2014 - Votorantim Asset

Transcrição

Fórum – Fundos de Investimento Imobiliário 2014
Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF
Cidade Jardim Continental Tower – BBVJ11
[CONFIDENCIAL]
FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower – BBVJ11
Agenda
•
•
•
•
•
•
2
Mercado de Locação de Escritórios - SP;
Conhecendo o Imóvel;
Público alvo para este imóvel;
O Produto BBVJ11
Desempenho do FII BBVJ11;
Preços de Locação e Perspectivas do Gestor
[CONFIDENCIAL]
Mercado de Locação de Escritórios - SP
3
[CONFIDENCIAL]
lkhlhk
Mercado de Locação de Escritórios – SP - 2014
Visão Geral entre as Consultorias Imobiliárias
1. Cenário projetado para 2014: continuidade, menor número de lançamentos e aumento de
consolidações de operações/migrações entre empresas
2. Pressão pela redução dos preços de locação, principalmente naqueles empreendimentos com a
maior concentração de área disponível, influenciado pela entrega de novos empreendimentos
3. Expectativa: auge da taxa de disponibilidade deverá ser atingido entre 2015 e 2016,
dependendo essencialmente do cumprimento do cronograma de obras já previsto:
» Em obras: 1,15 milhões m²
» Em projetos: 69 mil m²
Cenário
Primeiro Semestre:
• Finalizou com 2,1 milhões de m² de estoque de escritórios de alto padrão
• Marcado pela entrega de 58 mil m² (Praça Faria Lima, região Faria Lima, e Thera Corporate,
região Brooklin) ao fim do segundo trimestre
Tendência: estoque de lajes de alto padrão entre 2,3 e 2,5 milhões de m² e a disponibilidade entre
20% e 25%, ao fim de 2014
4
[CONFIDENCIAL]
ssssss
ANO 2014 – 2º TRIMESTRE
Fonte: Colliers International - Brazil
5
[CONFIDENCIAL]
kjhascgas
ANO 2014 – 2º TRIMESTRE
Brooklin: Quadrilátero Av. dos Bandeirantes, Av. Santo Amaro, Av. Roberto Marinho e Av. das Nações Unidas
Cidade Jardim: Quadrilátero Av. Faria Lima, Av. Rebouças, Av. das Nações Unidas e Av. Juscelino Kubitschek
Faria Lima: Av. Faria Lima
Pinheiros: região entre Av. Rebouças, Av. das Nações Unidas e Av. Heitor Penteado
Morumbi: Quadrilátero Av. dos Tajurás/Av. São Valério, Av. Fco. Morato, Av. Jorge João Saad/ Av. Giovani Gronchi e Av. das Nações Unidas
Roque Petroni: Quadrilátero entre Av. Roberto Marinho, Av. Santo Amaro, Rua da Paz e Av. das Nações Unidas
Vila Olimpia: região entre Av. das Nações Unidas, Av. dos Bandeirantes, Av. Santo Amaro, Av. Hélio Pelegrino, Av. Faria Lima e Av. Juscelino Kubitschek
6
[CONFIDENCIAL]
KJHKJH
Preços
•
•
•
•
Prática: “preço + condições”;
Práticas tem aumentado a pressão negativa sobre os preços de locação;
Concessão de carências e allowances define os fechamentos de novos contratos;
Equilíbrio técnico percebido entre as novas construções.
7
[CONFIDENCIAL]
KJHKJH
INVENTÁRIO FUTURO
•
•
•
2014: 294 mil m² novos são esperados ainda este ano;
Lançamentos com maior representatividade nas regiões Roque Petroni e Vila Olímpia.
Os edifícios com áreas maiores previstos para o terceiro trimestre: Berrini One, e LWM Corporate
Center, ambos na região Brooklin, e Vera Cruz na região Faria Lima.
