Resultados 3T13

Resultados 3T13
Rio de Janeiro, 13 de novembro de 2013 - Brookfield Incorporações SA ("Brookfield Incorporações" ou "Companhia") (BM&FBovespa: BISA3; EUA
OTC: BRRSY), uma das maiores incorporadoras e construtoras do Brasil, anunciou hoje seus resultados consolidados do terceiro trimestre e nove
meses de 2013.
DESTAQUES DO 3º TRIMESTRE E NOVE MESES DE 2013
Teleconferência 3T13
14 de Novembro de 2013
Português
Forte Absorção de Vendas

VSO (Vendas sobre Oferta) cresceu para 20,2% no 3T13, de
17,6% no 2T13
 Queda contínua do nível de estoque para R$ 2,9 bilhões,
equivalente a 11,3 meses de vendas (considerando vendas
dos últimos 12 meses)
Melhora do Perfil do Fluxo de Caixa
 Redução do consumo de caixa para R$ 1,4 milhão no 3T13,
de R$ 72 milhões no 2T13 e R$ 211 milhões no 1T13
 Os repasses no 3T13 aumentaram 22% em relação ao 2T13
para R$ 429 milhões, totalizando R$ 1,0 bilhão nos 9M13
(Com tradução simultânea para o
inglês)
09h30 (Nova York)
12h30 (Brasília)
14h30 (Londres)
18h30 (Los Angeles)
Tel (Brasil):
+55 (11) 2188-0155
Código: Brookfield
Tel (Outros países):
+1 (646) 843 6054
Código: Brookfield
Replay (Português):
+55 (11) 2188-0155
Código do replay: Brookfield
Replay (Inglês):
+55 (11) 2188-0155
Códgo do replay: Brookfield
Webcast: disponível em
www.br.brookfield.com/ri
Contatos do RI:
Receita Liquida próxima de R$1 bi
Luciano Guagliardi
Diretor
Alexandre Freire
Gerente
Recuperação da Margem Bruta
 Margem Bruta cresceu para 14,9% no 3T13, de 2,1% no 2T13
Guilherme Franceschi Gonçalves
Especialista
Tel: +55 (11) 3127-9488
[email protected]
www.br.brookfield.com/ri
Avenida das Nações Unidas, 14.171
– 14º andar – Torre B São Paulo –
SP - Brasil 04794-000
Principais Indicadores
Principais Indicadores
3T13 X
3T12
3T13 X
2T13
9M13 X
9M12
3T13
3T12
40,0
11
10.036,0
3.990
576,8
2.499
3.870,7
149.018
-93,1%
-99,6%
159,3%
-97,3%
388,3
1.177
6.854,3
56.657
-89,7%
-99,1%
46,4%
-93,0%
670,8
1.640
6.383,2
105.092
1.314,6
4.984
4.232,4
310.599
-49,0%
-67,1%
50,8%
-66,2%
673,4
2,5
670,8
1.819
20,2%
234,8
1.139
714,2
261,4
452,8
3.834
20,3%
90,0
433
-5,7%
-99,0%
48,2%
-52,6%
-0,1p.p.
160,9%
163,0%
655,7
161,2
494,5
2.306
17,6%
160,5
830
2,7%
-98,4%
35,7%
-21,1%
2,7p.p.
46,3%
37,2%
1.925,0
187,1
1.737,7
6.322
42,3%
491,5
2.393
2.247,1
538,1
1.709,0
11.410
48,6%
324,0
1.625
-14,3%
-65,2%
1,7%
-44,6%
-6,3p.p.
51,7%
47,3%
Desempenho Financeiro (R$ milhões)
Receita Líquida
Lucro/Prejuízo Bruto
Margem Bruta (%)
Lucro/Prejuízo Líquido
Margem Líquida (%)
Lucro/prejuízo por ação (R$)
Quantidade de ações (em milhares)
991,2
147,5
14,9%
(53,2)
n/a(1)
(0,0933)
569.996
Reapresent.
790,2
146,7
18,6%
17,2
2,2%
0,0392
439.613
25,4%
0,5%
-3,7p.p.
n/a(1)
n/a(1)
29,7%
693,8
14,6
2,1%
(160,5)
n/a(1)
(0,2816)
569.994
42,9%
910,3%
12,8p.p.
-66,9%
-66,9%
0,0%
2.427,0
262,5
10,8%
(261,4)
n/a(1)
(0,4586)
569.996
Reapresent.
1.918,9
140,2
7,3%
(358,4)
n/a(1)
(0,8153)
439.613
26,5%
87,2%
3,5p.p.
-27,1%
-43,7%
29,7%
Resultado a Apropriar (R$ milhões)
Receita a Apropriar
Resultado a Apropriar
Margem dos Resultados a Apropriar (%)
3.179,6
1.020,3
32,1%
3.755,8
1.305,2
34,8%
-15,3%
-21,8%
-2,7p.p.
3.393,2
1.179,0
34,7%
-6,3%
-13,5%
-2,7p.p.
3.071,8
949,7
2.596,1
118,3%
9.257,9
3.225,3
955,5
2.656,2
121,4%
9.912,3
-4,8%
-0,6%
-2,3%
-3,1p.p.
-6,6%
3.070,4
967,5
2.645,8
116,0%
9.521,0
0,0%
-1,8%
-1,9%
2,3p.p.
-2,8%
Lançamentos
VGV Lançado (R$ milhões)
Número de Unidades Lançadas
Preço Médio Lançado (R$/m²)(2)
Área Útil Lançada (m²)
Vendas Contratadas
Vendas Contratadas (R$ milhões)
Vendas de Lançamentos
Vendas de Estoque
Número de Unidades Vendidas
VSO
VGV distratado
Unidades distratadas
Itens de Balanço Patrimonial (R$ milhões)
Dívida Líquida
Caixa
Patrimônio Líquido
Dívida Líquida/Patrimônio Líquido
Total de Ativos
(1) n/a: não aplicável
2
2T13
9M13
9M12
Índice
Principais Indicadores .................................................................................................................................................... 2
Índice ................................................................................................................................................................................ 3
Mensagem do Presidente ............................................................................................................................................... 4
Eventos Recentes ........................................................................................................................................................... 4
Desempenho Operacional .............................................................................................................................................. 5
VENDAS CONTRATADAS ....................................................................................................................................................................... 5
VSO .......................................................................................................................................................................................................... 6
LANÇAMENTOS....................................................................................................................................................................................... 6
ESTOQUES .............................................................................................................................................................................................. 7
DISTRATOS ............................................................................................................................................................................................. 8
CAPACIDADE DE EXCUÇÃO .................................................................................................................................................................. 8
REPASSE DE CLIENTES ......................................................................................................................................................................... 8
BANCO DE TERRENOS .......................................................................................................................................................................... 9
Desempenho Financeiro .............................................................................................................................................. 10
IMPACTOS FINANCEIROS NÃO-RECORRENTES ............................................................................................................................... 10
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO REAPRESENTADO - 3T12 e 9M12 ............................................................................................ 11
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO 3T13 e 9M13 e COMPARAÇÕES ............................................................................................... 12
RECEITA LÍQUIDA ................................................................................................................................................................................. 12
CUSTOS ................................................................................................................................................................................................. 12
LUCRO BRUTO ...................................................................................................................................................................................... 13
RECEITAS A SEREM RECONHECIDAS ............................................................................................................................................... 13
DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS ................................................................................................................ 13
EBITDA ................................................................................................................................................................................................... 14
RESULTADO FINANCEIRO ................................................................................................................................................................... 14
LUCRO LÍQUIDO .................................................................................................................................................................................... 14
BALANÇO PATRIMONIAL ............................................................................................................................................ 15
RECEBÍVEIS .......................................................................................................................................................................................... 15
FLUXO DE CAIXA E DÍVIDA .................................................................................................................................................................. 15
COVENANTS FINANCEIROS ................................................................................................................................................................ 16
Anexos ........................................................................................................................................................................... 17
PROJETOS LANÇADOS ........................................................................................................................................................................ 17
PROJETOS ENTREGUES ..................................................................................................................................................................... 18
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO PRO FORMA 3T13 e 9M13 (não auditado) ................................................................................. 19
BALANÇO PATRIMONIAL 3T13 E COMPARAÇÕES ............................................................................................................................ 20
BALANÇO PATRIMONIAL 3T13 PRO FORMA (não auditado) .............................................................................................................. 21
CRONOGRAMA DE VENCIMENTO DA DÍVIDA .................................................................................................................................... 22
FLUXO DE CAIXA .................................................................................................................................................................................. 23
EVOLUÇÃO DE PoC E VENDAS ........................................................................................................................................................... 24
Estrutura Acionária em 30/09/2013 ............................................................................................................................. 25
Sobre a Brookfield Incorporações S.A. ...................................................................................................................... 25
Sobre o grupo Brookfield ............................................................................................................................................. 25
Contatos de RI ............................................................................................................................................................... 25
3
Mensagem do Presidente
O rápido crescimento da Companhia nos últimos anos adicionou complexidade e desafios às nossas
operações. A administração está focada em retornar a Companhia à lucratividade e acreditamos que os
resultados do terceiro trimestre demonstram o progresso inicial em nossas principais estratégias de
melhoria de geração de caixa, priorização de projetos mais rentáveis e foco em execução. A administração
permanece confiante nas perspectivas de médio e longo prazo da Brookfield e prevê resultados
financeiros positivos em 2014.
