research - Africa

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research - Africa

RESEARCH
RELATÓRIO DE MERCADO IMOBILIÁRIO
Property Market Report
2014
ANGOLA
1
A Abacus em associação com a Jones Lang LaSalle
A Abacus é um das empresas líderes do mercado da consultoria imobiliária de Angola, oferecendo todos os
serviços relacionados com o mercado empresarial e residencial, tal como agência/mediação de compra e
arrendamentos, investimento imobiliário, avaliações e consultoria, e ainda gestão imobiliária. Desde 2010
vem igualmente trabalhando com clientes corporativos e investidores imobiliários diversos.
A Jones Lang Lasalle (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializada em
serviços de imobiliário e gestão de investimento. Mais de 45.000 profissionais em mais de 1000 cidades de 70
países servem as necessidades locais, regionais e mundiais de clientes. A JLL ajuda os seus clientes a maximizar
os seus investimentos, seja através de arrendamentos, compra/venda ou em investimento imobiliário.
A Abacus e a Jones Lang LaSalle, combinam o conhecimento global, com o mercado local, oferecendo aos
clientes um ímpar serviço imobiliário em Angola.
Abacus in association with Jones Lang LaSalle
Abacus is one of Angola’s leading real estate consultancies. Its services cover all aspects of commercial and
residential property, including sales and leasing, investment brokerage, valuation and property management.
Since 2010 it has also been providing the same services for corporates and investors.
Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a financial and professional services firm specialising in real estate and
investment management. JLL helps clients maximise value by owning, occupying and investing in real estate.
Together, Abacus and Jones Lang LaSalle combine global expertise with local market knowledge to give clients
unrivalled support in the Angolan market.
INDÍCE
Index
00.0
01.0
02.0
03.0
03.1
03.2
03.3
03.4
03.5
03.6
03.7
03.8
04.0
05.0
INTRODUÇÃO
Introduction
04
PERFIL ANGOLA
Angola profile
05
ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
Economy
06
SECTOR IMOBILIÁRIO
Property Markets
08
MERCADO RESIDENCIAL
Residential Market
09
MERCADO ESCRITÓRIOS
Office Market
15
MERCADO RETALHISTA
Retail Market
17
MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
Industrial and Logistics Market
19
MERCADO HOTELEIRO
Hotel Market
20
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Property Investment Market
21
PROVÍNCIAS
Provinces
22
GESTÃO DE CONDOMÍNIOS
Property Managment
23
TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA
Taxes and Estate Taxation
24
DEFINIÇÃO DE ÁREAS
Areas definition
25
Nova Marginal, Baía de Luanda
00.0 Introduction
INTRODUÇÃO
Sendo este o 5º Relatório, a Abacus em associação
com Jones Lang LaSalle, tem feito um especial esforço ao longos destes anos, contribuindo com informação técnica e comercial ao mercado, ajudando-o a
formar-se. Se em anos anteriores se introduziu informação, relativa aos Condomínios e de quais as Áreas
que devem ser usadas nesta indústria, a Fiscalidade,
etc, este ano começamos a introduzir informação relativas às Províncias, aquelas que podem de alguma
forma contribuir para a industria do Imobiliário, sem
nunca corrermos o erro de comparar estas a Luanda.
In this its 5th report, Abacus, in association with Jones
Lang LaSalle has made a concerted effort to contribute technical and commercial information on the real
estate market in Angola, supporting greater market
transparency. Whereas in previous years the report
introduced information including charges, area definitions, and taxation, this year the report includes market information on the provinces. While the real estate
markets in the provinces differ greatly from Luanda,
we hope this addition will make a further contribution
to real estate market transparency in Angola.
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01.0
PERFIL ANGOLA
Angola profile
Fact box:
• População | Population:
20.5milhões (2014P) | 20,5 million (2014 estimate)
• Capital | Capital:
Luanda
• Cidades mais Populosas | Major cities:
Luanda, Benguela e Huambo
Luanda, Benguela and Huambo
• Língua Oficial | Language:
Português | Portuguese
• Área Total | Total area:
1.246.700 Km²
• Moeda | Currency:
Kwanza (AKZ) e Dólar (USD)
Kwanza (AKZ) and US Dollar
• PIB (US$bn) | GDP (US$bn):
173.4 mil milhões Usd (2014E)
173,4 mil million Usd (2014E)
• PIB per capita (2014E) | Per capita GDP (2014E)
Cerca de 6.250Usd
About 6.250Usd
• PIB Crescimento Real (2014E) | GDP Growth (2014E):
7,8% / 8%
• Principais Indústrias | Principal Industries:
Petrolífera, diamantífera, madeira, pesca.
Oil, diamonds, forestry, fishing.
Fonte: FMI, United Nations, Governo de Angola, Instituto Nacional de Estatística,
Banco Mundial e BMI
Source: IMF, United Nations, Angolan Goverment, Angola National Statistics, World
Bank and BMI.
A República de Angola é um país localizado na costa Ocidental de África limitado a Norte e leste pela República Democrática
do Congo, a leste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste
pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os
principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o
Lobito, Benguela e o Lubango.
The Republic of Angola lies on the west coast of sub Saharan
Africa, bound to the north and west by the Democratic Republic
of the Congo, to the south-west by Zambia and to the south by
Namibia. The country is divided into 18 provinces, the major population centres besides the capital Luanda being Huambo, Lobito,
Benguela and Lubango.
5
02.0
ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
Economy
África, é hoje considerando o continente com maiores possibilidades de crescimento a médio e longo prazo, estando por isso
no radar e na intenção de investimento estrageiro das principais
economias mundiais. Angola tem vindo assim a consolidar a sua
posição como um dos principais destinos do investimento estrangeiro interessado no contexto africano.
O continuado crescimento da sua actividade económica, que em
2013, além do bom desempenho do sector petrolífero, mantendose como segundo produtor Africano, com 1,8 milhões barris/dia
(com intenção de crescer para 2 milhões/dia), o especial crescimento dos sectores não petrolíferos, como o agrícola, ou o energético, este beneficiando de um forte investimento público. Tal
como em 2013, o Executivo pretende continuar a apostar fortemente em projectos como Geologia e Minas, Agricultura, Energia
e Águas, Transportes e Construção (infra-estruturas públicas).
O posicionamento do país é reforçado pela manutenção da S&P
como Estável.
O próprio Fundo Monetário Internacional (FMI) considera que
Angola tem hoje uma economia mais robusta, sendo que as Reservas Cambiais continuam bastantes estáveis, apresentando
indicadores que estimam para 2014, um crescimento da economia angolana na ordem dos 6,4%, contra os 5,6% com que deve
fechar 2013.
Igualmente o FMI, estima uma Taxa de Inflação em cerca de 8%
para 2014, sendo que se espera fechar 2013 com em valores na
ordem de 8,9%.
Today, Africa is considered to be the continent with the greatest
possibilities for medium and long-term growth and this is why it is
on the radar as a target for foreign investment by the world’s leading economies, and Angola has been consolidating its position
as one of the main destinations for foreign investment in Africa.
With continued growth in its economic activity, 2013 witnessed
sustained good performance in the oil sector and Angola retained its place as Africa’s second largest producer, with 1,8 million
barrels per day (and an intention to grow to 2 million barrels per
day). Moreover, growth has been particularly good in non-oil sectors such as agriculture and energy, with the latter benefiting from
strong public investment. As in 2013, the Executive intends to
continue to focus keenly on projects such as geology and mines,
agriculture, energy and water, and transport and construction (public infrastructures).
The country’s position is also strengthened by the fact that it has
maintained a ‘stable’ rating from S&P.
The International Monetary Fund (IMF) itself considers that Angola has a more robust economy today: its exchange reserves
continue to be very stable, with indicators estimating growth in
the Angolan economy of around 6,4% in 2014, against the 5,6%
witnessed by the close of 2013.
The IMF also estimates a rate of inflation of around 8% for 2014,
while 2013 is expected to close with a value of around 8,9%.
Segundo o Doing Business - índice elaborado pelo Banco Mundial que reflecte a facilidade na realização de negócios de várias
economias analisadas – Angola encontra-se posicionada em 179
do ranking dos países analisados.
According to Doing Business - the index prepared by the World Bank that reflects the ease of doing business in the various
economies analysed - Angola is in 179th place on the ranking of
countries.
Os principais parceiros de Angola são, em termos
de importação, Portugal, China, Brasil e os EUA.
Nas exportações, os principais mercados são
China, EUA, Índia e Canadá, juntando-se em 2013
Taiwan.
In terms of imports, Angola’s main partners are
Portugal, China, Brazil and the USA. The main
export markets are China, the USA, India and
Canada and, new in 2013, Taiwan.
3 Towers.
6
Edifício Torre Lara, SPFA.
Nova Marginal, Baía de Luanda.
CRESCIMENTO DO PIB: ANGOLA
GDP Growth: Angola
TAXA DE INFLAÇÃO
Inflation
(6,5%)
Fonte: FMI | Source: IMF
Fonte: FMI | Source: IMF
(8,9%)
DEMOGRAFIA
Demographics
Em termos Demográficos, com os Censos em Angola em Maio/
Junho de 2014, ir-se-á obter dados mais consistentes, no entanto
estima-se num número aproximado de 20,5 milhões, de acordo
com dados fornecidos pelo Instituto Nacional de Estatística da
Angola, e projectados pelas Nações Unidas.
In terms of demographics, more consistent data will be gathered
with the 2014 Angola Census taking place in May/June. However,
population is estimated at 20,5 million on the basis of data supplied by the Angolan National institute of Statistics and the projection of the United Nations.
PROJECÇÃO DA POPULAÇÃO EM ANGOLA E LUANDA
Population Growth Projection in Angola and Luanda
ANGOLA
30
LUANDA
Milhares | Thousands
25
20
15
10
5
0
2000
2005
2010
2015
2020
2025
Top Restinga Lobito.
Fonte: Nações Unidas, Desenvolvimento Económico e Social, População 2007
Source: United Nations, Economic and Social Development, Population 2007
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03.0
SECTOR IMOBILIÁRIO Características do Sector Imobiliário
The Property Market Principal Characteristics
O imobiliário em Angola, com especial ênfase em Luanda, dependerá do desenvolvimento económico do país.
The property market in Angola, with particular focus on Luanda,
will depend on the economic development of the country.
É em Luanda que continuam a centrar-se os principais pólos
imobiliários de Angola, pese embora em outras províncias, numa
escala impossível de comparar, como o Lobito/Benguela, o Soyo,
e Cabinda, possam vir cirurgicamente a desenvolver-se, sempre
alicerçados no investimento produtivo.
Angola’s principal property market continues to be centred on Luanda, although we may see some development, on a completely
different scale, in other provinces such as Lobito, Benguela, Soyo,
Cabinda, or Namibe. However, any such development will always
require productive investment.
