Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico

Transcrição

Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e
Econômico-Financeira para Soft Inn Business
Centro de São Paulo - SP
Setembro de 2015
Realização:
Cliente:
1
Índice
Sumário
Termo de Entrega do Estudo..................................................................................................... 2
1.
Introdução: Sumário CVM 734/2015 ................................................................................ 4
2.
A Caio Calfat Real Estate Consulting ................................................................................. 6
3.
Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento ............................................................. 7
4.
O Empreendimento: .......................................................................................................... 7
5.
Localização ...................................................................................................................... 22
6.
Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo ................................................................... 43
O projeto ................................................................................................................................. 43
Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de Investidores Imobiliários
Pulverizados. ........................................................................................................................... 58
7.
Análise Financeira ........................................................................................................... 60
8.
Glossário .......................................................................................................................... 68
Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
2
Termo de Entrega do Estudo
Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito
desenvolvido para a empresa STX Desenvolvimento Imobiliário
em julho-agosto de 2014, conforme metodologia da publicação
Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING realizou este
trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e
econômico-financeira
para
empreendimento
hoteleiro
a
ser
construído na cidade de São Paulo, SP, em terreno localizado
na Rua Senador Queirós, no centro da cidade.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL
ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da
empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela
Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos
Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENACSP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da
localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas
e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos
responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações
adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão
sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e
econômico
analisado
que
poderão
modificar
os
resultados
estimados neste estudo.
3
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do
empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado,
praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses
valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de
nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos
profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e
das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso
relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento,
referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação,
destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis
dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e
desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da
CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação,
desde que mencionada a fonte
São Paulo, 23 de setembro de 2015
4
1. Introdução: Sumário CVM 734/2015
O projeto em estudo é um condo-hotel que será lançado ao mercado
conforme a Lei de Incorporação 4.591/64, porém segundo a Deliberação
CVM 734/2015 define que esse tipo de projeto seja analisado pela
Superintendência de Registro de Valores Mobiliários por considerar que
a venda de uma unidade hoteleira seja oferta pública de distribuição de
contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários
vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro.
Essa deliberação solicita informações específicas nos estudos de
mercado e viabilidade econômico-financeira; desta forma, para facilitar a
conferência dos interessados no projeto, as exigências da Deliberação
CVM 734/2015 foram atendidas conforme o quadro:
ANEXO III Deliberação CVM 734/2015
I
Tendências
e
perspectivas
macroeconômicas;
II – Análise do mercado hoteleiro por
segmento e perspectivas de sua evolução;
Páginas
22 a 39
8; 12; 46 a
57
III – Análise da localização geográfica do 8 a 11; 40 a
empreendimento e de sua vizinhança;
42
IV – Análise do posicionamento competitivo e
12 a 13; 51 a
da penetração do empreendimento no
57
mercado;
V – Estimativas dos custos de construção,
montagem, equipagem, decoração, enxoval,
15
despesas pré-operacionais e capital de giro
inicial;
VI – Projeção das receitas, despesas e
resultados para um período de pelo menos 5 14; 62 a 64
anos de operação hoteleira;
5
VII – Cálculo da taxa interna de retorno do
empreendimento para o período de 10 (dez) 15 a 18; 65 a
anos, com a indicação das premissas e das
67
fontes dos dados utilizados;
VIII – Comparação entre a taxa de
capitalização
projetada
para
o
empreendimento (rendimento anual previsto 15 a 19; 65 a
sobre o preço de lançamento) e a de
67
empreendimentos hoteleiros similares em
operação no mercado; e
IX – Comentários sobre os critérios de escolha
13 e 14; 44 e
da operadora hoteleira mais adequada para o
45
empreendimento.
Esse quadro é apenas indicativo e tem o intuito de facilitar a
identificação das informações consideradas importantes pela CVM.
Porém, o estudo contém mais informações e análises do que as
solicitadas pela Deliberação CVM 734/2015, assim, sugere-se a leitura
completa do mesmo.
6
2. A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada
em
1996,
a
CAIO
CALFAT
REAL
ESTATE
CONSULTING atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento
imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona
ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,
identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento
urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a
empresajá realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade
econômico-financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal
Institute – instituição mundial que congrega profissionais do mercado
imobiliário e tem comomissão melhorar o nível profissional do setor por
meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como
clientes e parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro
do país, das quais destacamos alguns:
Principais clientes e parceiros:
7
3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento
- Considerações sobre a metodologia do Estudo:
Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade
mercadológica de um empreendimento hoteleiro de categoria
econômica, localizado no Centro da Cidade de São Paulo.
O projeto estima 198 unidades habitacionais, com dimensão
média de aproximadamente 16 m² e oferecerá salão para café da
manhã, serviço de conveniência 24 horas, fitness center e salas de
reuniões.
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu às
orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de
Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às
orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and
Market Studies – Appraisal Institute.
A elaboração das projeções operacionais e financeiras do
hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform
System of Accounting for the Lodging Industry – AH&MA.
4. O Empreendimento:
O hotel em estudo está localizado na cidade de São Paulo,
SP, o maior polo empresarial, centro financeiro e mercantil do país,
sendo um dos principais indutores de turismo através dos
segmentos de negócios e eventos.
Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise
financeira
do
investimento
verificada
está
na
média
dos
investimentos imobiliários similares.
8
Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do
estudo:
a) Identificação do mercado ou nicho do mercado.
O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico.
Hotelaria econômica pode ser definida rapidamente como o melhor
custo/benefício de hospedagem que agregue preço justo à boa
localização e boa cama-chuveiro.
O mercado referencial definido como concorrente somou 10
hotéis, de categoria econômica que ofertam diariamente 1481
unidades habitacionais.
Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting
b) Identificação do Local:
A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se
destacar como principal indutor de turismo de negócios.
Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o
município está crescendo e os indicadores sociais apontam
melhorias na qualidade de vida da população.
9
Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de
maior impacto de investimento público são aqueles referentes à
mobilidade urbana.
A principal intervenção com impacto no empreendimento em
estudo é a Linha 4 – Amarela do Metrô de São Paulo. O terreno em
estudo localiza-se a aproximadamente 170 m da estação Luz, a
qual se integra a Linha 4 – Amarela.
Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República,
Paulista, Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 –
Azul, 2 – Verde, 3 – Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).
Na segunda fase serão construídas mais cinco estações:
estações
-
Higienópolis-Mackenzie,
Oscar
Freire,
Fradique
Coutinho, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia. Segundo notícia do
portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão de
usuários.
Fonte: Metro SP
10
O terreno está localizado na região central da cidade, um
importante centro financeiro e comercial da cidade, cercado de
diversos edifícios históricos e conhecidos pontos de referência
como a Rua 25 de Março.
Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo
atende as principais premissas de mercado:
- Acessibilidade: O acesso ao empreendimento em estudo
será facilitado pelas vias: Corredor Norte-Sul / Av. Tiradentes, Av.
do Estado e Marginal Tietê.
Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
O terreno em estudo tem fácil acesso rodoviário ao aeroporto
de Congonhas e o Terminal Rodoviário do Tietê, como pode ser
notado através dos trajetos a seguir.
11
- Proximidade dos Geradores de Demanda: Além do
público de negócios, comum ao mercado hoteleiro da cidade de
São Paulo, os hotéis localizados na região central tem ainda a
demanda que vem à cidade para realizar compras nas regiões do
Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e Rua 25 de Março.
- Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O
entorno do terreno conta com várias opções de comércio popular e
infraestrutura básica como lanchonetes, padarias, conveniências,
etc. Além disso, a aproximadamente 170 m do terreno encontra-se
a estação Luz do metrô, na qual se integra a Linha 1 – Azul, Linha 4
– Amarela e com a CPTM. A Linha 1 - Azul oferece acesso direto
aos terminais rodoviários Tietê e Barra Funda e a Linha 4 – Amarela
a importantes centros comerciais, como Av. Paulista e Av.
Brigadeiro Faria Lima.
12
c) Análise do Desempenho de Mercado
A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo
destacado apresentou a seguinte estimativa de desempenho:
Diária Média: Valores correntes Setembro – 2015, sem café da manhã.
Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting
Legenda:

Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano;

Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre
os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da
demanda que cabe ao hotel em estudo;

Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao
seu Fair ;

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na
demanda estimada para o grupo competitivo;

Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em
estudo;

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática
usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte
da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não
inclui café da manhã, valores correntes de Setembro de 2015.

Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na
análise da cesta competitiva.
13
O método utilizado para a inserção do hotel e a consequente
taxa de ocupação, considera que o empreendimento em estudo
dividirá com os demais competidores a demanda que se estima
para todo o grupo. Esse método é considerado adequado, pois
pondera a quantidade de oferta existente e o impacto de nova oferta
no mercado, e tem como premissa considerar a força de vendas de
cada hotel de forma equitativa, a princípio.
No caso do hotel em estudo, a inserção do mesmo no
mercado dá-se juntamente com outros hotéis. Desta forma, há
grande oscilação na taxa de ocupação nos primeiros três anos,
porém estima-se que a taxa de ocupação média – anual se
estabilize próximo dos 73%.
Essa média é adequada e permite o hotel operar com
condições de gerar resultados positivos.
A diária média de R$ 230,00 (sem café da manhã) para o
primeiro ano de operação está alinhada aos competidores
identificados.
d) Operação Hoteleira – Comentários sobre a escolha da
Rede Hoteleira
O hotel em estudo está localizado em área de alta oferta
hoteleira, porém, de produtos com baixa qualidade num geral. O
gerenciamento do hotel deve ser profissional e contar com atributos
de reconhecimento de marca e canais de comunicação e
distribuição desenvolvidos.
14
Nesse caso, o hotel em estudo deve ser operado pela BHG,
empresa que administra 51 hotéis no Brasil no momento e possui
outros 22 em implantação.
A BHG tem canais de comunicação e distribuição nacionais e
internacionais bem desenvolvidos, até por ser licenciada no Brasil
pelo uso das marcas da Golden Tulip Hotels.
A BHG é empresa listada na Bolsa de Valores de São Paulo,
por isso possui um dos melhores sistemas de governança
corporativa das redes hoteleiras que atuam no Brasil.
Dessa forma, a rede hoteleira escolhida é adequada para o
empreendimento em estudo e atende critérios importantes para a
definição da rede, com destaque: marca, canais de distribuição e
perfil gerencial.
e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação
Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços
complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem
como a estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão
de hotel econômico, os grandes números da operação hoteleira
são:
Obs.: Os resultados operacionais e financeiros foram estimados para os primeiros cinco anos de
funcionamento do hotel, porém as análises financeiras abarcam período de 10 anos, entre o período de
funcionamento do sexto ao décimo ano aplicou-se um crescimento vegetativo do fluxo de caixa de 2% a.a.
15
tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Projeção- Caio Calfat Real Estate Consulting. – As
premissas de operação e resultados são apresentados no item Viabilidade Econômica.
f) Avaliação da Viabilidade Econômico-Financeira:
A
viabilidade
econômico-financeira
necessita
de
três
premissas para análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo
de Caixa) e Taxa de Atratividade.
Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados
ponderações sobre essas três premissas:
- Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um
HIIP – Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja,
será ofertado no mercado como uma unidade hoteleira autônoma,
seguindo a Lei de Incorporações 4.591/64.
Os preços a vista estimados para as unidades habitacionais
do hotel são destacadas no quadro abaixo:
Fonte: STX – Setembro de 2015
Esse valor é referencial e pode variar conforme a tabela de
vendas a ser oferecida aos compradores das unidades.
Dados importantes para a análise deste investimento são:
- Taxa de Atratividade: O mercado de HIIP possui um
mercado secundário forte e ativo, porém o perfil do investidor é
variado, o que torna difícil a apuração da taxa de atratividade deste
tipo de negócio.
16
Assim, para orientar a análise financeira do hotel em estudo
optou-se por buscar informações no mercado que pudessem refletir
o máximo possível o interesse dos investidores.
O mercado imobiliário desenvolve produtos que atendam o
investidor com expectativas de rentabilidade entre 0,5% a.m. até
1,0% a.m.. Nesse intervalo, os desenvolvedores imobiliários
entendem que há atratividade para os investidores.
Outra fonte para o setor são as informações do fundo de
investimento FII Hotel Maxinvest, que em junho de 2014 operava
com 347 unidades habitacionais exclusivamente em condo-hotéis,
distribuídas em diversos hotéis, sendo que a rentabilidade entre
julho de 2013 e junho de 2014 foi de 6,47% a.a considerando os
resultados só da operação:
17
Observações:
•
Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em junho
de 2014 operava com 347unidades habitacionais.
•
Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada
somente nos dados de
operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades.
•
Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.
•
Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios
Assim, com os referenciais de mercado para os itens de
rentabilidade e atratividade do negócio, bem como a definição do
CapRate, o fluxo de caixa (valores reais de 2015 – sem inflação)
estimado para o hotel e o preço de venda definido geram os
seguintes resultados:
18
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:

Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços
correntes de setembro de 2015

Rentab.: rentabilidade simples;

Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10;

Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10;

FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o taxa de 9,6% e
considerando o crescimento do FC em 2% a.a.

TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade
somado ao FC 10.

A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos
de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento
vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.
g) Comparação do Preço do Hotel em Estudo e Produtos
Similares:
19
Abaixo, apenas como referência, seguem parâmetros de
valores praticados nos hotéis de todas as categorias em diversas
regiões da cidade de São Paulo. Importante frisar, que os estudos
financeiros aqui desenvolvidos equilibram o preço de venda com o
fluxo de caixa potencial do empreendimento em estudo, sendo a
comparação entre valores realizada com cautela.
Hotéis em Comercialização em São Paulo, SP:
Preços com FF&E e demais taxas – preços pesquisados em agosto-setembro de 2014.
Ibis Frei Caneca e Adagio Pacaembu – valores de revenda.
Pesquisa: Caio Calfat Real Estate Consulting
20
h) Parecer Sobre a Qualidade do Investimento
Os dados coletados e analisados para a elaboração deste
estudo apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para
o hotel em estudo.
Atributo
Localização:
Mercado:
O Hotel em
Estudo:
Hotel
Localização
ADEQUADA
Terreno de fácil acesso aos principais
pontos de interesse da região.
Bastante movimentação de carros e
pedestres no entorno durante o dia e
noite. Alta visibilidade, o que é
adequado para um hotel de negócios.
EM
CRESCIMENTO
O mercado da região central é
composto
por
empreendimentos
antigos e defasados e carece de
hotéis com qualidade de produtos e
serviços profissionais.
VIÁVEL
O hotel em estudo está previsto para
operar sob a bandeira Soft Inn, da
empresa BHG, que tem abrangência
nacional e conta com bons canais de
comunicação e distribuição. O estudo
de desempenho do hotel apontou uma
taxa
de
ocupação
adequada,
chegando a 73% no quinto ano.
Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer
outro
negócio;
desde
aqueles
oriundos
de
variáveis
macroeconômicas até as específicas do setor. Desta forma, o
investimento deve ser analisado com cautela e atenção. Os
21
resultados aqui apresentados estão baseados em dados históricos
e no momento atual no mercado, que não garantem resultados
futuros.
Nas páginas seguintes se encontra o estudo completo que
permitiu a emissão deste parecer.
22
5. Localização
A cidade:
A cidade de São Paulo é a capital do Estado de São Paulo.
A cidade se destaca no cenário nacional como:
 Um dos maiores indutores de turismo no Brasil, sendo a
cidade mais visitada pelo turismo de negócios;
 Principal centro financeiro, corporativo e mercantil do Brasil e
da América do Sul;
 O maior polo empresarial do país;
 Maior rede hoteleira do Brasil, com cerca de 42.000 unidades
habitacionais.
Imagens: wikipedia.org e mapa-brasil.com
23
Turismo de Negócios
Por ser o maior centro financeiro da nação, São Paulo é sede
das maiores empresas e indústrias do país, concentrando 38% das
100 maiores empresas privadas de capital nacional e 63% dos
grupos internacionais instalados no Brasil. Por abrigar diversas
empresas, desde pequenas a sedes internacionais, a cidade
passou a receber eventos de todos os portes passando a ser
conhecida como a capital do Turismo de Negócios do continente.
Essa tendência pode ser notada através do quadro abaixo
que apresenta a motivação de viagem dos turistas de São Paulo
nos últimos anos:
Fonte: Observatório do Turismo de São Paulo
24
De acordo com pesquisa elaborada pelo Observatório do
Turismo, o público corporativo é uma demanda exigente e que tem
grande expectativa pelos serviços oferecidos, tanto no âmbito
externo (cidade) quanto no interno (meio de hospedagem).
Conforme a mesma pesquisa, este segmento do turismo é pouco
sensível a preço e, em média, gasta três vezes mais que os turistas
convencionais.
Turismo de Eventos, Feiras e Convenções
São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal
Internacional do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de Fórmula 1,
Salão do Automóvel, São Paulo Fashion Week, entre outros.
O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 3,4
bilhões em negócios ao ano. No ano de 2013, São Paulo foi sede
de 2.291 eventos de negócios de todas as tipologias, com um total
de 30.481.179 visitantes.
Segundo
último
Convention&Visitors
levantamento
Bureau
(SPC&VB),
da
das
São
172
Paulo
feiras
internacionais realizadas no Brasil, 120 são na cidade de São
Paulo.
A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também
é palco de alguns eventos de grande representação popular, como
é o caso do Reveillón na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a
Corrida de São Silvestre.
25
Fonte: São Paulo Convention & Visitors Bureau
Espaços de Eventos
A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados
tamanhos para eventos de todos os portes. A São Paulo
Convention&Visitors Bureau divide os equipamentos de eventos em
Centros de Convenções, Espaços para Eventos e Espaços para
eventos em hotéis.
