West End

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West End

Junho 2011 – De volta à rua
Índice
O comércio de rua nas principais cidades europeias
Principais ruas e zonas de comércio de Lisboa
Lojas emblemáticas
Um olhar sobre...
Mapa Avenida da Liberdade
Mapa Rua Castilho
Mapa Rua Augusta
Mapa Chiado
Mapa Guerra Junqueiro
Principais ruas e zonas de comércio do Porto
Principais Aberturas 2010
Principais Tendências
Acerca da Jones Lang LaSalle
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COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados.
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O comércio de rua tem sido um tema
muito abordado, em especial nos
últimos dois anos. Encarado mais
do que nunca como uma alternativa
aos Centros Comerciais e uma
oportunidade de expansão para muitos
lojistas nacionais e internacionais, este
formato comercial tem demonstrado
um dinamismo crescente muito
interessante.
A oferta massificada e generalista dos
Centros Comerciais está a encontrar
um concorrente mais forte no comércio
de rua, com as marcas internacionais
a olharem para Portugal como um
destino de expansão para as suas
lojas. Concentrado nas principais
avenidas e centros urbanos, começa
agora a ser percepcionado quer por
lojistas quer por consumidores, como
o segmento comercial que oferece um
leque de oferta variado, de qualidade e,
em alguns casos, único. Neste relatório
pretendemos abordar o seu estado
actual nas principais ruas comerciais
de Lisboa e do Porto, assim como
traçar em linhas gerais um retrato
das principais cidades europeias.
As marcas presentes, os segmentos
de actividade em processo de
expansão, valores de renda praticados,
são alguns dos temas que serão
desenvolvidos neste relatório.
Patrícia Araújo,
Directora de Retail Leasing
Esperamos que este trabalho realizado
pelo Departamento de Research da
Jones Lang LaSalle ajude a compre
ender a dinâmica deste formato comer
cial que tem vindo a moldar-se de
forma surpreendente às necessidades
actuais dos consumidores através da
oferta de lojas com conceitos cada vez
mais apelativos.
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Após o choque económico sentido por toda a Europa,
o mercado de retalho começa lentamente a demonstrar
sinais de reanimação.
É, sem dúvida, um dos sectores que mais
contribui para o crescimento económico,
emprego e criação de ambientes de
lazer dinâmicos para os consumidores.
Embora a diminuição da procura tenha
sido uma realidade em 2010, foram
várias as marcas que, por toda a Europa,
apostaram na abertura de novas flagship
stores.
O comércio de rua provou ser resistente
à crise instalada, com algumas cidades
europeias a registarem uma estabilidade
ou mesmo crescimento nos valores de
renda praticados.
Barcelona
Com um mercado de retalho muito
dinâmico nos últimos anos, Barcelona
assistiu a uma reorganização do perfil
de algumas das suas principais ruas
comerciais. A cidade está agora bem
equilibrada e oferece algumas das
melhores lojas de Espanha.
Porta de LÁngel é o principal ponto
de encontro para a moda internacional.
A sua localização próxima do El Corte
Inglés e da Catedral é propícia a um
footfall elevado, tanto de moradores como
de turistas.
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Pelayo e Portaferrissa são ruas mais
curtas que estão novamente na moda,
onde as marcas catalãs contam com uma
forte presença. A parte superior do Paseo
de Gracia, perto da Avenida Diagonal,
emergiu como localização chave para as
marcas de luxo desde 2007, deixando a
extremidade inferior (separada da Porta
de LÁngel pela Praça da Catalunha) livre
para o mercado de retalho dirigido às
massas.
A procura neste segmento comercial
enfraqueceu ao longo dos últimos
anos, espelhando a tendência que se
vive em toda a Espanha. Isto acontece
principalmente devido ao regresso
dos planos de expansão das marcas
nacionais direccionados para o formato
de Centros Comerciais.
Berlim
Centro cultural e político da Alemanha,
oferece uma multiplicidade de destinos
comerciais modernos e bem estruturados.
Embora exista um grande número
de Centros Comerciais periféricos, o
centro de Berlim ainda é dominante.
Para Ocidente, Kurfürstendamm é a
localização mais proeminente de retalho,
formando uma zona comercial junto com
Tauentzienstraße.
Estes são os locais mais procurados.
A Department Store mundialmente
conhecida KaDeWe encontra-se aqui
instalada, assim como marcas de moda
nacionais e internacionais. Para o Leste
da cidade, Friedrichstraße tem uma
elevada proporção de múltiplas mas
também luxuosas marcas, tendo-se
estabelecido neste segmento comercial.
Também o mercado Hackesche é
popular entre os turistas e tem um
ambiente comercial similar ao de Covent
Garden, em Londres ou do bairro Marais,
em Paris.
Londres
West End é o principal destino de retalho
no Reino Unido e um importante centro
mundial de retalho. A capital apoia-se
numa base de clientes internacionais
com uma proporção considerável de
vendas no retalho a ser impulsionada
pelo turismo. As suas três principais
ruas comerciais, Oxford Street, Bond
Street e Regent Street formam a maior
concentração de retalho na Europa.
Oxford Street é uma importante avenida
na área de Westminster. Com mais
de 300 lojas, é a rua comercial mais
movimentada de toda a Europa. Foco
do mercado de retalho de West End,
nesta avenida podemos encontrar uma
infinidade de Flagship Department
Stores, que são uma motivação para os
consumidores se dirigirem a esta rua.
Bond Street é o melhor dos pontos de
luxo na Central London e uma localização
obrigatória para a maioria das marcas de
luxo.
Marcas como Chanel, Christian Dior,
Dolce & Gabanna, Emporio Armani,
Ermenegildo Zegna estão aqui
presentes.
Já Regent Street beneficiou por ser
propriedade plena única da Crown
Estates, que implementou uma estratégia
de mix de lojas que tem atraído alguns
dos grandes retalhistas internacionais
para a rua.
West End é o principal
destino de retalho no
Reino Unido e um
importante centro mundial
de retalho.
Covent Garden é uma referência a
não perder. É uma área dominada por
estabelecimentos comerciais e um
local turístico, com um mix de retalho
rejuvenescido que agrada aos jovens
e aos apreciadores de moda. O forte
desempenho das vendas está a começar
a converter-se num aumento de rendas,
onde historicamente a falta de oferta tem
reprimido os valores das rendas.
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Várias operações de benchmark
estão a mostrar o grande potencial
de crescimento do mercado londrino,
incluindo o recente arrendamento da
retalhista espanhola Desigual no 360
Oxford Street e o arrendamento do
joalheiro Piaget Swiss na New Bond
Street, por valores muito significativos.
Paris
Paris é uma das líderes mundiais em
destinos turísticos e também um dos
melhores locais de retalho, juntamente
com Londres e Nova York. Continua a
atrair as melhores marcas nacionais e
internacionais que, inevitavelmente, estão
atentas a esta cidade para abrir lojas
próprias.
Os parisienses preferem zonas como
a Champs Elysées, a Rue de Rivoli
ou a Ópera e Boulevard Huassmann,
enquanto aqueles que vivem nas áreas
periféricas preferem fazer as suas
compras em Centros Comercias como
Rosny 2 ou Velizy 2.
Retalho de luxo pode ser encontrado por
toda a cidade, com a maior concentração
de marcas na Avenue Montaigne e
Faubourg Saint-Honoré.
As difíceis condições económicas
exerceram pressão sobre a capacidade
de alguns lojistas em pagar as elevadas
rendas que eram praticadas ao longo
de 2010 e os lojistas iniciaram junto dos
proprietários renegociações dos seus
contratos de arrendamento.
A actividade de arrendamento está, no
entanto, a crescer de novo e as marcas
procuram reposicionar-se nos melhores
locais para recuperar quotas de mercado.
Neste contexto, a disponibilidade
permanece muito baixa no eixo principal.
Nas ruas secundárias, há também uma
forte procura, principalmente por parte de
lojas alimentares.
Os valores de arrendamento já estão
quase recuperados aos níveis pré-crise,
porém os proprietários estão mais
sensíveis à procura dos lojistas e mais
dispostos a aceitar rendas progressivas e
incentivos.
Madrid
Sendo a capital e a maior cidade de
Espanha, Madrid atrai um grande número
de consumidores, que estão entre os
mais ricos do país.
Champs Elyséé, Paris
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É também o ponto central da rede de
transportes e comunicações, o que
resulta em elevados volumes de tráfego
turístico e de negócios.
Preciados é a rua prime e a localização
de retalho mais famosa em Espanha.
Apela a um público amplo e muitas das
marcas de moda têm a sua Flagship
Store aqui.
Já a continuação da Ortega y Gasset,
entre Serrano e Velazquez, é a zona
prime de luxo, mas onde também
podemos encontrar marcas mais
acessíveis.
A zona da Gran Via é no antigo centro
da cidade, a Norte de Preciados, e tem
uma orientação média de mercado,
mas sem a agitação do seu vizinho.
Nos últimos 12 meses, a procura
abrandou devido ao clima económico,
mas ainda se verificaram alguns
arrendamentos-chave, como é o caso
da Abercrombie & Fitch, que vai abrir a
sua Flagship Store na Praça Marquês
de Salamanca, no Verão de 2011.
A disponibilidade de espaços prime
continua baixa, no entanto, as rendas
de mercado parecem ter atingido o seu
pico em € 220/m2/mês.
Milão
É a capital industrial, comercial e
financeira de Itália e um dos centros
mundiais de moda mais famosos,
com uma economia dominada pelo
sector dos serviços. Não há Centros
Comerciais nas áreas centrais da
cidade, em grande parte devido ao
carácter histórico das construções,
o que resulta em regulamentos
restritivos.
O centro da cidade é composto por
duas áreas distintas de compras,
mas muito ricas: a primeira, com uma
vertente de luxo muito acentuada
que está localizada em redor da Via
Montenapoleone e engloba mais três
ruas para o distrito “Quadrilatero
della Moda”. A segunda é a área mais
popular em torno da Piazza del Duomo
abrangendo a zona pedonal Corso
Vittorio Emanuele.
Em Milão não há Centros
Comerciais nas áreas
centrais da cidade, em
grande parte devido ao
carácter histórico das
construções.
Apesar do panorama económico
moderado, a rua continua a atrair os
consumidores e retalhistas, como Stella
McCartney que abriu a sua primeira
flagship store italiana na Via Santo
Spirito. A Abercrombie & Fitch também
entrou em Itália com a sua flagship
store no Corso Matteotti, em Outubro
de 2009.
