wmarket review

ANUAL
WMARKET
REVIEW
2014/15
BUILDING
OPPORTUNITIES
REGULATED BY RICS
CONSOLIDAÇÃO DO MERCADO
IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS
A recuperação da Europa e o cumprimento por parte do governo português
do programa do FMI, deram novo alento à economia portuguesa e ao mercado
imobiliário. O grande foco de 2014 foram as oportunidades de investimento que
surgiram ao longo do ano e que projetaram os volumes de investimento para
valores acima dos 800 milhões de euros, próximo do valor global de 2004. O grande
motor deste desenvolvimento foi o grande interesse demonstrado pelos fundos de
investimento internacionais em Portugal, que contribuíram com quase metade do
valor investido.
A concretização de negócios de grandes carteiras de fundos de investimento
PEDRO RUTKOWSKI
imobiliário, atraiu a Portugal grandes investidores internacionais e trouxe para o
CEO
Worx Real Estate Consultants
mercado uma das maiores transações imobiliárias dos últimos anos. Ao mesmo
tempo, negócios de grande dimensão como a venda da sede da EDP no Marquês de
Pombal, ou do Freeport de Alcochete, colocaram novamente Lisboa e Portugal no
radar dos investidores internacionais.
O clima de recuperação económica que se sentiu ao longo do ano teve igualmente
reflexo no ressurgimento de grandes projetos imobiliários com capacidade para
atrair investidores internacionais. Projetos como Heart of Lisbon (os terrenos da
ex-Feira Popular), o projeto Marina Tejo (Pedrouços), Cidade da Água (Margueira),
o Parque Ribeirinho Oriente, Alto da Boa Viagem (Oeiras), etc., pela sua dimensão,
têm potencial para atrair grandes investidores internacionais que, através de
parcerias com promotores nacionais, poderão promover o desenvolvimento de áreas
anteriormente inutilizadas, mas importantes para a estrutura urbanística da Grande
Lisboa.
“A concretização
de negócios de
grandes carteiras
de fundos de
investimento
imobiliário.”
A importância do setor do Turismo para Portugal ficou também bem evidente em
operações como a venda da Lusort, proprietária de Vilamoura, aos norte-americanos
Lone Star, que poderá vir a contribuir para uma retoma da atividade imobiliária,
turística e económica na zona algarvia ajudando a reorganizar a oferta de uma
parte importante da região. O impacto do turismo para Portugal será tanto mais
importante quanto mais o país tiver condições para desenvolver infraestruturas de
apoio fundamentais ao desenvolvimento do setor, como por exemplo ao nível da
saúde.
Outro fator fundamental para impulsionar o desenvolvimento do sector imobiliário
e da economia como um todo, será o empenho do governo e dos elementos
decisores, em desenvolver uma politica agressiva de incentivos fiscais para as
empresas internacionais que se querem sediar em Portugal, à semelhança do que
foi realizado em países como a Irlanda, que para além do impacto direto ao nível das
receitas fiscais, tem também a sua importância ao nível da promoção do emprego.
WMARKET REVIEW 2014-2015
Em 2014, o turismo em Portugal cresceu mais do dobro nos principais indicadores e
face ao ano recorde de 2013, acelerando a taxa de crescimento que vinha registando
há alguns anos. Mas mais do que isso, cresceu o dobro ou o triplo dos seus principais
concorrentes, como Espanha, França ou Itália, e cresceu acima das médias mundial,
europeia e da Europa mediterrânica (considerado um case study pela Organização
Mundial do Turismo), num trajeto de ganho de quotas de mercado que não tínhamos
conhecido na última década.
Isto só pode significar, e não me canso de o repetir, que há muita gente a fazer muita
coisa bem feita: as empresas, os gestores, os trabalhadores, as autarquias, o governo
atual e o anterior. Um destino turístico não se cria em três anos.
ADOLFO MESQUITA NUNES
Secretário de Estado do Turismo
Mas se tiver de escolher um protagonista para este sucesso, não tenho dúvidas. É o
sector privado, as empresas e os trabalhadores. São eles que transportam, alojam,
entretêm e convencem os turistas a voltar. Quanto menos Estado uma empresa tiver
de encontrar pelo caminho, mais turistas conseguirá trazer.
Esta convicção orienta as nossas políticas para três aspetos muito importantes:
liberalizar, simplificar a vida às empresas e pôr a promoção do destino de Portugal
ao serviço das empresas, e não da conveniência política.
Foi o que fizemos ao eliminar ou reduzir diversas taxas, ao simplificar o licenciamento
de empreendimentos turísticos e de alojamento local, ao facilitar os registos de
alojamento de estrangeiros, bem como a atribuição de vistos em três mercados
prioritários.
Relativamente à promoção do nosso destino, optámos por despolitizá-la e colocá-la
ao longo da cadeia de distribuição e de valor do turismo, procurando saber onde
está e como decide o turista. Em vez de campanhas tradicionais, com anúncios
pagos, passámos a trazer jornalistas estrangeiros a Portugal (mais de dois por dia)
e adoptámos pelo marketing digital, passando a ter 400 campanhas por ano e
usando as ferramentas que as grandes marcas hoje usam (mais discretas, mas mais
eficazes). Reforçámos a estratégia, com a ANA, de gestão das rotas existentes e
captação de novas rotas e frequências aéreas para Portugal. Este é o caminho certo
para colocar Portugal no mapa, como nunca esteve.
Faço votos sinceros para que 2015 seja um ano de sucesso para as empresas, com
oportunidades de negócio e de internacionalização, e que seja pelo menos tão bom
quanto 2014 foi para o turismo.
“Em 2014,
o turismo em
Portugal cresceu
mais do dobro
nos principais
indicadores e face
ao ano recorde
de 2013.”
UM TEMPO DE OPORTUNIDADE
Em Portugal, o estado da economia e o complexo feixe de expetativas que a alimenta
têm um inescapável e muito impressivo reflexo no mercado imobiliário. Ora,
superada a fase mais crítica das diversas crises que o País atravessou, a economia vai
dando sinais de poder viver um tempo novo. Há sinais de dinamismo, que revelam
– transversalmente – muito maior consistência na definição dos modelos de negócio,
na identificação de mercados e na estruturação financeira de suporte.
No imobiliário, tal evolução traduz-se numa retoma de mercado, mas, muito mais
do que isso, na mutação desse mercado. A internacionalização crescente dos
investimentos parece definir uma tendência estrutural, que altera significativamente
SOFIA GALVÃO
escalas, práticas, produtos, horizontes. Num mundo global, em que os capitais afluem
Sócia
Sofia Galvão Advogados
em função de condições favoráveis de aplicação, o mercado imobiliário tornou-se
um mercado aberto à concorrência. Hoje, também no imobiliário, Portugal compete,
o que significa que depende da sua própria capacidade para disputar e conquistar
quota de mercado.
Portugal soube aparecer na rota de investidores relevantes, o investimento cresceu
muito no último ano, mas há um enorme caminho de consolidação a fazer. Os
desafios são claros: diversificar, diferenciar, ganhar competitividade.
Com a descida gradual das yields e uma feroz concorrência entre as principais cidades
europeias, ainda que muitos investimentos tendam a concentrar-se em activos
“Em Portugal,
o estado da
economia e o
complexo feixe
de expetativas que
a alimenta têm
um inescapável
e muito impressivo
reflexo no mercado
imobiliário.”
‘core’, cada vez mais investidores olham para activos ‘value-added’ e especulativos.
Em Portugal, assim como, mais especificamente, em Lisboa, no Porto, no Alentejo,
no Algarve, no Douro ou na Madeira, tal tendência certamente contribuirá para o
aumento dos investimento nos próximos tempos e, em paralelo, para a compressão
das yields em mais localizações.
O mercado já dá sinais dessa reorientação e duas oportunidades merecem destaque
especial: a reabilitação urbana e o turismo.
Da urgência e da apetência pela reabilitação, falam antes de mais as nossas cidades,
cujos cascos históricos e consolidados há muito requerem intervenções susceptíveis
de os modernizar e qualificar. Por outro lado, a procura evidencia uma preferência
inquestionável pela ocupação de tais zonas em detrimento de áreas de expansão
urbana, que perdem adeptos desde a eclosão da crise de 2008.
Ora, num tal contexto objectivo, é crítico aproveitar as condições favoráveis
disponíveis – designadamente, prosseguir a isenção de IMT, prosseguir a redução
do IVA, prosseguir o ‘funding’ disponível no quadro do Portugal 2020, o que só
se alcança programando bem a operação e a respectiva execução, dominando os
instrumentos de planeamento urbanístico, licenciando em tempo e sem surpresas,
construindo sem atrasos.
Do turismo, dizem os números. Com um crescimento ímpar nos últimos anos,
que os primeiros dados de 2015 só vêm reforçar, o turismo em Portugal
continua a ser uma aposta segura. Há inúmeros projectos a precisar de um novo
impulso, localizações ‘prime’ a requerer novos conceitos de negócio, unidades
tradicionais a recomendar novos modelos de exploração – há, em suma, um
enorme potencial de retorno a depender da criação de valor distintivo. Mas,
também no turismo, é decisivo conseguir responder às oportunidades: estudar
a operação, aprofundar o conhecimento do contexto e das regras aplicáveis,
explorar as vias abertas pelo planeamento territorial, definir o programa
certo, executar em tempo, desenvolver a actividade no modelo e pelos canais
adequados, tudo é chave. E o turismo é múltiplo, do hotel urbano ao ‘resort’,
do hotel de praia ao turismo na natureza, do hotel-boutique ao aldeamento,
do hotel rural à unidade em propriedade plural, cada caso é um caso e todos
podem ser opção. Para alguns, o reconhecimento da ‘utilidade turística’ pode
trazer vantagens adicionais (máxime, isenções fiscais até 9 anos), o que só
reforça a necessidade de preparar rigorosa e integradamente os investimentos.
Por fim, e transversalmente, há que saber estruturar as operações, para o que é
determinante conhecer as ferramentas negociais. A título de exemplo, é óbvio
que o horizonte fiscal traçado para o IRC encerra, para efeitos imobiliários,
vantagens a explorar (SPV’s e saídas em ‘share deal’).
