relatório do simpósio_versão2

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relatório do simpósio_versão2
Simpósio
Espaço Metropolitano,
Turismo e
Mercado Imobiliário
Relato das apresentações e
artigos
Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva
Pós-Graduação em Arquitetura e
Urbanismo da UFRN
Fortaleza – Ceará - Brasil
Organização: Observatório das Metrópoles
Núcleo Fortaleza
Mestrado em Geografia da UFC
18 de junho de 2008
Fortaleza
Hotel Olympo Praia Mar
Natal, 31 de agosto de 2008
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SUMÁRIO
Nota Introdutória 01.................................................................................................03
Nota Introdutória 02.................................................................................................04
Nota Introdutória 03.................................................................................................05
PARTE I
1º Dia ........................................................................................................................06
2º Dia.........................................................................................................................22
3º Dia.........................................................................................................................34
PARTE II
Introdução................................................................................................................40
01. Mercado imobiliário............................................................................................40
02. Turismo e Imobiliário no Nordeste....................................................................42
03. A guisa de uma Síntese.......................................................................................44
Anexo – Sumário do Relatório Final ........................................................................48
2
Nota Introdutória 01
[O texto da N ota Introdutória 01 foi produzido para divulgação do Simpósio,
organizado pelo N úcleo do Observatório de Fortaleza – Mestrado em Geografia UFC em junho de 2008]
O evento
O Simpósio Espaço Metropolitano, Turismo e Mercado Imobiliário é um evento vinculado as
atividades do Observatório das Metrópoles. As discussões propostas articulam-se em duas
temáticas:
1. Estudo comparativo sobre o papel das atividades imobiliário-turísticas na transformação do espaço social das
metrópoles nordestinas (Salvador, Recife, Natal e Fortaleza).
Investimentos, financiamentos e Políticas Públicas voltados ao setor turístico / imobiliário;
O capital imobiliário, turístico e financeiro e as estratégias dos diversos agentes;
Configuração espacial e modificações no território metropolitano.
2. Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado imobiliário:
Estratégias do mercado imobiliário contemporâneo: os condomínios fechados;
Estratégias recentes dos promotores imobiliários informais;
Dinâmica do mercado imobiliário informal;
Mecanismos Recentes de Financiamento da Habitação;
Outros processos.
Objetivos
Reunir trabalhos dos pesquisadores da Rede Observatório das Metrópoles que estão
desenvolvendo pesquisas relativas à questão imobiliária, sejam em áreas turísticas ou do
que estamos chamando de mercado imobiliário tradicional.
Publicar os trabalhos apresentados sob a forma de livro.
Justificativas
Vive-se no Brasil um boom no mercado imobiliário como não se via há muito tempo, tanto na
oferta quanto na demanda por unidades imobiliárias, sejam elas destinadas à moradia, sejam para as
atividades econômicas. A dinâmica da economia brasileira, marcada pela retomada do crescimento
econômico, com viés conservador, porém estável, tem contribuído para essa situação: crescimento
da renda dos mais pobres; inflação sob controle das autoridades monetárias; poucas e não
preocupantes oscilações da taxa de juros; facilidades de acesso a financiamentos de imóveis
ofertados por bancos públicos quanto privados. Enfim, o fato é que existe uma cesta de fatores
convergentes que dão ás atividades imobiliárias um perfil extremamente dinâmico. Essas condições
conferem ao capital imobiliário mais agressividade no processo de ocupação do solo urbano. As
facilidades que o momento econômico criou de acesso à “casa própria”; o oportunismo do capital
imobiliário que sabe capitalizar a tendência geral de crescimento ao consumo não eliminam o
processo de segregação residencial que se acentuam, sobretudo nas metrópoles brasileiras. Portanto,
este simpósio, poderá proporcionar primeiramente um grande debate no interior da rede
Observatório das Metrópoles e, num segundo momento, por meio de uma publicação, dar
visibilidade a essa discussão, expondo para a sociedade os contornos de uma temática que
correlaciona organização social e mercado imobiliário.
Perguntas
O que se pretende com esse simpósio? Como e por que a organização social do espaço pode ser
afetada pela dinâmica do capital imobiliário? A dinâmica recente do mercado imobiliário é por si só,
fator de reestruturação do espaço intra-urbano? A incorporação de segmentos sociais antes
marginalizados no mercado de consumo, sobretudo de imóveis, tem efeito sobre o processo de
segregação residencial?
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Nota Introdutória 02
Este relatório constitui-se em um esforço de síntese e, ao mesmo tempo, uma agenda de
apontamentos relacionados ao estudo comparativo sobre o papel das atividades do
mercado imobiliário na transformação do espaço físico e social das metrópoles, integrando
pela primeira vez dois conjuntos de reflexões: a do Nordeste (Salvador, Recife, Natal e
Fortaleza) e a das demais Regiões Metropolitanas, ancoradas na Linha II do Projeto
Instituto do Milênio, (“Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do
território das Metrópoles”).
Desde a formação e consolidação do grupo regional de pesquisa, ocorreram dois encontros
e duas reuniões extraordinárias do grupo, sendo o primeiro encontro realizado em Natal
(para definição metodológica, teórica e conceitual), um segundo encontro em Recife (para
encaminhamentos de pesquisa, comparação de dados e preparação dos estudos) e agora
este Simpósio que pretende representar o “fechamento” das principais conclusões e
encaminhar-se ao relatório final a ser entregue até dezembro de 2008.
Durante a realização do estudo comparativo, a temática do imobiliário relacionado a Linha
II (“Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado
imobiliário”) também se impôs como uma necessidade de integração ao estudo
comparativo nordestino, embora respeitando as escalas e especificidades. É nesse sentido
que o Simpósio realizado em Fortaleza articulou a relação entre as duas temáticas, a partir
da definição de seis Mesas, sendo três exclusivas ao estudo comparativo do “imobiliárioturístico” e outras três mesas relativas à produção da pesquisa do mercado imobiliário fora
do eixo litorâneo nordestino, finalizando como uma conferência da profa. Rita Cruz sobre
turismo e imobiliário.
O primeiro desafio que se coloca neste relatório é a possibilidade de síntese entre as duas
temáticas e entre os quase 20 artigos apresentados e debatidos. Entretanto, tal esforço é
importante para definir, com mais clareza, os limites e avanços das sub-linhas II do Projeto,
assim como conformar – como desafio final – a estruturação de um Sumário para o
Relatório Final da pesquisa a ser finalizado em Novembro de 2008. Nesse sentido, ele não
pretende ser uma reflexão fechada mas apenas uma “caixa de idéias” para orientar a
finalização dos trabalhos.
Para as duas sub-linhas (imobiliário tradicional e “imobiliário-turístico”) existiram no
Simpósio hipóteses, questões e argumentações fundamentais que complementam todo o
trabalho dos último anos das equipes e são esses traços principais que se pretende
evidenciar do presente relato.
Nota Introdutória 03
Primeiro, faz-se importante a descrição dos procedimentos que levaram a presente
organização do relatório. Nesse sentido, foi fundamental a contribuição das anotações
realizadas por Patrícia Igrejas (IPPUR/RJ) ao disponibilizar inclusive as gravações das
apresentações.
Como parte das gravações referem-se a apresentação dos trabalhos escritos e
disponibilizados em CD ROM, e no site do simpósio, é realizado aqui apenas um resumo
dessas falas entendendo que os autores seguiram a linha argumentativa do seu texto. As
falas que procuramos transcrever com maior profundidade, se referem as apresentações
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que não possuem texto de referência além dos comentários, perguntas e sugestões
proferidas durante o evento.
Nesse sentido, para facilitar a leitura do Relatório definimos o seguinte roteiro: observa-se a
ordem cronológica das apresentações, perfazendo um resumo das principais contribuições
à pesquisa; quando ocorrem comentários, estes são anotados também na mesma ordem de
como foram ditos, garantindo a seqüência de argumentação e debate; as frases quando
estão entre aspas referem-se a citação literal da fala e quando não, são sínteses de uma frase
ou oração. Em alguns momentos abrem-se “caixas de informação” no relatório, com
informações complementares, na maioria bibliográficas, por nós inseridas de forma a
apoiar ou esclarecer algum ponto ou exemplo.
O relatório é dividido em duas partes, sendo a primeira a descrição das falas e
apresentações do Seminário, incluindo notas e apontamentos retirados dos textos; e uma
segunda parte intitulada “Síntese Parcial do Simpósio”, que intenta fechar em um texto
comum as principais considerações resultantes dos debates. Em anexo, um sumário
provisório do Relatório, especificamente para o grupo do Imobiliário-turístico, como
contribuição ao fechamento do estudo comparativo Salvador, Natal, Recife e Fortaleza.
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Parte I
Relato do Simpósio “Espaço Metropolitano, Turismo e Mercado Imobiliário”.
1º Dia (18 de junho de 2008, manhã)
ABERTURA. Luiz César de Queiroz Ribeiro. “Observatório das Metrópoles e as
reflexões sobre o mercado imobiliário”.
Realizar o esforço de concluir todos os relatórios até Novembro de 08, visando, entre
outras coisas, a possibilidade de concorrer a um novo Edital do Instituto do Milênio para
2009.
Necessidade de construir uma síntese da Produção Imobiliária na metrópole brasileira.
Apresentação do Projeto Milênio, envolvendo 13 metrópoles. Linha I. Metropolização
no território nacional – quais aglomerações urbanas são metropolitanas, buscando novos
conceitos “reais” da Metrópole (direção da economia de fluxos, quais áreas de influência,
territórios reais e impactos sociais, capacidade de polarização social e econômica).
Descasamento entre a tendência demográfica (desconcentração territorial da economia,
mas ao mesmo tempo adensamento populacional na área metropolitana). É uma
descentralização da estrutura produtiva ou uma reconfiguração territorial, sendo um novo
tipo de aglomerado urbano (cidade dispersa, fragmentada)? A economia liga esses
territórios (fluxos comuns), mas não fisicamente? A riqueza não está mais onde as pessoas
estão. As pessoas não estão onde a riqueza está. Objetivo: qualificar a desconcentração
espacial, indicando caminhos para o desenvolvimento nacional. Linha II. Dimensão
sócio-espacial da inclusão social nas metrópoles. Identificar as dinâmicas em curso,
identificar a tendência de organização social das áreas metropolitanas (novas características
da dimensão social?). Desafio: estudo comparativo de longo prazo entre as metrópoles.
Que relação existe entre a organização social do território e os mecanismos de reprodução
e reprodução das desigualdades sócio espaciais? As macro-desigualdades se materializam no
território (que maneira?) a pergunta central é: dada a transformação do modelo econômico
(estrutura produtiva) qual impacto na grande metrópole se encaixa e como produz a
desigualdade? Linha III. A governança urbana e gestão metropolitana. Um território
nacional com baixa governabilidade ou com multi-governabilidades (todos querem
governar, alocando recursos em seus interesses). Estudo sobre o sistema federativo
brasileiro, se mostra incompatível com a gestão das áreas metropolitanas (referência a tese
da Sol Garçon). Impasse na transformação da cultura política (a partir de um Survey (em
breve divulgação). Terceiro projeto: análise: Capital Social (pouco avançou), redes de
solidariedade, etc. Linha IV. Monitoramento da Realidade Metropolitana e
Desenvolvimento Institucional. O consórcio não é a solução para as áreas
metropolitanas. Portal de divulgação dos dados, etc. é um interesse nacional, pois pensa a
gestão da escala maior do que o município (devido ao excesso de localismo e clientelismo).
A política urbana é sempre órfã do pensamento legislativo. O poder econômico só pensa
em “lugares competitivos”.
O Capital Imobiliário e (re)configuração sócio-espacial das metrópoles. É um tema
importante pois as cidades acabam sendo construídas pelos interesses do capital
imobiliário. Um circuito imobiliário novo (“turístico e imobiliário”) mas que precisa ser
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apreendido de maneira empírica, teórica, etc. O seminário tenta convergir entre os projetos
do imobiliário hoje e o “turismo-imobiliário.
Linha II – Organização Social do Território (passa pela importância da inserção do
mercado de trabalho – Tipologia Sócio-Ocupacional). Trabalho. Depois temos a análise da
Demografia (migração, mobilidade interna, taxas de crescimento, família, diferenciação
étnica, etc.) pois os bairros podem se organizar com as variáveis demográficas. Depois o
Estado: formas de regulação do uso do solo, investidor, legislação, etc. Habitação é
entendida como a forma do acesso às famílias a um imóvel (envolve o mercado imobiliário,
pois o imobiliário passa a organizar (formas da provisão da moradia: invasão, condomínio,
shopping, formas distintas da provisão da moradia), elementos que resultam na análise da
Desigualdade Social nas Metrópoles (Resultado final). Diferenciação, Segmentação e
Segregação Residencial. Primeira Pergunta: Reconfiguração do circuitos de acumulação
urbana das metrópoles brasileiras? (o termo acumulação urbana envolve o conjunto de
circuitos e atores e mecanismos que tem na produção da cidade o sentido da acumulação
capitalista); o que tem de novo? Como nós percebemos a relação desse circuito com os
outros circuitos já que a relação é de uso da cidade como força produtiva? Acomodar o
conflito de interesses entre transição econômica da base produtiva (substituição das
importações x internacionalização da economia, da cidade, etc.). A questão que se destaca
é autonomização do circuito que organizou nosso novo modelo de cidade (Barra da Tijuca,
por exemplo). Investimentos em obras públicas, etc. tem mais a ver com a força do setor
imobiliário do que a força da Industria em se auto-organizar.
Lógica Mercantil-rentista (antes) x Financeira – Rentista (hoje?)? O capital mercantil retira a
renda pela apropriação privada da terra (tradicional). A lógica do ganho não é a produção
em massa; a lógica é apropriação da renda, é o que coloca a Construção Civil. O imobiliário
turístico, por seu turno, o imobiliário como fonte de acumulação financeira – o ganho não
está em construir, a construção é só um pretexto para girar capital no mercado financeiro
de papeis, em uma ciranda financeira (p.ex. EUA, Subprime). O capital imobiliário novo
busca a acumulação financeira (ver atores, circuitos, interesses) o Banco quer financiar
imóveis agora, por quê? Os bancos querem investir cada vez mais, devido a valorização dos
ativos no mercado. A perspectiva é que o Brasil receba maiores investimentos em capital
financeiro. E o turismo? Parece ser um setor onde isso aparece de maneira muito clara. A
segunda residência pode ser uma forma de garantir renda em taxas de juros baixa.
Produção Molecular x Produção Monopolista: tais capitais ganharam escala de atuação e
passam a controlar (em todo o processo) a forma de organização da terra, da infraestrutura, da valorização (devido a enorme escala de atuação); redefine o papel do Estado.
(Serviços e Residências juntas para sinergia). Antes a estratégia dependia dos outros atores
para se valorizar (mercantil); hoje, os capitais podem orientar com mais força o processo de
valorização da terra. Uma das formas é a produção de grande escala outra forma é a relação
entre imobiliário e serviços. Na parte “informal” ou circuito inferior, também há mudanças:
há também formas de financiamento, rentismo, produção, etc. A melhoria da renda da
população mais pobre permite alargar o crédito para baixa renda. O circuito inferior
também está em transformação, em face das mudanças de robustez do mercado superior
(formas de contaminação) com formas ilegais de compromisso de pagamentos, etc.
[Slides de EXEMPLOS. Barra da Tijuca. Empreendimentos massivos.]
Estratégias de acumulação financeira prevalecem no Imobiliário agora? (claro que a forma
tradicional antiga não desapareceu). Estratégia de deslocamento Espaço-Temporal diante
da crise de sobre-acumulação [Cf. David Harvey]? Quais ameaças de desvalorização do
capital pela desvalorização do Espaço? (o capital não consegue controlar o futuro: o espaço
poderá ser desvalorizado e a taxa de investimento cair.) Isso tem um rebatimento político
pois controlar o uso do território é importante para afastar o risco de desvalorização do
território (pobreza x riqueza, etc.). Quais interesses existem no controle do uso do
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território? A tendência é tornar intolerante a proximidade entre pobreza e riqueza. Aonde
vão os pobres quanto todo o território é um ativo em potencial?
E no setor informal: [EXEMPLO: promoção imobiliária nas favelas, prédios com 12
andares]. Há uma incorporação cada vez maior nas áreas de pobreza do empresariamento,
como essas novas formas se estabelecem em diferentes territórios? Quais impactos disso
tudo no histórico conflito distributivo? Impactos na dinâmica da distribuição espacial da
população? Impactos na configuração espacial? Impactos no poder local entre os atores e
velhos interesses nesse novo cenário [conflitos ou “acordo de cavalheiros”]?
Conflito distributivo: aumenta o custo das redes de serviços. Gera uma menor densidade e
portanto aumenta o custo da extensão das redes. Desequilíbrio entre os custos e quem se
beneficia dos investimentos urbanos. Renda Real. (qual o custo social que os cariocas
pagaram pela expansão da mancha urbana para a Barra da Tijuca?). [LCQR chama de
desdensificação do território. (ver Renda Real do Harvey)]. Qual o real poder da política
pública em fazer frente a atuação do capital turístico-imobiliário internacional. Poder
econômico depende da divisão internacional de consumo. Quais impactos na apropriação
espacial e simbólico dos mais pobres? Habitar x Habitat. [(ver o Marketing Urbano, no
mesmo sentido que singulariza o lugar, acaba desconectando a lógica urbana da lógica local
de apropriação histórica do lugar)] [fim da fala de LCQR].
Continuidade
Prof. José Borzacchiello da Silva. CONFERÊNCIA: “Fortaleza, metrópole sertaneja do
litoral”.
Fala de sua satisfação dos pesquisadores do Ceará em estar no Observatório.
O tema da palestra emergiu de trabalhos anteriores (“Fortaleza Mar e Sertão”). Da cultura,
dos saberes, etc. Novo livro “Litoral e Sertão”.
História da colonização de fortaleza. Fortaleza é uma localização “improvável”, devido suas
características de não ter uma baía ou rio que fundasse um porto. O momento do Sertão
que chega ao Mar e um litoral que redefine o Sertão. O que é entrar no sertão? Que
sentidos há no “sair do litoral”? Fortaleza não teria condições de ser consolidada; Vale do
Cariri (cearense) começa com povoamento baiano-pernambucano, a partir do São
Francisco (“Casa da Torre”). Importância dos rios para penetração: Jaguaribi [nasce no
sudoeste do estado]. Mas o mais importante para o povoamento é o gado para a
colonização [JBS, faz um apurado dos historiadores [Caio Prado e Celso Furtado] que
referenciam a colonização de Fortaleza]. Para não se perder espaço para Cana, o gado
mantinha-se afastado do litoral; o gado entra no território antes de 1850 [define o sertão]. A
questão da terra não era do Imobiliário mas sim do Mobiliário [criatório, gado]. A pecuária é o
que organiza o espaço e a economia cearense [invenção da carne de sol, o gado ia a pé pelo
Icó, descendo o borborema até Recife. Da engorda do gado, abate, etc. criou um comércio
e criou assentamentos (Aracati)]. O capital mercantil da venda de carne, produz em Aracati
arquitetura de qualidade, etc. Mas Fortaleza está ligado ao algodão, apenas no ápice na
Guerra da Secessão que dinamizou Fortaleza. A ferrovia adentra o Sertão (1872) para
escoar a produção (em 1924 chega ao Crato). O Ceará tinha o algodão Mocó (mercado
garantido); só em 1930 São Paulo supera o mercado nordestino [com a praga do Bicudo,
acaba o algodão]. O binômio Gado-Algodão é a chave explicativa para o crescimento
urbano no Ceará XIX-XX. A crise do algodão causa uma crise urbano-regional. Já no final
do século XIX surge a primeira industria têxtil em Fortaleza. Onde colocar a Ferrovia?
