comfort high street news_ii 2015

HIGH STREET NEWS // No. II/2015
ENTKOPPELUNG VON VERMIETUNGS- UND INVESTMENTMARKT
Die Bilanz zum 1. Halbjahr 2015 bestätigt bisher die generell zuversichtlichen COMFORT-Erwartungen für
den Einzelhandel in diesem Jahr.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) ergibt sich – kumuliert für die Branche - ein reales
Umsatzplus von 2,5 %. Das ist in der längerfristigen Betrachtung ein deutlich überdurchschnittlicher Wert
(siehe Grafik mit den Werten seit 2000). Angesichts sinkender Rohstoffpreise wie auch Deflationstendenzen
im Ausland sind aktuell keine größeren Preissteigerungen für die Verbraucher im Einzelhandel festzustellen,
so dass die wertmäßige Umsatzveränderung aktuell - anders als sonst mit leicht steigenden Preisen - der
o.g. realen Veränderung entspricht.
Die deutsche Einzelhandelsentwicklung für das 1. Halbjahr stellt sich im europäischen Kontext im übrigen
momentan auch etwas überdurchschnittlich dar: so lag die reale Umsatzveränderung im Durchschnitt der
Eurozone nach Angaben von Eurostat lediglich bei + 2,0 %.
Auch wenn zu der guten Halbjahresbilanz von Destatis wieder eine überdurchschnittliche Performance des
Online- und Versandhandels (+9 %) beigetragen hat, so sind für die großen stationär vertriebenen
Sortimentsbereiche zumindest stabile wie auch leicht positive Umsatzveränderungen festzustellen.
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze* in Deutschland
real
nominal
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
2000
2001
2002
2003
2004
Quelle: Destatis, COMFORT - Research & Consulting
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
*Ohne Handel mit Kraf tf ahrzeugen
2014
1. Hj.
2015
Im übrigen ist die statistische Trennung von on- und offline-Handel als zunehmend realitätsfern anzusehen.
Anders als zu Beginn der E-Commerce-Entwicklung, als es mehr oder weniger nur ‚Puristen‘ im stationären
und Distanz-handel (Versand- und /oder Online) gab, ist die Entwicklung weiter voran geschritten, mit
signifikant gewachsener Bedeutung von Multi- und / Omni-Channel-Verkaufskonzep-ten, die mit einer simplen
Trennung zwischen On- und Offline-Handel nicht mehr adäquat erfasst werden können.
Im Hinblick auf das konsumrelevante Umfeld stellen sich die Rahmenbedingungen auch für das laufende
zweite Halbjahr angesichts von wachsender Beschäftigung, niedrigen Zinsen, geringen bis weiter sinkenden
Preisen an den Tankstell-Zapfsäulen und zunehmenden Löhnen für den deutschen Einzelhandel weiter
insgesamt ausgesprochen positiv dar. Entsprechend bewegte sich das letzte von der GfK für den August
veröffentlichte Konsumklima der deutschen Verbraucher, wenn auch etwas abgeschwächt, auf einem sehr
hohen Level. Dies insbesondere angesichts der persönlichen Einkommenserwartungen der Verbraucher, die
aktuell im langfristigen Vergleich auf einem absoluten TOP-Niveau rangieren.
Investment – der High Street-Investmentmarkt hat sich komplett vom Vermietungsmarkt abgekoppelt
 Die Dynamik des deutschen Retail-Investmentmarktes hat sich im ersten Halbjahr 2015 nochmals deutlich
erhöht. Das Transaktionsvolumen wurde im Verhältnis zum Vorjahr auf ca. 9,6 Mrd. Euro verdoppelt. Vor
allem der Kaufhof-Deal und die Klépierre-Übernahme von Coiro beflügelten das Gesamtvolumen.
 Rund 3,2 Mrd. Euro wurden im ersten Halbjahr 2015 in Shopping-Center, 2,5 Mrd. Euro in Fachmärkte
und 2,5 Mrd. Euro in Warenhäuser investiert. Der reinrassige High Street-Investmentmarkt kam im ersten
Halbjahr auf ein Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. Euro (ohne Kaufhof) und legte somit knapp
60% zum Vorjahreszeitraum zu.
 Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist um ein Vielfaches höher als die derzeitige Mietpreisentwicklung in den Innenstädten. Dieser Hebel kompensiert bei Entwicklern und auch bei Bestandshaltern
die teilweise nur sehr moderate Mietentwicklung, die vorrangig in den Metropolen und guten Groß- und
Mittelstädten noch mit Nachfragedruck gekennzeichnet ist.