Encerramos o terceiro trimestre de 2013 com um desempenho positivo em termos de vendas, acentuando
a tendência de redução no nível dos estoques. Embora as condições do mercado em São Paulo e Rio de
Janeiro continuem positivas, o mercado de Brasília permanece desafiador. Essa diferença entre os
ambientes de cada mercado demandam estratégias locais diferenciadas, e estamos confiantes de que
estamos no caminho certo em nossa atuação.
O sucesso da Companhia na racionalização do processo de repasse fica evidente com a melhora no perfil
de fluxo de caixa no terceiro trimestre. A Companhia apresentou fluxo de caixa praticamente neutro no
terceiro trimestre, com consumo de caixa declinando pelo segundo trimestre consecutivo.
Entendemos que execução continua a ser um fator-chave para o sucesso da indústria. Assim, estamos
atualmente alavancando os processos internos mais robustos, que foram implementados nos últimos 12
meses e que abrangem execução de orçamento e controle, due diligence de projetos, seletividade de
fornecedores e gestão de canteiros de obras. Enquanto as entregas nos primeiros nove meses deste ano
já ultrapassaram o volume total do ano de 2012, atingimos a metade do ponto mínimo do guidance de
2013. Consequentemente, aumentar o volume de entregas no próximo trimestre é a nossa prioridade.
Em nome da administração, agradeço a todos os stakeholders pelo seu contínuo suporte.
Nicholas Reade, CEO
Eventos Recentes
A Companhia, através de sua subsidiária Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A., vem
contribuindo com o Ministério Público do Estado de São Paulo em sua investigação sobre irregularidades
praticadas por fiscais de arrecadação de Impostos Sobre Serviços (“ISS”). A Companhia vem prestando
todas as informações necessárias. A investigação está sendo conduzida sob confidencialidade.
Com base nos levantamentos feitos pela Companhia, constatamos que: (i) há evidências que comprovam
as notas fiscais e recolhimentos de ISS compatíveis com os critérios previstos na legislação aplicável; (ii)
estes eventos não acarretam efeitos materiais sobre a situação financeira ou patrimonial da Companhia.
4
Desempenho Operacional
VENDAS CONTRATADAS
As vendas contratadas totalizaram R$ 673,4 milhões no 3T13, um aumento de 3% comparado ao 2T13 e uma
redução de 6% em relação ao 3T12. As vendas de estoques representaram praticamente 100% das vendas no
período, fazendo com que a Companhia atingisse um VSO sólido de 20,2%. Nos nove primeiros meses de 2013, as
vendas contratadas atingiram R$ 1,9 bilhão, representando 64% do ponto mínimo do guidance (R$ 3,0 bilhões).
Abaixo apresentamos o histórico dos últimos cinco trimestres e as comparações trimestrais e nove meses
acumulados.
-14%
2.247
1.925
-6%
2.027
1.110
1.565
+3%
714
1.043
680
596
567
656
673
537
465
360
34
67
119
209
220
29
3T12
4T12
1T13
2T13
3T13
9M12
Residencial
9M13
Salas Comerciais / Escritórios
Abaixo, temos as aberturas por produtos e por região:
Vendas Contratadas
(R$ milhões)
Residencial
Preço das Unidades
3T13
Economico
Até R$ 170 mil
Médio
Entre R$ 170 mil e R$ 750 mil
Alto
Comercial
Acima de R$ 750 mil
Escritórios / Salas Comerciais
Total
Vendas por Região
(R$ milhões)
São Paulo
Rio de Janeiro
3T13
3T12
9M13
9M12
465
69,0%
680
95,2%
1.565
81,3%
2.027
90,2%
96
14,3%
215
30,2%
316
16,4%
631
28,1%
314
46,6%
359
50,3%
1.045
54,3%
1.118
49,8%
55
8,1%
14,7%
209
31,0%
105
34
205
360
10,7%
18,7%
278
220
12,4%
9,8%
209
31,0%
673
100,0%
2T13
34
714
1T13
4,8%
4,8%
100,0%
4T12
360
18,7%
1.925 100,0%
3T12
288
111
288
139
206
155
397
338
271
142
183
190
165
308
232
São Paulo Interior
39
20
43
59
52
Curitiba
53
19
27
9
17
Centro-Oeste
Total
673
656
5
596
1.110
714
220
9,8%
2.247 100,0%
VSO
O indicador de Vendas sobre Oferta (VSO) atingiu 20,2% no 3T13 um aumento de 2,6 pontos percentuais em relação
aos 17,6% apresentado no 2T13. Os resultados incluem o impacto dos distratos brutos. A tabela abaixo demonstra o
VSO dos últimos cinco trimestres e a abertura por região e estágio.
VSO
3T13
Estoque Inicial
31,3%
3.055
Lançamentos
27,5%
27,0%
Oferta (sem distratos)
VSO (sem distratos)
21,0%
4T12
2.781
3T12
2.848
40
388
242
1.757
577
3.574
3.628
4.537
3.425
673
21,8%
656
18,3%
596
16,4%
1.110
24,5%
714
20,8%
20,3% 20,2%
17,6%
16,3%
1T13
3.385
3.095
Vendas Contratadas
24,0%
21,1%
2T13
3.186
Distratos
16,0%
Oferta total
VSO
235
160
96
99
90
3.330
3.735
3.724
4.636
3.515
20,2%
17,6%
16,0%
24,0%
20,3%
Região
1T
2T
2011
3T
2012
4T
São Paulo
38,0%
28,9%
23,8%
31,6%
30,2%
Rio de Janeiro
14,6%
16,2%
15,7%
27,1%
19,7%
Centro Oeste
11,9%
12,1%
10,8%
17,8%
14,4%
São Paulo Interior
43,8%
18,0%
39,4%
37,2%
43,2%
Curitiba
28,0%
9,6%
11,3%
3,6%
10,2%
6,4%
41,5%
9,7%
37,9%
45,3%
20,4%
14,8%
16,4%
15,4%
15,4%
Estágio
Lançamento
2013
Estoque
LANÇAMENTOS
Os lançamentos totalizaram R$ 40,0 milhões no 3T13, com apenas um projeto lançado no trimestre. Nos nove
primeiros meses de 2013, os lançamentos totalizaram R$ 670,8 milhões, uma redução de 49% comparado ao mesmo
período de 2012. Dois projetos com um VGV total de R$ 350 milhões, foram lançados no mês de outubro. Abaixo
apresentamos o histórico dos últimos cinco trimestres e as comparações trimestrais e nove meses acumulados.
-93%
1.757
-49%
1.315
1.203
577
1.266
-90%
388
577
3T12
553
4T12
242
140
242
248
1T13
Residencial
671
422
40
2T13
248
40
49
3T13
9M12
Escritórios / Salas Comerciais
6
9M13
Abaixo, temos as aberturas por produtos e por região:
Lançamentos
(R$ milhões)
Residencial
Preço das Unidades
3T13
3T12
9M13
9M12
40
100,0%
577
100,0%
422
63,0%
1.266
96,3%
Economico
Até R$170 mil
-
0,0%
104
18,1%
-
0,0%
196
14,9%
Médio
Entre R$ 170 mil e R$ 750 mil
-
0,0%
378
65,5%
288
42,9%
899
68,4%
Alto
Acima de R$ 750 mil
40
100,0%
95
16,4%
134
20,0%
171
13,0%
-
0,0%
0,0%
49
0,0%
248
248
37,0%
0,0%
-
37,0%
40
100,0%
577
100,0%
671
100,0%
Comercial
Escritórios / Salas Comerciais*
Total
3,7%
49
1.315
3,7%
100,0%
*Nota: Incluindo Shoppings e Hotéis
Lançamentos por Região
(R$ milhões)
3T13
2T13
1T13
4T12
3T12
São Paulo
-
330
558
473
Rio de Janeiro
-
-
92
568
39
-
150
539
65
Centro-Oeste
40
São Paulo Interior
-
Curitiba
-
Total
-
58
40
-
30
-
-
388
242
-
62
-
1.757
577
ESTOQUES
O estoque a valor de mercado ao final do 3T13 foi de R$ 2,9 bilhões, uma redução de 6% em relação ao 2T13,
devido ao volume de vendas ter superado o volume de lançamentos pelo terceiro período consecutivo. O estoque ao
final do 3T13 era equivalente a 11,3 meses de vendas contratadas (considerando as vendas dos últimos 12 meses),
uma pequena redução em relação ao trimestre passado.
