necessária para as concorrências?
- O fluxo de caixa está sendo entregue até o dia 25 de cada mês à célula
ADM./FIN.?
- As autorizações de pagamentos (AP) estão sendo enviadas nas quintas-feiras à
célula ADM./FIN.?
- A supervisora do escritório entregou, até 10 dias após a requisição, os
materiais solicitados?
- A supervisora do escritório atualizou os documentos legais da empresa até a
data do seu vencimento?
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está
divulgada?
TOTAL
NOTA
(CÉLULA ORÇAMENTO E CONTROLE)
- O fluxo de caixa está sendo entregue até o dia 25 de cada mês à Célula
Adm./Fin.?
- As requisições de materiais de expediente estão sendo solicitadas até o dia 15
de cada mês à Célula de Apoio?
- A coordenadora de orçamento e contrôle atualizou o Programa de Missão no
trimestre?
- As autorizações de pagamento estão sendo enviadas nas quintas -feiras à
Célula Adm./Fin.?
- As solicitações de cauções estão sendo efetuadas até 7 dias antes da entrega da
licitação para a Célula Adm./Fin?
53
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está
divulgada?
TOTAL
NOTA
CÉLULA (ADM./FIN.)
- Os pagamentos dos fornecedores das obras estão sendo efetuados nas datas
corretas (no vencimento)?
- As cauções de garantia de proposta estão sendo entregues a tempo para a
coordenação de orçamento?
- Os pagamentos de reembolso dos clientes internos estão sendo executados nas
datas solicitadas?
- O conta corrente está atualizado?
- O conta corrente está sendo lançado devidamente?
- Os impostos estão devidamente calculados e recolhidos?
- As negociações de juros com os fornecedores estão dentro de um patamar
razoável de mercado?
- - A consolidação do fluxo de caixa está sendo feita no 1º dia útil de cada
mês?
- As informações para a contabilidade estão sendo enviadas até o dia 25 de
cada mês?
- Os procedimentos e normas administrativas estão sendo cumpridas?
- O coordenador Adm./Fin. atualizou o Programa de Missão no trimestre?
- A supervisora Adm./Fin. atualizou o Programa de Missão no trimestre?
- O fundo fixo das diversas áreas estão sendo pagos nas datas de vencimento?
- As requisições de materiais de expediente estão sendo solicitadas até o dia 15
de cada mês à Célula de Apoio?
- O coordenador administrativo/financeiro encaminhou a Tabela de Disciplina
(das obras) para a cordenadora de orçamento e controle até o dia 10 de cada
mês?
- O coordenador administrativo/financeiro encaminhou as informações sobre
fluxo de caixa e balanço das obras para a coordenadora de orçamento e
controle até o dia 10 de cada mês?
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está
divulgada?
TOTAL
NOTA
(CÉLULA SETOR PESSOAL)
54
- O fluxo de caixa está sendo entregue até o dia 25 de cada mês à Célula
Adm./Fin.?
- A célula Setor de Pessoal encaminhou até o dia 10 de cada mês o resumo da
folha por função de todas as obras para a coordenadora de orçamento e
controle?
- As requisições de materiais de expediente estão sendo solicitadas até o dia 15
de cada mês à Célula de Apoio?
- As autorizações de pagamento estão sendo enviadas nas quintas-feiras à
Célula Adm./Fin.?
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está
divulgada?
TOTAL
NOTA
55
ANEXO 2
RESUMO GERAL DA QUALIDADE DO
ESCRITÓRIO
IDENTIFICAÇÃO
FOR 5.4 - 15
REVISÃO
FOLHA N.º
02
56/1
LOCAL:
RESPONSÁVEL:
PERÍODO:
CÉLULAS
NOTAS
ORÇAMENTO E CONTROLE
APOIO
ADM./FIN.
SETOR PESSOAL
PERÍODO : _________________
AVALIADOR: ___________________
RESPONSÁVEL: _________________________
56
IDENTIFICAÇÃO
P.Q.O.
ANEXO 5
REVISÃO
FOLHA N.º
00
57/91
PLANO DE QUALIDADE
PLANO DA QUALIDADE
OBRA ( NOME DA OBRA )
1- DADOS DA OBRA
( DESCRIÇÃO DETALHADA DA OBRA )
2- ORGANOGRAMA DA OBRA
GERENTE DE
MISSÃO DE
OBRA
COORDENADOR
DE MISSÃO DE
OBRA
SUPERVISOR DE
MISSÃO DE
OBRA
ENCARREGADO
ADMFINANCEIRO
ESTAGIÁRIOS
ENGENHARIA
ESTAGIÁRIO
ADM
MESTRE DE
OBRAS
AUXILIAR DE
PESSOAL
ALMOXARIFE
ENCARREGADO
S / CABO DE
TURMA
EQUIPES
CONTINUO
ORGANOGRAMA DA OBRA
A rotina de treinamento é seguida como determina a Seção 6.2 do Manual da Qualidade.