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A procura elevada dos retalhistas ajudou
a manter os níveis de renda estáveis,
embora o mercado continue com falta de
transparência e com a gama de unidades
classificadas como prime muito alta.
Moscovo
É o maior mercado consumidor da
Rússia, representando 17% do total das
vendas de retalho no país. A maioria
dos moscovitas fazem as suas compras
num dos 75 Centros Comerciais
implantados na região, embora existam
também algumas áreas proeminentes
do comércio de rua. O GUM e TSUM
são áreas que acolhem marcas de luxo,
predominantemente em Petrovka e
Stoleshnikov Lane.
As principais ruas para clientes de classe
média são Tverskaya Street, Novy e
Stary Arbat, onde as marcas do mercado
local e internacional de massa podem ser
encontradas.
Em 2010, a procura aumentou em relação
ao ano anterior com os operadores
a olharem tanto para os Centros
Comerciais como para o comércio de rua
como canais de expansão para as suas
estratégias de crescimento.
Como resultado, a procura supera a
oferta para as unidades principais e as
taxas de crescimento das rendas deverão
aumentar.
Este crescimento será mais pronunciado
nas localizações prime de comércio
de rua, já que as rendas nos Centros
Comerciais estão limitadas pelo grande
volume de entrada de projectos no
mercado previsto para o ano 2011.
Munique
O gasto em retalho per capita de
Munique está entre os mais elevados da
Europa e um forte mercado de turismo
também ajuda bastante a economia
local. Em termos de procura e rendas,
a capital do estado da Baviera é o local
de topo de retalho na Alemanha e os
operadores concorrem para obter as
melhores unidades. Kaufingerstrasse e
Neuhauser Strasse e a área em torno
de Marienplatz, são as localizações
prime de rua com um footfall de mais
de 12.500 visitantes por hora. Uma vez
que os lojistas raramente desistem das
suas lojas aqui, as oportunidades para
operadores abrirem novas lojas são
limitadas.
O desenvolvimento de projectos fornece
as melhores oportunidades para
aquisição de espaços de retalho, como
Stoleshnokov, Moscovo
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em Neuhauser Strasse, onde o edifício
da Karstadt am Dom deve ser demolido e
substituído por um novo edifício comercial
em 2013. A procura por espaços
continua a ser elevada nas zonas de
luxo de Theatinerstraße, Weinstraße,
Residenzstraße e Dienerstrasse que
fornecem uma boa alternativa para a
zona tradicional de luxo Maximilianstraße,
onde também existe uma grave carência
de espaço.
A procura é muito saudável neste
momento, particularmente entre
retalhistas de moda em processo
de expansão. Mas, com a taxa de
desocupação baixa, as rendas mantêmse elevadas e a necessidade de key
money acentua-se cada vez mais. Os
negócios chave mais recentes incluem a
Ermenegildo Zegna, localizada na antiga
loja Rena Lange em Maximilianstraße,
Louis Vuitton, que irá abrir uma Flagship
Store de 1.300 m2 de malas e acessórios
na central Palais an der Oper e a G-Star,
que arrendou uma segunda Flagship
Store em Sendlinger Straße.
A procura é muito
saudável neste momento,
particularmente entre
retalhistas de moda em
processo de expansão.
Cidades Europeias
Rua Prime
Renda Prime
(€/m2/ano)
Bucareste
Calea Victoriei
840
Lisboa
Chiado
900
Birmingham
Bullring
1.258
Luxemburgo
Rue Philippe II/Grand Rue
1.320
Budapeste
Váci utca
1.440
Edimburgo
Princes Street
1.788
Bruxelas
Rue Neuve
1.800
Helsínquia
Aleksanterinkatu
1.800
Praga
Na Přikopě
1.800
Estocolmo
Biblioteksgatan
1.800
Varsóvia
Zlote Tarasy
1.800
Kiev
Kreschatik
1.836
Atenas
Ermou Street
1.860
S.Peterburgo
Nevskiy
1.900
Istambul
Abdi İpekçi
1.920
Oslo
Karl Johans Gate
1.944
Lion
Rue de la République
1.950
Amesterdão
Kalverstraat
2.300
Copenhanga
Strøget
2.350
Dublin
Grafton Street
2.475
Barcelona
Porta de LÁngel
2.544
Madrid
Preciados
2.640
Berlim
Tauentzienstraße
2.760
Hamburgo
Spitalerstraße
2.760
Dusseldorf
Königsallee
2.820
Frankfurt
Zeil
3.240
Munique
Kaufingerstraβe
3.720
Moscovo
Stoleshnikov
3.850
Roma
Via Condotti
6.500
Milão
Via Montenapoleone
6.800
Paris
Champs-Elysées
7.000
Londres
New Bond Street
8.000
Fonte: JLL European Research
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Principais Ruas e Zonas
de Comércio de Lisboa
Conhecida como a cidade das sete colinas, Lisboa oferece aos
seus consumidores uma diversidade cultural e comercial cada vez
mais atractiva.
Das lojas dedicadas ao comércio
tradicional aos grandes Centros
Comerciais, das marcas nacionais às
grandes marcas de renome internacional,
Lisboa é um centro cosmopolita com
uma dinâmica e oferta de lazer em
crescimento.
O comércio de rua tem sido o parente
pobre do retalho em Portugal. No entanto,
nos últimos dois anos tem revelado
um nível de actividade em constante
crescimento, aproveitando o grau de
maturidade atingido pelos Centros
Comerciais e assumindo-se cada vez
mais como um canal de expansão para
operadores nacionais e internacionais.
O comércio de rua de Lisboa encontra-se
concentrado na sua grande maioria entre
o eixo da Av. da Liberdade e a Baixa
Lisboeta. Com ofertas bastantes distintas
de produtos e marcas, dirigem-se também
a diversos perfis de consumidores.
A Av. da Liberdade apresenta uma montra
de luxo, com marcas internacionais no
cartaz. Desde a loja de referência Louis
Vuitton, passando pela Dolce & Gabanna
e pela abertura, no ano passado, da loja
Prada, o consumidor encontra à sua
disposição um leque de lojas de luxo
muito variado e maioritariamente dirigido
ao sector da Moda. Descendo para a
Baixa Lisboeta encontramos um comércio
de rua mais tradicional e único, onde é
possível visitar lojas centenárias com
um elevado cunho histórico. Os edifícios
que se mantêm fiéis ao seu período
arquitectónico, transportam-nos numa
viagem ao tempo de Lisboa antiga e são
habitados na sua grande maioria, ao nível
dos pisos térreos, por lojas dedicadas ao
sector da moda e restauração.
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De olhos postos agora no Chiado, temos
acesso a uma oferta comercial caracterizada
pelo glamour, por uma variedade de
produtos muito interessante e uma oferta
específica que dificilmente se encontra
noutro lugar. Sinónimo de moda, movimento
e charme é uma zona que tem verificado
uma forte procura, concorrendo agora com
a Av. da Liberdade pela designação de zona
prime.
Semelhante ao comércio de rua de Lisboa,
temos o mercado do Porto. Altamente
concentrado em três zonas principais, Rua
de Santa Catarina, Av. da Boavista e Rua Sá
da Bandeira, o comércio de rua da Cidade
Invicta apresenta uma forte predominância
do sector da moda e restauração. Um
comércio muito tradicional convive
paralelamente com a presença de retalhistas
internacionais, que oferecem um produto
com mais qualidade e detêm uma estratégia
comercial apelativa ao consumidor. Em
comum, o comércio de rua de Lisboa e do
Porto têm o facto de tomarem lugar nos
centros históricos.
Centros históricos com uma oferta disponível
muito limitada, face a uma procura cada
vez mais maior. Procura a que o mercado
não consegue responder de forma eficaz
devido em grande parte à necessidade
urgente de reabilitação urbana e a uma lei
de arrendamento que ainda é desfavorável
para os operadores de comércio de rua.
Não obstante estes factos, é sem dúvida
um segmento que, pela evolução natural
do mercado, apresenta um potencial de
crescimento muito positivo. Tradição e
modernidade unidas num conceito global
de comércio que necessita de adoptar
estratégias de acção fortes que tragam
novamente o consumidor de volta à rua.
Lojas emblemáticas
Sobrevivem ao passar do tempo com
tradição e elegância. Quem por lá passa
fica fascinado com a história inscrita em
cada canto e leva na memória histórias de
uma Lisboa antiga.
Estas são algumas das lojas mais
emblemáticas da cidade de Lisboa que
convivem com as modernas que se vão
instalando em seu redor. Fiéis às suas
tradições são pontos de visita e consumo
a não perder.
Um olhar sobre...
Av. da Liberdade
Rua Castilho
Rua Augusta
Rua da Prata
Rua dos Fanqueiros
Rua Garrett
Rua do Carmo
Rua Nova do Almada
Príncipe Real
Av. Guerra Junqueiro
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Av. da Liberdade
A Avenida que hoje se pode ver foi
construída em 1879-82 no estilo dos
Campos Elísios, em Paris. Esta é a mais
importante e emblemática avenida de
Lisboa e é também a zona prime do
mercado de escritórios, por onde circulam
milhares de trabalhadores todos os dias.
Nesta Avenida podemos ainda encontrar
antigas lojas de alfaiates, lado a lado com
marcas internacionalmente conhecidas
como Louis Vuitton, Prada, Dolce &
Gabbana, Armani, Todd’s, Burberry, entre
muitas outras.
Rua Castilho
Rua Augusta
Com uma vertente de lojas de luxo muito
forte e semelhante à oferta presente
na Av. Liberdade, a Rua Castilho é
uma artéria comercial muito dinâmica e
cosmopolita. Exemplo para outras zonas
comerciais, tem promovido através de
acções conjuntas entre os seus lojistas,
vários eventos de moda com bastante
sucesso.
Fechada ao trânsito, é a mais conhecida
rua da baixa de Lisboa, que liga a Praça
do Comércio à Praça do Rossio. É uma
das artérias principais da reconstrução
Pombalina após o terramoto de 1755,
com a maioria dos seus edifícios ainda
intactos e bem preservados.
O Projecto Castilho Fashion Street é
prova disso. Lojas abertas até mais tarde,
iniciativas culturais que se misturam com
moda, oferta de brindes e animação de
rua são algumas das acções.
Com um elevado tráfego de
consumidores portugueses e turistas,
a Rua Augusta é uma das ruas mais
movimentadas de toda a Baixa Lisboeta.
