Edição de Inverno
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Edição de Inverno
REVISTA APEMIP TRIMESTRAL EDIÇÃO INVERNO`10 LISBOA ACOLHEU ARRANQUE DA CIMLOP Roberto Colomer (UCI) EM DISCURSO DIRECTO ANO IMOBILIÁRIO DE 2011 Nos olhares de: Dr. Rogério Alves | Eng. Fernando Santo Professor Rio Fernandes | Dr. Alexandre Fernandes Eng. Reis Campos | Dr. António Figueiredo Revista APEMIP | 1 Índice Pág. 04 CIMLOP Pág. 33 Casa Pronta Pág. 06 SIL 2010 Pág. 34 CasaYES Pág. 08 Seminário Nacional Pág. 35 APEMIP TV Pág. 10 A Hora do Brasil Pág. 36 APEMIP Green Pág. 12 Seminário ADIT Pág. 38 Academia APEMIP Pág. 13 Relações Internacionais Pág. 40 Gabinete de Estudos Pág. 17 Encontro em Coimbra Pág. 45 Artigo de Opinião - Abílio Marques Pág. 18 Entrevista com Roberto Colomer Pág. 46 Consultório Fiscal Pág. 20 Mediação Solidária Pág. 48 Artigo de Opinião - Pedro A. Sousa Pág. 22 Perspectivar 2011 Pág. 50 Consultório Jurídico Pág. 30 Mediação no Feminino Pág. 32 Cartão de Saúde O Stand da APEMIP no Salão Imobiliário de Portugal (SIL`2010), voltou a ser uma das âncoras deste salão, este ano muito virado para a temática da reabilitação urbana PROPRIEDADE ASSOCIAÇÃO DOS PROFISSIONAIS E EMPRESAS DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA DE PORTUGAL TELEFONE: 21 792 87 70 FAX: 21 795 88 15 RUA D. LUÍS DE NORONHA Nº4, 2º PISO 1069-165 LISBOA CAPA | Fotografia da fachada da Fundação Ricardo Espírito Santo em Lisboa, onde decorreu, a 22 de Outubro passado, a tomada de posse dos Órgãos Sociais da CIMLOP Revista APEMIP | 2 WWW.APEMIP.PT Mensagem do Presidente Abrindo janelas para novas oportunidades Reeleito Presidente da APEMIP para o triénio 2011/2013, lugar ao qual concorri, como disse, com toda a transparência, numa carta que enviei, em devido tempo, a todos os representantes das empresas associadas, para dar continuidade ao trabalho desenvolvido no meu primeiro mandato, começo esta minha nota por agradecer a confiança que recebi por parte dos meus pares. A nova equipa, renovada numa percentagem que garante rejuvenescimento sem perder o testemunho e a memória anteriores, tomará posse em Janeiro de 2011, numa cerimónia que será certamente notícia na próxima edição de Revista APEMIP. Desde já, no entanto, quero salientar que, pela primeira vez, há representação feminina em todos os órgãos sociais e todas as regiões estão representadas. Mais importante é, a meu ver, garantir a continuidade da aposta nos recursos humanos, que muito contribuiram para o sucesso deste mandato agora a chegar ao fim, uma aposta patente não apenas na APEMIP, cuja estrutura administrativa é, cada vez mais, mais profissional, mas também na APEMIP Serviços, nomeadamente na quantidade e na qualidade dos serviços que esta empresa presta às associadas. O próximo mandato será marcado por alguns dos desafios que esta edição da Revista APEMIP dá destaque, seja no repovoamento e na reabilitação dos centros das cidades, com ramificações para um imobiliário turístico de qualidade, seja no plano internacional com a verdadeira criação de um mercado lusófono unificado que a Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP) pode proporcionar. Talvez possamos ver nestas potenciais janelas de oportunidades as verdadeiras prendas de Natal que continuam a marcar a presente época. Assim o espero para dar mais sentido aos meus votos de Festas Felizes para todos. Luis Lima Presidente da APEMIP Revista APEMIP | 3 Luis Lima,o Ministro Prof Dr. António Mendonça e o Eng. Reis Campos, na Fundação Ricardo Espírito Santo onde os órgãos sociais da CIMLOP tomaram posse CIMLOP A célebre frase “não perguntes o que o teu país pode fazer por ti, mas o que podes fazer pelo teu país”, proferida pelo presidente norte-americano John Fitzgerald Kennedy, aplica-se com propriedade às associações empresariais que ergueram a Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP). Esta nova confederação é, de facto, um instrumento de captação de investimento, nas áreas da construção e do imobiliário, para os países da Lusofonia, e esta tarefa já começou a ser lançada pelo empreendedorismo empresarial da fileira da Construção e do Imobiliário dos países lusófonos, nomeadamente pelas associações fundadoras da nova Confederação. Expressa ou implicitamente isto foi sublinhado nos discursos que o primeiro presidente da Confederação do Imobi- Revista APEMIP | 4 Iniciativa privada oito vezes patriótica liário de Língua Oficial Portuguesa, Luis Lima, e o ministro das Obras Públicas Transportes e Comunicações do Governo de Portugal, Prof Dr. António Mendonça proferiram na cerimónia de tomada de posse dos ógãos sociais da CIMLOP, nas belíssimas instalações do Palácio Azurara, em Lisboa, cedidas para o efeito pela Fundação Ricardo Espírito Santo Silva. O ministro António Mendonça, que preferiu um discurso de improviso às palavras escritas que trazia para a cerimónia reconheceu aquela determinação já referida da iniciativa do sector privado, atribuindo-lhe também créditos suficientes para que venha a ser apoiada pelo Estado. Recorde-se que o ministro António Mendonça deslocara-se, em Maio, a Luanda, para assistir à constituição da Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP), acto que também mereceu a presença do Ministro do Urbanismo e da Construção do Governo de Angola, Dr. José dos Santos da Silva Ferreira, que, desta feita sem agenda para viajar até Lisboa, fez chegar a Luís Lima uma mensagem de incentivo ao alargamento da Confederação a todos os estados da Lusofonia. A CIMLOP move-se e é a expressão mais genuína do associativismo empresarial privado oito vezes patriótico, tantos quantos os países do espaço da Lusofonia. Foto de “família” dos órgãos sociais da CIMLOP, após as assinaturas da cerimónia da tomada de posse ESPAÇO QUE CRESCE EM CIDADES ONDE SE FALA O PORTUGUÊS PRIMEIRO DISCURSO DE LUÍS LIMA COMO PRESIDENTE DA CIMLOP “Em Maio, em Luanda, quando um grupo de associações empresariais de Angola, do Brasil e de Portugal constituíram a Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP), numa cerimónia que mereceu a presença do Senhor Ministro das Obras Públicas, Transportes e Comunicações do Governo de Portugal, Prof. Dr. António Mendonça, que volta, hoje, a honrar-nos com a sua presença, e do Senhor Ministro do Urbanismo e da Construção do Governo de Angola, Dr. José dos Santos da Silva Ferreira, que, hoje, me fez chegar uma mensagem, lamentando não poder voltar a estar presente e incentivando-nos a ter coragem para afirmarmos a confederação em todo o espaço da lusofonia, em Maio, em Luanda, - dizia -, no discurso que então proferi, sublinhei que as cidades são a fábrica e o produto desta nossa fileira da construção e do imobiliário. Com naturalidade, esta nossa Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa, que nasceu em Luanda, faz-se também caminhando por cidades chave deste nosso espaço, cidades como são as capitais Brasília, Maputo, Praia, Dili, Bissau, São Tomé e Lisboa, sem esquecer outras das quais apenas cito a maior de todas, São Paulo, por sinal também a maior cidade do Mundo Ocidental. As associações empresariais que erguem esta nova Confederação não escondem a intenção de a transformar num instrumento de captação de investimento, nas áreas da construção e do imobiliário, para os respectivos países de origem das associações que a constituem, tendo como horizonte o espaço global da Lusofonia. Sabemos, como também referi em Luanda, que este nosso sector tem sido, e continuará a ser, um dos pilares do desenvolvimento de muitas economias modernas que cresceram e crescem no acesso generalizado das populações à propriedade da casa que habitam, seja quando o caminho é a construção do novo, seja quando o caminho é a reconstrução do que foi construído no passado e já carece de uma nova oportunidade. Como esta Lisboa que hoje aqui, neste belo espaço, nos acolhe, esta Lisboa que de Ulisses herdou a alma mediterrânica, que ainda mantém, na sua imensa luminosidade, esta cidade de Lisboa onde um dos poetas da Lusofonia, Fernando Pessoa, escreveu que a nossa Pátria é a Língua Portuguesa, verso que a nossa Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa parafraseou quando diz que este imenso território linguístico de mais de 250 milhões de pessoas também pode ser uma imensa e fraterna Pátria de Negócios que se fazem em Português. Consagrando e consolidando o empreendedorismo empresarial da fileira da Construção e do Imobiliário dos países que integram o espaço da lusofonia como um dos pilares para o desenvolvimento deste nosso espaço global, numa afirmação da vocação social das empresas de que muito me orgulho como empresário. Muito obrigado e bem hajam pela vossa presença e pelo vosso apoio à CIMLOP.” Revista APEMIP | 5 Luis Lima e António Costa, Presidente da Câmara de Lisboa ( insert ). Reis Campos, António Saraiva e Luis Lima assistem a uma das conferências do SIL´2010 SIL 2010 Sob o signo da reabilitação O Salão Imobiliário de Portugal, na sua edição de 2010, foi definitivamente marcado pela Reabilitação Urbana, tema do Seminário Nacional que a APEMIP promoveu no SIL2010 (e que reportamos com destaque noutras páginas) e tema também de uma conferência, realizada pela Associação dos Industriais da Construção de Edifícios, que mereceu a presença, entre outros oradores, dos presidentes da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) e da Confederação da Industria Portuguesa (CIP), respectivamente, engenheiro Manuel Reis Campos e doutor António Saraiva. A especificidade da CPCI neste dossier, reconhecida aliás pelo Conselho Económico e Social (CES) e até pela Presidência do Governo onde recentemente foi recebida em audiência que se assumiu como auscultação em torno do tema da reabilitação urbana, ficou assinalada na intervenção do Eng. Reis Campos nesta conferência do SIL2010, onde o presidente da CIP, Dr. António Saraiva, fez questão de divulgar que também a CIP mandou elaborar um Revista APEMIP | 6 estudo sobre a Reabilitação Urbana, estudo cuja divulgação anunciou para mais tarde. Ninguém quer perder este comboio que o Eng. Fernando Santo diz ser um dos poucos onde ainda temos lugar sentado. A Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) que, numa fase inicial até contra alguns sectores da própria fileira da Construção e do Imobiliário, além daqueles que, em tempos não muito distantes, desconfiavam do sector, a APEMIP que ergueu, pública e quase isoladamente, a bandeira da reabilitação urbana, sente, finalmente, que esse esforço parece não ter sido em vão ao ver este problema entrar nas agendas de muito boa gente e de alguns poderes. Não é por acaso que os espaços dedicados às várias sociedades de reabilitação urbana aparecem, cada vez com maior destaque, em eventos como o Salão Imobiliário de Portugal. Neste quadro conjuntural adverso, a obrigar a um rigoroso controlo orçamental, exige-se, como sublinhou o Eng. Reis Campos, “a implementação de políticas inovadoras de crescimento, que lhe permitam, rapidamente, criar emprego e estimular a economia”. É que no actual contexto, a construção e o imobiliário, devem ser encaradas como actividades estratégicas para o País. “O conjunto de serviços e produtos providos por este sector, - prosseguiu o Eng Reis Campos, escolhido neste SIL 2010 como a personalidade do ano no sector imobiliário -, é gerador de externalidades positivas, para as restantes actividades, em especial para o comércio e turismo, contribuindo de forma indiscutível, para o incremento da economia. O Salão Imobiliário de Portugal, cuja edição 2010 contou, mais uma vez, com a âncora do Stand APEMIP, um dos maiores da feira a acolher todos os projectos estratégicos da associação e muitos dos parceiros que apoiam os serviços que a associação presta, voltou a ser um dos pontos altos do ano imobiliário, projectando muito do que poderá ser o ano de 2011. À esquerda Luis Lima e Rocha de Matos ao lado do homenageado Reis Campos. À direita, o Secretário de Estado João Tiago Silveira, Paulo Sousa (CGD) e Nuno Aires (Turismo do Algarve) UM RECADO PARA O PODER LOCAL (...) As cidades portuguesas, têm um potencial endógeno excepcional, como espaço de concentração de recursos naturais, humanos, ambientais, tecnológicos, culturais e históricos, cujo valor, pode ser muito superior, à soma das partes. Mas a concretização, desse potencial, que é fruto da vontade colectiva da sociedade, passa pela definição de estratégias eficientes e pela mobilização, dos agentes económicos, para a sua efectivação. Daí, a relevância das autarquias e das políticas de requalificação urbana, como instrumento gerador de riqueza. Em concreto, trata-se de explorar oportunidades e recursos internos adormecidos, que, no curto e no médio prazo, podem contribuir para inverter, o clima de estagnação económica nacional e melhorar o posicionamento de Portugal, na economia globalizada. (...) A aposta na reabilitação urbana, permitirá recuperar para o usufruto colectivo, uma diversidade de áreas urbanas, assumindo-se, ainda, como alternativa à construção nova, uma vez que o mercado da habitação está a viver, desde há sete anos, uma profunda depressão”. NÚMEROS PORTUGUESES 10,3 milhões de habitantes 3,6 milhões de famílias Da intervenção do Eng. Reis Campos na conferência do SIL`10 5,7 milhões de fogos construídos 795 mil fogos a precisar de obras profundas 1 milhão de fogos a precisar de pequenas obras 28 mil milhões de euros 110 mil novos postos de trabalho Revista APEMIP | 7 Luis Azevedo Martins SEMINÁRIO NACIONAL Helena Roseta Três erres: Requalificar, Reordenar, Reabilitar O Eng. Fernando Santo, bastonário da Ordem dos Engenheiros de 2004 a 2010, um dos oradores do Seminário Nacional que a Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) organizou no Salão Imobiliário de Portugal (SIL2010), defendeu como uma necessidade imperiosa a via da Reabilitação Urbana – é que tão cedo não teremos outro comboio onde possamos embarcar rumo ao crescimento e desenvolvimento económicos. Neste mesmo encontro, que marcou a presença da APEMIP no SIL 2010, a arquitecta Helena Roseta e o Prof. Dr. Sidónio Pardal reforçaram ideias semelhantes num debate subordinado ao tema “Requalificar, Reordenar, Reabilitar”, três erres que a arquitecta e vereadora da Câmara Municipal de Lisboa sintetizou num único, no erre de repovoar, relevando não apenas os aspectos físicos e técnicos da reabilitação mas também os aspectos Revista APEMIP | 8 Pedro Megre sociais, culturais e económicos destes projectos. Este olhar plural sobre esta realidade da reabilitação e regeneração urbanas, realidade sempre presente na intervenção de agenda da APEMIP, repetidas vezes ampliada nas intervenções públicas do presidente da APEMIP, Luís Lima, este olhar abrangente sobre a reabilitação e regeneração urbanas mereceu o elogio rasgado e expresso do Prof. Dr. Sidónio Pardal, docente da Universidade Técnica de Lisboa, para quem ainda há muitas arestas a limar, até em organismos oficiais, antes que o comboio da reabilitação urbana ganhe a velocidade que se deseja. Na verdade, e seguindo, de novo, o pensamento do Eng. Fernando Santo, “o crescimento da economia passa pela recuperação do sector da construção, através da requalificação das cidades e da reabilitaçãodos edifícios, o que leva à dinamização da economia, ao crescimento do PIB e à diminuição do desemprego”. Só neste quadro, com as medidas adicionais conhecidas no tocante à celeridade da Justiça para os despejos óbvios e numa melhor Justiça fiscal para os rendimentos, é que poderá vislumbrar-se alguma dinamização também do mercado do arrendamento. Se continuar a existir mais vantagens em construir de novo do que em reabilitar, esta indispensável mudança de cultura e de mentalidades que se materializa na Reabilitação Urbana não avançará. E com prejuízo para outros sectores, incluindo a banca, que vê na Reabilitação Urbana uma nova área do financiamento e dos negócios, como também sublinhou o Dr. Pedro Megre, Director-Geral da UCI em Portugal e outro dos oradores do Seminário que a APEMIP organizou no SIL 2010 e que foi aberto pelo Eng. Luis Azevedo Martins. Fernando Santo Sidónio Pardal Luis Lima JUSTIFICADO ORGULHO Nestes dias intensos como o são sempre os dias de um Salão como o Salão Imobiliário de Portugal, a realização de um seminário como o que acabamos de assistir é, permitam-me a imodéstia, uma mais-valia de que muito a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) se orgulha. Permito-me pecar pela vaidade pois a dimensão deste debate fica a dever-se – e muito – à reconhecida e elevada qualidade dos oradores, sem