Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bischofswerda

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die
Stadt Bischofswerda
Bearbeitung:
Dr. oec. Eddy Donat
Dipl.-Geogr. Richard Korcz
Dipl.-Geogr. Linda Laukant
Leipzig, Juli 2008
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Bischofswerda
© CIMA GmbH
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Inhaltsverzeichnis
1
Auftrag und Aufgabenstellung.......................................................... 1
2
Basisanalyse Standort ...................................................................... 2
4.1 Ermittlung Marktgebiet........................................................................ 23
4.2 Marktpotenzial und Kaufkraftbindung heute ...................................... 25
4.3 Marktpotenzial und Kaufkraftbindung Prognose 2015 ....................... 27
4.4 Verkaufsflächenpotenziale nach Sortimenten .................................... 28
2.1 Standortrahmenbedingungen ............................................................... 2
4.5 Wettbewerbssituation nach Branchen ................................................ 29
2.2 Raumordnerische Einbindung .............................................................. 3
2.3 Verkehrstechnische Anbindung der Stadt............................................ 4
5
2.4 Stadtstruktur und räumliche Gliederung .............................................. 5
5.1 Charakteristik der Lagequalitäten ....................................................... 36
2.5 Einwohner und Einwohnerentwicklung ................................................ 7
5.2 Branchenanteile nach Lagen .............................................................. 38
2.6 Kaufkraftniveau ..................................................................................... 9
5.3 Bewertung der Lagen im Stadtzentrum .............................................. 39
5.3.1
5.3.2
5.3.3
2.7 Umsatzkennziffer/Zentralität ............................................................... 10
3
Markt-/Wettbewerbsanalyse ............................................................ 11
3.1 Räumliche Situation/Wettbewerb........................................................ 11
6
Vorgehensweise .............................................................................. 39
Einkaufsstraßen Stadtzentrum ......................................................... 40
Bewertung der Einkaufsstraßen Stadtzentrum .................................. 41
Qualitative Bewertung der Betriebe (Qualitäts-Check).................. 47
3.2 Verkaufsflächen im Landkreis und der Stadt Bischofswerda ............ 13
6.1 Vorgehensweise .................................................................................. 47
3.3 Vergleich der Verkaufsflächen nach Branchen .................................. 15
6.2 Qualität der Betriebe in Bischofswerda .............................................. 49
3.4 Verteilung des Einzelhandels nach Lagen.......................................... 17
7
Auswertung der Expertengespräche.............................................. 51
7.1.1
7.1.2
3.5 Situation Nahversorgung .................................................................... 20
4
Analyse der Einzelhandelsentwicklung nach Standorten ............. 36
Stadtentwicklung ............................................................................. 52
Einzelhandelssituation ..................................................................... 55
Potenzialanalyse ............................................................................. 23
8
Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung in Bischofswerda . 57
8.1 Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung ............................................ 57
8.2 Branchenempfehlungen für das Stadtzentrum................................... 59
8.2.1
8.2.2
8.2.3
8.2.4
8.2.5
8.2.6
8.2.7
Lebensmittel und Reformwaren ........................................................ 60
Gesundheit und Körperpflege........................................................... 60
Bekleidung und Wäsche .................................................................. 60
Schuhe............................................................................................ 60
Unterhaltungselektronik und Foto ..................................................... 60
Sport, Spiel und Hobby .................................................................... 61
Fazit ................................................................................................ 61
8.3 Abgrenzung Zentrale Versorgungsbereiche....................................... 62
8.3.1 Planerische und konzeptionelle Grundlage ....................................... 62
8.3.2 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche
nach § 34,3 BauGB ...................................................................................... 62
8.3.3 Kriterien zur Abgrenzung ................................................................. 63
8.3.4 „Schädliche Auswirkungen“ .............................................................. 65
8.3.5 Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche ................................ 66
8.3.6 Erörterung Planstandort Stolpener Straße (Kaufland)........................ 69
8.4 Sortimentsliste für Bischofswerda ..................................................... 72
9
Anhang............................................................................................. 75
9.1 Begriffserläuterungen ......................................................................... 75
9.2 Verzeichnis Abbildungen, Tabellen und Karten ................................. 78
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes mit
Untersuchungsdesign

Basisanalyse Bischofswerda

Markt-/Wettbewerbsanalyse
 Bestandserhebung und
Einzelhandelsuntersuchung Februar/März 2008

Standortanalyse
 Auswirkungsanalyse (Endbericht) Juli 2008

Expertengespräche

Einzelhandelsentwicklungskonzept mit konkreten Handlungsempfehlungen
Teilaufgaben

Bestands- und Bedarfsanalyse zur Ermittlung der Marktpotenziale
und Einzelhandelsverkaufsflächen in Bischofswerda

Markt- und Wettbewerbsanalyse und Aufzeigen der Verkaufsflächenstruktur

Potenzialanalyse mit Bewertung der branchenspezifischen Verkaufsflächenbedarfe bzw. -überhänge und Prognose für das Jahr
2015

Beurteilung der Nahversorgungssituation und Ableitung der Entwicklungspotenziale
Analysezeitraum

Bewertung innerstädtischer Geschäftslagen
Januar bis Juli 2008

Ableitung eines Leitbildes zur künftigen Einzelhandelsentwicklung

Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche

Aufstellung einer Sortimentsliste für Bischofswerda nach Zentrenrelevanz („Bischofswerdaer Liste“)

Empfehlung Einzelhandelsentwicklungen nach Standorten
Auftraggeber
Stadt Bischofswerda
Oberbürgermeister Andreas Erler
Stadtverwaltung Bischofswerda
Altmarkt 1
01877 Bischofswerda
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1
2 Basisanalyse Standort
2.1
Standortrahmenbedingungen
Bischofswerda ist Große Kreisstadt im westlichen Teil des Landkreises
Bautzen im Freistaat Sachsen. Die Stadt ist nach Bautzen die größte
des gesamten Landkreises. Sie ist zugleich Sitz der im Jahr 2000 gebildeten Verwaltungsgemeinschaft Bischofswerda-Rammenau. Die Kreisstadt befindet sich mitten im Lausitzer Hügelland und bildet das westliche Tor zur Oberlausitz (s. Karte 1).
Die Stadt Bischofswerda liegt ungefähr 36 km östlich von Dresden, ca.
20 km westlich von Bautzen und ca. 69 km westlich von Görlitz. Nördlich
von Bischofswerda liegt die Kreisstadt Kamenz.
Gemäß der geplanten Landkreisreform wird die Stadt Bischofswerda ab
1. August 2008 weiterhin im Landkreis Bautzen verbleiben, dieser jedoch wird um den Landkreis Kamenz und die Kreisfreie Stadt Hoyerswerda erweitert (s. Karte 2, Sächsisches Staatsministerium des Innern
2007).
Kamenz
Bautzen
Dresden
Bischofswerda
Karte 1: Lage vom Bischofswerda im Landkreis Bautzen (bis Aug. 08)
Quelle: Sachsenatlas (www.atlas.sachsen.de)
Kamenz
Bautzen
Dresden
Bischofswerda
Karte 2: Lage vom Bischofswerda im Landkreis Bautzen (ab Aug. 08)
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2
2.2
Raumordnerische Einbindung
Die Stadt Bischofswerda befindet sich zwischen den Oberzentren Dresden und Bautzen und wird auch von deren überregionaler Verbindungsachse (Bundesautobahn A4) tangiert. Gemäß dem sächsischen Landesentwicklungsplan (kurz LEP) von 2003 ist die Stadt Bischofswerda
nicht mehr als ein Mittelzentrum eingestuft. Dennoch erfüllt die Stadt für
das Gebiet des ehemaligen Kreises Bischofswerda die Funktion eines
regionalen Handels- und Dienstleistungszentrums. Bischofswerda besitzt eine Bedeutung als Schulstandort, hier ist auch das Arbeitsamt
angesiedelt (FNP Bischofswerda 2006).
Im LEP wurde Bischofswerda als ein verdichteter Bereich im ländlichen
Raum ausgewiesen. Zusammen mit den Städten Bautzen, Löbau und
Zittau bildet Bischofswerda den größten der fünf im Freistaat Sachsen
ausgewiesenen verdichteten Bereiche (LEP 2003).
Aufgrund einer historisch bedingten gewerblichen und industriellen Entwicklung zeichnen sich diese Bereiche durch einen hohen Verdichtungsgrad aus, der aber keinen großstädtischen Ballungskern aufweist.
Sie bilden einerseits wirtschaftliche Kristallisationspunkte innerhalb des
ländlichen Raumes und sollen anderseits in ihrer wirtschaftlichen Struktur stabilisiert werden. Neue Entwicklungsimpulse hierfür können durch
Ansiedlung weiterer klein- und mittelständischer Unternehmen als auch
durch die Modernisierung und Erneuerung der technischen Infrastruktur
initiiert werden (LEP 2003).
Karte 3: Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Bischofswerda
Quelle: Landesentwicklungsplan Sachsen 2003, Einordnung in Verflechtungsbereich
und Zentrale-Orte-System Bearbeitung: CIMA 2007
3
2.3
Verkehrstechnische Anbindung der Stadt
Bischofswerda ist südlich der Bundesautobahn A4 gelegen und ebenfalls über die Bundesstraßen B 6 und B 98 erreichbar. Neben der sehr
guten Anbindung per Autobahn an das Oberzentrum Dresden und Bautzen, besteht auch eine gute Eisenbahnverbindung (Regionalexpress
und -bahn) zu den genannten Oberzentren (s. Karte 4). Die Bundesautobahn A4 stellt ebenfalls eine sehr gute Verbindung nach Polen dar
(ca. 80 km). Über den 20 km entfernten Flughafen Dresden ist die Stadt
Bischofswerda an den internationalen Flugverkehr angebunden. Ein
weiterer Flughafen befindet sich in Bautzen.
Da keine Zufahrten verändert oder gar gesperrt werden sollen, sondern durch die nähere Heranführung der überregionalen Straße im
Westen eine nähere Zufahrtsmöglichkeit zum Stadtzentrum generell
geschaffen wird, besteht eine noch bessere Erschließung der Stadt.
Ziel der künftigen Stadtentwicklungspolitik muss es also sein, diese
Veränderung auch als qualitative Verbesserung für alle Verkehrsteilnehmer bewusst zu machen sowie das Stadtzentrum als wichtigsten
innerstädtischen Anlauf bzw. besser „Anfahr-“punkt attraktiv zu gestallten und entsprechend zu vermarkten.
In südlicher Richtung sind durch eine neu gebaute Umgehungsstraße
Neustadt sehr gut erreichbar und schließlich dann auch Tschechien nur
noch wenige Kilometer entfernt. Beide Ziele spielen für die Betrachtung
des Bischofswerdaer Einzelhandels eine nicht unwesentliche Rolle, da
sich in Neustadt das nächste Kaufland-SB-Warenhaus befindet und der
Einkaufstourismus nach Tschechien nach vollständiger Grenzöffnung
durch das unterschiedliche Preisniveau eher weiter verstärkt wird.
Die geplante Umgehungsstraße wird die Stadt westlich umlaufen. Im
Norden wird diese vor Geißmannsdorf Richtung Süden verlaufen, die
Dresdener Landstraße schneiden und südlich der Stadt in die Neustädter Straße münden. Mit der Umgehungsstraße soll der überregionale
LKW- und PKW-Verkehr, der bisher noch direkt über das Stadtzentrum
geführt wurde, an Bischofswerda vorbei geleitet und damit der innerstädtische Verkehr wesentlich entlastet werden.
Offen bzw. in der Diskussion verbleibt die Antwort auf die Frage, inwiefern damit auch der Zielverkehr für die Stadt, also die PKW-Besucher
dem Stadtzentrum fern bleiben. Ohne an dieser Stelle eine konkrete
Einschätzung der neuen Verkehrssituation abgeben zu können, kann
zumindest von folgender allgemein gültiger Regel ausgegangen werden:
Der Anteil bisher die Stadt zur Durchfahrt genutzten Verkehrsteilnehmer
überwiegt weit diejenigen Besucher, die dies auch zum (gelegentlichen)
Stopp genutzt haben. Die PKW-Besucher der Stadt sind überwiegend
keine Durchfahrer, sondern Zielkunden.
Karte 4: Anbindung der Stadt Bischofswerda
Quelle: MapPoint 2006
Bearbeitung: CIMA 2008
4
2.4
Stadtstruktur und räumliche Gliederung
Die Stadt Bischofswerda wird im Süden durch eine Eisenbahntrasse,
welche in West-Ost-Richtung verläuft, geteilt. Weiter südlich befinden sich
große Gewerbegebiete und südöstlich neuere Wohngebiete. Im Norden
Bischofwerdas liegen weitere kleinere Gewerbegebiete. Durch die Eisenbahntrasse wird Bischofswerda letztlich in zwei „Stadtteile“ mit funktionellen und räumlichen Differenzierungen untergliedert (s. Karte 5).
Um für weitere Untersuchungen Schlussfolgerungen beispielsweise zu
Auswirkungen auf die Bevölkerung bzw. die Wohngebietsversorgung
ziehen zu können, wurden die „besiedelten Stadträume“, d. h. die
Wohngebiete schematisch markiert (hellblau). Es ist ersichtlich, dass es
keine flächendeckende Wohnbebauung, sondern eine überwiegend
Nord-Süd-Verteilung gibt. Entlang bzw. zwischen der Kamenzer und
Bautzener Straße sowie südöstlich des Stadtzentrums befinden sich
vorwiegend die Wohngebietslagen. Zwischen Belmsdorfer und Neustädter Straße sowie entlang der Süssmilchstraße (stadtauswärts) befinden
sich die Wohngebiete des südlichen Stadtteiles.
Karte 5 : Strukturmerkmale der Stadt Bischofswerda
5
Die Stadt besitzt einen mittelalterlichen Stadtkern, der bis heute in der
Siedlungsstruktur Bischofwerdas anhand des Verlaufes der ehemaligen
Stadtmauer deutlich zu erkennen ist (vgl. Karte 6). Den Mittelpunkt der
Altstadt bildet der viereckige Marktplatz in dem die radial verlaufenden
Hauptachsen (Dresdner Straße, Bahnhofsstraße, Kamenzer Straße
Kirchstraße) münden. Die Altstadt weist ebenfalls eine kompakte Bebauung auf.
Außerhalb des historischen Stadtkerns befinden sich wichtige (inner-)
städtische Funktionen wie der Bahnhof, der Zentrale Omnibusbahnhof,
einzelne Dienstleistungsangebote (z. B. Banken-Sparkasse, Rechtsanwälte, städtische Verwaltungsabteilungen) sowie weitere Handelsstandorte (Nahversorgungsstandort in der Stolpener Straße).
So wie auch die Erschließung des Stadtkerns sehr „transparent“ über
die historische Stadtmauer-Grenze hinaus entwickelt wurde, hat sich
zumindest teilweise eine Verknüpfung mit dem unmittelbaren Umland
auch in anderen Funktionen bereits vollzogen. Von einer Ausdehnung
des Stadtkerns mit seinen zentralen Funktionen kann jedoch nicht ausgegangen werden.
Karte 6: Historischer Stadtkern von Bischofswerda
Quelle: Stadt Bischofswerda
6
2.5
Einwohner und Einwohnerentwicklung
Bischofswerda zählte im Jahr 2007 12.545 Einwohner (Stadtverwaltung
Bischofswerda). Nach dem starken Bevölkerungsverlust zwischen 1989
und 1991, war der Bevölkerungsrückgang zwischen 1992 bis 2000 deutlich geringer (1994 sogar leicht positiv) (s. Abb. 1). In diesem Zeitraum
wurde der Sterbeüberschuss durch die Wanderungsgewinne kompensiert. Von Bedeutung war die Zuwanderung von zugewiesenen Aussiedlern und von Personen in die Altenwohnheime. Des Weiteren führte die
Eingemeindung von Großdrebnitz, Goldbach und Weickersdorf (seit
1996 zu Bischofswerda gehörig) zum Anstieg der Bevölkerung. Ab dem
Jahr 2000 verstärkte sich der Bevölkerungsrückgang erneut, was einerseits durch die Zunahme der Wegzüge und anderseits durch die Zunahme der Sterbefälle verursacht wurde (Stadtverwaltung Bischofswerda).
Im Vergleich zur Bevölkerungsentwicklung des Freistaates Sachsen
und des Regierungsbezirkes Dresden ist zwischen 2000 und 2006 die
Bevölkerung Bischofswerdas mit -8% deutlich stärker zurückgegangen
(s. Tab. 1).
Bischofswerda
LK Bautzen
RB Dresden
Freistaat Sachsen
Abb. 1: Einwohnerentwicklung in Bischofswerda von 1990 bis 2007
Quelle: Stat. Landesamt Sachsen 2007
Bevölkerung absolut
Entwicklung
2000
2006
in %
13.907
12.732
-8,0
157.915
147.994
-6,3
1.712.562
1.657.114
-3,2
4.459.686
4.273.754
-4,2
Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung seit 2000 im Vergleich
Quelle: Stat. Landesamt Sachsen 2007, Stadtverwaltung Bischofswerda
Abb. 2: Bevölkerungsprognose für Bischofswerda (Variante 3)
Quelle: 4. Reg. Bevölkerungsprognose für den FS Sachsen
7
Die Bevölkerungsprognose des Landkreises Bautzen weist bis zum
Jahr 2020 ebenfalls einen Rückgang der Einwohnerzahlen aus. Abhängig von der Prognosevariante wird die Einwohnerzahl zu diesem Zeitpunkt zwischen 130 und 136 Tsd. liegen. Das entspricht einer Bevölkerungsabnahme von -7,7% bis -12% (s. Karte 7, Stat. Landesamt Sachsen 2007).
Für die Prognose der Bevölkerung und damit Potenzialberechung der
Kaufkraft wird von 11.664 Einwohnern in Bischofswerda im Jahr 2015
ausgegangen (Variante 3, s. Abb. 2). Dies entspricht einer Abnahme
der Einwohnerzahl gegenüber dem Jahr 2007 von insgesamt -7%. Im
gleichen Zeitraum nimmt die Einwohnerzahl im Landkreis Bautzen gemäß der dritten Variante um 6,9% ab und beträgt im Jahr 2015 ca.
136.400 Einwohner.
Wie überall in Deutschland nimmt die Bevölkerung in Bischofswerda
nicht nur ab, sondern sie wird auch älter. Der relative Anteil der „älteren
Bevölkerung“ (über 65 Jahre) an der Gesamtbevölkerung steigt von
24,5% im Jahr 2006 auf über 30% im Jahr 2020 (Variante 3, s. Abb. 3).
Im gleichen Zeitraum nimmt der Anteil der ökonomisch aktiven Bevölkerung zwischen 15 und 65 Jahren um fast sieben Prozentpunkte ab und
liegt im Jahr 2020 bei knapp 58% (2006 = 65,1%).
Karte 7: Regionalisierte Bevölkerungsprognose des FS Sachsens bis 2020 (Variante 1)
Quelle: Stat. Landesamt Sachsen 2007
Abb. 3: Prognose Altersstruktur der Bevölkerung in Bischofswerda (Variante 3)
Quelle: 4. Reg. Bevölkerungsprognose für den FA Sachsen
8
2.6
Kaufkraftniveau
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Diese Kennzahl spiegelt
letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Region wider. Die Kennziffer (in
Prozent) gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen
der Bundesrepublik (Durchschnitt = 100) an, welches für die Ausgaben
im Einzelhandel zur Verfügung steht.
Die Berechnungsbasis der Kaufkraftkennziffern sind die Ergebnisse der
amtlichen, jährlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistik. In diese
Kennziffer sind ebenfalls staatliche Transferleistungen wie Kindergeld,
Wohngeld, Arbeitslosenhilfe, Renten etc. einbezogen. Nicht enthalten
sind private Ersparnisse in Form von Bankguthaben oder Wertpapierhaltung sowie der Verschuldungsgrad der Haushalte.
Der Kaufkraftindex von Bischofswerda liegt mit 81,0 sowohl unter dem
Bundes-, Landes- und Landkreisdurchschnitt als auch unter den Werten
der Vergleichsstädte (vgl. Abb. 4 und 5). Somit ist das Kaufkraftniveau
selbst im ostdeutschen Vergleich als relativ niedrig zu bewerten.
Kaufkraftindex im Vergleich
Bischofswerda,
Stadt
81,0
87,8
LK Bautzen
86,4
Freistaat Sachsen
Bundesrepublik
Deutschland
100,0
Abb. 4: Kaufkraftindex im Vergleich
Quelle: MBR Nürnberg, 2007
Kaufkraftindex verschiedener Städte
Bischofswerda
81,0
Kamenz
Bautzen
Neustadt i. Sa.
Radeberg
Dresden
83,2
85,1
86,5
89,3
92,8
Abb. 5: Kaufkraftindex ausgewählter Städte
9
2.7
Umsatzkennziffer/Zentralität
Umsatzkennziffer ausgewählter Städte
Die Umsatzkennziffer zeigt an, wie viel der Umsatz je Einwohner über
oder unter dem Durchschnitt der Bundesrepublik liegt (Durchschnitt =
100). Damit werden Standorte vergleichbar nach ihrer Umsatzstärke
trotz unterschiedlicher Größenklassen (Einwohner). Bischofswerda
weist mit 103,1 eine dem Bundesdurchschnitt sehr angeglichene Umsatzkennziffer auf. Diese liegt jedoch deutlich unter der Umsatzkennziffer der Nachbarstädte Bautzen und Kamenz (s. Abb. 6).
Die „Attraktivität“ des Einzelhandels lässt sich durch die Zentralität analysieren. Die Zentralität ist das Verhältnis von Umsatz zum vorhandenen
Kaufkraftpotenzial am Standort:
Zentralität =
Umsatz Stadt
x
Kaufkraftpotenzial Stadt.
Radeberg
76,1
Neustadt i. Sa.
100,2
Dresden
102,5
Bischofswerda
103,1
142,6
Bautzen
147,8
Kamenz
100
Bei einem Wert >100 wird also mehr Umsatz gebunden, d. h. es fließt
per Saldo mehr Kaufkraft aus dem Umland zu als vorhanden ist bzw. in
andere Regionen abfließt. Ein Vergleich mit umliegenden, ähnlich großen Städten zeigt, dass Bischofswerda mit einer Zentralität von 127,3
wesentlich mehr Kaufkraft binden kann als selbst in der Stadt vorhanden
ist, dass also Kaufkraft aus anderen „Marktgebieten“ im Einzugsgebiet
zusätzlich gebunden werden kann (s. Abb. 7).
Abb. 6: Umsatzkennziffer ausgewählter Städte
Zentralität ausgewählter Städte im Vergleich
Radeberg
85,2
Dresden
Neustadt i. Sa.
Bischofswerda
Fazit:
Bischofswerda verfügt über eine vergleichsweise niedrige Kaufkraft
als auch über einen niedrigen Umsatz. Die Zentralität ist zwar überdurchschnittlich liegt aber dennoch weit unter der von Bautzen und
Kamenz.
Bautzen
110,4
115,8
127,3
167,6
Kamenz
177,6
Abb. 7: Zentralität ausgewählter Städte im Vergleich
10
3 Markt-/Wettbewerbsanalyse

