Normas Internacionais de Avaliação Red Book e BRVS

Transcrição

Normas Internacionais de Avaliação
Red Book e BRVS
Eng°Paulo Henrique M. C. Câmara
CREA – CRECI – FRICS
[email protected]
19/9/2014
Normas Internacionais de Avaliação
1) RICS Red Book 2014;
2) Norma de avaliação BRVS (RICS + ABNT)
1) RICS Red Book
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Introdução
Regras de Conduta da RICS
Conflitos de interesse
Concordância dos termos de contratação
Escolhendo a base de valor
Inspeções e investigações
Relatórios de avaliação
Normas BRVS
1. Introdução
Red Book – História, tradição, usos e costumes
1. Introdução
Metodologia de avaliação no Reino Unido
1. Introdução
Avaliação é uma ciência ou uma arte?
1. Introdução
Avaliação é uma ciência ou uma arte?
O que avaliamos num imóvel?
1. Introdução
Obtenção da Edição 2014 do Red Book
a) Escrever para [email protected]
ou
a) Banner no site www.rics.org/br :
clicar em “Red Book em português”
1. Introdução – A Estrutura do Red Book
1. Introdução
2. Glossário
3. Normas profissionais da RICS PS 1 e 2
4. Declarações globais de práticas de avaliação (VPS 1 a 4)
5. Normas internacionais de avaliação (IVS)
6. Orientação para práticas de avaliação globais (VPGA 1 a 9)
7. Visão das alterações feitas na edição de 2012
1. Introdução
 A edição mais recente do Red Book, que está
atualmente em vigor é de janeiro de 2014.
1. Introdução
 A edição de janeiro/2014 do Red Book é
totalmente compatível com as normas do IVSC
que estão em vigor desde 2013. As normas IVSC
são adotadas e, em alguns casos,
complementadas pelas disposições do Red Book.
1. Introdução
 O Red Book é feito para ser uma norma a ser
adotada para avaliação em qualquer parte do
Mundo: Europa, Américas, África, Ásia ou
Oceania.
2. Regras de Conduta da RICS
 Atuar com integridade;
 Sempre oferecer um alto padrão de serviços;
 Atuar de modo a promover a confiança na
profissão;
 Tratar os outros com respeito;
 Assumir a responsabilidade.
3. Qualificações, conflitos de interesse e
não aplicação do Red Book
3.1. Qualificações
3.2. Situações em que o Red Book não se aplica
3.3. Conflitos de interesse
 Segundo o Red Book, a primeira pergunta que o
avaliador deve se fazer quando é solicitado a
fazer uma avaliação é: “Sou devidamente
qualificado, preparado e tenho conhecimentos
suficientes para aceitar o trabalho?”
 Red Book :
“Cada avaliação para a qual essas normas são
aplicáveis deve ser preparada por ou sob a
supervisão de um avaliador devidamente
qualificado que aceite ser responsável pela
mesma.”
 Ser simplesmente filiado à RICS não qualifica
o profissional para fazer avaliações no Reino
Unido e na Europa. É necessário ser aprovado
no VRS – RICS Valuer Registration System.
Em breve, esta exigência será estendida a
todos os países.
 Qualificações acadêmicas;
 Filiado à RICS outra entidade profissional e
aderente a compromissos de ética;
 Experiência prática como avaliador;
 Ser licenciado para fazer avaliações no país
onde atua;
 Se for membro da RICS, conformidade com as
Regras de Conduta e ser VR (Inglaterra e
Europa, por ora).
3.2. Situações de não aplicação
 São situações em que há regras próprias (ações
judiciais, arbitragens) ou em que não haverá
divulgação do resultado da avaliação para
terceiros (avaliações internas, opiniões de valor
em
negociações
e
empreendimentos
imobiliários).
 Agir para o comprador e o vendedor na
mesma transação;
 Avaliar para o financiador, quando contratado
pelo tomador do empréstimo;
 Avaliar um imóvel que já foi previamente
avaliado para outro cliente;
 Avaliar um imóvel para uso de um terceiro,
quando a empresa do avaliador tem
compromissos de comissão com o cliente
proprietário do imóvel;
 Avaliar para o locatário e o locador num
negócio de locação de um imóvel.
4. Concordância dos termos de
contratação
 Para que o cliente saiba o que esperar da
avaliação e o avaliador possa entender
claramente as necessidades e os objetivos do
cliente.
Condições da contratação
Devem ser concordadas previamente e sempre
por escrito.
Se necessário, completadas durante a realização
da avaliação, por força de fatos novos (e
relevantes) que cheguem ao conhecimento do
avaliador.
4. Concordância dos termos de
contratação
 O Red Book apresenta uma lista de itens
mínimos que devem constar dos termos de
contratação:
(RICS + IVS 101)
a) Identificação e status do avaliador;
(RICS + IVS 101)
b) Identificação do cliente e de outros destinatários;
(RICS + IVS 101)
c) Finalidade da avaliação;
(RICS + IVS 101)
d) Identificação do ativo ou passivo a ser avaliado;
(RICS + IVS 101)
e) Base de valor;
(RICS + IVS 101)
f) Data da avaliação;
(RICS + IVS 101)
g) Extensão da inspeção;
(RICS + IVS 101)
h) Natureza e fonte da informação em que se vai
basear a avaliação;
(RICS + IVS 101)
i) Pressupostos e pressupostos especiais;
(RICS + IVS 101)
j) Restrições ao uso, distribuição e publicação;
(RICS + IVS 101)
