documento com a apresentação da audiência

URB 028/01 – EXPANSÃO DO GUARÁ
PLANILHA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS
Contexto – Expansão do Guará
• Originalmente denominada QE 48 da Região Administrativa do Guará – RA X, a
área foi criada pela Lei Complementar nº 85 de 13 de fevereiro de 1998. Os
estudos para o projeto de parcelamento foram iniciados pela TERRACAP em
2000;
• O projeto foi aprovado pelo Decreto 30.061 de 16 de fevereiro de 2009 e
devidamente registrado em 18 de maio de 2009;
• A Lei Complementar 733/2006, que foi elaborada posteriormente ao início dos
trabalhos referentes ao parcelamento da área, traz os parâmetros de ocupação
da área em seu artigo 27. O projeto foi denominado por aquele instrumento
como Projeto Especial Integrado 04 – PEI 04, constante dos mapas 4D e 4E –
Anexo IV. Para os vários lotes constantes do projeto da Expansão do Guará foram
elaboradas as Normas Gerais de Uso e Gabarito - NGB 46/01, 47/01, 48/01,
49/01, 50/01 e 51/01
Contexto – Expansão do Guará
• De acordo com a Norma Técnica nº 2 de Junho de 1998, que estabelece a forma
de apresentação dos projetos urbanísticos de parcelamento do solo no DF, para
as cidades no Distrito Federal que tenham Planos Diretores Locais - PDLs
aprovados, o formato de apresentação de normas edilícias é a PUR – Planilha de
Parâmetros Urbanísticos;
• A Lei Complementar 733 de 13 de dezembro de 2006, PDL do Guará, foi editada
e publicada antes da aprovação dos projetos, mas em um período onde os
trabalhos já estavam bem adiantados. Depois da aprovação do PDL, as NGBs não
foram modificadas para o formato de PUR. Entretanto, todos os parâmetros
edilícios permaneceriam os mesmos.
Contexto – PDL Guará e ADIn
• Lei Complementar 733 de 13 de dezembro de 2006 aprova o Plano Diretor Local
- PDL do Guará e estabelece parâmetros e índices de ocupação para aquela
Região Administrativa.
• Em 2010, o Ministério Público do Distrito Federal e dos Territórios – MPDFT
ajuíza Ação Direta de Inconstitucionalidade contra a LC 733/2006 alegando
inconstitucionalidade formal por vício de iniciativa de competência exclusiva do
Poder Executivo - processo TJDFT nº 2010.00.2.007.279-2.
• Ação com julgamento concluído em 06 de dezembro de 2011, quando foi
emitido Acordão que julgou parcialmente procedente o pedido do MPDFT. Um
dos artigos que perdeu efeito foi o de número 36 que estabelece os tipos de
usos para toda a RA do Guará.
Contexto – PDL Guará e ADIn
• Com a perda de efeitos desse artigo, todo e qualquer uso definido por parte da
lei 733/2006 deixou de existir o que fez com que a Administração Regional do
Guará - RA X deixasse de fazer qualquer tipo de análise referente à aprovação
de projetos de arquitetura ou emissão de alvarás de construção. Com isso
nenhum proprietário de lotes naquela região conseguia sequer que os projetos
arquitetônicos fossem analisados por parte dos técnicos da RA-X;
• Em 20 de agosto de 2014 foi publicada no Diário Oficial do Distrito Federal a Lei
Complementar Nº 890 que promoveu alterações no PDL do Guará de forma a
estabelecer usos para aquela Região Administrativa, no qual está localizado o
imóvel em questão.
Contexto – PDL Guará e ADIn
• A TERRACAP dos problemas existentes em julho de 2012, quando um adquirente
de lote naquela região a procurou para tentar solucionar a questão de não
conseguir aprovar projetos para seu lote.
• Naquela a TERRACAP transcreveu as normas edilícias constantes das NGB para o
formato de PUR e autuou o processo 111.001.310/2012, o qual foi enviado à
Secretaria de Estado de Habitação, Regularização e Desenvolvimento Urbano –
SEDHAB (atual SEGETH) para análise e aprovação.
• Foi elaborado pela SEDHAB o Projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS,
que tem por objetivo padronizar o formato de todas as normas de uso e ocupação
do solo vigentes no Distrito Federal. A SEDHAB informou naquela ocasião que a
solução do problema das NGBs ocorreria com a publicação da LUOS.
Contexto – PDL Guará e ADIn
• Em virtude da não aprovação da LUOS pela Câmara Legislativa, da Lei nº 890/2014
não contemplar o projeto especial integrador e da falta de análise e solução da
situação por parte da SEDHAB pela pendência da LUOS, a situação de impasse
permaneceu, motivando ofício à Administração Regional do Guará e reuniões com
a SEDHAB visando solucionar o problema;
• A SEDHAB informou, por meio da Assessoria Jurídica Legislativa, a necessidade de
se aprovar Projeto de Lei com os parâmetros específicos para aquela área uma vez
que o julgamento da ADIN tornou sem efeitos o Inciso IV do Artigo 27 do PDL do
Guará que estabelecia a implantação do projeto especial integrador daquelas
quadras.
Expansão do Guará
• A Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação – SEGETH publicou
aviso de Convocação para Realização de Audiência Pública no dia 15 de abril de
2015, visando a apresentação das Planilhas de Parâmetros Urbanísticos - PUR da
Expansão do Guará.
• Posteriormente será necessário o encaminhamento de Projeto de Lei para a
Câmara Legislativa visando a aprovação dos parâmetros propostos por meio de Lei
Complementar.
• Por fim, com a publicação dos parâmetros aprovados, os compradores de lotes
naquela região poderão apresentar seus projetos para análise e aprovação e
posterior emissão dos alvarás de construção.
Projeto da Expansão do Guará
RA X – GUARÁ
O projeto para expansão do Guará teve início em 2000, e prevê a
ocupação de uma área contígua a setores habitacionais, encerrando um hiato
territorial do DF em uma área que apresenta as condições propícias ao crescimento
urbano. Sua implantação completará o mosaico da estrutura urbana da cidade do
Guará.
No contexto regional a área se configura como um espaço de pouca
acessibilidade viária, incompatível, portanto, para estruturas urbanas centrais, e
destinado a ser um setor residencial com identidade própria e características
diferenciadas das morfologias padronizadas do Guará I, que organiza as quadras em
forma de quadriláteros, e do Guará II, que organiza as quadras em um eixo coletor
dando acesso ao sistema vário central.
Projeto da Expansão do Guará
RA X – GUARÁ
A antiga lagoa de estabilização de esgotos existente na área do projeto,
desativada desde 1993, deverá ser destinada a parcelamento futuro.
-
O projeto urbanístico possui 1804 unidades, com a seguinte composição:
Habitação unifamiliar: 1758 unidades;
Habitação coletiva (uso misto): 20 unidades;
Uso misto (habitação, comércio e serviços): 19 unidades;
Comércio: 01 unidade;
EPC: 06 unidades.
O URB/MDE 028/01, da Expansão do Guará, foi aprovado pelo decreto nº
30.061 de 16 de fevereiro de 2009, e o registro cartorial se deu em 18 de maio de
2009.
Projeto da Expansão do Guará
RA X – GUARÁ
PUR 038/12
HABITAÇÃO COLETIVA, COMÉRCIO E COLETIVO
PARÂMETROS URBANÍSTICOS BÁSICOS
ENDEREÇO (SRIA II)
USO/NORMA
NÍVEL
RESTRIÇÃO
CÓDIGO DE USO
C.A.
TX.
PERM.
PARÂMETROS
URBANÍSTICOS
ESPECÍFICOS
QE 48 Conjunto A Lotes 01 a 06
QE 58 Conjunto A Lotes 01 a 04,
QE 58 Conjunto B Lotes 01 a 04,
QE 58 Conjunto C Lotes 01 a 06
Habitação
Coletiva,
Comércio e
Coletivo
R3
52.1, exceto 52.11-6; 52.2; 52.3; 52.4;
52.6; 52.7; 55.2; 63.B; 64.A; 64.B; 65,
exceto 65.1; 66; 67; 70; 71.33-1; 71.4;
72; 73; 74; 80-C; 85.1; 85.13-8; 91; 92, 2.0
exceto 92.53-3 e 92.61-4; e 92.62-2,
exceto exploração de parques de
diversão e similares; 93.
QE 48 Lote 01
Comercial/
PAC
R2
- 50.5; e
- 52.14-0.
0.25 isento
D, E, F, G e H
QE 52 AE 1
Coletivo
R3
- 80.12-8 – Educação fundamental
1.0
30%
I, J, K, L e M
QE 52 AE 2 e QE 56 AE 1
Coletivo
R3
- 80.11-0 – Educação pré-escolar
1.0
20%
I, J, K, L e M
QE 56 AE 2
Coletivo
R3
- 92.51-7 – Biblioteca e arquivos
1.0
30%
I, J, K, L e M
QE 56 AE 3
Coletivo
R3
1.0
20%
I, J, K, L e M
QE 56 AE 4
Coletivo
R3
- 92.51-7 – Biblioteca e arquivos
- 75.24-8 – Segurança e ordem
pública
1.0
20%
I, J, K, L e M
20%
A, B e C
PUR 038/12
HABITAÇÃO COLETIVA, COMÉRCIO E COLETIVO
A) Estacionamento obrigatório, em subsolo.
B) Galeria obrigatória no pavimento térreo, com pé-direito de 5m (cinco metros) correspondendo ao pavimento
térreo (térreo + mezanino, quando for o caso), com largura de 5m (cinco metros). É computada no cálculo da área
de construção.
C) As rampas de acesso ao subsolo deverão estar totalmente contidas dentro dos limites do lote.
D) Afastamentos Mínimos Obrigatórios:
a. Edificações: frente: 3,00 metros; fundo: 3,00 metros; lateral direita: 4,00 metros e lateral esquerda: 4,00 metros.
b. Elementos verticais (bombas, pilares isolados e outros elementos que possam constituir obstáculos à
visibilidade): frente: 3,00 metros.
c. Cobertura: para efeito desta norma, entende-se como cobertura do PLL o elemento de vedação horizontal,
desprovido de vedação vertical de qualquer natureza, destinado à proteção das edificações de menor altura,
bombas, demais componentes e atividades nele exercidas.
Fundo: 3,00 metros; Lateral Direita: 4,00 metros e Lateral Esquerda: 4,00 metros.
E) Taxa Máxima de Ocupação é de 25% (vinte e cinco por cento).
F) No caso de existência de lanchonete/sorveteria e similares, bem como loja de conveniência, será obrigatória a
existência de estacionamento, com capacidade mínima para 5 (cinco) veículos.
G) Tratamento das Divisas:
a. Será obrigatória a construção de muro nas divisas laterais e fundo, com altura mínima de 1,20m (um metro e
vinte centímetros) e máxima de 2,00m (dois metros).
b. Os muros das divisas laterais deverão ter um afastamento mínimo de 4,00m (quarto metros).
c. Ao longo da divisa frontal do lote é obrigatória a execução de grelha ou solução equivalente, que assegure a
correta captação e escoamento das águas servidas.
PUR 038/12
HABITAÇÃO COLETIVA, COMÉRCIO E COLETIVO
H) As entradas e saídas do lote deverão ser independentes e contar com área de espera.
I) Taxa Máxima de Ocupação é de 50% (cinquenta por cento).
