Implemente

ADEQUAÇÃO DE EDIFICAÇÕES
EXISTENTES A SUSTENTABILIDADE
Verdani Partners
Em parceria com o grupo de trabalho para
desenvolvimento de projetos sustentáveis do
CREA-GO
16 de Agosto de 2016
Auditório do Crea Goiânia
Palestrante:
Daniele Horton
LEED AP + O&M, CEM, MDes, Assoc. AIA
Founder & President
@VerdaniParrtners
@danielehorton
2016
CONTEÚDO
1. MERCADO ATUAL | ESTATÍSTICAS
2. URBANISMO SUSTENTÁVEL
3. PASSOS RECOMENDADOS PARA
UM PROGRAMA DE RETROFIT
• PLANEJAMENTO
• IMPLEMENTAÇÃO
• MELHORIAS
4. ESTUDOS DE CASO
ESTATISTICAS
MERCADO ATUAL
“Verdani entende os desafios da
sustentabilidade para o setor imobiliário do
ponto de vista dos proprietários.”
EMISSÕES DE CO2
POPULAÇÃO GLOBAL E
EMISSÕES DE CARBONO
Search
RESILIÊNCIA E ADAPTAÇÃO
How companies are
beginning to respond?
PREVISÃO DAS MUDANCAS CLIMÁTICAS NO
BRASIL ATÉ 2100
Cientistas estimam aumento de até 6 graus na temperatura se emissão de gases permanecer alta
SISTEMA ECOLÓGICO
SISTEMAS ABERTOS
Source: USGBC / LEED Green Associate™ Exam Preparation Guide
SISTEMAS FECHADOS
FEEDBACK LOOP
“Positive and negative
feedback loops
ideally need to be in
balance. If one gets
too far out in front of the
other, damaging
negative effects can occur.”
Source: USGBC / LEED Green Associate™ Exam Preparation Guide
ÁGUA
ENERGIA
DEMOGRAFIA
Vulnerable Sources
Diminishing Reserves
Pollution Runoff
Reducing Emissions
Peaking Oil
Security Risks
Growing Population
Regional Migrations
Shifting Demographics
MERCADO
CAPITAL
MUDANCAS
CLIMATICAS
INFRAESTRUTURA
Concentration of Capital
Competition for Capital
Assessing Value and Risk
Climbing Temperatures
Severe Weather
Rising Seas
Source: ULI , The City in 2050
Deferred Maintenance
Communication Networks
Unsustainable Patterns
IMPACTO DAS CONSTRUÇÕES EXISTENTES
BRAS
IL
O consumo de energia dos edifícios nos EUA é
maior do que o consumo de energia geral de
vários países ficando atrás apenas da China e
EUA.
TENDÊNCIAS E DADOS
- 80% - 43%
A meta dos EUA
é diminuir a
emissão de
carbono até
2050
98%
Edifícios
Existentes
A meta do Brasil
é diminuir a
emissão de
carbono até
2030
75%
Edifícios
comercias
precisam de
retrofit
50%
Impacto das
construções do
Brasil em relação
a emissão de CO2
1-2%
Novas
Construções
OPERAÇÕES DURAM POR TODA VIDA!
Design /
Design / Construção
Construction
30% - 40%
Operação (CICLO DE VIDA DE EDIFICAÇÕES)
60% - 70%
Em um Único Evento
Processo contínuo
Orçamento de Capital
Orçamento Operacional
Custos Iniciais
Custos contínuos
CICLO DE VIDA
DO CUSTO
Source: National Institute of Standards and Technology
Colocando Zero Energia / LEED &
Greening edifícios existentes em
perspectiva ...
“Se todos os edifícios LEED registrados
fossem Zero Energia, isso só seria
equivalente a uma economia de 3% de
energia de todos os edifícios existentes
nos EUA“
CTG Energetics
TENDÊNCIAS DO MERCADO
Mercado imobiliário está cada vez mais exposto à exigências da
sustentabilidade
Regulamentos
SOURCE: GRESB
Investidores
Inquilinos/Ocupantes Associação
Imobiliárias
LINHA DO TEMPO DE REGULARMENTOS
NO MUNDO DE EDIFICAÇÕES
2004: Noruega, parte do
Espaço Econômico
Europeu, concorda
formalmente para
implementar os requisitos
de certificação EPBD e para
construções
1997: Dinamarca exige certificação
energética de casas e edifícios
2007: Brasil adota
regulamentos de classificação
edifício voluntárias que se
tornam obrigatórias em 2012
1999: Australia exige certificação
energética para residências
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2002: O Parlamento
Europeu adopta ao
desempenho energético
dos edifícios ( EPBD ) ,
exigindo que todos os Os
Estados-Membros da UE
para estabelecer esquemas
de certificação energética
obrigatórios para casas e
edifícios
Source: Cliff Majestic, IMT
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2008: China adota um programa de
classificação de energia obrigatória
para edifícios governamentais
.
