Mercado Imobiliário 2008 Perspectivas 2009

Transcrição

MARÇO 2009
Mercado Imobiliário 2008
Perspectivas 2009
2008 atingiu um valor recorde no volume de absorção registado
do Mercado de Escritórios de Lisboa – foram transaccionados
233.000 m2.
Em 2008 foram inaugurados 9 Centros Comerciais e 3 Retail Parks,
num total de 12 equipamentos que vieram acrescentar ao stock
nacional de retalho português, aproximadamente mais 325.000 m2.
Em Portugal o ano 2008 registou um total de investimento
de aproximadamente 637 milhões de euros, o que representou
uma redução de cerca de 46% em relação ao ano 2007 e de 63%
face a 2006.
02 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março
Prefácio
Manuel Puig
Director Geral
Jones
Lang LaSalle Portugal
O ano 2008 foi bastante marcado
pela restrição das linhas de crédito,
pelos spreads altos
e pela reduzida actividade
de transacções nos mercados
imobiliários europeus.
A confiança dos investidores
foi gravemente abalada em todas
as classes de activos e, no sector imobiliário, instalou-se uma atitude de esperar para ver à medida
que os valores foram caindo
significativamente
praticamente em todos
os mercados imobiliários
da Europa. O início de 2009 tem trazido mais do mesmo. Contudo,
acreditamos que com o decorrer do ano, os investidores irão
começar a tirar vantagem de todo um conjunto de oportunidades
que começarão a surgir em 2009, resultado da queda generalizada
dos preços que durante 2009 deverá atingir os níveis mínimos.
Não há dúvida de que as condições em 2009 serão as mais desafiantes
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de sempre para muitos operadores no mercado mas, para aqueles
que puderem adoptar uma visão a médio prazo e tiverem acesso
a capital, é muito provável que 2009 seja o ano em que o mercado
começa a assentar e a apresentar oportunidades imperdíveis.
Esperamos que os bancos prestem apoio aos seus clientes
e que os governos continuem a proteger as economias frágeis
e as suas empresas chave. Ambos serão importantes para conferir
estabilidade ao sector imobiliário, à medida que este se vai
adaptando às difíceis condições de mercado, que não poderiam
ser mais diferentes do entusiasmo vivido entre 2003 e 2007.
Em 2009 aconselhamos a que estejam muito atentos aos sinais
de mudança e ao aumento da confiança até nos pequenos
segmentos do mercado e que fiquem atentos à definição de preços
no mercado de derivados imobiliários e nos mercados públicos
para detectar os primeiros indícios do regresso do optimismo
a um sector que ainda tem muito que sofrer, mas que sobreviverá
e proporcionará melhores retornos com base nas decisões
tomadas em 2009.
On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 03
Contexto Económico
2008 foi assim…
No final do 1º trimestre de 2008, a notícia da crise económica
que afectou os Estados Unidos corria mundo.
Com o final do ano 2008, os indicadores económicos vieram
confirmar uma intensificação do impacto da crise financeira
em Portugal.
Em Portugal e no resto dos países europeus, a questão
que se colocava era se a crise do sub-prime na maior economia
mundial iria afectar o território europeu. De acordo com vários
analistas económicos, a Europa não estaria fora de perigo, existindo
já alguns países a sentirem os efeitos colaterais desta crise,
devido ao investimento efectuado no mercado americano.
Durante o 4º trimestre de 2008 continuámos a assistir à degradação
dos indicadores macro-económicos, com a dificuldade de acesso
ao crédito a aumentar e a dominar os assuntos do dia.
A cautela e a atitude defensiva têm caracterizado os agentes
económicos e os players de mercado.
Durante o 1º trimestre, a actividade económica portuguesa revelou
uma desaceleração e apesar das perspectivas optimistas
do governo português, o desempenho económico deveria
ser revisto em baixa.
A generalização da crise financeira internacional é uma realidade
para 2009 e as previsões não são as melhores. Em suma, o ano
2009 será um ano difícil com as economias europeias a sofrerem
o impacto da crise.
Já no 2º trimestre de 2008, o Instituto Nacional de Estatística (INE),
previa um maior impacto da crise financeira com efeitos na procura
externa. No sector do investimento, as perspectivas
de abrandamento da procura interna e externa, a maior dificuldade
de obtenção de financiamento, as taxas de juro e o preço
dos combustíveis mais elevado, indicavam um adiamento
dos projectos de investimento.
Manter as taxas de juro baixas, incentivar o aumento dos níveis
de confiança e restabelecer os instrumentos de crédito
são as palavras de ordem para 2009.
A 1 de Julho de 2008, a taxa normal do IVA baixou para 20%.
Esta medida surgiu no âmbito da redução do défice público
e como forma de aliviar a pressão de carga fiscal nos particulares
e empresas permitindo assim aumentar o consumo.
Com o 3º trimestre surgiram notícias que os principais parceiros
comerciais de Portugal iriam passar uma recessão técnica.
A Comissão Europeia nas suas previsões de Outono, perspectivou
recessões técnicas na Alemanha, Reino Unido e Espanha,
enquanto que a França e Itália poderiam escapar por muito pouco
a uma situação semelhante.
2009: Ano de recessão…
A Zona Euro deverá sofrer uma quebra no seu Produto Interno Bruto
na ordem dos 2%. O enfraquecimento do sector do investimento
e da actividade dos principais parceiros comerciais são realidades
a considerar. A diminuição nos valores de inflação e respectivas
taxas de juro são factores positivos. Contudo o aumento da taxa
de desemprego poderá condicionar o consumo privado.
É oficial – 2009 irá viver a pior crise económica desde 1993.
As previsões do Banco de Portugal, divulgadas no seu Boletim
Económico de Inverno revêem em baixa as previsões económicas
para 2009, prevendo uma retracção de 0,8%.
Nos últimos dez anos, Portugal tem verificado fracos crescimentos
económicos, o que tem gerado uma divergência clara face à média
da União Europeia.
As previsões da Comissão Europeia realizaram-se. As exportações
da Alemanha e da França, que correspondem a metade das vendas
para o exterior da Zona Euro, diminuíram em Outubro na sequência
de abrandamento das economias em todo o mundo, confirmando
as expectativas de uma recessão prolongada.
Um dos sectores fortemente afectados será o sector
das exportações. A recessão registada na zona euro,
para a qual Portugal exporta cerca de 80% dos seus produtos
vai ser amplamente afectada, em particular os parceiros comerciais
espanhóis e alemães. O Banco de Portugal aponta também
uma descida da taxa de inflação para 1% em 2009.
Face a este cenário de recessão, o governo português tem como
principal preocupação para 2009 defender a permanência
dos postos de trabalho, visto que o desemprego vai ser
o ponto mais negativo ao longo do ano. O consumo privado será
amplamente afectado de forma negativa pelo aumento
do desemprego e pelo sentimento negativo dos portugueses
face às previsões económicas.
O Mercado de Escritórios
Europeu
As economias europeias estão a ser atingidas pela desaceleração
económica global e quase todos os países da Europa Ocidental
esperam registar crescimentos negativos durante este ano.
Em 2009, as previsões para o PIB mostram que as taxas de crescimento
para União Europeia foram revistas em baixa desde as últimas previsões
de Outono. É esperado que o PIB real baixe cerca de 1,3% em 2009,
o que significa uma diminuição de 0,6% face a Outubro de 2008.
Entre as maiores economias europeias, o Reino Unido é o que mais
vai sofrer este ano, com a contracção do PIB de 1,9%, seguida
da Alemanha, Itália, Espanha, Países Baixos e França.
No actual ambiente económico recessivo, o comportamento das rendas
prime encontra-se em fase de decréscimo. De acordo com o último
European Office Property Clock, na Europa Ocidental as rendas
caíram em West End Londres, Dublin, Barcelona, Bruxelas e Madrid.
Já Estocolmo e Milão entraram pela 1ª vez no quadrante “ Rents Falling”.
Como tendência global, os incentivos de arrendamento aumentaram
ao longo do 4º trimestre, incluindo nos mercados onde as rendas
prime permaneceram estáveis.
A redução de emprego em diversos sectores empresariais poderá
provocar uma diminuição da procura ao longo de 2009.
No 4º trimestre de 2008, a taxa de disponibilidade média europeia
global aumentou de 7,2% para 7,7%. Na Europa Ocidental registou-se
uma taxa de disponibilidade na ordem dos 7,4%. Já na Europa
Central e Oriental a taxa de disponibilidade situou-se nos 11,5%.
No 4º trimestre foram concluídos 1.6 milhões m2 num total
de 6,5 milhões m2, concluídos em 2008, o que representa
um aumento de 22% face a 2007.
Relativamente à Europa Central e Oriental, as condições mudaram
drasticamente com as rendas prime em Moscovo e Varsóvia a baixarem
26,3% e 15,2% durante o 4º trimestre e as rendas nas cidades
de Budapeste e Praga a registarem níveis mais estáveis.
European Office Clock - 4º Trimestre
Fonte: European Office Property Clock - EMEA Research
O Mercado de Escritórios
Português
O ano 2008 atingiu um valor recorde em volume de absorção
registado no Mercado de Escritórios de Lisboa – foram
transaccionados 233.000 m2. A ocupação do Office Park Expo
pela Cidade Judiciária foi responsável por 27% da absorção total
em 2008. Com uma taxa de disponibilidade de 7,05%, o mercado
registou a conclusão de 82.154 m2 de novos projectos em 2008,
com uma percentagem deste valor significativamente distribuída
pela zona 5 e zona 6. Face ao ano de 2007, assistimos
a um aumento de ABL transaccionada na ordem dos 16%.
Ao analisarmos o ano 2008 na sua generalidade, podemos verificar
que, apesar do valor ABL ocupada, todas as zonas de mercado
à excepção das zonas 4 e 5 registaram volumes de absorção mais
baixos face a 2007. As zonas que sentiram mais esse decréscimo
foram a zona 3 com menos 31% de área transaccionada e a zona 1
com menos 24% comparativamente ao ano 2007. São zonas
de mercado muito distintas, com tipos de oferta e procura diferentes.
A zona 3, denominada de Zona Nova de Escritórios, tem neste momento
a decorrer o emblemático projecto Torres Colombo que irá acrescentar
uma oferta de escritórios modernos e de qualidade ao stock actual.
A zona 1, zona prime do Mercado de Escritórios de Lisboa,
com um stock actual de 573.000 m2, é uma zona que começa
a acusar a falta de oferta nova. Nos últimos dois anos, os níveis
de absorção têm vindo a decrescer.
Em 2008, as zonas que registaram um maior volume de procura
foram as zonas 5, 6 e 3, totalizando 176.129 m2 de espaços
ocupados, o que representa 76% do total de transacções registadas
ao longo do ano.
Fonte: JLL Research/LPI
ABL Transaccionada por Ano (m2)
Na zona 5 foram transaccionados 85.326 m2 de espaços de escritórios,
62.000 m2 dos quais pertencentes à ocupação da Cidade Judiciária
no Office Park Expo. Este projecto, constituído por 10 edifícios, irá
concentrar todos os serviços públicos judiciários. Localizado numa
zona de forte expansão de escritórios, foi uma operação que irá ficar
na história do mercado de escritórios, pela dimensão que representa.
A zona 6, designada por Corredor Oeste, é uma zona caracterizada
Média de ABL transaccionada entre 2003-2008: 175.000 m2
pelos Parques de Escritórios que oferece, como são os casos
do Lagoas Park, Quinta da Fonte, Tagus Park, entre outros. Em 2008,
a zona 6 registou uma procura de 61.972 m2. Ao longo dos anos,
esta zona tem vindo a apresentar um nível de crescimento muito
positivo, justificado por uma oferta bastante diversificada, com áreas
de pequena, média e grande dimensão, preços muito convidativos
e com acessos rodoviários em melhoria.
No quadro abaixo podemos verificar que a procura por áreas
no eixo até aos 300 m2 liderou o mercado em termos de número
de operações, seguida dos escritórios com áreas compreendidas
entre os 300-800 m2. Estes dois segmentos de área somaram
em 2008 um total de 261 operações, o que representa 86% do total
de transacções ocorridas ao longo de 2008.
Estes valores permitem-nos verificar a perceber que o Mercado
de Escritórios de Lisboa tem uma procura muito forte por espaços
de pequena e média dimensão.
A ABL transaccionada pertencente ao segmento de escritórios
usados foi inferior à de escritórios novos. Em 2008 foram registadas
220 operações com a zona 1 e zona 2 a liderarem os resultados
com 92 transacções registadas, sendo que a maioria das operações
registadas foram para áreas até aos 300 m2.
Relativamente à ocupação de escritórios novos, as zonas 5 e 6,
registaram o maior número de operações (59 operações, num total
de 78 transacções ocorridas em 2008). São zonas onde a promoção
de oferta nova tem sido uma realidade forte.