De uma maneira ou de outra, está aí um tempo de oportunidade. Provavelmente,
mais interessante nos caminhos da promoção e do investimento ‘value-added’.
Provavelmente, recompensador sobretudo para aqueles que programem os seus
investimentos com trabalho sério, apoiados em boas equipas e empenhados
nas melhores práticas.
“De uma maneira
ou de outra, está
aí um tempo de
oportunidade.
Provavelmente,
mais interessante
nos caminhos
da promoção e
do investimento
‘value-added’.”
BUILDING
OPPORTUNITIES
ANUAL
WMARKET
REVIEW
2014/15
02
03
10
13
17
20
ENQUADRAMENTO ECONÓMICO
ESCRITÓRIOS
RETALHO
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
TURISMO
INVESTIMENTO
WMARKET
REVIEW
2014/15
ENQUADRAMENTO ECONÓMICO
O contexto económico Português em
Apesar do progresso alcançado, preva-
2014 foi marcado pela conclusão do
lecem vulnerabilidades na economia
Programa de Assistência Económica
portuguesa que requerem a continuida-
e Financeira executado em Portugal,
de e o aprofundamento do processo de
constituindo-se como um momento de
ajustamento dos desequilíbrios macroe-
evolução na economia nacional. Esta re-
conómicos verificados nos últimos anos.
cente evolução caracterizou-se por um
Em 2015, para promover o crescimento
crescimento tendencial, num cenário de
económico é essencial prosseguir com
moderação do nível dos preços e da di-
as reformas estruturais de forma a fo-
minuição do endividamento externo.
mentar a produtividade e consequentemente neutralizar os níveis de desem-
Em 2014, a recuperação do consumo pri-
prego, que ainda se mantêm elevados, e
vado, a melhoria das condições de tra-
aumentar a competitividade externa da
balho e a diminuição do endividamento
economia.
das famílias reflectiu-se na evolução dos
indicadores económicos considerados
As
importantes para uma economia dinâ-
Portuguesa em 2015 apontam ainda
mica (índices de consumo, taxa de de-
para a continuação da recuperação gra-
semprego e evolução do PIB).
dual da atividade verificada em 2014,
perspetivas
para
a
economia
sendo espectável um crescimento das
A taxa de desemprego diminuiu rela-
exportações, que permitirá uma melho-
tivamente aos valores verificados nos
ria da posição de investimento interna-
anos anteriores, notando-se ao longo do
cional. Os níveis de inflação continuaram
ano uma tendência de diminuição pro-
a diminuir, motivados pelas pressões
gressiva da mesma. Avaliando o Produto
descendentes, internas e externas.
“As perspetivas
para a economia
Portuguesa
em 2015 apontam
ainda para
a continuação da
recuperação gradual
das atividades
verificada em 2014,
sendo espectável
um crescimento das
exportações.”
Interno Bruto (PIB), durante 2014 este
revelou uma evolução e demonstrou-se
Por último, de destacar que apesar da
positivo pela primeira vez desde 2011,
recuperação no mercado imobiliário e
apresentado a percentagem mais ele-
do alinhamento dos preços dos ativos
vada no último trimestre do ano. Esta
imobiliários residenciais, é possível uma
evolução reflectiu a retoma da procura
diminuição dos preços que poderá estar
interna e um aumento das exportações.
relacionada com o processo de ajusta-
Quanto à taxa de inflação, esta diminuiu,
mento dos bancos.
EVOLUÇÃO DOS INDICADORES ECONÓMICOS
20,00%
15,00%
10,00%
atingindo valores negativos no 3.º tri-
5,00%
mestre de 2014.
0,00%
PIB
TX. INFLAÇÃO
3.º T 2014
2013
TX. DESEMPREGO
FONTE: BANCO DE PORTUGAL; ANÁLISE: WORX
2
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
-5,00%
BUILDING
OPPORTUNITIES
ESCRITÓRIOS
GRANDE LISBOA
O ano de 2014 afirma-se como o ano
da inversão do ciclo negativo vivido pelo
segmento de escritórios nos últimos
anos. Pela primeira vez, em três anos,
assiste-se a um aumento do take-up,
atingindo em Lisboa os 126.529 m2, e
uma pressão descendente da taxa de
desocupação, a par do crescimento dos
valores de mercado.
MERCADO DA GRANDE LISBOA
A afirmação de Portugal como centro de
ALVALADE
CAMPO
GRANDE
BENFICA
CAMPO
PEQUENO
MONSANTO
Shared Services e BPO manteve-se. Com
PONTE
VASCO DA GAMA
AREEIRO
a entrada de novas empresas, dadas as
condições vantajosas oferecidas pelo país.
PARQUE
DAS NAÇÕES
Consolida-se a tendência de reabilitação
CAMPOLIDE
MARQUÊS
POMBAL
PRIME CBD
CBD
ZONAS EMERGENTES
ZONA HISTÓRICA
PARQUE DAS NAÇÕES
CORREDOR OESTE
OUTRAS
RATO
CHIADO
ALGÉS
PONTE
25 DE ABRIL
BAIXA
CAIS
DO SODRÉ
de edifícios no centro de Lisboa para
escritórios, com um número muito
significativo de projetos previstos para
a próxima década, muitos dos quais
emblemáticos como a atual sede da EDP
no Marquês de Pombal, ou o projeto
“Torre da Cidade” na Av. Fontes Pereira
de Melo.
No entanto, regista-se a escassez de
oferta nova para 2015 e 2016 o que pode
condicionar o número de transações nos
STOCK E NOVA OFERTA EM LISBOA
4.700.000
120.000
4.600.000
4.500.000
4.400.000
4.300.000
4.200.000
4.000.000
meses) para empresas que procurem
80.000
espaços a partir de 3.000 m2, em zonas
STOCK E OFERTA
20.000
O
3.700.000
0
NOVA OFERTA
STOCK
STOCK (M2); NOVA OFERTA (M2)
FONTE: WORX, LPI
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
3.600.000
centrais da cidade.
40.000
3.900.000
3.800.000
oferta para ocupação imediata (6–10
100.000
60.000
4.100.000
próximos anos. Efetivamente não existe
stock
de
escritórios
de
Lisboa
atingiu, no final de 2014, um total
de 4,56 milhões de m2, que se deve
maioritariamente à entrada no mercado
do edifício Duarte Pacheco 7 (16.750 m2).
3
WMARKET
REVIEW
2014/15
A taxa de desocupação inverteu a
tendência
crescente
que
vinha
a
VACANCY RATE E DISPONIBILIDADE DE ESPAÇOS NOVOS E USADOS
600.000
14
atingido no final de 2014 um valor de
500.000
12
12,11%, que se deve maioritariamente
400.000
apresentar nos últimos 5 anos, tendo
a uma redução dos espaços novos e uma
redução residual dos espaços usados.
10
8
300.000
6
200.000
total de cerca de 18.260 m2 disponíveis
no mercado, o que é bastante diminuto
2014
2013
2012
2011
2010
2003
sede da EDP. Deste modo, existe um
2009
0
2008
0
dos quais 13.900 m2 correspondem à
2007
2
2006
100.000
2005
anos (2015–2016) é de apenas 32.161 m2
2004
A nova oferta prevista para os próximos
4
NOVO
USADO
VACANCY
ÁREA DISPONÍVEL (M2); VACANCY RATE (%) / FONTE: WORX, LPI
face à procura existente. Após 2016 não
são ainda conhecidos novos projetos o
que indicia uma possível carência de
oferta num futuro próximo.
Com exceção da sede da EDP localizada
na Zona 4, a oferta futura encontra-se
predominantemente focada no Prime
CBD e CBD. A reabilitação de edifícios
nestas zonas continua a ser uma
realidade que tenderá a persistir, uma
vez que o património edificado nesta
OFERTA FUTURA – NOVOS EDIFÍCIOS
EDIFÍCIO
ENTRADA NO MERCADO
ZONA
2015
2016
2015
2015
2
1
4
1
República, Paço do Saldanha
Marquês de Pombal 14
Sede EDP
Castilho 24
TOTAL
FONTE: WORX, LPI
zona tem um enorme potencial de
valorização.
mais elevados dos últimos 6 anos, vêm
consubstanciar o sentimento de maior
confiança sentido pelo mercado em
2014.
Este sentimento de maior confiança é
igualmente visível na dimensão das
transações, uma vez que em 2014
se regista um aumento importante
do número de operações de maior
dimensão, existindo mesmo algumas
acima dos 5.000 m2.
4
50.000
0
TAKE-UP
TAKE-UP MÉDIO
VALORES EM M2 / FONTE: WORX, LPI
2014
valores, por se tratarem dos valores
100.000
2013
performances de 2007 e 2008, estes
135.000
150.000
2012
anterior. Embora se esteja longe das
200.000
2011
de escritórios ocupados face ao ano
2010
um aumento de 63% nos espaços
250.000
2009
total de 126.529 m2, o que significa
2008
O ano de 2014 registou uma absorção
EVOLUÇÃO DO TAKE-UP
2007
PROCURA
ÁREA (M2)
6.100
5.000
13.900
7.161
32.161
BUILDING
OPPORTUNITIES
TAKE-UP E ÁREA MÉDIA DE TRANSAÇÃO
POR ZONA
40.000
70
35.000
60
30.000
25.000
número de transações, que passou de
constatar que 58% do volume absorvido
186 em 2013 para 239 em 2014 (28,5%
equivale a transações superiores a 800
de crescimento), também foi fortemente
m2, o que corresponde a apenas 11%
influenciado pelas grandes transações
do número de transações efetuadas.
registadas, fazendo aumentar a área
As áreas superiores a 3.000 m2 atingem
média.
um valor record dos últimos anos, repre-
ZONA 7
ZONA 6
ZONA 5
ZONA 4
ZONA 3
ZONA 2
ocupada.
Ainda em termos de áreas, pode-se
0
ZONA 1
tem levado a um crescimento da área
estar muito ligado ao crescimento do
10
0
face à área média de 2013.