2009
2008: Turkey
adota um
esquema de
certificação
obrigatória
2010: Reformulação
EPBD - é
reformulação a
reforçar os requisitos
de desempenho
energético para todos
os Estados- Membros
da EU
2010
2011
2012
2010: Australia
decreta
classificação
energética
obrigatória para
estruturas
comerciais .
PROGRESSO DO MERCADO
ANTES (2000)
AGORA (2015)
EPA ENERGY STAR®
• Primeiro nome em edifícios comerciais
• Menos que 500 edifícios
• Nenhuma cidade ou estado com regulamentação
para energia
•
•
•
Mais que 260,000 construções benchmarked
Mais que 25,000 etiquetagem (500 em LA, Chicago
e Washington DC)
12 cidades/Estados adotando leis de publicação e
12 mais pendentes
USGBC LEED®
•
•
Primeiro certificado LEED para construções lançado
para novas construções
Nenhuma construção oficialmente certificada
•
•
Marca globalmente reconhecida
372 milhões de m2 certificados em cada mercado
global representativo
TRANSPARENCY & REPORTING
•
•
•
GRI (14 empresas globais participantes)
CDP começando á ser desenvolvido
GRESB não existia
Source: CBRE
•
•
Quase todas grandes empresas reportaram
GRI (3,500 empresas) ou CDP (6,000 empresas)
GRESB possue 640 fundos de investimentos
participantes, avaliados em mais de US$2 trillion
ESTATÍSTICAS DE CERTIFICAÇÃO DE
EDIFÍCIOS COMERCIAIS NOS EUA
Quase 40% dos edifícios
comerciais nos EUA são
certificados
Source: CBRE, National Green Building Adoption Index
Os prédios maiores
representam a maior parte
dos edifícios certificados
Quanto mais alto o nível de
certificação maior a redução
de consumo de energia
BENEFÍCIOS GERAIS E FINANCEIROS PARA OS
PROPRIETÁRIOS DE EDIFÍCIOS
Benefícios Gerais
Benefícios Finaceiros
o
Melhorar o bem estar dos ocupantes
o Maior valor de aluguel
o
Atração de novos inquilinos
o Menor índice de vacância
o
Regulamentações e diminuição dos
riscos de mudança climáticas
o Menor custo operacional
o Maior valor das edificações
o Maior valores intangiveis como reputação
Source: GRESB
OCUPANTES: SAÚDE & BEM ESTAR
Qualidade ambiental interna cada vez mais importante para os ocupantes
"Temos ignorado os 90%. Nós gastamos 90% do nosso tempo em ambientes fechados e 90 % do custo de um edifício são os ocupantes, por
isso qualidade ambiental interna e seu impacto na saúde e produtividade são muitas vezes uma reflexão tardia"
Joseph Allen, Professor Assistente
Harvard University Center for the Environment
SOURCE: GRESB
Source: GRESB
MAIOR PRODUTIVIDADE EM EDIFÍCIOS
SUSTENTÁVEIS = VALOR
Benefícios da alta Produtividade
Carnegie Mellon University- “Aumentos
da produtividade de funcionários de
edifícios verdes variam de 0,4% a 18%”
Custo anual para um functionário de um
edifício nos EUA (per square foot):
Salário
Tecnologia
Aluguel
Energia
Total
$318.00
50.00
32.00
2.35
$402.35
5% de aumento na produtividade economiza
US$20.12 por s.f.
5% de aumento na produtividade em um
edifício de 100,000s.f. economiza US$2,000,000
por ano!
Source: CMU Center for Building Performance & CA Sustainable Buildings 2004
Alta produtividade de funcionários
representa um ganho 10 vezes maior do
que o valor economizado com despesas
operacionais.
RELATÓRIO SOCIAL, AMBIENTAL E
ECONOMICO DO SETOR IMOBILIÁRIO
Maior transparência dos fatores Sociais, Ambientais e Econômicos
Source: GRESB
TENDÊNCIAS PARA EDIFICAÇÕES
SUSTENTÁVEIS
Tendências
de 2020 para
Edifícios
Sustentáveis
Source: Reinventing Green Building, Jerry Yudelson, Figure C1
ALTO DESEMPENHO EDIFÍCIO
EXISTENTE = MELHORIA CONTÍNUA
Maio 2009
ENERGY STAR
Label
81
Julho 2009
LEED EBOM
Certified
SILVER
Abril 2010
BOMA 360
Maio 2010
ENERGY STAR
Label
93
Agosto 2011
LEED CI
Certificação para
inquilinos
Julho 2013
LEED EBOM
Recertificação
GOLD
Em 2050, o mundo será urbano e a
concorrência econômica vai aquecer o
mercado incluindo o Brasil, Rússia, Índia
e China com o aumento da urbanização.
Dois bilhões de pessoas terão passado à
classe média.
Cidades vão competir em torno de
eficiência da força de trabalho, a redução
das emissões, os índices de mobilidade,
a saúde pública, a disponibilidade de
água e risco geopolítico.
Source: ULI , The City in 2050
Edifícios e seus custos de construção
representam quase a metade do custo de
toda a energia consumida a cada ano.
Com o aumento da população mundial
com mais 3 bilhões de pessoas, vamos
precisar de mais edifícios do que nunca –
milhões a mais só no Brasil.