Nas
entrevistas
com
os
hotéis
concorrentes
ao
empreendimento em estudo, foi informado que as feiras que
ocorrem nos Centros de Convenções Anhembi Parque e Expo
Center Norte, são as principais geradoras de demanda para os
empreendimentos, garantindo alta ocupação.
De acordo com a SPTuris, somente o espaço Anhembi
Parque recebe cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões
de
visitantes
que
frequentam
grandes
feiras,
congressos,
26
exposições de carros, seminários e workshops, shows musicais
nacionais e internacionais, colações de grau e bailes de formatura.
A tabela abaixo apresenta algumas feiras que ocorrem
anualmente em São Paulo, nos centros de convenções Expo Center
Norte e Anhembi Parque e o público da edição de 2013.
A tabela abaixo apresenta os Centros de Convenções
associados ao SPC&VB, localizados na região centro e norte da
cidade de São Paulo.
Os equipamentos localizam-se há menos de 15 minutos de
automóvel do hotel em estudo.
27
28
Turismo de Lazer
A cidade de São Paulo é conhecida por ser a Capital dos
Negócios no Brasil e possui a fama de manter altas taxas de
ocupação hoteleira de 2ª a 5ª feira e ver esses índices despencar
nos finais de semana.
Esta ideia já não representa mais a
realidade de São Paulo. Isto pode ser
mostrado através do levantamento do
Observatório do Turismo (tabela ao lado)
que mostra que a ocupação média nos
finais de semana de 2013, atingiu a marca
de
55,35%.
Sabendo
que
a
oferta
hoteleira de São Paulo gira em torno de
42.000 unidades habitacionais, chega-se
ao número absoluto de aproximadamente
23.200 UHs ocupadas nos finais de
semana, o que é quase a oferta hoteleira total da cidade do Rio de
Janeiro (25.000 UHs), reconhecida mundialmente pelos seus
atrativos turísticos que impulsionam o turismo de lazer.
Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo também conta
com atratividade para hospedagem nos finais de semana, seja para
o turismo de compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.
A
atratividade
para
o
turismo
de
lazer,
cultural
ou
gastronômico, surge graças a toda a infraestrutura necessária para
estes segmentos. Com casas de espetáculos com agendas repletas
29
de opções, salas de teatro, salas de cinema e casas noturnas, São
Paulo possui uma das vidas noturnas mais badaladas do país.
Fonte: Observatório do Turismo
Outra
vertente
do
Turismo
de
Lazer
é
o
Turismo
Gastronômico. Com mais de 12 mil restaurantes, São Paulo é
conhecida como a Capital Mundial da Gastronomia por apresentar
mais de 50 tipos de culinárias distintas.
Turismo de Compras
Segundo a São Paulo Turismo (2012), São Paulo possui
cerca de 240 mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões da
cidade e concentradas nos 79 shopping centers, nas 59 ruas de
comércio especializado, além dos centros comerciais instalados nos
diversos bairros da capital.
30
O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a
diversidade: São Paulo oferece tanto opções para atender ao
consumo de luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire,
Alameda Gabriel Monteiro da Silva e shoppings como Iguatemi,
Cidade Jardim e Vila Olímpia, como também atende quem busca
opções populares, no bairro Bom Retiro, Brás e Rua 25 de Março.
A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e
Adjacências, divulgou em 2013 que o número diário de visitantes
que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400
mil. Na época natalina, este número varia entre 800 mil e 1 milhão
de visitantes/dia.
Imagens: Google Earth
31
A Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa
que 12% dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na cidade
de São Paulo, destinam-se às compras na cidade.
O terreno em estudo possui localização estratégica entre os
pólos de compra da Rua 25 de Março e Rua José Paulino, além de
distância de 2,4 km até o Brás.
Destino dos Gastos na Cidade
Outros
2,8%
Lazer
6,2%
Transporte
7,9%
Compras
12,3%
Alimentação
20,7%
Hospedagem
50,1%
Estada na cidade - Atividades Realizadas
23,9%
18,3%
14,7%
14,2%
5,3%
5,0% 4,6% 4,4% 4,0%
2,8% 2,7%
Fonte: Observatório do Turismo
32
Mercado Hoteleiro
Com cerca de 410 hotéis, a cidade de São Paulo é o maior
parque hoteleiro do Brasil, com hotéis em todas as categorias,
inclusive hotéis tematizados.
A
demanda
é
multifacetada,
distribui-se
em
diversos
segmentos, com destaque para negócios e MICE – Meetings,
Incentives, Conferences and Exhibitions (reuniões, incentivos,
conferências e exposições); além disto, a cidade realiza diversos
megaeventos ao longo do ano, como festivais de música, eventos
esportivos e culturais.
A hotelaria se beneficia desta diversidade e, por diversas
barreiras de ordens econômica e estrutural, praticamente não
recebeu novos hotéis nos últimos 10 anos. Tal fato proporcionou
que a cidade ganhasse a percepção de cara e difícil de hospedar,
pois o valor das diárias cresce desde 2005 em níveis anuais acima
de 10% a.a. e a demanda não parou de crescer, levando a cidade a
registrar média anual próxima de 70% ao ano, o que representa
ocupação plena nos dias úteis e quedas nos fins de semana.
33
Dados Socioeconômicos:
A cidade de São Paulo representa, isoladamente, 11,5% do
PIB Nacional, além de ocupar a posição de 10º maior PIB municipal
do mundo.
A economia da cidade é baseada no setor de serviços, sendo
responsável por 36% da produção de bens e serviços do Estado de
São Paulo.
O gráfico abaixo apresenta a evolução do PIB de São Paulo
entre os anos de 2007 e 2012, bem como a sua composição.
PIB: fonte IBGE.
Além do PIB, os índices que mais se destacam são:
34
Aeroporto (GRU)
Aeroporto (CGH)
2014: 39.537.000
2014: 18.134.768
2009: 21.727.649
2009: 13.699.657
TCM: 12,7% a.a.
TCM: 5,8% a.a
Empresas
Pessoal Ocupado
2013: 618.713
2013: 6.099.645
2007: 491.553
2007: 4.966.104
TCM: 3,91% a.a.
TCM: 3,49% a.a.
IDHM
Índice FIRJAN
2010: 0,805
2011: 0,8642
2000: 0,733
2005: 0,7827
TCM: 0,94% a.a.
TCM: 1,66% a.a
Empresas, Pessoal Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN/ Aeroporto: Fluxo
total de passageiros Guarulhos e Congonhas, fonte INFRAERO / TCM: Taxa de Crescimento Médio
 Aeroportos: Localizado a 25 km do terreno em estudo, o
Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado
do país, em passageiros e aeronaves. Já o Aeroporto de
Congonhas é o terceiro mais movimentado do país e está
localizado a aproximadamente 11,5 km do terreno em estudo
(cerca de 14 minutos de automóvel).
 Empresas e Pessoal Ocupado:Esse índice reflete o bom
momento da cidade. A taxa de crescimento de empregados
de 3,49% a.a. contra 3,91% a.a. de crescimento no número de
empresas sinaliza que a cidade está recebendo mais
empresas de pequeno porte.
35
 IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na
qualidade de vida da população, analisando dados ligados à
saúde, educação e geração de emprego e renda.
Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a cidade
A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se
destacar como principal indutor de turismo de negócios.
Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de
maior impacto de investimento público, são aqueles referentes à
mobilidade urbana.
A principal intervenção com impacto no empreendimento em
estudo é a Linha 4 –Amarela do Metrô de São Paulo. O
empreendimento em estudo localiza-se a aproximadamente 170 m
da estação Luz, a qual se integra a Linha 4 – Amarela.
Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República,
Paulista, Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 –
Azul, 2 – Verde, 3 – Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).
Na segunda fase serão construídas mais cinco estações:
estações
-
Higienópolis-Mackenzie,
Oscar
Freire,
Fradique
Coutinho, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia. Segundo notícia do
portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão de
usuários.
36
Fonte: Metro SP
Em entrevista com a Subprefeitura da Sé – Coordenaria de
Planejamento e Desenvolvimento Urbano – foi informado que não
há nenhum projeto em andamento, tanto público, como privado com
cronograma de implementação em curto, médio ou longo prazo na
região analisada.
Foram
identificados,
no
entanto,
projetos
voltados
à
mobilidade urbana, com influência na região central da cidade, na
qual o empreendimento em estudo se localiza. Estes projetos estão
descritos no portal da Prefeitura da cidade, sem cronograma de
obras e investimento.
Os projetos encontrados foram: Arco do Futuro, Circuito das
Compras e Nova Luz.
Arco do Futuro: É um projeto da Prefeitura de São Paulo,
destinado a estimular o desenvolvimento das regiões oeste, centro
e leste, nos bairros de Vila Maria, Vila Guilherme, Santana,
Tucuruvi, Casa Verde, Cachoeirinha, Freguesia do Ó, Brasilândia,
Pirituba, Lapa, Sé e Mooca.
37
De acordo com o atual prefeito, Fernando Haddad, a ideia
inicial era que fosse construída na região uma avenida tradicional,
nos moldes da Faria Lima. A obra foi repensada. No lugar, deve ser
priorizado o transporte coletivo de massa, com o uso de
equipamentos como o veículo leve sobre trilhos.
Circuito das Compras: Circuito das Compras é um projeto
da Prefeitura de São Paulo que objetiva promover a requalificação
urbana da região central de São Paulo, com destaque para as
áreas: Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e 25 de Março. A proposta é
equipar a região com infraestrutura adequada para receber o turista
de compras.
O projeto se viabilizará por meio de uma concessão, sem
qualquer contrapartida do poder público. Estágio do projeto: A
38
previsão da Prefeitura é que a licitação ocorra no primeiro semestre
de 2015 (licitação em andamento) e as obras se iniciem em 2015,
com duração de 3 a 4 anos.
Nova Luz: Criado em 2005, o Projeto Nova Luz destinava-se
a renovação urbana da região central da cidade.O projeto previa,
basicamente, a criação de um polo comercial e de serviços, visando
promover a instalação de empresas, sobretudo da área tecnológica
oferecendo-lhes também incentivos fiscais, e de um novo parque.
No ano de 2013, a Prefeitura de São Paulo realizou uma
reunião com o consórcio responsável pelo projeto da Nova Luz e
avaliou que a proposta é financeiramente inviável. Planeja-se
transformar o projeto em uma parceria público-privada.
Fonte: Google Earth, Prefeitura de SP e Caio Calfat Real Estate Consulting
39
Além dos projetos de ordem pública que visam a melhoria na
mobilidade urbana da cidade de São Paulo, existe também em
construção um novo centro de eventos com investimento privado.
O Centro de Convenções ABUP – Associação Brasileiradas