40
20
5.000
tar, a recuperação da economia nacional
O crescimento do take-up, apesar de
30
10.000
da área ocupada se continuar a regis-
que representa um acréscimo de 26,7%
50
20.000
15.000
A área média por negócio é de 529 m2, o
TAKE-UP
N.º NEGÓCIOS
VALORES TAKE-UP (M2); N.º NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI
sentando 37% da área absorvida e corApesar da tendência de redução das
respondendo a oito negócios, dos quais
áreas ocupadas pelos inquilinos de pe-
três apresentam uma área superior a
quena e média dimensão, decorrente da
5.000 m2.
racionalização dos custos e otimização
Em
termos
de
dinamismo,
a
Zona 2 destaca-se das demais com 29%
ÁREA ABSORVIDA E N.º DE NEGÓCIOS
(36.775 m2) do total de área ocupada, o
ÁREA ABSORVIDA POR ZONA
que representa uma inversão da tendên-
40.000
100
35.000
80
cia dos últimos anos em que as Zonas 5
30.000
70
e 6 eram as mais ativas. Todavia, dada
60
25.000
50
20.000
29%
40
15.000
30
10.000
20
5.000
10
a dimensão do stock disponível, a Zona
6 posiciona-se no segundo lugar da colocação de escritórios da Grande Lisboa
ZONA 2
com 23% (29.465 m2) da área absorvida. Importa globalmente destacar que
0
> 5.000 M2
3.001 A 5.000 M2
1.501 A 3.000 M2
801 A 1.500 M2
301 A 800 M
2
151 A300 M
2
< 150 M2
0
ÁREA
N.º NEGÓCIOS
ÁREA ABSORVIDA; N.º DE NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI
o centro da cidade, correspondendo às
Zonas 1 e 2, representa 39% do total da
ocupação (48.992 m2), o que demonstra
23% ZONA 6
16% ZONA 5
15% ZONA 3
10% ZONA 1
5% ZONA 7
2% ZONA 4
um crescimento do interessedas empresas pela centralidade, em que a aposta
na reabilitação de edifícios, não é alheia.
O maior negócio de 2014 foi o arren-
FONTE: WORX, LPI
damento da Deloitte no Edifício Duarte
Pacheco, 7 num total de 12.294 m²,
seguido da ocupação do BNP Paribas
na Torre Ocidente do Colombo, com
10.146 m². Estas duas transações aci-
MAIORES TRANSAÇÕES DE 2014
ZONA
NOVO/USADO
EDIFÍCIO
OCUPANTE
2
3
2
Novo/Usado
Novo
Usado
Duarte Pacheco 7
Torre Ocidente – Colombo
Santa Maria
Deloitte
BNP Paribas
ADENE
Miranda Correia Amendoeira
& Associados
Santa Casa da Misericórdia
de Lisboa
Whitestar
Reditus
BNP Paribas
2
Novo
Duarte Pacheco 7
1
Novo
Liberdade 194
6
2
5
Usado
Novo
Usado
Edifício Q51 - D. Sebastião
5 de Outubro 125
Art's
ÁREA (M2)
12.294
10.146
5.972
3.888
ma de 10.000 m² representam uma
tendência de relocalização, que se tem
vindo a intensificar no último ano, com
otimização e concentração de espaço de
grandes ocupantes, com clara preferên-
3.885
cia por imóveis novos ou com grande
3.835
3.283
3.191
flexibilidade de utilização, que permitam
crescimento das suas atividades.
FONTE: WORX, LPI
5
WMARKET
REVIEW
2014/15
A análise por setor de atividade mos-
Tornou-se evidente que existe uma
tra que “Consultores e Advogados”,
lacuna significativa na oferta em termos
“Serviços Empresas” e “Serviços Finan­
de espaços de grande dimensão no
ceiros” representam, na totalidade, mais
centro de Lisboa, o que tem empurrado
de 55% do total da área ocupada, o que
as empresas para as zonas menos
equivale a uma inversão da tendên-
centrais, beneficiando da contração das
cia dos últimos anos, em que “TMT’s &
rendas.
ÁREA ABSORVIDA POR SETOR
DE ATIVIDADE
19%
Utilities” e “Farmacêuticas e Saúde” representavam os setores mais dinâmicos
Consequentemente, no final de 2014 a
do mercado.
renda prime atingiu os 19,00€/m /mês,
CONSULTORES
E ADVOGADOS
2
invertendo a tendência de decréscimo
A tendência de mudança de instalações
que se vinha a sentir desde 2008.
continua a ser uma evidência de mercado
muito marcada desde 2011. Cerca de
Nas
72% da área absorvida prende-se com a
regis­tou-se um decréscimo na renda
relocalização de empresas (91.028 m2)
prime, com valores entre os 14 e os
e 20% com a expansão (25.690 m ).
15 €/m²/mês nas Zonas 2, 3 e 5.
2
restantes
zonas
da
19% SERVIÇOS EMPRESAS
17% SERVIÇOS FINANCEIROS
15% TMT’S & UTILITIES
9% ESTADO, EUROPA E ASSOCIAÇÕES
8% PRODUTOS DE CONSUMO
7% OUTROS SERVIÇOS
5% FARMACÊUTICAS E SAÚDE
2% CONSTRUÇÃO E IMOBILIÁRIO
cidade,
Em 2014 o peso das novas empresas
representa 8% do total do take-up,
FONTE: WORX, LPI
com 9.811 m2, o que equivale a um
decréscimo de 7% face ao ano anterior.
EVOLUÇÃO DA RENDA PRIME (2000 – 2014)
A Zona 7 teve a maior capacidade de
atração de novas empresas, represen-
22,50
22,00
tando 32% do total de área absorvida,
21,25
o que pode ser explicado pelos valores
21,00
20,00
e 6 foram as zonas preferenciais para a
20,20
19,50
expansão de área, tendo representado,
cada uma, cerca de 30% do total da área
18,65
19,00
19,50
19,00
18,50
absorvida.
vidade para a mudança de instalações
com 36% da ocupação. O facto de as
VALORES €/M2/MÊS / FONTE: WORX
novas conclusões de edifícios estarem
bastante concentradas nesta zona, com
mais de 46% no total de m2 novos dos
TIPOLOGIA DA OPERAÇÃO
últimos 2 anos, estará seguramente na
base deste resultado.
VALORES DE MERCADO
crescimento do nível de absorção e
59%
a redução da taxa de desocupação,
MUDANÇA DE EDIFÍCIO
A maior confiança no mercado, o
estiveram inversamente relacionados
com uma compressão dos valores de
arrendamento, com exceção para a
renda prime do Prime CBD que subiu.
29% EXPANSÃO
12% NOVA EMPRESA
FONTE: WORX, LPI
6
2014
2013
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
18,00
2000
A Zona 2 apresenta uma grande atrati-
18,50
2012
competitivos que apresenta. As Zonas 5
21,50
BUILDING
OPPORTUNITIES
RENDAS PRIME E RENDAS MÉDIAS POR
ZONA EM LISBOA
20
15
10
A análise das rendas médias por zona
GRANDE PORTO
permite perceber que, com exceção
STOCK E OFERTA
da Zona 3, assistiu-se a uma descida
O volume de oferta total no mercado de
generalizada dos valores de mercado
escritórios do grande Porto manteve-se
médios em todas as zonas. A renda
similar à dos anos anteriores, situando-se
média mais baixa (8,66 €/m2/mês)
aproximadamente nos 860.000 m2, dada
registou-se na Zona 4, seguida pela
a escassez de nova oferta.
Zona 6 com 9,44 €/m2/mês enquanto a
5
Zona 1 se mantém com a renda média
Este segmento de mercado continua
mais elevada, com 14,74 €/m2/mês.
a revelar uma dinâmica reduzida e
um baixo grau de maturidade, sendo
ZONA 6
ZONA 5
ZONA 4
ZONA 3
ZONA 2
ZONA 1
0
RENDAS MÉDIAS
RENDAS PRIME
VALORES (€/M2/MÊS) / FONTE: WORX, LPI
Com os níveis de negócios registados
transmitido por diversos operadores
e com a pressão da procura é possível
de mercado que o volume de procura
concluir que muito certamente os ajusta-
se mantém reduzido e o mercado
mentos dos valores de mercado poderão
estagnado, uma vez que os negócios
encontrar um ponto de inflexão em 2015.
têm sido concretizados de uma forma
bastante dispersa e para imóveis com
áreas reduzidas.
A oferta existente divide-se entre oferta
“Com os níveis de negócios registados
e com a pressão da procura é possível
concluir que muito certamente os
ajustamentos dos valores de mercado
poderão encontrar um ponto de inflexão
em 2015.”
não qualificada e qualificada. A oferta
não qualificada corresponde a imóveis
inseridos em empreendimentos antigos,
sendo maioritariamente obsoleta e
adaptada a função residencial. Por outro
lado, a oferta qualificada corresponde
a imóveis novos ou de construção
relativamente
recente
caracterizados
por um padrão qualitativo ajustado às
exigências atuais.
O ritmo de absorção é lento, sendo
o período de exposição no mercado
elevado, tal como o Edifício Burgo,
o Trindade Domus, e atualmente o
empreendimento Boavista Prime.
MERCADO DO GRANDE PORTO
O funcionamento deste segmento de
BRAGA
VIANA DO CASTELO
mercado, aliado à conjuntura económica
e financeira que o país tem atravessado
MATOSINHOS
nos últimos anos, conduziu à estagnação
do mercado. No que diz respeito à
oferta, não são expectáveis a curto
prazo alterações substanciais, pelo que
o cenário vigente incentiva à prudência
FOZ DO DOURO
na promoção de novos edifícios. Ainda
PONTE
DA ARRÁBIDA
PONTE
DO FREIXO
RIBEIRA
BOAVISTA
BAIXA
GAIA
OUTRAS
PONTE
D. LUÍS I
VILA NOVA
DE GAIA
AVEIRO
COIMBRA
LISBOA
a penalizar este segmento de mercado
imobiliário está a deslocalização das
empresas de maior dimensão que
tendem a construir as próprias sedes
concentrando-se em Lisboa.