Estes desafios oferecem uma vasta
oportunidade de reinventar as nossas
cidades para um futuro sustentável.
Source: ULI , The City in 2050
Como cidades e
comunidades porem
ser planejadas para
satisfazer as
necessidades
presentes, enquanto
habilitando as
gerações futuras de
suprir as suas?
Nos temos a responsabilidade de criar um impacto
positivo no meio ambiente e malha urbana
Source: ULI , The City in 2050
ORIENTAÇÃO SOLAR
CONSIDERANDO A ORIENTAÇÃO SOLAR
FACHADAS 100% DE VIDRO
DESENVOLVIMENTO URBANO
ALTA DENSIDADE E USO MISTO
BAIXA DENSIDADE – ALASTRO DE ÁREAS
RESIDENCIAIS
TRANSPORTE
TRANSPORTE PÚBLICO
CARROS INDIVIDUAIS
PAISAGISMO
PLANTAS LOCAIS & NATIVAS
GRAMA E PLANTAS EXOTICAS
GOIÂNIA SUSTENTÁVEL | PLANO DE AÇÃO
PASSOS RECOMENDADOS PARA
UM PROGRAMA DE RETROFIT
PARA PRÉDIOS EXISTENTES
OPERAÇÕES
• Investigue (Plano)
• Implemente (Embarque na Jornada)
• Melhore (Continue a jornada)
10 PASSOS PARA TORNAR UM PORTFÓLIO
SUSTENTÁVEL
MISSÃO SOCIAL,
ECONÔMICA E
AMBIENTAL
TIME
METAS
BENCHMARK
PLATAFORMA EMS
IMPLEMENTAÇÃO
CERTIFICAÇÃO
ENGAJAMENTO
COLABORAÇÃO
REPORTAR
Copyright of Verdani partners
10 PASSOS PARA TORNAR UMA EDIFICAÇÃO
SUSTENTÁVEL (CONSTRUÇÃO)
10 PASSOS PARA TORNAR UMA EDIFICAÇÃO
SUSTENTÁVEL (OPERAÇÃO)
1. Troque as velhas, ineficientes lâmpadas por
lâmpadas de LEDs mais eficientes.
2. Mude para a irrigação por gotejamento, plantas
nativas e resistentes à seca
3. Instale um Sistema de Gestão de Edifícios (BMS).
4. Conduza auditorias energéticas.
5. Utilize luz natural e ventilação, quando possível.
6. Use produtos de Limpeza naturais e
biodegradáveis.
7. Se comprometa a comprar produtos e materiais que
tenham baixos níveis de compostos orgânicos
voláteis (COV).
8. Renove o isolamento dos edifícios e renove a
vedação das janelas para evitar o vazamento de ar
quente e frio.
9. Instale torneiras de baixo fluxo em pias, vasos
sanitários, mictórios e chuveiros.
10. Envolva os inquilinos em práticas sustentáveis.
10 PASSOS PARA SER MAIS SUSTENTÁVEL
(INDIVÍDUO)
1.
Coma menos carne
2.
Use produtos de limpeza naturais biodegradáveis.
3.
Use meios transporte alternativos para reduzir a sua pegada de
carbono.
4.
Compre produtos orgânicos, em feiras livres locais e de origem
sustentável
5.
Reduza, Recicle, Reuse e Doe para Reuso
6.
Use canecas de viagem, garrafas reutilizáveis e evite descartáveis.
7.
Utilize ventilação e iluminação natural
8.
Traga suas próprias sacolas de compras reutilizáveis quando for
fazer compras.
9.
Troque as lâmpadas ineficientes por lâmpadas de LEDs mais
eficientes.
10. Compre um temporizador chuveiro e limite os banhos para 5 minutos.
11. Reciclar o lixo eletrônico e baterias em uma instituição correta.
PLANO
INVESTIGUE
“Verdani understands real estate sustainability
challenges from the owners perspective.”
ESTABELEÇA METAS E CRIE EQUIPE
Aplicando os princípios de projectos integrados para ajudar a gerenciar e financiar
a construção de projetos de modernização a longo prazo
REUNIR DADOS
PASSOS A TOMAR:
•
•
•
•
•
Recolher e acompanhar os dados
Estabelecer linhas de base
Benchmark (comparar)
Analisar
Obter avaliações técnicas e
auditorias.
REALIZAR UMA SIMULAÇÃO ENERGÉTICA
Sofware para processo de Auditoria; boa ferramenta de triagem para identificar oportunidades de
eficiência energética
DESENVOLVER UMA LINHA DE BASE
• Desenvolver uma linha
de base para comparar
com o valor dos
ganhos com a
eficiência em relação
àos investimentos .
Estudo de caso CNP I 2003/2010 consumo de energia elétrica: 61,6% de
aumento na taxa de ocupação com apenas um aumento de 1,3% no
consumo de kwh devido a economia com grandes projetos para eficiência
energética. Resultante de uma economia de mais de US$ 12M desde 2003
EMBARQUE NA JORNADA
IMPLEMENTE
“Verdani understands real estate sustainability
challenges from the owners perspective.”