8
[CONFIDENCIAL]
Conhecendo o Imóvel
9
[CONFIDENCIAL]
kjhjk
Conhecendo o Imóvel: O Complexo
Ficha Técnica
Cidade Jardim Corporate Center: 3 Torres comerciais Triple A, com mais de 189.000m² de área construída e 10.000m² de
jardim
Descrição
1 77.382,3m² de área total dos escritórios privativos (3 torres)
12 Elevadores de serviço com pé-direito especial
2 Praça central com espelho d'agua
13 Ar condicionado tipo VRF em todas as torres
3 Um dos mais modernos helipontos do país
14 Preparação para geradores privativos
4 Business Center
15 Transformadores a seco
5 Concierge
16 Níveis mínimos de queda de tensão
6 Restaurante
17 Controle de demanda
7 Estacionamento VIP com vallet e self-parking
18
8 Acesso de serviço com doca
19 Backbone para rede de cabeamento estruturado
9 Sofisticado sistema de segurança
20 Cabos de fibra óptica
10 Estrutura de alimentação para funcionários
21 Sistema central de telefonia
11 Caixilhos com isolamento acústico
Fonte: Votorantim Asset Management
10
[CONFIDENCIAL]
Medição de energia nas áreas comuns e ar-condicionado
em média tensão, com tarifas mais baixas
,HJH
Conhecendo o Imóvel: Cidade Jardim Continental Tower
Edifício Continental Tower
Ativo do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower
1 Fachada
Revestimento em massa e tijolo
7 Sanitários
6 sanitários masculinos e 6 sanitários femininos por andar,
mais infra-estrutura de prumadas para instalação de
banheiros adicionais
2 Lobby de Entrada
Lobby com pé-direito duplo de 5,91m
8 Salas Técnicas
5 salas técnicas de elétrica, lógica e telefonia por andar
para equipamentos e passagem de cabeamento
3 Pé-Direito
Pé-Direito livre de 2,79m
9 Iluminação
Área de escritório preparada para receber luminárias
fluorescentes de alto rendimento, com 450 lâmpadas de
16W
4 Forro
Área de escritório com forro suspenso modular de 62,5 por
125cm, termo acústico e anti-chamas.
10 Carga de Piso
500 kgf/m²
5 Energia
Entrada de energia em média tensão para as áreas comuns
e as áreas de escritórios, com disponibilidade de carga de
até 50W/m² para piso e forro
11 Docas para carga, descarga e expedição
Área de docas isolada destinada exclusivamente a receber
carga e descarga de materiais, correspondências, malotes,
entre outros.
6 Piso Elevado
Área de escritório com piso elevado a uma altura livre de 15cm
12 Subsolo
7 níveis de subsolo com 1.418 vagas
11
[CONFIDENCIAL]
CFGF
Conhecendo o Imóvel: Cidade Jardim Continental Tower
Edifício Continental Tower
Ativo do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower
13 Sky Lobby e Heliponto
Heliponto com dimensão de 30 x 30 m e capacidade para
12 toneladas e sala VIP
14 Automação e Supervisão Predial
Central de controle dos sistemas de ar-condicionado,
gerenciamento energético, elevadores, bombas,
subestações elétricas, sistemas de prevenção e combate a
incêndios, circuito fechado de televisão
15 Ar Condicionado Central
Sistema de ar condicionado central composto por 12
evaporadoras com capacidade total de 64 trs andar já com
dutos de distribuição instalados. Espaço disponível para
instalação de sistema adicional privativo
16 Elevadores
16 elevadores sendo, 14 elevadores sociais, 1 elevador de
serviço e 1 privativo. 4 elevadores atendem do 7º subsolo
ao térreo. Elevadores sociais equipados com Sistema de
Antecipação de Chamada e de Gerenciamento de Tráfego.
17 Telecomunicações
Gestor de telecomunicações oferecendo cabeamento
estruturado em shafts independentes para distribuição de
voz, dados e imagem em alta velocidade, fibra óptica e
internet 24h.
12
[CONFIDENCIAL]
18 Geradores
1 gerador de emergência a diesel (1600 KVA) para 100%
das áreas comuns. Espaços adicionais para a instalação
de geradores privativos a diesel e carenados, por parte dos
ocupantes.
19 Segurança Contra Incêndio
Sistema de detecção de incêndio composto de hidrantes,
extintores e sprinklers, sistemas sonoros e visuais de
aviso, detectores de fumaça, escadas de segurança
pressurizadas, portas corta-fogo para 2 horas, dampers,
sistema manual de alarme, sistema de comunicação e
sensores de CO2 nos subsolos
20 Segurança Pessoal e Patrimonial
Circuito fechado de TV, cartões magnéticos de controle de
acesso, cancelas, sensores de porta e segurança 24h.