Estoque por Segmento
(R$ milhões)
Preço das Unidades
3T13
Residencial
Economico
Até R$170 mil
Médio
Entre R$ 170 mil e R$ 750 mil
Alto
Acima de R$ 750 mil
2T13
%
1T13
%
4T12
%
3T12
%
1.973
68,8%
2.218
72,6%
2.457
77,1%
2.298
74,8%
2.407
85,4%
202
7,0%
230
7,5%
292
9,2%
376
12,2%
457
16,2%
1.442
50,2%
1.693
55,4%
1.804
56,6%
1.921
62,5%
1.615
57,3%
329
11,5%
294
9,6%
362
11,3%
0,3
0,0%
336
11,9%
896
31,2%
837
27,4%
728
22,9%
776
25,2%
411
14,6%
896
31,2%
837
27,4%
728
22,9%
776
25,2%
411
14,6%
2.870
100,0%
3.055
100,0%
3.186
100,0%
3.073
100,0%
2.819
100,0%
Comercial
Escritórios / Salas Comerciais
Total
%
Estoque em meses de vendas*
11,3
11,9
12,1
11,0
9,5
* Considerando vendas nos últimos 12 meses mensalizadas
O quadro abaixo apresenta o estoque em meses de vendas por região, considerando as vendas dos últimos 12
meses.
Estoque por Região
VGV do
Estoque 3T13
(R$ milhões)
Meses de
Vendas*
São Paulo
572
5,8
Rio de Janeiro
691
11,2
1.373
19,5
Centro-Oeste
São Paulo Interior
102
7,6
Curitiba
132
14,7
2.870
11,3
Total
*Considerando últimos 12 meses
7
Estoque por Estágio do
Empreendimento (R$ milhões)
Residencial
Lançado com obra não iniciada
Em fase de obra
%
Total
%
256
13,0%
92
10,3%
348
12,1%
1.419
71,9%
761
84,9%
2.180
76,0%
Concluído
Total
Comerciais /
Escritórios
%
298
15,1%
44
4,9%
341
11,9%
1.973
100,0%
896
100,0%
2.870
100,0%
DISTRATOS
Os distratos totalizaram R$ 234,8 milhões ou 1.139 unidades no 3T13. Nos nove primeiros meses de 2013, os
distratos totalizaram R$ 491,5 milhões, um aumento de 52% quando comparados ao mesmo período de 2012. O
aumento foi motivado pelo aumento nas entregas (77% de aumento sobre o mesmo período de 2012, excluindo os
edifícios corporativos) e pelos esforços da Companhia de melhorar a qualidade da carteira de recebíveis, utilizando
os distratos com uma importante ferramenta para resolver contratos inadimplentes. Das unidades distratadas nos
9M13, 41% foram revendidas no mesmo período.
Distratos
3T13
VGV (R$ milhões)
234,8
Unidades distratadas
1.139
3T13 X
2T13
2T13
160,5
830
3T13 X
3T12
3T12
9M13
9M12
9M13 X
9M12
46,3%
90,0
160,8%
491,5
324,2
51,6%
37,2%
433
163,0%
2.393
1.625
47,3%
CAPACIDADE DE EXCUÇÃO
A Companhia entregou 12 projetos ou fases de projetos durante o 3T13, totalizando 2.110 unidades ou R$ 468,0
milhões em VGV (Valor Geral de Vendas). Nos nove primeiros meses de 2013, a Companhia entregou 9.025
unidades com um VGV de R$ 2,0 bilhões, equivalente a 45% do ponto mínimo do guidance de unidades entregues
do ano de 2013 (20 mil unidades) e 56% do ponto mínimo do guidance de VGV entregue (R$ 3,5 bilhões). Abaixo,
segue quadro com informações sobre canteiros em execução e empreendimentos entregues nos últimos cinco
trimestres.
Capacidade de Execução
3T13
Canteiros em execução
Unidades em construção
Empreendimentos (ou fases) entregues
Unidades entregues
VGV entregue (R$ milhões)
2T13
1T13
4T12
3T12
99
103
102
104
104
37.682
39.734
38.618
39.346
39.321
12
21
11
19
14
2.110
5.047
1.868
2.108
2.022
468
964
535
396
879
Nota: Tabela completa com os projetos entregues encontra-se na sessão de anexos. Informação considerando 100% das unidades (não somente a parte da Brookfield Incorporações)
REPASSE DE CLIENTES
A Companhia repassou 2.349 contratos às instituições financeiras, totalizando R$ 429,0 milhões no terceiro trimestre
de 2013. Este volume representa um aumento de 26% em relação ao volume de unidades repassadas no 2T13 e
aumento de 22% em termos de valor financeiro. Durante os primeiros nove meses de 2013, a Companhia repassou
5.615 contratos representando R$ 1,0 bilhão, o que representa um crescimento de 48% em unidades repassadas e
71% em valor, comparado ao mesmo período de 2012.
Repasses
Unidades
VGV (R$ milhões)
3T13
2.349
429,0
2T13
1.866
352,0
3T13 x
2T13
25,9%
21,9%
8
3T12
1.153
189,1
3T13 x
3T12
103,7%
126,9%
9M13
5.615
1.034,9
9M12
3.807
606,5
9M13 x
9M12
47,5%
70,6%
BANCO DE TERRENOS
O banco de terrenos da Companhia encerrou o terceiro trimestre com um VGV potencial de R$ 15,1 bilhões
comparado a R$ 15,2 bilhões no final do 2T13.
Giro do Banco de Terrenos (R$ bilhões)
17,2
Banco de Terrenos por Segmento
18,1
16,1
15,1
6.4
5,8
5,1
4,6
Econômico
3,3%
5,0
8.7
Média
74,6%
2010
2011
2012
Anos de Lançamento (baseado nos lançamentos LTM)
3T13
Curto Prazo
Banco de Terrenos por
Região
São Paulo
Longo Prazo
VGV
(R$ Milhões)
7.040
%
46,7%
Rio de Janeiro
3.407
22,6%
Centro-Oeste
4.080
27,0%
São Paulo Interior
454
3,0%
Curitiba
105
0,7%
15.086
100,0%
Total
Alta
11,8%
Comercial
10,3%
9
Desempenho Financeiro
IMPACTOS FINANCEIROS NÃO-RECORRENTES
Atualização do projeto Alpha Sigma Towers (Giroflex)
A Companhia finalizou a venda da parcela remanescente de 20% do torre Sigma e Mall do projeto Giroflex para o seu
controlador, a Brookfield Brasil, em Setembro de 2013. O valor da operação foi de R$ 153,3 milhões. A Companhia
recebeu 30% dos recursos da venda no 3T13, com o restante a ser recebido em 11 parcelas mensais e um
pagamento equivalente a 15% após o término da construção. Essa operação gerou um lucro de R$ 66,0 milhões no
trimestre.
A Brookfield Brasil já havia adquirido da Companhia uma participação de 80% na torre Sigma e Mall em setembro de
2011. O montante desta primeira operação foi de R$ 372,8 milhões, cujos recursos já foram integralmente recebidos.
O custo de construção foi ajustado pelo INCC porém o valor do contrato de construção não sofreu ajuste dado que foi
recebido antecipadamente. A correção inflacionária sobre o custo de construção entre setembro de 2011 e setembro
de 2013 totalizou R$ 34,4 milhões, valor integralmente reconhecido no trimestre.
Do ponto de vista econômico, as operações combinadas apresentam uma margem esperada de aproximadamente
30%.
Revisão Orçamentária
A Companhia realiza revisões de orçamento regularmente para monitorar os custos dos projetos e as métricas de
rentabilidade. A revisão de orçamento no 3T13 resultou em uma reversão de receita de R$ 12,2 milhões e um
impacto negativo nos custos e na equivalência patrimonial de R$ 26,0 milhões, o que equivale a um impacto total de
R$ 38,2 milhões no lucro líquido.
Estratégia de Monetização
Durante o 3T13, a Companhia decidiu por vender o futuro investimento no desenvolvimento de empreendimento
imobiliário no terreno denominado “Sítio do Tunga”. O projeto é localizado na região metropolitana de Fortaleza, no
estado do Ceará, o qual não é uma região estratégica para a Brookfield atualmente. A venda foi efetuada pelo valor
de R$ 4,5 milhões em dinheiro, além de 1% do Valor Geral de Vendas (VGV) estimado após o desenvolvimento
(aproximadamente R$ 12,0 milhões). Ambos os valores deverão ser recebidos em 2017. Considerando que o valor
contábil do terreno era de R$ 62,1 milhões e os recursos provenientes da venda foram de R$ 16,5 milhões, a
Companhia registrou uma perda de R$ 45,6 milhões (R$ 36,9 milhões líquido de impostos) no 3T13 relacionados à
operação.
Baixa de Recebíveis
A Companhia realizou durante o 3T13 uma análise detalhada de seus recebíveis relacionados a parcerias encerradas
e serviços prestados para identificar a probabilidade de recebimento. A análise resultou em (i) provisão para créditos
de liquidação duvidosa de R$ 18,3 milhões relativos a contratos de construção e (ii) baixa de R$ 8,7 milhões
decorrentes de parcerias encerradas, ambos os efeitos contabilizados na linha de "Outras despesas”.
10
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO REAPRESENTADO - 3T12 e 9M12
Antes de apresentar as Demonstrações de Resultados do 3T13 e do 9M13, é importante mencionar que os
resultados financeiros do 3T12 e 9M12 foram reapresentados devido a novas práticas de divulgação adotadas pela
Companhia. Adicionalmente, a correção de informações financeiras resultou em certas reclassificações e/ou ajustes
nas demonstrações financeiras relativas ao exercício findo em 31 de dezembro de 2011. Esses ajustes foram
detectados durante a preparação das demonstrações financeiras em de 31 de dezembro de 2012 (2012). Portanto,
os resultados do terceiro trimestre e período de nove meses encerrado em 30 de setembro de 2012 (3T12 e 9M12
Reapresentado) foram ajustados neste release para fins de comparação.