7
WMARKET
REVIEW
2014/15
Na Zona 1 – Boavista mantém-se em
Apesar do ligeiro acréscimo registado
destaque o Edifício Burgo com uma
na procura, o mercado de escritórios no
taxa de ocupação aproximada de 85%;
Grande Porto continua a ser caracterizado
o Edifício Boavista Prime com uma
por um funcionamento pouco dinâmico,
taxa de ocupação inferior a 60%; e o
pouco
Boavista Palace com uma componente
diferentes zonas do território.
organizado,
e
disperso
por
de serviços ainda sem ocupador.
VALORES DE MERCADO
Na Zona 2 – Baixa o empreendimento
Ao longo de 2014, os valores de
de referência para a função de serviços
transação
continua a ser o Trindade Domus, com
para escritórios novos não registaram
aproximadamente 10.548 m2 de ABL,
alterações substanciais, mantendo-se
mantendo uma taxa de absorção inferior
relativamente idênticos aos valores
a 50%.
pedidos no ano anterior.
Na Zona 3 – Gaia destaca-se o empreen-
De acordo com o estudo efetuado, a ideia
dimento Gaiart’s Plaza Centrum, com um
da existência de uma elevada margem
total de 90.000 m2 de ABL destinados a
negocial incluída nos valores solicitados
comércio e serviços. A construção do
mantém-se, pelo que os potenciais
empreendimento esteve suspensa des-
compradores e arrendatários formalizam
de 2012, tendo sido concluída apenas a
as propostas com valores inferiores
área destinada a Health Club Solinca. Em
aos pretendidos pelos promotores e
2013 foi retomada a construção e ter-
proprietários, podendo em alguns casos
minada a área afeta ao Hospital Privado
chegar a incluir descontos superiores a
de Gaia (Grupo Trofa Saúde), sendo ex-
30%.
e
arrendamento
pedidos
“Ao longo de 2014,
os valores
de transação
e arrendamento
pedidos para
escritórios novos
não registaram
alterações
substanciais.”
pectável a conclusão das restantes valências do empreendimento no decorrer
Muitas empresas continuaram a aplicar
de 2015. De destacar o Arrábida Lake
políticas de diminuição de custos,
Towers localizado nos Jardins d’Arrábida
influenciando
em Gaia, composto por duas torres
a revisão em baixa dos valores de
de escritórios com aproximadamente
arrendamento, sendo na maioria dos
18.000 m2, no entanto, com vários espa-
casos bem-sucedidas.
os
proprietários
para
ços devolutos que contribuíram para um
aumento da vacancy rate, atualmente
No caso dos arrendamentos, tem-se
superior a 20%.
verificado, por um lado, a inclusão da
opção de compra com as rendas pagas
PROCURA
durante os contratos e a contarem para
Segundo os dados apurados a procura,
o preço de venda estipulado, e por
apesar de continuar reduzida, foi subs-
outro, casos de inclusão de um período
tancialmente superior à verificadaem
de isenção de rendas, servindo como
2013. Notou-se um acréscimo no núme-
garantia do negócio imobiliário para os
ro de visitas com intenção de concreti-
promotores e proprietários.
zação de negócios, nomeadamente no
caso do mercado de arrendamento, o
que conduziu a um aumento do volume
PRINCIPAIS INDICADORES DO MERCADO DO GRANDE PORTO
de transações e arrendamentos ainda
que ocorram de forma esporádica e para
ZONA
áreas de pequena expressão (escritórios
1 – Boavista
pequenos e dispersos por diferentes
localizações).
2 – Baixa
3 – Gaia
4 – Outras
FONTE: WORX
8
VALORES
DE TRANSAÇÃO (€/M2)
VALORES DE RENDA
(€/M2/MÊS)
1.300 – 2.600
7,50 – 16,00
800 – 1.600
825 – 1.800
800 – 1.300
6,50 – 11,50
6,00 – 13,00
6,00 – 10,00
BUILDING
OPPORTUNITIES
TENDÊNCIAS
Num contexto de maior dinamismo,
As perspetivas para o segmento de es-
verifica-se uma maior tendência para
critórios 2015 são bastante positivas,
os contratos de pré-arrendamento para
embora a escassez de oferta nova possa
grandes empresas (com prazos de 12
condicionar significativamente a perfor-
a 24 meses), de projetos chave-na-
mance do mercado, uma vez que a ofer-
mão, de forma a garantir o espaço e o
ta existente não corresponde aos requi-
inquilino.
sitos da procura, sobretudo em termos
de dimensão.
Simultaneamente, a flexibilidade dos
proprietários tende a diminuir nas re-
TENDÊNCIAS
A reabilitação de edifícios de escritórios
negociações de contratos, uma vez que
no Prime CBD e CBD manter-se-á como
existe a perceção de que o mercado está
uma realidade, existindo um número
a mudar, pelo que são menos recetivos
significativo de projetos emblemáticos
na revisão em baixa das rendas, bem
que poderão surgir no mercado na
como ao pacote de incentivos ofereci-
próxima década e que trarão nova
dos como seja o período de carência ou
dinâmica ao centro de Lisboa.
comparticipação no fitting out.
A Zona 4 tem vindo a conquistar, da
Perspetiva-se assim que em 2015 se
parte dos promotores e ocupantes, uma
possa continuar a sentir uma pressão
importância crescente. A construção da
ascendente do valor das rendas, dada
nova sede da EDP a relocalização do
a pressão da procura e a escassez de
novo Hospital CUF do Grupo José de
oferta esperada.
RENDAS
PROCURA
OFERTA
Mello e o desenvolvimento de vários
projetos de escritórios, fazem prever
uma extensão natural da zona 4 para
Alcântara e uma grande dinamização
desta área nos próximos anos.
“As perspetivas para o segmento de
escritórios em 2015 são bastante positivas
embora a escassez de oferta nova possa
condicionar significativamente a performance
do mercado, uma vez que a oferta existente
não corresponde aos requisitos da procura,
sobretudo em termos de dimensão.”
9
WMARKET
REVIEW
2014/15
RETALHO
O mercado de retalho de Portugal foi
Inversamente, o investimento na dina-
alvo de profundas alterações nos anos
mização do comércio de rua tem apre-
mais recentes, motivadas não só pela
sentado um crescimento significativo
crise económica e financeira do País, mas
nos últimos anos não apenas em termos
também, e de não menos importância,
de marcas de luxo mas também no sur-
pela mudança de comportamentos e
gimento de novos conceitos e lojas, bem
padrões de consumo (motivados ou não
como na criação de novos destinos de
pela crise) que vieram alterar profunda-
compras, como é o caso do Príncipe Real
mente este segmento de mercado.
em Lisboa.
Embora os centros comerciais continuem
VALORES DE MERCADO
a manter a sua atratividade como cen-
Os valores de mercado traduzem a atual
tros de consumo, o investimento nos
situação, verificando-se uma tendência
mesmos sofreu uma contração abrupta
de estabilização face a anos anteriores.
nos últimos anos não tendo sido inaugu-
Nas superfícies comerciais prime o valor
rada qualquer nova superfície comercial
das rendas mantém-se relativamente
desde 2011, tendência esta interrompi-
inalterado, embora existam casos de re-
da em 2014 com a abertura do Alegro
visão em baixa em lojas ou cadeias me-
Setúbal, mesmo tratando-se de uma
nos consistentes.
expansão.
Nos centros comerciais secundários
A oferta de Centros Comerciais em
bem como nos retail parks, as dificul-
pipeline inclui um conjunto de projetos
dades sentidas nos anos anteriores
ainda com futuro incerto como sejam o
mantém-se, justificando a revisão em
Dolce Vita Braga (cuja inauguração tem
baixa do valor das rendas.
vindo a ser sistematicamente adiada)
e o Évora Shopping. Por outro lado, en-
Tal como nos anos anteriores, o comér-
contram-se anunciados outros projetos
cio de rua, sobretudo nas zonas mais
como o Setúbal Center e o Forte Center
atrativas, mantém a sua trajetória em
em Carnaxide muito virados para um
contraciclo pelo que os valores de ar-
400
4.000
conceito de maior proximidade.
rendamento permanecem elevados re-
350
3.500
gistando-se uma pressão ascendente da
300
3.000
Ainda assim, mantém-se a tendência de
renda prime sobretudo nas artérias com
250
2.500
modernização e renovação não apenas
maior escassez de oferta.
200
2.000
150
1.500
100
1.000
renciadas aos seus clientes.
Galerias Jumbo em Setúbal, num total de
cerca de 41.500 m2 de ABL, o stock nacional
de superfícies comerciais mantém-se estável em cerca de 3,6 milhões de m2 de ABL.
10
0
2014
sultado da expansão e remodelação das
500
2013
oferecer experiências de consumo dife-
0
2011
50
2012
Apesar da abertura do Alegro Setúbal, re-
2010
ram tornar-se cada vez mais atrativas e
2009
GRANDE LISBOA
2007
também das próprias lojas, que procu-
2008
de superfícies comerciais existentes mas
ÁREA BRUTA LOCÁVEL POR ANO
OUTROS FORMATOS DE RETALHO
CENTROS COMERCIAIS
STOCK
CRESCIMENTO ABL (10^3 M2); TOTAL ABL (10^3 M2)
FONTE: WORX
BUILDING
OPPORTUNITIES
“Relativamente
ao Porto, na zona
prime da cidade
a rotatividade dos
espaços é reduzida
e a taxa de
ocupação elevada,
aproximando-se
dos 100%.”
Em 2014 é igualmente de referir a aber-
exclusiva para senhora e a remodelação da
tura do “Entre Tanto – Indoor Market”
Burberry. Simultaneamente, a Ermenegildo
no Principe Real, que há semelhança
Zegna relocaliza-se, passando para o nº
do “Embaixada” (inaugurado em 2013),
177 da avenida, num espaço com cerca de
é o resultado da reabilitação do Antigo
900 m2.
Palácio Condes do Restelo/Palacete
Castilho que, com 23 lojas, procura tor-
No Chiado continuam a aparecer novos
nar-se um espaço de conveniência para
conceitos inseridos no espírito trendy da
os moradores da região, com valores
zona, sendo de referir a Skunk Funk, a
bastante atrativos e que vem consolidar
Apple Reseller, o Chiado Factory, o Lisbon
esta zona da cidade como um destino
Lovers, bem como a primeira pastelaria
alternativo de compras.
