Tratamento por Fatores

 Tratamento por Fatores
Marcos Mansour Chebib Awad – Junho 2014
ADVERTÊNCIA
Os conceitos e opiniões apresentados nesta apresentação são de responsabilidade exclusiva do palestrante. Não expressam necessariamente o posicionamento do IBAPE/SP a respeito do assunto abordado. O IBAPE/SP não se responsabiliza por opiniões ou Pareceres emiAdos por terceiros, associados ou não, ou pelo emprego indevido das informações aqui conAdas. Marcos Mansour Chebib Awad – Junho 2014
Tratamento por Fatores
1. INTRODUÇÃO - TRATAMENTO POR FATORES
NORMAS EM GERAL
2. TRATAMENTO POR FATORES PELA NORMA DO
IBAPE/SP - 2011
3. APLICAÇÃO DOS FATORES SEGUNDO A NORMA
DO IBAPE/SP - 2011
Marcos Mansour Chebib Awad – Junho 2014
1. INTRODUÇÃO
Normas Brasileiras para Avaliação O Código de Defesa do Consumidor, insAtuído pela Lei Federal n° 8.078/90, tornou obrigatória a obediência às Normas Técnicas, conforme dispõe o inciso VIII de seu arAgo 39: “Art.39 – É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços: VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas oficiais expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou, se as normas específicas não exisErem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra enEdade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.” ABNT -­‐ Associação Brasileira de Normas Técnicas: Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
•  Normas Brasileiras para Avaliação NBR q 
14653: AVALIAÇÃO DE BENS ü  Parte 1: Procedimentos Gerais (2005) – Guia,aplicada a todas as modalidades e áreas da engenharia de avaliações). ü Parte 2: Imóveis Urbanos (2011) -­‐ Diretrizes para avaliação de imóveis urbanos tendo como objeAvos: Classificação da sua natureza InsAtuição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; Descrição das aAvidades básicas; Definição da metodologia básica; Especificação das avaliações; Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. ü  Parte 3: Imóveis Rurais (2004) ü Parte 4: Empreendimentos (2002) ü Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais ü Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais ü Parte 7: Patrimônios Históricos Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
•  Normas Brasileiras para Avaliação q  NBR 12721/2006: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para de Edi_cio em Condomínio Incorporação Norma do Centro de Apoio Aos juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital (CAJUFA) q 
q Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011 -­‐ Fornece diretrizes, consolida conceitos, métodos e procedimentos gerais e estabelecer padrões aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para avaliação de imóveis urbanos, sendo elaborada para atender as caracterísAcas e peculiaridades predominantes encontradas em cidades do Estado de São Paulo. Seu uso em outras regiões deve obedecer às adaptações, quando necessárias, adequadas às posturas legais e às condições do local de sua aplicação. Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
•  Normas Brasileiras para Avaliação Publicação Referente a Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2007 ObjeAvo de fornecer subsídios para o cálculo do valor de venda de construções de imóveis urbanos na Região Metropolitana de São Paulo, sendo elaborados com base em estudos, observações estaasAcas, orçamentos, pesquisa de mercado e consulta a profissionais da construção civil. Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
•  Normas Internacionais de Avaliação NORMAS IVS – INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
Considerações sobre as normas – 14.653 1 e 2 q  MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ü TRATAMENTO POR FATORES – TRANSPÕE OS VALORES DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA CONDIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO COM BASE EM FATORES PRÉ ESTABELECIDOS ü TRATAMENTO CIENTÍFICO -­‐ TRANSPÕE OS VALORES DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA CONDIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO COM BASE NO MODELO CALCULADO E VARIÁVEIS ESCOLHIDAS DE ACORDO COM O MERCADO Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
Considerações sobre as normas – 14.653 1 e 2 q Tratamento dos dados e idenmficação do resultado ü TRATAMENTO CIENTÍFICO: § Tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia cienafica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. § Deve-­‐se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados cienaficos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados. Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
Considerações sobre as normas – 14.653 1 e 2 ü 
TRATAMENTO POR FATORES §  O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de mercado com caracterísAcas mais próximas possíveis do imóvel avaliando. § Os fatores devem ser calculados por metodologia cienofica, como citado em 8.2.1.4.3 (tratamento cienafico), jusAficados do ponto de vista teórico e práAco, com inclusão de validação, quando perAnente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessário. Podem ser: a.  calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas enmdades técnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20 (registradas no sistema CONFEA/CREA), bem como por universidades ou enAdades públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia e arquitetura; b.  deduzidos ou referenciado pelo próprio engenheiro de avaliações, com a uAlização de metodologia cienofica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam anexos ao laudo de avaliação. Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
Considerações sobre as normas – 14.653 1 e 2 T abela 3 – Grau de Fundamentação no caso de uAlização de tratamento por fatores Marcos Mansour Chebib Awad
1. INTRODUÇÃO
Considerações sobre as normas – 14.653 1 e 2 Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de uAlização de tratamento por fatores COMO OS FATORES DEVEM SER CALCULADOS E DIVULGADOS PELAS ENTIDADES TÉCNICAS REGIONAIS RECONHECIDAS, VEREMOS A SEGUIR ALGUNS DOS FATORES APRESENTADOS PELA NORMA DO IBAPE/SP – 2011. Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
De acordo com a Norma do Ibape SP (2011), os principais fatores (fatores obrigatórios) a serem considerados na avaliação : ü Oferta; ü Localização; ü Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múlmplas frentes); ü Fatores padrão construmvo e depreciação. Já os fatores complementares a serem considerados são: ü Fatores relamvos a topografia; ü Fatores quanto a consistência do terreno devido a presença ou ação da água. Tais fatores são aplicados de acordo com a zona de classificação do Ibape/SP a qual o imóvel se insere de acordo com a tabela à seguir: Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
•  Estudo de Fatores de Homogeneização de Terrenos Urbanos elaborado : contemporaneamente com a Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos, do IBAPE/SP, na versão publicada em 2005: Estudos do mercado imobiliário na Região Metropolitana de São Paulo permiAram o agrupamento em “Zonas de caracterísAcas h o m o g ê n e a s ” q u e o r i e n t a r a m a espacialização de dados a parAr das quais foram estabelecidos parâmetros e sua subsegmentação. Estes agrupamentos resultaram em quatro grupos, totalizando onze zonas, cujos critérios e parâmetros permitem o enquadramento do elemento avaliando em relação à região geo-­‐ econômica a que pertence, e a dedução dos respecAvos fatores de homogeneização, que constam da Norma do IBAPE/SP, conforme demonstrado no item 4 e resumidos a seguir: Marcos Mansour Chebib Awad
• 
: 2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Estudo de Fatores de Homogeneização de Terrenos Urbanos elaborado contemporaneamente com a Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos, do IBAPE/SP, na versão publicada em 2005: Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
A seguir será apresentado alguns dos principais fatores apresentados na Norma do IBAPE/SP 2011: q Fator Oferta O Fator Oferta é conhecido também como Fator Fonte, Fator Especulação e Fator Elasmcidade de Preços. O mesmo tem a função de descontar “gorduras” geradas devido a especulação de mercado nos elementos comparaAvos. Na impossibilidade da sua determinação, recomenda-­‐se aplicar o fator consagrado de 0,90. Aplicado sobre elementos ofertados no mercado. Os elementos pesquisados que foram transacionados não necessitam da aplicação do mesmo. Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta. Exemplo: Imóvel Ofertado no mercado por R$1.000/m². Fator Oferta = 0,90 Aplicação do Fator: R$ 1.000/m² x 0,90 = R$ 900/m² Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Fator Localização O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação a diferença de localização entre os elementos comparaAvos e o imóvel objeto da avaliação. O Fator Transposição é expresso com base na relação entre índices fiscais, obAdos na Planta Genérica de Valores de São Paulo. Assim, por intermédio do número do setor e da quadra, idenAfica-­‐se a localização do imóvel pesquisado. Os índices fiscais são valores unitários de terrenos expressos em R$/m², estabelecidos pela Prefeitura através de pesquisas de mercado, visando a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU ) O setor e quadra correspondem aos 6 primeiros dígitos do número do contribuinte de um imóvel (vide lançamento IPTU): SSS.QQQ.LLLL -­‐ x Associados ao Secovi podem obter o Índice Fiscal acessando o site hwp://www.geosecovi.com.br. Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Fórmula: Índice.Fiscal.do.imóvel.em.estudo
Fator.Localização =
Índice.Fiscal.do.elemnto. pesquisado
Exemplo: Índice Fiscal do Imóvel Objeto de Avaliação = R$1.000/m² Índice Fiscal do Elemento ComparaAvo = R$ 900/m² 1.000,00
Fator.Localização =
= 1,11
900,00
Não é recomendado a aplicação de Fatores de Localização superiores a 2,0 e inferiores a 0,5. Em casos de inexistência desses índices fiscais (como por exemplo nas cidades do Interior), ou se forem constatadas incoerências dos mesmos nas suas inter-­‐relações, deverá ser procedido estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região em estudo. Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Casos
especiais da Frente Projetada (Fp)
Frente Real A-B
Frente Projetada B-C
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2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Gráfico: Comportamento do fator testada
Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013 Fonte: Diversos autores, 2007 – Engenharia de Avaliações-IBAPE-SP.
Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Fonte: Diversos autores, 2007 – Engenharia de Avaliações-IBAPE-SP.
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2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
q Fator Profundidade O fator profundidade (Cp) é expresso por uma função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas nas zonas de classificação do IBAPE das profundidades mínimas (Pmi) e profundidades máximas (Pma). A profundidade equivalente é calculada da seguinte forma: Figura: Profundidades ⎛ At ⎞
⎟⎟
Pe = ⎜⎜
⎝ Fp ⎠
Sendo: At = Área do terreno e Fp = Frente projetada analisada no item anterior. Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
O cálculo do Fator Profundidade (Cp) deve-­‐se proceder da seguinte forma: ü Entre a Pmi e Pma admite-­‐se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00. ü Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e esAver acima da metade da mesma, 0,5 xPmi ≤ Pe ≤ Pmi deverá ser empregada a seguinte fórmula: (
)
⎛ Pmi ⎞
Cp = ⎜
⎟
Pe
⎝
⎠
p
O expoente p é igual a 0,5 nas zonas do IBAPE que são aplicados o fator profundidade. p
Para Pe
<
0
, 5 xPmi
adota-­‐se Cp = 2
(
)
()
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2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma a fórmula a ser empregada é a seguinte: p
1 ⎛ Pma ⎞ ⎧⎪⎡ ⎛ Pma ⎞⎤ ⎛ Pma ⎞ ⎫⎪
= ⎜
⎟ + ⎨⎢1 − ⎜
⎟⎥ x⎜
⎟ ⎬
Cp ⎝ Pe ⎠ ⎪⎩⎣ ⎝ Pe ⎠⎦ ⎝ Pe ⎠ ⎪⎭
Para
(Pe > 3xPma)
adota-­‐se na fórmula acima (Pe = 3xPma)
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2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013 Fonte: Diversos autores, 2007 – Engenharia de Avaliações-IBAPE-SP.
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2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
q Fator Área Aplicado em zona residencial horizontal popular (1ª zona do IBAPE). Aplica-­‐se o fator área, sem aplicação dos fatores testada e profundidade. O cálculo do Fator de Área (Ca) deve-­‐se proceder da seguinte forma: 0 , 20
1 ⎛ 125 ⎞
= ⎜
⎟
Ca ⎝ A ⎠
onde A = área do comparativo.
Graficamente pode ser expresso da seguinte forma: Gráfico: Comportamento do fator área Fonte: Elaborado pelo autor.
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2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
Os demais fatores para avaliação de terrenos urbanos, frentes múlmplas (esquina), topografia e consistência do terreno devido a presença de água, podem ser estudados nas normas do IBAPE/SP – 2011, a seguir iremos prosseguir com a apresentação dos fatores uAlizados para a avaliação de unidades padronizadas. ü  FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO; ü  FATOR DE OBSOLESCÊNCIA DAS EDIFICAÇÕES Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
q Fator Padrão Construmvo Relação entre os coeficientes do Estudo de Venda de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Exemplo: Apartamento Objeto de Avaliação: Padrão Médio – Com Elevador = Médio 1,605 Apartamento Elemento Comparamvo: Padrão Superior – Com Elevador – Médio = 2,005 Fator de Homogeneização = Pad Av/ Pad ele = 1,605/2,005 = 0,80 Isso significa que eu tenho que reduzir cerca de 20% o valor relaAvo a parcela das edificações do apartamento de padrão superior, para que eu possa compará-­‐lo com o apartamento de padrão médio. Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
q Fator de Obsolescência das Edificações (FOC) Leva em consideração a idade e estado de conservação indicados com base no critério de Ross-­‐
Heidecke (Kd ou Foc). Fator será a relação entre os coeficientes Kd e/ou Foc. Exemplo: Apartamento Objeto de Avaliação: Padrão Médio – Com Elevador-­‐ Médio – 10 anos e Estado de Conservação entre Novo e Regular (b) Kd = 0,904 Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
q Fator de Obsolescência das Edificações (FOC) Apartamento Elemento Comparamvo: Padrão Médio – Com Elevador-­‐ Médio – 20 anos e Estado de Conservação Regular (c) Kd = 0,769 Fator de Homogeneização = Kd Av/ Kd ele = 0,904/0,769 = 1,17 Isso significa que eu tenho que aumentar cerca de 17% o valor relaAvo a parcela das edificações do apartamento do elemento comparaAvo , para que eu possa compará-­‐lo com o apartamento objeto de avaliação. Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
q Observações Complementares Referente a Fatores Umlizados em Unidades Padronizadas Ø  Existem fatores secundários que também podem ser analisados como por exemplo, posicionamento das unidades padronizadas, fator de área, etc... Ø  A variação de valores ocasionadas por diferença de vagas na pesquisa, pode ser estudada na forma de fator ou considerando-­‐se os valores destas vagas em separado, ou seja, subtrai-­‐se dos valores pesquisados o valor esAmado para cada vaga de garagem, somando posteriormente ao resultado o valor respecAvo a quanAdade de vagas do imóvel em estudo. Recomenda-­‐se no tratamento por fatores que se umlize elementos comparamvos em intervalo de áreas e posicionamento (andar) semelhantes ao imóvel avaliando, tendo em vista a escassez de fatores publicados a respeito. Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES SOMA DOS FATORES Ø  A aplicação dos fatores deve ser na forma de somatório (deve-­‐se somar as variações), equivalendo à aplicação da seguinte equação de cálculo para a homogeneização, após a incidência do fator oferta, quando couber: Vu = Vox(∑ Fn − n + 1)
ou Vu = Vox{1 + [( F1 − 1) + ( F2 − 1) + ( F3 − 1)... + ( Fn − 1)]}
Onde: Vu = Valor Unitário (Básico homogeneizado); Vo = Valor de Oferta (após aplicação do fator oferta) Fn = Fatores de Homogeneização n = número de fatores uAlizados Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES SOMA DOS FATORES q Cálculo do Valor Total do Terreno do Imóvel avaliando Após obter o valor médio obAdo na situação paradigma, ajustar o valor médio para as condições do avaliando através da seguinte expressão: ⎧
⎫
Vu
Vt = ⎨
⎬ xAt
(
)
[
]
1
+
F
−
1
)
+
(
F
−
1
)
+
(
F
−
1
)....
+
(
F
−
1
)
1
2
3
n
⎩
⎭
Onde: Vu= Valor Básico unitário (esAmado na situação paradigma, após ajuste por fatores). Vt = Valor Total do Terreno (deduzido após a incidência de seus respecAvos fatores em relação à situação paradigma) . At = Área do terreno F1, F2, F3,..Fn= Fatores calculados para Coeficiente de Testada (Cf), de Profundidade (Cp), Localização (FL), etc.... do elemento comparaAvo em relação à situação paradigma. Simplificadamente: V Sit. Paradig. = V Elem. Pesquis. X Fatores V Sit. Paradig. = V Im. Avaliando X Fatores V Im. Avaliando = V Sit. Paradig./ Fatores OBS: Todos os fatores foram calculados para quando mulmplicados sobre os valores estudados (pesquisados ou no caso do imóvel avaliando) transportem os mesmos para a situação paradigma Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES
APLICAÇÃO DOS FATORES – CONSIDERAÇÕES •  De acordo com o Estudo de Fatores de Homogeneização de Terrenos Urbanos elaborado contemporaneamente com a Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos, do IBAPE/SP, na versão publicada em 2005, devem ser recordadas as seguintes premissas realizadas no estudo: a.  Neutralização da influência da área, mantendo em cada zona apenas os elementos amostrais com áreas conAdas dentro dos seus intervalos homogêneos, evitando a ocorrência de áreas desproporcionais às vocações de cada zona; Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES
APLICAÇÃO DOS FATORES – CONSIDERAÇÕES a.  a b.  Obtenção dos expoentes do fator testada para cada zona, uAlizando dados amostrais cuja profundidade está conmda dentro do respecmvo intervalo paradigma (entre Pmi e Pma), com o objeAvo de neutralizar esta influência; Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013 Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES
APLICAÇÃO DOS FATORES – CONSIDERAÇÕES a.  a
c.  Dedução do expoente do fator profundidade selecionando da amostra apenas elementos com profundidades fora dos respecmvos intervalos (Pmi;Pma). Em cada elemento é efetuada previamente a correção pelo fator testada deduzido anteriormente. Analisando as premissas observadas anteriormente conclui-­‐se que tais critérios foram adotados para que fosse estuda a influência isolada de cada caracterísAca (frente e profundidade) nos valores dos terrenos do campo amostral estudado. b. 
b Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES
APLICAÇÃO DOS FATORES – CONSIDERAÇÕES Além do moAvo dos fatores estudados analisarem a influência isolada de cada caracterísAca sobre o valor do imóvel, Analisando conceitualmente o mercado pode-­‐
se destacar também que: •  As caracterísAcas dos imóveis, influenciam de forma independente na sua formação de valor; •  Conclui-­‐se que uma caracterísAca não incide sobre a outra, ou seja, a valorização ou desvalorização ocasionada por uma determinada caracterísAca do imóvel não potencializa (ou despotencializa) outra caracterísAca; •  Por isso recomenda-­‐se a soma dos fatores; •  Fazendo analogia com esAmaAva de BDI, pode-­‐se observar o seguinte: Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES
Considerações: Calcular BDI considerando: Taxa de lucro da construtora = 10% Taxa de administração (incorporação)=10% Taxa financeira (custo de capital)=10% BDI = 1,10x1,10x1,10 = 1,331 BDI = 33,1% OBS: As porcentagens são mulmplicadas porque as taxas incidem uma sobre a outra. Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES
APLICAÇÃO DOS FATORES – UNIDADES PADRONIZADAS: •  O fator localização deve ser aplicado apenas nas parcelas referentes ao terreno dos valores estudados, tendo em vista que a relação entre os índices fiscais nos geram proporções de valorização ou desvalorização ocasionadas por diferentes localizações, visando transportar a condição dos valores pesquisados ao valor do imóvel estudado; •  Os fatores relaAvos ao padrão construmvo e ao obsolemsmo devem ser aplicados nas parcelas referentes a construção dos valores estudados, tendo em vista que a relação entre os mesmos nos geram proporções de valorização ou desvalorização ocasionadas por diferenças de idade, conservação e padrão construAvo, visando transportar a condição dos valores pesquisados ao valor do imóvel estudado; Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES APLICAÇÃO DOS FATORES – UNIDADES PADRONIZADAS: •  A grande dificuldade nessa situação é determinar os valores relaAvos a parcela do terreno e benfeitoria; •  A sugestão para regularizar e padronizar tal procedimento, seria criar um item na tabela de fundamentação de tratamento por fatores, onde quem calculasse as parcelas do terreno e benfeitoria somaria três pontos, quem esmmasse somaria dois pontos e quem arbitrasse somaria um ponto. Com isso, de acordo com a fundamentação almejada em cada trabalho, o engenheiro de avaliações estaria apoiado em preceitos normaAvos; •  Quem ignora essa questão da parcela de terreno e benfeitoria não está desprezando o fato. Ex.: Quando é aplicado o fator localização e é ignorado que ele representa apenas uma parcela do valor do imóvel o profissional na realidade está esAmando que a parcela relaAva a localização é de 100% e a parcela relaAva a construção é de 0%. Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES SOMA DOS FATORES q Análise dos Valores Homogeneizados (De acordo com a Norma do IBAPE/SP-­‐2011) ü Os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, que extrapolarem a sua metade ou dobro são considerados dados discrepantes (elementos não semelhantes ao avaliando); ü Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada, profundidade, frentes múlAplas, padrão construAvo e depreciação) devem ser testados, nas Apologias perAnentes, e verificadas suas condições de serem homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação. Não é objeAvo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de mercado. O fator que, de “per si”, indicar a heterogeneização da amostra, só deve ser eliminado na aplicação conjunta de todos os fatores. ü Os fatores complementares, citados na norma, podem ser invesAgados, e podem ser uAlizados, desde que seja devidamente validada sua condição isolada de fator homogeneizante, que deve ser manAda na verificação simultânea com os demais. ü  Em casos específicos é facultada a adoção de outros fatores complementares, desde que o engenheiro fundamente sua eficácia, além das validações previstas. Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES SOMA DOS FATORES – SANEAMENTO DA AMOSTRA Somente após a validação do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos: ü Calcula-­‐se a média dos valores unitários homogeneizados; ü Adota-­‐se como intervalo de elementos homogêneos aquele definido entre os limites de 30%, para mais ou para menos, do respecAvo valor médio; ü Se todos os elementos esAverem conAdos dentro desse intervalo, adota-­‐se essa média como representaAva do valor unitário de mercado; ü Caso contrário, procura-­‐se o elemento que, em módulo, esteja mais afastado da média, que é excluído da amostra. Após a exclusão, procede-­‐se de acordo com os itens anteriores, definindo-­‐se novos limites ü Se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos novos limites devem ser reincluídos; ü Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o intervalo de +/-­‐ 30% em torno da úlAma média; Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES EXEMPLO: Padrão,