A Companhia também adotou novos padrões contábeis, CPC 19 (R2) / IFRS 11, em 1º de janeiro de 2013. A
Brookfield está usando agora o método de equivalência patrimonial em vez do método de consolidação proporcional
para contabilizar suas participações em empresas controladas em conjunto em suas demonstrações financeiras.
Para fins de comparação, o impacto das novas práticas contábeis foi incorporado de forma retroativa na
demonstração de resultado do trimestre e período de nove meses encerrados em 30 de setembro de 2012 (3T12 e
9M12 Reapresentado).
Demonstração de Resultados
(R$ mil)
Receita bruta
Desconsolidação
de Joint Ventures
3T12
3T12
Pro forma
Desconsolidação
de Joint Ventures
9M12
9M12
Pro forma
944.967
(129.453)
815.514
2.323.434
(343.545)
1.979.889
Receita de incorporação e vendas imobiliárias
827.577
(137.789)
689.788
2.044.797
(343.432)
1.701.365
Outras receitas
117.390
8.336
125.726
278.637
(113)
278.524
Impostos e taxas
(29.169)
(25.331)
(73.183)
Receita líquida
915.798
790.183
2.250.251
(331.394)
1.918.857
3.838
(125.615)
12.151
(61.032)
Custos Operacionais
Custos de incorporação e vendas imobiliárias
(631.775)
(535.447)
(1.865.812)
313.245
(1.552.567)
Outros custos
(107.966)
(48)
(108.014)
(230.479)
4.380
(226.099)
Margem bruta (%)
176.057
19,2%
(29.335)
23,4%
146.722
18,6%
153.960
6,8%
(13.769)
4,2%
140.191
7,3%
Despesas/Receitas operacionais
Lucro bruto
96.328
(98.411)
25.172
(73.239)
(336.011)
3.900
(332.111)
Despesas com vendas e marketing
(37.524)
3.499
(34.025)
(132.389)
11.423
(120.966)
Despesas gerais e administrativas
(42.709)
801
(41.908)
(129.164)
2.871
(126.293)
Outras despesas
(13.969)
636
(13.333)
(61.277)
1.492
(59.785)
20.235
-
(11.889)
(11.889)
(4.208)
(13.181)
(37.362)
(106.954)
(2.907)
(109.861)
Resultado de equivalência patrimonial
Depreciação e amortização
Resultado financeiro líquido
Lucro (prejuízo) antes de impostos
-
20.235
(4.209)
(36.893)
1
(469)
3
(13.178)
40.753
(4.632)
36.121
(289.005)
(12.776)
(301.781)
Incorridos
(15.753)
2.463
(13.290)
(46.520)
7.430
(39.090)
Diferidos
(7.765)
2.169
(5.596)
(22.891)
5.346
(17.545)
17.235
-
17.235
(358.416)
-
(358.416)
439.613
0,04
-
439.613
0,04
439.613
(0,82)
-
439.613
(0,82)
Imposto de renda e contribuição social
Lucro (prejuízo) líquido
Número de ações (milhares)(1)
Lucro (prejuízo) por ação
-
11
-
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO 3T13 e 9M13 e COMPARAÇÕES
Demonstração de Resultados
(R$ mil)
3T13
Receita bruta
1.018.669
815.514
24,9%
693.025
47,0%
2.473.583
1.979.889
24,9%
848.662
170.007
689.788
125.726
23,0%
35,2%
574.757
118.268
47,7%
43,7%
2.064.560
409.023
1.701.365
278.524
21,3%
46,9%
Impostos e taxas
(27.432)
(25.331)
8,3%
n/a
(46.574)
(61.032)
-23,7%
Receita líquida
991.237
790.183
25,4%
693.811
42,9%
2.427.009
1.918.857
26,5%
(680.291)
(163.449)
(535.447)
(108.014)
27,1%
51,3%
(571.706)
(107.505)
19,0%
52,0%
(1.777.654)
(386.855)
(1.552.567)
(226.099)
14,5%
71,1%
147.497
146.722
0,5%
14.600
910,3%
262.500
140.191
87,2%
14,9%
18,6%
-3,7p.p.
2,1%
12,8p.p.
10,8%
7,3%
3,5p.p.
(135.749)
(39.365)
(45.915)
(62.423)
15.813
(3.859)
(73.239)
(34.025)
(41.908)
(13.333)
20.235
(4.208)
85,4%
15,7%
9,6%
368,2%
-21,9%
-8,3%
(119.971)
(30.670)
(41.111)
(28.445)
(15.906)
(3.839)
13,2%
28,4%
11,7%
119,5%
n/a
0,5%
(345.081)
(111.767)
(121.481)
(109.385)
9.090
(11.538)
(332.111)
(120.966)
(126.293)
(59.785)
(11.889)
(13.178)
3,9%
-7,6%
-3,8%
83,0%
n/a
-12,4%
Resultado financeiro líquido
(43.191)
(37.362)
15,6%
(79.933)
-46,0%
(169.173)
(109.861)
54,0%
Lucro (prejuízo) antes de impostos
(31.443)
36.121
n/a
(185.304)
-83,0%
(251.754)
(301.781)
-16,6%
Imposto de renda e contribuição social
Incorridos
Diferidos
(11.161)
(10.585)
(13.290)
(5.596)
-16,0%
89,2%
(10.201)
34.977
9,4%
n/a
(31.160)
21.488
(39.090)
(17.545)
-20,3%
n/a
Lucro (prejuízo) líquido
(53.189)
17.235
n/a
(160.528)
-66,9%
(261.426)
(358.416)
-27,1%
Número de ações (milhares)(1)
Lucro (prejuízo) por ação
569.996
(0,09)
439.613
0,04
29,7%
569.994
(0,28)
0,0%
569.996
(0,46)
439.613
(0,82)
29,7%
Receita de incorporação e vendas imobiliárias
Outras receitas
3T12
Reapresent.
3T13 X
3T12
3T13 X
2T13
2T13
786
9M13
9M12
Reapresent.
9M13 X
9M12
Custos Operacionais
Custos de incorporação e vendas imobiliárias
Outros custos
Lucro bruto
Margem bruta (%)
Despesas/Receitas operacionais
Despesas com vendas e marketing
Despesas gerais e administrativas
Outras despesas
Resultado de equivalência patrimonial
Depreciação e amortização
RECEITA LÍQUIDA
A receita líquida totalizou R$ 991,2 milhões no terceiro trimestre, um aumento de 25% em relação ao 3T12 e um
aumento de 43% em relação ao 2T13. O principal impacto na receita do terceiro trimestre foi de R$ 82,1 milhões
referente à venda da participação de 20% na torre Sigma e Mall do projeto Alpha Sigma Towers.
Outras Receitas são relativas aos serviços de construção prestados a terceiros e projetos da primeira faixa do
programa habitacional Minha Casa Minha Vida. Outras receitas totalizaram R$ 170,0 milhões, um aumento de 35%
em relação ao 3T12 e um aumento de 44% comparado com o 2T13.
Devido à sanção da Lei nº 12.844 no 3T13, que regulamentou a redução da alíquota de PIS e COFINS para as
empresas abrangidas pelo Regime Especial de Tributação ("RET"), os impostos não aumentaram na mesma
proporção que as receitas. Além disso, a promulgação desta Lei resultou em uma reversão de provisão para imposto
no valor de R$ 2,2 milhões no 3T13.
CUSTOS
Custos relativos à incorporação imobiliária e vendas foram de R$ 680,3 milhões no 3T13, um aumento de 27% em
relação ao 3T12. Na comparação com 2T13, os custos aumentaram em 19%. Este aumento reflete basicamente (i)
R$ 62,1 milhões de baixa relacionada à venda do terreno Sítio do Tunga, (ii) aumento de R$ 34,4 milhões dos custos
a serem incorridos na torre Sigma e Mall após revisão do orçamento do contrato de construção e (iii) R$ 16,9 milhões
de aumento de custos relacionados à revisão orçamentária do 3T13. Informações detalhadas sobre esses itens
podem ser encontradas na seção "Impactos financeiros não recorrentes".
12
Outros custos totalizaram R$ 163,4 milhões no terceiro trimestre, um aumento de 51% em relação ao 3T12 e um
aumento de 52% versus 2T13. O aumento se deve principalmente ao fato de maiores gastos com serviços de
construção prestados a terceiros e projetos da primeira faixa do programa habitacional Minha Casa Minha Vida.
Receitas associadas a estes custos são contabilizados na linha de Outras receitas.
LUCRO BRUTO
A Companhia apresentou um lucro bruto de R$ 147,5 milhões no 3T13, o que representa uma margem bruta de
14,9% e reflete o impacto continuado de ajustes realizados em trimestres anteriores, combinado com o impacto de (i)
baixa decorrente da venda do terreno Sítio do no Tunga, (ii) ajuste do contrato construção da torre Sigma e Mall e (iii)
revisão orçamentária do 3T13.
Excluindo esses itens, a receita líquida e os custos do terceiro trimestre teriam sido de R$ 992,2 milhões e R$ 562,7
milhões, respectivamente, resultando em uma margem bruta de 26,8%.
