ZREPORT - Zenki Real Estate

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Angola Property Market 2013
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Angola Property Market
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Angola Property Market
www.zenkirealestate.com
Agosto 2013
ÍNDICE
3
APRESENTAÇÃO ZENKI REAL ESTATE
4
SUMÁRIO
6
CONTEXTO MACROECONÓMICO
7
POPULAÇÃO
8
CONTEXTO LEGAL E FISCAL
9
MERCADO DE ESCRITÓRIOS
13 MERCADO RESIDENCIAL
17 MERCADO DE RETALHO
18 MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
19 MERCADO TURÍSTICO
21 MERCADO DE INVESTIMENTO
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APRESENTAÇÃO ZENKI REAL ESTATE
A Zenki Real Estate é uma empresa de direito angolano que actua no mercado imobiliário desde
2009, como empresa afiliada da CBRE, líder mundial em serviços imobiliários, com mais de 2 séculos
de experiência internacional, 34.000 colaboradores e 447 escritórios em 60 países.
Actuamos na representação de clientes na venda, arrendamento e gestão de imóveis, em serviços
de avaliação, consultoria e research.
Fornecemos serviços a todos os intervenientes no sector imobiliário, desde empresas privadas ou
públicas, sejam ocupantes, utilizadores, promotores, financiadores ou investidores.
Desenvolvemos actividade em imóveis de escritórios, propriedade industrial, comércio, hotéis, resorts
e habitação, nas suas diferentes fases, desde terrenos, imóveis para ocupar ou com rendimento.
Como parte da rede da CBRE, a Zenki Real Estate detém uma das mais completas bases de dados
do país com a evolução dos principais indicadores de mercado nos vários segmentos imobiliários.
Tratamos a informação de um modo transparente e profissional e publicamos todos os anos
relatórios de mercado onde são evidenciados os grandes indicadores do mercado imobiliário e
projectadas as tendências do sector. Em Angola, como no mundo, a CBRE é um opinion maker do
sector.
É com enorme satisfação que colocamos à vossa disposição o nosso mais recente estudo sobre o
mercado imobiliário em Angola, que espelha a nossa visão e tendências do sector.
Agosto, 2013
Diogo Osório Rodrigues
Managing Director
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Angola Property Market
Absorção de Escritórios
200.000 m2 (em 2012)
Stock de Escritórios
+61% (2012-2014)
Indicadores macroeconómicos
Inflação
Oferta Residencial até 2014
+2.950 unidades em Luanda e Talatona
Tx. Ocupação de Hotéis
75% (média)
SUMÁRIO
Tendências
PIB
4
G
H
Após um período de impacto da crise financeira global na economia angolana
e consequente abrandamento do ritmo de crescimento do sector imobiliário,
o país, e em especial a província de Luanda, experimenta novamente uma
fase de elevado desenvolvimento. Os segmentos de escritórios e de habitação
Escritórios
Absorção
Oferta Nova
Valores de
Comercialização
mantêm-se como os mais activos. A oferta que surgiu recentemente no mercado
I
K
I
apresenta uma melhor qualidade de construção e acabamentos que se reflecte
num aumento dos valores de comercialização Prime quando comparados com
o ano de 2012.
A procura para os escritórios de construção moderna continua a ser
Residencial
Absorção
Oferta Nova
Valores de
Comercialização
predominantemente efectuada pelas empresas dos sectores petrolífero e
I
K
financeiro, uma vez que os valores de arrendamento são demasiado elevados
para as pequenas e médias empresas.
I
No segmento residencial prevalece a procura por parte da classe média-alta e
alta angolana, assim como pelas grandes empresas multinacionais a operar no
Retalho
Absorção
Oferta Nova
Valores de
Comercialização
país e quadros superiores expatriados a trabalhar nestas empresas. Com o emergir
K
K
de uma classe média angolana, surgem novos empreendimentos localizados
I
inexistência de crédito à habitação concedido pelo sistema bancário tem
impedido este mercado de se tornar maior e mais abrangente.
Industrial e Logístico
Absorção
Oferta Nova
Valores de
Comercialização
fora do centro da cidade e de Talatona a preços mais baixos. Contudo, a quase
O segmento de retalho, encontra-se actualmente a dar os primeiros passos de
K
K
desenvolvimento, apresentando um grande potencial de crescimento quer pelo
I
Existem actualmente apenas 3 centros comerciais de concepção moderna
lado da oferta quer pelo lado da procura com a emergência da classe média.
na província de Luanda e estão outros 6 em construção. Ao longo do último
ano, surgiram os dois primeiros retail parks do país. Os principais operadores em
Turístico
Oferta Nova
Taxa de Ocupação
Preço Médio
por Quarto
expansão em Angola são unidades comerciais de distribuição alimentar e grande
G
H
consumo, sendo ainda muito precária a presença de insígnias de segmento alto
H
a entrada de diversos retalhistas internacionais.
e luxo. Com a abertura dos novos centros comerciais e retail parks, é expectável
O segmento de mercado imobiliário industrial é apresentado como uma das
Investimento
grandes apostas do Governo para a dinamização da economia. A maioria dos
Volume de
Investimento
K
Taxa de Capitalização
Prime
H
empreendimentos industriais e logísticos existentes foram construídos pelo próprio
ocupante. Recentemente começaram a surgir alguns projectos de complexos
de armazéns e indústria, desenvolvidos por promotores imobiliários privados.
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Após um período de reconstrução nacional, Angola iniciou a aposta no seu potencial turístico através da
implementação do Plano Director - PARTENON - que definiu a Estratégia para o Desenvolvimento do Turismo
em Angola até 2020. Estão em curso os estudos inerentes aos Pólos de Desenvolvimento Turístico prioritários,
seleccionados em função do seu potencial de exploração turístico a curto prazo: o Pólo de Cabo Ledo, o Pólo de
Kalandula e o Pólo da Bacia do Okavango.