Tendo sido formalmente lançado em 2013, merece um
especial destaque o emblemático projecto da Baía de
Luanda, projecto que pela sua dimensão, bem como
pela qualidade demonstrada nos projectos a edificar
apresentados no passado mês de Dezembro de 2013, irá
mudar a face da Cidade para sempre, dando um cariz
internacional, ao nível do melhor que há no mundo,
sendo um desafiante projecto de engenheira.
Formally launched in 2013, the emblematic Luanda Bay
project merits special attention because its scale and
the quality demonstrated in the projects presented in
December 2013 will change the face of the city forever,
making Luanda into an international capital in line with
the best in the world. It is a truly challenging engineering
project.
Sendo este o nosso 5º Relatório do Mercado Imobiliário de Angola, podemos afirmar que o mercado Imobiliário, continua num
bom ritmo para a maturidade, atestado pela exigência dos clientes/utilizadores dos activos imobiliários. Esta exigência resulta de
um limitado aumento da oferta em alguns segmentos de mercado.
This is now our 5th Angola Property Report and we can state with
confidence that the market continues to develop towards maturity
at a good pace. This is demonstrated by the demand by customers/users of real estate assets, which results from a limited increase in supply in some segments of the market.
Algumas características essenciais do sector imobiliário:
These are some essential characteristics of the property sector:
• Processos burocráticos e bastante complexos, embora se
assista a progressos, na inscrição nas finanças e os registos
prediais definitivos, dos activos imobiliários;
• Em determinados segmentos tem-se vindo a assistir a um
aumento da oferta;
• Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse
plena);
• Certain segments have witnessed an increase in supply;
• Few pieces of land with a registered colonial deed (with full
possession);
• Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, especialmente terra;
• Legal uncertainty in the transfer of ownership, particularly of
land;
• Falta do ordenamento do território e de Planos Directores
para as Cidades, pese embora estejam a ser feitos esforços
nesse sentido pelas entidades responsáveis;
• Lack of general town planning and master plans for the cities,
although efforts are being made in this respect by the relevant
authorities;
• Falta de terrenos licenciados no centros da Cidade;
• Lack of licensed plots in the city centre;
• Necessidade de infra-estruturas básicas, sendo este um
tema de difícil e complexa resolução, podendo a prazo vir a
limitar novos projectos no centro da Cidade;
• Need for basic infrastructure - an issue that is difficult and
complex to resolve and the time it will take may limit new projects in the city centre;
Crescimento económico, significa crescimento das empresas, mais negócios, mais pessoas, maior necessidade de espaço físico, onde trabalhar e residir.
Economic growth means growth in companies, more
business, more people, and a greater need for physical
space to work and live.
Sendo que as universidades Angolanas, ainda não produzem
recursos humanos suficientes para o forte crescimento económico e das empresas, a solução passa por recursos humanos
expatriados que ajudarão na mais rápida formação dos quadros
Angolanos nas empresas.
Muito se tem falado sobre as dificuldades no escoamento de determinados produtos. É um facto que o ritmo a que assistíamos
em especial no que respeita o segmento de topo do mercado
residencial - decresceu. É um segmento que terá pouco espaço
para crescer, pois grande parte da procura já estará satisfeita.
Assim é essencial procurar analisar os vários subsegmentos do
mercado imobiliário diferenciando-os, procurando enquadrá-los
com a procura imobiliária.
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• Bureaucratic and very complex processes, although some
progress is being seen to register with the tax authorities and
complete definitive property registrations;
As Angolan universities are still not producing enough human
resources to match the strong growth in the economy and in
companies, the solution lies in human resources from abroad
who will help train the employees of companies faster.
Much has been said about the difficulties in disposing of certain
products and it is a fact that the rhythm we have witnessed – in
particular in respect of the high end of the residential market – has
decreased. It is a segment that has had little room for growth as
the greater part of the demand has already been met.
This means it is essential to seek to analyse the various sub-segments of the property market and to draw a distinction between
them to try to match them to property demand.
Torre Maculuso.
Torre Kanhangulo, Centro Cerro.
Assim pode afirmar-se que muito do negócio Imobiliário
e da inerente rentabilidade imobiliária dos investidores,
poderá estar muito dependente facilidade/dificuldade da
entrada no país dos potenciais arrendatários.
It is fair to say that the property business and its inherent
profitability for investors may be very dependent on the
ease/difficulty potential tenants have in entering the
country.
Caso haja francas dificuldades na entrada no país, o negócio imobiliário e as respectivas rentabilidades podem
ser fortemente afectadas.
If there are significant difficulties in gaining entry to
the country, the property business and respective
profitability may be seriously affected.
03.1
MERCADO RESIDENCIAL
Residencial Market
O mercado residencial em Luanda, continua bastante activo
especialmente quando comparado com outros mercados internacionais, esperando-se para 2014, a entrada de mais de 600
apartamentos novos em Luanda Cidade, muitos dos quais que
acabaram por não ser entregues em 2013, como seria esperado.
The residential market in Luanda continues to be very active,
especially when compared with other international markets. It is
hoped that 600 apartments will come onto the market in the City
of Luanda in 2014, many of which were not handed over in 2013
as had been expected.
A Procura mudou, quer a doméstica, mas principalmente a internacional, com evoluídos processos de “due-deligencies” na contratação de instalações.
Domestic but principally international demand has changed, with
sophisticated due diligence processes being used when buying
property.
Hoje, os compradores exigem o produto final concluído para a tomada de decisão, sendo que para esta mudança muito contribuiu
a não conclusão de alguns projectos, como ainda pela desilusão
de algumas áreas físicas dos espaços que terão sido comprados
em planta, invariavelmente considerados de pequena dimensão,
quando acabadas.
Today, buyers demand a completed end product before making a
decision. This change in approach has been fuelled by the failure
to complete some products, as well as disappointment with some
of the physical areas of properties bought off-plan, which are invariably considered to be small when actually finished.
O modelo de negócio da promoção imobiliária, mudou radicalmente, com uma Banca muito mais exigente, muitas vezes apoiada em peritos externos na execução dos business-plan financeiros do negócio. Os Promotores começam a perceber que terão
de aportar mais capital próprio aos negócios, característica a que
não estavam habituados, dado que o volume de vendas em planta é hoje reduzido, tornando-se decisivo o apoio de profissionais
na componente comercialização e marketing. Ou seja, avança-se
para o normal modelo de negócio internacional.
Em paralelo com outros mercados internacionais, a nova realidade descrita irá naturalmente seleccionar os intervenientes do
mercado.
Outra constatação prende-se com a grande mudança que come-
The business model for property development has already
changed, with banks being much more demanding and very often
turning to external experts for support in the process of approving
projects. Developers are beginning to understand that they will
have to bring more of their own capital into the business, given
that the volume of off-plan sales has fallen. This has made the
support of professionals on the sales and marketing side a crucial
factor. In other words, Angola is moving closer to the usual international business model.
In parallel with other international markets, the new circumstances we have described will lead to a natural selection of market
players.
Another change in circumstances we have seen comes from
the great change that has started to have a transversal effect on
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çou a afectar transversalmente o mercado imobiliário angolano –
incluindo promotores, banca, consultores e todos os seus restantes agentes. O mercado deixou de ser na sua maioria de clientes
nacionais passando para os clientes empresariais internacionais,
preferindo estes o arrendamento à compra, mesmo apresentando Angola, pay-back de 6 a 7 anos, na comparação da compra
vs arrendamento.
Com esta mudança começam a surgir os investidores imobiliários
que adquirem os activos arrendados, sendo estes principalmente
privados, começando agora a surgirem os primeiros investidores
institucionais Angolanos, acreditando que em aproximadamente
2/3 anos, com uma adequada lei do arrendamento (determinante), solucionando ainda as questões dos licenciamentos / propriedade horizontal, a questão da inscrição dos imóveis nas finanças,
do registo das propriedades nas conservatórias e com uma política de expatriação de dividendos agilizada, com a estabilização
do mercado e do risco país, poderão vir a entrar efectivamente os
investidores Internacionais.
the Angolan property market - including developers, the banks,
consultants and everyone else involved. The market is no longer
one with a majority of domestic clients and now has a majority of
international business clients who prefer renting to buying even
though Angola has a 6 to 7 years pay-back, in the comparison
between buying and renting.
With this change we have started to see property investors acquiring property that is rented out and they are generally private
investors. However, we are now also starting to see Angolan institutional investors, and we believe that in around 2/3 years, with an
adequate (decisive) letting law that also resolves the question of
licensing / horizontal property (condominiums), and the question
of the registration of properties with the tax authorities and the
land registry. These changes, together with a streamlined policy
for repatriation of dividends and the stabilisation of the market and
the country’s level of risk, may lead to the arrival of more international investors.
Projecto Sky Center.
Elisée Trade Center, SPFA.
O mercado residencial da Grande Luanda, caracteriza-se por:
The Greater Luanda residential market is characterised by:
• Escassez de soluções de crédito imobiliário para a emergente
classe média Angolana, com excepção do projecto do Kilamba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc e a renda resolúvel,
podendo vir a entrar no mercado alguns promotores com soluções de pagamentos diferidos no tempo;
• A shortage of housing credit solutions for the emerging
Angolan middle classes - with the exception of the Kilamba
Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc. projects and rent-tobuy schemes - means we may see some promoters enter the
market with delayed payment schemes.
• Escassez de produtos destinados à classe média Angolana
no centro da cidade;
• A shortage of products for the Angolan middles classes in the
centre of the city.
• Alguma oferta destinada ao segmento médio alto para venda
no centro da Cidade;
• Some properties are available for sale in the mid to high-end
segment in the centre of the city.
• Falta de fundos de investimento imobiliário para suportar a
procura empresarial para arrendamento;
• Lack of funds for property investment to support business
demand for rental property.
• A existência de projectos destinados ao segmento baixo,
patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do
território.
• The existence of projects aimed at the low end of the market,
sponsored by the State, as a way of reorganising land use.
Realizada uma análise da oferta versus procura,
podemos delimitar Luanda em várias zonas:
• Centro de Luanda/Luanda Velha – Ingombotas e Marginal,
uma das zonas com maior procura e desenvolvimento, com
construção de edifícios de dimensão significativa a nível residencial, salientando o emblemático projecto Baía de Luanda;
• As zonas mais procuradas, as denominadas zonas nobres
são Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade
Alta e Baixa da Luanda. Começando a surgir uma nova zona
na Cidade, a Praia do Bispo, zona principalmente de moradias;
10
After analysing supply versus demand, we can divide Luanda into a number of areas:
• Central Luanda/Luanda Velha – Ingombotas and Marginal,
one of the areas of the city with the greatest levels of demand
and development, with construction of large-scale residential
projects and featuring the emblematic Luanda Bay project;
• The areas most in demand, known as the zonas nobres or
upscale areas are Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila
Alice, Cidade Alta and Baixa da Luanda. A new, up-and-coming
area of the city is Praia do Bispo, which predominantly features
detached homes;
• Entre os empreendimentos a serem entregues em 2014 nas
localizações referidas destacam-se entre alguns outros, a
Torre Kanhangulo, as Torres Oceano, Imgombota Palace, Torre
Dipanda, etc.
