Überraschung in den Vereinigten Staaten

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT, LTD.
Beratungsdienste für Investoren in US-Immobilien
Erstes Quartal 2012, Bd. 21, Nr. 1
Überraschung in den Vereinigten Staaten
Zur Überraschung vieler Beobachter in den USA und Europa zeigt die US-Wirtschaft ein wenn auch langsames, so doch anhaltendes Wachstum. Während noch im Sommer viele Wirtschaftsfachleute davon ausgingen, dass die USA sich auf dem Weg in eine weitere Rezession befanden, betrug das Bruttoinlandsprodukt
im dritten Quartal des Jahres 2 % und stieg somit gegenüber dem zweiten Quartal, als es noch 1,3 % betragen hatte, deutlich an. Diese Verbesserung vollzog sich trotz der Krise, von der die Eurozone betroffen ist,
und trotz der in Japan fühlbaren Rezession.
Diese Wachstumsrate in den USA ist fast ausschließlich dem privaten Sektor zu verdanken und gleicht die
negativen Auswirkungen der Wirtschaft aufgrund der Sparkurse von Bundesstaaten und kommunalen Regierungen aus. Gleichzeitig bleibt das enorme Haushaltsdefizit der US-Regierung bestehen, was zusammen mit
der expansiven Geldpolitik der Federal Reserve die US-Wirtschaft beträchtlich ankurbelt.
Infolge der verbesserten Wirtschaftslage sank die Arbeitslosenquote im November in so vielen US-Bundesstatten (nämlich 43) wie seit acht Jahren nicht mehr. In den letzten fünf Monaten wurden jeweils mindestens
100.000 neue Stellen geschaffen, so viele wie seit 2006, also vor der jüngsten Rezession, nicht mehr. Und die
Anzahl der Amerikaner, die Arbeitslosengeld beantragten, erreichte Mitte Dezember einen so niedrigen
Stand wie im Mai 2008, also den niedrigsten seit 3 1/2 Jahren. Die nachhaltige Verbesserung auf dem Beschäftigungsmarkt ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass das Gesamtwachstum im 4. Quartal höher ausfallen wird als das Wachstum im 3. Quartal in Höhe von 2 %.
Der Markt für Gewerbeimmobilien in den USA behauptet sich ebenfalls erstaunlich gut. Der Immobilienmarkt profitiert nicht nur von einer besseren Wirtschaftslage, sondern auch von der zugrunde liegenden
Robustheit des Gewerbemarkts selbst. Auf diesem Markt wurde im Gegensatz zum Wohnungsmarkt nicht zu
viel gebaut, und es hat keine Flut von Zwangsversteigerungen gegeben, obwohl viele Beobachter dies
befürchtet hatten. Daher gibt es in den meisten Immobiliensparten immer weniger leer stehende Flächen, und
die Mietpreise steigen allmählich wieder.
Büromarkt
Die Verbesserung auf dem Büromarkt zeigt sich immer deutlicher.
Cushman & Wakefield berichtet, dass die insgesamt leer stehenden
Flächen in 30 bedeutenden Bürozentren in den letzten 12 Monaten
um 1,1 % abnahmen und Ende September 13,8 % betrugen. Die
Nettoabsorption in diesen Märkten ist seit vier Quartalen in Folge
positiv und war im dritten Quartal so hoch wie zuletzt im Jahr
2006. Das entspricht dem dritthöchsten Volumen, das seit 2000 in
einem einzigen Quartal verzeichnet wurde. Washington DC,
Midtown Manhattan, San Francisco, Chicago und Orange County
waren die Gebiete mit den höchsten Absorptionsniveaus.
Gleichzeitig sind bis jetzt insgesamt fast 23 % mehr Immobilien
vermietet als während des gleichen Vorjahreszeitraums und haben
eine Gesamtfläche von fast 5 Mio. Quadratmetern erreicht. Die
hohe Nachfrage bei Büromieten wirkt sich allmählich auf die
Mietpreise aus, wobei Immobilien der Klasse A um 1 % höher
liegen als von einem Jahr, während Mieten für Gebäude der
Klassen B und C sich nach wie vor nur zögernd erholen und immer
noch knapp unter dem Niveau vor einem Jahr liegen.
Demgegenüber sind die Mieten in manchen Städten wie San
Francisco und New York bereits stark gestiegen — in bester Lage
in New York City teilweise auf über 100 US-Dollar pro Quadratfuß.
Die Stärke des Markts für Büromieten ist ein klarer Hinweis
darauf, dass die Geschäftswelt optimistisch in die Zukunft blickt,
und könnte bedeuten, dass das BIP im 4. Quartal für eine positive
Überraschung sorgt.
Wie wir in unseren früheren Quartalsberichten angedeutet haben,
scheinen die Preise auf dem Büromarkt in Städten wie New York,
Boston und San Francisco in Erwartung der in ein oder zwei Jahren
anziehenden Mietpreise anzusteigen. Immerhin gibt es nach wie
vor gute Anlagemöglichkeiten an anderen Orten, darunter Houston,
Chicago und Seattle bzw. in den Regionen Northern New Jersey
und Orange County, Kalifornien.
Industriemarkt
Der Industrie- und Logistikmarkt in den USA zeigt sich ebenfalls
ziemlich robust. Jones Lang LaSalle berichtet, dass dieser Markt
„langsam aber sicher vorwärts segelt“ und inzwischen sechs
aufeinanderfolgende Quartale mit Wachstum verzeichnet. An
führender Stelle in diesem Sektor stehen Warenlager und
Vertriebszentren nach Art einer „Big Box“, die dafür verantwortlich
sind, dass der Umfang an leer stehenden Flächen zum Ende des
dritten Quartals auf 9,6 % gesunken ist. Dies bedeutet fast 60
Basispunkte weniger als vor einem Jahr. Es ist zu erwarten, dass im
Verlauf des neuen Jahres der zur Verfügung stehende Raum noch
weniger wird. Die Mieten stabilisieren sich auf dem industriellen
Markt zwar nur langsam, die Werte sind im dritten Quartal im
Landesdurchschnitt jedoch um ein halbes Prozent auf 1 % gestiegen. Wie beim Büromarkt wird im neuen Jahr mit sehr wenigen
spekulativen Bauvorhaben gerechnet. Das wird dazu führen, dass
die Mietpreise in diesem Sektor noch mehr unter Druck geraten
werden.
Die Stärke auf dem Industriemarkt betrifft vor allem jene Märkte,
die über große Vertriebszentren verfügen und eine solide
Transportinfrastruktur haben. Hierzu gehören Atlanta, Chicago,
Dallas, Houston, das Inland Empire im Süden Kaliforniens,
Philadelphia und Central New Jersey. Alle diese Gebiete sind
weitgehend von internen US-Vertriebshändlern abhängig und
profitieren daher von der sich erholenden US-Wirtschaft.
Demgegenüber verläuft der Wirtschaftsaufschwung in jenen
industriellen Märkten, die sich hauptsächlich auf die Exportmärkte
stützen, merklich langsamer.
Wohnungen
Der Markt für Mietwohnungen ist nach wie vor der bedeutendste
Teil des Markts für Gewerbeimmobilien in den USA. Der Umfang
an leer stehenden Flächen auf dem Markt nimmt weiterhin ab und
ist im dritten Quartal um weitere 30 Basispunkte auf 5,6 %
gefallen. Es gibt eine Reihe von grundsätzlichen Trends, die sich
zurzeit günstig auf den Wohnungsmarkt auswirken. Hier wäre vor
allem der Zusammenbruch des Markts für Eigentumswohnungen
und Wohnhäuser zu nennen, der die Zahl der Eigentümer hat
deutlich sinken lassen. Daher ist ein hoher Prozentsatz der
US-Amerikaner in den Mietmarkt übergewechselt. Dieser Trend
wird durch die hohe Arbeitslosenquote noch unterstützt, die ein
Grund dafür ist, dass viele Menschen keinen Versuch unternehmen,
ein Eigenheim zu erwerben. Da die Menschen in den Vereinigten
Staaten heutzutage später heiraten als dies früher der Fall war, ist es
inzwischen auch viel üblicher, länger zur Miete zu wohnen, anstatt
in der eigenen Wohnung.