O mercado hoteleiro em Luanda continua a destacar-se na oferta de alojamento gerando aproximadamente
80% da receita deste sector, seguida das províncias da Huíla e Benguela.
A oferta hoteleira de qualidade média e superior (3, 4 e 5 estrelas) existente no centro da cidade de Luanda é
composta por 16 hotéis que integram aproximadamente 2.000 quartos.
A taxa de ocupação média anual nestas unidades é de 75% e o preço médio de 375 USD/noite (com pequeno
almoço e taxas incluídos). Estão em curso alguns projectos hoteleiros na capital do país, que visam equilibrar a
oferta do sector, estimando-se que o número de quartos aumente 66% até ao final do ano 2015.
O mercado de investimento em Angola, está também ainda num estado muito embrionário condicionado pela
publicação, que se espera para breve, da legislação que regula os fundos de investimento imobiliário. Com
esta regulamentação é esperada uma franca dinamização e profissionalização do mercado de investimento
imobiliário, não só com a realização de um maior número de transacções mas também com a entrada de capital
estrangeiro. As taxas de capitalização (yields) situam-se actualmente entre 12% e 18%. Com as perspectivas
de crescimento económico sustentado nos próximos anos e a redução da taxa de inflação, a tendência é de
diminuição do risco do país e consequente descida das yields.
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CONTEXTO MACROECONÓMICO
Angola é uma das principais economias da África Subsariana, sendo um dos países que apresentou melhor
desempenho no período 2000 - 2009, com taxas de crescimento acima dos 10%.
Em 2009, quando a crise financeira global atingiu Angola, a economia ficou vulnerável. Contra a redução de
um terço das reservas internacionais no primeiro semestre de 2009, as autoridades solicitaram o apoio do FMI
para um programa de estabilização. O programa do FMI para o período 2009-12 contribuiu para regular a
política fiscal e restringir o endividamento, tendo igualmente introduzido melhorias na gestão do sector público.
Em 2012 a economia voltou a registar um crescimento mais acentuado de 8,4% do PIB impulsionado pela
recuperação do sector petrolífero e a continuação de um crescimento robusto do sector não petrolífero.
A presença do FMI contribuiu também para a redução da inflação para um dígito (entre Agosto e Dezembro
de 2012), pela primeira vez nos últimos 10 anos, atingindo uma inflação média anual de 10,3%.
As perspectivas macroeconómicas para 2013 são favoráveis, apesar de um ambiente global ainda incerto.
As previsões apontam para que o preço internacional do petróleo permaneça elevado. Indicam ainda para
a manutenção do crescimento do sector não petrolífero, alavancado pela forte intensificação do programa
público de investimento, destinado à conclusão dos projectos de reconstrução e à melhoria das infra-estruturas
básicas. Estima-se assim que, em 2013, a actividade económica mantenha um bom ritmo com um crescimento
de 6,2% do PIB e que a inflação continue a reduzir gradualmente para os 9%. De acordo com as recentes
previsões apresentadas pelo Ministério da Economia, Angola terá um crescimento médio de 7,1% do PIB nos
próximos 5 anos.
GRÁFICO 1: PRINCIPAIS INDICADORES ECONÓMICOS
16.0%
7.000 USD
14.0%
6.000 USD
12.0%
5.000 USD
10.0%
4.000 USD
8.0%
3.000 USD
6.0%
2.000 USD
4.0%
1.000 USD
2.0%
0.0%
PIB per capita (USD)
2008
2009
2010
2011
2012
2013 (e)
2014 (e)
4.596 USD
3.989 USD
4.219 USD
5.159 USD
5.485 USD
6.033 USD
6.292 USD
Crescimento do PIB (%)
13.8%
2.4%
3.4%
3.9%
8.4%
6.2%
7.3%
Taxa de Inflação (IPC %)
12.5%
13.7%
14.5%
13.5%
10.3%
9.4%
8.4%
(e) Valores estimados
Fonte: FMI, Banco Mundial
0 USD
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POPULAÇÃO
Angola regista um grande défice de dados demográficos recentes. O Recenseamento Geral da População
e Habitação (RGPH) está previsto para o ano de 2014 e fará uma caracterização exaustiva da população
e da habitação em Angola, para permitir a correcção das estatísticas geográficas, económicas e sociais,
fundamentais para o processo de planeamento para o desenvolvimento.
As Nações Unidas apontam, no relatório do Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), um quantitativo
populacional em Angola, em 2010, de 19 milhões de habitantes e uma taxa de crescimento natural de 3,25%.
Prevê-se que o volume global de população do país ultrapasse os 30 milhões de pessoas em meados de 2030.
Estima-se que até 2050 a esperança média de vida cresça para 63 anos, nos homens, enquanto nas mulheres
para 67 anos.
Face a uma migração galopante oriunda do interior para a cidade de Luanda, existe uma grande concentração
populacional na capital, com praticamente 30% da população total do país (aproximadamente 6 milhões de
habitantes).
GRÁFICO 2: POPULAÇÃO ANGOLANA
(Milhões de Habitantes)
30
27,7
24,8
25
21,8
20
19,0
Angola
16,4
Luanda
15
10
11,3
9,0
7,2
5
5,4
4,1
0
2005
Fonte: INE; NAÇÔES UNIDAS
2010
2015
2020
2025
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CONTEXTO LEGAL E FISCAL
O Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo Angolano
Em colaboração com FCB&A/ EVC Advogados.
A aprovação de um regime jurídico angolano dos fundos de investimento imobiliário (“RJFII”) é aguardada há
algum tempo, como forma de colmatar a insuficiência do regime constante da Lei n.º 12/05, de 23 de Setembro,
que se limitava a regular os actos e operações referentes a valores mobiliários.
Neste sentido, foi divulgado no ano de 2012, um anteprojecto de Decreto Legislativo Presidencial destinado a
aprovar o novo RJFII, como lei autónoma especificamente dedicada aos Fundos de Investimento Imobiliário. No
entanto, no passado dia 24 de Abril de 2013, foi apreciado em Conselho de Ministros um novo projecto de Decreto
Legislativo Presidencial denominado Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo (“RJOIC”), o qual
incorporará, num só diploma, não apenas o RJFII, como também o regime jurídico dos fundos de investimento
mobiliário e das sociedades gestoras de organismos de investimento colectivo (“OIC”), respondendo a uma
necessidade de harmonização do ordenamento jurídico Angolano relativo ao mercado de capitais.
No que se refere aos OIC imobiliários, verifica-se, em traços gerais, que o RJOIC apresenta muitas semelhanças
com o RJFII Português, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro. Deste modo, o RJOIC define
quais os activos que se enquadram no conceito de OIC imobiliário, estabelece as competências e obrigações
da entidade gestora e depositária, dos participantes e realça a importância da transparência e do dever de
informação na gestão dos fundos. A Comissão do Mercado de Capitais é também erigida a órgão regulador e
de controlo no âmbito deste diploma, à qual ficam incumbidas as competências para autorizar a constituição e
funcionamento dos OIC, nomeadamente no que toca à fusão, cisão, transformação e, bem assim, a dissolução,
liquidação, partilha e extinção dos fundos. O RJOIC introduz, contudo, uma novidade que se prende com a
possibilidade de criar agrupamentos de OIC geridos pela mesma entidade gestora visando facilitar a transacção
de unidades de participação.
Quanto à natureza jurídica dos fundos, o diploma estipula que os mesmos deverão assumir a forma de patrimónios
sem personalidade jurídica ou, em alternativa, a forma societária. Nos patrimónios sem personalidade jurídica
configuram fundos de investimento autónomos detidos em regime de comunhão pelos respectivos participantes
e em relação aos quais são determinados os correspondentes direitos e obrigações. Ao invés, a forma societária
concretiza-se na criação de sociedades de investimento (“SI”) que terão que cumprir as regras aplicáveis ao seu
funcionamento instituídas pelo RJOIC e, subsidiariamente, pela Lei n.º 1/04, de 13 de Fevereiro.
À semelhança do que sucede no ordenamento português, os fundos podem ser abertos, fechados ou mistos,
consoante as respectivas unidades de participação sejam titulados em número variável, fixo ou em ambos. Estes
fundos são geridos por sociedades gestoras sobre as quais impendem diversas obrigações, designadamente em
matéria de transparência, publicidade de informação, composição do respectivo património e limitação de
certas operações. Neste particular, os instrumentos financeiros que integram o património do fundo devem ser
confiados a uma única entidade depositária que terá que ser imperativamente uma instituição bancária com
sede em Angola e cuja actividade é regulada.
Tabela 1: Resumo da Tributação sobre o Património
Imposto
Imposto Predial
Urbano (IPU)
Taxa
Imóveis Arrendados
15% do valor da renda (suportado pelo proprietário, directamente ou por retenção
na fonte feita pelo inquilino, caso este tenha ou deva ter contabilidade organizada)
Imóveis não Arrendados
0,5% sobre o excedente de 5.000.000 AKZ do valor patrimonial do imóvel
(pago pelo proprietário)
2% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre o valor patrimonial, se
superior (pago pelo comprador)
SISA
Contratos de compra e
venda
Imposto de Selo
0,3% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre o valor patrimonial, se
superior (pago pelo comprador)
0,1% sobre o valor do crédito contratado nos casos de crédito à habitação
Contratos de financiamento Entre 0,5% e 0,1% sobre o valor do crédito contratado (suportado pelo utilizador do crédito e pago pela entidade financiadora)
Nota: não dispensa a consulta da respectiva legislação
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MERCADO DE ESCRITÓRIOS
O mercado de escritórios em Angola continua concentrado essencialmente em Luanda. Nas restantes províncias,
este segmento é ainda bastante imaturo sendo a maioria das transações imobiliárias realizadas de forma informal.
Nas cidades de Benguela, Cabinda, Huambo, Lobito, Lubango e Soyo os escritórios estão situados em moradias/
apartamentos adaptados, galerias comerciais adaptadas ou espaços comerciais com componente de escritório.
Na sua grande maioria os espaços não apresentam as condições ideais para o bom funcionamento de um
escritório.
ZONAS DE ESCRITÓRIOS EM LUANDA
A Zenki Real Estate considera que a oferta de escritórios em Luanda está concentrada em quatro zonas distintas:
● Baixa da Cidade: considerado o Central Business District (CBD), concentra a maioria dos edifícios prime,
ocupados pelas grandes empresas a actuarem no país. Nesta zona encontram-se também edifícios de escritórios
antigos ocupados por empresas nacionais e estrangeiras de média dimensão. Grande parte das empresas
governamentais e instituições financeiras estão localizadas nesta zona da cidade.
● Zona Alta: oferta dirigida essencialmente a pequenas e médias empresas. Na sua maioria os espaços de
escritórios disponíveis e acessíveis a este segmento estão integrados em edifícios mistos de habitação e serviços
ou em edifícios residenciais transformados em escritórios.
● Praia do Bispo: zona empresarial de Luanda, que surge com a centralização de alguns serviços administrativos do
Estado. Devido à sua proximidade ao CBD foram aqui desenvolvidos também edifícios de escritórios, ocupados
maioritariamente por empresas ligadas ao sector financeiro e petrolífero.
● Talatona: oferta diferenciada da cidade de Luanda, que apesar da distância ao centro da cidade apresenta-se
como alternativa ao CBD para grandes empresas.
3
1
2
4
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
1 Baixa da Cidade - CBD
2 Zona Alta6
3 Praia do Bispo
4 Talatona
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OFERTA DE ESCRITÓRIOS
Em Luanda, a oferta de espaços para escritórios
caracteriza-se predominantemente por edifícios
residenciais antigos adaptados a escritórios e por
uma oferta mais recente de imóveis construídos
no período pós-guerra composta por edifícios
mistos de habitação e escritórios e alguns edifícios
exclusivamente de escritórios.
