vogelsang-hotel - investieren

Transcrição

VOGELSANG-HOTEL
RAHMENBEDINGUNGEN FÜR EINE HOTELANSIEDLUNG
AM INTERNATIONALEN PLATZ
KULTUR | NATUR | BILDUNG | TAGUNG | ERHOLUNG
Exposé August 2013
Standortentwicklungsgesellschaft Vogelsang GmbH (SEV)
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Standortentwicklungsgesellschaft Vogelsang GmbH
Vogelsang-Hotel | Rahmenbedingungen
Ansprechpartner
Thomas Fischer-Reinbach
Kulturkino vogelsang ip
53937 Schleiden
GERMANY
Tel:
+ 49 (0) 2444 91577910
Fax:
+ 49 (0) 2444 91577919
E-Mail: [email protected]
Weitere Informationen
www.vogelsang-ip.de/investieren
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INHALT
1 vogelsang ip
4
1.1 vogelsang ip
4
1.2 Leitbild | Standortprofil
5
1.3 Vorprägungen
6
2 Das Vogelsang-Hotel als Ankerprojekt
2.1 Standort
8
8
2.2 Hotelmarkt
14
2.3 Konzeptionsempfehlung
19
2.4 Leistungseinschätzungen
27
3 Fazit
33
Anlage 1: Investitionsumfeld
34
1.1 Projekte und Perspektiven
34
1.1.1 Öffentliche Startprojekte | Ziel 2014
35
1.1.2 Perspektiven | erste Investorenprojekte
39
1.1.3 Kooperationen und Synergien
42
1.2 Besucherzahlen
42
1.3 Denkmalschutz
43
1.4 Erschließung und Infrastruktur
44
1.5 Geländemanagement
45
Anlage 2: Leitbild vogelsang ip
46
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1. vogelsang ip
1.1
vogelsang ip
Unter der Federführung des Kreises Euskirchen startete im Jahr 2002, d.h. vor zehn
Jahren, der Konversionsprozess des Standorts. Seit Mai 2005 steuert die Standortentwicklungsgesellschaft Vogelsang GmbH (SEV) die Entwicklung des etwa 100
Hektar großen Geländes. Seit dem 01.01.2006 ist das Gelände für Besucher
geöffnet.
Über 1,3 Millionen Besucher bereits in den ersten 7 Jahren belegen das Interesse
und das Potenzial des Internationalen Platzes im Nationalpark Eifel.
In den letzten Jahren wurden bis zu 200.000 Besucher im Jahr gezählt – bei noch
weitgehend „provisorischen“ Verhältnissen. Darunter insbesondere
-
Kulturtouristen (ca. 85%),
-
Nationalparkwanderer (ca. 30%, davon die Hälfte gleichzeitig Kulturtouristen),
-
ca. 750 Reisebusgruppen und
-
27% Besucher aus deutschen Fernzielen (17%) und dem Ausland (10%),
43 % aus dem Ruhrgebiet und der Rheinschiene.
Ziel und Prognose sind über 300.000 Besucher jährlich ab dem Zeitpunkt der
Fertigstellung des neuen Forum Vogelsang im Jahr 2014.
Der gelbe „Fokus“ unterhalb des „Forum Vogelsang“ als Symbol der Zukunft
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1.2
Leitbild | Standortprofil
Auf dem Gelände der ehemaligen NS-„Ordensburg“ entsteht in den kommenden
Jahren ein natur-, kultur- und bildungstouristisches Zentrum europäischen Ranges:
Ein internationaler Platz, ein Ort der Bildung und Kultur. Erwachsene und Jugendliche
jeder Nationalität begegnen hier Geschichte, erleben die Natur und erholen sich.
Die zum Großteil öffentlich geförderten Startinvestitionen in Höhe von 68 Mio. €, die
bereits realisiert wurden bzw. in den nächsten Jahren realisiert werden, sichern diese
Perspektive des Standortes programmatisch und ökonomisch.
In diesem attraktiven Investitionsumfeld soll das
„Vogelsang-Hotel“
entstehen und den Internationalen Platz im Nationalpark Eifel aktiv mit aufbauen.
Vogelsang ip wird bewusst im Kontrast zu der ursprünglichen Zweckbestimmung des
Ortes entwickelt. Schrittweise entsteht aus einem jahrzehntelang abgeschotteten
Militärgelände ein weltoffener, toleranter und friedlicher Ort. Hier begegnen sich
Menschen, tauschen sich aus und lernen voneinander.
Das Entwicklungskonzept begrüßt die Bereitschaft zu kooperieren und sich zu
vernetzen. Es legt großen Wert auf breite Mehrsprachigkeit und umfassende
Barrierefreiheit. Diese berücksichtigt die verschiedenen Formen von Behinderung.
In diese Konzeption passen nationalparkverträgliche und denkmalgerechte Investitionsprojekte, die sich verantwortungsbewusst in den geschichtsträchtigen Ort
integrieren lassen.
Diesen Investitionsprojekten bietet vogelsang ip außergewöhnliche Möglichkeiten an
einem einmaligen Standort. Langfristig soll die gesamte denkmalgeschützte Gebäudesubstanz erhalten und genutzt werden. Öffentliche Förderung und privatwirtschaftliches Engagement sind sinnvoll miteinander verbunden und bilden das Fundament
einer nachhaltig wirtschaftlichen Bildungs- und Tourismusdestination
"vogelsang ip | Internationaler Platz im Nationalpark Eifel".
Die Zielsetzungen der Standortentwicklung spiegeln sich im Leitbild vogelsang ip vom
Mai 2007 wider, welches damit wichtiger Maßstab der weiteren Vermarktung wird
(siehe Anlage 2).
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1.3
Vorprägungen
Vogelsang ip ist kein Standort wie jeder andere. Neben der Panoramalage mitten im
Nationalpark Eifel ist der Ursprung als ehemalige NS-"Ordensburg" Vogelsang
wesentlich zum Verständnis des Standorts.
vogelsang ip ist …
> authentischer NS-Erinnerungsort
-
eine von drei ehemaligen NS-”Ordensburgen” zur Schulung des Führungsnachwuchses der NSDAP,
Beispiel für Indoktrination und Menschenformung,
eine der größten Hinterlassenschaften des Nationalsozialismus.
Foto aus der Zeit der „Ordensburg“
> Dokument jüngster Zeitgeschichte
-
insbesondere im Zusammenhang mit der Nutzung als internationaler Truppenübungsplatz "Camp Vogelsang".
Übungsdorf, heute Nationalparkfläche
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> Referenzort für die europäische Geschichte des 20. Jahrhunderts
-
der u.a. den Weg zum "Europa der Regionen" spiegelt.
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Lage im Dreiländereck D / NL / B
> Nationalparkzentrum Eifel + Wanderdestination
-
der bebaute Bereich von Vogelsang (100 ha) ist von der Nationalparkverordnung ausgenommen.
Lage im Nationalpark Eifel
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2. Das Vogelsang-Hotel als Ankerprojekt
Die im Kap. 2 getroffenen Aussagen beruhen im Wesentlichen auf einer Machbarkeitsstudie, die Jones Lang LaSalle Hotels Anfang 2012 für die SEV erstellt hat.
2.1
Standort
Der Standort Vogelsang liegt im Nationalpark Eifel in Nordrhein-Westfalen, seit 2004
einer der 14 Nationalparks in Deutschland und der einzige in Nordrhein-Westfalen.
Der an der westlichen Grenze Deutschlands zu Belgien, den Niederlanden und
Luxemburg liegende Nationalpark umfasst eine Fläche von ca. 10.700 ha. Das
Gelände des Nationalparks Eifel ist hauptsächlich von Laub- und Nadelwäldern, aber
auch Seen und offenen Flächen gekennzeichnet.
Das Vogelsang-Gelände liegt im Norden des Nationalparks Eifel auf dem Berg
Erpenscheid und der Dreiborner Hochfläche, zwischen den Orten Simmerath,
Heimbach und Schleiden. Das gesamte Areal des ehemaligen Truppenübungsplatzes
"Camp Vogelsang" umfasst eine Fläche von ca. 3.300 ha der Gesamtfläche des
Nationalparks und gehört flächenmäßig vollständig zum Nationalpark. Der ca. 100 ha
große bebaute Bereich der ehemaligen NS-Ordensburg ist jedoch hiervon ausgenommen, weshalb hier auch bauliche Maßnahmen möglich sind. Durch die exponierte Lage auf einer Hochfläche (ca. 480 m ü.N.N.) bietet das Areal Panoramablicke
über die umliegende Region, wie z. B. den Urftstausee, der am Fuße der Hochfläche
gelegen ist.
Nördlich des Nationalparks Eifel und damit auch des Vogelsang-Geländes liegt die
Europaregion Maas-Rhein im Grenzgebiet zwischen Belgien, Deutschland und den
Niederlanden um die Städte Aachen, Lüttich und Maastricht. Ebenfalls im Norden des
Areals befindet sich die Städteregion Köln-Düsseldorf und das Ruhrgebiet. Größere,
nächstgelegene Städte und Ballungszentren sind Düren (35 km), Aachen (50 km),
Köln (70 km), Lüttich (80 km), Bonn (85 km), Maastricht (90 km) und Düsseldorf (105
km). Durch die Lage in der Nähe dieser Ballungsgebiete verfügt der Nationalpark
Eifel über das am dichtesten besiedelte Einzugsgebiet im Vergleich zu allen anderen
Nationalparks Deutschlands und kann als Naherholungsgebiet der o.g. Städte und
Regionen gewertet werden. Das südliche Umfeld des Vogelsang-Geländes ist
hauptsächlich durch die Eifelregion mit kleineren Städten und Ortschaften geprägt.
Als bedeutendste Stadt im Süden ist Trier hervorzuheben, die sich jedoch in rund 120
km Entfernung zum Standort Vogelsang befindet.
Die nächstgelegenen Flughäfen sind Köln-Bonn und Maastricht in ca. 80 km bzw.
rund 91 km Entfernung sowie Düsseldorf (ca. 115 km). Mit dem PKW und Reisebussen ist das Vogelsang-Gelände durch den direkten Anschluss an die Bundesstraße
B266 gut zu erreichen. Der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr wird von den
Städten Köln, Bonn und Trier aus über die Gemeinde Kall sowie von Düren über
Heimbach durch Verbindungen der Deutschen Bahn bzw. der Rurtalbahn gewährleistet. Von den dortigen Bahnhöfen bestehen Busverbindungen in den Nationalpark und
zum Vogelsang-Gelände.
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Der Standort Vogelsang wird in hohem Maße von seiner geschichtlichen Vergangenheit beeinflusst. Vor der Nutzung als Truppenübungsplatz durch britische und
belgische Streitkräfte bis einschließlich 2005 wurde in den heute noch vorhandenen
Gebäuden vor dem zweiten Weltkrieg ein spezieller Teil des Führungsnachwuchses
der Nationalsozialistischen Deutschen Arbeiterpartei (NSDAP) ausgebildet.
Die Anlage stellt eine der größten, noch existierenden Bauten aus der Zeit des
Nationalsozialismus dar und ist in ihrer Beschaffenheit und dem Erhaltungszustand
der Gebäude nicht vergleichbar zu anderen noch erhaltenen Anlagen aus dieser Zeit.
Zwar gibt es z.B. im Nationalpark Berchtesgaden ebenfalls ein NS-Dokumentationszentrum auf dem Gelände des Obersalzbergs, jedoch ist dieser Standort
aufgrund der dort nicht mehr in diesem Ausmaß vorhandenen Bauten und der noch
deutlich stärker negativ durch die Geschichte geprägten öffentlichen Wahrnehmung
mit dem Vogelsang-Gelände nur bedingt vergleichbar.
Seit 1989 steht der bebaute nördliche Teil (ca. 54 ha) des Areals als Ganzes unter
Denkmalschutz und ist seit dem 01. Januar 2006 als Geschichts-, Bildungs- und
Kulturstätte für die Öffentlichkeit zugänglich. So finden auf dem Vogelsang-Gelände
täglich Führungen sowie Ausstellungen und Veranstaltungen statt. Das Angebot
erstreckt sich dabei von Spezialführungen über Fachvorträge bis hin zu Dauerausstellungen, wechselnden Ausstellungen und Sonderveranstaltungen wie die "Zukunftsausstellung Vogelsang", "Vogelsang religiös" oder die Eröffnung der Wandersaison mit einem "Wanderopening Frühlingserwachen". In Summe fanden seit
Eröffnung des Geländes bereits weit über 10.000 Führungen mit über 200.000
Teilnehmern und ca. 1.000 Bildungsveranstaltungen für Jugendliche mit rund 25.000
Teilnehmern statt. Mit der weiteren Entwicklung des Geländes soll das Angebot der
Veranstaltungen noch intensiviert werden, mit einem besonderen Augenmerk auf die
Bildung von Jugendlichen und Kindern.
Neben der geschichtlichen, bildungsbezogenen und kulturellen Bedeutung ist die
Erschließung des Vogelsang-Geländes für Wanderer und Radfahrer hervorzuheben.
Über eine 2009 neu eröffnete Fußgänger- und Radbrücke (Victor-Neels-Brücke) über
den Urftstausee wurde eine Hangstraße durch das Vogelsang-Gelände als Kreisradwanderweg (12 km bis 14 km) an das regionale Radwegenetz angeschlossen,
wodurch direkte Radwanderverbindungen in die umliegenden Städte Gemünd,
Heimbach, Einruhr und Rurberg bestehen. Auch ist das Gelände an das örtliche und
überörtliche Wandernetz (Eifelsteig mit 313 km in 15 Etappen von Aachen bis Trier,
Wildnis-Trail mit 18 km bis 24 km in vier Etappen) angebunden. Besonders der
Eifelsteig ist hierunter bei Wanderern bekannt. Ähnlich wie eine Vielzahl an Wanderwegen in Deutschland wie bspw. dem Goldsteig durch den Nationalpark Bayerischer
Wald mit 600 km Länge oder dem Rheinsteig entlang des Rheins mit etwa 320 km
Länge, ist auch der Eifelsteig als Qualitätswanderweg ausgezeichnet, zählt jedoch
nicht zu den europäischen Fernwanderwegen.
Die Beliebtheit der Region als Reiseziel insbesondere für wander-, sport- und
naturbezogenen Urlaub zeigt sich auch im Rahmen der Untersuchung "Destination
Brand 10". Hierbei wurde im Rahmen einer bevölkerungsrepräsentativen OnlineErhebung mit über 8.000, in Privathaushalten lebenden, deutschsprachigen Probanden im Alter von 14 bis 74 Jahren die Themeneignung 141 deutscher Inlandsreiseziele (darunter die Eifel) aus Sicht der deutschen Bevölkerung im Hinblick auf die
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Themen Gesundheit, Kulinarik, Kultur, Natur und Wellness untersucht. Für die Eifel
wurden zudem die folgenden fünf regionspezifischen Themen Landurlaub / Urlaub
auf dem Bauern- bzw. Winzerhof, Radfahren (nicht Mountainbike), Sporturlaub,
Wandern und Wintersport abgefragt. Wie die Auswertung deutlich macht, zeigt sich
hierunter für die Eifel das größte Potenzial im Bereich Wandern, wo sich die Region
bei der offenen Befragung (ungestützte Themenkompetenz, "top of mind"-Befragung)
bei der mit Rang 7 unter den Top 10 Urlaubszielen in Deutschland befindet. Zudem
belegt die Region den Angaben zufolge auch in den Bereichen Natururlaub, Sporturlaub, Wellnessreise und Urlaub auf dem Lande im Rahmen dieser Art der Umfrage
relativ gute Platzierungen zwischen Rang 12 und 16. Demgegenüber fällt der
Konkurrenzvergleich bei der themengestützten Umfrage für die Eifelregion etwas
ungünstiger aus. So belegt die Eifel hier zwar in den Unterkategorien (weniger
Konkurrenzdestinationen) Landurlaub / Urlaub auf dem Bauern- bzw. Winzerhof und
Sporturlaub jeweils Rang 5 (von 30 bzw. 17 Destinationen).
Die Hauptnachfrage auf dem Vogelsang-Gelände wird derzeit durch nationale
Freizeitreisende generiert. Demnach kommen etwa 73% der Besucher aus der
Region oder aus dem überregionalen Einzugsgebiet von bis zu zwei Stunden
Fahrtdauer. Demgegenüber stammen 27% der Besucher aus deutschen Fernzielen
wie München, Leipzig oder Hamburg und aus dem europäischen Ausland, hierunter
vor allem aus Belgien, den Niederlanden und Luxemburg. Die Motivation der
Reisenden liegt den Angaben zufolge zum Großteil (rund 90% aller Besucher) im
Geländebesuch und demnach dem geschichtlichen Hintergrund begründet.
Der Großteil der Besucher des Nationalparks besteht zudem laut einer Studie der
Universität Würzburg aus 2010 aus Tagestouristen (ca. 76%). Im Vergleich zu
anderen Nationalparks liegt dieser Anteil deutlich höher (bspw. Nationalpark Bayerischer Wald 36%, Nationalpark Müritz 39%), was auf die relativ geringe Distanz zu
den o.g. Ballungsgebieten und der grundsätzlich weniger stark ausgeprägten
überregionalen und nationalen Bekanntheit der Eifelregion als Ferienregion im
Gegensatz zu anderen deutschen Ferienregionen wie dem Schwarzwald oder der
Alpenregion zurückzuführen sein dürfte. Der Ausbau des Angebots auf dem Vogelsang-Gelände wird sich künftig durch die Aufenthaltsdauer der Besucher deutlich
steigern und damit auch der Anteil der Tagesgäste zugunsten von Übernachtungsgästen sinken.
Planung
Auf dem ca. 100 ha großen Vogelsang-Areal sind schon mehrere Nutzungen in
Betrieb, weitere sollen in den nächsten Jahren realisiert werden (siehe Anlage 1:
Investitionsumfeld). Eine Übersicht über die derzeitige und weitere Gesamtentwicklung im Kerngebiet bildet das „Räumliche Entwicklungsmodell“ (vgl. Abb. nächste
Seite), auf das die Partner Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Land NRW und
Region sich einstimmig verständigt haben.
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Leitprojekt der Entwicklung zur Tourismus-, Bildungs- und Kulturdestination stellt der
Umbau des bereits bestehenden "Forum Vogelsang" dar, dessen Fertigstellung bis
zum Jahr 2014 erfolgen soll. Das "Forum Vogelsang" wird neben einer Informations-
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ausstellung des Nationalparks Eifel, einer NS-Dokumentation und einem Besucherzentrum auch einen Tagungs- und Seminarbereich auf einer Fläche von insgesamt
rund 470 m² beherbergen. Die so entstehenden, teilweise kombinierbaren fünf
Seminar- und Tagungsräume bieten Veranstaltungskapazitäten von bis zu 240
Personen im größten Raum. In einem Teil des Forums wird zudem ein Selbstbedienungsrestaurant mit etwa 200 Sitzplätzen entstehen.
Das in den 1950er Jahren erbaute Kino wurde jüngst (Eröffnung 18. März 2012) zum
dauerhaften Veranstaltungsort als "Kulturkino vogelsang ip" mit ca. 1.100 Sitzplätzen
im Kinosaal und zusätzlichen sechs Seminarräumen auf einer Fläche von ca. 320 m²
sowie zur temporären Besucherinformation umgebaut. Die hier und im Forum
entstandenen bzw. entstehenden Seminar- und Tagungsräume können auch vom
zukünftigen Vogelsang-Hotel genutzt werden. Der Bürotrakt des "Kulturkino vogelsang ip" soll nach dem erfolgten Umbau des "Forum Vogelsang" weiterhin zur
Ansiedlung der Büroflächen der Standortentwicklungsgesellschaft und der Vogelsang
ip gemeinnützige GmbH genutzt werden. Weitere Büroflächen für das Nationalparkforstamt sind im Ostflügel des "Malakoff-Komplex" in Planung.
Auf der Fläche der abzureißenden Kaserne "Van Dooren" soll der "Open Space
Vogelsang" entstehen, der angrenzend an das "Forum Vogelsang" einen zentralen
und offenen Platz für großformatige Veranstaltungen, wie z. B. Open-Air Konzerte,
darstellen soll. Ebenfalls geplant ist die Realisierung einer Jugendherberge (DJH) mit
ca. 200 Betten sowie ein angrenzendes Jugendwaldheim mit weiteren rund 60
Betten.
Geplant sind außerdem der Aufbau und Betrieb einer Astronomie-Werkstatt mit
Sternwarte und Planetarium, die sich außerhalb des Kerngebietes in der Nähe der
Einfahrt zum Gelände befinden soll, sowie ein "Outdoor-Zentrum" mit integriertem
Hochseilgarten südlich des Jugendwaldheims. Zudem gibt es Bestrebungen, einen
"Baumwipfelpfad" zu errichten.
Neben dem bestehenden "Forum Vogelsang" sind seit 2009 auf dem Gelände bereits
ein Schwimmbad und eine Turnhalle, beide aus der NS-Zeit datierend und unter
Denkmalschutz stehend, sowie ein Umweltbildungshaus des Deutschen Roten
Kreuzes (26 Betten) und seit 2011 ein Museum des Deutschen Roten Kreuzes in
Betrieb. Das Schwimmbad wird derzeit zum Großteil durch den regional aufgestellten
Schwimm- und Sportverein Vogelsang e.V. und Schulklassen der Region genutzt.
Die modernen und umfassenden Tagungs- und Veranstaltungsflächen im Kulturkino
und künftig im Forum sowie auf dem „Open Space“ können durch das Hotel in
großem Umfang mit genutzt werden. Durch den Bau der Astronomie-Werkstatt, des
Outdoor Zentrums sowie des Baumwipfelpfades entstehen weitere touristische
Attraktivitätsfaktoren auf dem Gelände. Es ist klar, dass aus der Schaffung derartiger
touristischer Nutzungen alleine keine Übernachtungsnachfrage für das geplante Hotel
resultiert, aber vor allem die Konferenzflächen das Potenzial dazu bieten.
Für die geplante Hotelentwicklung stehen derzeit drei verschiedene Grundstücke zur
Verfügung, die mit Option 1, Option 2 und Option 3 im oben abgebildeten „Räumliches Entwicklungsmodell“ gekennzeichnet sind.
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Die unbebaute Fläche der Option 1 umfasst Angabe gemäß 37.000 m² und liegt
westlich des "Malakoff-Komplex", am Rande des Kernbereichs. Im Westen grenzt
diese Sonderfläche unmittelbar an den Nationalpark an und bietet einen freien Blick
über das Land. Die Entfernung zum Kerngebiet mit dem "Forum Vogelsang" beträgt
ca. 900 m. Sowohl der Eifelsteig wie auch der Wildnis-Trail verlaufen über das
Grundstück.
Das zweite Grundstück (Option 2), das für einen Hotelneubau in Betracht gezogen
wird, hat eine Größe von ca. 27.500 m². Es liegt sehr zentral im Kerngebiet des
Geländes und bietet den höchsten Punkt innerhalb des bebauten Bereichs. Derzeit
befinden sich hier Besucherparkplätze sowie ehemalige Panzerhallen, die kurzfristig
abgerissen werden. Am unteren Verlauf grenzt dieses Grundstück an eine Wald- und
Offenlandfläche sowie zwei Teiche an. Diese stehen zwar unter Biotopschutz, sind
jedoch für die Realisierung des Hotelprojekts unerheblich. Durch die Nähe zu dem im
Norden angrenzenden "Kulturkino vogelsang ip" und der im Osten anschließenden
Fläche des "Open Space Vogelsang" könnten die dort zur Verfügung stehenden
Tagungs- und Veranstaltungsflächen durch das Hotel relativ einfach genutzt werden.
Durch die zentrale Lage sind von diesem Hotelstandort zudem mit Ausnahme der
Astronomie-Werkstatt auch alle weiteren geplanten Einrichtungen und darunter
insbesondere die weiteren Veranstaltungsflächen im "Forum Vogelsang" fußläufig zu
erreichen.
Als dritter möglicher Standort (Option 3) wird ein unbebautes Grundstück von ca.
29.500 m² in der Nähe des Umweltbildungshauses des Deutschen Roten Kreuzes in
Betracht gezogen. Das Grundstück ist in zwei Ebenen mit einem Höhenunterscheid
von etwa sieben Metern geteilt, was eine Einschränkung für die Hotelnutzung
bedeuten könnte. Alle wesentlichen geplanten Einrichtungen des Geländes sind von
diesem Standort fußläufig zu erreichen.
In Summe sind alle drei Projekte durch ihre Lage und die Erschließung des Gesamtareals generell für eine Hotelbebauung geeignet. Aufgrund der Zentralität und der
unmittelbaren Nähe zu den Tagungs- und Veranstaltungsflächen im Kulturkino, dem
Forum sowie dem „Open Space“ gibt Jones Lang LaSalle der Fläche der ehemaligen
Panzerhallen (Option 2) den Vorzug.
