LAUDO DE AVALIAÇÃO BHG S.A. – BRAZIL HOSPITALITY GROUP

Transcrição

LAUDO DE AVALIAÇÃO
Grant Thornton Outsourcing Serviços Contábeis Ltda., sediada à Rua Voluntários da Pátria,
nº 89 – salas 103 e 104, Botafogo, Rio de Janeiro, RJ., inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas
Jurídicas sob nº 16.777.857/0001-52, representado nesse momento pelo Sr. Fábio Baptista,
inscrito no Conselho Regional de Contabilidade sob nº CRC 1SP 170223/O-8 “S” RJ.
certifica
Que seus engenheiros, técnicos e contadores, inspecionaram e realizaram avaliação patrimonial do
imóvel ocupado pelo Marina Palace Hotel, em janeiro de 2014, localizado a Avenida Delfim
Moreira, nº 630 - Bairro do Leblon, Município do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, Brasil,
formada originalmente pela matricula nº 35.498 - Registro de Imóveis - 2º Ofício de Imóveis Comarca do Rio de Janeiro - Estado do Rio de Janeiro, desmembrada posteriormente, de
propriedade de BHG S.A. - Brazil Hospitality Group, - com sede à Rua Ramos Batista, nº 444 10º andar - Vila Olímpia, São Paulo, SP, Brasil, inscrita no CNPJ sob o nº 10.411.602/0001-95,
para determinar o Valor de Mercado para uma operação de compra e venda do imóvel que
compõe parte do Ativo Imobilizado da BHG S.A. - BRAZIL HOSPITALITY GROUP, a
pedido de:
BHG S.A. – BRAZIL HOSPITALITY GROUP
inscrita no CNPJ/MF sob nº 08.723.106/0001-25, com sede à Rua Ramos Batista, nº 444 – 10º
andar, Vila Olímpia, São Paulo – SP.
Considerando as características construtivas do empreendimento, sua localização, e todos os
elementos que interferem na sua valorização ou desvalorização, e com base na inspeção e
identificação física dos bens, nos dados pesquisados no mercado imobiliário da região, e nos
documentos fornecidos por terceiros e examinados pelos próprios avaliadores que os consideram
como idôneos e verdadeiros, a Grant Thornton certifica que o Valor de Mercado do imóvel, em
janeiro de 2014 é de R$ 151.125.000,00 (Cento e cinqüenta e um milhões e cento e vinte e cinco
mil reais), assim distribuídos:
EMPREENDIMENTO
MARINA PALACE HOTEL
TERRENO
R$
EDIFICAÇÕES
R$
VALOR DE MERCADO
R$
45.186.000,00
105.939.000,00
151.125.000,00
Grant Thornton não investigou nem assume responsabilidades por dívidas, hipotecas ou
quaisquer outros gravames que por ventura recaiam sobre os bens descritos e avaliados neste
relatório.
Grant Thornton Outsourcing Serviços Contábeis Ltda.
Fábio Baptista
Contador
CRC 1SP 170223/O-8 “S” RJ
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©2012. Todos os direitos reservados. Grant Thornton Brasil
Responsabilidade técnica:
Ativa - Soluções Patrimoniais Ltda. - ME, sediada no Largo do Paissandu, nº 72 - conj. 1305,
Centro, São Paulo - SP., inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas sob nº
11.901.911/0001-06, representado nesse momento pelo Engenheiro Agrônomo Antônio Marcos
de Mesquita Silva, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia sob nº
0600384490 / SP, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de
São Paulo – IBAPE, sob o nº 1088.
Vinicius Bonello
Responsável Técnico
CREA nº 5061549129
Engº. Antônio Marcos de Mesquita Silva
CREA nº 0600384490/SP
IBAPE nº 1088
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1 - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO E PREMISSAS
1.1 – OBJETIVO
O objetivo do presente Laudo é determinar o Valor de Mercado do Imóvel para uma operação de
compra e venda.
A avaliação será determinada através da apuração do Valor de Mercado do Empreendimento
"Marina Palace Hotel", estando esse em plena operação (operação em marcha), apurando por
meio dessa metodologia os valores abertos para as contas de terrenos e edificações.
1.2 – PREMISSAS
* O presente laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes do Código
de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e
do Instituto de Engenharia Legal que enunciam os fundamentos éticos e as condutas necessárias
à boa e honesta prática dos profissionais devidamente registrados no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA e relacionam direitos e deveres correlatos á essas
profissões.
* Os avaliadores inspecionaram pessoalmente o imóvel e as particularidades de suas partes objeto
do presente trabalho.
* Os dados técnicos onde o trabalho está embasado e as principais fontes de informações fazem
parte deste laudo de avaliação.