• Among the developments being completed in 2014 in the areas referred to above, we would highlight, among others Torre
Kanhangulo, as Torres Oceano, a Torre Maculusso, Imgombota
Palace, Torre Dipanda, etc.
• Talatona / Luanda Sul – a procura de habitação centra-se nos
condomínios que apostam nos segmentos alto e médio alto.
De entre os vários empreendimentos salienta-se o Dolce Vita,
Condomínio Boulevard, Condomínio Infinity, etc.
• Talatona / Luanda South – the demand for residential property centres on the condominiums destined for the upper and
upper-middle classes and the standout developments include
Dolce Vita, Condomínio Boulevard and Condomínio Infinity.
• Camama, Viana e Benfica – zonas periféricas de Luanda,
localizações dirigidas essencialmente ao segmento médio,
com valores inferiores à zona de Talatona. São zonas de crescimento de projectos com escala, como os Jardins das Rosas,
o Projecto Kilamba Kiaxi, Nova Vida, ou as Vilas de Luanda,
junto à Filda.
• Camama, Viana and Benfica – areas on the outskirts of Luanda, are aimed at the middle class market, with prices lower than
in Talatona. These are growth areas with large projects such
as Jardins das Rosas, the Kilamba Kiaxi Project, Nova Vida, or
Vilas de Luanda, next to the FILDA.
• Northern Zone – enjoying a boom with the public presentation
of the Sambizanga project, it is bound to be an excellent area
in the short to medium term. The Ocean Village condominium
remains a point of reference in the area.
• Zona Norte - de franca expansão, com começo do projecto do
Sambizanga, irá necessariamente ser uma zona de excelência
num horizonte temporal de médio prazo. O condomínio Ocean
Village continua a ser a zona de referência da zona.
The following table sets out indicative average
values for each district:
No quadro seguinte mencionam-se alguns dos
valores praticados no mercado:
VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTO
Market values for sale and rental
Apartamentos | Apartments
Zonas | Zones
Luanda Sul / Talatona
Luanda Velha /Ingombotas/
Marginal / Miramar / Cruzeiro
Luanda Cidade - Maianga,
Alvalade, Vila Alice,
Bairro Azul, Maculusso
Viana
Zona Norte
Camama e Benfica
Moradias | Villas
Estado | State
USD
Venda/m2
Sale/sqm
Arrendamento/Mês/m2
Rent/Month/sqm
Venda/m²
Sale/sqm
Rent/Month/sqm
Novo | New
USD
4.500 - 7.000
4.000 - 8.500
4.800 - 8.000
7.000 - 20.000
Usado | Used
USD
ND
3.500 - 7.500
ND
6.000 - 18.000
Novo | New
USD
8.400 - 11.800
12.000 - 20.000
ND
ND
Usado | Used
USD
4.500 - 8.000
4.000 - 13.000
ND
12.000 - 25.000
Novo | New
USD
5.500 - 9.400
9.500 - 17.000
ND
ND
Usado | Used
USD
2.700 - 4.500
2.500 - 12.000
2.500 - 5.500
8.000 - 20.000
Novo | New
USD
1.900 - 2.750
1.500 - 3.000
2.000 - 3.000
2.500 - 3.500
Usado | Used
USD
ND
ND
ND
1.000 - 2.500
Novo | New
USD
2.000 - 3.500
2.500 - 4.500
ND
ND
Usado | Used
USD
ND
ND
ND
ND
Novo | New
USD
1.500 - 3.500
2.000 - 4.000
2.000 - 4.500
3.000 - 4.500
Usado | Used
USD
ND
ND
ND
ND
Os valores de venda são por m². Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de T3 a T5 nas moradias. Nos usados, passámos a considerar edifícios recentemente construídos.
Sale values are per sqm. Rental values are per month, for average 2 to 3 bed apartments and for average 3 to 5 bed villas.
In used properties, we now also consider recently constructed buildings.
Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalle | Source: Abacus in association with Jones Lang LaSalle
No que se refere ao cada vez mais importante mercado de arrendamento residencial, Luanda caracteriza-se, actualmente, por
uma clara falta de oferta de espaços adequados aos Busines
Plan das organizações. Hoje em dia já não bastam os investidores particulares, como já referimos, a entrada de investidores Institucionais é determinante, pois há oportunidades de investimento
nesta área onde os investidores privado dificilmente terão escala
ou estarão preparados para trabalhar com essas escalas.
When it comes to the increasingly important residential letting
market, Luanda is currently characterised by a clear shortage of
properties that suit the business plans of organisations. These
days, private investors alone are not enough and, as we have already said, the arrival of institutional investors is crucial, as there
are investment opportunities in this area where it would be difficult
for private investors to have sufficient scale or to be prepared to
work on this scale.
Com continuada actividade, mantém-se o «mercado» de Guest-Houses, que, para muitas organizações, principalmente as de
escala reduzida, permite juntar os colaboradores num mesmo espaço, normalmente com todos os serviços incluídos.
A market that is still seeing a lot of activity is that of guesthouses,
which make it possible for many organisations, especially smaller
ones, to accommodate their employees together, normally with all
the services included.
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Outra característica deste segmento prende-se com a exigência
dos proprietários no recebimento das rendas antecipadas, no
equivalente de 6 a 12 meses de renda, para contratos médios
de 3 anos.
Já nos produtos usados, é comum o inquilino ficar responsável
pelo pagamento de obras de adaptação e remodelação, deduzindo-se na renda os investimentos realizados. Nestes casos,
os proprietários pretendem curtos prazos de arrendamento para
que, findo o prazo, possam colocar o activo no mercado por valores mais elevados.
PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS (LUANDA)
Principal Residential Districts (Luanda)
Another characteristic of this segment comes from the requirement for up-front payment of rent equivalent to 6 to 12 months’
rent for average contracts of 3 years.
When the properties in question are not new, it is common for the
tenant to be responsible for payment of improvement and renovation works with the investments made being deducted from the
rent payments. In these cases, landlords look for short term lets
so that, at the end of the tenancy, they can put the property back
on the market with a higher rent.
ZONAS PRIME RESIDENCIAL
Prime Residential Zones
Alvalade
2
1
Maianga
VIA EXPRESSO
Baixa /
Ingombotas
6
3
Maculusso
5
Cruzeiro
4
LUANDA
Cidade
Cidade Alta
Miramar
Bairro Azul
1 Centro Luanda
2 Zona Norte
3 Talatona
Vila Alice
4 Benfica
5 Camama
6 Viana
Praia do
Bispo
Downtown Luanda
South Luanda
Northem Zone
South East Luanda
South Luanda
East Luanda
PROCURA MERCADO RESIDENCIAL
Residential Demand
A Procura residencial no mercado imobiliário, divide-se em dois
grandes grupos, a Procura Internacional/Empresarial e a Procura
Local, esta segunda transversal a vários grupos sociais, sendo
possível identificar três grandes grupos:
• Âmbito Nacional - Altas patentes militares, membros do
governo, empresários locais, funcionários da banca e quadros
superiores de petrolíferas;
• Expatriados - Ong`s; petrolíferas; embaixadas e em especial
as diamantíferas, empresários estrangeiros;
• Emergente classe média Angolana do segmento empresarial
dos serviços.
Demand for residential property is divided into two main groups:
international/business demand and local demand. The latter covers the whole social scale and we can identify three main groups:
• Domestic - High-ranking military officials, members of the
government, local business people, bank employees and oil
company professionals.
• Expatriates - NGOs, embassies, oil companies and, in particular, diamond companies and foreign business people.
• The emerging Angolan middle classes from the services
sector.
ESTRATIFICANDO POR CLASSES E INTERLIGANDO COM A PROCURA RESULTA O SEGUINTE:
Stratifying by class and linking with demand results in the following groups:
A. Segmento Alto - Membros do Governo, Diplomatas, Altas
A. Upper class - members of the government, diplomats, high-
B. Segmento Médio Alto - Expatriados, Empresários
B. Upper-middle class - high-level ex-pats, local business
C. Segmento Médio - Quadros expatriados em geral,
C. Middle class - ex-pats in general, recent graduates (banks,
patentes militares, Altos quadros empresariais.
Nacionais.
Recém-Licenciados (bancos, petrolíferas, seguradoras),
Funcionários Públicos.
D. Segmento Médio Baixo - Funcionários Públicos, População
em geral.
12
ranking military officials, high-level business people.
people.
oil and insurance companies), public employees.
D.Working class - public employees, the population in general.
Classes | Classes
Localização | Location
Tipologias | Rooms
Venda/Arrendamento | Sale/Rent
Centro de Luanda/ Downtown
Luanda, Alvalade, Miramar,
Cruzeiro e Talatona.
Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villas;
Penthouses; Duplex
Venda: | Sale:
Arrendamento | Rent:
Pagamento Imediato | Immediate Payment
Alvalade, Miramar, Maianga,
Maculusso, Bairro Azul e
Talatona
Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villas;
Apartamentos T3 e T4
3 and 4 bed apartments
Venda: |Sale:
Pagamento Imediato ou Financiamento Bancário
Immediate Payment or Bank Financed
C
Nova Vida, Camama, Benfica,
Maianga, Combatentes e Vila
Alice
(T1 expatriados)
(1bed apartment Ex Pats)
Venda: | Sale:
Pagamento Imediato ou Financiamento Bancário/Empresarial
Immediate Payment or Bank Financed / Companies
D
Viana, Benfica e
outros
Venda (Quadors médios) | Sale (Youg qualified staff)
Arrendamento - Angolanos | Rent - Angolanos
Pagamento: Financiamento Bancário/Empresarial
Payment: Bank Financed / Companies
A
A+B
OFERTA
Residential Supply
A Procura Local, que foi a responsável pela absorção de grande
dos activos “top-end” recentemente vendidos na Cidade e Talatona, aparentemente hoje encontra-se satisfeita com este tipo de
produtos, estando disponível para a aquisição de activos imobiliários para rendimento.
Quanto à Procura Internacional/Empresarial, além do sustentado
e significativo crescimento das organizações presentes em Angola e da continuada entrada de multinacionais várias algumas
líderes mundiais dos sectores de actividade onde actuam, permitem-nos afirmar que Angola é um país com procura imobiliária,
onde faça sentido continuar a investir.
Esta procura situa-se a nível das tipologias T1 e T2, essencialmente para arrendamento e por determinados montantes que as
empresas têm estabelecido nos Business Plan, variando em função dos sectores de actividade de cada empresa.
A quase generalidade dos projectos conjuga a vertente residencial com serviços e comércio, permitindo evitar perdas de tempo
nas deslocações no por vezes complicado transito de Luanda.
É, por isso, uma mais-valia, a conjugação de duas vertentes, oferecendo a possibilidade de poder residir e trabalhar no mesmo
condomínio, idealmente com algum comércio associado.
Perspectiva-se que os novos produtos imobiliários que poderão
sair nos próximos anos, possam vir a preencher esta lacuna no
mercado.
Em relação ao produto médio e médio alto, o desajustamento entre preços, tipologias e áreas está a ser corrigido para corresponder à Procura.