GRÁFICO 3: DISTRIBUIÇÃO DO STOCK
DE ESCRITÓRIOS POR ZONAS
Zona 4
14%
Zona 3
7%
A Zenki Real Estate estima que, no final de 2012,
o stock de espaços de escritórios em edifícios
modernos localizados em Luanda terá atingido os
510.000 m² ABL, este indicador mais do que duplicou
face aos dados apurados no final de 2010. A Baixa
da Cidade concentra a maioria do stock com uma
quota de 55%. Contudo, a zona de Talatona é a que
registou um maior acréscimo percentual na oferta
ao longo do período em análise com a construção
de mais 52.000 m², registando actualmente um
stock 2,6 vezes superior ao apurado em 2010.
O stock disponível em edifícios recentes em
Luanda é de aproximadamente 45.000 m² ABL, o
que resulta numa taxa de disponibilidade de 9%. O
CBD apresenta uma taxa de disponibilidade mais
baixa com 6%.
Zona 1
54%
Zona 2
25%
ZONA 1 - Baixa da Cidade - CBD
ZONA 2 - Zona Alta
ZONA 3 - Praia do Bispo 6
ZONA 4 - Talatona
Fonte: Zenki Real Estate
A promoção de edifícios de escritórios em Luanda continua a um ritmo bastante elevado. A conclusão dos
empreendimentos actualmente em construção deverá adicionar ao stock existente mais 310.000 m² até o final de
2014. Espera-se assim que num prazo de dois anos o stock atual evidencie um acréscimo de 62% para 820.000 m².
Talatona concentra a maior área em construção com um total de 145.000 m².
Refira-se no entanto que grande parte dos edifícios que se encontram actualmente em construção já têm garantida
a ocupação da totalidade ou parte do espaço.
O centro de escritórios na zona de Talatona está directamente associado ao empreendimento Belas Business Park, o
primeiro espaço de escritórios construído nesta zona e uma das maiores referências deste segmento em Angola.
No entanto, os diversos empreendimentos recentemente concluídos e em construção, estão dispersos, verificando-se
assim uma descentralização do centro empresarial, sem que exista uma clara definição das zonas de escritórios.
GRÁFICO 4: EVOLUÇÃO DO STOCK DE ESCRITÓRIOS POR ZONAS (2010/2014)
400 000 m2
350 000 m2
300 000 m2
até 2010
250 000 m
até 2012
2
200 000 m2
até 2014 (e)
150 000 m2
(e) Valores estimados
100 000 m2
50 000 m2
0 m2
Zona 1
Fonte: Zenki Real Estate
Zona 2
Zona 3
Zona 4
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PROCURA DE ESCRITÓRIOS
A procura para os edifícios de escritórios modernos em Luanda provém predominantemente das empresas dos
sectores petrolífero (operadoras e prestadoras de serviços a estas), financeiro e público. De um modo geral, as
operadoras do sector petrolífero ocupam áreas de grande dimensão (superiores a 4.000 m²) enquanto as empresas
prestadoras de serviços às operadoras, o sector financeiro e os organismos públicos já procuram espaços mais
reduzidos. As operadoras do sector petrolífero e as empresas financeiras, assim como os organismos públicos
privilegiam a ocupação da totalidade de um edifício.
A procura por parte de pequenas e médias empresas para os novos edifícios é ainda reduzida. Os preços de
mercado continuam elevados para as PME’s, o que leva este segmento empresarial a instalar-se em edifícios
antigos de reduzida qualidade.
A Zenki Real Estate estima que a absorção bruta de espaços de escritórios em Luanda tenha atingido 200.000 m²
em 2012, dos quais 65% foram ocupados por empresas do sector petrolífero.
Cerca de 50% dos espaços ocupados resultam de venda ou ocupação própria (i.e. o ocupante promoveu a
construção do próprio edifício). Contudo, verifica-se actualmente uma maior procura por parte das empresas para
arrendar, apesar de, conforme se verifica no mercado residencial, os promotores continuarem a dar preferência à
venda em detrimento do arrendamento.
Deste modo assiste-se actualmente a um ligeiro abrandamento no ritmo de ocupação dos escritórios. Por um lado
os investidores privilegiam, cada vez mais, a aquisição de espaços de escritórios com ocupante garantido. Por
outro lado os preços de mercado continuam elevados para uma procura crescente por parte das PME’s.
Ainda assim, existe uma procura efectiva e eminente de espaços de escritórios em Luanda, o que torna expectável
a manutenção de um forte crescimento deste sector.
Com os actuais investimentos realizados em outras províncias, dos quais destacamos: o projecto da refinaria da Sonangol
em desenvolvimento no Lobito; o desenvolvimento do sector mineiro na província da Huíla; o desenvolvimento da
actividade petrolífera em Cabinda e o projecto de LNG no Soyo, existirá uma tendência no médio prazo para uma
maior procura de escritórios nessas cidades, uma consequente valorização imobiliária e uma profissionalização do sector.
Tabela 2: Principais Evidências de Ocupação em Luanda (2012 e S1 2013)
Edifício
Zona
Torres do Carmo
CBD
BP
Venda
Sede Total
CBD
Total
Ocupação
Própria
8.200
Ministério de Hotelaria e Turismo
Venda
4.800
BPC
Arrendamento
4.500
Ministério das Finanças
Venda
2.700
Edifício Goya
Edifício Baía
Metropolis
Business Center
Fonte: Zenki Real Estate
Zona Alta
CBD
Zona Alta
Ocupante
Tipo
Área (m²)
13.713
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VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE ESCRITÓRIOS
A renda prime de escritórios em Luanda é actualmente de 170 USD/m²/mês e o valor unitário de venda de 12.000
USD/m². A tabela em baixo discrimina estes indicadores para as outras zonas empresariais de Luanda.
