Comprando Imóveis na Flórida

TOM DE MELLO, ABR, CIPS
Accredited Buyer Representative
Certified International Property Specialist
FIABCI, International Real Estate Federation Member
Direct: (305) 801-1679
Email: [email protected]
Skype:TomDeMello Fax (786) 206-0962 www.TomDeMello.com
12651 S. Dixie Highway # 102
Pinecrest, FL 33156 USA
30 de Janeiro de 2012
Considerações importantes para aquisição de imóveis por Brasileiros na Flórida
• Aspectos Jurídicos, Legais e Tributários
Avaliação das opções e alternativas disponíveis para aquisição e retenção do
título do imóvel. Via de regra o estrangeiro pelo menos forma uma Florida LLC
Corporation para tomar posse do imóvel (processo simples/não oneroso). Trabalhamos
com advogados especializados nessa área que inclusive falam português tudo no intuito de
otimizar uma futura saída do proprietário do mercado através de venda ou situação
hereditária.
• Seleção de Propriedade:
Através do Sistema múltiplo de Corretoras identificar aquelas propriedades que
atendam ao perfil do cliente (temos acesso a todas as propriedades oferecidas a
venda no mercado). Análise de áreas e diferentes tipos de propriedades (casas
individuais, casas geminadas em condomínios ou apartamentos) suas
rentabilidades (propriedades de investimento) e expectativas de apreciação.
Acesso a propriedades retomadas pelos bancos. Para o investidor mais arrojado
o mercado também oferece propriedades comerciais.
• Financiamento da Compra ou Compra Cash:
Aquisições sem financiamento necessitam de ‘proof of funds’ normalmente em
uma conta bancária nos USA (abertura de conta bancária aqui para estrangeiro
é um processo fácil mas exige a presença física do futuro correntista). Para
compras com financiamento assessoramento e acompanhamento junto aos
bancos para a emissão de carta de intenção de financiamento (pre-approval
letter) que faz-se necessária quando da apresentação de ofertas. Atualmente na
área residencial os estrangeiros tem acesso a financiar até 60% do valor do
imóvel. O financiamento é amortizado normalmente até 30 anos podendo ser
fixo nos primeiros 3, 5, 7 anos (Adjustable Rate Mortgages) ou o financiamento
pode ser fixo pelo período integral dos 30 anos. Nesse momento (porém sujeito
a variações) taxas para esses produtos:
3/1 Yr (adjustable) ARM 4.000% por ano
5/1 Yr (adjustable) ARM 4.250% por ano
7/1 Yr (adjustable) ARM 4.500% por ano
15 Year Fixed 5.500% por ano
30 Year Fixed 6.000% por ano
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Nos Adjustable mortgages (ARMS) existe um limite máximo de subida para os
juros ao longo da vida do financiamento (normalmente no máximo 6% acima do
juro inicial) porém via de regra não mais do que 2% por ano (uma vez que o
período fixo expirar / podendo ascender ou eventualmente até descender).
Essas correções são baseadas no valor do 1 year Treasury Bill + margin.
•
Análise de Preços para apresentação de ofertas:
Se a compra for com financiamento o banco do comprador fará uma avaliação
adicional do imóvel ao longo do período do contrato. Sendo a compra Cash ou
financiada usamos as informações abaixo para orientar o comprador no
momento da oferta;
histórico da propriedade no mercado (desde quando está sendo oferecida),
estudo de desempenho do mercado nos últimos 12 meses na área aonde a
propriedade está localizada incluindo relação entre oferta / procura e volume de
novos contratos por mês (meses de estoque), relação entre preço pedido e
preço final vendido, análise das vendas recentes para propriedades similares
com consequente projeção de valor a ser ofertado baseado nas médias das
últimas vendas em dólar por pé quadrado.
Os gráficos acima são genéricos para toda a grande Miami e para todo tipo de propriedade.
O gráfico da esquerda mostra sustentável volume de vendas nos últimos 12 meses (barras verde
escuras) como também consistente número de novos contratos (linha vermelha). Somados a
estes fatores temos um declínio do número de propriedades a venda (barras verde claras) o que
reduz o número de inventário e aponta neste momento para um ponto de estabilização
obviamente em um patamar achatado (em média 30% abaixo dos preços praticados durante
recente boom imobiliário). O gráfico da direita mostra 7.3 meses de inventário, ou seja seriam
necessários 7.3 meses para vender todo o estoque de imóveis no ritmo atual das vendas e caso
não entrassem novas propriedades no mercado. 6 meses é considerado como o ponto de
equilíbrio pela indústria imobiliária e construtores locais.
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Os gráficos assim são genéricos para toda a grande Miami e para todo tipo de propriedade.
Os preços de venda por pé quadrado estão com tendência a estabilização retornando a
patamares mais próximos dos custos de reprodução dos imóveis (gráfico da esquerda).
Propriedades tem levado em média de 2 a 3 meses para serem vendidas (barras amarelas
gráfico da direita) por preços por volta de 8-10% abaixo dos preços inicialmente pedidos (antes
de eventual reduções de preços - linhas violetas gráfico a direita).Importante: uma vez
identificada uma propriedade gráficos são gerados para áreas específicas (nas redondezas e
dentro do mesmo código postal) e com inclusão somente de propriedades similares.
•
Contrato /Avaliação das condições do imóvel e contingências adicionais:
Apresentação de oferta em contrato elaborado e aprovado pela Associação de
Corretoras e pelo sindicato de Advogados da Flórida. Os contratos com
financiamento normalmente extendem-se pelo prazo de 30 dias contados a partir
do dia de aceite final de todos os termos (effective date). Possuem contingências
que propiciam aos compradores uma completa avaliação do bem imobiliário a
ser adquirido. Uma vez aceita a oferta um depósito inicial entre 5%-10% é
depositado com a corretora que está representando o comprador ou com o
cartório que emitirá documentos de título e escritura (nunca com o vendedor).
Teremos prazos contratuais para:
a) Realizar inspeções que verificarão as condições do imóvel e seus sistemas
operacionais (realizados por profissionais credenciados). Quando
negociamos ofertas procuramos estabelecer um valor mínimo para reparos o
qual seria de responsabilidade do vendedor. Propriedades em forclusure
(retomadas pelo banco) são unicamente vendidas AS IS, ou seja como estão
e sem reparos.
b) Avaliar de situação financeira dos condomínios e obter aprovação do
comprador no condomínio,
c) Emissão final de carta de empréstimo (vendas financiadas) e,
d) Emissão de documentação de título incluindo Title Insurance Policy e Survey
(planta de situação para casas).
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•
Acompanhamento até o momento da Escritura
No dia da escritura faz-se uma inspeção visual para confirmar que a
propriedade está nas mesmas prévias condições do momento da oferta (walk
through inspection). Revisaremos o Closing Statement com comprador (HUD).
Os valores devidos no momento da escritura terão que ser pagos somente
através de cheque administrativo ou wire transfer. Cash ou cheques pessoais
não são aceitos. Transações Cash não requerem necessariamente a presença
física do comprador, o próprio advogado do cartório pode representar o
comprador por procuração.
•
Acompanhamento depois da compra
Estaremos sempre acessíveis para acessorar cliente depois do processo da
aquisição do imóvel caso haja necessidade.
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