Numa análise mais detalhada e por zonas, podemos verificar
que a ocupação de áreas até 300 m2 é significativa em todas
as zonas, especialmente na zona 6, zona 2 e zona 1. Relativamente
às áreas entre os 300-800 m2, a zona 6 volta a dominar o número
de operações registadas em 2008, com 23 transacções, seguida
da zona 1 e 2.
Quem visita a zona 5, Parque das Nações, facilmente percebe
que no seu cenário dominam os edifícios de escritórios modernos,
com design e imagem muito apelativos e com uma envolvente muito
cosmopolita, boa rede de transportes e serviços de apoio.
Em 2008 foram concluídos 82.154 m2 de novos edifícios
de escritórios, distribuídos no Mercado de Escritórios de Lisboa
da seguinte forma:
O Stock do Mercado de Escritórios de Lisboa chegou ao final
de 2008 com um total de 4.278 milhões m2, mais 79.809 m2 face
ao ano 2007, o que representa um aumento de 2% de ano para ano.
Stock 2008 (%)
Apesar de termos verificado um decréscimo generalizado em todas
as zonas de escritórios, podemos observar um decréscimo
significativo entre os anos 2006-2008 de oferta na zona 1 e zona 2,
devida à falta de promoção de novos projectos.
Temos assistido a um nível médio de absorção na ordem
dos 170.000 m2 e a nível de oferta de entrada de novos projectos
de aproximadamente 60-90 mil m2/ano, o que tem levado à descida
das taxas de disponibilidade no Mercado de Escritórios de Lisboa.
Taxa de Disponibilidade por Zona
Para 2009 e 2010 está prevista a conclusão de cerca de 21 novos
projectos num total de 198.300 m2. São projectos com áreas
compreendidas os entre 2.000 m2 e os 29.000 m2, sendo que dois
destes projectos são para ocupação própria: Natura Towers
(a promotora do projecto vai ocupar 50% do projecto) e o Edifício
na Ribeira das Naus, Caís do Sodré.
Ao longo do ano 2008 pudémos verificar uma ligeira diminuição
relativa ao número de operações registadas. Face a 2007,
pudémos observar um decréscimo de aproximadamente 8% no total
de transacções ocorridas, sendo que os sectores de Produtos
de Consumo e TMT´s & Utilities foram os que mais contribuíram
para esta descida. Apesar do número de transacções ter diminuído
em 2008, no quadro acima podemos observar um aumento na área
média contratada de cerca de 26%.
No gráfico acima podemos observar que em 2008 assistimos
a um ligeiro aumento das rendas médias na generalidade
do Mercado de Escritórios de Lisboa, com especial incidência
na zona 1 e na zona 5. Relativamente à Renda Prime (*) verificamos
que fechámos o ano nos 21€/m2/ano, valor que face ao ano
de 2007 significa um aumento de 2%. Para 2009 prevemos
que o valor de renda prime se mantenha estável ou possa sofrer
um decréscimo muito ligeiro.(*) Renda Prime: O valor referido é relativo
apenas à zona prime do Mercado de Escritórios de Lisboa – Zona 1.
Evolução da Renda Prime (€/m2/mês)
Projectos Top 2009
A Torre Oriente das Torres Colombo será uma referência
no mercado de escritórios de Lisboa. A sua localização, a sinergia
com os serviços do centro comercial, a sua dimensão, a rede
acessos e transportes, a qualidade e eficiência do espaço, fazem
da Torre Oriente um dos mais exclusivos projectos de escritórios
na capital. Concebida para proporcionar um espaço único
à sua empresa, a Torre Oriente proporciona ainda uma excelente
visibilidade e um leque de infra-estruturas verdadeiramente ímpar.
Área por piso: 2.085 m2 (fracção minima de 360 m2)
Área total: cerca de 29.000 m2.
Equipamentos
• Pavimento técnico sobre-elevado com caixas técnicas;
Tecto falso modular em placas microperfuradas, com correcção
acústica, iluminação e grelhas de ar condicionado embutidas;
Instalação de ar condicionado, composto por um sistema
centralizado de produção de água fria e quente (chillers +
caldeiras + fan-coils); Sistema de detecção e combate
a incêndio, de intrusão e controlo de acessos;
Central de emergência; Nove elevadores por torre.
Localizado na principal artéria do Parque das Nações, a Avenida
D. João II, junto ao centro comercial Vasco da Gama, o Edifício
Atlantis disponibilizará uma área de 8.500 m2 de escritórios
distribuídos em 7 pisos, dispondo ainda de 400 m2 no piso térreo
para a instalação de serviços ou retalho. Dispõe ainda de 3 pisos
subterrâneos para parqueamento, com capacidade para 282 viaturas.
Apresenta uma estrutura interior de elevada flexibilidade, onde
os valores estéticos e de conforto se conjugam com os mais
exigentes requisitos técnicos e tecnológicos.
A exposição solar é outra das características distintivas deste novo
edifício de escritórios, que beneficia de uma abundante luz natural
devido às suas 4 fachadas em vidro.
Equipamentos
• Pavimento técnico sobre-elevado com caixas técnicas; Tecto falso
perfurado com isolamento acústico, iluminação e grelhas de ar
condicionado embutidas; Sistema de gestão de iluminação
permitindo a regulação de fluxo em zonas predefinidas;
Painéis solares na cobertura para distribuição de água quente;
Sistema de recolha de resíduos em cada piso; Sistema
de detecção e combate a incêndio, de intrusão e controlo
de acessos; Copa e Instalações sanitárias privativas;
4 elevadores.
Certificação Energética
O Protocolo de Quioto, assinado em 1997, impõe aos países
aderentes um “tecto” máximo para a emissão de CO2 e outros
gases responsáveis pelo efeito de estufa. O objectivo é reduzir
as emissões de Gases com Efeito de Estufa em 8% relativamente
a 1990, durante o período de 2008 e 2012.
Do protocolo, saiu uma directiva Europeia 2002/91/CE que impunha
a emissão de certificados energéticos nos licenciamentos e transacções
imobiliárias, em que as reabilitações urbanas estariam abrangidas.
Em Portugal, o consumo de electricidade passou de 19% em 1980
para 31% em 2005 e o consumo energético no sector de serviços
duplica em cada 20 anos. A posição de Portugal no contexto europeu
tem vindo a piorar, passando de 10º ao 15º lugar, entre 1997 e 2007.
A transposição do Protocolo de Quioto para a lei portuguesa deu
origem a vários regulamentos e portarias das quais se destacam
RCCE, RSECE e SCE relacionados, em grande medida,
com o regulamento de consumos energéticos dos edifícios
residenciais e de serviços.
No caso dos edifícios de serviços, o âmbito da aplicação refere-se a:
- Novos edifícios
- Edifícios existentes com reabilitações superiores a 25%
do edifício
- Edifícios existentes sujeitos a auditorias de climatização
(com mais de 1000 m² e/ou climatização central)
O novo sistema obriga à emissão de um certificado que permitirá
a classificação do edifício, ou fracção autónoma, de acordo
com o seu desempenho energético, baseado numa escala de A
+ (melhor desempenho) a G (pior desempenho), sendo que, os
edifícios novos têm que, no mínimo, obter uma classificação de B -.
Tendo em conta a legislação, a lei entrou em vigor a partir de Julho
de 2007, para os novos edifícios com mais de 1.000 m2
que peçam licença ou autorização de construção. Em Julho
de 2008, a aplicação da lei alargou-se a todos os novos edifícios
e, a 1 de Janeiro de 2009 todos os restantes edifícios, incluindo
os existentes, estão abrangidos pela nova legislação.
A expectativa do Governo é aumentar em mais de 30% a eficiência
energética dos edifícios, uma vez que este sector é responsável
pelo consumo de aproximadamente 40% da energia final.
Consequências para o Mercado
A atribuição de uma classificação aos edifícios poderá gerar, dentro
da mesma zona da cidade, uma diferença de valor entre imóveis
com níveis de eficiência mais elevados ou mais baixos. Neste cenário,
os promotores e investidores que se prepararem antecipadamente
poderão beneficiar desta situação ao construir ou reabilitar edifícios
que obtenham boas classificações, criando um nicho de topo
no mercado. Em oposição, poder-se-á criar uma franja secundária
no mercado, na qual se inserem os edifícios com baixos níveis
de eficiência energética, potencialmente menos desejáveis
para os investidores. No que respeita às rendas poderemos vir
a assistir, na mesma zona geográfica, à presença de duas
realidades distintas, com valores distintos em função
do desempenho energético dos edifícios.
O desafio para o sector imobiliário surge quando falamos do stock
de imóveis anterior a esta normativa e da sua capacidade para
a obtenção da certificação energética. Neste sentido, o mercado
irá diferenciar os edifícios com uma gestão profissional, que tenha
controlado a performance a nível de manutenção de equipamentos,
condições dos espaços arrendados e previsão de custos.
Estes irão obter a certificação energética com maior facilidade,
com melhor classificação e um nível de recomendações de medidas
correctivas menos pesado. Assim, a certificação energética terá
certamente implicações ao nível da comercialização de espaços,
do valor de avaliação e da confiança na transacção dos imóveis.
O Mercado de Retalho
Europeu
Em 2008, grande parte dos países europeus assistiram
a um crescimento positivo dos seus níveis de consumo privado,
com especial incidência nos países da Europa Oriental.
Apenas a Irlanda, Itália e Alemanha registaram um decréscimo
no seu consumo privado.
O mercado de Retail Parks sofreu com o impacto negativo
do mercado de habitação, com os consumidores a adiarem
as compras de produtos, como seja mobiliário, electrodomésticos
e produtos de bricolage.
Contudo, no último trimestre de 2008, o comportamento deste
indicador deixou antever para 2009 uma performance negativa.
Previsões no comportamento das rendas –
Comércio de Rua
Os países com uma divida doméstica mais elevada, caso
de Espanha, Irlanda e Reino Unido prevêm uma queda
nos gastos dos consumidores em 2009, assim como a Hungria
onde os impostos continuam a subir e a diminuição dos rendimentos
estão a gerar impacto nos níveis de consumo privado.
Noutros países da CEE prevê-se que o gasto dos consumidores
permaneça baixo, com taxas de aumento pouco significativas.
Apenas na Rússia e Polónia está previsto um crescimento sólido
do consumo ao longo de 2009.
Embora a procura por parte dos retalhistas tenha arrefecido
nos últimos meses do ano devido à reavaliação dos seus planos
de expansão, continuamos a registar uma procura dirigida
para localizações e espaços prime.
No segmento de comércio de rua, a generalidade dos mercados
europeus verificou um bom nível de procura de espaços prime,
à excepção do Reino Unido, Espanha, Irlanda e Rússia
onde a procura foi mais fraca.
Relativamente aos Centros Comerciais, o panorama anterior
foi semelhante, com ressalva para Rússia onde a procura
de espaços para Centros Comerciais permaneceu forte. Polónia,
Hungria e Bélgica também continuam a verificar um nível elevado
de procura de espaços integrados em Centros Comerciais.
Já os Centros Comerciais, situados em localizações secundárias,
registaram uma procura fraca por toda a Europa, com especial
incidência no Reino Unido.
Fonte: JLL Research EMEA
O ano 2008 atingiu um valor recorde de 8 milhões m2 (6,3 milhões
em 2007), pertencentes a cerca de 290 novos Centros Comerciais
inaugurados em toda a Europa.
A Europa Ocidental foi dominada pelo desenvolvimento de projectos
de pequena dimensão, ampliações e renovações de projectos.
É provável que alguns projectos previstos para 2009 possam
ser adiados ou mesmo cancelados, estando dependentes
do desenvolvimento do contexto económico actual.
Na Europa Central, à medida que o mercado entra em fase
de maturidade, os planos de ampliação de projectos existentes
vão liderando o cenário retalhista. Actualmente Polónia, Rússia
e Turquia têm projectos de grande dimensão em fase de construção.
Apesar dos atrasos verificados no desenvolvimento de alguns
projectos, todos os empreendimentos em fase de construção
vão avançar, o que irá acrescentar ao mercado europeu de retalho
cerca de 10 milhões m2 de centros comerciais em 2009.
Para 2010, o valor em pipeline é também elevado, aproximadamente
11 milhões m2, sendo que uma grande percentagem destes
projectos se encontra já em construção.
Movimentos Cross-Border:
novos mercados, novas oportunidades
Em 2007 e 2008, a Rússia e a Turquia foram os países de eleição
para os retalhistas que expandiram as suas operações a nível
internacional. A Turquia contou com 11,3% dos movimentos
internacionais nos últimos dois anos, enquanto a Rússia
concentrou 10,6%. A Europa Central e de Leste liderou o ranking
das localizações mais populares, situando-se nas cinco primeiras
posições. Portugal posicionando-se em 6º lugar nesta lista, atraindo
6,9% dos movimentos de expansão internacional dos retalhistas
em 2007 e 2008.
no comércio de rua e na escolha dos projectos nos países
que exibam pipelines de promoção elevados, dando prioridade
à qualidade da localização, conceito e mix comercial. Em 2009,
a Europa Ocidental e do Sul será cada vez mais atractiva
para marcas norte-americanas, prevendo-se que retalhistas
como a Forever 21, a Anthropologie, a Hollister e a Crate & Barrel
possam tirar proveito dos negócios vantajosos que venham
a estar disponíveis.
Na Turquia, foram inaugurados entre Janeiro de 2007 e Dezembro
de 2008 cerca de 1 milhão de m2 de Centros Comerciais.
Os retalhistas internacionais como a Gap, Muji e a Banana Republic
entraram neste mercado entre 2007 e 2008, assim como marcas
de luxo entre as quais a Calvin Klein, a Chanel e a YSL,
estas últimas através de concessões em grandes armazéns.
A Roménia possui actualmente o maior leque de marcas na Europa
Central atraindo retalhistas activos como a Peek & Cloppenburg,
Karen Millen, Reserved e a Hervis.
A Polónia, a Roménia e a Rússia, em particular, estão a assistir
a um aumento considerável nos negócios em regime de franchising.
Na Europa Ocidental, a Westfield London concentrou cerca
de metade das novas entradas no mercado de retalho do Reino
Unido, com retalhistas como a Ugg (Austrália), Hue (USA) e a David
Mayer (França) a procurarem oportunidades de representação
na capital, mas sem pagarem as rendas elevadas do West End.
Portugal continua assim a ser um alvo importante dos retalhistas
internacionais, oferecendo valores de arrendamento competitivos
e um stock moderno de Centros Comerciais.
Apesar do abrandamento económico ter tido impacto na procura,
os retalhistas continuam interessados na Europa Central e de Leste,
apesar de muitos estarem agora apenas a considerar operar
em regime de franchising como forma de minimizar o risco.
Os níveis de confiança dos retalhistas permanecem razoavelmente
fortes nos mercados da Europa Central, contudo, estes serão agora
mais selectivos em termos das escolhas de localizações prime
Na Europa e para além de Portugal, que continua a ser um importante
mercado para as estratégias de expansão internacional
dos retalhistas, a Bélgica é um destino importante a considerar
pelos operadores de retalho que procuram expandir-se
internacionalmente, tendo em conta a baixa exposição à crise
do crédito e a oferta limitada de retalho a nível nacional.
Nos anos mais recentes, os EUA têm sido o mercado dominante
em termos da origem dos retalhistas, apesar de em 2007 e 2008
a Itália ter liderado a lista com 16,6% dos movimentos a serem
originados neste país. Os EUA caíram para segundo lugar
com 14,2%, seguidos do Reino Unido, com 13,3%.
A França posiciona-se com 11,7%, enquanto os retalhistas
domésticos na Suécia e na Holanda tendem a expandir-se
em mercados internacionais, ainda que próximos dos seus,
sobretudo devido à reduzida dimensão dos próprios mercados
domésticos.
Movimentos retalhistas cross-border
A perspectiva de rentabilidade elevada e de crescimento orgânico
conduziu os retalhistas aos destinos da Europa Central e Oriental
ao longo dos anos 2007 e 2008. Mais de 55% de todos os movimentos
cross-border tiveram como ponto de chegada esta região,
sendo o restante movimento dividido entre a entrada de retalhistas
na Europa Ocidental (27%) e Sul da Europa (17%).
Durante os últimos dois anos, mais de metade de todos
os retalhistas que se expandiram para novos mercados
são oriundos da Europa Ocidental. Aproximadamente 27% provêm
do Sul da Europa, enquanto que 19% fizeram a sua entrada a partir
de uma base fora do continente europeu.
Vamos continuar a assistir à entrada de marcas através do regime
de franchising, encarado como uma forma de minimizar o risco
de investimento.
A Rússia, embora menos atraente para os investidores
em comparação com há 12 meses atrás, tem previsto a entrada
de um elevado volume de projectos de Centros Comerciais.
Este facto poderá surgir como uma oportunidade de destino
para retalhistas internacionais estabelecerem a sua presença
no mercado – especialmente se considerarmos que os operadores
locais estão com dificuldades em obter financiamento.
Os retalhistas na Europa Central e Oriental têm vindo a aumentar
significativamente nos últimos anos, mas ainda representam apenas
4% do total dos movimentos cross-border registados em 2007
e 2008. Os operadores desta região estão interessados
em expandir-se, porém as actuais condições de mercado limitam
as possíveis intenções de movimento.
Os operadores internacionais cujas origens se encontram fora
do continente Europeu, segmentam os seus planos de expansão
pelas três regiões europeias em igual medida, embora existam
alguns retalhistas que preferem iniciar os seus planos de expansão
pelo Ocidente e Sul da Europa. Na verdade, quase dois terços
dos retalhistas dos E.U.A tomaram a decisão de entrarem
no mercado mais maduro e familiar do Oeste e Sul da Europa.
2009: Ano de Oportunidades?
O ano de 2009 está no caminho certo para ser um ano de
oportunidades. As negociações poderão ser favoráveis a ocupantes,
em localizações prime, com melhores condições disponíveis
para aqueles que possuam uma estrutura financeira forte.
Embora, o nível de confiança dos retalhistas permaneça
razoavelmente forte nos mercados da Europa Central, estes irão
agora ser mais selectivos em termos de escolha de projectos prime,
comércio de rua ou Centros Comerciais, dando prioridade
à qualidade, localização, concepção e tenant-mix do projecto.
O Ocidente e Sul da Europa irão tornar-se mais acessíveis para
as marcas norte-americanas em 2009. A Jones Lang LaSalle prevê
que alguns retalhistas possam tirar partido de ofertas favoráveis
que irão estar disponíveis no mercado.
Crise económica:
Influência nos lares
portugueses
A crise económica que invadiu toda a Europa atingiu o consumo
privado. Mas de que forma? O que procuram agora
os consumidores? Quais são os factores a que dão mais
importância numa decisão de compra?
Os consumidores portugueses, que ao longo dos últimos anos
têm sofrido alterações no seu perfil, preocupam-se principalmente
com o preços dos produtos que adquirem, mas também começamos
a assistir a uma preocupação crescente com questões de saúde
e segurança alimentar.
Actualmente, os portugueses revelam hábitos de consumo
mais sofisticados, e embora a crise tenha afectado o seu cabaz
de compras, verificamos que na lista de despesas mensais
já não encontramos somente bens essenciais, mas também novos
produtos que vão sendo lançados no mercado ligados
à componente de lazer e bem-estar.
A procura de preços baixos é a palavra de ordem nos dias
que correm, mesmo que isso signifique repartir o acto de compra
por várias superfícies alimentares.
Uma das tendências cada vez mais observadas e de acordo
com o estudo elaborado pela IRI “ A snapshot of trends shaping
CPC and Retail Industries”, existe um interesse cada vez mais
notório em toda a Europa pelas marcas próprias, as chamadas
marcas brancas.
O preço é, sem dúvida, o factor mais importante que leva
os consumidores a recorrerem às marcas próprias, espelhando
o impacto da crise financeira no bolso dos consumidores.
O consumidor do século XXI tem uma componente altamente
dinâmica, com várias facetas, gostos e acima de tudo procura
informação sobre os produtos que pretende adquirir.
Devido às actuais condições económicas, o consumidor faz
do seu processo de compra um acto inteligente, pensado
e estratégico. Pretende qualidade, mas não a qualquer preço.
O Mercado Português
de Retalho
Em 2008 foram inaugurados 9 Centros Comerciais e 3 Retail Parks,
num total de 12 equipamentos que vieram acrescentar ao stock
nacional de retalho português, aproximadamente mais 325.000 m2.
Fonte: JLL Research
Podemos verificar que a região centro do país concentrou cerca
de 43% das inaugurações verificadas em 2008, seguida da região
do Grande Porto com 34%. Estas duas áreas da região portuguesa
foram palco das duas maiores inaugurações de 2008.
Numa análise efectuada à distribuição do stock total de Centros
Comerciais existentes em Portugal, podemos observar
uma predominância deste formato comercial nas regiões da Grande
Lisboa e do Grande Porto. Estas duas regiões concentram metade
de todo o mercado nacional de Centros Comerciais (55%).
Distribuição por região - Inaugurações 2008 (%)
Distribuição do stock de Centros Comerciais por região (%)
Fonte: JLL Research
A região centro recebeu o Centro Comercial Palácio do Gelo
com 73.500 m2 e a região do Grande Porto, o Centro Comercial Mar
Shopping promovido pelo Grupo InterIKea com uma ABL
de 103.500 m2.
Fonte: JLL Research
São regiões com uma alta densidade populacional e com um poder
de compra elevado quando comparado com outras regiões
do país, o que são duas das razões que justificam a forte presença
e sucesso deste formato comercial.
Densidade Centros Comerciais 2008 (m2/1.000 habitantes)
Centro Comercial Mar Shopping - Matosinhos, Grande Porto
Fonte: JLL Research
Pontos importantes…
Fonte: JLL Research
Densidade
Se em 2007 era a região da Grande Lisboa que liderava
a tabela de densidade comercial por região, em 2008
este lugar passou a ser ocupado pela região do Grande Porto
com 466 m2 de ABL/1.000 habitantes, seguida de perto
da região da Grande Lisboa com 378 m2 de ABL/1.000 hab.
A região Norte e os Açores são as zonas do país
com menor densidade. A densidade média nacional
situa-se nos 232 m2/1.000 habitantes (considerando apenas
os Centros Comerciais).
Dimensões predominantes
No Mercado Português de Centros Comerciais, quando
observamos o número de equipamentos existentes, podemos
verificar que predominam os formatos pequenos e médios.
Cerca de 84% das superfícies comerciais existentes
em Portugal inserem-se nestas duas categorias.
ABL por dimensão - Centros Comerciais
ABL média nacional: 25.635 m2
Fonte: JLL Research
Stock
O stock do Mercado Português de Retalho até ao ano 2000
(inclusivé) era de aproximadamente 1.200.000 m2.
Entre os anos 2000 e 2008, o stock de espaços comerciais
mais do que duplicou, situando-se agora em cerca
de 3.100.000 m2.
Fonte: JLL Research
Principais Centros Comerciais em Portugal
Norte (+ 15.000 m2)
Guimarães Shopping
Minho Center
Braga Parque
Estação Viana Shopping
Dolce Vita Douro
8 Avenida
Leclerc - ViaNova Shopping
24.875
20.000
19.000
18.556
30.000
32.085
30.000
Grande Porto (+ 30.000 m2)
Jumbo Maia
GaiaShopping
Arrábida Shopping
NorteShopping
Parque Nascente
Dolce Vita Porto
Mar Shopping
Centro (+15.000 m2)
Continente de Leiria
Coimbra Shopping
Fórum Aveiro
Glicinias
Carrefour Aveiro
Dolce Vita Coimbra
Forum Viseu
23.777
26.482
17.500
25.500
18.441
42.234
19.500
Serra Shopping
Forum Coimbra
Dolce Vita Ovar
Forum Castelo Branco
Arena Shopping
Palácio do Gelo
Alegro Castelo Branco
17.877
42.000
20.400
18.300
17.500
73.500
19.380
Algarve ( +15.000 m2)
Algarve Shopping
Fórum Algarve
45.524
40.000
Grande Lisboa ( +30.000 m2)
Carrefour Telheiras
CascaiShopping
Centro Colombo
Oeiras Parque
Vasco da Gama
Carrefour de Loures
Odivelas Parque
Loures Shopping
Alegro Alfragide
31.398
71.583
119.687
34.479
47.611
39.390
37.096
38.640
39.000
Distribuição de Retail Parks por região (%)
Fonte: JLL Research
Oferta futura (2009 - 2011)
31.045
59.261
60.985
71.696
63.500
38.190
103.500
Relativamente ao formato de Retail Parks, que desde
o seu aparecimento no ano 2000 tem continuado a crescer
em Portugal, podemos verificar que é na região da Grande Lisboa
que se verifica uma maior percentagem (52%) deste equipamento
comercial, seguida da região Norte com 19%. Em Portugal,
dos 29 Retail Parks existentes até ao ano 2008, 25 destes
equipamentos estão inseridos na categoria de dimensão pequena
e perfazem um total de 272.000 m2. Caso se confirmem todos
os projectos com licença comercial, entre os anos 2009-2011,
está prevista a abertura de 33 Centros Comerciais, num total
de cerca de 990.000 m2, com uma incidência especial na região
Norte (308.000 m2) e na região da Grande Lisboa (270.000 m2).
Nos próximos 3 anos estão também licenciados cerca de 20
de Retail Parks num total de ABL aproximado de 300.000 m2.
A confirmarem-se estes projectos, o mercado português de retalho
irá receber nos próximos 3 anos cerca de 56 equipamentos
comerciais, que irão acrescentar cerca de 1.370.000 m2 ao stock
actual. No entanto, desde o final do ano passado, a Jones Lang
LaSalle identificou vários projectos com licença comercial mas cujos
Promotores desistiram ou deram mostras de pretenderem adiar
a data de inauguração, que totalizam cerca de 330.000 m2.
Ao longo de 2009, acreditamos que se irá continuar a assistir
à “derrapagem” de alguns projectos que já obtiveram licença,
mas que tendo em conta das dificuldades sentidas na comercialização
e financiamento, poderão não se concretizar, ou ver
a sua inauguração adiada.
Pontos importantes…
Embora os Centros Comerciais mantenham uma posição dominante, o Comércio de Rua começa a despertar um interesse
crescente por parte dos retalhistas, assumindo as cidades de Lisboa e Porto um papel preponderante face às restantes.
O preço médio de renda é normalmente inferior na rua e os custos de exploração mais reduzidos, porque o horário
de funcionamento é menor.
O comércio de rua é visto como meio para trazer notoriedade às marcas.
Lisboa
Avenida da Liberdade: Uma das principais ruas de comércio da cidade de Lisboa,
caracterizada pela elevada concentração de marcas de prestígio: Louis Vuitton, Gant,
Armani, Hugo Boss, Mont Blanc, Escada, Tod´s, Dolce&Gabana, Adolfo Dominguez,
Lanidor, Rosa & Teixeira, Globe, Ermenegildo Zegna, Olivier Avenida, Loewe,
Longchamp, Burberry, Furla e Vilebrequin.
Chiado: É uma zona com uma forte componente turística e ainda com algum comércio de rua tradicional, mas que já conta
com a presença de algumas marcas de prestígio como a Adolfo Dominguez, Hermes, Cartier, Fnac, Nespresso, Zara, Pull & Bear,
Geox, Sisley, Pepe Jeans, Colcci, El caballo, Bonpoint, Boss Orange Store, Diesel, Hugo Store e Benetton.
Avenida Guerra Junqueiro: Localizada numa área de Lisboa com bons acessos, conta com a forte presença de marcas
como a Zara, Cortefiel, Mango, Stefanel, Massimo Dutti, C&A, Perfumes & Cª e Marionnaud.
Avenida da República/Saldanha: É uma das principiais artérias da cidade de Lisboa, com elevado número de edifícios
de escritórios e que beneficia de uma elevada circulação de pessoas.
Existência de pequenas superfícies comerciais: Monumental, Saldanha Residence, Atrium Saldanha e Picoas Plaza
que se complementam com lojas de rua como Lanidor, Stefanel, Zara, Wesley, Aerosoles, Monceau Fleurs e Jean Louis David.
Avenida António Augusto Aguiar: É uma zona com uma boa oferta comercial. O El Corte Inglês elegeu esta zona para inaugurar
a sua primeira loja em Portugal. Conta também com a presença de marcas como a Zara, Massimo Dutti, C&A, Nespresso e Zilian.
Porto
Boavista: Esta zona inclui Avenida da Boavista, Rua de Júlio Dinis e Praça Mouzinho
de Albuquerque, mais conhecida como Praça do Bom Sucesso. Nesta zona
estão localizados o Shopping Cidade do Porto, as Galerias Península
e o Centro Comercial Avis. Conta com a presença de marcas de prestígio
como a Fashion Clinic, Rosa & Teixeira, Ermenegildo Zegna, Purificacion Garcia, Agatha Ruiz de la Prada, Gueddes & Gilmore, Farrutx, MaxMara, Cutipol, Labrador,
Carolina Herrera, Gant, etc.
A área que circunda a Praça do Bom Sucesso é maioritariamente caracterizada
por marcas de gama média, especialmente moda jovem.
Rua de Santa Catarina: Situada na baixa do Porto, é a principal rua de comércio.
Zara, Bershka, Stradivarious, Mango, Benetton, Cortefiel, Fnac, C&A são algumas
das marcas presentes nesta rua.
Lei do Licenciamento
Comercial
A 19 de Janeiro foi publicado o decreto-lei 21/2009, que estabelece
o novo regime jurídico da instalação e da modificação
de estabelecimentos de comércio a retalho e conjuntos comerciais,
substituindo a lei 12/2004 de 30 de Março. O decreto-lei entra
em vigor em Abril próximo e as principais diferenças resumem-se,
de uma forma genérica, a:
Conjuntos Comerciais
• O novo regime abrange as modificações dos conjuntos
comerciais e não apenas as novas instalações;
• A área mínima sobre a qual a lei passa a ser aplicada passou
de 6.000 m² para 8.000 m²;
Estabelecimentos de comércio a retalho
• No caso de lojas de comércio a retalho, isoladas ou inseridas
em conjuntos comerciais, a área mínima sobre a qual a lei passa
a ser aplicada passou de 500 m² para 2.000 m²;
• Independentemente da área de venda, a lei aplica-se a unidades
comerciais que pertençam a uma empresa com várias marcas
ou que estejam integradas num grupo que disponha de área
de venda igual ou superior a 30.000 m² (antes era 5.000 m²);
• O novo regime exclui os estabelecimentos de comércio
por grosso e lojas detidas por micro empresas;
• Passam a estar abrangidas pela lei as alterações de localização
dos conjuntos comerciais, alterações de ABL, alteração do titular
de exploração ou alteração da tipologia do centro;
Em geral
• O licenciamento passa a ser menos dispendioso, tendo sido
eliminadas duas taxas: as taxas de apreciação e de vistoria,
passando a ser cobradas apenas taxas de autorização
para instalação e modificação;
• O licenciamento passa a ser mais célere, sendo eliminado
o sistema de fases: a entrada dos pedidos passará a funcionar
num sistema contínuo e a decisão final, anteriormente semestral,
passa a ser mensal;
Em geral considera-se que as novas medidas serão benéficas
para o promotor que vê encurtados os prazos e reduzidas
as taxas, e para os retalhistas que, em muitos casos, deixam
de estar abrangidos pela lei.
O principal ponto de discórdia prende-se com a obrigatoriedade
no licenciamento de alterações nos projectos já existentes,
o que retira flexibilidade ao promotor para modificar o seu espaço,
melhorar a sua funcionalidade ou adaptá-lo a novas realidades
e a novos operadores.
O Mercado Logístico
Europeu
Em 2008, apesar do abrandamento económico geral, o mercado
logístico europeu continuou a registar níveis de actividade positivos.
O volume total anual de absorção rondou aproximadamente
os 14 milhões de m2, valor que se encontra em linha
com o registado no ano de 2007.
Contudo, os mercados europeus começam a verificar uma maior
diversificação de comportamento, com alguns países a observar
volumes de absorção em crescimento, enquanto que outros
começam a testemunhar um decréscimo face ao volume
de ocupação de ano para ano.
Devido aos sinais de enfraquecimento sentidos por parte
da procura, ao aumento dos níveis de oferta e ás dificuldades
crescentes em obter financiamento para novos projectos,
os promotores logisticos tendem a reduzir o desenvolvimento
de projectos especulativos.
No entanto, devido ao elevado número de novos projectos
já em fase de construção, o volume de oferta total em 2008
aumentou 11% relativamente a 2007.
O crescimento das rendas prime no mercado logístico europeu
continuou a abrandar durante o 4º trimestre de 2008. O aumento
do volume de oferta em muitos mercados em combinação
com uma esperada desaceleração da procura estão a contribuir
para uma crescente pressão sobre rendas.
Após vários anos termos registado um crescimento contínuo
das rendas prime, pudemos verificar no 4º trimestre de 2008
uma descida real em alguns mercados.
Na sequência da desaceleração de actividade em mercados
produtores e consumidores, o volume de comércio internacional
encontra-se também em fase de decréscimo. Muitas empresas
logísticas já começaram a reorganizar as suas instalações
a fim de rentabilizarem os seus custos de ocupação.
Apesar das perspectivas económicas negativas, continuam
a existir sinais positivos para o mercado em 2009,tais como:
as previsões de crescimento do PIB em alguns mercados da CEE;
o aumento outsourcing, a transformação do sector do comércio
a retalho (formatos discount, comércio electrónico) e um número
de cadeias retalhistas que tem planos de forte expansão
e reorganização estratégica das suas cadeias de abastecimento
a fim de aumentarem a sua eficiência.
No entanto, para 2009 é possível que se possa verificar um declínio
nos níveis de absorção e um aumento da oferta o que poderá
provocar uma pressão adicional sobre rendas praticadas.
Devido a este cenário é possível que se possa observar
uma descida das rendas prime em alguns mercados europeus,
ao passo que noutros mercados que ofereçam um stock moderno
e de qualidade aliado a níveis de procura positivos possam manter
as rendas praticadas actualmente.
Zonas Logísticas Europeias
O Mercado Industrial
& Logístico Português
Ao longo de 2008, o mercado logístico português registou um nível
de procura estável, com as empresas de distribuição no topo da lista
de ocupantes. Podemos verificar uma tendência clara por parte
dos operadores logisticos na procura de áreas maiores,
com o objectivo de aumentar a sua eficiência de ocupação.
Contudo, esta é uma tendência que não faz parte da generalidade
do mercado logístico português, uma vez que a maioria
das transacções verificadas em 2008 reportam a áreas de pequena
dimensão. A procura continua particularmente dirigida para as zonas
localizadas em redor de Lisboa, como é o caso do eixo
Alverca-Azambuja. Neste momento, começamos também a assistir
a uma presença dos operadores logisticos a Sul da cidade
de Lisboa, em localizações como Alcochete e Montijo, onde existem
projectos de qualidade e dimensão significativa: Passil Park
(Alcochete) e LogisPark (Montijo).
Existem aproximadamente 610.000 m2 de áreas disponíveis,
correspondendo a uma taxa de disponibilidade de 20%.
Como consequência deste valor elevado, a maioria dos projectos
em pipeline apenas irão avançar em caso de pré-arrendamento,
o que irá provocar um decréscimo significativo na construção
especulativa. Apesar deste facto, o projecto “ Portugal Logístico”
de cariz especulativo, irá avançar.
O impacto deste programa só será sentido no mercado logístico
português daqui alguns anos, devido à sua implementação
estar ainda no início. Os novos Parques Logísticos estão orientados
não só para a oferta de armazéns de qualidade mas também
para um conjunto de serviços que vise facilitar as operações
aos seus inquilinos. Estes novos Parques Logísticos
têm conseguido atrair algumas das mais importantes empresas
do sector, tornando-se assim produtos apetecidos para os principais
Investidores Imobiliários.
Em Portugal, as rendas prime têm permanecido estáveis nos
últimos 12 meses. Apesar de assistirmos a um aumento do potencial
de negociação por parte dos ocupantes e a um aumento dos
custos de construção, prevemos que as rendas ao longo de 2009
permaneçam estáveis.
Lojispark, Montijo
Zonas Industriais & Logísticas Nacionais
Zonas Industriais & Logísticas Nacionais
Norte de Lisboa e área de influência da auto-estrada
A1 (Lisboa – Porto): considerado o pólo logístico da Área
Metropolitana de Lisboa, compreende as mais importantes
zonas logísticas, nomeadamente Alverca, Vialonga,
Azambuja e Carregado.
Sul da cidade de Lisboa e área de influência da Ponte
Vasco da Gama: Boas acessibilidades e atractividade
dos preços estão a favor desta zona do mercado logístico
A zona de Alcochete e do Montijo são áreas de potencial
expansão. Os novos Parques Logísticos que começam
a surgir nesta zona, primam por um aumento significativo
da sua qualidade de construção.
A região de Loures, onde está localizado o importante
pólo logístico MARL, tem beneficiado com a cada vez maior
utilização da auto-estrada A8, tem sido vista
como uma alternativa à reduzida disponibilidade de terrenos
na zona de Alverca.
Passil Parque, Alcochete
O Mercado de Investimento
Europeu
• Restrição das linhas de crédito, volatilidade das taxas de juro
e spreads altos caracterizaram o ano 2008. A confiança
dos agentes económicos foi gravemente abalada
traduzindo-se numa atitude de apatia, devido ao custo elevado
do dinheiro, ao acesso limitado ao crédito e à expectativa
de uma redução nos preços.
• O colapso da Lehman Brothers em Setembro
foi um acontecimento que veio marcar fortemente o panorama
económico mundial. Após esta notícia, a actividade
de investimento agravou-se ainda mais. No 4º trimestre,
que é por norma o mais forte do ano, as operações
de investimento imobiliário directo movimentaram cerca
de 16 biliões de euros, o que representou uma queda
de 30% face ao trimestre anterior. Como resultado, verificou-se
um decréscimo de 55% do investimento directo em imobiliário
terciário na Europa, face ao ano anterior, tendo atingido valores
entre os 105 e os 110 biliões de euros.
• Esta redução na actividade, verificou-se em todos os tipos
de investidores, incluindo investidores institucionais, empresas
imobiliárias cotadas e fundos alemães, verificando-se também
uma maior prudência por parte dos capitais estrangeiros
e dos investidores privados.
