EDITORIAL

NEWSLETTER nº1 | FEVEREIRO | 2008
www.haag.pt
VEJA NESTA EDIÇÃO:
pág. 01
pág. 01
pág. 04
• EDITORIAL
• PROPOSTA REGIME JURÍDICO
• ALTERAÇÕES À ACTIVIDADE
A nova HAAG-NEWS
DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
Novas Regras em 2008
pág. 05
pág. 03
• PORTUGAL VERSUS UNIÃO EUROPEIA
• EXERCÍCIO DA ACTIVIDADE
DOS PROMOTOPRES IMOBILIÁRIOS
EDITORIAL
É com grande prazer que apresentamos aos nossos clientes
e amigos a “HAAG-NEWS”, a nossa primeira Newsletter
Tendo começado a sua actividade em Março de 2007, a
HAAG tem estado concentrada na consolidação e
desenvolvimento da sua base de clientes, procurando
assegurar a prestação de serviços de qualidade de acordo
com as melhores práticas da advocacia portuguesa e
internacional.
É com agrado que partilhamos com os nossos clientes
que o primeiro semestre da HAAG superou as nossas
melhores expectativas, quer a nível de novos clientes,
quer a nível de áreas de actuação.
Estamos convictos de que estamos no bom caminho e
de que os nossos clientes são o melhor cartão de visita
que podemos apresentar no mercado onde actuamos.
Com a nossa Newsletter pretendemos dar a conhecer,
embora de forma não detalhada, alguns dos temas jurídicos
que julgamos terem interesse para os seus destinatários.
Esperamos que a mesma seja do seu agrado!
HENRIQUE ABECASSIS
[email protected]
HENRIQUE ABECASIS, ANDRESEN GUIMARÃES, PEDRO GUERRA & ÁLVARO ROQUETTE MORAIS
Sociedade de Advogados RL.
nº1 | pág.2 | ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO
www.haag.pt
REGIME JURÍDICO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
Novas regras em 2008
Nunca até hoje a actividade da promoção imobiliária
foi objecto de regulamentação especifica, o que se
compreende face à complexidade económica, administrativa
e social do sector e ao facto de ser uma área que tem
funcionando relativamente bem.
A intenção de introdução deste regime não pode ser vista
isoladamente, mas antes como integrando o ímpeto
reformista do Instituto da Construção e do Imobiliário
(INCI), que se traduz nas revisões do DL 555/99, do DL
380/99 e do Decreto n.° 73/73.
Estando concluída a reforma do DL n.° 555/99 e do DL
n. 380/99, e aguardando-se a publicação do diploma que
vem substituir o Decreto n.° 73/73, o Regime Jurídico da
Promoção Imobiliária deverá ser publicado em 2008, e
talvez venha a vigorar já nesse ano.
Refira-se que a reforma projectada para o sector nacional
é muito semelhante ao regime vigente em Espanha, e que
decorre da Lei 38/99, de 5 de Novembro, e visa habilitar
o INU a dispor de uma competência transversal no sector
da construção e imobiliário.
Caso o projecto proposto venha a ser adoptado, tal como
é do conhecimento público, dos principais pontos-chave
fazem parte: a obrigatoriedade de prestação de caução
enquanto condição sine qua non do ingresso e permanência
na actividade da promoção imobiliária, a exigência de
todos os promotores imobiliários estarem inscritos no INCI
e de disporem de contabilidade organizada.
O INCI passará a ter capacidade reguladora sobre os
sectores da construção, promoção, mediação e angariação
imobiliária. Tal vai traduzir-se numa competência para
habilitar os intervenientes nos ditos sectores de actividade
e, ainda, na capacidade inspectiva e de sanção.
Com este regime, o Estado pretende que os direitos dos
adquirentes de prédios urbanos passem a ser mais efectivos
e que passem também a existir formas de assegurar tal
efectividade nos casos em que o promotor imobiliário não
colabore, porque não pode ou porque não quer.
Face à 'apertada malha' jurídica em que os promotores
vão passar a movimentar-se e ao aumento de garantias
para os adquirentes de prédios urbanos, é de prever que
venham a aumentar duas realidades: qualidade da promoção
imobiliária e. os preços dos prédios urbanos (os que são
objecto de promoção e aqueles que são anteriores).
HENRIQUE ABECASIS, ANDRESEN GUIMARÃES, PEDRO GUERRA & ÁLVARO ROQUETTE MORAIS
Sociedade de Advogados RL.
nº1 | pág.3 | ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO
www.haag.pt
EXERCÍCIO DA ACTIVIDADE DOS PROMOTORES IMOBILIÁRIOS
Só poderão exercer a actividade de promoção
imobiliária os promotores inscritos no INCI, e que,
para tal, tenham por actividade a promoção imobiliária,
devendo tê-la também por objecto caso assumam a
forma de sociedades comerciais ou outras pessoas
colectivas (v.g. cooperativas de construção e habitação),
e que prestem caução no INCI, em função do seu
volume anual de vendas, e nos demais termos a regular
por portaria.
A actividade de promoção imobiliária deixará, assim,
de ter acesso livre e implicará a existência de uma
estrutura técnico-administrativa e financeira que permita
fazer face a todas as exigências que passarão a ser
impostas aos promotores imobiliários.
Como corolário lógico de tais exigências, sá sobreviverão
os promotores de determinada dimensão, que se
presume venha a ser a média e grande dimensão,
cessando a actividade de todos os pequenos promotores
imobiliários.
Em conclusão, o futuro Regime Jurídico da Promoção
Imobiliária será vantajoso para os promotores de média
e grande dimensão, e altamente desvantajoso para os
pequenos promotores mobiliários, porquanto deverá
significar o fim da respectiva actividade.
HENRIQUE ABECASIS, ANDRESEN GUIMARÃES, PEDRO GUERRA & ÁLVARO ROQUETTE MORAIS
Sociedade de Advogados RL.
nº1 | pág.4 | ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO
www.haag.pt
ALTERAÇÕES À ACTIVIDADE DA PROMOÇÃO
IMOBILIÁRIA
Texto realizado em colaboração com: Filipe Barata,
advogado da: HAAG - Sociedade de Advogados RL
Prestação de Caução: É feita através de depósito
em dinheiro, garantia bancária ou seguro-caução e deve
ser incondicional relativamente a promotor e beneficiário.
Desta forma, permitirá custear a reparação de defeitos
construtivos ou outros que venham a revelar-se na
construção e que, por qualquer motivo não aceitável, não
sejam levados a cabo.
ocorridos pela ruína total ou parcial do imóvel, e da falta
de conformidade e defeitos que tenham origem em
elementos estruturais sempre que o promotor imobiliário
seja responsável pelos mesmos, nos termos do código
civil e do decreto-lei n." 67/2003, de 8 de Abril (ambos
com a redacção que lhe será introduzida pelo diploma
que publicar o Regime Jurídico da Promoção Imobiliária).
O projecto de diploma não é claro quanto ao montante
da caução. Só por portaria a publicar após a publicação
do Regime Jurídico da Promoção Imobiliária é que se
ficará a saber qual o montante mínimo e demais condições
da caução a prestar.
MIME: Passa a ser igualmente exigido o futuro Manual
de Inspecção e Manutenção da Edificação 'MIME', que
se junta à actual Ficha Técnica da Habitação. O MIME
vai exigir a indicação da durabilidade do imóvel e os
custos estimados para a manutenção nos oito anos seguintes.
Garantia Bancária: Visa garantir ao promitente adquirente
de imóvel sem licença de utilização que proceda a
pagamentos antecipados ao promotor imobiliário que, caso
haja algum problema de futuro, os montantes que adiantou
ao promotor imobiliário por conta do preço lhe serão
devolvidos.
A actual "venda em planta" deixará de ter interesse para
os promotores imobiliários, já que era uma forma de
financiamento e, de futuro, para receberem adiantamentos
os promotores terão de suportar custos, o que tornará
a prática desinteressante.
Prazo de Garantia e Seguro decenal: Está previsto o
aumento para dez anos do prazo para a garantia de
estrutura ou da mecânica dos edifícios e a futura exigência
de um seguro decenal. Estas medidas visam ressarcir os
adquirentes de imóveis relativamente aos danos materiais
FILIPE BARATA
[email protected]
HENRIQUE ABECASIS, ANDRESEN GUIMARÃES, PEDRO GUERRA & ÁLVARO ROQUETTE MORAIS
Sociedade de Advogados RL.
nº1 | pág.5 | ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO
www.haag.pt
PORTUGAL VERSUS UNIÃO EUROPEIA
Com efeito, é de recordar que o projecto de regime
jurídico português é muito inspirado na Ley 38/99 (Ley
de Ordenación de la Edificación), que regula o sector
em Espanha, a qual, por sua vez, também é muito
próxima do diploma francês, e dos demais existentes
na União Europeia.
Questão diversa é a de saber qual será o regime de
promoção imobiliária ideal para o País. Até hoje só
se conhece uma realidade: um sector livre, em que
promove quem o pretende faze inexistindo entraves
de qualquer espécie ao exercício da actividade.
Este é o regime que tem funcionado relativamente bem.
O regime jurídico projectado para a promoção imobiliária
está propositada e deliberadamente balançado para o
lado dos adquirentes de imóveis, parecendo à partida
demasiado inflexível e exigente para os promotores
imobíliários, e mesmo um pouco afastado da realidade
actualmente existente no sector.
Só o tempo dirá qual será o acolhimento que o regime
futuro virá a merece e a extensão das alterações que
o mesmo virá a introduzir no sector.
Assim, esta-se perante de uma solução comprovada
por anos e anos de prática, a solução de acesso livre
à actividade, e perante um projecto ainda não executado,
não é possível dizer qual dos dois regimes será o
mais adequado ao sector.
Parece, contudo, que uma solução boa para o sector
passaria pela adopção de uma solução mitigada ou
mista para o Regime Jurídico da Promoção Imobiliária,
que incorporasse aquilo que de bom existe em cada
um dos regimes (actual e futuro), tendo sempre o
propósito de criar um regime que adira à realidade
vigente, e que, mesmo assim, proteja todos os
intervenientes no sector.
Sociedade de Advogados de Responsabilidade Limitada
Av. Miguel Bombarda, 35 | 1050-161 Lisboa
tel: +351 213 169 500 | fax: +351 213 153 463 | [email protected]
www.haaag.pt
DESIGN GRÁFICO | Marta Antão
Caso o Projecto de Regime Jurídico da Promoção
Imobiliária venha a ser adoptado tal qual o conhecemos,
Portugal harmonizará o regime legal da promoção
imobiliária com os demais preexistentes na União
Europeia.