 Die Metropolen, die rund ein Drittel des Transaktionsvolumens ausmachten, stehen weiterhin neben den
guten Oberzentren und Mittelstädten im absoluten Fokus der meisten Investoren. Aufgrund des weiterhin
außergewöhnlich hohen Angebotsengpasses sinken die Renditen nochmals geringfügig.
 In den Metropolen hat man in der Zwischenzeit fast überall eine „3“, in den guten Groß- und Mittelstädten
meist eine „4“ vor dem Komma, wenn man über die Anfangsrendite redet. Bei dem weiterhin extrem
niedrigen Zinsniveau ist dies dennoch gut machbar und eine Veränderung ist nicht in Sichtweite.
 Bei High Street-Immobilien dominieren - wie meist - die Einzeldeals. Ausnahme war neben dem KaufhofPaket vor allem das – in dieser Qualität fast einzigartige – D&R-Portfolio, das die DEKA im Juli
beurkunden konnte. Bei Fach- und Supermärkten als auch z. T. bei Fachmarktcentern geht der deutliche
Trend weiter zu Portfolio-Transaktionen. Genau zwei Drittel des gesamten Retail-Transaktionsmarktes im
ersten Halbjahr 2015 waren Portfolio-Verkäufe.
 Der Angebotsengpass sorgt weiter für ausgefallenere Ankaufs- und Einstiegsmodelle. Die Flexibilität des
Investors ist gefordert. Strukturierte oder clever initiierte Bieterprozesse beim Verkauf erzielen
Höchstpreise. Die Renditen geben auf breiter Front nochmals nach. Jeden Monat werden neue Retail-oder
High Street-Fonds bzw. -Vehikel aufgelegt. „Die Stimmung ist weiterhin euphorisch – die
Transaktionszahlen werden zum Jahresende Rekordhöhe erreichen“, prognostiziert Jürgen Kreutz, Head
of COMFORT-Investment.
Vermietung – Der Markt in den deutschen 1A-Lagen präsentiert sich uneinheitlich
 Die Märkte entwickeln sich unterschiedlich: nicht nur der Investmentmarkt hat sich zwischenzeitlich fast
vollständig vom Vermietungsmarkt abgekoppelt. Auch in der reinen Betrachtung des Vermietungssegmentes „1A-Einzelhandelslagen“ ist wesentlich stärker nach Mietern/Konzepten zu differenzieren:
1. Bei lange auf dem deutschen Markt engagierten Mietern/Konzepten stehen die Optimierung von
Flächenkonfigurationen bzw. Relocations zu möglichst besseren Bedingungen zumindest kurz- und
mittelfristig im Mittelpunkt. Grund hierfür ist, dass die Umsätze nicht weiter in den Himmel steigen und
die Mieten somit eher unter Druck stehen.
2. Für internationale Newcomer, die auf dem Sprung nach Deutschland sind, ist der deutsche Markt im
internationalen Vergleich häufig besonders wichtig und interessant. Es geht insbesondere auch darum,
die eigene Markenbekanntheit über entsprechende Stores und Flagships in den 1A-Lagen
ausgewählter Standorte möglichst schnell zu steigern. Aus diesem Grund bewerten diese Mieter
Konditionen häufiger nach internationalen Maßstäben und schließen dann möglicherweise zu anderen
Konditionen ab, als die bereits langjährig engagierten Nutzer zu zahlen bereit sind.
 Diese Entwicklung bzw. diese Zusammenhänge werden zunehmen. Der angestammte Vermietungsmarkt
steht somit unter Druck. Für Vermieter ist es generell schwieriger, die möglichen Top-Konditionen zu
erreichen. Für Mieter hingegen ist der Markt entspannter und übersichtlicher. Viele sprechen bereits von
einem Mietermarkt. Ausnahmen hiervon sind natürlich immer möglich. Dazu sind im innerstädtischen
Einzelhandel die Lagen und die Situationen zu individuell und in den meisten Fällen auch nicht
vergleichbar.
 Der Gastronomieanteil in den Innenstädten steigt: auf breiter Front unternehmen Gastronomieanbieter und
-unternehmen enorme Anstrengungen, unterstützt durch modernste technische Möglichkeiten, um die
Gastronutzung für Vermieter attraktiver zu gestalten.