É nos edifícios usados que efectivamente se encontram alguns
acertos nos preços, resultantes da falta de maturidade dos proprietários, que não estão preparados para pequenas oscilações
na procura. Caso soubessem ou tivessem capacidade para esperar, os valores manter-se-iam.
Como mencionado, entrarão em Luanda Cidade, mais de
600 apartamentos novos, que à primeira vista, poderão
parecer um número excessivo, contudo a previsão da
absorção liquida do número de expatriados das principais empresas petrolíferas a operar em Angola, como
também de empresas médias, permitirão ter confiança
em que o produto seja escoado, principalmente pelo
mercado de arrendamento e numa menor escala pelo da
venda directa. Para 2015 e por um prazo de 3 a 4 anos,
prevê-se uma limitada entrada de apartamentos novos
no mercado para comercialização.
Local demand, which was responsible for absorbing the large
“top-end” assets recently sold in Cidade and Talatona, has apparently now been met by these types of products and real estate
assets for rental purposes are now available for acquisition.
When it comes to international/business demand, the sustained
and significant growth of organisations with a presence in Angola and the continuing arrival of a range of multinationals, some
of which are world leaders in their sectors, means that Angola
is clearly a country with demand for property and one where it
makes sense to invest.
This demand centres on one and two bedroom properties, essentially for rent at the prices established in companies business
plans, which vary in accordance with the sectors of activity of
each company.
Most projects are mixed-use and combine the residential side
with services and retail, which makes it possible to avoid wasting
time in Luanda’s congested traffic. This is why the combination
of residential and services is a great bonus, making it possible to
live and work in the same condominium, ideally with some retail
included.
It is expected that new real estate products that may appear in the
coming years will be able to fill this gap in the market.
When it comes to properties for the middle and upper-middle
classes, the lack of proportion between prices, rooms and areas
is being corrected to correspond to demand.
It is in used buildings that we can actually find some price adjustments resulting from a lack of maturity on the part of the owners
who are not prepared for small variations in demand. If they were
aware or had the capacity to wait, values would be maintained.
As we have mentioned, around 600 new apartments will
come on to the market in the City of Luanda and, at first
sight, this might seem like an excessive number. However, the forecast for net absorption of the number of
ex-pats from the principal oil companies operating in Angola, as well as for medium-sized companies, means we
can be confident that the product will sell out, principally
through the rental market and to a lesser extent through
direct sales. For 2015 and for a period of 3 to 4 years,
fewer apartments are expected to come onto the market.
13
Torre Kanhangulo.
Torres Oceano, Besa.
Oferta Residencial em Luanda, Actual e Futura (até 2 anos)
Luanda Residential Projects in the pipeline (until 2 years)
Imóvel | Building
Zona | Zone
Uso | Use
Condomínio do Bengo
Vila Alice
Residencial, Escritórios e Comércio | Residential, Office and Retail
Torre Kanhangulo
Ingombotas
Alvalade Residence
Maianga - Alvalade
Residencial e Comércio | Residential and Retail
Torre Lara
Vila Alice
Sky Residence I e II
Ingombotas - Kinaxixi
3 Towers
Ingombotas - Eixo Viário
Torres Oceano
Ingombotas
Edifício Farol
Ilha
Ocean Village
Mulemba
Torres Dipanda
Imgombotas
Luanda Towers
Ingombotas
Ingombota Palace
Ingombotas
Elite
Ingombotas
Residencial | Residential
Fénix
Ingombotas
Kaluanda
Ingombotas
Vitória
Ingombotas
Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalle Source: Abacus in association with Jones Lang LaSalle
Alguns preços no mercado imobiliário subiram,
especialmente no centro da cidade, em determinados
produtos. É erradamente comum afirmar, que os preços
do Imobiliário desceram, comparando escritórios com
residencial, novo com usado, comércio e Industria,
centro da cidade com Talatona ou com a periferia,
nada mais errado. Cada produto e suas respectivas
localizações, tem o seu fim próprio e não devem ser
misturados/comparados uns com os outros.
O Projecto do Kilamba Kiaxi, tem sido utilizado como
argumento que os preços desceram em Luanda, não
está certo. O Kilamba Kiaxi e outros, foram felizmente
lançados (hoje com a facilidade da Renda Resolúvel)
pelo Governo, não para competir com o centro da cidade,
mas para fazer face a uma enorme procura imobiliária de
um determinado segmento da procura.
Como em qualquer sector de actividade, não podemos
comparar o que não é comparável.
Em suma, há preços que subiram, há preços que
desceram e há novos preços de novos produtos. É
preciso segmentar o mercado por diferentes tipos
de produto, localizações, tipologias, etc, para poder
comparar e chegar a conclusões correctas.
14
Some property market prices have risen, especially in
the city centre, for certain products. Many people make
the mistake of saying that property prices have fallen,
comparing offices with residential, new with used,
commerce with industry, the city centre with Talatona
or with the outskirts, and nothing could be more wrong.
Every product and its respective location have their own
Market dynamics and should not be mixed/compared
with any other.
The Kilamba Kiaxi Project has been used as an argument
that prices have fallen in Luanda, but this is not correct.
Kilamba Kiaxi and others were fortunately launched
(today with the rent-to-by option) by the Government,
not to compete with the city centre, but to meet huge
demand for property from a specific segment.
As with any sector of activity, we cannot compare what
is not comparable. In summary, there are prices which
have risen, there are prices which have fallen and there
are new prices for new products. It is essential to divide
the market into segments by different types of product,
location, size, etc. to be able to compare and reach
correct conclusions.
03.2
MERCADO DE ESCRITÓRIOS
Office Market
O segmento de escritórios de Luanda tem um comportamento
idêntico ao de qualquer outro lugar no mundo: vive do crescimento económico e com esse crescimento dá-se um natural aumento
das organizações traduzido num maior número de pessoas e na
necessidade de espaços onde trabalhar.
The Luanda office segment behaves just like that of any other
place in the world: it lives on economic growth as this growth
brings a natural increase in the number of organisations, which
translates into a greater number of people and the need for space
in which they can work.
Tem-se vindo a assistir à particularidade de se estarem a instalar Multinacionais algumas líderes mundiais dos segmentos onde
actuam.
We have been witnessing the unusual event of multinationals,
some of which are world leaders in their sectors, setting up business here.
O stock de escritórios da grande Luanda para 2013, estima-se
em 1.135.000 m2. Este número resulta de um levantamento físico
durante 2009 e 2010, do edificado até então, tendo acrescido a
estes, os novos imóveis que saíram a partir de 2009.
The stock of offices in greater Luanda for 2013 is estimated at 1
135,000 m2. This number results from a physical survey carried
out in 2009 and 2010 of the buildings existing at that time plus the
new construction that has come onto the market since 2009.
O stock para 2014, estima-se que passe para cerca de 1.227.000 m2,
esperando-se ainda que muito do stock que venha a entrar, já
tenha colocação.
A Vacancy Rate, ou a taxa de disponibilidade de escritórios no
mercado é de 4,76%, sobre a totalidade do mercado, contudo e
por apenas se conseguir monitorizar de uma forma mais consistente o edificado a partir de 2009, o disponível sobre este stock
é de 11,76%.
A zona prime e preferencial de escritórios em Luanda, designada
internacionalmente por CBD (Central Business District) situa-se
na Baixa e Marginal. Nesta encontram-se localizados os principais departamentos governamentais, sedes de bancos e seguradoras e sedes de empresas (sobretudo as ligadas ao sector
petrolífero) de onde se espera que nunca venham a sair. Aqui
encontramos projectos como as Torre Kanhangulo, Torres Oceano, 3 Torres, Edifício Baía, Torre Elisée, a Torre Maculuso, entre
outros.
The stock for 2014 is estimated to be 1,227,000 m2 and it is also
hoped that much of this new stock will already be occupied as it
comes onto the market.
The vacancy rate for total stock, including estimations of occupancy levels in older colonial buildings in addition to modern stock, is
4,76%. However since 2009 a more accurate occupancy monitoring process focused on modern purpose-built office stock has
been introduced. Vacancy in these buildings is higher at 11,76%.
Luanda’s prime and preferred business district is known by the
international term CBD (Central Business District). Here we find
the main government departments and bank, insurance and corporate headquarters (above all those from the oil sector), and they
are not expected to leave this area. The area is also home to
developments like Torre Kanhangulo, Torres Oceano, 3 Torres,
Edifício Baía, Torre Elisée, and Torre Maculusso, among others.
Por sua vez, a dita zona central - a que delimita a prime - tem
sido a localização escolhida para o desenvolvimento de alguns
projectos como é o caso da Torre Dipanda, Atrium Independência,
Condomínio do Bengo, Torre Lara, e ainda a localização da sede
de alguns Bancos, como o Sol, o BNI, do BCA, além do BFA e do
Millennium BCP (que em breve expanderá para a Cidade Financeira juntamente com o Banco Atlantico), como ainda o Banco
Valor ou o Banco do Huambo.
In turn, what is known as the central area – which shares a boundary with the prime area - has been the location of choice for the
development of a number of projects such as Torre Dipanda, Atrium Independência, the Bengo Condominium, Torre Lara, and it is
also the location of some bank headquarters, including Sol, BNI
and BCA, as well as BFA and Millennium BCP (which will soon
extend to Cidade Financeira (Finance City) together with Banco
Atlantico). This area is also home to Banco Valor and Banco do
Huambo.
Afirmando-se como uma nova localização do segmento de escritórios, a Praia do Bispo, encontram-se a Sede do BPA, do CaixaTotta, ou da Chevron, além de um edifício da Seguradora AAA.
Esta localização continua com problemas estruturais, principalmente de esgotos e de electricidade.
Praia do Bispo is establishing itself as an up-and-coming location for offices and it is already home to the headquarters of BPA,
CaixaTotta, and Chevron, as well as a building of the insurance
company AAA. However, this area still has some structural problems such as drains and the electricity supply
Zonas | Zones
Zona Prime
Zona Central
Zona Praia do Bispo
Talatona
Estado | State
Venda/m2 (USD)
Sale/sqm (USD)
Arrendamento/Mês/m2 (USD)
Rent/Month/sqm (USD)
Novo | New
8.000 - 11.900
Usado | Used
5.000 - 9.000
90 - 135
Novo | New
7.100 - 10.500
90 - 160
Usado | Used
3.500 - 5.000
80 - 120
Novo | New
ND
ND
Usado | Used
ND
ND
Novo | New
5.500 - 7.300
95 - 110
Usado | Used
ND
90 -100
150 - 200
15
DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOS
Office Areas
Zona Prime
Prime Zone
Praia do Bispo
Zona Central
Central Zone
LUANDA
Zona Expansão
Expansion Zone
Edifício Vitória, Besa.
Talatona, por sua vez, começa a afirmar-se como um
destino próprio do mercado de escritórios, onde já se
encontra um “cluster” das comunicações e audiovisual,
como a Unitel, a Movicel, a Zap, onde se ecnontram em
operação alguns Parques Empresariais como o Belas
Business Park, entrando em 2014 no mercado o Dolce
Vita, ou o Projecto da Cidade Financeira.