excepção, todos eles referências universitárias e cívicas na verdadeira dimensão destas palavras que, em última análise, traduzem a acção de quem estuda para servir as cidades e os cidadãos. O nosso mérito – e não nego que haja algum mérito da nossa parte – residiu apenas na escolha da temática, a da reabilitação e a do reordenamento, uma temática bem na ordem do dia, e na escolha dos oradores, oradores cujo prestígio se impõe reconhecidamente na nossa sociedade. Também por isto, este seminário é, para nós, um marco. Esta semana está ser uma semana de dias bem cheios. O de hoje, que está longe de acabar aqui, neste fórum alargado que se dedicou a pensar o trabalho da reabilitação e regeneração do nosso território e das nossas cidades, seguiu-se ao dia, também pleno, que ontem vivemos neste espaço. Ontem, dia de inauguração do Salão Imobiliário de Portugal, tivemos o privilégio de poder receber o Senhor Secretário de Estado da Presidência do Conselho de Ministros, Dr. João Tiago Silveira, lançámos publicamente um novo portal CasaYES de que muito nos orgulhamos, elegemos, também aqui, os primeiros órgãos sociais da Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa e terminámos o dia no jantar de gala, oferecido pelo senhor Presidente da Câmara Municipal de Lisboa, que incluiu a cerimónia de entrega dos prémios SIL de que destaco, pela justiça da atribuição, o de personalidade imobiliária do ano, ao Eng Reis Campos, meu amigo e meu presidente na Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário. Em todas estas frentes, seja na consolidação da confederação lusófona do imobiliário, seja no debate insistente e permanente sobre a urgência da reabilitação dos centros urbanos de muitas cidades, seja na definição das parcerias que devem incentivar-se entre poderes públicos e iniciativa privada, há a vontade de servir melhor e contribuir mais eficazmente para uma sociedade que gera riqueza e equilibrada e justamente a redistribuiu. Esta é também uma das vocações da mediação imobiliária. Talvez a que tem mais sentido. Luis Lima In discurso de encerramento do Seminário da APEMIP no SIL 2010 Revista APEMIP | 9 O Eng. Romeu Chap Chap, conhecido como o “Senhor Imobiliário do Brasil” passou pelo Porto onde foi homenageado pela AICCOPN e pela APEMIP A HORA DO BRASIL Está muita gente a acertar o relógio pelo fuso do Brasil. Estamos, de facto, a viver a hora do Brasil, país que parece estar a rir-se da crise, registando um dos mais elevados crescimentos económicos do Mundo e posicionando-se no grupo dos oito mais ricos, ultrapassando economias como a da Espanha. Esta realidade e esta nova aproximação entre Portugal e o Brasil têm sido relevadas no nosso país com ênfase, nos últimos tempos, em iniciativas visíveis, quer em Lisboa quer no Porto, numa perspectiva de cooperação económica entre os dois países que, de momento, pode ser muito benéfica para Portugal, tendo em conta a própria situação económica e financeira portuguesa. No Porto, por exemplo, o Eng. Romeu Chap Chap, que no Brasil é conhecido como o “Senhor Imobiliário”, sector onde Revista APEMIP | 10 Todos tentam acertar pelo fuso brasileiro exerce influência há dezenas de anos, centrado na cidade de S. Paulo, a maior cidade do Mundo Ocidental, só superada, em população e território, por duas ou três cidades asiáticas foi recebido pelo presidente da APEMIP, Luís Lima e pelo presidente da AICCOPN, Eng. Reis Campos, num almoço aberto a duas dezenas de convidados que decorreu nas instalações da AICCOPN e teve o apoio do Salão IMOBITUR. Por uma feliz coincidência, este almoço portuense oferecido ao “Senhor Imobiliário do Brasil” teve lugar no dia em que o próprio Eng. Romeu Chap Chap cumpria mais um dia de anos, o que ainda mais justificou a oferta de um múltiplo do escultor José Rodrigues, réplica da obra de homenagem ao homem construtor que marca um dos átrios de belíssima sede da AICCOPN no centro da cidade do Porto onde decorreu este encontro, inequivoca- mente também uma jornada de afirmação do Brasil como uma das grandes potências da actualidade e um país de múltiplas oportunidades. Em S. Paulo, no Brasil, ou no Porto, em Portugal, a hora certa parece ser, realmente a de Brasília que é a hora de um desenvolvimento assente na promoção de emprego formal, no incremento de milhões de fogos habitacionais a custos controlados ou a hora das oportunidades, turísticas e não só que se abrem com a realização, em 2014, do Campeonato do Mundo de Futebol, no Brasil e, dois anos depois, as Olimpíadas do Rio de Janeiro. A presença de Romeu Chap Chap no Porto foi pretexto para uma sessão pública de divulgação das oportunidades de investimento no Brasil “NOVAS CARTAS DE CHAMADA” Saudação de Luis Lima ao Engenheiro Romeu Chap Chap, pela ocasião da passagem do “Senhor Imobiliário” pelo Porto Hoje aqui, na presença do Engenheiro Romeu Chap Chap, figura tutelar do sector imobiliário paulista, com quem, ainda há poucos dias, estive reunido, num produtivo almoço de trabalho que decorreu na sede do SECOVI, em S. Paulo, hoje aqui quero testemunhar que estão a chegar do Brasil muitas e novas cartas de chamada. Já não são as velhas cartas de chamada que muitos portugueses do século XIX ansiavam para tentar, no Brasil, uma justa retribuição por um trabalho árduo, retribuição e trabalho que aqui não encontravam, mas são novas oportunidades de investimento que satisfazem a vontade do empreendedorismo de quem parte e contribui para o próprio desenvolvimento da potência que os recebe. O Brasil é, hoje, uma das potências a afirmar-se neste princípio de século XXI. Só na primeira década deste nosso terceiro milénio, cerca de 30 milhões de brasileiros subiram da base para o meio da pirâmide social, graças à melhoria da educação e às possibilidades de “arrumar” um emprego no mercado formal. O Brasil é hoje um país de classe média, cuja maioria da população pode beneficiar dos confortos e seguranças tidos como típicos de classe média, incluindo o acesso à propriedade da casa onde se vive. Só nesta área, abre-se, no Brasil uma série de oportunidades a quem queira investir, sem tentações especulativas. (...) Hoje, o dinheiro já não circula em libras de ouro escondidas num malão que se transporta no porão de um transatlântico que demorava umas semanas a chegar à Europa. Hoje, o dinheiro é uma ferramenta para o desenvolvimento das sociedades e quem o consegue acumular, aplicando-o em projectos que consolidam o bem-estar das populações, está a assumir a verdadeira dimensão social das empresas e da Economia de Mercado. Isto é hoje possível no Brasil, um país de Democracia consolidada, bem patente nas eleições para a Presidência do país, para governadores dos Estados e para deputados federais e estaduais. Sabemos hoje que o desenvolvimento da sociedade brasileira prosseguirá, também em torno do sector do imobiliário e da construção, e independentemente dos resultados que venham a ser ditados na segunda volta. * Nós, empresários que falamos a mesma língua e que acreditamos na globalização, podemos e devemos contribuir para tal. Abrindo também as nossas portas a este mercado de 500 milhões de habitantes em que nos inserimos. As novas cartas de chamada estão na mesa. • estas palavras de Luis Lima foram proferidas durante a campanha eleitoral para a segunda volta das eleições brasileiras de 2010, cuja escolha mais mediática foi a eleição presidencial que opôs o Governador José Serra à ministra Dilma Rousseff e que deu a vitória a Dilma Rousseff, a primeira mulher a alcançar a Presidência do Brasil. Revista APEMIP | 11 Luis Lima e Emanuel Leitão no debate sobre investimentos Imobiliários no Brasil que a ADIT promoveu no Hotel D. Pedro em Lisboa SEMINÁRIO ADIT / BRASIL A Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste Brasileiro (ADIT) cujo principal objectivo é atrair investimentos imobiliários e turísticos para o Brasil, promoveu em Lisboa, a 22 de Outubro P.P., no Hotel D. Pedro, um seminário sobre a hora do Brasil, tendo entre os oradores o presidente da APEMIP, Luís Lima, num debate com o Manuel Leitão, responsável pelos investimentos imobiliários no Brasil do Grupo Espírito Santo. Esta acção da ADIT Brasil em Lisboa inscreveu-se num périplo da associação pela Europa e Estados Unidos que inclui sessões não só em Lisboa mas também em Londres, em Madrid e em Nova Iorque, sempre com o objectivo de promover as melhores oportunidades de negócio no mercado imobiliário brasileiro. Uma acção que não parou nem mesmo durante as eleições brasileiras de 2010. Revista APEMIP | 12 Um país continente A convergência de opiniões foi a tónica do painel onde participou o presidente da APEMIP que realçou o bom momento que a Economia brasileira vive e testemunhou a sua própria vivência como empresário com experiência de investimentos no Brasil, o maior país onde se fala Português e um país onde os portugueses sentem-se em casa. Sublinhando as enormes melhorias que se verificam no Brasil em matéria de segurança, não apenas económica mas também e sobretudo social, Luís Lima referiu que estão já quase esquecidos, os tempos de uma inflação sem limites, visível da manhã para a tarde, inflação hoje perfeitamente controlada e a níveis próprios de uma Economia em crescimento. Um país onde a classe média é maioritária, na sequência da inequívoca elevação da pirâmide social e onde o crédito, nomeadamente à habitação, corre, num fluxo de dinheiro indispensável ao cres- cimento e ao desenvolvimento, ao dispor de uma população cuja capacidade de endividamento é ainda muito grande. Os dois oradores do painel em apreço, que também responderam às perguntas da moderadora e da assistência, sublinharam que o ciclo de crescimento brasileiro já não depende dos resultados eleitorais e que é fruto de uma série conjugada de factores que passa pela aposta na investigação de ponta, pelas energias renováveis, apesar a crescente capacidade de extracção petrolífera do Brasil e pelo turismo e pela habitação. Nota significativa de ambas as intervenções é a que refere que todo e qualquer investimento no Brasil, mesmo proveniente de um país, como Portugal, que fala a mesma língua, deve saber encontrar no Brasil um parceiro brasileiro que possa garantir um conhecimento específico da própria realidade brasileira, país que é verdadeiramente um continente. Rui Boavista Marques, Comissário da AICEP para o Investimento e Comércio, e Luis Lima, Presidente da APEMIP Relações Internacionais Numa escala forçada em Nova Iorque, a APEMIP, representada pelo respectivo Presidente Luis Lima, reuniu com a AICEP - Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal, no 590, na Fith Avenue, agora ali representada pelo recém nomeado Eng. Rui Boavista Marques. Um amigo da APEMIP, presente em alguns seminários já organizados no passado e, desde há 3 meses, em Nova Iorque para ali orientar as empresas portuguesas na árdua tarefa da internacionalização. A APEMIP na sua já longa tarefa de captação de investimento estrangeiro, foi ouvir e, nesta medida, conhecer as potencialidades do mercado daquele estado, cumprindo a intenção de as dar a conhecer às suas associadas. Consciente de que os três maiores pólos da emigração portuguesa estão localizados na Califórnia, em San Joaquin, em Massachussets e em New Jersey, Rui Boavista Marques desde logo alertou a delegação portuguesa para o grande volume de compra de imóveis feita por Portugueses no Estado da Florida. AICEP e APEMIP – Juntos pela internacionalização Na Florida realçou a actividade bilateral do BES Investimento e com o forte relacionamento com e para o Brasil. Este crescimento do investimento português na Florida foi de tal ordem que, em Abril deste ano, verificou-se essencial abrir um Consulado em Orlando, justificado pela forte presença portuguesa. Aproveitou, por isso, para parabenizar a APEMIP pelo Protocolo celebrado, no dia anterior, com a Associação congénere de Miami – MIAMI Realtors. Uma parceria que, certamente, será uma mais valia para Portugal e para as empresas de mediação imobiliária associadas. Fez-nos ainda notar que o embaixador dos Estados Unidos da América em Portugal – Allan Katz -, é natural da Florida, sendo um elemento catalisador das relações, agora mais próximas, entre a Florida e Portugal. Em termos de internacionalização das empresas, as portuguesas Soares da Cos- ta, algumas empresas do Grupo BES e o Grupo Pestana, com um projecto imobiliário de largas dimensões bem no centro de Miami, são alguns dos exemplos a não esquecer. Quanto à Portuguesa Lameirinho, tem sido um ‘Case Study’ na área dos lanifícios, com um sucesso revelado por um ganho, no último ano, de cerca de 40 milhões de dólares de vendas apenas para o Macy’s. Bem instaladas e, por esse motivo, razão de orgulho nacional, o Eng.º Rui Boavista Marques citou a EDP Renováveis, a Efacec, a Martifer, a Logoplaste, a Soares da Costa e a Sovena. Portugal não é apenas um exportador, mas sim um investidor, e é como tal que deve ser visto internacionalmente. Portugal é um Parceiro a considerar e é igualmente uma porta para outros mundos, porta esta que não pode ser ignorada pelas empresas portuguesas que se pretendem internacionalizar. Revista APEMIP | 13 Luis Lima, Presidente da APEMIP, João Crestana, Presidente do SECOVI e esposa, João Teodoro, Presidente do COFECI e esposa e Ron Phipps, Presidente da NAR para 2011 e esposa CONVENÇÃO da NAR 2010 Todos os anos a APEMIP marca presença na Conferência anual da NAR – National Association of Realtors. Trata-se do maior evento ligado ao sector imobiliário, ao qual acorrem milhares de profissionais do sector de todo o mundo. Ao contrário da maioria dos eventos deste sector, este não se limita apenas à promoção de imóveis, mas sim de todos os serviços que a comercialização de imóveis implica. Aqui as áreas são tão vastas que podem ir desde a tecnologia de informação, à livraria metodológica, ao serviço de publicações, transportes e de publicidade, razão mais que suficiente para que aqui se encontrem representados. O número de expositores é muito elevado, contrariando uma crise que, na América do Norte, se sente com alguma intensidade. Menor parece ser, porém, o número de visitantes que, ainda assim, não consegue esconder o sucesso deste evento. Revista APEMIP | 14 APEMIP marca presença Um evento magnífico pela dimensão que assume, mas também pela inovação de serviços que apresenta, todos para servir, especificamente, a área do sector imobiliário e que gera uma quase peregrinação mundial de organizações de todo o mundo. Estas organizações dão a conhecer os respectivos mercados e, de alguma forma, tentam angariar vontade para a concretização de negócios imobiliários transfronteiriços. A APEMIP pugna por aqui se fazer representar, procurando novidades que possam revelar-se úteis para as empresas de mediação e promovendo Portugal junto de diferentes mundos. Um objectivo sempre alcançado e que, este ano, foi conseguido ainda com mais sucesso. Foi assim que, no dia 4 de Novembro, rumou a New Orleans, a terra do Jazz, outrora devastada pelo Katrina e que, agora mais recuperada, recebe este evento internacional. Neste magnífico evento Portugal ganhou um protagonismo evidente quando à APEMIP lhe foi dada a oportunidade de apresentar o seu país à beira mar plantado. Uma oportunidade para evidenciar todas as potencialidades de Portugal como um destino privilegiado de turismo, mas, sobretudo, como território onde o investimento imobiliário representa um ganho evidente. Para isso muito contribuiu a distribuição de pequenos filmes, de estudos de mercado completos, de revistas sobre o mercado português, entre pins e outras ofertas menores. Também o nascimento da Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa – CIMLOP - e de todas as suas potencialidades teve o seu papel decisivo na apresentação de um Portugal maduro, inovador e de crescentes possibilidades. Profissionais de todo o mundo acorreram ao local, algumas curiosas e outras Luis Lima, Presidente da APEMIP, com a Associação de Massachussets no maior evento imobiliário do mundo com o intuito de procura de locais para investir. A adesão foi massiva e a APEMIP esteve de parabéns. A APEMIP mereceu ainda uma recepção especial por parte da MAR – Massachussets Association of Realtors. Totalmente dedicada a Portugal, esta recepção marcou toda a delegação da APEMIP, pela dedicação explícita no que se refere à valorização do mercado imobiliário português. As questões, por um lado, e as felicitações, por outro, sucederam-se umas às outras numa hora que mais se assemelhou a meia dúzia de minutos. Uma