3- RESPONSABILIDADES E AUTORIDADES
Cargo: Gerente de Missão de Obra
57
Responsabilidade e Autoridade:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Relacionamento técnico e comercial com parceiros e clientes
Gestão de Contrato junto ao cliente
Acompanhamento da Cs. (Contas Correntes) e Balanços das Obras
Acompanhamento dos Resultados das Obras
Contratações de Projetos Executivos
Planejamento Geral da Obra
Decisão quanto a aquisição de Materiais, Equipamentos e Serviços (itens A e B da curva ABC de
Custos)
8. Controle de Qualidade dos Serviços ( Verificação Aleatória )
Cargo: Coordenador de Missão de Obra
Responsabilidade e Autoridade:
1. Planejamento Executivo da Obra
2. Levantamento de índices de composição e indicadores de produção
3. Recebimento, Registro, Guarda e/ou Substituição de Projetos e Documentos Externos pertinentes
à obra
4. Recebimento, Aceitação ou Devolução de Fornecimento de Materiais (novos e/ou sobras de
obras)
5. Gerenciamento de Contratos de Fornecimento de Serviços
6. Controle de qualidade de materiais, serviços e produto final
7. Controle de Estoques e Inventário
9. Gerenciamento e Segurança da Produção
10. Programação e Controle da Produção
11. Coordenação de equipamentos próprios
12. Medição de Serviços
13. Higiene e Segurança do Trabalho
14. Controle de Custo
15. Melhoria e Documentação de Processos Construtivos
16. Implementação dos Métodos Padronizados
17. Contratação de fornecedores de serviços e materiais
Cargo: Supervisor de Missão de Obra
Responsabilidade e Autoridade:
1. Supervisão da Produção
¾ Preparação do Trabalho
¾ Coordenação de Frentes de Serviço
¾ Fiscalização da Produção (própria e/ou de terceiros)
¾ Apropriação do Trabalho
¾ Controle de Equipamentos
¾ Controle da Qualidade
58
2. Formação e Capacitação de Colaboradores
3. Implementação dos Métodos Padronizados
Cargo: Estagiários
Atribuições Básicas:
1. Auxílio e fiscalização das atividades relativas a sua área;
2. Execução de atividades delegadas;
Cargo: Pedreiro
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar atividades distribuídas pelo encarregado;
2. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho pertinentes a sua função.
Cargo: Pintor
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho pertinentes a sua função.
Cargo: Armador
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho pertinentes a sua função.
Cargo: Carpinteiro
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho pertinentes a sua função.
Cargo: Servente/Ajudante
Responsabilidade e Autoridade:
59
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho referentes a sua função.
Cargo: Encarregado / Cabo de Turma
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho tais como:
- administrar o canteiro de obra;
- distribuir tarefas para seus subordinados;
- verificar a correta aplicação dos processos de execução contidas no Manual da Qualidade;
- auxiliar a administração na aplicação das normas de medicina e segurança do trabalho.
Cargo: Almoxarife / Auxiliar de almoxarife
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades definidas pelo encarregado;
2. Executar atividades, tais como:
- receber, conferir, entregar, armazenar e documentar todos estes processos;
- controlar o estoque e informar a seu superior a necessidade de reposição;
- controlar movimentação de máquinas, materiais e ferramentas;
Cargo: Encanador
Responsabilidade e Autoridade:
1.
Executar atividades distribuídas pelo encarregado;
2. Executar as atividades conforme instruções de trabalho referentes a sua função.
Cargo: Auxiliar de pessoal
Responsabilidade e Autoridade:
1. Execução de rotina trabalhista e previdenciária, rotina de admissão e demissão, confecção de
folha de pagamento, apuração de encargos sociais, rotina de segurança e medicina do trabalho.
60
Cargo: Mestre de Obras
Responsabilidade e Autoridade:
1.
2.
3.
4.
Organização das Frentes de Serviços e sensibilização das equipes
Garantir a execução conforme a instruções dos Serviços
Proteção dos Serviços Acabados
Informar não conformidades e participar das ações corretivas
Cargo: Eletricista
Responsabilidade e Autoridade:
1.
Executar atividades distribuídas pelo encarregado;
2. Executar as atividades conforme instruções de trabalho referentes a sua função.
Cargo: Betoneiro
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho referentes a sua função.
Cargo: Cliente
Responsabilidade e Autoridade:
1. Cobrar o cumprimento do contrato.
Cargo: Empreiteiros
Responsabilidade e Autoridade:
1. Cumprir o contrato firmado com a Sarti Mendonça.
61
Cargo: Projetistas
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar os projetos de acordo com solicitação, seguindo as normas técnicas vigentes.
2. Subordinado ao Gerente, Coordenador e Supervisor de Missão exceto quando se tratar de norma
técnica.
Cargo: Continuo
Responsabilidade e Autoridade:
1. Auxilio no escritório.
2. Serviços externos.
3. Execução de atividades delegadas.
Cargo: Aplicador de revestimento projetado
Responsabilidade e Autoridade:
1. Executar as Atividades conforme instruções de trabalho referentes a sua função.
Cargo: ( Nome da Empresa )
Responsabilidade e Autoridade:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Fornecer recursos financeiros necessários para andamento e conclusão do empreendimento.
Cobrar cumprimento do contrato com o cliente.
Contabilizar as despesas da obra.
Administrar o relacionamento com o cliente.
Gerenciar as vendas.
Controlar a aplicação dos recursos financeiros enviado à obra
Cargo: E A. F. / G. A. F.
Responsabilidade e Autoridade:
1. Elaboração e acompanhamento do fluxo e balanço da obra.
2. Controle de conta corrente da obra.
62
3.
4.
5.
6.
Acompanhamento e supervisão das atividades relacionados com o almoxarifado.
Acompanhamento e supervisão das atividades relacionados com o setor pessoal.
Controle dos pagamentos da obra.
Acompanhamento dos processos relacionados à higiene e segurança do trabalho.
4- DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOS CRÍTICOS
O quadro abaixo enumera os serviços críticos da ( nome da Empresa ) – neles estarão assinalados
os serviços Críticos da Obra ( Nome da Obra ).
CÓDIGO
INS 7.5.1 01
INS 7.5.1 02
INS 7.5.1 03
INS 7.5.1 04
INS 7.5.1 05
INS 7.5.1 06
INS 7.5.1 07
INS 7.5.1 08
INS 7.5.1 09
INS 7.5.1 10
INS 7.5.1 11
INS 7.5.1 12
INS 7.5.1 13
INS 7.5.1 14
DESCRIÇÃO DO SERVIÇO
ALVEN. DE BLOCO CERÂMICO E DE CIMENTO
SIM
NÃO
CONCRETAGEM DE PEÇA ESTRUTURAL
FAB. DE FORMA DE MADEIRA, MONT. E DESFORMA
REVESTIMENTO CERÂMICO INTERNO
REVESTIMENTO DE FACHADA EM ARGAMASSA
FORRO DE GESSO EM PLACA
GESSO LISO DEZEMPENADO
MONTAGEM DE ARMADURA
LAJE PISO ZERO
PRODUÇÃO DE ARGAMASSA EM OBRA
ESTACA TIPO HÉLICE CONTÍNUA
ESTACA TIPO STRAUSS
INSTALAÇÃO ELÉTRICA
COLOCAÇÃO DE BATENTES (ADUELAS
63
INS 7.5.1 15
INS 7.5.1 16
INS 7.5.1 17
INS 7.5.1 18
INS 7.5.1 19
INS 7.5.1 20
INS 7.5.1 21
INS 7.5.1 22
INS 7.5.1 23
INS 7.5.1 24
INS 7.5.1 25
INS 7.5.1 26
INS 7.5.1 27
INS 7.5.1 28
INS 7.5.1 29
INS 7.5.1 30
INS 7.5.1 31
INS 7.5.1 32
INS 7.5.1 33
INS 7.5.1 34
INS 7.5.1 35
INS 7.5.1 36
INS 7.5.1 37
COLOCAÇÃO DE JANELAS
EXECUÇÃO DE TUBULÃO
INSTALAÇÃO HIDRÁULICA
REVEST. EM ARGAMASSA INTERNA
PISO CIMENTADO
COLOCAÇÃO DE PORTAS
LOCAÇÃO DA OBRA
COMPACTAÇÃO DE ATERRO
PROD. DE CONCRETO ESTRUTURAL NA OBRA
COLOCAÇÃO DE TELHA
ESTRUTURA DE MADEIRA PARA COBERTURA
PINTURA INTERNA
PINTURA EXTERNA
ALV. EM BLOCOS DE CONCRETO ESTRUTURAL
EXECUÇÃO DE FUNDAÇÃO EM SAPATA
CONTRA PISO
ESTACA TIPO RAIZ
ESTACA TIPO BROCA
ESTACA TIPO FRANKI
ESTACA PRÉ-MOLDADA DE CONCRETO
EXEC. DE IMPERM. EM LAJES, CALHAS E ELEMENTOS
DIVERSOS
REVESTIMENTO E PAVIMENTAÇÃO EM MÁRMORE OU
GRANITO
COLOCAÇÃO DE BANCADAS
64
INS 7.5.1 38
COLOCAÇÃO DE LOUÇAS SANITÁRIAS
NOTAS:
1. Na INS 7.5.1.18 não será pré requisito para execução de revestimento em argamassa interna o
teste das instalações elétricas e hidráulicas, que serão testadas posteriormente.
