BDI Responde
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BDI Responde
2 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Direção: Dominique Pierre Faga Conselho Editorial: Dominique Pierre Faga Alberto Prates dos Santos Heronides Dantas de Figueiredo Julio Cesar Borges Baiz Jornalista Responsável: Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073 [email protected] ISSN: 1982-4599 Coordenadores: Daniel Alcântara Nastri Cerveira Daphnis Citti de Lauro Julio Cesar Borges Baiz Kênio de Souza Pereira Mário Cerveira Filho Colaboradores: Adriana Lopes Giannattasio Bernardo Bicalho Carlos Roberto Tavarnaro Daniel Barbosa L. F. Corrêa de Souza Euclydes Jorge Addeu Felipe Leonardo Rodrigues Francisco dos Santos Dias Bloch Francisco Maia Neto Geraldo Beire Simões Jaques Bushatsky João Pedro Lamana Paiva José Hildor Leal Josiclér Vieira Beckert Marcondes Kiyoshi Harada Luiz Antonio Scavone Junior Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior Marcelo Manhães de Almeida Michel Rosenthal Wagner Paulo Antonio Neder Paulo Henrique Pereira Bom Renato Rodrigues Costa Galvano Rodrigo Karpat Rodrigo Vallejo Marsaiolli Sylvio Campos Lindenberg Filho Thales Pontes Batista Valestan Milhomem da Costa Valmir Gonçalves da Silva DIÁRIO DAS LEIS LTDA. CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 R. Bocaina, 54 - Perdizes CEP: 05013-901 - São Paulo - SP (11) 3673-3155 www.diariodasleis.com.br Administração: (11) 3673-3155 [email protected] Comercial: (11) 3673-3155 [email protected] Impressão: Gráfica Josemar Nota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial. Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião da direção do BDI. 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Sumário Sumário Fala Doutor! Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte I .......................... 5 Assuntos Gerais Imobiliários A adjudicação na execução por quantia certa contra devedor solvente ............... 7 Desmembramento de área rural no CRI ............................................................. 10 Renúncia do direito de herança............................................................................ 10 Desconsideração da personalidade jurídica de empresa individual ....................... 11 Desapropriação para construção de rodovia - Indenização .................................. 11 Renúncia à herança por procurador constituído por instrumento público ............. 12 Compra e Venda A ilusão do “Outlet de Imóveis” e a propaganda enganosa na comparação de imóveis com vestuário ..................................................................................... 13 Comercialização de loteamento registrado dispensa certidões ............................ 15 Juros e correção monetária nos financiamentos imobiliários ............................... 15 Exigência de devedor solidário em contrato de alienação fiduciária ..................... 15 Construtora condenada a pagar indenização por não cumprir prazo .................... 16 Presunção de veracidade dos registros imobiliários ............................................. 17 Cobrança de multa contratual e dano material no caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora ............................................................................... 18 Responsabilidade da CEF pela falta de registro de imóvel ................................... 19 Condomínio Uso de apartamento para fins nem tão residenciais ............................................ 21 Rateio de gastos para manutenção de áreas comuns ......................................... 23 Despesa com pavimentação interna depende de aprovação dos condôminos ..... 24 Discordando o condômino sobre as contas e valores cobrados pelo condomínio resta-lhe questionar em juízo ........................................................................... 25 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 3 Sumário Cobrança de multa em razão da ocupação da unidade por república de estudantes - Improcedência da ação ................................................................ 25 Vida de condomínio: Festas além do horário ....................................................... 26 Locação Inexigibilidade dos encargos locatícios por ausência de prestação de contas ...... 27 Venda do imóvel alugado: Limites ao direito de preferência do locatário ............. 28 Locador deve devolver a caução quando recebe as chaves ................................. 29 Furto no interior do imóvel não é motivo para rescindir a locação ....................... 29 Renovatória requer contrato de 5 anos ............................................................... 30 Falecendo o locador, seus direitos e obrigações são transferidos aos herdeiros .. 30 Taxa de administração imobiliária pode incidir sobre o seguro contra incêndio? .. 31 Execução de IPTU, pode ser feita no Juizado Especial ......................................... 31 Taxa de administração imobiliária pode incidir sobre multas pagas pelo locatário? 31 Purgação da mora implica em pagamento do valor cobrado na demanda ............ 32 Vistoria final elaborada unilateralmente não se presta como prova de eventuais danos .................................................................................................................. 32 Novo ajuste entre credor e devedor sem anuência do fiador extingue a garantia . 33 Boletim Cartorário Inexistência de obrigação dos notários e registradores de fiscalizar o pagamento do IPTU e do ITBI .......................................................................... 34 Serviços cartorários não podem ser objeto de licitação ....................................... 35 Adjudicação simultânea de imóvel em inventário extrajudicial ao único herdeiro cedente e cessionário ....................................................................................... 35 Recusa a registro de cópia de carta de arrematação ........................................... 36 Eficácia da escritura outorgada pela empresa após a sua extinção ..................... 37 TJRS: Adjudicação compulsória. Desmembramento. Individualização. Necessidade ..................................................................................................... 38 Índices de Correção Monetária ............................................................................... 39 4 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Fala Doutor! Coordenação: Julio Cesar Borges Baiz Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária Parte I A partir desta edição iniciamos uma série de entrevistas sobre “a relevância da Administração Imobiliária”. Este é um tema que deve ser estudado a fundo para que os profissionais atuantes estejam sempre atentos e realizem sempre uma boa administração de imóveis. Pela complexidade do tema, convidamos o Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmos Elias Filho. Portanto, Fala Doutor! vel, que normalmente são estipuladas pelo Poder Público Municipal. BDI: Quais as legislações que regem a Administração Imobiliária? Dr. Rubens: Considerando que a administração imobiliária abrange diversas atividades, dentre elas, a administração de bens imóveis, administração de locações de imóveis, administração de condomínios, diversas são as leis que regulam tais atividades. Nesse sentido, podemos destacar a Lei Federal nº 10.406/02 (Código Civil); a Lei 4591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; a Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), que regula as locações dos imóveis urbanos. Ademais, a administração imobiliária também constitui, sob alguns aspectos, tarefa de corretores de imóveis, cuja profissão é regulamentada pela Lei 6530/78. De toda forma, é preciso destacar que a administração imobiliária engloba várias situações do cotidiano, como as questões tributárias e trabalhistas, que encontrarão respaldo no Código Tributário Nacional (CTN) e na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), respectivamente Lei 5172/66 e Decreto-Lei 5452/43, bem como aquelas referentes aos padrões de segurança e adequação ao uso do imó- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ BDI: Quais as responsabilidades de quem administra imóveis? Dr. Rubens: A responsabilidade dos administradores pode variar conforme o pactuado entre as Partes, via contrato de prestação de serviços. Assim, é sempre prudente a formalização, por escrito, do contrato de administração de bens, pois além de demonstrar profissionalismo, referido documento resguardará as partes de futuros litígios. É possível afirmar que, não obstante as disposições contratuais, as administradoras de condomínios, por exemplo, devem, no mínimo, observar as regras legais, zelando pela manutenção do bem, não apenas estética e estruturalmente, mas também com relação à sua documentação, cientificando o proprietário acerca de quaisquer pendências incidentes sobre o imóvel. Assim, recomenda-se a formalização de um contrato de administração, onde deverão estar detalhadas todas as obrigações assumidas pela Administradora. BDI: Quais as responsabilidades da administradora antes, durante e depois da locação? Dr. Rubens: A locação de imóveis, devidamente administrada, deverá ser precedida de uma série de formalidades, dentre as quais, destacam-se: captação do imóvel; assinatura do contrato de administração; elaboração do contrato de locação; realização de vistoria no imóvel; a análise cadastral dos pretensos locatários e fiadores; exigências de garantias locatícias. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 5 Durante a locação, as administradoras são normalmente responsáveis pelo recebimento do valor referente ao aluguel e seu repasse ao locador na forma que tenha sido acordada. No entanto, a atuação das administradoras não se restringe aos valores, mas também à observação de todas as condições previamente estabelecidas no contrato de locação, fazendo as devidas comunicações entre locador e locatário nos termos da lei. Após a locação, ainda pode subsistir responsabilidade à administradora, pois dependendo daquilo que tenha sido combinado com o locador, será dela a responsabilidade pela devolução das chaves do imóvel, bem como sua devolução nas mesmas condições em que foi entregue à locação. BDI: Existe um percentual fixo a ser cobrado pela administração imobiliária? Pode dar um exemplo? Dr. Rubens: Os valores dos honorários referentes à administração do imóvel deverão ser cobrados do seu proprietário, pois a administradora é sua mandatária e deve ser remunerada por isso. Esta remuneração deve estar de acordo com a Tabela de Remuneração estabelecida pelo Sindicado dos Corretores de Imóveis da região e homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis – Creci. Por exemplo, de acordo com a Tabela de Remuneração do Creci-SP, o percentual cobrado pela administração imobiliária é de 5 a 10% sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente, sendo o valor mínimo de R$ 850,00 (informação disponível em: http://www.crecisp.gov.br/servicos/ 6 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Fala Doutor! servicos.asp?acao=comissoes, acessado em 02.01/ 2013). A AABIC também possui referencial de honorários a serem praticados por suas associadas. BDI: Quais taxas a administradora pode cobrar? Dr. Rubens: É muito importante o papel das administradoras na organização e funcionamento dos condomínios, assim como na administração de locações. Dessa forma, as taxas cobradas dependerão de uma série de fatores. Dentre eles, destacam-se o porte e necessidade do administrado. Todavia, ressalta-se que todas as taxas cobradas deverão ter sua previsão no contrato celebrado entre a administradora e o cliente. BDI: Quais as principais regras para a vistoria do imóvel? Dr. Rubens: A vistoria, na relação locatícia, dá ensejo à elaboração de um laudo ou termo de vistoria, devendo descrever, detalhadamente, cada uma das dependências que compõem o imóvel, mencionando, ainda, o tipo de acabamento, os acessórios existentes em cada uma das dependências, o estado de conservação de cada item, etc, sendo certo que o referido laudo deverá contar com a aprovação tanto do locador quanto do locatário. Isto porque, referido laudo deverá integrar o contrato de locação, de modo a evitar eventuais questionamentos ao término da mesma, notadamente com relação ao estado de conservação do imóvel. BDI: Quem é obrigado a pagar as taxas de administração imobiliária (feitura de contrato, certidões negativas de fiadores, etc.), na concretização de uma locação pela imobiliária: Locador ou locatário? Dr. Rubens: Nos termos do art. 22, VII da Lei 8245 de 1991, esta responsabilidade caberá ao locador, conforme se verifica a seguir: “Artigo 22. O locador é obrigado a: VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador”. 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 *Continua na próxima edição. Assuntos Gerais Imobiliários Comentários e Doutrinas A Adjudicação na execução por quantia certa contra devedor solvente cedimentos específicos à Adjudicação. Finalmente, necessário se faz observar que o presente trabalho limitar-se-á a tratar da Adjudicação na Execução por Quantia Certa contra Devedor Solvente. 2. Previsão legal A legislação anterior antes da modificação trazida pela Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, trazia dentre as formas de expropriação de bens como prioridade a alienação em hasta pública (arrematação), seguida da adjudicação em favor do credor e em terceiro lugar, o usufruto de imóvel ou de empresa. Na legislação anterior então, eram apenas esses 03 (três) meios executivos previstos e nesta ordem: A alienação, a adjudicação e o usufruto de imóvel ou de empresa. Todavia, com a nova redação determinada pela Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, o legislador acrescentou outras formas de expropriação dos bens do executado e alterou a ordem anterior, revogando a legislação então vigente. Atualmente existem 04 (quatro) possibilidades de expropriação dos bens do executado delimitadas pelo art. 647 do Código de Processo Civil e em seus incisos, quais sejam: 1) A adjudicação; 2) A alienação por iniciativa particular; 3) A alienação em hasta pública e 4) O usufruto BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 1. Introdução A adjudicação de bens do devedor trata-se de uma das formas de expropriação de bens previstas na legislação processual brasileira. “A adjudicação, portanto, é o ato de expropriação executiva, em que o bem penhorado se transfere in natura para o credor”[1], possibilitando desta forma, que o exequente (ou o credor com garantia real sobre o bem penhorado, ou os credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, ou o cônjuge, ou os ascendentes e ou os descendentes do executado) adquira o bem constrito. Assim, “o momento da expropriação identifica-se com o da satisfação: ao mesmo tempo em que o bem é retirado do patrimônio do devedor, operase a satisfação do credor.”[2] Com maestria o Professor Humberto Theodoro Júnior define a adjudicação como “o ato expropriatório, por meio do qual o Juiz, em nome do Estado, transfere o bem penhorado para o exequente ou para outras pessoas para quem a lei confere preferência na aquisição.”