* Para a avaliação dos bens patrimoniais objeto do presente trabalho, a Grant Thornton se
pautou como parâmetros e fundamentos, documentos e informações disponibilizadas pelo
departamento contábil, engenharia, arquitetura, novos projetos e gerentes das unidades da BHG,
tais como planilhas de controle, orçamentos e retrofits, relatórios mensais de desempenho do
empreendimento, plantas do empreendimento, documentos de aquisição, informações verbais,
etc., as quais foram consideradas como boas e confiáveis.
* Não levamos em consideração para consignação do valor apresentado nesse Laudo quaisquer
vantagens comerciais e/ou promessas futuras decorrentes de um possível investimento nas
propriedades em estudo a fim potencializar o valor consignado.
* Deixamos claro e entendido, que todas as informações recebidas durante nossas pesquisas
realizadas quando de nossa permanência nas instalações da propriedade em questão, serão
consideradas como absolutamente confidenciais, e somente utilizadas na elaboração do presente
Relatório de Avaliação.
* Nenhuma das empresas envolvidas, nem os engenheiros e técnicos participantes da presente
avaliação, tem interesses particulares ou profissionais ligados aos proprietários ou eventuais
compradores, assim como a propriedade objeto da presente avaliação.
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Adoção da metodologia
Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de
mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos:
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao
avaliando.
MÉTODO EVOLUTIVO
Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes
ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.
MÉTODO INVOLUTIVO
Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO
Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.
Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios.
Dado às características mercadológicas da região em estudo, onde a oferta de elementos
comparativos são escassas, a metodologia mais indicada para o presente trabalho recai sobre um
modelo de cálculo, utilizando-se a conjunção dos métodos de Capitalização de Renda e
Quantificação de Custos para compor os elementos necessários para a determinação do Valor de
Mercado.
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O Laudo usa os termos:
“Empreendimentos”– Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de
comercialização ou exploração econômica. No presente caso, chamados de base imobiliária –
Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços, exemplo: hotel,
shopping center, parques temáticos; e
“Valor de Mercado” – Quantia em dinheiro que se pode obter por um bem, que colocado à
venda, num mercado livre e competitivo, num período razoável de tempo, pressupondo-se que o
comprador e vendedor conheçam suas características e possibilidades de aproveitamento e estejam
isentos da influencia de quaisquer fatores coercitivos.
“Custo de Substituição” como o valor a ser gasto para substituir um determinado bem na
presente data, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.Entende-se por
“Custo de Reedição” como o Custo de Substituição, descontada a depreciação técnica (por
idade, uso, obsolescência técnica e funcional, etc.) do bem, tendo em vista o estado em que se
encontra.
"Vida Útil Remanescente" é definida como a expectativa de tempo que um bem possa ainda
ser economicamente utilizado pela empresa. Representa a diferença entre a vida normal estimada
prevista para cada tipo de bem e a vida efetivamente consumida.
„‟Área Equivalente de Utilização‟‟ – Dado real, apurado pela somatória das áreas geradoras de
renda do hotel constantes no jogo completo de plantas arquitetônicas fornecidas pela BHG.
“Taxa de Ocupação Mensal” – Dado real, extraído dos relatórios mensais fornecidos pela
BHG e que foram pelos avaliadores calculados um período de 12 meses, para apuração da média
da taxa de ocupação do hotel pelos hospedes.
“FIIs - Fundos de Investimentos Imobiliários” Considerados poupança estável de longo
prazo.Remuneram o investidor por meio dos aluguéis a serem recebidos e têm como vantagem a
segurança na aplicação em um imóvel aliada à liquidez de um título imobiliário. Além disso, entre
outras vantagens, os FIIs têm inquilinos diversificados e, muitas vezes, grandes empresas, sólidas
e de renome, o que reduz o risco de inadimplência e vacância e suas cotas são negociadas no
ambiente organizado da Bovespa, o que garante transparência, ampla divulgação das informações,
além das cotas terem maior liquidez que o investimento direto em imóveis.
“Remuneração do Investidor” – Considera a relação risco/ retorno e investidor. Diante de
diferentes alternativas de investimentos, Celso Aprígio definiu que essa remuneração, variando
entre 35% e 55%, retrata as preferências de um investidor em relação aos valores de risco e
retorno prometidos para esse ativo (hotel). Adotamos a remuneração do investidor, tomando
como base a rentabilidade máxima, dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), variando
entre 35% a 45%, ao ano. Para que o aluguel de um hotel seja atrativo para um investidor, é
necessário que ele gere uma remuneração pelo menos superior aos FIIs.