ausreichendes Verkaufsflächenangebot in einem differenzierten,
ausgewogenen Branchenmix im Stadtzentrum,
3.1

attraktives innerstädtisches Zentrum mit einem vielseitigen Angebot
zum Shoppen, Bummeln, gastronomischer Betreuung, Kultur, (innerstädtischer) Atmosphäre (Architektur, Plätze, Grün etc.),

attraktives touristisches Angebot in Natur, Sport und Erholung mit
einem regionalen Schwerpunkt auf das Oberlausitzer Bergland,

optimale Erreichbarkeit mit Individual- und öffentlichem Personennahverkehr und ausreichenden, nahe liegenden Parkmöglichkeiten.
Räumliche Situation/Wettbewerb
Bischofswerda liegt im Verflechtungsbereich der Landeshauptstadt
Dresden. Weitere Standorte und Städte mit eigener Einzelhandelskonzentration sind das Mittelzentrum Bautzen, das Mittelzentrum Kamenz
und das Mittelzentrum Radeberg (s. Karte 8). Bautzen und Kamenz verfügen über eine deutlich höhere Zentralität als Bischofswerda. In Bautzen befindet sich das Kornmarkzentrum, was eine große Magnetfunktion auch für das Umland ausübt. Auch Kamenz mit einem hohen Einzelhandelsflächenbesatz (> 3 m² je Einwohner).sowie den (Verwaltungs)Funktionen einer Kreisstadt hat damit eine überregionale Magnetwirkung. Dem Grundzentrum Neustadt i. S. kommt wegen eines Verbrauchermarktes (Kaufland) und der Nähe zu Bischofswerda eine gewisse
Bedeutung zu. Des Weiteren spielt die Nähe der Stadt zu der Republik
Tschechien aufgrund des Preisgefälles eine wichtige Rolle.
Die Landeshauptstadt hat ein attraktives innerstädtisches Zentrum mit
zahlreichen, überregional ausstrahlenden Einzelhandelsstandorten bzw.
-magneten (Karstadt Dresden, Altmarkt-Galerie, Prager Straße). Weitere Einzelhandelsobjekte sind jüngst hinzugekommen (Quartier an der
Frauenkirche) bzw. gerade im Bau (Forum Centrum). Durch die sich
also ständig noch weiter verstärkende überregionale Ausstrahlung und
Attraktivität müssen Kaufkraftabflüsse aus den Städten und Regionen
des Einzugsgebietes einkalkuliert werden.
Ziel und Aufgabe von Bischofswerda kann es somit nur sein, über die
Herausstellung von lokalen Besonderheiten (Tierpark, Schwimmbad,
Butterberg etc.) und dem Vorhandensein eines guten Einzelhandelsangebotes im Stadtzentrum die eigene Wohnbevölkerung, weitere Umlandbewohner und Einwohner (insbesondere aus dem östlichen) Dresden zu einem Besuch in der Stadt zu motivieren. Dies schließt grundlegende Anforderungen an einen attraktiven Einzelhandelsstandort mit
überregionaler Ausstrahlung ein wie:
11
Radeberg (MZ)
Einwohner: 18.753
EH-Umsatz: 74,6
EH-Zentralität: 85,2
VKF je Einw.: 1,64
PKW-Entfernung: 22,3 km
Pulsnitz (GZ)
Einwohner: 6.579
EH-Umsatz: 32,0
VKF je Einw.: 1,96
PKW-Entfernung:16,3 km
Kamenz (MZ)
Einwohner: 18.129
EH-Umsatz: 139,1
VKF je Einw.: 3,03
PKW-Entfernung: 20 km
Bautzen (MZ)
Einwohner: 42.131
EH-Umsatz: 312,5
VKF je Einw.: 3,11
Dresden (OZ)
Einwohner: 497.530
EH-Umsatz: 2.665,9
VKF je Einw.: 1,63
Neustadt in Sachsen (GZ)
Einwohner: 10.227
EH-Umsatz: 52,7
VKF je Einw.: 1,96
PKW-Entfernung: 13,8 km
Bischofswerda (GZ)
Einwohner: 12.545
EH-Umsatz: 68,5
VKF je Einw.: 2,75
Karte 8: Potenziale Wettbewerbsstandorte
Quelle: MapPoint 2006, MBR Nürnberg, 2006; Bearbeitung: CIMA GmbH 2008
12
Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Bischofswerda
3.2
Verkaufsflächen im Landkreis und der Stadt Bischofswerda
Um das Niveau des Verkaufsflächenbesatzes an unterschiedlich großen Standorten vergleichen zu können, wird die Verkaufsfläche (kurz
VKF) je Einwohner ermittelt. Bundesweit liegt das Niveau mittlerweile
bei ca. 1,46 m² je Einwohner, im Freistaat Sachsen bei 1,62 m² je Einwohner (IHK Dresden 2006).
In Sachsen wurde die letzte Vollerhebung im Auftrag der Industrie- und
Handelskammern im Jahr 2006 durchgeführt. Aus einem Vergleich in
der Region lässt sich erkennen, dass das Niveau der VKF von Bischofswerda mit 2,76 m² je Einwohner über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt (s. Tab. 2, IHK Dresden 2006). Gemäß aktualisierten
Berechnungen (Stand: Februar 2008) besitzt die Stadt eine Einzelhandels-Verkaufsfläche von 34.541 m². Bei einer Einwohnerzahl von
12.545 entspricht dies einer relativen Verkaufsfläche von 2,75 m² pro
Einwohner (CIMA 2008). Die VKF in Bischofswerda ist zwischen 1997
und 2008 um über 26% gewachsen. Im gleichen Zeitraum nahm die
VKF pro Kopf stärker zu (um 44%).
Verkaufsfläche
1997
2001
absolut:
in m²
27.250 32.784
in m² pro Kopf
1,91
2,36
Niveau der Stadt Bischofswerda:
LK Bautzen = 100
144,2
143,0
KB Dresden = 100
136,2
141,2
Freistaat Sachsen = 100
135,3
148,3
Entwicklung in %
2006 1997:2006 2001:2006
35.831
2,76
+31,5
+44,5
+9,3
+17,0
170,3
177,5
170,6
Tab. 2: Entwicklung der Verkaufsfläche in Bischofswerda
Quelle: Einzelhandelsatlas Sachsen 2006, Kammerbezirk Dresden
Da die Erhebung in allen vier Erhebungsjahren mit unterschiedlichen
Unternehmen und unterschiedlichem Detaillierungsgrad (einzige Vollerhebung vor Ort 2006) vorgenommen wurde, sind diese Daten nur
bedingt vergleichbar. Sinnvoll erscheint deshalb ausschließlich der
Vergleich zwischen den Standorten bzw. Regionen. Ein Vergleich innerhalb des Landkreises Bautzen zeigt, dass die Stadt Bischofswerda
zusammen mit der Stadt Bautzen die höchste VKF pro Einwohner besitzt (s. Abb. 8).
Abb. 8: Verkaufsfläche pro Einwohner 2006 im LK Bautzen
Quelle: Handelsatlas Sachsen 2006, Kammerbezirk Dresden
13
Die Marktbedeutung eines Standortes wird auch durch die Kennziffer
Zentralität bestimmt. Je höher die Zentralität ist, desto mehr Umsatz
wird am Standort gebunden als Kaufkraft vor Ort selbst vorhanden ist
(Vgl. Pkt. 2.6). Je mehr Umsatz gebunden wird, desto größer kann
bzw. „darf“ offensichtlich auch das Verkaufsflächenangebot vor Ort
sein, um über dieses „Angebot“ erst in diese Situation zu gelangen.
Für einen Standort mit einer relativ hohen Zentralität muss also auch
eine relativ höhere VKF je Einwohner „verfügbar“ sein gegenüber einem Standort mit niedriger Zentralität (z. B. unter 100). Diese Tatsache
kann man berücksichtigen durch einen Vergleich „gewichteter“ VKF je
Einwohner, indem man die Verkaufsfläche je Einwohner nochmals
durch die vorhandene Zentralität dividiert.
Erst ein Vergleich dieser Werte unterschiedlicher Städte ermöglicht eine
realistische Einschätzung des Niveaus an VKF. Die Stadt Bischofswerda
hat eine gewichtete Verkaufsfläche von 2,16 m² pro Einwohner. Im
Vergleich zu anderen Städten in der Region besitzt sie somit immer noch
einen überdurchschnittlichen Verkaufsflächenbesatz (s. Abb. 9).
Aber auch die Gesamtverkaufsfläche erbringt noch keine hinreichenden Aussagen und Bewertungen zum Niveau des VKF-Besatzes in
einer Stadt. Erst über die Struktur der Branchenanteile und die Verteilung nach Standorten (Betriebe und Branchen) ist abzuleiten, wie sich
die Quantität und „Qualität“ des Verkaufsflächenniveaus an einem
Standort darstellt. Im folgenden Abschnitt wird deshalb ein Abgleich der
VKF-Anteile nach Bedarfskategorien (kurz-, mittel- und langfristiger
Bedarf, Food und Non-Food) sowie dann weiter untergliedert nach
Branchen vorgenommen.
VKF pro Einwohner, relativiert durch die Zentralität
Bischofswerda
2,16
Radeberg
1,92
1,86
Bautzen
Kamenz
1,71
Neustadt i. Sa.
1,69
Dresden
Vergleichsstädte - Ost
1,48
1,72
Vergleichsstädte - West
1,90
Abb. 9: Verkaufsfläche je Einwohner gewichtet mit der Zentralität
Quelle: Handelsatlas Sachsen 2006, Kammerbezirk Dresden, CIMA-Datenbank
14
3.3
Vergleich der Verkaufsflächen nach Branchen
Grundlage für den Vergleich bilden Orte im Kammerbezirk Dresden, die
über eine ähnlich große Einwohnerzahl und Zentralität verfügen wie
Bischofswerda. Zu diesen Städten gehören Dippoldiswalde, Großenhain, Heidenau, Neustadt i.S. und Niesky. Die VKF pro Einwohner ist in
Bischofswerda bei allen Branchen deutlich größer (s. Abb. 10). Am
größten ist der Unterschied beim langfristigen Bedarf (45% über dem
Mittelwert der anderen Städte), welcher auf den größeren Besatz bei
Bau- und Möbelmärkten zurück zu führen ist.
Auch in dem mittelfristigen Bedarfstyp liegt der Verkaufsflächenbesatz
pro Kopf in Bischofswerda deutlich über dem Durchschnitt (20%). Beim
kurzfristigen Bedarf besitzt Bischofswerda 11% mehr Verkaufsfläche.
Eine Untergliederung der VKF in Food- und Non-Food-Artikel lässt insbesondere Aussagen über die Situation in der Nahversorgung sowie
mit sonstigen Gütern zu. Im Bereich Lebensmittel ist Bischofswerdas
VKF/Einwohner 29% größer als in den Vergleichsstädten Ostdeutschlands und ein Fünftel größer als in den Vergleichsstädten Westdeutschlands (diese sind: Hersbruck, Grevesmühlen, Feuchtwangen, Wittingen, Schöningen, Kelheim) (vgl. Abb. 11). Bei der VKF im Non-FoodBereich zeigt sich ebenfalls, dass die Stadt deutlich über den Durchschnittswerten liegt (22% über Ost bzw. 16% über West).
Vergleich VKF pro Kopf nach Bedarfstypen
1,00
0,69
0,71
langfristiger Bedarf
0,59
mittelfristiger Bedarf
1,04
0,94
kurzfristiger Bedarf
Bischof swerda
Abb. 10: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, alle Bedarfstypen
Quelle: Handelsatlas Sachsen 2006, eigene Berechnungen, KB Dresden
Vergleich VKF pro Kopf - Food und Non-Food
Non-Food
Food
1,99
1,63
1,72
0,76
0,59
0,63
Bischof swerda
Vergleichsstädte West
Abb. 11: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, Food und Non-Food-Bereich
15
Die Untergliederung der Verkaufsflächen nach Branchen im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf zeigt die Ursachen der Abweichungen auf
(vgl. Abb. 12). Beim kurzfristigen Bedarf ist der überdurchschnittliche
Besatz bei Nahrungsmitteln signifikant. Dieser liegt in Bischofswerda
mit 0,76 m² pro Kopf ca. 1/3 über dem Durchschnitt der Vergleichsstädte. Bei den anderen Branchen des kurzfristigen Bedarfs ähneln
sich die Werte. Lediglich bei der Branche Drogerie etc. ist die VKF/EW
in Bischofswerda geringfügig höher als die anderer Städte.
Im mittelfristigen Bedarf sind größere Abweichungen gegenüber Vergleichsstädten bei Bekleidung und Heimwerkerartikel (Tapeten, Farbe, Lacke, Eisenwaren, Autozubehör) zu verzeichnen, welche in Bischofswerda jeweils 0,42 m² je Einwohner betragen. Diese hohen
Werte sind bei der Bekleidung auf Kressner Moden zurück zu führen,
der mit über 2.000 m² allein einen hohen Anteil hat. Im Bereich Tapeten
etc. ist die Verkaufsflächengröße vor allem aufgrund des Baumarktes
BayWa so hoch (s. Abb. 13).
Vergleich VKF pro Kopf - kurzfristiger Bedarf
0,04
0,13
0,03
0,20
0,08
PBS, Zeitungen, Zeitschriften,
Bücher
Drogerie, Parfümerie,
Apotheke, Sanitätshaus
0,23
Gartenbedarf, Blumen, Zoo
0,76
0,59
Nahrungs- und Genussmittel,
Bäckerei, Metzgerei
Bischofswerda
Vergleichsstädte Ost
Abb. 12: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, kurzfristiger Bedarf
Vergleich VKF pro Kopf - mittelfristiger Bedarf
Fazit:
Die Stadt Bischofswerda weist insgesamt einen überdurchschnittlichen Verkaufsflächenbesatz pro Kopf auf. Vor allem liegt dieser
bei Lebensmittel, Oberbekleidung und Haushaltswaren deutlich
über dem Durchschnitt der Vergleichsstädte in Ostdeutschland.
Sportartikel, Fahrräder, Camping
0,03
0,02
Spielwaren, Hobby, Basteln,
Musikinstrumente
0,03
0,42
GPK, Hausrat, Geschenkartikel
0,05
0,004
0,02
0,05
0,07
0,27
0,42
Bischofswerda
0,00
0,05
0,15
Vergleichsstädte Ost
Tapeten, Farbe, Eisenw.,
Autozubehör
Lederwaren
Schuhe (ohne Sportschuhe)
Bekleidung, Wäsche
Abb. 13: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, mittelfristiger Bedarf
16
3.4
Verteilung des Einzelhandels nach Lagen
Entsprechend der vorhandenen Raumstrukturen wurden drei Raumkategorien zugeordnet:
 Stadtzentrum
 Integriert (Wohngebiete, Nahversorgungsbereiche)
 Nicht integriert (Sondergebiete und nicht in Wohngebieten).
Das Stadtzentrum umfasst den historischen Stadtkern (vgl. Pkt. 2.4)
sowie auf Grund der bereits über dieses Gebiet sich hinaus entwickelten Funktionen (DL. Handel. Verkehr) wird dazu auch der Bereich bis
zur Stolpener Straße, Karl-Liebknecht-Straße im Süden, Bischofstraße im Osten, Hellmuth-Muntschick-Straße im Norden und Beethovenstraße im Westen gerechnet. Städtebaulich integriert sind die Stadtgebiete, die überwiegend als Wohngebiete fungieren. „Städtebaulich
integriert bedeutet dabei eine auch für nichtmobile Bevölkerungsgruppen günstige Lage zum Stadtkern oder zu Stadtteilzentren mit
Anbindung an den ÖPNV. Sie können somit für Bewohner der Verflechtungsbereiche der Zentralen Orte die Versorgung mit Waren des
häufigen oder seltenen Bedarfs übernehmen und auch die Grundversorgung für große Teile der städtischen Bevölkerung absichern.“ (LEP
Sachsen, 2003, S. 65)
Aus Karte 9 geht die aktuelle Verteilung der Einzelhandelsstandorte
hervor. Durch eine räumliche und quantitative Potenzialverteilung ist
zu analysieren, inwiefern diese Struktur den Bedürfnissen der Gesamtstadt insbesondere unter dem Aspekt einer Stärkung der Zentrenhierarchie der Stadt entspricht.
Neben dem Stadtzentrum konzentrieren sich die Verkaufsflächen vor
allem in der Carl-Maria-von-Weber-Straße sowie in der SchiebockPassage. Des Weiteren sind vereinzelt Betriebe im Gewerbegebiet
am Drebnitzer Weg und in der Belmsdorfer Straße vorzufinden.
Karte 9: Verteilung des Einzelhandels nach Lagetyp in Bischofswerda
Quelle: MapPoint 2006, MBR Nürnberg, 2006; Bearbeitung: CIMA 2008
17
Nur knapp 6.000 m² Verkaufsfläche befinden sich im Stadtzentrum.
Dies entspricht ca. 17% der gesamten Verkaufsfläche der Stadt Bischofswerda (s. Abb. 14 und Abb. 15). Demgegenüber befindet sich
dort fast die Hälfte aller Betriebe (ca. 46%). Der Anteil an Verkaufsfläche an nicht integrierten Standorten entspricht ca. 43 % und ist damit
als relativ hoch zu bewerten.
Die Anteile an Verkaufsfläche nach Standortlagen entsprechen dem
Verhältnis in Städten Ostdeutschlands im Wesentlichen. Der Anteil an
Verkaufsfläche im Stadtzentrum in anderen ähnlich großen Standorten liegt in Westdeutschland (noch) zwischen 30% und 40%. Ca. 17%
in Bischofswerda sind deshalb Ausdruck einer unterdurchschnittlichen
Magnetfunktion des Stadtzentrums aus Sicht des Handels.
Verkaufs fläc hen nac h L ag en (abos lut)
V erkaufs fläc he
13.773
5.958
100
A nz ahl
S ta dtzentrum
14.810
74
Wohng ebiete
44
N icht integ riert
Abb. 14: Einzelhandelsbetriebe nach Anzahl und Fläche (Absolut-Werte)
Quelle: CIMA 2008
Verkaufs fläc hen nac h L ag en (proz entual)
V erkaufs fläc he
Fazit:
Die Verkaufsflächenanteile nach Standortlagen weisen zuungunsten des Stadtzentrums ein Missverhältnis aus. Der relativ geringe
Verkaufsflächenanteil im Stadtzentrum entspricht der Grundproblematik vieler ostdeutscher Städte.
A nz ahl
17,2%
39,9%
45,9%
S ta dtzentrum
42,9%
33,9%
Wohng ebiete
20,2%
N icht integ riert
Abb. 15: Einzelhandelsbetriebe nach Anzahl und Fläche (Prozent-Werte)
Quelle: CIMA 2008
18
Ca. 54% aller Geschäfte sind kleiner als 50 m² und haben einen Flächenanteil von ca. 9%. Gut fünf Prozent aller Betriebe, insgesamt
neun, haben demgegenüber ca. 50% der gesamten Verkaufsfläche
von Bischofswerda inne (s. Abb. 16). Beide Betrachtungen – Anteile
nach Lagen und Anteile nach Betriebsgrößen – fallen nicht nur in Bischofswerda so aus, sondern sind Ausdruck der generellen Handelsentwicklung in den letzten Jahren. Großflächige Betriebsformen wie
Möbelhäuser, Baumärkte oder SB-Warenhäuser finden in Stadtrandund nicht integrierten Lagen ihre Standorte.
Ein Anteil von 54% an Kleinbetrieben in Bischofswerda entspricht
nicht den Markterfordernissen. In den meisten Branchen lässt sich eine ausreichende Sortimentstiefe auf diesen Verkaufsflächen nicht erreichen. Die Marktfähigkeit vieler dieser Ladenlokale ist mittel- bis
langfristig in Frage gestellt. Demgegenüber zeigt sich ein Defizit bei
den für die Entwicklung des Stadtzentrums so wichtigen Betriebsgrößen zwischen 250 und 500 m².
Abb. 16: Einzelhandelsbetriebe in Bischofswerda nach Anzahl und Fläche
Quelle: Eigene Berechnungen
In Bischofswerda besteht eine hohe Konzentration der Verkaufsfläche. Das heißt, wenige Betriebe verfügen über einen relativ großen
Flächenanteil. Insgesamt machen 94,5% aller Betriebe die Hälfte der
gesamten Verkaufsfläche aus. Dementsprechend konzentriert sich
auf gerade mal 5,5% der Betriebe 50% der Fläche (s. Abb. 17).
Kleine Geschäfte existieren langfristig erfolgreich in einer Agglomeration vieler einzelner Betriebe. Sie laufen jedoch Gefahr, keine langfristige Perspektive zu haben, wenn ihnen die nötige Kompetenz, Besonderheiten („Nischenangebote“), Serviceorientierung (Dienstleistungen, Kundenfreundlichkeit, Übersichtlichkeit, Sauberkeit, einheitliche Öffnungszeiten etc.) fehlen und damit trotz genereller Kundenfrequenz im Umfeld die Akzeptanz resp. der Umsatz fehlt. Generell
leichter haben es somit größere Geschäftseinheiten, die von vornherein eine größere Sortimentskompetenz versprechen.
Abb. 17: Verteilung der Verkaufsflächen auf die Betriebe (VKF-Konzentration)
19
3.5
Situation Nahversorgung
Auch wenn der Markt für Nahrungs- und Genussmittel in den kommenden Jahren noch wachsen wird, werden in Zukunft nahezu ausschließlich Betriebsformen mit klarem Profil bestehen können, also
etwa preisorientierte Discounter, großflächige Super- und Verbrauchermärkte auf der einen, qualitätsorientierte Bio-Supermärkte und
serviceorientierte Nachbarschaftsläden auf der anderen Seite.
Veränderte Konsummuster und der Zwang zur Profilierung tragen zu
einer zunehmenden Polarisierung der Betriebstypen und -größen bei.
Trotz des anhaltenden Flächenwachstums verlieren die Betriebe mit
weniger als 800 m² Verkaufsfläche kontinuierlich an Boden.
Die Situation der Nahversorgung in Deutschland ist regional unterschiedlich. Besonders die Unterschiede zwischen Ost- und WestDeutschland sind auffällig. Die enorme Aufholdynamik in der ostdeutschen Einzelhandelsbranche führte in den Jahren nach der Wende
mancherorts zu einem überdurchschnittlichen Einzelhandelsbesatz.
Markant ist hierbei einerseits der unterdurchschnittliche Besatz bei
den kleineren Lebensmittelfachgeschäften, die oft von privater Hand
geführt werden. Anderseits ist ein überdurchschnittlicher Besatz bei
den Supermärkten und Discountern sowie bei den Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern zu verzeichnen (vgl. Abb. 18). Diese liegen vor allem in sächsischen Gemeinden mit 10 bis 30 Tsd. Einwohnern ca. 60% über dem Bundesdurchschnitt. Wogegen diese weniger
als ein Drittel des durchschnittlichen Besatzes bei den LbmFachgeschäften aufweisen (BBE Unternehmensberatung Köln 2007).
Lbm-Betriebstypen im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt (BRD=100)
161
160
130
100
100
34
88
31
Lebensmittelfachgeschäft
BRD
100
Supermarkt / Discounter
Sachsen
VB-Markt / SB-Warenhaus
Gemeinden 10 bis 30 Tsd. Einw.
Abb. 18: Lebensmittelbetriebstypen im Vergleich
Quelle: BBE Unternehmensberatung Köln 2007
20
Der vorwiegend filialisierte Einzelhandel mit Niedrigpreissortiment (Discounter) hat gegenüber den Lbm-Fachgeschäften an Bedeutung gewonnen. In sächsischen Gemeinden liegt der Anteil der Discounter bei
48%, das ist fast doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt. Dagegen
entspricht der Anteil der Lbm-Fachgeschäfte mit 30,6% etwas mehr als
der Hälfte des Durchschnitts (s. Abb. 19).
Des Weiteren ist in den sächsischen Gemeinden der Anteil bei den
VB-Märkten und SB-Warenhäusern ebenfalls hoch. Mit knapp 8%
liegt er 55% über den BRD-Durchschnitt. Lediglich bei den Supermärkten ist der Anteil in einer ähnlichen Größenordnung (BBE Unternehmensberatung Köln 2007).
In Bischofswerda verfügen insgesamt acht Discounter (einschließlich
des genehmigten Netto in der Kamenzer Straße) über ca. 60% der
gesamten Verkaufsfläche (s. Abb. 20). Der VB-Markt REWE besitzt
ein Flächenanteil von über 13%. Beide Werte liegen deutlich über
dem Durchschnitt von sächsischen Gemeinden ähnlicher Größenordnung (Discounter um +24%, REWE um +73%) (BBE 2007). Diese Betriebe befinden sich jeweils auch in günstiger Verkehrslage, so dass
die Frequentierung durch den PKW-Verkehr eine große Rolle spielt.
Abb. 19: Anteil Geschäfte im Lebensmitteleinzelhandel
Quelle: BBE Unternehmensberatung Köln 2007
Anzahl
42
VKF
1.284
0%
FEH
1.170
20%
8
5.683
40%
Getränkemärkte
60%
Discounter
8
1
1.301
80%
100%
Verbrauchermärkte
Abb. 20: Anteile der Lebensmittel-Betriebe und Verkaufsflächen nach Betriebstypen in
Bischofswerda, Bearbeitung: CIMA 2008
21
Die Verteilung der Discounter im Stadtgebiet lässt auf eine flächenmäßig ausreichende Versorgung schließen. Einzig im Nordosten des
Stadtzentrums bis zur August-König-Straße und Heinrich-Zille-Straße
befindet sich eine Versorgungslücke. Eine gewisse Überschneidung
von Versorgungsgebieten ist im südlichen Stadtzentrum einschließlich
der Karl-Liebknecht-Straße (s. Karte 10) vorzufinden. Ebenfalls „gesättigt“ ist das Gebiet südlich der Bahngleise (Belmsdorfer Straße,
Neustädter Straße, Ernst-Thälmann-Straße), wo sich stellenweise bis
zu vier Einzugsgebiete von Discountern überschneiden. Ähnliches gilt
auch für den südwestlichen Teil des Stadtzentrums, in dem sich bis
zu drei Einzugsgebiete von Discountern überlagern.
(Genehmigt)
Eine umfassendere Nahversorgung in den Ortsteilen wird ausschließlich in Großdrebnitz mit einem Supermarkt („Mini-Multi“) und einem
Fleischer gesichert. Nur dieser Ortsteil hat ca. 1.000 Einwohner und
damit noch ein ausreichendes Potenzial für ein Lbm-Geschäft. In
Goldbach und Schönbrunn existiert schließlich lediglich noch ein Bäcker und in Schönbrunn außerdem ein Getränkemarkt.
Fazit:
Bischofswerda hat einen überdurchschnittlich hohen LebensmittelDiscount-Besatz. Die wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs erscheint im südlichen und nördlichen Stadtbereich
ausreichend bzw. „gesättigt“. Im Stadtzentrum sind lediglich kleinere Geschäfte des Lebensmittel-Ladenhandwerks präsent. Deshalb
kann hier von keiner wohnortnahen Grundversorgung ausgegangen werden. Zudem besteht keine zentrenstärkende Magnetwirkung im Lebensmittelbereich.
Karte 10: Verteilung der Lbm-Betriebe mit fußläufigem Einzugsgebiet
Quelle: MapPoint 2006, Bearbeitung: CIMA GmbH 2008
22
4 Potenzialanalyse
4.1
Ermittlung Marktgebiet
Das Marktgebiet wird in zwei Zonen untergliedert:

Stadt: Absatzgebiet (Begrenzung = Stadtgrenze)

Einzugsgebiet (Kaufkraftzufluss > 10% der jeweiligen Gemeinde)
Die Begrenzungen des Einzugsgebietes ergeben sich aus einer Bewertung der geografischen Lage, der Entfernung zum Absatzgebiet, insbesondere unter Berücksichtigung der PKW-Fahrzeiten, Einwohnerpotenziale der jeweiligen Gemeinde und möglicher eigener Handelskonzentrationen. Die genaue Abgrenzung des Gebietes ist ein Ergebnis der
CIMA Untersuchungen und der Erfahrungswerte der interviewten Experten (vgl. auch Karte 11).
Das gesamte Marktgebiet umfasst ein Potenzial von ca. 60 Tsd. Einwohnern (s. Tab. 3). Bei den Städten Neustadt i. S. und Stolpen wurde
nur je ein Drittel der Einwohner berücksichtigt. Bei der Stadt Pulsnitz
sind lediglich die Hälfte der Einwohner aufgenommen worden. Das
Kaufkraftpotenzial für das gesamte Marktgebiet beträgt somit 278 Millionen Euro pro Jahr.
Die Kaufkraftströme aus dem Umland (Zufluss) und in das Umland (Abfluss) werden über ein so genanntes Huff-Modell ermittelt. Entsprechend der (Einwohner-)Größe des jeweiligen Standortes, seiner Entfernung zum Untersuchungsstandort und der Wettbewerbsintensität
werden Zu- und Abflüsse je Branche berechnet.
Stadt/Gemeinde
Bischofswerda, Stadt
Bretnig-Hauswalde
Burkau
Demitz-Thumitz
Frankenthal
Großharthau
Großröhrsdorf, Stadt
Hohwald
Neukirch/Lausitz
Neustadt i. S. (33%)
Ohorn
Pulsnitz, Stadt (50%)
Rammenau
Schmölln-Putzkau
Stolpen, Stadt (33 %)
Summe Einzugsgebiet
Summe Marktgebiet
Bevölkerung
2007
12.545
3.175
2.920
3.022
1.058
3.362
7.192
4.731
5.410
3.321
2.507
3.264
1.465
3.381
2.008
46.816
59.361
KKZ Kaufkraft Kaufkraft in
2007
pro EW
Mio €
81,0
4.467
56,0
88,8
4.899
15,6
85,7
4.727
13,8
85,6
4.721
14,3
84,1
4.636
4,9
81,2
4.477
15,1
87,7
4.839
34,8
83,7
4.615
21,8
84,2
4.643
25,1
86,5
4.772
15,8
88,2
4.864
12,2
89,0
4.910
16,0
86,8
4.788
7,0
86,0
4.742
16,0
87,0
4.796
9,6
86,0
4.745
222,1
85,7
4.726
278,1
Tab. 3: Einzugsgebiet von Bischofswerda
23
Kamenz
Pulsnitz 1/2 der
Bevölkerung
Bautzen
DRESDEN
Stolpen und Neustadt i. S.
je 1/3 der Bevölkerung
Karte 11: Marktgebiet Bischofswerda
24
4.2
Marktpotenzial und Kaufkraftbindung heute
Die Ist-Kaufkraftbindung wird ermittelt aus dem gebundenen Kaufkraftpotenzial der Einwohner der Stadt und dem Zufluss aus dem
Einzugsgebiet. Grundlage für diese Berechnung bildet die Bestimmung der Einwohnerzahlen im Marktgebiet und deren Kaufkraft.
Das Marktgebiet wurde bereits entsprechend der „Intensität“ der
Einkaufsorientierung in Richtung Bischofswerda abgegrenzt (s.
Pkt. 4.1).
Bei einem in der Stadt Bischofswerda vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Potenzial (im engeren Sinne = ohne KfzHandel, Tankstellen, Apotheken und Brennstoffe) von ca. 55,4 Mill.
Euro ist neben den entsprechenden Abflüssen von 6,1 Mill. Euro
und den Zuflüssen von 9,4 Mill. Euro ca. 58,6 Mill. Euro bindungsfähiges Umsatzpotenzial zu verzeichnen (s. Abb. 21).
Die Kaufkraftzuflüsse resultieren aus den Umlandgemeinden ohne
gravierende „Abweichungen“ voneinander, d.h. je Gemeinde zwischen 0,1 und 1,5 Mill. Euro. Die größten Kaufkraftabflüsse hingegen sind in Richtung Dresden zu verzeichnen (ca. 4,3 Mill. Euro),
was durch die zentrale Handelsfunktion der Landeshauptstadt
nachvollziehbar erscheint. Ebenfalls beachtenswert ist der Abfluss
nach Bautzen. Hier spielt sicher das Kornmarktcenter eine große
Rolle, aber auch OBI im Rande der Stadt zwischen Bautzen und
Bischofswerda (s. Abb. 22).
Abb. 21:Zu- und Abfluss der Kaufkraft in Bischofswerda
Kaufkraftzu- und Abfluss in Mio Euro
Pulsnitz, Stadt (50%)
1,5
Großharthau
1,3
Demitz-Thumitz
1,2
Schmölln-Putzkau
1,1
Hohwald
0,8
Burkau
0,7
Ohorn
0,6
Frankenthal
0,5
Rammenau
0,5
Bretnig-Hauswalde
0,4
Großröhrsdorf, Stadt
0,4
Neukirch/Lausitz
0,2
Stolpen, Stadt (30%)
0,1
Pulsnitz -0,1
Neukirch -0,1
Radeberg -0,2
Neustadt -0,2
Kamenz -0,4
Bautzen -0,9
Dresden
-4,3
Abb. 22: Kaufkraftzu- und Abfluss im Marktgebiet von Bischofswerda
25
Stellt man die vorhandenen Verkaufsflächen in der Stadt und die
dort zu realisierenden Umsätze diesem Potenzial nach Branchen
gegenüber, ergeben sich daraus die Bindungsquoten (s. Abb. 23).
D. h., werden entsprechend der vorhandenen Verkaufsfläche genauso hohe Umsätze je Branche realisiert wie Kaufkraft vorhanden
ist (aus gebundenem und zugeflossenem Potenzial, s. oben), würde die Bindungsquote 100% betragen. Übersteigt der entsprechend der vorhandenen Verkaufsfläche zu realisierende Umsatz
dem Kaufkraftpotenzial, wird eine Bindungsquote >100% ausgewiesen. Bei den Umsatzberechnungen wurden die Unterschiede
zwischen West- und Ostdeutschland berücksichtigt.
Wenn mehr Kaufkraft als bindungsfähiges Umsatzpotenzial vorhanden ist, ist die Quote niedriger als 100%. Es wäre in diesen
Branchen also noch auf einen Verkaufsflächenbedarf zu schließen.
Dies ist jedoch aus den so genannten „Leitbranchen“ nicht ohne
weiteres zu schlussfolgern, da die Situation (Bindungsquote) innerhalb der Einzelsortimente (über 30) in den jeweiligen Branchen
sehr unterschiedlich sein kann und die Gesamtquote oft von Einzelnen dominiert wird. Im Abschnitt 4.4 erfolgt deshalb nochmals
eine weitere Untergliederung nach Sortimenten.
Abb. 23: Bindungsquoten nach Branchen
26
4.3
Marktpotenzial und Kaufkraftbindung Prognose 2015
Um zukünftige Bedarfe an Verkaufsfläche zu analysieren, ist das
künftig vorhandene Marktpotenzial bzw. der künftig realisierte (realisierbare) Einzelhandelsumsatz zu ermitteln. Dazu wird die Prognose bis 2015 für die Bevölkerung und die Entwicklung der Kaufkraft sowie des Einzelhandelsumsatzes zugrunde gelegt.
liche Verteilung eine wichtige Rolle in der Bewertung. Dies wird in
den folgenden Abschnitten untersucht.
Entsprechend der Bevölkerungsprognose (s. Pkt. 2.4) wird von
11.664 Einwohnern in der Stadt Bischofswerda im Jahr 2015 ausgegangen (Variante 3). Dies entspricht einem Rückgang um insgesamt -7%. Die Einwohnerentwicklung im Einzugsgebiet ist ebenfalls negativ. Bei gleicher Variante nimmt die Bevölkerung im LK
Bautzen bis 2015 um -6,9% ab. Diese Entwicklungsrate wird in der
Berechnung verwendet.
Für die Prognose bis 2015 wird eine Stagnation der durchschnittlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf angenommen. Trotz jährlicher
Schwankungen ist kein nachhaltiger Wachstums- oder Schrumpfungsprozess absehbar (vgl. Abb. 24). Die zur Umsatzermittlung zu
Grunde zu legenden Flächenproduktivitäten werden ebenfalls
konstant gehalten. Auch hierfür gibt es keine plausible Erklärung
für mögliche Abweichungen vom gegenwärtigen Niveau. Der geplante und bereits genehmigte Netto-Discounter in der Kamenzer
Straße wird bereits in die Verkaufsflächenprognose 2015 einberechnet.
Wie aus Abbildung 25 ersichtlich, weisen bis auf drei Branchen
(Elektro, Sport/Spiel und Bücher/Schreibwaren alle übrigen hohe
bis sehr hohe Bindungsquoten aus (Bekleidung/Wäsche und Bau/Heimwerkerbedarf). Dies weist auf einen hohen Flächenbesatz in
diesen Branchen hin. Wie bereits in der Analyse der IstBindungsquoten erläutert, ist diese Aussage jedoch nicht hinreichend. Einerseits müssen die jeweiligen Sortimente der Branchen
detaillierter betrachtet werden und schließlich spielt auch die räum-
Abb. 24 und 25: Prognose Kaufkraftbindung und Zufluss in Mill. Euro und
Bindungsquoten 2015
27
4.4
Verkaufsflächenpotenziale nach Sortimenten
Die Ermittlung der Verkaufsflächenpotenziale nach Branchen stellt
lediglich eine Modellrechnung dar. Minuswerte weisen auf „zu viel“
Fläche hin. Positivwerte zeigen mögliche „freie“ Flächenpotenziale
auf. Es sind hieraus jedoch keine endgültigen Schlüsse in Bezug
auf einen Überbesatz oder Bedarf an Verkaufsfläche zu ziehen.
Auch innerhalb der Branchen ist genauer zu berücksichtigen, ob es
einzelne Segmente sind, die die Gesamtaussage dominieren. Weiterhin ist mit der quantitativen Betrachtung noch keine Aussage
über die Qualität zu treffen. So ist zwar ein VKF-Überbesatz an
Lebensmittel und Oberbekleidung (Kressner Moden) zu verzeichnen. Dieser befindet sich jedoch vorrangig in nicht integrierten Lagen sowie bei den Discountern in dezentralen, integrierten Lagen.
Im Stadtzentrum ist trotzdem ein deutlicher Unterbesatz bei diesen
Branchen vorzufinden. Weitere starke Überhänge vor allem beim
Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge, Eisenwaren, Hausrat,
Baumarktartikel, Möbel sowie Zoo- und Gartenbedarf sind hauptsächlich auf den BayWa zurückzuführen (s. Abb. 26).
Aus der detaillierten Betrachtung nach Sortimenten ergeben sich
ausschließlich für die Sortimente Reformwaren, Apotheken, Wäsche, Strümpfe und sonstige Bekleidung, Sportartikel, Bücher,
Spielwaren, Antiquitäten, Elektro, Leuchten, Lederwaren, Autozubehör, Büromaschinen sowie Baby- und Kinderbedarf geringfügige
Flächenpotenziale.
Eine noch bessere Bewertungsmöglichkeit als über diese rein
quantitativen Analysen ergibt sich schließlich aus einer raumordnerischen Betrachtung nach Sortimenten. Diese wird im folgenden
Abschnitt vorgenommen.
Abb. 26: Verkaufsflächenpotenziale nach Branchen
28
4.5
Wettbewerbssituation nach Branchen
Die über die Kaufkraftpotenzialberechnung ermittelten Verkaufsflächenpotenziale können nach einem Abgleich mit den gebundenen
Einzelhandelsumsätzen nur erste Hinweise erbringen, inwiefern
evtl. neue Ansiedlungsvorhaben als unkritisch bzw. für den vorhandenen Wettbewerb als „unschädlich“ zu betrachten sind.
Entsprechend der vorangegangenen „Zuweisung“ der Einzelhandelsstandorte nach Lagen (Stadtzentrum, Wohngebiete=integriert,
nicht integrierte Standorte – vgl. Pkt. 3.4, Karte 9) werden die
Branchen untergliedert.
Wie aus Abb. 27 ersichtlich, ist der hohe Anteil an Verkaufsflächen
bei Lebensmittel und Bekleidung/Wäsche in Wohngebieten offensichtlich. Wenn dies bei Lebensmittel durch die wohnortnahe Versorgung noch nachvollziehbar ist, so entspricht dies bei Bekleidung
nicht den üblichen Lageverteilungen. Auf diese wie auch weitere
Bewertungspunkte wird im Folgenden mit einer Untersuchung je
Branche näher eingegangen.
Abb. 27: Wettbewerbssituation nach Branchen in Bischofswerda
29
L ebens mittel, R eformwaren
Die 24 Geschäfte für Lebensmittel und Reformwaren (1x) im
Stadtzentrum sind bis auf einen Discounter (Penny-Markt) und einen Getränkemarkt (Bautzener Straße) kleiner als jeweils 50 m² (!).
Diese setzen sich auch ausschließlich zusammen aus 8 Bäcker/Konditoreien, 5 Fleischer, und sieben kleinen Spezialläden
(Käse, Obst/Gemüse, Fisch).
In den Wohngebieten dominieren die Discounter. Ca. 6.000 m²
bewirtschaften 7 Discounter bzw. Supermärkte. Wie bereits unter
Punkt 3.5 (Situation Nahversorgung) näher erläutert, ist der Anteil
an Lbm-Discountern relativ hoch. Zuzüglich des einen weiteren
Discounters in nicht integrierter Lage (Plus in der C.-M.-v.-WeberStr.) und des geplanten Netto würden je Discounter ca. 1.590 Einwohner zuzurechnen sein. Dieser Wert ist als gering einzuschätzen, da im Durchschnitt in anderen Städten mit 2.000 bis 3.000
Einwohnern je Discounter zu kalkulieren ist. Dies zeigt schon damit
den hohen Überbesatz bei dieser Betriebsform. Ebenfalls ist die
Versorgungssituation in den Wohngebieten mehr als ausreichend
gedeckt.
7.588
860
1.128
F läc he in m²
24
S tadtz entrum
33
W ohngebiete
6
A nz ahl
Nic ht integriert
Abb. 28: Lebensmittel und Reformwaren in Bischofswerda
Abb. 29: VKF-Größenklassen bei Lebensmittel nach Lage
30
Im Bereich Gesundheit/Körperpflege ist im Stadtzentrum die
größte Anzahl und Anteil Verkaufsfläche zu verzeichnen. Mit
Schlecker, Rossmann und der Drogerie/Parfümerie Winter sind
hier auch ausreichend kompetente größere Drogeriemärkte mit einer Verkaufsflächen zwischen 100 und 200 m² präsent. Der „reine“
Parfümeriebereich wird nur über ein Parfümeriegeschäft abgedeckt. Somit sind auch hinsichtlich der Auswahltiefe und der Vielfalt Defizite zu vermuten.
In Wohngebietslagen und in nicht integrierten Lagen sind Drogerieartikel nur bei Rewe, Pfennigfuchser (je Angebotssituation) und
bei Schlecker (Schiebock-Passage und C.-M.-v.-Weber-Straße)
erhältlich.
Der konsumorientierte Bereich bei Gesundheit/Körperpflege erscheint damit gut abgedeckt. Im höherwertigen Bereich gibt es sicherlich noch Angebotsdefizite.
G es undheit, K örperpfleg e
739
525
312
F läc he in m²
11
6
S tadtz entrum
W ohngebiete
A nz ahl
2
Nic ht integriert
Abb. 30: Gesundheit und Körperpflege in Bischofswerda
Bei den Bekleidungsgeschäften reicht die Auswahl von preis- bis
qualitätsorientiert. Im Stadtzentrum befinden sich mehrere Fachgeschäfte mit differenzierter Angebotsstruktur und Angebotsniveau
(z. B. Haus der Dame, Modehaus Jäger, versch. Jeansläden) sowie der Textildiscounter NKD. Hier ist aber nicht die entsprechende
Auswahltiefe im Bekleidungssortiment vorzufinden, was jedoch das
„Hauptsortiment“ jedes Stadtzentrums sein sollte. Diese Auswahltiefe ist im Wohngebiet vor allem durch den Kressner Moden vorzufinden (über 2.000 m²). Daneben sind die Dresdner Herrenmoden GmbH und der KiK-Textildiscounter von Bedeutung.
B ekleidung , Wäs c he
3.451
1.128
720
F läc he in m²
16
S tadtz entrum
8
Wohngebiete
4
A nz ahl
Nic ht integriert
Abb. 31: Bekleidung und Wäsche in Bischofswerda
31
Die Branche Schuhe/Lederwaren wird in Bischofswerda nur durch
zwei Schuhfachgeschäfte Reno und Deichmann repräsentiert. Im
Stadtzentrum selbst sind neben dem Reno lediglich zwei weitere
Schuhgeschäfte mit ca. 100 m² vorzufinden. In dezentraler Lage ist
mit Deichmann nur ein Betrieb vorhanden.
Es wird kein gehobenes Sortiment mit ausreichender Angebotstiefe
angeboten. Auch wenn der Grundbedarf bzw. der konsumige Bereich weitestgehend abgedeckt erscheinen (vgl. Potenzialanalyse
Abb. 25), ist insbesondere im Stadtkern eine breitere Sortimentsvielfalt möglich.
S c huhe, L ederwaren
466
395
100
F läc he in m²
4
S tadtz entrum
2
W ohngebiete
A nz ahl
1
Nic ht integriert
Abb. 32: Schuhe und Lederwaren in Bischofswerda
Im Sortiment Elektro/Multimedia besitzt im Stadtzentrum der Euronics electronic entsprechende Sortimentspräsenz. Im Bereich
Foto befinden sich ausschließlich zwei Betriebe mit ca. 70 m² im
Stadtzentrum.
Der größte Elektroanbieter der Stadt (expert) ist in nicht integrierter
Lage an der Carl-Maria-von-Weber-Straße angesiedelt. In den
Wohngebieten befindet sich lediglich ein PC-Geschäft mit 30 m².
Damit ist zwar eine geringe Angebotsvielfalt zu verzeichnen, jedoch durch die Präsenz von Euronics electronic am Markt ein attraktiver „Frequenzbringer“ insbesondere auch der jüngeren Generation für die Kernstadt.
E lektro (+F oto)
780
526
30
F läc he in m²
11
S tadtz entrum
1
W ohngebiete
5
A nz ahl
Nic ht integriert
Abb. 33: Elektrotechnik (mit Fotographie) in Bischofswerda
32
Im Bereich Sport, Spiel, Hobby, Freizeit ist das Sortiment Sport
lediglich mit einem größeren Sportgeschäft (Sportarena) vertreten.
Dieses befindet sich zudem noch im Wohngebiet in der SchiebockPassage. Im Stadtzentrum befinden sich lediglich zwei Fahrradgeschäfte. Im übrigen Freizeitbedarf gibt es nur je ein SpezialGeschäft für Modelleisenbahnen, Zoo und Musik im Stadtkern. Ansonsten sind Sport- und Freizeitsortimente bis auf wenige in den
großflächigen Betrieben als Teilsortimente zu finden.
Wie schon in der Potenzialanalyse festgestellt ist für Sport weiteres
Potenzial vorhanden. Von einer Vielfalt im übrigen Freizeitsortiment kann ebenfalls nicht ausgegangen werden.
S port, S piel, H obby (S port, F ahrrad, S pielwaren, Mus ik,
Auto)
710
412
267
F läc he in m²
5
S tadtz entrum
5
W ohngebiete
A nz ahl
4
Nic ht integriert
Abb. 34: Sport, Spiel und Hobby in Bischofswerda
Der Bereich Haushalt und persönlicher Bedarf wird dominiert
durch den Gartenfachmarkt Goldbach und Teilsortimente von
BayWa hinsichtlich des Angebotes von Blumen und Pflanzen in
nicht integrierter Lage. Eine entsprechende Vielfalt ist jedoch in
diesem Sortiment im Stadtzentrum ebenfalls gewährleistet, indem
hier fünf Blumengeschäfte mit einer Verkaufsfläche zwischen ca.
25 m² und 40 m² existieren.
Uhren- und Schmuckgeschäfte sowie Augenoptiker haben insgesamt Verkaufsflächengrößen zwischen ca. 25 m² und 50 m² und
befinden sich erwartungsgemäß ausschließlich im Stadtzentrum.
Das Sotiment Glas/Porzellan/Keramik bieten lediglich vier kleinere
Fachgeschäfte im Stadtzentrum an. Ansonsten werden diese Sortimente als Randsortimente bei den großflächigen Betrieben außerhalb des Stadtzentrums angeboten (u.a. Rewe, Dresdner Herrrenmode GmbH, BayWa)
H aus halt u. pers önlic her B ed. (B lumen, G P K , Uhren,
Optik)
1.765
576
375
F läc he in m²
15
S tadtz entrum
7
W ohngebiete
5
A nz ahl
Nic ht integriert
Abb. 35: Haushalt und persönlicher Bedarf in Bischofswerda
33
Das Sortiment Bücher ist lediglich mit zwei Buchgeschäften im
Stadtzentrum vertreten. Ein kleineres Buchangebot findet sich nur
als Teilsortiment mit geringer Angebotstiefe noch bei Rewe.
B üc her und S c hreibwaren
287
Im Bereich Schreibwaren ist der Schreibwarenladen Büro- und
Schreibwaren Förster im Stadtzentrum Marktführer. In nicht integrierten Lagen führen mehrere Einrichtungen Schreibwaren als
Haupt- oder Randsortiment.
Für beide Sortimente ist kein Überbesatz in Bischofswerda zu analysieren (s. auch Potenzialanalyse Abb. 25) Im Stadtzentrum sind
jedoch zumindest zwei Anbieter je Sortiment vorzufinden.
170
102
F läc he in m²
4
S tadtz entrum
5
W ohngebiete
A nz ahl
1
Nic ht integriert
Abb. 36: Bücher und Schreibwaren in Bischofswerda
B au- und H eimwerkerbed.
Das Sortiment Eisenwaren, Bau und Heimwerker ist vorwiegend
in nicht integrierten Lagen bei BayWa, Teppich Scheune und Pfennigfuchser vertreten. Im Stadtzentrum befindet sich nur ein Geschäft (Impuls – Hausrat und Technik), welches hauptsächlich der
Branche zuzuordnen ist.
Wenn quantitativ ein Flächenüberbesatz in diesen Branchen zu
verzeichnen ist (vgl. Abb. 25), so entspricht die Lageverteilung auf
Grund der Sortimentszuordnung zu nicht zentrenrelevanten Sortimenten den räumlichen Anforderungen.
4.678
350
196
F läc he in m²
4
S tadtz entrum
4
W ohngebiete
7
A nz ahl
Nic ht integriert
Abb. 37: Bau- und Heimwerkbedarf in Bischofswerda
34
Bei Möbel, Teppiche, Heimtex befindet sich in nicht integrierten
Lagen der mit Abstand größte Anteil an Verkaufsflächen in dieser
Branche. Das entspricht dem gängigen Ansiedlungsmuster von
Branchen mit langfristigem Bedarf wie Möbel und Heimtextilien. Zu
den größten Möbelanbietern in dieser Lage gehören Möbel Zuchold (Franz-List-Straße) sowie Möbel Sachse (C.-M.-v.-WeberStraße).
In den anderen Lagen sind erwartungsgemäß wenige Geschäfte
des langfristigen Bedarfs vorhanden. Im Bereich der Heimtextilien
sind im Stadtzentrum die zwei Betriebe (Jaeger Gudrun Stoffe u.
Heimtextilien und Bettenhaus Traumpalais) zu nennen.
Möbel, T eppic he, H eimtex
4.305
360
167
F läc he in m²
4
S tadtz entrum
2
W ohngebiete
8
A nz ahl
Nic ht integriert
Abb. 38: Möbel, Teppiche und Heimtextilien in Bischofswerda
Fazit:
In Bischofswerda können nur in einzelnen Branchen im Bereich
Sport/Freizeit, Gesundheit, Elektro/Technik und BabyKinderbedarf Flächenpotenziale ermittelt werden. Flächenüberbesatz wird für die Branchen Lebensmittel, Oberbekleidung,
Bau-und Heimwerkersortimente und Möbel ausgewiesen, welche sich jedoch vorwiegend an nicht integrierten Standorten befinden.
35
5 Analyse der Einzelhandelsentwicklung nach
Standorten
5.1
Charakteristik der Lagequalitäten
In der Stadtentwicklung haben sich in der Regel historisch gewachsene Versorgungsnetze mit einer hierarchischen Arbeitsteilung herausgebildet. Im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung
sind insbesondere die Grenzen der zentralen und dezentralen Lagen, die Funktionsteilung zwischen den Standortlagen bzw. das
konkurrierende oder ergänzende Angebot an Einzelhandelsstandorten zu definieren.
Zur besseren Strukturierung dieser „Zentrenhierarchie“ werden i. d.
R. Standorttypen (1-3) mit entsprechenden Abstufungen (A-C) wie
folgt abgegrenzt:
Das Stadtzentrum (1A-1C-Lagen)
Bevorzugter Standort für qualifizierte und spezialisierte Einzelhandelsangebote mit gesamtstädtischer und regionaler Versorgungsfunktion. Im Stadtzentrum wird ein möglichst umfassender,
in den zentrenrelevanten Sortimenten vollständiger Branchenmix
angestrebt mit dem Ziel, den Erlebniseinkauf zu fördern. Das
Stadtzentrum ist in der Regel der zentrale Versorgungsbereich,
der eine überregionale Versorgungsfunktion innehat. In der Raumordnungsplanung sind zentrale Versorgungsbereiche „räumlich
abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen, häufig ergänzt durch diverse
Dienstleistungen und gastronomische Angebote, eine bestimmte
Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus
zukommt…“ (Sächs. Amtsblatt, Nr. 17/2008, S. 605).
Stadtteilzentren (2A-Lagen)
Stadtteilzentren sind mit der Entwicklung der Stadtteile gewachsene Konzentrationen an Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, z. T. Verwaltungs- u.a. Versorgungseinrichtungen sowie Einrichtungen der Kultur und Kunst, die zumindest über das unmittelbare, wohnortnahe Umfeld hinaus eine Versorgungsfunktion haben. Oft sind Stadtteilzentren sogar in der Lage, überregionale
Ausstrahlung auch in das Umland hinein zu entwickeln, wenn die
Magnetwirkung bzw. der Branchenmix und andere Anbieter ein
breites Spektrum bieten.
Integrierte Lagen, Streulagen (2B-Lagen)
Integrierte Lagen bzw. Streulagen sind Standorte, die ausschließlich der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen und
periodischen Bedarfes dienen und nur gelegentlich und ausnahmsweise ergänzende Angebote führen. Der Versorgungsbereich erstreckt sich i.d.R. im Radius von ca. 500 m, d.h. einer akzeptierten
fußläufigen Entfernung. Dies schließt jedoch auch die Auto- und
ÖPNV-Kundenorientierung ein. Jeder Nahversorger versucht trotz
einer oftmals Einzellage soviel wie möglich an Frequenzmöglichkeiten zu nutzen.
Um eine größere Magnetwirkung zu erhalten, siedeln sich Wettbewerber durchaus in Nachbarschaft an bzw. es werden ergänzende EH-Betriebe wie Bäcker, Fleischer, Blumen, Drogeriemärkte, Zeitungen/Lotto, Dienstleister oder auch andere Non-FoodSortimente „integriert. Diese „Kombinationen“ stellen damit kleine
(Nah-)Versorgungszentren oder Einzelhandelsagglomerationen
dar, ohne selbst Einkaufszentren zu sein.
Gewerbeparks und Einkaufszentren (Lage 3)
Gewerbeparks und Einkaufszentren sollten in Sondergebieten an
nicht integrierten Standorten angesiedelt werden mit Einrichtungen
des nicht zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels, die aufgrund ihres Platzbedarfes und ihrer Kundenorientierung (Autokunden) sich nicht in integrierten Lagen entfalten können. Zunehmend
36
werden jedoch auch eher innenstadttypische Einkaufszentren mit
großen Magnetbetrieben (Bekleidungs-Kaufhäuser, Elektrofachmärkte, SB-Warenhäuser) in Kombination mit zahlreichen Geschäften, die (auch) zentrenrelevante Sortimente führen, an nicht
integrierten Lagen positioniert. Durch die Verbindung über eine
Mall, z. T. über mehrere Geschosse, entsteht so auf der „grünen
Wiese“ eine scheinbar neue innerstädtische Atmosphäre, bequem
mit dem PKW erreichbar, kostenfreie Parkplätze und vor allem witterungsunabhängig. Zusätzlich kann durch ein Centermanagement
hier eine wirkungsvolle Werbung für das gesamte Zentrum erreicht
werden. Diese Standorte tragen wesentlich zur Verschiebung der
historisch gewachsenen Lagequalitäten bei bzw. bewirken wesentliche Kaufkraftumlenkungen.
straße im klassischen Sinne zu verzeichnen ist, sind hier zumindest neben Nahversorgung/Lebensmittel auch Textilgeschäfte zu
finden. Zu den 2B-Standorten gehören der Discounter (Lidl) in der
F.-List-Straße sowie Dresdner Herrenmoden in den Belmsdorfer
Straße.
Die Standorte mit Lage 3 sind gekennzeichnet durch Einzelhandelsagglomeration in der C.-M.-v.-Weber-Straße und am Drebnitzer Weg.
3
2A
In der Stadt Bischofswerda können die drei Standortlagen mit Abstufungen wie folgt definiert werden (s. Abb. 39):
1A = Stadtzentrum (Altmarkt, z. T. Straßen mit Hauptkundenlauf),
1B = Straßen ohne Hauptkundenlauf, Randlagen,
2A = Schiebock-Passage, Rewe und Kressner Moden,
2B = übrige Stadtgebietslagen mit Wohnumfeld,
3 = Gewerbegebiete.
1A
2B
1B
Das Stadtzentrum mit dem zentralen Punkt Markt und einigen
Straßen mit Hauptkundenlauf wie die Bahnhofs, Kirch-, Bautzener
und Kamenzer Straße weisen die höchste Einzelhandelskonzentration im Stadtzentrum auf.
Zu den 1B-Lagen gehören Straßen im Stadtzentrum die weniger
Frequentiert sind sich aber in fußläufiger Entfernung zu den 1ALagen befinden. Dazu gehören z. B. die Dresdener sowie die
Volkmann Straße, des Weiteren gehören dazu die Große Töpferund die Klostergasse.
Die Ansammlung mehrerer Geschäfte in der Schiebock-Passage
und bei Rewe kann als einzige 2A-Lage, d.h. Stadtteilzentrumslage
gesehen werden. Obwohl auch hier keine durchgängige Laden-
3
2A
2B
Abb. 39: Lagequalitäten in Bischofswerda
Quelle: Eigene Darstellungen
37
5.2
Branchenanteile nach Lagen
Vergleicht man die Branchenanteile nach Standortlagen, so ergeben sich für das Stadtzentrum und die integrierten Lagen zunächst
plausible Schwerpunkte (vgl. Abb. 40). Im Stadtzentrum und den
Wohngebieten überwiegt das Angebot des kurz- und mittelfristigen
Bedarfs. Lebensmittel und Drogerieartikel stellen zusammen im
Stadtzentrum fast ein Drittel der gesamten Verkaufsfläche, in den
Wohngebieten über 60%.
Erwartungsgemäß konzentrieren sich der Bau- und Heimwerkerbedarf sowie die Möbelhäuser etc. in den nicht integrierten Standorten. Die genannten Branchen umfassen über 60% der Verkaufsfläche.
Da das Stadtzentrum der zentrale Einkaufstandort der Stadt mit einer komplexen Struktur ist, soll im Folgenden auch näher auf die
dort vorhandenen Lagebeziehungen bzw. einzelne Areale und
Straßenzüge eingegangen werden.
Abb. 40: Branchenanteile nach Standortlagen
Quelle: Eigene Berechnungen, CIMA 2008
38
5.3
Bewertung der Lagen im Stadtzentrum
5.3.1 Vorgehensweise
Zur Ergänzung der Einschätzungen der Situation des Einzelhandels nach qualitativen und quantitativen Kriterien sollen aus Sicht
des Städtebaus Aussagen zu den zentralen Einzelhandelslagen in
Bischofswerda getroffen werden. Für die wichtigsten Lagen im
Stadtzentrum wird zusätzlich zur allgemeinen Einschätzung und
Benennung der Besonderheiten ein Stärken-Schwächen-Profil zusammengestellt.
Die Einkaufslagenabgrenzung erfolgt ortsspezifisch anhand der
Kriterien:

Passantenfrequenz,

Dichte des Geschäftsbesatzes,

Funktionsmischung,

Branchen- und Betriebstypenmix,

Angebotsattraktivität,

Filialisierungsgrad,

Funktionslücken und Leerstände.
Anhand der Beurteilung der Lagequalitäten, Frequenzen, des Verkaufsflächenbesatzes sowie künftiger Entwicklungsmöglichkeiten
kann dann eine Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
vorgenommen werden.
39
5.3.2 Einkaufsstraßen Stadtzentrum
Die Einzelhandelslagen im Stadtzentrum von Bischofswerda erstrecken sich entlang der wesentlichen Straßenbeziehungen zum Altmarkt (vgl. Karte 12). Dabei konzentriert sich der Einzelhandel vor
allem auf dem Altmarkt und auf einige Zufahrtsstraßen.
nachgewiesen werden. Lediglich ein Teil der Hermannstraße ist
noch durch die Erschließung der Sparkasse hinzuzuzählen.
Ein wesentliches Merkmal des Altmarktes ist es, dass hier alle innenstadtorientierten Straßen zusammentreffen und somit auch ein
höheres Verkehrsaufkommen erzeugt wird. Der Altmarkt selbst dient
dafür z. T. als „Kreisverkehr“. Durch den so induzierten PKWVerkehr um den Altmarkt herum entsteht eine Trennung zwischen
Innenbereich des Marktes und angrenzende Geschäfts- bzw. Dienstleistungsgebäude. Auch die davon abgehenden Geschäftsstraßen
haben somit nur indirekt Bezug zum zentralen Punkt der Stadt. Zum
innerstädtischen Hauptkundenlauf zählen:





Altmarkt,
Bahnhofstraße,
Kirchstrasse,
Bautzener Straße,
Kamenzer Straße.
Zum Nebenkundenlauf zählt der Großteil der restlichen Straßen
im zentralen Bereich. Diese sind in sich nicht homogen, sondern
weisen ebenfalls auffällige Unterschiede bei der Quantität und der
Qualität des Einzelhandelsbesatzes auf. Zu den wichtigsten Laufwegen in dieser Kategorie gehören:





Dresdener Straße,
Volkmann Straße,
Bahnhofstraße (der südliche Abschnitt),
Klostergasse,
Große Töpfergasse.
Es kann nur in der Bahnhofstraße ein Besatz an Handel und
Dienstleistungen bis außerhalb des historischen Stadtringes
Karte 12: Hauptkundenlauf Bischofswerda Stadtzentrum
Quelle: Stadt Bischofswerda
40
5.3.3 Bewertung der Einkaufsstraßen Stadtzentrum
Die Einschätzung der jeweiligen Mikrostandorte erfolgt anhand einer Gegenüberstellung von Stärken und Schwächen. Dabei können
sog. Schwächen oft auch gewollte Entwicklungen in anderer Hinsicht initiieren wie zum Beispiel die infrastrukturelle Erschließung.
Die genannten Tatbestände sollen lediglich zunächst bestimmte
Situationen erklären, wie bzw. warum beispielsweise Manches nicht
zur besseren Frequentierung des Stadtzentrums beiträgt.
Altmarkt
Stärken
Schwächen
Moderne Platzgestaltung (Veranstaltungstauglich)
Gepflegter Gesamteindruck
Unvollständiger Branchenmix für „TopLage“
Geringes Gastronomieangebot
Abwechslungsreich gestaltete Fassaden
Historisches Kopfsteinpflaster
Reges Verkehrsaufkommen (Umfahrung d. Marktes), Großräumigkeit
Viele Gestaltungselemente (Leuchten,
Schilder, Poller, Bänke, Mauern, Geländer)
Keine Veranstaltung in der Mitte
Stahlskulptur, außergewöhnlicher
Blickfang
Wochenmarkt
Altmarkt
Quelle: CIMA 2008
Wenig Grün, nur unattraktive, vereinzelte überdimensionierte Pflanzkübel
Tab. 4: Stärken/Schwächen des Altmarktes
Obwohl der Altmarkt durch seine Neugestaltung sicher einmal mehr
der zentrale Standort in Bischofswerda ist, stellt er kein Bindeglied
im innerstädtischen Handel im klassischen Sinne dar. Durch die
große Dimension in Bezug auf die antreffenden Einkaufsstraßen,
seinen durchbrochenen Geschäftsbesatz und fehlende Magneten
kann er keine zentrale Treffpunktfunktion im täglichen Innenstadtleben (bis auf das Parken) wahrnehmen (s. auch Karte 13 und 14).
41
Karte 13: Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzung am Altmarkt
Quelle: CIMA 2008, Stadt Bischofswerda
42
Karte 14: Einzelhandelsbranchen am Altmarkt von Bischofswerda
Quelle: Stadt Bischofswerda, Eigene Bearbeitung: CIMA 2008
43
Kirchstraße
Stärken
Schwächen
Durchgehender Einzelhandelsbesatz
Guter Branchenmix
Reges, „trennendes“ Verkehrsaufkommen
Vom Altmarkt aus nicht als attraktive
Einkaufsstraße wahrgenommen (Einfahrtssituation, Breite, zunächst große
Gebäude)
Tab. 5: Stärken/Schwächen der Kirchstraße
Die Kirchstraße hat den besten Branchenbesatz im Stadtzentrum.
Durch ihre hohe Verkehrsbelastung und relativ schmale Bürgersteige kommt dieser jedoch nicht entsprechend zur Geltung. Das hohe
Verkehrsaufkommen resultiert überwiegend aus durchfahrenden
PKW’s, was mit Fertigstellung der Umgehungsstraße stark reduziert
werden dürfte. Zurzeit erscheint so die Kirchstraße zwar vermeintlich
sehr belebt. Dieser Eindruck beruht aber ausschließlich auf dem
ständig fließenden (und parkendem) PKW-Verkehr, weniger den
sich dort aufhaltenden Fußgängern.
Kirchstraße
Quelle: CIMA 2008
44
Bahnhofstraße
Stärken
Schwächen
Guter Branchenmix
Reges Verkehrsaufkommen (Zufahrt
Innenstadt)
Abwechslungsreich gestaltete Fassaden
Vereinzelt Leerstand
Insgesamt gepflegter Gesamteindruck
Vereinzelt sanierungsbedürftig
Südlicher Teil, weniger attraktiv („Zufahrt“ d.h. vor allem Durchfahrt zum
Altmarkt)
Haupteinfahrtsstraße zum Altmarkt
Ansteigendes Gelände
Tab. 6: Stärken/Schwächen der Bahnhofstraße
Bahnhofstraße
Dresdener Straße
Stärken
Schwächen
Insgesamt gepflegter Gesamteindruck
Vom Altmarkt aus kein Einzelhandel,
dann (nach 4 Gebäude) nahezu ausschließlich auf rechter Seite (Parkplatzseite)
Kein attraktives Einzelhandelsangebot
Erste Geschäftsnutzungen erst hinter
„Goldener Engel“, dadurch schlecht
einsehbar
Mittelstarkes Verkehrsaufkommen
Tab. 7: Stärken/Schwächen der Dresdener Straße
Dresdener Straße, Quelle: CIMA 2008
45
Bautzener Straße
Stärken
Schwächen
Überwiegend saniert
Häufig Leerstand
Neugestaltung des Straßenraumes
(Historisches Kopfsteinpflaster)
Teilweise stark sanierungsbedürftig
Starker Verkehr
Zunächst einseitig kein Einzelhandel
(von Altmarkt aus)
Kein Betrieb mit Magnetwirkung
Tab. 8: Stärken/Schwächen der Bautzener Straße
Kamenzer Straße
Stärken
Schwächen
Häufig Leerstand
Wenig Einzelhandel, vom Altmarkt aus
zunächst kein Einzelhandel (ca. 100m
Rathaus und Dresdner Bank)
Haupteinfahrtsstraße zum Altmarkt
aus nördlicher Richtung
Bautzener Straße
Kein Betrieb mit Magnetwirkung
Tab. 9: Stärken/Schwächen der Kamenzer Straße
Fazit:
Der Altmarkt sowie die davon abgehenden Einkaufsstraßen sind
in einem städtebaulich gestalterisch einwandfreien Zustand. Die
starke PKW-Frequentierung wirkt einerseits belebend, aber z. T.
auch störend (Durchfahrtsverkehr) insbesondere am Altmarkt, in
der Bahnhof-, Kirch-, Bautzener und Dresdener Straße. Durch
die meist nicht durchgängigen oder so nicht wahrnehmbaren
Einzelhandelsbeziehungen zwischen Altmarkt und den abgehenden Straßen wirkt das Stadtzentrum nicht als geschlossenes
Einzelhandelszentrum.
Kamenzer Straße, Quelle: CIMA 2008
46
6 Qualitative Bewertung der Betriebe (QualitätsCheck)
6.1
Vorgehensweise
Zusätzlich zur Bestandserhebung wurde in Bischofswerda eine qualitative Bewertung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation
vorgenommen.
Das Gutachterteam beurteilte basierend auf der Warenpräsentation
und der Schaufenstergestaltung der Geschäfte sowie dem äußeren
Gesamteindruck folgende qualitative Kriterien des Einzelhandelsangebotes:



Zielgruppen- und Qualitätsorientierung,
Warenpräsentation/Ladengestaltung,
Wettbewerbsfähigkeit.
Die Bewertungen erfolgten anonym. Die Qualitätsbewertung des
Einzelhandelsbesatzes erfolgte im Rahmen der Bestandsaufnahme
und wurde im Februar/März 2008 durchgeführt.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei
ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau
zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist,
ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den
Vordergrund gestellt wird, oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird.
Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann Hinweis für
eine Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden fünf Kategorien unterschieden:
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser
Kategorie sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die
Angebotsqualität. Marken- und Serviceorientierung stehen im
Vordergrund. In der Regel spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, weswegen man den
Standort aufsucht.
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Die Zielgruppe ist in der Regel
weiter gefasst. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen
in der Regel die Qualitätsorientierung auf.
Standardisiert, konsumorientiert (3): Shop-Konzepte dieser
Orientierung wenden sich an breite Käuferschichten. Trotz einer
stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei handelt es sich dann in der
Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“-Konzepte in dieses
Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen Akzeptanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Eigenmarken
zur Weiterentwicklung des Firmenimages eingesetzt.
Discountorientiert (4): Discountprinzipen stehen im Absatzkonzept dieser Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und „no name“-Produkten.
Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe,
die in diese Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem
Marktauftritt keine einheitliche Absatzorientierung. Die Betriebe
sind meistens durch veraltete Schaufenstergestaltung gekennzeichnet. Im Ladeninneren ergibt sich der Eindruck einer ungeordneten, wenig übersichtlichen Warenpräsentation. Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
47
Die Warenpräsentation und Ladengestaltung kennzeichnet konkret den Marktauftritt. Beide Faktoren geben die „Visitenkarte“ des
Unternehmens ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine
klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien werden unterschieden:
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser
Bewertung sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und
Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die
Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig bemüht,
durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau
und sind in einem alles in allem gepflegten Zustand.
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel
nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau
ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt
sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht entweder in der
einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung
oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte
Warenpräsentation, dass heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine Verkaufsflächen stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus.
erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten Fällen nicht den aktuellen
Standards und wirkt antiquiert.
Das Kriterium Wettbewerbsfähigkeit bewertet den Marktauftritt der
Betriebe im Kontext des aktuellen Strukturwandels im Einzelhandel.
Es wird eine Abstufung der Bewertung in drei Kategorien vorgenommen:
Wettbewerbsfähigkeit hoch: Diese Betriebe sind ohne Einschränkung langfristig wettbewerbsfähig. Sie erfüllen alle Anforderungen moderner Absatzkonzepte und Betriebsstrukturen.
Wettbewerbsfähigkeit mittel: Diese Betriebe sind langfristig
wettbewerbsfähig, wenn sie die Herausforderungen des Strukturwandels im Auge behalten und bereit sind, Anpassungen vorzunehmen. Diese betreffen entweder das Marketingkonzept, die
Warenpräsentation oder die Größe der Verkaufsfläche. Betriebe
mit dieser Bewertung sind in der Regel noch so robust, dass sie
wie jene mit hoher Wettbewerbsfähigkeit als langfristig abgesicherte Standorte angesehen werden können.
Wettbewerbsfähigkeit gering: Diese Betriebe müssen kurzfristig Maßnahmen ergreifen, um eine nachhaltige, langfristige
Überlebenschance zu haben. Es handelt sich um Betriebstypenund Absatzkonzepte, die stark durch den aktuellen Strukturwandel herausgefordert sind. Viele dieser Unternehmen leiden
unter zu kleinen Verkaufsflächen und einem erheblichen Investitionsstau.
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept
48
6.2
Qualität der Betriebe in Bischofswerda
Zielgruppen und Qualitätsorientierung
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung dürfte in etwa der
gegenwärtigen Nachfragestruktur am Standort entsprechen. So sind
vor allem die konsumorientierten Sortimente vorherrschend (s. Abb.
41). Davon befindet sich gut die Hälfte in der Innenstadt.
Die exklusiven, hochwertigen Angebote haben in Bischofswerda
keine Bedeutung. Das discountorientierte Angebotsniveau erstreckt
sich größtenteils auf den kurz- und mittelfristigen Bedarf, wobei der
Lebensmittelbereich davon die Hälfte ausmacht. Hier spiegelt sich
offensichtlich ein stark preis- und weniger qualitätsorientiertes Angebotsniveau wider.
Allgemein problematisch ist der Anteil der Betriebe zu sehen, die
keine erkennbare Zielgruppenorientierung aufweisen (7% aller Betriebe). Das heißt, wenn die Gesamtpräsentation des Marktauftrittes
nicht zur Qualität der angebotenen Waren passt oder umgekehrt, ist
eine Orientierung für den Verbraucher außerordentlich schwer. Diese Betriebe sind in allen Lagen zu finden. Alleine drei befinden sich
in der Dresdener Straße unweit des Altmarkts.
12%
7%
0%
12%
69%
1 exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert
2 gehobene Mitte, qualitätsorientiert
3 standardisiert, konsumorientiert
4 discountorientiert
5 diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung
Abb. 41: Zielgruppen und Qualitätsorientierung in Bischofswerda
49
Bei ca. 38% aller Betriebe ist die Warenpräsentation als modern
bzw. zeitgemäß einzuschätzen. Mehr als die Hälfte der Betriebe hat
keine besonderen Highlights bzw. Ausstrahlung und sollte deshalb
über Anpassungen nachdenken, um im Markt besser agieren zu
können (s. Abb. 42).
Für 8 % sehen wir unter einem zunehmenden Wettbewerb gegenwärtig kaum Marktchancen. Diese Läden sind hinsichtlich ihres Bauzustandes, der Schaufenster- oder Ladengestaltung oder auch der
Gesamtpräsentation im Markt nicht mehr wettbewerbsfähig. Unter
dem zunehmenden Wettbewerbsdruck bzw. unter Beachtung der
geringen Betriebsgröße müssen jedoch auch die Mehrzahl der Betriebe mittlerer Bewertung Anpassungen vornehmen, um im Markt
langfristig bestehen zu können.
Lediglich zwei Prozent der untersuchten Betriebe konnten bei der
Warenpräsentation zur ersten Kategorie gezählt werden. Alle diese
Geschäfte befanden sich im Stadtzentrum.
Warenpräsentation
8%
52%
38%
1 top, allen Ansprüchen genügend
2 modern, zeitgemäß
3 normal, ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf
4 veraltet, modernisierungsbedürftig
Abb. 42: Warenpräsentation in Bischofswerda
Insgesamt ist bei ca. 62% der Betriebe von uneingeschränkter Wettbewerbsfähigkeit auszugehen. Bei einem Drittel der Betriebe ist die
Wettbewerbsfähigkeit als mittelmäßig zu bezeichnen. Lediglich 5%
aller Betriebe sind eher kaum wettbewerbsfähig (s. Abb. 43).
Bei der räumlichen Verteilung gibt es keine klaren Muster. In allen
Lagen sind sowohl Betriebe mit hoher als auch geringer Wettbewerbsfähigkeit vorzufinden. Das Gleiche gilt für den Zusammenhang zwischen Branchen und der Wettbewerbsfähigkeit. Auch hier
variiert die Wettbewerbsfähigkeit ganz unabhängig von der Branche. Nur bei den wenigen Betrieben mit einer geringen Wettbewerbsfähigkeit ist die Konzentration auf den mittel- und kurzfristigen Bedarf auffällig.
2%
Wettbewerbsfähigkeit
mittel
33%
hoch
62%
gering
5%
Abb. 43: Wettbewerbsfähigkeit in Bischofswerda
50
7 Auswertung der Expertengespräche
Zur besseren Beurteilung der Situation in der Stadt wurden neben
der quantitativen Analyse neun Expertengespräche durchgeführt.
Diese Interviews wurden durchgeführt, um spezielle Problemkreise
zu analysieren und auszuwerten. Folgende Themenfelder wurden in
offenen Gesprächen diskutiert:

Stadtentwicklung (Attraktivität, Infrastruktur, Zentrenstruktur,
Besonderheiten),

Einzelhandel (Branchen- und Betriebstypenmix, bedeutende
Standorte in der Stadt und Umgebung, EH-Planung),

Einzugsgebiet (Abfrage von Erfahrungswerten, Besonderheiten),

Beurteilung der wirtschaftlichen Lage der Stadt, eigene Erfahrungswerte und Verbesserungsvorschläge aus Unternehmersicht.
Um eine möglichst „fundierte“ Sichtweise über die Stadt zu erhalten,
d. h. ein breites bzw. auf vielen Einzelmeinungen beruhendes Meinungsbild, wurden so genannte Meinungsführer ausgewählt. Diese
vertreten i.d.R. eine bestimmte „Gruppe“ an weiteren „aktiven“ Personen wie Einzelhändler, Gewerbetreibende, Unternehmerverband
und anderer Wirtschaftsinstitutionen etc. Die Adressaten wurden mit
dem Auftraggeber gemeinsam ausgewählt (s. Tab. 10).
Vorname
Name
Andreas
Peter
Dr.
Firma
Berndt
Bau & Gartenmarkt Bischofswerda
Grabein
Wieland
Hantzsch
Schiebocker Fleisch - GmbH
Werbegemeinschaft Bischofswerda
e.V.
Karl-Heinz
Johannes
Rainer
John
Accurat Personaldienstleistungen
Klotsche
Stadt Apotheke
Mario
RA Megerlin
Rechtsanwaltskanzlei Mario Megerlin
Jürgen
RA Neumann
Initiative Bischofswerda
Karl
Jeanette
Karsten
Sasssenscheidt GbR Säurich-Sassenscheidt
IHK Dresden / Geschäftsstelle BautSchneider
zen
Euronics electronic shopping - SchölSchölzel
zel
Tab. 10: Gesprächspartner für Expertengespräche
Quelle: Eigene Darstellung
Es werden im Folgenden keine Einzelmeinungen, sondern das Meinungsbild wiedergegeben. Dies resultiert aus Mehrfachnennungen
und kann durchaus auch eine Spannbreite unterschiedliche Sichtweisen beinhalten. Die Auflistungen von Meinungen in den Tabellen
11 bis 15 geben einzelne Argumente wieder, welche jedoch keinen
Anspruch auf Vollständigkeit erheben. Die Gruppierung in „eher
positive Beurteilung“/“eher negative Beurteilung“ wurde nachträglich
vorgenommen und dient ausschließlich einer besseren Übersicht.
51
7.1.1 Stadtentwicklung
Attraktivität
Die Befragten waren sich fast alle einig, dass die Stadt gegenwärtig
über eine gute Grund- und Einzelhandelsinfrastruktur als auch Entwicklungspotenziale verfügt. Als positiv für das Stadtimage und die
Lebensqualität vor Ort wurden der Altmarkt sowie Einrichtungen wie
der Tierpark, das Schwimmbad, der Butterberg und das Schloss im
Rammenau bewertet. Des Weiteren bewerteten die Befragten die
Parkplatzsituation als gut. Als handelshemmend wurden die Parkgebühren im Stadtzentrum kritisiert.
Insbesondere fand die Neugestaltung des Marktplatzes eine positive
Resonanz. Gleichzeitig wurden die Sonderveranstaltungen am Altmarkt (Tag der offenen Höfe, lange Einkaufsnächte, Car & Fun,
Schiebocker-Tage, Herbsttage) sowie die Biergärten begrüßt. Andererseits bemängelte man das Fehlen eines Publikumsmagneten am
Altmarkt. Häufig wurde der Wunsch geäußert mehr Gastronomiebetriebe (Restaurant, Eis-Café etc.) auf dem Marktplatz zu etablieren.
Als entwicklungshemmend ist mehrmals die „SchiebockerMentalität“ genannt worden, welche sich u.a. in einer geringen Nachfrage nach gastronomischen Angeboten ausdrücken soll.
Es kam zum Ausdruck, dass die Stadt Bischofswerda noch erhebliche Entwicklungspotenziale hat, die es besser zu nutzen gilt. Insbesondere wurde eine wirtschaftsfördernde Kommunalpolitik eingefordert.
Stadtentwicklung
Attraktivität
eher positive Beurteilung
eher negative Beurteilung
gewisser Grundstock vorhanden, aber mehr Aus- Durch Kreisreform Finanzsamt, Kfz-Anmeldwahl; Samstags-Markt wäre gut; Samstags ist ungen weggezogen, Arbeitsamt kleiner - daBetrieb im Zentrum vorhanden; Einkaufsnacht durch Kaufkraftverlust;
wurde gut angenommen;
durch Umgestaltung des Altmarktes, der Kirchstr.,
der Kamenzer Str., die Dresdener Str. ein ansprechendes Zentrum; Gastronom. Publikumsmagnet
am Markt fehlt; bei ehem. Griechen neue Gaststätte; dadurch auch mehr Jugendlichen auf d. Markt;
Markt ist ein anerkannter Treffpkt. auch abends;
Naherholungsgebiete
(Butterberg
Stadtwald);
Attraktivität der Betriebe in der Innenstadt;
vergleichbar mit anderen Städten, infrastrukturell
gut gelegen; es gibt einige Kleinode: Park, Tierpark, Schwimmbad; gute Parkplatzsituation;
verträumte Stadt, hat viele Reserven, mit geschickter Herangehensweise kann man eine
wesentlich attraktivere Stadt machen; historisches Potential (Butterberg, Napoleonstein,
Schloss Ramenau) mehr nutzen; von Handelsstruktur unterrepräsentiert (z.B. gegenüber
Kamenz) und zurückgeblieben bei Großmärkten,
es gibt viele Netto usw. aber DER Markt fehlt;
Attraktivität am Mark aus gastronomischer- und
Einzelhandelssicht: es ist schon einiges da,
könnte aber mehr sein;
"Schlafstadt", ruhige Stadt; auch für Dresdner Stadt hat wenig aus seinen Reizen gemacht;
interessant (geringe Bodenpreise)
Innenstadthändlerlandschaft eher positiv; optische
Aufwertung ist gut gelungen (Marktplatz); Markt ist
immer ausgemietet, gute Parksituation,
Kleinstadt ohne spezifischen Einkaufscharakter,
bestimmte Seitenstr. werden nicht mehr frequentiert, weil Kunden Autos benutzten; ist besser seit
der Neugestaltung, Parkgebühren und ungünstiger
Branchenmix wirken Handelshemmend; kein
Gastro-Angebot; kein typisches Café am Markt;
grundsätzlich attraktiv, hat sich in der letzten Zeit
viel positiv entwickelt; Marktplatz sehr schön geworden; notwendige Einkaufsmöglichkeiten sind im
Stadtzentrum vorhanden; Penny und Aldi sind in
der Innenstadt; Verkehrslösung am Markt ist nicht
die schlechteste; Biergärten sind gut und werden
wieder genehmigt mit längeren Öffnungszeiten;
sehr schöne Stadt, Gestaltung des Marktes wird
von Besuchern positiv aufgenommen, nicht von
den Stadtbewohnern; Fußballstadien; zentrale
Lage der Stadt
Schwimmhalle nicht notwendig, weil Stadt zu
klein;
Einige Stellen in der Stadt müssten dringend
saniert werden; zu geringe Nutzung von Fördermöglichkeiten für die Stadt; auch Richtung
Ordnung und Sauberkeit;
Stadtentwicklung seit 1990 negativ gelaufen;
Gefühl man hat etwas verschlafen, viel ist weg
gebrochen (z.B. Landmaschinenbau); einige
ziehen vom Rand Richtung Markt; die Ränder
dünnen immer mehr aus; andere Parkgebührenzeiten
Tab. 11: Expertenmeinung zur Attraktivität Bischofswerdas
52
Umgehungsstraße
Die geplante Umgehungsstraße wurde überwiegend begrüßt. Nur
eine befragte Person war von diesen Vorhaben nicht überzeugt.
Einige sahen sowohl Vorteile als auch Nachteile. Für das Vorhaben
spricht die Tatsache, dass einige Unternehmen im Süden der Stadt
aufgrund der LKW-Versorgung auf diese Straße angewiesen sind.
Auch würde dadurch die Verkehrsbelastung im Stadtzentrum verringert und die Aufenthaltsqualität am Altmarkt zunehmen.
Anderseits verringert sich dadurch ebenfalls die Kundenfrequenz im
Stadtzentrum, weil die Kundenströme umgelenkt werden. Damit sinke auch die Chance für Einkäufe im Stadtzentrum. Andererseits
wurde die Meinung geäußert, dass von den zahlreichen Kunden nur
sehr wenige tatsächlich im Stadtzentrum Halt machen um dort einzukaufen, weshalb sich die Situation nach dem Bau der Umgehungsstraße nicht nennenswert ändern wird.
Stadtentwicklung
Umgehungsstraße (US)
Wer ins Zentrum will, fährt rein; man "muss aber Kundenströme werden abgelenkt, weil
mehr mit den Kunden arbeiten"
heute viel direkt über den Markt fahren (aber
nur wenige halten wirklich am Markt an);
US dafür und dagegen; die größten Arbeit- US ist nicht dienlich für Gewerbetreibende,
geber der Stadt brauchen eine bessere für LKW schon; weniger Durchgangsverkehr
Zufahrt;
und Spontaneinkäufe;
US ist eine Notwendigkeit; Vorteile überwie- einige werden am Zentrum vorbei fahren;
gen;
US ist lebensnotwendig für Unternehmen neue US man wird sich noch wundern was
südlich der Bahngleise; Auswirkungen für die dann passiert, Probleme können entstehen;
Innenstadt gering;
Bsp. Berthelsdorf (Umgehung Richtung
Neustadt i.S.);
Kunden werden nicht weg brechen; US ist für
einige länger als der Weg durch die Innenstadt;
durch die US mehr Aufenthaltsqualität auf
dem Markt;
Tab. 12: Expertenmeinung zur Umgehungsstraße in Bischofswerda
53
Stadtmarketing
Die Experten sind grundsätzlich der Meinung, eine höhere Beteiligung der Gewerbetreibenden an Initiativen und Vereinen wäre eine
wesentliche Voraussetzung für eine erfolgreiche Stadtentwicklung.
Dabei sollten sich die Gewerbetreibenden im Stadtzentrum besser
organisieren und geschlossener auftreten. Weitere Voraussetzungen
wären:

eine unternehmerfreundliche Stadtpolitik, die gleichwertig die
Belange der Stadt und der Gewerbetreibenden behandelt,

mehr Großveranstaltungen (Events), welche die Popularität der
Stadt in der Region erhöhen,