RECEITAS A SEREM RECONHECIDAS
As receitas a serem reconhecidas pelo método PoC totalizaram R$ 3,2 bilhões no final do 3T13, com uma margem
de 32,1%. Esse resultado representa queda de 2,7 p.p. em relação ao 2T13, redução explicada principalmente pelos
ajustes de orçamento realizados no trimestre.
Resultados a Reconhecer
(R$ milhões)
3T13
Receitas a Reconhecer
Adiantamento de Clientes
Total de Receitas a Reconhecer
Custos a Reconhecer
Resultados a Reconhecer
Margem de Resultados a Reconhecer*
*Margem antes de impostos e juros capitalizados
2T13
1T13
2.646
2.850
2.834
533
3.180
543
3.393
534
3.368
(2.159)
(2.214)
(2.223)
1.020
1.179
1.145
32,1%
34,7%
34,0%
Para utilizar a margem REF como um indicador da margem bruta futura, os seguintes ajustes devem ser feitos: Dedução de
PIS/Cofins(1) (que geralmente varia entre 3,13% e 3,65% das receitas), juros futuros a serem capitalizados (que historicamente
variam entre 2% e 5% das receitas), ajustes a valor presente; e adição de ajustes de preços futuros de contas a receber (INCC ou
IGP-M(2)).
(1)Imposto do Programa Social de Integração na Receita (PIS)/ Imposto da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social na Receita (COFINS)
(2) Índice Nacional de Custo de Construção (INCC)/ Índice Geral de Preços Mensal (IGP-M)
DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS
Despesas com vendas e marketing totalizaram R$ 39,4 milhões no 3T13. O resultado representa um aumento de
16% comparado ao 3T12 e um aumento de 28% versus o 2T13, devido basicamente a uma reversão de provisão
para pagamentos de comissão de vendas no valor de R$ 7,8 milhões realizada naquele trimestre.
As despesas gerais e administrativas totalizaram R$ 45,9 milhões no 3T13, representando 4,6% da receita líquida. O
aumento de 12% em relação ao 2T13 foi impulsionado principalmente pelo aumento das despesas com stock
options, dada a valorização do preço médio das ações durante o trimestre. As despesas administrativas do terceiro
trimestre aumentaram 10% em relação ao 3T12, principalmente devido ao dissídio salarial médio de 8,5% acordado
no período, e a pressão inflacionária sobre outras categorias de despesas.
13
Análise das Despesas Operacionais
3T12
Reapresent.
3T13
9M12
Reapresent.
9M13
Despesas de Vendas (R$ milhões)
39,4
34,0
111,8
121,0
Despesas Gerais e Administrativas (R$ milhões)
45,9
41,9
121,5
126,3
Despesas de Vendas / Vendas Contratadas
5,8%
4,8%
5,8%
5,4%
Despesas Gerais e Administrativas / Vendas Contratadas
6,8%
5,9%
6,3%
5,6%
Despesas de Vendas / Receita Líquida
4,0%
4,3%
4,6%
6,3%
Despesas Gerais e Administrativas /Receita Líquida
4,6%
5,3%
5,0%
6,6%
O resultado de equivalência patrimonial foi uma receita de R$ 15,8 milhões no 3T13, em comparação com uma
despesa de R$ 15,9 milhões no 2T13 principalmente devido à adoção do Regime Especial de Tributação ("RET") por
algumas joint ventures, resultando em um ganho de R$ 10,1 milhões. Considerando as normas contábeis para as
empresas controladas em conjunto, o processo de revisão do orçamento resultou em um impacto de R$ 9,1 milhões,
líquido de impostos, no resultado de equivalência patrimonial.
EBITDA
EBITDA (R$ milhares)
Lucro (prejuízo) Líquido
3T13
2T13
3T13 X
3T12
2T13
Reapresent.
-66,9%
17.238
3T13 X
3T12
-408,6%
9M12
Reapresent.
(261.426)
(358.413)
9M13
1S13 X
1S12
-27,1%
(53.189)
(160.528)
(+) Imposto de renda e contribuição social
21.746
(24.776)
-187,8%
18.885
15,1%
9.672
56.635
(+) Resultado financeiro líquido
43.191
79.933
-46,0%
37.362
15,6%
169.173
109.861
54,0%
(+) Juros capitalizados em custos operacionais + AVP
44.810
(5.535)
-909,6%
69.411
-35,4%
91.646
174.481
-47,5%
(+) Depreciação e amortização
EBITDA
Margem EBITDA
3.859
60.417
6,1%
3.839
-82,9%
0,5%
4.208
-8,3%
11.538
13.178
(107.067)
-156,4%
147.104
-58,9%
20.603
(4.258)
-583,9%
-15,4%
21,5p.p.
-0,2%
1,1p.p.
18,6%
-12,5p.p.
0,8%
-12,4%
RESULTADO FINANCEIRO
O resultado financeiro líquido foi uma despesa de R$ 43,2 milhões no 3T13, comparado a uma despesa de R$ 37,4
milhões no 3T12 e com uma despesa de R$ 79,9 milhões no 2T13. A redução de 46% em comparação ao 2T13
reflete principalmente o aumento da provisão em R$ 20,0 milhões referente ao pagamento da garantia mínima de
locação do projeto Green Valley realizado no 2T13. O aumento de 16% na comparação anual reflete, principalmente,
um valor menor de rendimento por juros devido a redução do saldo médio de caixa no período.
LUCRO LÍQUIDO
No terceiro trimestre de 2013, foi sancionada a Lei nº 12.844 que regulamentou a redução da alíquota de imposto de
renda e contribuição social para 1,26% e 0,66% de 1,89% e 0,98%, respectivamente, para as empresas abrangidas
pelo Regime Especial de Tributação (“RET”). Isto resultou em uma reversão de provisão para pagamento de imposto
de R$ 1,8 milhão no 3T13. Além disso, a revisão orçamentária do 3T13 resultou em uma reversão de provisão de
imposto de renda no valor de R$ 5,1 milhões.
A Companhia apresentou um prejuízo de R$ 53,1 milhões no 3T13, devido principalmente aos itens descritos na
seção “Impactos Financeiros Não-Recorrentes”.
14
BALANÇO PATRIMONIAL
RECEBÍVEIS
A Companhia possuía R$ 6,4 bilhões de recebíveis ao final do 3T13, dos quais 64% vencem em 2013 e 2014.
Recebíveis
3T13
R$ milhões
Unidades em Construção
Unidades Concluídas
Serviços
Ajuste a Valor Presente
Provisão de Perdas
Total de Recebíveis no Balanço
Receitas a Reconhecer
Adiantamento de Clientes
Total de Recebíveis
2T13
2.674,6
1.167,4
77,4
(54,9)
(71,5)
3.793,0
3.022,1
(375,7)
6.439,4
Calendário de Vencimentos
3T13
R$ milhões
2013
2014
2015
Após 2015
2016 e após
Total de Recebíveis
Receitas a Reconhecer
Adiantamento de Clientes
Total de Recebíveis no Balanço
1T13
2.546,2
1.304,7
104,2
(64,2)
(55,3)
3.835,6
3.287,5
(437,2)
6.685,9
2T13
1.368,6
2.758,1
2.003,2
239,0
70,5
6.439,4
(3.022,1)
375,7
3.793,0
2.746,8
1.215,7
176,2
(98,5)
(52,3)
3.987,9
3.251,5
(417,9)
6.821,5
1T13
2.120,6
2.577,2
1.794,2
143,2
50,7
6.685,9
(3.287,5)
437,2
3.835,6
2.617,1
2.505,0
1.536,2
106,7
56,5
6.821,5
(3.251,5)
417,9
3.987,9
FLUXO DE CAIXA E DÍVIDA
A dívida bruta ficou estável no 3T13 em R$ 4,02 bilhões (R$ 4,04 bilhões no 2T13). Dívidas de projeto (SFH)
atingiram R$ 1,68 bilhão ao final do 3T13, um aumento de 7% comparado ao 2T13. A proporção de SFH no total da
dívida aumentou pelo terceiro trimestre consecutivo, representando 41% da dívida total e 54% da dívida líquida ao
final do 3T13. O cronograma detalhado de vencimento da dívida está disponível na sessão de Anexos.
O gráfico a seguir demonstra a composição da dívida bruta nos últimos 5 trimestres.
4.181
4.061
3.953
4.038
4.022
1.413
(36%)
1.555
(39%)
1.657
(41%)
1.445
(35%)
1.356
(33%)
2.735
(65%)
2.706
(67%)
2.540
(64%)
2.483
(61%)
2.365
(59%)
3T12*
4T12
1T13
2T13
3T13
SFH
Dívida Corporativa
*Conforme divulgado anteriormente. Não considera ajustes pro forma
da desconsolidação de JV's.
15
R$ milhões
Ao final de setembro de 2013, a Companhia possuía R$ 6,0 bilhões em empréstimos de SFH contratados (incluindo
joint ventures), dos quais R$ 3,1 bilhões são referentes a futuras liberações. Isso representa 82% dos custos futuros
de construção dos projetos já lançados.
Dívida Líquida sobre Patrimônio
R$ Milhões
Caixa e Aplicações Financeiras
3T13
2T13
4T12
Reapresent.