2. Na inspeção de “COLOCAÇÃO DE JANELAS” , utilizaremos um formulário específico (em
anexo). Este formulário é o próprio FOR 7.5.1-15 acrescido o item 05 (esquadria). Neste
formulário os itens 01 a 04 serão verificados no contra marco e o 05 após a esquadria 100%
pronta.
3. No FOR 7.5.1-06 ( Placa de gesso para forros) o item 02 (Nível) será verificado apenas com
nível de bolha; e o item 03(Alinhamento) será verificado com régua.
4. No FOR 7.5.1-37 (Colocação de bancadas ) o item 02 (altura da bancada) não será utilizada
trena mas verificando se está imediatamente acima da 4º pedra de cerâmica.
5- DESCRIÇÃO DOS MATERIAIS CRÍTICOS
Tendo em vista as especificações contratuais da referida obra , serão marcados na tabela abaixo
com “SIM” os Materiais considerados críticos e que serão controlados :
COD
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
DESCRIÇÃO
SIM
AREIA
BRITA E PÓ DE PEDRA
MADEIRA
CIMENTO
ELETRODUTO
LAVANDERIA
TELA DE AÇO SOLDADA
BARRA DE AÇO
DISJUNTOR
CHAPA DE COMPENSADO
BLOCOS CERÂMICOS
MÁRMORE E GRANITO
TELHAS DE FIBROCIMENTO
PRÉ MOLDADOS DE CONCRETO
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
ESQUADRIAS, GUARNIÇÒES E RODAPÉ DE
MADEIRA
LUMINÁRIAS
FIOS E CABOS ELÉTRICOS
ARGAMASSA INDUSTRIALIZADA ENSACADA.
(PARA CONTRA PISO, REVESTIMENTO,
ASSENTAMENTO DE BLOCOS, DE CERÂMICA, ETC.)
TUBO DE PVC
CONCRETO DOSADO EM CENTRAL
NÃO
65
22
23
24
25
26
27
28
29
BLOCOS DE CIMENTO PARA VEDAÇÃO
SIFÃO
TELHAS CERÂMICAS
LOUÇAS SANITÁRIAS
TINTAS E VERNIZES
PISO E REVESTIMENTO CERÂMICO
BLOCO CERÂMICO OU DE CIMENTO P/ ALVENARIA
ESTRUTURAL
INTERRUPTORES E TOMADAS
30
31
32
33
VIDRO PARA CONSTRUÇÃO
PLACA DE GESSO P/ FORROS
METAIS SANITÁRIOS
BANCADAS INOX, GRANITO, ETC.
NOTAS:
1- A argamassa pronta ( múltiplo uso – Votomassa ) utilizada no revestimento projetado externo
será inspecionado como cimento .
2- As argamassas usinadas, utilizadas no emboço, reboco internos, contrapiso e cimentado serão
inspecionada pelo almoxarife com a verificação visual do produto e a evidencia é assinatura
do mesmo na nota fiscal.
6- REGISTROS DE INSPEÇÃO
Os Registros de inspeção serão organizados da Seguinte forma :
Registro de Inspeção de Serviços: serão colocados na sala de engenharia em arquivo de
gaveta metálico tendo uma pasta suspensa para cada pavimento contendo os seus
registros. Após a conclusão da Obra tais pastas serão guardadas em Caixa Arquivo
devidamente identificadas , lacradas e enviadas a empresa contratada pela ( Nome da
Empresa ) em Arquivo Documentos.
Registro de Inspeção de Materiais: serão arquivados conforme PRO 4.2.4.
Fica aqui definido que os Estagiários de Engenharia, Mestre e Encarregados devidamente
treinados pelo Coordenador ou Supervisor , estão autorizados para efetuarem os registros de
Inspeção. E os estagiários que tiverem posse da senha da Lista Mestra poderão atualizar a mesma.
7- PROPRIEDADES DO CLIENTE
O empreendimento ( Nome da Obra ) é de propriedade dos condôminos sendo a ( Nome da
Construtora ) contratada para execução da obra através de administração.
66
No que se refere aos clientes do empreendimento (proprietários das unidades) , ficará a cargo da (
Nome da Construtora ) o atendimento de Solicitações de Modificações nas unidades pelos
adquirentes.
A Obra não aceitará que sejam feitas modificações pelos proprietários durante a execução da obra
e nem aceitará materiais fornecido pelo mesmos .Qualquer modificação será realizada pela (
Nome da Construtora ).
O proprietário apresenta sua modificação de forma escrita ( cartas ou projetos - no caso de
modificações mais detalhadas) esta será analisada pelo Coordenador de Missão e assim
elaborado um orçamento que se aprovado pelo o proprietário, será executado pela Equipe da
Obra.
8-INFRA ESTRUTURA E RECURSOS
8.1- CANTEIRO DE OBRAS
Conforme lay-out em anexo (atualizado periodicamente).
8.2 Equipamentos de Produção
EQUIPAMENTO
SIM
NÃO
SIM
NÃO
FORMA DE
AQUISIÇÃO
GRUA
ELEVADOR DE CARGAS
ELEVADOR DE PASSAGEIROS
BETONEIRA 580
EQUIPAMENTO
FORMA DE
AQUISIÇÃO
BETONEIRA 320
COMPACTADOR DE PLACAS
MOTO – VIBRADOR
MANGOTES
RETRO ESCAVADEIRA
PÁ CARREGADEIRA
TRATOR DE ESTEIRAS
DUMPER
BOB CAT
CAÇAMBA
CAMINHÃO CARROCEIRA
AUTOMOVEL
UTILITÁRIO
RADIO
ANDAIMES TUBULARES
67
ANDAIMES FACHADEIROS
BALANCINS
JAHÚ
LIXADEIRA
FURADEIRA
SERRA CIRCULAR
SERRA MANUAL
SERRA MARMORE
GUINCHO FOGUETE
OBS: Equipamentos Locados , a responsabilidade de Manutenção será do locador, conforme
contrato. Já para a manutenção de nossos equipamentos, foi preparado o MEP (Manual dos
Equipamentos de Produção) e o registro está definido na Seção 6.3 do Manual da Qualidade.
8.3 – Equipamentos de Escritório
EQUIPAMENTOS
SIM
NÃO FORMA DE AQUISIÇÃO
COMPUTADOR
IMPRESSORA
TELEFONES
FAX
AR CONDICIONADO
MÁQUINA FOTOGRÁFICA
PROGRAMA OFFICE
PROGRAMA AUTO CAD
PROGRAMA RM ORCA
PROGRAMA EXE
NOTA: Estes equipamentos serão utilizados diariamente com os devidos
cuidados e será executada a manutenção necessária a cada equipamento e caso
necessário contratadas empresas para a manutenção dos mesmos.
8.4 – DISPOSITVOS DE MEDIÇÃO E MONITORAMENTO - DMM
EQUIPAMENTOS
RÉGUA DE ALUMÍNIO
TRENA DE AÇO 30.0 M
TRENA DE AÇO 5.0 M – BOLSO
NIVEL A LASER
NIVEL ALEMÃO
MANGUEIRA DE NIVEL
SIM
NÃO UTILIZAÇÃO
68
NOTA: O nível alemão será aferido tomando como base dois pontos conhecidos e nivelados
anteriormente e verificando sua precisão.
8.5 DISPOSIÇÕES SOBRE SEGURANÇA
•
•
•
•
Será elaborado por Eng. de Segurança os Programas PCMAT E
PCMSO .
Também será exigido a utilização dos equipamentos de proteção
individual , inclusive dos visitantes ( para isto será mantido na
portaria capacetes para visitantes).
Na execução da fachada (revestimento externo) serão colocadas
telas de proteção por sobre os jaús nas fachadas que comprometam
a vizinhança (fundo e lateral direita).
A partir do efetivo de 100 pessoas serão feitas reuniões sobre
segurança em pelo menos uma vez por semana. Com toda a equipe
da Obra.
