Rechte und Pflichten in der Eigentumswohnung Eigentümer

in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Max Geißler
46/2014
Rechte und Pflichten in der Eigentumswohnung
Eigentümer, aber nicht Herr im Haus
Knapp die Hälfte aller Immobilienbesitzer
in deutschen Großstädten lebt in der eigenen Wohnung. Neben Mietfreiheit profitieren Wohnungseigentümer von Gestaltungsspielraum und Mitspracherechten
innerhalb der Wohnanlage. Das Zusammenleben unter einem Dach erfordert aber
Kompromissbereitschaft und gegenseitige
Rücksichtnahme. Denn die Eigentumswohnung ist immer Teil einer größeren
Wohnanlage oder eines Hauses mit vielen
weiteren Bewohnern.
Innerhalb des Hauslebens genießen Eigentümer kaum größere Rechte als Mieter. Damit das Zusammenleben mit den
Nachbarn reibungslos funktioniert, hat der
Gesetzgeber zahlreiche Vorschriften erlassen. Mit diesen sollten sich Eigentümer
in spe auf jeden Fall beschäftigen, bevor
sie sich auf den Weg in die eigenen vier
Wände machen. Der folgende Beitrag befasst sich mit den Rechten und Pflichten
von Wohnungseigentümern. Was ist erlaubt und wo sind Grenzen?
1. Sondereigentum
Das Wohneigentumsgesetz (WEG) regelt
Rechte und Pflichten von Besitzern einer
Eigentumswohnung. Es unterscheidet in
erster Linie zwischen dem Sondereigentum, also dem Eigentum, das dem Wohnungsinhaber gehört, und dem Gemeinschaftseigentum.
Mit dem ihm gehörenden Sondereigentum
kann jeder Besitzer verfahren, wie er
möchte. Er kann in seiner Wohnung selbst
wohnen, sie vermieten oder weiterverkaufen. Wie der Eigentümer seine Wohnung
einrichtet, entscheidet er ebenfalls selbst.
Er kann die Wände schwarz anstreichen
oder das Wohnzimmer in ein Biotop verwandeln.
Sobald die Aktivitäten jedoch die Mitbewohner tangieren oder gar belästigen, ist
es mit der individuellen Freiheit schnell
vorbei. Das gilt selbst dann, wenn die
Mehrzahl der Eigentümer gleiche Interessen hegt.

Beispiel Lärm: Nur weil das Haus
mehrheitlich in der Hand von jungen
Leuten ist, darf die Eigentümerversammlung nicht beschließen, dass jeder Mitbewohner rund um die Uhr Party machen kann. Nach einem Urteil
des Bundesgerichtshofs (BGH, 2003)
gelten allgemeine Ruhezeiten von 13
bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr. Während dieser Zeit ist nur Zimmerlautstärke gestattet. Bewohner, die sich
belästigt fühlen, können auf die Einhaltung der Ruhezeit pochen und sie notfalls gerichtlich durchsetzen.

Beispiel Grillen: Das gleiche gilt für
das Grillen auf dem Balkon oder im
Gemeinschaftsgarten. Eingefleischte
Grillfans können zwar in der Eigentümerversammlung allabendliche Brutzelorgien und die Nutzung von Holzkohle durchsetzen, vor Gericht hat die
Entscheidung aber keinen Bestand.
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Klagt ein Hausbewohner gegen die
Geruchsbelästigung, muss die Gemeinschaftsordnung neu geschrieben
werden.