[3] Destarte, a adjudicação consiste exatamente na transferência da propriedade do bem penhorado do patrimônio do devedor, para o credor, ou melhor, para o patrimônio do credor, todavia, como se verificará neste trabalho, tal transferência observará determinados pressupostos e pro- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Luiz Rafael Néry Piedade* de bem móvel ou imóvel. Oportuno observar que as 04 (quatro) medidas expropriatórias tratadas no citado dispositivo podem ser plenamente praticadas, mas, devem obedecer à ordem de preferência conforme foram dispostas no codex processual. A adjudicação passou então, a ser a forma prioritária de expropriação de bens. Assim, a adjudicação prefere à alienação por iniciativa de particular, que prefere por sua vez à alienação em hasta pública, que prefere ao usufruto de bem móvel e imóvel. Como já dito, os meios de expropriação então, tem previsão legal no artigo 647 e incisos do Código de Processo Civil e segundo tal dispositivo a expropriação consiste na adjudicação em favor do exequente ou das pessoas indicadas no § 2 do art. 685-A desta Lei, bem como nas demais três hipóteses já mencionadas, quais sejam: na alienação por iniciativa particular, na alienação em hasta pública e no usufruto de bem móvel ou imóvel. Digno de menção é que o citado dispositivo faz alusão ao artigo 685-A que aduz que a adjudicação também poderá ser praticada pelo credor com garantia real sobre o bem penhorado, ou pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, ou pelo cônjuge, ou pelos ascendentes e ainda, pelos descendentes do executado. 7 8 móveis”. Como dito a alteração trazida pela lei 11.382/2006, eliminou tais dúvidas quando trouxe a afirmação que a adjudicação abrange “os bens penhorados”, de forma que, os bens penhorados independentemente de sua natureza, podendo ser móveis, imóveis e até cotas sociais (Art. 685-A, § 4º do Código de Processo Civil). 4. Pressupostos Na legislação processual brasileira em vigor a Adjudicação poderá ser praticada com a observância de dois pressupostos, quais sejam: 1) Oferecimento de preço não inferior ao do edital (art. 685-A caput) e; 2) Ostentar o requerente a legitimidade para o ato (Art. 685, caput e §2). O oferecimento de preço não inferior ao do edital consiste justamente na exigência de que “A adjudicação somente pode ser deferida se o exequente oferece preço não inferior ao da avaliação constante do edital” 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, REsp. 162.257-SP, 03.09. 1998, Rel. Ruy Rosado de Aguiar Jr., DJU 13.10.1998. Digno de menção é a situação em que o valor do crédito é inferior ao dos bens adjudicados. Neste caso, “...o adjudicante depositará de imediato a diferença, ficando esta à disposição do executado; se superior, a execução prosseguirá pelo saldo remanescente.” (§ 1º, art. 685-A do Código de Processo Civil). Legitimam-se a adjudicar além do credor que promove a execução, outros credores concorrentes desde que penhorantes e titulares de direito real de garantia, o cônjuge, os ascendentes e 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ A previsão legal do capítulo dedicado à adjudicação se finda com o artigo 685-B do Código de Processo Civil, todavia, ainda encontramos menção a adjudicação nos artigos 686, caput e 708 II ambos do mesmo codex processual. 3. Natureza e Objeto A natureza jurídica da adjudicação de bens do devedor possui natureza de ato expropriatório. “Várias e discrepantes teorias reivindicaram a explicação da natureza da adjudicação. Consoante os dados hauridos do ius positum, antes citado, ela constitui ato expropriatório.”[4] Necessário ainda acrescentar que a adjudicação trata-se de negócio jurídico análogo à arrematação, no qual o adquirente, refere-se ao credor. Assim o adquirente do bem, o obtém através de clara “alienação forçada, pura e simples, gerando dinheiro, cuja distribuição obedece ao disposto nos arts. 709 a 713.”[5] Quanto ao objeto da adjudicação as novas alterações trazidas pela lei 11.382/2006 eliminou qualquer dúvida acerca de quais bens poderiam ser alvo de tal instituto. A legislação anterior era vaga, deixando dúvidas sobre a possibilidade de adjudicação de bens móveis. Tais dúvidas foram supridas pela jurisprudência. Cita-se o julgado da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça RMS 960-RJ, 26.11.1991, Rel. Min. Bueno de Souza, DJU 03.02.1992, P. 466. “Na execução, não há que se restringir a possibilidade de adjudicação somente quanto aos imóveis penhorados, devendo-se admiti-la também com relação aos ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Assuntos Gerais Imobiliários os descendentes do executado. Desta forma, caso algum dos sujeitos citados se interesse por adjudicar os bens penhorados, assim, poderá fazê-lo mediante o oferecimento de valor nunca inferior ao da avaliação do bem constrito. 5. Procedimento da adjudicação A opção pela adjudicação é realizada antes da designação de hasta pública. Em que pese o legislador não tenha fixado prazo para o exercício da adjudicação, o juiz deve fixar um prazo para que os legitimados o exercitem ou não. De grande valia são as observações de que a Adjudicação é uma faculdade do exequente, o qual não poderá ser constrangido a fazê-la e a Adjudicação não é permitida ex officio. A adjudicação será requerida pelo legitimado por escrito ou oralmente depois do início dos atos de expropriação, conforme disposição do artigo 685, parágrafo único do Código de Processo Civil. Vale observar que a adjudicação é ato privativo da parte ou de advogado com poderes especiais conforme artigo 38 do codex processual. Vale observar também que caso houver mais de um pretendente à adjudicação, necessário será a realização de uma licitação. Assim leciona com maestria o Professo Araken de Assis: “Necessária que seja a licitação, nada menciona o texto atual, assim como o anterior, quanto à expedição de edital. Basta, pois, a intimação dos pretendentes para formularem suas propostas, admitindo lanço por escrito, ven- registro público.”[7] Contra a decisão que defere a adjudicação cabe a interposição do recurso de agravo de instrumento, pois trata-se de uma decisão interlocutória que não põe fim ao processo. Portanto, uma vez finalizada a adjudicação com a lavratura do auto, com a expedição da carta não tem mais como voltar atrás, trata-se de ato jurídico perfeito. 6. Efeitos Os efeitos da adjudicação são os mesmos efeitos da alienação forçada – artigos 275 e 276 do Código de Processo Civil. De grande valia a menção que conforme disposição do artigo 746 do mesmo Codex Processual cabem embargos “contados da adjudicação, alienação ou arrematação ...” 7. Conclusão A Adjudicação com a Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, se tornou a forma de expropriação prioritária do ordenamento processual brasileiro. Digno de menção é o fato de que ela é uma faculdade da parte, não podendo ser praticada de ofício e ainda, não podendo ser coercitivamente imposta. Assim, sendo a adjudicação a opção escolhida pelos legitimados para a expropriação de bens do devedor solvente, nos autos de uma execução por quantia certa, observados os pressupostos e findos todos seus procedimentos previstos na legislação, o ato jurídico se torna perfeito, não podendo mais, voltar atrás. 8. Bibliografia ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 14ª ed. São Paulo: BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ cendo aquele que apresentar preço mais vantajoso. Inexistindo novas propostas, ou se infeliz coincidência entre duas ou mais ofertas renovadas mantiver o empate, renovar-seá a licitação ou, a requerimento do exequente, proceder-se-á à alienação do art. 685-C.”[6] Entretanto, cumpre observar ainda que, o cônjuge, o descendente ou o ascendente, nessa ordem, tem preferência. Caso haja questões suscitadas pelas partes, o juiz primeiro as decidirá, para depois mandar lavrar o auto de adjudicação. Após a lavratura será necessária a assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicante, pelo escrivão e, se for presente, pelo executado. Somente então a adjudicação considera-se perfeita e acabada. Com a conclusão das assinaturas expede-se a respectiva carta de adjudicação, no caso de ser o bem imóvel ou expede-se mandado de entrega ao adjudicante, no caso de ser o bem móvel. Assim a carta de adjudicação deverá conter no caso de imóvel a descrição do bem, com remissão à sua matrícula e registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão. E no caso de bem móvel, “não haverá necessidade de carta de adjudicação. Expedir-se-á mandado para que o depositário o entregue ao adjudicante, Com essa entrega, opera-se a tradição, com que a propriedade mobiliária se transfere, definitivamente, para o adquirente, sem depender de documentação em ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Assuntos Gerais Imobiliários Editora Revista dos Tribunais, 2012. WAMBIER, Luiz Rodrigues e Outros. Curso Avançado de Processo Civil, Vol. 2. Processo de Execução. 3ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000. THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. Ed. 47. São Paulo: Editora Forense, 2012. [1] WAMBIER, Luiz Rodrigues e Outros. Curso Avançado de Processo Civil, Vol. 2. Processo de Execução. 3ª Ed., pág. 219. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000. [2] WAMBIER, Luiz Rodrigues e Outros. Curso Avançado de Processo Civil, Vol. 2. Processo de Execução. 3ª Ed., pág. 218. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000. [3] THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. Ed. 47. Pág. 341, São Paulo: Editora Forense, 2012 [4] ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 14ª ed., pág. 839. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2012. [5] ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 14ª ed., pág. 839. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2012. [6] ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 14ª ed., pág. 846. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2012. [7] THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. Ed. 47. pág. 347, São Paulo: Editora Forense, 2012. * O autor é Advogado em São Paulo, SP. 9 Assuntos Gerais Imobiliários BDI Responde Desmembramento de área rural: Procedimentos junto ao Registro de Imóveis; Módulo Rural e Fração Mínima de Parcelamento: Conceitos Perguntas: 1 - Trata-se do desmembramento de uma pequena área de uma fazenda em Minas Gerais para venda como sítio. Além da necessidade dessa área a ser desmembrada obedecer a área mínima de desmembramento, quais são os procedimentos a serem tomados e documentos requeridos? Quais os passos a serem seguidos? Tem que haver alguma medição específica da área maior? 2 - Qual a diferença entre “área mínima de desmembramento” e “módulo rural”? (J.A.M. – Rio de Janeiro, RJ) Respostas: 1. Para o desmembramento de área rural deverão ser feitos: a) REQUERIMENTO do proprietário com firma reconhecida solicitando o desmembramento junto ao Cartório de Imóveis; b) PLANTA DA GLEBA RURAL e MEMORIAL DESCRITIVO da área total do imóvel e demonstrando a gleba antes e depois do desmembramento, identificando e localizando a parcela a ser desmembrada. Deverá a referida planta ser assinada por profissional habilitado, com anotação de Responsabilidade Técnica – ART, constando as confrontações gerais, E AO LADO, na mesma planta, a área a ser desmembrada numa escala maior com todas as confrontações e medidas. c) CERTIDÃO do Registro de Imóveis atualizada e de inteiro teor, referente ao imóvel objeto do desmembramento; d) Certificado de cadastro Rural do INCRA atualizado com prova de quitação do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. (Obs.: no cadastro atualizado do INCRA consta a quitação junto ao Imposto Territorial Rural, sendo o CCIR que irá informar qual a fração mínima de parcelamento permitida pelo Estatuto da Terra). 2. O MÓDULO RURAL (MR) é estabelecido pelas dimensões da propriedade familiar e representa uma área mínima de terra calculada para cada imóvel rural, sendo utilizada para efeitos fiscais e como referencial para aquisição de imóveis rurais por estrangeiros. A FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP) é a menor dimensão que um imóvel rural poderá ter, salvo situações especialíssimas previstas em lei, que poderá ser obtida pela simples leitura do CCIR de qualquer imóvel rural, sendo utilizada para realizar desmembramentos e loteamentos das glebas. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Renúncia do direito de herança Pergunta: Vocês indicaram que eu deveria fazer uma escritura de renúncia à herança, só que o imposto é maior do que o da cessão de direitos. Gostaria de saber se há possibilidade de abrir mão só de 50% em favor dos outros irmãos. E como fica a questão do pagamento. Pode ser simbólico, pois os outorgados não têm dinheiro para fazer o pagamento, e a doação não seria mais correto? Peço que esclareçam mais. (S.S. – Belém, PA) Resposta: Há duas formas de renunciar à herança, a saber: 1) Renúncia translativa, a favor de determinados herdeiros. Este tipo de renúncia equivale a uma doação aos herdeiros que foram beneficiados nominalmente e está sujeita ao ITCMD. 2) Renúncia abdicativa, sem indicar nenhuma pessoa para se beneficiar da sua parte na renúncia. Neste caso, o total dos bens a serem inventariados serão divididos pelos demais herdeiros. É como se o herdeiro renunciante não existisse. O ITCMD deverá ser pago sobre o total dos bens inventariados e será arcado pelos herdeiros remanescentes. A renúncia poderá ser de apenas uma parte da herança, por exemplo, 50%. A renúncia será feita mediante escritura pública, onde incidirão os emolumentos normais de uma escritura, mas não haverá ITCMD nem ITBI. O critério para se atribuir o valor dos bens pode ser o que for usual no local, mas geralmente não pode ser inferior ao valor venal constante do carnê do IPTU. 10 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Assuntos Gerais Imobiliários Jurisprudência Comentada Desnecessária a desconsideração da personalidade jurídica de empresa individual, pois esta e o seu proprietário se confundem (TJSP) Comentário: Numa ação de despejo foi feito um acordo judicial entre locador e locatário, relativo a uma dívida oriunda da locação. Não cumprido o acordo, o credor executou pedindo ao Juiz que desconsiderasse a personalidade jurídica da empresa Roberval Breternitz ME (de propriedade do locatário), para que a execução de sua dívida pudesse penhorar bens da empresa, já que o devedor procurava ocultar seus bens com a empresa que tem seu próprio nome. No Tribunal avaliou-se a possibilidade de haver confusão patrimonial, ou seja, já que a empresa tem o mesmo nome do seu sócio, não há como saber se os bens são da empresa ou do sócio. De inicio o Juiz não havia autorizado a desconsideração da personalidade jurídica da empresa, mas houve o presente Agravo de Instrumento pedindo ao Tribunal que revesse essa situação e que, de fato, desconsiderasse a personalidade jurídica da empresa locatária Roberval Breternitz ME. No Tribunal foi considerado que a desconsideração da personalidade jurídica seria desnecessária, pois é possível a penhora dos bens da microempresa. Isso porque a microempresa e o seu proprietário “se confundem”, sendo uma só pessoa. Agravo de Instrumento nº 0255808-26.2011.8.26.0000 - Comarca de Campinas – Agravante: Adriana Dauzacker da Silva – Agravado: Roberval Breternitz – Relator: Dyrceu Cintra – Data de Julgamento: 15.12.2011 Ementa: Locação de imóvel. Ação de despejo. Execução de acordo. Pedido de desconsideração da personalidade jurídica de empresa denegada. Agravo da credora. Ausência dos pressupostos do artigo 50 do CC/2002. Possibilidade, contudo, de penhora dos bens da microempresa, da qual o agravado é sócio. Confusão patrimonial. Agravo provido. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Imóvel que foi apossado pela Prefeitura para a construção de uma rodovia, teve que ser indenizado (TJSP) Comentário: Proprietários de um imóvel que foi invadido pela Prefeitura Municipal de Itapetininga para a construção de uma rodovia, entram com uma ação de desapropriação indireta pedindo a justa indenização pela sua propriedade. A Prefeitura ofereceu três lotes de terreno como troca, bem como se comprometeu a cancelar o débito existente dos imóveis expropriados, dos anos de 1991 até 1999, e também cancelaria o débito de pavimentação, guias e sarjetas. Os proprietários afirmam que a Prefeitura desmatou e retirou da área 23 árvores que tinham mais de 50 anos, e além do mais os três lotes de terreno que a Prefeitura prometera em troca já haviam sido destinados a terceiros. O Juiz, diante de tudo o que foi exposto pelas partes, resolveu condenar a Prefeitura de Itapetininga a pagar a indenização aos proprietários. Inconformadas a Prefeitura entrou com um recurso, mas sem resultado, eis que o Tribunal confirmou a sentença do Juiz e manteve o valor da indenização, mesmo porque o valor pelo qual a Prefeitura foi condenada a pagar aos proprietários teve por base um laudo pericial, muito bem elaborado e preciso. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11 Assuntos Gerais Imobiliários Apelação n° 0256228-02.2009.8.26.0000 - Comarca de Itapetininga – Apelantes: Benedita Nildes de Mello Gonçalves Lopes e Ayres Gonçalves Lopes – Apelado: Prefeitura Municipal de Itapetininga – Data de Julgamento: 19.07.2011 – Relator: Marrey Uint Ementa: Desapropriação indireta - Indenização - Valor fixado com base em perícia judicial bem elaborado e preciso - Havendo o apossamento, é devida a indenização em respeito aos preceitos constitucionais da justa e integral indenização insertos no artigo 5° XXIV, da CF - Valor fixado na sentença mantido – Honorários sucumbenciais devidos pela Expropriante no patamar de 10% sobre a indenização - Recurso dos Autores parcialmente provido e não provido o recurso da Prefeitura de Itapetininga. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Notícias Renúncia à herança só pode ser feita por procurador constituído por instrumento público Por maioria de votos, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando a renúncia à herança é feita por procurador, este não pode ser constituído mediante instrumento particular. A outorga da procuração precisa ser feita por instrumento público ou termo judicial. Acompanhando o voto-vista do ministro Sidnei Beneti, a Turma entendeu que, se o artigo 1.806 do Código Civil (CC) estabelece que a renúncia deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial, então a concessão de poderes para essa renúncia também tem de ser realizada por meio dos mesmos instrumentos. A questão discutida pelos ministros não foi em relação à possibilidade ou não da renúncia por procurador, a qual é inteiramente válida quando a procuração dá poderes específicos para a renúncia. A Turma discutiu a forma de constituição do procurador para a renúncia, ou seja, a necessidade de instrumento público para a transmissão de poderes. Cautela Beneti ressaltou que a exigência de instrumento público, constante no artigo 1.806 do CC, é decorrente do disposto no artigo 108 do mesmo código, que considera a escritura pública essencial à validade dos negócios jurídicos que visem “à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis”. Segundo o ministro, “a exigência da lei tem toda razão de ser, pois, caso contrário, seria aberto caminho fácil à atividade fraudulenta por intermédio de escritos particulares”. Assim, ele concluiu que o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) violou o artigo 1.806 do CC, ao validar renúncia à herança feita por procurador constituído por instrumento particular. Por isso, seguindo o voto de Beneti, a maioria dos ministros da Turma deu provimento ao recurso, restabelecendo a sentença de primeiro grau. Ficou vencido o relator, ministro Massami Uyeda, que negava provimento ao recurso e mantinha a decisão do TJSP. Fonte: STJ, 24.10.2012, Coordenadoria de Editoria e Imprensa 12 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Compra e Venda Coordenação: Dr. Kênio de Souza Pereira Comentários e Doutrinas A ilusão do “Outlet de Imóveis” e a propaganda enganosa na comparação de imóveis com vestuário descontos incríveis, como se imóveis fossem peças de vestuário e calçados. Passados alguns meses, o mercado certificou que nada aconteceu, exceto que a “imobiliária milagrosa” fez um enorme cadastro de potenciais compradores que colocaram seus dados e esperanças no site que prometia um “negócio da china”. Muitas pessoas se sentem frustradas, pois deixaram de comprar e assim perderam boas oportunidades na esperança dessas pechinchas. Acreditaram no anunciado por estes marqueteiros de imobiliárias, em publicações de matérias de jornais com a afirmação de que reuniriam imóveis e os venderiam com descontos de até 40% a menos do valor real de mercado. Vários interessados em adquirir um imóvel criaram expectativa diante destes anúncios mirabolantes, e deixaram de comprar outros imóveis ou empreendimentos que já tinham em vista, esperando a tão sonhada liquidação de apartamentos ofertada por estas imobiliárias e construtoras em seus sites. É inaceitável comparar a aquisição de um imóvel de R$1 milhão com a compra de um sapato de R$200,00 reais. As pessoas que avaliaram a propagada pelo ponto de vista do custo de se consBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ A internet tem dado margem a corajosas campanhas publicitárias para atrair clientes e fama. Para desencalhar alguns empreendimentos nas grandes capitais brasileiras, algumas construtoras, em parcerias com imobiliárias, vêm anunciando venda de imóveis com descontos mirabolantes, e intitulando esta jogada de marketing de “Outlet de imóveis”. No dicionário Aurélio outlet significa: “loja de varejo que trabalha com ponta de estoque o que permite a ela vender a preços reduzidos”, sendo ilógico comparar vestuário com imóveis, pois estes produtos têm características totalmente diferentes. INCONSEQUÊNCIA O mercado imobiliário passou por um período superaquecido entre 2009 e 2011, alcançando agora a estabilidade, onde qualquer preço varia em torno de 10%, já que as avaliações imobiliárias não são absolutas, pois sempre há um pouco de subjetivismo. Em 2012 os imóveis devem fechar o ano com valorização em torno de 14 a 18%, ou seja, o dobro da inflação, mas com alta inferior à média dos 25% ao ano, apurados entre 2009 a 2011. Neste cenário favorável ao investimento imobiliário que se mostra ainda rentável, consiste num abuso da boa-fé e da credibilidade dos clientes divulgar a ideia de ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Kênio de Souza Pereira* truir um apartamento, e de se fazer um sapato, chegariam à conclusão de ser impossível ofertar um imóvel como se fosse “ponta de estoque”, pois os valores envolvidos não permitem essa aventura, exceto quando há algo errado que leve ao desespero. Um empreendimento imobiliário ou um apartamento não é objeto de “coleção verão/inverno” ou tem sua concepção alterada num curto espaço de tempo, como acontece com um sapato, uma bolsa e uma calça jeans. Esse tipo de publicidade não passa de uma estratégia de marketing para alcançar compradores em potencial, iludindo estas pessoas com facilidade e descontos como se um imóvel se comparasse a um sapato. PROPAGANDA ENGANOSA Este tipo de marketing consiste numa atitude inconsequente em inventar situações que podem ser consideradas propaganda enganosa, pois caso o anunciante não cumpra o que prometeu (até 40% de desconto em vários imóveis), haverá o risco de enquadramento criminal com base nos arts. 37 e 67 do Código de Defesa do Consumidor. Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou 13 14 to do ITBI. Já no mercado típico de outlet, é comum o lojista comprar uma peça de roupa por R$100,00 na fábrica e remarcála com 200% de acréscimo. Passada a estação, ou seja, ao virar “ponta de estoque” aquela peça de roupa de R$300,00 perde o atrativo e o lojista concede um desconto de 50%, ou seja, a vende por R$150,00. Dessa maneira, liquida o estoque ultrapassado, evita o encalhe, e, ainda ganha R$50,00 acima do custo. Ocorrer isso com imóveis, para vir a existir um outlet é uma piada de mau gosto ou muita audácia. Entretanto, há apartamentos com péssimo acabamento, que foram lançados com uma grande expectativa que não se concretizou, pois após ficarem prontos muitos compradores se decepcionaram. Neste caso, o comprador quer se livrar do “abacaxi” feito por construtora que prometeu na planta e no folder uma coisa e entregou outra inferior, o que justifica não um desconto, mas pagar o preço que vale. O QUE REALMENTE PODE ACONTECER Há casos, como em Belo Horizonte-MG onde a população acostumada com edifícios de luxo, revestidos com granito e mármore, foi ludibriada com o lançamento de empreendimentos na região do Belvedere, zona sul da Capital, Vila da Serra e Alphaville em Nova Lima, por construtoras vindas de outros estados, que visaram obter o máximo de lucro no menor espaço de tempo possível. Essas não se preocuparam em criar uma imagem positiva, de qualidade e alto padrão de acabamento, que as consolidasse no mercado mineiro, conhecido por 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.[...] Art. 61. Constituem crimes contra as relações de consumo previstas neste código, sem prejuízo do disposto no Código Penal e leis especiais, as condutas tipificadas nos artigos seguintes. Art. 67. Fazer ou promover publicidade que sabe ou deveria saber ser enganosa ou abusiva: Pena: Detenção de três meses a um ano e multa. Centenas de pessoas passaram seus dados, interesses, capacidade de pagamento para quem ofereceu o que não existe. Será que a empresa que se utiliza desse expediente estimula as pessoas a fazer negócio com ela, a ponto de confiar-lhe seu patrimônio? REALIDADE Nenhuma construtora obtém lucro líquido de 40% sobre um produto que demora 2 a 3 anos para ficar pronto, sobre o qual há risco com aumento dos custos de materiais e mão de obra que está disputadíssima. Acabaria falindo com tal desconto, caso fosse praticado sobre o valor real. Logicamente, que a Tabela de Construtora pode conter o preço que bem entender, e assim não refletir o preço real de mercado, situação essa que pode ser auferida pela avaliação do município no momento que emite a guia para pagamen- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Compra e Venda ser exigente. Os compradores não imaginaram que receberiam prédios com acabamento simples, com fachadas pintadas com gosto duvidoso, com canos de gás e tubos instalados como se fossem num galpão industrial em apartamentos de cobertura, escadas no cimento grosso, enfim, muito inferior aos apartamentos semelhantes já construídos naquelas regiões. Realmente, estes apartamentos não valem o preço que foi pago em 2010 e por isso estão encalhados, situação essa encontrada em diversas cidades e em pontos de grande apelo comercial. Certamente, um apartamento padrão “Minha Casa, Minha Decepção”, vale bem menos, do que outros na mesma região, que têm um padrão de acabamento melhor. Uma boa construtora não tem como oferecer os fantasiosos descontos. Não se trata de uma calça ou sapato onde o lojista remarca o preço com 200% de acréscimo sobre o preço de fábrica. É muito difícil realizar milagre no mercado imobiliário. Devido a isso, é importante lembrar o ditado: “quando a esmola é muita o Santo desconfia”. * O autor é Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da CMI - Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal. Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG. Compra e Venda BDI Responde Comercialização de loteamento registrado dispensa apresentação de certidões Pergunta: Em nosso cartório, sempre aconselhamos os compradores a exigirem dos vendedores as certidões de distribuições forenses, trabalhistas, protestos, etc. Quando se trata de um loteador, onde o imóvel é uma mercadoria e pertencente ao ativo circulante, INSS e Receita Federal dispensam que o mesmo apresente as certidões negativas de débitos para a venda. Pergunto: Por se tratar de mercadoria, existe a necessidade de o comprador exigir as demais certidões forenses, etc? Ressalto, a vendedora é uma loteadora e o imóvel um lote de terreno integrante da planta de loteamento e que nunca pertenceu ao ativo fixo da sociedade. (L.C.V.C. – Pindamonhangaba, SP) Resposta: Estando o loteamento aprovado e registrado, o loteador poderá vender os lotes livremente, independentemente de exibição de certidões forenses, protestos etc., para cada interessado, pois quando do registro do loteamento, as mesmas já foram apresentadas ou dispensadas (como a CND/INSS, por não fazerem os lotes parte do ativo permanente da empresa). ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Cobrança de juros e correção monetária nos financiamentos imobiliários Pergunta: É legal, na aquisição de lote em loteamento com pagamento em 36 meses, o loteador cobrar sobre o valor das parcelas, juros de 1% ao mês e correção monetária pela variação do IGPM-FGV. (S.C.J. – São Carlos, SP) Resposta: Sim. Conforme art. 46 da Lei nº 10.931/2004, nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral etc., com prazo mínimo de 36 meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, COM PERIODICIDADE MENSAL, por índices de preços setoriais ou gerais ou de poupança. Os juros de 1% ao mês poderão ser cobrados, sendo somente vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada, conforme Súmula nº 121 do STF – Supremo Tribunal Federal. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Exigência de devedor solidário em contrato de alienação fiduciária Pergunta: Existe a possibilidade de haver devedor solidário em uma alienação fiduciária? Caso exista, quando houver a intimação por falta de pagamento, tanto o devedor principal quanto o devedor solidário deverão ser intimados? (R.C. – Fortaleza, CE) Resposta: Como o próprio imóvel, alienado fiduciariamente, já é a garantia do negócio, dificilmente se exigirá fiadores, avalistas, etc., como solidários. A intimação prevista no art. 26 da Lei 9.514/97, deverá ser pessoal ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, conforme § 3º deste mesmo artigo. Sobre a possibilidade da solidariedade com o devedor fiduciante, veja a seguinte matéria: Diz Mario Pazutti Mezzari em seu livro “Alienação Fiduciária da Lei 9.514, de BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15 Compra e Venda 20.11.1997 – Editora Saraiva - 1998: Pág. 51: “(...). Hipótese não desvestida de possibilidade efetiva, é bom lembrar que um terceiro poderá prestar garantia em favor do devedor” Vale dizer, o fiduciante poderá ser um interveniente que irá alienar fiduciariamente o seu imóvel ao credor, em benefício de outro (o devedor). (“no mútuo garantido por alienação fiduciária, o mutuário nem sempre é o alienante...” - STJ, REsp 16.242/SP.). Nessa hipótese, a posse direta, a pretensão real e o direito patrimonial certamente que serão desse terceiro garantidor (o fiduciante), e obviamente não do devedor.” ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Construtora pode ser condenada a pagar indenização acrescida de juros compostos pela não entrega do imóvel no prazo contratado? Perguntas: 1. É possível a cobrança de juros compostos sobre a indenização pretendida? 2. Uma construtora entregou as chaves mediante Termo de Vistoria com pendências de construção que impedem a habitabilidade (apartamento inacabado nos banheiros e área de serviço, por exemplo). Pode-se considerar que o imóvel foi “entregue” aos adquirentes? 3. Preciso de matérias e jurisprudências que tratem sobre indenizações por atraso na entrega dos imóveis. 4. Podem ajudar-me a encontrar matérias ou jurisprudências sobre indenização de danos morais/imateriais no atraso de entrega de uma construtora. (R.N. – Porto Alegre, RS) Respostas: 1. Na esfera civil não se pode cobrar juros compostos em indenizações. A Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF), a Súmula 186 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Decreto 22.626/ 1933 (Lei da Usura), proíbem a cobrança de juros compostos: Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Decreto nº 22.626/33: “Art. 4º. É proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos e conta corrente de ano a ano”. Súmula STJ: 186 - Nas indenizações por atos ilícitos, os juros compostos somente são devidos por aquele que praticou o crime.” 