1. Viele neue Gastronomiekonzepte sind in Vorbereitung bzw. viele Newcomer bringen sich in Stellung,
wie z. B. das vegane Fastfoodkonzept Xond, Soho Chicken vom Hamburger Gastronomen Jim Block,
die südamerikanische Gastrokette Nandos, COA aus Frankfurt, Sticks‘ n‘ Sushi aus Dänemark, etc.
2. Daneben behalten die expansiven und attraktiven etablierten Gastromieter stabil Kurs, wie z. B.
Vapiano, Blockhouse, Osteria, verschiedene Premium Burger Konzepte, wie Hans im Glück oder Jim
Block, Cafe del Sol, etc.
Auf dem Vormarsch sind weiterhin neue Konzepte von bereits etablierten Filialisten. Diese machen vor,
wie erfolgreiches Brand Building in bereits dicht besetzten Märkten aussehen kann. Erfolgreiche Vertreter
sind beispielsweise Cos und & other stories von Hennes & Mauritz oder Zara Home, Bershka und Pull &
Bear von Inditex. Hierbei geht es primär um die Gewinnung von Marktanteilen, ähnlich der
Wettbewerbssituation im Drogeriemarkt. Vereinfacht gesprochen bedeutet das: finde die Lücke! Gönne
die Fläche / das kleine Tortenstück nicht dem Wettbewerb!

Ein weiterer Trend: neue Premium-Retailkonzepte im Bereich New Luxury drängen verstärkt in die
deutschen Innenstädte. Sogenannte urbane bzw. contemporary Labels, häufig aus Frankreich und
Italien, verdichten den Markt mit cleanen und wertigen Store-Konzepten. Beste Beispiele sind The
Kooples, Twinset, Pinko, Zadig & Voltaire, Max & Co., Liu Jo oder Patrizia Pepe.

Im Kommen sind auch Pop-Up-Stores. Früher eher als aus der Not heraus geborene Lückenbüßer für
Interimsvermietungen in Centern zuhause, sind sie jetzt auch verstärkt als flankierend geplante
Maßnahmen in den klassischen 1A-Lagen der Innenstädte anzutreffen.
 Neue Impulse für die Innenstädte gehen, nicht ganz freiwillig, auch von den klassischen Warenhäusern
aus: zum einen durch die Tatsache, dass bei Kaufhof etwas passieren wird, bis hin zu möglichen Filialen
von Saks 5th Avenue. Zum anderen wird durch Veränderungen bei Kaufhof die gesamte
Warenhausbranche zu Aktion bzw. Reaktion bewegt: es wird sich was tun! Nicht zuletzt durch diese
Entwicklung gerät Karstadt noch mehr unter Druck.
 Alle Händler haben nun begriffen, dass der Online-Handel ernst und nachhaltig ist. Es gibt jedoch enorme
Unterschiede, wie diese reagieren. Es gibt Einzelhändler, die sich stationär zurückdrängen lassen und ihre
Flächen verkleinern.
Andere gehen in die Größe, um ihr Sortiment auch im Laden vergleichbar und voll erlebbar zu machen,
wie z.B. Mango. Darüber hinaus eröffnen Flagshipstores von Konzepten, die man so noch nicht kannte
bzw. die mit dem Stationärhandel nicht gerade groß geworden sind. Beispiele sind die neuen Flagships
von Vodafone in Hamburg mit 1.000 m² Handelsfläche am Jungfernstieg oder, nicht ganz so groß, in
München am Marienplatz. Apple war hier Frühstarter und ist jetzt schon das Vorbild, wie eine Marke mit
aller Konsequenz den Weg vom Netz ergänzend in die Toplagen gefunden hat.
 „Im Endergebnis ist festzuhalten, dass die Einzelhandelsflächen zum Teil neue Funktionen erhalten.
Absolut passé ist die früher häufige „Fließbandproduktion“ von Läden bzw. Standorten bis hin zur
Überdistribution. Insgesamt stehen in Bezug auf Mietverträge / Flächen / Expansion / Flächenlayouts
Themen wie Flexibilität, Mobilität, Fokussierung, Zielgruppe sowie insbesondere Individualität absolut im
Vordergrund“, resümiert COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk.
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT High Streets (Vermietung)
Manfred Schalk
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-10
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT High Streets (Investment)
Jürgen Kreutz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-140
E-Mail: [email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmH