Relatório de Consultoria Imobiliária

Transcrição

BINSWANGER BRASIL
Relatório de Consultoria Imobiliária
AVALIAÇÃO – CONDOMÍNIO LOGÍSTICO GLOBAL CUMBICA
BRASIL – JUNHO – 2010
ELABORADO PARA:
São Paulo, 08 de Junho de 2010.
At: Srs. Carlos Barcellos e Maria do Carmo Bersano
GWI Empreendimentos Imobiliários S.A.
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.900
6º andar - conj. 601 – Itaim Bibi
CEP 04538-132 - São Paulo /SP
REF: Condomínio Logístico localizado à
Rua Estrela d’Oeste, nº 124, Vila Barros Guarulhos /SP.
De acordo com sua solicitação, concluímos o trabalho de avaliação para o imóvel em
referência.
O objetivo deste trabalho é determinar os valores de mercado para venda e locação da
propriedade em questão, assumindo não haver impedimentos legais ou ônus gravando a
mesma.
Este relatório descreve a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para a
determinação dos valores.
De acordo com nossas análises, somos da opinião de que em Junho de 2.010, os valores da
propriedade em questão, considerando-a livre de ocupação, são os seguintes:
VALORES DE MERCADO PARA VENDA
Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com aproximadamente 30%
das obras concluídas.
- Sessenta e Seis Milhões, Quatrocentos e Quarenta Mil Reais (R$ 66.440.000,00)
Situação 2 – Blocos A, C e D Concluídos
- Setenta e Um Milhões, Oitocentos e Noventa Mil Reais (R$ 71.890.000,00)
Situação 3 – Blocos A, B, C e D Concluídos
- Noventa e Quatro Milhões, Setecentos e Vinte Mil Reais (R$ 94.720.000,00)
VALORES LOCATIVOS DE MERCADO
Cenário Conservador
- Dezesseis Reais e Vinte e Três Centavos por m2 por Mês (R$ 16,23/m2/Mês)
Cenário Realista
- Dezoito Reais e Três Centavos por m2 por Mês –
(R$ 18,03/m2/Mês)
Cenário Otimista
- Dezenove Reais, Oitenta e Três Centavos por m2 por Mês (R$ 19,83/m2/Mês)
Para fins deste estudo, nas Situações 2 e 3, consideramos que, quando os Blocos B e D
estiverem prontos, os valores locativos serão os mesmos praticados atualmente. Porém
estes valores poderão estar sujeitos a alterações de acordo com as condições de mercado da
época.
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e, por gentileza, contate-nos se
houver qualquer dúvida ou esclarecimento.
Atenciosamente,
Luciana Espinosa Hungaro
Tathiana Aoyagi
Binswanger Brasil
Binswanger Brasil
Avaliação – Condomínio Logístico Global Cumbica
SUMÁRIO
1.
RESUMO........................................................................................................................................................ 6
2.
INTRODUÇÃO E METODOLOGIA.......................................................................................................... 9
2.1
OBJETIVO ........................................................................................................................................... 11
2.2
METODOLOGIA ................................................................................................................................. 11
2.3
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................. 11
2.4
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE ............................................................................. 12
3.
PANORAMA DE MERCADO ................................................................................................................... 13
3.1
A EVOLUÇÃO DO MERCADO INDUSTRIAL ................................................................................. 13
3.2
O MERCADO INDUSTRIAL DE GUARULHOS ............................................................................... 14
3.3
CONSIDERAÇÕES SOBRE A PROPRIEDADE ................................................................................ 18
4.
LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................................................... 19
4.1
LOCALIZAÇÃO .................................................................................................................................. 19
4.2
CIRCUNVIZINHANÇA ...................................................................................................................... 19
4.3
MELHORAMENTOS PÚBLICOS ...................................................................................................... 22
4.4
ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE ................................................................................. 22
5.
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE .......................................................................................................... 23
5.1
TERRENO ............................................................................................................................................ 23
5.2
CONSTRUÇÕES.................................................................................................................................. 24
6.
DOUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE .................................................................................................. 56
6.1
MATRÍCULA DO IMÓVEL ................................................................................................................ 56
6.2
CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU.......................................................... 56
6.3
PROJETO ARQUITETÔNICO ............................................................................................................ 57
7.
PLANEJAMENTO URBANO.................................................................................................................... 58
8.
CONSIDERAÇÕES DE MERCADO ........................................................................................................ 59
8.1
OFERTA ............................................................................................................................................... 59
8.2
DEMANDA .......................................................................................................................................... 59
8.3
VALORES ............................................................................................................................................ 60
9.
AVALIAÇÃO............................................................................................................................................... 61
9.1
VALOR DE MERCADO PARA VENDA ............................................................................................ 61
9.2
VALORES LOCATIVOS DE MERCADO .......................................................................................... 65
10. CERTIFICADO DE VALORES ................................................................................................................ 68
11. CONFIDENCIALIDADE ........................................................................................................................... 70
12. APÊNDICE I – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS .................................... 71
13. APÊNDICE II – CUSTOS DE REPOSIÇÃO ........................................................................................... 75
14. APÊNDICE III – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS ................................. 78
15. APÊNDICE IV – ÁREA LOCÁVEL DOS MÓDULOS .......................................................................... 80
16. APÊNDICE V - DOCUMENTAÇÃO ........................................................................................................ 83
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1. RESUMO
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Solicitante:
GWI Empreendimentos Imobiliários S.A.
Objeto:
Condomínio Logístico.
Local:
Rua Estrela d’Oeste, nº 124 – Vila Barros Guarulhos /SP.
Finalidade:
Determinação dos Valores de Mercado para Venda
e Locação.
Liquidez:
Média/Alta.
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RESUMO DAS ÁREAS E VALORES
SITUAÇÃO 1 – COMO O IMÓVEL SE ENCONTRAVA NA OCASIÃO DA VISTORIA
(BLOCOS A + C + APROXIMADAMENTE 30% DO BLOCO D CONCLUÍDO)
Área de Terreno:
105.887,97 m²
Área Construída:
40.840,49 m²
Área Locável:
29.218,90 m² (O bloco D não foi incluído nesta
situação em função da edificação não
estar concluída).
Valor de Mercado para Venda:
R$ 66.440.000,00
Valores Locativos de Mercado:
Cenário Conservador: R$ 474.100,00 Mensais
Cenário Provável:
R$ 526.800,00 Mensais
Cenário Otimista:
R$ 579.500,00 Mensais
SITUAÇÃO 2 – BLOCOS A, C E D CONCLUÍDOS
Área de Terreno:
105.887,97 m²
Área Construída:
40.840,49 m²
Área Locável:
35.457,70 m²
R$ 71.890.000,00
Cenário Provável:
R$ 639.200,00 Mensais
Cenário Otimista:
R$ 703.200,00 Mensais
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SITUAÇÃO 3 – BLOCOS A, B, C, D CONCLUÍDOS
Área de Terreno:
105.887,97 m²
Área Construída:
61.108,14 m²
Área Locável:
54.509,05 m²
R$ 94.720.000,00
Cenário Provável:
R$ 982.700,00 Mensais
Cenário Otimista:
R$ 1.081.000,00 Mensais
Obs.: Para fins deste estudo, para os cálculos dos valores locativos, consideramos a ocupação total dos espaços.
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2. INTRODUÇÃO E METODOLOGIA
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Os valores de venda do imóvel em estudo foram calculados através da utilização do Método
Evolutivo, cuja composição do valor total é obtida pela conjugação e soma de 2 (dois)
métodos, sendo, (i) Método Comparativo Direto para identificação do valor do terreno e (ii)
Método da Quantificação do Custo, para identificação e atribuição dos valores das
construções e benfeitorias existentes no imóvel.
A Binswanger, através da utilização de seu banco de dados, realizou pesquisa de mercado para
identificação de terrenos na área de influência do imóvel em estudo, utilizando o Método
Comparativo Direto, através do Tratamento por Fatores (Modelo de Homogeneização),
reconhecido pelas normas técnicas em vigor na data da avaliação.
Já as benfeitorias, foram avaliadas a partir do Método da Quantificação do Custo de
Benfeitorias, onde são calculados todos os custos necessários para se repor o bem, com
explicitação do estado de conservação em que se encontravam na ocasião da avaliação.
Para a determinação do valor das benfeitorias foi utilizado o estudo Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos - IBAPE/SP – Conversão dos Coeficientes H82QN para R8N –
Fevereiro/2.007, em atendimento a publicação da NBR-12.721/06, devidamente adaptado para
a região e época ora considerados.
As tabelas com os resumos das pesquisas de mercado, ilustradas pelos elementos
comparativos de imóveis estão anexados ao final do relatório.
Para a determinação dos valores locativos de mercado do imóvel, foi utilizado o Método
Comparativo de Dados de mercado de imóveis de mesma especificação técnica.
Na ocasião da vistoria (10/mai/2010), os Blocos A e C estavam concluídos, as obras de
construção do Bloco B ainda não haviam sido iniciadas e o Bloco D estava com cerca de 30%
das obras prontas.