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2 - DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
2.1 - Caracterização da Macrorregião
Rio de Janeiro, capital do estado do Rio de Janeiro, é a segunda maior metrópole do Brasil, situada
na Região Sudeste do país. Cidade brasileira mais conhecida no exterior, maior rota
do turismo internacional no Brasil e principal destino turístico na América Latina e em todo
Hemisfério Sul. Em 2012, a paisagem urbana da cidade foi considerada Patrimônio Cultural da
Humanidade pela UNESCO.
É um dos principais centros econômicos, culturais e financeiros do país, sendo
internacionalmente conhecida por diversos ícones culturais e paisagísticos, como o Pão de
Açúcar, o morro do Corcovado com a estátua do Cristo Redentor, as praias dos bairros de
Copacabana, Ipanema e Barra da Tijuca (entre outros), o Estádio do Maracanã, o Estádio
Olímpico João Havelange, o Teatro Municipal do Rio de Janeiro, as florestas da Tijuca e da Pedra
Branca, a Quinta da Boa Vista, a Biblioteca Nacional.
Contemplado por grande número de universidades e institutos, é o segundo maior pólo de
pesquisa e desenvolvimento do Brasil, responsável por 19% da produção científica nacional,
segundo dados de 2005. Destaque para a Universidade Federal do Rio de Janeiro que publicou
5.952 artigos entre 1998 e 2002. Rio de Janeiro é considerada uma cidade global beta - pelo
inventário de 2008 da Universidade de Loughborough (GaWC).
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Geografia
A cidade ocupa a margem ocidental da baía de Guanabara e as ilhas (como Governador e
Paquetá), e desenvolveu-se sobre estreitas planícies aluviais comprimidas entre montanhas e
morros. Está assentada sobre três grandes maciços: Pedra Branca, Gericinó e o da Tijuca, com
picos de interesse turístico como o Bico do Papagaio, Andaraí, Pedra da Gávea, Corcovado, o
Dois Irmãos e o Pão de Açúcar.
Seu litoral tem 197 quilômetros de extensão e inclui mais de 100 ilhas que ocupam 37 km², e
desdobra-se em três partes, voltadas à baía de Sepetiba, ao oceano Atlântico e à baía de
Guanabara. O litoral da baía de Guanabara é recortado, baixo, abarca muitas ilhas (como a do
Governador com de 29 km²) e, em suas margens, situam-se o centro comercial e os subúrbios
industriais. O litoral Atlântico expressa alternâncias consideráveis, apresentando-se ora alto,
quando em contato com as ramificações costeiras dos maciços da Pedra Branca e da Tijuca, ora
baixo, trecho pelo qual se estendem as praias integradas à paisagem urbana.
Diversas lagoas como as da Tijuca, Marapendi, Jacarepaguá e Rodrigo de Freitas formaram-se nas
baixadas, muitas de terreno pantanoso a ainda não completamente drenado.
Demografia
Em 2010, a população do Rio de Janeiro segundo Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE/2010) é de 6.323.037 habitantes na cidade e 11.711.233 na região
metropolitana, o que o torna a segunda maior cidade do Brasil, terceira da América do Sul e 23ª
do mundo. Em 2010, a densidade populacional foi estimada em 5.348,10 habitantes por km².
O Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M) do Rio de Janeiro é de 0,799
considerado elevado pelo Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD). A
renda per capita é de R$ 30.088,47 (IBGE/2010).
Clima
O clima tropical atlântico prevalece na cidade, com variações locais, devido às diferenças de
altitude, vegetação e proximidade do oceano, com média anual aproximada de 22,0 °C e médias
diárias elevadas no verão que ficam entre 30º a 32º ºC. Por se tratar de uma cidade litorânea, o
efeito da maritimidade é perceptível, traduzindo-se em amplitudes térmicas relativamente baixas.
Os verões são quentes e úmidos e ocasionalmente com temporais.
Hidrografia
A cidade do Rio de Janeiro apresenta mais de 200 cursos d’água, denominados rios, córregos,
riachos, canais, valões, vala etc., apresentando geralmente um leito estreito e pouco profundo.
As águas descem pelos diversos maciços e vão em direção à Baía de Guanabara, Oceano Atlântico
(diretamente), Lagoa Rodrigo de Freitas, Baixada de Jacarepaguá (onde estão as cinco lagoas) e
para as Baixadas de Guaratiba e de Santa Cruz, em direção à Baía de Sepetiba.
A maior concentração de cursos d’água é na zona oeste da cidade, atravessando as Baixadas de
Guaratiba e Santa Cruz.
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Sistema de Transporte (Rodoviário, ferroviário, aeroviário e portuário)
Rodoviário
A cidade do Rio de Janeiro é um dos mais importantes entrepostos rodoviários do Brasil. Dentre
as autoestradas e vias expressas que dão acesso à cidade, destacam-se sobretudo a BR116 (também chamada localmente de Rodovia Presidente Dutra e de Rodovia Rio-Teresópolis),
a BR-040, a BR-101, a RJ-071 (mais conhecida como Linha Vermelha) e a Avenida Brasil. Estas
cinco vias formam o grande complexo rodoviário que dá acesso à cidade do Rio de Janeiro, sendo
utilizadas diariamente por milhares de pessoas que entram e saem da cidade
Ferroviário
O Rio de Janeiro é servido por uma rede metroviária que integra bairros e municípios distantes,
conectando desde o bairro da Pavuna, na zona norte, até Ipanema. Possui 40,9 quilômetros de
extensão distribuídos em duas linhas e 35 estações. Além do metrô, o Rio de Janeiro conta com um
sistema de trens urbanos. As composições partem da Estação Ferroviária Central do Brasil em
direção aos subúrbios por cinco ramais, percorrendo 270 km de via férrea. Além do metrô e da
SuperVia, o Rio de Janeiro também é servido por linhas menores tais como o Bonde de Santa
Teresa e o Trem do Corcovado , além das linhas cargueiras da MRS Logística e da Ferrovia CentroAtlântica (FCA) que se destinam à zona portuária da cidade e ao Porto de Itaguaí.
Aeroportuário
A cidade conta com três aeroportos comerciais: Aeroporto Santos Dumont, localizado em
pleno centro da cidade, serve principalmente à ponte aérea Rio-São Paulo e a vôos estaduais e
regionais, Aeroporto Internacional do Galeão, ou Aeroporto Internacional Antônio Carlos Jobim,
situado na ilha do Governador, zona norte, é um importante portão de entrada para o Brasil
e Aeroporto de Jacarepaguá também nomeado como Aeroporto Roberto Marinho, instalado
na zona oeste, destina-se sobretudo a vôos particulares e regionais com aeronaves de pequeno
porte.
Além destes, há os aeroportos militares: a Base Aérea do Galeão, em espaço contíguo ao
aeroporto internacional, a Base Aérea dos Afonsos (conhecida como Campo dos Afonsos) e
a Base Aérea de Santa Cruz, importante centro de defesa da Aeronáutica e maior complexo de
combate da Força Aérea Brasileira.
Também existe no Rio um aeroporto reservado à operação de ultraleves, o Clube Ceu (Clube
Esportivo de Ultraleves), situado ao sul do Autódromo Internacional Nelson Piquet. Trata-se de
um dos mais bem aparelhados clubes dentre as agremiações esportivas do mundo todo,
considerado pelas autoridades aeronáuticas brasileiras um padrão na aviação esportiva.
Portuário
O Porto do Rio de Janeiro localiza-se na costa oeste da baía de Guanabara, próximo à região
central, e atende aos estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo Bahia,
sudeste de Goiás, entre outros.
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Tipo de solos:
A propriedade está inserida na Unidade Geológico-Ambiental classificada como solo de
Sedimentos Terciários e Quartanários, segundo Mapa Geológico Simplificado do Estado do Rio
de Janeiro, elaborado pela Secretaria do Estado de Energia, da Indústria Naval e do Petróleo Projeto Caminhos Geológicos a pedido do Governo do Estado do Rio de Janeiro.
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2.2 - Caracterização da Região
Localização
O imóvel está localizado na Avenida Delfim Moreira, nº 630, fazendo esquina com Rua João Lira,
estando situado na orla da Praia do Leblon, localizada na zona sul da cidade do Rio de Janeiro e
considerada uma das praias mais valorizadas da cidade.
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Logradouro de Situação
A Avenida Delfim Moreira tem seu início na continuação da Avenida Vieira Souto, altura da
Avenida Borges de Medeiros e termina na Rua Visconde de Albuquerque, altura da Praça
Atahualpa, em traçado retilíneo, topografia plana, apresentando faixa de rolamento de veículos em
pista dupla, pavimentada em asfalto, com tráfego direcionado em ambos os sentidos, com
arborização de pequeno porte e faixa de ciclovia ao longo da orla. A praia é privilegiada e
apresenta seus 3,50 km em curva suave, com faixa arenosa larga e areia branca.
Melhoramentos Públicos
A região é servida por todas as utilidades públicas e infra-estrutura disponíveis em grandes
centros, tais como: rede de distribuição de água, energia elétrica (luz e força), telefonia, redes
coletoras de esgoto sanitário, águas pluviais, serviço de entrega postal.
Sistema Viário
O acesso ao imóvel é realizado através de seus dois principais eixos de acesso Avenidas Vieira
Souto e Avenida Niemeyer.
