Forum Real Estate Insolvenznahe Restrukturierung

Forum Real Estate
Insolvenznahe Restrukturierung von
Immobilienportfolios
Dr. Lorenzo Matthaei, Florian Steinhardt
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Frankfurt, 21. November 2012
Inhaltsverzeichnis
A. Einführung
B. Ausgangslage / Lösungsmöglichkeiten
C. Änderungen durch das ESUG
D. Anwendbares Recht / Verfahrenskonzentration
E. Investorensicht
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A. Einführung (Marktumfeld)
> „Distressed Real Estate“ – Begriff
> Keine einheitliche Definition; allgemein sehr weites Verständnis (z.B. auch die
Industriebranche)
> Distressed Real Estate Assets bzw. Debt als Kernbereiche des Marktsegments;
also notleidende Immobilien und/oder -finanzierungen
> Marktpotenzial
> Distressed Real Estate Assets: ~ EUR 1,4 Bio. weltweit (Quelle: Fortress (2011), S. 4)
> Immobilienkredite mit Fälligkeit ≤ 4 Jahren: ~ EUR 1,2 Bio. weltweit; EUR 500 Mrd.
Europa; EUR 125 Mrd. in D (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 6 f.)
> CMBS/RMBS-Strukturen: ~ EUR 25 Mrd. verbriefter Kredite (Quelle: E&Y (2011), S. 37)
> Erfahrungswert aus Vorkrisenzeit: ~ 20 % des NPL-Marktpotenzials schlägt sich in
Transaktionen nieder (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 15), d.h. ~ EUR 25 Mrd. in D
> Anteil insolvenznaher Transaktionen auf 10 – 30 % geschätzt (Quelle: E&Y (2012), S. 32),
d.h. ~ EUR 3 - 8 Mrd. in D
3
A. Einführung (Marktumfeld)
> Ende des „pretend & extend“ – warum jetzt?
> Auslaufen der Vorkrisen-Finanzierungen
>
>
Besonders gefährdet: CMBS/RMBS-Strukturen (hohe Werte zwischen 2005 –
2007; höhere LTVs die Regel; häufig fragwürdige Qualität der Immobilien)
Verschärft durch: „Refinanzierungswelle“ aufgrund der bisher gelebten
„pretend & extend“-Praxis
> Verschärfte Eigenkapital- / Liquiditätsanforderungen (v.a. Basel III)
>
>
>
Abbau notleidender Kredite (Risikobegrenzung); Öffnung der Bankbilanzen für
Neugeschäft; Neudefinition von Kerngeschäftsfeldern / Rückzug ausländischer
Banken
Erschwerte Refinanzierung; restriktive Kreditvergabepraxis; ferner Wegfall
bedeutender Spieler (Eurohypo, West Immo)
Refinanzierungslücken (funding gaps) in Europa: EUR 200 Mrd. bis 2014 (Quelle:
EBS-REMI (2012), S. 11) / bis zu EUR 700 Mrd. (Quelle: Morgan Stanley Blue Paper (2012), S. 7)
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A. Einführung (Marktumfeld)
> Annäherung bei den Kaufpreisvorstellungen / Pricing
> Auf Bankenseite
> Erkenntnis, dass Vorkrisen-Werte in der Regel nicht mehr erreicht werden
und Bearbeitung leistungsgestörter Kredite nicht Kernkompetenz ist
> Markt geht von Bereitschaft der Banken zu einem Kapitalverzicht – d.h.
Abschlag auf Nennwert der Kreditforderung - aus
> Auf Investorenseite
> Anlagedruck aufgrund bereits eingesammelter Gelder
> Erkenntnis, dass zu ambitionierte Renditeerwartung voraussichtlich nicht
erfüllbar sein werden
> Grobes Mittel: Abschläge von 20 – 30 % (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 22)
> „Momentum“; erste signifikante Transaktionen am Markt
> Fazit: Positives Marktumfeld für Distressed-Real-Estate-Transaktionen; 80 %
der Marktteilnehmer rechnen mit Zuwachs (Quelle: E&Y (2012), S. 23 f.)
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A. Einführung (Denkbare Transaktionsgestaltungen)
> Einvernehmliche Restrukturierung: Portfolio-Transaktionen /
Single-Asset-Transaktionen ggf. über Treuhandgestaltung
> NPL-Transaktionen
> Insolvenznahe Transaktionen
> Größere Transaktionssicherheit: Keine Anfechtungsrisiken; keine Haftungsrisiken
für die Bank wegen faktischer Geschäftsführung
> Sonderkündigungsrechte des Erwerbers / Austausch des Managements möglich
> Seit ESUG: Stärkung der Gläubiger; bessere Steuerung des Insolvenzverfahrens
möglich; neue Gestaltungsvarianten (Schutzschirm; Eigenverwaltung; Insolvenzplan)
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B. Ausgangslage
> Der Wertansatz der Immobilie ist
gesunken
> Aus verschiedenen Gründen reicht der
Cashflow nicht aus, um die Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf Tilgung und
Zinsen zu erfüllen, d. h.:
– dem Geschäftsplan wurden falsche
Annahmen zugrunde gelegt
– schlechte Immobilienverwaltung
> Keine weitere Kapitalzuführung durch die
Geldgeber
> Folge:
– Höheres Beleihungsverhältnis
– Eintritt von Kündigungsrechten für die
Kreditgeber
– „Notleidende Finanzierung“
Kapitaleigner
Sicherheiten
Kreditgeber
100%
− Grundpfandrecht
− Abtretung von
Forderungen
Special Servicer
− Kontenverpfändungen
− Anteilsverpfändungen
Objektgesellschaft
Liegenschaft
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B. Ausgangslage
> Kapitaleigner:
> Eigenkapital ist „aus dem Geld“
> Betriebswirtschaftliche Umstrukturierung der
Finanzierung
Kapitaleigner
Kreditgeber
100%
> Kreditgeber:
> Kontrolle über die Objektverwaltung
> Maximale Beitreibung der ausstehenden
Forderungen
> Kontrolle über den Veräußerungsprozess
> Vermeidung von Reputationsrisiken
Special Servicer
Objektgesellschaft
> Special Servicer:
> Erreichen der besten Verhandlungslösung
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Liegenschaft
B. Lösungsmöglichkeiten
Restrukturierungslösungen
Außergerichtlich
Gerichtlich
Zustimmung des Kreditnehmers erforderlich
Verhandlungen mit
dem Kreditnehmer
bezüglich Schuldenmoratorium,
zusätzliche Mittel,
Verzicht auf
Vertragsklauseln,
usw.
Insolvenzverfahren
Treuhandkonstruktion
(doppelnützige
Treuhand)
Verwertung von
Sicherheiten
(Zwangsverwaltung,
öffentliche
Versteigerung)
Kombination möglich!
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B. Lösungsmöglichkeiten
Insolvenzverfahren – Zeitachse
21 Tage
Krise
Bis zu 3 Monate
Bis zu mehreren Jahren
Vorläufige Insolvenz
Insolvenzantrag
Reguläres Insolvenzverfahren
Eröffnung des
Insolvenzverfahrens
> Seit Inkrafttreten des ESUG (1.3.2012) grds. 3 Varianten
– „Normales“ Insolvenzverfahren
– Eigenverwaltung
– Schutzschirmverfahren
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C. Änderungen durch das ESUG
> Stärkung der Gläubigerstellung
> Einsetzung eines vorl. Gläubigerausschusses im Eröffnungsverfahren
> Einbeziehung des vorl. GA in die Entscheidung über die Bestellung des
Insolvenzverwalters / Sachwalters
> Insolvenzplanverfahren
> Insbes. Regelung / Erleichterung des Debt to Equity Swap
> Eigenverwaltung
> Vereinfachung der Voraussetzungen
> Schutzschirm
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I. Stärkung der Gläubigerstellung
> Der vorläufige Gläubigerausschuss nach dem ESUG ist gem.
§ 22a Abs. 1 InsO von dem Insolvenzgericht zu bestellen, wenn zwei von
drei der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind
> Mindestens 4,84 Mio. EUR Bilanzsumme
> mindestens 9,68 Mio. EUR Umsatzerlöse
> im Jahresdurchschnitt mindestens 50 Mitarbeiter
> Vorl. GA kann durch einstimmigen Beschluss Person bzw.