Podemos assim concluir que continuará a existir uma
Procura sustentada para vários tipos de produto, com
a previsão da entrada da mais empresa internacionais,
além do significativo crescimento das presentes no
mercado. Pode assim esperar-se que se mantenha o
desempenho do segmento, adequando a oferta à procura
mantendo os valores médios do mercado, prevendo-se
um acerto nas prime rents que num passado recente
atingiram de 220Usd/m2.
16
Talatona, in turn, is beginning to establish itself as a
destination for the office market. It is already home to a
cluster of communications and audio-visual companies
such as Unitel, Movicel and Zap and some business
parks such as Belas Business Park have been set up
there. In 2014, Talatona will welcome Dolce Vita and
the Cidade Financeira (Finance City) Project onto the
market.
In conclusion, there is still sustained demand for various
types of product and the arrival of more international
companies is expected, as is growth of those already
present in the market. This means we can expect the
performance of the segment to remain steady, with
supply adjusting to demand and the average market
values being maintained, however prime rents in
Luanda have fallen from recent highs of 220 USD sqm
per month and top rents may soften further.
Imóvel | Building
Zona | Zone
Uso | Use
Vila Alice
Escritórios, Residencial e Comércio | Office, Residential and Retail
Torre Kanhangulo
Ingombotas
Torre Lara
Vila Alice
Sky Residence e Business
Ingombotas
3 Towers
Ingombotas
Torres Oceano
Ingombotas
Torres Dipanda
Ingombotas
Luanda Towers
Ingombotas
Torre Maculusso
Ingombotas
Escritórios e Comércio | Office and Retail
Ingombota Palace
Ingombotas
Fénix
Ingombotas
Kaluanda
Ingombotas
Prestige Coqueiros
Ingombotas
Escritórios e Comércio | Office and Retail
Cidade Financeira, Talatona, Finicapital.
03.3
MERCADO RETALHISTA
Retail Market
Resultado do forte progresso económico, houve um generalizado
aumento da riqueza global em Angola, a população tem vindo a
ter melhores condições de vidas. O índice de pobreza tem vindo a
diminuir e o poder de compra a aumentar, confirmado pelo Banco
Mundial com a alteração do estatuto de Angola de país de rendimento médio inferior, para rendimento médio superior.
As a result of strong economic progress, there has been a general
increase in total wealth in Angola and the population has been enjoying better living conditions. Poverty levels have been decreasing and purchasing power increasing. This has been confirmed by
the World Bank with the change in Angola’s status from a country
will lower middle income to one with upper middle income.
Para o segmento do Retalho, tal torna-se fundamental que se
verifique uma melhoria do poder de compra de todas as classes,
o que tem vindo a suceder.
For there to be good performance in the retail segment, however,
it is crucial for there to be an improvement in the purchasing power of all classes.
O segmento retalho em Angola divide-se hoje em três diferentes
conceitos:
The retail segment in Angola is currently split into three different
concepts:
- Centros Comerciais - Shopping Centers;
- Shopping Centres
- Lojas de Rua.
- High Street Retail
- Retail Parks;
Quanto a Centros Comerciais, já existem no mercado quatro investimentos e esperando-se para 2014/15 a inauguração de mais
dois ou três.
No mercado a funcionar em pleno teremos:
Belas Shopping - Inaugurado em 2007 trata-se do primeiro espaço de grande dimensão a surgir em Angola - mais concretamente na zona de Talatona. Conta com 100 lojas e com 8 salas
de cinema.
Millennium Shopping - O segundo Centro Comercial de Angola
inaugurado em 2008 no Lubango. Conta com cerca de 40 lojas
e com a curiosidade de ter sido lançado no mercado para venda.
Ginga Shopping - situado em Viana e com 70 lojas, inaugurado
em 2012.
Atrium Nova Vida - com cerca de 35 lojas, foi inaugurado em fins
de 2012, situando-se na zona sul, no projecto Nova Vida.
Luanda Towers/Vista Club Shopping - integrado num projecto
misto, escritórios, habitação, com aproximadamente 7.600 m² de
ABL e 40 lojas.
Luanda Shopping – Integrado no Projecto Comandante Gika.
Contará com cerca de 60.000 m² de ABL, distribuídos por 208
lojas, 6 salas de cinema e um health-club.
A inaugurar no período de 2014 a 2015:
Shopping Fortaleza – Empreendimento localizado na marginal,
na proximidade da Fortaleza de Luanda.
- Retail Parks
There are already four shopping centre investment projects operating in the market and the inauguration of two or three more is
expected in 2014/2015.
Already operating in the market:
Belas Shopping - opened in 2007, this was the first large-scale
shopping centre to be completed in Angola. It is located in Talatona and has around 100 shop units and an 8-screen multiplex.
Millennium Shopping - opened in 2008 as the second shopping
centre in Angola. This centre in Lubango and has around 40 shop
units and was unusual in that it was put onto the market for sale
rather than rent.
Ginga Shopping - located in Viana with 70 shop units, this centre
was opened in 2012.
Atrium Nova Vida - with around 35 shop units, this centre was
opened towards the end of 2012 and is located in the south of the
city, Nova Vida project.
Luanda Towers/Vista Club Shopping - part of a mixed use project for homes and offices with approximately 7,600 m² of GLA
and 40 shops.
Luanda Shopping - part of the Comandante Gika development,
this project will be 60,000 m² including 208 shops, a 6-screen multiplex and a health club.
To open in 2014 to 2015:
Shopping Fortaleza - located on the Marginal, near the Fortaleza
de Luanda.
Shopping do Kinaxixi – Empreendimento comercial com obra
em curso, no antigo mercado do Kinaxixi.
Kinaxixi Shopping - a commercial redevelopment of the former
Kinaxixi market.
Sky Gallery – para Junho/Julho de 2014.
Sky Gallery - June/July 2014.
17
CENTROS COMERCIAIS
Shopping Centres
Empreendimento
Development
Ano
Year
Zona
Zone
Área
Area
Lojas
Shops
Belas Shopping
2007
Talatona
19.500
100
Millennium Lubango
2009
Lubango
ND
40
Luanda Shopping
2015
Alvalade
60.000
208
Shopping do Kinaxixi
Construção
Kinaxixi
ND
ND
Shopping Fortaleza
Construção
Marginal
ND
ND
Atrium Nova vida
2012
Talatona
9.000
35
Ginga Shopping
2012
Viana
20.000
70
Galerias Sky Center
2014
Kinaxixi
5.000
ND
3 Torres
2014
Kinaxixi
5.250
ND
Vista Shopping
2014
Baixa
7.600
50
Viana
ND
Viana
26.00
ND
Benfica/Patriota
ND
Benfica /Patriota
15.000
ND
RETAIL PARKS
Retail Parks
Empreendimento
Development
Ano
Year
Zona
Zone
Área
Area
Lojas
Shops
Lobito Retail Park
2012
Lobito
15.000
ND
Os Retail Parks, uma sequência natural dos Centros Comerciais,
começam hoje a surgir no mercado, pese embora a concretização dos projectos esteja a ser difícil. O primeiro a ser lançado e
hoje aberto ao público, foi o Lobito Retail Park.
Encontramos também em projecto alguns empreendimentos que
tardam a sair, como em Viana, o Luana Retail Park.
Outro mercado com forte procura é o das lojas de rua. São evidentes as dificuldades em encontrar lojas bem localizadas, muito
pela expansão das redes bancárias.
Hoje é possível encontrar em Luanda nas principais ruas da cidade, Lojas que vendem algumas das emblemáticas marcas internacionais, desde a Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche,
Porcelanosa, Lion of Porches, etc.
Shopping Luanda Towers.
Retail parks, a natural follow-on from shopping centres, are now
starting to come onto the market. The first to be launched, which
is now open to the public, was Lobito Retail Park.
Viana o Luana Retail Park is yet another new project among others planned but has been slow in coming to fruition.
Another market seeing strong demand is high street retail. There
are clear difficulties in finding well-located shops, many of which
are for the expansion of the banking networks.
These days in Luanda’s main streets you can find shops selling
some of the leading international brands such as Parfois, Boss,
Adidas, Nike, Lacoste, Porche, Porcelanosa, Lion of Porches, etc.
VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento
Market Values for Sale and Rental
Rent/Month/sqm
Venda/m2
Sale/sqm
Centros Comercias | Shopping Centres
USD
60 - 130
ND
Retails Parks | Retails Parks
USD
ND
ND
Lojas Rua | Hight | Street Retail
USD
25 - 195
3.500 - 12.000
Mantém-se a particularidade que, ao contrário do resto do mercado imobiliário mundial, as Lojas de rua, com algumas poucas
excepções, têm valores de transacção (arrendamento ou venda)
inferiores aos valores de escritório e por vezes aos de habitação.
18
We continue to see an unusual feature that differs from the property market in the rest of the world: high street shops, with just a
few exceptions, are less expensive to rent or buy than offices and
sometimes even residential property.
03.4
MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
Industrial and Logistics Market
Apesar do forte compromisso e investimento Governamental no
segmento industrial produtivo e de transformação, que começa a
apresentar resultados, Angola por força do seu forte crescimento
económico, irá necessariamente ter de continuar a importar um
conjunto essencial de bens e serviços.
Assim, reforçamos o anteriormente anunciado nos nossos relatórios, em que o segmento imobiliário industrial, será um dos com
maior futuro no país. Objectivamente, além das emergentes necessidades imobiliárias internas, continuarão a existir necessidades de armazenamento por força das importações, que quando
aliadas, à quase inexistência de produto imobiliário industrial/armazenagem oferecem uma grande oportunidade de investimento
aos promotores.
Naturalmente, dependendo da província em análise, a questão
localização é determinante para o sucesso de qualquer parque/
plataforma logística, considerando ainda a dimensão do país, sua
situação geográfica no continente. As necessidades logísticas do
Huambo ou Huíla (maioritariamente Agrícola), nada têm a haver
com Luanda, ou Cabinda por exemplo, que são na sua maioria,
a importação de bens e equipamentos. Isto obriga decisivamente
a pensar-se, os produtos imobiliários industriais/logísticos, provavelmente interligando as plataformas logísticas, com os Portos
Marítimos e com o Caminho de Ferro.
Despite the Government’s solid commitment to investment in the
industrial production and manufacturing segment, as a result of
its growth Angola, will, as of necessity, have to continue to import
certain essential goods and services.
For this reason we must emphasise, as we have done in previous
reports, that the industrial property segment will be the one with
the brightest future in the country. Objectively, besides the emerging internal needs for property, there will continue to be demand
for warehousing because of imports, and when viewed alongside
the almost total lack of industrial/warehousing property, this represents a fantastic investment opportunity for developers.
Naturally, depending on the province being analysed, the question of location is crucial to the success of any logistics park or
platform when you also take into account the size of the country
and its geographical position on the continent. For example, the
logistical needs of Hambo or Huíla (the majority of which are agricultural), are completely different to those of Luanda or Cabinda,
the majority of which are for the importations of goods and equipment. This means it is essential to think decisively about industrial/logistics property that has links to the seaports and the railways.