Centro médico de primeiros socorros
21 Serviços Adicionais
Concierge, auditório com capacidade para 140 pessoas,
restaurante e café
fdbdfb
Dificuldades X Soluções
• Implantados no condomínio cafeteria e restaurante com duas opções para o almoço, por valor
fixo, e por quilo;
Alimentação
• Pleito do FII tramita no Conselho do Condomínio para a implantação de nova área de café.
Estacionamento
• Projeto para a implantação do serviço de recebimento e entrega dos veículos dos visitantes: em
fase de análise e aprovação pela administração do condomínio.
• Passarela externa: em construção, custeado pela JHSF;
Interligação com o Shopping
(Duas opções)
• Passarela interna: atendida por transfer via carro elétrico, custo é rateado entre o shopping e o
condomínio geral.
• Enviado projeto para prefeitura municipal objetivando a implantação de um teleférico;
• A São Paulo Urbanismo (empresa que presta serviços à prefeitura municipal), indica a
substituição do projeto por uma passarela com dispêndio pela municipalidade dentro do “Programa
de Mobilidade Urbana”;
Interligação entre o
empreendimento e a Estação
Berrini da CPTM
• O Fundo sugeriu a JHSF que o condomínio apresente uma proposta de PPP para a
municipalidade, auxiliando e possivelmente acelerando desta forma a implantação do projeto da
passarela;
• Foi implantado pelo condomínio um sistema de transfer com micro ônibus enquanto o projeto
tramita na prefeitura. O custo é rateado entre os condôminos.
13
[CONFIDENCIAL]
fdbdfb
Dificuldades X Soluções
• Acesso ao bairro: a JHSF adquiriu imóveis ao lado do empreendimento e efetuou a abertura
de uma saída lateral que dá acesso às ruas do bairro e Ponte Cidade Jardim;
Acesso ao Bairro do Morumbi
e a Ponte Cidade Jardim
• Necessidade de aprovação pela CET (Companhia de Engenharia de Tráfego): exigência de
um novo estudo de tráfego e impacto, se aprovado o acesso será livre;
• O acesso é liberado nos horários de pico.
Assembleia de Condomínio:
• Definiu a distribuição das receitas provenientes da operação do estacionamento quando o
valor arrecadado atingir R$ 1 milhão. Previsão de ocorrência média a cada 6 meses, primeira
ocorrência em set/2014.
Receitas
Implantação de serviços
• Em estudo a implantação de serviços no empreendimento: revistaria, caixa eletrônico e outros.
• Foi solicitado pelo FII a elaboração de estudo para apresentação junto ao Comando da Polícia
Militar visando a implantação de base comunitária próxima ao empreendimento.
Segurança
14
[CONFIDENCIAL]
• Atualmente a Polícia Militar possui um ponto de controle próximo ao Pão de Açucar no acesso
ao bairro Real Parque.
Público alvo para este imóvel
15
[CONFIDENCIAL]
dvsddfs
Público alvo para este imóvel
Público Alvo
• Perfil de cliente: empresas de médio a grande porte, family offices
• Multinacionais tem maior interesse pelo perfil do empreendimento
• Empresas que busquem imóvel com diferencial arquitetônico e com infraestrutura técnica
Estratégia para obtenção de novos inquilinos
A CBRE é a empresa contratada pelo fundo com o objetivo de identificar potenciais interessados, levá-los
até o empreendimento e apresentá-lo, intermediar o relacionamento com o fundo até o momento do envio
da proposta, e após, caso se estabeleça negociação
16
[CONFIDENCIAL]
ssdv
Locação Atual
Conjuntos
132
131
121
112
111
102
101
92
91
82
81
72
71
62
61
52
51
42
41
32
31
22
21
12
11
17
[CONFIDENCIAL]
Início
Período
Duração Meses
Final
G&E
01/03/2013
120
01/03/2023
IPCA
Daiichi Sankyo
12/11/2012
120
12/11/2022
IPCA
Motorola
01/06/2013
60
01/06/2018
IPCA
15/05/2018
IPCA
Locatário
Índice
DISPONÍVEL
Brookfield
15/05/2013
60
O Produto - BBVJ11
18
[CONFIDENCIAL]
vfxb
Conceito do Produto - Cotista
Pré Chaves
Renda Alvo ao cotista
0,80% a.m. líquido –
Contrato JHSF
Pós Contrato
JHSF
Pós Chaves
Renda Alvo ao cotista 0,80%
a.m. líquido. Contrato JHSF
de 100% durante 6 primeiros
meses e escalonada nos
próximos 12 meses
Período pós contrato JHSF,
renda gerada pela locação
livre das lajes
...