manifestação da importância da APEMIP no estrangeiro foi também o convite que recebeu de Vicky Cox Golder, a actual Presidente da NAR para um jantar exclusivo de agradecimento pelo apoio recebido durante o respectivo mandato e que viu representados alguns países do mundo. O balanço desta viagem não podia ter sido mais favorável. Num momento de crise como o actual, Portugal conseguiu transmitir uma imagem de segurança em termos de investimento, inigualável quando comparada com a maior parte dos países. Como todos os anos, deu-se o momento da General Session – a Assembleia Geral da NAR – com centenas de profissionais a assistir, revelou bem a dimensão do país e deste evento. Numa sessão geral que contou com a presença de milhares de profissionais, apresentada por Vicky Cox Golder, na qualidade de anfitriã, foi prestada homenagem a todos os profissionais que, de alguma forma, exerceram a sua actividade com um profissionalismo inegável, bem como todos os que, mantendo elevados padrões de competência, não deixaram de participar activamente em acções de responsabilidade social, numa ajuda do próximo que é sempre de parabenizar. A participação especial que, no ano passado foi de Condollezza Rice, coube este ano a Regis Philbin. Ilustre figura da cultura americana, apresentou com a típica boa disposição, parte desta sessão geral. O jantar de gala internacional que contou, naturalmente, com a representação massiva de todos os países, teve como anfitriões Ron e Susan Phipps, ele próximo Presidente da NAR (2011) e ela portuguesa, junto de quem reforçámos laços de amizade e partilhámos algumas ideias, fazendo votos de sucesso para o ano que se segue. No dia que se seguiu às eleições para a nova Direcção da APEMIP, a longa jornada descrita revelou-se um sucesso, com promessas de internacionalização do nosso mercado nacional e de modernização do sector da mediação imobiliária. Revista APEMIP | 15 Vasco Reis e Luis Lima, respectivamente, Director e Presidente da APEMIP, Terri Bersach e Teresa King Kinney, respectivamente Presidente e CEO da Associação Congénere de Miami ESTADO DA FLORIDA APEMIP e Miami Realtors assumem projecto comum Miami é a cidade americana mais importante e também mais conhecida do Estado da Florida que tem um mercado imobiliário claramente em expansão, num contra ciclo já difícil de registar na conjuntura actual. sões, nomeadamente quando pensamos em Miami como uma cidade com um mercado imobiliário que regista um aumento exponencial e em que todos os seus habitantes falam espanhol, seja como segunda ou, até, como primeira língua. A Associação de Miami congénere da APEMIP tem uma dimensão e força que ultrapassam a maioria das restantes, o que merece o nosso respeito e se torna um exemplo a considerar. Para a Associação de Miami, Portugal representa não só um mercado seguro e com muitas características da procura que registam, como é também uma porta de entrada para mais mercados imobiliários, como seja o da Europa e o dos países de língua oficial portuguesa. Foi nesta medida que considerámos a proposta feita por esta associação de Miami para celebrar um Protocolo, entre ambas as Associações com o único intento de reuni-las num objectivo comum de potenciar contactos entre os membros dessas mesmas associações. Por esta via, acreditamos que é possível criar um mercado comum que, para as empresas associadas da APEMIP, poderá ser uma mais valia de grandes repercus- Revista APEMIP | 16 No que à APEMIP diz respeito, a análise é clara. O acesso a um mercado norte americano como o de Miami, centro da Florida, com potencialidades de crescimento no seu mercado imobiliário, com condições climatéricas invejáveis e com uma facilidade de entendimento que lhe advém da língua espanhola, podem potenciar o crescimento das empresas de mediação imobiliária portuguesas e, nessa medida, podem potenciar a internacionalização. Há ainda que considerar o apoio que o Embaixador dos Estados Unidos da América em Portugal – Allan Katz – expressamente revela quando se fala nas relações entre a Florida e Portugal. Natural da Florida e agora residente em Portugal, este Embaixador promove o apoio expresso das relações comerciais entre aquele Estado e o nosso País, apoio este que não pode ser ignorado. Como associações agora ligadas num projecto comum, cumpre-se agora estabelecer contactos periódicos e publicitar a associação congénere aos associados de cada uma, cumprindo-se um trabalho de aproximação que leve à concretização de novos negócios. Prometem-se daqui muitas novidades que, em breve, poderemos vir a encontrar no nosso site. Resta às nossas associadas estar atentas e aproveitar mais esta oportunidade que a APEMIP lhes proporciona. Luis Lima, Arménio Travassos, director geral do Diário de Coimbra e Fernando Santos (APEMIP Centro) no encontro de Coimbra ENCONTRO EM COIMBRA Oferta e Procura, sim - crédito nem tanto O jornal Diário de Coimbra, uma referência na cidade universitária mais conhecida do país, promoveu no dia 7 de Dezembro um convívio com representantes de empresas de mediação imobiliária das cidades de Coimbra e da Figueira da Foz, reeditando uma iniciativa ímpar que marca um bom relacionamento de mais de 20 anos entre aquele título da imprensa regional e um sector bem específico de anunciantes. Este ano, Luís Lima, presidente da direcção nacional da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) pôde corresponder ao convite endereçado e marcou presença num encontro que encheu uma das salas do Hotel D. Luís de profissionais do ramo da mediação imobiliária e que foi também um momento de reflexão sobre o sector e a economia portuguesa. Depois das palavras proferidas pelo anfitrião, o director geral do Diário de Coimbra, Arménio Travassos, a salientar o bom relacionamento entre o jornal e estes clientes especiais, o presidente da APEMIP Luís Lima agradeceu o convite recebido, aproveitando a oportunidade para fazer um balanço do ano que está a acabar e a perspectivar o ano que se aproxima. Sem esconder as preocupações que a situação conjuntural coloca ao sector, Luís Lima mostrou-se confiante quanto à conclusão, para breve, da revisão da lei que tutela o sector, admitindo esperar que a nova legislação contemple muitas das competências que a mediação imobiliária há muito devia possuir para poder satisfazer plenamente o público consumidor que cada vez mais reclama estes serviços. Admitindo que «a situação económica não está fácil», Luís Lima considerou que o futuro exige novos paradigmas de actuação no mercado, com recurso a novas ferramentas, como as que a APEMIP tem vindo a facilitar, e até novas formas de partilha de negócios, entre várias empresas do sector, cuja viabilidade pode passar precisamente por este tipo de soluções. Teresa Veríssimo, directora dos Classificados do Diário de Coimbra, e Fernando Santos, presidente da Direcção Regional Centro da APEMIP, ambos também presentes no encontro, confirmaram à Revista APEMIP que, em Coimbra e na Figueira da Foz, a Imprensa escrita que acolhe publicidade do sector, não se alheia da realidade do próprio sector, numa “cumplicidade” útil para todas as partes, incluindo a do público consumidor. Sendo certo que nesta região, como em muitas outras, continua a haver oferta e continua a haver procura imobiliária. Crédito, infelizmente, nem tanto. Revista APEMIP | 17 Roberto Colomer, em discurso directo IMOBILIÁRIO Em Abril deste ano de 2010, ao falar na cerimónia de assinatura do protocolo que a APEMIP e a UCI assinaram com o Council of Residential Specialists (CRS) para ministrar em Portugal os cursos Real Estate Advenced disse que a melhor ferramenta para os profissionais da mediação é a formação. A esta distância confirma que essa aposta da parceria com o CRS está a ser ganha? Na minha opinião, e apenas com oito meses de experiência, a parceria entre APEMIP e UCI para desenvolver em Portugal a formação de CRS tem sido um sucesso completo. Neste período passaram por esta formação 116 mediadores associados da APEMIP, que atestaram a eficácia da formação, essencialmente orientada ao crescimento e desenvolvimento do negócio do mediador imobiliário, através de técnicas eminentemente práticas que têm demonstrado a sua eficácia em todos os mercados em que já foram aplicadas, desde o início dessas formações, há mais de 25 anos nos EUA. O Dr Roberto Colomer costuma dizer que, em momentos difíceis como os que temos atravessado, neste negócio, é importante olhar para o futuro, sem esquecer o passado, mas olhar principalmente para o futuro apontando caminhos seguros para enfrentar os desafios de cada momento. Ainda mantém esse capital de esperança para o imobiliário? O negócio imobiliário é uma parte muito importante da economia mundial e sem dúvida alguma continuá-lo-á a ser. Na verdade não devemos esquecer que, embora esta não tenha sido a única razão para a crise que actualmente vivemos, na origem da mesma, em 2007, estão os excessos cometidos no financiamento imobiliário nos EUA. E, embora em Portugal os excessos no financiamento imobiliário fossem substancialmente menores, também aqui se verificou um abrandamento significativo no sector imobiliário, ainda que em Portugal a razão principal tenha sido a crise económica que se vive na Europa e de maneira muito especial nos países periféricos. O que nos leva a concluir que a condição fundamental para a recuperação do sector imobiliário em Portugal seja a retoma do crescimento económico, o qual estou confiante, ocorrerá num futuro, não muito distante. A opção do Banco Central Europeu de comprar títulos de dívida soberana de países da Zona Euro foi a melhor prenda de Natal que Portugal e Espanha poderiam receber neste final de ano? Melhor do que a perdida (para a Rússia) organização da Campeonato do Mundo de Futebol de 2018? Sem dúvida que a compra de títulos de dívida soberana dos países periféricos, por parte do BCE é um importante apoio para estes países mas, também para toda a zona Euro, cujo futuro está comprometido neste projecto, do qual é impossível que cada país saia separadamente. A principal dificuldade neste momento para a Europa é que os políticos que criaram o Euro, não acautelaram a existência de mecanismos para resolver as situações de crise como a que agora estamos a viver. E criar agora esses mecanismos com os mercados e os eleitores a acompanharem de perto o que fazem os políticos é muito mais complicado. Revista APEMIP | 18 Roberto Colomer, Presidente do UCI Entrevista ao Presidente da União de Créditos Imobiliários (UCI) É ESSENCIAL À ECONOMIA No que diz respeito ao mundial de Futebol, acredito que muito mais importante que o organizar é vencê-lo. E espero sinceramente que nesse Mundial possamos ver uma final Portugal - Espanha, e que nesse momento possamos falar da actual crise como parte de um passado longínquo. Voltando ao Imobiliário que diferenças, para além da dimensão, encontra entre os mercados imobiliários de Portugal e da Espanha que conhece tão bem? Que circunstâncias poderão ter contribuído para que em Espanha tivesse havido condições para o desenvolvimento de uma bolha imobiliária, ao inv´s do que aconteceu em Portugal? O principal motivo da bolha imobiliária que ocorreu em Espanha, e não em Portugal, foi o excesso de nova construção nos últimos anos, atingindo em 2008 em Espanha uma produção anual superior a 700.000 casas novas, um nível que sem dúvida alguma era excessivo, pois o mercado imobiliário de Espanha, em regime de cruzeiro, não necessita mais de 400.000 novas habitações ao ano. Felizmente este fenómeno não ocorreu em Portugal, o que permite esperar uma recuperação do sector imobiliário em Portugal mais rápida do que em Espanha, uma vez iniciada a recuperação económica. Tem elogiado publicamente o facto de em Portugal o sector da mediação imobiliária falar a uma só voz, na sequência da fusão das associações empresariais existentes no sector, e tem elogiado o optimismo que marca o discurso das APEMIP. Estas circunstâncias também contribuem para a melhor resistência que o imobiliário português demonstrou nesta crise? Sem dúvida que a existência de um sector de mediação imobiliário unido e com uma grande capacidade para levar as suas propostas a toda a sociedade e, especialmente ao Governo, é um ponto forte em Portugal. O modelo da APEMIP é muito semelhante ao da NAR nos EUA, o qual tem permitido, nesse país, que 90% das transacções imobiliárias sejam realizadas através de um agente associado à NAR, não por obrigação, senão porque os americanos valorizam muito positivamente o papel do mediador imobiliário. Em Portugal a proporção das operações que têm a intermediação de um associado da APEMIP é inferior a esse, no entanto estou convencido de que por parte da APEMIP as coisas estão a ser bem feitas, e que as coisas bem feitas a longo prazo sempre trazem bons resultados. As redes – como a ComprarCasa- trazem ao universo das empresas da mediação imobiliária uma mais-valia indispensável à alteração de mentalidades que este sector crescentemente reclama, nomeadamente na adopção de novos paradigmas de actuação como o que reflecte da partilha de produtos pelo sistema das listas múltiplas. Como olha para a rede ComprarCasa em Portugal? A rede ComprarCasa de Portugal, em que a APEMIP está representada, numa envolvente de redução da actividade imobiliária, continua o seu crescimento, tendo passado pela primeira vez em 2010 o número de 100 lojas, e com grande expectativas de crescimento para 2011. O compromisso de ComprarCasa com a qualidade, formação e a parceria entre os profissionais explica esses resultados, que estou certo serão para continuar a melhorar. Sempre disse que o principal concorrente de um bom mediador Imobliário, não é outro bom mediador, mesmo que de outra rede, mas a falta de profissionalismo, que prejudica o conjunto da profissão. Se todos os mediadores imobiliários de Portugal melhorarem a sua formação e colaboração mútua, estou convencido de que dentro em breve se alcançarão as quotas de mercado intermediado pelos profissionais imobiliários em Portugal dos 90%, previamente mencionados quando me referi ao mercado dos EUA. Por último, gostaríamos de saber como vê Portugal, no contexto Europeu e Mundial e como se sente entre nós, isto é, se nas suas frequentes visitas ao nosso país sente-se cada vez mais menos estrangeiro e quase, quase, também português. Portugal, desde sempre tem sido um país empreendedor e aberto ao mundo, desde a época dos Grandes Navegadores até aos nossos dias. Portugal dispõe de jovens licenciados que, de uma maneira geral, falam pelo menos duas línguas estrangeiras, para além de terem ilustres portugueses com projecção mundial como os casos de Durão Barroso ou Mourinho. Talvez Portugal nos últimos anos, depois do êxito da sua entrada na União Europeia e a sua integração no Euro, está a viver as mesmas dúvidas de que o resto da Europa, sobre qual será o seu papel num mundo cada vez mais global, em que a Europa, como um todo, está a perder peso. Isto não impede que Portugal continue a receber bem os estrangeiros, que aqui nos sentimos como em nossa própria casa. Sem dúvida que esta capacidade de acolhimento, juntamente com o extraordinário património cultural e natural de Portugal, contribuiram no passado para o incremento do investimento em segundas residências por estrangeiros em Portugal, e estou convencido que as mesmas irão retornar o seu crescimento habitual à medida que se supere a actual crise económica. Em conclusão, apenas peço que neste novo ciclo Portugal continue a apostar essencialmente em desenvolvimentos imobiliários de qualidade, salvaguardando e defendendo o meio ambiente, para o que parte com uma posição de vantagem sobre os seus concorrentes na Europa. Revista APEMIP | 19 MEDIAÇÃO SOLIDÁRIA Associativismo empresarial bem atento à solidariedade A maioria das instituições contempladas, em 2009, com um dos donativos que a APEMIP, anualmente, distribui por instituições que desempenham uma acção social, sem fins lucrativos, volta a ser, este ano, contemplada com estes apoios da mediação imobiliária, opção que se assume como um apadrinhamento às instituições escolhidas e como o reconhecimento de que estas continuam a precisar deste e de muitos outros apoios. O presidente da APEMIP, Luís Lima, fez questão de visitar todas as instituições contempladas com os apoios da associação, tendo uma destas visitas, nomeadamente a que se efectuou no Refúgio Aboim Ascensão, em Faro, instituição modelo de apoio a crianças em risco, merecido desenvolvida reportagem numa das edições da Revista APEMIP. As demais instituições, pelas