1T13
4T12*
3T12*
949,7
967,5
953,8
1.273,4
1.369,2
955,5
4.021,5
4.037,9
3.952,7
4.061,1
4.322,2
4.180,8
SFH
1.657,0
1.554,6
1.412,6
1.355,5
1.616,1
1.445,4
Dívida Corporativa
2.364,5
2.483,3
2.540,1
2.705,6
2.706,1
2.735,4
3.071,8
3.070,4
2.998,9
2.787,7
2.953,0
3.225,3
1,4
71,5
211,3
n/a
Operacional
1,4
71,5
211,3
Aumento de capital
-
-
Dívida Total
Dívida Líquida
Variação da Dívida Líquida
Patrimônio Líquido
Dívida Líquida / PL
2.596,1
2.645,8
2.807,9
(272,3)
325,2
-
127,7
325,2
-
400,0
2.853,7
-
2.853,7
2.656,2
118,3%
116,0%
106,8%
97,7%
103,5%
121,4%
54,5%
57,3%
56,5%
50,2%
46,8%
67,0%
Dívida Líquida ex-SFH / PL
* Conforme divulgado anteriormente. Não considera ajustes pro forma da desconsolidação de JV's.
O consumo de caixa operacional durante o 3T13 foi praticamente neutro em R$ 1,4 milhão no 3T13. O perfil da dívida
da Companhia apresentou melhora após a rolagem de capital de giro (R$ 100 milhões por 2 anos) e o pagamento de
R$ 178,0 milhões, o que reduziu o volume de vencimentos de dívida corporativa em 2013 para R$ 12,6 milhões ante
R$ 264,9 milhões no final do 2T13.
O caixa gerado pela entrega de unidades devem resultar em uma redução da alavancagem em 2014. Em
consonância com a estratégia de rolagem da Companhia, a Administração pretende reduzir dívida corporativa com
vencimento em 2014 e amortizar o saldo restante em dinheiro.
Cronograma de Amortização
(R$ Milhões)
1.799
1.617
Perfil de vencimento da dívida
(R$ milhões)
3T13
596
2T13
Curto Prazo
1.346,0
1.212,6
Longo Prazo
2.675,5
2.825,3
Dívida Total
4.021,5
4.037,9
816
1.203
452
150
801
60
13 47
2013
2014
2015
SFH
COVENANTS FINANCEIROS
302
94
47 47
2016
Após 2016
Dívida Corporativa
As debêntures emitidas pela Companhia, bem como alguns outros instrumentos de dívida contêm alguns covenants
financeiros. Os números financeiros da Companhia permanecem dentro dos parâmetros estabelecidos. Na tabela
abaixo, apresentamos os dois covenants mais relevantes e os índices dos últimos trimestres.
Covenants
(Dívida Líquida - Empréstimos SFH) / Patrinônio Líquido
Parâmetros
3T13*
= < 0.80
0,55
2T13
0,57
1T13
0,57
(Recebíveis totais) + (Estoque de imóveis) / (Dívida
> = 1.50 ou < 0
1,68
1,73
1,77
Líquida) + (Imóveis a pagar) + (Custos a apropriar)
* Os covenants serão auditados em até 30 dias após a divulgação de resultados e sub metidos ao agente fiduciário.
16
4T12
3T12
0,47
0,67
1,86
1,77
Anexos
PROJETOS LANÇADOS
Projetos Lançados
Mio - Rio Grande e Mananciais Fase 2
Refinatto - QD.207 Lote 09
Trend - Rua 36 Lote 18
Total 1T13
Flores Parque do Carmo Azaléia e Tulipa
Flores Parque do Carmo Orquidea e Rosas
Praça Pamplona
Iguatemi Fase 2
Total 2T13
Sophistique
Total 3T13
Total 9M13
Tipo
Segmento
R
R
R
Média
Alta
Média
R
R
C
C
Média
Média
Comercial
Comercial
R
Alta
Região
Cidade
RJ
CO
CO
Rio de Janeiro
Águas Claras
Águas Claras
SP
SP
SP
SP Interior
São Paulo
São Paulo
São Paulo
Ribeirão Preto
CO
Brasília
17
Participação Brookfield Incorporações
VGV (R$mm)
Unidades
92
94
56
242
73
67
190
58
388
40
40
671
252
96
104
452
357
316
279
225
1.177
11
11
1.640
PROJETOS ENTREGUES
Projetos Entregues
Parte Brookfield Incorporações
Tipo
Segmento
Região
Cidade
Allegro Ceilandia Bloco C
R
Econômico
CO
Brasília
19
114
Allegro Ceilandia Bloco D
R
Econômico
CO
Brasília
17
114
Duo Av Pq Aguas Claras 3885
R
Média
CO
Brasília
20
74
Encanto Gama Quadra I06 Bloco B
R
Média
CO
Brasília
26
75
Idealle Gama Quadra 2 Bloco B
R
Média
CO
Brasília
22
114
Mirage Vila Alpes Quadra 20 Bloco B
R
Econômico
CO
Goiânia
13
84
Premiere Rua Babacu Lote 05
R
Média
CO
Brasília
49
76
Riv. Dei Fiori Quadra 107 Bloco C
R
Média
CO
Brasília
30
55
Vida Bela Vila Alpes Quadra 21
R
Econômico
CO
Goiânia
4
34
Torre IV **
C
Comercial
SP
São Paulo
n/a
456
Três Lagoas Fase 1 Mato Grosso do Sul
R
Econômico
CO
Três Lagoas
Total 1T13
VGV (R$mm)*
Unidades*
27
584
228
1.780
Allegro Ceilandia Bloco E
R
Econômico
CO
Brasília
15
108
Allegro Ceilandia Bloco F
R
Econômico
CO
Brasília
15
108
Allegro Ceilandia Bloco G
R
Econômico
CO
Brasília
16
108
Allegro Ceilandia Bloco H
R
Econômico
CO
Brasília
16
108
Amazon Quadra 95 B Bloco B
R
Econômico
CO
Goiânia
18
103
Apê Quadra 101 Lote 05
R
Média
CO
Brasília
24
86
Encanto Gama Quadra I06 Bloco A
R
Média
CO
Brasília
16
56
Idealle Gama Quadra 2 Bloco A
R
Média
CO
Brasília
21
108
Jardim do Cerrado Fase 5.1
R
Econômico
CO
Goiânia
47
484
Doce Lar Triunfo Fase 1
R
Econômico
CO
Aguas Lindas de Goiás
40
332
Doce Lar Triunfo Fase 2
R
Econômico
CO
Aguas Lindas de Goiás
16
179
Sinfonia Lote 7 e 9 Bloco D
R
Média
CO
Brasília
20
46
Três Lagoas Fase 1 Mato Grosso do Sul
R
Econômico
CO
Três Lagoas
30
640
Doce Lar Conquista
R
Econômico
RJ
Rio de Janeiro
46
432
Jardins de Belford Roxo Fase 1
R
Econômico
RJ
Belford Roxo
18
300
Jardins de Belford Roxo Fase 2
R
Econômico
RJ
Belford Roxo
9
160
L´essence Laranjeiras
R
Média
RJ
Rio de Janeiro
19
28
Gardens Living Club
R
Média
SP
São Paulo
75
310
Place Santana
R
Alta
SP
São Paulo
66
66
Terrara Fase V e IV
R
Média
SP
São Paulo
192
428
Villa Branca Home e Clube Fase 5
R
Média
SP Interior
Jacareí
Total 2T13
Total 1S13
8
28
725
4.218
953
5.998
Analia Business Center Bloco 1 e 2
C
Comercial
SP
São Paulo
34
Bonavita Fase 1 Bloco C
R
Média
CO
Cuiabá
28
133
90
Doce Lar Triunfo Fase 4
R
Econômico
CO
Aguas Lindas de Goiás
20
225
Ettore Living
R
Média
SP
São Paulo
37
95
Felicitá Fase 3
R
Econômico
CO
Goiânia
9
74
Gardens Living Club II
R
Média
SP
São Paulo
45
192
Invent Joy - Fase 2
R
Média
CO
Goiânia
25
110
Invent Max
R
Média
CO
Goiânia
22
70
Qu4ttro Mirante
R
Alta
CO
Águas Claras
25
25
Riv. Dei Fiori Quadra 107 Bloco D
R
Média
CO
Águas Claras
37
56
Sublime Mirante
R
Alta
CO
Águas Claras
21
19
Vila Abaeté
R
Econômico
SP Interior
Campinas
38
672
Total 3T13
343
1.761
Total 9M13
1.296
7.759
* Considera apenas o percentual Brook field Incorporações nos projetos
** Por se tratar de contrato de construção a informação de VGV não se aplica
18
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO PRO FORMA 3T13 e 9M13 (não auditado)
Para fins de comparação, estamos apresentando abaixo a Demonstração de Resultado e o Balanço Patrimonial (não
auditados) do período de três e nove meses encerrado em 30 de setembro de 2013, demonstrando o efeito da
consolidação de joint ventures.