2. A construtora é responsável pela entrega do imóvel em sua totalidade, com todos os equipamentos para sua fruição, sob pena de lhe ser proposta uma Ação de obrigação de fazer cumulada com cominação de multa diária ou Ação indenizatória. Enquanto o apartamento não puder ser habitado, e a entrega esteja atrasada, a construtora deverá arcar com as despesas de hotéis ou aluguéis que o comprador estiver tendo, ou de outra forma, o arbitramento de aluguel do apartamento que o comprador auferiria se o mesmo estivesse totalmente pronto. Conforme art. 44 da Lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), a mesma é clara em dizer que “habite-se” não se confunde com entrega de chaves, pois após a expedição do “habite-se” o incorporador, ainda, deverá requerer a averbação da construção, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Ademais disto, após esta averbação, deverá haver a vistoria final PARA EFETIVA moradia do comprador, quando passarão a correr os juros. 3: Veja em nosso site www.diariodasleis.com.br várias matérias sobre este assunto. Clique em “Pesquisar matérias desde 1993”, Digite na “Palavra chave”: atraso entrega danos. Aparecerão centenas de matérias doutrinárias e jurisprudenciais. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO (STJ) (BDI nº 24 - ano: 2007 – Jurisprudência); EDIFICAÇÃO NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO VALOR DE ALUGUÉIS (BDI nº 33 - ano: 2009 - Perguntas & Respostas); DIREITOS DO COMPRADOR CONTRA CONSTRUTORA QUE NÃO CUMPRE O CONTRATO E ATRASA A ENTREGA DA OBRA (BDI nº 10 - ano: 2012 - Perguntas & Respostas); CONSTRUTORA INADIMPLENTE QUANTO A PRAZO PARA ENTREGA E QUANTO A OUTRAS CLÁUSULAS DO CONTRATO – DEVER DE INDENIZAR O ADQUIRENTE (BDI nº 18 - ano: 2010 - Perguntas & Respostas). Etc.... 4. Os danos morais poderão ser pleiteados quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassa os limites da normalidade, ocasionando desequilíbrio emocional, somatização de doenças, etc., demonstrados com provas convincentes, não sendo suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, o simples descumprimento de obrigações contratuais que depen16 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Compra e Venda dendo de cada caso, sempre existirão motivos de imprevisibilidade (falta de mão de obra, materiais, chuvas, greves etc). Matérias doutrinárias e jurisprudenciais: ATRASOS NA ENTREGA DO IMÓVEL E O ALCANCE DO DANO MORAL (BDI nº 19 - ano: 2011 - Comentários e Doutrina); PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA – DANOS MORAIS (AFASTADO) (STJ) (BDI nº 18 - ano: 2011 – Jurisprudência); Etc.... ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Jurisprudência Comentada Não é absoluta a presunção de veracidade dos registros imobiliários (STJ) Comentário: A presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, admitindo prova em contrário. Quando em um contrato é assegurado ao vendedor o desfazimento da venda, no caso de o comprador deixar de efetuar o pagamento na data convencionada é possível a resolução do negócio, mesmo que o imóvel já tenha sido alienado a terceiros que tinham ciência da inadimplência do primeiro negócio firmado, ou seja, o terceiro conhecia a restrição imposta pelo pacto anterior ao contrato de compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de forma temerária ou de má-fé na aquisição do bem. Desta forma, o terceiro não poderá alegar em seu favor a presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário. Recurso Especial STJ: 664.523 - Relator: Ministro Raul Araújo - Recorrente: Associação Pró-Ensino S/ C Ltda. - APEL - Recorrido: Mitra Arquidiocesana de Fortaleza - Interessada: Construtora Caldas Ltda. e Outro - Data de Julgamento: 21.06.2012 Ementa: Recurso Especial. Civil. Código Civil de 1916. Contrato particular de permuta de imóvel. Pacto comissório. Cláusula resolutiva não constante de registro imobiliário. Inadimplemento. Paralisação da construção. Contrato de compra e venda posteriormente celebrado pela construtora. Terceiro que conhecia as pendências referentes ao imóvel. Presunção relativa do domínio. Recurso desprovido. 1. Tem-se ação ajuizada com o escopo principal de: (I) resolver o contrato particular de permuta de imóvel celebrado entre as construtoras e a promovente, então proprietária, tendo em vista as consequências do inadimplemento contratual previstas em cláusula do próprio contrato particular; e (II) anular a compra e venda posterior, celebrada entre aquelas construtoras e terceiro, a ora recorrente, tendo em vista dolo das partes, além dos consequentes pedidos de embargo da obra e de sua demolição e de condenação ao pagamento de multa contratual, perdas e danos e lucros cessantes. 2. O lapso decadencial do § 8º do art. 178 do CC/1916 não é aplicável à espécie, porquanto tal prazo trienal está vinculado à retrovenda (art. 1.141 do mesmo Codex), do que não cuida a hipótese em exame. 3. É aplicável o prazo também decadencial previsto na alínea b do inciso V do § 9º do art. 178 do CC/ 1916, cujo termo inicial é a data de caracterização do dolo, sendo irrelevante, no caso dos autos, se este se deu com a celebração do contrato de compra e venda a ser anulado ou com o registro imobiliário dessa escritura, pois, em qualquer dessas hipóteses, não houve o transcurso de quatro anos. 4. As instâncias ordinárias concluíram que a recorrente tinha conhecimento das pendências que tocavam ao imóvel, com base na análise tanto do acervo fático-probatório dos autos como das circunstâncias do caso concreto e das afirmações feitas nas contestações apresentadas pelas construtorasrés. Então, ainda que acolhida eventual ofensa ao art. 302, III, do CPC, o exame do recurso especial esbarraria no óbice da Súmula 7/STJ. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17 Compra e Venda 5. O pacto comissório (CC/1916, art. 1.163) assegura ao vendedor o desfazimento da venda, quando o comprador deixar de efetuar o pagamento na data convencionada. Entretanto, se a condição resolutiva não constar do registro imobiliário, a resolução do contrato não opera efeitos em relação a terceiros de boa-fé. 6. Todavia, se terceiro adquirente de imóvel vinculado à condição resolutiva em outro contrato, conhecia, de alguma forma, a restrição imposta pelo pacto comissório, adjeto ao anterior contrato de compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem, não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário. 7. A presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, mas juris tantum, admitindo prova em contrário. 8. Recurso especial a que se nega provimento. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Possibilidade de cobrança de multa contratual e dano material no caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora (TJMG) Comentário: É devida a multa prevista contratualmente pelo atraso na entrega do imóvel, não devendo ser considerado o prazo de tolerância previsto no contrato quando este for mencionado somente para que se execute as obras de arremate. Portanto, mesmo que o comprador tenha deixado de pagar as parcelas vincendas, nos meses após a data fixada para a entrega de sua unidade, a Construtora foi quem, exclusivamente, deu causa à rescisão contratual, quando atrasou, primeiro, a entrega da unidade. Considerando que dano material é o prejuízo que atinge diretamente o patrimônio das pessoas, não sendo possível, portanto, presumi-lo, cabe à parte que o alega, demonstrar a despesa gerada ou a cifra que se deixou de auferir em razão da conduta ilícita do agente. Em contrapartida, a multa civil constitui sanção pecuniária, sendo imposta à parte que descumpriu contratualmente o que foi pactuado e dispensa comprovação de prejuízo. Desta forma, penalizar o descumpridor do contrato com multa e dano material não configura bis in idem, sendo lícita a condenação das duas penalidades. Apelação Cível TJ/MG: 1.0245.08.147525-4/001 - Relator: Des. João Câncio - Apelante: Construtora Tenda S/A - Apelante Adesivo: Ramon Pereira dos Santos - Apelado: Ramon Pereira dos Santos - Apelado Adesivo: Construtora Tenda S/A - Data de julgamento: 11.10.2011 Ementa: Apelação Cível. Rescisão contratual. Compra e venda de imóvel. Inadimplência da construtora. Multa por atraso. Danos materiais. Gastos com aluguéis comprovados. Bis in idem. Inocorrência. Arras. Art. 418 CC/02. Princípio da adstrição. Recurso adesivo. Admissibilidade. Requisitos art. 500 CPC. Danos morais. Ausência. I - Incontroversa a culpa da construtora pela rescisão contratual, eis que não entregou o imóvel no prazo convencionado, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado, é devido o pagamento de multa, seja na hipótese de manutenção ou de rescisão da avença. II - Comprovados os danos materiais advindos do inadimplemento contratual (despesa com aluguel) deve o prejuízo ser ressarcido, sem que isso configure bis in idem à imposição da multa contratual. III - À luz do art. 418 do CC/02, as arras ou sinal de pagamento podem ser requeridas em dobro por aquele que as deu a outra parte, se esta for a responsável pela inexecução do contrato. Contudo, se ausente o pedido da parte neste sentido, deve o julgador ater-se aos limites da lide, pena de violação ao princípio da adstrição. IV 18 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Compra e Venda À admissibilidade do recurso adesivo exige-se o atendimento dos requisitos estatuídos no art. 500 do CPC, no qual ausente previsão de contraposição às matérias debatidas no apelo principal. V - Ausente demonstração de ofensa à honra ou à integridade do comprador decorrente da culpa da construtora na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, descabe fixação de obrigação de indenizar por danos morais. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Notícias Mantida decisão que responsabilizou a CEF pela falta de registro de imóvel em nome do comprador A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão da Justiça do Rio Grande do Sul que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel e responsabilizou a Caixa Econômica Federal (CEF) por irregularidades que inviabilizaram o registro da propriedade em nome do comprador, condenando a instituição à devolução das parcelas pagas. Em ação movida contra a CEF, o comprador alegou que, somente após pagar a 22ª parcela de contrato firmado com a instituição, percebeu que o imóvel financiado possuía irregularidades, como a ausência de escrituração, além de dívidas fiscais e trabalhistas. Afirmou que, em razão disso, deixou de cumprir sua parte no contrato, o que deu causa à inscrição do seu nome em cadastro de inadimplentes. Ele pediu a rescisão contratual, com a devolução das parcelas já pagas, bem como a retirada do seu nome dos cadastros de inadimplentes e a suspensão da execução extrajudicial em curso. Negócios distintos Ao analisar o processo, o magistrado de primeiro grau entendeu que o instrumento contratual continha dois negócios distintos: um contrato acessório de financiamento, firmado com a CEF, e o contrato de compra e venda do terreno propriamente dito. Verificou que a construtora e incorporadora que intermediou a compra do imóvel agiu irregularmente e lesou os clientes, gerando numerosas ações civis e penais. Apesar disso, entendeu que também havia a reponsabilidade da CEF. “O contrato de financiamento estabelecia a obrigação de essa empresa pública federal fiscalizar não apenas o andamento das obras, mas a regularidade do procedimento registrário, bem como de certificarse quanto à existência de dívidas fiscais e trabalhistas antes de liberar o valor mutuado para a construtora”, afirmou o magistrado. Ao final, julgou o pedido de rescisão procedente, declarou a extinção da dívida e determinou a devolução dos valores pagos pelo autor. Extra petita Em apelação ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), a CEF argumentou que a sentença foi extra petita, em razão de ter anulado o contrato acessório quando o pedido da ação correspondia apenas ao contrato de financiamento. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19 Compra e Venda Alegou que o imóvel foi devidamente levado ao registro de imóveis e que as vistorias para fiscalização do andamento das obras foram realizadas. Sustentou que a apresentação dos documentos probatórios da satisfação dos encargos trabalhistas competia aos devedores. Sustentou ainda que o imóvel não está registrado no nome da parte devido à inércia dos condôminos, ao não obter a carta de “habite-se” e o registro formal do condomínio. Segundo a CEF, é a associação de condôminos que tem o dever de responder pela execução da obra, e ela pode acionar regressivamente o construtor. O TRF4 negou provimento ao recurso, ressaltando a íntima conexão entre os contratos de financiamento e de construção, o dever de boa-fé – que impõe obrigações acessórias aos contratos – e o papel da Caixa como gestora e implementadora do Sistema Financeiro de Habitação. “Comprovada a não prestação contratual a que estava obrigada, responde a CEF pela indenização dos danos materiais causados aos autores”, concluiu o tribunal regional. Descumprimento contratual Diante disso, a CEF recorreu ao STJ, alegando que não poderia ser responsabilizada pelo descumprimento contratual por parte da construtora. Alegou que a fiscalização realizada por ela não poderia se estender às atividades próprias das outras partes contratantes. Segundo a CEF, o fato de a construtora ou o incorporador não ter providenciado a individualização das unidades habitacionais inviabilizou a abertura de matrícula própria de cada apartamento. Ela pediu que o STJ reconhecesse a impossibilidade de anulação do contrato de financiamento. O ministro Sidnei Beneti, relator do recurso especial, afirmou que, em relação à anulação do contrato, as razões do recurso especial não indicaram um dispositivo legal supostamente violado para amparar a tese recursal, atraindo a incidência da Súmula 284 do STF. Revisão de provas “Como as instâncias ordinárias concluíram que houve inadimplemento contratual por parte da CEF e que esse inadimplemento contribui de forma decisiva para inviabilizar o registro do imóvel em nome do autor, sendo que esse era o objetivo último do contrato por ele firmado, não há como afirmar o contrário sem revolver matéria fática e sem interpretar as cláusulas do contrato”, explicou o relator. Essa revisão de provas e cláusulas contratuais em recurso especial é vedada pelas Súmulas 7 e 5 do STJ. Sidnei Beneti mencionou que, ao contrário do que disse a Caixa, a propriedade do imóvel não foi adquirida pelo autor da ação, visto que o apartamento não foi registrado. Ele mencionou parte do acórdão do TRF4: “Ainda que tenha havido o registro do contrato, tal fato não tem a consequência de transferir a propriedade do imóvel, livre de quaisquer ônus, para o nome da parte autora, em face das pendências judiciais sobre o condomínio financiado.” A Terceira Turma negou provimento ao recurso especial e manteve a decisão do TRF4 que havia confirmado a sentença. Fonte: STJ, 19.11.2012, Coordenadoria de Editoria e Imprensa 20 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Condomínio Coordenação: Dr. Daphnis Citti de Lauro Comentários e Doutrinas Uso de apartamento para fins nem tão residenciais de industrial, comercial, prestação de serviços — qual a natureza dos serviços prestados? Serviços de profissionais liberais, ou seja, atividade intelectual? É claro que instalar uma indústria em um apartamento residencial compromete o