Com uma elevada concentração de
comércio, toda a rua é ocupada por
diversas lojas, muitas delas de grandes
Iniciativas culturais que
se misturam com moda,
oferta de brindes e ani
mação são algumas das
acções que pretendem
dinamizar o comércio.
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cadeias de moda internacionais. Na
Rua Augusta contamos com a presença
de marcas como a Zara, H&M, Berska,
Stradivarius, Mango, Benetton, Lanidor,
Parfois, Intimissimi e Seaside.
Com esplanadas que se prolongam em
toda a sua extensão, a Rua Augusta é
o cartão de visita da baixa pombalina
comercial, onde as lojas de moda e os
restaurantes se misturam muitas vezes
com animação de rua.
Rua da Prata
A Rua da Prata é um dos principais
arruamentos da Baixa Pombalina e que
liga a Praça do Comércio à Praça da
Figueira. Foi construída após o terramoto
de 1755, por ocasião da reconstrução da
cidade e dado o nome de Rua Bela da
Rainha.
Na distribuição dos ofícios feita pelas
ruas da Baixa, à Rua Bela da Rainha,
foram atribuídos os ourives da prata e,
nas lojas que sobrassem, os livreiros que
antes viviam na sua vizinhança. Após a
revolução republicana de 1910, o seu
nome foi mudado para Rua da Prata.
Actualmente, a Rua da Prata vive
do comércio tradicional dedicado
maioritariamente a lojas de acessórios,
calçado, moda de senhora e artigos para
casa.
Rua dos Fanqueiros
A Rua dos Fanqueiros é um arruamento da
Baixa Pombalina que se prolonga da Rua
da Alfândega até à Praça da Figueira. Após
a reconstrução de Lisboa, estabeleceramse nesta rua os mercadores de fancaria,
destinando-se os espaços que sobrassem
aos mercadores de quinquilharia.
Após a revolução republicana de 1910,
o nome da rua foi alterado para Rua dos
Fanqueiros.
Os edifícios de traça antiga e a passagem
do eléctrico conferem uma mística a esta
rua, onde contamos com a presença de
várias lojas de moda masculina e lojas
dedicadas ao comércio de têxteis.
Rua Augusta
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Preparativos para o embarque das tropas que vão combater na 1ª Guerra Mundial, Rua Augusta, Ano 1916
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Florista Jardim do Chiado, Rua do Carmo, início do século XX
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O Chiado
É uma das zonas mais emblemáticas
da cidade de Lisboa. Com o surgimento
dos Centros Comerciais nos anos 80,
o Chiado ressentiu-se e tornou-se
num bairro sem vida. O ano de 1988
marcará para sempre a história deste
bairro com o incêndio que deflagrou
no Edifício Grandela e se alastrou por
mais dezassete edifícios e destruiu por
completo o Chiado.
Após uma década em reconstrução,
o Chiado voltou a ser um importante
centro de comércio de Lisboa, sendo
uma das zonas mais cosmopolitas e
movimentadas da Capital Portuguesa.
A Rua Garrett é o centro do Chiado e
onde podemos encontrar uma grande
parte da história intelectual da cidade
de Lisboa. É a casa da primeira Livraria
Bertrand, fundada em 1732, do Grémio
Literário do Chiado e do centenário
Café A Brasileira.
A marca Nespresso elegeu esta
localização para implantar a sua
primeira loja em Portugal.
Zara, Pull&Bear, Bershka, Gardénia
e Boss são algumas das principais
marcas aqui presentes e que se
misturam com lojas de comércio mais
tradicional.
Rua do Carmo, Chiado
Com um elevado movimento pedonal,
culmina no conhecido Centro Comercial
Armazéns do Chiado, que tem um
papel importantíssimo nas afluências
de consumidores ao Chiado devido à
presença da loja FNAC.
A Rua do Carmo é uma rua
relativamente pequena mas com um
peso comercial significativo. Depois do
Incêndio do Chiado, a rua passou por um
período de decadência, mas tem vindo
A Rua Garrett é o centro
do Chiado e onde
podemos encontrar uma
grande parte da história
intelectual da cidade de
Lisboa.
Rua Garrett, Chiado
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a revitalizar-se desde a reabertura dos
antigos Armazéns do Chiado sob a forma
de um moderno Centro Comercial, e hoje
é uma das principais ruas comerciais de
Lisboa.
Conta com lojas de marcas internacionais
e nacionais como a H&M, Stradivarius,
Women Secret, Loja do Gato Preto,
Perfumes & Companhia, Aerosoles, Ana
Salazar e Multiópticas.
A Rua Nova do Almada usufrui do
movimento pedonal proveniente da Rua
do Carmo e da Rua Garrett. De tipologia
íngreme e com passeios estreitos,
podemos encontrar várias lojas de moda
de marcas internacionais e direccionadas
para um segmento médio-alto. É o caso
da Levi´s, Pepe Jeans e Trucco.
Príncipe Real
Localizado no coração de Lisboa, é um
dos novos destinos de comércio de rua
de Lisboa. Com o Jardim Botânico como
pano de fundo, tem recebido no último
ano uma oferta de retalho interessante
e considerável. De lojas de moda, a
restaurantes e esplanadas, o Príncipe
Real está a revelar-se um local trendy e
urbano.
Um forte impulsionador desta zona foi,
sem dúvida, a empresa norte-americana
Eastbanc, que detém aproximadamente
20 edifícios nesta área e que como
forma de rentabilização do investimento
efectuado, tem arrendado os rés-do-chão
para lojas.
Zona de comércio de rua por excelência e
de fácil acesso, oferece um leque de lojas
muito diversificado.
Lojas de moda, sapatarias, ourivesarias,
lojas de decoração e esplanadas
agradáveis que convidam ao lazer são o
cartão de visita desta artéria comercial.
A Av. Guerra Junqueira conta com a
presença de marcas muito conhecidas,
como é o caso da Zara, Cortefiel, C&A,
Massimo Dutti, Pull&Bear, Springfield,
Stefanel, Mango, Calzedónia, Chicco,
entre outras.
Rua Nova do Almada
Principais Ruas Comerciais
Renda Prime/m2/ano
Av. da Liberdade
840€
Chiado
900€
Rua Castilho
renda/m /ano para lojas >100 m
2
18
720€
2
Fonte: JLL Research
Maio 2011 – De volta à rua
Principais Lojas
Trussardi
Dolce & Gabbana
Fly London
Villebrequin
Emporio Armani
Prada
Rosa & Teixeira
Burberry
Timberland
Tod’s
Furla
Longchamp
Louis Vuitton
Adolfo Dominguez
Carolina Herrera
Purificacion Garcia
Mango
Massimo Dutti
Gant
Marrionnaud
Hard Rock Café
David Rosas
Pronovias
Mont Blanc
LA Caffé
Globe
Boss
Ermenegildo Zegna
Lanidor
Equipamentos Comerciais
e Hóteis
Centro Comercial Tivoli Forum
Hotel Marquês de Pombal
Hotel Tivoli
Hotel Sofitel
Hotel Herritage
Transportes Públicos
Marquês de Pombal Linha Azul e Linha Amarela
Avenida - Linha Azul
Avenida - 36, 44, 709, 711, 732, 745
Parques de Estacionamento
19
19
Principais lojas
La Perla
Karen Miller
Stivali
Gerard Darel
Scorza
Veste Couture
Hoss Intropia
Max & Co
Weill
20
e Hóteis
Galeria Comercial Castilho
Hotel Flamingo
Hotel Diplomático
Marquês de Pombal
Linha Azul
Avenida - 74, 711, 713, 732, 748, 753, 758
Principais lojas
Benetton
Dimoda
Solaris
Zara
Foreva
H&M
Stradivarius
Friday’s Project
Zara
Mango
21
Springfield
Parfois
Intimissimi
Calzedónia
Marionnaud
Bijou Brigitte
Lanidor
Seaside
Companhia das Sandes
Rossio - Linha Verde
Cais do Sodré - Linha Verde
Rossio/ Pç. Figueira - 714, 737, 12E, 15E, 36, 44, 709,
711, 732, 740, 745, 759, 760, 790
21
Chiado
Principais lojas
Luvaria Ulisses
Ana Salazar
Muji
A Loja do Gato Preto
Foot Locker
Galerias Pombalinas
Santini
Nespresso
Pull & Bear
Apple
Bershka
Gardénia
Hugo Boss
Du Pareil au Même
Sisley
Pastelaria Brasileira
Havaneza
Vista Alegre
Leitão & Irmão
Fornarina
Hermés
Benetton
Paris - Lisboa
Livraria Bertrand
Lanidor
Villeroy & Boch
Blanco
Massimo Dutti
Zara
Levi’s
Ruly’s
Miss Sixty
Custo Barcelona
Sacoor
Wesc
Teresa Alecrim
Trucco
Voa
Pepe Jeans
Springfield
Women Secret
Perfumes & Companhia
H&M
Stradivarius
Accessorize
Multiópticas
e Hóteis
Armazéns do Chiado
Baixa/Chiado
Linha Azul e Linha Verde
Chiado - 92, 758, 790, 28E
Principais lojas
Fun & Basics
Marionnaud
Pull & Bear
R&R
Giovanni Galli
Stefanel
Springfield
Mango
Chicco
Calzedónia
Benetton
Cortefiel
C&A
Zara
Alameda
Linha Verde e Linha Vermelha
22, 740, 767
22, 720, 740, 767
10, 717, 720
23
Principais Ruas e Zonas
de Comércio do Porto
Cidade de novas tendências, o Porto tem revelado uma
personalidade comercial em constante mudança. Aberto a
conceitos inovadores, começa a ser preenchido não só pelo sector
da moda, mas também por lojas de design, mobiliário, moda
retro, sectores expostos em espaços originais e multifuncionais
que já atraem uma massa crítica de consumidores significativa.
Eleita pelo Financial Times como um
excelente destino para uma viagem
de pouco dias, a cidade do Porto tem
assistido ao rápido desenvolvimento
nos últimos tempos de algumas zonas
comerciais mais vanguardistas, como é
o caso da Rua Miguel Bombarda, Rua
do Rosário, Rua Galeria de Paris, Rua
Cândido dos Reis, Rua Passos Manuel e
Rua Ferreira Borges.
Rua de Santa Catarina
Apesar do surgimento deste novo
comércio de rua que promete
marcar a diferença, o Porto é ainda
maioritariamente caracterizado pela
presença de lojistas independentes com
uma qualidade de oferta mais reduzida
face a operadores internacionais.
Também a implantação da Media Markt
nesta rua permitiu um aumento de
afluência de consumidores.
Na generalidade, o comércio de rua na
cidade do Porto é fortemente dominado
pelos sectores de moda, artigos para o lar
e restauração.
As principais zonas de comércio são a
Baixa do Porto, onde estão localizadas
a Rua de Santa Catarina e a Rua Sá da
Bandeira, a Av. da Boavista, que apesar
de não ter uma oferta comercial muito
extensa, tem um prestígio associado à
sua localização e algumas marcas aí
presentes.
24
A Rua de Santa Catarina é dominada
por lojas de moda, artigos para o lar,
restauração, bens e serviços, contando
também com a presença de dois Centros
Comerciais, o Centro Comercial Via
Catarina e o Porto Gran Plaza, que
funcionam como atractivos comerciais
desta zona da cidade.
Da Livraria Latina, à antiga Ourivesaria
Reis & Filhos, passando pelas Galerias
Palladium, onde está presente a Fnac
e parando no Café Majestic, a Rua de
Santa Catarina é a morada de autênticas
instituições do Porto.
Foi na Rua de Santa Catarina que em
1988, abriu a primeira loja da Zara fora
de Espanha.
Av. da Boavista
A mais longa avenida do Porto concentra
edifícios de escritórios, hotéis, zonas
de habitação e uma zona comercial
considerada de luxo e equiparada à Av.
Liberdade em Lisboa.
Tabacaria Africana na Rua de Santo António, Porto
Com a Casa da Música como cartão de
visita, é na Av. da Boavista que se localiza
o Centro Comercial Aviz. Devido à sua
tipologia e ocupação, este cluster comercial
com 1250 m2 aproxima-se mais da
classificação de comércio de rua do que de
Centro Comercial.
Entre a sua oferta cosmopolita e de luxo,
conta com a presença de marcas como
a Homeless, MaxMara, Wesley, Fashion
Clinic, Rosa&Teixeira, Purificacíon Garcia,
Hugo Boss e Ermenegildo Zegna.
Rua Sá da Bandeira
Com uma predominância do sector da
moda e restauração, a Rua Sá da Bandeira
é uma das mais importantes ruas da Baixa
Portuense.
Nela podemos encontrar o emblemático
Mercado do Bolhão, que tem sido objecto
de grande discussão perante o projecto
previsto de reabilitação, que pretende trazer
uma nova vida e dinâmica a este espaço
histórico e símbolo da cidade do Porto.
Rua de Santa Catarina, Porto
À semelhança da oferta comercial
presente noutras ruas do Porto, a Rua Sá
da Bandeira é fortemente dominada por
lojistas locais, de comércio tradicional em
detrimento de lojistas internacionais que
representam uma fatia muito residual da
oferta comercial.
25
Principais Aberturas 2010
Miss Sixty
Custo Barcelona, Rua Nova
do Almada nº 75
A baixa lisboeta foi o local escolhido
para a abertura da primeira loja Custo
Barcelona em Portugal.
A loja com 94 m2 encontra-se dividida
em dois pisos, com um showroom no
piso superior onde são apresentadas as
famosas e criativas colecções de Custo
Dalmau.
Miss Sixty, Rua Nova do Almada nº 86
Em Julho do ano passado, a Sixty
Portugal inaugurou a primeira Flagship
Store no Chiado.
O espaço promete tornar-se uma
referência no mundo real de lifestyle,
reflectindo a atitude cosmopolita da Miss
Sixty e Energie.
A criatividade, aliando moda a design, é
um factor distintivo desta loja, destinandose a um público muito exigente, que
aprecia qualidade e estilo. Criada em
1989, representa actualmente uma fusão
de estilos, pela atitude experimental e
original das colecções.
26
Apple M Store, Rua Garret nº 20
Abriu no Chiado um novo espaço
de produtos Apple, que oferece ao
consumidor um piso dedicado ao serviço
de aconselhamento e demonstrações de
produtos Apple.
Nespresso, Rua Garret nº 8
Uma experiência única – é isso que
oferece a loja Nespresso. Desde um
serviço personalizado de boas-vindas,
a um eficiente sistema de notificação do
atendimento por sms, passando por uma
inovadora área de iniciação que permite
descobrir o universo Nespresso, tudo foi
pensado ao pormenor. A nova Boutique
oferece também um espaço dirigido à
Nespresso Business Solutions.
Koni Store, Rua da Trindade nº 28
A cadeia de restaurantes Koni Store que
conta já com vários espaços abertos
no Brasil trouxe a moda dos Konis para
Lisboa. Num cenário cool e urbano com
um atendimento personalizado, a moda
do sushi tem tido sucesso.
Filthy Rich, Rua António Maria
Cardoso nº 39 B
Filthy Rich™ Portugal é um conceito
de origem norte americana, inovador e
original em Portugal que pretende tornar
acessível ao seu público-alvo a aquisição
de réplicas licenciadas de jóias históricas
e reconhecidas internacionalmente,
desenhadas por conceituados designers
para celebridades mundiais.
FLY London, Av. da Liberdade
nº 230
Muji, nº 63-75 Rua do Carmo
É a abreviatura de Mujirushi Ryohin, que
significa ‘produtos de qualidade sem
marca’. A primeira loja Muji em Portugal
tem cerca de 300 m2, distribuídos por dois
pisos.
Objectos e acessórios para a casa,
escritório e lazer, mobiliário, produtos
de beleza, artigos de viagem, roupa
e acessórios compõem a oferta da
marca que começou com 40 produtos
e que actualmente conta mais de 8 mil
referências.
Sob o lema “sempre progressiva, nunca
convencional” a Fly London abriu uma
original loja na Av. da Liberdade. O
ex-libris deste espaço é uma tecnologia
inovadora através da qual um cliente
que experimente um artigo Fly, vê a sua
imagem projectada em tempo real num
ecrã que o coloca num cenário interactivo
das Ruas de Londres, Tóquio ou Nova
Iorque.
Filthy Rich
Prada, Av. da Liberdade
nº 206-210
Voa, Rua Nova do Almada nº 96
Foi das inaugurações com mais destaque
que ocorreram no ano 2010. A marca de
luxo que veste pelo mundo fora pessoas
num estilo contemporâneo e chique,
implantou-se finalmente em Lisboa.
A “Voa” escolheu o Chiado para abrir a
sua segunda loja. A Voa oferece, entre
muitas outras coisas, produtos têxteis,
louças, velas, sabonetes, livros, flores e
produtos gourmet.
Um espaço imponente, com mais de
650 m2 de loja, divididos em dois pisos,
que oferecem a colecção de senhora,
homem, acessórios e perfumaria.
Para além da vasta gama de produtos,
coloca à disposição dos seus clientes um
espaço para degustação de cafés e chás,
onde cada cliente poderá parar para
descansar e relaxar.
Voa
27
Principais Tendências
O comércio de rua está de volta e está na moda. Apesar da
assumida dificuldade em se afirmar face ao Centros Comerciais,
novas tendências de consumo estão a surgir, uma nova
consciência e geração de consumidores procuram agora no
comércio de rua uma lufada de ar fresco.
A massificação de marcas e produtos dos
Centros Comerciais Vs a exclusividade
e originalidade de algumas marcas
presentes em lojas de comércio de rua
começa a ganhar terreno e a marcar a
diferença.
Lojas de moda de luxo, grandes cadeias
internacionais, lojas vintage, lojas
gourmet, lojas especializadas, espaços
multifuncionais, galerias de arte e lojas
de design são alguns dos segmentos de
actividade que podemos encontrar na
oferta de comércio de rua.
São espaços com um estilo muito próprio,
estudados ao pormenor, de forma a
atraír com sucesso um consumidor
muito habituado ao formato de Centros
Comerciais, onde num só local, muito
comodamente, consegue encontrar tudo o
que procura.
A presença de grandes marcas tem
revelado o potencial deste formato que
constitui, sem dúvida, uma oportunidade
de expansão para o mercado de retalho
nacional.
Um passeio pela Baixa-Lisboeta leva-nos
a um universo com um peso histórico e
cultural muito importante. O painel de
lojas presentes neste cenário é uma
mistura entre o antigo e o moderno. Do
lojista, proprietário de uma loja e marca
28
centenária conhecida quase como
marco turístico a visitar e a constar nos
roteiros da cidade de Lisboa, passamos
para espaços modernos, com design,
onde marcas internacionais marcam a
sua presença no mercado português de
retalho. De conceitos originais às cadeias
de moda mais conhecidas e massificadas,
o comércio de rua de Lisboa é uma
mistura interessante que proporciona uma
experiência de compra cada vez mais
agradável.
Mas é necessário reinventar este formato
comercial. Aproveitando o dinamismo
demonstrado ao longo do ano 2010
e que superou o desempenho dos
Centros Comerciais, o comércio de rua
tem revelado um enorme potencial. A
maturidade alcançada pelos Centros
Comerciais abre as portas para este
formato e coloca-o na mira de operadores,
especialmente internacionais, que tentam
exportar para Portugal o sucesso das suas
marcas noutras capitais europeias.
Para tal, a reabilitação da cidade, em
especial dos seus centros históricos, é um
dos factores mais críticos e urgentes. No
entanto, este é um tema que revela uma
necessidade de agilização inevitável.
Em prol do interesse demonstrado
por parte de investidores, lojistas
e consumidores, os processos de
licenciamento deverão ser menos morosos
de forma a viabilizar os montantes de
investimentos aplicados.
Neste momento e apesar de alguns
esforços efectuados neste sentido,
continuamos a assistir a processos
que se desenrolam por tempo ilimitado,
caracterizados em muitos casos por um
leque de restrições que conduzem em
última análise ao abandono dos projectos
por parte dos investidores.
Também dentro desta temática,
deparamo-nos com a nova Lei do
Arrendamento Urbano que, apesar de não
ter vindo provocar alterações significativas
no mercado, poderá, a longo prazo, trazer
uma nova dinâmica ao mercado.
Uma das mudanças verificadas diz
respeito à figura do trespasse. De acordo
com a nova lei, caso ocorra um trespasse
é direito do proprietário actualizar a renda
de imediato, assim como, poderá proceder
à denúncia do contrato efectuada com um
pré-aviso de 5 anos.
Perante este cenário, acrescem mais
alguns factores que devem ser analisados
e altamente melhorados. Para que este
formato comercial continue a atrair o
interesse dos vários agentes de mercado,
é necessário que as autarquias ofereçam
condições de segurança, estacionamento,
tornem os passeios transitáveis e, como
foi dito anteriormente, apostem na
reabilitação.
Mas o desafio não está só nas mãos
das entidades governativas. Também
os lojistas, não tendo uma entidade que
faça uma gestão integrada e garanta o
bom funcionamento do comércio, como
é o caso dos Centros Comerciais, terão
de ser mais proactivos e empenhados
na dinamização das zonas onde estão
instalados, profissionalizando-se,
colaborando em acções de marketing
conjunto e mantendo as lojas abertas
quando os consumidores estão disponíveis
para comprar.
O tempo é de oportunidade para um
segmento que continua a lutar arduamente
pela sua afirmação. Aproveitar a onda
de procura que se tem verificado e criar
Rua Augusta
condições de mercado para que a oferta
possa responder eficazmente ao nível de
procura, é fundamental e urgente.
O comércio de rua é um elemento
dinamizador da vida de uma cidade.
Pelo desejo natural de experienciarem
momentos de lazer, os consumidores
estão cada vez mais disponíveis para
efectuarem as suas compras em lojas de
comércio de rua.
Para tal, a adopção de novas ideias
dinamizadoras deve ser o caminho a
seguir. Olhar para os exemplos europeus
e perceber o que tem de ser feito para
gerar um sentido comercial colectivo entre
lojistas.
que pode ser feito para dinamizar este
segmento. Tratam-se de acções de
combate à desertificação e que pretendem
criar novas vivências nos consumidores.
Associações de comerciantes unem-se
em prol de uma causa comum: promover
os seus espaços através da realização de
vários eventos: música ao vivo, exposições
de arte e design, desfiles de moda, entre
outros.
São iniciativas como estas que devem
ser promovidas com mais frequência,
incentivando e mudando hábitos de
consumo que contribuem em última
análise para o sucesso deste formato
comercial.
É crucial manter a continuidade das
marcas neste segmento, como também
atrair outras que funcionem como
complemento à oferta já existente.
No entanto, há que ter consciência que o
comércio de rua ainda não é um fenómeno
de massas e dirige-se ainda muito a quem
tenta fugir aos Centros Comercias.
Várias iniciativas têm sido levadas a cabo
com o objectivo de atrair os consumidores
à rua depois do seu dia de trabalho. Mudar
mentalidades e introduzir novos costumes,
que por toda a Europa já são dados
adquiridos, mas em Portugal ainda têm
que ser implantados.
Projectos como o “Chiado after Work”
ou “Noites Claras” dão o exemplo do
29
Quiosque de vendas de refrescos e outras bebidas, Praça do Príncipe Real, Ano 1908
30
Acerca da Jones Lang LaSalle
Nos últimos 13 anos conseguimos
solidificar a nossa operação no mercado
imobiliário nas áreas de avaliações,
consultoria, comercialização, gestão
integrada, investimento imobiliário,
arquitectura e soluções corporativas para
empresas.
A Jones Lang LaSalle é reconhecida por
se assumir como um verdadeiro parceiro
de negócios e está cotada entre as 400
melhores empresas do mundo.
A nossa vocação é dar resposta a
proprietários, promotores, investidores e
ocupantes, acompanhando de perto todo
o ciclo de um projecto imobiliário.
Os nossos serviços
Desde 1997 temos vindo a acumular
experiência nas áreas de Centros
Comerciais, Retail Parks e Factory
Outlets, sendo hoje líderes incontestáveis
em consultoria e comercialização.
No sector de escritórios actuamos desde
2002 e alcançámos já uma posição de
destaque em Agência e de liderança em
Corporate Solutions no mercado nacional.
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31
Back to the
high street
June 2011 – Back to the high street
Table of contents
High street retail in the main european cities
The main street and shopping districts in Lisbon
Emblematics shops
A look over...
Map Avenida da Liberdade
Map Rua Castilho
Map Rua Augusta
Map Chiado
Map Guerra Junqueiro
The main street and shopping districts of Porto
Principal openings in 2010
The main trends
About Jones Lang LaSalle
34
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved.
36
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55
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60
63
Preface
High street retail has been a much
discussed subject, especially in the
last two years. More than ever many
local and international retailers see this
format as an alternative to Shopping
Centres. It gives them a way to expand,
and it is continuing to grow and develop
in an interesting manner.
High street retail is competing strongly
with Shopping Centres and their large
numbers of chains and shops all in
one setting, and international brands
have been looking at high streets in
Portugal as places to open new stores.
Both shopkeepers and consumers
have come to realise that high street
retail, which is concentrated in the
main streets and urban centres, is
a retail segment which offers a wide
range of choice, which is of high quality
and which in some cases is unique.
Our aim in this report is to give an
overview of the current position in
the main shopping streets of Lisbon
and Porto, as well as to describe in
general terms the shopping streets in
the main European cities. Among other
factors we cover the brands which are
there, the segments of retail which are
expanding and current rents.
Patrícia Araújo,
Director Retail Leasing
We hope that this work done by the
Research Department of Jones Lang
LaSalle will explain the strength of this
retail format. High street shops are being
opened with more and more attractive
concepts, and they are shaping the
current needs of consumers in surprising
ways.
35
High street retail in the main
European cities
After the economic shock which has affected the whole of
Europe the retail market has slowly begun to show signs of
recovery.
It is without doubt one of the sectors
which has contributed most to economic
growth and jobs and which has helped
to create the environments where
consumers spend their leisure time.
Although the fall in demand has been an
important factor in 2010, various brands
throughout Europe have invested in the
opening of new flagship stores.
High street retail has proved resistant to
the crisis, and in some European cities
rent levels have remained stable or even
risen.
The demand in this retail segment has
weakened in recent years, mirroring the
trend experienced in the rest of Spain.
This has happened mainly because local
brands have concentrated on Shopping
Centres as the way to expand.
Barcelona
Berlin
The retail market in Barcelona has been
very strong in recent years, and the profile
of some of its main shopping streets
has changed. The city now has a good
balance of different types of shopping,
and it has some of the best shops in
Spain.
It is the cultural and political centre of
Germany and it has a variety of modern
and well planned retail areas.
Porta de LÁngel is the main location for
international fashion. Its position next to
El Corte Inglés and the Cathedral means
that it has a high footfall, both of residents
and of tourists.
Pelayo and Portaferrissa are shorter
streets which are again in fashion,
and the Catalan brands have a strong
36
presence there. The upper end of the
Paseo de Gracia, close to the Avenida
Diagonal, has emerged since 2007 as the
key location for the luxury brands, leaving
the lower end (separated from the Porta
de LÁngel by the Praça da Catalunha)
free for the general and mass market.
Although there are a large number of
Shopping Centres on the periphery, the
centre of Berlin is still dominant. The
Kurfürstendamm is the most popular
retail location in the West of the city and
together with the Tauentzienstraße it
constitutes a shopping district.
This is the district most in demand.
The internationally known department
store KaDeWe is located there as well
as the shops of local and international
fashion brands. In the East of the city
Tauentzienstvraße, Berlin
Friedrichstraße has a high proportion
of multiples but it also has luxury brands
and it has an established position in this
sector of the market. The Hackesche is
popular with tourists and its environment
is similar to that of Covent Garden in
London or the Marais in Paris.
London
The West End is the main retail
destination in the United Kingdom and it
is an important world retail centre. The
capital has a strong base of international
clients, and a considerable proportion of
retail sales is driven by tourism. The three
main shopping streets, Oxford Street,
Bond Street and Regent Street are the
biggest concentration of shops and stores
in Europe.
There are more than 300 shops in
Oxford Street, and it is the busiest
shopping street in the whole of Europe.
It is the focus of the retail market in the
West End and there are innumerable
flagship stores, which is the reason why
customers go to that street.
Bond Street is the best of the luxury
shopping streets in Central London and
it is an obligatory location for most luxury
brands.
Brands like Chanel, Christian Dior,
Dolce & Gabanna, Emporio Armani and
Ermenegildo Zegna have shops there.
Regent Street has benefited from being
wholly owned by the Crown Estates. They
have implemented a strategy and tenant
mix which has attracted some of the large
international retailers to the street.
Covent Garden is a reference point
which should not be missed, and the area
is dominated by retailers. It is a tourist
destination with a mix of rejuvenated
retailing which attracts young people
and fashion lovers. The strong sales
performance has begun to lead to a rise
in rents, whereas historically the lack of
supply kept rents down.
The West End is the main
retail destination in the
United Kingdom and it is
an important world retail
centre.
Various benchmarking operations have
shown the great growth potential in the
London market, as demonstrated by
the recent lettings at significantly higher
rents of 360 Oxford Street to the Spanish
retailer Desigual and of a shop in New
Bond Street to the jeweler Piaget Swiss.
Paris
Paris is one of the world’s leading tourist
destinations and also one of the best
places for shopping along with London
37
and New York. The largest international
and local brands always need to stay
abreast of what is happening in the city
and they continue to be attracted to open
shops there.
The Parisians prefer districts such as the
Champs Elysées, the Rue de Rivoli, the
Ópera or the area around the Boulevard
Huassmann, while those who live in
the suburbs prefer to shop in Shopping
Centres like Rosny 2 or Velizy 2.
There are luxury shops throughout
the city and the largest concentration
of leading brands is in the Avenue
Montaigne and the Faubourg SaintHonoré.
Because of the difficult economic situation
some shopkeepers have had problems
paying the high rents being demanded,
and during 2010 retailers have been
having discussions with landlords to
renegotiate their leases and rents.
Lettings have however picked up and
brands are trying to relocate to the best
locations in order to recover market
share.
In fact there are very few shops available
in the main shopping district. There is also
a strong demand for shops in secondary
streets, mainly from food shops.
Rental values have almost completely
recovered to pre-crisis levels, but
landlords are more sensitive to retailers’
requirements and are more willing to
accept rising rents and to give incentives
to take leases.
Madrid
Madrid is the capital and the largest city
in Spain. It attracts a large number of
customers and they are among the richest
in the country.
It is the central point in the country’s
transport and communications network,
and as a result there are high levels of
tourist and business traffic.
Preciados is the prime street and the best
known retail location in Spain. It appeals
to a wide public and it is where many
fashion brands have their flagship stores.
The section of Ortega y Gasset between
Serrano and Velazquez is the prime
luxury district, but other less expensive
brands also have shops there.
The Gran Via area is in the old centre of
the city to the North of Preciados, and is
oriented towards the middle market, but it
does not have the same busy feeling as
its neighbour.
Champs Elyséé, Paris
38
Via Montenapoleone, Milan
In the last 12 months demand has
slowed down due to the economic
climate, but there have still been some
key lettings, such as to Abercrombie
& Fitch, which is going to open its
flagship store in the Praça Marquês
de Salamanca in the summer of 2011.