Tabela 3: Valores de Comercialização de Escritórios recentes em Luanda
Valor de Renda
(USD/m²/mês)
Zona
Valor de Venda
(USD/m²)
Mínimo
Prime
Mínimo
Prime
CBD
120
170
8.000
12.000
Zona Alta
105
160
6.500
8.000
Praia do Bispo
100
120
ND
10.900
Talatona
90
120
5.250
7.200
Fonte: Zenki Real Estate
Os valores apresentados reflectem um acréscimo relativamente ao ano anterior (13% no CBD), o qual resulta,
por um lado, de uma oferta de melhor qualidade e por outro, de uma contínua escassez de produto disponível,
à semelhança do que se verifica no mercado residencial. Na Zona Alta a renda prime diz respeito a apenas um
empreendimento, o Garden Towers, e traduz um aumento significativo deste indicador quando comparado com
o ano anterior. Contudo, não fosse este empreendimento, a renda prime nesta localização seria de 120 USD/m²/mês
(mais 9% que no ano anterior).
O valor médio de custos de condomínio num edifício de escritórios em Luanda é de 5,5 USD/m²/mês, os quais, em
regra, acrescem ao valor do arrendamento.
Apesar do elevado volume de construção em
curso, as expectativas são de manutenção de
uma forte procura, pelo que não são esperadas
alterações nos valores da renda prime de
escritórios ao longo dos próximos 12 meses.
Contudo, o valor das rendas médias poderá
sofrer uma pressão em baixa.
Os valores de comercialização nas restantes
capitais de província não seguem uma base
coerente, sendo que o valor das fracções
é calculado de forma informal sem uma
preocupação pelo valor de metro quadrado.
No entanto, existem dois edifícios Prime que
destacamos:
● O Acácias Place na cidade de Benguela,
com uma componente de escritórios
bastante reduzida, apresenta preços de 33
USD/m²/ABC para arrendamento e 3.000
USD/m²/ABC para venda.
● O Lubango Center, na cidade do Lubango,
que foi recentemente concluído, é um
edifício de utilização mista com preço de
venda de escritórios de 4.250 m²/ABC.
Edifício Lubango Center
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MERCADO RESIDENCIAL
O mercado residencial em Angola mantém o seu grande foco em Luanda, sendo que nas restantes capitais de
província é caracterizado pela existência de vários bairros de construções precárias designados por “musseques”,
destinados às populações mais carenciadas, por moradias com mais de quarenta anos, reabilitadas e ocupadas
pelas classes média-alta e alta e por grandes projectos residênciais apoiados pelo governo angolano.
ZONAS RESIDENCIAIS EM LUANDA
Os empreendimentos residenciais com construção e acabamentos de qualidade, desenvolvidos de raiz no
período pós-guerra, encontram-se localizados no centro da cidade de Luanda (Baixa e Zona Alta) e em Talatona,
e destinam-se às classes média-alta e alta.
Recentemente têm vindo a ser promovidos empreendimentos destinados a uma classe média emergente. Estes
são erguidos em zonas periféricas da cidade de Luanda e de Talatona, como Morro Bento, Rocha Pinto, Samba,
Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida, Lar do Patriota e Viana e apresentam-se no mercado com valores de
comercialização mais reduzidos do que aqueles que se encontram nas zonas residenciais prime de Luanda.
Por outro lado, têm vindo a ser concluídos alguns projectos de grande dimensão, criando novas centralidades.
Estes projectos destinam-se aos segmentos sociais mais baixos e são comparticipados pelo Estado. Apesar de
muito afastados do centro da cidade de Luanda têm tido uma forte procura. São exemplos os empreendimentos
Kilamba Kiaxi, KM 44 em Catete, Zango e Cacuaco.
A análise realizada pela Zenki Real Estate concentra-se no segmento residencial de construção recente destinado
aos segmentos médio, médio-alto e alto. Deste modo a presente análise foca-se em 4 zonas das 7 identificadas:
1 Baixa da Cidade: Baixa, Coqueiros, Praia do Bispo, Ilha de Luanda e Chicala
2 Zona Alta: Alvalade, Bairro Azul, Maculusso, Maianga, Kinaxixi, Vila Alice, Combatentes, Valódia, Miramar,
S. Paulo, Bairro Operário
3 Morro Bento, Rocha Pinto, Samba
4 Talatona
5 Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida, Lar do Patriota
6 Viana
7 Kilamba e Zango
1
2
3
6
4
5
7
7
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
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OFERTA RESIDENCIAL
Na cidade de Luanda (refira-se Baixa da Cidade e Zona Alta), a oferta de alojamento de construção moderna,
período pós-guerra, é predominantemente composta por edifícios de apartamentos. Estão previstas até ao final
de 2014 mais de 1.050 unidades.
Ao contrário do centro da cidade, em Talatona, existem muito mais condomínios residenciais de moradias do
que edifícios de apartamentos. Contudo, no que respeita à totalidade de fogos num e noutro formato, o número
é mais aproximado. Actualmente, o número de alojamentos disponível por edifício é reduzido. Encontram-se em
construção, com conclusão prevista até final de 2014, cerca de 1.900 unidades residenciais. Refira-se no entanto
que, um único empreendimento, o Dolce Vita, representa aproximadamente 28% do total dos fogos residenciais
projectados.
De notar que, numa cidade onde é elevado o número de trabalhadores expatriados, é ainda muito escassa a
oferta de unidades residenciais de tipologia T1 para arrendamento.
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PROCURA RESIDENCIAL
A procura de unidades residênciais em Luanda é efectuada por particulares, empresas e investidores.
Os primeiros edifícios de qualidade a surgir em Luanda foram rapidamente absorvidos pela classe alta angolana e
por empresas, principalmente do sector petrolífero, para a instalação dos seus quadros estrangeiros. A colocação
dos primeiros empreendimentos foi feita essencialmente através de vendas e estas, em muitos casos, foram realizadas
ainda em planta.