Demonstração de Resultados
(R$ mil)
Receita bruta
Consolidação de
Joint Ventures
3T13
3T13
Pro Forma
Consolidação de
Joint Ventures
9M13
9M13
Pro forma
1.018.669
80.636
1.099.305
2.473.583
251.243
2.724.826
Receita de incorporação e vendas imobiliárias
848.662
80.133
928.795
2.064.560
250.306
2.314.866
Outras receitas
170.007
503
170.510
409.023
937
409.960
Impostos e taxas
(27.432)
2.726
(24.706)
(46.574)
(2.550)
(49.124)
Receita líquida
991.237
83.362
2.427.009
248.693
2.675.702
Custos de incorporação e vendas imobiliárias
(680.291)
(66.380)
(746.671)
(1.777.654)
(223.747)
(2.001.401)
Outros custos
(163.449)
(390)
(163.839)
(386.855)
(741)
(387.596)
147.497
14,9%
16.592
164.089
15,3%
262.500
24.205
286.705
19,9%
10,8%
9,7%
10,7%
1.074.599
Custos Operacionais
Lucro bruto
Margem bruta (%)
Despesas/Receitas operacionais
(135.749)
(18.793)
(154.542)
(345.081)
(21.924)
(367.005)
Despesas com vendas e marketing
(39.365)
(3.333)
(42.698)
(111.767)
(10.548)
(122.315)
Despesas gerais e administrativas
(45.915)
(684)
(46.599)
(121.481)
(1.715)
(123.196)
Outras despesas
(62.423)
1.037
(61.386)
(109.385)
(569)
(109.954)
Resultado de equivalência patrimonial
15.813
(15.813)
-
9.090
Depreciação e amortização
(3.859)
-
(3.859)
(11.538)
Resultado financeiro líquido
(43.191)
1.049
(42.142)
(169.173)
2.927
(166.246)
Lucro (prejuízo) antes de impostos
(31.443)
(1.152)
(32.595)
(251.754)
5.208
(246.546)
Incorridos
(11.161)
(3.492)
(14.653)
(31.160)
(8.952)
(40.112)
Diferidos
(10.585)
4.644
(5.941)
21.488
3.744
25.232
Lucro (prejuízo) líquido
(53.189)
-
(53.189)
(261.426)
-
(261.426)
Número de ações (milhares)(1)
569.996
(0,09)
569.996
(0,09)
569.996
(0,46)
(9.090)
(2)
(11.540)
Imposto de renda e contribuição social
Lucro (prejuízo) por ação
19
569.996
(0,46)
BALANÇO PATRIMONIAL 3T13 E COMPARAÇÕES
Balanço Patrimonial (R$ mil)
Ativo
3T13
2T13
3T13 X 2T13
Caixa e equivalentes de caixa
469.655
478.570
-1,9%
Aplicações Financeiras
477.148
488.901
-2,4%
Recebíveis
2.137.184
2.151.777
-0,7%
Estoque de imóveis a comercializar
1.329.052
1.402.120
-5,2%
Tributos correntes e a compensar
60.931
54.650
11,5%
165.415
145.814
13,4%
4.639.385
4.721.832
-1,7%
Outros
Ativo circulante
Aplicações Financeiras
Recebíveis
2.870
1.655.801
1.683.788
-1,7%
Estoque de imóveis a comercializar
1.473.362
1.582.636
-6,9%
Tributos diferidos
-
-
51.871
38.638
34,2%
Outros
394.712
490.773
-19,6%
Investimentos
486.270
448.740
8,4%
52.516
53.563
-2,0%
Imobilizado
Intangível
501.143
501.020
0,0%
Ativo realizável a longo prazo
4.618.545
--
4.799.158
-3,8%
Total do ativo
9.257.930
9.520.990
-2,8%
Passivo
Empréstimos e financiamentos
1.345.952
1.212.540
11,0%
Contas a pagar
749.062
701.195
6,8%
Adiantamento de clientes
453.816
532.157
-14,7%
Tributos Correntes a Pagar
27.282
24.945
9,4%
Provisões
31.802
39.258
-19,0%
Dividendos propostos a pagar
48.576
52.343
-7,2%
Outros
44.153
91.562
-51,8%
Passivo circulante
2.700.643
2.654.000
1,8%
Empréstimos e financiamentos
2.675.540
2.825.320
-5,3%
2.937
2.937
0,0%
82.858
136.839
-39,4%
Adiantamento de clientes
639.313
703.209
-9,1%
Tributos Diferidos
161.950
141.159
14,7%
Empréstimos de parte relacionadas
Contas a pagar
Provisões
87.678
90.643
-3,3%
310.918
321.038
-3,2%
Passivo exigível a longo prazo
3.961.194
-
4.221.145
-6,2%
Total do passivo
6.661.837
0
6.875.145
-3,1%
Capital social
Outros
2.528.256
2.528.256
0,0%
Reservas
212.112
208.675
1,6%
Ajustes de avaliação patrimonial
151.307
151.307
0,0%
Ações em tesouraria
(34.156)
(34.156)
0,0%
(208.237)
25,5%
Lucros / prejuízos acumulados
(261.426)
Patrimônio líquido
2.596.093
-
2.645.845
-1,9%
Total do passivo e patrimônio líquido
9.257.930
9.520.990
-2,8%
20
BALANÇO PATRIMONIAL 3T13 PRO FORMA (não auditado)
Balanço Patrimonial (R$ mil)
Ativo
Consolidação
Joint Ventures
3T13
Caixa e equivalentes de caixa
469.655
Aplicações Financeiras
477.148
152.970
-
3T13
Pro Forma
622.625
477.148
Recebíveis
2.137.184
560.433
2.697.617
Estoque de imóveis a comercializar
1.329.052
292.368
1.621.420
60.931
983
61.914
165.415
1.979
167.394
4.639.385
1.008.733
5.648.118
Tributos correntes e a compensar
Outros
Ativo circulante
Aplicações Financeiras
Recebíveis
2.870
-
2.870
1.655.801
-
1.655.801
Estoque de imóveis a comercializar
1.473.362
-
1.473.362
51.871
-
Tributos diferidos
Outros
394.712
Investimentos
486.270
Imobilizado
Intangível
52.516
501.143
1.877
(486.270)
2.590
-
51.871
396.589
55.106
501.143
Ativo realizável a longo prazo
4.618.545
(481.803)
4.136.742
Total do ativo
9.257.930
526.930
9.784.860
1.345.952
37.166
1.383.118
Contas a pagar
749.062
50.151
799.213
Adiantamento de clientes
453.816
Passivo
Empréstimos e financiamentos
Tributos Correntes a Pagar
27.282
Provisões
31.802
Dividendos propostos a pagar
Outros
4.253
-
453.816
31.535
31.802
48.576
(38.466)
10.110
44.153
58.647
102.800
Passivo circulante
2.700.643
111.751
2.812.394
Empréstimos e financiamentos
2.675.540
308.640
2.984.180
2.937
(2.937)
Empréstimos de parte relacionadas
Contas a pagar
82.858
-
82.858
Adiantamento de clientes
639.313
79.337
718.650
Tributos Diferidos
161.950
30.456
192.406
87.678
(317)
87.361
Provisões
Outros
310.918
-
310.918
Passivo exigível a longo prazo
3.961.194
415.179
4.376.373
Total do passivo
6.661.837
526.930
7.188.767
Capital social
2.528.256
-
2.528.256
Reservas
212.112
-
212.112
Ajustes de avaliação patrimonial
151.307
-
151.307
Ações em tesouraria
(34.156)
-
(34.156)
(261.426)
-
(261.426)
Lucros / prejuízos acumulados
Patrimônio líquido
2.596.093
Total do passivo e patrimônio líquido
9.257.930
21
526.930
2.596.093
9.784.860
CRONOGRAMA DE VENCIMENTO DA DÍVIDA
Empréstimos e Financiamentos
(R$ milhões)
3T13
SFH para construção (TR+ 9,9%)
2T13
1.657,0
1.554,6
2013
47,1
142,1
2014
816,3
788,8
2015
596,1
488,4
2016
150,1
97,0
47,4
38,3
107,6
171,8
2013
-
67,4
2014
7,0
4,2
2015
50,3
50,1
2016
50,3
50,1
752,2
751,8
2013
-
24,3
2014
265,6
292,9
2015
300,0
293,1
2016
186,6
141,5
1.504,7
1.559,7
2013
12,6
173,2
2014
528,1
442,0
2015
852,4
833,7
2016
65,0
64,8
46,6
46,0
4.021,5
4.037,9
2013
59,7
407,0
2014
1.617,0
1.527,9
2015
1.798,8
1.665,3
2016
452,0
353,4
94,0
84,3
Após 2016
Debêntures (IPCA + 9,5% a 10,25%)
Debêntures (CDI + 1,6% a 2,0%)
Capital de Giro (CDI + 2,8%)
Após 2016
Dívida Total
Após 2016
22
FLUXO DE CAIXA
Fluxo de Caixa
3T13
(R$ mil)
Lucro líquido (prejuízo) do exercício / período
2T13
(53.189)
(160.528)
Depreciação e amortização
Provisão para crédito de liquidação duvidosa
Juros e variação monetária
Imposto de renda e contribuição social diferidos
Outras provisões
7.128
16.138
(16.351)
21.746
(15.578)
9.455
26.430
57.313
(24.776)
14.392
(Aumento)/Diminuição em ativos operacionais
Contas a receber
Estoque de imóveis a comercializar
Outros ativos
79.856
218.932
56.082