J) Estacionamento e Garagem:
a. Será opcional a implantação de estacionamento de veículos dentro dos limites do lote, em superfície e/ou
subsolo, podendo, em superfície, ocupar as áreas dos afastamentos mínimos obrigatórios.
b. As áreas do 1º pavimento destinadas garagem/estacionamento não serão computados no cálculo da taxa
máxima de construção.
c. Será considerado como área verde 50% (cinquenta por cento) do estacionamento arborizado, na proporção
de 01(uma) árvora para cada 02(duas) vagas.
K) É permitido o cercamento de todas as divisas do lote com a utilização de alambrado ou cerca viva ou ainda a
combinação destes elementos até a altura máxima de 2,00m (dois metros), desde que garantido 70% (setenta
por cento) de permeabilidade ou 2/3 (dois terços) de transparência visual em sua área em elevação.
L) É permitida, dentro dos limites de afastamento mínimo obrigatório, a construção de guarita, podendo, para
efeito de composição arquitetônica do conjunto do portão de entrada, ser construída uma edificação de até
6,00m² (seis metros quadrados) ou duas edificações de até 4,00 m² (quatro metros quadrados) cada uma.
a. Quando houver cobertura ligando as guaritas sobre os acessos, apoiando nas edificações, em pilares ou em
balanço, sua área não será computada na área de construção estabelecida neste item nem na taxa máxima de
construção.
M) É permitida a construção de marquise para proteção dos acessos ao pavimento térreo, desde que a
distância de seu limite (beiral) à divisa do lote não seja inferior a 1,00 (um metro). No caso de brises no
pavimento superior, eles poderão avançar em no máximo 1,00 (um metro) sobre os afastamentos
obrigatórios.
PUR 039/12
HABITAÇÃO UNIFAMILIAR
ENDEREÇO (SRIA II)
USO/
NORMA
PARÂMETROS URBANÍSTICOS BÁSICOS
PARÂMETROS
URBANÍSTICOS
NÍVEL
ÁREA m² C.A. TX. OCUP. TX. PERM. ESPECÍFICOS
RESTRIÇÃO
QE 38 Conjunto A1, B1, C1, D1, E1 e F1
QE 44 Conjunto X Lotes 63 a 72
QE 44 Conjunto X1, Y, Y1, Z, Z1
QE 50 Conjunto A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M,
N, O, P, Q, R
QE 52 Conjunto A , B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L e M
QE 54 Conjuntos A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K e L
QE 56 Conjuntos A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M,
N, O, P e Q
QE 58 Conjuntos A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K e L
HU
R0
de
126,14m²
a
257,01m²
1.4
70%
isento
A, B e C
PUR 039/12
HABITAÇÃO UNIFAMILIAR
A) A área de garagem será computada no coeficiente de aproveitamento do lote e deverá estar localizada
inteiramente em seu interior.
B) Tratamento das Divisas:
a. O cercamento do lote será obrigatório nas divisas laterais (quando se confrontar com outro lote) e de fundo,
devendo ter altura máxima de 2,00m (dois metros).
b. No caso da divisa frontal do lote, o cercamento não será obrigatório, podendo ser do tipo grade, alambrado
ou solução mista (alvenaria e grade/alambrado) desde que garantido 70% (setenta por cento) de
permeabilidade ou 2/3 (dois terços) de transparência visual em sua área em elevação.
C) Tratamento das Fachadas:
a. Elementos de fachadas no pavimento superior, como floreiras, sacadas e beirais deverão avançar em no
máximo 60 cm (sessenta centímetros) sobre o passeio público.
b. Os beirais, quando existirem, deverão manter a distância mínima de 1,00m (um metro) das divisas laterais.
PUR 040/12
HABITAÇÃO COLETIVA E UNIFAMILIAR, COMÉRCIO E COLETIVO
ENDEREÇO (SRIA II)
QE 48 CL 1-1, CL 1-2, CL 1-3
QE 48 CL 2-1, CL 2-2, CL 2-3, CL 2-4;
QE 50 CL 2-1, CL 2-2, CL 2-3, CL 2-4,
QE 54 CL 2-1, 2-2, 2-3, 2-4,
QE 56 CL 2-1, 2-2, 2-3, 2-4
PARÂMETROS URBANÍSTICOS BÁSICOS
USO/
NÍVEL
CÓDIGO DE USO
NORMA RESTRIÇÃO
HC/Com.