(Aracati ou Fortaleza?) Ganhou Fortaleza, conectando Sertão e Litoral (Litoral invade
Sertão). Seca em 1877, 1888 causou graves estragos (começa ai o processo de favelização
em Fortaleza, devido aos retirantes (campos de concentração, abarracamentos) criando
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uma “cidade partida”. Na época da borracha, muitos nordestinos vão à Amazônia. Em
1908, a última presença de bonança econômica é o teatro José de Alencar. Em 1910, a
cidade já não tinha vitalidade econômica. Em 1930 já tinham voltado os nordestinos que
não conseguiram se estabelecer na Amazônia (os retornados). No pós guerra, surgem as
grandes fortunas urbanas. Mas o Porto sempre foi o grande reclame. O Porto de Mucuripe
foi o atendimento a esse reclame (final dos anos de 1940, momento de crescimento de
Fortaleza). Ceará passa a moer trigo (Hoje, 15% da moagem de trigo é em Fortaleza). Hoje,
existem várias indústrias da panificação, biscoitos, etc. Hoje, várias famílias que se
consolidaram nisso; também concentração de capital bancário (1952 o Banco do Nordeste
em Ceará). O capital passa a ser acumulado nessa nova fase de forma financeira, com
criação de Bancos. O mercado de terra só surge com o mercado de gado. Com o avanço do
mercado de terras (processo de aldeamento dos índios (caso de Caucáia, Aldeota,), afasta o
índio, cria o mercado de gado com comercialização na cidade. (“um sertão negado pela
classe média emergente”. Com o algodão as primeiras empresas estrangeiras chegam. A luz
elétrica da CHESF só chega nos anos de 1960. Açude do Cedro (só encheu duas vezes
desde D.Pedro II). A universidade do Ceará consolida uma classe média, DNOCS é
transferido para Fortaleza. Surge ao caminho disso, as favelas, cidade ilegal, 1932, primeira
favela. Hoje, temos 20% de população favelada. E o mar? A balneabilidade só chega em
Fortaleza em 1920 (havia um desprezo pela linha de praia como ócio).Talvez seja no Ceará
um certo “desprezo”, há uma negação do interior, do sertão, pela cidade (há uma recriação
da cidade, simbolismos de alguns elementos dos Sertão). O litoral só começa a ser ocupado
no período do BNH. Maracanaú é feito Distrito Industrial. Depois surge a Carnaúba.
“Litoral Evangélico” no início do século XX: missões de pastores estrangeiros em
comunidades isoladas (porção oeste do litoral), com o advento do Turismo (1970) o litoral
alcança uma certa autonomia, uma “republica livre”; há uma intervenção estadual no
mercado de terras litorâneo, com venda de grandes áreas para promoção de turismo (sem
passar por prefeitos ou população local). Centralismo estadual na decisão territorial da
instalação das empresas filiais, que só aceitavam dialogar com o governador. Hoje: “guerra”
entre espanhóis, portugueses, grilagem de terras, envolvimento de dinheiro com política
(sérios conflitos entre MST x promotores imobiliários, meio ambiente, etc.). “a cidade
improvável se tornou a cidade do possível” com uma competição com Recife. Tasso
Jeireissati coloca “a colher de cal” na SUDENE quando diz que recusa a articulação
regional e trata direto com FHC, na competição localista. Interesses de estado de
Pernambuco x Ceará: em Tasso, o estado personalista foi administrado pelos interesses dos
grupos econômicos e sua relação com os projetos da União. Fortaleza hoje RM 3,5
milhões. Concentrou a população. Mas a concorrência de Recife ainda é muito forte. Em
Fortaleza Mercado Imobiliário é muito forte com empresas cearenses (só agora as
empresas de Recife chegam em Fortaleza (Cirela, Moura Dubeaux, etc.). As novas
empresas estão injetando capital de fora (Sudeste e estrangeiro) mas mantêm nomes locais.
Fortaleza RM já tem dois Alphavilles (para expansão da classe média). O turismo hoje
investe na simbologia do Sertão enquanto marca, qualidade, serras úmidas, etc. (em
Baturité, p. exemplo). Hoje, turismo de evento (festival de “inverno”, de Jazz, etc.). Baixo
Jaguaribe Hoje: produção de Melão, Abacaxi, etc. o que faz mudar a hierarquia das cidades
(universidades sendo criadas no Sertão, Universidade do Vale do Acaraú, etc.Medicina em
Sobral (UFC), etc.). O Plano Estratégico de Fortaleza não avançou. Hoje: problemas de
pobreza, pressão ambiental, mercado imobiliário ativo sobre as áreas de dunas. [fim da fala
de JBS]
Maria do Livramento (comentário): a história do Ceará se parece com a do RN. A
urbanização de Natal teve um crescimento decorrente da 2ª Guerra Mundial. Nos anos de
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1970, Natal já estava urbana. Qual o momento em Fortaleza, a urbanização explodiu? O
turismo, o que significou à economia urbana? (artesanato, etc.).
Prof. Bozacchiello (comentário): primeiro urbano (1813, Silvio Polé), “Haussaman” de
fortaleza (1875) os três grandes boulevards, terminado o algodão, entra-se na letargia e só
explode em 1970. O artesanato aqui hoje vive na informalidade, não gerou classe média
(economia subterrânea), forma pouco valor. O turismo de Fortaleza: o turismo de fortaleza
é noturno, o turista vai para as praias Região Metropolitana. À noite eles saem e vão aos
restaurantes.
Luiz César (comentário): na perspectiva de procurar semelhanças e diferenças: ver a
dimensão histórica, temos incorporado pouco a dimensão histórica. Temos que observar a
dimensão histórica na transformação dos espaços (na busca de síntese) entender cada
metrópole do seu contexto histórico. Pensar a relação de cada metrópole no contexto
nacional e quais singularidades aproxima ou separa as metrópoles. Dimensão da relação
campo-cidade (como fica?). Pensar a hinterland e seu papel na organização da metrópole.
Buscar análise mais interpretativa (ver a história e a sociologia).
FIM DA MANHÃ
1º Dia (18 de junho de 2008)
2ª MESA
“A dinâmica do capital e os investimentos estrangeiros no Nordeste”
“As políticas públicas de desenvolvimento turístico no Nordeste”
Antes de começar Alexandre Queiroz apresentou o Banco de Dados do MetroWiki.
Eustógio Dantas (introdução à Mesa)
No que se refere ao imobiliário turístico, na realidade esta reunião é realizada no sentido de
que possamos apresentar alguns resultados das pesquisas que os grupos de Salvador,
Fortaleza, Natal e Recife já dispõem. E a partir dessa apresentação é que nós pensaremos
na fase posterior que é a montagem do relatório propriamente dito. Ocorrerá a
apresentação de alguns elementos de reflexão e a partir dessas apresentações diríamos quais
as lacunas existentes e como em função dos dados que dispomos essas lacunas podem ser
preenchidas. Acho que, nesse sentido, a fala de Luís César no início foi extremamente
pertinente, você acaba fazendo uma reflexão no que concerne ao imobiliário turístico que
pode ser retomada nas discussões que nós fazemos. Nesse sentido, o imobiliário turístico,
já tem uma dinâmica diferenciada que seria, como Luís César comentou, a primeira vez em
que o observatório adota como procedimento a exigência de um trabalho para a
apresentação, isso porque, até então o imobiliário não havia conseguido se articular para
produzir um trabalho, que seria um trabalho conectivo a partir de uma mesma
metodologia, das pesquisas e reflexões. E a lógica do imobiliário seria, apresentar esses
trabalhos para uma construção de um produto. E aí, o tempo que vocês dispõem é um
tempo muito reduzido, é até o mês de outubro. Outubro, novembro, vocês teriam que
recolher o foi apresentado aqui, construir um documento para que seja incorporado ao
relatório. Imobiliário turístico, nós na última reunião que fizemos, pensamos em distribuir a
apresentação dos resultados em três momentos.
Num primeiro momento, relacionado às políticas públicas, queríamos apresentar o que nós
temos em relação às políticas públicas, notadamente em volume de investimentos, seus
efeitos gerados. Um segundo, que seria relacionado a dinâmica do capital e investimentos
estrangeiros, apresentação dos resultados de uma pesquisa que foi feita junto ao Banco
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central, e algumas reflexões feitas por alguns pesquisadores envolvidos no produto que
podem nos ajudar no que diz respeito a essa temática, e por último seria a temática do
imobiliário turístico e os desdobramentos sócio-espaciais. Aqui nós teríamos a
apresentação de trabalhos relacionados aos dados coletados no IBGE, notadamente das
residências secundárias, mas reflexões também feitas nos demais grupos, no que concerne a
essa lógica alternativa espacial contemporânea que associa o turismo ao imobiliário. Grosso
modo, seria essa a proposta que teríamos para a discussão dos termos no que se refere ao
imobiliário turístico. Nessa perspectiva, talvez, vocês se surpreendam um pouco, porque a
nossa tônica não será a da simples apresentação de um trabalho, mas a apresentação de
resultados, que suscitarão a construção de um produto. Agora, obviamente que está
balizado com produtos; produtos escritos com dados, tabelas e inclusive com a construção
de um banco de dados que montamos que dispõe já dos dados relacionados à pesquisa que
nós fazemos. Não só dados, mas também cartogramas.
Porque é a partir da construção desse banco de dados que os trabalhos realizados pelas
demais metrópoles podem ser articulados e há uma interatividade, por quê? Porque é
produzido por um núcleo, é lançado nesse banco de dados e pode a partir desse banco de
dados ser trabalhado pelos outros colegas dos outros grupos. Então, ele é interativo,
principalmente a informação, então dispõe de uma dinâmica própria, de uma racionalidade
própria, que anima a construção do produto que nós queremos gerar agora que é o
relatório.
Então, a proposta é que sejamos breve na apresentação dos dados, para fazermos em uma
hora, seria o quê? Daria 15 minutos para cada um e teríamos uma hora para discussão.
Talvez o rico, o interessante, de fato seja a discussão.
Alexandre Queiroz (comentário)
Esse padrão que nós chamamos de banco de dados. Primeiro ele é livre e gratuito, ilimitado
de uso, não precisa baixar nenhum tipo de programa, ele funciona totalmente on line e ele
nos proporciona algumas características interessantes: a interatividade, o compartilhamento
das informações e uma memória. Uma memória que, por exemplo, você pode atualizar,
mas se você, porventura, atualizou de forma errada, por exemplo, você pode voltar às
versões anteriores desde a enésima versão anterior. Então, na verdade é um pacote, um
conjunto de serviços, não só um banco de dados. Você pode criar um site, mas vocês
também tem os serviços de e-mail, um serviço de documentos, onde você pode elaborar
documentos, planilhas, textos tudo on line com interatividade e também uma agenda geral,
mas o principal elemento realmente são os bancos de dados.
O proprietário do site no banco de dados ele proporciona uma política de acesso. Essa é
uma grande questão. Você pode abrir livremente para qualquer pessoa da rede de qualquer
lugar do mundo acessar essas informações, mas, se você quiser você pode estabelecer três
tipos de usuários: o dono, o proprietário que manipula todo o ambiente, você tem os
colaboradores que podem inserir dados, por exemplo, cada coordenador pode ter um
colaborador que pode inserir os dados que ele quiser do seu núcleo, de suas pesquisas e
você tem os visualizadores que são aqueles que podem baixar as informações, podem ver
as atualizações, mas não podem alterar, não podem apagar nada. Esses daqui são alguns
exemplos do que nós chamamos de Wiksite que nós já criamos aqui no núcleo Fortaleza,
existe o guia imobiliário turístico, que nós chamamos de imobiliário turístico do nordeste,
mas também têm os outros que estão sendo elaborados, das outras linhas de pesquisa...
Cada uma dessas linhas já criou o seu Wiksite. Mas o primeiro protótipo que tem maior
quantidade de dados é o do imobiliário turístico do Nordeste.
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Eu estou acessando livremente, mas é porque eu estou “logado”, já tem o meu login. Cada
usuário tem seu login. Cada um tem sua senha e esse login possibilita que você saiba o que
todos os usuários já fizeram. Você recebe via e-mail, um e-mail próprio, todas as
atualizações. Por exemplo, se o Alexsandro, lá em Natal, modificou, ele é um colaborador,
inseriu alguma coisa, eu sei que foi ele, quando ele fez isso, e de que forma ele fez. Você
tem controle de tudo que é feito. Se o dono, proprietário, convir que não foi uma ação
desejada, ele pode excluir o Alexsandro, por exemplo, ou o que ele fez. Essa é a página
inicial daqui do imobiliário turístico do Nordeste... ele tem a aparência de uma página
comum da internet... Você pode criar um conjunto de opções, um conjunto de links e são
nesses lugares que você vai inserir exatamente os dados. No caso, nós dividimos por eixos
que são exatamente os eixos que vão ser apresentados aqui. Por exemplo, dividimos dados
por investimentos privados, investimentos públicos, e outras raízes também.
Então temos uma série de links que cada um desses links contém uma quantidade de dados
de diferentes formatos: tabelas do EXCEL, PDF, figuras, fotos, é um banco de dados que
você pode ter entrevistas, sons, de qualquer forma você pode inserir. A questão aqui é só a
organização mesmo. Você pode inserir cartogramas, insere uma figura e você pode
visualizar as figuras que foram criadas, lançá-las no WiKsite, visualizar e se quiser baixar
essa figura. Um exemplo de empreendimentos no litoral, nós sistematizamos esses dados,
colocamos em tabelas e criamos através do arqwiew esses cartogramas identificando as
concentrações só para identificar, mas pode ser feito de qualquer outra maneira, com
qualquer outro tipo de programa. Os investimentos públicos, por exemplo, no caso do
poder público ou PRODETUR, foram organizadas diversas tabelas a partir do relatório
final do Banco do Nordeste, e você pode baixar essas tabelas tanto no formato planilha
eletrônica, quanto em pdf, quanto cartograma, por exemplo.
Conjunto de dados que você pode inserir e com esse conjunto de dados, organizado dessa
forma, propicia que outros pesquisadores em outros núcleos, possam fazer análises e lançar
seus comentários na própria plataforma. Se você tem algum comentário, ou alguma
ressalva de algum dado que esteja equivocado para ser consertado, você pode fazer tudo
nesse ambiente de interatividade.
(pergunta): você falou que isso aí é um programa livre
Alexandre: Na verdade não precisa baixar nada, é uma plataforma livre...
(pergunta): Sim, mas como é que chega lá?
Alexandre: Esse produto é oferecido pela empresa Google. É a plataforma Wik. Existe o
wiksite que você pode elaborar livremente.
(pergunta): Para acessar esse banco aí, a gente tem que se cadastrar. Tem lugar para pedir
o cadastro?
Alexandre: Tem sim. Na página inicial você faz o cadastro e existe um administrador
geral...
(pergunta): Pode digitar o link na página do observatório direto? Eu acharia melhor...
Alexandre: Pode sim. Essa foi uma idéia proposta já, lançar esse link as pessoas enviam os
seus nomes e esse cadastrador... porque aí você vai gerar um login e você pode acessar
livremente e criar agendas, pode existir uma agenda geral e individual. Então, você pode
aglutinar; sobrepor agendas. Agendas de toda rede e agendas individuais.
Luiz César (comentário)
Esse setor de mapas, a idéia é exatamente ter todos os indicadores, variáveis, que a gente
manipula diretamente ou indiretamente nas pesquisas sejam colocadas, transferidas nos
mapas com um duplo objetivo: um objetivo é fazer uma difusão mais ampla do trabalho
que a gente realiza, aquele que a pessoa pode, dependendo da necessidade, escolher um
12
desses indicadores para realizar uma tabela, ou realizar um mapa, enfim, utilizar de alguma
maneira essa informação. É um servidor que tem uma página com indicadores com todo o
geoprocessamento do Brasil em várias escalas. Desde o nível intra-metropolitano até o
nível macro-regional. E um outro objetivo é compartilhar também resultados do trabalho
entre nós. Essa ferramenta aqui ela tem um objetivo mais preciso que é um
compartilhamento entre um grupo de pesquisa, entre os membros de um grupo de
pesquisas que trabalham sobre um determinado tema pra que essas informações possam
ser facilmente circuladas entre as pessoas, atualizadas, etc.
Eu acho que essa ferramenta deve continuar, mas ao mesmo tempo, eu acho que essas
informações, devem entrar no servidor dos mapas, disponibilizar essa informação para a
rede, para aqueles que não estão trabalhando sobre o tema, mas querem de repente ter uma
informação sobre o investimento estrangeiro em Fortaleza, aí vem lá e pega essa
informação e mapeia direto essa informação. Mas de qualquer maneira, manter a idéia da
interatividade para relacionar os grupos que estão trabalhando sobre esse tema, porque a
gente pode criar outros temas, não só sobre turismo imobiliário, mas para uma interação
desse tipo, mais dinâmica.
Prof. Maria do Livramento. (UFRN) “Nordeste: transformações econômicas e
sociais recentes”
A gente vai retomar aqui uma espécie de síntese de um contexto onde o projeto está
inserido do que a gente discutiu na última reunião do grupo lá em Recife de fevereiro para
março. Eustógio já iniciou de manhã colocando a idéia do projeto inserindo o projeto do
imobiliário turístico no Nordeste dentro da linha 2 do milênio e o que eu vou colocar aqui
é um pouco da contextualização da idéia do turismo imobiliário que foi o nosso start na
construção dessa proposta. A nossa idéia era de trabalhar o que a gente chamava naquele
momento de turismo imobiliário e não de imobiliário turístico. E nessa idéia de pensar
sobre o comparativo do turismo imobiliário do Nordeste isso estaria no contexto das
transformações econômicas e sociais recentes, digamos assim, do Nordeste. Então, pensar
essa idéia seria ver como é que você pode perceber uma mudança econômica com forte
participação de investimentos públicos, passando pela década de 90 um momento que, em
tese, o Estado brasileiro estava se retirando, se ausentando de uma política mais incisiva de
investimentos públicos.
Nesse momento eu vou trabalhar basicamente essa idéia que é o que significa para essas
transformações recentes, esse fenômeno novo, que a gente está chamando de imobiliário
turístico, o que significou essa mudança econômica de uma economia, praticamente, entre
aspas, patrocinada incisivamente pelo Estado.
Então essa dinâmica recente, a idéia é que houve uma mudança de natureza na economia
do Nordeste com o advento do turismo como atividade central, uma alçada a uma
centralidade na dinâmica econômica regional, porque o turismo, ele já tinha desde os anos
60, o Nordeste já vinha com iniciativas governamentais para promover o turismo dentro de
uma política governamental patrocinada pela SUDENE. Então, já nos anos 60, anos 70,
aparece essa política para o turismo, uma política voltada para uma interiorização, um
próprio turismo regional, já existia iniciativas governamentais, mas nos anos 80, talvez
como uma resposta a crise econômica nacional, o Nordeste consegue alçar o turismo a uma
atividade econômica central e define nossos padrões de relações com o setor imobiliário.
Então, essa mudança vai ocorrer fundamentalmente nos anos 90, dessa natureza do
turismo no Nordeste e das políticas públicas voltadas para ele nos anos 90 e muito atrelada
a chamada política nacional de desenvolvimento regional do Brasil que estava explicitada,
desenhada no projeto Brasil em ação e no plano seguinte que eram os eixos de
desenvolvimento e no que coube ao Nordeste dentro desses planos, nessa questão, foi a
implementação de investimentos públicos no PRODETUR.
13
O PRODETUR foi criado em 91 e efetivamente ele foi iniciado, os projetos, sua
implementação foi em 95 porque são recursos associados do Governo brasileiro com
Banco Mundial e isso tem uma lógica de desburocratização desse recurso e foi inserido no
plano governamental Brasil em ação que tinha como objetivo principal permitir a expansão
da atividade turística de forma planejada e sistêmica a partir da definição de macroestratégia de atuação já previamente definido. Ou seja, era para promover o incremento
desse turismo em escala regional de acordo com a, entre aspas, locação de casa local, ou
seja, tentando atrelar essa política a algumas especificidades regionais e locais. Então cada
Estado do Nordeste diferenciou-se na elaboração dos seus próprios projetos, tanto no
PODETUR 1 como no PRODETUR 2 e a tônica que orientou a elaboração de todos os
projetos foi a da infra-estrutura urbana e da infra-estrutura turística. Por exemplo,
Pernambuco concentrou os investimentos no pólo Guadalupe e na área mais central do
Recife. O Rio Grande do Norte, no PRODETUR 1, tem o da rota do sol que investiu em
estradas que lajeiam o oceano e também na infra-estrutura urbana, particularmente,
empregou recursos no saneamento de Natal, mais saneou Natal nas áreas já extremamente
afetadas pelo turismo, nas áreas turistificadas. Na Bahia, intensificou os investimentos na
Costa dos coqueiros, no Ceará na orla de Fortaleza e no centro dragão do mar.