A absorção de apartamentos novos e de qualidade por parte da classe alta tem vindo a abrandar devido à dimensão
reduzida deste segmento. No entanto, a procura corporate continua bastante activa, incluindo predominantemente
empresas dos sectores petrolífero e financeiro. Verifica-se contudo, que a oferta que surgiu recentemente no centro
da cidade, ainda se posiciona num segmento alto de mercado, o que a torna desajustada face aos requisitos de
preço e qualidade que o segmento institucional necessita.
Paralelamente à procura corporate, verifica-se também uma procura individual para arrendamento por parte de
quadros superiores expatriados das grandes empresas instaladas em Luanda, que têm um plafond concedido pela
empresa para utilizar em alojamento.
Com o desenvolvimento económico do país, começa a ganhar peso em Angola o segmento da classe média-alta
angolana. Verifica-se recentemente uma procura emergente por parte de jovens que ocupam cargos superiores nas
multinacionais instaladas em Luanda. Refira-se que esta procura tem sido parcialmente sustentada por condições
especiais de financiamento concedidas pelas principais empresas dos sectores petrolífero e financeiro aos seus
colaboradores. A procura por este segmento tem incidido em empreendimentos recentemente construídos localizados
entre Luanda e Talatona (Morro Bento, Rocha Pinto) e a Sul e Este de Talatona (nomeadamente Benfica, Quifica,
Camama, Nova Vida e Lar do Patriota), onde os preços são mais acessíveis.
O timing da colocação do produto também tem vindo a ser alterado, verificando-se cada vez mais o acto de venda
após o produto acabado. Esta situação deve-se, não só, à falta de liquidez do mercado e a um leque de opções mais
vasto face ao número de projectos em construção, como também a uma maior cautela por parte dos compradores que
querem ter a certeza que os empreendimentos são mesmo concluídos com a qualidade e características preconizadas.
Refira-se que, recentemente, com a crise financeira, muitos promotores apresentaram dificuldades em concluir os seus
projectos.
No mercado de investimento verifica-se um aumento do peso do sector institucional face ao de investidores particulares.
Contudo o mercado de investimento é ainda pouco dinâmico quando confrontado com uma procura crescente de
imóveis para arrendamento (em detrimento da opção de compra). Verifica-se assim um desfasamento entre uma
oferta liderada por promotores que querem vender e uma procura que privilegia o arrendamento.
Refira-se por fim que, a predominância de uma oferta destinada à venda a par com a quase inexistência de um mercado
de crédito à habitação, continua a limitar a procura residencial quase em exclusivo ao segmento alto e institucional.
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VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO RESIDENCIAL
O valor de renda prime de um apartamento com dois quartos (T2) situado na cidade de Luanda é de 16.000
USD/mês e reduz para 7.500 USD/mês em Talatona. O valor de venda prime de um T2 é de 8.600 USD/m² na
cidade de Luanda e de 7.200 USD/m² em Talatona. Ao longo do último ano verificou-se um aumento nos valores
de comercialização tanto na cidade como em Talatona derivado da oferta de empreendimentos com melhor
qualidade de construção e acabamentos, assim como uma continua escassez de produto disponível.
A tabela seguinte apresenta os valores de arrendamento e venda prime para diferentes tipologias nas zonas
consideradas. Os valores de arrendamento dos fogos habitacionais incluem, em regra, os custos de condomínio.
Tabela 4: Valores de Comercialização de Imóveis Residenciais
Apartamentos
Moradias
Zona
T1
T2
T3
T4
V3
V4
Valor de Renda Prime
(USD/mês)
12.000
16.000
23.500
30.000
ND
ND
Valor de Venda Prime
(USD/m2)
8.500
8.600
12.500
11.500
ND
ND
Valor de Renda Prime
(USD/mês)
8.000
12.000
17.000
25.000
20.000
46.000
Valor de Venda Prime
(USD/m2)
6.300
7.000
7.800
7.700
8.500
11.200
Valor de Renda Prime
(USD/mês)
ND
2.800
4.000
4.800
ND
ND
Valor de Venda Prime
(USD/m2)
4.100
4.000
4.000
4.300
ND
ND
Valor de Renda Prime
(USD/mês)
3.700
7.500
8.500
10.000
16.000
20.000
Valor de Venda Prime
(USD/m2)
7.000
7.200
7.200
7.200
8.500
11.200
Baixa
Zona Alta
Morro Bento/
Rocha Pinto
Talatona
Fonte: Zenki Real Estate
Nas restantes capitais de província o valor das fracções é calculado de forma informal, tendo por base um acordo
sobre o valor absoluto do imóvel entre as partes. Ainda assim existem evidências em algumas cidades, das quais
destacamos:
● No Lobito, o Edifício Anfiris, situado na Restinga, oferece apartamentos de tipologias T2 a T4 e os valores de
venda são de 4.700 USD/m²/ABP para venda.
● No Lubango, recentemente foi concluída a construção de um edifício de utilização mista, o Lubango Center,
considerado o edifício prime da cidade em que o preço de venda de habitação é de 3.800 USD/m²/ABP.
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MERCADO DE RETALHO
OFERTA DE COMÉRCIO
O mercado de retalho, encontra-se actualmente a dar os primeiros passos de desenvolvimento, quer em termos
de qualidade e diversidade de operadores quer em termos de empreendimentos comerciais.
Na província de Luanda existem actualmente apenas 3 centros comerciais de concepção moderna. O primeiro
a ser inaugurado foi o Belas Shopping (em 2007), seguiram-se o Ginga Shopping e o Atrium Nova Vida. Fora da
província de Luanda destaca-se o Millennium Shopping no Lubango (Huíla). Encontram-se actualmente em fase
de construção mais 6 centros comerciais, todos localizados na cidade de Luanda.
O formato de retail park é ainda mais recente. O Lobito retail park foi o primeiro empreendimento comercial neste
formato a ser inaugurado no país em 2012, na província de Benguela. Seguiu-se o Viana retail park (em Luanda) no
primeiro semestre de 2013. Estão previstos também para Viana outros dois retail parks, Luana e Mundial Shopping,
cuja construção não teve ainda início.