52.1, exceto 52.11-6; 52.2; 52.3;
R3
/Col.
52.4; 52.6; 52.7; 55.2; 63.B;
64.A; 64.B; 65, exceto 65.1; 66;
67; 70; 71.33-1; 71.4; 72; 73; 74;
HC/Com.
80-C; 85.1; 85.13-8; 93; 91; 92,
R3
/Col.
exceto 92.53-3 e 92.61-4; 92.622, exceto exploração de parques
de diversão e similares
C.A.
TX.
PERM.
PARÂMETROS
URBANÍSTICOS
ESPECÍFICOS
3.15
isento
A, B e C1
2.88
isento
A, B e C2
1.4
Isento
D, E e F
QE 52 Conjunto D Lote 01, 30, 31 e 32;
QE 52 Conjunto I Lote 01 a 08;
QE 52 Conjunto M Lote 01 e Lotes 14 a
20;
QE 54 Conjunto A Lote 01 a 08;
QE 54 Conjunto G Lotes 01 a 08;
QE 56 Conjunto A Lotes 01 a 04,
QE 56 Conjunto J Lotes 01 a 08,
QE 56 Conjunto O Lotes 01 a 08;
QE 58 Conjunto D Lotes 01 a 08,
QE 58 Conjunto G Lotes 01 a 08,
QE 58 Conjunto J Lotes 04 a 11.
HU/Com.
/Col.
R3
52.1, exceto 52.11-6 e 52.12-4;
52.2; 52.3; 52.4; 52.6; 52.7; 55.2;
71.4; 72.5; 93, exceto 93.03-3
PUR 040/12
HABITAÇÃO COLETIVA E UNIFAMILIAR, COMÉRCIO E COLETIVO
A) É vetado o cercamento do lote em qualquer de suas divisas.
B) Os elementos de fachadas nos pavimentos superiores (1º e 2º), como floreiras e sacadas poderão avançar
em no máximo 60 cm (sessenta centímetros) sobre o passeio público.
C) Galeria para circulação de pedestres deverá ocorrer no nível térreo de forma a configurar uma galeria com
pé-direito correspondente ao do pavimento térreo, somada ao da sobreloja, com larguras conforme indicado
na tabela abaixo. Esta galeria não será computada no cálculo da área de construção.
C1) QE 48, CL 1 – 1, 2 e 3: 3 metros.
C2) QE 48, CL 2 – 1, 2, 3 e 4: 5 metros;
C2) QE 50, CL – 1, 2, 3 e 4: 5 metros;
C2) QE 54, CL – 1, 2, 3 e 4: 5 metros; e
C2) QE 56, CL – 1, 2, 3 e 4: 5 metros.
D) Taxa Máxima de Ocupação é de 70% (setenta por cento) da área do lote.
E) Tratamento das Divisas:
a. O cercamento do lote será obrigatório nas divisas laterais e de fundo, devendo ter altura máxima de 2,00m
(dois metros).
b. No caso da divisa frontal do lote, o cercamento não será obrigatório, podendo ser do tipo grade, alambrado
ou solução mista (alvenaria e grade/alambrado) desde que garantido 70% (setenta por cento) de
permeabilidade ou 2/3 (dois terços) de transparência visual em sua área em elevação.
F) Tratamento das Fachadas:
a. Elementos de fachadas no pavimento superior, como floreiras, sacadas e beirais deverão avançar em no
máximo 60 cm (sessenta centímetros) sobre o passeio público.
b. Os beirais, quando existirem, deverão manter a distância mínima de 1,00m (um metro) das divisas laterais.