MIEt- UND WoHNUNGSEIGENtUMSRECHt

Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Keine Mietminderung für vorhersehbaren Baulärm
Dr. Robert Castor | Castor @ kaufmannlutz.com
Die Frage, ob Baulärm in der Nachbarschaft zur
Mietminderung berechtigt, hat wiederholt die Gerichte beschäftigt. Das AG Pankow-Weißensee hat
in seiner Entscheidung vom 21.04.2009 (Az.: 102 C
11/09) nun dazu Stellung genommen, in welchen Fällen eine Mietminderung ausgeschlossen ist, weil die
Störungen für den Mieter schon bei Abschluss des
Mietvertrages vorhersehbar waren. Das Gericht hat
seiner Entscheidung folgenden Leitsatz vorangestellt:
sache zusammenhängt, dass eine Mietminderung
gerechtfertigt ist.
Bei erheblichen Störungen durch Bauvorhaben in der
Nachbarschaft haben die Gerichte aber regelmäßig
einen Mangel angenommen.
Eine Mietminderung für Baulärm scheidet aus, wenn
eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen wird.
Liegt ein Mangel der Mietsache vor, ist auf einer zweiten Stufe zu prüfen, ob die Mietminderung im Einzelfall nicht aufgrund bestimmter mietrechtlicher Vorschriften ausgeschlossen ist. Eine Mietminderung
kommt nach § 536b BGB etwa dann nicht in Betracht,
wenn dem Mieter der Mangel bei Mietvertragsabschluss bekannt war.
1. Sachverhalt
3. Entscheidung des AG Pankow-Weißensee
Hintergrund der Entscheidung war die Mietminderung eines Wohnungsmieters, der durch Lärm- und
Staubemmissionen einer benachbarten Großbaustelle beeinträchtigt wurde. Durch das Bauvorhaben
wurde – bei einer im Übrigen geschlossenen Bebauung – eine Baulücke geschlossen.
Auch die Entscheidung des AG Pankow-Weißensee
knüpft an die Vorschrift des § 536b BGB an. Das
Gericht geht – wie schon verschiedene Gerichte zuvor – (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S
155/07) davon aus, dass der Mieter schon dann mit einer Bautätigkeit rechnen muss, wenn das Bauvorhaben in einer beim Mietvertragsabschluss bereits vorhandenen Baulücke errichtet wird. In diesen Fällen
ist eine Mietminderung also ausgeschlossen. Gleiche
Überlegungen sollen nach der Rechtsprechung auch
dann gelten, wenn ein Sanierungsbedarf in der Umgebung des Mietobjektes offensichtlich gewesen ist
(LG Berlin, Urteil vom 02.04.2007, Az.: 62 S 82/06).
2. Problemstellung
In der Rechtsprechung ist grundsätzlich anerkannt,
dass auch sogenannte „Umweltfehler“, also Störungen des Mieters durch Dritte, einen Mangel der
Mietsache darstellen können, die zur Minderung der
Miete berechtigen. In erster Linie geht es dabei um
Lärmimmissionen, denkbar sind aber auch andere
Störungen wie Einschränkungen des Zugangs zum
Gebäude, Verschattungen o.ä.
Das zentrale Problem bei solchen Umweltfehlern ist
die Grenzziehung zum „allgemeinen Lebensrisiko“,
das nicht auf den Vermieter abgewälzt werden darf.
Es ist also im Einzelfall zu prüfen, ob es sich um eine
Beeinträchtigung handelt, die so eng mit der Miet-
Recht Aktuell 4/2009
4. Praxistipp
Vor dem Hintergrund, dass der Vermieter etwaige
Mietminderungen oft nur mühsam oder auch nur teilweise von den Verursachern erstattet erhält, wird auf
Vermieterseite regelmäßig versucht, Minderungsansprüche wegen Umweltfehlern vertraglich auszuschließen oder einzuschränken.
21
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Bei der Wohnraummiete sind solche vertraglichen
Regelungen ausgeschlossen, da Mietminderungen
auch durch Individualvereinbarungen nicht abbedungen oder zum Nachteil des Mieters eingeschränkt
werden können. Bei Gewerberaummietverhältnissen ist die Rechtsprechung hingegen uneinheitlich:
Während ein Teil der Rechtsprechung es als zulässig ansieht, die Minderung auf solche Mängel zu beschränken, an deren Entstehen und Fortdauer den
Vermieter ein Verschulden trifft (LG Hamburg, Urteil
vom 16.06.2004, Az.: 311 O 291/03), geht der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt davon aus, dass auch
solche Klauseln unwirksam sind. In seiner Entscheidung vom 23.04.2008 hat der BGH folgende Klausel
für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 23.04.2008,
Az.: XII ZR 62/06):
„Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn
durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen,
Bauarbeiten in der Nachbarschaft u.s.w.,) die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird
(z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).“
Schadensersatzanspruch des Mieters bei unwirksamer
Kündigung durch den Vermieter
Dr. Sebastian Schwartz | Schwartz @ kaufmannlutz.com
1. L
eitsätze (BGH, Urteil vom 08.04.2009,
Az.: VIII ZR 231/07)
Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines
vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen
Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter
Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar
formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel
zu ziehen.
Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen,
dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter
auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.
2. Sachverhalt
Im Jahr 1977 schlossen die Parteien einen Wohnraummietvertrag. Ab Juni 2001 sprach der Vermieter
durch seinen Rechtsanwalt mehrere Kündigungen
des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus. Die
22
Kündigungsschreiben selbst enthielten indes keine
Gründe. Der Vermieter wies die Mieterin lediglich
mündlich mehrere Male darauf hin, dass er nunmehr
pensioniert sei. Deshalb solle der Wohnsitz von den
USA wieder nach Deutschland verlegt werden. Hierzu wolle man in das vermietete Haus einziehen; dies
auch deshalb, weil in der Nähe die zu betreuende
Mutter lebe. Der Vermieter kündigte der Mieterin für
den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung an, dass er
sowohl die Kündigung als auch etwaige Schadensersatzansprüche notfalls gerichtlich geltend machen
werde. Am 04.10.2002 einigten sich die Parteien sodann auf eine Auszugsvereinbarung, aufgrund derer
die Mieterin am 16.10.2002 auszog. Am 09.11.2002
bot der Vermieter das Objekt über einen Makler zum
Verkauf an. Hiervon erfuhr die Mieterin und erklärte
mit Datum vom 26.11.2009 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages wegen arglistiger Täuschung und
Irrtums. Zu einer Veräußerung des Grundstücks
kam es in der Folgezeit nicht mehr. Die Mieterin forderte die Rückgabe des Objekts, Schadensersatz und
Schmerzensgeld. Außerdem begehrte sie die Feststellung, dass der Vermieter ihr künftige Schäden zu
ersetzen habe.
Recht Aktuell 4/2009