Für Anleger dürften die guten Konditionen für Mietwohnungen bis
weit ins Jahr 2012 anhalten. Die einzige absehbare Änderung wird
sein, dass in manchen Regionen neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Bau von Apartments – vor allem in Großstadtvororten – vollzieht sich relativ schnell, und wegen des niedrigen Niveaus an leer
stehenden Flächen haben manche Bauunternehmer solche Projekte
in vielen Teilen des Landes in Angriff genommen. Dabei vertreten
wir bei Falcon die Meinung, dass es kaum Wettbewerbsdruck
wegen eines Überangebots an Neubauten geben wird. Vielmehr
denken wir, dass gut verwaltete Projekte in guter Lage ihre Position
auf dem Markt behaupten können und weiterhin eine gute Rendite
aufweisen.
Längerfristig deutet die NCREIF-Leistungsstatistik darauf hin, dass
Apartments die beste Vermögensklasse auf dem Markt für
Gewerbeimmobilien in den USA sind und konsequent einen
höheren internen Zinsfuß (IRR) aufweisen als jeder andere Sektor
des Markts. Daher empfiehlt Falcon, dass jedes gut diversifizierte
Portfolio an US-Gewerbeimmobilien Mietwohnungen als
Vermögensklasse beinhalten sollte. Wir haben viel Erfahrung mit
der Vermittlung von Asset Management bezüglich Wohnungen und
verfügen über Verfahren zur effektiven Verwaltung solcher
Immobilien.
Einzelhandel
Das Congressional Budget Office berichtete von einer nach wie vor
wachsenden Ungleichheit zwischen der wohlhabenden
Bevölkerungsschicht und der restlichen Bevölkerung im Jahr 2011.
Diese Ungleichzeit hat in der Presse zu Schlagzeilen geführt, die
durch politische Bewegungen wie die „Tea Party“ oder „Occupy
Wall Street“ zusätzliche Beachtung erlangten. Diese Ungleichheit
macht sich, was den gewerblichen Immobilienmarkt betrifft,
natürlich hauptsächlich im Bereich Einzelhandel bemerkbar.
Luxus-Einzelhändler profitieren eindeutig von dieser Situation,
während andere Segmente des Einzelhandels von einer schwierigeren Marktatmosphäre betroffen sind. Falcon war schon immer eher
negativ eingestellt, was die Investition in Immobilien betrifft, die an
so genannte „Big Box“ Retailer wie Walmart, Kmart oder Target
vermietet sind, weil diese längerfristig unveränderte Mieten haben.
In den meisten anderen Segmenten des Einzelhandelmarkts hat die
Konkurrenz – vor allem während der letzten Rezession – zugenommen. Darum glauben wir, dass es wichtig ist, bei Investitionen in
Einzelhandelsimmobilien wählerisch vorzugehen. Die obere
Luxusklasse an Einzelhändler mit Adressen wie Fifth Avenue und
Madison Avenue in New York, Michigan Avenue in Chicago und
Rodeo Drive in Beverly Hills haben den Vorteil der besten Lage
und Mieter mit höchster Bonität. Ab und zu empfiehlt Falcon auch
andere Einzelhändler in bedeutenden Großstädten, wenn sie strenge
Anlagekriterien erfüllen.
Fazit
Aufgrund der langsamen, aber nachhaltigen Verbesserung der
US-Wirtschaft beobachten wir eine überraschend solide Erholung
in den meisten Segmenten des Markts für Gewerbeimmobilien in
den USA. Spitzenreiter ist der Markt für Mietwohnungen, gefolgt
von dem ebenfalls gut platzierten Büromarkt in bedeutenden
Großstädten des Landes. Immerhin war die Mietaktivität in den
ersten neun Monaten des Jahres 2011 um 23 % höher als im
gleichen Zeitraum des Vorjahres. Zusätzlich gibt es inzwischen
nach sechs Quartalen steigender Nachfragen nach Mietobjekten 9,6
% weniger leer stehende Flächen in den Bereichen Industrie und
Logistik. Wir sind der Überzeugung, dass diese beiden Faktoren
den Geschäftsleuten in den USA einen ziemlich optimistischen
Ausblick bescheren.
Weitere Informationen erhalten Sie unter www.falconreal.com
oder über Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
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