Sacolinha da cidade de Lisboa.
A oferta de experiências de qualidade e
Apesar do forte dinamismo, a oferta de
diversidade, tem sido o motor de pro-
qualidade (em termos de espaços dis-
moção do comércio de rua. Embora a
poníveis e localização) continua a ser
Av. da Liberdade se mantenha como o
insuficiente para a procura crescente. No
destino privilegiado e de luxo de Lisboa,
entanto, os resultados da revisão da Lei
outras áreas da cidade têm vindo a ga-
do Arrendamento Urbano, ocorrida no fi-
nhar protagonismo e a vincar um carác-
nal de 2012, começam a surgir, com a
ter próprio, melhorando significativa-
substituição de negócios que se manti-
mente a sua atratividade.
nham apenas pelas baixas rendas que
lhes estavam associadas, por novas lojas
São de destacar neste contexto o Chiado
e conceitos que vêm dar novo ímpeto às
que continua a ser uma das zonas mais
zonas urbanas mais centrais da cidade.
trendy e ecléticas da cidade, mas tam-
Se esta tendência se mantiver sobretu-
bém o Príncipe Real que tem vindo afir-
do nas zonas com maior centralidade e
mar-se cada vez mais como um destino
atratividade, acredita-se que a prazo se
alternativo de consumo pela variedade e
possa estender a outras zonas da cidade
diversidade da oferta aí instalada.
com os benefícios daí inerentes.
Simultaneamente, a reabilitação de edi-
GRANDE PORTO
fícios ou espaços antigos e/ou devolutos
Relativamente ao Porto, na zona prime
para a instalação de novos conceitos de
da cidade a rotatividade dos espaços é
comércio tem sido muito positiva. Os casos
reduzida e a taxa de ocupação elevada,
de sucesso da reabilitação do Mercado de
aproximando-se dos 100%. Observa-se
Campo de Ourique, e mais recentemente
que a tendência de perda de prestígio
do Mercado da Ribeira, têm tido efeitos
na oferta comercial foi alterada poden-
CHIADO
multiplicadores na zona envolvente crian-
do verificar-se uma maior dinamização
Luis Onofre
Sacolinha
do novas centralidades e atraindo um nú-
comercial desta artéria, sendo expetável
Ermenegildo Zegna
Skunk Funk
mero cada vez maior de consumidores e
alguma melhoria na oferta comercial
Cos (Collection of Style)
Apple Reseller
Hackett London
Chiado Factory
até de moradores, o que é essencial para a
existente. No último ano importa referir
Guess
Lisbon Lovers
vivência e regeneração urbana da cidade.
a abertura de uma nova loja da Massimo
PRINCIPAIS ABERTURAS DE LOJAS
DE RUA EM 2014
AV. DA LIBERDADE
Dutti (com 2 pisos), destacando-se tam-
Hugo Boss
Tricana
Boutique dos Relógios Plus
Burberry
Em 2014 é de destacar um conjunto alar-
bém a comercialização do edifício onde
gado de aberturas de novas lojas na Av.
se localiza a FNAC e C&A.
Juliana Herc
da Liberdade tais como a Hackett London
Lacoste
(na anterior loja da Ermenegildo Zegna), a
FONTE: WORX
Lacoste, a flagship store da Tricana, a COS
(Collection of Style), bem como a expansão da Hugo Boss, que abre uma nova loja
11
WMARKET
REVIEW
2014/15
ocupação mantem-se próxima dos 100%,
Acredita-se que a forte procura existen-
com elevado nível de afluência; já no se-
te na Av. da Liberdade terá um efeito
gundo o desempenho comercial continua a
positivo e multiplicador. A médio prazo,
ser fraco, sendo vários os estabelecimentos
a escassez de oferta nesta zona tende-
devolutos (inclusivamente uma das ânco-
rá a prolongar a zona de comércio dos
ras continua encerrada).
Restauradores até ao Terreiro do Paço, o
que permitiria a reabilitação comercial
Ainda no centro destaca-se o projeto
da Baixa lisboeta e a ligação ao Chiado,
“Passeio dos Clérigos”, em frente à tor-
criando um “centro comercial” ao ar livre
re dos Clérigos (Praça de Lisboa), um
no centro da cidade.
projeto de galerias com uma ABL de
aproximadamente 2.000 m² e uma taxa
Os centros comerciais tenderão a manter
de ocupação de 100%. Ainda de refe-
o seu percurso em termos de reconver-
rir, o “Quarteirão das Cardosas” junto à
são e adaptação enquanto destinos de
Avenida dos Aliados e Estação de São
consumo, com a contínua aposta na re-
Bento, cuja taxa de ocupação aumentou
modelação dos espaços existentes, quer
no último ano, posicionando-se próximo
por parte dos lojistas, quer por parte dos
dos 70%.
proprietários.
Segundo os players de mercado, a zona
Num cenário de contração do consumo,
da Baixa começa a ganhar importância
o e-commerce tem vindo a ganhar es-
no dinamismo comercial que havia per-
paço pela conveniência da compra (em
dido para a zona da Boavista. Assim, a
qualquer lugar e a qualquer hora), pela
procura existente mostra preferência
poupança inerente que proporciona e
pela localização na zona histórica da
pelo âmbito geográfico alargado ineren-
cidade, fortemente impulsionada pela
te o que exige que o ato da compra num
crescente dinamização turística.
estabelecimento comercial seja cada vez
mais uma experiência muito qualificada
TENDÊNCIAS
e atrativa e por isso, eleva os padrões de
As perspetivas para 2015 não diferem
serviço quer nas superfícies comerciais
substancialmente das dos últimos anos
quer no comércio de rua, com o que isso
e encontram-se sobretudo alicerçadas
acarreta de positivo. Esta continuará a
nos novos hábitos e experiências de
ser uma tendência que no futuro próxi-
consumo, muito interligadas com o con-
mo se irá consolidar.
TENDÊNCIAS
ceito de proximidade e de qualidade.
O regresso à vivência de proximidade e
RENDAS COMÉRCIO
RUA
“Porto Grand Plaza”, no primeiro a taxa de
“No entanto
e nas zonas mais
procuradas como
a Av. da Liberdade
e o Chiado,
acredita-se que
a escassez
de espaços
tenderá a refrear
o crescimento
potencial nestas
zonas, apesar
do número
considerável
de investidores
interessados.”
RENDAS SUPERFÍCIES
COMERCIAIS
interessados.
PROCURA
número considerável de investidores
Comerciais existentes o “Via Catarina” e o
OFERTA
Continuam a operar os dois Centros
de bairro tenderá a manter-se e a consolidar-se, o que já se tem vindo a notar
pela abertura de diversos espaços de
VALORES DE MERCADO
restauração e conveniência em diversas
FORMATO DE RETALHO
LOCALIZAÇÃO
Centros Comerciais
(Lojas de média dimensão)
Grande Lisboa
Grande Porto
Cidades Médias
zonas da cidade.
No entanto e nas zonas mais procu-
Retail Parks
radas como a Av. da Liberdade e o
Chiado, acredita-se que a escassez de
Comércio de Rua
espaços tenderá a refrear o crescimento potencial nestas zonas, apesar do
12
FONTE: WORX
Lisboa (Av. da Liberdade/Chiado)
Lisboa (Av. Novas)
Lisboa (Parque das Nações)
Porto (Sta. Catarina)
Porto (Boavista)
RENDA (€/M2/MÊS)
20–85
20–55
10–25
5–8,5
50–95
10–25
10–20
17,5–35
14–30
BUILDING
OPPORTUNITIES
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
GRANDE LISBOA
CARTAXO
CARREGADO
AZAMBUJA
BENAVENTE
MALVEIRA
V. F. DE XIRA
ALVERCA
LOURES
ALCOCHETE
LISBOA
SINTRA
MONTIJO
AMADORA
CASCAIS
BARREIRO
ALMADA
O mercado de industrial & logística tem
de opção de compra, com as rendas
sido dos mais afetados pela conjuntura
pagas durante os contratos a contarem
económica e financeira do país nos últi-
para o preço de venda estipulado, e nou-
mos anos. Os sinais positivos registados
tros casos, a inclusão de um período pro-
em 2014, como o aumento da confiança
mocional no valor das rendas, servindo
dos consumidores e uma melhor perfor-
como ferramentas utilizadas pelos pro-
mance económica, ainda não tiveram
motores e proprietários para assegurar o
repercussões significativas, embora exis-
negócio imobiliário.
tam indícios de que esta realidade está
PINHAL
NOVO
a mudar.
GRANDE LISBOA
O stock de espaços industriais e logísticos
PALMELA
SETÚBAL
LISBOA CENTRO
AMADORA, SINTRA E CASCAIS
AZAMBUJA E ALVERCA
LOURES
MARGEM SUL – POENTE/SUL
MARGEM SUL – NASCENTE/NORTE
Ainda assim, o stock de espaços industriais
tem permanecido relativamente estável
e logísticos é maioritariamente obsoleto, o
ao longo dos últimos anos, fruto da con-
que terá implicações na performance do
tração da oferta de novos espaços e da
mercado. Deste modo, tem-se assistido
residual construção especulativa. Ainda
ao desenvolvimento de plataformas pró-
assim, assiste-se a algum investimento
prias das empresas para que as instala-
em espaços logísticos por parte de al-
ções correspondam aos seus requisitos.
guns grupos empresariais que autopromovem as suas próprias instalações.
A obsolescência da oferta tem implicações
TAKE-UP
200.000
mais vastas, uma vez que são usualmente
Verifica-se que estas situações se encon-
grandes áreas de uso industrial/logístico
tram sobretudo em empresas de transi-
que poderão ser reconvertidas para outros
tários que necessitam de maior espaço
usos, com os benefícios que daí advêm,
para as suas operações em localizações
160.000
ou mesmo reabilitados para o mesmo fim
estratégicas.
140.000
mas de forma a cumprirem os atuais pa-
180.000
120.000
drões de instalação das empresas.