Aplicação Inicial
1° série
Previsão início:
Dezembro 2010
19
[CONFIDENCIAL]
Período de possibilidade de
pagamento de Prêmio para
o incorporador
2° série- máximo de 15% do
valor da aplicação inicial
Previsão:
Julho 2012
Previsão:
Janeiro 2014
fdbdfb
Conceito do Produto - Fundo
Conceito do Produto - Cotista
Pré Chaves
Fundo recebe 0,85%
liquido de custos da
JHSF como rendimento
Pós Chaves
Fundo recebe 0,85% Liquido.
de custos da JHSF - 100%
durante 6 primeiros meses e
escalonada nos próximos 12
meses
Pós Contrato
JHSF
Período pós contrato JHSF,
renda gerada pela locação
livre das lajes
...
Entrada
pagamento
do imóvel
40 % (*)
Parcelas mensais
condicionadas a
medição da obra – 50%
Previsão início:
Dezembro 2010
20
[CONFIDENCIAL]
5% no habite-se
4,5% na imissão
de posse
Previsão:
Junho 2012
Fim do prazo para
Pagamento de Prêmio para
a JHSF, se houver
+ 0,5% na escritura
referente ao preço fixo
Previsão:
Janeiro 2014
Desempenho do FII BBVJ11
21
[CONFIDENCIAL]
Consolidado Balancete Mensal
Distribuição de Rendimentos (Mês de Referência)
(A) RECEITAS
Aluguéis recebidos de locatários
Outros (1)
(B) DESPESAS
Condomínio de unidades vagas
IPTU das unidades vagas
Taxa de Administação (incluindo o consultor imobiliário)
Taxa de Custódia do Fundo
Taxa de Controladoria
Taxa de Fiscalização de CVM
Taxa Bovespa
Taxa de Fiscalização ANBIMA
CETIP
SELIC
Provisão de Laudo de Avaliação (apropriado mês a mês)
Provisão de Auditoria
Outros
(C) = (A) – (B) RENDIMENTOS TOTAIS
(D) UTILIZAÇÃO OU RESERVA DE CAIXA
(E) = (C) – (D) RESULTADO A SER DISTRIBUÍDO
(F) QUANTIDADE DE COTAS EMITIDAS
(G) = (E) / (F) RENDIMENTO POR COTA
(F) AMORTIZAÇÃO
(E) + (F) PAGAMENTO TOTAL POR COTA
Reserva de Contingência (2)
(1) Outros: refere-se às receitas de estacionamento e auditório, que não são recorrentes.
(2) O fundo possui uma reserva de contingência para despesas extraordinárias.
22
[CONFIDENCIAL]
Setembro 2014
2.018.684,37
1.373.144,13
645.540,24
515.975,81
168.064,20
80.618,58
234.949,63
10.000,00
6.021,22
2.560,00
1.928,00
966,19
124,12
916,67
2.883,72
6.943,48
1.502.708,56
670.102,36
832.606,20
2.710.000
0,307235
0
0,307235
5.997.452,56
Desempenho Patrimonial
Rentabilidade Acumulada do Fundo
Valorização Patrimonial da Cota
10%
50%
set-14
jun-14
mar-14
dez-13
set-13
jun-13
mar-13
dez-12
set-12
jun-12
mar-12
set-11
dez-11
jun-11
dez-10
set-14
jun-14
mar-14
dez-13
set-13
jun-13
mar-13
dez-12
0%
set-12
0%
jun-12
10%
mar-12
2%
dez-11
20%
set-11
4%
jun-11
30%
mar-11
6%
dez-10
44,70%
40%
+ 7,54%
mar-11
8%
Rentabilidade Efetiva Acumulada (%)
Variação da Cota Patrimonial (%)
Rentabilidade Anual Acumulada
35%
Dividend Yield
2011
2012
2013
25%
2014*
15%
9,60% 10,30% 7,38%
32,0%
2,55%
13,3%
11,6%
10,0%
6,5%
13,4%
12,2%
8,4%
5,8%
5%
8,0%5,9%
-5%
-13,0%
-15%
2011
*Até Setembro, 2014.