IDENTIFIQUE OPORTUNIDADES
Geralmente os sistemas de energia são originais e reformas pode gerar uma economia
de 20%-50% em custo de energia
Painel Solar
Os telhados verdes
Selo InMetro para máquinas
de lavar louça e roupa
Termostatos inteligentes
Aparelhos ENERGY STAR
Certifique-se de que cada
unidade é equipada com um
recipiente de reciclagem
Torneiras de baixo fluxo e
luminárias e vasos sanitários de
alta eficiência
Iluminação com Sensores
Unidades livres de fumo
Certificações de construção
• LEED
• Selo Procel Edificações
• BREEAM
Use produtos de limpeza verdes
quando se prepara uma unidade
para um novo inquilino .
Irrigação por gotejamento
Baixa ou nenhuma tintas, tapetes,
e vedantes com VOC
Pista de caminhada ao ar livre
Políticas sustentáveis para
locações
Instale janelas e portas à
prova de tempestade
Vegetação tolerantes à
seca ou nativa
Copyright of Verdani partners
Estacionamento coberto
Estações de abastecimento
de veículos eléctricos
Implementar eventos temáticos de
sustentabilidade , tais como
coletas de lixo eletrônico
OPORTUNIDADES DE RETROFIT
Terrenos
Sustentáveis
Uso Racional da
água
Energia e Atmosfera
Materiais &
Recursos
Qualidade do
Ambiente Interno
Restaure espaços abertos
Instalar medidores
Monitoramento, medidas e
comissionamento de sistemas
Realizar uma auditoria
fluxo de resíduos
Implementar controle de
qualidade do ar interno
Implemente estratégia de
erosão e sedimentação
Realizar auditorias do sistema
de distribuição contínua,
detecção de vazamento e
reparação
Maximizar a eficiência de
aquecimento e refrigeração e
instalar controladores de
freqüência variável em
equipamentos
Investir em
compactadores de
resíduos
Monitorar a entrada o ar
externo e aumentar a
ventilação natural.
Invista em programas
alternativos de transporte
Projeto de paisagismo com
plantas nativas e baixa
necessidade de irrigação
Upgrade da iluminação e
controles (luzes eficientes, uso
de luz natural, sensores de
movimento, etc.)
Investir na
infraestrutura para
reciclagem
Reduzir distribuição de
partículas de ar (Instalar
filtros de alto
desempenho)
Instale racks de bicicletas,
providencie lockers e
chuveiros.
Maximizar eficiência do
encanamento e torneiras
(sanitários, mictórios,
torneiras e chuveiros )
Instalar sistema de automação
predial, investir em DDC,
controles sem fio e software de
otimização de energia
Definir área de
reciclagem de
resíduos de
construção
Instalar monitores de
dióxido de carbono (CO2)
Redução de Poluição
Luminosa (cobrir metade
das lâmpadas exteriores,
instalar controles de
interruptores)
Instalar sistemas de irrigação
eficiente: Irrigação por
gotejamento, controles de
irrigação inteligentes,
controles de sensores de solo
e Meteorologia
Retrofit de sistemas principais:
resfriadores, torres de
resfriamento, caldeiras,
equipamentos de ventilação
Instalar tapetes nas áreas
de entradas do edifício
Redução de ilha de calor
(telhados claros,
pavimentação de cor clara)
Implementar um programa de
controle químico e eficiência
da água utilizada na Torre de
resfriamento.
Entorno do Edifício: janelas
seladas, instalar películas nas
janelas, trocas para janelas com
maior R -Value
Investir em equipamento e
materiais de limpezas que
não agridem ao meio
ambiente
Gestão de águas pluviais
(telhado verde, captação de
chuva)
Invista em geração de energia
no local e sistemas de energias
renováveis ​(Fuel Cell, eólica,
geotérmica e energia solar)
PASSOS CERTOS NA ORDEM CERTA
ROI
Comece com projetos para redução de energia antes de fazer reforma dos
sistemas de ar condicionado.
Medidores
Iluminação
Equipamentos
eficientes
Sistema de
Ventilação
Time and Capital Outlay
Source: BOMA BEEP (BOMA Energy Efficiency Program)
Upgrades de
Plantas
MELHORES PRÁTICAS PARA
IMPLEMENTAÇÃO DE PROJETO
Projeto piloto de Melhorias
Práticas
Quando considerar a
implementação do projeto piloto
Faça estudo de caso definindo soluções
em escala para o portifólio
Soluções novas ou não comuns
Comece com vitórias fáceis de serem
Engajamento com o cliente do projeto
WHEN
TO
CONSIDER
THE
PILOT PROJECT
atingidas
APPROACH
Desenvolver estratégia paralelas em
Equipe de gestão não familiarizados com
regiões solutions
a solução
•diferentes
New or non-standard
• Engagement with multi-site customer
a responsabilidade
e solution
Incentivar tecnologia e solução
•Incentive
Management
team unfamiliar with
•compreedimento
Emerging technology,
or vendor
do solution,
time local
• Non-typical terms (e.g. financing structure, term, contract type)
Acompanhar e comunicar resultados
Termos não- típicos (por exemplo,
estrutura de financiamento, o prazo, o
tipo de contrato )
ANÁLISE DE OPÇÕES
Usando ferramentas de tecnologia avançada e métodos de análise de custo
financeiros para obter dados relevantes permitindo aprofundar análises e fazer
melhores decisões.
