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Curso de Direito - Obrigações - Contratos Nominados e Típicos - Prof. Ovídio Mendes - Fundação Santo André - 2016 1 / 6
Legitimidade para Compra e Venda e Cláusulas Especiais
A legitimidade é a autorização legal para execução dos contratos de compra e venda.
Por razões de interesse público, em certas situações determinadas pessoas não tem legitimidade para o
negócio jurídico sem o atendimento dos requisitos inscritos em lei.
Legitimidade para compra e venda com envolvimento de interessados diretos
OUTORGA UXÓRIA
É a participação necessária de um dos cônjuges no contrato realizado pelo outro quando do ato praticado
haver a possibilidade de resultar lesão ao patrimônio familiar.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro,
exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; (...)
III - prestar fiança ou aval;
Caso alguma das situações acima especificadas ocorra, o negócio jurídico é anulável.
Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o
ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a
sociedade conjugal.
Por outro lado, casa a recusa seja injustificada, o Juiz poderá suprir a outorga.
Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a
denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.
ATO NULO – É nulo o ato que, ainda que reúna os elementos necessários a sua existência, é praticado
com violação da ordem pública, lei, bons costumes ou inobservância da forma prescrita em lei (art. 166). Ele
poderá ter sua validade contestada a qualquer tempo (art. 169), embora seus efeitos persistam enquanto a
contestação não ocorrer (art. 170).
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
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Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a
que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
ATO ANULÁVEL - É aquele passível de perder sua validade em face de decisão judicial (art. 172).
Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
I - por incapacidade relativa do agente;
II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro.
CONSENTIMENTO DA VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge
do alienante expressamente houverem consentido.
Objetivo do artigo: proteger a igualdade da herança entre os filhos, evitando a doação disfarçada de
compra e venda a preço vil.
NEGÓCIO JURÍDICO NÃO NULO
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou
administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que
estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça,
os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se
estender a sua autoridade;
EXERCÍCO DA PREFERÊNCIA PELO CONDÔMINO
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a
quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o
preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena
de decadência.
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Cláusulas especiais (opcionais) no contrato de compra e venda
RETROVENDA
É o direito erga omnes potestativo (sem que o comprador possa se opor - art. 506) de recompra de imóvel
no prazo de três anos registrada junto à sua matrícula.
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de
decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador,
inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a
realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito
de resgate, as depositará judicialmente.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido
contra o terceiro adquirente.
VENDA A CONTENTO
É o contrato com cláusula de devolução sem necessidade de justificativa se, por por não gostar, o
comprador assim resolver agir. Pode assumir duas formas:
1) Suspensiva: o comprador recebe a coisa em empréstimo e somente efetuará o pagamento se ela for do
seu agrado.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que
a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu
agrado.
2) Sujeita a prova: o comprador paga e recebe a coisa mas, se não gostar, a devolve e retoma a quantia
paga.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa
tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
PREEMPÇÃO
A preempção é cláusula que obriga o comprador a oferecê-la ao vendedor se resolver aliená-la a terceiro,
de modo a que o vendedor exerça seu direito de preferência.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa
que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra,
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tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias,
se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições
iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Diferenças entre a retrovenda e a preempção
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço
esteja integralmente pago.
A venda com reserva de condomínio aplica-se aos bens móveis individualizados e duráveis na venda à
prazo. Esta cláusula diferencia-se da simples tradição, em que a transferência do domínio e da
propriedade conclui-se por sua entrega. Por esta cláusula, os direitos relativos ao domínio nascem com a
entrega da coisa (posse), mas a propriedade efetiva-se somente pela integralização total do preço.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de
cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da
coisa vendida.
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Exercício Prático
Considere a seguinte apelação cível, reproduzida do Tribunal de Justiça de São Paulo.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA POR PERDAS E
DANOS IMPROCEDENTE. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL A TERCEIRO.
DIREITO DE PREFERÊNCIA . AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO
CONTRATO DE LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.
AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA CAPACIDADE FINANCEIRA E
DOS PREJUIZOS SOFRIDOS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
Ação indenizatória por perdas e danos não acolhida pela r. sentença de fls. 73/77, cujo
relatório fica aqui incorporado.
Inconformado com a solução de primeiro grau, apela a esta Corte o autor Ivair Donisete
Pizol (fls. 81/87).
Alega, em suma, que a ação visa o ressarcimento por perdas e danos decorrente da
venda do imóvel sem que tenha exercido o direito de preferência, e não o pedido de
adjudicação do imóvel, razão pela qual a decisão deve ser reformada já que tal pedido
indenizatório não necessita de prévia averbação do contrato de locação.