Evolução do volume de investimento na Europa 2006-2008 (€M)
• Reino Unido, Alemanha e França foram os países que mais
sentiram o impacto desta queda dos volumes de investimentos,
onde as descidas atingiram os 60%, provando que
o abrandamento na actividade de investimento tem sido mais
evidente nos mercados maduros da Europa Ocidental.
Na Europa Ocidental e de Leste, o stock limitado de produtos
e a suspensão da actividade de investimento por parte
de alguns fundos alemães abertos conduziu a uma abrandamento
da actividade nestes mercados, com especial incidência
no 2º semestre do ano. Dos mercados analisados, apenas
a Rússia apresentou um crescimento, por sinal bastante
elevado (40%).
• Em termos globais, verificaram-se quebras na ordem dos 40
a 60% em todos os sectores, face a 2007 e a 2006.
O sector onde a quebra foi mais sentida foi o sector hoteleiro,
apresentando quebras de 62% face a 2007 e de 70%
face a 2006. No mercado de retalho, os volumes transaccionados
ascenderam, em 2008, a 12,4 biliões, 56% abaixo do registado
em 2007 (28,2 biliões), mas apenas ligeiramente abaixo
dos níveis atingidos em 2005 (14,7 biliões). O segmento
de escritórios concentrou 50% do total do investimento
na Europa, contra 27% no sector de retalho.
Distribuição do investimento europeu por segmentos em 2008
O Mercado de Investimento
Português
• Em Portugal o ano 2008 registou um total de investimento
de aproximadamente 637 milhões de euros, o que representou
uma redução de cerca de 46% em relação ao ano 2007
e de 63% face a 2006. Esta queda é especialmente acentuada
no sector de retalho que viu o valor no investimento reduzir
3,5 vezes face a 2007.
• Os segmentos de Hotéis e Escritórios contribuíram com cerca
de 60% para o valor do investimento em 2008. No entanto,
é de salientar que o investimento verificado no sector hoteleiro
se deve a uma única transacção no valor de €180 milhões.
Apesar da crise económica se ter abatido sobre todos os países,
os investidores estrangeiros continuam a demonstrar interesse
pelos activos imobiliários portugueses, representando cerca
de 75% do volume do investimento em Portugal
• Em termos de número de transacções, os Fundos
de Investimento Imobiliário nacionais foram os maiores
protagonistas, com um total de 13 transacções.
O valor apresentado pelo Médio Oriente refere-se apenas
a uma transacção, no valor de €180 milhões.
Evolução das Yields por sector
Volume de investimento em Portugal 2006-2008 (€M)
Fonte: JLL Research
Fonte: JLL Research/CMVM
Fonte: JLL Research
Perspectivas 2009
O abrandamento económico ao longo de 2009 é uma realidade
global, é um facto mundial comum a todos os países, com escalas
de intensidade diferente. Se esse abrandamento deverá ser
encarado como um obstáculo ou como um indício de aposta
e identificação de oportunidades, cabe ao mercado ditar.
Um dado é certo: o mercado não pode parar. Ajustamento
e adaptabilidade ao novo contexto económico são atitudes
a considerar por parte de todos os intervenientes de mercado.
De facto, as previsões económicas avançadas diariamente
pelas mais diversas entidades bancárias não são de todo favoráveis
a quase todos os sectores de mercado.
Em toda a Europa, as notícias de crise estão a provocar a atitude
conhecida “Wait and See”, um comportamento que em Portugal
foi, em parte responsável, pelos resultados obtidos no mercado
de investimentos em 2008.
Se 2008 foi o acordar geral para uma situação económica negativa,
o que esperar para 2009, quais os sectores que serão mais
afectados e que estratégias poderão ser adoptados para chegarmos
ao fim de 2009 com resultados mais animadores?
Em 2009, o decréscimo do consumo privado fruto de uma elevada
taxa de desemprego e da falta de confiança generalizada
dos consumidores são factores que vão marcar o ano.
Contudo, existem factores que estão a nossa favor e que podem
minimizar os danos: baixa significativa dos valores de inflação,
a descida das taxas de juro e a aplicação de programas de incentivo
ao crescimento económico, poderão funcionar como uma catapulta
para o aumento do consumo das famílias.
Para tal é importante não só aplicação de todas essas medidas,
mas apostar fortemente na recuperação dos níveis de confiança.
O Mercado Imobiliário Português, à semelhança de todos
os mercados europeus, irá ser afectado em 2009. Os diferentes
segmentos irão registar performances distintas. Em comum terão
a necessidade de se adaptarem à nova realidade.
Face a 2008, prevemos que o Mercado de Escritórios de Lisboa
possa registar um abrandamento por parte da procura. As decisões
de mudança, ainda que necessárias, serão mais ponderadas
e cautelosas, tendo sempre em atenção os custos de ocupação.
Como consequência de uma descida no volume de procura agregado
a um nível de oferta nova elevada em algumas zonas do mercado,
é possível que as taxas de disponibilidade sofram um aumento.
É o caso da zona 5, Parque das Nações e zona 6, Corredor Oeste,
que constituem os pólos com mais oferta nova em promoção.
O Mercado de Retalho, segmento forte em Portugal e ao longo
dos anos tem provado o seu sucesso junto a promotores,
operadores e investidores, espera um desenvolvimento aproximado
de 65 equipamentos comerciais previstos para os próximos
3 anos, o que representa um total de ABL de 1.600.000 m2.
Caso estes números se confirmem, o stock português de retalho
atinge o valor de 4.700.000 m2, num total de 198 complexos
comerciais espalhados por todo o país.
No entanto é o primeiro mercado a ser atingido pelos efeitos
da crise económica actual. A falta de poder de compra
dos portugueses tem afectado os resultados de alguns operadores
e consequentemente tem influenciado os seus planos de expansão.
Mas como mercado de sucesso que é, o retalho em Portugal
continuará a ser encarado como um destino atraente, com uma
tendência forte na ampliação e modernização de projectos
existentes, de forma a torná-los mais inovadores e diferentes entre si.
O comércio de rua, sector que nos últimos anos sofreu o impacto
dos centros comerciais, tem nos últimos tempos demonstrado
uma nova dinâmica junto a operadores e investidores
que aumentaram a sua procura por este segmento de comércio.
O Mercado Industrial e Logístico, apesar de possuir um potencial
de crescimento significativo, para 2009 não estão previstas
alterações aos projectos já anunciados. É um mercado fortemente
dependente do contexto económico e das relações com os nossos
parceiros comerciais.
O Mercado de Investimento, sector mais fortemente afectado
pela crise, espera em 2009 a continuação de um ano difícil.
A falta de liquidez, as dificuldades de financiamento
e o desajustamento dos preços à realidade de hoje continuarão
a ser factores marcantes em 2009.
Contudo, é de prever que o decréscimo no volume de investimento
seja menor comparativamente a 2008 devido à descida das taxas
de juro e ao ajustamento do preço dos imóveis.
Os Mercados de Investimento maduros deverão estar no centro
das atenções dos investidores em 2009: mercados transparentes,
mercados estáveis, que ofereçam activos prime com inquilinos
de qualidade e contratos de arrendamento fortes.
Em suma, 2009 é um ano de viragem e de repensar estratégias,
politicas, procedimentos, de procurar oportunidades
e ultrapassar obstáculos.
MARCH 2009
Real Estate Market 2008
2009 Outlook
The year 2008 witnessed a record take-up volume in the Lisbon
Office Market – a total area of 233 000 sq m was transacted.
In 2008 9 Shopping Centres and 3 Retail Parks were opened.
The 12 enterprises added approximately a further 325 000 sq m
to Portugal’s national retail stock.
In Portugal around 637 million euros were invested in the year 2008,
which is about 46% down in relation to the 2007 figure and 63%
lower than in 2006.
34 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March
Preface
The year 2008 was clearly marked
by a restriction to credit,
high spreads and fewer
transactions in the real estate
markets. The confidence
of investors was severely shaken
in all classes of assets, and in the
property market a “wait and see”
attitude became prevalent
as prices fell sharply in practically
all the real estate markets
Manuel Puig
Managing Director
of Europe. The start of 2009
Jones
Lang
LaSalle
Portugal
has seen more of the same.
However, we believe that during
the year investors will start to take advantage of a wide range
who can adopt a medium-term view and who have access to capital,
2009 is likely to be the year in which the market starts to settle down
and present unmissable opportunities.
of opportunities that will start to appear in 2009, as a result
of the overall drop in prices reaching minimum levels in 2009.
the first signs of a return of optimism in a sector that still has tough
times to get through, but which will survive and which will provide
better returns based on the decisions made in 2009.
There is not doubt that conditions in 2009 will be the most
challenging ever for many operators in the market but, for those
We hope that the banks provide support to their customers
and that governments continue to protect the fragile economies
and their key companies. Both will be important to ensure stability
in the real estate sector, as it adapts to the difficult market
conditions, which could not be more different to the buoyant times
enjoyed between 2003 and 2007.
In 2009 we recommend that you remain alive to the signals
of change and the increase in confidence, even in the small market
segments, and that you keep track of the prices in the property
derivatives market and in the public markets in order to detect
Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 35
Economic Background
the year 2008 was…
At the end of the 1st quarter of 2008 the news about the economic
crisis that hit the United States travelled all around the world.
In Portugal and in all the other European countries, the question was
whether the sub-prime crisis in the world’s biggest economy would
affect Europe. According to several analysts, Europe would not
escape the danger, with some countries already feeling the collateral
effects of this crisis due to their investment in the American market.
During the 1st quarter Portugal’s economic activity suffered
a slowdown, and despite the optimistic outlook of the Portuguese
government, forecasts concerning economic performance
had to be downgraded.
In the 2nd quarter of 2008 the National Statistics Institute, forecast
that the financial crisis would have a bigger impact, with foreign
demand affected. In the investment sector the outlook regarding
a slowdown in domestic and foreign demand, greater difficulty
in obtaining finance, higher interest rates and oil prices, all led
to a delay in investment projects.
At the end of 2008 the economic indicators confirmed
an intensification of the impact of the financial crisis in Portugal.
In the 4th quarter of 2008 we continued to see deterioration
in the macro-economic indicators, with access to credit increasingly
difficult and dominating debate and discussion. Caution and
a defensive attitude have been the chief characteristics
of the companies and the market players.
The spread of the international financial crisis is a reality for 2009
and forecasts do not make pleasant reading. To sum up, the year
2009 will be a difficult year with the European economies suffering
the impact of the crisis.
Keeping interest rates low, raising confidence levels
and re-establishing credit tools are the overriding goals for 2009.
On 1 July 2008 the standard VAT rate was lowered to 20%.
This measure was taken in the background of the reduction
in the public deficit and as a form of alleviating the taxation burden
on private individuals and companies, allowing an increase
in consumption.
2009: A year of recession…
The Euro Zone will witness a fall in its Gross Domestic Product
in the order of 2%. The weakening of the investment sector
and the activity of the main business partners are realities that have
to be taken into account. The fall in inflation and respective interest
rates, together with an increase in unemployment will hold back
private consumption.
In the 3rd quarter news broke that Portugal’s main trading partners
would fall into technical recession. The European Commission
in its autumn forecasts predicted technical recessions in Germany,
the UK and Spain, while France and Italy would only just escape
It’s official – in 2009 we will experience the worse economic crisis
since 1993. The Bank of Portugal forecasts, disclosed in its Winter
Economic Bulletin, have lowered the economic forecast for 2009,
predicting a retraction of 0.8%.
a similar fate.
The European Commission forecasts came to pass. Exports from
Germany and France, which account for half the sales outside
the Euro Zone, fell in October following the slowdown in economies
all around the world, confirming fears of a long recession.
In the last ten years Portugal has had weak economic growth,
which has led to a clear divergence in relation to the European
Union average.
One of the sectors that will be strongly affected is the export sector.
The recession in the Euro Zone, where Portugal exports nearly 80%
of its products to, will be heavily affected, especially the Spanish
and German trading partners.
The Bank of Portugal also points to a drop in the inflation rate
to 1% in 2009.
In this background of recession, the main concern of the Portuguese
government for 2009 is jobs, given that unemployment will be
the most negative point throughout the year. Private consumption
will be badly affected by the increase in unemployment and by
the negative outlook of the Portuguese in relation to the economy.
The European Office Market
The European economies are being affected by the global economic
slowdown and almost all the countries of Western Europe expect
to register negative growth this year. In 2009 the GDP forecasts
show that the growth rates for the European Union were reviewed
and lowered since the last forecasts in autumn. The real GDP
will fall around 1.3% in 2009, which is 0.6% down compared to
October 2008. Among the major European economies, the United
Kingdom is the one that is suffering most, as its GDP will shrink
-1.9%, followed by Germany, Italy, Spain, the Netherlands and France.
In the current climate of economic recession, the prime rents
are falling. According to the European Office Property Clock,
In Western Europe the rents fell in the London West End, Dublin,
Barcelona, Brussels and Madrid. The cities of Stockholm and Milan
fell into the “Rents Falling” quadrant for the 1st time.
As an overall trend the rent incentives increased in the 4th quarter,
including in the markets where the prime rents remained stable.