suas características, seja pelo facto de ainda não poderem ser visitadas fisicamente, seja pelas condições especiais do público alvo que apoiam, mães e adolescentes com problemas, obrigavam e obrigam a uma discrição ainda mais acentuada, em nome da ética e até desse príncípio cristão segundo o qual a mão esquerda não deve ver o que a mão direita dá. Em muitos países, e também felizmente cada vez mais entre nós, há, entre os profissionais de vários ofícios uma tradição de altruísmo e de solidariedade não só corporativa mas também virada para o apoio às populações que servem, em momentos muito especiais, visando nessas acções o único prémio do reconhecimento público. Luís Lima, presidente da APEMIP, cita com frequência o exemplo de Charles McMillan, antigo presidente da NAR, que em 2009, entregou uma casa, custeada pela Revista APEMIP | 20 mediação imobiliária, a uma família pobre de emigrantes da Somália, um casal com três filhos e um irmão da mulher que viviam num T2 de um bairro socialmente muito degradado, sem água potável e, principalmente, sem o espaço mínimo vital para que uma família com tantos membros pudesse viver com dignidade. Há no associativismo empresarial uma vocação social que se traduz mais visivelmente em determinadas épocas ou em determinados momentos, mormente quando as populações são mais fortemente atingidas pelas desgraças, como aconteceu em Fevereiro na Ilha da Madeira, por força de chuvas fortes, ou como aconteceu recentemente no centro do país com a passagem de um mini furacão. Em momentos como estes, regista-se, com agrado, embora fosse preferível não ter que verificar esta realidade, que muitos dos trabalhadores do sector da construção e do imobiliário, de moto próprio Porque a esperança é verde ou incentivados pelos empresários para quem trabalham, são dos primeiros a sair em apoio de solidariedade para com as populações atingidas. O Estado Social também passa pelos empresários, especialmente quando reconhecemos que o Estado somos todos nós. E neste fim de ano a Direcção Nacional da APEMIP reafirmou a vontade de continuar a atribuír os donativos, denominados donativos APEMIP, expressão da solidariedade da mediação, se possível reforçados relativamente a 2009. Como se lia na resolução de 2009, ratificada este ano, apoia-se quem presta apoio aos mais desfavorecidos, nos campos sempre sensíveis do apoio aos que estão doentes, à infância desvalida e à maternidade, bem como aos que, de alguma forma, sofrem restrições graves nos seus direitos de cidadãos. Isto também é contribuir para um Portugal melhor. Criança Cabecinha boa de menino triste, de menino triste que sofre sozinho, que sozinho sofre, — e resiste, Cabecinha boa de menino ausente, que de sofrer tanto se fez pensativo, e não sabe mais o que sente... Cabecinha boa de menino mudo que não teve nada, que não pediu nada, pelo medo de perder tudo. Cabecinha boa de menino santo que do alto se inclina sobre a água do mundo para mirar seu desencanto. Para ver passar numa onda lenta e fria a estrela perdida da felicidade que soube que não possuiria. Cecília Meireles, in ‘Viagem’ Revista APEMIP | 21 SEIS OLHARES CRUZADOS SOBRE O PRÓXIMO ANO, SEM PERDER DE VISTA A REALIDADE DA NOSSA ECONOMIA E DO SECTOR IMOBILIÁRIO Revista APEMIP | 22 Dr. Rogério Alves, Bastonário da Ordem dos Advogados 2005/2007 Como perspectiva o ano de 2011, na fileira da construção e do imobiliário? Como será o amanhã? Responda quem souber. Assim reza uma famosíssima composição brasileira, que, na conclusão, diz que o futuro será o que Deus quiser. Penso, todavia, que se não deve atribuir a Deus, aquilo de que os homens têm culpa e que, por isso, terão de ser os homens a resolver. Perspectivar o ano de 2011 na fileira da construção e do imobiliário, significa, mais genericamente, pensar se as sombras que se projectam sobre o nosso futuro colectivo, se adensarão ainda mais, ou se, pelo contrário, alguma luminosidade conseguirá rasgar por entre o breu anunciado. Por vezes as crises são fecundas, porque privações colectivas mobilizam os povos para soluções construtivas. Disse Sarte que os franceses nunca foram tão livres como no tempo da ocupação nazi. Apoiavam-se uns aos outros, escondiam-se dos opressores, eram solidários e fraternos na sua épica missão de, em conjunto. resistirem. Esta crise, que tantas coisas más tem trazido, pode, também, desencadear um novo surto de empenhamento, feito de cidadania e participação nas soluções que, sendo colectivas, não devem ser gizadas em directórios opacos e de acesso exclusivo. Para grandes males, grandes remédios diz o rifão e, sendo assim, temos de, em conjunto, europeus e cidadãos do mundo, trabalhar em prol do progresso e do desenvolvimento, que, de forma premonitória, o Papa Paulo VI já dizia ser o novo nome da paz. Uma cidadania renovada e uma participação mais empenhada de todos na construção do estado democrático, poderão ser os bons resultados de uma crise tão adversa. É preciso criar riqueza, porque só se distribui o que existe, O sector da construção e, a jusante, o da mediação imobiliária, é um gerador de riqueza e, ao mesmo tempo, um dínamo e um indicador de progresso. Regulado, disciplinado, respeitador dos valores ambientais e do ordenamento do território, usado em benefício dos cidadãos e da sua qualidade de vida e menos para financiar entidades ávidas de taxas, poderá ser uma das locomotivas sadias da ansiada recuperação. O universo da construção, fazendo parte do sector privado por natureza, tem de se afeiçoar às expectativas das comunidades, permitindo, às pessoas em concreto, um implemento na sua qualidade de vida. O Estado dita as regras, viabiliza, estimula, num terreno onde os privados devem empreender, visando também e lucro e suportando o correspondente risco. A reposição desta harmonia fará bem ao pais e aos seus cidadãos. São estes os meus votos para 2011, porque, usando a expressão de JFK, também eu gosto de ser um optimista esclarecido. Revista APEMIP | 23 Eng. Fernando Santo Presidente do Observatório do Imobiliário de Lisboa Bastonário da Ordem dos Engenheiros (4/2004 a 3/2010) Como perspectiva o ano de 2011, na fileira da construção e do imobiliário? Depois de 8 anos de contínua redução da actividade da fileira da construção e do imobiliário, o ano de 2011 poderá constituir uma esperança de inversão do actual cenário de crescente desemprego do sector, encerramento de empresas e da consequente diminuição do crescimento económico, e das receitas dos impostos e das taxas municipais. As dificuldades do sector contaminaram todos os indicadores macroeconómicos do país, e por isso, a saída da crise também passa pela sua recuperação. Para que tal aconteça, é urgente que o Governo introduza as alterações legislativas que há décadas têm condicionado o investimento na reabilitação urbana, fazendo acontecer o que já deveria ter sido feito. Não havendo investimento público, e sendo cada vez mais difícil o recurso ao crédito, é no investimento privado que poderá estar a solução. Se o investimento na reabilitação para arrendamento ou para venda for tratado como uma alternativa mais interessante às tradicionais aplicações financeiras de baixo risco, a poupança tenderá a olhar para este mercado de forma diferente. Para que tal aconteça é necessário que o tratamento fiscal em sede de IRS seja equiparado ao imposto sobre capitais, e os benefícios concedidos aos fundos imobiliários também sejam extensíveis aos particulares, com possibilidade de isenções de IMI e da dedução de parte do investimento na reabilitação. Por outro lado, para que o arrendamento constitua uma verdadeira alternativa para quem precisa de habitação, a confiança tem que ser instalada, através de um seguro de renda e da fixação do prazo máximo de 6 meses para se concretizar uma operação de despejo. Na terceira vertente surge o licenciamento urbano que deveria estar sujeito ao princípio fixado na Lei mas que, na prática não é utilizado, ou seja, os autores dos projectos são os responsáveis pela aplicação dos regulamentos e normas em vigor, sem efeitos retroactivos, devendo identificar, justificando, as disposições que objectivamente não cumpriram. Ao Governo e aos Municípios bastaria identificarem todos os regulamentos e normas a observar, como base de trabalho, pois a última lista publicada no Diário da República refere-se a 31 de Dezembro de 2003. Para completar este quadro, é também imprescindível a atracção do investimento estrangeiro para o mercado imobiliário. A compra de imóveis por estrangeiros deveria ser tratada como exportação de bens, com a vantagem de continuarem em Portugal, induzindo outras actividades relacionadas com a sua utilização. Esta perspectiva é oposta à tradição da penalização fiscal, quando, em sentido contrário, os diferentes Governos têm concedido todo o tipo de apoio ao investimento estrangeiro para outros sectores exportadores de menor valor acrescentado. Assim o 2011 poderá inverter o ciclo da pobreza, ou a manterse o que existe, será ainda pior do que 2010. Revista APEMIP | 24 Professor Rio Fernandes, Geógrafo, Professor Universitário da FLUP e Investigador do CEGOT Como perspectiva o ano de 2011, na fileira da construção e do imobiliário? 2011. Olhar para o que está feito. E dar-lhe futuro. O imobiliário, como quase tudo, tem ciclos, com fases de expansão e de retracção. No caso, existe uma relação directa com o processo de urbanização. Por isso, o aumento de pessoas e do seu poder de compra, das actividades económicas e do número e tipo de estabelecimentos, são geradores de mais construções e, com isto, de uma necessidade de favorecer o encontro entre oferta e procura, o que é mais difícil quando é maior a oferta e a possibilidade de escolha. Num momento de crise económica – antecipada no caso português para o imobiliário face ao espanhol ou norte-americano pelo “discurso da tanga” e por uma maior cautela no crédito à habitação - a crescente oferta de espaço construído deixou de contar com uma crescente procura. Os vazios ocorrem desde há mais tempo nas aldeias, de forma mais mediatizada nas áreas centrais (ditas históricas) da generalidade das cidades, mas também (sobretudo?) em torno das cidades consolidadas, em novos espaços urbanos, a que nos habituamos a chamar de periferias ou subúrbios, maugrado assim designarmos espaços aparentemente parecidos em muitos lugares do país e do mundo, novos espaços urbanos com elevadas condições de qualidade de vida, ou lugares inseguros e com condições ambientais e urbanísticas deficientes. Face à situação prever o papel da intermediação imobiliária para 2011 não parece complicado. Apesar dos tempos que vivemos tornar a previsão exercício arriscado porque as mudanças são rápidas e por vezes drásticas, é evidente que o principal espaço de acção em 2011 se irá localizar na colocação das construções já existentes. Assim sendo, dar valor à existência, pode e deve significar encontrar vocações para a reutilização. Donde a importância de olhar - e analisar - o que está feito e perceber os caminhos da viabilidade no encontro entre oferta e procura. Para tanto, será cada vez mais crítico perceber a potencialidade da construção – nos materiais ou na localização – e optar entre colocá-la como foi concebida, ou promover a sua adequação para a reutilização: afinal, no Porto por exemplo, onde funcionou a alfândega há hoje um museu e realizam-se congressos, na antiga sede de uma empresa de seguros, está instalada a Casa das Artes, com um restaurante de referência no andar inferior. Por isso, face ao desajuste entre oferta e procura, como não aproveitar o cruzamento entre a arquitectura, a qualificação urbanística e regeneração urbana, por exemplo para a definição de novos usos das construções, por exemplo com apartamentos a serem convertidos em espaços de novas empresas, ou grandes armazéns direccionados para novas procuras habitacionais? É este, penso, o grande desafio para o imobiliário, no urbano, no periurbano ou no rural, num processo em que as construções vazias devem ser vistas como espaços de oportunidade para a qualificação territorial e, consequentemente, da nossa qualidade de vida. Neste processo, a intermediação imobiliária pode ter (deve ter!) um papel importante, donde a oportunidade de acrescentar valor ao seu negócio, com incorporação de valências técnicas que a habilitem para o aconselhamento e consultoria e/ou parceria para a reutilização e valorização do imobiliário, aproveitando o conhecimento que tem da procura e dos desajustes deste mercado. Em todo o caso, será essencial olhar para o que está feito e dar-lhe futuro, sendo que, nalguns casos, tal como ocorreu em parte da Alemanha após a reunificação, ou em cidades fabris europeias, será importante incorporar os princípios e as experiências do shrinking urbanism (urbanismo do encolhimento) e admitir não apenas a reutilização dos imóveis mas também a necessidade de renovação, com demolição de prédios inviáveis e a criação de novos equipamentos públicos, porventura mesmo de praças e jardins, nos pequenos aglomerados e sobretudo nos grandes espaços urbanos, seja no chamado centro, ou onde chamamos periferia. Revista APEMIP | 25 Dr. Alexandre Fernandes, Director Geral ADENE Aspectos como a capacidade de inovar, a percepção dos sinais do mercado, a lei da oferta/procura, a capacidade de atrair investimento, o custo de energia e a gestão de recursos, serão com certeza algumas das bases para o desenvolvimento daquele que se poderá vir a apelidar de “o ano 1 da reabilitação”. O potencial no que respeita à reabilitação é enorme, basta viajar pelas cidades, vilas e aldeias do País. É imprescindível que a reabilitação seja realizada de um modo eficiente e sustentado, devidamente enquadrada nas estratégias locais. Todos os participantes deverão estar envolvidos, desde municípios, promotores ou projectistas, com o sentido de promover as melhores e mais eficientes práticas. Como perspectiva o ano de 2011, na fileira da construção e do imobiliário? Perspectivas do mercado imobiliário, ou as oportunidades em fato de trabalho A economia imobiliária vive da satisfação de necessidades de consumo. No próximo ano sem dúvida que continuaremos a ter pessoas a necessitar de uma casa melhor, mais confortável ou mais eficiente, continuaremos a ter a duas ou três horas de qualquer capital europeia, um dos melhores climas para gozar um fim de semana, passar férias ou viver temporária ou definitivamente. Estes são factores imutáveis. A maioria das grandes mudanças, começam com uma crise, basta ver o que aconteceu com as energias renováveis, o seu desenvolvimento nesta última década, foi directamente proporcional ao crescimento dos preços do petróleo ou do gás natural, ou por outro lado, ao crescimento dos problemas ambientais associados ao seu consumo. Porque não pensarmos, que o menor nível de actividade no mercado imobiliário nos últimos anos, pode corresponder à grande e definitiva oportunidade de crescimento do segmento de reabilitação urbana. Então como a aproveitar esta verdadeira oportunidade em fato de trabalho? Como motivar e adaptar um sector que tem de viver com novas dinâmicas? Diria, que seguindo modelos que assentem num maior equilíbrio entre o novo e o edifício reabilitado, tal como acontece nos mercados mais desenvolvidos como sejam o inglês, francês, italiano ou mesmo da Califórnia ou da Florida. Revista APEMIP | 26 Recentemente um estudo de mercado conduzido a nível nacional, pela ADENE, na qual se questionava o consumidor proprietário de um imóvel, sobre as suas prioridades à hora de remodelar ou reabilitar a sua casa, permitiu-nos criar um primeiro ranking de prioridades. Como pode ser constatado na análise gráfica, ficámos a saber que mais de dois terços das respostas estão associadas à necessidade de melhorar os envidraçados, mais de metade referem os isolamentos, quase um terço referem a intenção de investir em energias renováveis. As prioridades acima, complementam uma lista muito coerente de medidas de eficiência energética ao nível de equipamentos e materiais, que demonstram começar a haver um maior conhecimento do tema por parte dos proprietários imobiliários. As directivas europeias respeitantes ao desempenho energético dos edifícios, determinam que os estados membros imponham requisitos mínimos aos edifícios, baseados em critérios de viabilidade económica ao longo do ciclo de vida destes, e que definam metas ambiciosas e planos de incentivos para recuperação do parque edificado. A preocupação com o sector imobiliário por parte da União Europeia é elevada e todas as estratégias