Vizinhança
A região é caracterizada por ocupação mista, com prédios residenciais de médio/alto padrão
construtivo e edifícios comerciais e de escritórios. Possui ampla rede comercial principalmente no
corredor da Avenida Ataulfo de Paiva e Avenida Afrânio de Melo Franco onde situa-se o
Shopping Leblon. A região é extremamente desenvolvida possuindo ampla rede bancária com a
presença de agencias bancárias das principais instituições financeiras. Na circunvizinhança
imediata do imóvel encontram-se instituições de ensino de 1º, 2º e 3º graus, públicos e
particulares.
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2.3 - Caracterização da Propriedade
Terreno
O terreno do imóvel em estudo é composto originalmente pela matrícula nº 35.498 - registradas
livro 2 - Registro Geral, no Registro de Imóveis - 2º Ofício - Comarca do Rio de Janeiro,
desmembrado posteriormente, conforme segue:
Matrícula nº 35.498 - “IMÓVEL: Lote de terreno situado à Rua João Lira, onde existiu o prédio
nº 5, que mede: 30,00m de frente para Rua João Lira, 15,67m à esquerda, confrontando com nº 11
da Rua João Lira, de Adalberto Chubah ou sucessores e 30,00m de fundos, confrontando com o
prédio nº 632 da Avenida Delfim Moreira, de Marcio Cunha e sucessores.....
AV-3-35.498:- TERMO DE OBRIGAÇÃO - Consta averbado às fls. 173 do Livro 4-CE, termo
de obrigação firmado entro o Município do Rio de Janeiro e a Sistema Imobiliária S/A, atual
Marina Hotéis e Turismo S/A, no seguinte teor: PRIMEIRA:- O "Estado" concederá, pagos os
tributos devidos, licença para obras de construção do prédio, com 25 (vinte e cinco) pavimentos e
3 (três) subsolos para estacionamento de veículos, destinado a hotel, na Rua João Lira 5,
apartamentos 101/102 a 301/302, de acordo com despacho.......
AV-7-35.498:- Conforme requerimento de 18/10/1983, protocolado nesse Cartório sob o nº
121.069, a proprietária do imóvel - MARINA HOTÉIS E TURISMO S/A, declarou que irá
aliená-lo em 8.424 frações ideais de 1/8.424 cada uma e que, para efeito de identificação e
controle, cada uma dessas frações ideais terá uma numeração, como segue:
001) MP-0501-01 até MP-0501-52; 002) MP-0502-01 até MP-0502-52; 003) MP-0503-01 até MP-0503-52;
052) MP-1104-01 até MP-1104-52; 053) MP-1105-01 até MP-1105-52;054) MP-1106-01 até MP-1106-52;
12
160) MP-2408-01 até MP-2408-52; 161) MP-2501-01 até MP-2501-52; 162) MP-2502-01 até MP-2502-52”
...... (ANEXO 1) totalizando área de 452,00 m².
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Edificação
Sobre o terreno acima descrito e caracterizado está erigido o edifício de apartamento onde está
instalado e operando o MARINA PALACE HOTEL, com as seguintes características
construtivas:
Construção
Edifício único, com 30 pavimentos, construído em estrutura de
vigas, colunas e lajes concreto armado, sob fundação profunda,
com cobertura em laje plana impermeabilizada e telha de
fibrocimento, revestimento externo em argamassa pintada com
esquadrias em alumínio anodizado e vidr5o. Possui 5 elevadores
sociais e 1 elevador de serviço, escadas de acesso interno não
pressurizadas. O prédio é servido por ar condicionado central,
tipo self container com torres de resfriamento na cobertura, rede
de incêndio com hidrantes e rede parcial de sprinklers e sistema
de aquecimento composto por centrais de aquecimento a gás.
Divisão interna
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3- METODOLOGIA E AVALIAÇÃO
A metodologia adotada, no presente trabalho, está embasada na publicação: "Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações / Engº Sérgio Antonio Abunahman " - 4ª edição revisada e
ampliada - São Paulo - Editora Pini, Capítulo 5 – Avaliações Especiais, do também Eng.º
Francisco Alves Gomes Jr e Eng.º Celso Aprígio Guimarães Neto - através de uma metodologia
de cálculo conjugando o Método da Renda e Método de Quantificação do Custo; estando o
estudo também observando aos ditames das Normas Brasileiras de Avaliações de Imóveis
Urbanos - NBR 14.653-2:2004 e Empreendimentos - NBR 14.653-4:2011, e orientações pela
NBR 15.575-1 a 6:2013, elaboradas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
3.1 - Determinação do Valor de Mercado do Imóvel
Conceituação: Valor de Mercado definido como o preço que o mesmo poderia alcançar se
colocado á venda em prazo razoável, tendo o comprador e vendedor pleno conhecimento de
todos os usos e finalidades para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, isto é, preço obtido
através de uma livre oferta de mercado, de compra e venda á vista.
As avaliações buscaram produzir valores que expressem as condições vigentes no mercado de
base imobiliária, ou seja, representem o real Valor de Mercado que o imóvel possa alcançar numa
hipotética venda.
Para a determinação do valor de mercado do empreendimento avaliando foi utilizado o modelo
matemático do Engenheiro Celso Aprígio Guimarães Neto. As variáveis utilizadas no
modelo consideram o número de apartamentos do hotel, o valor médio das diárias na data base da
avaliação, a área geradora de renda do hotel que representa o somatório das áreas efetivamente
utilizadas pelos hóspedes, á taxa de ocupação média no período de 12 meses anteriores à avaliação
e a remuneração esperada pelo investidor. Este modelo matemático calcula o aluguel mensal do
imóvel utilizado como hotel e, a partir da capitalização deste aluguel, define-se o valor de mercado
deste imóvel.
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METODOLOGIA DE CÁLCULO
MODELO DO ENG. CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO
Conceituação: “É aquele método cujo valor do imóvel é obtido através de modelo matemático que apropria o
valor do imóvel ou de suas partes construtivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida real ou
prevista”.
O modelo matemático do Engenheiro Celso Aprígio Guimarães Neto, aplicado para avaliações
especiais, hotéis e motéis, consiste em obter o valor do imóvel, partindo-se do rendimento que ele
produz, baseado na renda efetiva e utiliza dois fatores específicos pertinentes, que se referem à
rotatividade (igual à unidade em se tratando de hotéis) e à área de efetiva utilização pelo hóspede
em relação à área equivalente de construção do hotel conforme ABNT NBR 12.721:2006 versão
corrigida 2:2007 e que sempre será inferior à unidade.
A fórmula do modelo de Celso Aprígio Guimarães Neto é:
Al = N x D x F x d x r x T x Rp
onde:
Al
N
D
F
d
r
T
Rp
- Aluguel mensal do imóvel
- número de apartamentos do hotel
- valor médio das diárias na data base da avaliação (janeiro/2014)
- fração da área geradora de renda, representada pelo quociente entre a área efetivamente
utilizada pelo hóspede e a área total construída (área geradora de renda)
- número de dias de utilização no mês (no caso de hotéis = 30 dias)
- rotatividade média de cada apartamento (no caso de hotéis = 1)
- taxa de ocupação média no período de 12 meses anterior à avaliação
- remuneração do investidor (entre 35% e 55%)
No cálculo da área geradora de renda são excluídas aquelas não utilizadas pelo hóspede, como por
exemplo: a área da recepção onde ficam os funcionários e administração, a cozinha, vestiários e
refeitórios de funcionários, corredores de acesso aos apartamentos, vãos de elevadores e etc.
A experiência demonstra que quanto maior e mais luxuoso for o hotel, menor será a fração de
área rentável, situando-se para os grandes hotéis de “5 estrela” na ordem de 50%, em geral.
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Assim temos:
A) Área do Terreno: 452,00 m²
B) Quadro de áreas:
B.1) Área total construída: 9.965,00 m²
B.2) Área equivalente de construção(1): 9.482,87 m²
(1) Área equivalente de construção será o resultado da área total construída multiplicada por um fator de correção de equivalência levando-se em
consideração o padrão construtivo, arquitetônico e de acabamentos entre o piso em analise e o m² padrão de construção, que no nosso estudo será o
valor do m² do pavimento de apartamentos.
C) Área equivalente de utilização(2)(3): 7.368,65 m²
(2)
Área equivalente de utilização é a somatória das áreas exclusivamente de uso dos hóspedes do hotel, considerada a área de efetiva geração de
renda do hotel.
(3)
Para consignação da área equivalente de utilização no pavimento de apartamento somente está computada a área privativa dos apartamentos e no
pavimento de garagem somente está computada área da vaga (vaga de garagem = 12,5 m² x nº de vagas)
D) Cálculo da fração de Área Geradora de Renda (F)
F=
F=
F=
Área equivalente de utilização
Área equivalente de construção
7.368,65
9.482,87
0,777
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E) Número de apartamento existente (N) e Valor médio das diárias cobradas (D)(4):
(4) Valor médio das diárias cobradas data base Janeiro/2014 - tabela de tarifa anexo 4.