The drop of the employment in different business sectors may lead
to a reduction in demand in 2009.
In the 4th quarter of 2008 the overall European vacancy rate
increased from 7.2% to 7.7%. In Western Europe, the vacancy rate
was in the order of 7.4%. As for Central and Eastern Europe the
vacancy rate was 11.5%. In the 4th quarter 1.6 million sq m of office
premises were finished, counting towards a total 6.5 million sq m
completed in 2008, which is 22% up on 2007.
As for Central and Eastern Europe, the conditions have changed
drastically with the prime rents in Moscow and Warsaw falling
26.3% and 15.2% in the 4th quarter and the rents in Budapest
and Prague registering more stable levels.
European Office Clock - 4º Trimestre
Fonte: European Office Property Clock - EMEA Research
The Portuguese
Office Market
The year 2008 achieved a record take-up figure registered
in the Lisbon Office Market – 233 000 sq m of area was transacted.
The occupation of the Office Park Expo by the Cidade Judiciária
(Legal City) accounted for 27% of the total take-up in 2008.
With a vacancy rate of 7.05%, the market witnessed the completion
of 82 154 sq m of new projects in 2008, with a considerable
percentage of this amount in zone 5 and zone 6. Compared to 2007,
we witnessed a rise in GLA transacted in the order of 16%.
Analysing the year 2008 as a whole, we see that despite
the occupied GLA figure, all the zones of the market, apart
from zone 4 and zone 5, registered lower take-up volumes
than in 2007. The zones where this fall was sharpest were zone 3
with 31% less area transacted and zone 1 with 24% less
compared to 2007. These are zones of the market that are very
distinctive from each other and with very different types of demand.
Zone 3, called the New Office Zone, at this moment has the
emblematic Colombo Towers project being built, which will add
a further supply of modern and high-quality offices to the current
stock in the zone.
Zone 1, the prime zone of the Lisbon Office Market, currently
has a stock of 573 000 sq m, and is a zone that is starting to suffer
from a lack of new supply. In the last two years the take-up levels
have been decreasing.
Source: JLL Research/LPI
GLA Transacted per Year (sq m)
Average GLA transacted between 2003-2008: 175.000 sq m
In 2008 the zones that attracted the biggest demand were zones 5,
6 and 3, totalling 176 129 sq m of occupied space, which accounts
for 76% of the total number of transactions throughout the year.
In zone 5 a total of 85 326 sq m of office space was transacted,
62 000 sq m of which belongs to the Cidade Judiciária in the Office
Park Expo. This project, comprising 10 buildings, will group together
all the public judicial services. Located in a expanding office zone, it
was an operation that will go down in the history of the office market,
considering the total GLA that represents.
Zone 6, called the West Corridor, is a zone that is replete in Office
Parks, such as Lagoas Park, Quinta da Fonte, Tagus Park, among
others. In 2008 zone 6 registered a demand of 61 972 sq m.
Over the years this zone has been growing fast, thanks
to a wide-ranging supply, with small, medium and large premises
available at very enticing prices and with improving road links.
The table below shows that the demand for areas up to 300 sq m
led the market in terms of number of operations, followed by offices
with areas of between 300 and 800 sq m. These two segments of
area added together in 2008 accounted for a total of 261 operations,
which represents 86% of the total number of transactions in 2008.
These figures lead us to the conclusion that the Lisbon Office Market
has a very strong demand for small and medium-sized premises.
The GLA transacted belonging to the second-hand office segment
was lower than the new offices. In 2008 a total of 220 operations
were registered, with zone 1 and zone 2 leading the results
with 92 transactions registered. The majority of transactions
recorded were directed to areas up to 300 sq m.
With regard to the occupation of new offices, zone 5 and zone 6
registered the highest number of operations (59 operations, out of
a total of 78 transactions made in 2008). These are the zones where
the development of new office supply has been strong.
In a more detailed analysis per zone, we can see that the occupation
of areas up to 300 sq m is high in all the zones, especially in zone 6,
zone 2 and zone 1. As regards areas between 300 and 800 sq m,
zone 6 again dominates the number of operations registered
in 2008, with 23 transactions, followed by zone 1 and zone 2.
Visitors to zone 5, Parque das Nações, can easily see that
it is dominated by modern office blocks, with a very appealing design
and image, very cosmopolitan surroundings, a good transport
network and a plethora of support services.
In 2008 a total area of 82 154 m2 of new office buildings were
finished, spread around the Lisbon Office Market as follows
The Stock of the Lisbon Office Market at the end of 2008 reached
a total of 4 278 million sq m, which was 79 809 sq m up on the 2007
figure, translating into a 2% rise year on year.
Stock 2008 (%)
Although we have seen an overall decrease in all the office zones,
there was a particularly sharp drop between 2006 and 2008
in supply in zone 1 and zone 2, owing to the lack of new projects.
We witnessed an average take-up level in the order of 170 000 sq m
and with regard to supply, new projects of approximately 60
to 90 000 sq m came onto the market, which has led to a drop
in the vacancy rates in the Lisbon Office Market.
Vacancy Rate 2007-2008 per Zone
For 2009 and 2010 the completion of around 21 new projects
totalling 198 300 sq m are planned. These are projects of areas
between 2 000 sq m and 29 000 sq m, with two of these projects
for own occupation: Natura Towers (the developer of the project will
occupy around 50% of the project) and the Ribeira das Naus Building,
located in Cais do Sodré.
Throughout 2008 we witnessed a slight reduction in the number
of operations registered. Compared to 2007 we saw a decrease
of approximately 8% in the total number of transactions,
with Consumption Products and TMT´s & Utilities the sectors
that most contributed to this fall. Although the number of transactions
went down in 2008, the above table shows a rise in the average area
contracted of around 26%.
The above graph shows that in 2008 there was a slight increase
in the average rents in the Lisbon Office Market as a whole,
especially in zone 1 and zone 5. In relation to the Prime Rent (*)
the year ended with a figure of €21/sq m/year, which was up on
the 2007 figure by 2%.
For 2009 we forecast that the prime rent value will remain stable
or may even fall slightly. (*) Prime Rent: The value mentioned
is relative only to the prime zone of the Lisbon Office Market – Zone 1.
Prime Rent Evolution (sq m/months)
Top Projects 2009
The Eastern Tower of the Colombo Towers will be a benchmark
in the Lisbon Office Market. Its location, synergy with the shopping
centre services, its size, the transport network on its doorstep
and the quality and efficiency of the space make the Easter Tower
one of the most exclusive office projects in the capital. Designed
to provide unique premises for your company, the Eastern Tower
is also highly visible and has a truly unparalleled range
of infrastructures
GLA per floor: 2.085 sqm (minimum GLA 360 sq m)
Total GLA: 29.000 sq m.
Facilities
• False flooring with technical cavities; False modular ceiling
in micro-perforated plaques, with acoustic tuning and embedded
lighting and air-conditioning; Air-conditioning unit, made up
of a cold and hot water production centralised system
(chillers + boilers + fan-coils); Fire detection, fire fighting,
trespasser detection and entrance control system;
Emergency centre; Nine lifts per tower.
Located on the main road through Parque das Nações,
Avenida D. João II, next to the Vasco da Gama shopping centre,
the Atlantis Building provides 8 500 sq m of office area spread
over 7 floors, in addition to 400 sq m on the ground floor for the
installation of services or shops. It also has 3 underground floors
for car parks, with a capacity for 282 vehicles.
In a highly flexible interior, aesthetic values and comfort combine
harmoniously with the most stringent technical and technological
standards. Its exposure to sun is another of the distinctive
characteristics of this new office ameding, which benefits
from abundant natural light through its 4 glass façades.
Facilities
• False flooring with technical cavities; False ceiling perforated
with acoustic insulation; Lighting management system enabling
the regulated light flow in predefined zones; Solar panels
on the roof for generation of hot water; Waste collection system
on each floor; Fire detection, fire fighting, trespasser detection
and entrance control system; Private pantry and WC; 4 lifts.
Energy Certification
The Kyoto Protocol, signed in 1997, stipulates a maximum level
of emissions of CO2 and other gasses that contribute to the
greenhouse effect. The goal is to reduce gasses that worsen the
Greenhouse Effect by 8% in relation to 1990, between the period of
2008 and 2012.
The protocol led to European Directive 2002/91/CE which dictated
that energy certificates would be part of the licensing and real estate
transactions, including urban refurbishment.
In Portugal electricity consumption rose from 19% in 1980 to 31%
in 2005 and energy consumption in the services sector doubles
every 20 years. Portugal’s position in Europe has been worsening,
falling from 10th to 15th place between 1997 and 2007.
The transposition of the Kyoto Protocol to Portuguese law gave rise
to several regulations and decrees of which the RCCE, RSECE
and SCE stand out, which are related to a large degree
to the regulation of energy consumption of residential buildings
and services.
In the case of service buildings, the scope of application refers to:
- New buildings
- Existing buildings where 25% of the building is refurbished
- Existing buildings subject to acclimatisation audits (measuring
more than 1000 sq m and/or with central acclimatisation)
The new system requires the issue of a certificate to classify
the building, or division of the building, in accordance with its energy
performance, based on a scale from A+ (best performance)
to G (worst performance). New buildings have to obtain a minimum
classification of B -.
The law came into force in July 2007 for new buildings that
measured over 1 000 sq m which request a construction licence
or authorisation.
In July 2008 the application of the law was extended to all new
buildings, and on 1 January 2009 all other buildings are covered
by the new legislation.
The Government hopes to increase the energy efficiency of buildings
by over 30%, as this sector is responsible for the consumption
of approximately 40% of the overall energy.
Consequences for the Market
Attribution of a classification for buildings can lead, within the same
zone of the city, to a difference in value between buildings that are
more or less energy efficient. In this background, the developers
and investors who prepare themselves in advance can benefit from
this situation by building or refurbishing buildings that obtain good
classifications, creating a top niche in the market. In contrast,
a secondary group may be created in the market, which includes
the buildings with low energy efficiency, which are therefore
less desirable for investors. As regards rents, we may witness in the
same geographical zone, the presence of two different realities, with
distinct values according to the energy performance of the buildings.
The challenge for the real estate sector is to tackle the stock
of buildings that were constructed before this law was introduced
and to try and redesign them to obtain the energy certification.
As such, the market will differentiate the buildings that have
a professional management system in place, which control
the energy performance in relation to the maintenance of equipment,
the condition of the rented premises and the forecast of costs.
Such buildings will obtain the energy certification more easily,
and shall be attributed a higher classification and will be subject
to less recommendations concerning the corrective measures.
Hence, the energy certification will certainly have implications
as regards the commercialisation of premises, their valuation
and the confidence in the transaction of the properties.
Lisbon Office Market
The European Retail
Market
In 2008 most European countries witnessed positive growth
in private consumption, especially the counties of Eastern Europe.
Only Ireland, Italy and Germany saw a decrease in their private
consumption.
The Retail Parks market suffered with the negative impact
of the residential market, with consumers delaying the purchase
of products such as furniture, domestic appliances and DIY products.
However, in the last quarter of 2008, the behaviour of this indicator
pointed towards a negative performance in 2009.
Countries with the highest domestic debt, such as Spain, Ireland
and the UK, expect a fall in consumer spending in 2009, along with
Hungary where taxes continue to rise and the fall in incomes
are having an impact on private consumption.
In the other EU countries consumer spending is expected to remain
low, with very slight rates of increase. Only in Russia and Poland
is solid growth forecast throughout 2009.
Although demand by retailers cooled in the final months
of the year as they reassessed their expansion plans, we continue
to see demand for prime locations and premises.
As for high street commerce, most European markets returned
a good level of demand for prime premises, apart from the UK,
Spain, Ireland and Russia, where demand was weaker.
The panorama concerning Shopping Centres has been similar
to that described above, apart from Russia where the demand
for Shopping Centres remained strong. Poland, Hungary
and Belgium also continue to show a high level of demand for stores
in Shopping Centres.
With regard to Shopping Centres in secondary locations, there was
a weak demand throughout Europe, especially in the UK.
Source: JLL Research EMEA
The year 2008 reached a record value of 8 million m2 (6.3 million
in 2007), belonging to around 290 new Shopping Centres opened
in the whole of Europe.
Western Europe was dominated by the development of small-scale
projects, enlargements and refurbishment projects. Some projects
planned for 2009 are expected to be postponed or even cancelled
altogether, depending on the evolution of the current economic
climate.
In Central Europe, as the market reaches maturity, enlargement
plans for current shopping centres will lead the way in the retail
market. Currently Poland, Russia and Turkey have large-scale
projects being built.
Despite the delays experienced in the undertaking of some projects,
all projects that are in the construction phase will go ahead,
which will add around 10 billion sq m of shopping centre area
to the European market in 2009.
The value in the pipeline for 2010 is also high, approximately
11 million sq m, and a high proportion of these projects are currently
being built.
Cross-Border Movements: new markets, new opportunities
In 2007 and 2008, Russian and Turkey were the preferred countries
for retailers who expanded their operations at international level.
Turkey accounted for 11.3% of the international movements
in the last two years, while Russia accounted for 10.6%. Central
Europe and the East led the ranking of the most popular locations,
occupying the first five positions in the table. Portugal was
in 6th place on this list, attracting 6.9% of international expansion
movements of retailers in 2007 and 2008.
In Turkey between January 2007 and December 2008 an area
of around 1 million sq m of Shopping Centres was opened.
International retailers such as Gap, Muji and Banana Republic
entered this market between 2007 and 2008, as well as luxury
brands like Calvin Klein, Chanel and YSL, this second set through
concessions in large department stores.
Romania currently has the biggest range of brands in Central
Europe, attracting active retailers such as Peek & Cloppenburg,
Karen Millen, Reserved and Hervis.
Poland, Romania and Russia in particular are witnessing a sharp
increase in business in the franchising regime. In Western Europe,
Westfield London accounted for around half of the new players
entering the UK retail market, with retailers like Ugg (Australia),
Hue (USA) and David Mayer (France) looking for opportunities
for representation in the capital, but without having to pay the high
rents of the West End.
Portugal thus continues to be heavily targeted by international
retailers, as the country offers competitive rents and a modern stock
of Shopping Centres.
Despite the economic slowdown having had an impact on demand,
the retailers continue to be interested in Central and Eastern Europe,
albeit many are now considering entering markets in a franchising
regime in order to minimise the risk.
Confidence levels among retailers remain reasonably strong
in the Central European markets, although more selective choices
will now be made in terms of prime locations in high street stores
and projects in the countries that show high promotional pipelines,
giving priority to the quality of the location, concept and commercial
mix. In 2009 Western and Southern Europe will be increasingly
attractive for American markets, and retailers such as Forever 21,
Anthropologie, Hollister and Crate & Barrel are expected to take
advantage of the beneficial business opportunities that will arise.
In the South of Europe, and as well as Portugal, which continues
to be an important market for the international expansion
strategies of the retailers, Belgium is another important destination
being considered by retail operators who are looking to expand
internationally, taking into account the low exposure to the credit
crisis and the limited offer of retail at national level.
In more recent years, the USA has also been the dominant market
in terms of the origin of the retailers, despite the fact that in 2007
and 2008 Italy led the list with 16.6% of the movements originating
in this country. The USA fell to second place with 14.2%, followed
by the UK, with 13.3%. France accounted for 11.7%, while
the domestic retailers in Sweden and Holland have started
to expand into international markets, albeit those close to their own,
above all because of the small size of their domestic markets.
Cross-Border movements
The promise of high profits and organic growth brought retailers
to Central and Eastern Europe throughout the years of 2007
and 2008. More than 55% of all the cross-border movements
had their destinations in these markets, with the rest of the
movement divided between the entrance of retailers in Western
Europe (27%) and Southern Europe (17%).
Russia, although less attractive for investors than 12 months ago,
expects to see the entrance of a large volume of Shopping Centre
projects. This may give rise to opportunities for international retailers
to establish themselves in the country - especially if we consider
that the local operators are finding it difficult to obtain financing.
Over the last two years more than half of all the retailers
that expanded into new markets came from Western Europe.
Approximately 27% came from the South of Europe, while 19%
made inroads into this region although based outside the continent.
Retailers in Central and Eastern Europe have been increasing
significantly in recent years, but still represent only 4%
of the total cross-border movements registered in 2007 and 2008.
The operators in this region are interested in expanding,
but the current market conditions limit their possibilities of doing so.
International operators based outside Europe split their expansion
plans into the three European regions in equal measure, although
some retailers prefer to make their initial inroads in Western and
Southern Europe. Almost two thirds of retailers from the USA made
the decision to enter the more mature and familiar market of Western
and Southern of Europe.
2009: Year of Opportunity?
The year 2009 is heading towards a year of opportunity.
Negotiations may be favourable to occupants in prime locations,
with better conditions available for those who are backed up by
a solid financial structure.
Although the confidence levels of the retailers remain reasonably
strong in the Central European markets, they will now be more
selective in their choice of prime projects, high street stores
or Shopping Centres, giving priority to the quality of the location,
conception and tenant-mix of the project.
The West and South of Europe will become more accessible
for American brands in 2009. Jones Lang LaSalle forecasts
that some retailers may take advantage of the favourable
opportunities that will be available in the market.
We will continue to witness the entrance of brands through a franchising
regime, viewed as a way of minimising the investment risk.
Economic crisis:
The influence
on Portuguese households
The economic crisis that has invaded the whole of Europe
has reached private consumption. But how? What are consumers
looking for now? What are the factors that weigh heaviest on their
purchase decision?
Portuguese consumers, the profile of whom has changed in recent
years, are chiefly concerned about the prices of the products
they acquire, but we have also started to witness a growing
awareness about issues such as health and food safety.
The Portuguese population today has more sophisticated
consumption habits, and although the crisis has affected
their shopping basket, we see that the list of monthly expenses
no longer consists of only essential goods, but also new products
that are launched onto the market linked to leisure and well-being.
The search for low prices is the over riding concern today,
even if this means doing one’s shopping in several different stores.
One of the trends that has most come to the fore as exemplified
in the study carried out by IRI “A snapshot of trends shaping CPC
and Retail Industries”, is an increasing interest in own brands
in the whole of Europe, the so-called house brands.
The price is, without doubt, the most important factor that leads
consumers to buy own brands, mirroring the impact of the financial
crisis on the disposable income of the consumers.
The 21st-century consumer has a highly dynamic component,
with several facets and tastes, and above all they seek information
about the products they intend to buy. Owing to the current economic
climate, consumers carry out an intelligent, carefully thought-out
and strategic process when making a purchase. They want quality,
but not at any price.
The Portuguese Retail
Market
In 2008, 9 Shopping Centres and 3 Retail Parks were opened.
These 12 shopping facilities added around 325 000 sq m
to the national stock of Portuguese retail.
Source: JLL Research
Around 43% of the inaugurations occurred in the central region
of the country in 2008, followed by the region of Greater Porto
with 34%. These two areas of Portugal were the stages
for the two biggest inaugurations in 2008. The central region
Distribution per region - Openings 2008 (%)
received the Palácio do Gelo Shopping Centre, covering 73 500 sq m
and the Greater Porto region saw the opening of the Mar Shopping
Shopping Centre, developed by the InterIKea Group, which has
a GLA of 103 500 sq m.
Breaking down the distribution of the total stock of Shopping Centres
in Portugal, we can see a predominance of this format in the regions
of Greater Lisbon and Greater Porto. These two regions account
for half of the total national market of Shopping Centres (55%).
They are regions with a high population density and with high
Shopping Centres distribution by region 2008 (%)
purchasing power compared to other regions of the country,
which are two reasons that justify the strong presence and success
of this commercial format.
Density by region 2008 (sq m/1.000 inhabitants)
Mar Shopping Centres - Matosinhos, Great Oporto
Important points…
Density
While in 2007 it was the Greater Lisbon region that led
the commercial density table per region, in 2008
it was supplanted by the region of Greater Porto with 466 sq m
of GLA/1 000 inhabitants, followed closely by the region
of Greater Lisbon with 378 sq m of GLA/1 000 inhabitants.
The North region and the Azores are the zones of the country
with the lowest density. The average national density
is 232 sq m/1 000 inhabitants (considering only Shopping Centres).
Opening GLA per type 2008
Predominant dimensions
In Portugal’s Shopping Centre market, when we analyse
the numbers, we see that small and medium-sized formats
predominate. Around 84% of the shopping area in Portugal
fits into these two categories.
Stock
The stock of the Portuguese Retail Market up to the year 2000
(inclusive) was approximately 1 200 000 sq m. Between 2000
and 2008 the stock of commercial premises doubled, and it is
now situated at around 3 100 000 sq m.
Nacional GLA average: 25.635 sq m
Main Shopping Centres in Portugal
North (+ 15.000 sq m)
Guimarães Shopping
Minho Center
Braga Parque
Estação Viana Shopping
Dolce Vita Douro
8 Avenida
Leclerc - ViaNova Shopping
24.875
20.000
19.000
18.556
30.000
32.085
30.000
Greater Oporto (+ 30.000 sq m)
Jumbo Maia
GaiaShopping
Arrábida Shopping
NorteShopping
Parque Nascente
Dolce Vita Porto
Mar Shopping
Center (+15.000 sq m)
Continente de Leiria
Coimbra Shopping
Fórum Aveiro
Glicinias
Carrefour Aveiro
Dolce Vita Coimbra
Forum Viseu
23.777
26.482
17.500
25.500
18.441
42.234
19.500
Serra Shopping
Forum Coimbra
Dolce Vita Ovar
Forum Castelo Branco
Arena Shopping
Palácio do Gelo
Alegro Castelo Branco
17.877
42.000
20.400
18.300
17.500
73.500
19.380
Algarve ( +15.000 sq m)
Algarve Shopping
Fórum Algarve
45.524
40.000
Greater Lisbon ( +30.000 sq m)
Carrefour Telheiras
CascaiShopping
Centro Colombo
Oeiras Parque
Vasco da Gama
Carrefour de Loures
Odivelas Parque
Loures Shopping
Alegro Alfragide
31.398
71.583
119.687
34.479
47.611
39.390
37.096
38.640
39.000
Shopping centres distribution by region (%)
Future supply (2009 - 2011)
31.045
59.261
60.985
71.696
63.500
38.190
103.500
In relation to Retail Parks, which since their appearance in 2000
have been continually increasing in number in Portugal,
we see that it is the region of Greater Lisbon that accounts
for the biggest percentage (52%) of this kind of shopping centre,
followed by the North region with 19%. In Portugal, among
the 29 Retail Parks in operation by the year 2008, 25 were
in the small category and added up to a total of 272 000 sq m.
If all the projects that have been licensed go ahead, between
the years of 2009 and 2011 a further 33 Shopping Centres will be
opened, in a total of around 990 000 sq m, with special emphasis
in the North region (308 000 sq m) and the region of Greater Lisbon
(270 000 sq m). In the next 3 years around 20 Retail Parks are also
licensed, with a total GLA of approximately 300 000 sq m.
If these project come to fruition, the Portuguese retail market will
receive in the next 3 years a total of around 56 new shopping
zones, which will add around 1 370 000 sq m to the current stock
actual. However, since the end of last year, Jones Lang LaSalle
have identified several projects that have obtained their commercial
licence but whose developers have scrapped the project or delayed
the opening date. The projects that are in this situations have a total
area of 330 000 sq m. Throughout 2009 we believe that we will see
the “shelving” of some projects that have been granted a licence,
but which in view of the commercialisation and financing difficulties
may not come about, or may have their inauguration delayed.
Highlights…
Although the Shopping Centres retain a dominant position, High Street Commerce is beginning to arouse increasing interest from
retailers, with the cities of Lisbon and Porto playing a preponderant role in relation to the rest.
The average rent is normally lower on the high street and the operating costs much less because of the shorter opening hours.
High street commerce is viewed as a way of lending brands greater awareness.
Lisbon
Avenida da Liberdade: One of Lisbon’s major shopping streets, it is characterised
by the high concentration of extremely prestigious brands: Louis Vuitton, Gant,
Armani, Hugo Boss, Mont Blanc, Escada, Tod´s, Dolce&Gabana, Adolfo Dominguez,
Lanidor, Rosa & Teixeira, Globe, Ermenegildo Zegna, Olivier Avenida, Loewe,
Longchamp, Burberry, Furla and Vilebrequin.
Chiado: A zone with a strong tourist component and also some traditional high street
shops, but which now includes several prestigious brands such as Adolfo Dominguez, Hermes, Cartier, Fnac, Nespresso, Zara, Pull
& Bear, Geox, Sisley, Pepe Jeans, Colcci, El caballo, Bonpoint, Boss Orange Store, Diesel, and Hugo Store.
Avenida Guerra Junqueiro: Located in an area of Lisbon with good transport access, there is a strong presence in the zone
of brands such as Zara, Cortefiel, Mango, Stefanel, Massimo Dutti, C&A, Perfumes & Co. and Marionnaud.
Avenida da República/Saldanha: One of the major streets of Lisbon, home to numerous office blocks and which benefits
from a high number of pedestrians.
There are several small shopping centres: Monumental, Saldanha Residence and Atrium Saldanha, which are complemented
with high street stores such as Lanidor, Stefanel, Zara, Wesley, Aerosoles, Monceau Fleurs and Jean Louis David.
Avenida António Augusto Aguiar: This is a zone that has a good range of shops. El Corte Inglês chose this zone to open
its first shop in Portugal. It also accommodates brands such as Zara, Massimo Dutti, C&A, Nespresso and Zilian.
Oporto
Boavista: This zone includes Avenida da Boavista, Rua de Júlio Dinis
and Praça Mouzinho de Albuquerque, more commonly known
as Praça do Bom Sucesso, and accommodates the following shopping centres: Shopping Cidade do Porto, Galerias Península and Centro Comercial Avis.