zeitgemäße Werbung für die Stadt Bischofswerda in der Region
unter Hervorhebung des lokalen Potentials (z.B. Schwimmbad,
Tierpark, Butterberg, Altstadtatmosphäre, Veranstaltungen, lange
Einkaufsnacht, gutes Parkplatzangebot usw.) sowie

ein besseres internetbasiertes Netzwerk von Händlern um Informations- und Erfahrungsaustausch zu erleichtern.
Der Zusammenschluss mit dem größten Engagement ist zurzeit der
Werbegemeinschaft Bischofswerda e.V. Der 60 Mitglieder umfassende Verein wurde 2001 gegründet und ist die einzige Werbegemeinschaft der Stadt.
Ebenfalls wirkt sich die raumstrukturelle Trennung durch die Eisenbahntrasse, welche die Stadt in eine Nord- und eine Südhälfte spaltet, negativ auf die Entstehung eines Gemeinschaftsgefühls der Bürger Bischofswerdas aus. Diese bipolare gespaltene Stadtstruktur ist
angesichts der Konkurrenz mit benachbarten Städten zum Zwecke
einer erfolgreichen Stadtentwicklung zu überwinden. Hierbei sollten
Maßnahmen gezielt zur Stärkung des lokalen „Wir-Gefühls“ eingeleitet werden.
Stadtentwicklung
Meinung zum Stadtmarketing
positive Entwicklung des Gewerbevereins, Kräfte wurden gebündelt,
gemeinsame
Aktionen
durchgeführt (Verkaufsnächte!);
gute
Werbung,
gemeinsame
Veranstaltungen auf dem Markt;
Stadtmarketing müsste aufgewertet werden; Handel
ist zu klein, Verbindung zu Wirtschaft müsste hergestellt werden
Aktivitäten sind anerkennungswert; sieht Aufgaben des Werbeverein v.a. in Veranstaltungen
(lange Nacht, Autoausstellung
"Car & Fun" am 1. Mai etc.) organisieren;
Mehr Werbung nach außen durch die Träger (Tierpark, Schwimmbad usw.); ein allgemeines Konzept
notwendig; Ostrand von DD könnte man bewerben;
keine Verordnung, sond. nur Empfehlungen; Eigeninitiative der Gewerbetreibende nötig; Markt als
"Einkaufhaus" mit konkreten Branchenprofilen;
Weihnachtsmarkt attraktiver gestalten (ohne vietnamesischen Händler); mehr kreativen Werbemaßnahmen; Zusammenarbeit mit Initiativen in SüdBischofswerda; mehr "Gemeinsamkeit" für Bürger
aus beiden Stadtteilen;
Problem ist die Mentalität der Menschen und damit
die der Unternehmer; "Bevölkerung zu lethargisch;
bessere Vernetzung zw. Unternehmen nötig; bessere Verkehrsanbindung an die Nachbarorte, wäre gut
für die Entwicklung der Orte und BIW; Fahrradweg
zw. Rammenau und BIW;
es wird zu wenig gemacht, die Vorschläge der GMA
Studie wurden nicht ausreichend umgesetzt; mehr
Events, Landesgartenschau; zu wenig aktive Mitglieder; mehr junge Personen wären nötig;
mehr Internetpräsenz (besseres Netzwerk); überregionale Werbung;
bessere touristische Vermarktung des Butterbergs,
wäre auch nützlich für die Stadt; Touristen-Bahn
könnte bei Veranstaltungen zw. Butterberg und
Markt verkehren;
Tab. 13: Expertenmeinung zum Stadtmarketing in Bischofswerda
54
7.1.2 Einzelhandelssituation
Branchen- und Betriebstypenmix
Versorgung im Stadtzentrum wurde von knapp der Hälfte aller Befragten als befriedigend bezeichnet. Im Stadtzentrum findet sich ein
abwechslungsreicher Branchenmix für eine Stadt dieser Größenordnung. Die Besucher finden ein Angebot für alle Bedürfnisse in einer
Kleinstadt vor. Zur Auswahl aus einem breiteren Sortiment bzw.
hochwertigen Angebot fährt man nach Dresden oder Bautzen.
Die Nahversorgungssituation wird generell als ausreichend eingeschätzt, insbesondere in Bezug auf den Besatz mit LebensmittelDiscountern – hier sogar als „übersättigt“ eingeschätzt. Der ReweVerbrauchermarkt in der Carl-Maria-von-Weber-Straße verfügt sowohl über eine höhere Angebotstiefe als auch Produkte gehobener
Qualität. Im Stadtzentrum bzw. am Markt selbst vermisste man ein
Lebensmittelgeschäft. Einige Befragte empfanden das Angebot bei
Schuh- und Bekleidungsgeschäften im Stadtzentrum als zu gering.
Ferner wurde der geringe Besatz bei Junger Mode bemängelt. Außerdem wurde der vorhandene Branchenmix am Altmarkt, der keinen nennenswerten Magnetbetrieb aufweist, kritisiert.
Einzelhandelssituation
Branchen- und Betriebstypenmix
alles da, was man braucht; Nahversorgung keine Lebensmittelgeschäfte (kurz Lmb) im
ist ausgewogen; nur keine Lbm;
Zentrum nur Penny; Stadt "hat schon viel zu
viel", Kaufland in Neustadt reicht aus;
Am Markt fehlen Lbm; gutes Angebot am
Markt; man hat alles;
lieber Kressner am Markt als AOK;
höherwertiger Markt ist Rewe, wird als
ausreichend für die Stadt empfunden;
Innenstadtbranchenmix ist noch (!) gut, darf
aber nicht mehr abgleiten; Kaufkraftstarke
Bevölkerung muss in der Innenstadt gehalten werden (ältere Personen); Jugend fährt
eher nach Bautzen;
Kunde kann ein Großteil der Bedürfnisse
abdecken ohne die Stadt verlassen zu
müssen; für diese Ortsgröße ist das Grundangebot angemessen; in Bekleidung ist
BIW ebenfalls abgedeckt, in allen Preislagen; in Lebensmittelbereich ist die Innenstadt versorgt;
evtl. anderer Branchenmix am Markt (Bsp.
Impuls HH-Geräte = attraktiver Magnet?);
mehr Kultur- und Gastronomieangebot auf
dem Markt, mehr Erlebnisqualität;
nicht ausreichend ("Branchen-Mix ab 60");
wenig Junge Mode; Discount-Textil wird als
unzureichend empfunden;
Zu viel Discounter, zu wenig Textil und Schuhe;
zu wenig Mode und Schuhe;
Tab. 14: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Bischofswerda
55
Expertenmeinung zur Kauflandansiedlung
Hinsichtlich der Diskussion zur Neuansiedlung von Kaufland in der
Stolpener Straße ist ein konträres Meinungsbild zu verzeichnen. Als
Hauptargument einer eher ablehnenden Haltung wurden die negativen Folgen für das Stadtzentrum genannt. Die Begründungen u.a.
waren: Umsatzeinbußen für die im Stadtzentrum angesiedelten
Händler durch fehlende Kunden, keine nennenswerte Belebung des
Stadtzentrums aufgrund zu hoher Gehdistanz zum Marktplatz (ähnlich wie beim Kaufland in Neustadt), neue Arbeitsplätze beim Kaufland entstehen auf Kosten anderer Arbeitsplätze bei bereits etablierten Lebensmittelbetrieben in Bischofswerda („Nullsummenspiel“)
und schließlich die gute Erreichbarkeit des Kauflandes in Neustadt.
Auf der anderen Seite wird argumentiert, dass der Konkurrenzdruck,
der sich aus einer Neuansiedlung ergäbe, das Stadtzentrum beleben
würde. Die Händler im Stadtzentrum müssten sich bemühen, das
Stadtzentrum für den Kunden attraktiver zu gestalten. Ebenfalls
wurde angeführt, ein Kaufland wäre ein gutes Aushängeschild für
die Stadt und könnte mehr Kunden nach Bischofswerda locken.
Fazit:
Die Stadt Bischofswerda verfügt über ein gutes Entwicklungspotenzial, das besser genutzt werden muss. Eine unternehmensfreundlichere Stadtpolitik wurde seitens der Befragten als eine
unerlässliche Voraussetzung für eine wirtschaftlich nachhaltige
Stadtentwicklung gesehen.
Einzelhandelssituation
Neuansiedlung Kaufland
Ist für das Kaufland; da er nicht "stört";
keine neuen Arbeitsplätze, nur Standortverlagerung und ein Nullsummenspiel;
für Innenstadt dienlich; Kupplungsfunktion Verlust von kleinen Geschäften, weil Kundenfre(Kaufland-Einkauf und Besuch Altstadt); quenz verloren geht (Umgehungsstr.!);
Standortvorschlag bei der Kreissparkasse;
bejaht den Verdrängungswettbewerb; sieht
eher Konkurrenz zu den Discountern und
weniger zu den Innenstadtbetrieben;
ist ein Aushängeschild für die Stadt; der keine nachhaltige Belebung der Innenstadt,
Name lockt Kunden;
Wege sind zu lang; "Wer in Kaufland einkauft,
will nicht in der Innenstadt einkaufen";
Erhofft sich dadurch eine Belebung der Entfernung zu Innenstadt zu groß, keine Kunden
Innenstadt, mögliche Kopplung mit Tierpark werden dort hin gehen (ähnlich wie in Neustadt);
oder Schwimmbad; Konkurrenzdruck wird Planstandort ist nicht mehr Innenstadt;
die Händler in der Altstadt zur Verbesserung des Angebotes zwingen (Aufwecken
vom "Dornröschenschlaf");
dagegen, ist zu weit; max. Kundenlaufdistanz bis
Sparkasse;
nicht notwendig, weil Kaufland in Neustadt ausreichend ist; Dank neuer Umg.str. kann man
noch schneller in Neustadt sein; ist von der
Nützlichkeit des KL für die Altstadt nicht überzeugt, es ist "wenig wahrscheinlich" (Bsp. Neustadt - Kunden gehen dort auch nicht in die Altstadt);
Tab. 15: Expertenmeinungen zur geplanten Neuansiedlung Kaufland
Im Allgemeinen besitzt Bischofswerda eine gute Versorgung mit
Gütern des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Im Stadtzentrum jedoch fehlen ein Lebensmittelgeschäft als auch Bekleidungs- und Schuhgeschäfte. Speziell am Altmarkt wurde der
vorhandene Branchenmix als auch die Mängel beim gastronomischen Angebot kritisiert.
56
8 Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung
in Bischofswerda
8.1
Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung
Das Einzelhandelskonzept soll Teil des ganzheitlichen städtebaulichen Entwicklungskonzepts sein. Damit und daran anschließend
mit „der planungsrechtlichen Absicherung der Konzepte durch Bauleitpläne können die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und
Nebenzentren unterstützen und für eine ausgewogene Versorgung
sorgen.“ (Sächs. Amtsblatt, Nr. 17/2008, S. 606) Zunächst müssen demzufolge die allgemeinen Entwicklungsziele des Einzelhandels und spezifische Aussagen definiert und schließlich auch beschlossen werden. Im Folgenden werden diese Ziele als Leitlinien
der Einzelhandelsentwicklung für Bischofswerda formuliert. Dabei
liegen diesen Aussagen die Ergebnisse der vorangegangenen
komplexen Untersuchung des Einzelhandelsstandortes im heutigen Zustand und der Prognose der Potenziale und Chancen bis
2015 zugrunde.
1. Bischofswerda soll auch weiterhin als Grundzentrum eine regionale Versorgungsfunktion mit einem attraktiven Stadtzentrum für Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur,
Kunst etc. wahrnehmen.
2. Die historisch gewachsene Kernstadt mit dem Altmarkt ist der
zentrale Punkt, welcher durch seine Konzentration an Einzelhandelsnutzungen, diversen Dienstleistungen und Gastronomieangeboten eine Versorgungs- und Magnetfunktion über
den unmittelbaren Nahbereich, d. h. auch über die Stadtgrenzen hinaus wahrnehmen soll.
3. Zur Sicherung der gewachsenen und in den letzten Jahren sich
entwickelten Einzelhandelsstrukturen sind im Abgleich mit der
städtebaulichen Entwicklung zentrale Versorgungsbereiche im
Stadtzentrum, im südlichen und im nördlichen Wohnbereich
abzugrenzen.
4. Neue discountorientierte Einzelhandelseinrichtungen und die
wesentliche Erweiterung oder Änderung bestehender sind ausschließlich in den räumlich definierten zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
5. Zur Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels und damit
der Stadt Bischofswerda sind Maßnahmen zur Verbesserung
des Branchenmixes, der attraktiven „geschlossenen“ Innenund Außenwirkung zu unterstützen bzw. zu realisieren.
57
Diese Leitlinien können bzw. sollten in den gemeindlich zu fassenden Beschlüssen über ein Einzelhandelskonzept weiter detailliert
werden. Hierzu sollen folgende weiterführenden Erläuterungen dienen:
Zu 1. Regionale Versorgungsfunktion
Bischofswerda hat für seine Stadtgröße ein relativ großes Einzugsgebiet und damit die Aufgabe, auch als Grundzentrum eine wichtige
Versorgungsfunktion der benachbarten Gemeinden zu übernehmen. Dies schließt jedoch nicht das Zentralitäts- und Integrationsgebot aus, dass „die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einkaufszentren […] und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben (großflächige Einzelhandelseinrichtungen) […] nur in Ober- und Mittelzentren“ zulässig sind (s. LEP Sachsen 2003, Z 6.2.1). Deshalb
muss es für den Einzelhandel Aufgabe sein, diesen in seinem Bestand zu stärken und entsprechend den städtebaulichen Zielen
weiter zu verbessern.
Zu 2. Kernstadt mit Versorgungs- und Magnetfunktion
Mit der Sanierung des Altmarktes sowie den daran anschließenden
innerstädtischen Straßen hat Bischofswerda die Voraussetzungen
geschaffen, dass hier auch künftig ein Treffpunkt für städtische Bewohner, Umlandbesucher und Touristen sein kann. Als klassisches,
kleines Stadtzentrum, welches neben dem Einzelhandel auch weitere städtische Funktionen (Dienstleistungs-, Gastronomie-, Kultur-,
Verwaltungsstandort etc.) beherbergt, muss dieses Potenzial weiter
genutzt und ausgebaut werden. Dabei gilt es, eine größere „Kompaktheit“ der Nutzungen, insbesondere im Einzelhandel und der
Kopplung untereinander herzustellen.
Zu 3. Zentrale Versorgungsbereiche
Die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche dient dem Schutz
der Bereiche vor schädlichen Auswirkungen bei EinzelhandelsAnsiedlungsvorhaben außerhalb dieses Bereiches und gleichzeitig
der Erleichterung von Planvorhaben für die Innenentwicklung der
Städte (s. u. a. §9 Abs. 2a BauGB). Ausführliche Erläuterungen
dazu werden unter Pkt. 8.2 gegeben.
Zu 4. Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsansiedlungen
Der relativ hohe Verkaufsflächenbesatz in Bischofswerda insgesamt sowie in einzelnen Leitbranchen speziell (z. B. Lebensmittel,
Bekleidung, Baumarkt/Gartenbedarf) weist auf einen starken Wettbewerb bzw. hohen Besatz mit großflächigen Betriebsformen hin.
Andererseits wurde auch in weiteren Branchen kein erheblicher
Flächenbedarf festgestellt. Ungeachtet der sowieso schon vorhandenen Beschränkungen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen in Grundzentren sollten deshalb neue Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Großflächigkeit (<1.200 m² Geschossfläche, 800 m² Verkaufsfläche) mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in den zentralen Versorgungsbereichen zugelassen
werden.
Zu 5. Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels
Dies kann einerseits durch strukturelle Verbesserungen unterstützt
werden (Aufwertung der Immobilien und Erschließung neuer Nutzungen, Verbesserung struktureller und verkehrlicher Bedingungen). Andererseits ist eine noch intensivere, ganzheitliche „Vermarktung“ der Innenstadt zu empfehlen. Als Schwerpunktaufgaben
für das Stadtzentrum können demzufolge definiert werden:
58

Verbesserung der Nutzungsmischung (Eigentümerinitiative zur
Stärken/Schwächen-Analyse und Strategieentwicklung, Analyse
und Systematisierung der Gewerbeimmobilien, Flächenmanagement, Ansiedlungsoffensive)

Verbesserung der Aufenthaltsqualität (durchgängige, abgestimmte Stadtmöblierung und mehr Grün, abgestimmte Gestaltungsrichtlinien, mehr Außengastronomie und Nutzung der
Plätze durch kontinuierliche und herausragende „Bespielung“)

Stärkung der Außenwirkung und Imageverbesserung (Imagekampagne „Besucher- und servicefreundliche Innenstadt“,
Stadtführer/Stadtplan, Stadtzentrum als Einkaufs- und Servicezentrum kommunizieren).
Zur Umsetzung der Leitlinien und insbesondere der Maßnahmen
für die Stärkung des Stadtzentrums reicht nicht der Beschluss der
städtischen Gremien über das Gesamtkonzept, sondern hierzu ist
der gemeinsame Wille und das gemeinsame Handeln von öffentlicher Hand, Eigentümer sowie der privaten gewerblichen Wirtschaft
notwendig. Auch wenn dafür zuerst das (Einzelhandels-)Gewerbe
der Innenstadt angesprochen werden sollte, ist dies eine Aufgabe
der gesamten Wirtschaft. Letztlich vertreten alle Firmen mit Sitz in
Bischofswerda ihre Stadt nach außen. Ein attraktives, pulsierendes
Stadtzentrum ist das „Aushängeschild“, das Schaufenster der Gesamtstadt und damit Imageträger für den Namen Bischofswerda!
8.2
punkt bilden dabei die branchenspezifischen Potenzialuntersuchungen (s. auch Pkt. 4.5). Wie aus den vorangegangenen Untersuchungen ebenfalls ersichtlich (s. Abb. 16 und 17 in Pkt. 3.4), besteht in Bischofswerda ein Mangel an mittelgroßen Einzelhandelsbetrieben. Dieses Defizit wirkt sich hemmend auf die Magnetfunktion des Stadtzentrums aus. Durch eine Agglomeration von mehr
größeren Einzelhandelsbetrieben im zentralen Versorgungsbereich
der Stadt Bischofswerda könnte die Magnetfunktion des Stadtzentrums optimiert und somit das gesamte Stadtzentrum für die Bürger
aber auch für potenzielle Kunden im Einzugsgebiet attraktiver werden. Einzelhandelsbetriebe mit einer größeren Verkaufsfläche sind
auch deshalb notwendig, um die Angebotsbreite und -tiefe im
Stadtzentrum generell zu erweitern (vgl. Leitlinien Pkt. 6.1). Das ist
insbesondere im Hinblick auf die Angebotsstrukturen der Konkurrenzstandorte von Bedeutung.
Ziel ist es dabei, neue Einzelhandelsansiedlungen als Ergänzungen hinsichtlich Branchenmix, Betriebsform und -größe sowie Qualität resp. Niveau für den Standort zu definieren. Auch wenn teilweise Überlagerungen bzw. ein direkter Wettbewerb nicht gänzlich
auszuschließen ist, sollen diese Ergänzungen zur Stärkung der
Magnetfunktion des Stadtzentrums beitragen, indem der potenzielle Besucher mehr und bessere (tiefere) Auswahlmöglichkeiten erhält, also das Stadtzentrum auch tatsächlich als „Einkaufszentrum“
wahrnimmt bzw. akzeptiert.
Branchenempfehlungen für das Stadtzentrum
Entsprechend den Leitlinien zur Einzelhandelsentwicklung sollen
neue Verkaufsflächen vorrangig bzw. ausschließlich im zentralen
Versorgungsbereich Stadtzentrum zulässig sein. Nachfolgend soll
die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels durch Branchenempfehlungen für das Stadtzentrum analysiert werden. AusgangsCIMA Beratung + Management GmbH, Büro Leipzig  Walter-Heinze-Straße 27  04229 Leipzig  0341 – 696030  [email protected]  www.cima.de
59
8.2.1 Lebensmittel und Reformwaren
Im Stadtzentrum überwiegen bei Lebensmittel und Reformwaren
die Anzahl kleinräumiger Betriebe. Von den insgesamt 1.128 m²
Verkaufsfläche für Lebensmittel entfallen allein 385 m² auf einen
Discounter (Penny Markt). Das entspricht über ein Drittel der gesamten Fläche. Die Betriebe, die kleiner und gleich 50 m² sind, umfassen eine Verkaufsfläche von ca. 633 m² (= 56%).
Empfehlenswert wäre ein Lebensmittelmarkt mit einem größeren
und qualitätsorientierten Sortiment. Derartige Betriebstypen mit einer Verkaufsflächengröße bis zu 800 m² werden u. a. von Edeka,
REWE oder Konsum betrieben. Dieser Markt würde einen guten
Ausgleich gegenüber den zahlreichen Discountern darstellen. Dadurch wäre eine Aufwertung der Nahversorgung im Stadtzentrum
gewährleistet. Zusätzlich würde ebenfalls das Stadtzentrum insgesamt eine Aufwertung erfahren, was sich wiederum positiv auf die
Kundenfrequenz auswirken könnte.
8.2.2 Gesundheit und Körperpflege
Diese Branchengruppe umfasst Drogeriemärkte, Apotheken und
Parfümerien. Mit Schlecker und Rossmann sind zwei mittelgroße
Anbieter (ins. 310 m²) im Stadtzentrum präsent. Zusammen mit
den beiden Parfümerien Winter und Tina (ins. 188 m²) wird der Besatz der Einwohnerzahl Bischofswerdas gerecht, weshalb in dieser
Lage keinen weiteren Betriebe notwendig sind.
8.2.3 Bekleidung und Wäsche
In dieser Branchengruppe besteht zurzeit eine starke Konzentration auf kleinere Betriebe. 14 von insgesamt 16 Geschäften sind
kleiner als 100 m². Von den insgesamt 1.128 m² Verkaufsfläche
bilden diese 14 Betriebe mit 720 m² 64% des Flächenbesatzes.
Das größte Textilgeschäft im Stadtzentrum ist ein Discounter
(NKD), welcher entsprechend seiner Sortimentsstruktur kein hochwertiges innerstädtisches Bekleidungsangebot repräsentiert. Zusammenfassend lässt sich daraus eine mangelnde Angebotstiefe
im Stadtzentrum ableiten. Gemäß der Untersuchung zum Verkaufsflächenpotenzial (s. Pkt. 4.4), sind in der Branche Wäsche
ebenfalls noch Flächenpotenziale vorhanden.
In dieser Hinsicht wäre ein Bekleidungsmarkt mit entsprechend
höherem Angebotsniveau als die Discountmärkte zu empfehlen.
Auch ein besseres Angebot im Bereich der Jungen Mode wäre
sinnvoll. Die Verkaufsfläche sollte zwischen 400 und 600 m² betragen.
8.2.4 Schuhe
Das Stadtzentrum von Bischofswerda besitzt drei Schuhgeschäfte.
Das größte Schuhgeschäft ist Reno. Die Gesamtverkaufsfläche für
alle Geschäfte beträgt zusammen 416 m². Damit ist die Angebotsbreite Schuhe im Stadtzentrum unattraktiv. Ein weiterer größerer
Schuhanbieter Deichmann ist außerhalb des Stadtzentrums angesiedelt. Dem Angebotsdefizit im Stadtzentrum und in der gesamten
Stadt ist ein größeres Schuh-Fachgeschäft (z.B. Salamander, Leiser oder Fa. Klauser, > 250 m²) zu begegnen.
8.2.5 Unterhaltungselektronik und Foto
Im Stadtzentrum befinden sich ein Elektronik- (209 m²) und zwei
Fotofachgeschäfte mit jeweiligen Verkaufsflächen zwischen 30 und
40 m. Die innerstädtische Verkaufsfläche in diesen Branchen von
insgesamt ca. 400 m² weist auf eine geringe Angebotsbreite und tiefe hin. Ein weiterer Elektronikfachmarkt befindet sich mit Expert
in nicht integrierter Lage. Das branchenbezogene Potenzial ist damit bis auf Bürokommunikation, PC-Ware nahezu ausgeschöpft. In
diesen Spezialsortimenten wäre also noch eine Neuansiedlung
60
denkbar. Jedoch ist dies auf Grund des notwendigen Geschäftssystems (große Auswahlbreite, Preissensibilität etc.) nur schwer im
Stadtzentrum realisierbar.
8.2.6 Sport, Spiel und Hobby
Im Stadtzentrum befindet sich kein Sportgeschäft. Dafür befinden
sich dort die einzigen beiden Fahrradfachgeschäfte der Stadt.
Hobbygeschäfte wie das Zoobedarfs- oder das Musikinstrumentengeschäft haben eine Größe unter 100 m². Bei den Spielwaren
verfügt das Stadtzentrum nur über ein Geschäft mit einer Verkaufsfläche von ca. 100 m².
Unter diesen Umständen würde sich eine Ansiedlung eines größeren Sport-, und Freizeitgeschäftes anbieten (> 300 m²). Eine Mischung aus Sport- und Outdoor-Ausstattung wäre denkbar.
8.2.7 Fazit
Bis auf das Drogerie- und Parfümerieangebot hat das Stadtzentrum von Bischofswerda einigen Verbesserungsbedarf beim gegenwärtigen Angebot. Oft ist die kleinteilige Betriebsstruktur der
Hauptgrund für die Mängel. Sie bietet zwar insgesamt recht viel
Verkaufsfläche, die Angebotsbreite und -tiefe ist aber unterproportioniert. Die davon betroffenen Branchen sind Lebensmittel, Bekleidung, Schuh und Unterhaltungselektronik. Häufig ist der Hauptanbieter ein Discounter (Penny Markt, NKD, Reno) worunter die
Angebotsvielfalt leidet. Ein ausreichendes Angebot im oberen
Preissegment ist nicht vorzufinden. Des Weiteren verfügt das
Stadtzentrum über keinerlei Sportgeschäfte. Auch in diesem Bereich besteht dementsprechend ein Nachholbedarf.
Durch die Behebung dieser Angebotsmängel würde das Stadtzentrum für den einkaufsorientierten Bürger deutlich attraktiver werden.
Zusätzlich würden durch Kopplungs- und Synergieeffekte in der
Kundenfrequenz auch die vorhandenen, kleineren Geschäfte des
Stadtzentrums profitieren. Die unverwechselbare Einkaufsatmosphäre und damit hohe Aufenthaltsqualität in der Altstadt, mehr persönlicher Kontakt, klassische Marktatmosphäre, historische Straßen und Plätze usw. bieten unnachahmliche Voraussetzungen für
ein interessantes Geschäftsumfeld.
Zur Verwirklichung dieser Vorschläge sind grundsätzlich zwei Strategien denkbar: Eine Nutzungsveränderung vorhandener Gewerbeflächen und/oder die Schaffung neuer Verkaufsflächen. Dabei
muss die Stadt- und Bebauungsstruktur des Stadtzentrums berücksichtigt werden.
Bei der ersten Strategie ist zu hinterfragen, ob bestimmte gewerbliche Nutzungen, vor allem mit größeren Geschäftsflächen, an den
jeweiligen Standorten entsprechende Magnetwirkung haben. So
erbringt die AOK-Niederlassung und die beiden Banken (Dresdner
Bank, Sparkasse) zwar eine „Grundfrequenz“, jedoch keine neuen
Besucher der Stadt. Der Gastronomie- und Hotelbetrieb „Goldner
Engel“ nimmt eine große Fläche am Markt und in die Dresdner
Straße hinein ein. Auch wenn hier Touristen beherbergt werden
können, sollte hinterfragt werden, ob diese Einrichtung noch den
Anforderungen und notwendigen Kapazitäten entspricht.
Die zweite Strategie wäre neue Verkaufsflächen zu schaffen bzw.
vorhandene Leerstände zu nutzen. Wegen der dichten Bebauung
im Stadtzentrum sind wenige potenzielle Flächen vorhanden. Der
ehemalige Lebensmittelbetrieb in der Kamenzer Straße/HansVolkmann-Straße (Spar) kann den nördlichen Innenstadt-Eingang
verstärken. Die „Einladung ins Stadtzentrum“ über diese Immobile
gestaltet sich außerdem bereits besser, nach dem die Verkehrsführung bzw. der Fahrbahnbelag Am Lutherpark erneuert wurde. Das
größte Flächenangebot besitzt der Parkplatz am Gondelteich südlich des Stadtzentrums. Dieser Standort ist aufgrund seiner Größe
und der direkten Anbindung zumindest an den Wohnbereich und
der geringen Entfernung zu ersten Einzelhandelsnutzungen bzw.
zum Altmarkt besonders attraktiv.
61
8.3
Abgrenzung Zentrale Versorgungsbereiche
8.3.1 Planerische und konzeptionelle Grundlage
Die Stadt Bischofswerda will mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept die ökonomischen und planerischen Grundlagen für eine
nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt schaffen.
Schwerpunkte bilden dabei die Beurteilung der gesamten Versorgungssituation (Höhe Verkaufsflächenniveau und branchenmäßige
sowie standörtliche Verteilung) sowie die Bewertung von so genannten Zentralen Versorgungsbereichen.
Die gewonnenen Aussagen dazu dienen als Entscheidungsgrundlage bzw. können diese selbst determinieren, indem konkrete
Festsetzungen als Beschlussvorlage übernommen werden. Letztlich soll so der Stadtrat in die Lage versetzt werden, auf fundierter
Grundlage die Rahmenbedingungen für die langfristige Einzelhandelsentwicklung vorzugeben und „festzuschreiben“. Damit sollen
schließlich (weitere) Fehlentwicklungen vermieden und gewollte
Entwicklungen unterstützt werden.
Nach den landesplanerischen und regionalplanerischen Gesetzgebungen, durch jüngere Ergänzungen im BauGB für diese Thematik
sowie zahlreiche aktuelle Beschlüsse bzw. VW-Gerichts-Urteile
kommt den Einzelhandels- und Zentrenkonzepten eine immer größere Bedeutung zu. Schließlich werden mit der „Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Zulässigkeit von Großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen“ vom 3. April 2008 (Sächsisches Amtsblatt vom 24.
April 2008, im Folgenden ‚HA Großflächige Einzelhandelseinrichtungen‘) ausführliche konkrete Erläuterungen gegeben, die wiederum auf dem Landesentwicklungsplan Sachsen aus dem Jahre
2003 aufbauen. Schwerpunkt bildet in dieser Handlungsanleitung
dabei der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, die Sicherung der Nahversorgung sowie die Einschränkungen der Zulässigkeit von Ansiedlungen großflächiger Einzelhandels-Betriebsformen.
8.3.2 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach § 34,3 BauGB
Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich
„nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche […] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34, 1 BauGB). Demnach
war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht
relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab
war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige
Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte
zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm
Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich (§ 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht
keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer 2005: „Neuregelungen für den Einzelhandel.“ In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14.)
Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach § 34, 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben „keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein
oder mehrere „Zentrale Versorgungsbereiche“.
Demnach stellen sich zunächst die Fragen:
 Wie definiert man einen „Zentralen Versorgungsbereich“?
 Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen?
62
8.3.3 Kriterien zur Abgrenzung
Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu
finden sind. Das Stadtzentrum wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Laut der
HA Großflächige Einzelhandelseinrichtungen können als zentrale
Versorgungsbereiche angesehen bzw. abgegrenzt werden:
a) „Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der
Regel das gesamte Stadtgebiet und gegebenenfalls sogar darüber hinaus ein weiteres Umland versorgen…,
Laut bisheriger Rechtssprechung können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus:
 bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in BPlänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan
 Raumordnungsplänen/Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des § 3, 2 ROG festgelegt werden können
(in Mecklenburg-Vorpommern, Landesraumentwicklungsprogramm, 30.05.2005).
b) Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte versorgen und in denen regelmäßig ein zumindest breiteres Spektrum von Waren für den
mittel- und kurzfristigen, gegebenenfalls auch den langfristigen
Bedarf angeboten wird, sowie
 der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand).
c) Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer
Städte beziehungsweise gesamte kleinere Orte, versorgen und
in denen regelmäßig überwiegend Waren für den kurzfristigen
Bedarf und gegebenenfalls auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden.“(s. HA Großflächige Einzelhandelseinrichtungen, S. 606)
 Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang
der bestehenden Versorgungsfunktion
„Zentral“ ist nicht im rein geografischen Sinne zu verstehen, sondern hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. „Dem Bereich muss
vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dieses ist dann zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf
eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund
ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung
die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich
hat.“ (a.a.O., S. 606)
Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an:
 Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes
 Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur
 Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit)
Was ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren,
wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die
Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer sorgen
ebenfalls für eine weitere Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums.
Zentrale Versorgungsbereiche müssen zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als ‚Zentrale Versorgungsbereiche’
entwickelt sein. Sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch be-
63
reits als Planung eindeutig erkennbar sein. Ein in sich schlüssiges
Konzept ‚Zentraler Versorgungsbereiche’ stellt unter Berücksichtigung ergänzender Solitärstandorte ein Nahversorgungskonzept für
eine Gemeinde dar, das als Planungstatbestand in die Abwägung
einzelner Projektvorhaben mit einbezogen werden kann.
Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder
Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und
somit „schützenswert“ sind, ist eine weitestgehend parzellenscharfe
Abgrenzung notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer
2005: „Neuregelungen für den Einzelhandel.“ In: PlanerIn 3_05,
Dortmund, S. 16). Erste verwaltungsgerichtliche Urteile fordern darüber hinaus, dass Zentrale Versorgungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthalten
müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger Nahversorger, etc.) als Zentralen Versorgungsbereich auszuweisen.
Grundsätzlich sollen eindeutig nicht integrierte Standortlagen nicht
noch nachträglich als ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ positiv sanktioniert werden.
Bei einer Festlegung des Zentralen Versorgungsbereiches ist einerseits zu berücksichtigen, dass es keine Momentaufnahme sein
soll, sondern künftige Entwicklungsperspektiven, aber auch einschränkungen einbezogen werden müssen. Da andererseits
zum Zeitpunkt der Festlegung zumindest die Planungsziele erkennbar sein sollten, wird eine Begrenzung dort sinnvoll, wo auf
Grund städtebaulicher, historischer und geografischer Gegebenheiten Handelsansiedlungen nicht zur Vervollkommnung der vorhandenen Handelsagglomerationen führen würde (z. B. Stadtmauern, Grünflächen, Gewässer, Baumbestand, Bahnschienen)
sowie unter den gegebenen Bedingungen keine für weiteren Einzelhandel, Gastronomie oder Dienstleistungen „nutzbare“ Straßenzüge bzw. Quartiere anschließen. Leerstände zwischen den Ein-
zelhandelsnutzungen, evtl. nahezu leer stehende Immobilien sowie
auch Areale, die die Magnetfunktion des Stadtzentrums stärken
können, sind i.d.R. nicht gesondert auszuschließen. Voraussetzung für die Einbeziehung müssen also nachvollziehbare Synergieeffekte bzw. Kopplungseffekte zum vorhandenen Einzelhandelsbestand sein. Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Einbeziehung potenzieller, größerer Areale, die bisher nicht die vorgenannten Kriterien erfüllten, nur dann in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen werden sollten, wenn eine Bebauung im
Interesse der städtebaulichen Entwicklung liegt, die Potenziale dafür vorhanden sind und somit die geforderten Kriterien zur Stärkung des Zentralen Versorgungsbereiches dann erfüllen würden.
Der Beschluss über den Zentralen Versorgungsbereich käme somit
einer Befürwortung der Ansiedlung weiterer Einzelhandelsansiedlungen auf dem potenziellen Areal gleich.
Die Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen folgt städtebaulichen Entwicklungszielen aus dem jeweils zu überschauenden
Zeithorizont. Anerkanntermaßen bedürfen diese Ziele in regelmäßigen Abständen einer Überprüfung und ggfs. Korrektur bzw. Neufestsetzung. Genau so verhält es sich mit der Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche. Diese sind also durchaus nicht so „unantastbar“ nach einer ersten Beschlussfassung
durch die gemeindlichen Gremien wie evtl. vermutet, sondern sollten immer den städtebaulichen Zielen folgen. In Zeitabständen von
ca. 5 Jahren sollte eine Prüfung nach Aktualisierung der Datenlage
und gutachterlicher Aussage zu den neuen Entwicklungspotenzialen erfolgen (Aktualisierung Einzelhandels- und Zentrenkonzept).
Aber auch einer Änderung/Ergänzung im System der zentralen
Versorgungsbereiche aus gewichtigen, gemeindlich befürworteten
Anlässen zwischen diesen Perioden steht nichts im Wege, sofern
dies ebenfalls durch die gemeindlichen Gremien beschlossen wird.
64
8.3.4 „Schädliche Auswirkungen“
Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von
„schädlichen Auswirkungen“ auf die Regelungen nach § 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind insbesondere schädliche
Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich […] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Ortsund Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt“ (vgl. § 11, 3
BauNVO).
können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartende „Trading-Down-Effekte“.
„Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein
unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche´ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein“ (vgl.: Berkemann,
Halama 2005: „Erstkommentierung zum BauGB 2004“, S. 363).
Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des § 11,3 BauNVO zu verstehen ist,
davon aus, dass bei etwa 10% Umsatzumverteilungen negative
Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei
7% Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass schädliche
Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa
20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur
Folge hat (vgl. Berkemann, Halama 2005: „Erstkommentierung
zum BauGB 2004“, S. 363).
Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem
bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss
nur ein Indiz im Sinne eines „Anfangsverdachtes“ ist. Gesunde
Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch „Trading-DownEffekte“ gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen
letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u.
U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10% eintreten
65
8.3.5 Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche
Wenn ein Zentraler Versorgungsbereich die vorgenannten Kriterien
beinhalten soll, kommen in der Stadt Bischofswerda für eine Abgrenzung folgende Standorte in Frage (Vgl. insbes. Punkt 8.3.3):

das Stadtzentrum (Innenstadt),

die Schiebock-Passage,

Friedrich-List-Straße (südliche Stadtteile) und

Rewe-Standort (nördliche Stadtteile).
Als Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtzentrum sind demzufolge im Norden und Osten die Bautzener und die
Kirchstraße bis zu Töpferberg. Im Süden verläuft die Abgrenzung
entlang des Kirchplatzes und der Fleischer-, Schmiede- und Fabrikgasse. Im Südosten folgt die Abgrenzung der Herrmannstraße
sowie Am Hof bis zur Dresdener Straße. Neben der Dresdener
Straße gehört auch der östliche Teil der Großen Töpfergasse zum
Versorgungsbereich. Im Nordwesten verläuft die Abgrenzung entlang der Kamenzer Straße als auch über die Hans-VolkmannStraße.
Diskussionswürdig wird die Begrenzung im südlichen Teil sein, indem hier der Standort Stolpener Straße 4 (Penny, Reno, Schiebocker Fleisch, Bäckerei Zimmermann) bereits nicht mit zum zentralen Versorgungsbereich zu zählen ist. Der Standort erfüllt nicht die
geforderten Kriterien (vgl. Pkt. 8.3.3) und ist klar vom bisherigen
innerstädtischen Handelsbesatz getrennt.
Karte 15: Zentraler Versorgungsbereich in Bischofswerda
Quelle: Google Maps, Eigene Bearbeitung
66
Eine Ausdehnung des Bereiches bis zu Sparkasse wird für sinnvoll
erachtet, da hier perspektivisch noch unmittelbar an das Stadtzentrum anzuschließende Einzelhandelsflächen realisierbar sind. Eine
möglichst „parzellenscharfe“ Abgrenzung wird in Karte 17 vorgenommen. Diese Abgrenzung muss nicht grundstücksgenau sein,
jedoch soll sich daraus auch in einer möglichen Detailbetrachtung
ableiten lassen, welche Grundstücke einzubeziehen wären bzw.
„außen vor“ bleiben.
Die Schiebock-Passage als zentraler Versorgungsbereich ist
Nahversorgungs- und Stadtteilzentrum insbesondere für das
Wohngebiet zwischen Belmsdorfer und Putzkauer Straße (s. Karte
16).
Karte 17: Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum
Quelle: Stadt Bischofswerda, Eigene Bearbeitung
Karte 16: Zentraler Versorgungsbereich Schiebock-Passage
67
Der Standort von Lidl und Geschäften des Lebensmittelhandwerks
in der Friedrich-List-Straße ist Grund-und Nahversorgungszentrum für die Wohngebiete zwischen Putzkauer und Neustädter
Straße sowie teilweise auch zwischen Paul-Kegel-Weg und Süßmilchring (s. Karte 18).
Der Einzelhandels-Standort in der Carl-Maria-von-WeberStraße wurde bereits vorab unterteilt in den westlichen Bereich als
integrierter Standort in Anbindung an die nördlichen Wohngebiete
der Stadt und den nicht integrierten, östlichen Bereich (Baywa,
Möbel Sachse, Wohnen und Sparen, Expert, Vögele etc.). Indem
jedoch auch im westlichen Bereich mit Kressner-Moden, Orthopädie, Deichmann-Schuhe und einem Sanitätshaus zentrenrelevante
Branchen angesiedelt sind, die mehr als nur Teilbereiche der mittelfristigen Versorgung abdecken, wird als Grund- und Nahversorgungszentrum ausschließlich der Rewe-Verbrauchermarkt
mit ergänzendem kleinteiligen Handel festgesetzt. Da sich Kressner-Moden in baulicher Verbindung mit dem Rewe-Verbrauchermarkt befindet, ist dieser nicht von der Abgrenzung auszusparen
(s. Karte 19).
Karte 18: Zentraler Versorgungsbereich F.-List-Straße
Karte 19: Zentraler Versorgungsbereich C.-M.-v.-Weber-Straße
68
8.3.6 Erörterung Planstandort Stolpener Straße (Kaufland)
Südlich der Stolpener Straße wird seit längerem die Ansiedlung eines Kaufland-SB-Warenhauses diskutiert. Der Standort befindet
sich am Rande des Stadtzentrums von Bischofswerda. Entsprechend der räumlichen Festsetzung des zentralen Versorgungsbereiches befindet sich dieser Standort außerhalb dieser Abgrenzung
(s. Pkt. 8.3.5). Mit einer durchschnittlichen Laufentfernung von über
5 Minuten zur bebauten Stadtkerngrenze hat dieser Standort keine
direkte Anbindung zum Haupt- und Nebenkundenlauf des Stadtzentrums (s. Abb. 44).
Durch diese segregierte Lage des Planungsstandortes ist nicht mit
Kopplungs- und Synergieeffekten des Standortes mit dem Stadtzentrum zu rechnen. Aufgrund der Autokundenorientierung des
geplanten Betriebes und des allgemeinen Einkaufsverhaltens ist
nicht davon auszugehen, dass von diesem Betrieb nennenswerte
Impulse (z.B. in Form zusätzlicher Besucher) für das Stadtzentrum
ausgehen.
Bezüglich der Entfernung zum eigentlichen Fußgängerbereich haben
Untersuchungen zu den Wechselbeziehungen zwischen Innenstadt
und Einkaufszentren gezeigt, dass Entfernungen bis 100 m zwischen
Innenstadt und Einkaufszentrum zu noch relevanten Kopplungseffekten führen (Innenstadtbesucher, die gleichzeitig bzw. mit einem
Stadtbesuch das EKZ besuchen und umgekehrt). Jeweils über 50 %
der Besucher gehen noch in den jeweils anderen Einkaufsbereich,
wenn sich das Einkaufszentrum bis 100 m entfernt befindet (s. Abb.
45).
Die Laufentfernung zwischen Eingang Planstandort Stolpener Straße und Altmarkt beträgt ca. 400 m. Die Synergieeffekte würden damit laut o.g. Studie damit unter 30 der Einkaufszentrenbesucher liegen, die dann auch die Innenstadt aufsuchen. Umgekehrt ist der Anteil von Innenstadtbesuchern, die das Einkaufszentrum aufsuchen,
nochmals viel geringer.
Altmarkt
Ca. 350 m Luftlinie
Planstandort
Ca. 400 m
Laufentfernung
Abb. 44: Planobjekt Stolpener Straße (Kauflland)
69
Wenn sich nun weitere natürliche „Hindernisse“ wie Parks, Flüsse
bzw. Brücken, leere bzw. nicht gewerblich genutzte Gebäude, unbebaute Straßen und Wege, starker Verkehr etc. dazwischen befinden,
erscheint diese Entfernung nochmals viel größer und die Wahrscheinlichkeit der Synergieeffekte nimmt dramatisch ab (Popp 2002).
Die Standorte von Kaufland und damit vergleichbaren Objekten befinden sich nur in wenigen Städten in unmittelbarer Innenstadtnähe.
Als Referenz dafür kann Kaufland in Freiberg benannt werden (s.
Abb. 46). Nach Aussagen von Einzelhändlern in der Stadt hat diese
Ansiedlung eine Belebung der nächstliegenden Fußgängerzone erbracht. Diese Aussage ist jedoch nicht repräsentativ und durch keine
Studie unterlegt. Zur Verallgemeinerung wären deshalb weitere Untersuchungen – auch an anderen Standorten – über die Auswirkungen ähnlicher Ansiedlungen notwendig. Der Kaufland-Standort befindet sich aber in einer Entfernung von ca. 75 m zum Fußgängerbereich, was letztlich die Untersuchungen zu Kopplungseffekten wiederum bestätigt
Abb. 45: Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen
Einzelhandelsstandorten Quelle: Monika Popp, Diss. 2002
Abb. 46: Lage Kaufland in Freiberg
Quelle: Google Maps
70
Entsprechend den bekannten Projektdaten sollen insgesamt ca.
4.400 m² Verkaufsfläche realisiert werden (Lebensmittel, Textil,
Schuhe, Apotheke, Bäcker, Metzger, Presse/Lotto). Die gesamte Innenstadt (ohne Stolpener Straße – Penny etc.) hat ca. 5.200 m² Einzelhandelsverkaufsfläche. D. h., ca. 85 % der Verkaufsfläche des
bisherigen Stadtkerns würden in ca. 400 m Entfernung nochmals
entstehen. Hinsichtlich der Auswirkungen der Einzelsortimente sind
ausschließlich die Wirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich
relevant (s. oben). In einer Verträglichkeitsuntersuchung dazu wurden folgende Quoten – bezogen auf die Einkaufsinnenstadt – errechnet (vgl. GMA-Studie, Mai 2006, S. 29/30):