The number of shops available in prime
locations continues to be limited, while
market rents appear to have peaked at
€220/m2/month.
Milan
It is the industrial, commercial and
financial capital of Italy and it is one
of the world’s most famous fashion
centres, with an economy dominated by
the services sector.
There are no Shopping Centres in the
centre of the city, largely due to the
historic character of the buildings which
are protected by strict building controls.
The centre of the city comprises two
distinct but very wealthy shopping
districts. The first is highly oriented
towards luxury goods and is located
around the Via Montenapoleone. This
area, which includes another three
streets, is known as the “Quadrilatero
della Moda”. The other district is
the more popular one around the
Piazza del Duomo and covers
the pedestrianised Corso Vittorio
Emanuele.
In spite of the poor economic climate
the high streets continue to attract
customers and retailers like Stella
McCartney, who opened her first
flagship store in Italy on the Via Santo
Spirito. Abercrombie & Fitch has also
entered the Italian market with its
flagship store on the Corso Matteotti,
which opened in October 2009.
Due to the high demand from retailers
rent levels have remained stable,
although there continues to be a lack
of transparency in the market and the
range of units classified as prime is
very high.
There are no Shopping
Centres in the centre of
Milan, largely due to the
historic character of the
buildings.
Moscow
It is the largest consumer market in
Russia and accounts for 17 percent
of all the country’s retail sales. Most
Muscovites do their retail in one of the
75 Shopping Centres spread around
the region although there are some
well known areas for high street retail.
GUM and TSUM are areas where there
are luxury brands, predominantly in
Petrovka and Stoleshnikov Lane.
39
The main shopping streets for middle
class clients are Tverskaya Street,
Novy and Stary Arbat where the local
and international mass market brands
can be found.
Demand increased in 2010 over the
previous year with retailers looking as
much at Shopping Centres as at high
streets as ways to expand and grow.
As a result the demand for the best units
was greater than the supply and the rate
of growth in rents should increase.
This growth will be more pronounced in
the prime high street locations, because
rents in Shopping Centres have been
limited by the large number of new
developments expected to come onto the
market at the end of 2010 and during the
year 2011.
Munich
Retail spending per capita in Munich is
among the highest in Europe and the
local economy is also helped by a strong
tourist market. The capital of the state
of Bavaria is the top retail location in
Germany in terms of demand and rents,
and retailers compete to get the best
units there. The Kaufingerstrasse and
the Neuhauser Strasse and the area
around the Marienplatz are the prime
high street locations with a footfall of
more than 12,500 visitors per hour. As
shopkeepers rarely give up their shops
the opportunities for retailers to open new
shops there are limited.
New developments provide the best
opportunities to acquire new shops, as is
the case in the Neuhauser Strasse where
the Karstadt am Dom building is due to
be demolished and replaced by a new
retail building in 2013. The demand for
space continues to be high in the luxury
zones of Theatinerstraße, Weinstraße,
Residenzstraße and Dienerstrasse.
These streets provide a good alternative
to the traditional luxury district of
Maximilianstraße where there is also a
serious lack of available space.
Demand is very healthy at the moment,
particularly among fashion retailers who
are expanding. But with a low vacancy
rate rents have stayed high, and in more
and more cases key money has to be
paid. The main deals recently have
included Ermenegildo Zegna taking
the former Rena Lange shop in the
Maximilianstraße; Louis Vuitton, who are
going to open a flagship store of 1,300
m² for luggage and accessories in the
central Palais an der Oper and G-Star
who have rented a second flagship store
in Sendlinger Straße.
Stoleshnokov, Moscow
40
Demand is very healthy at
the moment, particularly
among fashion retailers
who are expanding.
European Cities
Prime Street
Prime Rent
(€/m2/ano)
Bucharest
Calea Victoriei
840
Lisbon
Chiado
900
Birmingham
Bullring
1,258
Luxembourg
Rue Philippe II/Grand Rue
1,320
Budapest
Váci utca
1,440
Edinburgh
Princes Street
1,788
Brussels
Rue Neuve
1,800
Helsinki
Aleksanterinkatu
1,800
Prague
Na Přikopě
1,800
Stockholm
Biblioteksgatan
1,800
Warsaw
Zlote Tarasy
1,800
Kiev
Kreschatik
1,836
Athens
Ermou Street
1,860
S.Petersburg
Nevskiy
1,900
Istanbul
Abdi İpekçi
1,920
Oslo
Karl Johans Gate
1,944
Lyon
Rue de la République
1,950
Amsterdam
Kalverstraat
2,300
Copenhagen
Strøget
2,350
Dublin
Grafton Street
2,475
Barcelona
Porta de LÁngel
2,544
Madrid
Preciados
2,640
Berlin
Tauentzienstraße
2,760
Hamburg
Spitalerstraße
2,760
Dusseldorf
Königsallee
2,820
Frankfurt
Zeil
3,240
Munich
Kaufingerstraβe
3,720
Moscow
Stoleshnikov
3,850
Rome
Via Condotti
6,500
Milan
Via Montenapoleone
6,800
Paris
Champs-Elysées
7,000
London
New Bond Street
8,000
Source: JLL European Research
41
The main streets and shopping
districts in Lisbon
Lisbon, which is known as the city of the seven hills, offers
consumers a more and more attractive variety of culture and
retail.
From the classic old shops to the large
modern Shopping Centres, from the local
brands to the large international ones,
Lisbon is a cosmopolitan centre with an
attractive and growing leisure offer.
High street retail has been the poor relation
of retailing in Portugal. In recent years
however there has been a continuous
growth in this sector and it has done better
because retail centres have reached their
peak. It has become more and more a
way for local and international retailers to
expand.
High street retail in Lisbon is mostly
concentrated between the Av. da Liberdade
and the Baixa (downtown) of Lisbon. There
is a variety of products and brands directed
at different consumer profiles.
The Av. da Liberdade provides a window
for luxury and there are a variety of
internationally known brands. From
the reference point of the Louis Vuitton
shop, past Dolce & Gabanna and the
Prada shop, which opened on the Av. da
Liberdade last year, the consumer can
find at his or her disposal a very varied
range of luxury, mostly fashion, shops.
Going on down to the Baixa we find a more
traditional type of high street shopping
which is unique. A number of shops there
are over 100 years old and are of historic
interest. The buildings have been kept
in the same period style as when they
were built and visiting them takes us on
a voyage through time into old Lisbon.
Most of the shops are on the ground floor
and sell fashion goods or are used as
restaurants and cafes.
Coming now to the Chiado, we reach an
area with shops which are glamorous, sell
42
a very interesting variety of products and
have a specific offer that it is difficult to find
elsewhere. Demand for this zone, which is
synonymous with fashion, movement and
charm, has been rising strongly and it now
competes with the Av. da Liberdade for
designation as the prime zone.
The Porto market is similar to the high
street market in Lisbon. It is highly
concentrated in three main districts, Street
Santa Catarina, Av da Boavista and
Street Sá da Bandeira, and the shops are
predominantly in the fashion and restaurant
sectors. A very traditional market exists
in parallel with the international retailers
who offer a better quality product and have
an attractive and customer oriented retail
strategy. What high streets in Lisbon and
Porto have in common is the fact that they
are both historic locations.
There is a very limited supply available in
such historic districts because the demand
has been getting stronger and stronger.
The market cannot respond effectively to
such demand due largely to the urgent
need for urban rehabilitation and to a rent
law which is still unfavourable to high street
retailers.
Notwithstanding these facts as the
market moves forward it is without doubt
a segment which has a very positive
growth potential. Tradition and modernity
combined can be a powerful force in
retailing, and decisive action and well
planned strategies are needed so as to
bring customers back to shopping in the
high street.
Martinho da Arcada
Rua da Prata 2-4
Confeitaria Nacional
Praça da Figueira 18A-18D
Ulisses Gloves Shop
Rua do Carmo 87 A
“Aillaud & Lellos Lda” Book Shop
Rua do Carmo 80-84
Café Nicola
Praça D. Pedro IV
Casa Macário, Tea and Coffee
Rua Augusta 272-274
A Ginjinha
Largo de S.Domingos
Nunes Corrêa Tailors
Rua Augusta 250-252
Emblematic shops
They survive from the past, full of
tradition and still elegant. Passers by are
fascinated by the history written in every
corner and take away memories of the
way Lisbon used to be.
These are some of the most emblematic
shops in Lisbon. They continue trading
along with the modern shops which have
opened around them. They still adhere
to their old ways and they are places to
visit and go shopping which are not to be
missed.
43
Av. da Liberdade in the 1940’s
A look over...
Av. da Liberdade
Rua Castilho
Rua Augusta
Rua da Prata
Rua dos Fanqueiros
Rua Garrett
Rua do Carmo
Rua Nova do Almada
Príncipe Real
44
Av. da Liberdade
The Avenida as we know it today was
built in 1879-82 in the same style as the
Champs Elysées in Paris. It is the most
important and best known avenue in
Lisbon and it is also the prime zone in the
office market with thousands of workers
coming there every day.
We can still find old tailors’ shops on the
Avenue side by side with internationally
known brands like Louis Vuitton, Prada,
Dolce & Gabbana, Armani, Todd’s and
Burberry among many others
Av. da Liberdade
Rua Castilho
Rua Augusta
The Rua Castilho is a very busy and
cosmopolitan commercial street with
plenty of luxury shopping and an offer
similar to that in the Av. Liberdade.
The shopkeepers in the street have
given an example to other retail areas
by promoting together various fashion
events which have been quite successful.
The street is closed to traffic and is the
best known street in downtown Lisbon. It
runs from the Praça do Comércio to the
Praça do Rossio and is one of the main
streets resulting from the reconstruction
of the city by the Marquês de Pombal
after the 1755 earthquake. Most of its
buildings are still intact and have been
well maintained.
The Castilho Fashion Street project
is proof of this. It has involved shops
staying open until later, the putting on of
a mixture of cultural and fashion events,
presents being given out and street
entertainment.
There is a high level of footfall with a mix
of Portuguese customers and tourists,
and the Rua Augusta is one of the
busiest streets in the whole of downtown
Lisbon. There is a heavy concentration
The putting on of a
mixture of cultural and
fashion events, presents
being given out and street
entertainment are some
of the promoting activities.