It includes prestigious brands such as Fashion Clinic, Rosa & Teixeira,
Ermenegildo Zegna, Purificacion Garcia, Agatha Ruiz de la Prada, Gueddes & Gilmore,
Farrutx, MaxMara, Cutipol, Labrador, Carolina Herrera, Gant, etc.
The areas surrounding Praça do Bom Sucesso are mainly endowed
with medium-range shops, focussing especially on youth fashion.
Rua de Santa Catarina: Located in downtown Porto, it is the main high street. Zara,
Bershka, Stradivarious, Mango, Benetton, Cortefiel, Fnac and C&A are some
of the brands that can be found in this street.
Commercial
Licensing Law
On 19 January decree-law 21/2009 was passed, which establishes
the new legal regime governing the installation and modification
of retail establishments and shopping enterprises, substituting law
12/2004 of 30 March. The decree-law comes into effect next April
and the main differences are as follows:
Shopping enterprises
• The new regime covers the modifications made to shopping
enterprises and not only new stores;
• The minimum area the law is now applied to has risen
from 6 000 sq m to 8 000 sq m;
Establishment of retail trade
• In the case of retail shops, whether stand alone or part of
a shopping enterprise, the minimum area the law is now applied
to has risen from 500 sq m to 2 000 sq m;
• Regardless of the sales area, the law applies to stores
that belong to a company that owns several brands or is part
of a chain that has a total sales area equal to or more than
30 000 sq m (previously it was 5 000 sq m);
• The new regime excludes wholesale establishments and shops
owned by micro companies;
• The law now encompasses changes to the location
of the shopping enterprises, changes to the GLA, changes
to the operating proprietor or changes to the category of shopping centre;
In general
• The licensing process is less costly, with two fees eliminated:
the assessment fees and the inspection fees. Now only
the authorisation fee for installation or modification is charged;
• The licensing process has been speeded up, with the system
of phases eliminated: requests are now processed
in a continuous system and the final decision is issued
after a month instead of the previous six months;
In general the new measures are expected to be beneficial
for developers who will now be able to work within shorter deadlines
and will pay less fees, and for retailers who, in many cases,
will no longer be covered by the law.
The main bone of contention is linked to the compulsory licensing
of changes made to existing projects, which gives the developer
less flexibility in modifying its premises, improving the functionality
or adapting to new realities and new operators.
The European
Logistics Market
In 2008, despite the general economic slowdown, the European
logistics market continued to register positive levels of activity.
The total annual take-up volume was approximately 14 million sq m,
a figure that was in line with that registered in 2007.
However, the European markets have started to witness greater
diversification in behaviour, with some countries seeing growth
in the take-up volumes, while others began to see a lower take-up
volume year on year.
Owing to the supply levels and the growing difficulties in obtaining
financing for new projects, the logistical developers tend to reduce
their aptitude to take on speculative projects.
However, because of the high number of new projects in the
construction phase, the volume of the total supply in 2008
was 11% up compared to 2007.
Growth in prime rents in the European logistics market continued
to slow down in the last quarter of 2008. The increased supply
in a lot of markets, together with an expected deceleration
in demand are contributing to growing pressure on rents.
After several years of continuous growth in prime rents,
we witnessed in the 4th quarter of 2008 a real fall in some markets.
In the wake of the slowdown in activity in producer and consumer
markets, the volume of international trade is also decreasing.
Many logistics companies are starting to reorganise their premises
in order to minimise their occupation costs.
Despite the negative economic outlook, there are still positive signs
for the market in 2009, such as the forecast growth in GDP in some
EU markets; increased outsourcing, the transformation of the retail
commerce sector (discount formats, e-commerce) and a number of
retail chains who have big expansion and strategic reorganisation
plans of their supply chains in order to increase their efficiency.
Nevertheless, in 2009 it is possible that there will be a fall
in the take-up levels and a rise in supply, which may put pressure
on the rent prices.
In this background it is possible that there may be a drop in prime
rents in some European markets, whereas in other markets which
offer a modern and high-quality stock, and where there is positive
demand, the current rent prices may be maintained.
European Logistics Zones
The Portuguese Industrial
& Logistics Market
Throughout 2008 the Portuguese logistics market registered
a stable level of demand, with distribution companies at the top
of the list of occupants. We see a clear trend by the logistics
operators in the demand for bigger areas, in order to increase
their occupation efficiency.
However, this situation bucks the trend of the Portuguese logistics
market, given that the majority of the transactions in 2008 were
for premises with small areas. Demand continues to be especially
directed at the zones located around Lisbon, such as the AlvercaAzambuja axis. We are also now seeing the presence of logistics
There is approximately 610 000 m2 of area available,
which translates to a vacancy rate of 20%. As a consequence
of this high figure, most projects in the pipeline will only go ahead
if they are pre-rented, which will lead to a sharp decrease
in speculative construction. In spite of this fact, the “Portugal
Logístico” project is ongoing.
The impact of the programme will only be felt in the Portuguese
logistics market several years from now, given that
the implementation is just beginning. The new Logistics Parks
are geared towards not only high-quality warehouses but also
operators south of Lisbon, in locations such as Alcochete
and Montijo, where high-quality and large-scale projects are being
undertaken: Passil Park (Alcochete) and LogisPark (Montijo).
to a set of services that aim to facilitate the operations of the tenants.
These new Logistics Parks have managed to attract some
of the most important companies of the sector, thus becoming
enticing products for the major Real Estate investors.
In Portugal prime rents have remained stable in the last 12 months.
Despite witnessing a potential increase in business by the occupants
and a rise in the construction costs, we expect the rents throughout
2009 to remain stable.
Lojispark, in Montijo
National Industrial & Logistics Zones
National Industrial & Logistics Zones
North of Lisbon and catchment area of the A1
(Lisbon–Porto) motorway: considered the logistical centre
of Lisbon Metropolitan Area, it covers the most important
logistical zones, namely Alverca, Vialonga, Azambuja
and Carregado.
South of Lisbon and catchment area of the Vasco
da Gama Bridge: Good access and attractive prices are the
chief benefits of this zone of the logistics market. The zone
of Alcochete and Montijo are areas of potential expansion.
The new Logistics Parks which have started to appear in this
zone have a significantly better quality of construction.
The Loures region, where the major Lisbon Region Supply
Market (MARL) logistics centre is situated, has benefited
from the increasing use of the A8 motorway, and is viewed
as an alternative to the lower amount of land available
in the Alverca zone.
Passil Parque, in Alcochete
The European
Investment Market
•The year 2008 was noteworthy for restricted access to credit,
volatile interest rates and high spreads. Confidence was badly
shaken and an apathetic attitude came to the fore, on the one
hand caused by the high cost of and limited access to credit,
but also because of the expectations of a fall in prices.
•After the collapse of the Lehman Brothers in September,
investment dropped off even further. In the 4th quarter,
which is usually the strongest one of the year, the direct real
estate investment totalled around 16 billion euros, which is
30% down on the same quarter of the previous year.
As a result, there was a 55% fall in direct investment in tertiary
real estate in Europe, compared to the previous year,
having reached between 105 and 110 billion euros.
In Western Europe and the East, the limited stock of investment
products and the suspension of investment by some open
German funds led to a slowdown in activity in these markets,
especially in the 2nd half of the year. Among the markets
analysed, only Russia returned growth, and significant growth
at that (40%).
•In overall terms, there have been falls in the region of 40%
to 60% in all sectors compared to 2007 and 2006. The sector
that witnessed the sharpest fall was the hotel sector,
where investment was 62% down in relation to 2007
and 70% lower in relation to 2006. In the retail market
the volumes transacted rose, in 2008, to 12.4 billion, 56% below
that recorded in 2007 (28.2 billion), but only slightly below
the levels reached in 2005 (14.7 billion).
•This reduction in activity occurred across the board,
encompassing institutional investors, stock market listed
real estate companies and German funds, and greater prudence
was evident as regards foreign capital and private investors.
•The impact of this fall in the volume of investment spread
throughout the whole of Europe, and was most accentuated
in the United Kingdom, Germany and France, where the drops
reached 60%. The slowdown in activity has been most
pronounced in the mature markets of Western Europe.
European investment volume 2006-2008 (€M)
Breakdown of european investment per segment in 2008 (%)
The Portuguese
Investment Market
In Portugal the year 2008 witnessed a total investment
of approximately 637 million euros, which was 46% down
in comparison to 2007 and 63% lower than in 2006. This drop
is especially sharp in the retail sector which saw the value
in investment fall 3.5 times in relation to 2007.
The Hotel and Office sectors contributed around 60% of the
investment in 2008. However, it is pointed out that the investment
in the hotel sector consists of a single transaction, to the tune
of €180 million. Despite the economic crisis having made an impact
on all countries, foreign investors continue to show interest
in Portuguese real estate assets, representing about 75%
of the total investment in Portugal.
In terms of number of transactions, the national Real Estate
Investment Funds were the most prolific investors, with a total
of 13 transactions. The value presented by the Middle East refers
only to one transaction valued at €180 million.
Yields evolution 2006-2008 (%)
Investment volume in Portugal 2006-2008 (€M)
Source: JLL Research/CMVM
2009 Outlook
The economic slowdown throughout 2009 is a global reality,
a worldwide fact common to all countries, albeit with different
intensities. Whether this slowdown should be viewed as an obstacle
or an incentive to identify opportunities, only the market will decide.
One thing is certain: the market cannot stop. Adjustment and
adaptability to the new economic context are attitudes that should
be taken into consideration by all players in the market.
The economic forecasts made on a daily basis by the widest range
of banking entities make gloomy reading for almost all sectors
of the market.
In the whole of Europe news of the crisis is leading to the well-known
“Wait and See” attitude. This behaviour has been partly responsible
in Portugal for the results obtained in the investment market in 2008.
If 2008 was a general wake-up call for the negative economic
situation, what can we expect for 2009, what sectors will be most
affected and what strategies can be adopted to reach the end
of 2009 with better results?
In 2009 the drop in private consumption, deriving from the high
unemployment rate and widespread lack of confidence of consumers
are factors that will mark the year. However, other factors are
in our favour and can minimise the damage: very low inflation rate,
the drop in interest rates and the application of programmes
to boost economic growth, can act as a lever to increase
consumption of households.
To do so it is important not only to apply all these measures,
but also to invest heavily in the recuperation of confidence levels.
The Portuguese Real Estate Market, like all the European markets,
will be affected in 2009. The different segments will register different
performances. There will be a common need to adapt to the new reality.
of a drop in the demand allied to a high supply in some zones
of the market, it is possible that the vacancy rates will increase.
This is the case of zone 5, Parque das Nações and zone 6,
West Corridor, which are the areas with most new supply being built.
The Retail Market, a strong segment in Portugal over the years,
that has proved successful for developers, operators and investors
alike, expects to develop around 65 shopping enterprises in the next
3 years, which will represent a total GLA of 1 60 000 sq m. Should
these numbers come to pass, the Portuguese retail stock will reach
an area of 4 700 000 sq m, in a total of 198 shopping complexes
all around the country. However, given the current conditions,
it is expected that many of these projects will not materialize.
However, it is the first market to be impacted by the effects
of the current economic crisis. The lack of purchasing power
of the Portuguese population has affected the results of some
operators and consequently has influenced their expansion plans.
But as a successful market, retail in Portugal will continue
to be viewed as an attractive destination with a strong tendency
for enlargement and modernisation of existing projects, so as
to make them more innovative and different among one another.
High street commerce, the sector that in recent years has suffered
from the impact of the shopping centres, has recently shown itself
to be very dynamic with operators and investors that have increased
their demand for this segment of commerce.
The Industrial and Logistics Markets, despite having high growth
potential, do not expect changes to projects for 2009 beyond those
already announced. It is a market that is strongly linked
to the economic climate and relations with our trading partners.
In relation to 2008 we forecast that the Lisbon Office Market will
register a slowdown in demand. The decision concerning change,
although necessary, will be more pondered and cautious, always
paying close attention to the occupation costs. As a consequence
The Investment Market, the sector which has been most affected
by the crisis, expects the continuation of a difficult year in 2009.
The lack of liquidity, the difficulties in financing and the unrealistic
prices in relation to today’s market will continue to be factors
that will leave their mark in 2009.
However, one can expect the decrease in investment to be less
steep than in 2008 owing to the drop in interest rates
and the adjustment of property prices.
The mature Investment Markets should be at the centre of attentions
of investors in 2009: transparent markets, stable markets,
which offer prime assets with high-quality tenants and strong
rent contracts.
To sum up, the year 2009 will be a turning point and a time to rethink
strategies, policies, procedures, searches for opportunities
and the overcoming of obstacles.
Escritórios Offices:
Jones Lang LaSalle Portugal | Avenida Duque D’Ávila, nº141, 1º dto. 1050-081 Lisboa | Tel.+ 351 21 358 32 22
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