Revista Isto é Dinheiro A chave do lucro

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01/05/14
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A chave do lucro
Queda da rentabilidade das aplicações imobiliárias leva investidores a contratar
gestores particulares para cuidar do seu patrimônio. Compensa?
Por: Luiz Gustavo Pacete
Parceria lucrativa: Garnero, da Brasilivest (à dir.) e Fernandes, da Coldwell Banker:
transformando praticidade em negócio ( foto: Pedro Dias/Ag. Istoé)
Após anos de euforia, o mercado imobiliário voltou a se movimentar. No entanto, os preços
estão mais competitivos, os inquilinos tornaram-se mais exigentes e os ganhos são menores.
O rendimento dos imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro está no nível mais baixo desde
2008, de acordo com o índice FipeZap. No primeiro trimestre, eles renderam 1,45% em São
Paulo e 1,11%, no Rio, bem abaixo do 1,68% da poupança nesse período. A saída para os
investidores em imóveis tem sido contratar gestores profissionais para melhorar os ganhos.
É o caso do empresário paulista Mário Garnero, proprietário de dois edifícios comerciais na
avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, e também de condominios residenciais, todos
avaliados em R$ 1,3 bilhão. De olho na rentabilidade, a Brasilinvest, empresa de
investimentos da família, comandada por Fernando Garnero, filho do empresário, delegou,
em março, a gestão de seus imóveis à rede americana de franquias imobiliárias Coldwell
Banker. “O gestor profissional está na vanguarda em serviços e em tecnologia, daí a
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importância de tê-lo como parceiro”, diz Fernando. Pensando em transformar essa
comodidade em um negócio, a família Garnero acabou tornado-se sócia da Coldwell.
“Vamos dar continuidade à parceria que começamos na área de franquias, também no
segmento de gestão”, diz o português Jorge Paulo Fernandes, CEO da Coldwell Brasil, que
espera atingir R$ 3 bilhões sob gestão até 2017. “Nosso desafio é ampliar a eficiência e o
retorno desses imóveis.” A gestora, diz ele, pretende atrair investidores internacionais
interessados em imóveis no País. O mercado é apetitoso e tem crescido 15% ao ano, estima o
executivo Fábio Martins, diretor de gestão de propriedades da empresa americana JLL, que
administra R$ 4,7 bilhões em imóveis brasileiros. Na capital paulista, de acordo com
estimativas do mercado, há pelo menos 670 imóveis residenciais e comerciais de alto padrão
administrados por gestoras especializadas.
A questão é: quando vale a pena seguir o exemplo desses investidores e entregar as decisões a
um administrador profissional? Para os especialistas, a contratação só é vantajosa quando
o patrimônio é diversificado, está em vários endereços diferentes e atende locatários
variados. “O investidor que possui três apartamentos ou um prédio comercial de R$ 5
milhões não deveria contratar um administrador, pois o custo desse profissional não
compensa”, diz Marcelo da Costa Santos, vice-presidente da americana Cushman &
Wakefield, com dez milhões de metros quadrados sob gestão no Brasil.
Para patrimônios superiores a R$ 10 milhões, as gestoras oferecem serviços que vão da
administração dos condomínios até o gerenciamento da modernização dos imóveis, operação
conhecida como reposicionamento. “Na medida em que os empreendimentos foram se
modernizando, tornou-se mais necessário contratar um gestor profissional, devido ao
incremento no uso de tecnologia nos processos”, diz Martins, da JLL. Segundo o executivo, o
reposicionamento é indicado para prédios com mais de 15 anos de uso, devido ao aumento
das exigências das empresas locatárias.
Dentre as principais atividades para os imóveis comerciais estão a troca de elevadores por
equipamentos inteligentes, investimentos na sustentabilidade, como a reciclagem de água, ou
mesmo melhorias na rede de transmissão de dados. Modernizar não é barato, pode custar de
1% a 2% do valor total do imóvel, mas, segundo os especialistas, esses investimentos podem
elevar o valor de venda em até 25%. O percentual de aumento potencial na locação é menor,
mas uma sede moderna atrai mais empresas. Alguns cuidados devem ser levados em
consideração na hora de contratar. “Contratar um mau gestor provoca mais dor de cabeça
ainda”, diz Eduardo Muszkat, diretor-executivo da incorporadora You, Inc.
Além disso, é preciso verificar se as expectativas estão alinhadas. “As grandes gestoras
podem dar prioridade para os clientes maiores. Por isso, é importante procurar uma empresa
que se encaixe ao perfil de seus investimentos.” Para aqueles que não possuem imóveis, mas
pensam em comprar, já é possível contar com o serviço de um gestor profissional mesmo
antes da aquisição. “Podemos orientar que tipo de imóvel pode ser mais rentável e que
representa um bom negócio para o cliente”, afirma Martins da JLL.
“Tudo isso é feito por meio do cruzamento de informações que vai desde a tecnologia
empregada até a localização do imóvel.” Já no caso do HSBC, o banco não oferece assessoria
direta na gestão imobiliária, mas auxilia os clientes que possuem demanda por crédito
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imobiliário. “Os clientes que deixam seu patrimônio sob nossa gestão, muitas vezes, querem
investir em imóveis”, diz Augusto Miranda, diretor de gestão de patrimônio do HSBC
Premier.”Neste momento, oferecemos uma consultoria para uma melhor tomada de crédito.”
-----“Os preços no Brasil tornam Miami atrativa”
O argentino Edgardo Defortuna, CEO da imobiliária Fortune International, especializou-se
em vender imóveis em Miami para latino-americanos. Ele falou com a DINHEIRO:
Por Luciele Velluto
Imóvel no Brasil está caro?
O País cresceu muito, e rapidamente. Os preços chegaram a um nível em que não devem
subir mais, o que diminui o interesse de quem quer investir. Miami está se desenvolvendo e
os preços ainda podem crescer. O metro quadrado é mais barato em Miami que em São Paulo
ou no Rio.
Os preços no Brasil podem gerar uma bolha, como nos Estados Unidos?
A crise nos Estados Unidos foi mais que imobiliária, foi financeira. Empréstimos mal
concedidos não foram pagos, e ainda houve uma valorização de imóveis sem sentido. Esse
não é o problema no Brasil. O que está ocorrendo é o preço máximo de um ciclo que deve se
estabilizar. Não creio em uma queda repentina, como nos Estados Unidos.
O preço no Brasil ajuda seu negócio?
Sim. O preço do Brasil torna Miami atrativa, tanto que os preços caíram menos que a média
dos Estados Unidos. As vendas são feitas à vista e não há problema de crédito.
Entre os latinos, quem compra mais?
Em número de compras é o argentino, que investe fora de seu país. Em preço, os brasileiros
lideram. Para o brasileiro, US$ 5 milhões não são problema. Os mexicanos compram
bastante, pois levam as famílias para morar em Miami. O venezuelanos fogem de seu país,
mas não investem mais que US$ 1,5 milhão.
Como o sr. vê a crise na Argentina?
A situação está complicada. Muita incerteza, tanto na segurança quanto na economia. A
agricultura continua forte, ganha-se dinheiro, mas as pessoas não investem no país, e as
medidas para conter a saída de recursos pioram o problema.
Os brasileiros vão continuar comprando imóveis em Miami?
A geração de novos milionários não tem precedentes no País. A agroindústria está gerando
um fluxo importante de compradores de imóveis em Miami. Pessoas fora do eixo São Paulo e
Rio de Janeiro, que não pensavam em comprar algo no Exterior, hoje compram.
O que eles buscam?
Os brasileiros são muito unidos. Um amigo compra, outros seguem. Se a gente consegue um
bom cliente, ele traz mais três ou quatro. O brasileiro compra pensando em lazer, mas depois
acaba fazendo negócios.
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