23
[CONFIDENCIAL]
BBVJ11
2012
IFIX
2013
CDI
IPCA
Desempenho Bolsa
Retorno Total (%)
Liquidez do Fundo
80%
130
7,00
60%
120
6,00
110
40%
5,00
100
20%
4,00
90
0%
80
-20%
70
Retorno Total BBVJ11
IFIX
2,00
set-14
jun-14
mar-14
dez-13
set-13
jun-13
mar-13
dez-12
set-12
jun-12
mar-12
dez-11
set-11
50
jun-11
1,00
mar-11
60
dez-10
dez-10
fev-11
abr-11
jun-11
ago-11
out-11
dez-11
fev-12
abr-12
jun-12
ago-12
out-12
dez-12
fev-13
abr-13
jun-13
ago-13
out-13
dez-13
fev-14
abr-14
jun-14
ago-14
-40%
3,00
CDI
Volume Mensal de Negociações (R$ Milhões, Eixo Dir.)
Valor da Cota de Mercado (R$, Eixo Esq.)
Quantidade de Cotistas:
1,4 mil - jan/2011
2,7 mil – set/2014
Fonte: BM&FBovespa
24
[CONFIDENCIAL]
Preços de Locação
25
[CONFIDENCIAL]
ssdv
Receita e Preço de Locação
Disponibilidade do Investimento
Área (m²)
Unidades
Total
22.465
13
Locada
14.308
8,5
8.157
4,5
Disponível
Vacância
36,3%
Simulação da Receita com a locação das unidades atualmente disponíveis
Aluguel da área
Aluguel da área
Aluguel da área
Aluguel da área
Aluguel da área
disponível por R$ disponível por R$ disponível por R$ disponível por R$ disponível por R$
60/m²
70/m²
80/m²
90/m²
96/m²
Atual (Set14)
Receita de
Aluguéis
Economia de
Custos (1)
1.373.144
1.862.564
1.944.134
2.025.704
2.107.274
2.156.216
0
312.849
312.849
312.849
312.849
312.849
Resultado do Ativo
1.373.144
2.175.413
2.256.983
2.338.553
2.420.123
2.469.065
Aumento de
Receita (%)
Aumento de
Resultado do Ativo
(%)
-
35,6%
41,6%
47,5%
53,5%
57,0%
-
58,4%
64,4%
70,3%
76,2%
79,8%
(1) Corresponde às despesas com condomínio e IPTU das atuais lajes disponíveis.
26
[CONFIDENCIAL]
gmghm
Preço médio Pedido de Locação – Região Marginal
Preço Médio Pedido de Locação do Mercado (1) vs.
Preço Médio de Locação do ativo do fundo
160
140
140
140
120
100
Preço Médio de
Locação do
Empreendimento:
R$ 96/m²
97
80
60
55
60
40
40
20
0
Colliers International (2)
CBRE (2)
Jones Lang LaSalle (2)
(1) Considera ativos de mesma classe e pertencentes à mesma região.
(2) Regiões não comparáveis. A segmentação regional desenvolvida pela Colliers considera que o ativo está situado na região Morumbi, enquanto as
segmentações regionais desenvolvidas pela CBRE e Jones Lang consideram que o ativo está localizado na região da Marginal.
Fonte: Colliers International, CBRE, Jones Lang LaSalle e Votorantim Asset Management.
27
[CONFIDENCIAL]
Contatos
1. Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Documentos de Ofertas > Fundos
Estruturados;
2. BM&F Bovespa (http://www.bmfbovespa.com.br) > Mercados > Fundos/ETFs >
Fundos Imobiliários
3. CVM – Comissão de Valores Mobiliários em Fundos de Investimentos http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/defaultCPublica.asp
4. Desde abril/2012, os investidores podem acessar as informações do Fundo por meio
de um site dedicado: www.vam.com.br/jhsf
5. E-mail: [email protected]
6. Fone: 11-5171-5359
28
[CONFIDENCIAL]

2014 - Votorantim Asset

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