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Sendo assim, a pedido do consulente, a propriedade foi avaliada considerando-se 3 Situações
distintas, sendo:
SITUAÇÃO 1 – Estágio Atual – neste caso consideramos o imóvel da forma em que se
encontrava na ocasião da vistoria, ou seja, com os Blocos A e C totalmente concluídos, e o
Bloco D com aproximadamente 30% das obras concluídas. O Bloco B não foi considerado
nesta situação uma vez que as obras ainda não haviam sido iniciadas.
SITUAÇÃO 2 – Consideramos os Blocos A, C e D totalmente concluídos. De acordo com
cronograma fornecido pelo cliente, a previsão de entrega das obras do Bloco D é no final de
Junho/2010.
SITUAÇÃO 3 – Consideramos o imóvel totalmente pronto, ou seja, todos os blocos
concluídos e em pleno funcionamento. De acordo com informações fornecidas pelo cliente, a
execução das obras do galpão B depende da finalização da análise de viabilidade técnicoeconômica.
Cumpre salientar que no caso das Situações 2 e 3, nos baseamos fielmente nas informações
prestadas pelo cliente, nos projetos e Memoriais Descritivos fornecidos.
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Não levamos em consideração o risco das obras não serem finalizadas, tampouco nos
responsabilizamos caso as obras não sejam executadas de acordo com as especificações
contidas nas plantas e memoriais fornecidos.
2.1
OBJETIVO
Este relatório tem por objetivo a determinação dos valores de mercado para venda e locação
do imóvel em estudo.
2.2
METODOLOGIA
A metodologia adotada segue as prescrições emanadas pela NBR 14.653, Partes 1 e 2 da
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, cujos métodos de avaliação
recomendados são explicados a seguir.
A especificação da avaliação será estabelecida em razão do prazo demandado, da
disponibilidade de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos
recursos disponíveis.
Essa avaliação atende ao Grau I (Comparativo Direto – Terreno) e ao Grau II (Comparativo
Direto – Galpões) de Fundamentação e ao Grau III de Precisão.
2.3
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
2.3.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra”.
2.3.2 Método Involutivo
“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
11
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está
inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”.
2.3.3 Método Evolutivo
“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização”.
2.3.4 Método da Capitalização da Renda
“Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,
considerando-se cenários viáveis”.
Através da metodologia mais adequada, podemos concluir qual seria o mais provável valor de
mercado que se poderia alcançar pelo imóvel, se este fosse exposto à venda.
2.4
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para
realizar a venda da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com
pagamento à vista, admitindo-se:
a) um proprietário disposto a efetuar a transação;
b) que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo
para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço
e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;
c) que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham
sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de
locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da
avaliação;
d) não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador
com “especial” interesse na propriedade em questão.
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3. PANORAMA DE MERCADO
3.1 A EVOLUÇÃO DO MERCADO
O mercado de imoveis industrias e de logistica mostrou uma mudança substancial nos
últimos 15 anos, sobretudo após a implantação do Plano Real. Neste período,
verificamos um grande movimento de “relocalização” de empresas da Capital para o
Interior e outros Estados, buscando usufruir os benefícios fiscais oferecidos.
A consolidação de outras regiões atrativas ao segmento, como Jundiaí, Sorocaba, São
José dos Campos e Taubaté e localizações pontuais do Vale do Paraíba, surgiram como
pólo concentrador de atividades, tendo como um dos mais significativos argumentos a
proximidade dos centros urbanos de forte expressão.
Além disso, a mobilização sindical mais consolidada nos grandes centros colaborou para
estas mudanças, fazendo com que as empresas buscassem locais onde o movimento
sindical fosse menos articulado.
A consolidação da expansão do mercado foi também favorecida pela ocupação
estrangeira no país, as quais viram na estabilização da economia uma boa oportunidade
de mercado para novas unidades. Da mesma maneira, com a criação do Mercosul, as
empresas já instaladas no país apostaram na criação de novas unidades de produção,
principalmente no setor automobilístico e de autopeças.
Toda esta atividade levou o mercado de imóveis a viver um momento favorável nos 3
primeiros anos do Plano Real, ocorrendo investimentos no setor envolvendo
propriedades industriais diversas, tanto nas principais capitais, para reciclagem de uso,
como em outras localidades visando a produção.
A comercialização de imóveis ficou comprometida com longos períodos de alta vacância
em decorrência da alta especulação fora da margem dos preços praticados no mercado e
com falta de vocação de uso definida para reciclagem.
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A partir do final da década passada, no entanto, a política econômica adotada pelo
Governo exigiu a manutenção de uma política fiscal muito apertada, com taxas de juros
próximas de 20% a.a. Isso gerou uma conjuntura muito adversa, com fortes reflexos no
mercado imobiliário, que passou a apresentar liquidez muita baixa, principalmente no
segmento de compra e venda.
Muitas empresas mudaram suas estratégias de expansão e, em alguns casos, estão
pretendendo se desfazer de alguns imóveis, os quais ficaram disponíveis a partir da
racionalização de suas operações ou de processos de terceirização. Em alguns casos, as
empresas, mesmo em atividade, estão dispostas a vender seus imóveis já vislumbrando
sua “relocalização”.
Porém, a partir de 2005, o Governo promoveu reduções nas taxas de juros que hoje se
encontram em 9,5% a.a., com tendencia de um pequeno aumento no curto prazo e
tendência de queda, no médio e logo prazo, gerando assim, uma expetctativa no mercado
imobiliário quanto a futuros ganhos de capital.
3.2
O MERCADO INDUSTRIAL DE GUARULHOS
O Parque industrial de Guarulhos compõe-se em um diversificado ramo de indústrias de
pequeno, médio e grande porte e movimenta boa parte da economia local.
A região concentra áreas de aglomeração industrial e desenvolve-se principalmente em
função do potencial de facilidade logística, favorecida pelas Rodovias Presidente Dutra e
Ayrton Senna, conectando São Paulo e Guarulhos às cidades do interior e a outros
Estados.
O eixo da Rodovia Dutra - São Paulo / Rio de Janeiro - apresenta atividade tipicamente
industrial em ambos os lados, cuja especulação imobiliária oscila de acordo com a
proximidade aos centros urbanos, pontes, retornos, facilidade de acessos, além de grande
visibilidade em um dos principais pólos industriais do país.
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Os parques industriais na região de Guarulhos distribuem-se em áreas de aglomeração
industrial, como: Cumbica, Bonsucesso e ao longo de vias como as Avenidas Monteiro
Lobato, Santos Dumont e Marginal do Rio Baquirivu (via paralela à Avenida Hélio
Smidt).
A região de Cumbica ramifica-se no entorno da Av. Santos Dumont e apresenta grande
diversidade industrial. Ao norte, próximo ao Aeroporto Internacional de Guarulhos,
concentram-se galpões com áreas menores e atividade tanto industrial como comercial e
residencial. Ao sul, próximo à Rodovia Ayrton Senna, nota-se aglomerações de favelas.
Porém, a região ainda mostra os maiores valores ofertados e continua a ser considerada
uma região atrativa, concentrando grandes empresas, principalmente pela facilidade de
acessos.
A oferta é escassa para imóveis de alto padrão, sugerindo baixa vacância para galpões
com boas especificações e regular para imóveis de médio porte e padrão regular.
Encontra-se em, sua maioria, propriedades com especificações técnicas restritas, como
baixo pé-direito, vãos livres limitados e baixa resistência de piso, apresentando restrições
em adaptação a outros segmentos do ramo.
A concentração industrial próxima ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, também em
Cumbica, desenvolveu-se nas proximidades da Av. do Rio Baquirivu (via paralela à Av.
Hélio Smidt) e apresenta escassa oferta de imóveis de alto padrão.
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A imagem a seguir ilustra os principais eixos industriais de Guarulhos:
AVALIANDO
Juntamente ao eixo da Rodovia Dutra, parte desta região pode ser considerada como uma
das regiões mais nobres de Guarulhos. Além da facilidade e proximidade com o
aeroporto, há presença de condomínios industriais. Observa-se também o ramo hoteleiro
desenvolvido na região, tal como: Hotel Mariot e Blue Tree Towers.
A região de Bonsucesso apresenta-se ainda em desenvolvimento, com grande oferta de
terrenos e alguns galpões de porte médio com especificações regulares e até de altíssimo
padrão. Porém, é considerada uma região com muitos problemas de segurança, com
presença de favelas que se desenvolvem ao longo das principais vias de circulação.
Em decorrência dos problemas de segurança e dificuldade de acessos, as empresas
buscam rotas alternativas, havendo a necessidade de deslocamento e passagem pelo
pedágio de Arujá para retorno. Isso influencia os valores de imóveis comerciais e
industriais praticados na região.
No lado esquerdo da Dutra, para quem vai de São Paulo ao Rio de Janeiro há presença de
extensas áreas verdes pertencentes a zonas aeroportuárias, com restrições urbanísticas e
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não ofertadas ao mercado. Observa-se presença de poucos galpões de pequeno e médio
porte com especificações técnicas simples.
