Die Immobilienwirtschaft in der Statistik – Zuordnung zu den

Die Immobilienwirtschaft in der Statistik – Zuordnung zu den Wirtschaftszweigen des Statistischen Bundesamtes
Anlage 2 zum Schreiben an Herrn Wallacher, Statistisches Bundesamt
Vorliegend soll anhand der zur Zeit vorherrschenden Definitionen der Immobilienwirtschaft die
Ableitung einer allgemein anerkannten Definition des Wirtschaftszweiges der Immobilienwirtschaft im volkswirtschaftlichen Gesamtzusammenhang vorgenommen werden. Entscheidend
hierbei ist die Festlegung der der Immobilienwirtschaft zuzurechnenden Branchenteile. Anschließend soll die Definition auf die vom Statistischen Bundesamt festgelegten Wirtschaftszweige
angewandt werden, um so aus dem System des Statistischen Bundesamtes und dort bereits
vorhandener Daten (z.B. der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung) die notwendigen statistischen Daten (z.B. Anteil am BIP) für die Immobilienwirtschaft ableiten zu können.
1. Bestehende Definitionen zur Immobilienwirtschaft
Folgende Definitionen der Immobilienwirtschaft werden aktuell vertreten:
a) „Immobilienwirtschaft ist die Bezeichnung für den funktional oder institutionell abgegrenzten Teilsektor einer Volkswirtschaft, dem die Immobilienbestände und deren Veränderungen sowie die Bewirtschaftung und Nutzung von Immobilien obliegt.“ Quelle: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft S. 2, 2005, Gutachten der gif mit der
Bundesarbeitsgemeinschadt der deutschen Immobilienwirtschaft
b) Diese wird oft verkürzt und der volkswirtschaftliche Bezug gelöscht.
„Die Immobilienwirtschaft befasst sich mit der
•
Produktion
•
Bereitstellung
•
Bewirtschaftung und
•
Vermarktung von Immobilien.“
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(z.B. Erwin Sailer in brainguide.de, Sailer ist Hrsg. verschiedener Grundliteratur u.a. „Immobilienmarkt und Immobilienmanagement)
Die Finanzierung wird u.a. bei Bernd Falk mit einbezogen („Das große Handbuch Immobilienmanagement. S. 17 (1997)).
c) In einer weiteren Definition werden auch die Bereiche eingeschlossen, die mit der Immobilienbewirtschaftung eng verflochten sind. Danach werden die Bauwirtschaft, verbundene Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, bestimmte Handwerksleistungen (Schornsteinfeger, Gebäudeinstallation), Sicherheitsdienste, Architektur- und Ingenieurbüros zur
Immobilienwirtschaft und auch die auf Immobilien bezogene Finanzdienstleistungen zur
Immobilienwirtschaft hinzugezählt. (Quelle: Wirtschaftsfaktor Immobilie - Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Sicht, IW Köln, ZEW, Uni Mannheim 2009, S 44).
d) Die Bundesregierung hingegen wählte in ihrem Bericht zur Immobilienwirtschaft den Begriff der „Immobilienwirtschaft im engeren Sinne“. Die engere Begriffsfassung entspricht
weitgehend dem Wirtschaftszweig „Grundstücks- und Wohnungswesen“ gemäß Wirtschaftszweigklassifikation des Statistischen Bundesamts.
Das Grundstücks- und Wohnungswesen teilt sich dabei in folgende Bereiche:
•
Erschließung, Kauf und Verkauf von Immobilien (z. B. Bauträger, Handel mit eigenen Immobilien, Projektentwicklung),
•
Vermietung und Verpachtung von eigenen Immobilien (z. B. Wohnungsunternehmen, Eigentümer von Gewerbeimmobilien, ohne Immobilienfonds),
•
Vermittlung und Verwaltung von fremden Immobilien (z. B. Maklerdienste, Wohnungs- und Immobilienverwaltung,
•
Hausmeisterdienste, Facility Management). (Quelle: Bericht über die Wohnungsund Immobilienwirtschaft in Deutschland, S. 9, 2009)
2. Ergebnis: Definition Immobilienwirtschaft
Diese Definitionen sind für den Zweck der möglichen Zuordnung zu den Wirtschaftszweigkennzeichen des Statistischen Bundesamtes zu prüfen. Um beispielsweise die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft zu bestimmen, muss eine auf diesen Zweck gerichtete
Definition einen volkswirtschaftlichen bzw. makoökonomischen Kontext aufweisen.
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Es ist folglich ein Teil der Wirtschaft zu bestimmen: Unter Wirtschaft wird der rationale Umgang mit knappen Gütern verstanden. Güter sind sowohl reale Güter als auch Dienstleistungen, die zur Befriedigung menschlichen Bedarfs dienen. (Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Wirtschaftswissenschaften). Eine Leistung fällt dann unter
die Definition, wenn eine Immobilie durch die Leistung verändert, verwaltet, erhalten wird
oder entsteht. Die Definition der Wirtschaft legt einen direkten Bezug zu einem Gut oder
Dienstleistung fest.