Utilize NPV para escolher entre tipos de investimentos:
Source: Energy Star Building Manual . Chapter 3 Investment Analysis:
http://www.energystar.gov/ia/business/EPA_BUM_CH3_InvestAnalysis.pdf
FINANCIAMENTO
Nos EUA existem opções de financiamento inovadoras com taxas e prazos
atrativos para grandes projetos de eficiência energética.
Mecanismos de Financiamento
Budget Upgrades
Modificar contratos de aluguel com normas para
incentivar retrofits de eficiência energética
Capital
Operational Costs
Contrato de Aluguel
Pass through operational
costs
Novas opções de
financiamento nos EUA
PACE , Financiamento,
Contratos de Serviços de
Energia (Energy Service
Agreements ESA)
CONTINUE A CAMINHADA
MELHORE
“Verdani understands real estate sustainability
challenges from the owners perspective.”
FERRAMENTAS DE GERENCIAMENTO DE
DADOS PARA EDIFÍCIOS E PORTFÓLIOS
PRINCIPAIS FERRAMENTAS DE GESTÃO AMBIENTAL
Automação de consumo
de água, energia, resíduos
etc.
Building Management
Gestão de dados de Portfólio
PAINEL DE DESEMPENHO ENERGÉTICO EM
TEMPO REAL
Source: Autodesk
ESTUDO DE CASO: PORTFÓLIO
Linha do tempo típica de um programa de Sustentabilidade
Resultados Chave do Desempenho do programa de Sustentabilidade
CommonWealth Partners
●
●
●
●
●
#greenEB
GRESB - Classificado 3º Lugar no Sector Escritório dos EUA
52 % do seu portfólio possui certificação LEED
97 % das propriedades CWP são Energy Star benchmarked , com uma pontuação média de 89
8% de redução de Energia em 2014. Redução de 14% tendo 2010 como base
Redução do uso de Água em 9 % em 2014
CITY NATIONAL PLAZA
DESTAQUES DE SUSTENTABILIDADE
• LEED EB O&M Gold
• 92 Energy Star (máximo é 100)
LEED EB Gold
• Aumento de acupantes de 63% entre 2003 and 2010 e o
total de consumação energética aumentou apenas 1.37%
• City National Plaza agora consome 37.5% menos energia
• Economizou mais de US$12 milhões em custo de
eletricidade desde 2003
• A economia em 2010 foi de $4,319,955. Considerando
um 6.5% Cap Rate = $ 66,460,846 valor adicional
• Compra de US$230 milhões em 2003 e venda de
US$900 milhões em 2013.
KEY SUSTAINABLE FEATURES
•
40% de redução de consume de água
•
Implementação de Sistema de Automação (BAS)
•
Infraestrutura de transporte alternativo
•
Meta de 75% de taxa de desvio de resíduos de
construção
•
Redução de massa de calor - 100% dos espaços de
estacionamentos são localizados sob cobertura
•
Menos poluentes VOC com 98% de compras de
materias de limpeza sustentáveis
•
Maior acesso à luz natural e vistas
•
Filtros de ar de alta performance aumentam a qualidade
do ar interno
92
energy star
40%
Economia de água
52%
Resíduos desviados
dos terrenos
CAL/EPA
INFORMAÇÕES DO PROJETO
Nome:
Joe Serna, Jr./CA EPA Bldg
Localização:
Sacramento, CA
Tipo:
Escritórios
Dimensão:
950,000 SF (25 andares)
Ano de Construção: 2001
Dono:
Cidade de Sacramento
Desenvolvedor:
TPG
Gerente:
TPG desde 2001
LEED Rating:
Platinum
DESTAQUES DE SUSTENTABILIDADE
•
Primeiro arranha-céu dos EUA à receber
certificalção LEED EB Platinum
•
A eficiência da edificação economiza aos inquilinos
mais de US$1.4 millões anuais.
•
26% maior Eficiência Energética
•
52% de redução do uso geral de água
•
99 Energy Star (máximo é 100)
•
Aumento da saúde e produtividade dos inquilinos
•
Menos de 1 ano de retorno financeiro
Nós escalamos uma montanha um passo de cada vez e
não percebemos o quão longe nós fomos até olharmos
para trás.
“Verdani understands real estate sustainability
challenges from the owners perspective.”
#greenEB
Source: Howitworksdaily
OBRIGADA!