Beispiel Balkon: Der Balkon gehört
zwar mehrheitlich zum Sondereigentum, dennoch darf ein Eigentümer
nach außen hin nicht schalten und walten wie er will. Möchte er zum Beispiel
den Balkon verglasen oder die Hauswand an seinem Balkon andersfarbig
streichen, bedarf dies der Zustimmung
der anderen Eigentümer, nicht selten
muss auch der Architekt gefragt werden.
deststandard gilt auch hier, dass keinem
anderen Miteigentümer, ein Nachteil oder
Schaden entstehen darf, nur weil man die
eigene Wohnung oder Garage nicht in
Schuss hält.
Wohnungseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass andere Personen, die seine Wohnung nutzen, die gesetzlichen Regeln und die Hausordnung einhalten. Ist
es für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich, muss der
Eigentümer die Benutzung oder das Betreten seiner Wohnung gestatten, beziehungsweise dafür sorgen, dass Mieter
bestellte Handwerker einlassen.
1a. Berufliche Nutzung
1c. Sondernutzungsrecht
Ein Sonderfall ist die berufliche Nutzung
der Wohnung. Wird eine Eigentumswohnung als freiberufliche Praxis oder Kanzlei
genutzt, so ist dies nur dann zulässig,
wenn sich der Besuchsverkehr in Grenzen
hält. Andernfalls ist von einer unzumutbaren Belästigung anderer Bewohner auszugehen. So hat zum Beispiel der Bundesgerichtshof (BGH) die Nutzung einer Eigentumswohnung für berufliche Kinderbetreuung untersagt (Az. V ZR 201/11).
Sondernutzungsrechte werden häufig
auch für Tiefgaragenstellplätze, Dachterrassen, Abstellräume oder Gartenanteile
gewährt. Besitzt ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des Gebäudes, darf er diese Fläche exklusiv für
sich beanspruchen.

Tipp: Wenn Sie eine berufliche oder
gewerbliche Nutzung Ihrer Eigentumswohnung planen, sollten Sie sich
vor dem Kauf genau über die geltenden Regelungen informieren und mit
der Eigentümergemeinschaft sprechen.
1b. Pflichten des Eigentümers
Die grundsätzliche Pflicht des Wohnungseigentümers ist es, sein Sondereigentum
zu pflegen und instand zu halten. Als Min-
Das Sondernutzungsrecht räumt dem Eigentümer eine starke Stellung ein. Es wird
durch den Bauträger oder die Eigentümergemeinschaft gewährt und meist in der
Teilungserklärung festgeschrieben. Wird
das Sondernutzungsrecht im Grundbuch
verankert, bleibt es auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Nur wenn der
Berechtigte zustimmt, kann es aufgehoben
werden. Andere Eigentümer haben kein
Widerrufsrecht. Möchte die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel das Sondernutzungsrecht eines Einzelnen am Gemeinschaftsgarten aufheben, etwa um
einen Spielplatz für Kinder zu errichten,
kann sie das nicht gegen den Willen des
Sondernutzungsberechtigten durchsetzen.
2. Gemeinschaftseigentum
Alle Bereiche außerhalb der eigenen
Wohnung oder Garage gehören zum Gemeineigentum. Anders als das Sondereigentum steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern und
Mietern zum Gebrauch offen, etwa der
Garten, das Treppenhaus oder die Tiefgarage.
Das gemeinschaftliche Eigentum sorgt
immer wieder für Streit, nicht selten geht
es dabei um Kleinigkeiten. So fühlte sich
eine Frau von der Aufstellung zweier Gartenzwerge im Gemeinschaftsgarten durch
einen Mitbewohner belästigt und klagte
dagegen. Vor dem Oberlandesgericht
Hamburg bekam sie schließlich Recht
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(OLG: Az. 2 W 7/87).
2a. Gemeineigentum im privaten Bereich
Es gibt auch Bereiche, die zwar zum Gemeineigentum zählen, aber nicht allen
offen stehen. Hierzu zählen unter anderem
die Außenfenster der eigenen Wohnung,
die Geschossdecken sowie die tragenden
Wände des Gebäudes. Hiervon betroffen
sind in der Regel auch Wände innerhalb
der eigenen Wohnung und die eigenen
Heizkörper. Um bauliche Veränderungen
vorzunehmen (sofern möglich), bedarf es
der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Das gleiche gilt, wenn Eigentümer auf ihrer Etage Bilder im Hausflur aufhängen
oder ein individuelles Namensschild an
der Wohnungstür anbringen möchten.
Grund: Flure, Wohnungstüren und Namensschilder zählen zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nur mit Zustimmung
der Gemeinschaft verändert werden.
2b. Welches Recht hat der Einzelne?
Jeder Miteigentümer hat ein Stimmrecht
bei der Ausgestaltung des Gemeineigentums. Meist sind die Stimmrechte nach
den Miteigentumsanteilen gewichtet. Über
die Instandhaltung und Verwaltung des
Gebäudes wird üblicherweise mit einfacher Mehrheit entschieden, bei größeren
Modernisierungsvorhaben ist oft eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig. Das heißt,
es müssen drei Viertel der Eigentümer
zustimmen und diese müssen über mindestens 50 Prozent der Stimmrechte verfügen.
Es gibt aber auch immer wieder Präzedenzfälle, in denen der Einzelne mehr
Rechte hat als die Eigentümergemeinschaft. So kann ein Eigentümer gegen alle
anderen den Einbau einer Sprechanlage
mit Videokamera durchsetzen. Das ist laut
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen
dann erlaubt, „wenn sich die Kamera nur
beim Klingeln einschaltet, das Bild nur
beim betreffenden Bewohner sichtbar ist
und nach dem Klingeln automatisch wieder verschwindet“.
Auch temporäre Verzierungen am Haus
wie eine blinkende Lichterkette zur Weihnachtszeit oder eine herausgehangene
Fahne zur Fußball-WM bedürfen nicht der
Zustimmung aller Eigentümer.
2c. Wie können sich Eigentümer gegen
ungeliebte Beschlüsse wehren?
Fühlt sich ein Wohnungsinhaber von einem Beschluss der Eigentümerversammlung benachteiligt, kann er den Beschluss
innerhalb eines Monats vor Gericht anfechten. Die Einspruchsfrist gilt in der Regel für sogenannte Positivbeschlüsse, also
wenn die Gemeinschaft für etwas stimmt,
zum Beispiel Geld für Modernisierung
auszugeben. Bei Negativbeschlüssen,
also wenn die Eigentümer ein Anliegen
ablehnen, kann der benachteiligte Besitzer
jederzeit einen neuen Beschluss erwirken.