desenvolvidas terão que forçosamente promover uma garantia de que os investimentos se traduzam numa mais-valia para todos. Será igualmente necessário saber explorar as oportunidades em termos de financiamento, pois estas são uma realidade em vários programas de incentivo público e privado. Eng. Manuel Reis Campos, Presidente da CPCI Como perspectiva o ano de 2011, na fileira da construção e do imobiliário? A Construção e o Imobiliário, entrará em 2011 mergulhada na maior crise de que há memória, com uma quebra acumulada de produção que, entre 2002 e 2010, pode superar os 35%. No que respeita a 2011, os últimos dados sustentam previsões que apontam para uma redução adicional de 5%. De acordo com as estatísticas oficias, este é o sector mais penalizado pela conjuntura actual e, apesar de representar cerca de um quinto do PIB e ser o maior empregador privado nacional, perdeu, nestes últimos nove anos, 190 mil postos de trabalho. As empresas estão a viver uma situação limite, verdadeiramente insustentável para o sector e para o País, pelo que, Portugal, à semelhança da generalidade das economias, tem de investir nestas actividades para recuperar a economia e o emprego. Consciente da actual situação e da importância da construção e do imobiliário para o crescimento económico, a Confederação da Construção e do Imobiliário (CPCI) apresentou uma estratégia para a dinamização do Sector, que passa pelo apoio à competitividade das empresas da fileira, pelo reforço do seu significativo processo de internacionalização e pelo investimento em construção, designadamente na reabilitação urbana e nas infra-estruturas identificadas como necessárias ao País, como é o caso da renovação do parque escolar, dos hospitais, ou da manutenção preventiva de infra-estruturas, como pontes e estradas, que o Estado não pode descurar, sob pena de colocar em causa a segurança pública. Tal como demonstrámos no estudo, não há soluções para a crise que não passem pela dinamização da Construção e do Imobiliário pelo que, a exemplo do que foi feito na Europa e no Mundo, estou convicto que, Portugal irá apostar nesta fileira como forma de combater a crise, conciliando esta orientação com medidas de redução da despesa pública. O próprio Governo manifestou a sua determinação em avançar com medidas propostas pela CPCI, nomeadamente em matéria de reabilitação urbana, uma vez que esta é uma área que necessita de intervenção urgente e, simultaneamente, é capaz de rapidamente criar emprego e dinamizar toda a economia, factor que pode ter um importante papel na actividade em 2011. Por outro lado, espero que a reavaliação dos grandes projectos de investimento, acordada entre o Governo e o maior partido da oposição, permita, de uma vez por todas, a necessária clarificação e uma adequada calendarização das obras que têm vindo a ser sucessivamente anunciadas, mas que tardam em arrancar. As perspectivas para 2011 passam, assim, pela capacidade de concretizar uma estratégia capaz de criar um novo dinamismo no Sector, que lhe permita afastar-se definitivamente do ciclo recessivo que viveu na última década e conferir ao País um novo impulso. Se for adoptada uma política ajustada, a Construção e o Imobiliário tem condições para desempenhar o seu papel de motor do crescimento económico e da criação de emprego e enfrentar mais um ano que se adivinha difícil. Revista APEMIP | 27 Dr. António Figueiredo Presidente do IRN Como perspectiva o ano de 2011, na fileira da construção e do imobiliário? Há sobejas razões que nos permitem perspectivar com optimismo moderado o ano de 2011 para a construção e o imobiliário. Consabidamente, a concessão de crédito à habitação pauta-se, hoje, por critérios de maior rigor e exigência. As variáveis atinentes ao risco do cliente (scoring), à relação financiamento/garantia também conhecida por loan to value (ltv) e à taxa de esforço são agora, mais do que nunca, sopesados pela banca para atribuir ou negar crédito, determinar o respectivo montante e o seu pricing (spread), ou seja a margem comercial do banco. O financiamento mais escrupuloso e mais inacessível, a par da oferta maior do que a procura, em muito contribuem para disciplinar o mercado e seleccionar o comprador se bem que, em Portugal ao contrário do que aconteceu em Espanha, não se tenha atingido uma bolha especulativa. Tem-se vindo a assistir, neste contexto, a uma diminuição generalizada, ainda que não acentuada, do preço dos imóveis tornando-o mais consentâneo com o valor real dos mesmos. Este ajustamento dos preços alarga as possibilidades de compra de habitação própria, sobretudo aos que já possuem algumas poupanças, diminui a taxa de esforço e o risco de incumprimento, e ao mesmo tempo incentiva o investimento, sobretudo para aqueles que veem no imobiliário um refúgio seguro para as suas economias. Até o mercado de arrendamento, que de novo começa a despontar, ganha outro fôlego e surge cada vez mais como um destino atractivo a dar ao aforro. Releva ainda, em matéria de arrendamento, a janela de opor- Revista APEMIP | 28 tunidade surgida pela aquisição de imóveis a preços favoráveis e convidativos, a partir das bolsas dos bancos resultantes do incumprimento do pagamento do crédito. Firme é também a nossa convicção de que existe, agora, uma melhoria significativa da qualidade da construção, com todos os benefícios que daí advêm para credibilizar e aumentar o mercado imobiliário. Com efeito, o desequilíbrio entre a oferta e a procura já referido, as avaliações mais criteriosas dos imóveis e a atribuição mais parcimoniosa de crédito tem levado a uma melhoria da qualidade da construção. Quem constrói e quem financia a construção quer ter a certeza de que, no fim, o objecto construído vai ser vendido e aqui a qualidade, de entre a quantidade, pode fazer a diferença no momento da opção de compra. Actualmente a banca já não financia a esmo e de forma tão generosa. Ao conceder o crédito minimiza a percentagem do risco de incumprimento ao seleccionar o cliente em função de melhor localização e qualidade de construção e da maior experiência e capacidade do construtor, de molde a que o produto acabado não fique por vender. Outros elementos há, no entanto, que influem, decisivamente, para a melhoria da qualidade da construção e para o incremento das transacções imobiliárias. A correcta e eficiente informação sobre as características dos prédios e as condições do negócio prestada por profissionais de mediação imobiliária, cada vez mais preparados e qualificados, a par de simplificação, celeridade e segurança jurídica no processo de aquisição e registo de imóveis existente entre nós, constituem factores de redução dos custos directos e indirectos transaccionais que facilitam, e mesmo promovem, as transacções imobiliárias e as respectivas operações financeiras. Refira-se, a este propósito, o relatório de Doing Business 2011, que destaca Portugal como líder na classificação dos países onde é mais rápido e menos complexo comprar e registar um imóvel, facto que se deve, por inteiro, à modernização e simplificação do registo predial e ao procedimento “Casa Pronta”. Como é sabido este projecto permite a titulação, liquidação e pagamento de impostos e o registo de imóveis, num único balcão e de forma imediata. Está disponível em todas as conservatórias de registo predial e junto das empresas de mediação imobiliária “Casa Pronta no seu Mediador” e das entidades bancárias “Casa Pronta no seu Banco”. Por tudo o que atrás se disse acreditamos que 2011 venha a ser um bom ano para a construção e o imobiliário em Portugal. Revista APEMIP | 29 A mediação no feminino ENTREVISTA Maria Nair Almeida Opção urbana Maria Nair Almeida é o rosto da N Propriedades, uma empresa de mediação imobiliária de Lisboa, do centro de Lisboa, que já esteve sediada no Restelo mas que agora se afirma nas Amoreiras, num único escritório. Esta empresa que Maria Nair Almeida fundou há 15 anos, quando, depois de ter contactado este sector numa empresa de promoção e investimentos imobiliários, enfrentou o desafio da mediação, esta empresa assumese, nas palavras da sua fundadora, como uma pequena empresa (“uma micro”, faz questão de precisar) que se dedica em exclusivo ao mercado residencial do centro de Lisboa – “bairros históricos, Alfama, Bairro Alto, Baixa”. A nossa entrevistada neste trimestre neste espaço “Mediação no Feminino” da Revista da APEMIP diz que a empresa é pequena mas reconhece, implicitamente, que essa dimensão não a impede de ser uma empresa especializada que se abre a um dos segmentos de mercado com mais e melhor futuro em Portugal – o segmento da reabilitação e regeneração urbanas dos centros das grandes cidades, no caso de uma das mais cosmopolitas cidades portuguesas, uma Lisboa de alma e luz mediterrâneas, mesmo que banhada pelo Atlântico Revista APEMIP | 30 Ao definir o público alvo a que se dirige e o segmento que a N Propriedades melhor trabalha, Maria Nair Almeida não hesita e identifica de imediato uma classe média, embora sublinhe que “hoje já não se sabe bem o que é a classe média”, maioritariamente constituída por jovens que procuram casas com alma, apartamentos, fracções ou prédios inteiros, no centro, reabilitadas ou para reabilitar. “Gente que prescinde da garagem e não se importa de não ter o carro à porta”, esclarece. “Estou a referir-me a um público jovem – precisa melhor – um público com uma formação académica superior, muitos deles artistas, muitos estrangeiros que gostam de Lisboa e dão valor ao património, às tradições, à vida dos bairros lisboetas. Um público culto”. - E sente, na apreciação destes 15 anos que está a inverter-se a tendência da fuga para a periferia? Que há mais regresso ao centro? A resposta de Maria Nair Almeida é eloquente. A vontade de repovoar o centro, de voltar da periferia, é cada vez maior, embora as casas com esta localização sejam mais caras do que as casas que se oferecem na periferia. Mas, apesar destas dificuldades, há quem não desista desta cidadania reforçada que é viver no centro histórico de uma grande e histórica cidade, como a de Lisboa. “Como muita dessa procura é de um público muito jovem, a solução tem passado pela aquisição de casas de tipologia mais pequena, T1, por exemplo, com a perspectiva de uma evolução, quando necessário e possível”, especifica a nossa entrevistada. Inevitavelmente, na linha de razões que determinaram a criação deste espaço, perguntamos se a mediação imobiliária beneficia com a sensibilidade feminina que poderá impor-se numa empresa fundada por uma mulher e que, actualmente, possui apenas colaboradoras, mas Maria Nair Almeida cortou a questão revelando, com serenidade, não ter uma percepção muito nítida de uma situação como a que lhe apresentávamos. “Tudo tem sempre a ver com a sensibilidade, com a formação de cada um, não apenas com a instrução, mas também e principalmente com a formação”, refere Maria Nair Almeida lembrando que esta maneira de estar, na vida como na profis- no centro de Lisboa são, tem garantido à N Propriedades uma “exclusividade/fidelidade” de muitos clientes, sejam investidores sejam clientes que pretendem apenas escolher uma casa para viver, que voltam sempre que necessitam dos serviços de mediação imobiliária ou que aconselham familiares e amigos a escolhê-la como a mediadora da família. “Tenho clientes assim há 15 anos”, admite. Também admite que a forma como uma mulher saber ouvir possa fazer alguma diferença no trato com os clientes, sejam eles os que querem comprar sejam eles os que querem vender. Mas neste ponto refere que “a mediação imobiliária é um serviço que se presta às duas partes, muito mais do que um negócio”. Um serviço – sublinha - muito mais do que um negócio e nunca a qualquer preço. “Sempre de acordo com todas as partes. Se isto é feminino?” “Há momentos em que as pessoas sentem necessidade de dizer coisas. E dizem tanto mais quanto percebam que aqueles que as ouvem saberão resguardar essas confidências. Isto é importante, num relacionamento com clientes”. Na área do imobiliário residencial – lêse no site da empresa de mediação de Maria Nair Almeida -, afirma-se com a preocupação da qualidade e rigor e segue as mais exigentes regras da ética e deontologia profissional na mediação. Este parece ser o segredo de uma actividade fundamental para o sector imobiliário, especialmente quando a opção é a mais urbana possível – a de apostar na reabilitação e regeneração dos centros, como uma especialização nobre. Reconhece que, não raras vezes, como mediadora, ouviu desabafos de muitos clientes, homens e mulheres, sobre aspectos que não estavam sempre directamente ligados à transacção imobiliária que eventualmente se perspectivava. Revista APEMIP | 31 Projectos Estratégicos Cartão Saúde » Contactos Telf. 211 543 810 e-mail. [email protected] www.apemip.pt/cartaosaude Seguros de saúde: a melhor modalidade Os seguros de saúde são uma alternativa ao SNS (Serviço Nacional de Saúde) e, preferencialmente, são usados para consultas de especialidade e despesas de valor elevado, como internamentos e partos. Para além disso, são igualmente úteis para consultas de urgência em centros hospitalares privados e para exames de diagnóstico ou tratamentos. Em termos informativos, podemos dizer que, tecnicamente, existem três modalidades de seguro de saúde: seguro de reembolso; seguro de assistência ou seguro misto. O primeiro dá mais liberdade, mas também apresenta algumas desvantagens. Nesta modalidade o consumidor pode escolher livremente os prestadores de cuidados médicos ficando a companhia com o ónus de reembolsar a pessoa segura pelas despesas efectuadas. Mas, a pior parte é que o consumidor tem que pagar todos os actos na totalidade o que pode apresentar dificuldades no adiantamento de despesas elevadas como, por exemplo, com as cirurgias com internamento. Na segunda opção, um seguro de assis- Revista APEMIP | 32 tência, o consumidor fica limitado na escolha de prestadores de serviços de cuidados médicos, pois a companhia seguradora paga praticamente todas as despesas abrangidas pelo contrato de seguro, até ao limite de capital contratado, mas apenas quando se recorre a prestadores indicados pela companhia. Nesta modalidade o segurado desembolsa uma pequena parte quando é assistido, geralmente um valor fixo. Por último existe a modalidade de seguro mista. Estes planos reúnem o melhor das duas modalidades descritas anteriormente: permitem optar pela rede de cuidados médicos da seguradora ou por serviços fora da rede. Cabe ao segurado decidir o que mais lhe convém em cada momento. Apresentando uma grande flexibilidade. Ora, o Cartão APEMIP / Sanos consubstancia um seguro de saúde na última modalidade descrita, sendo flexível e adequado às necessidades dos consumidores. Mais, este seguro para além das vantagens unanimemente aceites por várias entidades, nomeadamente a DECO que aconselha a subscrição de planos mais flexíveis para a generalidade dos casos, permite aos profissionais da Mediação Imobiliária vantagens ainda mais excepcionais. Com este seguro APEMIP / Sanos os profissionais da mediação imobiliária conseguem as mesmas coberturas dos seguros individuais, mas com um prémio de valor de grupo trazendo vantagens inigualáveis. Assim os mediadores imobiliários e as suas famílias podem usufruir de um seguro de saúde que vai desde a simples cobertura de € 50.000,00 para hospitalização (uma oferta da APEMIP a uma pessoa de cada empresa associada), até a coberturas de assistência hospitalar internacional. Para melhor conhecer todas as vantagens, basta contactar os serviços da APEMIP, pois esta é mais uma vantagem exclusiva para as empresas de mediação imobiliária associadas. Al B no centr nos bairros históricos Opção urbana Projecto Casa Pronta na APEMIP – Resposta aos Desafios da Actividade » Contactos Telf. 217 928 770 e-mail. [email protected] www.apemip.pt/casapronta/ Um elemento-chave das iniciativas promovidas pela APEMIP é o desenvolvimento de parcerias estruturadas com entidades de diversos quadrantes e sectores da actividade que se encontrem aptas a responder melhor, e mais rapidamente, às exigências e desafios do mercado. Neste âmbito, em 2009, a APEMIP celebrou com o IRN – Instituto dos Registos e do Notariado, um Protocolo de Cooperação que é o resultado claro do propósito, de melhor servir a actividade de mediação imobiliária. Esta cooperação assenta na prestação de três serviços: se deslocará para assegurar a prática de actos Casa Pronta. Balcões Casa Pronta nas Instalações da APEMIP: os quais permitem, com comodidade, a realização nas instalações da APEMIP localizadas na Região Norte (Porto), Região Centro (Coimbra), Região de LVT (Lisboa) e na Região Sul (Vilamoura), a prática do procedimento Casa Pronta. No espaço de um ano, esta parceria já conseguiu importantes resultados uma vez que a disponibilização de palavraschave para acesso ao Portal Casa Pronta e a abertura de novos Balcões “Casa Pronta no Mediador” têm vindo a cativar um número, cada vez mais expressivo, de mediadoras, designadamente quanto ao último serviço, que já se encontra disponível nos mais diversos Concelhos do país. Acesso ao Portal Casa Pronta: através de palavra-chave obtida, por via da APEMIP, as associadas acedem, com carácter exclusivo, à parte reservada do Portal Casa Pronta (www.casapronta.pt) onde podem, entre outras facilidades, obter Certidões do Registo Predial, o que lhes permite assegurar, desde logo, o cumprimento das respectivas obrigações legais, designadamente as relacionadas com a verificação da legitimidade e capacidade para contratar dos seus clientes. Balcões Casa Pronta no Mediador: os quais facultam às mediadoras a possibilidade de acolherem, nas suas instalações, um Conservador do Registo Predial que aí Continuaremos a dar um forte impulso a esta cooperação, procurando novas formas de relacionamento que se traduzam em vantagens concretas para as associadas uma vez que em tempos em que as empresas estão expostas a uma concorrência mais premente, o valor acrescentado que resulta desta parceria tornou-a ainda mais prioritária. Aceda e Utilize estes serviços, através dos Formulários que se encontram disponíveis no Mini-Site “Casa Pronta”, (www.apemip.pt/casapronta/). Revista APEMIP | 33 » Contactos Linha de apoio Comercial: 707 200 437 e mail. [email protected] www.casayes.pt A melhor oportunidade para comprar ou arrendar casa O portal CasaYES.pt é considerado como um dos mais importantes portais do imobiliário no panorama nacional onde facilmente, de entre os cerca de 450.000, encontra a melhor oportunidade para comprar ou arrendar qualquer imóvel. Recentemente, o Portal de Referência do Imobiliário, foi optimizado com novas funcionalidades e ferramentas para tornar mais fácil e eficaz a pesquisa de imóveis a quem o visita, e tornar também mais fácil e eficaz a promoção dos imóveis para as empresas que os divulgam no CasaYES. Fruto destas alterações houve a mudança de imagem, mantendo, no entanto, os sinais distintivos e que são reconhecidos internacionalmente. Logo na página inicial, acessível em www.casayes.pt, qualquer utilizador pode confirmar a sua localização e a partir daí os destaques de imóveis apresentados serão da área seleccionada, direccio- Revista APEMIP | 34 nando assim os destaques do próprio CasaYES ao utilizador do Portal. Mas, a preocupação individual com cada um dos milhares de visitantes do portal CasaYES atinge o seu expoente máximo na área reservada MyCasaYES. Aí cada utilizador pode personalizar as suas pesquisas favoritas, criar comparadores de imóveis e ainda criar alertas para que seja avisado via correio electrónico de todas as novidades. Mas, foquemos a nossa análise na inovadora forma de pesquisa de imóveis. A primeira grande alteração que foi desenvolvida na pesquisa de imóveis foi a criação de uma pesquisa avançada simplificada onde deixa de ser necessário fazer um preenchimento de inúmeras características para se alcançar o resultado que interessa a quem procura determinado imóvel. Ou seja, depois da apresentação de uma listagem inicial de resultados, os utilizadores podem ir refinando a sua pesquisa, sabendo previamente quais e quantos imóveis preenchem os critérios da sua procura. Encontrada a Casa ou o Imóvel desejado, o contacto com a empresa de mediação surge quase de imediato através de campos pré-preenchidos, bastando um clique para marcar uma visita ou pedir mais informações detalhadas. Os imóveis com fotos 360º ou visitas virtuais são destacados no portal CasaYES permitindo aos seus visitantes um conhecimento integral dos imóveis e do espaço envolvente. Ainda quanto ao espaço envolvente, o desenvolvimento de uma estreita ligação ao Google Maps permite a quem procura casa perceber a localização dos imóveis, bem como todo o espaço circundante, quer sejam transportes, serviços, comércio, estabelecimentos de ensino, entre outros pontos de referência. Criado pela APEMIP, o CasaYES.pt tem como objectivo a dignificação e dinamização do sector através de uma oferta fácil, certa, segura e confiável. Visite-o em www.casayes.pt e tenha a experiência perfeita na pesquisa de imóveis. Com comando à distância » Contactos telf. 211 543 810 e-mail. [email protected] www.apemip.tv O tradicional comando à distância a que estamos habituados a ter em casa foi optimizado e está disponível num formato de montra interactiva, em que os espectadores conseguem comandar os conteúdos a exibir na APEMIP TV, através de um simples toque do lado de fora da montra da mediadora imobiliária. Com o toque num pequeno teclado, de simples utilização, os espectadores podem fazer pesquisas dos mais variados imóveis que a mediadora imobiliária detém em carteira. Essa pesquisa é feita através da selecção das tipologias do imóvel que se pretendem visualizar e apresenta a descrição e fotos do imóvel que se apresenta. Após a pesquisa, existindo interesse do espectador, pode registar um pedido de informações mais completo, deixando os contactos. tor de diferenciação. Para os espectadores, o acesso a informação detalhada dos imóveis com fotos e a variada informação disponibilizada pela própria APEMIP TV, como a meteorologia e notícias actualizadas, são uma valência muito positiva. Tal como a internet, este é um serviço que está disponível 24 horas por dia, sem férias ou feriados, e que permite o encaminhamento de pedidos de informação e de visitas de imóveis às empresas de mediação imobiliária que disponibilizam este canal aos seus clientes. Para consultar os imóveis na APEMIP TV basta dirigir-se a uma das muitas empresas associadas espalhadas por todo o território continental e insular. Para além de conseguir visualizar os imóveis e a informação de interesse genérico na APEMIP TV ficará igualmente com a garantia que essa empresa de mediação imobiliária é associada da APEMIP e preenche todos os requisitos legais ao exercício da actividade de mediação, nomeadamente a licença do InCI e o seguro de responsabilidade civil. Isto porque este canal corporativo de TV é disponibilizado, exclusivamente, às empresas associadas da APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal. As empresas de mediação imobiliária aderentes a esta ferramenta usufruem da integração com o Portal CasaYES.pt – O Portal Imobiliário de Referência da APEMIP, conseguindo transpor todos os imóveis, incluindo características e fotografias, da base de dados do CasaYES.pt para a APEMIP TV, de forma simplificada. Mas, as vantagens da APEMIP TV são muitas mais do que estas aqui descritas. Para as mediadoras, a divulgação de imóveis em formato televisivo e com grande impacto visual a baixos custos é um fac- Revista APEMIP | 35 » Contactos Linha de apoio Comercial: 707 200 439 Linha de apoio Técnico: 707 224 663 www.energiayes.pt CONHEÇA OS SEUS BENEFÍCIOS COM A ENERGIAYES O diploma que estabelece o novo regime para a micro-produção foi publicado no passado dia 25 de Outubro, entrando em vigor a partir do dia 9 de Dezembro. O novo diploma mantém os principais aspectos positivos do regime anterior (apesar da tarifa bonificada ser mais reduzida, o período de bonificação passa dos 5 anos para os 15 anos) e tenta resolver as limitações que se verificaram devido à forte adesão dos portugueses à microprodução, nomeadamente a forma de obter um registo de microprodutor. Neste contexto faz sentido voltarmos a apostar na divulgação da microprodução como um investimento consistente para os nossos clientes. Porquê ser microprodutor? O Decreto-Lei nº. 363/2007 de 2 de Novembro, com as alterações introduzidas pelo decreto-lei nº. 118-A/2010 define que “Podem ser produtores de electricidade por intermédio de unidades de microprodução todas as entidades que disponham de um contrato de compra de electricidade em baixa tensão”, sendo então este o requisito base para se tornar num microprodutor. Ao investir na microprodução de electricidade, um microprodutor poderá atingir taxas de rentabilidade de 10%, muito superiores às praticadas no mercado em aplicações de igual risco, com períodos de retorno de 8 anos. Ao fim de 20 anos, além de ter recuperado o seu investimento, o microprodutor poderá ter ganhos acumulados de cerca de 16 mil euros. Nota: tarifa de €0,40 durante os 8 primeiros anos e de €0,24 durante os 7 anos seguintes Revista APEMIP | 36 Um projecto: Etapas para a instalação do sistema de microprodução São necessárias as seguintes etapas para ligação à rede de um sistema de microgeração: 1. Pagamento da taxa (500€ + IVA à taxa legal em vigor) de avaliação/inscrição para obtenção do Registo através do portal www.renovaveisnahora.pt. 2. Após o registo, o futuro produtor terá 120 dias para proceder à Instalação da unidade e requerer o certificado de exploração. 3. Inspecção da instalação por parte da CERTIEL com o objectivo de verificar se todos os requisitos legais estão cumpridos. 4. Celebração de Contrato com o Comercializador de Energia (EDP, etc.). 5. O produtor deverá enviar o contrato assinado ao Comercializador de Energia. Após este o recepcionar, terá 10 dias úteis para proceder à Ligação à Rede do sistema de microprodução. Porquê a EnergiaYES Com a EnergiaYES, o investimento dos nossos clientes está salvaguardado: - Serviço Home Energy, empresa nº1 em microprodução de energia - Experiência de mais de 1.000 instalações solares - Painéis com garantia Martifer de 10 anos Soluções de financiamento Através da EnergiaYES os nossos clientes poderão reduzir o seu esforço financeiro inicial e até conseguir ganhos na sua rentabilidade, que pode atingir os 15%. O nosso compromisso Notícia AQUEÇA ESTA CAUSA No âmbito da iniciativa Aqueça esta Causa, lançada o ano passado pela APEMIP e a Home Energy, foi instalado mais um painel solar térmico, desta vez, no Refúgio Aboim Ascensão. Graças a si, já foi possível ajudar 3 instituições de solidariedade social de apoio a crianças. Com esta ajuda estas entidades reduziram substancialmente os seus custos mensais através da utilização de energias renováveis. Muito Obrigada por Contribuir! AJUDA DE MÃE Lisboa ABRIGO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO FUNCHAL Madeira REFÚGIO ABOIM ASCENSÃO Algarve Prémio para as mediadoras com maior número de certificados EnergiaYES: Um Voucher para um Fim de Semana 1º Lugar 2º Lugar 3º Lugar PAULO SÉRGIO P. - Soc. Med. Imob. Unip., Lda. Zona: Vila Nova de Gaia APEMIP n.º 402 Maia & Andrade - Soc. Med. Imobiliária, Lda. Zona: Ovar APEMIP n.º 750 PREDIAVEIRO - Soc. Med. Imobiliária, Lda. Zona: Aveiro APEMIP n.º 130 Revista APEMIP | 37 Formandos do módulo de Técnicas de Angariação- Academia APEMIP Porto Formação renovada para 2011 das Relações de Trabalho), com vista a homologar e reconhecer oficialmente os seus procedimentos, formadores e planos curriculares, assim como toda a gestão da formação. » Contactos Telf. 211 543 810 e-mail. [email protected] http://academia.apemip.pt/ Acreditação A ACADEMIA APEMIP pretende afirmarse como a verdadeira escola da mediação imobiliária em Portugal. Com instalações em Lisboa, Porto, Coimbra e Vilamoura, encontra-se modernamente equipada com todos os meios técnicos para uma formação de qualidade. Nesse sentido, a ACADEMIA APEMIP iniciou o processo de acreditação junto da DGERT (Direcção Geral do Emprego e Revista APEMIP | 38 módulo Mercado Imobiliário: Como Identificar Oportunidades, no qual se transmitem conhecimentos para definir de modo mais eficaz os planos estratégicos e comerciais das empresas, com vista a identificar e quantificar as oportunidades de negócio existentes. Novo Catálogo de Formação 2011 Está a ser divulgado junto das empresas associadas o novo Catálogo de Formação para 2011. Como no ano anterior, as acções decorrerão de forma contínua de Janeiro a Dezembro, com vista a facilitar aos interessados o agendamento e a planificação das suas participações. Foram introduzidos novos módulos, tendo em conta a situação actual do mercado e as sugestões dos próprios formandos. Assim, a oferta formativa contínua passa a apresentar, entre outras novidades, um curso de dois dias sobre Programação Neurolinguística (PNL) no imobiliário, com conceitos de última geração para potenciar as vendas; uma acção de Contabilidade para Mediadoras e ainda o importante Para além das acções de formação contínua, a ACADEMIA APEMIP oferece, em parceria, cursos de licenciatura e pós-graduação em Gestão e Mediação Imobiliária, respectivamente no INUAF (Algarve) e na Universidade Autónoma de Lisboa. O objectivo é ajudar a formar uma nova elite de profissionais do sector, pronta a estabelecer as bases de um novo paradigma da mediação imobiliária. NOVAS OPORTUNIDADES O Centro de Novas Oportunidades da ACADEMIA APEMIP, criado no início deste ano, já permitiu reconhecer e validar competências a dezenas de formandos. Alunos do 1º curso de Mediação Imobiliária ministrado pela APEMIP em Luanda, Angola Com esta iniciativa, pretende-se dar equivalência de 9.º e 12.º anos de escolaridade aos associados APEMIP que dessa certificação necessitem, por exemplo, para poderem conferir capacidade profissional, nos termos da legislação em vigor. Normalmente, no prazo de 4 a 6 meses os participantes conseguem obter as respectivas certificações de competências. Para os associados, são inúmeras as vantagens de realizar este processo na ACADEMIA APEMIP. Avulta entre elas, desde logo, que os trabalhos a desenvolver podem girar em torno da própria actividade de mediação imobiliária, o que confere uma carga formativa profissional ao próprio processo. APEMIP ministra formação em Angola A APEMIP organizou em Luanda, entre os passados dias 25 e 29 de Outubro, a primeira acção de formação profissional em Mediação Imobiliária. O convite partiu da APIMA, congénere da nossa associação naquele país lusófono, que solicitou que a ACADEMIA APEMIP elaborasse o plano formativo e enviasse formador para uma acção de uma semana. gestão de visitas e técnicas de venda. O formador, pertencente aos quadros da ACADEMIA APEMIP, afirmou que a acção «superou todas as expectativas», no que foi secundado pelos responsáveis da APIMA. A própria imprensa angolana, como a agência oficial noticiosa ANGOP, cobriu o evento. Na sequência desta primeira acção, a direcção da APIMA solicitou oficialmente a colaboração da APEMIP para a elaboração do plano nacional de formação dos mediadores angolanos em 2011. O curso saldou-se num grande sucesso, reconhecido por todos os participantes. Foi frequentado por cerca de 30 mediadores, para além de dirigentes da APIMA e do próprio director do Instituto Nacional de Habitação, organismo governamental que regula a actividade de mediação imobiliária em Angola. Nesta acção foram ministradas aulas sobre o novo regime jurídico angolano da mediação imobiliária, angariação de imóveis, marketing, atendimento de clientes, Revista APEMIP | 39 Gabinete de Estudos SABER É PODER » Contactos e-mail. [email protected] [email protected] INQUÉRITO MENSAL DE CONJUNTURA últimos 19 meses e que, desde então, apesar de todas as incertezas, tem conseguido manter-se a níveis superiores aos registados em 2009), como sobretudo, em termos de indicador de confiança do sector da Construção, que não obstante não conseguir recuperar de valores historicamente baixos, assegura índices sis- O ano de 2010 foi caracterizado por duas fases distintas: uma primeira, que se estendeu ao longo de todo o primeiro semestre e que evidenciava sinais de alguma retoma económica e de revitalização da dinâmica imobiliária (como atesta o crescimento de 4,81% observado até Junho, nas receitas de IMT); e uma segunda fase, de profundo arrefecimento, coincidente com os ataques especulativos à credibilidade das finanças públicas nacionais e em que a erosão da confiança na economia portuguesa implicou a adopção de medidas de austeridade, extremamente rigorosas e com impactos inequívocos no ambiente económico. tematicamente mais elevados que os registados no ano passado. Em termos de caracterização das empresas inquiridas, estas concentram-se, sobretudo, nos distritos de Lisboa, Porto, Faro e Setúbal (representando, no seu conjunto, cerca de 70,2% das respostas), o que evidencia uma elevada aderência à realidade, uma vez que estes mesmos distritos representam 67,6% das empresas de Mediação Imobiliária em actividade em 2010. Depois de dois anos consecutivos em que o mercado imobiliário nacional sofreu uma contracção anual em torno dos 14%, as empresas de Mediação Imobiliária têm respondido ao Inquérito Mensal de Conjuntura de uma forma conservadora em relação ao presente, e pouco optimista em relação ao futuro a curto prazo. Esta mesma tendência pode ser observada, tanto em sede do indicador de sentimento económico (que, em Março passado, atingiu o seu valor mais elevado dos EMPRESAS PARTICIPANTES POR DISTRITO (DADOS ACUMULADOS JANEIRO-OUTUBRO) 30% 25% 20% 15% 10% 5% Revista APEMIP | 40 Viseu Vila Real Viana do Castelo Setúbal Santarém Porto Portalegre Madeira Lisboa Leiria Guarda Faro Évora Coimbra Castelo Branco Bragança Braga Beja Aveiro Açores 0% Fonte: APEMIP Número de colaboradores por empresa participante (dados acumulados Janeiro-Outubro) ≤2 51,3% 6 a 10 10,3% No que concerne à dimensão média das empresas (e tendo por base apenas o critério de número de trabalhadores), mais de 82,8% são microempresas, sendo que os restantes 17,2% se reportam tendencialmente apenas a pequenas empresas. É, por esta razão, um tecido empresarial extremamente exposto à conjuntura e que, apesar de evidenciar uma taxa de mortalidade extraordinariamente baixa (de acordo com dados oficiais do InCI), enfrenta as dificuldades presentes de forma bastante condicionada e, muitas vezes, na “primeira pessoa”. > 10 6,8% 3a 5 31,5% Fonte: APEMIP Número de anos em funcionamento (dados acumulados Janeiro-Outubro) Precisamente por este desempenho muito positivo, não causa qualquer tipo de estranheza, o facto de mais de 44,1% das empresas inquiridas se encontrarem no mercado há mais de 10 anos, um sinal de elevada experiência e de uma maturidade extremamente relevante, o que apenas contribui para uma credibilização acrescida das apreciações realizadas, uma vez que estas empresas já passaram, na sua maioria, por momentos de contracção económica como o actual. ≥ 20 anos 10,6% ≥ 5 anos 25,1% ≥ 2 anos 23,1% < 2 anos 7,7% ≥ 15 anos 10,6% ≥ 10 anos 23,0% Fonte: APEMIP Principais segmentos de actuação das empresas participantes (dados acumulados Janeiro-Outubro) Igualmente sem surpresa é a incidência da actividade das empresas de Mediação Imobiliária que, na sua esmagadora maioria, se encontra fortemente concentrada no segmento Residencial (em cerca de 98,2% dos casos) e, em menor grau, nos segmentos de Terrenos Urbanos (com 73,4% das ocorrências) e nos imóveis Comerciais (que recolhe 68,3% das respostas expressas entre Janeiro e Outubro). Habitação Escritórios Comércio Indústria Terrenos Urbanos Terrenos Rústicos 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Fonte: APEMIP Revista APEMIP | 41 Ao longo de 2010, a apreciação da actividade, enquanto um todo, foi considerada, de forma transversal, como negativa, em particular nos segmentos de mercado directamente relacionados com a actividade económica (Escritórios, Comércio e Indústria), em que o peso destas respostas oscilou entre os 61,1% e os 63,4%. No segmento Residencial, a percepção da actividade relevou (sobretudo graças ao primeiro semestre) uma certa recuperação face a 2009 (com mais de 58% das respostas a apontarem para uma certa estabilidade, ou mesmo o aumento do dinamismo da actividade) que, todavia, tem vindo a sofrer uma certa erosão ao longo dos últimos meses. Esta apreciação é, no entanto, agravada de forma bastante significativa, quando a apreciação é em termos de transacções concretizadas, em que, todos os segmentos de mercado são penalizados e considerados como em terreno muito negativo pelas empresas de Mediação Imobiliária inquiridas (com os resultados “Abaixo do normal” a oscilarem entre os 57,6%, no segmento Residencial, e os 75,4%, nos imóveis destinados à Indústria). Percepção do número de transacções concretizadas (dados acumulados Janeiro-Outubro) Percepção da actividade da empresa (dados acumulados Janeiro-Outubro) HABITAÇÃO ESCRITÓRIOS HABITAÇÃO ESCRITÓRIOS Acima do Normal 2,3% Normal 31,3% Acima do Normal 11,1% Abaixo do Normal 71,4% Manteve-se 33,4% Aumentou 19,9% Normal 26,3% Manteve-se 38,2% Abaixo do Normal 57,6% Aumentou 4,3% Diminuiu 41,9% Diminuiu 62,2% COMÉRCIO COMÉRCIO INDÚSTRIA INDÚSTRIA Manteve-se 33,1% Acima do Normal 2,8% Abaixo do Normal 72,1% Manteve-se 32,5% Aumentou 5,9% Acima do Normal 3,2% Abaixo do Normal 75,4% Normal 25,1% Normal 21,4% Aumentou 4,1% Diminuiu 63,4% Diminuiu 61,1% TERRENOS RÚSTICOS TERRENOS RÚSTICOS TERRENOS URBANOS TERRENOS URBANOS Acima do Normal 2,6% Acima do Normal 2,5% Abaixo do Normal 70,7% Manteve-se 35,8% Manteve-se 36,0% Abaixo do Normal 70,2% Normal 26,8% Aumentou 4,7% Diminuiu 59,3% Revista APEMIP | 42 Aumentou 7,4% Diminuiu 56,7% Normal 27,2% De uma forma cada mais evidente, a contracção do crédito concedido pelas entidades bancárias surge como o principal obstáculo que a Mediação Imobiliária tem de enfrentar (recolhendo mais de 86,3% das respostas das empresas, ao longo de 2010), logo seguido pelo carácter pouco realista das avaliações bancárias dos imóveis (com 73,3% das ocorrências) e pelas implicações da instabilidade que se sente no mercado de trabalho, tanto em termos remuneratórios, como em termos de precariedade laboral (respectivamente com 63,9% e 63,2% das opiniões expressas). As expectativas expressas para o período compreendido entre Novembro de 2010 e Janeiro de 2011, no que concerne aos valores de mercado, são pouco animadoras e apontam, em termos gerais, para um potencial ajustamento em baixa. Este sentimento agrava-se, particularmente, quando os segmentos em análise são os directamente relacionados com a actividade económica, reflexo inequívoco das estimativas pessimistas para o desempenho da economia nacional no próximo ano. Expectativas sobre a Evolução dos preços dos imóveis (próximos 3 meses) Obstáculos à actividade ESCRITÓRIOS HABITAÇÃO Avaliação bancária Desajustamento entre a Oferta e Procura Desconfiança face à mediação imobiliária Desinvestimento económico Dificuldades nos licenciamentos camarários Diminuição do poder de compra Estabilizar 41,3% Estabilizar 32,3% Aumentar 7,2% Aumentar 4,8% Elevada burocracia nos procedimentos Excesso de regulamentação da actividade Instabilidade no Mercado de trabalho Diminuir 62,9% Diminuir 51,5% Mediação ilegal Nível da taxa de juro COMÉRCIO Nº insuficiente de angariadores imobiliários INDÚSTRIA Preços dos imóveis muito elevados Restritividade Bancária 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Estabilizar 35,2% Considerando agora o dinamismo do mercado, em termos globais, 2011 é já considerado como sinónimo de dificuldade, uma vez que mais de 54,8% das empresas inquiridas exprime expectativas negativas, sendo que 17,3% revela mesmo um sentimento de profunda apreensão sobre o que o futuro próximo pode implicar. Igualmente relevante é o facto de mais de 17,5% das inquiridas encarar o início do próximo ano com alguma confiança, sinal de que existem oportunidades que a crise criou e que é necessário delas saber beneficiar. Expectativas sobre a Evolução da actividade (próximos 3 meses) Neutrais 27,6% Estabilizar 31,0% Aumentar 3,1% Diminuir 61,7% TERRENOS RÚSTICOS Estabilizar 40,9% Aumentar 3,6% Diminuir 65,5% TERRENOS URBANOS Aumentar 3,7% Estabilizar 40,4% Positivas 16,1% Aumentar 5,8% Muito Negativas 17,3% Diminuir 55,5% Diminuir 53,8% Negativas 37,5% Muito Positivas 1,5% Nota: O IMC – Inquérito Mensal de Conjuntura, resulta da resposta voluntária das empresas de Mediação Imobiliária associadas da APEMIP a um questionário on-line, remetido por mail, no primeiro dia útil de cada mês, sempre reportando ao mês anterior. Revista APEMIP | 43 Revista APEMIP | 44 Consultório Fiscal UMA REFLEXÃO Abílio Marques Consultor Fiscal FISCALIDADE NO IMOBILIÁRIO Emigrantes - benefícios fiscais 1- ISENÇÕES DE IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) 2- ISENÇÃO DE IMT Nos termos do artigo 44.º do EBF, os prédios adquiridos ou construídos através do sistema «poupança-emigrante», ficavam isentos de contribuição autárquica por um período de 10 anos contados do ano da aquisição ou da conclusão das obras, inclusive. Este benefício fiscal foi revogado pelo decreto-lei 169/2006, de 17 de Agosto, mas mantém-se para contas que preencham os seguintes requisitos: utilização de pelo menos 25% do valor da conta e que esta tenha sido constituída até 17 de Agosto de 2006 (consideram-se revogadas as contas cuja data de abertura seja posterior a essa data). Este é o entendimento oficial da DGCI expresso no seu site. Porém, este benefício fiscal foi revogado, pela Lei 53-A/2006, de 29 de Dezembro (OE 2007) podendo ainda aplicar-se aos imóveis adquiridos ou construídos até 17 de Agosto de 2006. Para os imóveis adquiridos ou construídos depois de 17 de Agosto de 2006, passaram a ter, tal como os contribuintes residentes, a isenção consignada no artigo 46º do EBF, ou seja de 3 ou 6 anos (a partir de 01-01-2009 passou a ser de 4 ou 8 anos), consoante o valor patrimonial do imóvel, mesmo que não ocupem a casa no prazo dos 6 meses imposto pelo nº 7 do mesmo artigo. Esta dispensa de ocupação resulta do disposto no nº 13 do artigo 46º do EBF. Por sua vez, o nº 9 do mesmo artigo, condiciona a isenção, determinando que se considera ter havido afectação dos prédios ou partes de prédios à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar se aí se fixar o respectivo domicílio fiscal. Esta isenção abrange as aquisições de prédios rústicos ou urbanos ou suas fracções autónomas efectuadas com empréstimos concedidos no âmbito da conta-emigrante, se a matéria colectável que servir de base à liquidação deste imposto não exceder o montante correspondente ao dobro da importância do saldo da conta, que efectivamente haja sido utilizada na aquisição. Caso a matéria colectável exceda o montante referido, será pago IMT sobre o excedente. O saldo a utilizar já deverá existir em 17 de Agosto de 2006 e não ser constituído por depósitos posteriores a essa data. A partir de 01 de Janeiro de 2009, esta isenção deixou de ser reconhecida pelo notário que intervinha na celebração da escritura e passou a ser reconhecida pelo Chefe do Serviço de Finanças. Poderemos assim concluir que o emigrante, não perde a sua qualidade de emigrante, pelo facto de ter adoptado o seu domicílio fiscal no território nacional, desde que se continuem a verificar todos os restantes requisitos, ficando ao seu dispor a escolha do domicílio fiscal. Porém, a adopção do domicílio fiscal em Portugal, não sendo relevante para a isenção de IMT, é indispensável para esta isenção de IMI e para que se possa accionar a exclusão de tributação em IRS (mais valias), por reinvestimento, nos termos do nº 5 do artigo 10º do CIRS. Revista APEMIP | 45 Consultório Fiscal AS PERGUNTAS MAIS FREQUENTES CONTACTOS e-mail. [email protected] 1 rado, podendo, inclusivamente, gerar imposto a reembolsar ao sujeito passivo. “Qual a quantia ou percentagem das rendas prediais, que se destinam a tributação fiscal? De que forma se faz essa tributação? É uma retenção? É um pagamento mensal? É um pagamento efectuado no fim do ano? - Como acima se referiu, à totalidade das rendas são abatidas as despesas de manutenção e de conservação e o IMI relativos aos prédios ou parte de prédios que tenham gerado rendimento. Os custos com as obras de melhoramentos e manutenção são dedutíveis em sede de IRS?” Resposta Nos termos do n.º 1 do artigo 8.º do Código do IRS, consideram-se rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respectivos titulares. De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 41.º do mesmo diploma, aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se as despesas de manutenção e de conservação que incumbam ao sujeito passivo, por ele sejam suportadas e se encontrem documentalmente provadas, bem como o IMI que incide sobre o valor dos prédios ou parte de prédios cujo rendimento tenha sido englobado. Do exposto resulta o seguinte: - A totalidade dos rendimentos prediais (a totalidade das rendas) está sujeita a tributação, e não apenas uma percentagem. - Esses rendimentos, líquidos da dedução específica nos termos do artigo 41.º acima referido, são englobados conjuntamente com os restantes rendimentos obtidos pelo agregado familiar, nos termos do artigo 22.º do Código. - Ao rendimento global líquido (somatório dos rendimentos líquidos, de todas as categorias) são aplicadas as taxas do artigo 68.º do Código, assim se obtendo a colecta. - Depois de efectuadas as deduções á colecta (relativas a despesas de saúde, educação, etc.) obtém-se o imposto a pagar. - Assim, a tributação é efectuada no ano seguinte à obtenção dos rendimentos e resulta da apresentação da declaração modelo 3 de IRS ou será efectuada oficiosamente pela administração tributária, se a declaração modelo 3 não for entregue. - Se o locatário (inquilino) dispuser ou dever dispor de contabilidade organizada, é obrigado a reter o imposto, no momento do pagamento ou colocação à disposição das rendas, à taxa de 16,5%, de acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 101.º do CIRS. Esta retenção tem a natureza de pagamento por conta e será abatida ao imposto apu- Revista APEMIP | 46 2 “No dia 31 de Janeiro de 2008, uma sociedade adquiriu um estabelecimento comercial por via da celebração de contrato de Locação Financeira com uma determinada entidade bancária, e liquidou, em nome do Banco, o IMT na sua totalidade. Presentemente, a sociedade pretende exercer a opção de compra do imóvel locado, antecipadamente ao termo do contrato. A nossa questão é a seguinte: Há lugar a isenção de IMT?” Resposta A transmissão do imóvel da locadora para o locatário a título oneroso é uma operação sujeita a IMT (artigo 2º, n.º 1 do CIMT). Todavia, se a transmissão for feita no termo de vigência do contrato de locação financeira e realizada nas condições nele estabelecidas, estava isenta de imposto de sisa, ao abrigo do art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 311/82, de 4 de Agosto. Esta isenção, ainda se mantém em vigor, passando agora a ser reportada ao IMT, dado o disposto no n.º 6 do art.º 31.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro. Daqui resulta que esta isenção não tem aplicação, se a aquisição do imóvel pelo locatário, se verifica antes do final do contrato, existindo a dúvida se “este final” teria que ser o inicialmente acordado ou o resultante de uma renegociação. Entretanto, através da informação vinculativa n.º 442, de 25.02.2005, sancionada por despacho do SDG para a área do património, foi esclarecido que, se o contrato for renegociado, entre locadora e locatário, no sentido do encurtamento do seu prazo e a opção de compra for efectuada no termo deste novo prazo e nas condições inicialmente aprovadas, aplicar-se-á o referido Decreto-Lei e, por isso, beneficiará da isenção de IMT. Consultório Fiscal AS PERGUNTAS MAIS FREQUENTES CONTACTOS e-mail. [email protected] 3 “Gostaria de saber se os imigrantes, quando adquirem um bem imóvel, têm direito a isenção de IMT. Em caso afirmativo, existem algumas condições específicas a demonstrar para poderem beneficiar dessa isenção?” Resposta Os emigrantes, tal como os sujeitos passivos residentes, podem beneficiar da isenção geral prevista no art.º 9.º do CIMT, se estiverem a adquirir imóveis urbanos exclusivamente destinados a habitação própria e permanente do seu agregado (ou seja, imóveis nos quais se fixe o respectivo domicílio fiscal). Por outro lado, os emigrantes também podem beneficiar da isenção prevista no Decreto-Lei n.º 540/76, de 9 de Julho, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 323/95, de 29 de Novembro (“Contas Poupança Emigrante”). Tal normativo isentava de SISA, actualmente de IMT, as aquisições de prédios rústicos ou urbanos, se a matéria colectável que servisse de base à liquidação não excedesse o montante correspondente ao dobro do saldo revelado pela conta, ou ao dobro da parte do mesmo saldo utilizada na aquisição se não houvesse recurso ao crédito, ou, caso excedesse esse montante, liquidar-se-ia SISA sobre o excesso. Este benefício fiscal foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 169/2006, de 17 de Agosto, mas mantém-se, actualmente, para as contas que preencham os seguintes requisitos: a) Utilização de pelo menos 25% do valor da conta; b) A conta tenha sido constituída até 17 de Agosto de 2006 (consideramse revogadas as contas cuja data de abertura seja posterior). Assim, se o consulente em questão tiver uma conta poupança emigrante constituída antes de 17 de Agosto de 2006, e se for dessa conta que utiliza o saldo para adquirir o imóvel, então beneficia da isenção do IMT, consoante a percentagem que for mobilizada. As isenções mencionadas anteriormente são reconhecidas a requerimento do interessado, que deverá ser apresentado junto dos serviços competentes para a decisão, antes do acto ou contrato que dá origem à transmissão, e sempre antes da liquidação a efectuar. 