Então, qual foi o contexto dessas mudanças? Essas mudanças, elas vinham, esses
investimentos governamentais, essa política governamental foi orientada para o turismo e
como eu coloquei antes, a política do turismo no Nordeste antecede esse momento aí, essa
mudança deu sentido já de um substrato, característico do litoral nordestino dos anos 70 e
80 que é os loteamentos segunda residência que o Eustógio estuda isso e deve colocar aqui
o resultado dessa pesquisa dos loteamentos de segunda residência de setores médios, da
população de classes mais abastadas e da classe média nordestina.
Então, esses loteamentos ao longo do litoral ocorreram deixando grandes superfícies de
glebas de faixa de praia. Eles não tinham contínuo físico territorial, eles eram esgarçados
em alguns pontos do território litorâneo. Então, com eles houve uma muito lenta
incorporação dos segmentos da população local em atividades e serviços em modo geral e
em atividades de serviços subalternos. Essas segundas residências elas eram ativas, durante
muito poucos períodos do ano, praticamente nas férias de julho ou no verão. Eles
incorporaram muito pouco essas localidades. Agora, uma das coisas que agente sempre
remate é que há uma diferença de natureza nesse turismo a partir do PRODETUR. Por
quê?
De 95 pra cá, esse quadro, ele vem se transformando de uma forma muito rápida, muito
embora, o turismo hoje no nordeste ainda tenha uma limitação muito forte de um turismo
regional, eu digo de fluxo regional de turista. Esse quadro ele vem mudando muito
rapidamente depois de 2003, quando o Nordeste passa a despontar como um importante
destino de turismo internacional e junto com isso a receber um fluxo de capital estrangeiro
muito forte e é isso que a gente está aqui para discutir que é essa inversão da idéia de
turismo imobiliário para imobiliário turístico.
Então, hoje, a economia do turismo abrange todo o litoral, não só os dos municípios
próximos das metrópoles, ou as capitais estaduais, por exemplo, no Rio Grande do Norte
nós temos, na região metropolitana, 80 km de litoral e hoje o turismo imobiliário já abrange
em torno de 200 km dos 400 de litoral. Ou seja, já metade do litoral do Rio Grande do
Norte, já está pontuado por esse fenômeno. Ao lado dos antigos loteamentos, um marco,
entre aspas, dessa nova economia, é essa estrutura nova dos condomínios fechados para
estrangeiros, do que a imprensa chama de condhotéis que são estruturas mistas de flats, chalés
e hotéis num mesmo território e agora um fenômeno, pelo menos no Rio Grande do
Norte, muito mais recente que é a chamada segunda residência para estrangeiros A gente
pode chamar a segunda residência mas será é turismo mesmo?.
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Então, esses novos loteamentos eles operam uma privatização, um fechamento de espaço,
é uma idéia, que a gente teria de avaliar, de discutir inclusive teoricamente; se esses novos
loteamentos vão privatizar, se estão privatizando, ou fechando esses espaços.
São núcleos que ficam ao longo do litoral e que em tese são distantes das sedes dos
Municípios, porque só a capital, digamos assim, tem sede político-administrativa na beira
da praia, como em Fortaleza que o centro é o mar. Mas, o restante do litoral, as sedes
municipais, elas ficam afastados 20 km, 30 km do litoral. Então esses povoados pesqueiros
eles hoje têm esse perfil e a gente precisa saber o que está acontecendo com eles.
Isso gera novas configurações urbanas, porque essas cidades são transformadas, essas
cidades litorâneas, elas vêm sendo transformadas em ponto de recepção e distribuição do
fluxo turístico, colocando o espaço de litoral de todos os Municípios sob dependência
direta das capitais estaduais.
O turista está “espalhado” e de noite ele concentra em Fortaleza e Natal, talvez ele fique
em Salvador, como tem uma estrutura anterior mais consolidada, isso já tem atrativos
diurnos, porque não tem um turismo só de sol e mar, no caso de Salvador, tem um turismo
cultural já muito bem incorporado, de patrimônio histórico, o que eu não é o caso, por
exemplo, eu acho, de Natal e nem de Fortaleza. Então, esse tal processo significa, na nossa
compreensão, a lógica, uma lógica de dominação paralela a zona de praia, que segue essa
lógica, vai se seguindo o filamento do oceano e configurando uma certa integração das
localidades costeiras em relação as capitais.
A gente precisa também fazer uma discussão se isso intensifica ou reduz a macrocefalia
urbana dessas capitais. Natal, talvez, seja mais macrocefálica do que Fortaleza. A praia é
transformada em mercadoria nobre levando a importantes modificações sócio-espaciais
nessas áreas litorâneas e essas novas formas de ocupação do território vão provocar o
surgimento de novos atores econômicos, políticos, sociais dos antigos habitantes dessas
localidades, é uma questão que eu acho que também está em jogo, e a atração populacional
do interior para essas localidades costeiras porque, já há boas notícias de que nessas
localidades tem emprego e estratégias de sobrevivência são garantidas, vender picolé de
Caicó, jangadinhas cearenses, é uma atração populacional do próprio sertão, como o Zé
colocou de manhã, é um fluxo do sentido contrário.
Do sertão agora para o mar. Sempre se deu as costas para o mar e agora está se voltando
para ele, no sentido de que vão ocupar novas vagas de trabalho e bem como uma tendência
ao fortalecimento do surgimento de residências em algumas comunidades. Já temos
moradias, segundas residências do período anterior que já se transformam em moradias
fixas e novas configurações, morfologias, verticalizações, que são ocupadas não só como
segunda residência, mas como forma permanente de vida, pelo menos lá em Natal, a gente
identifica em praias extensas que são contíguas, num processo de conurbação. Elas já são,
do ponto de vista da sua integração à vida das cidades elas ainda são relativamente isoladas,
mas integradas no transporte, em várias estruturas do sistema urbano e a gente avalia, no
caso de Natal especificamente, dos recursos do PRODETUR que a melhoria do sistema de
transporte, quer dizer a rota do sol que foi o grande eixo
E só para fechar, eu queria remarcar que a gente considera que essa economia é sinegética,
tem vigor, o setor turístico parece favorecer essa nova modalidade de produção especial
principalmente pela demanda por novos empreendimentos e novos bolsos e aí gostos
atrelados a uma segmentação do mercado turístico, com posterior distribuição em setores:
gastronômico, lazer, cultura, turismo ecológico e isso favorece a capacidade de dezenas
dessas empresas que estão fazendo essa mediação entre o turismo e o imobiliário e
redirecionar ou atrair esses capitais que estão vindo pra cá, que são capitais muito
diversificados. Esse processo garante ao mesmo tempo espaços que são segmentados e
capitais que são muito flexíveis nesse mercado imobiliário.
15
A flexibilidade dos capitais desse setor ele dá-se na capacidade de adaptação e concorrência
a essas novas estratégias de captação de recursos, inclusive estrangeiro em forma de
alternativa de divulgação profissional, promocional.
Kainara dos Anjos (UFPE): “O desencontro de territórios de oportunidades para
investimentos imobiliário-turístico no litoral pernambucano”
O projeto Costa Dourada foi financiado pelo PRODETUR, fazendo um corredor turístico
entre Recife e Maceió. As infra-estruturas turísticas e a valorização do centro histórico.
Ocorreu a elevação das demandas turísticas (do ponto de vista positivo), mas também
impactos sócio-ambientais. Os municípios, no PRODETUR I, não estavam capacitados
para os investimentos. No PRODETUR II foram adicionados novos conceitos e
mecanismos de gestão, como Conselhos de Desenvolvimento, Planejamento Participativo,
Fortalecimento de Gestão e os PDTIS, etc. No PREODETUR II os pólos turísticos são
ampliados, para recursos de 400 milhões de dólares. Em Pernambuco, há uma
especificidade: os investimentos se deram em uma localização e o mercado preferiu outra
localização; esse projeto (PRODETUR I) não é implantado conforme previsto, a começar
pelo desencontro com o governo de Alagoas. Assim, Guadalupe ficou sendo o local
preferido para investimentos. O PRODETUR I englobava municípios do Litoral Sul; o
Costa Dourada priorizou o equipamento do Centro Turístico de Guadalupe, que não
consegue funcionar (não houve atração dos investimentos privados, problemas de
concentração de terras, a infra-estrutura feita pelo PRODETUR estão ociosas). Como
contrapartida ambiental, para o licenciamento do Centro Turístico, é criada uma APA de
Guadalupe. O Turismo enquanto papel no desenvolvimento. Explorar ou preservar:
dilema do governo de Pernambuco no PRODETUR – NE I, Porto de Galinhas, etc.
Globalização x Crescimento do Turismo na Escala Mundial. O turismo como estratégia de
desenvolvimento econômico. (PRODETUR na década de 1990). Estratégias: Via Costeira,
Linha Vede, Costa Dourada, Cabo Branco). Avaliação do PRODETUR I: municípios não
preparados para receber os investimentos. Incorporação de novos conceitos e mecanismos
de gestão. Prodetur II, Nordeste. Estudo de caso de Pernambuco: Porto de Galinhos, que
passou a atrair os investimentos privados (município de Ipojuca). Nessa nova fase, o
Projeto Costa Dourada é substituída pelo Projeto Costa dos Arrecifes, que engloba todo o
litoral de PE e o arquipélago de Fernando de Noronha. Houve algumas explicações (para o
não sucesso do Costa Dourada) como falta de interesse político, os investimentos privados
não se interessaram pela área, e má gestão entre o Centro Turístico e a APA. Porto de
Galinhas na década de 1990 ocorre uma dinamização da atividade hoteleira e em 2000
começam a chegar os novos resorts; primeiro sinal da articulação entre hotelaria e
imobiliária (exemplo em Muro Alto) devido a disponibilidade de terras. Ocorreu também a
promoção do Porto de Galinhas (associação dos hotéis e contratam empresas para
formular os destinos turísticos) pelo mercado. Antigas residências passam a virar
restaurantes, lojas, etc.
Gilberto Corso (UFBA): Na década de 1970 a avenida paralela é importante,
consolida um vetor em direção ao norte e na década de 1980 seguirá pela estrada do coco,
Centro Administrativo, etc. Na década de 1980 a valorização ao norte veio a expandir a
cidade para além de Salvador e em 1990 a Linha Verde articula trechos que passam a fazer
parte do parque imobiliário. Nos anos 2000 para cá,aumenta a ocupação da Orla Atlântica
com vários equipamentos de lazer. [imagens com manchas de ocupação urbana de 1940 a
1990]. Em 1990-2000 algumas áreas perdem população e outras ganham população,
principalmente na Orla Atlântica. Em termos de residência secundária, o que se destaca em
Salvador é a descoberta da orla e do veraneio dos anos 70 para cá; destacamos o
crescimento em Camaçari e Lauro de Freitas. Os investimentos do PRODETUR I em
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Salvador: Aeroporto, Patrimônio Histórico (Pelourinho), Linha Verde (Costa dos
Coqueiros, que vai de Salvador a Sergipe). Há uma grande quantidade de empreendimentos
por essa Linha Verde, conectando-se com Salvador. O investimento público foi na Costa
dos Coqueiros, Baía de Todos os Santos...já investimento privado ocorre na Costa de
Coqueiros.
A orla norte está recebendo grande parte dos investimentos
privados...[exemplos de imagens] (Vila Galé, Iberostar, Tivoli, Costa do Sauípe, etc.). Em
Salvador, por outro lado, a secretaria de habitação mapeou os vazios urbanos.... há um
conflito por espaços pelo esgotamento do solo em Salvador, conflitos de ordem ambiental
e habitacional. O núcleo é muito denso, verticalizado, e nas bordas ocorre a dispersão
(“urbanização dispersa”). Esse turismo de sol e praia, associado com preços de vôos
baratos, acirra a competição global. Necessidade de Planejamento e Gestão. Contexto
global: Nordeste compete com Republica Dominicana, Marrocos, etc. Percebe-se em um
segundo momento, loteamentos dentro de resorts construídos em outra etapa. Problemas:
cidade fantasma, ocupação sazonal, conflito ambiental,
Eustógio Dantas (UFC) : As Políticas Públicas de Desenvolvimento Turístico do
Nordeste. Base de dados, relatórios do PRODETUR. A escala de análise é regional.
Inicialmente é importante refletir porque nossa ênfase é nos espaços apenas litorâneos; há
no Nordeste, os investimentos estão se dando mais nas zonas de praia ou nos municípios
litorâneos. É necessário ver a fragmentação da Região Nordeste; há um quadro em que a
dimensão econômica toma uma dimensão muito grande. No final dos anos de 1980 há uma
modificação da racionalidade econômica no Nordeste, quando a zona de praia passa a ser
incluída no modelo de desenvolvimento, com destaque, como um lócus para os
investimentos públicos e privados. O PRODETUR confirma e apóia essa lógica, com a
concentração dos investimentos. Os “dois nordestes” se constituem (agronegócio e
turismo) A Bahia foi o estado de maior investimento, seguido pelo Ceará. Alguns estados
foram mais performáticos que outros: o Rio Grande do Norte, embora tenha ganho menos
dinheiro foi mais eficiente em sua aplicação, o que não aconteceu em Sergipe, por exemplo.
Grau de Investimento BID e local (previsto e investido). Como no Rio Grande o recurso
foi menor mas alocou em implementar quase 100% de tudo. [debate sobre os dados do
PRODETUR e os investimentos]. A eleição do litoral como ponto principal. Dados do
relatório do PRODETUR. O inesperado: evolução da demanda de hospedagem extrahoteleira via Fortaleza (casa própria e casa/apartamento de aluguel). Há um crescimento de
segundas residências, no caso do Ceará, há um aumento para atendimento dessa demanda
de turistas.
[trecho gravado de difícil compreensão]
São os municípios metropolitanos que atraem os investimentos no Nordeste. Um ponto
interessante discutir é natureza urbana (e metropolitana) do turismo.
(comentário): pode ser uma segunda residência considerada turística, se o morador vai
periodicamente?
Alexsandro Ferreira (UFRN)
A América Latina tem apresentado valores significativos de crescimento do investimento
estrangeiro, puxados muito pelo Brasil nessa tendência, a mesma tendência brasileira de um
crescimento a partir de 2005, 2006, 2007; no contexto internacional o Brasil também está
aliado nisso e aí faltava entender, então, se as nossas quatro regiões também estão nessa
curva de crescimento ascendente, o que está acontecendo?
17
Foi a partir de 2001 que o Banco Central do Brasil disponibiliza os relatórios de entrada do
capital estrangeiro e foi a partir daí que a gente conseguiu fazer esse parâmetro. É bom
porque antes de 2001, praticamente, esse tipo de entrada e investimento era inexpressivo
para o Nordeste e realmente a campanha começa a partir de 2001.
Eu excluo petróleo e energia por que ele sempre puxa muito o investimento porque são
coisas monstruosas: turbinas, hélices; então a gente prefere tirar para ficar melhor a
comparação. Em Pernambuco, quem “ganha” [em volume investido] são os alimentos e
bebidas, seguido de agroindústria, industrial, financeiro, equipamentos elétricos e por fim
turismo imobiliário. Essa setorização foi feita por nós. O relatório do Banco Central não
segue essa setorização [o Banco Central não setoriza o investimento], é um longo trabalho
de pegar cada linha de investimento e analisar cada entrada e saber se é turismo ou não é
turismo, etc... No caso de Pernambuco, está claro que o turismo imobiliário não é o que
está puxando esse investimento.
Entretanto, existem algumas excentricidades, e essa é uma dica nossa pra equipe de
Pernambuco e a gente tem de trabalhar junto; algumas entradas que eu chamo de
“excêntricas”, como, por exemplo, da família Brenand que ainda a gente está tentando
descobrir, porque são entradas violentíssimas de dinheiro estrangeiro, na ordem de 15
milhões, 20 milhões de dólares/ano.
(comentário): Alex, na nossa pesquisa de campo, a gente foi investigar qual a origem
desses investimentos da família Brenand, e o que a gente pôde perceber é que há uma
diversidade muito grande de áreas de investimentos, ou associados a outras empresas, tem
muito investimento no mercado financeiro, e por incrível que pareça, muitas empresas de
reflorestamento dentro da família Brenand e tem também um investimento na reserva do
Paiva que é um desses grandes empreendimentos que está associando o turismo ao
investimento imobiliário que é uma associação da empresa ODEBRECHT, uma
construtora, com o grupo Ricardo Brenand e o grupo Cornélio Brenand. Então, parte
desse capital que entrou está empregado lá, mas a gente não pode dizer até que ponto ele
está nesse empreendimento ou nessas outras atividades.
Alexsandro: Uma coisa desses dados é isso, não permite que você veja o que ele é. Quer
dizer, como saber exatamente, nesse caso de precisão, eles estão indo pra onde? A não ser
fazendo isso: indo atrás, vendo com o administrador desse pool de empresas o que está
acontecendo. Bom, ainda Pernambuco, uma subida desse elemento energia, agroindústria,
financeiro, e uma queda do industrial, alimentos e bebidas, mas o imobiliário, realmente, ele
é interessante, mas fica próximo aqui da base, não chega a ser o que mais se destaca e tem
um comportamento de curva muito parecido com a Bahia, uma grande subida 2005, 2006 e
cai de novo. Vamos ver no relatório 2008, 2009 se essa tendência se configura, ou não. No
caso da Bahia, é muito mais pesado em termos de investimento, são 14 ou bilhões de
dólares incluindo energia e petróleo, se eu excluo, cai para 12, mas como é uma economia
muito diversificada, o peso não é tão grande assim.
O campeão de investimento é o industrial, seguido do financeiro, e em terceiro, o turismo
com quase sete e meio bilhões de dólares nisso aí, mas tem que ter medido levando em
consideração o tamanho da economia do Estado. Não dá pra comparar e dizer que a Bahia
“ganhou”. Depende do conjunto geral dos dados. E a indústria da Bahia continua muito
forte, embora, desde 2006, venha perdendo capacidade de atração desse tipo de
investimento, assim como outros setores internos, ou seja, não é um problema só do
turismo imobiliário, mas alguma coisa na economia baiana que está puxando... mesmo o
industrial tem sentido uma queda dos investimentos que vão sempre voltados para cá. Mas
o industrial ainda é muito forte. E aí, o mesmo comportamento da curva que a gente viu lá
em Pernambuco, uma grande subida e depois cai e a gente vai ter que acompanhar.
18
No caso do Ceará. Esses dois eu coloquei primeiro porque eles são muito similares. No
caso do Ceará e Rio Grande do Norte, isso inverte um pouco. No Ceará, 5 bilhões de 2001
a 2007, se excluir energia esse volume vai para 1.98 bilhão; uma queda expressiva, porque o
Ceará tem vários projetos como a energia eólica, etc. Mas, excluindo energia e petróleo,
tem a indústria, que continua forte; financeiro junto com a Bahia, em terceiro, turismo
imobiliário com 2.86 bilhões de dólares capital e só depois agroindustrial e alimentos. O
Ceará apresentou a melhor performance de turismo imobiliário em 2007 superando o RN
que vinha sendo o campeão, e não é mais desde 2007. E o setor industrial está em queda
desde 2004, então a tendência do gráfico é essa, o imobiliário turístico subiu muito; tem
conseguido concorrer bem no cenário nordestino ganhando do RN nessa briga entre os
dois, tem uma excentricidade em 2007, mas pra quem teve empréstimo do Governo do
Estado para o BID que fez subir, que eu chamei de Outros aqui na relação das contas. Tem
esse comportamento do gráfico em que o turismo imobiliário sobe significativamente,
queda do industrial desde 2004 e aqui o gráfico se inverte teve uma subida e um pico nesse
2006, 2007 também.
Rio grande do Norte, muito mais modesto economicamente; dos quatro estados é a região
mais atrasada do ponto de vista econômico e tem entrado 885 milhões ao todo, quando eu
tiro energia e petróleo esse volume cai para 355, 40% total. O campeão, e aí é a exceção aos
outros, que tem uma economia mais diversificada e o RN, não. O turismo imobiliário é a
grande atratividade. Praticamente não vai quase nada para a indústria, agroindústria, nada.
Está indo para o turismo imobiliário 240 milhões de dólares. Seguido da agroindústria,
equipamentos, alimentos, e bebidas e só lá na rabeira o industrial. Do volume total de
investimentos do turismo imobiliário do RN, 2006, 2007; representou 76% do total, muito
maior do que, ou seja, dos quatro, o RN é destaque porque está fazendo a escolha de atrair
apenas, quase que exclusivamente, esse tipo de capital, sem diversificar sua carteira de
atração.
Márcia Maria de Oliveira (UFRN)
O que nós temos é a idéia dos destinos turísticos e o aquecimento do setor, pode gerar
bolhas imobiliárias. A formação dos preços imóveis e destinos turísticos; as especificidades
do local turístico, o aumento da procura pelos destinos, a aumento da demanda doméstico
leva a um aumento no preço do solo, pela procura por ativos e em conseqüência a
especulação imobiliária. O trabalho tem como referência texto de Kindleberger (ver Caixa
de Texto 01).
Caixa de Texto 01
- O texto referido por Márcia Maria (UFRN) é o livro de Charles P. Kindleberger (Manias, Pânico e
Crashes. Uma história das crises financeiras. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 2000. Primeira edição em 1978
e terceira edição em 1996). Neste, que é um dos trabalhos mais famosos de Kindleberger, há uma
discussão sobre a “racionalidade” ou “irracionalidade” da economia, geradora de crises. Polêmico, o
livro não agradou os economistas mais ortodoxos, pois duvida da aplicação da econometria sem o uso
da História para auxiliar as análises; seu foco parece ser apontar as falhas do Sistema e sua sucessão de
crises geradas e a vulnerabilidade que é criada no mundo. Diz o autor logo no início: “as crises
financeiras estão associadas com os auges dos ciclos econômicos. Não estamos interessados nos ciclos
econômicos em si, o ritmo das expansões e contrações econômicas, mas somente nas crises financeiras
que são a culminação de um período de expansão e que levam a depressão” (p.1). Parece ser uma fonte
importante para compreender o momento atual do imobiliário.
- Outra fonte possível é John Gray com Falso A manhecer: os equívocos do capitalismo global (Rio de Janeiro:
Record, 1999. Primeira edição em 1998); incisivo em uma análise também histórica, Gray argumenta
que é uma falácia argumentar por um laissez-faire, que isso jamais existiu e que um mercado
completamente livre não combina com estabilidade social.
- Um terceiro livre para avaliar as crises é o de Robert Brenner, o Boom e a Bolha: os Estados Unidos na
economia mundial.( Rio de Janeiro: Record, 2003), onde o autor analisa a crise dos anos de 1990 nos EUA
e suas conseqüências para o mundo.
19
Em relação ao turismo, o que marca a oferta turística é a heterogeneidade do setor, com
presença de grandes empreendimentos e pequenos negócios; isso coloca a necessidade
importante a capacidade de acesso ao crédito. O turismo é considerado um bem de luxo,
com alta elasticidade de renda, o que significa que as regiões com forte presença do turismo
devido aos ciclos: no crescimento da economia o turismo cresce em um patamar maior que
o crescimento da economia real, em compensação quando ocorre uma crise ele vai também
cair mais rápido ainda, levando a complicações. É um setor marcado pela sazonalidade,
com fluxos inconstantes de receita e despesa (a despesa é constante e a receita sazonal). No
setor turístico também existe a pouca capacidade de formar estoques; no período de baixa
estação há excesso de oferta e no de alta estação excesso de demanda mas o hotel não pode
“criar” instantaneamente mais vagas, o que leva a negar hospedagem por falta de quartos
(baixa capacidade de atender a aumentos rápidos de demanda).
O crédito ele passa a ser fundamental par o turismo; políticas de revitalização da imagem
(evitando o envelhecimento dos roteiros); não é por acaso que as políticas voltadas ao setor
valorizam muito o marketing, fundamental para a sobrevivência do produto.
Em relação ao mercado imobiliário, a organização das empresas do setor imobiliário forma
uma cadeia produtiva: donos de terrenos, incorporadoras, empresas de construção civil e
imobiliárias. A especulação nessa cadeia produtiva começa logo na estocagem dos terrenos,
pois a escassez do ativo leva a um aumento nos preços; necessário ver os custos de
carregamento desse ativo, ou seja, os custos de manutenção (inclusive impostos), ele tem
que avaliar se o preço que ele obterá vendendo esse terreno vai justificar os custos de
manter esse terreno em carteira. O cálculo que a empresa incorporadora vai fazer é
considerar o custo de aquisição do terreno, o custo de carregamento esperado e por outro
lado vai estimar os custos dos processos de incorporação e comparar com as receitas
esperadas de venda do imóvel.
A taxa de juros do mercado imobiliário = o preço do imóvel pronto ( __) o preço do
imóvel na planta/ preço do imóvel na planta. Ele vai comparar a taxa de juros do
m.imobiliário com a taxa de juros de referencia (p. exemplo, Selic). Se a taxa de juros do
imobiliário for maior que os juros da Selic, investe-se no imóvel, quando for igual é
indiferente e quando for menor, é melhor aplicar no mercado financeiro (e deixar o imóvel
parado). Quando o diferencial de preço em favor do imóvel pronto for maior do que a taxa
de juros referencial (a selic) é um indicador de um forte movimento especulativo (como
uma bolha); na construção civil opera com preços estabelecidos que diminui o risco pois já
opera com valores contratados; os ganhos da empresa da Construção Civil vai depender do
poder de negociação dos contratos a partir do aquecimento do mercado. Se for o momento
do mercado aquecido, o número de construtoras for grande e a concorrência for alta, a
incorporadora leva vantagem em negociar com a construtora.
Um dos indicadores de bolha no imobiliário pode ser a comparação do mercado entre a
unidade habitacional nova e já usada; se o preço subir acima do preço do m2 da construção
civil é um indicador de boom, se subir muito além é um indicador de bolha.
As empresas imobiliárias, por sua vez, o último elo da cadeia do setor imobiliário,
cumprem um papel importante na negociação dos imóveis usados, aprofundando
imobiliária o mercado de imóveis usados dando liquidez aos mesmos; isso é importante em
um cenário de liquidez provocada pela especulação financeira [quando o mercado confere
maior liquidez a um mesmo ativo]. Os turistas estrangeiros alimentam a demanda e
conferem um incentivo ao aumento de liquidez desse ativo (devido a taxa de câmbio
favorável). Para o “nativo” o diferencial é a capacidade de acesso ao crédito.
O período de produção do imobiliário é longo, o que necessita de financiamento de longo
prazo. Embora o elemento especulativo seja uma realidade, é realmente necessário atender
20
a necessidade de moradia (seja ela de primeira ou segunda residência); o crescimento
populacional contribui pelo aumento da demanda por imóveis; a segunda residência é
entendida como valorização do capital, dos turistas, pela criação de ativos em destinos
turísticos em locais de moeda barata. Ao seu interesse de criação de portfolio; os nativos
também, impulsionados pela demanda externa, também começam a especular (demanda
estrangeira quanto da demanda local). Conflito entre a rede hoteleira e o boom imobiliário:
leva a desvalorização dos ativos do setor hoteleiro (diminuição da receita).
Para evitar a bolha os organismos fomentadores de turismo devem investir em mais
promoção, diversificando a demanda; mas se o boom continuar, a crise sobre o hoteleiro
amplia-se. Toda bolha econômica estoura, cedo ou tarde.
Cleide Bernal (UFC):
Vamos priorizar as questões que ainda não foram abordadas aqui. A especulação
imobiliária no Nordeste...temos uma pesquisa exploratória, com dados da mídia, dados de
instituições, uma pesquisa exploratória no sentido de encontrar a dinâmica do capital
turístico-imobiliário. O objetivo do trabalho é explicar como o Nordeste se insere na
economia global, com o turismo, na estratégia do BID com recursos de longo prazo para
lastrear investimentos estrangeiros. Busco uma explicação teórica, para explicar a
acumulação financeira no turismo e imobiliário; é uma preocupação mais teórica.
A contextualização, momento histórico é importante entender a crise global que parte dos
Estados Unidos; também passa pelo governo do presidente Lula em incentivar taxas de
crescimento cada vez maior, além do estímulo da construção civil para combater o déficit,
crescimento do consumo da classe C e maior oferta do crédito imobiliário.
As incorporadoras estão também em uma política articulada com o governo federal para o
combate do déficit e aquecer a construção civil.
[dados da construção civil e do mercado imobiliário]. Abertura de incorporadoras no
mercado de ações.
No caso da RM Fortaleza, verificamos, junto a 11 incorporadoras, que o capital era local. A
partir de 2002, aparece um boom imobiliário em Fortaleza. Naquele momento o capital
imobiliário – na produção de edifícios de escritório – estava atrelado ao capital financeiro
internacional, provocando a segregação sócio-espacial. Esse processo está ligado ao circuito
financeiro internacional.
[apresentação de dados do PRODETUR I]
Existe no Ceará um movimento ambiental muito forte, em um fórum específico, formando
uma rede de turismo comunitário. Existe, decorrente da agressão ambiental, um
crescimento desse movimento; esse movimento tem colocado questões sérias em relação a
implantação dos mega-empreendimentos (quatro projetos de resorts embargados no
Ceará). Para mim esses investimentos programados para o Nordeste, mostra que o Ceará
vem perdendo investimentos. Os investidores estão procurando fugir dos lugares onde o
rigor ambiental é mais acentuado. É possível pensar um turismo com bases mais locais?
Ver a questão do emprego de qualidade que hoje é apenas para quem vem de fora.
Maria do Livramento (comentário): uma primeira questão surge a partir da apresentação
de PERNAMBUCO. Houve investimentos de PRODETUR em certas áreas e o mercado
preferiu outras áreas de atuação. A explicação de Livramento é que o Estado pode investir
em áreas de “sombra” buscando ampliar a área para o Mercado. O Estado cumpriu o papel
de estruturar espaços novos para valorização. Discussão sobre o caso de Pernambuco
(Itamaracá, Ipojuca, etc.).
21
Luiz César (comentário): é necessário ver Natal, para ver que impacto isso tem na renda
local (ver a instabilidade social decorrente do processo).o que vai ocorrer se esse sistema
imobiliário-turístico cair? Outro fator de instabilidade é a tendência demográfica. Outro
problema é o aumento da prostituição. Qual importante dessa atividade na renda pessoal
dos moradores metropolitanos.
Maria do Livramento (comentário): acha interessante a pesquisa sobre renda pessoal.
Mas o momento novo é de escala e isso gera ao mesmo tempo falta de pedreiros
qualificados e pedreiros que não são qualificados. Que vazão o turismo dá para essa mão de
obra que está sobrando. O que tem que ser observado é que as estratégias é de não tornar o
turismo sazonal, é a possibilidade de romper a sazonalidade do turismo.
Luiz César (comentário): pensar a economia do turismo como uma das estratégias
possíveis para as cidades competir globalmente (seja ambientalmente, localização,
densidade de negócios, etc.) captura a renda mundial que está disponível.
Márcia Maria (comentário): é a escala que determina. Os serviços são determinantes.
Maria do Livramento (comentário): dentro da legislação brasileira não há impedimento
para o estrangeiro comprar imóveis.
FIM DA TARDE
2º Dia (19 de junho de 2008, manhã)
3ª MESA – “O imobiliário turístico e os desdobramentos sócio-espaciais no litoral
nordestino”
Prof. Silvio Bandeira (UFBA). “Vende-se uma região: cartografia da
metropolização turística ao norte de Salvador”.
Periferização Turística: turismo em áreas distantes das metrópoles. A metropolização
turística: na metrópole e em seu entorno imediato. Expansão da RM centrada nas
atividades de turismo e recreação e lazer, resultando em intensos processos/mecanismos de
interação entre a metrópole e a nova área.
Ver Walter Crhistaller (1950/60): O turismo tem historicamente buscado novas áreas.
Tendência à periferia, fugindo das áreas centrais (explicado pela facilidade de acessos).
Enquanto a agropecuária e indústria tende a se concentrar entorno das áreas
metropolitanas. O papel das metrópoles como centros é importante para o turismo.
No caso de Salvador: já se dá entorno do Eixo Metropolitano ao norte da capital baiana. O
Salvador e o litoral norte: evolução recente. Cartografia da urbanização turística: mapa de
densidade demográfica [estudo de densidade por setores censitários]. Linha verde 1993.
Principais investimentos privados em implantação/ previstos pólos turísticos da Bahia
[dados do SUINVEST, 2008]. Evolução dos leitos turísticos [dados da BAHIATURSA].
Porto Seguro (maior conjunto de leitos de hotel do Brasil. Que se explica pelas férias dos
mineiros. É um exemplo da “periferização turística”). [ver para a Bahia o Suinvest].
Exemplos: Club Med (Itaparica), Praia do Forte Eco Resort (1985), Transamérica ilha de
Comandatuba, Sauípe (03 mil leitos). Club Med Trancoso, Iberostar, Grand Hotel Stela
Mares (Salvador).
Salvador: estão vendendo o turismo como uma nova força metropolitana, sem um
processo de planejamento e acompanhamento (desde Costa da Sauípe), ou quando o
Ordebrechet comprou áreas a 45 anos. Foi o Ordebrechet vendeu as terras para o
empreendedor da Costa.
A Fundação Onda Azul estimulou a formação de consórcios dos municípios menores, é
esperança de auxilio para as áreas.
22
Modelo de Lundgren (1974) para segundas residências. [ver Caixa de Texto 02] Turismo
Imobiliário e Imobiliário Turístico: quem deu partida ao processo? Foi o turismo? (ver
Porto Seguro). Em outros casos, foi o imobiliário deu a partida.
Caixa de Texto 02
O modelo de J.O.J. Lundgren, citado pelo prof. Sylvio Bandeira, parece ser o constante no trabalho
“On access to recreational lands ins Dinamic metropolitana Hinterlands” publicado em 1974
(Tourist Review. 29, n.4, p. 124-131). Uma fonte mais acessível a este modelo pode ser encontrado
em Douglas G. Pearce (Geografia do Turismo. São Paulo: Aleph, 2003), texto publicado
originalmente em 1987 tendo uma segunda edição revista pelo autor em 1995. É a partir de Pearce
que comentamos o modelo de Lundgren pelo fato de tal modelo ser um dos poucos já esboçados
para compreender as segundas residências em uma perspectiva espacial.
Utilizando o estudo de caso das áreas turísticas no Canadá, Lundgren produziu um modeloesquema com três fases, onde evidencia uma relação entre o centro (pólo) urbano e as áreas de
segunda residência. Na primeira fase, o próprio crescimento da cidade cria uma necessidade das
famílias em procurar (a certa distância) uma área residencial eqüidistante desse centro e de uma
área de lazer (lago, praia, campo, etc.). No segundo momento, o centro urbano cresce (sua
população e área física) criando um “segundo anel” que acaba por absorver o núcleo de segundas
residências que se torna, assim, um bairro desse centro expandido; no mesmo momento o núcleo de
residências secundárias também se expande, em um movimento endógeno. “Lundgren sugere que a
expansão para dentro é de caráter mais urbano, enquanto o impulso para fora ainda retém as
características do desenvolvimento característico das casas de veraneio ou de férias” (PEARCE,
2003, p.331). Na terceira fase, quando o núcleo de residências secundárias se consolida como
bairro, uma nova área para segundas residências é criada, absorvendo a uma nova demanda por
veraneio ou férias.
O prof. Sylvio Bandeira já havia observado que na reflexão de W. Cristaller ocorre uma “exceção”
(2DIA1)
quandoAlexsandro
o mesmo seFerreira
refere ao (UFRN)
turismo (Cf.
SILVA,22.43
Sylvio B. de M. e. Geografia, turismo e
crescimento: o exemplo do Estado da Bahia. In: RODRIGUES, Adyr A. B. (Org.). Turismo e
geografia: reflexões teóricas e enfoques regionais. 3.ed. São Paulo: Hucitec, 2001. p. 122-143.).
Para Cristaller o turismo e seus agentes não procuravam se instalar no centro e sim na área da
periferia, buscando qualidades opostas ao adensamento e o excesso de funções urbanas. Isso não
significa, entretanto, a inexistência de limites ao modelo turístico-periférico: é necessário também
atender a capacidade de deslocamento e a oferta de serviços básicos, dois fatores que compõem a
capacidade de localização do empreendimento turístico. Também é necessário compor a “cesta” de
decisões do agente econômico: custo de deslocamento, tempo de deslocamento e preço do solo
(parece ser um interessante exercício metodológico, cruzar esses modelos com os dados empíricos
comparativos para o Nordeste).
Alexsandro Ferreira (UFRN)
Essa apresentação tem mais a preocupação para o fechamento do relatório final e
algumas referências da RMNatal. A dinâmica imobiliário-turística no litoral do RN
ultrapassa os limites da Região Metropolitana.
[mostra imagens de Natal evidenciando o processo histórico que levou a estruturação da
cidade, pela renda local e pela elite local]
No final dos anos de 1990, os investimentos do PRODETUR principalmente em Ponta
Negra (urbanização e saneamento da orla); conexão via costeira e Ponta Negra,
permitindo um território turístico. Uma coisa importante é que nem o mercado nem a
academia estavam preparados para compreender e atender essa primeira demanda dos
turistas estrangeiros.
23
Uma produção anterior de casas de veraneio possuía uma lógica mais molecular,
individual; depois se modifica para novas tipologias [exemplos e imagens do litoral].
Os planos diretores estão transformando as áreas rurais em área urbana para viabilizar os
empreendimentos. [mostra imagens de cartogramas crescimento populacional]
Por fim, cruzando a dinâmica imobiliária com o crescimento populacional, nota-se o
impacto nas áreas de pobreza, com a habitação de interesse social se afastando para a
borda metropolitana, pressionando as áreas ambientais.
Kainara dos Anjos (UFPE)
Porto de Galinhas como estudo de caso. O litoral de PE é estreito, e a maioria dos
municípios costeiros estão dentro da RMRecife. A cana de açúcar marcou uma primeira
fase da ocupação do território. A partir da década de 1970, com a crise econômica do
açúcar, os municípios costeiros entram em decadência e o turismo surge como uma
solução para esses municípios; as praias passam a ser parceladas, destinadas ao veraneio e
assim surge Porto de Galinhas passou a ser ocupada por segundas residências. Merepe:
áreas com primeiros empreendimentos hoteleiros. Maracaípe: área mais informal. Cupe e
Muro Alto: ocupado no final da década de 1990 e 1980 (novos empreendimentos, com
estoque de terras grandes). Os resorts mais recentes já associam hotel, com resorts, etc.
Novas tendências para o litoral de Pernambuco: existem alguns empreendimentos na
Casa do Governador (entre Porto de Galinhas e Maracaípe) do grupo Teixeira Duarte.
Outro (de 500 Ha, The Reef Club). Reserva do Paiva (Ordebrechet empreendimentos
imobilários_500 Ha, 8,5km de praia, 4 Km de rio. 450 m2 e 800m2. R$ 4.000.000,00).
Praia dos Carneiros.
[exemplos de novos empreendimentos]
Armíria Brasil: “Fragmentação sócio-espacial no Espaço Litorâneo de
Fortaleza”. Prodetur-NE, Revitalização do centro, mudanças na dinâmica
urbana. (2DIA2)
Observação do crescimento fragmentado e desigual, com prioridade do litoral leste da
cidade, com grande influência da atividade turística. Importância do PRODETUR e dos
projetos de valorização do centro histórico; seletividade que prioriza o visitante; turismo
surge no contexto de valorização econômica e globalização.
Criação da imagem turística nas capitais nordestinas. Associação entre investimentos
públicos e privados com conseqüências para a urbanização da metrópole, reestruturação do
imobiliário.
[imagens e exemplos de projetos imobiliários]
Mudanças da tipologia nas segundas residências, substituição das moradias.
[detalhes do PRODETUR em Fortaleza]
Mídia e marketing turísticos chamando novos investimentos e aumentando a demanda de
turistas em Fortaleza.
A segunda residência em Fortaleza se configura pelos apartamentos para estrangeiros que
passam boa parte do tempo fechados.
Projeto Dragão do Mar, revitalização da área (praia de Iracema).
Essa transformação turística acaba sendo um projeto político.
Eustógio Dantas: “Urbanização litorâneo das metrópoles nordestinas
brasileiras”.
24
A vilegiatura é um gênero de construção que antecede esse fenômeno. É uma variável
importante na expansão da metrópole. Dados dos anos de 1991 e 2000. Notadamente os
dados do IBGE. O IBGE não pega os condhoteis, os hoteleiros. Fenômeno da natureza
urbana (quem busca a segunda residência busca sair da cidade). As segundas residências
explicam-se pela proximidade com as áreas urbanas, do pólo. Adensamento de ocupação
nas capitais metropolitanas. Em quase todas as metrópoles, com exceção de Natal, a maior
incidência de segundas residências se dá no pólo, na capital. A vilegiatura se impõe: com a
chegada de novos usuários, as capitais passam a ser áreas de consumo de vilegiaturista
(autóctones e alóctones). Dados do IPTU (relação de quem paga IPTU e seu endereço
anterior). É possível apreender a viligiatura por meio do IPTU de forma comparativa?
Perfil da demanda turística via Fortaleza (SETUR CEARÁ) 45% ficam hospedados em
Extra-Hoteleira (casa de amigos e parentes, casa própria, etc.). O morar na praia torna-se
moda e implica o redimensionamento das cidades litorâneas (o imobiliário captura a
racionalidade para se valorizar). O forte no imobiliário é o morar. Conceito de Urbanização
Turística. Dados da Planta Genérica de Valores da RM Fortaleza (2004 e 2006): valores
venais.
Luiz César (comentário): ligar com o tema da metropolização. A contribuição do Silvio
foi importante, lembrando Christaller (que o turismo foge da teoria da polarização, dos
lugares centrais, etc.). As falas inspiraram: é correto falar na metropolização do turismo ou
seria um turismo metropolizador: considerar o aspecto analítico, com a economia
iluminando espaços não metropolitanos, embora ligados economicamente com as
dinâmicas que demanda da aglomeração urbana. Ver o grau de diversificação da estrutura
produtiva e como esse turismo imobiliário ganha importância. É de se esperar que o papel
metropolizador no caso de Natal seja mais impactante. O grau da diversificação prévia da
estrutura produtiva deve ser levado em consideração. Onde a idéia de conurbação não dá
conta de entender conceitualmente a dinâmica metropolitana. Observar a hinterland. Vai
depender sempre do grau de interconexão entre o pólo e a hinterland (ver a relação de mais
ou menos complexa entre os dois (produção x áreas vazias especulativas). Vai depender
também o que é que está se vendendo: cultura e natureza? Se é cultura a metropolização do
turismo ganha maior importância pelos referenciais urbanos (Salvador vende também o
Pelourinho). Se é natureza, ou é um Mix de coisas. A depender do que se vende o impacto
do turismo nas economias locais vai ter essa ou aquele impacto. Lembra um pouco do
turismo nas cidades sul-africanas. Grau de internacionalização da atividade turística – tende
a ser gerador de uma nova escala ampla. A segunda residência: tem uma coisa nova: antes a
segunda residência com valor de uso e agora a segunda residência está focada no valor de
troca e orienta sua decisão quanto ao local.
José Bozachiello (comentário): instabilidade, desconfiança devido a problemas de
enganos para estrangeiros, existem vários registros policiais nos consulados por
reclamações do imobiliário. Vendendo o quê: tem que ver como o Nordeste engatinha em
algumas questões: o estrangeiro não conhece a legislação urbanística, são por vezes
inadimplentes. No caso do Rio se vende mais do que Cultura e Natureza. Sente falta de
uma abordagem para entender mais: e Itamaracá? Não tem projeto em Pernambuco?
Livramento (comentário):
Nós podíamos começar a partir da idéia do turismo metropolizador gera uma certa
metrópole. O que é clássico na metrópole: funcionalidade urbana e conurbação. Gera-se
um território disperso, em rede... a minha pergunta é, isso reforça as macrocefalias? Vejo
bem isso no caso de Natal e Fortaleza. A macrocefalia não integra a metrópole, ligando
25
apenas o filamento costeiro, o litoral. Como resgatar essa metrópole nesse cenário? Não
deveríamos passar a resgatar a história urbana? Luiz César pergunta sobre o que se está se
vendendo: na minha opinião natureza e exotismo, para um cidadão cosmopolita. Outro
ponto importante é o grau de internacionalização...nesse sentido também é mudança de
lógica e de escala.
Luiz César (comentário):
Eu queria registrar a contribuição do Sylvio sobre o imobiliário-turístico ou turismoimobiliário. O que vai se organizar enquanto atividade, se começa pelo imobiliário e leva ao
turismo ou vice versa tem efeitos diferentes. Posso começar a supor que se é o turismo que
induz o imobiliário, ele vai capturar uma renda (não gerada localmente) no exterior, que
tem de ter um destino, e dependendo do grau de relação econômica na metrópole ele pode
ser carreado só para o imobiliário. O imobiliário parece ser o bem de raiz que guarda valor.
Isso aconteceu no Rio de Janeiro, no passado; em função da renda injetada na cidade pelo
papel exportador da economia. Devemos, então, quem começa a puxar o processo...ver o
efeito renda e o que ele gera, talvez isso explique as diferenças entre Natal, Fortaleza,
Recife e Salvador.
Caixa de Texto 03
O relatório anual1 do ano de 2004 da Richard Ellis (uma das maiores consultoras imobiliárias do
mundo) fazia uma análise sobre o cenário internacional, principalmente do ano de 2003 e as
INTERVALO
possibilidades de 2005; nesse relato, o tema principal era a internacionalização do imobiliário e a
capacidade de operações em diferentes contextos como México, Brasil, Miami, Chile, entre
outros países. Nesse boletim, a Richard Ellis destacava três elementos importantes: a influência
dos Fundos nos investimentos, a “aposta na hotelaria” e a aposta nos espaços comerciais
(shoppings centers). O boletim apresenta, como resultado de uma pesquisa entre os operadores
do mercado, as estratégias vigentes naquele momento: diversificação de produtos, enfoque
patrimonialista e reserva de terras (CB RICHARD ELLIS, 2004, p. 15) em um tom positivo e
otimista.
Em 2007, apenas três anos depois, o boletim da CB Richard Ellis2 era bem mais precavido. Um
ano antes, quase 80% dos operadores de mercado entrevistados achavam que a valorização dos
imóveis ia continuar subindo; em uma nova pesquisa, um em cada dois operadores acham que
os preços vão cair cada vez mais (CB RICHARD ELLIS, 2007, p.22). Duas mudanças são
importantes notar nas estratégias: enquanto em 2004 havia uma recomendação por fazer
reservas de solo, em 2007 recomenda-se cautela, assim como o lançamento de novos projetos.
Para este ano, as estratégias são internacionalizar ainda mais a produção mas diversificar ao
máximo os produtos, evitando fincar investimentos em apenas uma promoção.
1.CB RICHARD ELLIS. Tendencias. Informe Inmobiliario. N.04, 2004
2.CB RICHARD ELLIS. Tendencias. Informe Inmobiliario. N.07, 2007
4ª MESA
“Mercado imobiliário nas metrópoles de Belém, Curitiba e Porto Alegre”
Gislene Pereira (UFPR). “Mercado Imobiliário e Estruturação do Espaço na
Região Metropolitana de Curitiba”
26
Qual a relação entre as duas dinâmicas: formal e informal? A Região metropolitana de
Curitiba é composta por 26 municípios, mas vamos trabalhar com o aglomerado,
municípios efetivamente conurbados. Um a dependência forte.
Expansão de mancha urbana a partir da década de 1970, muito além do limite da cidade
pobre. Teve um crescimento maior dos demais municípios do que da própria Curitiba.
O mercado formal fica com uma dinâmica muito mais forte no interior de 70 para 89
correspondendo a 96% do total da produção da década de 70 em 94. Predominância em
áreas de fragilidade ambiental, terrenos baratos e que ainda não tinham uma regularização
rigorosa. O mercado informal tem um crescimento a partir da década de 90 com lotes
urbanos. No período de 92 a 98 a ocupação dos lotes irregulares foi de 65%; 75%
localizavam-se em Curitiba Para o formal, a distribuição espacial dos preços foi feita a
partir do boletim de empresas imobiliárias para o período de 2002 a 2007
Foram selecionados terrenos vazios por faixas de preço e tamanho, considerando preço de
oferta desses terrenos. Onde tem oferta de terrenos menores tem população também de
menores rendas. A região de menor renda, dentro do mercado formal, vai para os
municípios vizinhos. O mapeamento confirma que tem uma oferta de terreno de menor
tamanho na região norte e nordeste e um pouco na região sul e concentrando, sem dúvidas,
a maior oferta em Curitiba, nos lotes formais, mas não nos lotes de menor tamanho.
Em relação a preços, tirando Curitiba que concentra os maiores preços, tem uma diferença
de 31 dólares por metro quadrado, Almirante Tamandaré, 14 e são José dos Pinhais com a
média acima de Curitiba trabalhando com terrenos maiores em relação ao metro quadrado.
Em Curitiba a maior oferta é de 360 a 600 m², o mesmo acontece com Almirante
Tamandaré, Colombo e São José dos Pinhais são terrenos maiores.
Em relação ao mercado imobiliário informal, tem levantamento de campo também com
amostragem em todos os municípios verificando o preço médio da oferta da residência,
considerando edificação construída, ou seja, dentro das favelas.
Dois assentamentos de Curitiba em São Miguel e Tachimba que começou a ser feito um
levantamento em 2003 e continua até agora e está fazendo em todo o aglomerado
metropolitano. Fazendo uma relação com os dados obtidos do mercado formal e o
informal em bairros próximos ou no mesmo bairro, no formal, por exemplo, no Tatuquara
tem preço médio de 141,87 dólares o m² e aqui chega a 5, 3 dólares o m², na Cachimba fica
próximo o formal do informal. Informal 33, formal 56, no Augusta, é o contrário, o formal
está 74 e o informal 123. No mercado informal os atributos da casa têm um peso muito
maior do que no formal. A questão é, qual o papel disso na construção do espaço? Se tem
informal que tem preço acima do formal, por que eles não vão para o formal?
Se o problema é a forma de pagamento e a regularidade de pagamento, provavelmente os
problemas não vão ser repetidos porque a população não vai dar conta.
Iara Castelo (UFRGS) “Tendências Contemporâneas do parcelamento do
solo para fins residenciais – reflexões sobre o caso de Porto Alegre”.
Parte de reflexões do espaço da Capital da região metropolitana de Porto Alegre. O campo
de prova foi a Capital de Porto Alegre e partiu de um trabalho que começou em 2003 e está
ligado ao processo de ensino
Tem como objetivo avaliar o processo de crescimento das comunidades residenciais e
verificar como elas se articulam ao tecido urbano já existente, também objetivava especular
a relação entre as populações investigando o papel do controle que essas populações
possam ter em termos de reconhecimento do seu local de moradia como também iniciar o
registro sistemático de exemplares de parcelamento do solo para fins residenciais que
tivessem sido produzidos numa faixa temporal nos últimos 10 anos em Porto Alegre para
27
poder identificar os fins teóricos os conceitos urbanísticos que eles pudessem ter em torno
disso e as características projetuais mais relevantes.
Muitas questões foram levantadas, uma delas é sobre os loteamentos formais, incluindo os
que foram regularizados pelo Município ou Estado. Temos o mercado tradicional atuando
em vários períodos no parcelamento do solo da cidade e o mercado estatal atuando seja na
regularização fundiária, seja na promoção de habitação, para o reassentamento das
populações que vivem em áreas de risco.
A partir do levantamento inicial se observaram peculiaridades que geraram a necessidade de
verificar inserção, configuração, estrutura, morfologia e as formas de apropriação do
espaço.
Aparecer expressivamente esse novo tipo de configuração residencial que é o condomínio
por unidades autônomas, não que numericamente represente uma grande força na cidade
proporcionalmente. É um fenômeno que parece que as populações contemporâneas atuais
estão escolhendo para morar. É mais barato, dá status e parece não ter relação com o social,
nem com nível de venda. Parece que é uma forma interessante de morar e por isso
resolvemos investigar, mas não havia cadastro na cidade do número de condomínios, tem
que ser por pesquisa visual, na fonte, internet, jornais e documentos.
Surgiu então, a partir da pesquisa, uma tipologia dos condomínios, pois eles têm relações
diferenciadas com a cidade.
Nessa listagem conta 90 condomínios Em termos de dimensões, nós consideramos
tamanhos pequenos aqueles que têm até 9 unidades, médios de 10 a 39 unidades, grandes
40 a 100 unidades e mais e o que eu chamo de padrão ocupacional classe A para as vendas
altas. Desses 90 condomínios, 20% são condomínios voltados para a renda alta, alta/média,
cerca de 15%; Classe média 32%, Classe média baixa, cerca de 10%.
A tipologia que eu cheguei que é a relação com o espaço público. Tipologia I Grandes
condomínios que ocupam grandes glebas da cidade, 20, 30 hectares, mas em Porto Alegra
só tem 3 desses porque tem uma legislação urbanística muito restritiva que desde 1979
proíbe a implantação de condomínios ou quarteirões com mais de 2,25 hectares. Existem,
sim, dois remanescentes da década de 70 e um na área de urbanização restritiva que é da
década de 90. Atualmente o Alphaville tenta implantar, desde 1994, mas tem sido
embargado.
Um segundo tipo de condomínio é aquele que tem tamanho inferior a 2,25 hectares e está
submetido a legislação urbanístico. As pessoas se mudam para condomínios porque
querem segurança e se adequam muito bem.
O outro tipo de condomínio é aquele que é uma recriação da vila. Uma entrada e casinhas
dos dois lados. Usa intensivamente solo. Tem que se usar com bastante cuidado e os
moradores reclama da falta de privacidade. Parte dele é voltada para a comunidade e não
tem diferenciação nenhuma do resto da comunidade.
Esse tipo divide a gleba em quarteirões e cada quarteirão um condomínio talvez seja a
forma mais nociva, pois impermeabiliza grande parte do solo.
Mirian Koch (FEE) “Os empreendimentos e o mercado imobiliário na
tiopologia “condomínios residenciais horizontais”: uma abordagem preliminar.
Estudo de caso onde tentamos mostrar as características dos empreendedores e do
mercado imobiliário na tipologia dos condomínios residenciais. O objetivos é conhecer as
tendências do evolução do mercado e as características das empresas. Nos municípios da
RM de Porto Alegre...esse trabalho foca algumas informações de Porto Alegre
(SINDUSCON) depois observamos Canoas e São Leopoldo, Cachoeirinha, Gravataí. No
nosso trabalho anterior, em bairro, utilizamos a parte mais teórica do Pedro Abramo.
28
No caso de Porto Alegre, segundo Flávio Villaça, temos dois eixos que concentram a pop.
de alta renda [mostra os bairros em tela]. Existe uma grande quantidade de condomínios
nesse eixo de bairros de alta renda; para esse estudo específico, com dados dos
empreendedores, ficou-se restrito a 50 empreendimentos...no caso das modalidades
construtivas (2000-2007), com ênfase no Apartamento (que mais cresce), em segundo as
casas (em condomínio, não avulsas, não usadas).
Problemas com dados do SINDUSCON (metodologia e valores monetários).
[dados em tela, estatísticos].
Simaia Sales das Mercês (UFPA) “Organização social do espaço
metropolitano e mercado imobiliário em Belém”
Nosso trabalho busca as especificidades na produção do espaço urbano na região
metropolitana de Belém; anteriormente existem estudos mais focados em espaços mais
específicos em Belém, faltando uma visão mais geral.
Há um aparente boom de produção imobiliária em determinado bairro em Belém, voltados
para a alta renda. Pergunta-se que efeito sobre as áreas de baixa renda.
Problemas: invasões, especulação, aumento da segregação [observações iniciais]
[mapa esquemático de Belém]
A distribuição de renda em Belém: uma concentração (25% da população de alta renda
detêm 56% do total da renda metropolitana); consideramos alta renda acima de 15 SM.
25% dos mais pobres ficam com 8% da renda.
[dados em tela da distribuição de renda da população]
[apresentação das questões e objetivos da pesquisa]
5ª MESA
“Condomínios fechados nas metrópoles de Goiânia, São Paulo, Porto Alegre e
Natal”
Patrick Le Guirriec (UFRN) “Condomínios horizontais e tipos de sociabilidade”
Em uma perspectiva comparativa, prosseguimos em Natal e Parnamirim. O número é cada
vez maior de condomínios horizontais. Visitamos algo em torno de 20 condomínios,
aplicando entrevistas a moradores e síndicos; buscando as diferenças, dos diferentes
padrões e a sociabilidade entre os moradores.
Encontramos três tipos de relacionamentos: conflito, comunitárias e relações de
anonimato.
Conflitos são definidos pelos moradores a partir de diferenças, como falta de respeito em
relação ao som alto, velocidade dos carros, etc. esses fatores apontam também para uma
diferença social e econômica. As relações de comunidade, o sentimento subjetivo de
pertencer a um grupo, com mesmos interesses e hábitos, compartilham os mesmos valores.
E as relações de anonimato acontece quando as pessoas não conhecem os vizinhos,
quando evitam os lugares comuns de encontro do condomínio. Para explicar os três tipos,
levantamentos cinco fatores: a idade do condomínio, tamanho dos lotes, padrão (quanto
mais alto o padrão, mais visíveis são as diferenças), grau de homogeneidade e faixa etária (a
presença de crianças de certa forma integrar os pais nas áreas comuns).
O anonimato é o mais comum dos condomínios.
Essa tipologia formada permite estabelecer uma comparação, além de perceber uma
evolução sincrônica e diacrônica dos condomínios horizontais.
29
Maria Camilla D`Ottaviano (USF). “Condomínios fechados na Região
Metropolitana de São Paulo: algumas características”
Para São Paulo temos os dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, com base
de dados bastante completa desde 1994, mas também tem levantamento de campo,
entrevistas, etc. [mostra a RM São Paulo].
[mostra o mapa em tela]
O primeiro condomínio horizontal é de 1992. Até 2005, 1.140 empreendimentos foram
lançados, 30 mil unidades. [ mostra o gráfico com o número de lançamento por ano]
São muito concentrados dentro do município de São Paulo. 83% estão no município de
São Paulo e 50% do número de unidades (no pólo há mais lançamentos e menos unidades).
[dados e detalhes das tipologias de lançamento]; os dados indicam que não são na
totalidade apartamentos de alto padrão e sim padrão médio. 50% das residências lançadas
em condomínios fechados tem apenas 01 banheiro.
Empreendimentos pequenos estão concentrados em São Paulo e os com maior número de
unidades, na Região Metropolitana.
Aristides Moyses (UCG). “Condomínios fechados na Região Metropolitana de
Goiânia: recriação ou negação da cidade” (2DIA9).
Em Goiânia existem algo em torno de 18 condomínios fechados (só em Goiânia) e mais 4
na região metropolitana. Áreas entorno de 500m2. Estão dispersos na cidade.
[apresentação de imagens]
O primeiro condomínio fechado em Goiânia é dos anos de 1970. Só no final dos anos de
1990 é que se intensificaram.
Há algo entorno de 10 mil lotes.
Na região sudeste da cidade tem concentrado o lançamento dos condomínios.
Rosetta Marmella (FEE). “Padrões de Moradia na Região Metropolitana de
Porto Alegre: da irregularidade aos condomínios fechados”.
O objetivo é fazer uma análise da produção imobiliária da região, focalizando no
condomínio fechado. Já nos dados do CENSO se notava mudanças de padrão e uso do
solo. Todas as informações estão correlacionadas com a localização dos condomínios
fechados na RM Porto Alegre.
A primeira questão é tentar identificar o padrão de crescimento: as unidades domiciliares
cresceram mais do que a população em si. Os domicílios cresceram 24% e a população
cresceu 16%; a maior expansão relativa da moradia no Vale do Calçado [mostra o mapa].
Aqui há um eixo na zona sul de crescimento de condomínios fechados; entre 91 e 2000
diminui em 10% a proporção de população residindo em unidades com 01 dormitório e
aumentou a população em 02 ou mais dormitórios; as explicações, tentamos entender isso
pelo aumento das famílias unipessoais. Há um rearranjo no tamanho das famílias, e a
programas de moradia popular melhorando o padrão habitacional; e também a
reestruturação do mercado imobiliário se adaptando ao padrão familiar.
Aumentou ou não a polarização social? Pegamos o total de domicílios sem propriedade do
terreno para medir a moradia irregular: houve um aumento absoluto embora tenha
diminuído em termos relativos (estabilizado). Cruzando com a tipologia sócioespacial, as
áreas de tipo médio e populares ocorreram as maiores mudanças.
30
O maior incremento de apartamentos se dá fora de Porto Alegre. [mostra mapas]
A localização dos condomínios fechados ocorre em Porto Alegre em tipos médios e
superior médio (com expulsão de população de baixa renda). Mas há espalhados na região
empreendimentos como Alphaville (por exemplo, próximo a áreas operárias).
Identificamos: diminui a irregularidade, há melhora no perfil social, muitos condomínios.
José Borzacchiello (comentário):
Quando vimos aqui esse modelo da rua, lembramos do Edgar Allan Poe, do Jack
Estripador, etc. das reformas das ruas de Paris...Walter Benjamim, o abandono da rua, etc.
[exemplos da Turquia]. Existem outras formas de organização da vida cotidiana a depender
da classe social. Por exemplo, o que é favela, como se organiza? Como se organiza o
comércio informal nas calçadas, praças urbanas... isso mostra outras formas de organização
e controle do espaço, como convivem, marcadas pela ilegalidade e legalidade. Nós não
estamos em guerra, mas estamos em conflito. As novas classes de empoderamento social
vão insistir e resistir... os condomínios são importantes, mas devemos ver essa outras
formas, as famílias,etc.
Luiz César (comentário):
Minha preocupação, após as apresentações, está agora na formalização e fechamento dessas
leituras para finalização do relatório. Na linha II nós temos dois projetos que permitem
uma leitura do processo de estruturação interna das Regiões Metropolitanas e as tendências
de segregação e dos mecanismos de reprodução da desigualdade. O primeiro é o
imobiliário turístico que, com o que foi apresentado aqui, já configura material suficiente
para estruturar o relatório final para novembro. Do outro lado, os estudos de caso não
permitem ainda ter uma leitura global, são ainda análises de casos, o que preocupa em
termos de fechamento do relatório. Bom, preparei alguns pontos para forma um quadro de
referência para orientar a finalização do seu relatório para depois juntar e articular no
relatório.
Um primeiro ponto é a necessidade de articular esses estudos com a avaliação da estrutura
sócio-espacial utilizando a tipologia de evolução, ou outras modalidades que permitam
entender o período de 1991 a 2000, as mudanças; a primeira questão é articular os estudos
do caso entendendo o que mudo nesse período, tentando responder qual o papel do
mercado imobiliário nessa estrutura; evidente que podemos olhar para o condomínio
fechado e entender o que mudou e qual o papel do mercado imobiliário nessas mudanças.
Para isso, é preciso cruzar os estudos de caso com a análise mais geral. No caso de São
Paulo já é possível essa referência de cruzamento... para dar um passo mais adiante, nós
podemos buscar informações suplementares indiretas como no CENSO e informações
locais, por exemplo, informações do SECOVI, ADEMI, etc. o condomínio é uma forma
de produção inserida na dinâmica do imobiliário mais geral. Se nós relacionarmos os tipos
socioespaciais com as taxas de crescimento domiciliar, o quanto essas transformações dos
tipos tem a ver com as taxas de crescimento demográfico ou não, etc. Ao mesmo tempo,
podemos fazer uma análise da composição familiar dos tipos...onde estão os imóveis
alugados, cedidos, o que pode nos dar uma idéia da forma de acesso a moradia e a
estruturação da cidade, enfim, utilizar os elementos já disponíveis do CENSO. Se nós
cruzarmos isso com os tipos, e os dados imobiliários, é possível estabelecer essas relações.
Algumas indagações são importantes: crescem mais os numero de famílias ou o número de
domicílios? Fazer relação entre o crescimento das famílias e a demanda por moradia.
Família nuclear, família ampliada e família unipessoal já estão no CENSO e podemos usar
isso. Se quisermos sofisticar podemos trabalhar mais detalhamento, etc. [ver o caso da
Espanha, onde há uma sobre-oferta]. Ocorre adensamento das moradias? Ou dispersão?
31
Há esvaziamento das áreas de habitação, familiar, populacional, quais?aonde? Como é o
crescimento demográfico nas áreas de favela? [mostra exemplos em mapas do Rio de
Janeiro]. Com base nessa análise, como quadro de referência, no final podemos falar em
mudança no padrão de segregação residencial? Não se trata de fazer novos estudos, é pegar
os estudos já feitos e tentar interpretar esses casos à luz de uma dinâmica sócio-territorial
para proceder a comparação entre as metrópoles. Bom, com isso o trabalho da Rosetta
pode ser uma referência... poderia também manter um olhar sobre o informal; eu acho que
além dessas questões, devemos perguntar em que medida o informal também apresenta
novas formas de produção da moradia, etc.
Se todos que estão fazendo esses estudos, completarem o que já foi feito, construir esse
quadro referencial, nós podemos fazer comparações mais interessantes além da forma dos
condomínios, etc. como se inscreve essa produção na dinâmica sócio-territorial.
6ª MESA
“Mutações no Mercado Imobiliário das Metrópoles de Londrina - Maringá, Belo
Horizonte, Goiânia e Porto Alegre”
Jupira de Mendonça (UFMG). “Panorama do mercado empresarial de produção
de moradias na Região Metropolitana de Belo Horizonte: questões para uma
agenda de investigação”
O crescimento populacional se deu na parte norte e oeste. [mostra mapas]
Importância das mineradoras na região detendo parcelas da terra disponível. Conflito entre
capital minerador e incorporador.
1976: primeira lei de ocupação do solo. 1996: segunda lei de uso e ocupação do solo.
No período de 1996 a 2000 com uma desconcentração da produção de apartamentos e
percebe-se uma relação entre legislação urbanística e obras viárias.
Nos anos de 1980 percebe-se que pela discussão ou melhor o mapeamento da estrutura
sócio-espacial, ocorre uma elitização dos espaços centrais da metrópole, pela região norte e
sul, um espraiamento da classe média do território da capital, indo para a região oeste. A
região central de Belo Horizonte perde população; a região periférica ao norte são regiões
que crescem muito; Nova Lima vem recebendo uma ocupação intensa dos loteamentos
fechados, intenso nos anos de 1990 e a novidade são os condomínios fechados com
verticalização, adensamento alto, etc. alguns possuem equipamentos âncora [ex. Alphaville].
Até a década de 90 a produção de apartamentos estava concentrado no município de Belo
Horizonte, com um pouco na região industrial. Dessa produção da capital, a maioria está
na zona sul. Há um crescimento no número de apartamentos em geral na RMBH, no caso
de Belo Horizonte, capital, metade foi construída após de 1990.
Entre 1990 e 2006 os apartamentos de luxo representam o dobro dos apartamentos do
mercado popular; o que vamos perceber nos anos 2000 é uma intensificação dos
apartamentos de luxo, situando-se na continuidade da zona sul; por outro lado uma
intensificação da produção de apartamentos para média renda e baixa renda (PAR). Estão
sendo aprovados 11 mil unidades em conjunto de 100 unidades para padrão CAIXA, etc.
[mostra exemplos]
César Miranda Mendes (UEM). “Transformações no processo de verticalização
nas Regiões Metropolitanas do eixo Londrina – Maringá”.
32
O objetivo é procurar apontar as transformações que essa região vem passando, sobretudo
com a produção da verticalização, mas também dos condomínios, turismo, etc. o eixo
Maringá-Londrina [mostra mapa]. Essas duas cidades, com suas RM, já estão com 1,7
milhões de habitantes; são duas cidades competitivas, lutam como os impasses
metropolitanos, ao invés de somar esforços, eles competem entre si.
RMMaringá conta com 22 municípios e a RMLondrina, 15. Só muito recentemente as RM
estão sendo efetivadas, com políticas conjuntas,etc.
O projeto tenta caracterizar as tendências do mercado imobiliário nessas cidades.
Tendências do mercado imobiliário local. Em um site alemão, que lista as cem cidades mais
verticalizadas no mundo, Maringá ocupa a 13ª, Londrina 12ª e Curitiba a 14ª. Esse é um
número que mostra a quantidade de capital destinado a essa área, a esse tipo de ocupação.
A verticalização de Londrina começa como fruto da acumulação do café, depois trigo e
atualmente uma chamada industrialização tardia.
Paralelamente ao processo de verticalização, surgem também os condomínios residenciais.
No caso das cidades médias, o que está ocorrendo uma relação estranha de acumulação de
capital. Destinos estranhos dos recursos... [mostra exemplos]. O dinheiro para isso está
vindo não só do complexo agroindustrial mas do têxtil. Há uma relação interessante entre
mercado imobiliário e shoppings centers, ou seja, empresas de incorporação imobiliária
possuem shoppings em vários municípios.
GRAVAÇÃO NÃO PERMITIU A IDENTIFICAÇÃO
Rosetta Mammarella (FEE) 2DIA16 “Porto Alegre: incorporação imobiliária e
reestruturação urbana na metrópole meridional no Brasil” (2DIA16).
Apresentação do trabalho de Vanda Ueda (in memorian)
É um processo que tem produzido fragmentação e dispersão da cidade, incorporando a
idéia de urbanização tentacular. As características já foram bastante salientadas assim como
as causas (insegurança, desejo de consumo...). A globalização é uma marca desse modelo;
são urbanizações fechadas, que levam a processos de segregação urbana (conceito de
Castells); as estratégicas do mercado imobiliário é organizado a partir de uma tipologia:
pequeno porte, condomínios com projetos integrados e projetos de alto padrão. Padrões de
comercialização também diferenciados, etc. para segmentos ricos são as construções das
grandes incorporadoras (espaços privilegiados). Porto Alegre não possui mais área rural.
Lista dos principais incorporadoras e construtoras; os de pequeno porte (produção
molecular) [mostra detalhes]. Os grandes enclaves fortificados da zona sul, com projetos de
golf, grandes lotes, [mostra exemplos]. As empresas incorporadoras [exemplos].
Luiz César (comentários):
Do lado da demanda, estudos como a da Iara e do Patrick se preocupam com as
modificações simbólicas e de sociabilidade. Do lado da oferta, percebem-se dois tipos de
estudo: estudos de caso que tentam desvendar a lógica da produção desses condomínios
fechados, localização, quem são os atores dessa produção, etc. e ao lado desse tipo de
estudo, temos, como no caso de Goiânia e Belo Horizonte, que não são estudos de caso e
sim estudos mais amplos, embora focados no mercado imobiliário empresarial; e além
disso há também estudos sobre a produção pelo lado do informal, ou o circuito inferior da
produção imobiliária que é o caso do trabalho de Curitiba. Nesse quadro, se nós
33
conseguíssemos combinar os estudos de caso com os casos mais gerais, talvez incluir
Maringá, seria um olhar mais global sobre o imobiliário.
Primeiro, é possível São Paulo compilar esses dados para um banco de informações.
(comentário): o banco de dados já existe mas ele é restrito...talvez possa-se comprar...
Luiz César: bom, então nós poderíamos ter um estudo mais geral sobre o mercado
imobiliário empresarial sobre Goiânia, São Paulo, Belo Horizonte, Belém e Rio de Janeiro e
talvez Maringá. Seria também possível fazer com que esses dados entrem na base dos
dados sócio-espaciais? Seria possível localizar dentro das AEDS os empreendimentos
imobiliários, cruzando os casos da tipologia e dos lançamentos imobiliários? É possível
fazer uma base da estruturação sócio-espacial e dos lançamentos apenas do residencial. Dá
para fazer isso em São Paulo?
(comentário): dá, mas temos de ver o tempo disponível.
(comentário): em Goiânia, estamos montando o Banco de Dados. Acho que dá para
fazer...
Luiz César: a idéia é construir um único banco de dados que integre os lançamentos com
as informações das AEDS. Não é só sobrepor, mas integralizar e cruzar os dados.
(comentário): no caso de Belo Horizonte, nosso grosso das informações refere-se a
cidade de Belo Horizonte...
Luiz César: se conseguirmos fazer isso teremos um estudo sistemático entre estruturação
urbana e mercado imobiliário. A minha sugestão é fazer um esforço de pegar essas bases de
dados e cruzar com a base de dados do METRODATA.
Fim do 2º dia
3º Dia (20 de junho de 2008)
Profa. Rita de Cássia Ariza Cruz
Conferência de Encerramento: “Turismo e Produção imobiliária – reflexões críticas para
o caso brasileiro”.
A primeira preocupação é refletir sobre o próprio conceito de turismo imobiliário. Alguns
autores vinham chamando isso de “turismo de segundas residências”. O ponto de partida –
o turismo é uma prática social que dá conta da circulação de pessoas sobre o território –
essas pessoas turistas requerem alguma forma de hospedagem: hotéis, casas de amigos,
pousadas e as residências secundárias estas últimas são uma das formas de hospedagem. O
que se tem chamado de turismo imobiliário x turismo de segunda residência. “Uma das
hipóteses que levanto é qual é a finalidade da viagem nas duas situações, o fim do turismo
imobiliário é um investimento – o que seria a única razão de chamar o turismo
imobiliário”. A pratica da vilegiatura vem desde o século XVI; possuir um segundo imóvel
em outro lugar não é um fenômeno novo; o que significam – partindo de um pressuposto
– o turismo imobiliário é definido pelo investimento imobiliário – e qual a relevância desse
fenômeno no mundo? Existem alguns dados (Cf. Daniel Hiernaux), no caso europeu
alguns países possuem o domicilio de uso ocupacional como algo muito expressivo
(Espanha, Portugal, Itália) – isso é importante pensar os domicílios de uso ocasional (no
Brasil é apenas 5%). Esses dados nos faz pensar quais fatores que fazem da residência
secundária algo expressivo no território. Uma das explicações para os países europeus
banhados pelo mediterrâneo tem sido há décadas alvo do turismo balneário dos países da
Noruega, Alemanha, Inglaterra, etc. o que também nos conduz a pensar a
internacionalização do turismo imobiliário como algo antigo. “Em que situações as
34
residências secundárias aparecem como um fenômeno espacial importante? Em primeiro
lugar pensamos: a residência secundária está relacionada ao fato da existência de uma
primeira residência em outro lugar; consequentemente ter a segunda residência significa
possuir recursos para tal. Não é por acaso que países de economia mais dinâmicas possuem
um número de residências - maior demanda solvável”; Segundo: a 2ª residência está
atrelada a um tempo de deslocamento possível (proximidade tempo-espaço) com a 1ª
residência. “A fluidez territorial vem sendo transformada constantemente o que permite
segundas residências cada vez mais longes”. O terceiro componente da expressividade da 2ª
residência é que interesses estão por trás no ato de ter um segundo imóvel: lazer, trabalho,
educação, negócios, e o investimento imobiliário (mas essa é uma das motivações possíveis,
mas não excludentes, podem se cruzar). “É o caso de falar de turista-investidor, investidorturista ou só investidor: as três, acho, são possíveis”. “E isso para mim é um ponto de
partida para pensar o Nordeste brasileiro: qual o perfil das pessoas que estão comprando
imóveis, ou seja ,a motivação primeira qual é: investidor ou turista-investidor”.
O Brasil: o CENSO IBGE revela 2,6 milhões de uso ocasional (ou 4,65% de todos
domicílios brasileiros, muito menos expressivo do que na Europa) como se distribuíam:
mais da metade deles estava no sudeste. A segunda região do Brasil em residência
secundária é o Nordeste brasileiro e em terceiro lugar é o sul. Como pode o Nordeste estar
em segundo lugar? Não existe uma demanda solvável interna para isso? Aliás, não é a
demanda internacional que coloca o Nordeste em segundo lugar. A sociedade ocidental
vem valorizando as praias como destino de Lazer (no Brasil, São Paulo). O caso peculiar da
Bahia, etc.mais da metade do turismo no Nordeste é intraregional. São Paulo: Santos era a
área de residência secundária (Praia do Gonzaga). [Ver Olga Tulik e sua tese sobre São
Paulo].[O caso de Antonio Ermírio de Moraes em Bertioga: década de 40, empresa praias
paulistas: a empresa abre estradas e caminhos de vias vicinais, loteamentos Jardim Indaiá
(década de 1940): assim começa história de lazer em Bertioga]. Esse loteamento já era para
casas de veraneio. Na década de 1970 já estava consolidado: um processo de urbanização
em curso. Começaram a surgir a Riviera de São Lourenço: 9 milhões de m2 e 60 mil
pessoas. Riviera de São Lourenço: em processo de expansão. Esse exemplo mostra o
casamento do capital imobiliário e turismo (1979), excesso de capitais pós BNH força
aplicação de capital no imobiliário.
E o Nordeste? Entre os quatro estados do Nordeste, o que apresentavam maior índice é a
Bahia, etc. “no meu entendimento há uma transformação profunda do quadro
metropolitano de 2000 para cá. É nesse período que se dá uma maior internacionalização
do processo”. No caso do Nordeste a residência secundária é horizontal. Demanda espaço
longe das capitais.
“O que há de novo nessa história recente entre Turismo e produção Imobiliária? O que há
de novo única e simplesmente: a incorporação do Nordeste no mercado de residências
secundárias! Ora, isso era o que os argentinos faziam no Balneário Camburiú. O que há de
novo? O fato novo é que é o Nordeste o alvo da produção. Segunda novidade: a demanda
para o Nordeste brasileiro é além mar; mas essa novidade só poderia aparecer agora nesse
momento histórico devido a compreensão do tempo-espaço. Para um Espanhol ter um
apartamento em Fortaleza há 30 anos seria impensável; o progresso técnico científico
tornou muito mais viável viajar além-mar; a disponibilidade de terras no Mediterrâneo já
saturou; não há mais uma disponibilidade de terras para um Europeu desfrutar e é mais
barato ter uma casa no Nordeste que no mediterrâneo; o que há de novo no Nordeste é
unicamente isso: o Nordeste está sendo incoroporado na expansão das residências
secundárias enquanto nos estados do Sul já passaram por isso”. O que significa isso do
ponto de vista sócio-espacial? O que produz um novo urbano? Elas estão produzindo um
novo-urbano? Do ponto de vista do Turista: (se for realmente o turista que está por trás
disso). Diferente da hotelaria, o turista de residência secundária estabelece algum vinculo
35
territorial; outra diferença básica: é um fenômeno tipicamente linear e horizontal na orla,
demandando mais espaço do que a hotelaria, implicando em maiores impactos ambientais.
No caso de São Paulo e Santa Catarina há conflitos entre os empreendimentos de
residência secundária e a legislação ambiental. As residências secundárias acabam
demandando um conjunto de infra-estrutura que nem sempre estão disponíveis no local.
Daí questionar o papel do Estado. No caso nordestino porque o nordeste se torna um
destino internacional para residências secundárias? “O Nordeste só entra nesse processo:
desde o inicio dos anos de 1990 com investimento expressivo do Estado para dar fluidez e
valorização do espaço para atrair o capital privado - rodovias, aeroportos”. Não é por acaso
que o processo imobiliário atinge o litoral nordestino. A internacionalização da hotelaria
também é bastante antigo no Brasil; houve um avanço das redes hoteleiras internacionais
desde os anos de 1990. A incorporação do nordeste é apenas mais um momento de um
processo mais antigo, que vem desde Santa Catarina. E residência secundária e
metropolização?
Forças centrífugas: administradores chamam Push factoring? Aqueles que empurram as
pessoas para a borda metropolitana (para praias, montanhas, etc.). Forças centrípetas:
concentram a maior parte da população dos territórios em geral; mas também as regiões
metropolitanas concentram a população com maior demanda solvável, mais ainda o estilo
de vida das pessoas na metrópole. Pull factoring?
[discussão do território rede de São Paulo-Bertioga].