Devido à escassez de ofertas em regiões mais nobres em Guarulhos e atratividade dos
preços pedidos que gera condições vantajosas, proporcionando um fluxo de caixa
atraente para o negócio, muitas das grandes empresas localizam-se nesta região, tais
como: Odebrecht, Cummins, ABB e Vigor, entre outras.
Ao longo da cidade de Guarulhos desenvolveu-se uma região alternativa de expansão
imobiliária, ao longo da Rodovia Dutra, em direção ao interior, logo após Bonsucesso,
como o município de Arujá.
Esta região conta com um distrito industrial com galpões de pequeno, médio e grande
porte e pode ser considerada uma região que vem se desenvolvendo. Há ofertas de
pequenos terrenos e a oferta de imóveis de médio e grande porte é limitada.
As propriedades industriais disponíveis no mercado de Guarulhos, em geral, são antigas
e necessitam de reparos importantes, apresentando variação de preços em função da
demanda, da qualidade das construções e sua localização. As condições de relocalização
de imediato para uma empresa é baixa.
Entretanto, há opções alternativas para instalação de novas plantas, executadas “sob
medida” (Built-to-Suit) em áreas dentro e fora de condomínios industriais.
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3.3 CONSIDERAÇÕES SOBRE A PROPRIEDADE
O imóvel em estudo encontra-se localizado à Rua Estrela d’Oeste, com frente secundária para
as Ruas Cristolândia e Haiti. O terreno apresenta topografia plana e formato irregular.
O imóvel constitui-se de um conjunto de galpões dispostos em caráter de condomínio fechado,
com controle de acesso (portaria 24 horas), estacionamento interno e para visitantes,
restaurante e lanchonete. Trata-se de complexo logístico constituído de 04 blocos de galpões
modulares, sendo 02 blocos finalizados e em operação, 01 em fase de construção e 01 em fase
de projeto.
Os galpões apresentam características construtivas que diferem de todos os imóveis do seu
entorno imediato. Tem bom padrão construtivo, pé-direito elevado e foram erigidos com
planejamento especifico.
O imóvel em estudo encontra-se na linha da rota de tráfego do Aeroporto Internacional de
Guarulhos (Cumbica), ou seja, os pousos e decolagens passam por sobre o imóvel.
No entanto possui ótima localização, estando próximo à Rodovia Hélio Smidt e ao eixo das
Rodovias Ayrton Senna e Presidente Dutra.
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4. LOCALIZAÇÃO
4.1
LOCALIZAÇÃO
A propriedade em estudo está localizada na Rua Estrela d’Oeste, no 124 – Vila Barros –
Guarulhos /SP, com frente secundária para as ruas Cristolândia, Haiti e Inhaúma. Esta quadra
é formada também pela Rua Eng. Albert Leimer e Av. Marginal do Rio Baquirivu.
O mapa a seguir ilustra a macro localização do imóvel na região em que se localiza:
AVALIANDO
4.2
CIRCUNVIZINHANÇA
A região onde está localizado o imóvel é caracterizada por ocupação predominantemente
industrial e de logística, onde podemos encontrar além de diversos galpões de porte variado,
utilizados basicamente por distribuição e logística, também terrenos, residências unifamiliares
de padrão simples e comércio local.
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Dentre os principais equipamentos próximos, podemos destacar o Aeroporto Internacional
Gov. André Franco Montoro (Cumbica) e o Parque CECAP. Está também prevista a
construção do Terminal Rodoviário de Guarulhos na Al. dos Lírios, próximo ao avaliando.
As imagens a seguir ilustram os acessos ao imóvel:
Vista da Rua Estrela d’Oeste, no sentido da
Rua Lauro de Gusmão Silveira.
Vista da Rua Estrela d’Oeste, no sentido do
Avaliando (final da rua).
Vista da Rua Inhaúma, viela que faz divisa com
o Avaliando, no final da Rua Estrela d’Oeste.
Vista da Rua Cristolândia, no sentido da Rua
Eugênio Diamante (divisa com o Avaliando).
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Vista de uma das ruas internas do imóvel
Avaliando.
Vista Geral do Imóvel Avaliando.
Vista Superior do Imóvel Avaliando e Entorno.
21
4.3
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região apresenta alguns serviços públicos básicos, como pavimentação, redes de água e
esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e celular, iluminação pública, arborização, coleta de lixo
e entrega postal.
4.4
ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE
O acesso ao imóvel é feito de forma direta por entrada de pedestres e veículos pela Rua Estrela
d’Oeste, tendo ótima visibilidade.
As principais vias de acesso mais próximas são: Av. Marginal do Rio Baquirivu (a 500 m),
Av. Monteiro Lobato (a 2,3 km), Rodovia Hélio Smidt (a 3,4 km), Rodovia Presidente Dutra
(a 4,1 km) e Rodovia Ayrton Senna (a 5,7 km).
O transporte público se dá através de ônibus municipais que circulam pela Avenida Marginal
do Rio Baquirivu.
22
5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
5.1
TERRENO
O terreno referente ao Imóvel em Estudo tem frente para as Ruas Estrela d’Oeste, Cristolândia
e Haiti, encerrando área de 105.887,97 m², de acordo com as informações descritas na
Matrícula no 101.031, fornecida pelo consulente.
O terreno possui formato irregular e topografia plana.
A imagem a seguir, datada de 2.008, ilustra a localização da quadra da propriedade avalianda e
proximidades.
23
5.2
CONSTRUÇÕES
Sobre o imóvel em estudo encontram-se erigidas algumas edificações e outras que ainda
encontram-se em fase de obras, as quais totalizam 61.108,14 m² de área, distribuídas da
seguinte forma:
EDIFICAÇÕES
STATUS
ÁREA (m²)
Bloco A
Concluído
21.370,36
Bloco A - Marquise
Concluído
985,60
Bloco B
Início de Obra
19.763,65
Bloco B - Marquise
Início de Obra
504,00
Bloco C
Concluído
10.037,99
Bloco C - Marquise
Concluído
576,00
Bloco D
30% Concluído
6.485,39
Bloco D - Marquise
30% Concluído
360,00
Lanchonete
Concluído
32,06
Lanchonete - Cobertura
Concluído
90,55
Portaria Principal
Concluído
128,00
Portaria Principal - Cobertura
Concluído
372,00
Outras benfeitorias
Concluído
402,54
Total
61.108,14
As áreas supracitadas foram obtidas a partir da planta “Implantação do Condomínio de
Galpões”, datada de 13/07/2009.
Ressaltamos que os Blocos A e C, são os únicos que se encontram inteiramente acabados e
prontos para utilização. O Bloco D tem aproximadamente 30% de sua construção executada e
o Bloco B está em fase de análise de viabilidade técnico-economica. Portanto, a avaliação dos
Blocos B e D baseiam-se integralmente nas informações prestadas pela proprietária, através
das plantas e memoriais descritivos.
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Salientamos que não foram feitas avaliações na estrutura dos prédios e não avaliamos as
máquinas e equipamentos.
5.2.1 BLOCO A
Aspectos da Edificação
Área Total Construída:
22.355,96 m²
Composição:
Térreo e Superior.
Térreo:
Circulação Central (acesso interno aos módulos),
Galpões
Modulares,
Escritórios
(salas
individuais), Sanitários (M/F), Ambulatório,
D.G., Sala de Segurança, QGBT, Cozinha,
Vestiários, Depósito, Câmara Fria.
Superior:
Sanitários/Vestiários (Mezanino dos Galpões),
Escritórios
Escritório
(salas
individuais),
(Administração),
Banheiros,
Reuniões,
Restaurante, Lavagem e Distribuição, Varanda.
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Fechamentos:
Alvenaria.
Estruturas:
Concreto armado.
Cobertura – Materiais:
Telhas metálicas sobre estrutura metálica.
Esquadrias/ Vidros:
Alumínio / Comuns.
Pé - Direito:
8 metros.
Número de Pavimentos:
02
ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS
Instalações Especiais:
Combate a Incêndio (hidrantes, extintores,
sistema de alarme e iluminação de emergência).
Ar Condicionado:
Aparelhos individuais (somente administração).
Circulação Vertical:
03 Escadas metálicas e 02 de concreto, 01
elevador para acesso a deficiente), 01 escada
metálica a cada 02 módulos.
ACABAMENTOS INTERNOS E EXTERNOS
Piso:
Concreto nivelado a laser com capacidade para 6
ton./m²
(Galpão)
/
Cerâmica
/
Carpete,
Porcelanato / Madeira.
Paredes:
Argamassa com pintura / Cerâmica / Madeira.
Forro:
Laje / Telhas vãs / Gesso acartonado / Colméia /
Mineral (termo-acústico).
Fachadas:
Argamassa com pintura / Concreto pintado /
Telhas metálicas brancas.
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RESUMOS PARA AVALIAÇÃO
BLOCO A
Área Construída (m²):
21.370,36
Idade Real Estimada/Referencial: 1/80 Anos
Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 1.087,32
Depreciação:
0,992
Estado de Conservação: Novo (a)
Padrão Construtivo: Galpão – Padrão Médio – Nível Máximo (1,680)
BLOCO A - MARQUISE
985,60
Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 543,66
Depreciação:
0,976
Padrão Construtivo: Equivalente a 25% do padrão Galpão – Padrão Médio – Nível
Máximo (0,420)
27
FOTOS
Vista da Circulação Central (acesso interno aos
módulos de Galpão).