Verdani Partners
@VerdaniPartners
www.verdani.com
[email protected]
10 PASSOS PARA TORNAR UMA EDIFICAÇÃO
SUSTENTÁVEL (OPERACIONAL)
TROQUE AS LÂMPADAS
INCANDESCENTES POR
LÂMPADAS DE LEDs
USE PRODUTOS DE
LIMPEZA NATURAIS E
BIODEGRADÁVEIS
Copyright of Verdani partners
USE IRRIGAÇÃO POR
GOTEJAMENTO, PLANTAS
NATIVAS E RESISTENTES
À SECA
UTILIZE PROTUDOS E
MATERIAS COM BAIXOS
NÍVES DE COMOSTOS
ORGÂNICOS VOLÁTEIS (COV)
IMPLEMENTE UM
SISTEMA GE GESTÃO DE
EDIFÍCIOS (BMS)
CONDUZA AUDITORIAS
ENERGÉTICAS
UTILIZE LUZ E
VENTILAÇÃO NATURAL
SEMPRE QUE POSSÍVEL
RENOVE O ISOLAMENTO DOS
EDIFÍCIOS E AS VEDAÇÕES
DAS JANELAS PARA EVITAR
PERDA DE AR QUENTE E FRIO
INSTALE TORNEIRAS DE
BAIXO FLUXO EM PIAS,
VASOS SANITÁRIOS,
MICTÓRIOS E CHUVEIROS
ENVOLVA OS INQUILINOS
ÀS PRÁTICAS
SUSTENTÁVEIS
10 PASSOS PARA TORNAR UMA EDIFICAÇÃO
SUSTENTÁVEL (OPERACIONAL)
MISSÃO SOCIAL,
ECONÔMICA E
AMBIENTAL
TIME
METAS
BENCHMARK
PLATAFORMA EMS
IMPLEMENTAÇÃO
CERTIFICAÇÃO
ENGAJAMENTO
COLABORAÇÃO
REPORTAR
Copyright of Verdani partners
SITE MANAGEMENT
• Manage stormwater runoff
• Reduce heat island effect
• Protect surrounding habitats
• Plant sustainable landscapes
• Implement effective grounds
management
• Eliminate light pollution
• Practice low-impact hardscape
strategies
ALTERNATIVE TRANSPORTION
Copyright © 2012 U.S. Green Building Council
• Reduce emissions associated
with transportation
RENEWABLE ENERGY
• Use on-site and off-site
renewable energy
MONITORING & IMPROVEMENT
• Recognize energy
baselines
• Identify opportunities for
efficiency
• Monitor and track
performance
CFC ELIMINATION
• Limit use of refrigerants
Copyright © 2012 U.S. Green Building Council
MONITORING PERFORMANCE
• Monitor water
consumption
performance
REDUCING CONSUMPTION
• Reduce water
consumption
• Reduce indoor potable
water consumption
• Practice water-efficient
landscaping
Copyright © 2012 U.S. Green Building Council
PURCHASING
• Reduce mercury
pollution
• Select sustainable
materials
WASTE
• Reduce waste at its
source
• Practice waste
reduction strategies
• Reuse and recycle
Copyright © 2012 U.S. Green Building Council
INDOOR AIR QUALITY
• Improve ventilation
• Manage air
contaminants
GREEN CLEANING
• Implement green
cleaning
Copyright © 2012 U.S. Green Building Council
CITY NATIONAL PLAZA
High Performance Redevelopment Case Study
LEED EBOM Gold Certified
© 2011 Thomas Properties Group, Inc.
68
City National Plaza
Property Information
City National Plaza Site Acreage:
J-2 Site Acreage:
Total Site Square Feet:
4.43 Acres
2.05 Acres
282,268 sq ft
Office Tower Height:
Two 52 Stories Towers
Office Square Feet:
2,338,855 rsf
Retail Square Feet:
101,143 rsf
Jewel Box Square Feet:
56,086 rsf
Total Rentable Square Feet: 2,496,084 rsf
City National Plaza Parking Capacity:
A Level Parking
C Level Parking
J-2 Garage Parking Capacity
Total Parking Capacity
404 Stalls
384 Stalls
2,485 Stalls
3,273 Stalls
LEED EB Rating:
LEED EBOM Gold
Project History
DATE
MILESTONE
1972 - 1973
•
Project developed by Atlantic
Richfield Co. and Bank of
America, previously known as
Arco Plaza
1986
•
Shuwa purchases Arco Plaza for
$650,000,000 or $260 per sq ft.
2002
•
Kings Capital negotiates an option
to purchase Arco Plaza from
Shuwa.
2003
•
TPG purchases Arco Plaza in joint
venture with the California
Teachers Retirement System
(“CalSTRS”) for $270,000,000 or
$108 per sq ft.
•
Thomas Properties Group
(“TPG”) estimates replacement
cost of the entire project between
$850,000,000 and $1,000,000,000
or $340 - $400 per sq ft including
land.
Investment Strategy
RISKS
URBAN RENEWAL
REPOSITIONING
LEASE-UP
Significant lease up
exposure
Significant capital
exposure to downtown
Los Angeles
Hidden capital costs
Overcoming negative
perception
Prolonged domestic
economy weakness
The redevelopment of this
once Downtown trophy
office building will revitalize
the central core, and bridge
the newer Bunker Hill and
South Park business and
residential districts in Los
Angeles’ CBD.