Preço,Unitário,
Índice,Fiscal, Padrão,Construtivo,
Natureza Especulação área,do,útil,(m²)
Construtivo,
(R$/m²)
(R$/m²)
descrição
índice
Idade,
Estimada,
(anos)
Vagas,(n°)
Relação,
Au/Vaga,
(m²/vaga)
2
66,69
0,966
2
70,50
b'3entre'novo'e'
0,822
regular
4
57,50
0,985
4
61,25
20
b'3entre'novo'e'
0,822
regular
3
61,00
2,172
15
b'3entre'novo'e'
0,873
regular
3
44,61
2,172
2
4
61,25
Elemento
Preço,(R$)
Imóvel'avaliando
3
3
3
3
133,38
913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172
15
1
1.130.000,00
8.014,18
Oferta
0,90
141,00
888,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'Médio
2,406
5
2
1.270.000,00
5.521,74
Vendido
1,00
230,00
867,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172
20
3
1.600.000,00
6.530,61
Vendido
1,00
245,00
913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172
2
4
1.200.000,00
6.557,38
Oferta
0,90
183,00
913,00
2,172
5
900.000,00
6.724,95
Oferta
0,90
133,83
913,00
6
1.780.000,00
7.265,31
Oferta
0,90
245,00
913,00
Parcela,das,
benfeitorias
70%
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
Estado,de,
conservação
Foc
b'3entre'novo'e'
0,873
regular
a'3'novo
a'3'novo
a'3'novo
0,985
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAÇÃO DOS FATORES EXEMPLO: Elemento
Preço'Unitário'
Deduzido'o'
fator'
oferta(R$/m²)
1
Fator'Transposição'(FL)
Índice'Fiscal
Fator'
Transposição
Variação'
(R$/m²)
2
Coeficiente'de'Padrão'(Cp)
3
Coeficiente'de'Obsolecência'(Cob)
Valor'
Padrão'
Valor'Unitário'2'
Unitário'1' Construtivo' Coef.'Padrão Variação'(R$/m²)
Foc
VU2'(R$/m²)
VU1'(R$/m²)
índice
Coef.'De'
Variação'(R$/m²)
Obsolecência
Valor'Unitário'
Fator'de'
Valor'Unitário'3'VU3'
Final'
Homogeneização'
(R$/m²)
Homogeneizado'
Final'Resultante
(R$/m²)
Imóvel'
avaliando
1
2
-
913,00
-
7.212,77
5.521,74
888,00
867,00
1,0282
1,0531
60,92
87,89
7.273,68
5.609,63
2,406
2,172
0,9027
1,0000
-491,04
0,00
6.721,72
5.521,74
0,964
0,822
0,9077
1,0645
-466,14
249,22
6.746,63
5.770,96
6.316,50
5.858,85
0,8757
1,0611
3
6.530,61
913,00
1,0000
0,00
6.530,61
2,172
1,0000
0,00
6.530,61
0,986
0,8874
-514,63
6.015,98
6.015,98
0,9212
4
5.901,64
913,00
1,0000
0,00
5.901,64
2,172
1,0000
0,00
5.901,64
0,822
1,0645
266,36
6.168,00
6.168,00
1,0451
5
6.052,45
913,00
1,0000
0,00
6.052,45
2,172
1,0000
0,00
6.052,45
0,875
1,0000
0,00
6.052,45
6.052,45
1,0000
6
6.538,78
913,00
1,0000
2,172
1,0000
0,986
0,8874
0,9212
Média'(R$/m²)
6.293,00
Desvio'
Padrão'
594,76
(R$/m²)
Coeficiente'
de'Variação'9,45%
após'Fator'
Oferta
*
Para''a'situação'paradigma'a'frente'é'a'de'referência
2,172
0,875
0,00
6.538,78
0,00
6.538,78
-515,28
6.023,50
6.023,50
Média'(R$/m²)
6.317,80
Média'(R$/m²)
6.211,16
Média'(R$/m²)
6.129,59
6.072,55
Desvio'Padrão'
(R$/m²)
592,10
Desvio'Padrão'
(R$/m²)
461,81
Desvio'Padrão'
(R$/m²)
328,92
155,12
Coeficiente'de'
Variação'-'após'
Fator'
Transposição
9,37%
Coeficiente'de'
Variação'-após'
Fator'Padrão
7,44%
Coeficiente'de'
Variação'-'após'C.'
obsolecência
5,37%
2,55%
Limite'Inferior'-30%
Limite'superior'+30%
Discrepantes
Média'Saneada'
(R$/m²)
Valor'Total'do'
Apartamento
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaça'
(R$/m²)
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaça'
(R$/m²)
4.250,78
7.894,31
não'há
6.072,55
R$'''''809.956,39
5.979,08
6.166,02
Marcos Mansour Chebib Awad
Contato Engenheiro Civil Marcos Mansour Chebib Awad Email: [email protected] Telefones: 11 2387-­‐3610 11 9 6400-­‐6511 Marcos Mansour Chebib Awad