Vista da infra-estrutura sob a laje, no corredor
central.
Vista do acesso ao corredor central.
Vista da Circulação da área de Escritórios
(Pavimento Superior).
28
Vista do Escritório Administrativo do Condomínio
Vista do Hall de Acesso à Área de Escritórios
Vista da Laje Técnica (Cobertura).
Vista de uma das salas disponíveis para Escritório.
(Pavimento Superior)
29
Vista Geral do Restaurante (Pavimento Superior).
Vista Geral do Restaurante (Pavimento Superior).
Vista de um dos sanitários (Pavimento Superior).
Vista da Varanda do Restaurante (Pavimento
Superior).
30
Vista Geral da Cozinha (Pavimento Térreo).
Vista da área de Lavagem e Distribuição do
Restaurante (Pavimento Superior).
Vista do Paisagismo (Pavimento Térreo).
Vista de uma das escadas de acesso da área de
Escritórios.
31
Vista dos elevadores de carga do Restaurante.
Vista Geral do QGBT.
Vista Geral do Bloco A.
32
33
5.2.2 BLOCO B (Em Projeto)
Área Total de Construção:
20.267,65 m²
Composição:
Térreo e Superior.
Térreo:
Armazenagem (Galpões Modulares), Docas.
Superior:
Circulação, Escritórios, Sanitários/Vestiários e
Copa.
Fechamentos:
Alvenaria.
Estruturas:
Metálica.
Esquadrias/ Vidros:
Alumínio / Comuns, Fumê temperado 8mm.
Pé - Direito:
12 m.
02
Ar Condicionado:
Não Apresenta.
Escadas metálicas (01 por módulo).
Piso:
ton./m² (Galpão) / Cerâmica / Emborrachado
antiderrapante / Porcelanato.
Paredes:
Argamassa com pintura / Cerâmica / Porcelanato.
Forro:
Laje pintada / Gesso acartonado.
34
Fachadas:
Telhas metálicas brancas.
BLOCO B
19.763,65 Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 1.087,32
Idade Real Estimada/Referencial: 0/80 Anos Depreciação:
1,000
BLOCO B – MARQUISE
504,00
Depreciação:
1,000
Máximo (0,420)
35
5.2.3 BLOCO C
10.613,99 m²
Composição:
Térreo e Superior.
Térreo:
Recepção,
Sanitário,
QGBT,
DG,
Trafo,
Superior:
Circulação, Escritórios, Sanit./Vestiários e Copa.
Fechamentos:
Alvenaria.
Estruturas:
Metálica.
Esquadrias/ Vidros:
Alumínio / Comuns, Temperado 8mm.
Pé - Direito:
12 m.
02
36
Ar Condicionado:
Não Apresenta.
Piso:
Paredes:
Forro:
Laje pintada / Gesso acartonado / Telhas vãs com
manta térmica.
Fachadas:
Telhas metálicas brancas (brises) / Vidro.
BLOCO C
10.037,99 Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 1.087,32
0,992
37
BLOCO C – MARQUISE
576,00
Depreciação:
0,976
Máximo (0,420)
38
FOTOS
Vista da Recepção (Pavimento Térreo).
Vista da circulação externa (Pavimento Superior).
Vista de uma das salas de escritório (Pavimento
Superior).
Vista de uma das salas de escritório, com a área de
copa e sanitários ao centro (Pavimento Superior).
39
Vista do Vestiário (Pavimento Superior).
Vista Geral de um dos módulos ocupados.
Vista Geral de um dos módulos de Galpão.
Vista da escada de acesso individual do módulo.
40
Vista da área de docas.
Vista do QGBT (Pavimento Térreo).
Vista área de docas.
Vista Geral do Bloco C.
41
5.2.4
BLOCO D (Em Construção)
Aspectos da Edificação (Em fase de construção)
Área Total de Construção:
6.845,39 m²
Composição:
Térreo e Superior.
Térreo:
Recepção,
Sanitário,
QGBT,
DG,
Trafo,
Superior:
Circulação, Escritórios, Sanit./Vestiários e Copa.
Fechamentos:
Alvenaria.
Estruturas:
Metálica.
Esquadrias/ Vidros:
Alumínio / Comuns, Temperado 8mm.
Pé - Direito:
12 m.
02
42
Ar Condicionado:
Não Apresenta.
Piso:
Paredes:
Forro:
Laje pintada / Gesso acartonado / Telhas vãs com
manta térmica.
Fachadas:
Telhas metálicas brancas (brises) / Vidro.
BLOCO D
6.485,39
Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 1.087,32
1,000
43
BLOCO D – MARQUISE
360,00
Depreciação:
1,000
Máximo (0,420)
Constatamos que a edificação está inacabada, portanto utilizamos o Custo Unitário PINI de
Edificações, de “Galpão Médio”, para determinar a etapa da obra em que se encontra.
Estima-se que a edificação esteja com 27,84% das obras concluídas. Segue quadro:
VALOR DA CONSTRUÇÃO
ETAPAS CONSTRUTIVAS
Custo %
Execução
Total (%)
Serviços Preliminares
0,80
100,00
0,80
Movimentos de Terra
0,50
100,00
0,50
Fundações Especiais
3,50
100,00
3,50
Infra-Estrutura
3,40
100,00
3,40
Superestrutura
28,05
70,00
19,64
3,35
-
-
Esquadrias
Vedação
10,75
-
-
Cobertura
-
-
-
9,90
-
-
Instalações Hidráulicas
Instalações Elétricas
3,90
-
-
Impermeabilização e Isolação Térmica
2,20
-
-
Revestimentos (piso, forro e paredes)
17,50
-
-
Vidros
2,70
-
-
Pintura
7,90
-
-
Serviços Complementares
Elevadores
0,45
5,10
-
-
Custo Global/m2
100,00
(%)
27,84
44
5.2.5 Lanchonete
122,61 m²
Composição:
Atendimento, Apoio, Churrasqueira, Deck, W.C.
Masculino e W.C. Feminino.
Fechamentos:
Alvenaria.
Estruturas:
Concreto armado / Metálica.
Esquadrias/ Vidros:
Alumínio / Comuns.
Pé - Direito:
Aprox. 3,5 m.
01
45
Combate a Incêndio (extintores), Coifa com
exaustão.
Ar Condicionado:
Não Apresenta.
Não Apresenta.
Piso:
Concreto / Cerâmica / Madeira (deck).
Paredes:
Argamassa com pintura / Azulejos.
Forro:
Telhas vãs / Forro Mineral.
Fachadas:
Argamassa com pintura / Cerâmica / Madeira.
LANCHONETE
32,06
0,992
Padrão Construtivo: Escritório – Padrão Simples (s/ elevador) – Nível Médio (1,206)
LANCHONETE (COBERTURA)
90,55
0,976
Padrão Construtivo: Cobertura – Padrão Médio – Nível Mínimo (0,192)
46
FOTOS
Vista da área de Apoio (Cozinha).
Vista da área de Atendimento.
Vista do Deck.
Vista da área de Churrasqueira e acesso aos
sanitários.
47
5.2.6 Portaria Principal
500,00 m²
Composição:
Térreo e Superior.
Térreo:
Sala de Espera, Sanitários, Sala Equipamento,
Guarita Blindada (Recepção).
Superior:
Copa, Sala Monitoramento, Vestiário Masc. e
Fem., W.C.
Fechamentos:
Alvenaria, Vidros.
Estruturas:
Concreto armado / Metálica.
Esquadrias/ Vidros:
Alumínio / Blindados.
Pé - Direito:
Variando entre 3,0 m e 4,0 m.
02
48
Combate a Incêndio (extintores), Circuito CFTV.
Ar Condicionado:
Aparelho Individual.
Escada metálica.
Piso:
Porcelanato / Cerâmica / Blocos intertravados.
Paredes:
Argamassa com pintura, Cerâmica.
Forro:
Gesso acartonado / Telhas vãs.
Fachadas:
Argamassa com pintura / Vidros.
RESUMO PARA AVALIAÇÃO
PORTARIA PRINCIPAL
128,00
0,992
Padrão Construtivo: Escritório – Padrão Simples (s/ elevador) – Nível Médio (1,206)
PORTARIA PRINCIPAL (COBERTURA)
372,00
Depreciação:
0,976
Padrão Construtivo: Cobertura – Padrão Médio – Nível Mínimo (0,192)
49
FOTOS
Vista Externa da Recepção e Sala de Espera.
Vista do Acesso Controlado (catracas).
Vista do Vestiário (Pavimento Superior).
Vista da Copa (Pavimento Superior).