F) Cálculo de Aluguel Mensal (Al)
Al = N x D x F x d x r x T x Rp
Quadro de valores(5):
(5) Taxa de ocupação mensal (T) = média histórica dos últimos 12 meses (fornecida pela BHG)
Al = 150 x 784,47 x 0,777 x 30 x 1 x 80,16% x 55%
Al = R$ 1.209.360,08
arredondando:
Al = R$ 1.209.000,00
___________________________________________________________________________________
(Um milhão e duzentos e nove mil reais)
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G) Cálculo do Valor do Imóvel A (Vi)
Da capitalização do aluguel mensal calculado pelo modelo de Celso Aprígio resultará o valor do
imóvel calculado pela expressão:
Vi = Al x (n x 100)
t
Vi
Al
t
n
- Valor do Imóvel
- Aluguel mensal do imóvel
- Taxa de rentabilidade = 0,8% a.m(6)
- Período de meses de capitalização = 12
(6)Determinação da taxa de rentabilidade: De acordo com o estudo "Taxas de Rentabilidade do Mercado Imobiliário de São Paulo 2011" - subitem 3.2,
publicado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. Esse estudo analisa o mercado locativo por
comparativo direto em 100 amostras (venda e locação) concluindo que a taxa de rentabilidade para imóveis semelhantes ao avaliando em 11,52% a.a.
Sendo assim, para cálculo da rentabilidade do aluguel, será considerada uma taxa de 10% ao ano, equivalente a 0,80% a.m.
Vi = 1.209.000,00 x (12 x 100)
10
Vi = R$ 151.125.000,00
H) Determinação do Valor de Mercado do Imóvel (Vmi)
O modelo matemático desenvolvido pelo Engenheiro Celso Aprígio Guimarães Neto pressupõe
que o objeto da avaliação esteja posicionado geograficamente dentro universo amostral
considerado normal, ou seja, onde o mesmo não sofra influencia do meio onde está inserido. Em
nenhum momento o modelo sofre alteração, a maior ou a menor, em função do contexto social e
econômico da região onde se localiza.
Visando fazer a correção justa do valor atribuído ao imóvel adequando-o ao contexto de mercado
onde o mesmo está inserido e tomando como padrão o fator 1 para o cenário objeto de exemplo
do modelo matemático, aplicaremos sobre o valor apurado Vi um Coeficiente de Mercado (Cm).
Entendemos que o Coeficiente de Mercado (Cm) a ser utilizado para a avaliação do imóvel em
estudo seja fator 1, tendo em vista que as condições de mercado do imóvel avaliando e sua
privilegiada localização e posicionamento em relação à orla, estarem sendo contempladas e
levadas em consideração quando do cálculo do valor das diárias componentes dos cálculos
avaliatórios, não necessitando o modelo de nenhum fator corretivo.
Assim temos:
Vmi = Vi x Cm
Vmi = 151.125.000,00 x 1
Vmi = R$ 151.125.000,00
_________________________________________________-_________________________________________________________________________________________
(Cento e cinqüenta e um milhões e cento e vinte e cinco mil reais)
19
3.2 - Abertura de valores
Terrenos e Edificações
Contabilmente faz-se necessário a abertura do valor consignado para a imóvel em suas respectivas
contas contábeis, entendendo que, o edifício avaliando está diretamente relacionado com a produção
e comercialização de bens e serviços objeto da atividade empresarial da BHG - Brazil Hospitality
Group, destacando-se então, a parcela admissível para dedução da depreciação sobre os valores
apenas das edificações, instalações e benfeitorias que é admitida para essas espécies de bens,
destacando-se também o valor do terreno que não é objeto de depreciação.
Assim como, baseando-se nas determinações do CPC nº 27 que diz: “Terrenos e edifícios são ativos
separáveis e são contabilizados separadamente, mesmo quando sejam adquiridos conjuntamente...”
Para essa segregação de valores nas contas de terrenos e edificações a Grant Thornton adotou o
Método da Quantificação de Custos - Construções, Benfeitorias e Instalações.
O Método da Quantificação de Custo determina o valor pelo Custo de Reedição das
construções observando-se todas as características originais ou realocação das mesmas, levando
em consideração a depreciação pela deterioração física, funcionalidade e obsolescência econômica
externa.
O valor unitário (valor novo) das edificações é definido adotando-se o custo unitário básico de
construção, determinado por consultas feitas a revistas especializadas em índices e custos da
construção civil (EDITORA PINI). Este valor é multiplicado pela área equivalente de construção
das mesmas.
Sobre este montante é acrescida uma porcentagem relativa aos fatores não incluídos no custo de
construção, tais como: taxa de BDI, custo do projeto, lucro do construtor, emolumentos etc.,
estabelecendo-se assim o custo de reprodução da construção.
20
Para a determinação dos valores das edificações foi elaborada planilha orçamentária, assim temos:
Área total construída: 9.965,00 m²
21
A depreciação é resultante do desgaste de uso e exposição dos elementos. A obsolescência
funcional ocorre em função da diminuição do valor pela condição interna do imóvel gerada pelo
design, materiais ou processos inadequados, que resultam em inadequações, capacidade,
inutilização ou excesso de custo operacional.