Empresas de Utilidades e Presentes – surgiu da dificuldade que a
organização tinha em abrigar seu evento, ABUP Show, na cidade
de São Paulo.
Localizado no bairro da Casa Verde, a 8,2 km do terreno em
estudo, o Centro de Convenções será construído pela Pro Magno,
empresa do Grupo ABUP.
Contará com 48 mil m², 1.000 vagas de garagem, praça de
alimentação para 900 pessoas e capacidade para realizar 4 feiras
ou 12 eventos simultaneamente.
O empreendimento deve ser inaugurado em setembro de
2014 – parcialmente.
Centro de
Convenções
ABUP
Fonte: Google Earth e Caio Calfat Real Estate Consulting
40
O Terreno
O terreno está localizado no centro de São Paulo, na Avenida
Senador Queirós, esquina com a Avenida Prestes Maia, há menos
de 200 metros de uma das entradas da estação Luz (CPTM e
Metrô). Além disso, está próximo a diversos pontos de interesse da
região, como pode ser notado na imagem abaixo.
Fonte do Mapa: STX
Atualmente o terreno em estudo abriga um estacionamento e
possui alta visibilidade, sendo um dos poucos terrenos na região
41
sem construção vertical, como podemos notar nas imagens a
seguir.
Imagens: STX
O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel
de categoria econômica, pois é uma região de fácil acesso, e
42
encontra-se em um importante centro financeiro e comercial da
cidade, cercado de diversos edifícios históricos e conhecidos pontos
de referência como a Rua 25 de Março.
43
6. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo
O projeto
O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços
reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade
habitacional.
O projeto prevê 198 UHS com área privativa média de 17m²,
um restaurante para café da manhã que contará com área de
conveniência, fitness center e algumas salas de reunião (petit
comitê).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características do
projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte
da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra
e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de
Incorporação).
Imagens Ilustrativas – Fonte STX
44
A Rede Hoteleira
A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a
BHG – Brazil Hospitality Group, sob a bandeira Soft Inn.
A BHG é operadora hoteleira que conta com 51 unidades
hoteleiras em operação (base agosto de 2014) e está com outros
contratos assinados para gerenciar outras 22 unidades hoteleiras.
Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes
Estados: Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará,
Goiás, Rio Grande do Sul, Pará, Pernambuco, Bahia, Rio Grande
do Norte, Maranhão, Espírito Santo, Minas Gerais e Distrito Federal.
A Soft Inn é marca da própria BHG, porém a empresa atua no
Brasil também com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca
internacional de origem holandesa.
As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:
A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve
atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento
de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da
marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode-se
concluir:
45
Competência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma
das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação
nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.
A empresa está presente em todas as regiões do país e atua
fortemente no segmento B2B (empresas e intermediários), o que
cria massa crítica com o público final.
Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas
próprias que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B
e B2C a nível nacional e Reconhecimento: a empresa atua no
mercado
de
lazer
e
mantém
websites
para
todos
os
empreendimentos, com reservas online.
Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região
com vários hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está
ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel em sua operação e
concentrará esforços da BHG para essa unidade.
Por fim, a Operadora é a única empresa brasileira que está
listada na Bolsa de Valores de São Paulo, o que a fez desenvolver
um dos mais modernos processos de governança corporativa e
relacionamento com os investidores dentre as Operadoras que
atuam no Brasil.
Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram
adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem
critérios básicos considerados em processos de seleção de
bandeira.
46
Análise da Cesta Competitiva
- Definição do Grupo Competitivo
Foram relacionados os empreendimentos localizados na
região central de São Paulo, nos bairros: Centro, Luz, Bom Retiro,
Bela Vista, Consolação, Liberdade, República, Sé, Santa Cecília,
Higienópolis e Santa Ifigênia, classificados no Guia 4 Rodas (fonte
oficial para classificação de hotéis do Ministério do Turismo). Pela
proximidade da região em estudo com os principais centros de
eventos da cidade (Anhembi e Center Norte), foram relacionados
também os empreendimentos localizados nos bairros Santana,
Carandiru e no Parque Anhembi. Esta relação totalizou 39
empreendimentos de todas as categorias.
Considerando as características do hotel em estudo, foram
filtrados os hotéis classificados como Midscale e Midscale Superior
(diária média superior a R$ 250,00), além dos supereconômicos
(diária média abaixo de R$ 210,00).
Após a aplicação dos filtros, restaram no grupo competitivo 10
hotéis, que totalizam 1481 Unidades Habitacionais (Uhs).
47
A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o
estudo:
48
Fonte: Imagens e informações dos webpages dos hotéis
A localização dos concorrentes em relação ao hotel em
estudo:
49
Características Gerais do Grupo Competitivo:
 A partir de informações colhidas nos hotéis e em pesquisas
em OTAs – On Line TRavel Agencies e nas webpages dos
hotéis, as diárias médias do grupo competitivo puderam ser
assim estimadas:
 Os hotéis da cidade de São Paulo operam com hóspedes do
segmento de negócios e eventos, principalmente. No caso
dos empreendimentos da região central, há também o público
que visita a cidade para realizar compras, nas regiões do Bom
Retiro, Rua 25 de Março, Brás e Santa Ifigênia.
 Os hóspedes dos hotéis destacados são, em sua maioria,
brasileiros ou imigrantes, que fazem compras para abastecer
seus
negócios.
Há
pouca
representação
dos
turistas
estrangeiros.
 A permanência média do público de negócios e eventos na
cidade oscila entre 2 e 3 dias, enquanto o público de compras
permanece, em média, apenas 1 dia.
50
- Desempenho do Grupo Competitivo:
A São Paulo Turismo, através de seu núcleo de pesquisa, o
Observatório do Turismo, publica a taxa de ocupação e diária média
dos empreendimentos na cidade de São Paulo.
Os resultados de São Paulo em 2014 e 2015 foram:
Fonte: São Paulo Turismo – Observatório do Turismo
51
Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo
O hotel em estudo possui 198 unidades habitacionais.
A análise de desempenho é elaborada pelo método de
absorção, considerando as seguintes variáveis:
 Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de
mercado colhidas até o momento e redefinição de nova cesta
competitiva, com a adição de eventuais novos hotéis a serem
introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de
algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em
análise.
 Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em
conta as características próprias do mercado hoteleiro
estudado, bem como as características da cidade e a
consequente consistência do fluxo hoteleiro.
 Projeção da Oferta (Estimativa):
Foram realizadas pesquisas junto as principais operadoras
hoteleiras do país para identificar novos empreendimentos
que poderiam concorrer com o hotel em estudo. Os
empreendimentos considerados neste estudo foram:
 2015: Ibis Styles Anhembi, 200 Uhs – Anhembi (Ratificação
do hotel já mencionado na cesta competitiva);
 2018: Entrada de Segurança, 150 Uhs (Novos hotéis que
podem não ter sido identificados na pesquisa de campo);
 2019: Hotel Estudo Caio Calfat, 300 Uhs – Centro (sob
confidencialidade).
52
Na área de abrangência definida, existem também outros
projetos de novos empreendimentos, porém de categoria inferior ao
hotel em estudo, como é o caso do Ibis Budget São Paulo Frei
Caneca e o Total Brás, hotel do mesmo dono do hotel Mega Polo.
Com a entrada de novos empreendimentos na cesta
competitiva, entende-se que haverá uma reorganização geral na
oferta da cidade, desta forma, estima-se que os hotéis com
características de hotéis supereconômicos e mais defasados devem
se reposicionar e procurar uma nova de atuação:
Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo
Saída
Hotel
UHs
2018
Boulevard São Luis
157
2019
San Raphael
214
2020
San Juan
63
Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no
Grupo Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte
forma:
53
Estimativa Caio Calfat Consulting – Uhs disponíveis por dia
As taxas de ocupação dos hotéis da cesta competitiva indicam
que o mercado hoteleiro de São Paulo encontra-se estável. A
entrada dos novos empreendimentos suprirá parte da demanda
existente, sem impactar negativamente o desempenho do mercado
como um todo. A oferta futura da cidade captará também a
demanda dos hotéis mais antigos, com menor força de mercado,
dado seu posicionamento, bandeira e estrutura.
54
 Projeção de Demanda (Estimativa):
A projeção de crescimento da demanda do grupo competitivo
baseou-se na ponderação dos principais dados sócio econômicos
apresentados no estudo:
Fonte: IBGE e Caio Calfat Real Estate Consulting
Chegou-se então, em uma taxa de crescimento anual de
3,49%, que será utilizada para a projeção da demanda.
Contudo, frente às atuais condições sócio econômicas do
país, com sinais de recessão para 2015 e 2016, entende-se que a
projeção deva ser mais conservadora, assim a taxa de demanda
futura a ser aplicada à demanda é:
Assim, aplicando a taxa de crescimento apurada, a projeção
de demanda para o Grupo Competitivo do hotel em estudo é:
55
Uhs Vendidas:Média por dia do Grupo Competitivo
Estimativa Caio Calfat Real Estate Consulting
- Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo:
O estudo de absorção não apontou problemas para a inserção
de um hotel com 198 unidades habitacionais, desta forma,
simulando o hotel no grupo competitivo estudado, temos o seguinte
quadro de ocupação estimativa para os primeiros cinco anos:
Diária Média: Valores correntes Setembro – 2015, sem café da manhã.
Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting
Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano;
56

Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre
os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da
demanda que cabe ao hotel em estudo;

Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao
seu Fair ;

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na
demanda estimada para o grupo competitivo;

Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em
estudo;

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática
usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte
da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não
inclui café da manhã, valores correntes de Setembro de 2015.

Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na
análise da cesta competitiva.
Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim
entendidos:
Taxa de Ocupação: O hotel se insere em mercado que está
se qualificando, com outros hotéis de rede se inserindo, fato que
transformará a percepção da oferta hoteleira na região.
A sugestão do hotel em estudo, a ser operado pela empresa
BHG, é oferecer um empreendimento econômico com qualidade de
produtos e serviços melhores que seus principais concorrentes e
com ótima localização.
Desta forma, estimou-se que o hotel tem condições de se
posicionar
como
o
melhor
produto
do
grupo
competitivo,
57
principalmente pela política de diária média que se adotou,
conservadora em relação às atuais condições de mercado.
A taxa de ocupação estimada já apresenta níveis adequados
a partir do terceiro ano de operação e estabilização acima de 70%.
Diária Média: como dito acima, o hotel pode se posicionar
como o melhor hotel da região, assim estima-se diária média de
entrada de R$ 230,00, sem café da manhã.
58
Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o
Mercado de Investidores Imobiliários Pulverizados.
Atributo
Localização:
Mercado:
O Hotel em
Estudo:
Hotel
Localização
ADEQUADA
Terreno de fácil acesso aos principais
pontos de interesse da região.
Bastante movimentação de carros e
pedestres no entorno durante o dia e
noite. Alta visibilidade, o que é
adequado para um hotel de negócios.
EM
CRESCIMENTO
O mercado da região central é
composto
por
empreendimentos
antigos e defasados e carece de
hotéis com qualidade de produtos e
serviços profissionais.
VIÁVEL
O hotel em estudo está previsto para
operar sob a bandeira Soft Inn, da
empresa BHG, que tem abrangência
nacional e conta com bons canais de
comunicação e distribuição. O estudo
de desempenho do hotel apontou uma
taxa
de
ocupação
adequada,
chegando a 73% no quinto ano.
Ressalta-se e alerta-se que o Estudo de Viabilidade
Mercadológica e Econômico Financeira foi baseado em dados e
premissas coletadas ao longo da realização do mesmo, assim, há
riscos relacionados à obtenção dos resultados aqui expostos. Esses
riscos estão relacionados ao meio ambiente social e econômico do
país, ao próprio desenvolvimento do empreendimento e o risco de
outros competidores no mercado, além dos identificados. Assim, o
59
investidor deve ponderar esses potenciais riscos na decisão de
compra de uma unidade habitacional.
O projeto foi realizado de acordo com as características de
mercado levantadas nesse estudo e foi aprovado pela rede
hoteleira, o que fez com que premissas de produto e mercado
fossem relevadas na apresentação do modelo final de hotel a ser
desenvolvido.
Assim, não há ressalvas a serem feitas ao projeto nesse
momento.
60
7. Análise Financeira

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o
hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do
Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no
Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista).

O fluxo de caixa para as análises financeiras foi estimado em 10 anos,
sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que
serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um
crescimento vegetativo de 2% a.a. para o fluxo de caixa, tendo como
base o resultado do quinto ano de operação.

Os valores são correntes de Setembro de 2015, sem inflação,
apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform
System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial
reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes
hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos
operacionais) dos centros de custo (gastos não distribuíveis).

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses
valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o
período pré-operacional.

Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa
direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento
(cargos e salários).

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no
Glossário.

Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão
refletidos no resultado apresentado.

Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira,
Assessora e Incorporadora) já estão previstas no DRE.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas
mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no
momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.
61

Estima-se que o hotel inicie operações em 2018, segundo dados
fornecidos pela Incorporadora.
62
Receitas
63
Folha de Pagamento
64
Demonstrativo de Resultados
65
Análise Financeira
- Sensibilidade de Preço de Venda X Resultado para o
Comprador da Unidade:
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:

Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços
correntes de setembro de 2015

Rentab.: rentabilidade simples;

Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10;

Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10;

FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com a taxa de 9,6% e
considerando o crescimento do FC em 2% a.a.

TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade
somado ao FC 10.

A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos
de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento
vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.
66
- CapRate do Setor Imobiliário e a Rentabilidade do Hotel
em Estudo:
O CapRate do Setor Imobiliário varia conforme perfil e
interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao
investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
A rentabilidade e CapRate do setor é difícil de ser medida,
porém, mas há informações disponíveis no mercado do FII Hotel
Maxinvest, que em junho de 2014 operava com 347 unidades
habitacionais, distribuídas em diversos hotéis, sendo que a
rentabilidade entre julho de 2013 e junho de 2014 foi de 6,47% a.a
considerando os resultados só da operação.
O CapRate adotado para a análise financeira foi de 8,3%, a
projeção anual da rentabilidade tendo como base a rentabilidade
mensal de maio de 2014
- essa foi a maior projeção anual no
período analisado, conforme se verifica no quadro abaixo:
67
Observações:
•
Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em junho de 2014
operava com 347 unidades habitacionais.
•
Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das
unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades.
•
Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.
•
Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida em Maio
de 2014 , a maior projeção de rentabilidade anual no período analisado.
•
Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios
68
8. Glossário
69
70
71
Anexo: Cálculo da Taxa Interna de Retorno:
______________________________________________________
______________________________________________________
Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo
de caixa correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o
resultado da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados,
incluindo o valor de investimento, seja 0.
No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor
correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada uma vez que o hotel é
um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se
exaure no décimo ano de operação.
Cálculo do FC da Perpetuidade: FC 10/ (CapRate Operacional –
Crescimento Vegetativo do FC6 ao FC 10) . CapRate Operacional: 8,35%;
Crescimento do FC6 ao FC 10: 2% a.a..

Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico

Transcrição

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