The opportunity exists to
create a Class AA building
from the bones of a Class
B building in a market
which economically
precludes the new
construction of office
properties for a cost which
will total a significant
discount to projected
replacement of the asset.
The project was effectively
80% vacant with
approximately 1.2 million
square feet to lease up and
additional 730,000 square
feet had terminated with
move out within 30 months
of acquisition. The leasing
process would drive the
renaissance of this project
and the surrounding area by
bringing more tenants and
consumers to the premises.
Leasing Experience
Tower Stacking Plan at Acquisition and after redevelopment
LEGEND
LEGEND
Available
78.4%
Available
8.8%
Leased
21.6%
Leased
86.8%
Encumbered
4.4%
SOUTH TOWER
NORTH TOWER
SOUTH TOWER
NORTH TOWER
CNP Capitalization
•
Acquisition Debt - $175,000,000
•
Peak Debt - $580,000,000
•
Current Debt - $350,000,000
•
Debt financed all improvements up to 2009
CNP Capitalization
$700.000.000
$230/SF
$600.000.000
$228/SF
$212/SF
$189/SF
$500.000.000
$140/SF
$400.000.000
$300.000.000
$200.000.000
$107/SF
$116/SF
2004
2005
$80/SF
$100.000.000
$2003
Senior Debt
2006
2007
Mezzanine Debt
2008
2009
2010
CNP Redevelopment Capital
Per rsf
$110
74
Sustainability
SUSTAINABILITY HIGHLIGHTS
• LEED EB O&M Gold
• 92 Energy Star Rating (100 max)
• Increased occupancy by 63% between 2003 and 2010 while
total electricity consumption has increased by only 1.37%
LEED EB Gold
• City National Plaza now uses 37.5 % less energy
consumption on an occupied RSF basis
• Saved over $12 million in electricity costs since 2003
• 2010 Annual Savings $4,319,955. Assuming a 6.5% Cap
Rate = $ 66,460,846 additional value
92
Key Sustainable Features
energy star score
•40% reduction of indoor plumbing water use
•Automation system (BAS) controls in place
•Alternative transportation infrastructure
•Target 75% diversion rate of construction waste from landfills
•Heat island reduction - 100% of parking spaces under cover
•Less pollutants and VOC’s with 98% of sustainable cleaning
products
40%
water savings
•Great access to daylight and views
•High-performance filtration equipment and entry mats
increases indoor air quality
52%
waste diverted
from landfill
Policies
Sustainability Policies and Programs in Place
•
Building Exterior & Hardscape Mgmt. Plan
•
Integrated Pest , Erosion Control and
•
Landscape Management Plan
•
Water Efficiency Program
•
Cooling Tower Management Plan
•
Refrigerant Management Policy
•
Energy Efficiency Policy
•
Sustainable Purchasing Policy
•
Solid Waste Management Policy
•
Lamp Purchasing Plan
•
Smoking Policy
•
Green Cleaning Policy
Gold
54*
•
Indoor Air Quality Program
Sustainable Sites
4/12
•
Indoor Integrated Pest Management Plan
Water Efficiency
6/10
Energy & Atmosphere
19/30
Materials & Resources
6/14
Indoor Environmental
Quality
12/19
Innovation & Design
7/7
LEED® Facts
Thomas Properties Group
Los Angeles, CA
LEED for Existing Buildings 2008
Certification awarded May 27, 2010
*Out of a possible 92 points
Key Sustainability Features
LEED EB O&M Gold / 92 Energy Star Score
High-efficiency Cooling
Towers conserve Water
& Energy (June 2008)
Building automation system
(BAS) controls key building
systems, reducing building
energy & maintenance costs
Energy Efficient
Lighting & Occupancy
Sensors (60 new floors)
Low Flow Automated
Plumbing Fixtures &
Faucets (75 new floors)
Resulting in 40%
reduction indoor fixtures
water use
Recycled & Renewable
Materials Specified for All
Common Area Upgrades
Heat Island Reduction
with 100% of Parking
Under Cover
Transit oriented property
diverting an average of 600
daily passengers to public
transportation via its three
environmentally friendly
Natural Gas shuttle buses.