condomínio na medida em que onera as instalações elétricas e gera ruído, incompatível com a convivência condominial. Exemplos de atividade industrial vedadas em apartamentos residenciais são: gráficas, oficina de costura, cozinha industrial. Entretanto, o limiar entre a proibição e a permissão é absolutamente tênue. Veja-se, com relação aos exemplos dados acima, que instalar uma gráfica é proibido, mas nada veda que se tenha uma impressora que imprima em alta quantidade; ter uma oficina de costura é proibido (oficina no sentido de haverem diversas costureiras em uma linha de produção), mas um alfaiate normalmente poderia atender em sua residência; instalar uma cozinha industrial é proibido, mas nada impede que um chef prepare, por exemplo, bolos artesanais em casa. Seguindo nessa linha de raciocínio, instalar atividade comercial em apartamento residencial BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ A sentença de um caso em que eu atuei sobre o uso de um apartamento residencial para fazer filmagens esporádicas foi publicada. Muitos podem se perguntar “o que se discute em uma ação neste assunto”? Eu respondo: muitas vezes o condomínio alega se tratar de atividade comercial e inicia um movimento contrário fazendo com que a única alternativa ao condômino seja valer-se do Poder Judiciário. Reconheço que o assunto é polêmico e que há opinião em ambos sentidos — reconhecendo e desconhecendo o direito de utilizar-se de apartamento residencial para fins “nem tão residenciais”. Apesar da imensa maioria das convenções condominiais terem cláusula expressa sobre a proibição de atividades não residenciais no interior do apartamento, esse tipo de vedação é ilegal e tem sido combatida pelo Poder Judiciário. Observe-se que, com algumas diretrizes elementares torna-se fácil discernir entre quais atividades são compatíveis e quais são incompatíveis de serem conduzidas no interior de um condomínio edilício. Em primeiro lugar, há que se observar qual atividade será desempenhada no imóvel: ativida- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Arthur Zeger* também seria vedado: aumentase em muito o fluxo rotativo e diário de pessoas no condomínio — o que afeta sua segurança. A atividade comercial pressupõe uma grande circulação de pessoas que, feita dentro de um ambiente particular, compromete o condomínio. Todavia, como já dissemos, toda regra comporta exceções: se a atividade comercial consiste em manter um website que vende determinado produto, funcionando o endereço residencial como sede da empresa, sem implicar em fluxo de pessoas e mercadorias, nada impede que a atividade seja instalada dentro de um apartamento residencial. Tudo muda, agora, com relação à atividade dos profissionais liberais. Quem trabalha com o intelecto não incomoda e não pode ter vedado o direito de trabalhar “de casa” — ou “em seu apartamento”. Os profissionais que exploram atividade intelectual, quando muito usam como únicos instrumentos de trabalho livros e computador e isso nada atrapalha ou perturba a segurança e sossego dos demais condôminos. Pois bem. Defendi recentemente um caso interessantíssimo. Minha cliente é uma arquiteta que tem um belo apartamento na Pra21 22 pretensão inicial”. Apesar desse caso que recém trouxe versar sobre a locação do imóvel para um curto período (12 horas) de filmagem, é notório que cada vez mais as pessoas preferem trabalhar de casa a instalar um escritório em outro endereço. Com o avanço da internet e a criação de ferramentas que permitem profissionais trabalhar remotamente, é muito comum ver pessoas fugirem do trânsito e da violência urbana para instalar seu home office, com conforto, segurança e praticidade. A pergunta, então, é como ficam aquelas cláusulas tradicionais em convenções condominiais segundo as quais fica vedado qualquer uso do apartamento que não seja o estritamente residencial? Ora! Num mundo globalizado e dominado pela internet, onde trabalhar remotamente é absolutamente normal e onde não se precisa mais de uma estrutura colossal para empreender, essa negativa genérica de vedar o uso do apartamento para o exercício de profissão deve ser, no mínimo, repensada. Se tudo for levado a ferro e fogo um professor não poderá preparar sua aula, um juiz não poderá rascunhar uma sentença, um arquiteto não poderá rabiscar um projeto e assim por diante. O objetivo precípuo dos regimentos condominiais é preservar a vida pacífica no edifício protegendo o sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos. Assim, a cláusula de proibição de atividades que não estritamente 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ça da República, apartamento este que tem sido cenário de gravações de comerciais televisivos. Apesar das filmagens agregarem valor ao edifício e tê-lo valorizado, a síndica do edifício resolveu impedir a filmagem sob o pretexto de ser atividade comercial vedada pela convenção de condomínio. É claro que uma filmagem feita estritamente em caráter privado, sem causar qualquer interferência na vida do edifício, sem afetar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais condôminos, nem colocar em risco o bom nome do prédio não pode ser impedida pelo síndico ou pelo condomínio, pois não lhes cabe fiscalizar ou disciplinar a vida privada do morador em sua unidade autônoma. Sendo tão polêmico o assunto e com tão pouca repercussão doutrinária, resolvemos divulgar o entendimento do Nobre Magistrado que pacificou com maestria a questão: “A realização de filmagem no interior da unidade pertencente aos autores, hipoteticamente, não causa transtorno aos demais condôminos, nem desnatura a destinação do bem, ainda que realizada, por duas vezes, no último ano — não tornando o imóvel com fim comercial, de modo que não pode o condomínio impor qualquer restrição às filmagens no interior do apartamento, nem qualquer restrição ao acesso das pessoas indicadas pelos condôminos a nele ingressarem, exceto como ocorre, procedimental-mente, com os demais visitantes ou prestadores de serviço, daí porque procede a ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Condomínio residenciais deve ser lida como tendente a evitar a instalação de uma verdadeira empresa no apartamento residencial, e não do mero exercício profissional que não lese o bem estar dos seus vizinhos. Por atividade empresarial se entende a reunião dos fatores de produção tais como maquinários, funcionários, clientes, fornecedores, estoque, entre outros, que gerem diariamente um fluxo excessivo de pessoas estranhas num ambiente que não foi preparado para isso. É claro que os exemplos mencionados anteriormente refletem atividades de profissionais liberais ou atividades que, embora decorram de atividade profissional, não oneram o condomínio quanto à sua segurança e ao sossego dos seus vizinhos. Por fim, lembramos que a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu, da mesma forma, reconhecendo o direito de se estabelecer uma empresa dentro de apartamento residencial: “Os réus, um casal de escritores (ele é jornalista; ela, editora), estabeleceram na mesma unidade em que residem a empresa Capitular Editora, e, pelo que se apurou até aqui, tal empresa não altera a destinação da unidade. É ela residência do casal; casal que, a exemplo de milhentos outros, traz serviço para casa e o executa em silencioso computador doméstico. Não há na casa dos agravados máquinas gráficas — além disso, vizinho nenhum se queixou de ruídos, de movimentação de pesso- Condomínio as, algum inconveniente. Pelo contrário, asseguram que não há tais transtornos.” (AI232.984-4/ 1). Cabe, por fim, citar uma contribuição de Francisco Eduardo Loureiro nos comentários ao Código Civil organizados pelo Ministro Cezar Peluso e publicado pela Editora Manole: “Deve o condomínio respeitar a destinação de sua unidade autônoma, não podendo usá-la para fins comerciais ou empresariais, se previsto o fim residencial, nem vice-versa. Tolera-se, porém, o uso misto, ainda que vedado pela convenção, desde que os valores tutelados pelo legislador — sossego, segurança, salubridade — não sejam atingidos nem os equipamentos comuns —elevadores, portaria, água — sobrecarregados. São os casos de alguns professores que ministram aulas particulares, ou de advogados que recebem poucos clientes ou costureiras que fazem algumas provas de roupas, ou prestadores de serviço em geral que usam a unidade para desenvolver suas atividades (...)”. Portanto, há que se considerar o caso a caso. Não existem regras estáticas. O direito é construção cultural cuja aplicação bem sucedida prescinde de adequação ao caso concreto, in- terpretação e bom senso. Ou, como dizia um velho professor Mackenzista, “Direito é construção cultural, e é disciplina normativa, heterônoma, da vida exterior e relacional das pessoas, bilateral e imperativoatributiva, dotada de validade, eficácia e coercibilidade, que tende à realização da segurança, equilíbrio e bem-comum, dentro de uma sociedade organizada, através da captação, tradução e aplicação do valor eterno, justiça.” (Silas Rodrigues Gonçalves). * O autor é Advogado, professor de Direito Civil nas Faculdades Metropolitanas Unidas, mestre em Direito Civil. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ BDI Responde Gastos para manutenção de áreas comuns devem ser rateados igualmente pelas unidades e deve haver previsão na convenção Pergunta: Sou engenheiro, morador de um apartamento de cobertura, e por conseguinte aviltado todo mês, até mesmo roubado todo mês, com uma cobrança de condomínio em dobro, pois, houve uma reunião a respeito do rateio e 35 dos 40 moradores entenderam que por ter fração ideal de solo em dobro assim deveria também ter a proporcionalidade das despesas em dobro, independentemente do uso propriamente dito das coisas em comum. Sou eu e minha esposa apenas que residimos neste apartamento (nem empregada dispomos). Cinquenta por cento dos demais apartamentos são habitados por um número de moradores igual a quatro pessoas ou mais. É um notório e vergonhoso enriquecimento ilícito à vista de qualquer vivente de boa-fé. Minha pergunta prende-se ao fato de que tenho visto um sem número de interpretações dos TJ e até mesmo do STJ tanto a favor da igualdade no rateio como contrários, já não é tempo da uniformização desta jurisprudência com consequente emissão de uma súmula? É possível enunciar os acórdãos favoráveis obtidos já no STJ? Socorro ... estou sendo lesado mensalmente por uma turma de “espertos”.... gostaria de um esclarecimento contundente incluindo profissionais competentes caso seja, a solução única, o acesso ao judiciário. Quais são os riscos de uma ação judicial neste contexto? (R.A.D. – Curitiba, PR) Resposta: Como as despesas condominiais referem-se a manutenção das áreas comuns (vigias, faxineiras, salão de festas, recepção, portaria, água, eletricidade, encargos trabalhistas, salários, tributos, elevadores, material de limpeza, extintores, bombas d’água, administradora), estes gastos deverão ser rateados igualmente, porque estes gastos e serviços não têm relação ou não surte nenhum efeito com BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23 Condomínio o tamanho das unidades, pois, o inciso II, do art. 1.335 Código Civil proíbe a qualquer condômino utilizar mais que o outro as áreas comuns, por terem o mesmo direito e, consequentemente, o mesmo dever em custear igualmente essas despesas de manutenção e conservação. Haverá o pagamento extra, somente para o condômino que utiliza uma ÁREA COMUM de forma exclusiva (área que só tenha utilidade para o condômino e mais ninguém, desde que adjacente, próxima ou unida ao apartamento), conforme art. 1.340 do mesmo “codex”. A alteração para este critério de rateio justo, dependerá da alteração da convenção, ou discussão judicial. Veja nos BDIs ou em nosso site www.diariodasleis.com.br várias matérias a respeito deste assunto: DEVER DO JUDICIÁRIO DE ALTERAR O RATEIO INJUSTO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO (BDI nº 15 de 2011 – Comentários e Doutrina), trecho: “(...). Por falta de conhecimento, muitos condomínios promovem o rateio de despesas de acordo com o tamanho do apartamento, critério esse baseado na fração ideal. Essa fórmula, que parece simples, gera injustiças e prejuízos aos proprietários de coberturas, naqueles condomínios que possuem apartamentos com diferentes tamanhos, bem como nos prédios onde há lojas maiores no térreo e salas na torre (...)” RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO PARA RATEIO REQUER ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO (BDI nº 26 - ano: 2009 - Perguntas & Respostas); DECISÃO DE ASSEMBLEIA E ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL – MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS (TJRS) (BDI nº 23 de 2011 – Jurisprudência); RATEIO DE DESPESAS NO CONDOMÍNIO - UMA QUESTÃO SEMPRE POLÊMICA (BDI nº 3 - ano: 2004 - Comentários e Doutrina); CONDOMÍNIO - RATEIO - QUOTA IDEAL (STJ) (BDI nº 28 - ano: 2003 – Notícias), trecho: “Os condôminos, em assembleia, podem estipular, de forma livre, a fixação dos valores das quotas condominiais, que visam ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O referido rateio, estipulado no mesmo valor, independente da fração ideal de cada condômino, não caracteriza enriquecimento ilícito daquele proprietário da fração ideal maior. Os custos, em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários. (…).” TAXAS CONDOMINIAIS – DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS – RATEIO CONFORME FRAÇÃO IDEAL – CABIMENTO – INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL – LOJAS RELATIVAMENTE INDEPENDENTES – REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DA TAXA CONDOMINIAL (TJMG) (BDI nº 9 - ano: 2012 – Jurisprudência). Comentário: A convenção condominial é a lei interna do condomínio. De acordo com o Código Civil, artigo 1.334, deverá ela determinar “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”. Assim, a forma de rateio nela estabelecida deve ser observada por todos os condôminos. Se há descontentamento com a previsão, deve a convenção ser alterada pelo quorum nela previsto. Etc..... ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Despesa com pavimentação interna em condomínio depende de aprovação da maioria dos condôminos Pergunta: Um condomínio de casas residenciais pretende realizar a pavimentação interna e surgiu a seguinte dúvida: Esse tipo de obra poderá ser considerado como obra útil? Em caso afirmativo, o quorum é a maioria simples dos presentes em Assembleia extraordinária especialmente convocada? Existe outro tipo de entendimento sobre o assunto? (J.R.P.C. – Araruama, RJ) Resposta: A pavimentação asfáltica, granito, cimento etc., poderá ser considerada obra útil, se o solo for de barro sujeito a erosão, esburacamentos, lama, poeira, etc., contribuindo com a valorização do imóvel, evitando danos à saúde e outros prejuízos e, conforme art. 1.341, inciso II do Código Civil, a realização de OBRAS ÚTEIS no condomínio, depende do voto da maioria DOS CONDÔMINOS (51%) e não somente dos presentes, salvo disposição em contrário na convenção. 24 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Condomínio Jurisprudência Comentada Discordando o condômino sobre as contas e valores cobrados pelo condomínio resta-lhe questionar em juízo, por meio de ação própria, o que entende ser indevido (TJSP) Comentário: Às vezes nos deparamos com alegações como esta, de que as taxas extraordinárias não são devidas porque, por exemplo, a obra para a qual são destinadas, ainda não começou. Ou é ignorância ou desculpa de mau pagador. Independentemente da obra ter sido iniciada ou não, as taxas são devidas e exigíveis, desde que aprovadas em assembleia geral. Com relação à pretensão de aplicação do artigo 940 do Código Civil, houve-se com acerto o Tribunal, uma vez que é necessária a prova de máfé. Não basta simples erro. Apelação nº 0033559-36.2010.8.26.0506 - Comarca de Ribeirão Preto – Apelante: Francisco Antonio Torrencilhas – Apelado: Condomínio Edifício Minas Gerais – Relator: S. Oscar Feltrin – Data de Julgamento: 01.08.2012 Ementa: 1. Não é a ação de cobrança de despesas condominiais proposta pelo Condomínio contra condômino inadimplente, meio apropriado para exigir prestação de contas. 