50
5.2.7 Benfeitorias Acessórias
O imóvel é dotado ainda de benfeitorias adicionais que não possuem valor comercial isolado,
mas que agregam valor ao conjunto e devem ser consideradas, tais como:
Subestação (33,00 m2);
Portaria 2 (9,00 m2);
Cobertura metálica (75,00 m2);
Casa do Caminhoneiro (176,54 m²);
Abrigo de GLP (9,00 m²);
Abrigo Gerador (20,00 m²);
Cabine de Transformação (30,00 m²);
Cabine Entrada de Energia (20,00 m²);
Cabine Retransmissão de Energia (30,00 m²);
Pavimentação em concreto (aprox. 3.300,00 m2);
Pátio de Estacionamento (40 vagas);
Paisagismo;
Reservatório de água;
Poço artesiano;
Grades e muro em todo o perímetro;
Sistema de drenagem de águas pluviais;
Quadra Poliesportiva;
Iluminação externa;
Sistema de câmeras, alarme e monitoramento;
Pavimentação em asfalto (aprox. 3.300 m² de área);
Etc.
51
FOTOS
Casa do Caminhoneiro.
Abrigo de GLP.
Poço Artesiano.
Reservatórios de Água.
52
Abrigo do Gerador.
Cabine de Transformação.
Cabine Entrada de Energia.
Cabine Retransmissão de Energia.
53
Portaria 2 (saída de caminhões).
Quadra poliesportiva.
Pátio de Caminhões.
Ruas internas.
54
Pavimentação e Paisagismo.
Pavimentação e Paisagismo.
Estacionamento para Visitantes.
Muros, taludes e drenagem de águas pluviais.
55
6. DOUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE
6.1
MATRÍCULA DO IMÓVEL
De acordo com cópia da Matrícula nº 101.031 fornecida pelo consulente e emitida pelo 2o
Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos /SP, consta as seguintes informações:
MATRÍCULA Nº 101.031
Área de Terreno:
105.887,97 m²
23.192,00 m²
Proprietários:
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GWI
CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
Para este estudo admitiremos que não existem dívidas, dúvidas ou quaisquer ônus gravando a
propriedade.
6.2
CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU
De acordo com cópia da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU, fornecida pelo
consulente, constam as seguintes informações:
Número do Contribuinte:
084.65.93.0001.01.001
Proprietário:
GWI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C
Local do Imóvel:
Rua Estrela do Oeste, 701
Área de Terreno:
106.991,34 m²
Área Construída:
3.894,97 m²
Testada Principal:
177,00 m
Número do Contribuinte:
084.65.93.0001.01.002
56
6.3
PROJETO ARQUITETÔNICO
Foram fornecidos Projetos Arquitetônicos de todos os blocos, cujas áreas estão descritas no
item “5.2 – Construções”.
Para fins deste estudo, adotamos a área de terreno constante na Matrícula e a área construída
através dos Projetos Arquitetônicos e informações do cliente.
57
7. PLANEJAMENTO URBANO
A legislação urbanística vigente na cidade de Guarulhos que determina o Uso e Ocupação do
Solo é regida pela Lei nº 6.253, de 24 de maio de 2007. De acordo com esta Lei, a propriedade
em estudo está inserida na região classificada como ZA-6 (Zona Aeroportuária).
Da análise dessa regulamentação, depreendem-se as seguintes medidas para o aproveitamento,
conforme os usos permitidos:
É aconselhável que antes da eventual operação de compra e venda, garantia ou dação em
pagamento, seja providenciada junto aos órgãos competentes a Certidão de Uso e Ocupação
do Solo referente ao imóvel.
Para fins deste estudo, não consideramos a existência de processos de desapropriação ou
melhoramentos viários que venham a atingir a área.
Como o imóvel já está edificado, partimos do princípio de que as construções encontram-se
regularizadas junto aos órgãos competentes e junto à Prefeitura do Município de Guarulhos.
58
8. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO
8.1
OFERTA
8.1.1 Terrenos
A disponibilidade de terrenos para venda, localizados na região próxima ao imóvel em estudo
pode ser considerada média.
Foram identificados 9 terrenos ofertados para venda na mesma região onde se localiza o
imóvel avaliando. Entretanto, apenas 07 imóveis fizeram parte da homogeneização.
8.1.2 Galpões
A disponibilidade de galpões para locação, com o mesmo padrão construtivo do
empreendimento em estudo, localizados na região próxima ao imóvel em estudo pode ser
considerada escassa.
Dessa forma, em função do reduzido número de ofertas de imóveis similares na região de
Guarulhos, foram localizados imóveis comparáveis em outras regiões, onde acreditamos
que os valores praticados sejam semelhantes.
Foram identificados 14 galpões ofertados para locação. Entretanto, apenas 09 imóveis fizeram
parte da homogeneização.
8.2
DEMANDA
Na região, o mercado imobiliário para locação de imóveis vem demonstrando-se aquecido
com baixa taxa de vacância e com poucas opções de imóvel de bom padrão.
59
8.3
VALORES
8.3.1 Terrenos
Os terrenos localizados na região em que se localiza o imóvel avaliando e que estão
ofertadas para venda, apresentam unitários que variam de R$ 150,00/m² a R$ 600,00/m².
No Apêndice I apresentamos a planilha de Elementos Comparativos.
8.3.2 Galpões
Os galpões comparáveis localizados em outras regiões onde acreditamos que os valores
praticados para locação sejam semelhantes ao valor do imóvel avaliando, apresentam
unitários que variam de R$ 15,00/m² a R$ 23,00/m²/Mês.
No Apêndice III apresentamos a planilha de Elementos Comparativos.
60
9. AVALIAÇÃO
Os valores de mercado da propriedade foram determinados por etapas em estudos
financeiros e estatísticos a fim de atingirmos os seguintes objetivos:
Identificar o valor de mercado de venda do terreno da propriedade em estudo,
utilizando o Método Comparativo de Dados;
Identificar o valor da construção pelo Custo de Reposição de uma nova propriedade
similar, com as devidas construções depreciadas;
Identificar o valor locativo de mercado da propriedade em estudo, utilizando o Método
Comparativo de Dados.
9.1
VALOR DE MERCADO PARA VENDA
9.1.1 Valor da Parcela Terreno
De acordo com a pesquisa de mercado, comparamos as características de cada terreno em
oferta com as do imóvel em estudo, através do método comparativo (homogeneização
por fatores), para chegar a um valor unitário aplicável ao mesmo.
Levaram-se em consideração as variáveis de localização, visibilidade e área, além de um
desconto de 10% pelo fator oferta, conforme pode ser visto no Apêndice I.
Para tanto, foi necessário definir a Situação Paradigma, ou seja, um denominador
comum, parâmetro sob o qual foram analisados todos os elementos comparativos. Neste
caso, temos a seguinte Situação Paradigma:
Localização: 110,00
Área: 1,0
Visibilidade: 1,0
61
Nos cálculos realizados, foi definido um valor para o objeto da seguinte forma:
a) valores encontrados:
média aritmética saneada: R$ 294,99/m²
nº de elementos compreendidos: 7.
Isso indica que o valor aplicável ao imóvel em questão, respeitando os limites obtidos,
situa-se entre R$ 265,49 e R$ 324,49/m².
Para fins deste estudo, adotamos o Valor Unitário Médio (R$ 294,99/m2).
Sendo assim, temos:
VT = 105.887,00 m² x R$ 294,99/m²
VT = R$ 31.235.606,13
Arredondando:
VT = R$ 31.236.000,00
9.1.2 Valor da Parcela Benfeitoria
Para a determinação do valor das benfeitorias foi utilizado o estudo Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP – Conversão dos Coeficientes H82QN para
R8N – Fevereiro/2.007, em atendimento a publicação da NBR-12.721/06, devidamente
ajustado para a região e época ora considerados.
Este estudo engloba todos os valores finais, ou seja, já foram considerados fatores de
“vantagem de coisa feita”, “fator de comercialização”, etc.
O índice “R8N” corresponde ao Custo Unitário Básico mensalmente divulgado pelo
Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON), válido para o Município de
62
São Paulo, devidamente aferido e adaptado para o Município de Guarulhos (R$
820,00/m²).
Conforme preconizações do estudo supramencionado, o critério especificado para a
determinação da depreciação é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em
conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
As tabelas contendo as premissas adotadas nos Custos de Reposição do imóvel foram
anexadas ao laudo no Apêndice II – Custos de Reposição.
Os dados utilizados nas tabelas de Custos de Reposição foram obtidos através das
informações constantes nos Resumos de Avaliação, apresentados no item “5.2 Construções” deste laudo.
Para cada situação, foi calculado um Custo de Reposição.
9.1.2.1
Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com
aproximadamente 30% das obras concluídas
De acordo com as premissas adotadas para esta situação, o Custo de Reposição
(Apêndice II) de uma propriedade com as mesmas características do imóvel em estudo,
depreciando as construções por sua idade e estado de conservação, o valor seria de
R$ 48.496.500,00.
9.1.2.2
R$ 55.033.400,00.
63
9.1.2.3
R$ 82.433.400,00.