Rua Augusta
45
of retailing and the whole street is full
of shops, many of them belonging to
large international fashion chains, which
include brands such as Zara, H&M,
Bershka, Stradivarius, Mango, Benetton,
Lanidor, Parfois, Intimissimi and
Seaside. With street cafes running its
whole length the Rua Augusta provides
the postcard picture of city shopping
in the Baixa, where fashion shops and
restaurants, and often street activities,
are mixed together.
Rua da Prata
The Rua da Prata is one of the main
streets of the rebuilt downtown and it
links the Praça do Comércio to the Praça
da Figueira. It was built after the 1755
earthquake as part of the reconstruction
of the city and it was given the name
Rua Bela da Rainha (Beautiful street of
the Queen).
The various trades were divided between
the streets of the Baixa and the silver
workers were allotted the Rua Bela da
Rainha. The booksellers who used to live
in the area were allotted the shops which
were left over. After the declaration of
the Republic in 1910 the name of the
street was changed to the Rua da Prata
(Silver Street).
Currently most of the shops in the Rua
da Prata sell traditional items such as
accessories, shoes, ladies fashions and
household goods.
Rua dos Fanqueiros
The Rua dos Fanqueiros is a street in
the Baixa which runs from the Rua da
Alfândega to the Praça da Figueira.
After the rebuilding of Lisbon the drapery
and clothes retailers set up in this street
and the shops left over were taken by
ironmongers.
After the declaration of the Republic
in 1910 the name of the street was
changed to Rua dos Fanqueiros
(Drapers’ Street).
This street with its old buildings and
passing trams has its own special
atmosphere. There are various mens
fashion and textile shops.
Rua Augusta
46
Troops preparing to embark to fight in the 1st World War, Rua Augusta, 1916
47
Florist Jardim do Chiado, Rua do Carmo, on the early twentieth century.
48
The Chiado
It is one of the best known districts of the
city of Lisbon. With the rise of Shopping
Centres in the 80’s the Chiado lost
custom and became a dead area. The
history of this area will always be marked
by the year 1988.
The fire which broke out in the Edifício
Grandela and which spread through
another 17 buildings completely
destroyed the Chiado.
After a decade of being rebuilt the Chiado
again became an important centre for
retailing in Lisbon and it is now one of the
most cosmopolitan and busy districts in
the Portuguese capital.
The Rua Garrett is the centre of the
Chiado. It is where one can find a large
part of the intellectual history of the city of
Lisbon. It is the home of the first Bertrand
Bookshop, which was founded in 1732,
of the Chiado Literary Club and of the
hundred year old Café A Brasileira.
Rua do Carmo, Chiado
Nespresso chose this location to open its
first shop in Portugal.
The street has a high footfall and ends
in the well known Shopping Centre
Armazéns do Chiado. This centre has
played a very important role in bringing
customers back into the Chiado as the
FNAC shop is located there.
Zara, Pull&Bear, Geox, Casa das Peles,
Bershka, Gardénia and Boss are some of
the brands which have also opened there,
and they are mixed in with older shops.
The Rua do Carmo is a relatively small
street but it is important from a retail point
of view. The street went through a period
of being out of fashion after the Chiado
The Rua Garrett is the
centre of the Chiado.
It is where one can
find a large part of the
intellectual history of the
city of Lisbon.
Rua Garrett, Chiado
49
fire in 1988, but it has been revitalised
since the reopening of the former
Armazéns do Chiado department store in
the form of a modern Shopping Centre,
and today it is one of the main shopping
streets of Lisbon.
It has shops from international and local
brands such as H&M, Stradivarius,
Woman’s Secret, Loja do Gato Preto,
Perfumes & Companhia, Aerosoles, Ana
Salazar and Multiópticas.
The Rua Nova do Almada gets passing
traffic from people coming on foot from
the Rua do Carmo and from the Rua
Garrett. The street is on a steep incline
with narrow pavements, and there are
various fashion shops of international
brands aimed at the medium-high
segment of the market. That is the case
with Levi´s, Pepe Jeans and Trucco.
Príncipe Real
It is located in the heart of Lisbon and is
one of the new high street destinations in
Lisbon. It is close to the botanical garden
and a considerable number of shops
opened there last year. With fashion
shops, restaurants and outdoor cafes
Príncipe Real is becoming one of the
trendy and interesting places in the city.
The North American company Eastbanc
which owns approximately 20 buildings
in this area has undoubtedly given it a
strong push. In order to get a return on
the investment it has made it has let out
the ground floors of its buildings as shops.
It is the shopping street par excellence. It
is easy to get to and there is a very varied
range of shops.
Fashion shops, shoe shops, jewelers,
decorators and pleasant outdoor cafes
which invite one to relax are the visiting
card of this shopping street.
Many well known shopping brands have
shops on the Av. Guerra Junqueira, such
as Zara, Cortefiel, C&A, Massimo Dutti,
Pull&Bear, Springfield, Stefanel, Mango,
Calzedónia and Chicco among others.
Rua Nova do Almada
Principal Shopping Streets
Prime Rent/m2/year
Av. da Liberdade
840€
Chiado
900€
Rua Castilho
720€
rent/sqm/year for unit shops>100 sqm
50
Source: JLL Research
Maio 2011 – De volta à rua
Main Shops
Trussardi
Dolce & Gabbana
Fly London
Villebrequin
Emporio Armani
Prada
Rosa & Teixeira
Burberry
Timberland
Tod’s
Furla
Longchamp
Louis Vuitton
Adolfo Dominguez
Carolina Herrera
Purificacion Garcia
Mango
Massimo Dutti
Gant
Marrionnaud
Hard Rock Café
David Rosas
Pronovias
Mont Blanc
LA Caffé
Globe
Boss
Ermenegildo Zegna
Lanidor
Retail Facilities
and Hotels
Centro Comercial Tivoli Forum
Hotel Marquês de Pombal
Hotel Tivoli
Hotel Sofitel
Hotel Herritage
Public Transport
Marquês de Pombal Blue Line and Yellow Line
Avenida - Blue Line
Avenida - 36, 44, 709, 711, 732, 745
Parking
51
51
Main Shops
La Perla
Karen Miller
Stivali
Gerard Darel
Scorza
Veste Couture
Hoss Intropia
Max & Co
Weill
52
Retail Facilities
and Hotels
Public Transport
Marquês de Pombal
Blue Line
Galeria Comercial Castilho
Hotel Flamingo
Hotel Diplomático
Avenida - 74, 711, 713, 732, 748, 753, 758
Parking
Main Shops
Benetton
Dimoda
Solaris
Zara
Foreva
H&M
Stradivarius
Friday’s Project
Zara
Mango
53
Public Transport
Springfield
Parfois
Intimissimi
Calzedónia
Marionnaud
Bijou Brigitte
Lanidor
Seaside
Companhia das Sandes
Rossio - Green Line
Cais do Sodré - Green Line
Rossio/ Praça da Figueira - 714, 737, 12E, 15E, 36, 44,
709, 711, 732, 740, 745, 759, 760, 790
Parking
53
Chiado
Main Shops
Luvaria Ulisses
Ana Salazar
Muji
A Loja do Gato Preto
Foot Locker
Galerias Pombalinas
Santini
Nespresso
Pull & Bear
Apple
Bershka
Gardénia
Hugo Boss
Du Pareil au Même
Sisley
Pastelaria Brasileira
Havaneza
Vista Alegre
Leitão & Irmão
Fornarina
Hermés
Benetton
Paris - Lisboa
54
Livraria Bertrand
Lanidor
Villeroy & Boch
Blanco
Massimo Dutti
Zara
Levi’s
Ruly’s
Miss Sixty
Custo Barcelona
Sacoor
Wesc
Teresa Alecrim
Trucco
Voa
Pepe Jeans
Springfield
Women Secret
H&M
Stradivarius
Accessorize
Multiópticas
Retail Facilities
and Hotels
Armazéns do Chiado
Public Transport
Baixa/Chiado
Blue Line and Green Line
Chiado - 92, 758, 790, 28E
Parking
Main Shops
Fun & Basics
Marionnaud
Pull & Bear
R&R
Giovanni Galli
Stefanel
Springfield
Public Transport
Mango
Chicco
Calzedónia
Benetton
Cortefiel
C&A
Zara
Alameda
Green Line and Red Line
22, 740, 767
22, 720, 740, 767
10, 717, 720
Parking
55
The main shopping streets
and districts of Porto
Porto is a city of new trends, with its own constantly changing
shopping character. The people there are open to innovative
concepts and the city is starting to be full not only of fashion
shops but also with shops for design, furniture and retro fashion.
The shops are original and multi functional and they have already
attracted a critical mass of customers.
The city of Porto was chosen by the
Financial Times as an excellent city
break destination. In recent years some
of the city’s most avant guarde shopping
areas have seen rapid development,
as has been the case with the Rua
Miguel Bombarda, Rua do Rosário, Rua
Galeria de Paris, Rua Cândido dos Reis,
Rua Passos Manuel and Rua Ferreira
Borges.
This new high street shopping promises
to make a difference in the future, but
Porto is still mainly characterised by
independently owned shops whose
offer is of lower quality than that of
international retailers.
High street retail in the city of Porto is in
general very much based on the fashion,
household goods and restaurant sectors.
The main shopping districts are the
Baixa (downtown) of Porto, where the
Rua de Santa Catarina and the Rua Sá
da Bandeira are located. In spite of it
not having a very wide retail offer the Av.
da Boavista has the prestige associated
with its location and some brands have
shops there.
56
Rua de Santa Catarina
The Rua de Santa Catarina is dominated
by clothes and household goods shops,
restaurants and cafes, and shops
providing goods and services. There are
also two Shopping Centres, Via Catarina
and Porto Gran Plaza, which function as
retail attractions to this area of the city.
The opening of Media Markt in the street
has also led to an increase in the number
of people coming there.
Customers can go from the Latina book
shop to the historic jewelers Reis &
Filhos, pass by the Galerias Palladium
where Fnac has its shop and stop in
the Café Majestic. The Rua de Santa
Catarina is the home of authentic Porto
institutions.
It was in the Rua de Santa Catarina that
in 1988 Zara opened its first shop outside
of Spain.
Av. da Boavista
It is the longest avenue in Porto, full of
office buildings, hotels, residential areas
and a luxury retail area which is seen as
on the level of the Av. Liberdade in Lisbon.
The Casa da Música is the visiting card
Tabacaria Africana on the Rua de Santo António, Porto
of the Av. da Boavista and it is there that
the Aviz Shopping Centre is located. Due
to its layout and the type of occupiers this
retail cluster with 1,250 m2 should really
be classified more as high street shopping
than as a Shopping Centre.