Anforderungen des Insolvenzverwalters bindend vorschlagen
> Praxishinweis:
> Schuldneranträge werden seit 01.03.2012 idR strategisch vorbereitet:
> Vorh. Ansprache der Mitglieder des vorl. GA
> Vorh. Kontaktaufnahme zu pot. Insolvenzverwalter/Sachwalter
> Wahl und Vorbereitung der Verfahrensart
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II. Insolvenzplan
> Regelung des Debt to Equity Swap („loan to own“)
> Ausdrücklich in § 225 Abs. 2 InsO vorgesehen
06.10.2011
>
Kapitalherabsetzung
>
Kapitalerhöhung
>
Leistung Sacheinlage
>
Ausschluss von Bezugsrechten
>
Zahlung von Abfindung an ausscheidende Gesellschafter
>
Jede zulässige gesellschaftsrechtliche Maßnahme (§ 225a Abs. 3 InsO)
>
Keine Wirksamkeit einer Change of Control Klausel (§ 250a Abs. 4)
>
Keine Differenzhaftung (§ 254 Abs. 4 InsO)
>
Begrenzung des Abfindungsanspruchs des aussch. Gesellschafters (§ 225a
InsO)
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II. Insolvenzplan
> Sanierungsprivileg (§ 39 Abs. 4 S. 2 InsO) für Gläubiger
> „Herausdrängung“ des Gesellschafters
>
Altes Recht: Zustimmung des Gesellschafters erforderlich
>
ESUG: Bildung einer eigenen Gruppe der Gesellschafter bei Abstimmung
>
Regelung eines Obstruktionsverbotes für die Gesellschafter, Ersetzung der
Zustimmung, wenn
>
Mehrheit der abst. Gruppen hat Plan zugestimmt
>
Ablehnende Gruppe sind durch Plan voraussichtl. nicht schlechter gestellt
als ohne Plan
>
Angehörige der Gruppe werden angemessen an Wert beteiligt
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II. Insolvenzplan
> Spezielle Vorteile bei Immobilieninsolvenz
>
Keine Grunderwerbsteuer
>
[Erhaltung wichtiger Vertragsverhältnisse/Genehmigungen]
>
Erhaltung von Verlustvorträgen
>
V. a. Chancen für Hedge Fonds/Distressed Investoren
> Nachteile
>
Kein Sonderkündigungsrecht gem. 111 InsO
>
Gfls. aufwendige Verhandlungen
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III. Ausgestaltung der Eigenverwaltung
> Schuldner bleibt „debtor in
possession“, er behält also
die Verfügungsbefugnis
und führt die operativen
Geschäfte weiter.
AG / GmbH
Gesellschaftsorgane
> Daneben tritt die Person des
Sachwalters als
Überwachungsorgan.
Sachwalter
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III. Eigenverwaltung
1. Allg. Vorteile der Eigenverwaltung für die Gläubiger
> Verbesserte Sanierungschancen
> Kenntnisse und Erfahrungen des Schuldners können weiter genutzt werden
> Anreiz für das Stellen eines Insolvenzantrages; frühzeitige
Sanierungsmöglichkeit
> Psychologische Perspektive für die Gläubiger
> Perspektive für „Key Employees“
> Konzernrechtliche Überlegungen
> Bessere Insolvenzquote:
> Keine Verwertungspauschalen gem. § 282 Abs. 1 S. 2 InsO.
> Sachwaltervergütung ist niedriger als die des Insolvenzverwalters
(§ 12 InsVergütungsVO).
> Aber: „Der Bock wird zum Gärtner! (Vgl. Smid, DZWIR 2002, 493ff.)
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III. Eigenverwaltung
2. Spez. Vorteile in der Immobilieninsolvenz
> Bei vorheriger Besetzung der Geschäftsführung mit Experten
> Professionelles Verfahren
> Transaktionssicherheit durch „bewährten“ Experten statt „unkundiger
Insolvenzverwalter“
> Geringere Kosten / bessere Insolvenzquote
> Bei „Überspringen“ des vorl. Insolvenzverfahrens: Keine Vergütung des vorl.
Insolvenzverwalters/Sachwalters
> Sachwaltervergütung ist niedriger als die des Insolvenzverwalters (§ 12
InsVergütungsVO)
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IV. Schutzschirmverfahren
1. Wirkung
>
Dreimonatige Frist zur Ausarbeitung eines
Sanierungsplans.
>
Vorläufiger Sachwalter kann vom Schuldner
vorgeschlagen werden.
>
Sicherungsmaßnahmen des Gerichts
möglich:
> Vorl. Gläubigerausschuss.
> Keine Verwertung und Einziehung von
wichtigen Betriebsgegenständen gem. §
21 Abs. 2 Nr. 5 InsO.
> Untersagung von Maßnahmen der
Zwangsvollstreckung (muss angeordnet
werden, wenn Schuldner dies beantragt).
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> Gläubiger
>
>
Vollstreckungsmaß
nahmen
Schutzschirmverfahren
> Schuldner
> Sachwalter
IV. Schutzschirmverfahren
2. Vorteile in der Immobilieninsolvenz
> Sowohl Geschäftsführer als auch Sachwalter kann vom Unternehmen
„mitgebracht werden“
> 3-monatiger Zeitraum zur Vorbereitung/Verhandlung eines Insolvenzplans
> Geringere Vergütung für Sachwalter – Höhere Quote für Gläubiger
06.10.2011
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D. Anwendbares Recht / Verfahrenskonzentration
> COMI - § 3 InsO / Art. 3 EuInsVO
(center of main interest – „Mittelpunkt der hauptsächlichen Interessen“)
> Anwendbares Insolvenzrecht?
> Anwendung dt. Insolvenzrechts bei ausländischen Objektgesellschaften
(Niederlande, Lux, Kanalinseln etc.) fraglich
> Zwar gesetzliche Vermutung für Ort des satzungsmäßigen Sitzes, praktisch
aber bisher Ort der Verwaltung bzw. Property / Asset Management in D
ausreichend (Tendenz zur Abstellung auf den Schwerpunkt der operativen
Tätigkeit)
> Verfahrenskonzentration bei mehreren Standorten?
> Kein Konzerninsolvenzrecht, d.h. ggf. eigener Antrag für jede PropCo
> Praktisch aber Konzentration am Sitz der HoldCo möglich, wenn Verwaltung
von dort erfolgt
> Vorabstimmung mit Insolvenzgericht ratsam
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E. Investorensicht
> Transaktionsstruktur
> Asset vs. Share Deal
> Transaktionssicherheit neben Kaufpreis für Insolvenzverwalter entscheidend:
> Bedingungen / Kaufpreisanpassungsmechanismen vermeiden
> Finanzierung frühzeitig sicherstellen
> Vorteile für den Investor
> Günstiger Kaufpreis; finanzielle Vorstellungen des Bestandshalters nicht mehr relevant
> Sonderkündigungsrecht (§ 111 InsO) / Austausch des Management über Wahlrecht
des Insolvenzverwalters (§ 103 InsO)
> Ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine Anfechtungsrisiken
> Garantien gegenüber Insolvenzverwalter in der Regel nicht durchsetzbar
> Allenfalls spezifische Kerngarantien iVm Kaufpreiseinbehalt auf Treuhandkonto
> Sorgfältige Ankaufsprüfung (due diligence) zwingend
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Vielen Dank!
> Als Rechtsanwalt bei Wellensiek Rechtsanwälte ist Dr. Matthaei
spezialisiert auf Restrukturierungs- und Sanierungsberatung sowie
auf Insolvenzverwaltung. Herr Dr. Matthaei berät in allen
Bereichen der Unternehmenskrise und hat einen weiteren
Schwerpunkt bei der Beratung von Banken und Investoren bei
kriselnden Immobilienportfolios.
Dr. Lorenzo Matthaei
Rechtsanwalt, Wellensiek
Rechtsanwälte Frankfurt am Main
Kontaktdetails
T: +49 (0)69 90745818
E: [email protected]
> Florian Steinhardt gehört der Practice Area Commercial Real
Estate an. Er berät nationale und internationale Mandanten bei
Transaktionen, insbesondere bei größeren
Immobilientransaktionen in den Bereichen Einzelhandel und
Logistik. Seine Beratungstätigkeit umfasst dabei auch
Immobilienfinanzierungen, die Projektentwicklung sowie die
Beratung von Investoren beim Erwerb von Immobilien in der Krise.
Florian Steinhardt
Partner, Frankfurt am Main
Kontaktdetails
T: +49 (0)69 97130 117
23
E: [email protected]
Quellen
> EBS-REMI (2012, Hrsg.): Der Markt für Distressed Real Estate Assets in 2012 in
Deutschland, EBS Diskussionspapiere zur Immobilienwirtschaft, Nr. 4
> Ernst & Young (2011, Hrsg.): European Non-Performing Loan Report 2011, November
2011
> Ernst & Young (2012, Hrsg.): Distressed Real Estate, Der deutsche Markt für
Problemimmobilien und -kredite, 2012
> Fortress (2011, Hrsg.): The Great Liquidation & Great Litigation – Investing through the
Credit Cycle, Juni 2011
24
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