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2.2
Hotelmarkt
Angebot
Der Großteil der im Markt vorhandenen Hotels setzt sich aus Häusern zusammen, die
privat betrieben werden, oftmals einen recht hohen Instandhaltungsstau aufweisen
und von nur geringer Größe (ca. 20 bis 60 Zimmer) sind, weshalb sie häufig nicht
wirtschaftlich betrieben werden können.
Zwischen 2005 und 2011 verzeichnete das Beherbergungsangebot im Einzugsgebiet
Vogelsangs (Gemeinden / Städte Simmerath, Heimbach und Schleiden) einen
Rückgang von durchschnittlich 2,0% (Betrieb) und 2,6% (Betten), was unter anderem
auf Nachfolge bedingte Schließungen zurück zu führen ist. Diese Situation wird sich
nach Angaben der Industrie- und Handelskammer Aachen in den nächsten Jahren
weiter verschärfen, da bis dahin jeder zweite inhabergeführte Betrieb in der gesamten
Eifelregion einen Nachfolger suchen wird.
Zurzeit existieren im Einzugsgebiet 23 Hotels mit einem Anteil von rund 34% am
Gesamtbeherbergungsangebot und insgesamt 773 Betten.
Aufgrund des relativ kleinen Marktes gibt es daher aus Sicht von Jones Lang LaSalle
Hotels derzeit nur wenige direkte Mitbewerber für das geplante Hotelprojekt auf dem
Vogelsang-Gelände. Zu den Hotels, die insbesondere aufgrund ihrer Kategorie und
relativen Nähe zum Standort als primäre Mitbewerber in Betracht gezogen werden
können, zählen die in der folgenden Tabelle aufgeführten Häuser. Zu berücksichtigen
ist hierbei, dass bei dieser Betrachtung keine zusätzlich vorhandenen Appartements
oder Ferienwohnungen, wie sie zum Teil von den Hotels zusätzlich angeboten
werden (bspw. Paulushof, Hotel Carat), berücksichtigt wurden.
Hotel Kategorie Zimmer Entfernung zum geplanten Hotel
8,5
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Das nächstgelegene größere Hotel mit 109 Zimmern ist das 4-Sterne Tagungshotel
Schleiden im rund 9 km entfernten Schleiden. Da es sich hier bei der deutlichen
Mehrzahl (91,7%) der Zimmer um reine Einzelzimmer handelt, ist die Vergleichbarkeit
allerdings deutlich eingeschränkt. Hinzu kommt, dass das Tagungshotel Schleiden
zwar auf seiner eigenen Homepage und auch über das Buchungsportal HRS Zimmer
vermarktet, jedoch in großem Umfang, wie zuvor bereits angedeutet, von dem
Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen KPMG als Tagungshotel genutzt
wird und so vor allem in den Monaten April bis Oktober kaum freie Kapazitäten
anbietet.
Als weiteres, größeres Hotel ist das 4-Sterne 100-Zimmer Carat Hotel im ca. 27 km
entfernten Monschau zu nennen, das sich als Tagungs-, Ferien- und Vitalhotel
positioniert hat und ebenfalls privat betrieben wird.
Das 4-Sterne superior Parkhotel Euskirchen (92 Zimmer) liegt ca. 35 km entfernt zum
geplanten Hotel auf dem Vogelsang-Gelände. Das Haus hebt sich jedoch im Hinblick
auf den Standort im Zentrum einer Stadt mit rund 55.000 Einwohnern und mehreren
ansässigen mittelständischen Unternehmen sowie die Positionierung deutlich von
dem sonstigen Angebot am Markt und auch dem avisierten Vogelsang-Hotel ab. Das
Parkhotel Euskirchen ist daher und aufgrund der Entfernung von über 30 km in der
obigen Darstellung nicht aufgeführt.
Neben weiteren, größeren Hotels in den Städten der nahe gelegenen Ballungszentren sind ebenfalls das in 75 km Entfernung liegende 4-Sterne Dorint Hotel & Resort
Daun-Vulkaneifel (137 Zimmer), das 4-Sterne Dorint Seehotel & Resort Bitburg
Südeifel (201 Zimmer) im 85 km entfernten Bitburg/Biersdorf und auch das 4-Sterne
Dorint Hotel Am Nürburgring (207 Zimmer) in 61 km Entfernung als nennenswerte
Hotels der Region hervorzuheben, die jedoch aufgrund der Distanz ebenfalls nicht in
der obigen Darstellung enthalten sind.
In Summe finden sich also erst in größerer Entfernung ab 35 km Hotels, die von
zumindest national starken und bekannten Marken (Althoff Hotels & Resorts sowie
Dorint Hotels & Resorts) betrieben werden. Hotels von entsprechender Größe und zu
einer internationalen Marke zugehörig finden sich in den ebenfalls weiter als 35 km
entfernt liegenden großen Städten der Umgebung wie Aachen, Köln und Bonn (z. B.
Holiday Inn, Park Inn by Radisson, Mercure, Hilton). Die im belgischen Grenzgebiet
gelegenen Hotels sind ebenfalls von nur geringer Größe von 8 bis 28 Zimmern und
werden privat geführt. Im grenznahen Gebiet der Niederlande finden sich dagegen
durchaus auch größere Hotels, die von national bekannten Marken (bspw. 130Zimmer Bilderberg Kasteel Vaalsbroek) betrieben werden, jedoch ist hierbei anzumerken, dass diese Hotels von der geographisch zentralen Lage mittig zwischen den
Städten Aachen und Maastricht profitieren und daher standortspezifische Vorteile
haben. Dies deutet darauf hin, dass die umliegende Region des Vogelsang-Geländes
nicht attraktiv für internationale sowie nur bedingt attraktiv für nationale Betreiber ist.
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Einige dieser regionalen Hotels (z. B. Hotel Paulushof, Hotel Friedrichs) haben sich
zur besseren Vermarktung Dachorganisationen wie "Viabono" (Umweltdachmarke für
nachhaltigen Tourismus) angeschlossen.
Darüber hinaus ist - wie zuvor bereits angemerkt - anzuführen, dass die meisten
Hotels im gesamten Einzugsgebiet bereits älteren Ursprungs sind und teilweise nicht
mehr den Anforderungen der heutigen Gästeklientel entsprechen.
Die Tatsache, dass diese Hotels jedoch noch immer am Markt bestehen, dürfte zum
Teil auf die starke Fokussierung auf preissensible, nationale Busgruppen sowie die
inhabergeführte Struktur der Häuser zurückzuführen sein.
So handelt es sich auch bei allen o.g. Mitbewerbern mit Ausnahme des Hotel Der
Seehof in Heimbach, das in 2009 erbaut wurde, und des Carat Hotel, das erst in den
letzten Jahren im Zuge eines Betreiberwechsels vollständig renoviert wurde, um
ältere Häuser. Aus diesem Grund ist die Vergleichbarkeit der meisten Häuser mit
einem neuen, geplanten Hotel auf dem Vogelsang-Gelände ebenfalls nur eingeschränkt gegeben. Auch ist zu erwähnen, dass das Carat Hotel zwar aufgrund seiner
Klassifizierung und Zimmeranzahl durchaus mit dem geplanten Vogelsang-Hotel
vergleichbar wäre. Aufgrund des Standortes im Stadtzentrum von Monschau mit einer
attraktiveren und belebteren Umgebung sowie der Nähe zu vielfältigeren Attraktivitätsfaktoren (bspw. Narzissen-Blüte, Hochmoorlandschaft, Burg Monschau), weichen
die standortspezifischen Charakteristika jedoch von denen des Vogelsang-Geländes
ab.
Das Hotel Der Seehof, das zum einen wie oben bereits erwähnt über ein modernes
und zeitgemäßes Produkt, sowie von der Lage her grundsätzlich ähnliche Standortcharakteristika wie das Vogelsang-Gelände aufweist, ist nach Ansicht von Jones
Lang LaSalle Hotels der stärkste Mitbewerber für das Vogelsang-Hotel. Auch verfügt
das Haus über einen ansprechenden Wellness-Bereich. Allerdings profitiert dieses
Hotel darüber hinaus von seiner zentraleren Lage in Heimbach mit einigen Sehenswürdigkeiten wie der Pfarr- und Wallfahrtskirche Heimbach und der Lage direkt
oberhalb des Rursees sowie den daraus resultierenden Unterhaltungsmöglichkeiten,
woraus sich gewisse Standortvorteile ergeben. Allerdings verfügt das Hotel über
lediglich drei kleinere Konferenzräume, weshalb sich durch die Schaffung der
Tagungs- und Konferenzflächen in Kombination mit dem Kultur- und Bildungsangebot
auf dem Vogelsang-Gelände ein potentielles Alleinstellungsmerkmal ergibt.
Seit Jahren gibt es sowohl in Simmerath wie in Monschau Überlegungen zur Realisierung eines 4-Sterne Hotels, die aber bislang nicht weiter konkretisiert wurden.
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Nachfrage
In 2011 verzeichneten die Gemeinden / Städte Simmerath, Heimbach und Schleiden
rund 112.000 Ankünfte und 339.000 Übernachtungen in allen Beherbergungsbetrieben, was einem Rückgang der Ankünfte von 1,9 % und 2,3 % der Übernachtungen im
Vergleich zu 2010 entsprach.
In 2011 wurden 52.600 Ankünfte und 114.800 Übernachtungen in Hotels gezählt.
Demnach entfällt etwas weniger als die Hälfte der Ankünfte und etwa ein Drittel aller
Übernachtungen im Einzugsgebiet Vogelsang auf Hotelbetriebe. Entgegen der
Entwicklung der Nachfrage in allen Beherbergungsbetrieben konnten die Hotels im
Betrachtungszeitraum 2005 bis 2011 pro Jahr sowohl im Bereich der Ankünfte als
auch der Übernachtungen durchschnittliche Zuwächse von 4,8% und 1,3% verzeichnen. Dieser Zuwachs ist als erfreulich, aber dennoch als relativ moderat zu bezeichnen.
Positiv hervorzuheben ist die Entwicklung im wirtschaftlich schwierigen Jahr 2009.
Während der Großteil der deutschen Städte und Destinationen in diesem Jahr einen
Nachfragerückgang im teilweise zweistelligen Bereich registrierte, konnten die Hotels
in den drei Orten beachtliche Zuwachsraten von 27,9% in den Ankünften und von
22,7% in den Übernachtungen verzeichnen. Diese Entwicklung war zum einen
maßgeblich auf den wirtschaftlich bedingten Trend zu kürzeren und preisgünstigeren
Reisen im Inland und einer damit einhergehenden Stärkung des Binnentourismus zu
sehen. Nach Aussage des Tourismusamtes Rursee-Touristik wurde diese Entwicklung verstärkt durch die erhöhten Vermarktungsaktivitäten durch das Zusammenspiel
der Tourismusverbände Monschauer Land Touristik, Eifel-Touristik sowie dem
Nationalparkforstamt und dem Naturpark Nordeifel für den WildnistraiI, der aufgrund
der Aufteilung in Tagesetappen in der Regel mit drei Übernachtungen einhergeht.
Des Weiteren eröffnete in diesem Jahr das Hotel Der Seehof, was sich außerdem
positiv auf die Nachfrage auswirkte.
Wenngleich der Nationalpark Eifel sowie das Vogelsang-Gelände ganzjährig für den
touristischen Betrieb geöffnet sind, so ist aufgrund der starken Fokussierung auf die
Natur und Aktivitäten, die im Freien stattfinden, eine hohe Saisonalität festzustellen.
Dementsprechend ist die Nachfrage auf dem Gelände Vogelsang während der
Sommermonate am stärksten ausgeprägt, Dezember bis Februar gehören zu den
tendenziell schwächeren Monaten.
Insgesamt wurden auf dem Vogelsang-Gelände im Zeitraum von Januar 2006 bis
Ende 2011 ca. 1,1 Millionen Besucher, davon jeweils 200.000 Besucher in den
Jahren 2010 und 2011 im Vergleich zu 140.000 in 2006, registriert. Dies entspricht
seit Eröffnung einem durchschnittlichen, beachtlichen Wachstum von 7,4% pro Jahr.
Der Anteil der Übernachtungsgäste an der Gesamtbesucherzahl von 200.000 in 2010
und 2011 lag bei 26% bzw. rund 53.000 Gästen pro Jahr, welche sich auf die
gesamte Region verteilten.
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Die Hauptnachfrage auf dem Gelände wird durch nationale Freizeitreisende mit
einem Durchschnittsalter von 46 Jahren generiert, was sich auf die geplante Hotelnutzung auch im Hinblick auf eine Abgrenzung von der Jugendherberge grundsätzlich
positiv auswirken sollte, da diese Gästeklientel tendenziell qualitätsbewusster ist als
jüngere Reisende. In Gesprächen mit lokalen Hoteliers wurde zusätzlich bestätigt,
dass die Hauptnachfrage durch nationale Freizeitreisende geprägt ist, einige Hotels
jedoch auch einen gewissen Anteil an Geschäftsreisenden aufweisen. Hierbei handelt
es sich allerdings um zentral in den Städten gelegene Hotels wie z. B. neben dem
Tagungshotel Schleiden das Hotel Friedrichs im Zentrum von Schleiden-Gemünd.
73% der Besucher des Vogelsang-Geländes kommen aus der Region und aus dem
überregionalen Einzugsgebiet mit bis zu zwei Stunden Fahrtdauer. Bei dem entsprechend relativ hohen Anteil internationaler Gäste von rund 27% ist zu beachten, dass
dieser nach Aussagen lokaler Hoteliers vor allem aus Besuchern aus deutschen
Fernzielen bzw. belgischen und zu einem geringeren Teil aus niederländischen
Gästen besteht. Vor dem Hintergrund der geplanten Hotelnutzung im Gegensatz zur
Jugendherberge ist der Anteil internationaler Gäste dennoch aufgrund der tendenziell
geringeren Preissensibilität dieser Gästeklientel grundsätzlich als positiv zu werten.
Leistungsergebnisse
Aufgrund des relativ kleinen Marktes sowie der zuvor erläuterten hohen Abhängigkeit
von Freizeitreisenden und der zugrundeliegenden Saisonalität, ist das Nachfrageniveau in den Wintermonaten und hier insbesondere unter der Woche niedrig, wohingegen an Wochenenden sowie in den Monaten von April bis Oktober eine stärkere
Nachfrage besteht. In Summe liegt das Auslastungsniveau der direkten Mitbewerber
über das ganze Jahr gesehen im Bereich zwischen 50 und 60% und zeigt damit eine
ähnliche Entwicklung zu anderen stark saisonal geprägten Hotelmärkten. Diese
Annahme wurde auch durch lokale Hoteliers bestätigt, wonach diese im Jahresdurchschnitt eine Auslastung von ca. 60% bis 65% erreichen, die sich aus einer durchschnittlichen Auslastung von 20 bis 30% in den Wintermonaten und bis zu 95% in der
Hauptsaison ergibt.
Zu den belegungsstarken Monaten zählen bei den befragten Hotels die Monate von
Mai bis Oktober, was ähnlich zu der Saisonalität in anderen Feriendestinationen ist.
Sowohl für eine nachfrageschwache Periode (Nebensaison, Februar) als auch für
eine hochpreisige Zeit (Hauptsaison, Wochenende) wurden Preise per Internet
abgefragt:
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Wie aus den in der obigen Darstellung aufgeführten Preisen ersichtlich wird, ist das
Hotel Der Seehof derzeit mit einem Preisniveau von EUR 115 bis EUR 145 (Doppelzimmer) als Marktführer in Bezug auf die Zimmerraten zu sehen. Hervorzuheben ist,
dass es sich hierbei um das neueste Hotel am Markt mit dem modernsten Zimmerprodukt handelt, das Haus jedoch nur über insgesamt 37 Zimmer verfügt, was die
Bedeutung für das gesamte Ratenniveau im Mitbewerberkreis einschränkt.
Im Hinblick auf die Größe (53 bzw. 100 Zimmer) sowie die Zimmerpreise und damit
für das Ratenniveau des Mitbewerbersets ebenfalls von Bedeutung sind zudem das
Hotel Seemöwe und das Carat Hotel Monschau zu nennen. Das Preisniveau beläuft
sich hier auf EUR 100 bzw. EUR 98 (Doppelzimmer).
Aus den zugrunde liegenden, abgefragten Preisen zu zwei unterschiedlichen
Terminen (Nebensaison und Hauptsaison), in Verbindung mit der Anzahl der
angebotenen Zimmer ergibt sich eine gewichtete, durchschnittliche Ratenstruktur von
EUR 58 bzw. EUR 59 für das Einzelzimmer und EUR 90 bis EUR 97 für das Doppelzimmer.
2.3
Konzeptionsempfehlung
Hotelkonzeption
Das Hotelprojekt Vogelsang ist wesentlicher Teil der Gesamtentwicklung der
Tourismus-, Kultur- und Bildungsdestination vogelsang ip.
Die ersten Konzeptionen eines Projektentwicklers für den Bau eines Themenhotels
„Krimi“ scheiterten insbesondere wegen des geschichtlichen Hintergrundes des
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Standortes. Die nachfolgende Konzeption ist als eine unabhängige Empfehlung von
Jones Lang LaSalle Hotels zu verstehen, die von jedem Interessenten nach seinen
Bedürfnissen angepasst werden kann.
Wie bereits in Kap. 2.1 dargestellt, wird das Grundstück der Option 2 an den ehemaligen Panzerhallen präferiert. Das Grundstück liegt an einem Hochpunkt im zentralen
Bereich. Dadurch bietet sich Gästen zumindest aus den oberen Etagen ein Panoramablick über das Vogelsang-Areal und den umgebenden Nationalpark. Im Westen
ergibt sich eine geschützte private Atmosphäre, auf den unmittelbar angrenzenden
geschützten Freiflächen kann man in den Morgen- und Abendstunden sogar Wild
beobachten. Nach Norden sollte das Gebäude möglichst nah an das Kulturkino
herangerückt werden. Im Osten schließt mit dem „Open Space“ die zentrale Veranstaltungsfläche des Standortes an. Der südliche Bereich eignet sich zur Anlage der
PKW-Stellflächen.
Panoramablick Grundstück Option 2
Für das 27.500 m² große Grundstück besteht noch kein Planungsrecht. Dieses soll
auf der Grundlage konkreter Planungen geschaffen werden. Da der Bereich Teil des
Denkmals Vogelsang ist, sind alle künftigen Konzepte zwingend mit der Denkmalpflege abzustimmen. Nimmt man die bestehenden Panzerhallen als Referenz, ist
davon auszugehen, dass die Größe von drei Stockwerken (Erdgeschoss plus zwei
Obergeschosse) nicht maßgeblich überschritten werden kann. Die meisten Zimmer
sollten nach Westen orientiert sein und über Balkone und / oder Terrassen verfügen.
Mit der fast unberührten Natur des Nationalparks Eifel würde sich sehr gut eine
organische Architektur des Hotels verbinden. Diese stünde – ähnlich der Architektur
des neuen Forums oder des Gästehauses des DJH - in bewusstem Gegensatz zur
Architektursprache der NS-Bauten und der Geschichte des Standortes. Die besondere Form und Gestaltung des Gebäudes, d. h. eine markante, eigenwillige und
ungewohnte Architektur würde so selbst Attraktion und Anziehungspunkt werden,
eben kein „08/15“-Hotelbau.
Eine solche Architekturform könnte in idealer Weise mit einer ökologischen Bauweise
kombiniert werden, die sich von den verwendeten Baustoffen über die Haustechnik
und Energieversorgung bis zu einem ressourcenschonenden Betrieb spannt.
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Das Vogelsang-Hotel wird somit selbst Teil des Naturerlebnisses. Es hebt sich nicht
nur am Standort deutlich von den anderen Gebäuden ab, sondern auch von anderen
Häusern der Region und zieht damit Gäste an.
Neben der bereits in Kapitel 2.1 hervorgehobenen besonderen Erforderlichkeit der
einheitlichen Vermarktung des Hotels als Teil der Tourismus-, Kultur- und Bildungsdestination vogelsang ip, sollte sich das Hotel zudem konzeptionell und thematisch
durch weitere Attraktivitätsfaktoren hervorheben und sich dabei z. B. insbesondere an
den Bedürfnissen der wichtigen Gästeklientel der Wanderer und Radfahrer orientieren.
Um neben der grundsätzlich sportlich-aktiven Ausrichtung dieser Gäste gleichzeitig
auch der hohen Saisonalität des Standortes entgegenwirken und auch einen
wetterunabhängigen Anreiz schaffen zu können, sollte daher ein ansprechender und
relativ großzügiger Fitness- und Wellnessbereich konzeptioniert werden. Dies gilt
insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass das vorhandene Schwimmbad und die
Turnhalle als nicht sehr attraktiv für Hotelgäste zu werten sind. Zusätzlich könnten
entsprechende Paketangebote für sportive, erholungsuchende und / oder kulturinteressierte Wanderer und Radfahrer entwickelt werden, die neben einer Übernachtung
zusätzliche Leistungen, wie bspw. Fahrradwäsche und abschließbare Fahrradboxen,
Führungen über das Gelände mit dem Segway und einen Wellnesstag einschließen.
Mit Ausnahme des Angebotes für Fahrradfahrer, sollten derartige Angebote zudem
auch von Interesse für die ebenfalls wichtige Klientel der Tagungs- und Veranstaltungsgäste auf dem Gelände sein. Die Attraktivität und Besonderheit des Hotelstandortes für die Gäste würde so erhöht und es könnten weitere Umsätze, z. B. durch
zusätzliche Übernachtungen oder weitere Umsätze durch Hotelleistungen, wie
Massagen, Leihgebühren o.ä., erzielt werden.
Zudem ist von entscheidender Bedeutung, dass das geplante Hotel sowohl hinsichtlich seiner Qualität als auch seiner Preisstruktur mit dem zu erwartenden Gästemix
von primär nationalen Freizeittouristen korrespondiert. Vor allem ist aber auch die
notwendige klare Abgrenzung zu den geplanten Beherbergungs- und
Gastronomieeinrichtungen auf dem Gelände (Jugendherberge, Jugendwaldheim,
DRK Umweltbildungshaus, Selbstbedienungsrestaurant) und auch der Region zu
berücksichtigen, um insbesondere die weniger preissensible Nachfrage abzuschöpfen und so ein auskömmliches Ratenniveau zu erreichen. Das Hotelprodukt sollte
daher den Ansprüchen und Erwartungen der qualitätsbewussteren Klientel Rechnung
tragen und bspw. im Gegensatz zu einer Jugendherberge über Zimmer mit eigenem
Bad, keine Mehrbettzimmer und ein eigenes, hochwertigeres á la carte Restaurant
sowie im Vergleich zu der Mehrheit der direkten Mitbewerberhotels über ein zeitgemäßes und modernes Design verfügen.
In Summe wird die Entwicklung eines Mittelklassehotels der 3- bis 3-Sterne Superior
Kategorie entsprechend der DEHOGA Klassifizierung vorgeschlagen.
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Die Tabelle gibt einen Überblick über das anzustrebende Raumprogramm. Hervorzuheben ist, dass es sich bei dem vorgeschlagenen Raumprogramm lediglich um eine
indikative Einschätzung handelt, die im Einzelfall auf die speziellen Anforderungen
eines ausgewählten Betreibers anzupassen ist. Eine Bruttogeschossfläche von etwa
52 bis 56 m² pro Zimmer für ein Hotel der gehobenen Mittelklasse wird für sinnvoll
erachtet.
Gästezimmer
Von Jones lang LaSalle Hotels wird eine Anzahl von 80 Zimmern empfohlen, d. h.
grundsätzlich wird eine Spanne von 70 bis 100 Zimmer für sinnvoll erachtet. Aufgrund
der Größenordnung der Flächen besteht die Option, das Gebäude ggf. zu erweitern.
Wie oben dargestellt, wird eine durchschnittliche Netto-Zimmergröße von rund 24 m²
pro Gästezimmer angemessen für das geplante Hotel gehalten. Diese Größe
entspricht den Zimmergrößen von Hotels von entsprechender Klassifizierung und /
oder erwarteter Gästestruktur.
Hinsichtlich des Zimmermixes empfiehlt Jones Lang LaSalle Hotels die Schaffung
von zwei unterschiedlichen Zimmerkategorien. Neben einer Standardkategorie sollten
aus Diversifizierungsgesichtspunkten einige Komfort- oder Superiorzimmer, die sich
durch ihre Ausstattung (bspw. Miniatur-Werkzeugset für das Fahrrad, Minibar mit
Sportgetränken, Kartenmaterial) von der Standardkategorie abheben, vorgesehen
werden, um so eine Alternative für die besonders qualitätsbewusste und weniger
preissensible Klientel anbieten zu können.
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Standardzimmer sollten einem Anteil von 70% bis 80% aller Zimmer entsprechen, die
höhere Kategorie sollte dementsprechend 20% bis 30% aller Zimmer ausmachen.
Auf die Errichtung von Suiten sollte in Anbetracht des Gästemixes verzichtet werden.
Auch Familienzimmer sollten nicht angeboten werden, da diese in ausreichender Zahl
in der Jugendherberge angeboten werden. Jedoch sollte in den Standardzimmern
auch die Möglichkeit gegeben sein, ein bis zwei Zustellbetten unterzubringen, um im
Einzelfall grundsätzlich auch Familien unterbringen zu können, die nicht in der
Jugendherberge übernachten möchten.
In Abstimmung mit lokalen und nationalen Bauvorschriften und in Anlehnung an den
Grundsatzgedanken der Barrierefreiheit auf dem Vogelsang-Gelände sowie der
erwarteten Altersstruktur der Gäste, ist die Erstellung einiger, möglicherweise über
die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl hinausgehender, behindertengerechter
Zimmer (inklusive Bad) unbedingt empfehlenswert. Jones Lang LaSalle Hotels rät,
das Hotel lediglich mit Doppelzimmern und getrennten, flexiblen Doppelbetten
auszustatten. Von einer Ausstattung der Zimmer mit Kingsize-Betten wird aufgrund
der zu erwartenden Gästestruktur, bestehend aus vorwiegend älteren Reisenden und
Teilnehmern an Seminaren und Tagungen auf dem Gelände, eher abgeraten.
Die Größe der Badezimmer sollte sich auf mindestens 4 m² bis 5 m² belaufen. Im
Hinblick auf die Ansprüche älterer Reisender sollte der überwiegende Anteil der
Badezimmer über eine ebenerdig begehbare Dusche und keine Badewanne verfügen.
Ausgestattet werden sollten die Gästezimmer in jedem Fall mit Safe, Telefon mit
ISDN-Anschluss und Mailbox sowie Kabel-TV mit Internetzugang. W-LAN sollte in
allen Bereichen des Hotels verfügbar sein.
Gastronomie
Auf dem Vogelsang-Gelände entsteht als Teil des „Forum Vogelsang“ ein neues
Restaurant mit Selbstbedienungskonzept. Das Konzept und die Positionierung des
Hotels sowie die Entfernung zu anderen, gehobenen gastronomischen Einrichtungen
erfordert die Errichtung eines Hotelrestaurants.
Das Restaurant sollte grundsätzlich Frühstück sowie Abendessen anbieten. Obwohl
die Nachfrage durch Hausgäste zur Mittagszeit als eher begrenzt gesehen wird,
erscheint in Abhängigkeit der tatsächlichen Nachfrage auch durch hotelexterne
Gäste, die das Hotelrestaurant als qualitativ hochwertigere Alternative zu dem o.g.
Selbstbedienungsrestaurants sehen, zudem auch ein Mittagsangebot grundsätzlich
sinnvoll.
Das Restaurant sollte multifunktional sowie barrierefrei gestaltet sein, so dass eine
Flexibilität für die Platzierung unterschiedlich hoher Gästezahlen gerade zu StoßzeiSeite 23 | 48
ten, wie bspw. dem Frühstück, leicht möglich ist und das Restaurant auch für
Gruppen genutzt werden kann.
Insgesamt sollten im Restaurant etwa 80 bis 100 Plätze bei einer durchschnittlichen
Sitzfläche von etwa 2,0 m² und 2,5 m² angeboten werden. Des Weiteren sollte das
Restaurant über eine direkt angeschlossene Terrasse mit etwa 30 bis 40 Sitzplätzen
verfügen, die attraktive Sichtbeziehungen über die Region bietet. Um einen effizienten Betrieb gewährleisten zu können, ist das Restaurant direkt an die Küche und den
Servicebereich anzuschließen.
Das Restaurant sollte gut sichtbar im Erdgeschoss des Hotels angeordnet und von
dort zugänglich sein. Zudem sollte aufgrund der zahlreichen Tagesgäste ein separater Eingang geschaffen werden, um es externen Gästen zu erleichtern, ins Restaurant zu gelangen.
Die Vermietung an einen externen Betreiber, wie etwa den Betreiber der Selbstbedienungsrestaurants, ist ggf. zu eruieren, wobei dies letztendlich stark von den
Präferenzen des jeweiligen Hoteibetreibers abhängen wird.
Jones Lang LaSalle Hotels empfiehlt die Einrichtung einer Lobby Bar im Erdgeschoss, welche als integraler Punkt in der Lobby einen zentralen Treffpunkt für Gäste
darstellen würde. Die Lobby Bar sollte rund 30 Personen bei einer durchschnittlichen
Sitzfläche von rund 1,5 m² fassen. Das Potenzial durch externe Gäste erachten wir
hierbei als relativ begrenzt. Die Bar sollte sowohl einen Anschluss an das Restaurant,
die Küche und den Servicebereich verfügen, um wiederum einen effizienten Betrieb
sicher zu stellen.
Konferenzbereich
Da, wie bereits in Abschnitt 2.1 dargelegt, auf dem Gelände umfassende Tagungsund Veranstaltungsflächen entstehen werden, ist lediglich mit einem geringen Bedarf
in diesem Bereich im Hotel selbst zu rechnen. Diese Annahme setzt allerdings
voraus, dass die Veranstaltungsflächen des Geländes - wie zuvor
bereits angesprochen - durch das Hotel genutzt werden können.
Um darüber hinaus jedoch gerade kleinere Veranstaltungen auch direkt im Hotel
selbst ohne Hinzuziehung anderer Flächen umsetzen zu können, wird zudem die
Errichtung einer kleinen Konferenzfläche von etwa 120 m² bis 150 m² (rund 1,5 m² bis
1,9 m² Konferenzfläche pro Zimmer bei insgesamt 80 Zimmern) verteilt auf drei bis
vier Konferenzräume empfohlen, was im Hinblick auf das angedachte Hotelkonzept
angemessen erscheint.
Die Räume sollten so angelegt und eingerichtet sein, dass sie durch flexible Trennwände zu einem großen Raum zusammengelegt werden können. Vor dem Konfe-
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renzbereich ist die Anordnung eines angemessen großen und einladend gestalteten
Foyerbereichs für Kaffeepausen ratsam. Alle Räume sollten klimatisiert sein und über
Tageslicht verfügen. Der gesamte Bereich ist direkt an die Küche sowie den Servicebereich und die Anlieferung anzuschließen, um einen operativ effizienten Betrieb zu
ermöglichen. Zudem sollte ausreichend Stauraum für die Ausstattung der Räume
geschaffen werden.
Die Anordnung des Konferenzbereiches sollte so erfolgen, dass eine schnelle und
einfache Erreichbarkeit über die Lobby gewährleistet ist. Zudem ist auf eine Trennung
des Veranstaltungsbereiches vom Gästezimmerbereich zu achten, um Hotelgäste
nicht unnötig durch den laufenden Konferenzbetrieb zu belästigen.
Fitness- und Wellnessbereich
Neue 3-Sterne und 3-Sterne Superior Produkte verfügen üblicherweise über einen
Fitness- und Wellnessbereich. Um diesem Standard zu entsprechen sowie um
insbesondere einen zusätzlichen Attraktivitätsfaktor für das Hotel zu schaffen, wird wie bereits zuvor erläutert - die Einrichtung eines solchen Bereiches auch für das
geplante Vogelsang-Hotel empfohlen.
Das Angebot sollte auf einer attraktiv gestalteten Fläche von etwa 320 m² bis 360 m²
etwa zwei bis drei Behandlungsräume (z.B. für Massagen), einen Whirlpool, verschiedene Saunen, ein Dampfbad, einen Fitnessraum, einen Ruheraum sowie
Umkleiden und Duschen umfassen. Mit Ausnahme der Umkleiden und Duschen
sollten alle Bereiche über Tageslicht verfügen und idealerweise im Erdgeschoss oder
den oberen Stockwerken des Hotels gelegen sein, um die Panoramablicke über die
umliegende Region optimal darstellen zu können. Aufgrund der sehr guten Sichtbeziehungen und der attraktiven natürlichen Umgebung des Grundstücks sollten zudem
eine Außenfläche und große Fensterfronten, ggf. auch im Saunabereich, bedacht
werden. Die Anbindung an den Bereich sollte so gestaltet sein, dass Gäste diesen
von ihrem Zimmer aus direkt über den Aufzug auch im Bademantel erreichen können.
Da davon auszugehen ist, dass die Nutzung des Schwimmbades und der Turnhalle
auf dem Gelände durch Hotelgäste grundsätzlich möglich ist, sollte aus Kostengründen auf die Errichtung eines hoteleigenen größeren Schwimmbades verzichtet
werden.
Wie jedoch bereits angemerkt, sind die bestehenden Flächen für Hotelgäste nicht
sonderlich attraktiv gestaltet und als veraltet zu werten und können deshalb nur
bedingt zu vermarktungstechnischen Zwecken herangezogen werden.
Öffentliche Bereiche und Administration
Aus Sicherheitsgründen und um dem eintretenden Gast die Orientierung zu erleichtern, sollten die Rezeption vom Haupteingang sowie die Gästeaufzüge von der
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Rezeption aus gut einsehbar sein. Öffentliche sanitäre Anlagen sollten sowohl von
der Lobby als auch vom Gastronomie- bzw. Konferenzbereich aus bequem erreichbar
sein und barrierefrei angelegt werden. Die Büroräumlichkeiten der Administration
sollten nicht im Gästebereich, jedoch nahe der Lobby gelegen sein, um den Mitarbeitern eine effiziente Nähe zum Gast zu ermöglichen.
Parken
Hoteleigene Stellplätze können in ausreichender Zahl direkt am Haus errichtet
werden.
Back-of-House Bereiche
Das Hotel sollte über zwei Gäste- sowie einen Serviceaufzug verfügen.
Um eine höchstmögliche operative Effizienz des Hotelbetriebes zu gewährleisten,
sollten alle Gastronomieeinrichtungen in der Nähe der Küche und der Lagerräume
angeordnet sein.
Der Anlieferungsbereich sollte in adäquater Weise getrennt von den Gästebereichen
in der Nähe der Serviceaufzüge und der Lagerräume situiert sein. Auf den Etagen
sind kleinere Serviceeinheiten vorzusehen, welche als Lagerräume für das
Housekeeping dienen können und somit eine effiziente Bewirtschaftung gewährleisten.
Die Pläne für das Hotel sollten zudem ausreichende und über Tageslicht verfügende
Flächen für Personalumkleideräume und eine Personalkantine vorsehen. Insbesondere die Anordnung der Personalkantine sollte - wiederum aus Effizienzgesichtspunkten - in der Nähe der Küche erfolgen.
Fazit
Im Rahmen der derzeit vorgesehen Gesamtentwicklung auf dem Vogelsang-Gelände
und unter Berücksichtigung der Standort- und Marktcharakteristika wird die Entwicklung eines 3-Sterne bzw. 3-Sterne Superior (DEHOGA) Hotels mit ca. 80 Zimmern,
einem Restaurant, einer Lobby Bar, kleineren Konferenzflächen, einem attraktiven
Fitness- und Wellnessbereich sowie ausreichenden öffentlichen und Back-of-House
Bereichen empfohlen.
Das Hotel sollte in adäquater Weise den Anforderungen und Bedürfnissen insbesondere der qualitätssensibleren Gästeklientel auf dem Gelände gerecht werden und
sich dabei neben der maßgeblichen Etablierung als Hotel für Seminar- und Veranstaltungsgäste durch die Schaffung von weiteren Attraktivitätsfaktoren, z. B. als Hotel für
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Aktivurlauber mit ansprechendem Fitness- und Wellnessbereich, gleichzeitig positiv
von den vorhandenen bzw. geplanten Beherbergungs- und Gastronomieeinrichtungen auf dem Gelände abheben. In Summe sollte sich das Hotel so auch
vom bestehenden Angebot am Markt differenzieren können. Wenngleich das Hotel
zudem den Anforderungen eines spezifischen Betreibers genügen sollte, wird zu
einer relativ flexiblen Gestaltung des Produktes geraten, um eine langfristige Flexibilität zu sichern. Ebenso wichtig erscheint eine hohe Funktionalität des Hotelproduktes,
um so die operative Effizienz des Hotelbetriebes zu gewährleisten.
2.4
Leistungseinschätzungen
Annahmen
Von Jones Lang LaSalle Hotels wurde für den Standort eine konservative Leistungseinschätzung vorgenommen, um eine erste Indikation der möglichen Wirtschaftskraft
des Hotels zu erhalten. Der tatsächlich erzielbare Cash Flow des Hotels hängt
maßgeblich vom Betreiber, der endgültigen Planung und Positionierung des Hotels,
der allgemeinen und wettbewerbsrelevanten Marktentwicklung bis zur Eröffnung
sowie in hohem Maße von der Entwicklung des Vogelsang-Geländes ab.
Den ermittelten Leistungsergebnissen liegen folgende Annahmen bzw. Voraussetzungen zugrunde:
-
-
-
-
-
Die geplante Gesamtentwicklung von vogelsang ip wird erfolgreich umgesetzt,
d. h. alle sich bereits in der Entwicklung befindlichen Projekte werden realisiert.
Die Besucherzahlen stabilisieren sich ab 2014 auf ein Niveau von 300.000 pro
Jahr, wovon 26% in der Region und davon 33% in Hotels übernachten.
Hinweis: Die derzeitigen Entwicklungen lassen sogar ein Ansteigen auf
400.000 erwarten, was sich positiv auf die Hotelnachfrage auswirken würde,
aber nicht berücksichtigt wurde.
Mit der Inbetriebnahme des Hotels ist frühestens im Jahr 2015 zu rechnen.
Die ersten drei Jahre stellen die Eröffnungsphase dar, sodass das Haus ab
2017 bzw. dem 4. Jahr ein stabiles Leistungsniveau erreicht hat.
Die empfohlene Konzeption als 3-Sterne Superior Hotel mit 80 Zimmern, einem Restaurant, einer Lobby Bar, 130 m² Konferenzfläche sowie einem Fitness- und Wellnessbereich wird realisiert.
Das Hotel wird als Kernelement einer ganzheitlichen Vermarktung von vogelsang ip beworben. Es stellt eine wesentliche Ergänzung zu den geplanten
Konferenz- und Veranstaltungsflächen im Kulturkino, Forum und „Open Space“ dar.
Der angenommene Gästemix besteht aus individuellen Fahrrad- und Wandertouristen sowie Besuchern von Seminaren, Projekttagen, Konferenzen und
kulturellen Veranstaltungen in Vogelsang.
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-
Aus diesem Gästemix wird ein Doppelbelegungsfaktor von 1,6 unterstellt.
Das Preisniveau und damit der Gästemix der Jugendherberge setzen sich
deutlich von dem des Hotels ab.
Leistungsergebnisse
In der nachstehenden Tabelle sind die eingeschätzten Leistungsergebnisse nach
dem Uniform System of Accounts for the Lodging Industry bis zum Net Operating
Profit (Netto-Betriebsergebnis) für die ersten fünf Betriebsjahre dargestellt.
•
Auslastung
Die eingeschätzten Leistungsergebnisse zeigen eine Auslastung von etwa 59% in
einem stabilisierten Jahr 4. Für das erste Betriebsjahr wird von einer durchschnittlichen Auslastung von 42% ausgegangen, die sich bis Jahr 3 auf 55% steigert.
Damit wird die Anlaufphase des Hauses berücksichtigt, d. h. die Zeit, die das
Hotel, aber auch das Vogelsang-Gelände insgesamt, vermutlich braucht, um sich
zu etablieren.
Das Vogelsang-Gelände wird, wie der gesamte Nationalpark, stark durch Freizeitreisende in den Sommermonaten frequentiert, was zu niedrigeren Auslastungsraten in den Wintermonaten und hier insbesondere unter der Woche führt.
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Aufgrund der hieraus resultierenden Saisonalität und trotz der zusätzlichen Nachfrage durch Tagungs- und Veranstaltungsgäste auf dem Vogelsang-Gelände ist
zu erwarten, dass sich das Auslastungsniveau im Gesamtjahr nicht oberhalb der
60%-Marke bewegen wird.
Damit liegt die Auslastung im geplanten Vogelsang-Hotel aufgrund der Besonderheit des Standortes und auch seiner Entfernung zu außerhalb des Geländes liegender Nachfragegeneratoren, wie z. B. größerer Unternehmen, etwas unter dem
Niveau von Hotels in der näheren und weiteren Eifelregion (z. B. Parkhotel Euskirchen, Dorint Hotel & Resort Daun, Dorint Seehotel & Resort Bitburg), wo Auslastungsraten von etwa 61% bis 63% erzielt werden können.
Die angenommene Auslastung vergleicht sich außerdem mit den Auslastungen
von Hotels in der Region, die in einer Befragung mit ungefähr 60% bis 65% im
Jahresdurchschnitt angegeben wurden. Ebenfalls einher geht diese Annahme mit
offiziellen Statistiken, woraus sich eine durchschnittliche Auslastung von 65%
ergibt. Die leicht unter diesem Durchschnitt liegende stabilisierte Auslastung reflektiert dabei die höhere Zimmeranzahl des Vogelsang-Hotels im Vergleich zu
den meisten Mitbewerbern.
•
Gästemix
Der Gästemix des angedachten Hotels wird sich auf stabilisiertem Niveau hauptsächlich aus individuellen Fahrrad- bzw. Wandertouristen (ca. 40% aller Übernachtungen) und Fahrrad- bzw. Wandergruppen (ca. 10%), Besuchern von Seminaren, Projekten und Konferenzen auf dem Vogelsang-Gelände (ca. 45%), sowie
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in geringerem Maße auch aus Teilnehmern von regionalen und überregionalen
Großveranstaltungen, wie z. B. Freilichtkino- und Sportveranstaltungen, Konzerten, Musicals und politischen Diskussionsforen und Filmproduktionen (ca. 5%)
zusammensetzen und ist in der umseitigen Graphik dargestellt.
•
Netto-Zimmerrate
Basierend auf der in Kapitel 2.2 dargestellten Marktrecherche zu den veröffentlichten Zimmerraten in vergleichbaren Hotels und in Kombination mit dem oben
dargestellten Gästemix geht Jones Lang LaSalle Hotels so von einer erzielbaren
durchschnittlichen Netto-Zimmerrate im stabilisierten vierten Betriebsjahr 2017
von rund EUR 82 (exklusive Frühstück) aus.
Die Annahme basiert im Wesentlichen auf der Einschätzung einer erzielbaren
Rate auf Basis des aktuellen Preisniveaus, wobei Jones Lang LaSalle Hotels ein
stabilisiertes Niveau unterstellt. Demzufolge würde sich die stabilisierte Rate des
geplanten Vogelsang-Hotels heute wie folgt zusammensetzen:
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Damit läge die stabilisierte Rate heute im geplanten Vogelsang-Hotel innerhalb
der Bandbreite des Niveaus von Hotels in der näheren und weiteren Eifelregion
(z. B. Parkhotel Euskirchen, Dorint Hotel & Resort Daun, Dorint Seehotel & Resort
Bitburg), wo sich die durchschnittliche Netto-Zimmerrate unter Berücksichtigung
inflationärer Steigerungen und des höheren Standards im Parkhotel Euskirchen
heute etwa zwischen etwa EUR 68 und EUR 86 bewegen dürfte.
Aufgrund des neuartigen Produktes und der limitierten Anzahl vergleichbarer
Hotels im nahen Umfeld wird angenommen, dass sich das geplante VogelsangHotel neben dem Hotel Der Seehof und dem Carat Hotel in Monschau als einer
der Marktführer in Bezug auf die Zimmerrate wird etablieren können.
•
Gesamtumsätze und Umsatzverteilung
Der Gesamtumsatz des geplanten Vogelsang-Hotels steigt nach Einschätzungen
von Jones Lang LaSalle Hotels zufolge von rund EUR 1,5 Millionen in 2014 auf
EUR 2,4 Millionen in 2018 an. Hauptumsatztreiber des Hotels stellt die Logisabteilung dar, die mit rund EUR 1,3 Millionen ab Jahr 4 58,9% des Gesamtumsatzes
erwirtschaftet.
Die Umsätze im Gastronomiebereich, die sich Jones Lang LaSalle Hotels zufolge
in Jahr 4 der Vorausschau auf rund EUR 940.000 bzw. 39,4% des Gesamtumsatzes belaufen, beinhalten die Umsätze aus dem Restaurant (Frühstück, Mittagund Abendessen), der Lobby Bar, dem Konferenzbereich sowie Umsätze aus
dem Catering für Veranstaltungen auf dem Gelände.
Die Einnahmen aus anderen Abteilungen, die sich stabilisiert auf rund EUR
28.000 bzw. 1,2% des Gesamtumsatzes pro Jahr belaufen, beinhalten Nebenerlöse (z. B. durch den Verkauf von Zeitschriften, Postkarten und Zigaretten erzielbar) sowie Einnahmen von rund EUR 14.000 aus Parkumsätzen.
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•
Gross Operating Profit (Betriebsergebnis nach nicht direkt zurechenbaren
Kosten)
Nach Abzug von Abteilungskosten (Logis: stabilisiert rund 31% des Abteilungsumsatzes, Gastronomie: 75%, Sonstige Abteilungen: 40%, Telefon: 90%) und
nicht direkt zurechenbarer Kosten (stabilisiert rund 21% des Gesamtumsatzes) für
die Bereiche Verwaltung & Allgemeines, Marketing & Verkauf, Energie, Reparaturen und Instandhaltung sowie Systemkosten für den Anschluss an eine Dachmarke, steigt der Gross Operating Profit (GOP) im Zuge der Stabilisierung des Hotelbetriebes nach Einschätzung von rund EUR 230.000 bzw. 15,1% des Gesamtumsatzes in Jahr 1 der Vorausschau auf etwa EUR 736.000 bzw. 30,9% in Jahr 5
an.
Ein solches Betriebsergebnis nach nicht direkt zurechenbaren Kosten liegt unter
dem branchenüblich erzielbaren Niveau eines effizient geführten Mittelklassehotels von etwa 35% bis 37%. Im Falle des Vogelsang-Hotels resultiert die Abweichung dabei im Wesentlichen aus dem insgesamt limitierten Leistungspotential
des Hauses aufgrund der hohen Saisonalität und der daraus resultierenden geringeren Auslastung des Hotels.
•
Fixe Kosten
Die Projektionen für die fixen Kosten berücksichtigen die Kosten für die Gebäudeversicherung von 0,8% des Gesamtumsatzes sowie eine Reserve für den Austausch von FF&E von 3,0% des Gesamtumsatzes im ersten Betriebsjahr, welche
ab dem dritten Betriebsjahr auf ein Niveau von 4,0% ansteigt. Zusätzlich sind
Managementgebühren in Höhe von 2,0% des Gesamtumsatzes berücksichtigt,
die zur Deckung entstehender Verwaltungsgemeinkosten beitragen sollen.
•
Net Operating Profit (Netto-Betriebsergebnis)
Basierend auf den zuvor erläuterten Annahmen und Einschätzungen beträgt der
Net Operating Profit (NOP) im ersten Betriebsjahr rund EUR 142.000 (9,3% vom
Gesamtumsatz) und steigt bis auf EUR 574.000 (24,1%) im fünften Jahr an. Auch
das Netto-Betriebsergebnis liegt damit in Relation zum Gesamtumsatz aufgrund
des insgesamt limitierten Leistungspotentials des Hotels unterhalb branchenüblicher Werte (ca. 26% bis 28%).
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3. Fazit
In Nordrhein-Westfalen, an der Grenze zu Belgien, den Niederlanden und Luxemburg, entsteht unter der Dachmarke „vogelsang ip - Internationaler Platz im Nationalpark Eifel“ ein natur-, kultur- und bildungstouristisches Zentrum europäischen
Ranges. Die zum Großteil öffentlich geförderten Startinvestitionen in Höhe von 68
Mio. EUR, die bereits betrieben bzw. bis zum Jahr 2014 realisiert werden, sichern
diese Perspektive des Standortes. Leitprojekt der Entwicklung der ehemaligen „NSOrdensburg“ Vogelsang mitten im Nationalpark Eifel ist das Forum Vogelsang mit
zentraler Besucherinformation, Ausstellungen zur NS-Geschichte und zum Nationalpark, dem SchauFenster Eifel, Seminar- und Tagungsräumen und einem Restaurant.
Führungen im Gelände, vielfältige Veranstaltungen im Kulturkino sowie Bildungsangebote für alle Altersklassen und Tagungen ziehen heute schon 200.000 Besucher
an.
Mit der Jugendherberge des Deutschen Jugendherbergwerks entsteht in den
nächsten Jahren eine kostengünstige Übernachtungsmöglichkeit in Vogelsang und
schafft damit die Möglichkeit, auch Mehrtagesprogramme anbieten zu können. In
Zusammenarbeit der Standortpartner wird vogelsang ip weiter als Tagungs- und
Veranstaltungsdestination mit prognostizierten 300.000 bis 400.000 Besuchern
ausgebaut. Für anspruchsvollere Kultur- und Bildungsreisende, Nationalparkwanderer und Radfahrer sowie Unternehmen ist ein Hotel der gehobenen Klasse fester
Bestandteil des Entwicklungskonzeptes.
Jones Lang LaSalle Hotels empfehlen in Ihrer Machbarkeitsstudie die Errichtung
eines 3-Sterne Superior Hotels mit ca. 80 Zimmern, einem Restaurant, einer LobbyBar, einem kleinen Konferenzbereich sowie einem attraktiven Fitness- und
Wellnessbereich. Konzeptionell sollte ein Hotel die Alleinstellungsmerkmale des
Ortes nutzen. Mit der fast unberührten Natur des Nationalparks würde sich sehr gut
eine organische Architektur des Hotels verbinden. Die Architektursprache sollte im
bewussten Gegensatz zu den NS-Bauten und Geschichte des Standortes stehen.
Die Auslastung und damit das wirtschaftliche Ergebnis des Hotels wird von Jones
Lang LaSalle Hotels in konservativer Betrachtung mit 300.000 Besuchern knapp
unterhalb der branchenüblichen Werte gesehen. Aufgrund der limitierten Anzahl
vergleichbarer Hotels im Einzugsgebiet besteht eine gute Chance, dass sich das
Vogelsang-Hotel als neuartiges Produkt als Marktführer in der Region etablieren
kann.
Gesucht werden von der SEV potenzielle Betreiber und Investoren zur Entwicklung
eines Vogelsang-Hotels am internationalen Platz vogelsang ip.
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ANLAGE 1
1.1
Investitionsumfeld
Projekte und Perspektiven
Vogelsang ip wurde in den letzten 7 Jahren im Rahmen einer provisorischen Besucherinformation betrieben – mit mittlerweile über 200.000 Besuchern / Jahr. Diese
temporäre Situation erhält mit der gesicherten „ersten Entwicklungsstufe“ eine
nachhaltige Perspektive.
Bisheriger und absehbarer Konversionsprozess
Absehbare Projekte | Stand 2013
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1.1.1 Öffentliche Startprojekte I Ziel 2015
Die erste Entwicklungsstufe mit Ziel 2015 umfasst folgende, zum Großteil öffentlich
geförderte Kernnutzungen mit einem Investitionsvolumen von ca. 64,0 Mio. €.
Zusammen mit den zum Teil bereits realisierten Infrastrukturmaßnahmen von ca. 4,0
Mio. € werden bis zum Jahr 2015 rund 68,0 Mio. € investiert werden.
Forum Vogelsang (Forum)
Das „Forum Vogelsang“ als zukünftiges Informations-, Ausstellungs- und Bildungszentrum des Standortes ist Leitprojekt der ersten Entwicklungsstufe und wird von der
am 17.10.2008 gegründeten vogelsang ip gemeinnützige GmbH errichtet und
betrieben werden.
Nach derzeitigem Stand werden bis zur Fertigstellung im Jahr 2014 rund 42,3 Mio. €
investiert werden.
Wesentliche Bausteine des Forums sind:
•
•
•
•
•
Die Informationsausstellung des Nationalparks Eifel (Nationalparkzentrum);
die NS-Dokumentation;
das Besucherzentrum mit dem SchauFenster Eifel;
der Tagungs- und Seminarbereich;
das Restaurant.
Für den gut 10.000 m² Bruttogeschossfläche aufweisenden Gebäudekomplex sind
zwei Entwurfsaspekte wesentlich: Das über einen signifikanten Einbau mitten im
"Adlerhof" erreichbare neue Besucherzentrum sowie die innenarchitektonische
Erschließung und Deutung des Gebäudes über so genannte "Inlays".
Simulation des zukünftigen Eingangs zum Besucherzentrum
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Prinzip der "Inlays"
Kulturkino
Das ehemalige belgische Truppenkino aus den 1950er Jahren wurde 2011 durch die
vogelsang ip gemeinnützige GmbH vorübergehend zum Besucherzentrum umgebaut,
damit der Betrieb während der für 2012 bis 2014 veranschlagten Bauzeit des neuen
Forums ungestört weiterlaufen kann. Der denkmalgeschützte Kinosaal wurde zum
dauerhaften Veranstaltungsort mit bis zu 1.100 Sitzplätzen hergerichtet. Rund 2,0
Mio. € sind in die Instandsetzung investiert worden.
Innenraum Kino
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Jugendherberge (DJH) | Jugendwaldheim
Der Landesverband Rheinland des Deutschen Jugendherbergswerks beabsichtigt,
eine Jugendherberge und ein Jugendwaldheim bis zum Jahr 2015 in Vogelsang zu
realisieren. Durch diese Übernachtungsangebote werden Mehrtagesangebote am
Standort ermöglicht. Einbezogen in das bauliche Konzept wird das denkmalgeschützte Gebäude „Redoute“, das ehemaliges „Haus der weiblichen Angestellten“. Der 1.
Preis des Ende 2009 entschiedenen Architekturwettbewerbes ging an das Architekturbüro Hascher + Jehle Planungsgesellschaft, Berlin. Damit erhält dieses in der
Kombination von Jugendherberge und Jugendwaldheim in Deutschland einmalige
Projekt ein Gesicht. Die Neubauten werden in Holz und Glas bewusst leicht gestaltet.
15,0 Mio. € Investitionskosten sind für das Vorhaben veranschlagt. 200 Betten in der
Jugendherberge und 60 Betten im Jugendwaldheim stehen den Gästen künftig zur
Verfügung.
Das inhaltliche Profil der Begegnungsstätte des DJH richtet sich stark an den
Themen des Standortes aus: „Geschichte und Gesellschaft“, „Region und Europa“
und „Natur und Nachhaltigkeit“. Das programmatisch eigenständige Jugendwaldheim
des Nationalparks Eifel wird Grundschülerinnen und –schülern den Nationalpark in
dem außerschulischen Lernort näher bringen.
Animation und Ansicht aus Wettbewerb
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Schwimmbad I Sportanlagen
Das denkmalgeschützte Schwimmbad wurde saniert und im September 2009 durch
den regional breit aufgestellten Schwimm- und Sportverein Vogelsang e.V. wieder in
Betrieb genommen. Die benachbarte Turnhalle und der Sportplatz werden ebenfalls
wieder genutzt.
Die Anlagen stehen den Schulen der umliegenden Gemeinden, Vereinen, Gruppen
und den Besucherinnen und Besuchern Vogelsangs zur Verfügung. Auch Gäste von
Übernachtungsangeboten können die Sportanlagen künftig nutzen.
Innenraum Schwimmbad
Nationalparkforstamt Eifel
Das heute in Gemünd (Schleiden) ansässige „Nationalparkforstamt Eifel“ (Landesbetrieb Wald und Holz NRW) soll im Ostflügel des denkmalgeschützten Gebäudekomplexes „Malakoff“ untergebracht werden. Der Landesbetrieb Wald und Holz NRW
möchte nicht selbst in die Immobilie investieren, sondern das Gebäude langfristig
anmieten. Gesucht wird daher ein Investor, der das Gebäude erwirbt, beplant und
entsprechend den Belangen der Nationalparkverwaltung für eine Büronutzung
umbaut. Das Investitionsvolumen beträgt ca. 6,0 Mio. €.
Ostflügel Malakoff
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1.1.2 Perspektiven | erste Investorenprojekte
Über die beschriebenen Kernnutzungen hinaus gibt es erste private Investorenprojekte, die in das Standortprofil passen und die Attraktivität des Standortes stärken.
Umweltbildungshaus DRK
Seit 2004 ist das Rote Kreuz im Kreis Euskirchen als Partner des Nationalparks Eifel
engagiert. Seit Öffnung von Vogelsang im Januar 2006 ist das Rote Kreuz am
Standort im Einsatz und seit Juli 2009 in einem eigenen Gebäude am Standort
vertreten.
Der Rotkreuz-Stützpunkt Vogelsang, das ehemalige belgische Militärgebäude
„Transit 59“, wurde von ehrenamtlichen Rotkreuzlern teilrenoviert und zum Bildungshaus ausgebaut. Hier finden regionale und nationale Seminare, Tagungen und
Jugendbildungsveranstaltungen statt. Außerdem steht an den Wochenenden und
Feiertagen, von Mai bis Oktober, ein Rettungswagen für die Sicherheit der Besucher
des Nationalparks Eifel und vogelsang ip bereit.
Das Selbstversorgerhaus verfügt über 26 Schlafplätze, zwei Seminar- und Speiseräume, zwei Räume für Gruppenarbeiten, zwei Büros, einen Materialraum und ein
Außengelände für Gruppenaktivitäten.
Rotkreuz Museum vogelsang ip für internationales Völker- und Menschenrecht
Mit dem Rotkreuz Museum vogelsang ip im ehemaligen „Kameradschaftshaus Nr. 10“
betreibt das Deutsche Rote Kreuz im Kreis Euskirchen (DRK) seit dem Jahr 2011
eines der größten Museen des Roten Kreuzes in Europa. Die zentralen Ausstellungen sind der Auseinandersetzung mit den Menschenrechten, dem humanitären
Völkerrecht sowie der Geschichte und der internationalen sozialen Arbeit der
Rotkreuz-Bewegung gewidmet.
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Auf 650 m² Nutz- bzw. 550 m² Ausstellungsfläche über zwei Etagen gewinnen die
Besucher einen intensiven Überblick über die weltweite humanitäre Hilfe des Roten
Kreuzes. Aufgrund des regen Interesses insbesondere für die Bildungsangebote hat
das DRK zur Erweiterung seiner Aktivitäten das benachbarte Gebäude angemietet.
Astronomie-Werkstatt
Ende des Jahres 2013 will der Astronom Harald Bardenhagen in Vogelsang eine
Astronomie-Werkstatt eröffnen. Starten wird die Einrichtung mit einer Sternwarte
sowie einem Vortragsraum. Ein Planetarium und eine Bibliothek sollen folgen.
Die Angebote der Astronomie-Werkstatt reichen von Workshops über Ausstellungen
und Multimediavorträgen bis hin zu Himmelsbeobachtungen und Sternenführungen
mit mobilen Großferngläsern und Teleskopen. „Natürliche Nacht und sternenreicher
Himmel“ lautet das touristische Motto der Bildungsangebote.
Zur Bewahrung des natürlichen Nachthimmels soll die Nationalparkregion in den
nächsten Jahren als erstes bi-nationales Sternenreservat in Europa anerkannt
werden.
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Nachthimmel über vogelsang ip
Outdoor Zentrum
Kern des geplanten Outdoor Zentrums südlich des Jugendwaldheims wird ein
freistehender Hochseilgarten sein. Das Angebot wird um einen kleinen Zeltplatz und
einen Fahrradverleih ergänzt. Zielgruppen sind Schulklassen, Unternehmen und
Vereine und insbesondere die Tagesbesucher und Übernachtungsgäste in Vogelsang. Sowohl selbstgesichertes Klettern als auch Teamklettern unter Anleitung wird
unabhängig voneinander möglich sein.
Seite 41 | 48
1.1.3 Kooperationen und Synergien
Das Gesamtkonzept ist von Anfang an auf Kooperation der einzelnen Projektträger
untereinander angelegt. Jeder Besucher wird als Besucher des Areals vogelsang ip
verstanden, d.h. er soll möglichst lange am Standort verweilen und mehrere Angebote nutzen. Daher erfolgt die Vermarktung sowohl unter der Dachmarke vogelsang ip
als auch durch den jeweiligen Projektträger.
Aus diesem Selbstverständnis heraus ergibt sich eine enge Zusammenarbeit der
einzelnen Einrichtungen, die für jeden handfeste wirtschaftliche Vorteile bringt.
Insbesondere in der Kooperation mit dem Forum Vogelsang und dem Kulturkino ist
ein hohes Synergiepotenzial vorhanden:
-
Der entstehende moderne Veranstaltungs- und Seminarbereich ist für jede
Form von Tagungen und Events geeignet. Künftig stehen mehrfach nutzbare
und unterteilbare Seminar-/ Konferenzräume von 30 bis 200 Personen zur
Verfügung, mit dem Kinosaal zudem ein Veranstaltungsraum mit bis zu 1.100
Sitzplätzen.
-
Die vogelsang ip gemeinnützige GmbH kann die vielfältigen ÜbernachtungsAnfragen in der Besucherinformation direkt an das Hotel vermitteln.
-
Für die Gäste des Hotels kann sie Rahmenprogramme organisieren, ebenso
Firmenevents oder spezielle Bildungs- und Weiterbildungsveranstaltungen.