The cosmopolitan and luxury offer on
the Avenida includes brands such as
Homeless, MaxMara, Wesley, Fashion
Clinic, Rosa & Teixeira, Purificacíon
Garcia, Hugo Boss and Ermenegildo
Zegna.
Rua Sá da Bandeira
Shopping in the Rua Sá da Bandeira is
predominantly fashion and restaurants,
and it is one of the most important streets
in downtown Porto.
We can find there the emblematic Bolhão
market, which has been the subject of
much debate in view of its proposed
restoration which is intended to bring it
new life and business. This historic space
is a symbol of the city of Porto.
Similarly to the retail offer in the other
shopping streets of Porto, the Rua Sá
da Bandeira is very much dominated
by local old style shops as opposed to
international retailers who account for
only a very small portion of the retail offer.
Rua de Santa Catarina, Porto
57
Principal openings in 2010
Miss Sixty
Custo Barcelona, Rua Nova do Almada
nº 75
Downtown Lisbon was the location
chosen for the opening of the first Custo
Barcelona shop in Portugal.
The shop has 94 m2 on two floors, with
a showroom on the upper floor where
the famous creative collections of Custo
Dalmau are shown.
Miss Sixty, Rua Nova do Almada nº 86
In July last year Miss Sixty Portugal
opened its first flagship store in the
Chiado.
The shop reflects the cosmopolitan
attitude of Miss Sixty and Energie, and
promises to become a reference point in
the world of lifestyle.
Creativity, bringing together fashion and
design, is the distinctive mark of this
shop. It is aimed at a very demanding
public which appreciates quality and
style. Created in 1989 the brand currently
provides a fusion of styles through the
experimental and original attitude of its
collections.
58
Apple M Store, Rua Garret nº 20
A new store for Apple products opened
in the Chiado. It has a floor dedicated
to providing customers with advice and
demonstrations of Apple products.
Nespresso, Rua Garret nº 8
The Nespresso shop offers a unique
experience, starting with a personal
welcome and going on to an efficient
system of notifying people by sms that the
shop is ready to serve them. There is also
an innovative introductory area where
people can find out all about Nespresso.
Everything has been thought through in
detail and there is also a space specially
for Nespresso Business Solutions
Koni Store, Rua da Trindade nº 28
The restaurant chain Koni Store already
has a number of units in Brazil and has
brought the Koni fashion to Lisbon. It
offers a cool and sophisticated setting
with personal service, and the fashion for
sushi has caught on.
Filthy Rich, Rua António Maria
Cardoso nº 39 B
Filthy Rich™ Portugal is a concept of
North American origin which is innovative
and original in Portugal. It offers its target
public the chance to acquire licensed
replicas of historic jewels which are
internationally recognised and have been
designed by well known designers for
international celebrities.
Muji, nº 63-75 Rua do Carmo
The word is an abbreviation of Mujirushi
Ryohin which means unbranded quality
products. The first Muji shop in Portugal
has an area of about 300 m2 on two
floors.
The shop sells things for the house, office
and leisure, furniture, beauty products,
travel articles, clothes and accessories. It
started with 40 products and currently has
more than 8,000 items for sale.
FLY London, Av. da Liberdade
nº 230
With the theme “always way out, never
conventional” Fly London opened an
original shop on the Av. da Liberdade.
The special aspect of this shop is the
innovative technology which enables a
customer to try on a Fly article, and then
to see his or her image in real time on
screen in an interactive scenario on the
streets of London, Tokyo or New York.
Filthy Rich
Prada, Av. da Liberdade nº 206-210
Foi das inaugurações com mais destaque
que ocorreram no ano 2010. A marca de
luxo que veste pelo mundo fora pessoas
num estilo contemporâneo e chique,
implantou-se finalmente em Lisboa.
Num espaço imponente, com mais de
650 m2 de loja, divididos em dois pisos,
que oferecem a colecção de senhora,
homem, acessórios e perfumaria.
Voa, Rua Nova do Almada nº 96
It was one of the most talked about
openings of 2010. The luxury brand which
clothes people throughout the world in
a chic and contemporary style finally
opened a shop in Lisbon.
The space is imposing, the shop has an
area of more than 600 m2 on two floors
and it offers women’s and men’s clothes
collections, accessories and perfumes.
Voa
59
The main trends
High street shopping is back and it’s in fashion. In spite of the
known difficulty of competing with Shopping Centres new
consumption trends are emerging. Times are changing and a new
generation of customers is looking for a breath of fresh air by
shopping in the high street.
On the one hand there are an enormous
number of shops and products crammed
together in Shopping Centres, and on
the other there is the exclusiveness and
originality of some of the brands with
shops in the high street, which has begun
to gain territory and to show how it is
different.
In the high street you can find luxury
fashion shops, large international
chains, vintage shops, gourmet shops,
specialised shops, multifunctional spaces,
art galleries and design shops.
These shops have their own individual
style. They have been designed in
detail in order to succeed in attracting
customers who are very used to the
Shopping Centre format, and to having no
difficulty in finding everything they want
there, all in the same location.
The presence of the big brands on the
high street has shown its potential, and
without doubt it is a way to expand into
the local retail market.
A walk through the Baixa of Lisbon
takes us into a universe with its own
notable historic and cultural character.
The range of shops in this scenario is
a mixture between the ancient and the
modern. From the shopkeeper who owns
60
a century old shop and brand which is
recognised as a place to be visited by
tourists and which figures in the guide
books to the city of Lisbon, we move on
to modern shops with up to date designs
of the international brands which have
entered the Portuguese retail market.
From original concepts to the best known
mass market fashion chains high street
retail in Lisbon is an interesting mixture
which makes shopping a more and more
agreeable experience.
But this retail format needs to be
reinvented. High street retail benefited
from the strength of the market
throughout the year 2010, it outperformed
Shopping Centres and it has shown that it
has enormous potential. Since Shopping
Centres have matured and left the doors
open for this format, retailers, especially
international ones, who want to export
to Portugal the success of their brands
in other European capitals, can see the
opportunities the high street offers them.
For this to happen, the cities, especially
their historic centres, need to be
regenerated. This is a critical and urgent
factor, and it also shows the need for less
bureaucracy.
In the light of the interest shown by
investors, retailers and consumers,
planning and licensing procedures
must be made quicker in order to allow
a proper return to be obtained on any
investment made.
At present, in spite of some efforts which
have been made in this direction, we
continue to see applications which drag
on for an untold amount of time. In many
cases applications and permissions
are hedged about by such a range of
restrictions that at the end of the day
developers and investors have no option
but to abandon their plans and walk away.
In this context we should mention the new
law of urban leasing which in spite of not
having led to substantial alterations in the
market could in the long term bring it new
strength.
One of the changes which was made
related to the concept of trespasse
(business and lease assignment). Under
the new law when there is a trespasse the
landlord has the right to review the rent
immediately, as well as being entitled to
terminate the lease on giving five years
prior notice.
In this situation various additional factors
should be looked at as they could result in
substantial improvements.
To get the various market agents to
remain interested in high street shopping,
local authorities need to provide a safe
environment, parking and pavements
on which visitors can walk. Also as said
above they should make a commitment to
urban regeneration.
But the challenge is not only in the
hands of government bodies. High street
shopkeepers must also be proactive and
involved in revitalising the districts where
they have their shops. This is so even
though they do not have a body which
can provide integrated management and
also a guarantee that people can shop
freely and without hindrances, as is the
case in Shopping Centres. Shopkeepers
must also become more professional.
They must work together on marketing
campaigns and keep their shops open
at the times when customers can go
shopping.
Rua Augusta
The segment is struggling hard to be
recognised and now is the opportunity. It
is fundamental and urgent that it makes
the most of the surge in demand which
has occurred and that it creates the
market conditions needed for the supply
to be able to respond effectively to the
level of demand.
High street shopping brings a city to
life. Because of their natural desire to
enjoy themselves and to have a good
experience, more and more customers
want to do their shopping in the high
street.
For this to happen the way forward is
to adopt new dynamic ideas. Look at
European examples and see what has
to be done for shopkeepers to produce
together an all embracing retail policy.
Programmes such as the “Chiado after
Work” or “Clear Nights” are an example
of what can be done to bring life to this
segment. It is actually a way to combat
desertification of city centres and to
give consumers new experiences.
Shopkeepers’ associations are coming
together in support of a common cause:
to promote their shops through putting
on a variety events, such as live music,
art and design exhibitions and fashion
shows.
Initiatives such as these should be
promoted more frequently in order
to provide incentives and to change
consumer habits which in the final
analysis lead to the success or not of this
retail format.
This is crucial to ensuring that the brands
in this segment stay loyal to it, and crucial
also to attracting other brands which
complement the existing supply.
One has to be aware however that
high street shopping is still not a mass
phenomenon and that it is still very much
directed at those who want to get away
from Shopping Centres.
Various initiatives have been launched
in order to attract customers to the high
street after their day’s work. Minds have
to be changed and new habits introduced.
These ideas may already be accepted
facts in the rest of Europe but in Portugal
they still have to take root.
61
Kiosk for the sale of drinks and refreshments in the Praça do Príncipe Real, in 1908
62
About Jones Lang LaSalle
Over the last 13 years we have
succeeded in establishing our estate
agency in Portugal. It covers the areas
of valuations, consultancy, marketing,
integrated management, real estate
investment, architecture and corporate
solutions for companies.
Jones Lang LaSalle is recognised as
being a real business partner and is listed
among the 400 best companies in the
world.
Our vocation is to respond to developers,
investors and occupiers, and always to
stay close to our clients throughout a real
estate development.
Our Services
Since 1997 we have accumulated
experience in Shopping Centres,
retail parks and outlet centres, and we
are today the uncontested leaders in
consultancy and marketing for such
developments.
In the offices sector we have been active
since 2002. We occupy a leading position
in agency and are the leading firm in
Corporate Solutions in the local market.
BEST COMMERCIAL
PROPERTY AGENCY
PORTUGAL
Jones Lang LaSalle
(Portugal)
BEST COMMERCIAL
PROPERTY AGENCY
EUROPE
Jones Lang LaSalle
(Portugal)
Consultancy
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Jones Lang LaSalle
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Portugal
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Tel: +351 21 358 32 22
Fax:+351 21 358 32 23
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Directora de Retalho
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Head of Retail
[email protected]
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Directora de Consultoria&Research
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Head of Consultancy&Research
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Directora de Management Services
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Head of Management Services
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Carlos Cardoso
Director de Arquitectura
Lisbon
Head of Architecture
[email protected]
June 2011
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