ZONAS INDUSTRIAIS
Industrial Location
Bairro
do Dande
Mabutas
Caxito
LUANDA
Úcua
Zona Norte (Estrada para Cacuaco)
Northern Zone ( Road to Cacuaco)
Viana
Estrada para Catete
Luanda Sul
(Talatona, Benfica)
Bom Jesus
Estrada para Catete
Road to Catete
Barra do
Cuanza
Maria
Teresa
Cabo Ledo
Muxima
Viana Logistics Park, Promopark.
Também a construção de novas estradas entre as províncias é
outro dos factores determinantes para este segmento, confirmando-se a entrada de operadores logísticos internacionais.
The construction of new roads between the provinces is another
determining factor for this segment because of the intention of international logistics operators to come into the country.
Em Luanda, para além da mencionada oferta industrial na proximidade do porto destacam-se ainda as zonas de Viana, Benfica,
da Estrada para o Cacuaco e a Estrada para Catete, existindo
alguns projectos já edificados e alguns outros em curso, como o
Viana Logistics Park, que além da pequena industria e distribuição, vai permitir instalar grandes operadores.
In Luanda, besides the stock of industrial property around the port,
we should not forget the areas of Viana, Benfica, and the Cacuaco
and Catete roads, where some projects have already been built
and others are under construction. These include Viana Logistics
Park which, apart from small industry and distribution, will be able
to accommodate large-scale operators.
Será correcto dizer que este é dos segmentos do mercado imobiliário, o que oferece mais oportunidades de investimento.
It would be true to say that this is one of the segments of the property market that offer more investment opportunities.
19
VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento
Market Values for Sale and Rental
Zonas | Zones
Viana / Benfica
Talatona
Norte
Estrada Catete
Estado | State
Venda/m2 (USD)
Sale/sqm (USD)
Rent/Month/sqm(USD)
Novo | New
1.200 - 1.800
13 - 18
Usado | Used
700 - 900
10 - 12
Novo | New
ND
40 - 60
Usado | Used
ND
25 - 30
Novo | New
900 - 1.200
12 - 13
Usado | Used
500 - 800
8 - 11
Novo | New
1.200 - 1.500
12 - 15
Usado | Used
800 - 1.000
ND
03.5
MERCADO HOTELEIRO
Hotel and Tourism Market
Parte decisiva e integrante do desenvolvimento económico de
Angola é o significativo do número de unidades hoteleiras em
Angola, com especial ênfase na Província de Luanda, encontrando-se contudo em desenvolvimento ou já projectados, uma série
de unidades de hoteleiras na maior parte das principais cidades
de todas as províncias de Angola, começando a preencher evidentes lacunas que existiam para quem procurasse uma dormida
nesses locais, quer seja por motivos profissionais, quer seja por
motivos de lazer.
A decisive and integral part of the economic development of Angola is the significant number of hotel units in the country, with
special emphasis on the Province of Luanda. However, a series
of hotel units in most of the other principal cities in all provinces of
Angola are under development or planned. These developments
are beginning to meet the clear shortfall that exists for those seeking a place to stay in these locations, whether for professional
reasons or for leisure, a segment of the market that has been
showing great demand.
O continuado esforço do Ministério da Hotelaria e Turismo, que
após várias acções, de formação nos últimos 5 anos, começa
agora a pôr em prática a estratégia definida para os Pólos de Desenvolvimentos Turísticos, como Calandula/Malanje, Cabo Ledo/
Luanda, particularizando o projecto transfronteiriço OkavangoZambeze e o Pólo de Desenvolvimento Turístico da Baía do Okavango, ambos na província do Kuando Kubango.
After a number of training programmes over the last 5 years, the
Ministry of Hotels and Tourism, is now beginning to put into practice a clear strategy of Tourism Development Clusters, including
Calandula/Malanje, Cabo Ledo/Luanda. There has been particular focus on the cross-border Okavango-Zambeze project and
the Baía do Okavango Tourism Development Cluster, both in the
Province of Kuando Kubango.
Assinala-se que o subsegmento do turismo - Golf, tem tido uma
procura cada vez mais acentuada, principalmente para um número cada vez maior de expatriados existentes em Angola, mas
igualmente de assinalar a interessante procura por Angolanos. O
campo Golf do Mangais, integrado no Complexo Turístico Mangais Eco Resort, na Barra do Kwanza, que tem obrigatoriamente
associado a componente hoteleira e imobiliária, começará a entrega das primeiras casas durante o ano de 2014.
One important tourism sub-segment - Golf, has seen ever-increasing demand, principally for a growing number of ex-pats living in Angola, but there is also interesting demand for this sport by
Angolans themselves which is also worthy of note. The Mangais
Gold course, part of the Mangais Eco Resort in Barra do Kwanza,
has the usual hotel and residential property component, and it is
hoped that the handing over of the first house will begin during
2014.
Iniciou-se a construção do terceiro Campo de Golf em Angola,
em Menongue, no Kuando Kubango, prevendo-se a entrega dos
primeiros 9 buracos em princípio de 2015, reforçando assim a
qualidade do projecto transfronteiriço Okavango-Zambeze.
Construction work has now started on Angola’s third golf course in
Menongue, Kuando Kubango. The first 9 holes are expected to be
delivered at the beginning 2015 and will bring even greater quality
to the Okavango-Zambeze cross-border project.
Em 2013, assistiu-se ao reforço da consolidação do mercado
hoteleiro em Luanda, tendo os hotéis atingido excelentes taxas
ocupação em aproximadamente 75%, tendo os Hotéis de 4*, trabalhado com tarifas diárias, entre os 280 e 300Usd/noite.
In 2013, we witnessed further consolidation of the hotel market
in Luanda, where hotels achieved excellent occupation rates of
around 75%, with 4-star hotels operating with rates of between
USD 290 and 330 per night.
Para 2014, apesar da expectável saída de vários quadros do Oil
& Gas residentes em hotéis para apartamentos, espera-se a manutenção do bom desempenho do sector, devido ao esperado
continuado crescimento económico.
For 2014, despite the expected departure of many oil and gas employees to apartments, it is hoped that the good performance of
the sector will continue as a result of continued economic growth.
20
Urbisoyo, Soyo.
03.6
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Investment Market
Será finalmente 2014 o ano do arranque efectivo do investimento
imobiliário institucional em Angola? Assim o mercado imobiliário
espera e necessita. Com a Legislação aprovada em DR (Decreto
Presidencial nº 7/2013 de 11 de Out 2013, no DR I Série – nº196
de 11 de Out 2013), estão reunidas todas as condições para um
arranque efectivo, continuando os investidores particulares a
aproveitar, beneficiando de óptimos retornos, muito superiores a
qualquer aplicação financeira existente no mercado.
Will 2014 finally see the real start of institutional investment in Angola? This is what the property market hopes for and needs. With
the legislation approved in by Presidential Decree (PD 7/2013 of
11 October, in PD Series I – no. 196 of 11 October 2013), we have
all the conditions for a real start to such investment. Private investors are continuing to take advantage of the situation, benefiting
from excellent returns that are much greater than any financial
application existing on the market.
Seria ainda consequente o Governo de Angola, criar incentivos
fiscais para quem investisse neste segmento de negócio imobiliário.
Another consequence would be the creation by the Government
of Angola of tax incentives for those investing in this segment of
the property market.
Mantém-se assim para as Sociedades Gestoras uma grande
oportunidade de negócio, pois serão o mercado destino de um
número significativo de entidades individuais e colectivas, detentoras de importantes portfólios de activos imobiliários, muitos
arrendados.
This means there is still a great business opportunity for asset
management companies, as they will be the target for a significant
number of individuals and legal entities that hold important portfolios of rental property assets.
É determinante saber explicar aos investidores imobiliários os
benefícios e as vantagens de terem os activos imobiliários sob
Gestão de uma Sociedade Gestora, que poderá estender a sua
actividade ao chamado Asset & Property Managment - Gestão
dos Activos Imobiliários, em termos administrativos, de manutenção e conservação, gestão contabilística e financeira, bem como
a Gestão de Clientes.
Esta actividade, pode-se dizer que em muitos casos é o fim da
uma linha, onde estiveram envolvidos a industria de construção e
imobiliária, etc, sendo por isso determinante para estes segmentos que a Industria do Investimento Imobiliário seja motivada a
desenvolver cada vez mais a sua actividade.
Hoje já é uma realidade a intenção de investidores imobiliários
internacionais olharem para o mercado Angolano, contudo esbarram em temas já referidos, como a actual Lei do Arrendamento,
falta de legislação consistente em termos de regulação do mercado financeiro imobiliários, a agilização do tema da expatriação
dos dividendos, etc.
No mercado de investimento, dada a falta de segmentação e
maturidade do mesmo, pode-se falar em yields iniciais a acompanhar as taxas activas e passivas da Banca Comercial) com
valores na ordem de:
It is crucial to be able to explain to real estate investors the benefits and advantages of having their real estate assets handled
by management companies. The activity of such companies can
cover what is known as ‘asset and property management’, in administrative terms covering maintenance and conservation, financial and accounting management as well as client management.
In many cases it can be said that this activity is the end of a line
that has involved the construction and property industry, etc. For
this reason, it is crucial for these segments for the real estate investment industry to be motivated to continue to develop its activity.
The intention of international real estate investors to look at the
Angolan market is already a reality. This is despite the difficulties
caused by the topics referred to above such as the current Letting
Law, the lack of consistent legislation in terms of regulation of the
real estate finance markets and the streamlining of the topic of
repatriation of dividends, etc.
Given the lack of segmentation and maturity of the investment
market, we can talk about initial yields, following the commercial
banking lending and deposit rates) with values in the order of:
VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE
Yields
Segmento/Segment
Yields
Escritórios | Offices
14 - 17
13 - 17
Industrial | Industrial
12 -15
O contrato de arrendamento tipo em Luanda tem a duração de 3 a 5 anos.
Typical rental contracts in Luanda have a duration of 3 to 5 years.
Fonte: Abacus em associação com Jones Lang LaSalle
Source: Abacus in association with Jones Lang LaSalle
Golf Mangais, Mangais Eco Resort, Barra do Kwanza.
21
03.7
PROVÍNCIAS
Provinces
Neste Relatório de 2014, resolvemos introduzir um capítulo com
referência às principais Províncias onde existe desenvolvimento
imobiliário. Já anteriormente foi dito que será impossível qualquer
comparação com a Cidade de Luanda, mas cada uma à sua escala apresenta diferentes estágios sempre apoiadas no desenvolvimento empresarial.
In this 2014 Report, we have decided to introduce a chapter on
the main provinces where real estate development is taking place.
We have already said that it would be impossible to include a
comparison with the city of Luanda, but on its own scale, each
province is at a different stage, always supported by business development.
BENGUELA / LOBITO
BENGUELA / LOBITO
Pela dimensão do mercado, a Abacus em associação com Jones Lang LaSalle entende que a região como um único mercado.