9.1.3 Valor Total do Imóvel
9.1.3.1
Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com
aproximadamente 30% das obras concluídas
O valor final do imóvel será definido através do resultado da soma dos valores do terreno
e das construções devidamente depreciadas, aplicando-se um fator de comercialização
sobre as construções, ou seja:
VV1 = (Terreno + Construções e Benfeitorias) / Fator de Comercialização;
VV1 = (R$ 31.236.000,00 + R$ 48.496.500,00) / 1,20;
VV1 = R$ 66.443.750,00
Arredondando:
VV1 = R$ 66.440.000,00
9.1.3.2
VV2 = (Terreno + Construções e Benfeitorias) / Fator de Comercialização;
VV2 = (R$ 31.236.000,00 + R$ 55.033.400,00) / 1,20;
64
VV2 = R$ 71.891.166,67
Arredondando:
VV2 = R$ 71.890.000,00
9.1.3.3
VV3 = (Terreno + Construções e Benfeitorias) / (Fator de Comercialização;
VV3 = (R$ 31.236.000,00 + R$ 82.433.400,00) / 1,20;
VV3 = R$ 94.724.500,00
Arredondando:
VV3 = R$ 94.720.000,00
9.2
Para fins deste estudo, foram calculados os valores unitários de locação para três
cenários, sendo: conservador, realista e otimista.
Em função do reduzido número de ofertas de imóveis similares na região de Guarulhos,
foram localizados imóveis comparáveis em outras regiões, onde acreditamos que os
valores praticados sejam semelhantes.
De acordo com a pesquisa de mercado, comparamos as características de cada imovel em
oferta com as do imóvel em estudo, através do método comparativo (homogeneização
por fatores), para chegar a um valor unitário aplicável ao mesmo.
65
Levaram-se em consideração as variáveis de localização, depreciação, padrão construtivo
e docas, além de um desconto de 10% pelo fator oferta, conforme pode ser visto no
Apêndice I.
Para tanto, foi necessário definir a Situação Paradigma, ou seja, um denominador
comum, parâmetro sob o qual foram analisados todos os elementos comparativos. Neste
caso, temos a seguinte Situação Paradigma:
Localização: 120,00
Peso do Terreno: 0,30
Peso da Construção: 0,70
Idade: 1 ano
Idade Referencial: 80 anos
Padrão Construtivo: 1,680 – Galpão Padrão Médio – Nível Máximo
Estado de Conservação: A – Nova
Depreciação: 0,992
Docas: 1,10
Nos cálculos realizados, foi definido um valor para o objeto da seguinte forma:
a) valores encontrados:
média aritmética saneada: R$ 18,03/m²/Mês
nº de elementos compreendidos: 9.
Isso indica que o valor aplicável ao imóvel em questão, respeitando os limites obtidos,
situa-se entre R$ 16,23 e R$ 19,83/m²/Mês.
66
Para fins deste estudo, adotamos os seguintes unitários para as seguintes cenários:
CENÁRIO CONSERVADOR: R$ 16,23/m2/Mês (Limite Inferior do Campo de
Arbítrio)
CENÁRIO REALISTA: R$ 18,03/m2/Mês (Valor Unitário Médio)
CENÁRIO OTIMISTA: R$ 19,83/m2/Mês (Limite Superior do Campo de Arbítrio)
67
10. CERTIFICADO DE VALORES
De acordo com as bases acima estabelecidas, somos da opinião que em Junho de 2.010, os
valores da propriedade em questão, considerando-a livre de ocupação, são os seguintes:
VALORES DE MERCADO PARA VENDA
Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com aproximadamente 30%
das obras concluídas.
- Sessenta e Seis Milhões, Quatrocentos e Quarenta Mil Reais (R$ 66.440.000,00)
- Setenta e Um Milhões, Oitocentos e Noventa Mil Reais (R$ 71.890.000,00)
- Noventa e Quatro Milhões, Setecentos e Vinte Mil Reais (R$ 94.720.000,00)
Cenário Conservador
- Dezesseis Reais e Vinte e Três Centavos por m2 por Mês (R$ 16,23/m2/Mês)
68
Cenário Realista
- Dezoito Reais e Três Centavos por m2 por Mês –
(R$ 18,03/m2/Mês)
Cenário Otimista
- Dezenove Reais, Oitenta e Três Centavos por m2 por Mês (R$ 19,83/m2/Mês)
Para fins deste estudo, nas Situações 2 e 3, consideramos que, quando os Blocos B e D
estiverem prontos, os valores locativos serão os mesmos praticados atualmente. Porém estes
valores poderão estar sujeitos a alterações de acordo com as condições de mercado da época.
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e, por gentileza, contate-nos se
houver qualquer dúvida ou esclarecimento.
69
11. CONFIDENCIALIDADE
Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será
assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as
circunstâncias.
Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não
poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou
em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto a
forma ou contexto em que possa aparecer.
Atenciosamente,
Luciana Espinosa Hungaro
Tathiana Aoyagi
CREA: 5060965307
CREA: 5062824721
Binswanger Brasil
Binswanger Brasil
70
12. APÊNDICE I – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS
GUARULHOS/ SP
VENDA - TERRENOS
Valor de Venda(R$)
Nº
Endereço
Município
Homogeneização
Área Terreno
Total
Fator Oferta
V.U. (R$/m2)
Fator
Visibilidade
Fator
Transposição
Fator Área
Fator Final
Valor
Homogeneizado
(R$/m²)
1 Rua Theodore Goldschimidt
Guarulhos
5.250,00
3.150.000,00
0,90
540,00
1,0000
0,7333
0,9500
0,6833
368,98
2 R. Amancio Gaiolli
Guarulhos
13.500,00
4.500.000,00
0,90
300,00
1,0000
1,0000
0,9700
0,9700
291,00
3 R. Amancio Gaiolli
Guarulhos
30.000,00
10.500.000,00
0,90
315,00
1,0000
1,0000
0,9800
0,9800
308,70
4 R. Landri Sales
Guarulhos
42.000,00
7.560.000,00
0,90
162,00
1,2500
1,5714
0,9900
1,8114
293,45
5 R.Amancio Gaiolli
Guarulhos
35.000,00
12.250.000,00
0,90
315,00
1,0000
1,0000
0,9800
0,9800
308,70
6 Av. Armando Bei
Guarulhos
20.000,00
3.000.000,00
0,90
135,00
1,2500
1,5714
0,9700
1,7914
241,84
7 R.Amancio Gaiolli
Guarulhos
25.000,00
5.500.000,00
0,90
198,00
1,0000
1,2941
0,9800
1,2741
252,27
Limites de Confiança
Situação Paradigam
Número de Amostras =
7
Área Terreno =
Graus de Liberdade =
6
Local =
tc (tabelado) =
Desvio Padrão =
1,44
41,871
105.887,97 m2
110,00
Área =
1,00
Visibilidade =
1,00
Limite Superior = R$
317,78
Campo de Arbítrio
Média = R$
294,99
324,49
/ m2
Limite Inferior = R$
272,20
265,49
/ m2
Intervalo - Elementos Efetivamente Utilizados
Determinação do Valor do Imóvel
Valor Mínimo = R$
241,84
Vu adot (R$/m2) =
294,99
Valor Máximo = R$
368,98
Área Adotada (m2) =
105.887,97
Valor = R$
31.236.000,00
/ m2
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I
71
ELEMENTO 1
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
ENDEREÇO:
Rua Theodore Goldschimidt
BAIRRO:
Vila Barros
MUNICÍPIO: Guarulhos/SP
FONTE:
Sr. Eder
CONTATO:
PREÇO:
R$ 3.150.000,00
ÁREA DE TERRENO (m²):5.250,00
V.U. (R$/m²):
R$ 540,00
VALOR DO TERRENO: R$ 3.150.000,00 VALOR DA CONSTRUÇÃO:-
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
(11)7653-0443/ 7106-2982
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
ÁREA CONSTRUÍDA (m²): -
TOPOGRAFIA:
Plana
OBSERVAÇÃO: prox. Imóvel avaliando
ELEMENTO 2
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
ENDEREÇO:
R. Amancio Gaiolli
BAIRRO:
Bonsucesso
FONTE:
Imob. Industrial - Marcio
CONTATO:
PREÇO:
R$ 4.500.000,00
V.U. (R$/m²):
R$ 300,00
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