Vorsicht vor Klage: Schafft der Eigentümer es nicht, einen ungeliebten
Gesellschafterbeschluss rückgängig zu
machen, kann er vor Gericht ziehen.
Allerdings muss er damit rechnen, hinterher der Buhmann unter den Eigentümern zu sein. Das Klima in der Gemeinschaft ist danach meist vergiftet.
Außerdem sollte man wissen, dass die
Gerichte dem Verlierer meist sämtliche
Verfahrenskosten aufbrummen. Dies
soll verhindern, dass Querulanten eine
Eigentümergemeinschaft mit Prozessen überziehen. Eine außergerichtliche
Einigung ist in jedem Fall besser.
3. Hausordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist so etwas
wie die Verfassung der Wohnanlage. Sie
bestimmt beispielsweise, ob Fahrräder
oder Kinderwagen im Hausflur abgestellt
werden dürfen, ob das Haus nachts abge-
schlossen werden muss, wann Kinder auf
dem Spielplatz spielen dürfen und welche
Haustiere nicht erlaubt sind. Auch die Frage der Treppenhausreinigung wird oft mittels Hausordnung festgelegt.
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3b. Hausordnung ändern
3a. Stimmrechte
Jeder Miteigentümer kann bei der Ausgestaltung der Hausordnung mitbestimmen.
Meist sind die Stimmrechte nach den Miteigentumsanteilen gewichtet. Bei den
meisten Beschlüssen genügt die einfache
Mehrheit.
Jeder Eigentümer kann Änderungen an
der Hausordnung vorschlagen bzw. Änderungen verlangen, wenn er sich benachteiligt fühlt. Dazu muss er die Eigentümerversammlung von seinen Argumenten
überzeugen und einen entsprechenden
Beschluss herbeiführen. Gelingt dies nicht,
bleibt als letztes Mittel nur die gerichtliche
Klage.
Das darf die Hausordnung regeln
Problem
Abstellen von Gegenständen im Hausflur
Haustür abschließen
Aufzug
Parkplätze
Bade- und Duschverbot
Treppenhausreinigung
Regelung
Die Hausordnung kann zwar nicht generell das Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen und Rollatoren im Hausflur verbieten, es sei
denn, der Flur ist sehr eng und der Fluchtweg im Brandfall versperrt. Nachts kann das Abstellen im Keller aber sehr wohl verlangt
werden, urteilte das OLG Hamm (Az. 15 W 444/00).
Die Festlegung einer Schließzeit ist erlaubt, dabei muss die Mehrheit auf einzelne Eigentümer Rücksicht nehmen, wenn diese zum
Beispiel die Tür bereits ab 20 Uhr abschließen möchten.
Eine Nutzungseinschränkung auf einzelne Etagen oder bestimmte
Tageszeiten darf nur mit Zustimmung aller Eigentümer erfolgen.
Bei ungenügender Anzahl freier Parkplätze darf die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Parkplätze zeitlich befristet zuordnen
oder die Stellplätze zum Beispiel für ein Jahr verlosen.
Ein Mehrheitsbeschluss, der das Baden oder Duschen zwischen 22
und fünf Uhr generell verbietet, ist zulässig, wenn die Wassergeräusche die zulässige DIN-Norm überschreiten.
Die Treppenhausreinigung kann von einem Putzdienst oder von
den Eigentümern erledigt werden. Aber: Möchte nur ein Einzelner
selbst putzen und der Rest nicht, bedarf dies der Zustimmung aller
Eigentümer. Denn: „Ein persönlicher Putzeinsatz ist nur zulässig,
wenn er in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist oder in einer
Vereinbarung, der ausnahmslos alle Eigentümer zugestimmt haben“, so die Verbraucherzentrale NRW.
Quelle: Lexikon Eigentumswohnung, ARD Ratgeber Recht/Verbraucherzentrale NRW, 1. Aufl. 2013
3c. Wie ahndet man Verstöße gegen die
Hausordnung?
lerdings geht dies nur, wenn die Mehrheit
der Eigentümer zustimmt.
Die Hausgemeinschaft kann penetrante
Störer zunächst durch ein klärendes Gespräch versuchen, wieder in die Spur zu
bringen. Lenkt der Störenfried nicht ein,
kann der Hausverwalter oder die Eigentümergemeinschaft eine Abmahnung schicken. Bleibt der Delinquent uneinsichtig,
können ihn die Eigentümer verklagen. Al-
Fühlt sich ein einzelner Eigentümer von
einem Mitbewohner belästigt, muss er die
Eigentümerversammlung hinter sich bringen, um gemeinschaftlich zu klagen. Gelingt dies nicht, besteht kein Anspruch auf
eine Gemeinschaftsklage. In diesem Fall
muss der Eigentümer selbst aktiv werden.
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4. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
4a. Hausgeld
Fast jeder Wohnungseigentümer zahlt
Hausgeld. Mit den Beiträgen wird der Unterhalt des Hauses finanziert, zum Beispiel
der Hausverwalter, die allgemeinen Betriebskosten, die Reinigung des Gebäudes
und Steuern. Ob das Geld am Ende gelangt hat, um alle Kosten zu begleichen,
zeigt die Jahresabrechnung. Je nachdem
wie das Ergebnis ausfällt, gibt es Geld
zurück oder es erfolgt eine Nachforderung.
Möchte die Eigentümergemeinschaft den
Wirtschaftsplan und damit die Höhe des
Hausgelds ändern, bedarf es einer einfachen Mehrheit.

Zahlungspflicht: Eigentümer, die zum
Beispiel mit der Arbeit des Hausverwalters oder von ausgeführten Handwerksarbeiten nicht zufrieden sind,
dürfen nicht einfach das Hausgeld kürzen. Die Zahlungspflicht kann nur
durch einen Beschluss der Eigentümer
aufgehoben werden. Kommt ein einzelner Eigentümer über längere Zeit
seinen Zahlungsverpflichtungen nicht
nach, können die anderen den
Schuldner aus der Hausgemeinschaft
ausschließen. Das bedeutet im Extremfall sogar, dass (nach mehreren
Abmahnungen) die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit den
Beschluss zur Entziehung des Eigentums fassen kann. Auf deutsch: Das
Verlangen, dass Sie Ihre Wohnung
verkaufen. Wollen Sie dies nicht, müssen die andere Eigentümer den Gerichtsweg beschreiten.
4b. Instandhaltungsrücklage
Rücklagen für anfallende Sanierungen.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
wird meist im Rahmen des jährlichen Wirtschaftsplans mitbestimmt. Der finanzielle
Anteil eines jeden Eigentümers errechnet
sich aus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Manche Gemeinschaftsordnungen beziehen sich auch direkt auf die Wohnfläche eines jeden Eigentümers.