8.6 TRATAMENTO DE RESÍDUOS
Os resíduos Sólidos ( entulho) , deverá ser retirado da obra por Caçamba , dentro das
normas Municipais por empresa terceirizada. O destino deste resíduo é definido pela empresa
terceirizada.
O esgoto dos sanitários e refeitórios será lançado na rede Pública de esgoto já existente na
rua.
Os resíduos sólidos serão coletados diariamente pela Prefeitura.
DISPOSIÇÕES GERAIS
A obra terá seu sistema produtivo baseado em MÃO DE OBRA = 0, isto é na medida do
possível todos os serviços serão terceirizados , tendo sempre como base as instruções de serviços
(INS 7.5.1 – XX) e seus respectivos registros de inspeção (FOR 7.5.1 – XX), mas não serão
terceirizadas as equipes de Fiscalização e Controle de execução tais como: Mestres ,
encarregados e etc.
Como exemplos de terceirizados podemos citar:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ALVENARIA DE BLOCO CERÂMICO OU E CIMENTO
EXECUÇÃO DE FORMA
CORTE DOBRA E LANÇAMENTO DE AÇO EM ESTRUTURA
CONCRETO: FABRICAÇÃO E LANÇAMENTO
PRODUÇÃO DE ARGAMASSA
FUNDAÇÃO
CONTROLE TECNOLÓGICO
PAVIMENTAÇÃO (PISOS DIVERSOS: CERÂMICO, MÁRMORE , CIMENTADO, ETC...)
REVESTIMENTOS (REVESTIMENTOS DIVERSOS : MASSA INTERNA E EXTERNA,
CERÂMICO, MÁRMORE,
ETC..)
IMPERMEABILIZAÇÃO
FORROS
COBERTURA (MADEIRAMENTO, TELHAMENTO, ETC..)
ESQUADRIA DE ALUMÍNIO
INSTALAÇÕES ELÉTRICA E HIDRÁULICAS
ETC....
69
Buscaremos sempre , mesmo com os serviços terceirizados a utilização de nossas INS 7.5.1 -XX ,
para todos os serviços exceto os que consideramos especializados tais como: impermeabilizações
, instalações , forros , esquadria de alumínio, etc.. . que será utilizado o procedimento do
contratado mas com utilização de nossos registros de inspeção.
Devido ao período de Implantação do Sistema de Qualidade da ( Nome da Construtora )e da
elaboração este Plano de Qualidade – Agosto de 2001 e a obra tendo iniciado em Maio de 2001,
os serviço iniciais de locação, fundação e de parte da Estrutura não terão registros ou terão
registros que poderão não estar dentro do formato definido pelo Sistema . Assim fica definido
que a partir de 29 de Agosto de 2001- Data da Implantação Oficial do Sistema na obra ( Nome
da Obra ) – todos os registros serão feitos e arquivados dentro dos padrões definidos pelo
Sistema e por este documento.
MECANISMOS DE DIVULGAÇÃO DA POLÍTICA DE QUALIDADE
Serão colocados banners e cartazes em lugares de grande movimentos tais como : Portaria,
Refeitório, Salas, Escadas; também expostos nos aventais dos encarregados da ( Nome da
Construtora ), nos Cartões de Visita dos Engenheiros envolvidos a Obra, e também nos crachás
dos funcionários.
9-DOCUMENTAÇÃO ( DISPONÍVEL NA OBRA)
DOCUMENTO
ART
PCMAT
PCMSO
ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
CONTRATO
SIM
NÃO
10- CRONOGRAMA
Em anexo:
1- Cronograma inicial
2- Cronograma com executado (atualizado mensalmente)
11- APROVAÇÃO
Gerente ou Coordenado de Missão:
__________________________________________________________
70
ANEXO 6
VISTORIA INTERNA
ITENS A VERIFICAR
UNIDADE:
1
CONFORMIDADE
C
NC
NA
OBSERVAÇÕES/
TRATAMENTO
REVISÃO
FOLHA N.º
00
71/11
REVERIFICAÇÃO
C
NC DAT RESP.