ENDEREÇO:
R. Amancio Gaiolli
BAIRRO:
Bonsucesso
FONTE:
Imob. Industrial - Marcio
CONTATO:
PREÇO:
R$ 10.500.000,00
ÁREA DE TERRENO (m²):30000,00
V.U. (R$/m²):
R$ 315,00
VALOR DO TERRENO: R$ 30.000,00
VALOR DA CONSTRUÇÃO:-
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
TOPOGRAFIA:
2483-2000
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
TOPOGRAFIA:
Plana
OBSERVAÇÃO: -
ELEMENTO 3
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
2483-2000
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
Plana
OBSERVAÇÃO: -
72
ELEMENTO 4
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
ENDEREÇO:
R. Landri Sales
BAIRRO:
Aracília
FONTE:
Sr. Marcondes
CONTATO:
PREÇO:
R$ 7.560.000,00
V.U. (R$/m²):
R$ 162,00
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
TOPOGRAFIA:
ENDEREÇO:
R.Amancio Gaiolli
BAIRRO:
Bonsucesso
FONTE:
Sr. Marcondes
CONTATO:
PREÇO:
R$ 12.250.000,00
V.U. (R$/m²):
R$ 350,00
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
TOPOGRAFIA:
ENDEREÇO:
Av. Armando Bei
BAIRRO:
Bonsucesso
FONTE:
Sr. Waldo
CONTATO:
PREÇO:
R$ 3.000.000,00
V.U. (R$/m²):
R$ 135,00
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
2408-7888
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
Plana
OBSERVAÇÃO: -
ELEMENTO 5
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
2408-7888
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
Plana
OBSERVAÇÃO: -
ELEMENTO 6
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
7757-9902/2408-7888
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
TOPOGRAFIA:
Plana
OBSERVAÇÃO: -
73
ELEMENTO 7
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
ENDEREÇO:
R.Amancio Gaiolli
BAIRRO:
Bonsucesso
FONTE:
Sr. Marcio - Imob. Industrial
CONTATO:
PREÇO:
R$ 5.500.000,00
V.U. (R$/m²):
R$ 220,00
ZONEAMENTO:
N/D
TESTADA (m):N/D
7495-2358/2483-2000
O/T:
OFERTA
V/L:
VENDA
DATA:
jun/10
TOPOGRAFIA:
Plana
OBSERVAÇÃO: 300m da Rod. Presidente Dutra
74
13. APÊNDICE II – CUSTOS DE REPOSIÇÃO
SITUAÇÃO 1 - COMO O IMÓVEL SE ENCONTRAVA NA OCASIÃO DA VISTORIA
GUARULHOS/ SP
Custo de Reposição
R8N = R$ 820,00/m2
Unidade
Área
Construída
(m2)
Padrão
Construtivo
(EVV)
Custo de
reposição novo
(R$)
Idade
aparente
(anos)
Vida
útil
(anos)
Estado de
Conservação
(Ross-Heidecke)
GALPÃO A - CONCLUÍDO
m²
21.370,36
1,680
29.439.807,94
1
80
A
0,992
1,000
29.204.300,00
MARQUISE
m²
985,60
0,420
339.440,64
1
20
A
0,976
1,000
331.300,00
GALPÃO B - EM PROJETO
m²
19.763,65
1,680
27.226.404,24
0
80
A
1,000
0,000
0,00
MARQUISE
m²
504,00
0,420
173.577,60
0
20
A
1,000
0,000
0,00
3
GALPÃO C - CONCLUÍDO
m²
10.037,99
1,680
13.828.335,02
1
80
A
0,992
1,000
13.717.700,00
MARQUISE
m²
576,00
0,420
198.374,40
1
20
A
0,976
1,000
193.600,00
4
GALPÃO D - EM OBRAS
m²
6.485,39
1,680
8.934.273,26
0
80
A
1,000
0,278
2.486.900,00
MARQUISE
m²
360,00
0,420
123.984,00
0
20
A
1,000
0,278
34.500,00
5
LANCHONETE
m²
32,06
1,206
31.704,78
1
70
A
0,992
1,000
31.500,00
LANCHONETE COBERTURA
m²
90,55
0,192
14.256,19
1
20
A
0,976
1,000
13.900,00
6
PORTARIA PRINCIPAL
m²
128,00
1,206
126.581,76
1
70
A
0,992
1,000
125.600,00
PORTARIA PRINCIPAL - COBERTURA
m²
372,00
0,192
58.567,68
1
20
A
0,976
1,000
57.200,00
Item
1
2
Descrição
Outras Befeitorias
402,54
Subtotal
61.108,14
Fator de Comercialização
Terreno Total
m²
TOTAL ARREDONDADO
Depreciação
% da Obra
(Foc)
Custo de
reposição
depreciado (R$)
2.300.000,00
80.495.307,51
48.496.500,00
1,20
48.496.500,00
105.887,97
31.236.000,00
66.440.000,00
75
SITUAÇÃO 2 - CONSIDERANDO OS BLOCOS A, C e D CONCLUÍDOS
GUARULHOS/ SP
R8N = R$ 820,00/m2
Unidade
Área
Construída
(m2)
Padrão
Construtivo
(EVV)
Custo de
reposição novo
(R$)
Idade
aparente
(anos)
Vida
útil
(anos)
Estado de
Conservação
(Ross-Heidecke)
m²
21.370,36
1,680
29.439.807,94
1
80
A
0,992
1,000
29.204.300,00
MARQUISE
m²
985,60
0,420
339.440,64
1
20
A
0,976
1,000
331.300,00
m²
19.763,65
1,680
27.226.404,24
0
80
A
1,000
0,000
0,00
MARQUISE
m²
504,00
0,420
173.577,60
0
20
A
1,000
0,000
0,00
3
m²
10.037,99
1,680
13.828.335,02
1
80
A
0,992
1,000
13.717.700,00
MARQUISE
m²
576,00
0,420
198.374,40
1
20
A
0,976
1,000
193.600,00
4
GALPÃO D - CONCLUÍDO
m²
6.485,39
1,680
8.934.273,26
0
80
A
1,000
1,000
8.934.300,00
MARQUISE
m²
360,00
0,420
123.984,00
0
20
A
1,000
1,000
124.000,00
5
LANCHONETE
m²
32,06
1,206
31.704,78
1
70
A
0,992
1,000
31.500,00
m²
90,55
0,192
14.256,19
1
20
A
0,976
1,000
13.900,00
PORTARIA PRINCIPAL
m²
128,00
1,206
126.581,76
1
70
A
0,992
1,000
125.600,00
m²
372,00
0,192
58.567,68
1
20
A
0,976
1,000
57.200,00
Item
1
2
6
Descrição
Outras Befeitorias
402,54
Subtotal
61.108,14
Terreno Total
m²
TOTAL ARREDONDADO
Depreciação
% da Obra
(Foc)
Custo de
reposição
depreciado (R$)
2.300.000,00
80.495.307,51
55.033.400,00
1,20
55.033.400,00
105.887,97
31.236.000,00
71.890.000,00
76
SITUAÇÃO 3 - CONSIDERANDO OS BLOCOS A, B, C e D CONCLUÍDOS
GUARULHOS/ SP
R8N = R$ 820,00/m2
Unidade
Área
Construída
(m2)
Padrão
Construtivo
(EVV)
Custo de
reposição novo
(R$)
Idade
aparente
(anos)
Vida
útil
(anos)
Estado de
Conservação
(Ross-Heidecke)
m²
21.370,36
1,680
29.439.807,94
1
80
A
0,992
1,000
MARQUISE
m²
985,60
0,420
339.440,64
1
20
A
0,976
1,000
331.300,00
2
m²
19.763,65
1,680
27.226.404,24
0
80
A
1,000
1,000
27.226.400,00
MARQUISE
m²
504,00
0,420
173.577,60
0
20
A
1,000
1,000
173.600,00
3
m²
10.037,99
1,680
13.828.335,02
1
80
A
0,992
1,000
13.717.700,00
MARQUISE
m²
576,00
0,420
198.374,40
1
20
A
0,976
1,000
193.600,00
4
GALPÃO D - CONCLUÍDO
m²
6.485,39
1,680
8.934.273,26
0
80
A
1,000
1,000
8.934.300,00
MARQUISE
m²
360,00
0,420
123.984,00
0
20
A
1,000
1,000
124.000,00
5
LANCHONETE
m²
32,06
1,206
31.704,78
1
70
A
0,992
1,000
31.500,00
m²
90,55
0,192
14.256,19
1
20
A
0,976
1,000
13.900,00
PORTARIA PRINCIPAL
m²
128,00
1,206
126.581,76
1
70
A
0,992
1,000
125.600,00
m²
372,00
0,192
58.567,68
1
20
A
0,976
1,000
57.200,00
Item
1
6
Descrição
Outras Befeitorias
402,54
Subtotal
61.108,14
Terreno Total
m²
TOTAL ARREDONDADO
Depreciação
% da Obra
(Foc)
Custo de
reposição
depreciado (R$)
29.204.300,00
2.300.000,00
80.495.307,51
82.433.400,00
1,20
82.433.400,00
105.887,97
31.236.000,00
94.720.000,00
77
14. APÊNDICE III – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS
GUARULHOS/ SP
GALPÕES
LOCAÇÃO
Valor Locativo (R$)
Município
Condomínio
Município
Área do módulo
disponível (m²)
Total
1 Rod. Anhanguera, km 37
Cajamar
Distribution Park
Cajamar
Cajamar
4.200,00
73.500,00
2 Rod. Romildo Prado
Louveira
Fora de Condomínio
Louveira
7.806,00
128.799,00
Nº
Endereço
3 Rod. Santos Dumont, km 50
Indaiatuba
4 Av. Piracema, 1.411
Barueri
5 Rod. Anhanguera, km 15,5
Pirituba
6 Tamboré
Barueri
7 Av. Marginal Projetada, 1.810
Barueri
8 Rodovia Ayrton Senna, km 25
Guarulhos
Jundiaí
9 Rod. Anhanguera, km 66
Condominio
Empresarial NR
Cond. Multiplo 2
Alphaville / Tamboré
Centro Logístico
Anhanguera
WLC - World Logistic
Center
Modular 2 - Castelo
Branco
Homogeneização
Fator Oferta
V.U.