No que diz respeito ao comércio de rua, a oferta continua dispersa pela cidade não existindo uma zona comercial
mais consolidada. Os novos edifícios disponibilizam no piso térreo espaços comerciais que são rapidamente
ocupados por empresas de serviços, nomeadamente por agências bancárias, de seguros e de telecomunicações,
havendo escassez de espaços de qualidade.
Tabela 5: Empreendimentos Comerciais em Construção em Luanda
Designação
Localização
Formato
Área (ABL)
Kinaxixi Shopping
Kinaxixi
Centro Comercial
27.402
Luanda Shopping
Alvalade
Centro Comercial
35.000
Shopping Fortaleza
Marginal
Centro Comercial
26.000
Kinaxixi
Centro Comercial
6.000
Marginal
Centro Comercial
5.784
Rainha Ginga
Centro Comercial
6.000
Sky Center
Torres Kianda
Vista Club Shopping
Fonte: Zenki Real Estate
PROCURA DE COMÉRCIO
Os principais operadores em expansão em Angola resultam de parcerias entre empresas angolanas e operadores
internacionais nomeadamente sul-africanos e portugueses e são predominantemente unidades comerciais de
distribuição alimentar e grande consumo. A presença de insígnias de segmento alto e luxo é ainda muito precária.
Com a abertura dos novos centros comerciais, é expectável a entrada de diversos retalhistas internacionais,
nomeadamente, na área da moda, acessórios e restauração.
Angola, e em particular Luanda, tem um elevado potencial de desenvolvimento do sector de comércio face à
actual escassez de oferta e às expectativas de crescimento económico e demográfico, e em particular com o
surgimento e consolidação de uma classe média.
VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE COMÉRCIO
Os valores de arrendamento solicitados em espaços comerciais na Baixa de Luanda, variam entre 50 e 80 USD/m²/mês,
para lojas de rua remodeladas. Nos edifícios novos os valores de venda pedidos situam-se entre os 9.000 e os 12.000 USD/m².
Nos retail parks recentemente inaugurados a renda prime é de 35 USD/m²/mês (para unidades com cerca de 500 m²).
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MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
ZONAS INDUSTRIAIS E LOGÍSTICAS
As principais zonas ocupadas pelo sector industrial e logístico na Província de Luanda são: Estrada do Cacuaco,
Benfica – Lar do Patriota, Viana, Estrada de Catete.
1 Estrada do Cacuaco
1
2 Benfica - Lar do Patriota6
3 Viana
4 Estrada de Catete
3
2
4
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
CARACTERIZAÇÂO
O sector industrial é uma das grandes apostas do governo Angolano para os próximos anos, na medida em que
está directamente relacionado com o crescimento económico do país. Um dos motores para o desenvolvimento
deste sector assenta na criação de Zonas Económicas Especiais em diversas províncias do país, e é pioneira a
Zona Económica Especial (ZEE) Luanda-Bengo em Viana. Esta ZEE ocupa uma área total de 8.300 hectares, e
tem projectada a instalação de 73 fábricas na primeira fase. Criada há três anos, a ZEE Luanda-Bengo já tem
22 fábricas em funcionamento.
Outra medida lançada para a dinamização da economia e com impacto no sector industrial e logístico, consiste
na criação de pólos industriais em diversas províncias do país. Os pólos industriais que se encontram já criados
e/ou em desenvolvimento no país são: Viana – Luanda Sul, Cacuaco – Luanda Norte, Catumbela – Benguela,
Futila – Cabinda, Lucala – Kwanza Norte, Caála – Huambo, Matala – Huíla, Icolo – Bengo, Bengo – Bengo.
Este segmento de mercado imobiliário é o que está numa fase mais primária de desenvolvimento e, por isso, é
o sector que tem uma maior expectativa de crescimento e onde podem existir mais oportunidades. A maioria
dos empreendimentos industriais e logísticos recentemente construídos em Angola resulta de uma promoção
do próprio ocupante que constrói o imóvel à sua medida (owner-occupier). Recentemente começaram a surgir
alguns projectos de complexos de armazéns e indústria, desenvolvidos por promotores imobiliários privados.
Dos quais se destacam o Complexo Parkgest e o Viana Park, ambos em Viana.
A tabela em baixo resume os valores de comercialização prime nas quatro zonas acima identificadas.
Tabela 6: Valores de Comercialização Industriais e Logísticos
Zona
Valor de Renda Prime (USD/m²/mês)
Valor de Venda Prime (USD/m²)
Estrada do Cacuaco
13
1.400
Benfica – Lar do Patriota
13
1.800
Viana
15
2.000
Estrada de Catete
14
1.500
Fonte: Zenki Real Estate
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MERCADO TURÍSTICO
DESENVOLVIMENTO DO SECTOR TURÍSTICO EM ANGOLA
Após um período de 10 anos de reconstrução nacional, foi apresentado em 2011 o Plano Director (PARTENON) que
define a Estratégia para o Desenvolvimento do Turismo em Angola até 2020.
Foram identificadas como lacunas do sector a falta de infra-estruturas, serviços de apoio e promoção do país
enquanto destino turístico, considerados os principais condicionantes de um rápido desenvolvimento do Turismo.
O PARTENON prevê que o desenvolvimento do turismo angolano seja focado e faseado, quer relativamente ao
desenvolvimento da oferta quer aos mercados que endereça, e para tal define as seguintes fases:
● 1ª Fase: Aposta no Turismo Interno com foco em Pólos de Desenvolvimento (até 2013);
● 2.ª Fase: Consolidação do Turismo Interno, aposta no Mercado Regional com diversificação de investimentos e
promoção (até 2015);
● 3ª Fase: Aposta no aumento da competitividade global do sector com realce no Mercado Internacional
(a partir de 2016).