Verbrauchermarkt Lebensmittel = 9%

Verbrauchermarkt Nicht-Lebensmittel = 2,3 Mio. Euro, der sich
auf zahlreiche Warengruppen verteilen würde und deshalb gering wäre und so nicht gegen bestehende Betriebe gerechnet
wurde

Bäcker = 6 – 7%

Metzger = 9%

Presse/Lotto/Tabak = 25%

Textilfachmarkt = 1 – 2% (nur geplante Erweiterung um 150 m²
gerechnet)

Schuhfachmarkt = 8 – 9 % (nur geplante Erweiterung um 80 m²
gerechnet).
Ohne auf die Herleitung der ermittelten Umsatzumverteilungsprozesse näher eingehen bzw. diese überprüfen zu wollen, liegen die
ausgewiesenen Verdrängungsquoten außer dem Bäcker bei ca. 9 %
und darüber (25%). Wie bereits erläutert ist dies jedoch keine Rechtfertigung zum Unterschreiten der so genannten 10%-Abschöpfungsquote, da diese nicht (mehr) als ausschlaggebendes Kriterium in der
Beurteilung eines Ansiedlungsvorhabens zu sehen ist. („Ab wann
schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche anzu-
nehmen sind, lässt sich nicht generalisierend beantworten. Insbesondere kommt es nicht auf die Höhe bestimmter Abschöpfungsquoten an“, s. HA Großflächiger Einzelhandel, S. 615).
In jedem Falle erscheint die Umsatzumverteilung bei Lebensmittel
nicht vollständig interpretiert, indem die Gesamtumverteilung in Bischofswerda selbst mit 4 Mio. Euro errechnet wurde und dies ca. 13
bis 14% Umverteilung von ca. 29,7 Mio. Euro Lebensmittel-Umsatz
entspräche. Wenn man berücksichtigt, dass die Umverteilung weitgehend zu Lasten gleicher bzw. ähnlicher Betriebsformen geht, ist
von einem eher geringeren Lebensmittel-Umsatz auszugehen und
die Umverteilungsquote ist demzufolge nochmals höher einzuschätzen. Somit sind zumindest die negativen Auswirkungen auf die
Nahversorgungszentren als wesentlich einzuschätzen.
Schließlich ist zu bemerken, dass bei den zentrenrelevanten Sortimenten des geplanten Verbrauchermarktes keine Aussage zur eigentlichen Verdrängung gemacht wird. Die Randsortimente im Verbrauchermarkt werden mit 2,3 Mio. Euro Umsatz ausgewiesen. Bei
einer Flächenproduktivität von ca. 3 Tsd. Euro/m² würde dies ca.
770 m² Verkaufsfläche entsprechen. Da die überwiegende Zahl der
innerstädtischen Betriebe kleiner als 100 bzw. sogar kleiner als 70
m² ist, entspräche dies ca. 10 Einzelhandelsbetrieben der Innenstadt. Für den Textilfachmarkt ist eine unmittelbare Verlagerung
nicht erkennbar. Dieser muss also ebenfalls als Neuansiedlung behandelt werden. Gleiches gilt für den Schuhfachmarkt, denn auch
eine mögliche Umsiedlung von Reno schließt nicht die Neubelegung
des bisherigen Standortes aus. In der Rechtssprechung wird deshalb vorgegeben, stets von Neuansiedlungen auszugehen. Die Verdrängungsquoten in beiden Sortimenten würden also jeweils über
10% liegen.
Unter Beachtung der tatsächlichen städtebaulichen Situation sind
demzufolge nicht unerhebliche Funktionsstörungen des zentralen
Versorgungsbereiches zu erwarten. Das Vorhaben ist somit städtebaulich nicht verträglich.
71
8.4
Sortimentsliste für Bischofswerda
Um die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Städte
und Gemeinden nicht zu beeinträchtigen, spielt die Sortimentsausstattung von geplanten Einzelhandelsgroßprojekten bei der Bewertung möglicher Auswirkungen eine maßgebliche Rolle. Soll die
Entwicklungs- und Funktionsfähigkeit der Geschäftszentren nicht
beeinträchtigt werden, sind Einzelhandelsansiedlungen am Stadtrand vor allem auf nicht innenstadtrelevante Warenangebote zu
begrenzen.
In der Praxis ist die Abgrenzung von zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Sortimenten allerdings nicht ganz einfach, da
die Sortimentszusammensetzung im Handel ständigen Wandlungen und Anpassungen unterliegt. Wegen der dynamischen Veränderungen in den Sortimentsstrukturen des Einzelhandels erscheint
es daher angezeigt, derartige Listen als Orientierungsrahmen und
weniger als starre Regelwerke anzusehen. Anhaltspunkte für die
Zentrenrelevanz von Einzelhandelssortimenten ergeben sich aus
dem vorhandenen Angebotsbestand in den gewachsenen Zentren
in Verbindung mit städtebaulichen Kriterien sowie Kundenverhaltensmustern.
Kennzeichnend für zentrenrelevante Branchen und Bedarfsbereiche ist insbesondere ihre über die tägliche Bedarfsdeckung hinausgehende Versorgungsfunktion. Größtenteils handelt es sich
dabei um so genannte Handtransportwaren. Darüber hinaus sollten
sich zentrale Einzelhandelsstandorte vor allem durch die Qualität
und Höherwertigkeit der Angebote von nicht integrierten Lagen unterscheiden. Eine wesentliche Schlüsselstellung für die über das
Wohnumfeld hinausgehende Attraktivität der zentralen Standorte
nehmen der Bekleidungssektor und der hochwertige Facheinzelhandel ein. Grundsätzlich stufen wir all jene Branchen als zentrenrelevant ein, die zur Belebung des Stadtzentrums beitragen und
häufig in Verbindung mit anderen Innenstadtangeboten besucht
werden. Voraussetzung ist dabei, dass sie aufgrund ihrer Flächen-
ansprüche im zentralen Einkaufsbereich städtebaulich integrierbar
sind.
Unternehmen aus den kurzfristigen Bedarfsbereichen sollten sowohl der Nahversorgung in Wohnlagen, wie auch der Sortimentsabrundung in zentralen Einkaufslagen dienen. Leistungsfähige Lebensmittel-Anbieter stellen vor allem für kleinere Zentren (auch
manche Stadteilzentren) wichtige Magneten dar. Die Ansiedlung in
Wohnstandortnähe ist notwendig, um die Versorgung aller Bevölkerungsgruppen mit den Gütern des täglichen Bedarfs - insbesondere mit Lebensmitteln - zu sichern. Das durch diese häufig nachgefragten Güter entstehende Verkehrsaufkommen soll über das
Prinzip der kurzen Wege reduziert werden. Wohngebiete können
darüber hinaus auch durch eine Nutzungsmischung mit ergänzenden Sortimenten aus kurz- bis mittelfristigen Bedarfsbereichen belebt werden (Versorgungs-, Dienstleistungs- und Kommunikationsfunktion). Diese Grund- oder Nahversorgungszentren sollen demzufolge ebenfalls zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante
Sortimente beinhalten.
Charakteristisch für viele Branchen des nicht zentrenrelevanten
Bedarfes ist die Orientierung an den Autokunden. In der Regel
werden in den hier subsumierten Branchen Artikel angeboten, die
nicht oder nur schwer zu Fuß abtransportiert werden können (sog.
Autotransportwaren). Ferner ist den Anbietern gemeinsam, dass
sie einen sehr hohen Flächenbedarf haben und aus diesem Grund
im Stadtzentrum nicht oder nicht mehr angesiedelt werden können.
72
Zentrenrelevante Sortimente
Zentrenrelevante Sortimente lassen sich dadurch charakterisieren,
dass sie verhältnismäßig viele Besucher in die Stadtzentren ziehen, zumeist kleinere Flächen beanspruchen, oft zusammen mit
anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden und überwiegend ohne Pkw transportiert werden können. Zentrenrelevante
Sortimente verfügen dementsprechend über Produkte, die eine
höhere „Zentralität“ aufweisen, d.h. diese Produkte sind nicht in
anderen Ortschaften mit einer geringeren Zentralität zu erwerben.
Dazu gehören Produkte des kurz- mittel- und langfristigen Bedarfs
(z. B. Feinkost, Fachparfümerie, Bücher, Schmuck, Elektroware u.
v. m.) für das Kunden bereit sind auch längere Wege in Kauf zu
nehmen.
73
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Nahversorgungsrelevante Sortimente haben den Charakter täglicher bzw. periodischer Bedarfsdeckung. Nahversorgungsrelevante
Sortimente können auch eine zentrenrelevante Funktion haben.
nahversorgungsrelevante Sortimente
Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren und Presse
Apotheken, medizinische und orthopädische Artikel
Parfümeriewaren und Körperpflegemittel
Wasch-, Putz- und Reinigungs- sowie Pflegemittel, Bürstenwaren und Besen,
Kerzen u. ä.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind für die Funktionsfähigkeit
von zentralen Versorgungsbereichen nicht zwingend erforderlich
und lassen sich auch dort in der Regel nicht verträglich unterbringen. Sie beschränken sich auf die Versorgung der Bevölkerung mit
langfristigen Gütern, besitzen einen hohen Flächenbedarf für die
Präsentation und Lagerung der Waren. Weil sie nicht ohne weiteres problemlos zu transportieren sind erzeugen sie erheblichen
Verkehr.
nicht zentrenrelevante Sortimente
Autos, Autozubehör, - teile, -reifen
Installationsmaterial
Badeeinrichtung
Küchen
Bauelemente
Markisen
Baustoffe
Mineralölerzeugnisse
Beschläge
Möbel
Bodenbeläge
Motorräder und -zubehör
Boote und -zubehör
Pflanzen, Pflanzgefäße
Brennstoffe
Düngemittel
Büromöbel, Büromaschinen
(gewerbliche Ausrichtung)
Rasenmäher
Campingartikel
Rollläden, Rollos
Eisenwaren
Sanitärerzeugnisse
Elektrogroßgeräte
Sportgeräte (großteilige)
Fenster
Gartenhäuser
Teppichboden, Teppiche
Tiernahrung u. Heimtierbedarf
(außer Tiere u. zoologischer Spezialbedarf)
Türen
Gitter
Werkzeuge
Herde und Öfen
Wohnwagen
Holz, Holzmaterialien
Zäune
Fliesen
74
9 Anhang
9.1
Begriffserläuterungen
Abschöpfungsquote
Bedeutung:
Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfaktor)
bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt wird.
- die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
-
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
-
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für
Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-,
mittel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen
eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen
Umfang erreichen kann.
Berechnung:
Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotenzial dieser
Branche/des Ortes.
Bevölkerung
Zur Bevölkerung zählen laut statistischem Landesamt alle Personen, die im
ausgewiesenen Gebiet ihre alleinige Wohnung oder Hauptwohnung haben,
ausgenommen die Angehörigen der ausländischen Stationierungsstreitkräfte
sowie der ausländischen diplomatischen und konsularischen Vertretungen
mit ihren Familienangehörigen.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung:
Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten
Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie
setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der
Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der
Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden. Die reale Kaufkraft
entspricht der tatsächlichen Kaufkraft. Dabei wird sowohl die Inflation als
auch das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löhnen/Gehältern und
Lebenshaltungskosten berücksichtigt.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Einzugsgebiet
Bedeutung:
Bedeutung:
Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).
Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen
Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials. Berechnung und
Abgrenzung:
Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v. a.
-
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen
Einkaufsorten in der Region;
Berechnung:
Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das
gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die
Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen. Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-KopfEinkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-
75
Einkommen von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203
entsprechend die KKZ 90,0.
Marktpotenzial
Bedeutung:
Das Marktpotenzial bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis
seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Einzugsgebiet).
Berechnung:
Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in Deutschland, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.
Umsatzpotenzial (bindungsfähiges)
Bedeutung:
Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des Umsatzes, den ein Ort auf Basis seines eigenen, lokalen Marktpotenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsgebiets, rechnerisch erreichen kann.
Berechnung:
Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende Kaufkraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwartende Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermittlung des zu erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss von Entfernung und Attraktivität der Konkurrenzzentren = Distanz-Matrix-Modell nach HUFF).
Berechnungsbasis:
Berechnungsbasis ist der (von der GfK und MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird
der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die
Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am
Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Kaufkraft
(Nachfrage). Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so
fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt
die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht
durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität
eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland.
Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im
Marktgebiet gesteuert.
Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2006)
Non-Food I:
Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel,
Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-,
Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel.
Non-Food II:
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung:
Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also
nicht den Umsatz pro Einwohner!). Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz
bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer, Schirme,
Haushaltswaren, Bilderrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Gartenund
Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte und -artikel, Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büro- und
Schreibwaren, Bücher, Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation, Do-itYourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blumen, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide,
76
Sonstiges wie Möbel und Sanitärbedarf. Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice (als
Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nennen).
Fachmarkt
Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte)
mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, AROTeppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche
Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser
Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem
Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale
Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung. Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt
und vergrößert, mit der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der
Wettbewerbssituation ergeben kann (z.B. Olympia- Einkaufszentrum in
München, Brückencenter in Ansbach).
Supermarkt
Discounter
Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit relativ niedriger
Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv,
zunehmender Nonfood- Umsatzanteil (Aldi, Lidl, Norma).
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an NonfoodAbteilungen (Gebrauchsgüter), Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood- Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland).
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen:
Nonfood- Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %.
Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen
(Globus, Real).
Warenhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage, breites, tiefes
Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem
Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).
Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Spar, Edeka, Rewe
und Tengelmann).
LebensmittelMeist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 und 800 m²
77
9.2
Verzeichnis Abbildungen, Tabellen und Karten
Abbildungen
Abb. 24 und 25: Prognose Kaufkraftbindung und Zufluss in Mill. Euro und
Bindungsquoten 2015 ................................................................. 27
Abb. 26: Verkaufsflächenpotenziale nach Branchen ................................... 28
Abb. 1: Einwohnerentwicklung in Bischofswerda von 1990 bis 2007 ............ 7
Abb. 27: Wettbewerbssituation nach Branchen in Bischofswerda .............. 29
Abb. 2: Bevölkerungsprognose für Bischofswerda (Variante 3) .................... 7
Abb. 28: Lebensmittel und Reformwaren in Bischofswerda ........................ 30
Abb. 3: Prognose Altersstruktur der Bevölkerung in Bischofswerda (Variante
3)................................................................................................. 8
Abb. 29: VKF-Größenklassen bei Lebensmittel nach Lage ......................... 30
Abb. 4: Kaufkraftindex im Vergleich ............................................................ 9
Abb. 5: Kaufkraftindex ausgewählter Städte ................................................ 9
Abb. 6: Umsatzkennziffer ausgewählter Städte ..........................................10
Abb. 7: Zentralität ausgewählter Städte im Vergleich..................................10
Abb. 8: Verkaufsfläche pro Einwohner 2006 im LK Bautzen ......................13
Abb. 9: Verkaufsfläche je Einwohner gewichtet mit der Zentralität...............14
Abb. 10: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, alle Bedarfstypen ...................15
Abb. 11: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, Food und Non-Food-Bereich ..15
Abb. 12: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, kurzfristiger Bedarf.................16
Abb. 13: Vergleich Verkaufsfläche pro Kopf, mittelfristiger Bedarf ...............16
Abb. 14: Einzelhandelsbetriebe nach Anzahl und Fläche (Absolut-Werte) ...18
Abb. 15: Einzelhandelsbetriebe nach Anzahl und Fläche (Prozent-Werte) ..18
Abb. 16: Einzelhandelsbetriebe in Bischofswerda nach Anzahl und Fläche .19
Abb. 17: Verteilung der Verkaufsflächen auf die Betriebe (VKFKonzentration) ............................................................................19
Abb. 18: Lebensmittelbetriebstypen im Vergleich .........................................20
Abb. 19: Anteil Geschäfte im Lebensmitteleinzelhandel ..............................21
Abb. 20: Anteile der Lebensmittel-Betriebe und Verkaufsflächen nach
Betriebstypen in Bischofswerda, Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 .21
Abb. 30: Gesundheit und Körperpflege in Bischofswerda ........................... 31
Abb. 31: Bekleidung und Wäsche in Bischofswerda ................................... 31
Abb. 32: Schuhe und Lederwaren in Bischofswerda ................................... 32
Abb. 33: Elektrotechnik (mit Fotographie) in Bischofswerda........................ 32
Abb. 34: Sport, Spiel und Hobby in Bischofswerda ..................................... 33
Abb. 35: Haushalt und persönlicher Bedarf in Bischofswerda ..................... 33
Abb. 36: Bücher und Schreibwaren in Bischofswerda................................. 34
Abb. 37: Bau- und Heimwerkbedarf in Bischofswerda ................................ 34
Abb. 38: Möbel, Teppiche und Heimtextilien in Bischofswerda.................... 35
Abb. 39: Lagequalitäten in Bischofswerda ................................................. 37
Abb. 40: Branchenanteile nach Standortlagen ........................................... 38
Abb. 41: Zielgruppen und Qualitätsorientierung in Bischofswerda ............... 49
Abb. 42: Warenpräsentation in Bischofswerda ........................................... 50
Abb. 43: Wettbewerbsfähigkeit in Bischofswerda ....................................... 50
Abb. 44: Planobjekt Stolpener Straße (Kauflland) ...................................... 69
Abb. 45: Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen
Einzelhandelsstandorten Quelle: Monika Popp, Diss. 2002........... 70
Abb. 46: Lage Kaufland in Freiberg ........................................................... 70
Abb. 21:Zu- und Abfluss der Kaufkraft in Bischofswerda.............................25
Abb. 22: Kaufkraftzu- und Abfluss im Marktgebiet von Bischofswerda .........25
Abb. 23: Bindungsquoten nach Branchen ..................................................26
78
Karte 10: Verteilung der Lbm-Betriebe mit fußläufigem Einzugsgebiet ........ 22
Tabellen
Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung seit 2000 im Vergleich ............................. 7
Karte 11: Marktgebiet Bischofswerda ........................................................ 24
Tab. 2: Entwicklung der Verkaufsfläche in Bischofswerda ..........................13
Karte 12: Hauptkundenlauf Bischofswerda Stadtzentrum ........................... 40
Tab. 3: Einzugsgebiet von Bischofswerda ..................................................23
Karte 13: Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzung am Altmarkt ............. 42
Tab. 4: Stärken/Schwächen des Altmarktes ...............................................41
Karte 14: Einzelhandelsbranchen am Altmarkt von Bischofswerda ............. 43
Tab. 5: Stärken/Schwächen der Kirchstraße ..............................................44
Karte 15: Zentraler Versorgungsbereich in Bischofswerda.......................... 66
Tab. 6: Stärken/Schwächen der Bahnhofstraße .........................................45
Karte 16: Zentraler Versorgungsbereich Schiebock-Passage ..................... 67
Tab. 7: Stärken/Schwächen der Dresdener Straße ....................................45
Karte 17: Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum ............................... 67
Tab. 8: Stärken/Schwächen der Bautzener Straße .....................................46
Karte 18: Zentraler Versorgungsbereich F.-List-Straße............................... 68
Tab. 9: Stärken/Schwächen der Kamenzer Straße .....................................46
Karte 19: Zentraler Versorgungsbereich C.-M.-v.-Weber-Straße ................. 68
Tab. 10: Gesprächspartner für Expertengespräche ....................................51
Tab. 11: Expertenmeinung zur Attraktivität Bischofswerdas ........................52
Tab. 12: Expertenmeinung zur Umgehungsstraße in Bischofswerda ...........53
Tab. 13: Expertenmeinung zum Stadtmarketing in Bischofswerda ..............54
Tab. 14: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Bischofswerda ..............55
Tab. 15: Expertenmeinungen zur geplanten Neuansiedlung Kaufland.........56
Karten
Karte 1: Lage vom Bischofswerda im Landkreis Bautzen (bis Aug. 08) ....... 2
Karte 2: Lage vom Bischofswerda im Landkreis Bautzen (ab Aug. 08) ......... 2
Karte 3: Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Bischofswerda ....................... 3
Karte 4: Anbindung der Stadt Bischofswerda .............................................. 4
Karte 5 : Strukturmerkmale der Stadt Bischofswerda................................... 5
Karte 6: Historischer Stadtkern von Bischofswerda ..................................... 6
Karte 7: Regionalisierte Bevölkerungsprognose des FS Sachsens bis 2020
(Variante 1) .................................................................................. 8
Karte 8: Potenziale Wettbewerbsstandorte ................................................12
Karte 9: Verteilung des Einzelhandels nach Lagetyp in Bischofswerda .......17
79

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bischofswerda

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