k) Confirmação de que a avaliação será realizada
de acordo com as IVS;
(RICS + IVS 101)
l) Descrição do relatório (laudo);
(Adicionais RICS)
m) Base sobre a qual a remuneração será calculada;
(Adicionais RICS)
n) Se a firma é registrada para regulação pela
RICS, referência ao manual de tratamento de
reclamações da firma, com confirmação de
que uma cópia está disponível sob
solicitação;
(adicionais RICS)
o) Uma declaração de que o cumprimento das
normas pode estar sujeito a monitoramento,
conforme os regulamentos disciplinares e de
conduta da RICS;
5. Escolhendo a base de valor
 O Red Book enfatiza a importância de usar
uma base de avaliação que seja apropriada ao
objetivo da avaliação.
 Valor de Mercado;
 Aluguel de Mercado;
 Valor de Investimento (Worth);
 Valor Justo (segundo as IFRS);
 Valor justo (segundo as IVS).
 Valor de Mercado:
O valor estimado pelo qual um ativo ou
passivo deve ser trocado na data da
avaliação entre um comprador e um vendedor
decididos numa transação, após uma
divulgação adequada e em que as partes
tenham atuado de forma esclarecida,
prudente e sem coação.
 Aluguel de Mercado
O valor estimado pelo qual uma participação
em bens imóveis deve ser locada na data da
avaliação entre um locador e um locatário
decididos nos termos de arrendamento
apropriados em uma transação, após
campanha adequada de divulgação e em que
as partes tenham atuado de forma esclarecida,
prudente e sem coação.
 Valor de Investimento (Worth)
O valor de um ativo para o proprietário ou um
proprietário em potencial para investimento
individual ou objetivos operacionais.
 Valor Justo (IFRS)
O preço que seria recebido para vender um
ativo ou pago para transferir um passivo, em
uma transação ordenada entre participantes
do mercado na data da medição.
 Valor Justo (IVS)
O preço estimado para a transferência de um
ativo ou passivo entre partes identificadas,
conhecedoras e dispostas, que reflete os
respectivos interesses dessas partes.
6. Inspeções e investigações
As inspeções e investigações devem ser sempre
realizadas na medida necessária para produzir
uma avaliação que seja profissionalmente
adequada para a sua finalidade.
Sugestão de lista para inspeção
 Características da vizinhança e infraestrutura
urbana disponível;
 Características gerais do imóvel;
 Áreas e dimensões do terreno e das
construções;
 Descrição, estado de conservação e idade
aparente das edificações, benfeitorias,
instalações e equipamentos;
 Uso dado ao imóvel e natureza da
acomodação;
 Instalações, equipamentos e serviços;
 Luminárias, acessórios e benfeitorias;
 Outros equipamentos e instalações
incorporados ao edifício;
 Estado de conservação;
 Riscos naturais: instabilidades, mineração,
gás no solo, inundações;
 Contaminação do solo e das edificações;
 Restrições físicas;
 Benfeitorias em imóveis alugados;
 Zoneamento;
 Impostos sobre a propriedade;
 Outros custos de ocupação;
 Outros custos e restrições.
7. Relatórios de avaliação
 O Red Book estabelece os itens mínimos
que devem ser incluídos em um relatório de
avaliação. São muito semelhantes aos
termos de contratação.
Conteúdo mínimo do relatório de
avaliação
a) Identificação e status do avaliador;
b) Identificação do cliente e de outros
destinatários;
c) Finalidade da avaliação;
d) Identificação do ativo ou passivo avaliado;
e) Base de valor;
f) Data da avaliação;
Conteúdo mínimo do relatório de
avaliação
g) Extensão da inspeção;
h) Natureza e fonte da informação;
i) Pressupostos;
j) Restrições à divulgação e publicação;
k) Declaração de conformidade com as IVS;
l) Abordagem e justificativa da avaliação;
m) Valor de avaliação;
n) Data do relatório.
8. Normas BRVS (RICS + ABNT)
BRVS 1 – Exigências de conformidade e ética
BRVS 2 – Termos de contratação
BRVS 3 – Base de valor e método de avaliação
BRVS 4 – Avaliações para fins específicos
BRVS 5 – Vistorias
BRVS 6 – Relatórios de avaliação
BRVS 1 – Exigências de conformidade e ética
 Necessidade de cumprimento das normas NBR
14653-1 a 7 para avaliações no Brasil;
 Adicionalmente, cumprir exigências da NBR
14653-1 que são complementares às do Red
Book.
BRVS 2 – Termos de contratação
 Exigências adicionais da NBR 14653.
BRVS 3 – Base de valor e método de avaliação
 Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições
do mercado vigente (NBR 14653).
 Exigências da NBR 14653 sobre metodologia
(Red Book não faz comentários sobre qualquer
método específico de avaliação).
BRVS 4 – Avaliações para fins específicos
 Para avaliações feitas no Brasil, cada categoria
de ativo deve seguir as respectivas normas
(NBR 14653-2 a 14653-7).
BRVS 5 – Vistorias
 Exigências adicionais da NBR 14653-1 quanto
a vistorias.
BRVS 6 – Relatórios de avaliação
 Exigências adicionais da NBR 14653 para
relatórios completos e simplificados.

Normas Internacionais de Avaliação Red Book e BRVS

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