100.000
A absorção em Lisboa atingiu 115.256 m²,
ainda longe dos anos 2009/2011, mas
80.000
60.000
Em 2014, a escassez da procura condu-
revelando já um crescimento de 35%
20.000
ziu a que este segmento se mantivesse
face a 2013. A maior concentração veri-
0
estagnado e que os valores de transac-
ficou-se na zona 3 – Alverca/Azambuja,
ção e arrendamento voltassem a ser
com 53% do total da absorção do ano.
ajustados em ligeira baixa. A maioria
Das 29 operações realizadas, verifica-se
dos proprietários e arrendatários op-
que 69% se referem a mudanças de
tam por não proceder a alterações nos
instalações, contra 21% destinadas a ex-
valores solicitados, preferindo assumir a
pansão de área.
VALORES EM M2; FONTE: WORX, LPI
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
40.000
existência de uma margem de negociação implícita, podendo em muitos casos
Destacam-se pela dimensão, os negó-
ultrapassar os 25%.
cios da Logiters em Palmela (13.000
m²), a Plataforma Rangel na Póvoa
Também tem ganho alguma expressão,
de S. Iria (15.000 m²) e a Torrestir na
no caso dos arrendamentos, a inclusão
Azambuja (15.000 m²).
13
WMARKET
REVIEW
2014/15
EVOLUÇÃO DA RENDA PRIME
Embora a absorção se mantenha em níveis reduzidos, assiste-se a um aumento
7
da área média. Em 2014 registaram-se
6
8 negócios acima dos 5.000 m², que repre-
5
sentaram 75% do total da área ocupada.
4
3
Relativamente aos espaços ocupados,
com o correspondente aumento da duVALORES €/M2/MÊS / FONTE: WORX
ração de contrato, o que se traduz numa
maior partilha de risco entre proprietário
e inquilino.
Em termos de valores de mercado, assiste-se a um ligeiro decréscimo da renda
prime em 25 cêntimos, atingindo um
valor de 3,75€/m²/mês.
GRANDE PORTO
imobiliário edificado é de qualidade.
Em 2014 a oferta de imóveis novos
Apesar disto, o número de insolvências
com função industrial e logística man-
continua a crescer, o que aliado às po-
teve-se idêntica à dos anos anteriores,
líticas de contenção de custos promovi-
não se registando um aumento de no-
das por diversas empresas, conduz a um
vos empreendimentos com dimensão
acréscimo na oferta de imóveis usados
relevante.
nas diferentes zonas que compõem a
amostra analisada.
GRANDE PORTO
BRAGA
PÓVOA
DO VARZIM
VILA
DO CONDE
MAIA
MATOSINHOS
Ao nível do investimento público não
O número de negócios (transacções
de ordenamento ou de apoio ao inves-
e arrendamentos) foi reduzido, sendo
timento por parte das autarquias, pelo
também escasso o volume de visitas e
que o stock de oferta de produtos novos
informações sobre disponibilidade de
não sofreu alterações.
imóveis colocados no mercado.
Este segmento de mercado continua a
Assim, ao longo do ano as operações
atravessar um período de estagnação,
concretizadas foram escassas e o ritmo
não sendo expectável o surgimento de
de absorção novamente negativo, ou
novos projectos no futuro imediato.
seja, o volume de imóveis desocupados
foi superior àqueles que foram ocupados
segmento de logística é considerada de
elevada qualidade e ajustada às atuais
exigências de mercado e ao tipo de ocupação a que se destinam, encontrandose maioritariamente localizada em zonas
planeadas de raiz. Também o estado de
conservação da generalidade do parque
14
durante o ano.
SANTO TIRSO
VALONGO
PAREDES
GONDOMAR
PENAFIEL
PORTO
se verificaram alterações nas políticas
A oferta de imóveis direccionados para o
TROFA
VILA NOVA
DE GAIA
AVEIRO
VILA DO CONDE E PÓVOA DO VARZIM
MAIA E MATOSINHOS
VALONGO E GONDOMAR
VILA NOVA DE GAIA
2014
2013
2012
2011
descida dos valores de arrendamento,
2010
0
2006
últimos anos pelo que se assiste a uma
2002
1
1994
damento segue a tendência dos dois
1998
2
a renegociação dos contratos de arren-
BUILDING
OPPORTUNITIES
“Apesar da performance pouco animadora
do setor industrial e logístico, existe algum
otimismo para que uma recuperação do setor
empresarial venha criar um aumento da
necessidade de ocupar novos espaços, e em
particular aqueles que associam a qualidade,
a flexibilidade e a localização.”
TENDÊNCIAS
O mercado industrial e logístico encontra-se, à semelhança de anos anteriores,
pouco dinâmico e a recuperação económica é crucial para que o mesmo possa
crescer. As principais tendências de mercado mantêm-se idênticas às verificadas
em 2014 e referem-se à racionalização e
flexibilidade das instalações, contratos e
custos, em busca de uma maior eficiência operacional. A procura por espaços
mais novos e modernos é igualmente
uma variável importante no mercado.
Apesar da performance pouco animadora do setor industrial e logístico, existe
algum otimismo para que uma recuperação do setor empresarial venha criar
um aumento da necessidade de ocupar
novos espaços, e em particular aqueles
que associam a qualidade, a flexibilidade
e a localização.
TENDÊNCIAS
Dada a elevada dimensão e qualidade
da oferta face à diminuta procura,
RENDAS
PROCURA
OFERTA
perspetiva-se que os espaços existentes
levarão um razoável período de tempo a
serem escoados, pelo que a construção
especulativa se deverá manter em níveis
residuais e a ser progressivamente
substituída por produtos tailored made.
Perspetiva-se que o crescimento do
e-commerce, já um dos principais drivers do mercado no curto/médio prazo,
possa aumentar a atividade logística devido à necessidade de novos centros de
distribuição. Em oposição, a introdução
das novas tecnologias e robótica poderávir a diminuir as necessidades das empresas em novos espaços.
15
WMARKET
REVIEW
2014/15
TURISMO
O turismo em Portugal tem vindo a con-
Turismo de Cidade, o que permite que
solidar-se como um sector estratégico
se tornem um cartão-de-visita para o
NÚMERO DE DORMIDAS EM PORTUGAL
(2007 – 2014)
para a economia portuguesa, pelo con-
resto do país.
40
cional e pela notoriedade que tem dado
HOTELARIA NACIONAL
30
ao país, com todos os benefícios que daí
Em 2014, em Portugal, verificou-se um
advêm.
aumento de 12% do número de hóspe-
tributo significativo que tem no PIB na-
20
des (16 milhões) comparativamente a
deram a 13,8 milhões (mais 13% do que
to consistente, não apenas pelas men-
2013), invertendo a tendência dos anos
ções e prémios de turismo obtidos, mas
anteriores em que se verificou uma con-
também pelas publicações internacio-
tração do turismo interno. Este número
nais sobre o país, das quais se destaca
de dormidas do mercado interno em
o suplemento da revista Monocle, in-
2014 foi idêntico ao ano de 2010.
ESTRANGEIROS
NACIONAIS
VALORES EM MILHÕES DE UNIDADES
FONTE: INE / ANÁLISE: WORX
teiramente dedicado a Portugal. Além
disto, a cidade de Lisboa, em particular,
Analisando o número de dormidas dos
recebeu grandes eventos, como a final
turistas estrangeiros, verifica-se que
da Champions, o Rock in Rio e grandes
apresentou um crescimento de 10,2%
congressos, que consolidaram a imagem
em 2014 (32,3 milhões) face a 2013,
de Portugal no estrangeiro.
sendo este crescimento mais acentuado
DORMIDAS POR PAÍS EMISSOR
quando comparado com os dois anos
O Governo tem feito um esforço de pro-
anteriores (mais 7,7% em 2013 face a
jeção nacional do turismo centrado não
2012 e mais 4,8% em 2012 relativa-
apenas nas condições paisagísticas e
mente a 2011) e aproximando-se ao
climatéricas privilegiadas mas também
crescimento verificado em 2011.
na qualidade da oferta hoteleira, nos
conceitos inovadores, em preços compe-
Numa análise às dormidas por país de
titivos e na atração que o país tem apre-
residência, pode concluir-se que o cres-
sentado junto de investidores internacio-
cimento verificado se deve sobretudo à
nais, quer no mercado hoteleiro, quer no
atratividade turística de Portugal junto
mercado de segundas residências.
das grandes economias europeias como
o Reino Unido, Alemanha e França.
Deste modo, o turismo em Portugal começa a afastar-se do tradicional “sol e
mar” e a diversificar-se, conseguindo
Lisboa e Porto vantagens significativas como destinos muito atrativos de
16
24%
REINO UNIDO
20 %OUTROS
14% ALEMANHA
11% ESPANHA
9% FRANÇA
6% HOLANDA
4% BRASIL
4% IRLANDA
3% ITÁLIA
3% E.U.A.
2% BÉLGICA
FONTE: INE / ANÁLISE: WORX
2014
a par de uma visibilidade externa mui-
2013
refere ao mercado interno, estas ascen-
2012
Relativamente às dormidas, e que no se
registou uma performance excecional,
2011
positivo para o turismo nacional, 2014
0
2010
5% no número de dormidas.
do país. Se 2013 foi um ano bastante
2009
em termos de projeção internacional
10
2008
2013 (14,4 milhões), e um aumento de
2007
Efetivamente, 2014 foi um ano ímpar
BUILDING
OPPORTUNITIES
Em termos individuais, as alterações
mais significativas verificaram-se no
mercado Belga, com um aumento de
19,7%, no mercado Francês com mais
16,8% relativamente a 2013 e no mercado Espanhol onde se verificou um
acréscimo de 14,6%.
Em termos absolutos, os mercados mais
TAXA CRESCIMENTO ANUAL – MERCADO
EMISSOR (2013 – 2014)
expressivos no turismo nacional conti-
REVPAR 3.º TRIMESTRE 2014
nuam a ser o mercado Inglês e Alemão.