A
Data:
VARANDA
1.1 PISO
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
1.2 PAREDE
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
1.3 TETO
Pintura do madeiramento (Ver
riscos, escorrimento, manchas, etc)
Telhas quebradas ( manchas,
fissuras )
Acabamento entre os cantos
Limpeza
1.4 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
2
ALPENDRE
2.1 PISO
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
2.2 PAREDE
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
71
manchas, etc)
Limpeza
2.3 TETO
Pintura do madeiramento (Ver
riscos, escorrimento, manchas, etc)
Telhas quebradas ( manchas,
fissuras )
Acabamento entre os cantos
Limpeza
2.4 PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta ( trancando
)
Pintura ( Verificar arranhões )
Fixação dos alizares
3
SALA JANTAR / ESTAR
3.1 PISO
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
3.2 PAREDE
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
3.3 TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
3.4 RODAPÉ
Encontro das peças
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
3.5 PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta ( trancando
)
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
72
Fixação dos alizares
3.6 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
3.7 ESQUADRIAS
Fechamento
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
4
LAVABO
4.1 PISO
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
4.2 PAREDE
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
4.3 TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
4.4 PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta ( trancando
)
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
4.5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
4.6 INSTALAÇÕES HIDROSANITÄRIAS
Vaso funcionando
73
Verificar água fria / quente de pia
Verificar acabamento das peças
sanitárias
( canopla, parafusos de registros,
registros )
Bancadas ( Quebra / Arranhões )
5
COZINHA
5.1 PISO
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
5.2 PAREDE
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
e atrás das portas )
Limpeza
5.3 TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
5.4 PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
5.5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
5.6
INSTALAÇÕES HIDROSANITARIAS
Esgotos de pia,
Verificar água da pia
Verificar acabamento dos metais
( parafusos de registros, registros )
Bancadas ( Quebra / Arranhões )
Verificar ponto de gás ( se esta no
lugar )
5.7
PEITORIL
74
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Verificar encontro das pedras
Limpeza
5.8 ESQUADRIA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta ( trancando
)
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
6
ÁREA DE SERVIÇO
6.1 PISO
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
6.2 PAREDE
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
e atrás das portas )
Limpeza
6.3 TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
6.4 PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura ( Verificar arranhões )
Fixação dos alizares
6.5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
6.6
INSTALAÇÕES HIDROSANITARIAS
Esgotos de tanque
Verificar água fria
75
Verificar acabamento dos metais
( parafusos de registros, registros )
7
QUARTO DE SERVIÇO
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.8
8
PISO
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
PAREDE
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
RODAPÉ
Encontro das peças
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
ESQUADRIA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
SANITARIO SERVIÇO
8.1 PISO
76
8.2
8.3
8.4
8.5
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
PAREDE
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
e atrás das portas )
Limpeza
TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
PORTA
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta ( trancando
)
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
8.6
INSTALAÇÕES HIDROSANITARIAS
Esgotos de pia, banheiro
Vasos funcionando
Verificar água fria / quente,
banheiro
Verificar acabamento das peças sanitárias
( canopla, parafusos de registros,
registros )
Filete ( rejunte entre as peças )
9
ESCADA
9.1 PISO
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas,
manchadas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
77
Limpeza
9.2 PAREDE
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
9.3 TETO
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
9.4 RODAPÉ
Encontro das peças
Pintura / Verniz / Acabamento
9.5 GUARDA-CORPO E CORRIMÃO
Encontro das peças
Parafusos / cola
Tarugos
Pintura / Acabamento
9.6 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
e com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
10 HALL (CIRCULAÇÃO)
10. PISO
1
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
10. PAREDE
2
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
10. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
10. RODAPÉ
4
Encontro das peças
78
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
10. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
5
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
e com todos os parafusos
11 SUÍTE 01
11. PISO
1
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
11. PAREDE
2
Pintura ( Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc )
Limpeza
11. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
11. RODAPÉ
4
Encontro das peças
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
11. PORTA
5
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
11. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
6
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
79
Verificar funcionamento das
tomadas
11. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
12 SANITÁRIO SUÍTE 01
12. PISO
1
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
12. PAREDE
2
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
e atrás das portas)
Limpeza
12. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