-
Der projektierte Restaurantbetrieb ermöglicht ein Catering.
-
Auf dem „Open Space“ können verstärkt Open Air-Events stattfinden, die in
Kooperation mit dem Hotelbetreiber erfolgen.
Darüber hinaus ergeben sich mit dem Schwimmbad und der Turnhalle, der Astronomie-Werkstatt und dem Hochseilgarten interessante Programmbausteine direkt vor
Ort. Eine weitere mögliche Kooperation mit dem Nationalpark Eifel und seinen
Angeboten und die Beteiligung an der Angebotsgruppe „Nationalpark-Gastgeber“
(Zertifizierung) bietet sich an.
1.2
Besucherzahlen
Mit der im Jahr 2006 provisorisch eingerichteten Besucherinformation und einem breit
gefächerten Veranstaltungsprogramm konvertierte die ehemalige „Ordensburg“
bereits zu einer überregional ausstrahlenden Tourismus- und Bildungsdestination.
Dies belegen die bereits genannten, im Jahr 2011 über 200.000 Besucher, darunter
-
Kulturtouristen, (ca. 85%);
-
Nationalparkwanderer, (ca. 30%, davon die Hälfte gleichzeitig Kulturtouristen);
Seite 42 | 48
1.3
-
ca. 750 Reisebusgruppen und
-
27 % Besucher aus deutschen Fernzielen (17%) und dem Ausland (10%), 43
% aus dem Ruhrgebiet und der Rheinschiene.
Denkmalschutz
Das Gesamtensemble - beginnend mit dem Eingangsgebäude „Malakoff“ - ist ein
einzigartiges bauliches Zeugnis der NS-Zeit und steht als Ganzes unter Denkmalschutz. Zurzeit läuft ein Verfahren zur Festsetzung des Gesamtstandortes als
Flächendenkmal. Es ist zu beachten, dass nicht nur die historischen Bestandsbauten
der NS-Zeit, sondern auch der Freiraum, d.h. die bewusste Modellierung und
Zurichtung des Landschaftsraums in ein Landschaftsbauwerk, als Teil des Denkmals
gewertet wird und unter Schutz steht. Begründete und denkmalverträgliche bauliche
Veränderungen sind grundsätzlich möglich.
Einem offenen und zugleich verantwortungsvollen Umgang mit dem Baudenkmal –
Gebäude wie Freiraum – wird ein hoher Stellenwert zu gemessen. Die künftigen
Planungen für das Hotel sind zwingend mit der Denkmalpflege abzustimmen. Das
architektonische Konzept soll sich bewusst von der Herrschaftsarchitektur der NSZeit abheben.
Übersicht denkmalgeschützte Gebäude
Positive Beispiele für einen dem Standort angemessenen Umgang mit der historischen Bausubstanz stellen die Siegerentwürfe für das „Forum Vogelsang“ und
„Internationale Begegnungsstätte DJH / Jugendwaldheim“ dar.
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1.4
Erschließung und Infrastruktur
Vogelsang ip ist nicht nur hervorragend zu erreichen, es ist auch in jeder Hinsicht gut
erschlossen. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, das Land und die Region
haben schon erheblich investiert, um den Standard vor Ort zu erhöhen und Investoren ein attraktives, modern ausgestattetes Umfeld zu bieten.
Ein Kreisverkehr bindet das vogelsang ip - Gelände direkt an die Bundesstraße B 266
an. Eine automatisierte Schranke unmittelbar hinter der Zufahrt von der B 266
kontrolliert den Zugang zum Gelände. Das Parken auf dem Gelände ist gebührenpflichtig. Derzeit wird eine Nachfrage von mindestens 500 PKW- und 40 BusStellplätzen abgedeckt. Von der Schranke führt eine etwa 2,2 km lange öffentliche
Straße zum „Forum Vogelsang“. Der Hangbereich wird für Anlieger über die westliche
Hangtrasse erschlossen.
Im September 2009 wurde mit der Victor-Neels-Brücke eine neue Fußgänger- und
Radbrücke über den Urftsee eröffnet. Die Hangtrasse wird dadurch bis über den
Urftsee als Kreisradweg an das regionale Radwegenetz angebunden und der Weg
hinauf nach Vogelsang freigegeben. Das private Wegenetz auf dem Gelände ist
somit vollständig an das regionale Radwegenetz sowie an das örtliche und das
überörtliche Wandernetz (Eifelsteig, Wildnis-Trail) angeschlossen. Vogelsang ip
erlangt hierdurch noch höhere Bedeutung als zentraler Wander- und Radfahrstandort.
Der öffentliche Personennahverkehr verkehrt zurzeit mit zwei Buslinien wegen der
Baustelle am Forum nur bis zur ehemaligen Tankstelle in Höhe des Besucherparkplatzes. Bis 2014 wird am Forum eine neue Endhaltestelle mit Buswendebereich
eingerichtet. Weitere Haltepunkte befinden sich auf Höhe der B 266 sowie künftig am
Eingangsgebäude „Malakoff“.
Bis zur Eröffnung des Forum Vogelsang im Herbst 2014 soll die Beleuchtung der
Straßen und Besucherwege mit modernen LED-Leuchten erfolgen.
Das Areal ist bereits komplett erschlossen und an die regionale Strom-, Gas- und
Wasserversorgung angebunden. Leerrohre für Glasfaserkabel wurden gelegt, sodass
künftig alle Medien genutzt werden können.
Ein Entwässerungssystem ist vorhanden. Alle neuen Gebäude können angeschlossen werden.
Seite 44 | 48
1.5
Geländemanagement
Ein professionelles Geländemanagement sorgt dafür, dass der Standort in seiner
Einzigartigkeit und Qualität dauerhaft erhalten bleibt. Die Standortentwicklungsgesellschaft Vogelsang GmbH (SEV) betreibt, unterhält und sichert im „öffentlichen“ Raum
insbesondere
-
die Grünflächen (Mähen der Flächen, Baumpflege, Abfallbeseitigung,
Versicherung),
-
die Besucherwege und sonstigen Wege und Plätze (Reinigung, Verkehrssicherung, kleinere Reparaturen, Abfallbeseitigung, Winterdienst, Versicherung),
-
das Infosystem, die Gebäudetafeln und die sonstige Ausstattung (Bänke,
Papierkörbe etc.),
-
die Beleuchtungseinrichtungen
sowie
-
die zurzeit noch nicht genutzten Gebäude, insbesondere die unter Denkmalschutz stehenden.
Außerdem übernimmt die SEV es, die mit dem Geländemanagement zusammenhängenden Leistungen auszuschreiben, zu überwachen und abzurechnen, zudem
übernimmt sie das Controlling sowie die Vertragsgestaltung und Koordinierung mit
den Geländenutzern.
Die Teilnahme am Geländemanagement ist für alle Ansiedlungen am Standort
verpflichtend. Auf Wunsch wird das Geländemanagement auch für die privaten
Flächen und Wege angeboten, damit die Nutzer sich auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren können.
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ANLAGE 2
L EI TBILD
I NTERNATIONALER P LATZ
IM
N ATIONALPARK E IFEL
P RÄAMBEL
Die ehemalige NS-„Ordensburg“ Vogelsang in der Eifel wurde als Schulungsstätte des nationalsozialistischen Regimes errichtet. Vogelsang steht symbolhaft für das ideologische Staatsziel des Nationalsozialismus, durch Erziehung
und Indoktrination einen „neuen deutschen Menschen“ im Sinne des „völkischen“ Idealbildes zu formen. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde die Anlage
dem international genutzten Truppenübungsplatz „Camp Vogelsang“ zugeschlagen und zum Teil durch neue Militärbauten erweitert. Seit dem 1. Januar
2006 ist das Gelände für die Öffentlichkeit zugänglich. Der frühere Truppenübungsplatz gehört heute zum Nationalpark Eifel, der 100 ha große bebaute
Bereich soll für eine weitere Folgenutzung entwickelt werden.
Auf Grund seiner zentralen, landschaftlich exponierten Lage ist die Anlage
prädestiniert für die Errichtung des Nationalparkzentrums Eifel. Diese Prägung,
die Größe und historische Bedeutung des denkmalgeschützten Ensembles sind
gleichermaßen Verpflichtung wie Chance des Ortes. Vogelsang setzt sich
bewusst von allen ideologischen und indoktrinären Elementen seiner Vergangenheit ab. Es legt den Schwerpunkt auf eine umfassende Demokratie- und
Menschenrechtsbildung und nimmt damit eine aktive Rolle in der deutschen
wie internationalen Erinnerungslandschaft ein. Vogelsang ist ein besonderes
Konversionsprojekt und bedarf eines angemessenen Umgangs mit Geschichte,
Architektur und Gelände.
Dies vorausschickend, stellen wir die weitere Standortentwicklung und Nutzung von Vogelsang unter folgende Leitlinien:
Seite 46 | 48
L EITLINIEN
Vogelsang versteht sich als Partner der Eifel-Ardennen-Region. Seine Zukunft
liegt in seiner Profilierung als Tourismus- und Bildungsdestination mit internationaler Ausstrahlung. Als zukünftiges Zentrum des Nationalparks Eifel bietet
sich hier die Möglichkeit zu intensiver Naturerfahrung und Erholung. Gleichzeitig wird der Ort geprägt durch Kultur- und Bildungsangebote, die in bewusstem
Kontrast zu seiner ursprünglichen Zweckbestimmung stehen. Aus den drei
Themenfeldern „Geschichte und Gesellschaft“, „Region und Europa“ und
„Natur und Nachhaltigkeit“ leiten sich vielfältige Anregungen zur Reflexion,
zum individuellen Ausdruck und zum Dialog ab.
Zukünftige bauliche wie inhaltliche Aktivitäten erfordern einen sensiblen
Umgang mit der Geschichte von Vogelsang, suchen den Bruch mit der totalitär
geprägten Gründungsintention und richten sich dabei an folgenden Leitlinien
aus:
Verantwortung: Vogelsang ist ein Ort bewusst getragener, sozialer Verantwortung.
Das hier praktizierte Handeln ist geschichtsverantwortlich, nationalparkverträglich und
denkmalgerecht.
Offenheit: Vogelsang versteht sich als ein gastfreundlicher Ort, ein Ort der Toleranz
und Offenheit für Menschen aus der Region und aus allen Kulturen der Welt.
Barrierefreiheit in jeglicher Hinsicht ist eine Grundvoraussetzung dazu.
Erfahrung: Die verantwortungsbewusste Aufbereitung der Themen im Dreiklang von
Geschichte – Natur – Region zielt auf eine ganzheitliche Erfahrung. Aus ihr können
die Besucher individuelle Erkenntnisse über ihr Verhältnis zu den genannten Themen
ziehen.
Bildung: Aus seiner gesellschaftlichen Verantwortung heraus leitet sich die Idee von
Vogelsang als Ort der Bildung ab. Für die Vermittlung von unterschiedlichen,
zukunftsweisenden Bildungsangeboten werden modellhaft experimentelle Wege
eingeschlagen. Ihr Fundament bildet die wissenschaftliche Forschung.
Vernetzung: Mit seiner Strahlkraft ist Vogelsang aktives Zentrum für die Vernetzung
von Menschen und Aktivitäten auf allen Ebenen: Vogelsang sucht und fördert den
Austausch mit anderen Institutionen und Einrichtungen.
Architektur: Eine markante, eigenständige und zugleich sensibel auf den Ort
reagierende Architektur gibt den Ideen von Vogelsang ein Gesicht und schafft
Identifikation.
Der Umgang mit den Potenzialen und Leitlinien von Vogelsang manifestiert
sich zunächst in dem geplanten Ausstellungs- und Bildungszentrum, das zu
einem internationalen Treffpunkt, insbesondere für junge Menschen und
Familien, werden soll.
Seite 47 | 48
Die Standortentwicklung und weiteren Nutzungen von Vogelsang zielen auf
eine dauerhafte selbst tragende Wirtschaftlichkeit. Ihr Fundament ist das
sinnvolle Zusammenspiel von öffentlicher Förderung und privatwirtschaftlichem Engagement.
Alle zukünftigen Geländenutzungen werden an ihrer Haltung zu den hier
formulierten Leitlinien von Vogelsang und den Entwicklungszielen des Nationalparks gemessen. Unter dem geschützten Namen „vogelsang ip ®“ soll
Vogelsang ein internationaler Platz im Nationalpark Eifel werden.
Der Aufsichtsrat der Standortentwicklungsgesellschaft Vogelsang GmbH
Vogelsang, den 22. Mai 2007.
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vogelsang-hotel - investieren

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