A obsolescência econômica externa é um dano irreparável no valor das edificações, instalações e
benfeitorias, causado pelas condições desfavoráveis da economia local e do setor industrial, tais
como: indisponibilidade de financiamentos, perda de fontes de matéria-prima e mão-de-obra, falta
de transportes eficientes, mudança de centro de negócio, mudança da legislação e mudanças nos
costumes.
Ao custo de reprodução da construção obtido anteriormente, aplica-se um fator de depreciação
estabelecido pelo Método de Ross-Heidecke (função do estado de conservação e idade
aparente da construção)(anexo 3), chegando-se assim ao custo de reedição da construção.
Valor das Construções = R$ 105.939.000,00
22
Terreno
Na avaliação de qualquer terreno urbano deverão ser consideradas suas características físicas e seu
aproveitamento eficiente.
Aproveitamento Eficiente é aquele recomendado e tecnicamente possível para o local, numa data
de referência, observada tendência mercadológica na circunvizinhança entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente (NBR 14.653-2, item 3.1)
No presente caso e sabedores que o objeto deste trabalho é um empreendimento real e em curso,
constatamos que o aproveitamento eficiente do imóvel é o que hoje a ele se destina.
Segundo Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP: 2011, aprovada na Assembléia
de 13/09/2011, para avaliações de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na
amostragem terrenos sem benfeitorias (benfeitorias nesse caso refere-se a toda construção e
instalações erigidas sobre o terreno). Caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser
admitido o cálculo do valor do terreno através do critério residual, princípio indireto que assume
o valor do terreno como a diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias, conforme o
seguinte procedimento:
Vt = (Vo * Ff) – Vb
Vt
Vo
Ff
Vb
= Valor total do terreno
= Valor de oferta(7)
= Fator de fonte(8)
= Valor de custo total das benfeitorias (prédios, instalações e benfeitorias)
(7) Valor de oferta - utilizamos na consignação do valor de oferta o valor apurado para o imóvel, visto que não estamos trabalhando
com nenhuma situação paradigma e sim um empreendimento real e em curso, e assim como o aproveitamento eficiente foi mantido o
valor também o será.
(8) Fator de fonte - fator de deságio da oferta em virtude de negociação. Como o valor utilizado nesse fórmula é o valor do imóvel,
adotamos para efeito da fórmula o Ff = 1.
assim temos:
Vt = (Vo * Ff) – Vb
Vt = (151.125.000,00 * 1) – 105.939.000,00
Vt = 151.125.000,00 – 105.939.000,00
Vt = 45.186.000,00
R$ 45.186.000,00
____________________________________________________________________________________________________________________________
(Quarenta e cinco milhões e cento e oitenta e seis mil reais)
Assim:
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL - R$ 151.125.000,00
(Cento e cinqüenta e um milhões e cento e vinte e cinco mil reais)
23
4–CONCLUSÃO
O objeto do presente Laudo foi avaliado solicitado por BHG S.A. – BRAZIL HOSPITALITY
GROUP, na data base de janeiro de 2014.
Com base nos procedimentos técnicos empregados no presente laudo e depois de procedidas as
indispensáveis diligências, os avaliadores concluem através da Metodologia de Cálculo - Modelo
do Engenheiro Celso Aprígio Guimarães Neto - conjugados com o Método da Renda e Método
de Quantificação do Custo que o Valor de Mercado para uma operação de compra e venda
do referido imóvel ocupado pelo Marina Palace Hotel é de R$ 151.125.000,00 (Cento e cinqüenta
e um milhões e cento e vinte e cinco mil reais).
A Grant Thornton Outsourcing Serviços Contábeis Ltda., abaixo representada legalmente pelos
seus diretores, coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos que, porventura façam
necessários.
Fábio Baptista
Contador
CRC 1SP 170223/O-8 “S” RJ
Responsabilidade técnica:
Ativa - Soluções Patrimoniais Ltda - ME, sediada no Largo do Paissandu, nº 72 - conj. 1305,
Centro, São Paulo - SP., inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas sob nº
11.901.911/0001-06, representado nesse momento pelo Engenheiro Agrônomo Antônio Marcos
de Mesquita Silva, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia sob nº
0600384490 / SP, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de
São Paulo – IBAPE, sob o nº 1088.
Vinicius Bonello
Responsável Técnico
CREA nº 5061549129
Engº. Antônio Marcos de Mesquita Silva
CREA nº 0600384490/SP
IBAPE nº 1088
24

LAUDO DE AVALIAÇÃO BHG S.A. – BRAZIL HOSPITALITY GROUP

Transcrição

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