Pede, assim, a reforma do julgado.
Recurso regularmente processado, com resposta do Apelado a fls. 104/108.
É o relatório.
As razões do recurso não devem ser acolhidas.
Trata-se de demanda intentada em razão da ausência de notificação para o exercício do
direito de preferência para aquisição do imóvel locado, o que, segundo o autor, enseja
indenização por perdas e danos.
Pois bem.
No que toca ao direito de preferência, a lei determina que a averbação do contrato
locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de
adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia
real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado.
Ocorre que, no caso em tela, não tendo o Autor, ora Apelante, realizado a averbação do
contrato no registro, não há falar em existência de direito a adjudicação do imóvel, nos
termos da própria sentença.
Nesse mesmo sentido, o pedido de indenização por perdas e danos também não merece
prosperar, visto que para que o locatário possa se valer do direito às perdas e danos
decorrentes da violação ao direito de preferência na venda do imóvel locado, nos termos
da Lei de Locações, se faz necessária a prova consistente dos danos sofridos, bem
como da capacidade econômico-financeira para adquirir o bem ao tempo da alienação, o
que não ocorreu no presente caso.
Assim, embora desnecessária a averbação quando se tratar de pedido de indenização,
somente a alienação do imóvel, por si só, não induz ao direito a perdas e danos,
porquanto cumpria à locatária a prova quanto sua capacidade econômica para adquirir o
imóvel e os supostos prejuízos decorrentes da venda a terceiro.
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Nesse contexto, o pleito não merece guarida pois o Apelante não trouxe à colação
nenhum elemento probatório apto a demonstrar os prejuízos sofridos em razão da venda
do imóvel locado para terceiro, bem como não apresentou nenhuma prova de sua
condição econômico-financeira à época da alienação do imóvel.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
“LOCAÇÃO - Direito de preferência - Perdas e danos.
A preterição ao direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja ao
locatário o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do
contrato de locação na matrícula imobiliária.
Tais perdas e danos, no entanto, não decorrem, simplesmente, da alienação do imóvel a
terceiro, cumprindo ao locatário o ônus de provas que tinha (a) capacidade econômica
para adquirir o imóvel e (b) os prejuízos por ele suportados em razão da preterição à sua
preempção.” (in Extinto 2ºTACivSP - Ap. c/ Rev. nº 525.404 - 5ª Câmara - Rel. Juiz
Pereira Calças - J. 15.09.98).
"LOCAÇÃO - Direito a preferência - Perdas e danos - Demonstração da capacidade e
prejuízos econômicos - Necessidade.
No pedido de indenização por ofensa ao direito de preferência, ao autor compete
descrever, especificar o prejuízo, além de comprovar não apenas que possuía
capacidade econômica para adquirir o imóvel, mas também a ocorrência das perdas e
danos efetivamente sofridos em virtude da preterição desse direito.” (in Extinto
2ºTACivSP - Ap. s/ Rev. nº 273.050-0 - 7ª Câmara - Rel. João Saletti (subst.) - J.
30.07.90. - v.u. [votação unânime]).
Portanto, o Apelante não trouxe à colação em suas razões recursais nenhum outro
elemento com o fito de demonstrar os fatos alegados na exordial, aptos a afastar a
posição adotada pelo juízo que permanece como preponderante elemento de orientação
da solução da questão.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso para manter integralmente a r. sentença
por seus próprios e judiciosos fundamentos. (TJSP,
Apelação n. 000100795.2014.8.26.0629, Relator: Luiz Eurico)
Responda às seguintes perguntas:
1. Qual a condição para exercício do direito de preferência nos contratos locatícios?
2. Qual a justificativa para o Desembargador negar provimento ao recurso?
3. A qual razão prática, de acordo com sua experiência na área jurídica, você atribui a seguinte afirmação do
Desembargar ".. .para que o locatário possa se valer do direito às perdas e danos decorrentes da violação
ao direito de preferência na venda do imóvel locado, (...), se faz necessária a prova consistente dos danos
sofridos, bem como da capacidade econômico-financeira para adquirir o bem ao tempo da alienação, o que
não ocorreu no presente caso."?
Princípio da Congruência - Pequenos esclarecimentos sobre os elementos da sentença - Código de
Processo Civil
Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em
quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.
Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.
Decisões judiciais ultra petita - o juiz concede além do pedido;
Decisões judiciais extra petita - o juiz concede provimento jurisdicional não pedido;
Decisões judiciais infra petita ou citra petita - o juiz concede aquém do pedido.
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