4 “A nossa mediadora tem um cliente que celebrou um contrato-promessa de compra, com uma cláusula de cedência de posição contratual. O cliente liquidou IMT (6,5%) sobre o valor pago a título de sinal e princípio de pagamento. Recentemente, cedeu a sua posição naquele contrato-promessa. Por conseguinte, terá o cliente direito ao reembolso de IMT? Ainda, na mesma hipótese, supondo que o cliente entregou, aquando da celebração do contrato-promessa um sinal de € 5.000,00, pagando IMT sobre esse sinal entregue. Posteriormente, entregou 15.000,00 € a título de pagamento do preço. Esta quantia está, igualmente, sujeita a IMT?” Resposta (1.ª Hipótese) 1 – A celebração de um contrato-promessa de compra e venda com cláusula de livre cedência já produz, por si só, um facto tributário sujeito a IMT que é devido pelo promitente-comprador. 2 – A cedência de posição contratual efectuada ao abrigo dessa cláusula, produzirá novo facto tributário sujeito a IMT que será devido pelo adquirente da posição. 3 – São factos tributários diferentes. Um não implica a anulação do outro. 4 – Se a escritura fosse feita com o promitente-comprador, neste caso, o IMT pago pelo contrato-promessa de compra e venda é que seria descontado no IMT devido pelo negócio definitivo. (2.ª Hipótese) Nos termos da regra 18ª do n.º 4 do artigo 12º do CIMT, nas situações previstas na alínea a) do n.º 3 do artigo 2º (contrato – promessa com cláusula de livre cedência), o imposto incide apenas sobre a parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante. Isto significa que todas as importâncias entregues pelo promitente adquirente, na vigência do contrato-promessa, seja a título de sinal, seja a título de pagamento do preço, estão sujeitas a IMT. Assim, a quantia entregue de 15.000,00 € também está sujeita a IMT. Se não ceder a sua posição e a escritura vier a ser feita com o promitentecomprador, o IMT pago no decorrer de CPCV, será deduzido no valor do IMT devido a final. Revista APEMIP | 47 Consultório Jurídico UMA REFLEXÃO Dr. Pedro Almeida e Sousa Consultor Jurídico da APEMIP O impacto da justiça na rentabilidade das empresas Durante o passado mês de Novembro, por desafio da Universidade Portucalense, pensei de forma mais madura e concentrada na influência da Justiça na rentabilidade das empresas. Não queria deixar de dizer que para se abordar as questões que parecem influenciar decisivamente a justiça em Portugal, devem ser abordadas em circuito aberto e não em circuito fechado dos profissionais do foro, muito menos em contexto de desinformação como é próprio dos meios de comunicação social. A Justiça tem de poder ser abordada, com informação, pelos utilizadores do sistema, que somos todos nós – pessoas e empresas – e, para isso, partir dos dados fácticos que permitam à generalidade das pessoas compreender a dimensão do problema da Justiça em Portugal. Assim, para perceber o problema da morosidade da justiça, temos que conhecer os números. Por exemplo sabemos que na última década, principalmente na primeira metade, tivemos um número exponencial e infinitamente crescente de processos judiciais pendentes. Houve um aumento, por exemplo, de 6.540 processos por cada 100.000 habitantes, em 2002, para 14.500 por cada 100.000 habitantes em 2004. Em consequência, as acções cíveis tinham, em 2004, uma duração média de 25 meses, sendo de 21 meses, nas acções declarativas e de 31 meses, nas acções executivas. Este grande aumento de pendências está relacionado com o crédito ao consumo, através de formas massificadas de concepção crédito, o aparecimento do micro-crédito, a proliferação de telemóveis, cartões de crédito de comércio, nomeadamente ligados a centros comerciais, trouxeram a necessidade de rever toda a organização judicial quanto a estas matérias, nomeadamente quanto à prestação de serviços de cobrança de montantes, que não são pagos voluntariamente. Revista APEMIP | 48 O número de processos resolvidos por ano em Portugal, foi entre 2006 e 2008, maior de que o número de processos que deram entrada no mesmo período, sendo que em 2009, a taxa de resolução voltou a ser ligeiramente negativa. Por outro lado e segundo dados mais actualizados, a quantia alocada ao sistema judicial por habitante, incluindo a justiça e investigação criminais, ronda os 50 euros por habitante, acima da média europeia, e o número de funcionários judiciais (8.975) é o mais elevado entre os países de dimensão demográfica comparável ao nosso. Ao mesmo tempo, o velho e estafado discurso do número exíguo de magistrados não nos deve impressionar, pois, também aí, os números se podem considerar relativamente elevados em termos médios. Nesta amálgama de situações se vive na sensação do atraso e da demora. Embora havendo alguns estratos a funcionar adequadamente a tradição de hábitos e os prazos processuais, aniquilam a satisfação global, nomeadamente daquele que quer o reconhecimento de alguma coisa através dos tribunais. O relatório anual da INTRIUM JUSTITIA, organismo europeu de controlo de crédito, do ano de 2009, refere que devido ao dramático aumento do desemprego e incerteza dos existentes, as famílias devedoras (households) não só se atrasam nos pagamentos, como na maioria dos casos deixaram de pagar de todo. Esta alteração, obriga a pensar com mais acuidade na forma de cobrar e sobre as suas consequências, no investimento que é adequado fazer para tal, ligando esta reflexão à repercussão fiscal da actuação. Cabe, pela sua decisiva importância falar em especial nos solicitadores de execução, actuais agentes de execução. Estes senhores são, sem dúvida, a peça chave da acção executiva, assim como, pode ser quem faz as citações em processos não executivos. Esta nova classe, criada com a reforma de 2003, veio a ser melhor regulada pelo decreto lei 226/2008 de 20 de Novembro, nomeadamente quanto à forma do exercício da actividade, formas de organização, condições de acesso, fiscalização e incompatibilidades e impedimentos. Embora tardiamente, esta reforma da profissão de Solicitador de Execução (actualmente Agente de Execução), veio dignificar e regularizar muitas das insuficiências desta profissão fundamental para o bom andamento dos processos onde intervêm, nomeadamente os chamados processo de cobrança. Não tenho a veleidade de num só texto apontar as soluções mágicas para este mar de temas e problemas. Resumindo a justiça pode ter um efeito mais adequado na rentabilidade da justiça, se conseguir usar os meios ao seu alcance, que são, quanto a mim, suficientes, convencendo e melhor formando os seus intervenientes, quer advogados, quer juízes, quer funcionários e agentes de execução, de que é pela qualidade do trabalho destes e na sua consciência em relação a este tema, que reside a possibilidade de diminuir de foram drástica a morosidade dos processos, assim como, quem sabe a chamada “crise da justiça”. Pelo menos para que se pare de falar nela. Obviamente que não se demita o Estado de continuar as reformas necessárias, que, no entanto, devem ser pensadas de forma mais abrangente e global. Apenas podemos lançar algumas pistas e caminhos que poderão ter sentido, mesmo que repetidos, desde que sejam aproveitáveis. Assim desde logo e como factor primeiro, elejo a necessidade de mudança de mentalidade da totalidade dos intervenientes em relação à justiça, no sentido de que os intervenientes profissionais devem largar a sua inércia e aceitar as reformas, aceitar a obrigação de celeridade como uma obrigação de cidadania, nomeadamente para advogados, juízes, funcionários e agentes de execução. Em segundo lugar a necessidade de evitar erros crassos de implementação das boas soluções, que as liquidam à nascença, testando antecipadamente essas soluções. Em terceiro a já e sempre, identificada necessidade de profissionalização da gestão dos tribunais. Não é mais possível que os tribunais sejam geridos de forma esforçada, mas amadora, por juízes e funcionários. Revista APEMIP | 49 Consultório Jurídico AS PERGUNTAS MAIS FREQUENTES CONTACTOS Telf. 707 200 985 e-mail. [email protected] [email protected] PROPRIEDADE HORIZONTAL 1 4 Quais são os principais direitos e deveres dos Condóminos? Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fracção, gozando da faculdade de dispor dela livremente e contitular, juntamente com os restantes proprietários, do direito de propriedade sobre as partes comuns do edifício. O que é o Condomínio? Um condomínio existe quando se encontra dividido em partes distintas (fracções autónomas) que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Isto significa que o direito de propriedade que incide sobre a fracção não pode ser alienado sem o respectivo direito de compropriedade sobre as partes comuns, existindo uma verdadeira comunhão entre ambas. Por conseguinte, um prédio que seja propriedade de um só indivíduo e cujos andares se encontrem arrendados não constitui um condomínio, o que caracteriza esta figura jurídica é a propriedade exclusiva de uma fracção e a compropriedade das partes comuns do prédio. Decorrência deste direito de propriedade é a faculdade do condómino intervir na gestão do condomínio, participando e votando, em Assembleia Condónimos, as decisões que reputar de convenientes para a administração do prédio. A integração das várias fracções na mesma unidade predial, a par com a dependência funcional em que se encontram as partes comuns face às fracções independentes, encontra-se relacionada com a divisão do prédio em planos horizontais. Os direitos dos condóminos estão sujeitos a limitações provenientes da relação de vizinhança e proximidade que se estabelece entre eles, assim, devem: • Participar nas despesas relativas às partes comuns do prédio (à excepção das afectas apenas a certos condóminos). Na origem do condomínio encontra-se a constituição da propriedade horizontal. 2 • Não colocar em risco a segurança do edifício, a sua linha arquitectónica ou estética exterior e interior, quer pela realização de obras defeituosas ou pela inércia na recuperação do prédio, quando tal seja necessário. Como pode ser constituída a propriedade horizontal? • Não devem destinar o uso da fracção autónoma a práticas ofensivas dos bons costumes, nem a um fim diverso daquele a que se destinam. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário. • Manter actualizado o seguro contra incêndios. 3 O que é o Regulamento do Condomínio? O Regulamento é um documento do qual constam diversas regras relativas ao uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio. • Exercer o cargo de administrador, quando lhe competir por determinação legal. 5 Através da definição de normas de relacionamento dos condóminos entre si e com a própria administração pode prevenir-se a existência de eventuais litígios. A elaboração do Regulamento é obrigatória quando o prédio tiver mais de quatro condóminos, ficando a sua constituição a cargo da Assembleia de Condóminos ou do Administrador do prédio. É necessário obter a autorização dos demais condóminos para juntar duas ou mais fracções do mesmo edifício? Não. O artigo 1422.º-A do Código Civil determina que não carece da autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que as mesmas sejam contíguas. 6 Atendendo ao regime de compropriedade das partes comuns, os condóminos gozam do direito de preferência na alienação das fracções autónomas? Não. Os condomínios não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns. Revista APEMIP | 50 7 A quem compete o pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e dos serviços de interesse comum? Neste caso é necessário recibo de recepção assinado por quem delas teve conhecimento. São os condóminos que devem cobrir as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns de molde a manter essas partes em condições de poderem servir o uso a que respeitam. Cada convocatória deverá conter informação sobre o dia, local e ordem de trabalhos da reunião, bem como sobre os assuntos que vão ser debatidos e para cuja aprovação seja necessária unanimidade de votos. A responsabilidade dos condóminos incide assim sobre: • Despesas de utilização das partes comuns (pagamento de luz, água e saneamento, pequenas reparações ou artigos de limpeza). • Pagamento de serviços de interesse comum (remuneração de pessoas ou entidades que tenham celebrado contratos de prestação de serviços com o prédio, designadamente companhia de seguros, porteira ou jardineiro). • Despesas de conservação (realização de obras de reparação e manutenção do prédio, como limpeza e pintura de fachadas ou substituição de canos). • Despesas com inovações (instalações de antenas parabólicas, intercomunicações, sistema de alarme). 9 Quanto ao funcionamento da assembleia convém frisar que normalmente é necessária a presença dos condóminos que perfaçam a maioria simples dos votos, existem, no entanto, algumas excepções a esta regra, designadamente: • A alteração da forma de comparticipação no pagamento dos serviços comuns e a realização de obras de inovação (2/3 dos votos). • Modificação do título constitutivo (acordo de todos os condóminos). • Obras de reconstrução, quando se tenha verificado uma destruição superior a 3/4 do seu valor total. • A alteração do uso das fracções (2/3 dos votos). Estas despesas relativas ao interesse comum do prédio são suportadas pelos condóminos em proporção ao valor das suas fracções. No entanto, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, através de Regulamento de Condomínio, aprovado sem oposição da maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que as mesmas sejam devidamente justificadas. Não se encontrando presente a maioria suficiente, e não tiver sido desde logo designada outra data para a realização da assembleia, esta verificar-se-á uma semana depois, na mesma hora e local. Em relação aos condóminos ausentes será necessário proceder à respectiva comunicação das deliberações tomadas, mediante o envio de carta registada com aviso de recepção, num prazo de trinta dias. Estes disporão de um prazo de noventa dias para responderem o que entenderem por conveniente. Se um dos condóminos não cumprir com as obrigações a que se encontra sujeito, poderá ser alvo de uma acção judicial intentada pelo administrador. 8 A quem compete a administração das partes comuns? A administração das partes comuns do edifício pertence à Assembleia dos Condóminos e a um Administrador. A Assembleia de Condóminos é o principal órgão responsável pela administração do prédio cabendo-lhe, essencialmente, o exercício de funções deliberativas. Funciona em sessão ordinária na primeira quinzena do mês de Janeiro (o título constitutivo poderá estabelecer outra data) para apreciação de dois actos fundamentais do condomínio: as contas respeitantes ao ano anterior e a aprovação do orçamento do próximo ano. Além desta reunião, poderão realizar-se outras sessões extraordinárias consideradas necessárias pelos condóminos ou pelo administrador. As convocatórias devem ser recebidas pelos condóminos, pelo menos, com dez dias de antecedência, mediante carta registada ou aviso convocatório. Como funciona a Assembleia de Condóminos? 10 Quais as principais tarefas a cargo do Administrador? O administrador é o órgão executivo do prédio, encontrando-se subordinado às deliberações que a assembleia tome sobre a gestão das partes comuns. Poderá exercer esta função qualquer condómino, um terceiro ou uma empresa contratada pela assembleia. A sua eleição compete à assembleia de condóminos e corresponde normalmente a um período de um ano. De entre as várias funções do administrador destacam-se a: • Convocação da assembleia de condóminos. • Elaboração dos orçamentos anuais. • Cobrar aos condóminos a sua quota- parte das despesas. • Representação do condomínio perante autoridades administrativas e em acções judiciais. • Manutenção de todos os documentos relativos ao condomínio. Quando um determinado acto não mereça a concordância de alguns condóminos poderá convocar-se uma Assembleia extraordinária para reclamar desse acto. A Assembleia funciona aqui como uma instância de recurso, à semelhança de um processo de jurisdição voluntária. Revista APEMIP | 51 Revista APEMIP | 52