“o território rede do turismo nordestino está sendo reelaborado com a expansão além-mar
com população com maior demanda solvável”. Impactos no território: reestruturação
turística com áreas sendo redefinidos pela atividade do turismo, especialização produtiva
(Bertioga, etc.) do outro lado a fragmentação do espaço, pois as lógicas do imobiliário
apenas buscam as vantagens comparativas “pois na verdade o capital imobiliário é um
capital industrial”. Impacto sócio-espacial: a valorização da terra, pressões imobiliárias vão
expulsando a população. “qual o lugar do Brasil na divisão internacional do trabalho?” “no
que diz respeito ao turismo, o que o turismo tem feito de nós na Divisão Internacional do
Trabalho?” seremos o Caribe dos europeus? E qual o lugar do Nordeste? “essa história do
Nordeste ter a ‘vocação natural para o turismo’ é uma invenção humana e social, há
escolhas econômicas e políticas”.
Fim da fala de Rita Cruz
Eustógio Dantas (comentário): “de certa maneira a fala foi uma síntese na primeira parte
do seminário e ao mesmo tempo um arcabouço teórico metodológico abarcando uma
escala mais ampla” “ mas para mim o que é mais interessante na fala da prof. Rita foi a
discussão do termo do turismo imobiliário...” “ o ponto de partida da Rita é...o fundamento
é que a vida humana seus desejos são capturados pela lógica da economia...”
Luiz César (comentário): “a palestra foi consistente e contribui para termos uma
definição mais rigorosa do termo do turismo e imobiliário. Uma idéia que surgiu de uma
constatação prática a partir de vários aspectos práticos que nos levaram a pensar esse tipo
de turismo, a infra-estrutura criada, os objetos imobiliários que tem se multiplicado. Ao
mesmo tempo a percepção muito clara dos impactos sócio-territoriais, desses modelos de
aglomeração urbana. Você traz uma série de elementos importantes importantes, alguns
elementos mais teorizados. Acho que é importante articular, ler esse processo, essa forma,
não apenas ler pelo lado da demanda mas pelo lado da oferta. Você pergunta o que há de
novo, talvez seja importante ver o lado da oferta e não apenas da demanda”. “ há um
sistema de crédito na Europa, que permite a segunda ou terceira hipoteca, você financia
várias vezes a segunda residência, vende e paga o banco e por aí vai...” “ isso nos mostra
36
como nesse setor há uma complexidade de circuitos que se estruturam...quais os circuitos
de oferta que estão presentes nessa nova modalidade de turismo e associadas ao
imobiliário... qual é o lugar do Brasil na disputa pela divisão internacional do consumo, que
tem relações com o crédito mas também pela concentração internacional da renda... há
uma disputa pela renda, há outras maneiras dessa disputa, o turismo, a economia da saúde,
etc. a partir dessa ótica, temos de pensar que tipo de turismo se estrutura a partir disso.
Mecanismos de apropriação da renda. É por isso que você tem uma junção de capitais:
financeiro, imobiliário, com vários circuitos integrados, com lógicas distintas e
convergentes. Nesse sentido ganha cada vez mais importância a estratégia do capital
financeiro em formar estratégias que somem venda de serviços e criação de ativos e
valorização desses ativos pelo território. É também necessário pensar o turismo: o
complexo sistema de criação de ativos (valorizados na terra urbana), de certa forma orienta
certas atividades de turismo. A venda no Nordeste brasileiro, tem a ver com ativos muito
baratos. “A fala da Rita fala bem do ponto de vista da demanda, mas temos que ampliar o
esforço de pensar a oferta, com abertura de frentes de valorização do capital financeiro
tentando – a partir da compra de ativos baratos -... necessidade de se debruçar sobre isso,
trabalhar mais sobre essa idéia pelo lado da oferta também, capturando o quanto circuitos
novos se articulam em volta do turismo clássico, nesse caso o imobiliário se associa de
modo claro na captura dessa renda internacional”.
Livramento (comentário) : dialogar com o pessoal do turismo parece ser fundamental.
Perseguir na segunda-residência parece ser fundamental. “Eu tenho questões do lado da
demanda”. Pelos dados empíricos que nós temos, não fica fácil compreender se a escolha é
sempre pelos destinos mais próximos, para mim parecer ser o contrário: será que não é um
gosto pelo mais distante. Será que podemos considerar a segunda residência como turismo?
“Para mim os turismologos...” “temos que deixar mais claro o que é lazer e o que é
turismo”. Os estudos do turismo não nos permite essa respostas, fica difícil para
compreender essas novas redes formadas no Nordeste. A profa. Rita nos colocou uma
questão fundamental, que está nos escapando, é na tentativa de compreender o nosso foco
nordeste e sua comparação nacional. O que está acontecendo no Brasil, etc.
Rita Cruz (comentário): em relação ao conceito de turismo, na minha leitura, o turismo é
uma atividade pós-revolução industrial. Historicamente existe uma relação construída entre
turismo e lazer. Hoje quando se fala em turismo se remete logo ao lazer; mas o turismo é
uma forma de lazer, conceito esse mais amplo. “O turismo é uma forma de lazer que
envolve deslocamento espacial – deslocamento, pernoite – mas ao longo do tempo as
diversas motivações para o deslocamentos humanos – negócios, saúde – foram sendo
tratados pelos organismos internacionais como deslocamentos de turismo”. Ao se deslocar,
usam-se os serviços turísticos. As diversas motivações de viagem mobiliza o trade turístico
e é assim que os mecanismos oficiais de turismo vão abarcando todos os outros segmentos
– turismo de negócio, religiosos, convenções – a motivação principal da viagem acaba
gerando negócios no trade turístico. “O conceito de turismo foi se aproximando do
conceito de viagem”. Muitos dos deslocamentos intra-regionais no nordeste se dá em casa
de parentes e amigos. O conceito de turismo é difícil de precisar, pois se aproxima do
conceito de viagem. “Se o turismo é um conceito difícil, a relação entre turismo e
residência secundária também é múltiplo ou seja que abarca várias motivações, não apenas
o lazer. Eu só consigo entender o turismo de residência secundária por uma convergência
de fatores e momentos; quais os fatores dinamizadores da produção: giro de capital do
imobiliário, ampliação das atividades da construção civil, disponibilidade de demanda
solvável, o papel do estado em valorizar o espaço nordestino”. O que está motivando a
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demanda por segunda residência? “Eu não sei, não existe pesquisa definitiva sobre as
razões do lado da demanda”.
Cleide Bernal (comentário): crise imobiliária, capital de juros baixo, capital abundante,
onde o capital está bom para valorizar? O nordeste é a bola da vez pois o estado oferece a
infra-estrutura e a disposição de terras, cabeamento telefônico, então existe um casamento
entre oferta e demanda. “O Nordeste é o porto seguro do capital. É importante olhar tudo
isso na crise do capital, temos que olhar qual o papel do nordeste na crise do capital”.
Rita Cruz: (comentário): [exemplos de sua aula] há um movimento de internacionalização
do nordeste, primeiramente relacionada com a agricultura. “Quem decidiu que a vocação
do nordeste é o turismo foi Brasília e São Paulo”.
Camila (comentário): Quando o turista compra uma segunda residência ele não deixa de
ser turista?
Rita Cruz (comentário): no momento que esse turista passar a ter um vínculo de
habitação no lugar, seu cotidiano, ele pode sim deixar de ser considerado turista; mas
enquanto for sazonal, visitar em alguns momentos ele não deixa de ser turista. Por
exemplo, a votação é sempre feita no lugar de sua primeira moradia; ele não participa do
cotidiano daquele lugar (transporte público, coleta de lixo, etc.) a relação é distinta entre
quem vive no lugar e o morador da segunda residência.
Alexandre Queiroz (comentário): A questão do veranista. Grande parte dos veranistas
passa a ter novas relações cotidianas com o lugar da secunda residência. O cotidiano pode
ser ampliado, pensando o veraneio como algo diferente do turismo tradicional; “a meu ver
o veranista diferencia-se do turista tradicional sim” [cita o caso de Aquiraz]
Rita Cruz (comentário): é possível aparecer as mais diferentes relações quando se estuda
o caso; “mas o caso que você acaba de relatar não pode ser generalizável, não faz sentido
ampliar sua análise para todos os casos de criar daí uma tipologia do fenômeno”. [cita o
caso de Bertioga]. Agora, na reflexão mais geral da residência secundária esses casos não
permitem generalizar. Na academia não podemos incorrer no equivoco de denominar um
fenômeno qualquer de forma equivocada. Na academia a precisão conceitual é
fundamental. Mas quando a gente estuda fenômenos sociais ocorre sim uma dificuldade de
conceituar todos os casos, sendo necessário rever os conceitos. Mas nós do centro sul
estamos à disposição de absorver aquilo que vocês do nordeste puderem construir de novo.
Patrícias Igrejas (comentário): Está no momento de passarmos a rever as questões
conceituais. Porque quando você falou sobre o cotidiano... o veranista sofre uma distinção
na comparação do turismo. Como contar o veranista? Nesse sentido, como considerar o
veranista que visita periodicamente aquela cidade como simples turismo? Eu não considero
o europeu veranista porque ele demora muito e sem período de volta, esse sim ainda parece
o turista. “Eu concordo que o cara que vem de fora ainda deve ser considerado como
turismo” (não é o “entorno habitual”). É bom ter uma linha a seguir: é apenas uma
continuidade do veraneio, ou é algo novo, como contabilizar o veranista e o turista
internacional de segunda residência?
Cleide Bernal (comentário): lembro que também não é segunda residência apenas fora
da metrópole, mas dentro das áreas urbanas também há segundas residências...
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Rita Cruz (comentário): “entorno habitual” diz respeito a posição geográfica de
proximidade territorial e “ cotidiano” ele é marcado por uma relação de uso e apropriação
do espaço que envolve a relação de vizinha, festas, a rua, etc. Mas o que está no cerne dessa
nossa discussão: para mim o fio da meada é o espaço. Como o espaço está sendo
produzido em função dessas lógicas: a vilegiatura e o turismo imobiliário? “Se você olha
para o território – o turismo é só mais um vetor para a produção do espaço, no nosso caso
hegemônico” – “para mim o ponto de partida e de chegada para produzir teoricamente é
pensar o espaço e sua produção e qual o lugar do turismo e do imobiliário nesse processo”.
Qual o resultado desse encontro? Qual o lugar do capital financeiro nesse processo? Ver o
caso de São Paulo: há uma discussão em São Paulo mas existem poucas pesquisa empíricas
entre capital financeiro e a produção de hotéis de rede. “O espaço é a chave para a nossa
reflexão” “eu uso o conceito de espaço de Milton Santos”.
Fim do Simpósio
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Parte II.
Síntese Parcial do Simpósio
O presente relatório foi estruturado na forma de “camadas”, sendo cada camada
uma parte que contribui ao entendimento dos debates ocorridos no Simpósio. A primeira
parte constituiu-se em uma camada mais densa de informações, notadamente o registro das
falas, a síntese de todas as apresentações e comentários; se constitui, portanto, em uma
espessa “camada de sedimentos”, rica nas informações para reflexões futuras.
Nessa segunda parte há dois objetivos: a) sintetizar a leitura dos artigos enviados,
buscando possibilitar uma comparação mais rápida dos trabalhos, coligindo linhas comuns,
metodologias, diferenças em entendimentos, etc. b) permitir uma “conclusão provisória”
do evento, na estruturação de um texto analítico sobre a integração dos trabalhos sobre
imobiliário e imobiliário-turístico.
Uma primeira análise dos trabalhos permite apontar a existência de trabalhos em
diferentes estágios de pesquisa: alguns mais avançados (teórica e empiricamente) e outros
ainda iniciais. Essa diferença de consolidação impede uma comparação mais rigorosa dos
resultados alcançados, embora permita definir as linhas gerais da relação entre mercado
imobiliário e as metrópoles. No item seguinte, o imobiliário-turístico apresenta um
conjunto mais articulados de dados e objetivos, o que decorre da especialidade dos dados e
da maior articulação do grupo das quatro regiões. Entretanto, existem também diferenças
entre as quatro equipes, no que concerne a obtenção dos dados e comparabilidade, o que é
explicado pela disponibilidade das informações nos seus respectivos estados (nem sempre
existentes nas quatro regiões) e da própria dinâmica regional.
1. Mercado Imobiliário Metropolitano
A Sessão da Mesa 04 objetivava estender um olhar do mercado imobiliário nas
metrópoles de Belém, Curitiba e Porto Alegre, cuja tônica foram os condomínios
fechados e mercado formal. Rosetta Mammarella e Tania Barcellos (2º dia Mesa 4)
observaram os aspectos culturais e de sociabilidade a eles relacionados e como a estratégia
dos produtores atua como “elementos de mediação social”, resgatando como suporte
teórico o trabalho de Teresa Pires Caldeira [ver Caixa de Texto 04] sobre os “enclaves
fortificados” e a arquitetura do medo. Para Mammarella e Barcelos, o impacto desse tipo de
produção residencial está associado a formação de “descontinuidades urbanas” e
recentralizações de áreas antes consideradas periféricas, na forma de guetos ou enclaves.
Nesse sentido a antiga relação periferia-pobreza deixa de ser tão evidente, pois a tipologia
condomínio permite a localização de parcela da elite em áreas afastadas da zona central,
desde que um aparato de infra-estrutura, segurança e comodidade estejam aclopados (e
concentrados) nos projetos.
A novidade de todo o processo se dá “no fato de os condomínios fechados
poderem se localizar praticamente em qualquer lugar e se constituírem numa idéia de
moradia que, devido à auto-suficiência de que é revestida, se desterritorializa. “Poder-se-ia
dizer que esse tipo de empreendimento se constitui na variante imobiliária da globalização
financeira, dos capitais, da cultura”, dizem as autoras.
A abordagem do estudo de Patrick Le Guirriec (2º Dia Mesa 5) está, nesse sentido,
mais focalizada na sociabilidade e na ótica do morador, suas bases de comportamento e
relação com o condomínio; a base empírica lhe permitiu encaminhar a reflexão de que,
embora importante, a variável “classe social” ou renda não pode ser determinante nas
análises, evitando uma única tipologia social para todos os condôminos fechados. As
relações encontradas puderam, então, ser organizadas em situações de “conflito”,
“comunitárias” ou “anônimas” a depender de como cada conjunto de moradores se
40
posicionava em relação ao seu próprio ambiente de moradia. No “tipo conflituoso”
percebem-se mais relações simbólicas do que efetivas; as “relações de comunidade”
decorrem do tamanho do condomínio que permite o contato (pequenas e poucas unidades)
e nos primeiros anos de implantação, em um esforço de se diferenciar e criar elementos de
convívio e vizinhança; no caso do “anonimato” refere-se as relações em condomínios onde
os moradores não compartilham os espaços comuns, fecham-se em seus lotes e só se
relacionam com o “mundo exterior”. Mas sua conclusão é que prevalece a segregação e o
fracionamento da cidade, demonstrando que mesmo com diferentes tipologias de
relacionamentos, os condomínios se mostram relativamente homogêneos.
Caixa de Texto 04
- O setor de segurança privada mantêm um ritmo de crescimento muito superior ao do restante
da economia. Em março de 2008, o Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Rio de
Janeiro já contabilizava um crescimento de 12% a.a, principalmente em setores médios da
sociedade (Folha de São Paulo, 31 de março de 2008, Cotidiano).
- Ainda em 2008, o fotógrafo André Gardenberg expôs fotografias sobre o tema “arquitetura do
medo” em diferentes metrópoles brasileiras, com imagens do cotidiano urbano das residências e
do comércio.
- O livro da Teresa Pires Caldeira (Cidade de Muros. São Paulo: Edusp/ Editora 34, 2000) tem sido
citado e referenciado na maioria dos trabalhos apresentados sobre condomínios fechados. O
argumento central do livro é a de que o espaço público e as relações de vizinhança passam a ser
radicalmente alterados pela prática de “autosegregação” das famílias, tendo o condomínio
fechado (mas não só ele) como elemento principal. Focalizando São Paulo, a autora parte de
entrevistas em bairros da cidade; destaque para o papel simbólico do crime e no medo e o
impacto disso sobre as famílias.
Outro exemplo é o estudo de caso em São Paulo, apresentado pela profa. Maria
Camila Loffredo D’Otaviano (2º dia, Mesa 5). Metrópole complexa, suas relações espaciais
há muito se apresentam formadas e estruturadas sobre um tecido segregador e excludente;
nesse território pré-existente, os condomínios fechados representam uma nova forma de
produção dessa segregação, de modo mais nítido atrelado ao cotidiano (violência,
insegurança patrimonial, etc.) mas também a práticas de marketing imobiliário. Em oposição
ao clássico modelo centro-periferia, e também se baseando em Teresa Pires Caldeira, o
trabalho evidencia a formação de guetos ou enclaves fortificados dentro da cidade; enclaves
que se consolidam utilizando sistemas de segurança e tecnologia de ponta. Há, portanto,
um duplo movimento: ora a elite foge para a borda metropolitana em grandes
empreendimentos fechados, ora se auto-segrega na malha urbana, cercada de áreas de
pobreza mas mantendo uma melhor acessibilidade ao centro. Os dados empíricos
demonstram ainda a intensificação no número de lançamentos a partir de 2000, sendo em
sua maioria localizadas no pólo metropolitano de São Paulo e outros no entorno imediato
do centro expandido, especialmente nas porções sudoeste, sudeste, leste e nordeste, com
destaque para o lançamento de condomínios fechados em áreas de baixa e média renda,
apontando para um novo fato: a produção para camadas da população que até então
estavam de fora do circuito imobiliário.
Comportamento similar apontando também no caso de Porto Alegre no trabalho
de Mirian Regina Koch (2º dia mesa 4), ao notar a localização dos condomínios fechados
tanto no centro, quanto nas áreas periféricas com maior intensidade de produção no
período de 2004 e 2007, com leve queda no ano de 2006; do lado da oferta, existem
lançamentos para várias faixas de renda. Para os municípios metropolitanos a paisagem
vem sendo transformada com a implantação dos condomínios residenciais, ocupando áreas
anteriormente rurais; entretanto, similar a São Paulo, o pólo (capital) ainda é a fonte
41
concentradora dos lançamentos imobiliários. Ainda sobre Porto Alegre, Iara Regina Castelo
(2º dia Mesa 4), ao estudar a tipologia e implantação de condomínios fechados, intenta
avançar em uma possível agenda de conciliação entre a cidade existente e os novos
formatos de moradia, destacando a qualificação do ambiente urbano a partir de projetos
mais consistentes e um planejamento urbano mais consciente das diferenças.
A tipologia dos condomínios fechados proposta por Vanda Ueda, sobre Porto
Alegre, ressalta as escalas de ocupação do território que, por sua vez, denotam formas de
apropriação relacionadas às classes sociais. O condomínio de pequeno porte (cerca de 20
unidades, realizado pelo proprietário do terreno), o de projeto integrado (módulos
homogêneos de casa acompanhados de área de lazer comum, voltados para classe média,
média alta) e os voltados para a classe de alto poder aquisitivo (sistema complexo de
segurança e construção de um sentido de qualidade de vida como diferencial, grandes áreas
de lazer) são marcas de uma “nova urbanização” em Porto Alegre, reforçando a dispersão
da cidade e transferência da população dos setores de média e alta renda para a periferia da
cidade. A “nova estética urbana” acaba reforçando a segregação e a “guetificação do espaço
urbano”.
No caso de Goiânia o prof. Aristides Moyses e a profa. Elcileni de Melo Borges (2º
dia Mesa 4) explicitam que, embora em número e intensidade menores do que em São
Paulo ou Porto Alegre, tais condomínios fechados tem sido cada vez mais presentes,
inclusive alterando acessos viários e eixos de comunicação da cidade para atender as novas
exigências de localização. Os dados coletados indicam um comportamento instável na
curva de vendas imobiliárias, embora o ano de 2007 seja atípico com uma constante
melhora do indicador, chegando em novembro e dezembro a superar médias anteriores.
Outro elemento diferencial nesses anos de 2007 e 2008 é o crescente interesse de grandes
empresas e do capital estrangeiro em lançamentos imobiliários integrados com complexos
de lazer (golf); a “agressividade” dessa fase do mercado está também atrelada ao capital
advindo do agronegócio que procura se valorizar na produção e comercialização de
imóveis.