2. Não comprovada a má-fé do Condomínio ao pleitear parcelas condominiais já quitadas não se aplica o disposto nos artigos 940 do Código Civil de 2002 que repetiu a regra do 1531 do Código Civil de 1916. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Cobrança de multa em razão da ocupação da unidade por república de estudantes – Improcedência da ação (TJSP) Comentário: Os condôminos e o síndico, principalmente, devem tomar muito cuidado com implicâncias sem nenhum sentido, como no caso deste acórdão, em que duas estudantes alugaram um apartamento e o condomínio concluiu tratar-se de república de estudantes. Este é apenas um caso, mas encontramos vários outros, principalmente no que diz respeito a alteração de fachada, quando implicam com plantas no terraço dos apartamentos, ou de animais que mesmo grandes devem sempre ser levados no colo, porque a convenção assim obriga. É preciso tomar muito cuidado com essas atitudes, pois o bom senso deve prevalecer. Apelação nº 0016818-81.2010.8.26.0000 - Comarca de São José dos Campos – Apelante: Condomínio Edifícios Mediterrâneo e Adriático – Apelado: Fernando José Franchi – Relator: Moreira Viegas – Data de Julgamento: 01.08.2012 Ementa: Ação de cobrança. Multa em razão da ocupação de unidade autônoma por república de estudantes. Vedação inexistente à época da locação. Ausência de prejuízo à saúde, ao sossego ou à segurança dos demais condôminos. Improcedência da sentença mantida. Recurso desprovido. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25 Condomínio Notícias Dicas e curiosidades para quem mora em condomínio Vida de Condomínio: Festas Além do Horário Assunto recorrente nos condomínios, a realização de festas que incomodam, e muito, os moradores ainda levanta dúvidas sobre qual procedimento adotar. Mesmo tendo um horário limite para que o barulho termine, é comum isso não ser respeitado, gerando atritos entre os condôminos. O diretor jurídico da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Breno Renato Marques Fabrino, reconhece que muitas pessoas não sabem exatamente como proceder nessas situações. Mas há algumas formas de abordar a questão, como indica o advogado. Uma delas é tentar enquadrar a situação como uma perturbação ao sossego alheio, que tem uma legislação sobre o assunto. “Está tipificado no artigo 42 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei 3.688/41), sendo que no caso específico de festas, a situação poderia ser enquadrada nos incisos I e III do referido artigo”, diz Breno. Para levar a efeito algum tipo de queixa que se enquadre em contravenção penal, é necessário acionar a polícia, para que vá ao local e lavre boletim de ocorrência, que deverá ser encaminhado à autoridade competente para análise. Entretanto, essa alternativa não é a mais indicada, na opinião do advogado. “Acredito que deva ser adotada só quando a situação é recorrente e reiterada, como uma festa ou reunião barulhenta que ocorre toda semana em um apartamento e sempre causa incômodo, mesmo já tendo os responsáveis sido advertidos a respeito do incômodo.” Outra opção é tratar a situação como uma infração à Lei do Silêncio, tema sobre o qual os municípios têm competência para legislar, conforme Breno. “Muitos deles têm legislações específicas estabelecendo os limites de intensidade dos barulhos emitidos por estabelecimentos, obras etc. Como estamos em Belo Horizonte, cito a Lei 9.505/2008, que estabelece critérios técnicos bastante objetivos de níveis de ruídos e os horários”. Apesar da Lei do Silêncio, o diretor jurídico da Abcon diz que não há expresso um horário permitido para a realização de festas. “No entanto, é fato que o limite das 22h é tido como parâmetro de horário para redução de barulhos e ruídos, sendo que a Lei 9.505/2008 admite uma tolerância maior de barulhos até 23h às sextas, sábados e em véspera de feriados”, explica Breno. Para se certificar de que a legislação está sendo cumprida, o advogado diz que é necessário solicitar a inspeção de um fiscal municipal, para que possa ser feita a medição e lavrar eventual termo de infração, “que poderá ocasionar ao infrator desde advertência até multas altas em caso de reincidência”, informa. RESTRIÇÃO No entanto, como essa legislação é muito técnica, demanda fiscalização especializada, com medição do nível de ruído emitido. Esse trabalho é feito, geralmente, só em estabelecimentos comerciais, obras públicas, igrejas, entre outros. “É difícil a fiscalização em festas particulares ocasionais que, eventualmente, excedam os limites razoáveis de barulhos, posto que o objetivo principal da lei é nitidamente fiscalizar e estabelecer limites para aqueles emissores de barulho mais constantes”, indica Breno. Mas ainda há uma terceira opção a se recorrer, que é abordar o caso como uma infração à convenção ou ao regimento interno, que podem prever advertências e multas. “Nesse caso, é preciso documentar o fato, seja por meio de ocorrência policial, gravação de vídeo ou testemunhas, para que isso seja informado ao síndico.” A primeira alternativa a ser buscada, segundo Breno Fabrino, é uma tentativa de conversa com o causador do barulho. “Se não der certo, para evitar algum tipo de desgaste ou até mesmo briga ou ofensas pessoais, o melhor é acionar a polícia. Não adianta demandar que o síndico vá ao local e mande parar a festa, pois ele não tem autoridade para isso.” Fonte: Estado de Minas, Por Júnia Leticia 26 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Locação Coordenação: Drs. Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira Comentários e Doutrinas Inexigibilidade dos encargos locatícios por ausência de prestação de contas gumas despesas consideradas extraordinárias, a saber: (I) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (II) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (III) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (IV) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (V) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; (VI) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e (VII) constituição de fundo de reserva. Por seu turno, o § 1º, do artigo 54, da Lei do Inquilinato, dispõe sobre quais verbas não podem ser cobradas dos lojistas estabelecidos em shopping centers. Desta vez a lei é taxativa: (I) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (II) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (III) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e (IV) despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. Por outro lado, o § 2º, do artigo 23 determina que o locatário só fica obrigado ao pagamento das despesas ordinárias, quando comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal. No que tange aos shopping centers, o § 2º, do artigo 54, estabelece que todas as verbas cobradas dos lojistas devem estar previstas em orçamento, salvo as hipóteses de BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ É comum que os locatários, especialmente em locações comerciais, além do aluguel, suportem o pagamento do condomínio e encargos comuns à ocupação do imóvel, além de encargos específicos (água, luz etc.), e IPTU, entre outros. Primeiramente, vale esclarecer que as despesas extraordinárias de condomínio não podem ser cobradas dos inquilinos (art. 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato). A lei não fixa um rol taxativo, ou seja, somente a título exemplificativo enumera al- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira urgência e força maior. Não obstante a obrigação de prestação de contas pelos locadores, o fato é que nem sempre a previsão orçamentária é demonstrada e, como regra, os boletos de pagamento não discriminam com exatidão quais verbas estão sendo cobradas. Nessa linha, quando o locador não comprovar a previsão orçamentária e o rateio mensal (origem das verbas), após solicitação do locatário, este em tese não estará obrigado a suportar os encargos locatícios, conforme decisão proferida pelo Extinto 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, abaixo: “Locação. Encargos. Despesas de condomínio. Previsão orçamentária e rateio mensal. Necessidade. Garantia do locatário. Aplicação do artigo 23, § 2º, da Lei 8.245/91. A regra contida no § 2º do artigo 23 da Lei nº 8.245 de 1991 garante ao locatário contra cobranças indevidas, seja de despesas não ordinárias, seja de valores que superam o gasto efetivamente realizado”. (2º TAC/SP, Ap. s/ ver. 437.371, 3ª Câm., j. 29.8.95, rel. Francisco Barros, JTACSP-Lex 157/494) Sob tal ótica, se o locador não 27 licitados, ou seja, a recusa do pagamento deve ser robustamente fundamentada e precedida de comunicação por escrito ao locador. Note-se que o ideal, nestas situações, é que o locatário ingresse com uma ação judicial de consignação em pagamento, pedindo ao juiz autorização específica para depositar os valores que entenda corretos, ou seja, aqueles devi- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ comprovar a origem das despesas condominiais, em tese, as ações de despejo por falta de pagamento e as ações de execuções deverão ser extintas por falta de interesse de agir. Por último, cabe ressaltar que o locatário só poderá deixar de proceder ao pagamento dos “encargos”, quando efetivamente não forem exibidos os documentos so- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Locação damente demonstrados pelo locador (especialmente o aluguel), de modo a evitar a mora. Em todos os casos, aconselha-se consultar um advogado antes de adotar a referida postura (recusa de pagamento), uma vez que só a análise do caso concreto poderá indicar qual é o melhor procedimento a ser adotado pelo locatário. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Venda do imóvel alugado: Limites ao direito de preferência do locatário 28 anule a venda, tomando o imóvel para si, desde que tenha registrado seu contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis até 30 (trinta) dias antes da alienação (art. 33 da Lei 8.245/91). Ocorre que nem todas as hipóteses de cessão da propriedade do imóvel permitem que o inquilino exerça direito de preferência. De fato, a própria Lei do Inquilinato exclui este direito em certas hipóteses, definidas no art. 32, como segue: “O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.”. Neste ponto, deve-se considerar o seguinte. As limitações ao direito de preferência do inquilino, acima, são estabelecidas em caráter taxativo, não exemplificativo. Somente estas hipóteses dispensam o proprietário-locador de oferecer o imóvel ao inquilino para que este, querendo, o adquira. Em especial, a perda da pro2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ A Lei de Locações é bastante clara ao estabelecer que o inquilino possui direito de preferência para a aquisição do imóvel alugado, em caso de venda do prédio. Este direito caberá ao sublocatário, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade. O artigo 27 da Lei 8.245/91, em particular, determina o seguinte com relação ao direito de preferência: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”. O desrespeito ao direito de preferência, por parte do locador, poderá autorizar o locatário a mover ação judicial de indenização por perdas e danos, e, em determinados casos, poderá até mesmo permitir ao inquilino que deposite o valor da venda em juízo e ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Francisco dos Santos Dias Bloch* priedade do imóvel pode acontecer por desapropriação, renúncia, abandono e perecimento (art. 1275 do Código Civil). A venda judicial inclui não apenas o leilão do imóvel, mas também as demais hipóteses de alienação judicial, como a alienação por iniciativa particular e a adjudicação (arts. 685-A, 685-C e 686 do Código de Processo Civil). Em todos estes casos, se o imóvel estiver alugado, não há necessidade de dar preferência ao locatário – mas este, cabe afirmar, sempre poderá fazer lanços nos leilões e demais hipóteses de venda judicial, especialmente se souber destes eventos em razão dos editais. * O autor é mestrando e pósgraduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É advogado formado pela PUC/ SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível. Locação BDI Responde Locador deve devolver a caução quando recebe as chaves em devolução Pergunta: Sobre a caução como garantia. Fizemos um aluguel onde a locatária pagou devidamente a caução como garantia que se encontra em mãos do Locador, porém a locatária ao terminar o contrato devolveu as chaves para o escritório, encontrando-se o imóvel inclusive em estado melhor daquele em que o recebeu. Mas o proprietário alega estar sem tempo para fazer a vistoria e não devolve o valor da caução há mais de trinta dias. Minha pergunta é: Existe prazo na lei para o Locador fazer essa devolução? (N.C. – Porto Seguro, BA) Resposta: O valor da caução deverá ser devolvida no momento da entrega das chaves ou outra forma convencionada entre as partes, desde que não exista débito locatício ou danos ao imóvel locado, não existindo um prazo definido em lei para a sua restituição. O locador deverá ser notificado a devolver o valor da caução corrigida pela poupança, sob pena de incorrer em crime de apropriação indébita. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ A ocorrência de furto no interior do imóvel não é motivo para rescisão do contrato Pergunta: No caso, um imóvel foi alugado pelo prazo de 30 meses, em nome da tia do real locatário. No 3º mês do contrato, o imóvel foi furtado e foram levados todos os bens eletrodomésticos, televisão, home theater, roupas, etc., restando apenas geladeira, fogão e cama. Dessa forma, questiono acerca deste contrato, que possui multa de 3 meses de aluguéis no caso de resilição antecipada. Há alguma maneira de contornar a multa devido ao furto no imóvel, sendo que o locatário não foi avisado de nenhuma atividade criminosa regular na região quando da assinatura do contrato? E o locatário, não tem mais condições psicológicas de morar no imóvel. Existe a possibilidade do cancelamento do contrato, sem o pagamento da multa? (B.M.A.B. – São Paulo, SP) Resposta: A dispensa da multa poderá ser acordada entre as partes contratantes. Os roubos e furtos em imóveis acontecem em todos os lugares, não sendo motivo para a rescisão da locação. O § único do art. 4º da Lei nº 8.245/91 dispensa da multa somente se o locatário-empregado for transferido pelo seu empregador para prestar serviços em Município diverso daquele do início do contrato. Diz Francisco Carlos Rocha de Barros em seu livro “Comentários à Lei do Inquilinato”, Editora Saraiva, ed. 1995: Pág. 13. “O § único (art. 4º) reconhece situação específica, que NÃO PODE SER AMPLIADA, na qual o locatário fica dispensado do pagamento da multa. DE OUTRO LADO, segundo Carlos Celso Orcesi da Costa, em seu livro: LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO - Comentários à Lei n.º 8.245/91 - EDITORA: SARAIVA, diz: Pág. 20: “Embora o parágrafo (§ único do art. 4º da Lei 8.245/91) faça referência a uma única situação de fato, não se pode excluir que a jurisprudência aplique o princípio, através do recurso à analogia, a outras rescisões inequivocamente fundadas em JUSTA CAUSA”. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 29 Locação Direito a ação renovatória requer contrato de 5 anos; limite da multa na rescisão antecipada do contrato pelo locatário Perguntas: 1. Sobre a seguinte matéria publicada: BDI nº 17 - “Entenda a Locação - II parte: Caso haja a continuidade da locação, após o vencimento do contrato, deve ser feito um novo contrato? Dr. Jaques: Não obrigatoriamente. Devo dizer que a vantagem de assinar um novo contrato é deixar bem claro a data do término do novo período, dando segurança aos contratantes. E, no caso das locações não residenciais, o novo prazo poderá ser somado ao período anterior, permitindo, então, a renovação judicial da locação. Pergunta: Por gentileza, me explique essa parte, será que é porque vai completar os 5 anos? O que acontece se completar? 2. Sobre a seguinte matéria publicada: BDI nº 17 - “Entenda a Locação II parte: Como é estipulada a multa no caso de rescisão do contrato de locação? Dr. Jaques: O usual é estabelecer multa equivalente a algo entre 3 e 6 aluguéis. Mas, cuidado: no caso de simples denúncia do contrato e devolução, pelo locatário, antes do termo final, a multa será proporcional, é o que diz a lei. Pergunta: Neste caso, a multa não é de 3 meses? Sendo 6 não caracteriza abusiva, de enriquecimento ilícito e de usura? (A.A. – Vitória, ES) Respostas: 1. Na locação comercial, para o locatário ter direito a Ação Renovatória (dando segurança na continuidade de seu comércio contra o perigo de uma retomada do imóvel pelo locador), deverá atender aos requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91, entre os quais, ter um prazo contratual mínimo de 5 (cinco) anos, ou a soma de contratos ininterruptos - ou com intervalo de no máximo 3 meses entre um e outro -, que resultem neste prazo (5 anos), devendo propor a referida ação, no máximo, 6 (seis) meses antes de vencer o último contrato. 2. Há decisões judiciais que admitem multa superior a 3 (três) aluguéis, mas a maioria dos julgados são no sentido de limitar a multa a 3 (três) valores locativos. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Falecendo o locador, seus direitos e obrigações da locação são transferidos aos herdeiros Pergunta: No caso de um contrato locatício, cuja garantia seja o seguro-fiança cujo locador faleça. Qual a providência a ser tomada perante a seguradora? Caso o contrato tenha a cobertura de 30 meses, há possibilidade de caracterizar infração contratual, por parte do locador, caso não seja aditado o contrato locatício e, consequentemente, endossada a apólice? Qual a fundamentação jurídica aplicável nesses casos, em defesa do locador? (F.C. – Campinas, SP) Resposta: Com a morte do locador, são transferidos os direitos, obrigações e deveres do contrato de locação aos seus herdeiros (art. 10 da Lei 8.245/91), que ficarão na posição de locadores, subrogandose, também, nos direitos da apólice do seguro-fiança, após a informação da morte do locador à Seguradora, através da apresentação do atestado de óbito, para que se proceda o aditamento da apólice, colocando os herdeiros como segurados. Normalmente, na apólice de seguro-fiança consta cláusula de cancelamento do seguro, no caso de morte do Garantido (Locador) sem que haja pessoas definidas em Lei 30 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Locação como sucessores da locação, podendo conter, também, cláusula de transmissão dos direitos da apólice aos herdeiros em caso de morte do segurado-locador. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Taxa de administração imobiliária pode incidir sobre o seguro contra incêndio? Pergunta: Minha cliente tem um imóvel alugado o qual vem sendo administrado por uma imobiliária aqui do Paraná. Ocorre que além do desconto de 10% sobre o aluguel (como de praxe pelas imobiliárias por sua administração) a imobiliária vem descontando 10% sobre o valor da parcela de seguro de incêndio pago pela inquilina. Isto está correto? (D.P.A. – Curitiba, PR) Resposta: A administradora somente poderá cobrar os 10 % sobre outros encargos (seguro contra incêndio, etc), na taxa de administração, além dos aluguéis recebidos, se o contrato de prestação de serviços prever esta cobrança. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Execução de crédito relativo a IPTU, devido pelo locatário, pode ser feita no Juizado Especial Pergunta: Administramos um apartamento residencial onde o locatário não efetua o pagamento do IPTU dos anos 2007 a 2012, podemos entrar com uma ação no juizado especial cobrando os IPTU’S em aberto? (M.J.G. – Carangola, MG) Resposta: O locador poderá fazer opção pelo Juizado Especial para EXECUTAR o seu crédito (até o valor de 40 salários mínimos) decorrente do contrato de locação, que é título executivo extrajudicial, referente aos valores dos IPTUs inadimplidos, desde que repassados ao locatário em cláusula contratual. (art. 3º, § 1.º, I e II, da Lei nº 9.099/95; art. 585, V do CPC e art. 22, VIII, da Lei 8.245/91). ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Taxa de administração imobiliária pode incidir sobre multas pagas pelo locatário? Pergunta: Uma administradora de imóveis pode ter participação no valor cobrado e pago pelo locatário, referente à multa por rescisão unilateral do contrato de locação? (A.C. – Rio de Janeiro, RJ) Resposta: Se no contrato de prestação de serviços estabelecer que a taxa de administração será paga sobre todas as verbas recebidas, a multa por rescisão unilateral entrará no cômputo. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 31 Locação Jurisprudência Comentada Purgação da mora implica em pagamento do valor cobrado na demanda, e dos valores vincendos durante o curso da mesma sob pena de despejo (TJSP) Comentário: Trata-se de apelação interposta contra a sentença de primeiro grau que decretou o despejo do locatário com o fundamento na não purgação total da mora. O Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso mantendo-se a sentença de primeiro grau. Esse é o risco de purgar a mora parcialmente. Para purgar a mora, o locatário deve depositar o valor dos aluguéis cobrados na ação, bem como o valor dos aluguéis vencidos durante o curso da demanda. Caso isso não seja feito, é possível que seja decretada a rescisão do contrato de locação, com o consequente despejo do locatário. Apelação nº 9142276-57.2007.8.26.0000 - Comarca de São Paulo - Apelante: João Rubens da Mata Apelado: Alberto Martins - Relator: Luis Fernando Nishi - Data de Julgamento: 27.10.2011 Ementa: Apelação - Locação de imóveis - Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança - Ação julgada procedente - Insuficiência do depósito apontado pelo autor, acrescido dos aluguéis vencidos no curso do processo - Necessidade - Exegese do artigo 62, III, IV e V da lei 8245/91 - Sentença mantida. Para se furtar à rescisão do contrato e consequente despejo, cabe ao locatário depositar os aluguéis incontroversamente de comando judicial para a sua efetivação, por se tratar de imposição legal (art. 62, inciso V, Lei nº 8.245/91). Recurso improvido, na parte conhecida. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Vistoria final elaborada unilateralmente não se presta como prova de eventuais danos causados ao imóvel. Culpa do locatário não se presume (TJSP) Comentário: Trata-se de apelação interposta contra a sentença de primeiro grau que julgou procedente a ação de cobrança a fim de condenar os locatários ao pagamento de valores locatícios em atraso, bem como valores desembolsados para realização de reparos. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso a fim de afastar a cobrança dos valores para reparo do imóvel. Com relação aos eventuais danos que podem ocorrer em um imóvel após a locação, não se pode presumir a culpa do locatário. Além disso, a vistoria feita para verificar a situação atual do imóvel deve ser feita com a participação do locatário, bem como de fiadores para evitar qualquer tipo de nulidade. Caso a vistoria seja feita apenas pelo locador, tal documento não prestará para provar eventuais danos ao imóvel durante o período da locação. Apelação nº 9081116-94.2008.8.26.0000 - Comarca de Ribeirão Preto - Apelante: João Luiz Laurino Apelado: Jarbas Soares Gomes - Relator: Edgard Rosa - Data de Julgamento: 09.02.2011 32 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Locação Ementa: Locação de imóvel para fins residenciais - Término da relação e entrega das chaves Reparação de danos causados ao bem imóvel locado - Vistoria realizada de forma unilateral sem a participação do locatário e fiadores - Verba indevida - Débito de alugueres e encargos - Falta de prova do pagamento - Valores devidos - Ação julgada parcialmente procedente. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Notícias Novo ajuste entre credor e devedor sem anuência do fiador extingue a garantia É possível a exclusão dos fiadores do polo passivo da execução, por conta de transação entre credor e devedor feita sem a anuência daqueles, quando houve, ainda, prorrogação do prazo para pagamento do débito. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que seguiu integralmente o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão. No caso, houve transação entre o banco e o devedor sem anuência dos fiadores, com dilação de prazo para pagamento da dívida (moratória). Proposta a ação, a execução recaiu sobre o devedor e os fiadores. Estes contestaram, por meio de exceção de pré-executividade, pedindo a sua exclusão do polo passivo. Alegaram que “o contrato de fiança abarcou tão somente o pacto original, estando fora de seu âmbito a transação firmada entre o exequente e o devedor”. O juiz acolheu o pedido, mas ao julgar apelação do banco, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) manteve a obrigação, por entender que a transação implicou valor menor do que o efetivamente devido e afiançado, o que não extinguiu a fiança nem desobrigou os fiadores que não anuíram. Cláusula especial Além disso, em cláusula especial e expressa, ressalvou-se que a execução prosseguiria contra o devedor e os fiadores pelo valor primitivo, se não houvesse o pagamento da transação. No STJ, o ministro Salomão destacou que a transação e a moratória, ainda que sejam institutos jurídicos diversos, têm efeito comum quanto à exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre o credor e o devedor, como ocorreu no caso e foi, inclusive, admitido no acórdão do TJRS. O ministro observou que, mesmo que exista cláusula prevendo a permanência da garantia da fiança, esta é considerada extinta, porque “o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos termos do artigo 1.483 do Código Civil de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do pactuado na avença original”. Assim, extinguiu-se a obrigação dos fiadores pela ocorrência simultânea da transação e da moratória. Fonte: STJ, 18.09.2012,Coordenadoria de Editoria e Imprensa BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33 Boletim Cartorário Criado em 1990, por Antonio Albergaria Pereira. Comentários e Doutrinas Inexistência de obrigação dos notários e registradores de fiscalizar o pagamento do IPTU e do ITBI 34 nistrativo da não-incidência, da imunidade ou da concessão de isenção; II – verificar, por meio de certidão emitida pela Administração Tributária, a inexistência de débito de IPTU referentes ao imóvel transacionado até a data de operação.” (Redação dada pela Lei nº 14.256/06) “Art. 21. Os notários, oficiais de Registro de Imóveis, ou seus prepostos, que infringirem o disposto nesta lei, ficam sujeitos à multa de: I – R$ 200,00 (duzentos reais), por item descumprido, pela infração ao disposto no parágrafo único do art. 11 desta lei; II – R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por item descumprido, pela infração ao disposto nos artigos 19 e 20 desta lei; Parágrafo único. As importâncias fixas previstas neste artigo serão atualizadas na forma do disposto no art. 2° e parágrafo único da Lei n° 13.105, de 29 de dezembro de 2000.” (Redação dada pela Lei nº 14.256/06) Acontece que esses dois dispositivos legais foram declarados inconstitucionais pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo nos outros do Incidente de Inconstitucionalidade nº 994.08.217.573-0 suscitado pela 12ª Câmara de Direito Público, de que foi Relator 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Baseado em norma declarada inconstitucional, o Município de São Paulo vem obrigando notários e registradores a fiscalizar o cumprimento das obrigações tributárias principais pelos interessados e de aplicar a penalidade pecuniária na ausência do cumprimento dessa obrigação. De conformidade com o princípio da legalidade prevista no art. 5º, II da Constituição Federal ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer senão em virtude de lei. Para exigir que os notários e registradores fiscalizem o pagamento do IPTU e do ITBI por ocasião de prática de atos de seu ofício pressupõe a existência de lei competente criando essa obrigação. O art. 19 da Lei nº 11.154, de 30-12-1991, obriga os notários e registradores a fiscalizar o recolhimento de impostos e o art. 21 prescreve as penalidades para os casos de descumprimento dessa obrigação. Para clareza transcrevemos os textos referidos: “Art. 19. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam obrigados os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos a: I – verificar a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento admi- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Kiyoshi Harada* o Des. Corrêa Viana, julgado em 5-5-2010, cuja ementa é a seguinte: “Incidente de inconstitucionalidade – Artigo 19 e 21 da Lei n. 11.154/91, com a redação dada pela Lei n. 14.256/06 – Obrigação imposta aos notários e registradores de verificar o recolhimento de imposto e a inexistência de débitos relativos ao imóvel alienado, sob pena de multa – Dispositivos que afrontam tanto a competência da União para legislar sobre o registro público, como a do Poder Judiciário para disciplinar, fiscalizar e aplicar sanções aos que exercem tais atividades – Ofensa específica aos artigos 5º, caput, 69, II, “b” e 77 da Constituição do Estado - Procedência do Incidente para declarar a inconstitucionalidade dos artigos mencionados.” O referido incidente de inconstitucionalidade foi suscitado nos autos da Apelação nº 0103.847-15.2007.8.26.0053 apresentada pela Municipalidade de São Paulo contra decisão concessiva de segurança impetrada pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção de São Paulo contra ato do Secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo, hostilizado os artigos 19 e 21 da Lei nº 11.154/91 na redação dada pela Lei nº 14.256/06. Logo, o Município de São Paulo perdeu o fundamento legal para diência à cláusula de reserva de plenário (art. 97 da CF). Insistir na aplicação de penalidades como vem fazendo a Prefeitura de São Paulo sujeita o seu responsável ao crime de desobediência nos termos do art. 330 do CP, c.c art. 26 da Lei nº 12.016/09, bem como incorre o seu autor no crime de responsabilidade política ao teor do art. 4º, VIII, da Lei nº 1.079/50. * O autor é Jurista, com 26 obras publicadas. Acadêmico, Ti- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ obrigar os notários e registradores de fiscalizar o cumprimento das obrigações tributárias principais pelos interessados e de aplicar a penalidade pecuniária na ausência do cumprimento dessa obrigação. Tanto o art. 19 que obriga a fiscalizar, como o art. 21 que comina pena pecuniária na ausência dessa fiscalização perderam eficácia com a declaração de sua inconstitucionalidade pelo E. Tribunal de Justiça, por meio de seu Órgão Especial, em obe- ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Boletim Cartorário tular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7 (Bernardo Ribeiro de Moraes) da Academia Brasileira de Direito Tributário. Acadêmico, Titular da cadeira nº 59 (Antonio de Sampaio Dória) da Academia Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ BDI Responde Serviços cartorários não podem ser objeto de licitação Pergunta: Há alguns anos foi feita uma publicação sobre a Participação de Cartórios em Licitações Públicas para o fornecimento de Autenticações e Reconhecimentos. Gostaria de saber se é possível me informar qual foi o ano e o diário da referida publicação. (A.V.S. – Cacaulândia, RO) Resposta: Não encontramos a matéria específica acima enunciada. Existindo uma regulamentação que tabela os preços dos serviços cartorários, não faz sentido realizar um procedimento licitatório visando o menor preço das autenticações e reconhecimento de firmas. Neste caso, haveria uma inexigibilidade de licitação, devendo-se escolher o cartório de forma impessoal. Poderia ocorrer uma concorrência desleal no caso de uma licitação de maior desconto sobre os valores tabelados, ou a escolha de um determinado cartório em licitação fraudulenta, arruinando os outros cartórios. A maioria das Corregedorias Estaduais proíbem os cartórios a praticarem preços menores ao da tabela, incorrendo em falta grave as serventias que oferecem preços diferenciados para captar os clientes fiéis ou das localidades dos outros cartórios prejudicados. Conforme art. 25 da Lei nº 8.666/1993, que institui normas para licitações e contratos da Administração Pública, “é inexigível a licitação quando houver inviabilidade de competição”. Veja a seguinte matéria publicada no BDI: CONCORRÊNCIA DESLEAL NOS SERVIÇOS NOTARIAIS (BDI nº 22 - ano: 1994 - Boletim Cartorário) – Trecho: “... É ético reduzir emolumentos de atos notariais para captar clientes? (…). Diz o art. 196 do Código Penal em seu parágrafo 1º, item III: “Comete crime de concorrência desleal quem emprega meio fraudulento para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem”. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Adjudicação simultânea de imóvel em inventário extrajudicial ao único herdeiro cedente e cessionário Pergunta: Ingressou nesta Serventia Imobiliária ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E ADJUDICABDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35 Boletim Cartorário ÇÃO. A falecida deixou uma única herdeira, Maria Helena. Além de Maria Helena, comparecem como partes “adjudicatárias” Laurihetty (solteiro); Eduardo, casado com Maria Cristina; Fernando, casado com Mônica; e, Ivan (solteiro). Os bens partilhados são dois imóveis (Lote Urbano nº 03 da M15.496; e, o Lote Urbano nº 143 da M-55.988, ambos deste Serviço Predial), além de bens móveis (veículos). A questão centra-se na forma pela qual constou a adjudicação dos bens na escritura. A Resolução nº 35/2007 do CNJ, em seu artigo 26, dispõe que “havendo um só herdeiro, maior e capaz, com direito à totalidade da herança, não haverá partilha, lavrando-se a escritura de inventário e adjudicação dos bens”. De igual forma consta no item 11.11.7.4 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Na escritura pública de inventário extrajudicial em comento, o que ocorreu: o tabelião adjudicou diretamente 50% do bem imóvel da Matrícula nº 15.496 (Lote Urbano nº 03) à única herdeira Maria Helena. E, ato contínuo, adjudicou os outros 50% a Laurihetty, terceiro estranho no inventário, em virtude cessão onerosa dos direitos hereditários feita por Maria Helena sobre estes 50% adjudicados a Laurietty. Perguntamos: Pode o tabelião simplesmente adjudicar diretamente 50% do imóvel a terceira pessoa em virtude de cessão onerosa feita pela única herdeira beneficiária, Maria Helena, sem que antes respeite e formalize a adjudicação de todo o acervo hereditário (100%) que lhe compete (Resolução nº 35/2007-CNJ, art. 26) para, daí sim, formalizar a compra e venda, pelo Sr. Laurihetty, da parte ideal de 50% do imóvel 100% adjudicado à herdeira Maria Helena? Apenas para constar, o outro imóvel Lote Urbano nº 143, objeto da M-55.988, foi onerosamente cedido, na sua integralidade, pela herdeira Maria Helena, aos Srs. Eduardo, casado com Maria Cristina; Fernando, casado com Mônica; e, Ivan (solteiro). (M.L.S.F. – Toledo, PR) Resposta: Conforme o Dr. Matheus, oficial do 3º Tabelião de Notas de São Paulo, o correto seria transferir, no primeiro ato os 100% da propriedade para a única herdeira e, em outro ato, ceder os 50% do imóvel ao cessionário. ENTRETANTO, da forma em que foi realizada, com duas adjudicações diretas, resultaria no mesmo efeito da primeira forma (correta), não causando prejuízo a qualquer uma das partes, pois na redação formalizada, deverá reger o princípio de que se atenderá mais à intenção consubstanciada na escritura, do que ao sentido literal da linguagem utilizada. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Jurisprudência Comentada Recusa a registro de cópia de carta de arrematação – Falecimento do executado no decorrer do processo, o qual deixa cônjuge meeiro e herdeiros (CSM/SP) Comentário: Uma cópia de carta de arrematação, tendo por objeto um imóvel, foi apresentado para registro. Apesar de ter sido feita a prenotação, foi recusado o registro pelo Oficial do Cartório porque não havia cópia autenticada da certidão de óbito da mulher do executado, desconhecendose o seu estado civil no Registro de Imóveis, bem como não constava a indicação correta do seu CPF. Faltava também cópia autenticada do RG e da indicação do número de CPF da esposa do 36 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 Boletim Cartorário executado. No entanto, a suscitação de dúvida não pôde ter êxito; primeiro, porque o título que se questiona neste processo foi juntado em forma de cópia, quando deveria ter sido juntado no original. Segundo, porque o Oficial do Cartório fez cinco exigências, e o suscitante alegou ter atendido apenas uma, referente à documentação de sua esposa; e mesmo assim, somente foi apresentado após a emissão da nota de devolução, não havendo notícia que o título tenha sido reapresentado para registro com o atendimento das exigências. Assim, por falta de elementos no processo e pela falta do título original, não há como ser julgado o recurso. Dessa forma foi mantida a recusa do Oficial de Registro. Apelação Cível nº 990.10.551.891-5 - Apelante: Luiz Fernandes Ribeiro - Apelado: Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente – Corregedor Geral da Justiça e Relator: Maurício Vidigal – Data de Julgamento; 28.04.2011 Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida inversa que mantém a recusa do Oficial em promover registro de carta de arrematação – Título não apresentado no original – Irresignação apenas parcial com as exigências do Oficial, cumpridas em parte sem que houvesse nova prenotação – Circunstâncias que tornam prejudicada a dúvida e impedem o acolhimento do recurso – Registro, ademais, que ofenderia o princípio da continuidade, pois o executado era titular apenas de direitos sobre o imóvel, e já era falecido, quando do ajuizamento da ação – Recurso não provido. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Eficácia de escritura definitiva de compra e venda, decorrente de compromisso anterior à extinção da pessoa jurídica vendedora – Dispensa de certidões por não se referir a bem do ativo permanente (CSM/SP) Comentário: Neste recurso se analisou a extinção de pessoa jurídica que compromissou à venda imóveis, e que agora, para a outorga de escritura, está representada pelo sócio-gerente liquidante. Quando apresentado para averbação, houve a comprovação de inexistência de dívida previdenciária. Houve recusa no registro por parte do Oficial do Cartório, justamente pela extinção posterior da pessoa jurídica outorgante da escritura, bem como exigiu-se apresentação de certidão negativa de débito. Observou-se no Tribunal que o distrato é apenas uma etapa da dissolução de sociedade, e somente quando concluídas todas as etapas legais é que a pessoa jurídica deixa de existir. Atualmente a pessoa jurídica ainda subsiste, pois a completa liquidação compreende a destinação dos bens restantes, que inclui a outorga de escritura definitiva. No que diz respeito à certidão negativa, não pode ser exigida quando o imóvel não compõe o ativo imobilizado da pessoa jurídica. Assim, não há irregularidades no título que impeça o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. E por esses motivos, foi autorizado o registro da escritura definitiva. Apelação Cível nº 0000009-10.2010.8.26.0584 - Apelante: Gipsy Soares Lopes Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Pedro - Corregedor Geral da Justiça e Relator: Maurício Vidigal – Data de Julgamento: 28.04.2011 Ementa: Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de venda e compra outorgada por pessoa BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 37 Boletim Cartorário jurídica (sociedade civil revestida de forma comercial) com distrato averbado no registro civil – Personalidade jurídica que se extingue apenas com o cancelamento (Código Civil, art. 51, caput e § 3º) – Ato compreendido no processo de liquidação – Recurso provido. Registro de imóveis – Dúvida – Exigência de certidão negativa de débito do INSS e da Receita Federal (CND), nos termos dos artigos 47 e 48 da Lei nº 8.212/91 – Objeto social da alienante e característica do imóvel – Elementos no sentido de que a coisa não integra o ativo permanente da pessoa jurídica (Portaria Conjunta PGFN/SRF nº 3, de 2 de maio de 2007, art. 16) – Jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido. Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Notícias TJRS: Adjudicação compulsória. Desmembramento. Individualização – Necessidade. Se o imóvel não estiver desmembrado e individualizado no Registro Imobiliário, é impossível o registro da adjudicação compulsória. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, através de sua Décima Sétima Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70049953789, que tratou acerca da necessidade de prévio desmembramento e individualização do imóvel para o registro de adjudicação compulsória. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Liége Puricelli Pires e o recurso foi, à unanimidade, improvido. Trata-se de apelação interposta em face de decisão proferida pelo juízo a quo que, em ação de adjudicação compulsória, decidiu pela improcedência do pedido, uma vez que, o imóvel que se pretendeu adjudicar não se encontra desmembrado e individualizado, sendo objeto de partilha e estando incluído em uma área de terras maior. Em suas razões, os apelantes sustentaram, em síntese, que a família é composta de muitas pessoas, não havendo entre elas consenso. Alegaram que não podem ficar eternamente esperando pelo desmembramento e individualização da área onde se localiza o lote adquirido. Disseram, ainda, que os réus apenas alegaram o encaminhamento do referido desmembramento, sem fazer tal prova disso. Ao analisar o recurso, entendeu a Relatora que os apelantes limitaram-se apenas a reclamar da demora quanto ao procedimento de desmembramento e individualização do bem, e ausência de prova, pelos réus, de que estariam efetuando o procedimento. Ademais, entendeu que os apelantes não negaram a necessidade de haver desmembramento, utilizando o apelo apenas para demonstrar descontentamento com o fato de que isso deve ser feito. Posto isto, a Relatora destacou que devem ser mantidos os fundamentos sentenciais, “haja vista que diante da ausência do registro do imóvel, reconhecido como parte de um todo maior que não está desmembrado, se mostra impossível a adjudicação pretendida.” Além disso, para a Relatora, “é imprescindível o prévio registro do imóvel objeto da demanda no Registro de Imóveis do Município competente para que seja alcançada a outorga de escritura definitiva aos adquirentes.” Seleção: Consultoria do IRIB Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB 38 2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2 ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA TR (¹) % POUPANÇA (¹) % 0,0645 0,0937 1,2079% 0,0864 0,0000 0,1068 0,0227 0,0468 0,0000 0,0144 0,0123 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,5648 0,5942 7,4264% 0,5868 0,5000 0,6073 0,5228 0,5470 0,5000 0,5145 0,5124 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 MESES Nov./2011 Dez. Ano 2011 Jan./2012 Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out. Nov. Dez. Jan./2013 IGP-M IGP/DI FGV % IPC-DI 0,4967 (-) 0,1173 5,1000% 0,2487 (-) 0,0613 0,4277 0,8533 1,0226 0,6600 1,3411 1,4300 0,9656 0,0241 (-) 0,0258 0,6821 0,4268 (-) 0,1598 5,0000% 0,2992 0,0705 0,5568 1,0157 0,9135 0,6872 1,5156 1,2924 0,8801 (-) 0,3148 0,2506 0,6588 0,5315 0,7948 6,3600% 0,8133 0,2431 0,5988 0,5152 0,5170 0,1110 0,2221 0,4427 0,5406 0,4818 0,4543 0,6565 IPA-EP-DI (²) 0,3427 (-) 0,5524 4,1152% 0,0132 (-) 0,0316 0,5494 1,2468 0,9053 0,8943 2,1304 1,7655 1,1052 (-) 0,6798 0,1644 0,7387 IBGE % FIPE % INPC IPC-A IPC INCC-DI 0,7159 0,1084 7,4891% 0,8933 0,3003 0,5055 0,7483 1,8794 0,7304 0,6658 0,2593 0,2239 0,2103 0,3329 0,1603 0,5698 0,5100 6,0800% 0,5100 0,3899 0,1799 0,6402 0,5499 0,2599 0,4301 0,4499 0,6302 0,7098 0,5401 0,5200 0,6019 0,4999 0,6099 6,5000% 5,8100% 0,5600 0,6596 0,4499 (-) 0,0662 0,2100 0,1467 0,6400 0,4668 0,3599 0,3471 0,0799 0,2280 0,4301 0,1343 0,4100 0,2677 0,5700 0,5470 0,5900 0,8020 0,6001 0,6764 0,7784 1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após. 2. O IPA-EP-DI substitui o IPA-DI, a partir de janeiro/2010, com nova metodologia para cálculo e incorporou a série histórica do IPA-DI. MESES SINDUSCON/CUB - % (³) RJ RS SC MG SP DÓLAR - R$ (4) COMERCIAL PARALELO Out./2011 0,17 0,30 (-) 0,18 0,01 0,05 1,6940 1,8900 Nov. 0,05 0,24 (-) 0,31 0,11 0,08 1,8090 1,9700 Dez. 1,79 0,02 (-) 0,19 0,05 0,01 1,8758 2,0300 Ano 2011 3,9790% 6,1600% 9,0900% 8,6800% 5,8500% 12,7283% 9,7297% Jan./2012 3,93 0,16 0,20 0,49 0,10 1,7391 1,8600 Fev. 0,26 0,07 2,03 0,03 0,35 1,7092 1,8300 Mar. 0,34 5,54 (-) 0,31 0,19 0,40 1,8221 1,9500 Abr. 0,21 0,57 0,01 0,33 0,14 1,8918 2,0200 Mai. 0,21 0,36 0,12 3,78 3,28 2,0223 2,1700 Jun. 0,17 0,14 0,28 0,59 1,73 2,0213 2,1600 Jul. 0,23 0,14 2,52 0,10 0,48 2,0499 2,1800 Ago. 0,21 0,38 0,32 0,20 0,14 2,0372 2,1600 Set. 0,32 0,09 0,35 0,11 0,07 2,0306 2,1900 Out. 0,43 0,11 (-) 0,36 0,25 0,20 2,0313 2,1700 Nov. 2,26 0,02 0,08 0,18 0,18 2,0991 2,2400 Dez. 0,12 0,19 0,00 0,30 0,04 2,0791 2,2200 UPC (R$) - Jan.-Mar.-2013 = 22,31 — Salário Mínimo – Jan.-2013 = 678,00 — UFESP(SP) (R$) - 2013 = 19,37 — UFM/SP (R$) - 2012 = 108,12 3. Até 02/2007, conf. NBR 12.721/1999; a partir de março/2007, conf. NBR 12.721/2006. 4. Dólar - Cotações do último dia útil do mês. IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Janeiro/2013 Base de Cálculo (R$) Até 1.710,78 De 1.710,79 até 2.563,91 De 2.563,92 até 3.418,59 De 3.418,60 até 4.271,59 Acima 4.271,59 Alíquota (%) Isento 7,5 15 22,5 27,5 Parcela a Deduzir (R$) — 128,31 320,60 577,00 790,58 DEDUÇÕES: a) R$ 171,97 por dependente; b) Pensão alimentícia integral; c) R$ 1.710,78 para aposentados, pensionistas e transferidos para a reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais; d) Contribuição à Previdência Social. COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (5) REAJUSTE EM DEZEMBRO/2012 REAJUSTE EM JANEIRO/2013 Indexador Bim. Trim. Quadrim. Sem. Anual Indexador IGP-M/FGV 1,0000 1,0096 1,0241 1,0446 1,0696 IGP-M/FGV IGP-DI/FGV 0,9993 1,0081 1,0212 1,0438 IPC-DI/FGV 1,0094 1,0148 1,0193 1,0227 INPC/IBGE 1,0125 1,0189 1,0235 1,0306 1,0595 INPC/IBGE IPC-A/IBGE 1,0119 1,0177 1,0219 1,0271 1,0553 IPC-A/IBGE IPC/FIPE 1,0148 1,0204 1,0231 1,0268 1,0492 IPC/FIPE Bim. Trim. Quadrim. Sem. Anual 1,0066 1,0068 1,0165 1,0449 1,0782 1,0722 IGP-DI/FGV 1,0091 1,0059 1,0148 1,0435 1,0810 1,0589 IPC-DI/FGV 1,0111 1,0160 1,0215 1,0283 1,0574 1,0146 1,0227 1,0283 1,0325 1,0510 5. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.