Para Benguela/Lobito, existem 2 factores que são decisivos, o
Caminho de Ferro de Benguela – CFB, que irá fomentar a economia, especialmente como um canal de distribuição e a Refinaria
do Lobito, que sendo uma realidade, tarda em arrancar decisivamente. Seguramente que a refinaria irá trazer não só procura
internacional, como também procura interna fruto do crescimento
da riqueza na província.
Because of its size, Abacus in association with Jones Lang LaSalle see this as a region with a unique market. For Benguela/Lobito, there are two decisive factors, the Benguela Railway (CFB),
which will boost the economy, especially as a distribution channel,
and the Lobito Refinery which, although a reality, is late in actually
going into operation. There is no doubt that the refinery will bring
not only international demand, but also domestic demand as a
result of the province’s growth in wealth.
Em termos imobiliários, começam a desenvolver-se os primeiros
edifícios no Lobito, como o edifício habitacional Anfiris, também
no Lobito, encontramos o primeiro Retail Park de Angola, o Lobito
Retail Park. Espera-se para breve o começo do edifício, Restinga
Top Residence, que trará uma arquitectura inovadora e arrojada,
mas ao mesmo tampo bem enquadrada na Restinga. Em Benguela, o edifício misto Acácias Place, existindo já em construção
o primeiro edifício somente de escritórios em Benguela.
A oferta é diminuta em termos de edifícios novos, quer para habitação, quer para escritórios, espera-se que com o crescimento
económico generalizado e com a refinaria a procura cresça significativamente.
In terms of property development, we are witnessing the construction of the first buildings in Lobito, including the residential building
Anfiris. In Lobito we can also find Angola’s first retail park, Lobito
Retail Park and it is hoped that work will soon begin on the Restinga Top Residence building, which will bring innovative and daring
architecture, but one that will also fit in well in Restinga. Benguela has the mixed development Acacias Place, and the city’s first
all-office building is already under construction.
Supply of new buildings is very restricted, whether for residential or office purposes. it is hoped that with generalised economic
growth and with the refinery, demand will grow significantly.
OS VALORES SITUAM-SE EM: | VALUES ARE BETWEEN:
Venda/m2 (USD)
Sale/sqm(USD)
Segmento | Segment
Rent/Month/sqm (USD)
Novo | New
3.500 - 5.000
35 a 30
Usado | Used
2.000 - 3.000
20 a 25
Novo | New
3.500 - 5.000
25 a 30
Usado | Used
1.800 - 2.500
15 a 20
Novo | New
ND
ND
Usado | Used
1.000 - 1.500
10 a 15
SOYO
SOYO
Da Província do Zaire, com referência exclusiva da Cidade de
Santo António do Soyo, onde se encontra a Base do Kwanda e
a Refinaria de Gás. Os edifícios de construção moderna, terão
apenas 4/5 anos. As necessidades imobiliárias eram preenchidas
na Base de Kwanda, que oferecia apartamentos, hotel e escritórios, sendo últimos estes os mais caros de Angola, que incluindo
serviços, chegavam aos 270Usd/m2.
In the Province of Zaire, with exclusive reference to the city of
Santo António do Soyo where the Kwanda Base and the gas refinery are located. Buildings of modern construction are only 4/5
years old. The needs for property have been met at the Kwanda
Base, which offers apartments, a hotel and offices. These offices
are the most expensive in Angola and, including services, prices
reach USD 270/m2
Existem um conjunto significativos de projectos em pip-line, pois
prevê-se uma forte procura com a instalação de várias empresas,
tudo sempre alicerçado na Refinaria.
There are a significant number of projects in the pipeline as strong
demand is expected from a number of companies setting up in the
area, all of which are connected to the refinery.
Concluído e já comercializado, encontra-se o projecto Urbisoyo,
com 94 apa, à saída da Base de Kwanda, sendo que até hoje,
a única alternativa à Base seriam as Guest-house, com valores
que andariam em cerca de 10.000Usd a 12.000Usd/mês, por um
edifício com 2/3 quartos e zona de escritório. Apa novos com 2
quartos podem-se arrendar por cerca de 15.000Usd.
The Urbisoyo project, with 95 apartments at the exit of the Kwanda Base, has been concluded and is already on the market. Until
this point, the only alternative to the base itself were guesthouses
with prices between USD 10,000 and USD 12,000 a month for a
building with 2/3 bedrooms and an office area. New apartments
with two bedrooms can be rented for around USD 15,000 a month.
22
CABINDA
CABINDA
Seguindo orientações do executivo, começou-se a assistir à saída de empresas da Base de Malongo para a Cidade, essencialmente para Guest-houses, havendo também oferta de alojamento na Cidade Desportiva e no Projecto do Cajueiro.
Following directions from the Executive, we have begun to witness companies leaving the Malongo Base for the city, essentially
to guesthouses. There is also some accommodation available in
Cidade Desportiva (sporting city) and the Cajueiro Project.
Contudo, não existem edifícios em desenvolvimento, com excepção de uma única Torre de mais de 20 pisos junto ao novo Porto
marítimo.
However, there are no buildings under development, with the exception of a single tower with more than 20 floors close to the new
seaport.
Em termos de valores, as Guest-House, dependendo dos serviços oferecidos e da qualidade do activo imobiliário, estarão entre
os 60Usd e o 80Usd/m2. Quanto a valores de venda, teremos
para activos usados cerca de 2.500Usd/3.000Usd/m2.
In terms of prices, depending on the services offered and the quality of the property, guesthouses cost between USD 60 and USD
80/m2. As for sale values, used property prices are around USD
2,500-USD 3,000/m2.
03.8
GESTÃO DE CONDOMÍNIOS
Property Management
Este é um assunto que decidimos continuar a retractar neste estudo, pois é um dos temas que temos vindo a sentir um completo
desconhecimento por parte do mercado, transversal aos vários
subsegmentos, quer sejam residencial, escritórios ou industrial
(não consideramos a área comercial pela sua especificidade).
This is a subject we have decided to continue to address in this
study because it has come to our attention that the market is almost completely unaware of it. Property management cuts across
various sub-segments, whether residential, office or industrial (we
have not considered the retail area because it is so specific).
Poucos saberão que um edifício sem manutenção ou com manutenção deficiente, poderá ter um custo quase idêntico ao da
construção, se considerarmos um período de vida de 50 a 60
anos e a preços constantes.
Few people are aware of the fact that a building that is not maintained or is maintained badly may incur costs almost identical to
those of construction if we consider lifespan of 50 to 60 years and
constant prices.
Assim e dado a pouca maturidade do mercado e a quase ausência do compromisso dos particulares para o tema, poderá assistirse a uma deterioração rápida dos activos imobiliários. Torna-se
determinante uma atitude pedagógica das entidades governamentais e dos agentes do mercado para esta importante tarefa.
This situation, the lack of maturity of the market and the almost
total absence of commitment to maintenance by private owners
may lead to a rapid deterioration of property assets. This means it
is crucial for government bodies and those involved in the market
to take on the role of teacher in this important task.
Se comparamos os valores praticados em Angola, com a maior
parte dos mercados internacionais, acharemos estes mais elevados, contudo ter-se-á de ter em conta factores que são quase
exclusivos de Angola, em que além dos normais custos num corrente condomínio, existirão outros significativos como, Geradores
eléctricos, seu consumo, fornecimento de combustível e manutenção, Bombas de água, tratamento, fornecimento e acondicionamento, especial manutenção do A/C, etc.
If we compare prices in Angola with most international markets,
we will see that they are higher. However, we must take into account factors that are almost exclusive to Angola. Besides the normal running costs for a condominium, there are other significant
costs such as electricity generators and the associated costs of
fuel and maintenance, water pumps, treatment, supply and conditioning of water, special maintenance of air conditioning units, etc.
EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER | IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:
Segmento | Segment
m²/ mês | sqm/ month
Residencial (edifícios e condomínios) | Residential ( buildings)
USD / m²
5-8
USD / m²
5 - 12
USD / m²
2 - 3,5
Os valores mais elevados poderão incluir na série de serviços.
The higher values include a range of services that a normal condominium does not provide.
FACILITIES
Facilities
Ainda neste capítulo, decidimos introduzir um novo tema, o das
Facilities.
In this chapter we have decided to introduce the new topic of facilities.
Objectivamente, Angola tem um grau de dificuldade de aceder
facilmente a um conjunto de serviços básicos do dia-a-dia, como
limpeza, manutenção interna das casa/apartamentos, tratamento
de roupas, eventualmente mesmo o fornecimentos de roupas da
casa, etc.
Objectively, people living in Angola have a degree of difficulty in
gaining easy access to a set of basic day-to-day services such as
cleaning, internal maintenance of houses and apartments, laundry
and possibly even the supply of household linen, etc.
Assim e com recurso a empresas que prestam esse tipo de serviços, podemos adiantar um valor médio de 25-35/Usd/m²/mês,
para os serviços acima mencionados.
This means that if we use companies that provide these types of
services, we can add an average value of USD 25-35/m²/month
for the above-mentioned services.
23
04.0
TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA
Property Taxation
A Tributação e a Fiscalidade em Angola, foi objecto num passado
recente de algumas alterações.
The Angola taxation system has recently been subject to some
changes and in 2013, there were many.
Muito se tem falado, sem haver à data, algo de firme sobre a intenção de eliminar IPU para edifícios novos por um determinado
período, para 2014, manter-se-ão os seguintes dados:
Much has been said, without a specific date, of a firm intention to
eliminate IPU (urban property tax) for new buildings for a specific
period. For 2014, the following rules continue to apply:
Assim teremos:
So we have:
1. IMPOSTO PREDIAL URBANO – IPU
1. URBAN PROPERTY TAX – IPU
a) Sobre o arrendamento:
a) On rental:
Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar.
Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.
Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.
Objective: To tax property rental income.
Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento
(independentemente de quando ocorre o pagamento da renda).
Payment: The tax is assessed in the month following the one in
which the rental agreement is executed (regardless of when the
payment of rent is made).
A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inquilino que por conta deste, pagará ao estado (no mês seguinte
à celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar
cópia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo no mês
seguinte ao pagamento efectuado. O senhorio em Janeiro do ano
seguinte deverá entregar a Declaração de Rendimentos - Modelo
1 nas finanças correspondentes às rendas arrecadadas com os
arrendamentos.
b) Sobre a Detenção de Imóveis:
Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.
0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patrimonial atribuído pelas finanças.
Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis.
Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos
de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses
de Janeiro e Julho do ano seguinte.
A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou beneficiários dos rendimentos.
Nota:
Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interveniente for:
- Estado, institutos públicos e associações que gozem do
estatuto de utilidade pública.
- Estados Estrangeiros.
- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados
exclusivamente ao culto.
Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU, caso estejam arrendados ou não arrendados, o imposto não é cumulativo.
Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da propriedade.
Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas:
Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas recebidas.
Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham
pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para
apuramento de imposto Industrial.