96,40
Numa análise regional observa-se um
25
20
16,8
crescimento expressivo das dormidas
12,7
10,5
61,80
53,10
36,40
56,10
8,25
8,3
7,4
8,9
tacando-se o Alentejo com um acrésci46,60
68,70
6,2
aumento das dormidas foi menos signi-
BÉLGICA
OUTROS
POUSADAS
APARTAMENTOS
TURÍSTICOS
VALORES EM %
FONTE: INE / ANÁLISE: WORX
HOTEIS
APARTAMENTOS
3*
4*
ficativo, de 2013 para 2014 (1% e 5%
5*
REINO UNIDO
ALEMANHA
ESPANHA
FRANÇA
HOLANDA
BRASIL
IRLANDA
mo de 17% e Lisboa com um aumento de 15%. Nos Açores e na Madeira o
0,7
0
ITÁLIA
EUA
10
em todas as regiões do Continente, des-
ALDEAMENTOS
TURÍSTICOS
15
14,6
19,6
respetivamente). Em termos absolutos
continuam a ser as regiões do Algarve e
de Lisboa que registam uma maior concentração de turistas, com 16,4 milhões
e 11,5 milhões respetivamente.
VALORES MÉDIOS EM EUROS(€)
FONTE: INE / ANÁLISE: WORX
Ao nível das receitas, o ano de 2014 foi
bastante positivo, atingindo 2,2 milhões
de euros de proveitos totais e 1,5 milhões de euros de proveitos de aposento,
correspondendo a acréscimos de 12,8%
e 13,5% respetivamente.
NÚMERO DE DORMIDAS – ANÁLISE REGIONAL
De um modo geral, entre 2013 e 2014
20.000.000
o aumento das receitas foi igualmente
acompanhada pelo aumento do RevPAR
15.000.000
(indicador que mede as receitas geradas
por quarto disponível) verificando-se um
10.000.000
crescimento de 9,5%, correspondente a
5.000.00
33,5 euros.
NORTE
CENTRO
LISBOA
ALENTEJO
ALGARVE
VALORES DE DORMIDAS DE ESTRANGEIROS / FONTE: INE / ANÁLISE: WORX
2014
2013
2012
2011
2010
0
R A AÇORES
17
WMARKET
REVIEW
2014/15
ABERTURA DE UNIDADES HOTELEIRAS
Em termo de cadeias, destaque para o
EM 2014
InterContinental Hotels Group, grupo hote-
ABERTURA DE NOVAS UNIDADES
HOTELEIRAS EM LISBOA (5* E 4*)
O ano de 2014, no que respeita a aber-
leiro com mais quartos em todo um mundo
10
tura de novas unidades hoteleiras, não
que protagonizou um dos negócios mais,
se revelou tão expressivo quanto 2013,
relevantes do ano de 2014 ao assumir a
notando-se uma quebra relativamente à
gestão do antigo Tiara Park Lisboa – atual
oferta total de quartos. No entanto, fo-
InterContinental Lisbon – e do antigo Tiara
ram inauguradas 20 novas unidades ho-
Park Atlantic Porto – atual Crowne Plaza
teleiras com classificações entre 5* e 2*,
Porto. Para além destas unidades, em
num total de 1.130 novos quartos.
2014 o grupo contou ainda com a abertura
6
4
2
Em termos regionais a maior concen-
teleira de 3 estrelas com 108 unidades de
tração de novos quartos foi sentida em
alojamento, localizado na Rua Alexandre
Lisboa e na região Norte (ambos 36%
Herculano. Para 2015, prevê a abertura de
do total). No entanto, apesar da percen-
mais uma unidade hoteleira de 4 estre-
tagem de novos quartos nestas regiões
las na Baixa Lisboeta – o Intercontinental
ser equivalente, em Lisboa a abertura
Indigo Lisbon Old Town, localizado na Rua
de novas unidades hoteleiras foi menor
dos Fanqueiros, contando com 139 uni-
mas com um número superior de quar-
dades de alojamento. Além dos projetos
tos comparativamente às novas unida-
acima referidos existe também interesse
12
des hoteleiras do Norte. Das aberturas
da cadeia em desenvolver outros novos
10
em Lisboa, destaca-se o Hotel Turim
projetos na Baixa Lisboeta.
Avenida da Liberdade que representou
2013
FONTE: WORX
4*
0
5*
do Holiday Inn Express Lisbon, unidade ho-
8
2014
ABERTURA DE NOVAS UNIDADES
HOTELEIRAS
8
6
um acréscimo de 165 novos quartos na
4
cidade.
2
A região Centro teve um peso de apenas
oferta da região Centro com 160 novos
2013
FONTE: WORX
quartos. No Alentejo e Algarve os novos
quartos foram pouco significativos (6% e
7% respetivamente).
De referir ainda que as novas unidades
hoteleiras de Lisboa se localizam essencialmente na Avenida da Liberdade e
nas áreas adjacentes à mesma, o que reflete o incremento da requalificação dos
edifícios na área mais central e antiga da
cidade e a atratividade da mesma.
2014
PRINCIPAIS ABERTURAS DE UNIDADES HOTELEIRAS EM 2014
CLASSIFICAÇÃO
5*
5*
5*
Pousada
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
3*
3*
2*
4*
Total
FONTE: WORX
18
ALGARVE
4* na Figueira da Foz, que aumentou a
ALENTEJO
CENTRO
destaque para o Eurostars Oásis Plaza de
NORTE
LISBOA
0
15% nas aberturas de novos quartos, com
DESIGNAÇÃO
Evolutee - Royal Óbitos SPA & Golf Resort
Torre da Palma Wine Hotel
Hotel Valverde
Pousada da Serra da Estrela
Lisotel
Hotel Portugal
Tempus Hotel & Spa
Hotel Fábrica do Chocolate
Hotel Turim Av. Liberdade
The Artist Porto Hotel & Bistrô
Boticas Hotel - Arte & Spa
Holiday Inn Express Lisboa
Hotel do Templo Bom Jesus
Eurostars Oásis Plaza
Vitória Stone Hotel
Ribeira do Porto Hotel
Rossio Garden Hotel
Ibis Budget Braga (reconversão)
Ozadi Tavira Hotel (reconversão)
CONCELHO
Óbidos
Monforte
Lisboa
Covilhã
Leiria
Lisboa
Ponte da Barca
Viana do Castelo
Lisboa
Porto
Boticas
Lisboa
Braga
Figueira da Foz
Évora
Porto
Lisboa
Braga
Tavira
N.º QUARTOS
40
19
25
92
38
53
28
18
165
17
44
108
42
160
48
18
56
82
77
1.130
BUILDING
OPPORTUNITIES
PORTUGAL NO CONTEXTO EUROPEU
TENDÊNCIAS
O número de dormidas em 2014 nos paí-
O ano de 2015 será um ano expressi-
ses Europeus aumentou 2,7 mil milhões
vo no que respeita a abertura de novas
relativamente a 2013. Portugal contribui
unidades hoteleiras, já que as previsões
para este aumento com um crescimento
apontam para um aumento relativamen-
de 7,1% no total do número de dormi-
te a 2014. Perspetiva-se a abertura de
das, sendo o terceiro país com a maior
34 novas unidades hoteleiras maiorita-
variação de 2013/2014. São de destacar
riamente de 5* e 4*, num total de 2.757
os resultados da Letónia com um cresci-
quartos.
mento de 11,1%, da Bélgica com 7,2%
e da Grécia com 6,9%. Pela negativa, há
Do total de novos quartos, 57% irão lo-
que referir os decréscimos registados na
calizar-se em Lisboa, sobretudo na zona
Sérvia (-6,6%), na Eslováquia (-5,5%),
mais antiga da cidade (Baixa, Avenida
Finlândia (-1,9%) e Itália (-1,8%).
da Liberdade e áreas adjacentes), o que
confirma por um lado a crescente atratividade da região e por outro o forte
investimento que está a ser realizado
VARIAÇÃO DO NÚMERO TOTAL DE DORMIDAS EUROPEIAS (2013/2014)
6,9
7,1
7,2
11,1
de apenas 8% do total.
5,5
-5,5
-2,5
-1,9
-1,8
-1,5
ser a região com o menor número de
novos quartos, prevendo-se a abertura
5,8
-6,6
nesta área da cidade. A região Centro irá
Em 2015, a renovação do parque hote-
-1,2
leiro incrementará a visibilidade do turismo nacional e a atração dos mercados.
LETÓNIA
BÉLGICA
PORTUGAL
GRÉCIA
POLÓNIA
ROMÉNIA
FRANÇA
LITUÂNIA
ITÁLIA
FINLÂNDIA
LIECHTENSTEIN
ESLOVÁQUIA
SÉRVIA
Deste modo, prevê-se que seja um ano
positivo, com a manutenção da atratividade do turismo nacional, com um
crescimento ao nível dos investimentos
em unidades hoteleiras e consequente aumento das receitas, das dormidas
VALORES EM % / FONTE: EUROSTAT / ANÁLISE: WORX
e do número de hóspedes. Apesar da
escassez de uma oferta que se enquadre nas exigências de localização e das
características específicas dos imóveis
pretendidos pelas unidades hoteleiras
internacionais de referência, perspetivase a continuação da procura e interesse
por parte das mesmas, essencialmente
em Lisboa.
PROCURA
TENDÊNCIAS
OFERTA
“O ano de 2015 será um ano expressivo no
que respeita a abertura de novas unidades
hoteleiras, já que as previsões apontam para
um aumento relativamente a 2014.”
19
WMARKET
REVIEW
2014/15
VOLUME DO INVESTIMENTO EUROPEU –
EUROPA OCIDENTAL (14 MERCADOS)
100
INVESTIMENTO
74,3
75
50
25
PERSPETIVA INTERNACIONAL
ros, o que representa um aumento de
2014
2013
2012
2011
2010
em 2014 os 74,3 mil milhões de eu-
2009
rio comercial na Europa Ocidental atingiu
2008
0
2007
O volume de investimento em imobiliá-
VALORES € 10^9 / FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH
11% face ao ano anterior, confirmando
o dinamismo que o mercado tem vindo
a verificar desde o último trimestre de
a origem do investimento foi maioritariamente de investidores europeus, em
2014 verificou-se um domínio dos investidores americanos, representando mais
de 30%, do total do volume investido.
20
0
2014
Contrariamente ao ano anterior, em que
40
2013
lhor performance desde 2008.