(R$/m2)
0,90
15,75
0,90
14,85
Fator Final
Valor
Homogeneizado
(R$/m²)
1,0000
1,0373
16,34
0,9167
1,1408
16,94
Fator Transposição
Fator
Depreciação
Fator
Construtivo
Fator Docas
1,0429
0,9944
1,0000
1,0429
0,9944
1,1869
Indaiatuba
1.600,00
24.000,00
0,90
13,50
1,0429
0,9944
1,0000
1,1579
1,1952
16,13
Barueri
2.000,00
40.000,00
0,90
18,00
1,0000
1,0031
1,0000
1,0476
1,0507
18,91
Pirituba
1.376,00
28.000,00
0,90
18,31
1,0273
1,0031
1,0000
1,1000
1,1304
20,70
Barueri
3.437,89
79.071,47
0,90
20,70
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
20,70
Barueri
1.078,00
21.560,00
0,90
18,00
1,0000
1,0031
1,0000
1,1000
1,1031
19,86
-
Guarulhos
13.920,00
278.400,00
0,90
18,00
1,0130
1,0000
1,0000
0,8800
0,8930
16,07
Cond. Global Jundiai
Jundiaí
1.393,00
23.681,00
0,90
15,30
1,0429
0,9944
1,0000
1,0476
1,0849
16,60
Limites de Confiança
Situação Paradigma
Número de Amostras =
9
Local:
Graus de Liberdade =
8
Peso do Terreno:
0,30
0,70
tc (tabelado) =
1,397
Peso da Construção:
Desvio Padrão =
1,397
Idade:
Idade Referencial:
19,01
Padrão Construtivo:
Média = R$
18,03
Estado:
17,05
Fator de Depreciação:
120,00
1
80
1,680
A
0,992
Intervalo - Elementos Efetivamente Utilizados
Campo de Arbítrio
Valor Mínimo = R$
16,13
19,83 / m2
Valor Máximo = R$
20,70
16,23 / m2
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II
VALORES ADOTADOS:
CENÁRIO CONSERVADOR
16,23 / m2
CENÁRIO REALISTA
18,03 / m2
CENÁRIO OTIMISTA
19,83 / m2
78
LOCAÇÃO - GALPÕES
SÃO PAULO - SP
ÁREAS (m²)
Nº
FOTO
NOME
Endereço
Bairro
Cidade /
Estado
Situação
Dentro de
Condomínio?
MÓDULO
Área Fabril Escritórios
Tamanho
Módulos
Área
Qtde
Disponível disp.
Nº Vagas
Nº Docas
Idade
Privativas Pé direito
Estado de
por
Aparente
(m)
por
Conservação
Módulo
(anos)
Módulo
Preço Pedido (R$)
Total
Valor
Valor IPTU
Condomínio
Fator
R$ /m²
(R$ / Mês)
Oferta construído (R$ / Mês)
Informações
Contato
Telefone
Ponto de
Referência
Observações
Data
Retorno Km 38 da Rod.
Anhanguera, Centro de jun/10
Distribuição Marabraz
1
Distribution Park
Cajamar
Rod. Anhanguera, km 37
-
Cajamar /SP
Oferta
SIM
-
200,00 a
250,00
4.200,00
4.200,00
11
4
-
9,70
0
Otimo
73.500,00
0,90
15,75
-
-
2
-
Rod. Romildo Prado
-
Louveira /SP
Oferta
NÃO
6.200,00
512,00
ÚNICO
7.806,00
1
8
-
9,70
0
Otimo
128.799,00
0,90
14,85
NÃO POSSUI
-
Colliers
(11) 3323 0000 /
3323 0018
Giovana
-
3
Condominio
Empresarial NR
Indaiatuba
Oferta
SIM
1.143,21
108,53
1.250,00 /
1.600,00
1.600,00
8
1 doca
dupla
-
10,00
0
Otimo
24.000,00
0,90
13,50
1,80 / m²
1,80 / m²
JUSTE
IMOVEIS
(19) 3936 7090
(19) 9731 4922
Célia
Disponível 8 módulos de
1.600
4
Cond. Multiplo 2
Alphaville /
Tamboré
Av. Piracema, 1.411
Tamboré
Barueri /SP
Oferta
SIM
1.511,00
245,00
2.000,00
2.000,00
1
3
7
11,20
2
Ótimo
40.000,00
0,90
18,00
-
-
PRIMAVERA
Imóveis
(11) 3909 8335
Antonio
O condomínio conta com
Lanchonete, academia,
auditório, gerador, vestiário
para caminhoneiros e
refeitório individual.
-
jun/10
5
Centro Logístico
Anhanguera
Rod. Anhanguera, km
15,5
Pirituba
São Paulo /SP
Oferta
NÃO
990,00
219,00
ÚNICO
1.376,00
1
2
4
11,00
2
Ótimo
28.000,00
0,90
18,31
3.966,81
1.429,03
IKANN
IMOVEIS
(11) 3049 8032
(11) 8847 1597
Andréa Moura
-
-
jun/10
6
WLC - World
Logistic Center
Tamboré
Alphaville /
Tamboré
Barueri /SP
Oferta
SIM
-
-
3.437,89
3.437,89
6
4
-
11,00
1
Ótimo
79.071,47
0,90
20,70
-
-
PRIMAVERA
Imóveis
(11) 3909 8335
Antonio
Fica a 4 minutos da saída
para a Rodovia Castelo
Branco e a 5 minutos do
Rodoanel.
Próximo ao Shopping
Tamboré
jun/10
Tamboré
Barueri /SP
Oferta
SIM
-
297,00
1.078,00
1.078,00
-
2
10
12,00
2
Ótimo
21.560,00
0,90
18,00
-
-
PRIMAVERA
Imóveis
(11) 3909 8335
Antonio
Total de 19 módulos no
complexo.
-
jun/10
-
Guarulhos /SP
Oferta
NÃO
11.920,00
1.488,00
13.920,00
13.920,00
2
12
-
13,00
1
Ótimo
278.400,00
0,90
18,00
-
-
RETHA
IMÓVEIS
(11) 4777 9800
-
-
jun/10
-
jun/10
Modular 2 - Castelo Av. Marginal Projetada,
Branco
1.810
7
8
9
Rod. Santos Dumont, km
Setor
Indaiatuba /SP
50
Industrial
-
S/F
Cond. Global
Jundiai
Rodovia Ayrton Senna,
km 25
Rod. Anhanguera, km 66
-
Jundiaí /SP
Oferta
SIM
-
-
1.191 a 1.393
1.393,00
-
3
-
12,00
0
Ótimo
23.681,00
0,90
15,30
-
-
Jones Lang La (11) 3043 6955
Salle
Marcelo Lima
PRIMAVERA
Imóveis
11 módulos de 4.200 m²
disponíveis
Ao lado da logistica da
Cema; 20 Km de
Campinas
Empreendimento possui 31
módulos de 1.191 a 1.393 m² (11) 3909 8335
vias de 20m largura, ETE,
Antonio
Restaurante e Lanchonete.
ENTREGA OUT/2010
79
jun/10
Dentro do loteamento
jun/10
industrial de Indaiatuba
15. APÊNDICE IV – ÁREA LOCÁVEL DOS MÓDULOS
GALPÃO A
MÓDULO
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A10
A11
A12
A13
A14
A15
A16
A17
A18
A19
A20
A21
A22
A23
A24
A25
A26
A27
A28
Área Total
ÁREA ÚTIL
LOCÁVEL (m²)
652,20
694,50
652,20
694,50
652,20
694,50
652,20
694,50
652,20
694,50
652,20
694,50
652,20
694,50
740,70
698,40
740,70
698,40
740,70
698,40
740,70
698,40
740,70
698,40
740,70
698,40
740,70
698,40
19.500,60
80
GALPÃO B
MÓDULO
B1
B2
B3
B4
B5
B6
B7
B8
B9
B10
B11
B12
Área Total
ÁREA ÚTIL
LOCÁVEL (m²)
1.771,62
1.756,02
1.756,02
1.523,81
1.523,81
1.531,37
1.531,37
1.523,81
1.523,81
1.531,37
1.531,37
1.546,97
19.051,35
GALPÃO C
MÓDULO
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
C8
Área Total
ÁREA ÚTIL
LOCÁVEL (m²)
1.301,90
1.284,98
1.284,98
1.285,49
1.285,49
1.086,18
1.086,18
1.103,10
9.718,30
81
GALPÃO D
MÓDULO
D1
D2
D3
D4
D5
Área Total
ÁREA ÚTIL
LOCÁVEL (m²)
1.151,46
1.290,27
1.290,27
1.293,75
1.213,05
6.238,80
82
16. APÊNDICE V - DOCUMENTAÇÃO
83

Relatório de Consultoria Imobiliária

Transcrição

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