Em Belo Horizonte, o trabalho de Jupira de Mendonça, aponta que o mercado
imobiliário sofreu forte expansão em áreas que passaram por transformações sócioespaciais, principalmente motivas pela entrada do que a autora chama “grupos socialmente
superiores – áreas de aburguesamento”. Analisando a produção dos “loteamentos
fechados”, ocorre uma característica de proximidade ao centro da metrópole e das camadas
de mais alta renda; “a dinâmica imobiliária empresarial apresenta, na década em que
estamos, um novo padrão de desigualdade: de um lado, o segmento monopolista apresenta
novos padrões residenciais, com grande área construída e altos preços”. “A novidade são
os grandes loteamentos fechados, com diversidade de usos e de tipologia arquitetônica,
incluindo edifícios verticais”. “As alterações na organização sócio-espacial manifestas na
RMBH não têm representado ruptura, mas, ao contrário, vêm consolidando tendências
expressas desde os primórdios da formação metropolitana”
No eixo Maringá-Londrina o estudo de César Miranda Mendes destaca a
verticalização como elemento definidor da intensificação do uso do solo e das estratégias
do mercado imobiliário formal, concentrado essa produção voltada para as classes médias e
alta da metrópole, embora nesse caso a produção seja voltada para a renda local e a origem
do capital é local-regional (agroindústria e parques industriais).
2.
Turismo e Imobiliário no Nordeste: Salvador, Recife, Fortaleza e Natal.
Cleide Bernal (1º Dia Mesa 2) ressalta as políticas públicas voltadas para o turismo,
nos anos de 1990, foram fundamentais para a “descoberta” do litoral nordestino como
42
fronteira de valorização imobiliária. Essa intensificação na valorização do território
litorâneo é ampliada pelas políticas municipais e estaduais de construção de obras e
projetos voltados a ampliar a fluidez do espaço na orla, agravando os efeitos de dispersão e
expulsão da população local, de baixa renda. No caso de Fortaleza, recentemente a
incorporação imobiliária passou a sofrer fortes alterações tanto nas estratégias quanto na
captação de recursos; segundo a autora, o capital financeiro tem se colocado fortemente
nessa produção, diversificando os tipos de imóveis e a localização, acirrando a formação de
áreas mais segregadas na área metropolitana. Os fortes investimentos do PRODETUR em
infra-estrutura, somados aos investimentos privados (quase 3 bilhões nos próximos anos),
preocupam pela escala de implantação (resorts, mega condomínios) e pelos impactos sócioambientais decorrentes (desestruturação de comunidades de pescadores, vilas, etc.).
Ainda sobre a RM de Fortaleza, Eustógio Dantas, e equipe, (1º Dia Mesa 2) destaca
a vilegiatura, o “morar na praia” como fator principal da pesquisa. Recuperando
historicamente o processo do veraneio à vilegiatura, os autores destacam para o período
recente a importância do PRODETUR dinamizando as áreas litorâneas e possibilitando a
expansão das segundas residências. É um momento de transição, onde a elite local
metropolitana não é mais hegemônica em sua presença no litoral, passando a disputar o
espaço com novos moradores ocasionais de fora do estado e até internacionais. A
intensificação no uso e nos valores imobiliários decorrentes gera efeitos na expectativa
desses moradores ocasionais: “Diante desta intensificação, os consumidores dos espaços
litorâneos perdem sua condição de aventureiros, e tornam-se mais exigentes quanto à infraestrutura existente no lugar”, dizem. Nos estados nordestinos pesquisados, os dados
apontam um aumento percentual das residências secundárias nos municípios litorâneos e
uma queda percentual dos municípios não litorâneos (1991-2000); em Fortaleza, o
conjunto de investimentos privados é expressivo, principalmente de origem portuguesa.
O trabalho indica que a construção de segundas residências no litoral constitui
vetor considerável de espalhamento do urbano, tanto em relação às formas espaciais,
quanto às novas condições de vida. “Tal lógica, diametralmente diferenciada da reinante até
então, coloca as zonas de praia dos estados em foco sob a dependência direta das capitais e
sem mediação de centros urbanos intermediários, gestando rede urbana paralela à zona de
praia e inclinada a se densificar no tempo, como expressão das metrópoles em
constituição”.
Destacando a articulação entre o imobiliário e o turismo, pelo viés da economia,
o trabalho das profs. Márcia Bezerra e Maria do Livramento, colocam um referencial
teórico sobre os movimentos do financeiro contemporâneo, especificamente relacionados à
“bolha imobiliária” advinda da crise americana e, em parte, européia. As autoras
consideram que o turismo pode ser mais uma “ponta” da bolha imobiliária, alimentada pela
alta liquidez de ativos internacionais, “inflacionados” pela ciranda hipotecária. O
movimento especulativo nos mercados imobiliários dos destinos turísticos pode ser
reforçado por determinantes internos, como a expansão do crédito.
A valorização dos ativos, que pode acabar levando a formação de uma bolha
especulativa, está relacionada com o aumento (densidade) de empresas que tentam adquirir
determinado bem (no caso o imobiliário) e por um movimento de massa de compradores,
puxados por uma expectativa de lucratividade continuada. Quando as expectativas de
liquidez começam a não ser atendidas, ou ocorre uma retração de crédito, a curva de
valorização começa a cair, os investidores passam a vender as ações e ocorre o “estouro”
da bolha, com perdas expressivas de capital e desarticulação da cadeia de produção. No
caso do turismo e imobiliário o risco é alto, devido a internacionalização dessa demanda
muito afeita a movimentos globais de capital.
No caso de Fortaleza Armíria Brasil aponta a inserção do turismo na
reestruturação da dinâmica urbana, primeiramente na capital, que passa a ser organizada em
43
vistas de um cenário de competitividade entre empreendimentos. A fragmentação do
espaço das áreas litorâneas (urbanas ou fora da metrópole), assim como a construção de
novas tipologias, relaciona-se a formação de um novo perfil de demanda para segunda
residência (estrangeiros ou migrantes de outros estados). O estoque de segundas residências
em Fortaleza passa a ser basicamente formado por apartamentos para estrangeiros, com
transformação da estrutura urbana no litoral com diferenciações dentro do próprio litoral
fragmentado.
Alexsandro Ferreira destacou os investimentos estrangeiros, notadamente a entrada
de capitais (via Banco Central) nos estados e sua setorização econômica. Um primeiro
destaque é o aumento dessas entradas desde 2003, seguindo até 2007 com crescentes
ganhos de investimento. Entretanto, tais entradas não são homogêneas, sendo que cada
para cada estado o volume de capital externo se posiciona de modo diferente no conjunto
da economia. Na Bahia e Pernambuco, em termos absolutos as entradas são de maior
volume, embora em termos relativos perca muitas posições para a Indústria e Agronegócio;
comportamento diferente para Rio Grande do Norte e Ceará, onde o turismo imobiliário
tem atraído a maior parte dos capitais externos.
Esse fato decorre da diversificação e complexidade do setor produtivo nos quatro estados,
o que indica que embora o processo do “turismo-imobiliário” possa definido em linhas
gerais pela articulação entre os dois setores econômicos, a forma de sua fixação no
território dependerá dos condicionantes históricos, políticos e econômicos previamente
existentes, denotando a importância da “rugosidade” em cada território.
O setor “Imobiliário Turístico” é muito sensível a qualquer variação de “humor”
da economia mundial, denotando uma ligação forte com a valorização financeira
internacional. O perfil dos empreendimentos (e das empresas) segue o último relatório da
CEPAL: diversificação, sinergia e perfil financeiro. Até 2010 estão previstos para o
Nordeste brasileiro aproximadamente US$ 2,7 bilhões em investimentos privados o que
corresponde a 74% de tudo previsto para o Brasil para o setor Os estados de Ceará e Rio
Grande do Norte possuem maior similaridade em relação aos investimentos (tendência de
crescimento do “Imobiliário Turístico” e diminuição de setores mais “históricos” como
industrial).
Alexsandro ainda aponta as necessidades de complementação das informações: a)
Análise econômica das entradas, a partir da organização dos setores e refinamento das
informações (documento metodológico) com apoio das outras equipes metropolitanas no
Nordeste; b) Espacialização dos investimentos, a partir do cruzamento com dados locais; c)
Definição dos principais emissores e receptores dos investimentos; d) Esforço teóricometodológico para conceituação dos termos “imobiliário-turístico”.
3. A guisa de uma Síntese
A articulação entre os trabalhos do imobiliário “tradicional” e o imobiliárioturístico, no Simpósio, permitiu clarificar as semelhanças, diferenças, limites e desafios que
a pesquisa – embora em sua finalização – ainda necessita enfrentar. Enquanto elemento de
“descoberta” empírica não parece haver dúvida da importância do fenômeno enquanto
potencializador dos impactos territoriais (meio ambiente, habitação, valor do solo, etc.) e
sociais (pobreza, segregação, segmentações, etc.); mas é fundamental destacar que tal
percepção do empírico ao ser contrastado ou matizado pelas análises teóricas começa a se
diferenciar. Que o mercado imobiliário – em suas etapas de imobilização e valorização do
capital – gera repercussões sócio-espaciais, há muito é de conhecimento e registro na
bibliografia nacional e internacional; têm-se novos elementos que, apoiados nas práticas
tradicionais, ampliam a capacidade de alcance do imobiliário sobre o tecido social
44
contemporâneo. Esse exercício de ampliar as bases empíricas e teóricas sobre o tema ficou
bem marcado no Simpósio.
Parece-nos nítida a impressão de que a interpretação do fenômeno tanto do
imobiliário quanto do “imobiliário-turístico”, e suas explicações provisórias, se colocam na
contemporaneidade a partir da utilização de “ferramentas conceituais clássicas” de análise,
embora surjam alternativas teórico-metodológicas para dar conta de novos elementos
como, por exemplo, os condomínios fechados. A evolução da tipologia sócio-espacial, por
exemplo, pouco ainda foi utilizada nos dois campos de estudo sobre o imobiliário (com
exceções), ficando clara a necessidade de resgatar as análises dessa tipologia com o
redesenho do território a partir do “novo imobiliário” (como, aliás, foi lembrado pelo Prof.
Luiz César em algumas passagens).
No caso dos estudos das quatro metrópoles nordestinas, cabe destacar que em seu
conjunto, as discussões se encaminharam na necessidade de definir a diferença entre o
imobiliário tradicional e o imobiliário “aclopado” ao setor turístico; embora a impressão
geral seja de confirmar a existência dessa sinergia, ocorrem dúvidas ainda referentes ao
definitivo ajuste entre a junção desses elementos: seria o “imobiliário-turístico” uma
simples variação do mesmo tema, uma “miragem teórica”? Ou estaríamos realmente frente
a frente com algo double face? Qual inovação cabe ao turismo na composição com o capital
imobiliário e, para o território, que novas implicações existem?
Voltando ao ponto comum dos estudos, é importante notar que alguns estudos
preferem observar o comportamento da demanda e outros a focalização da oferta, embora
poucas sejam as referências sobre as “pontes” entre oferta e demanda e se ocorrem
condicionantes nessa relação. Isso é importante pois na teoria econômica clássica, a
produção de novas unidades segue uma linha dirigida pela demanda explicita para quem
está no mercado; se essa demanda possui renda suficiente, a produção irá se adequar a essa
renda, etc. nos vários casos apresentados, existe sim essa relação oferta-demanda, mas
aparecem novas indicações que parte da oferta não está preocupada diretamente com a
demanda explícita (ou prévia) mas sim o imóvel se comporta como um “ativo futuro”, uma
aposta em valorização desse empreendimento como um título.
Será o boom imobiliário das metrópoles exclusivamente decorrente da demanda
explícita local? Há uma demanda regional influenciando tantos condomínios e
verticalizações? Existe alguma indicação de sobre-oferta, como ocorre agora na Espanha?
A produção de moradia popular (formal) por meio dos programas governamentais
acompanha a dinâmica do imobiliário ou recria novos espaços? Parecem questões
interessantes que foram sugeridas no Simpósio, embora ainda precisem ser perseguidas.
Outro elemento passível de observação são as diversas ferramentas de mediação da
produção; no caso do imobiliário tradicional, a falta de um roteiro prévio de coleta dos
dados levou a existência de vários métodos e referências para compreender a produção; há
casos extremos, como São Paulo, que detêm acesso a bancos de dados muito detalhados,
com localização espacial inclusive, enquanto outros trabalhos só conseguem dar conta de
algumas faces da produção (como edifícios verticalizados ou condomínios horizontais, por
exemplo). O imobiliário (e aqui o “imobiliário-turístico” também se encaixa) em sua
estruturação de mercado está cada vez mais apostando na sinergia de produtos como
loteamento, condomínios, edifícios, flats, condhotéis, unidades para aluguel e até produção
para baixa renda (há vários programas formais de financiamento às empresas para esse
fim). Essa definição dos mecanismos comuns de atuação do mercado parece ser um
elemento importante na definição dos preços, dos lotes vazios a serem incorporados e nas
estratégicas de valorização futura.
Uma segunda argumentação ressalta a importância não apenas conceitual do
fenômeno, mas o seu poder de metropolização, isto é, sua capacidade de alterar/ expandir a
metrópole. Pensar na ótica do turismo metropolizador tem implicações na definição do
45
recorte geográfico que assumimos para análise: o que pode está muito longe da metrópole
pode estar sendo integrado pelo turismo em função da capacidade desta atividade em
dispersar-se, no território.
Novamente, as diferenças entre o eixo sul/ sudeste e o nordeste se evidenciam: se
no Nordeste a intensificação do processo tem criado novas estruturas e configurações
territoriais (novas em relação à rugosidade existente) no restante das metrópoles parece
mais claro falar em um acirramento dos processos de segregação sócio-espacial por meio
da formação de novos parques residenciais, tipologias e modos de vida alterados pelo
cotidiano; mas nesses casos não é possível referir-se apenas a uma mudança de agentes e
sim, talvez, da intensidade dos processos face ao existente. Uma ordem de escala.
No campo dos agentes, entretanto, em maior ou menor grau percebe-se a entrada
do capital financeiro na incorporação imobiliária, de um modo cada vez mais “profissional”
e sensível às variações externas. Esse parece ser um fato de integração das análises entre o
Nordeste e o eixo Sul, Sudeste, Centro-Oeste; o fato novo da securitização do imobiliário
alcança e modifica o comportamento dos agentes – do lado da produção – o que parece
algo nítido em São Paulo, Belo Horizonte e, em menor grau, das metrópoles do Sul. Como
detalhe, as maiores incorporadoras do país abriram seus capitais na Bolsa de Valores,
obtendo expressivos resultados; neste mês de julho, 16 das 25 maiores já haviam perdido
50% de sua valorização inicial, levando os especialistas a se perguntar qual será o impacto
dessa perda financeira para a produção da economia real.
No Nordeste, a literatura registrou os investimentos de capitais advindos do setor
agropecuário, da indústria e do comércio para o imobiliário como forma de “giro” e
valorização; entretanto, tal lógica era motivada pelo comportamento dos agentes
econômicos ligados a dinâmicas locais e regionais, de fundo mercantilista. Muito
recentemente esse cenário tem sido modificado com a chegada de empresas que se
capitalizam em mercados de futuros, utilizando ferramentas de captação hipotecária e
disponibilização de ativos na forma de papéis nas bolsas da Europa. O caso de concordata
do Grupo Sanches – com mega-projetos no litoral nordestino – é um indicador desse novo
comportamento dos investidores, ligados mais com os fundos e ações do que com a renda
local ou regional.
Porém, novamente, surgem as diferenças; ainda no Nordeste, os casos de Recife e
Salvador são similares no conjunto de sinergias do processo e diferentes na escala e composição dos
investimentos. Essa diferença possui implicações de ordem metodológica, conceitual e
analítica.
Do ponto de vista Metodológico-Conceitual, as pesquisas utilizam ferramentas
comuns de coleta de dados, embora o ambiente de coleta possua variações importantes; no
caso da Bahia, parece haver uma maior disponibilidade de dados integrados por órgãos de
fomento ao turismo mas ainda pouca informação sobre o conjunto da dinâmica imobiliária,
coletado de modo empírico. Esse fato leva a uma estimação do investimento dos
equipamentos turísticos tradicionais e em menor escala a do imobiliário-turístico.
Já no caso de Natal, os dados apresentados representam um esforço de focalização
na produção, envolvendo projetos em licenciamento urbanístico e ambiental; uma possível
problemática, nesse caso, é a medição da intensidade da dinâmica do mercado (expectativa
inclusive) e não da sua expressividade em termos territoriais, o que leva a um quadro
potencial de tendências. Um ajuste possível, talvez, decorra do cruzamento dessa
expectativa com o mercado de terras (compra e venda por estrangeiros, por exemplo).
Em Fortaleza a utilização de segundas residências como parâmetro de medição da
intensidade e expressividade acrescenta uma informação ao cruzar o já construído (dados
de 2000) com as potencialidades; entretanto, faz-se aparente o ajuste conceitual entre o
tema da segunda-residência vocacionada pela dinâmica local e aquela criada pela dinâmica
46
estrangeira, por aquilo que decorre da acumulação do capital regional e daquilo que decorre
dos circuitos da economia internacional.
Por fim, no caso de Recife os estudos de caso apresentados são importantes na
determinação da intensidade dessa produção e no cruzamento com os investimentos
estrangeiros; a linha de atuação do PRODETUR continua sendo o elemento referencial,
embora seja, talvez, necessário observar os investimentos privados nos últimos cinco anos
e compreender quanto dos processos atuais são demandados por outras lógicas.
Por fim, algumas questões para o “imobiliário-turístico” foram apontadas no
Simpósio e é importante considerar: a) qual o peso da atividade do Turismo na estrutura
produtiva da aglomeração urbana? b) qual o grau de internacionalização desse turismo
(agentes, contatos, equipamentos fixos, etc.) por meio da escala dos investimentos e sua
inserção na lógica financeira? d) qual a lógica da segunda residência, hoje, como valor de
troca (investimento)? quais obstáculos a valorização existem (áreas de pobreza, meio
ambiente, favelas, etc.)? qual a capacidade do imobiliário em se apropriar da renda
circulante hoje no mundo e que efeitos essa capacidade pode ter nas metrópoles?
De modo geral, o Simpósio cumpriu seu objetivo principal de aglutinar os estudos
desenvolvidos dentro da Rede sobre o imobiliário, permitindo pela primeira vez uma noção
clara do “estado da arte” da temática entre as diversas realidades, além de focalizar os temas
e relações necessárias que se quer alcançar no Relatório Final.
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Anexo I
Sumário provisório
*obs. A base para formação deste sumário foi proposto pelas quatro equipes regionais no
Encontro realizado em Recife em fevereiro de 2008.
“ESTUDO COMPARATIVO SOBRE O PAPEL DAS ATIVIDADES
IMOBILIÁRIO-TURÍSTICAS NA TRANSFORMAÇÃO DO ESPAÇO SOCIAL
DAS METRÓPOLES NORDESTINAS: SALVADOR, RECIFE, NATAL E
FORTALEZA” – RELATÓRIO FINAL DE PESQUISA”
APRESENTAÇÃO
1. INTRODUÇÃO
2. IMOBILIÁRIO TURÍSTICO: QUESTÕES TEÓRICO-METODOLÓGICAS
3. ANÁLISE COMPARATIVA GERAL
3.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS VOLTADOS
AO SETOR TURÍSTICO E IMOBILÁRIO.
3.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS ESTRATÉGIAS
DOS DIVERSOS AGENTES (a economia do “imobiliário-turístico”)
3.4. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO
METROPOLITANO
4. ESTUDOS DE CASO
4.1. FORTALEZA
4.1.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS
VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO
4.1.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS
ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES
4.1.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO
METROPOLITANO
4.2. NATAL
4.2.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS
VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO
4.2.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS
ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES
4.2.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO
METROPOLITANO
4.3. RECIFE
4.3.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS
VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO
4.3.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS
ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES
4.3.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO
METROPOLITANO
4.4. SALVADOR
4.4.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS
VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO
4.4.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS
ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES
4.4.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO
METROPOLITANO
5. SÍNTESE
6. BIBLIOGRAFIA REFERENCIADA
7. ANEXOS
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