2012
verifica-se que 2014 foi o ano com me-
60
2011
lume do investimento nestes mercados,
2010
volume de transações. Analisando o vo-
80
2009
mo trimestre que se verificou um maior
2008
tente ao longo do ano, mas foi no últi-
VOLUME DE INVESTIMENTO EUROPEU
2007
2013. A taxa de crescimento foi consis-
AMÉRICAS
ÁSIA
EUROPA
MÉDIO ORIENTE
OUTRO
VALORES EM %
FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH
O aumento de capital e de liquidez
na Europa tem pressionado a descida
das yields em todos os sectores do
imobiliário, com destaque para os ativos
de retail. Em escritórios, a tendência é
também de descida, com destaque para
o mercado prime Londrino, onde as
yields prime de escritórios atingiram os
EVOLUÇÃO DAS PRIME YIELDS MÉDIAS
NA EUROPA
8.0
7.0
3,5%, menos 25 p.p. comparativamente
6.0
com igual período do ano anterior.
5.0
4.0
ESCRITÓRIOS
RETALHO
INDUSTRIAL
VALORES EM %
FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH
20
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
3.0
BUILDING
OPPORTUNITIES
VOLUME DE INVESTIMENTO EM PORTUGAL
INVESTIMENTO EM PORTUGAL
A
1.400
828
727
514
418
do
Modelo Continente. O comércio de rua
mercado
de
teve igualmente um ano expressivo,
investimento em Portugal reforçou o
sendo de realçar a aquisição da Fnac/
clima de retoma que se sentiu noutros
C&A da Rua de Santa Catarina no
países, registando um volume total de
Porto, a antiga loja da Lanidor (agora
cerca de 828 milhões de euros. Este
Ermenegildo Zegna) e a Rimowa Store
valor representa um acréscimo de cerca
na Av. da Liberdade.
de 98% quando comparado com o
2014
179
2012
2011
2010
2009
2008
2007
254
2013
600
performance
registado em 2013 e situa-se perto dos
Os Escritórios assumem uma quota de
valores registados em 2004.
mercado de cerca de 26%, sendo de
destacar a venda do complexo da EDP
VOLUME
MÉDIA ANUAL (2007–2014)
VALORES 10^6€ / FONTE: WORX
VOLUME DE INVESTIMENTO NACIONAL
POR SETOR DE ATIVIDADE
55%
Este dinamismo é um sinal bastante
no Marquês de Pombal que foi adquirido
positivo da recuperação da confiança
por um montante de 55M€ pelo fundo
no mercado de investimento português
americano GA. Ainda no Marquês de
e na atratividade que este exerce nos
Pombal destaca-se a venda do Marquês
investidores internacionais, que foram
de Pombal 14, da AXA Portugal, dos
responsáveis pela conclusão da maioria
edifícios Camilo Castelo Branco 44 e 46
das operações mais relevantes do ano.
e o edifício Duque de Palmela 23.
Tal como em 2013, o Retalho foi o
O
segmento dominante, representando
apresenta este ano um peso igualmente
mais de 55% do volume total de
significativo (14%) ao invés dos anos
investimento, tendo como negócios
anteriores, onde mais uma vez se
dominantes
destaca a venda da carteira de ativos da
a
venda
do
Freeport
em Alcochete à Via Outlets, a maior
RETALHO
segmento
industrial
e
logístico
ESAF, ao fundo Americano Blackstone.
transação de 2014, num total de cerca
26% ESCRITÓRIOS
14% INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
5% OUTROS
FONTE: WORX
de 130 milhões de euros. Em retalho
A análise das maiores operações de
destaque ainda para a compra de 50%
investimento permite-nos constatar o
do Centro Comercial Alegro Alfragide,
aumento do interesse dos investidores
pelos americanos da APFC. O ano é
internacionais por Portugal. O interesse
também marcado pela aquisição pela
dos investidores internacionais pelo
Blackstone de um portfolio da ESAF de
mercado português, sentido no ano
cerca de 200 milhões de euros em que
anterior é reforçado em 2014, dada a
se inclui um conjunto de supermercados
qualidade dos ativos imobiliários, os
valores competitivos e as rentabilidades
elevadas apresentadas pelo mercado
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES DE INVESTIMENTO
português, a par de uma recuperação
IMÓVEL
LOCALIZAÇÃO
SETOR
COMPRADOR
Freeport Alcochete
Alegro Alfragide (50%)
Marques Pombal (EDP)
ESAF
Portfolio Supermercados
Pingo Doce
Portfolio Lojas IZI
Imóveis CML - Offices
Centro Comercial Twin
Towers
Imóveis CML – Outros
Marquês Pombal 14
Alcochete
Alfragide
Lisboa
Várias
Retalho
Retalho
Escritórios
Retalho/ Logistica
VIA Outlets
Alaska Permanent Fund Corporation
GA Capital+Garisson Investments
Blackstone
Várias
Retalho
FII
Carteira Inteira
Lisboa
Retalho
Escritórios
Prebuild
Investidor Privado
Lisboa
Retalho
The Edge Group
Lisboa
Lisboa
Outros
Escritórios
Investidor Privado
Investidor Privado
económica animadora.
FONTE: WORX
21
WMARKET
REVIEW
2014/15
O dinamismo do mercado português
deve-se efetivamente à atividade dos
VOLUME DE INVESTIMENTO NACIONAL
VS. ESTRANGEIRO
investidores internacionais, uma vez que
mais de 83% do volume transacionado
se deve aos mesmo. A análise do investimento nacional vs. estrangeiro nos
2011
últimos 5 anos mostra claramente que
2014 foi o ano do investimento interna-
2012
cional por excelência em Portugal, o que
é um sinal muito positivo da confiança,
604
2010
2013
não apenas do mercado imobiliário mas
124
195 59
126 53
257
142
159
686
2014
do país como um todo.
Em relação ao tipo de investidor, os
NACIONAL
ESTRANGEIRO
VALORES EM 10^6€ / FONTE: WORX
investidores privados têm uma representatividade significativa somando cerca de 38%. Por outro lado, as
Empresas Imobiliárias e os Fundos de
Investimento representam 50% do vo-
VOLUME DE INVESTIMENTO POR TIPO
DE INVESTIDOR
lume transacionado.
Pode assim concluir-se que 2014 foi um
ano muito positivo em termos da perfor-
38%
mance do mercado de investimento em
Portugal, aproximando-se dos valores de
INVESTIDOR PRIVADO
investimento de anos anteriores e reforçando a inversão do ciclo de redução do
volume transacionado iniciado em 2013.
A entrada de bons produtos imobiliários,
alguns dos quais fruto da situação do
Banco Espírito Santo, trouxeram um
interesse acrescido ao mercado por
parte de investidores internacionais,
28% FUNDOS
22% EMPRESAS IMOBILIÁRIAS & REITS
8% CORPORATES
2% CONSÓRCIOS
2% OUTROS
FONTE: WORX
bem como um conjunto de ativos
muito interessantes que, no contexto
atual, vieram reforçar a atratividade do
mercado nacional.
Por outro lado, assiste-se ao retorno dos
investidores a projetos de development
que estiveram durante vários anos,
postos de parte. A promoção de novos
projetos
imobiliários
é
hoje
uma
realidade sobretudo em zonas prime
com tendência a ser reforçada nos
próximos anos.
22
“Pode assim concluir-se que 2014 foi um ano
muito positivo em termos da performance
do mercado de investimento em Portugal,
aproximando-se dos valores de investimento
de anos anteriores e reforçando a inversão
do ciclo de redução do volume transacionado
iniciado em 2013.”
BUILDING
OPPORTUNITIES
“A performance do mercado em 2014 foi muito
positiva, pelo que as expectativas para 2015 são
elevadas. Espera-se que o mercado mantenha
o seu grau de atratividade dado que há um
conjunto de operações em análise que não
tendo sido fechadas em 2014, é expectável que
se venham a concretizar em 2015.”
Deste modo, no último trimestre de 2014
foi o de maior dinamismo, representando
65% do volume transacionado no
último ano. O interesse dos investidores
internacionais, o grande número de
compradores, os valores dos ativos e a
grande atividade do mercado, geraram
uma compressão muito significativa das
yields no último ano. Neste contexto,
as yields prime de escritórios sofreram
uma contração atingindo os 6,25%, as
de retalho os 6,00%, as de industrial
e logistica os 7,75% e as de hotelaria
7,50%.
TENDÊNCIAS
A performance do mercado em 2014 foi
EVOLUÇÃO DAS PRIME YIELDS POR SECTOR
muito positiva, pelo que as expectativas
para 2015 são elevadas. Espera-se que
10.00
7.75
7.25
7.75
7.50
6.25
2014
2013
2012
6.00
de operações em análise que, não tendo
sido fechadas em 2014, é expectável
que se venham a concretizar em 2015.
No entanto, a dimensão do mercado
é reduzida, o que pode condicionar
a sua performance. O stock existente
que reúne as características exigidas
HOTÉIS
pelos
investidores
internacionais
é diminuto, pelo que a tendência
será a diversificação do portfolio e a
concretização de operações em ativos
não core e zonas secundárias atrativas.
TENDÊNCIAS
Perspetiva-se que o ciclo de compressão
de yields iniciado em 2013 e que teve
um decréscimo acentuado em 2014, se
PRIME YIELD
HÓTEIS
INDUSTRIAL
atratividade, dado que há um conjunto
VOLIME DE
INVESTIMENTO
ESCRITÓRIOS
RETALHO
VALORES EM % / FONTE: WORX
7.00
7.25
8.00
7.50
o mercado mantenha o seu grau de
9.25
8.00
PRIME YIELD
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
2006
5.75
7.00
6.75
7.50
7.50
2011
6.00
5.00
6.00
8.00
7.75
PRIME YIELD
RETALHO
6.00
7.50
7.00
7.75
7.50
PRIME YIELD
ESCRITÓRIOS
7.25
6.00
7.75
7.50
2010
7.00
7.00
7.00
2008
7.50
2007
8.00
7.50
7.00
2009
9.00
8.75
8.25
mantenha em 2015 embora com um
comportamento mais equilibrado ao
longo do ano.
23
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