Träger der Wirtschaft können sowohl Betriebe als auch Haushalte sein. Sie zählen dann zur
Immobilienwirtschaft, wenn sie diese Immobilien erstellen bzw. bewirtschaften und so zur
Wertschöpfung beitragen.
Zudem ist die Definition des Gutes Immobilie zu beachten, um Wirtschaftszweige abzugrenzen: Immobilien sind bebaute oder unbebaute Grundstücke und Bauwerke (Hochbau und
Tiefbau) (Quelle: Wirtschaftsfaktor Immobilie - Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Sicht, IW Köln, ZEW, Uni Mannheim 2009, S. 4)
Deshalb wird folgende Definition vorgeschlagen:
„Immobilienwirtschaft ist die Bezeichnung für den Teilsektor einer Volkswirtschaft, dem die
Veränderung und Bewirtschaftung von Gebäuden, zugehörigen Grundstücken sowie Bauland
obliegen.“
„Dieser umfasst damit die Haushalte und Betriebe, die für Dritte Grundstücke oder langlebige
Bauwerke (Hoch- und Tiefbauten) erstellen, verändern sowie bewirtschaften.“
3. Abgrenzung zu unterstützenden Dienstleistungen
Im Bereich Unternehmens- und Rechtsberatung gibt es Leistungen, die der Immobilienwirtschaft zuzurechnen sind.
Da die großen Berater der Branche nicht nur die Immobilienwirtschaft beraten und selbst in
den Real Estate Abteilungen Leistungen erbracht werden, die sich nicht auf die Immobilie
sondern eher auf das Unternehmen beziehen, sollten diese Dienstleister nicht mit betrachtet
werden. Nach Anwendung der volkswirtschaftlichen Definition sind deshalb folgende Bereiche nicht zur Immobilienwirtschaft zuzurechnen:
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-
Wirtschaftsprüfung (weil sich die Dienstleistung auf das Unternehmen und nicht auf die
Veränderung, Bereitstellung oder Bewirtschaftung der Immobilie bezieht)
-
Unternehmens- und Rechtsberatung
-
Finanzierung
4. Übertragung auf die Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes
Das Statistische Bundesamt klassifiziert alle Wirtschaftszweige (WZ), um die wirtschaftlichen
Tätigkeiten von Unternehmen, Betrieben und anderen statistischen Einheiten in allen amtlichen Statistiken einheitlich zu erfassen. Es baut auf der durch EG -Verordnungen verbindlich
eingeführten statistischen Systematik der Wirtschaftszweige auf. An der Erarbeitung der regelmäßig aktualisierten Klassifikationen sind zahlreiche Wirtschaftsverbände, die fachlich zuständigen Behörden und andere Institutionen maßgeblich beteiligt.
In Umsetzung der Definition fallen folgende Wirtschaftszweige in die Immobilienwirtschaft
-
Grundstücks- und Wohnungswesen mit den Bereichen:
•
Erschließung, Kauf und Verkauf von Immobilien (z. B. Bauträger, Handel mit eigenen
Immobilien, Projektentwicklung),
•
Vermietung und Verpachtung von eigenen Immobilien (z. B. Wohnungsunternehmen,
Eigentümer von Gewerbeimmobilien, ohne Immobilienfonds),
•
Vermittlung und Verwaltung von fremden Immobilien (z. B. Maklerdienste, Wohnungsund Immobilienverwaltung)
-
Immobilienfonds (Klasse 66.3)
-
Dienstleister wie Hausmeister, Gebäudereinigung etc. (Klasse 81.10.0 und 81.2)
-
Wach- und Sicherheitsdienste (Klasse 80.10.0 und 80.20.0)
-
Schornsteinfegerleistungen (81.22.1) sowie Teile der Klasse Sonstige spezielle Reinigung
von Gebäuden und Maschinen (81.22.9)
-
Bauwirtschaft (Klasse 41-43):
• Erschließung von Grundstücken / Bauträger
•
Bau von Gebäuden
•
Tiefbau
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•
Vorbereitende Baustellenarbeiten, Bauinstallation und sonstige Ausbaugewerbe
Der Wasserbau (Klasse 42.91.0) sowie Teile der Klasse Baustellenarbeiten (vorbereitende Baustellenarbeiten) sollten heraus gerechnet werden.
-
Architektur- und Ingenieurbüros
•
Architekturbüros für Hochbau (71.11.1)
•
Ingenieurbüros für bautechnische Gesamtplanung (71.12.1)
•
Vermessungsbüros (71.12.3)
•
Sonstige Ingenieurbüros (71.12.9 – Bausachverständige und Beratung)
Die Leistungen der Büros für Innenarchitektur (71.11.2) sollten nicht mit einbezogen werden; jedoch die sonstigen Ingenieurbüros.
-
-
Probleme:
In der VGR wird derzeit noch die Eigennutzung von Eigentümern von Wohnungen und Einfamilienhäusern einbezogen. Diese ist getrennt auszuweisen, damit nur die Wertschöpfung
für Dritte gemessen werden kann.
Immobilienfonds sind nicht extra aufgeführt (aggregiert mit anderen Investmentfonds).
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