Rechtsanspruch: Eigentümer haben
ein Recht auf die Einführung einer
Instandhaltungsrücklage, falls diese
noch nicht besteht. Die Gemeinschaft
muss die Rücklage beschließen, wenn
nur ein Eigentümer darauf pocht.
Die Finanzreserve bringt für Eigentümer
durchaus Vorteile. Denn wird kein Geld
zurückgelegt, riskieren zahlungskräftige
Besitzer, dass sie im Notfall für finanzschwache Wohnungseigner einspringen
müssen.
Erscheint einem Eigentümer die Rücklage
oder sein Anteil daran zu hoch, kann er
zunächst mit der Hausverwaltung beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft
über eine Änderung sprechen. Wird der
Änderungswunsch abgelehnt, bleibt der
Gang vors Gericht.

Keine Auszahlung: Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, fließt in der
Regel kein Anteil an der Instandhaltungsrücklage an ihn zurück. Das Geld
verbleibt im Eigentum der Gemeinschaft. Der Verkäufer kann die offene
Forderung aber auf den Kaufpreis aufschlagen und sich so zurückholen.
Ein zweiter wichtiger Beitragsposten sind
5. Modernisierung der Wohnanlage
Soll das Haus aufgewertet und auf den
neuesten Stand gebracht werden, bedarf
es einer Modernisierung. Hierzu sind häufig umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich. Damit diese durchgeführt werden
können, müssen mindestens 75 Prozent
aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen, die zugleich über mehr
als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen. Soll das Gesicht der Immobilie
nachhaltig verändert werden, etwa durch
neue Balkone, ist sogar die Zustimmung
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aller Eigentümer erforderlich.
Kredit aufnehmen
Um die Kosten einer Modernisierung zu
schultern, nehmen Eigentümergemeinschaften häufig Kredit auf. Dabei gibt es
zwei Möglichkeiten: Entweder die Hausgemeinschaft als Ganzes nimmt ein Darlehen auf oder jeder Einzelne ein Darlehen
über seinen Anteil.
Kredit der Eigentümergemeinschaft:
Diese Vorgehensweise sehen Banken
nicht gern und lehnen daher oft ab. Erstens ist die Bonitätsprüfung schwierig und
zweitens eine Absicherung im Grundbuch
nicht möglich. Zudem besitzt eine Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft das Risiko, dass Einzelne beim
Zahlungsausfall eines Eigentümers in die
Bresche springen und den Tilgungsanteil
mit übernehmen müssen.
Kredit für Einzeleigentümer: Kostet die
geplante Modernisierung mehr als die
Instandhaltungsrücklage hergibt, fordert
der Verwalter eine Sonderumlage. Die
kann schnell 20.000 oder 30.000 Euro pro
Eigentümer erreichen. Ist nicht so viel
Geld vorhanden, hilft oft nur der Weg zur
Bank. Einzelne Eigentümer haben hier
den Vorteil, dass sie ihre Kräfte bündeln
und gemeinsam zur Bank marschieren
können. Das Geldhaus belohnt die hohe
Kreditnachfrage nicht selten mit einem
Gruppenrabatt. In diesem Fall bietet sie
einen zinsvergünstigten Rahmenvertrag
an, unter dessen Dach dann der einzelne
Eigentümer ein Darlehen erhält.
Zeigt sich die Bank jedoch zugeknöpft,
besitzen Eigentümer die Möglichkeit, zu
einem anderen Geldhaus zu wechseln. In
diesem Fall lohnt sich ein ausgiebiger
Zinsvergleich, wie er zum Beispiel beim
Finanzportal www.biallo.de möglich ist.
Der Baugeldvergleich zeigt, welche Bank
wirklich preiswerte Zinsen bei welcher
Darlehenssumme anbietet.
Auf diese Punkte sollten Sie bei der Abrechnung
von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage achten
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


Haben Sie eine übersichtliche und nachvollziehbare Aufstellung der Kosten erhalten, die
sämtliche Einnahmen und Ausgaben enthält?
Sind die Anfangs- und Endkontostände der Ausgaben für Hausgeld sowie der Instandhaltungsrücklage verzeichnet?
Sind Zinserträge erzielt und verbucht worden?
Sind weitere Informationen aufgeführt, etwa zusätzliche Forderungen oder Verbindlichkeiten gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern oder Dritten?
Wird in der Abrechnung der richtige Kostenverteilungsschlüssel angewendet?
Hat eine korrekte Verteilung der Kosten stattgefunden, die nur einzelne Wohnungseigentümer betreffen?
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