12. PORTA
4
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
12. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
5
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
80
12. INSTALAÇÕES HIDROSANITARIAS
6
Esgotos de pia, banheiro, banheira
Vasos funcionando
Verificar água fria / quente de pia,
e banheiro
Verificar acabamento das peças
sanitárias
( canopla, parafusos de registros,
registros )
Bancadas ( Quebra / Arranhões )
12. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
13 SUÍTE 02
13. PISO
1
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
13. PAREDE
2
Pintura ( Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc )
Limpeza
13. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
13. RODAPÉ
4
Encontro das peças
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
13. PORTA
5
81
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
13. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
6
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
13. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
14 SANITÁRIO SUÍTE 02
14. PISO
1
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
14. PAREDE
2
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
e atrás das portas)
Limpeza
14. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
14. PORTA
4
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
82
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
14. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
5
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
14. INSTALAÇÕES HIDROSANITARIAS
6
Esgotos de pia, banheiro, banheira
Vasos funcionando
Verificar água fria / quente de pia,
banheiro
Verificar acabamento das peças
sanitárias
( canopla, parafusos de registros,
registros )
Bancadas ( Quebra / Arranhões )
Filete (Verificar rejunte entre as
peças )
14. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
15 SEMI-SUÍTE 01
15. PISO
1
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
15. PAREDE
2
Pintura ( Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc )
83
Limpeza
15. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
15. RODAPÉ
4
Encontro das peças
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
15. PORTA
5
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
15. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
6
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
15. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
16 SANITÁRIO (COMPARTILHADO)
16. PISO
1
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
16. PAREDE
2
Pedras soltas / Quebradas
84
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
e atrás das portas)
Limpeza
16. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
16. PORTA
4
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
16. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
5
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
16. INSTALAÇÕES HIDROSANITARIAS
6
Esgotos de pia, banheiro, banheira
Vasos funcionando
Verificar água fria / quente de pia,
e banheiro
Verificar acabamento das peças
sanitárias
( canopla, parafusos de registros,
registros )
Bancadas ( Quebra / Arranhões )
16. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
Limpeza dos trilhos e vidros
17 SEMI-SUÍTE 02
85
17. PISO
1
Verificar o cimentado ( ver se tem
buraco )
Pedras soltas / Quebradas
Rejuntamento ( Atenção nos cantos
)
Limpeza
17. PAREDE
2
Pintura ( Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc )
Limpeza
17. TETO
3
Pintura (Ver riscos, escorrimento,
manchas, etc)
Limpeza
17. RODAPÉ
4
Encontro das peças
Parafusos / cola
Pintura / Verniz / Acabamento
17. PORTA
5
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Parafusos, dobradiças e fechadura
Ver se a fechadura esta trancando
Pintura / Verniz ( Verificar
arranhões )
Fixação dos alizares
17. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
6
Verificar se os acabamentos estão
no lugar
E com todos os parafusos
Verificar funcionamento das
tomadas
17. ESQUADRIA
7
Fechamento ( Ver se esta arrastando
)
Ver se a fechadura esta trancando
Verificar arranhões
Fixação dos alizares e vidros
86
Limpeza dos trilhos e vidros
18 ÁREA EXTERNA
18.
1
PISO
Verificar Passeio
Verificar Grama
Limpeza
18.
2
PAREDE
Verificar Pintura
Verificar cerâmica
Rejuntamento ( Atenção nos cantos)
Limpeza
NOME:
RESPONSÁVEL PELA VISTORIA
ASSINATURA:
87
ANEXO 7
TERMO DE VISTORIA
( NOME DA OBRA )
UNIDADE Nº _______
Prezado Cliente,
Quando da vistoria da unidade supra citada, sugerimos a V.Sa. verificar todos os itens
relacionados a seguir, fazendo constar no ANEXO (OBSERVAÇÕES), aqueles que por
ventura se encontram com irregularidades.
Ítem
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Discriminação
PERFEITO
ESTADO
ANEXO 1
IRREGULAR
Pintura das paredes, portas e tetos
Funcionamento portas e fechaduras
Funcionamento das esquadrias de alumínio,
estado dos perfis, vidros e vedação
Pisos, azulejos e rejuntamentos
Soleiras
Aparelhos sanitários
Bancada do sanitário
Tampo da Pia – Cozinha
Lavanderia
Funcionamento dos sifões e rabichos
Funcionamento dos chuveiros,
descargas e
torneiras
Funcionamento dos registros de pressão
Limpeza geral do apartamento
DECLARAÇÃO
Informo à V.S.as que nesta data realizei a vistoria de recebimento da unidade supra citada,
constatando as irregularidades acima assinadas e descritas no Anexo 1, as quais solicito a
devida correção.
Salvador, _______ de ___________________ de _____
_____________________________________
88
( NOME DA OBRA )
ANEXO 7 (OBSERVAÇÕES)
APARTAMENTO Nº _________
ITEM:
89
ANEXO 8
VISTORIA FINAL
Declaro para os devidos fins de direito, que em ___/___/___, revistoriei o apartamento
nº____ do ( NOME DA OBRA ), onde verifiquei que as irregularidades descritas no
ANEXO 7 (OBSERVAÇÕES), foram corrigidas satisfatoriamente, estando a mesma com
suas instalações e componentes em perfeito estado de funcionamento não apresentando
nenhum vício de construção ou defeito aparente.
Salvador,
de ________________ de _____
____________________________
90

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