Elevators Modernized with
electronic controls allowed
decommissioning of one elevator
per bank (8 total) and elimination of
DC generator motors
High Efficiency Fan Motors with
VFD’S & Economizer Cycle Provides
Fresh Air to Building (2005-2006)
High-performance filtration equipment
increases indoor air quality
Target 75% Diversion
Rate from landfills for all
Landlord Demolition Work
Wet Seal Building Exterior to Stop Air
Leaks
Power Factor Correction Equipment (2006)
Central Plant Upgrades
Energy Efficient
Chillers (2004-2005) & Boilers (2009)
Building Automation Controls
(2004-2005)
Sample Energy Saving Projects
Electrical System Upgrades
• Lighting upgrades with high-efficiency lamps,
ballasts and occupancy sensor controls (base
building + over 60 Floors of tenant space)
• Power Factor Correction equipment
Heating and Cooling Technology Improvements
• Replaced Chillers
• Replaced Cooling Towers
• Installed High-efficiency fan motors and VFD’s
• Replaced Boilers
Other Improvements
• Building Automation Systems (BAS)
• Elevator modernization and motor controls
• Wet seal building exterior to eliminate air leaks
+
Green Tenant Improvement Guide & Educational
Programs
• Requires efficient lighting, occupant sensors and
metering devices
2003/2010 Electrical Consumption
79
Energy Savings
CNP 2003/2010 Electrical Consumption
Annual Energy Savings
(1)
2003 Baseline Year
2004 Total (Savings) / Increase
2005 Total (Savings) / Increase
2006 Total (Savings) / Increase
2007 Total (Savings) / Increase
2008 Total (Savings) / Increase
2009 Total (Savings) / Increase
2010 Total (Savings) / Increase
2003 / 2010 Total Energy Savings
$ 451,032
$ 263,881
$ (957,382)
$ (1,916,812)
$ (2,847,644)
$ (2,997,323)
$ (4,319,955)
$ (12,324,203)
(1) Annual projected savings based on the calculated consumption for
the current year occupancy using the 2003 baseline kwh p/ occupied
rsf consumption rate at the current year utility rate if energy saving
improvements had not been implemented
80
City National Plaza
Financial Analysis for Energy Saving Projects
Net Present Value & Internal Rate of Return (Energy Saving Projects) (1)
Net Investment Cost (2)
Return On Investment (ROI) - 15 Year
Net Present Value (NPV) - 15 Year
Internal Rate of Return (IRR) - 15 Year
Potential Impact on Net Operating Income (NOI) - 2010
Potential Impact on Asset Value - 2010
LEED EB Certification Costs
Hard Costs
Soft Costs (USGBC + Consulting Fees (3))
Total Costs
$
$
$
$ 10,924,712
375%
$19,195,627
32.1%
$ 4,319,955
$ 66,460,846
230,000
50,000
280,000
PSF
$0.06
$0.02
$0.08
(1) Based on Energy Star’s Building Upgrade Value Calculator for Office Building
(2) Rough Estimate (Includes base building capital improvement s+ estimate for energy saving
projects at tenant spaces that resulted in energy savings)
(3) Does not include Internal Staff Time
81
Before and After Retrofit Photos
What Happened Along the Way
Negative
Positive
• Capital Markets Collapsed
• Rents Higher Than Expected
• Major Recession
• Capital Market Values Exceed
• Absorption Delayed
Expectation
• Limited Availability of Debt Financing
• Low Interest Rate Market
• Costs Higher than Projected
• Overall Renaissance of Downtown LA
• Major Tenant Terminates at Acquisition
Positions City National Plaza as the
Property in the Center of City Activity
• Draws High Quality, Credit and Trendy
New Tenants to Market
Cal/EPA
Cal/EPA
Property Information
Name:
Joe Serna, Jr./CA EPA Bldg
Location:
Sacramento, CA
Type:
Office
Size:
950,000 SF (25 Floors)
Year Built:
2001
Owner:
City of Sacramento
Developer:
TPG
Manager:
TPG since 2001
LEED Rating: Platinum
Sustainability Highlights
•
First LEED EB Platinum high rise in the US
•
Building efficiencies save the tenant, the State of CA,
over $1.4 million annually in operating costs
•
26% More Energy Efficient then code
•
52% reduction in overall water use
•
99 Energy Star Score (100 Maximum)
•
Enhanced tenants health and productivity
•
Less than 1 year payback
Cal/EPA
Sample Operational Improvements
• Daytime janitorial services reduced energy
consumption by 8% and realized annual utility
savings of $100,000
• Heating and cooling technology improvements for
total savings of $25,000 per year
• Waste management program diverts approximately
10 tons of waste from landfills at a savings of $50
per ton
• Elimination of garbage can liners in each office
space eliminated $60,000 in annual purchases and
use of reusable cloth bags in the centrally located
recycling bins saves $20,000 per year
86
Cal/EPA
Sustainable Features
PV PANELS AT ROOF
U.V. REFLECTING MODULAR
PRECAST PANELS
ENERGY EFFICIENT
LED LIGHTING
HIGH WALL ZONE INTEGRATES
WITH ASYMMETRICAL CORE
FOR TENANT FLEXIBILITY
1 ft. SOLAR SHADE
OVERHANGS
STRATEGICALLY LOCATED
HVAC FANS PUMP FRESH AIR
INTO BUILDING
HIGH PERFORMANCE
GLASS
LOW WALL ZONE AROUND
PERIMETER PLACES
MAJORITY CLOSE TO
NATURAL LIGHT
TOWER ORIENTED
NORTH/SOUTH
RECYCLED & RENEWABLE
MATERIALS USED
THROUGHOUT
XEXISCAPED
ENTRYWAY
STRATEGICALLY LOCATED
HIGH-EFFICIENCY
HVAC FANS
TOWER ORIENTED
NORTH/SOUTH
150 BICYCLE PARKING
SPACES & SHOWERS
HIGH-EFFICIENCY
CHILLERS (BASEMENT)
87