174.433
18.458
(5.307)
Aumento/(Redução) nos passivos operacionais
Contas a pagar
Outros passivos
(111.231)
(40.299)
(28.272)
(13.600)
Juros pagos
Imposto de renda e contribuição social pagos
(120.332)
(31.398)
(94.634)
(31.989)
11.504
(58.625)
Fluxo de caixa de atividades de investimentos
Aquisição / venda de imobilizado
Resgate de investimentos de curto prazo
Adiantamentos a partes relacionadas
Aquisição de intangível
Aquisição de ativos financeiros
(6.766)
0
(35.676)
(1.914)
18.895
(1.603)
(6.023)
(10.234)
(904)
(41.952)
Caixa gerado pela (aplicado nas) atividades de investimento
(25.461)
(60.716)
375.068
(370.026)
497.098
(413.806)
5.042
83.292
(8.915)
478.570
469.655
(36.049)
514.619
478.570
Ajustes para reconciliar o lucro líquido (prejuízo) com o caixa gerado
pelas atividades operacionais :
Caixa gerado pela (aplicado nas) atividades operacionais
Fluxo de caixa de atividades de financiamento
Empréstimos de terceiros e intercompanhias
Entradas
Amortização
Caixa gerado pela (aplicado nas) atividades de financiamento
Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes
Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes
Saldo Final de Caixa e Equivalentes
23
EVOLUÇÃO DE PoC E VENDAS
Participação Brookfield Incorporações
Projeto(1)
Unidades Trimestre
Fim da
de
de
Construção
Negócio Lançamento
CADORO
SP
YOUNIQUE AGUA VERDE
RJ
BROOKFIELD PLACE
RJ
HORIZON ZOGBI FASE 2
SP
MANGARATIBA NORTE H
RJ
UPDATE_BOSCA
RJ
BROOKFIELD HOME DESING - OITICICA
SP
PRAÇA PAMPLONA
SP
HORIZON ZOGBI FASE 1
SP
ALPHA SIGMA TOWERS (ALPHA)
SP
PÁTIO CARIOCA
RJ
NY PENTHOUSE - MICHIGAN
SP
ATELIER TRÊS RIOS
RJ
VILA DAS FONTES - NADIR FIGUEIREDO
RJ
ONDA CARIOCA
RJ
SOHO - TAMBORÉ 17 - FASE 01
SP
SOLARE VILA MATILDE
SP
ONE WORLD - MATERTRADE
RJ
JARDIM PARK HOUSE
SP
LONDON BLUE
SP
INVENT CON MAX_BL A2
CO
MARIA CALLAS
SP
VILA BELA
RJ
BELLA COLÔNIA FASE 1
SP
BCP SANTO ANDRÉ - RESIDENCIAL
SP
YARD COMFORT
RJ
LAGOA PRESIDENTE AFONSO LOTES
RJ
GREEN VALLEY RESIDENCIAL 03
SP
OASIS RESID. CLUBE
SP
IOFFICES
RJ
BRAGANÇA PAULISTA
SP
NEW WAY_GLICERIO
SP
INK CHAMPAGNAT
RJ
UNION SQUARE
RJ
MIO RESIDENCIAL_MANANCIAIS
RJ
PANAMBY PENT_VENT LA
SP
BELLA COLÔNIA F4.2
SP
PUNTO OFFICES - LARGO DO BICAO
RJ
YARD COMFORT FASE 2
RJ
CENTURY PLAZA - BL.B
CO
RUA K
CO
BR. TOWERS BL A
CO
CLIP DESIGN
SP
VILLA DO RIO
RJ
ONE GRAMERCY PARK
SP
BHD IBIRAPUERA (SAID AIACH)
SP
INVENT - COND JOY - C1
CO
GUANABARA
SP
JARDIM PARK BUSINESS
SP
HARMONIA - BLOCO 05
CO
(1) Principais projetos com reconhecimento de receita no trimestre
(2) SP: São Paulo; RJ: Rio de Janeiro and CO: Centro Oeste
3T11
4T10
4T10
4T11
2T12
4T10
1T11
2T13
4T11
4T08
4T09
4T11
3T10
4T11
2T12
4T10
4T11
2T11
4T11
3T10
4T10
3T10
2T10
4T11
4T12
1T12
3T11
4T10
3T12
4T10
4T11
3T12
3T11
4T12
1T13
3T12
4T11
3T11
4T12
1T10
2T10
2T10
4T12
4T09
3T12
1T12
4T10
4T11
4T11
2T10
4T14
4T13
2T14
2T14
1T15
4T13
1T14
4T15
2T14
4T15
4T13
3T14
4T13
4T14
2T15
4T13
1T14
2T15
4T14
1T14
4T13
1T14
4T13
1T14
3T15
2T14
3T14
1T14
2T15
4T13
2T14
2T15
2T14
1T16
3T15
1T15
2T14
3T14
4T14
2T13
2T14
4T13
1T15
4T13
2T15
3T14
1T15
2T14
1T15
2T15
24
PoC
3T
%
Vendido
3T
61%
81%
81%
73%
41%
98%
80%
47%
82%
42%
88%
40%
95%
33%
41%
93%
68%
60%
35%
87%
87%
93%
93%
68%
18%
67%
59%
76%
30%
99%
57%
30%
75%
39%
21%
43%
41%
61%
46%
100%
67%
88%
22%
92%
23%
68%
51%
81%
35%
43%
100%
81%
97%
94%
80%
75%
100%
70%
95%
99%
99%
97%
97%
93%
78%
99%
97%
80%
99%
100%
94%
82%
92%
100%
100%
76%
94%
94%
73%
92%
85%
100%
75%
56%
74%
83%
100%
94%
50%
71%
67%
93%
70%
98%
88%
85%
91%
86%
95%
95%
VGV de
Lançamento
(R$milhões)
346
64
228
119
27
64
126
177
114
237
122
176
96
153
186
69
92
248
122
69
29
120
60
50
157
83
52
75
125
68
110
107
45
297
22
95
21
50
62
84
59
85
74
45
84
41
24
24
122
29
Unidades
862
184
516
184
216
380
260
279
184
209
592
124
198
547
336
168
272
629
404
26
76
80
217
89
480
180
18
108
309
272
192
399
191
485
56
80
46
250
54
374
228
501
246
312
121
83
106
46
392
108
Estrutura Acionária em 30/09/2013
Acionistas
Nº de ações
%
Brookfield Brasil Ltda
BRKB RE OPP FUND LLC
Acionistas Signatários do Acordo de Acionistas
Ações em tesouraria
Administradores
Alliance Bernstein L. P.
224.339.507
34.576.070
42.218.892
5.903.740
255.231
39.343.508
Outros
229.265.764
39,81%
TOTAL
575.902.712
100,00%
38,95%
6,00%
7,33%
1,03%
0,04%
6,83%
Sobre a Brookfield Incorporações S.A.
A Brookfield Incorporações S.A. (BM&F Bovespa: BISA3) é uma das incorporadoras líderes do mercado imobiliário
brasileiro, com operações que incluem a aquisição de terrenos, desenvolvimento de produtos, marketing, vendas,
construção e serviço de atendimento ao cliente. A Brookfield Incorporações oferece uma ampla gama de produtos
nos segmentos residencial e de escritórios com foco no segmento de média renda residencial.
A Brookfield Incorporações está presente nas principais regiões metropolitanas no Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro,
Distrito Federal, Goiânia e Campinas) e no Interior de São Paulo, que compreendem parte relevante do mercado de
incorporação brasileiro.
Sobre o grupo Brookfield
A Brookfield Brasil Participações Ltda., que detém participação de 38,9% na Brookfield Incorporações S.A., é
controlada indiretamente pela Brookfield Asset Management Inc. Desde 1899 investindo e operando no Brasil, o
grupo Brookfield possui mais de 14.000 funcionários e mantém uma das maiores plataformas de investimentos no
país, com mais de R$ 32 bilhões de ativos sob gestão, incluindo recursos próprios e de clientes, os quais incluem
alguns dos maiores investidores institucionais internacionais. O grupo Brookfield investe nos setores imobiliário,
energia renovável, infraestrutura, agropecuário, florestal e private equity, além de serviços financeiros.
A BRKB RE OPP FUND LLC, também controlada indiretamente pela Brookfield Asset Management Inc., é uma
holding com o objetivo de realizar investimentos, detendo participação de 6,0% na Brookfield Incorporações S.A.
A Brookfield Asset Management Inc. é uma gestora global de investimentos alternativos, com mais de US$ 175
bilhões de ativos sob gestão e co-listada nas bolsas de valores de Nova York e Toronto sob os símbolos BAM e
BAM.A, respectivamente e na NYSE Euronext sob o símbolo BAMA. A Brookfield possui mais de 110 anos de história
como proprietária e operadora de ativos, com foco nos setores imobiliário, energia renovável, infraestrutura e private
equity. A companhia oferece uma diversidade de produtos e serviços em investimentos públicos e privados, que
alavancam o seu conhecimento e experiência resultando em uma vantagem competitiva diferenciada nos mercados
onde atua.
Contatos de RI
Luciano Guagliardi
Diretor
Alexandre Freire
Gerente
Guilherme Franceschi Gonçalves
Especialista
[email protected]
www.br.brookfield.com
25