24
Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must
pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month
following the execution of the rental agreement). The tenant must
send a copy of the payment document to the landlord no later than
the month following the one in which the payment was made. In
January of the following year, the landlord must file the income
declaration form (Declaração de Rendimentos - Modelo 1) at the
tax office, stating the rent received.
b) On property ownership and use:
Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of
AOA (kwanza) 5,000,00.
A rate of 0,5% on any value over and above the AOA (kwanza)
5,000,000 official value for taxation purposes attributed by the tax
authorities.
Objective: To tax the ownership of the property.
Payment: The tax is assessed annually, only in the case of properties that are not rented out. The tax must be paid in January and
July of the following year.
Taxable person: The owner of the property or the person who
has the right to enjoy or benefit from it.
Note:
In both cases, there are exemptions from IPU if the taxable person is:
- The State or a public institution or association that enjoys
public interest status
- Foreign States
- Religious organisations in respect of properties used exclusively for worship
Buildings are only subject to one of the two urban property taxes
(IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax
is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the
property is rented out.
IPU for companies and other legal entities:
Corporate tax is not assessed on any rental income.
Property rental income that has been subject to IPU is excluded
from the calculation of corporate income tax.
2. SISA
2. SISA (PROPERTY PURCHASE TAX)
Valor: 2% sobre o valor da aquisição.
Value: A rate of 2% of the purchase price.
Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.
Objective: To tax property purchases.
Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis,
antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.
Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
execution of the purchase deed.
A quem compete: A quem compra.
Taxable person: The buyer.
Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas,
ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs.
Exemptions: The State, foreign States, religious organisations
or properties. Properties with a transaction value below AOA
(kwanza) 5,000,000 are also exempt.
3. IMPOSTO DE SELO
a) Sobre a compra e venda:
Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.
Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis,
antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.
b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação
própria e permanente (crédito à habitação)
Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.
Quando ocorre: : Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças,
pelo banco, por conta do cliente.
4. EMOLUMENTOS DO REGISTO PREDIAL E
DO NOTARIAL
Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas transacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário.
3. STAMP DUTY
a) On sale and purchase:
Value: A rate of 0,3% of the value purchase price or sale and
purchase contract.
execution of the purchase deed.
b) On financing for the purchase of a person’s own permanent residence (housing credit)
Value: A rate of 0,1% of the value purchase price or sale and
purchase contract.
execution of the purchase deed. The payment is made by the
bank on behalf of its client.
4. LAND REGISTRATION AND NOTARY’S FEES
There are also a set of costs and fees to be paid in property transactions in relation land registration and notaries.
Dolce Vita.
05.0
DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO
Defining Property Areas
Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema
importância para se organizar e que é qual a Definição das áreas
na comercialização.
Que áreas devermos considerar na análise dos projectos. Tornase assim crítico, que existam definições objectivas de quais deverão ser as áreas a ser consideradas, pois é sobre estas que são
que se definem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.
Angola, like many other countries, has an extremely important issue to resolve, which is the definition of property areas.
What areas must we consider when defining projects? The existence of objective definitions of the areas to be considered is
critical because it is these areas that define the profitability of a
property development.
25
A Abacus em associação com Jones Lang LaSalle, continua a
contribuir para a formação profissional do mercado, em baixo
apresenta as várias definições em linha com padrões internacionais, que devem ser utilizadas por todos os agentes envolvidos
nos sectores, sejam eles promotores imobiliários, arquitectos,
construtoras, agentes de comercialização, avaliadores, bancos,
estado, projectistas, etc.
Abacus in association with Jones Lang LaSalle, which has an
on-going commitment to contributing to professional training in
the property market, sets out below various definitions in line with
international standards that should be used by everyone involved
in the sector, whether they are property developers, architects,
construction companies, selling agents, valuers, banks, the state,
project planners, etc.
Isto levará a que a execução dos projectos, seja mais cuidada,
perspectivando a óptica da rentabilidade, focando-se nos clientes
finais utilizadores.
This would make it possible for projects to be executed more carefully from the point of view of profitability and focusing on the end
user clients.
Desta forma teremos, em linha com os objectivos comerciais de
cada promoção imobiliária, seja ele venda ou arrendamento, a
definição de cada objectivo comercial.
This would give us - in line with the commercial objectives of each
property development, whether for sale or rental - a definition of
each commercial objective.
1.
1. Residential and Office Segment:
Segmento Residencial e de Escritórios:
a) Definição de área para
a) Definition of area for
Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior
das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50%
das varandas, incluindo as zonas dependentes como estacionamentos e arrecadações. Deverá ainda considerar as respectivas
permilagens de todas as zonas comuns.
Measurements are calculated from the door inwards, around the
external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide
adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50%
of verandas, including dependent areas such as parking spaces
and storage areas. The respective per thousandths of all the common areas must also be taken into account.
b) Definição de área para ARRENDAMENTO
b) Definition of areas for
Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem
apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% das varandas.
Measurements are calculated from the door inwards, around the
external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide
adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50%
of verandas.
Deverá ainda considerar as respectivas permilagens das circulações horizontais das zonas comuns do hall do piso e do
lobby de entrada no edifício, excluí as circulações verticais
(escadas e elevadores) e coretes técnicas.
The respective per thousandths of the common horizontal circulation areas including landings and halls but excluding vertical circulation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must also
be taken into account.
2.
2. Commercial/Retail segment
(Shopping centres and retail parks):
VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO:
ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA:
Segmento de Comercial / Retalho
(Centros Comerciais e Retails Parks):
SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:
RENT - LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:
a) Definição de área para VENDA, por princípio com excepção das
a) Definition of the area for SALE, as a question of principle with
b) Definição de área para ARRENDAMENTO
b) Definition of the area for RENT
Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor
comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede exterior no caso de loja confinada com parede exterior dos centro
comercial), metade das paredes que dividem lojas contíguas,
excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja.
Measurements are calculated from the dividing line between the
shop and the commercial or service corridor (or the next area external perimeter of the exterior wall in the case of a shop that is
confined by the exterior wall of the shopping centre), half of walls
that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical technical
areas inside the shop.
Lojas de rua (em que se deve considerar a definição de Residencial e Escritórios, os outros conceito comerciais (Shopping Centres
e Retails) por princípio não são para venda directa, são para arrendamento e posterior venda integral a investidor final no mercado de
investimento.
ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:
3. Segmento Industrial / Logístico e
Stand Alones Comerciais):
Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste
tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar, quer na Venda,
quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns,
dever-se-á utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Construção: Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais
zonas de escritórios.
Este segmento, pelo seu propósito deverá sempre prever uma
área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50% da área.
26
the exception of high street shops, for which the residential and office definition must be considered, the other commercial concept
(shopping centres and retails) are, in principle, not intended for
direct sale but rather for rent and later sale as a whole to the final
investor in the investment market.
LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:
3. Industrial / Logistics Segment and
Commercial Stand Alones:
In this segment, given the specifics of construction of these types
of property assets and because there are almost no common areas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or
rental, must be determined using the following concept of gross
construction area: Measurement is done using the external perimeter of exterior walls, half of the dividing walls, and the warehouse
including any office areas.
Because of its purpose, this segment must always make provision
for a yard/parking area, which may never be smaller than 50% of
the construction area.
Serviços para o mercado comercial / Commercial property services
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCY
Abacus e a Jones Lang LaSalle, figuram entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos
sectores de escritórios, armazéns, comércio e residencial.
We are one of the market leaders in the provision of agency services to the office, warehouse, retail and residential sectors.
INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCY
Oferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de venda
de activos arrendados.
We provide the full range of investment services to both national and international clients.
GESTÃO DE IMÓVEIS / MANAGEMENT
Uma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de
Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.
Professional property and asset management produces clear and significant cost savings and will maintain long term capital
values. Our Property Management Department provides such a service across all commercial sectors, focusing on pro-active
maintenance and management procedures.
AVALIAÇÕES / VALUATION
Através de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade
com os padrões internacionais.
We provide a full range of valuation and consultancy services, to international standards.
RESEARCH & CONSULTING /
RESEARCH & CONSULTING
O nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.
Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação
sempre actualizada.
Property research and consultancy is based upon a fundamental factor in modern management, namely information. Our
Research and Consultancy department collects and analyses information from all our market activities so as to provide our
clients with the very best up-to-date information and market trends.
Serviços para o mercado residencial e turismo /
Residential and resort services
RESIDENCIAL /
RESIDENTIAL AGENCY
No sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples
venda de apartamentos ao marketing orientado para luxuosas mansões ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou
turísticas, no mercado internacional.
We provide traditional residential estate agency services ranging from simple apartment sales to marketing of luxury farm
and wine estates on the international market.
PROMOÇÃO INTERNACIONAL DE RESORTS /
INTERNATIONAL RESORTS MARKETING
Através da sua rede internacional a Jones Lang LaSalle é uma das empresas líderes a nível mundial na mediação
imobiliária do sector residencial turístico, tendo-se inclusivamente tornado uma referência no segmento de habitação
de luxo. Sendo o maior agente imobiliário no Reino Unido, e um dos principais no mundo, proporciona aos clientes
uma importante mais valia na promoção internacional de resorts através do acesso privilegiado a vários mercados
internacionais.
The Jones Lang LaSalle international network is one of the world’s leading residential estate agencies, and the Jones Lang
LaSalle brand has become synonymous with luxury residential property worldwide.
Being the largest property agent in both Great Britain, Jones Lang LaSalle can provide their clients with unrivalled access to
key markets for resorts.
HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISM
A nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da Jones Lang LaSalle
internacional sediada em Londres garantem aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem
como o acesso a mercados-chave para a promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.
Our local market expertise combined with Jones Lang LaSalle international London-based team provides our clients with
advice and services of the highest quality, and also provides access to capital markets for both hotel and resort development
sectors.
27
Consultores Imobiliários
Chartered Surveyors
Paulo Trindade
[email protected]
Tlm. (+244) 935 737 205
Tlm. (+351) 919 690 751
ANGOLA
Luanda
Rua Fernão Lopes S/N
Bloco A - 2º Piso
Escritório C
Vila Alice – Luanda
ÁFRICA
AMÉRICAS
ÁSIA
EUROPA
OCEÂNIA
REPRESENTAÇÕES
Benguela / Lobito
Cabinda (Soyo)
[email protected]
(+244) 921 592 222
www.abacusangola.com
Aviso: Toda a informação contida neste documento tem um propósito meramente informativo. A Abacus / Arlington Consulting fez todos os esforços para
garantir que a informação fosse a mais correcta, não aceitando qualquer
responsabilidade ou consequente perda de informação decorrente do seu
tratamento. A reprodução de toda ou qualquer parte deste documento, sem
permissão escrita do departamento Research da Abacus / Arlington, é expressamente proibida.
Disclamer: All the information here contained is for informative purposes onl.
Abacus / Arlington Consulting has made every effort to ensure that the information contained in this report is accurate but we accept no liability whatsoever for consequential loss arising from it’s use. Reproduction of the whole or
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28 / Arlington Research Department.
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