Objectivos definidos no PARTENON até 2020
4,6 milhões de turistas, sendo que 60% deverão ser nacionais
4,7 biliões de USD de receitas no Turismo
1 milhão de pessoas empregadas em actividades directamente relacionadas com o sector
Mais de 3% de peso no PIB angolano
Estão em curso os estudos inerentes com destaque para os Pólos de Desenvolvimento Turístico prioritários,
seleccionados em função do seu potencial de exploração turística a curto prazo e que são os seguintes: Pólo de
Cabo Ledo; Pólo de Calandula; Pólo da Bacia do Okavango.
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MERCADO HOTELEIRO
Luanda continua a destacar-se na oferta de alojamento gerando aproximadamente 80% da receita deste
sector, seguida das províncias da Huíla e Benguela. Em todas as restantes províncias é comum a escassez de
oferta hoteleira.
O mercado hoteleiro na cidade de Luanda é caracterizado pelos preços elevados face à qualidade e serviços
que oferece, sendo composto, maioritariamente, por hotéis de 3 e 4 estrelas, aparthotéis e pensões de fraca
qualidade. No entanto, as taxas de ocupação são bastante elevadas, devido ao fluxo cada vez maior de
pessoas que se deslocam a Luanda na vertente de negócios e à escassez de oferta no segmento alto.
Os hotéis de referência da cidade, estão concentrados essencialmente na Baixa e em Alvalade, na Zona
Alta. Na Baixa, encontram-se a maioria dos hotéis de 4 estrelas e que apresentam o melhor nível de serviços,
destacando-se os hotéis Presidente, Trópico e Skyna e, mais recentemente, os hotéis Baía e Epic Sana (este o
primeiro 5 estrelas na baixa da cidade de Luanda, inaugurado em 2012).
A Ilha do Cabo, representa a zona com maior potencial turístico da cidade de Luanda. No entanto, e apesar
das condições naturais que oferece para o sector do turismo, a oferta de hotéis é ainda bastante incipiente.
Na Zona Alta concentram-se outros hotéis de referência, destacando-se o Hotel Alvalade com centro de negócios.
A oferta hoteleira de qualidade média e superior (3, 4 e 5 estrelas) existente no centro da cidade é composta
por 16 hotéis que integram aproximadamente 2.000 quartos.
A taxa de ocupação média anual nestas unidades é de 75% e o Preço Médio de 375 USD/noite (com pequeno
almoço e taxas incluídas). O preço de balcão chega a atingir os 550 USD/noite nos melhores estabelecimentos
hoteleiros da cidade.
Estão em curso alguns projetos hoteleiros na capital do país, que visam equilibrar a oferta do sector, estimando-se
que o número de quartos aumente 66% até ao final do ano 2015.
Tabela 7: Futuros Empreendimentos Hoteleiros
Nome
Nº de Estrelas
Nº de Quartos
Estado
Blue Diamond
5
450
Em construção
Pestana Palace
5
300
Em estudo
VIP Grand Luanda
(Empreendimento
Comandante Gika)
5
370
Em construção
Hotel Diamante
4
174
Em fase de soft opening
Total
1.294
Fonte: Zenki Real Estate
Os principais operadores hoteleiros presentes em Angola são de origem nacional como AAA, Chicoil, HCTA,
Imogestin e Ritz, ou são cadeias hoteleiras portuguesas que expandiram para este país, nomeadamente Grupo
TD Hotels e SANA.
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MERCADO DE INVESTIMENTO
O mercado de investimento em Angola, ou seja de aquisição de imóveis com rendimento, está ainda num
estado muito embrionário. Se por um lado o mercado de arrendamento e da titularidade dos imóveis continua
a não ser regulado, por outro, também não foi ainda publicada a regulamentação dos fundos de investimento
imobiliário, a qual se espera para breve.
Os primeiros investidores em imobiliário a surgir em Angola, no período pós-guerra, foram os particulares da
classe alta angolana que compravam imóveis, geralmente várias fracções, de escritórios e habitação sem
garantia de ocupação, sendo que esta não era uma preocupação dada a elevada escassez da oferta.
Actualmente os investimentos que são efetuados já têm assegurado o arrendamento do imóvel e os investidores
continuam a ser particulares angolanos assim como veículos apoiados na banca de investimento, como é
exemplo BESAACTIF.
A procura para investimento incide sobre activos de escritórios e residenciais e, com menor expressão, unidades
comerciais.
As taxas de capitalização (yields) situam-se entre os 15% e os 18% no mercado de escritórios e comércio, e entre
os 12% e os 17% no mercado residencial. Com as perspectivas de crescimento económico sustentado nos próximos anos
e redução da taxa de inflação, a tendência é de diminuição do risco do país e consequente descida das yields.
Com a publicação da legislação que regula o regime jurídico angolano dos fundos de investimento imobiliário
(“RJFII”) prevê-se uma franca dinamização e profissionalização do mercado de investimento imobiliário, não
só com a realização de um maior número de transacções mas também com a entrada de capital estrangeiro.
Global Research and Consulting Este relatório foi elaborado pela equipa de Research de Angola da ZRE com o apoio da CBRE Global Research and Consulting – uma
rede de prestigiados researchers e consultores que desenvolvem estudos sobre o mercado imobiliário, projecções econométricas,
bem como consultoria estratégica, para investidores e ocupantes em todo o mundo.
Nota Final ZRE
A informação contida neste documento é tida por nós como boa. Apesar de não duvidarmos da sua exactidão, não a verificámos
e não prestamos quaisquer garantias ou representação sobre a mesma. É da vossa responsabilidade confirmar a sua exactidão e
plenitude. Quaisquer projecções, opiniões, deduções ou estimativas são apenas utilizadas a título de exemplo e não representam
forçosamente o actual ou futuro desempenho do mercado. Esta informação destina-se exclusivamente a clientes da ZRE, não
podendo a mesma ser reproduzida sem o consentimento prévio da ZRE.
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