Modernisierung
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Modernisierung
Modernisierung Wohnwertverbesserung oder Preistreiberei? Sanierungsgebiete in Darmstadt • Bauverein: Postsiedlung, Oppenheimerstraße Mollerstraße, Gießenerstraße, Büdingerstraße Goethestraße, Stresemannstraße • Annington: Pupinweg, Herdweg, Parkstraße • Nassauische HeimstäCe: Pützerstraße, Steuben-‐platz, Thüringerstraße • Weitere Gebiete unter www.darmstadt.de Was ist eine Modernisierung? • Alle Maßnahmen, die die Wohnung oder sonsJge Teile des Gebäudes verbessern • Maßnahmen zur Einsparung von Energie • Maßnahmen zur Einsparung von Wasser • Einsparung von Primärenergie • Keine Instandhaltungs-‐ oder Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) Beispiele • Wohnwertverbesserung: Verbesserungen des ZuschniCs der Wohnung, des Schallschutzes, der Belichtung, der sanitären Einrichtungen Der Austausch einer Ofenheizung gegen eine Zentralheizung Der Einbau eines Warmwasserboilers Der Einbau von Schallschutzfenstern Wie wird Energie eingespart? • Wesentliche Verbesserungen der Wärme-‐ dämmung von Fenstern, Außentüren, Wänden, Dächern, Kellerdecken • Wesentliche Verminderung des Energieverlustes und Energieverbrauchs der zentralen Heizungs-‐ und Warmwasseranlage • Maßnahmen zur Einsparung von Strom Wie wird Wasser eingespart? • Einbau von Spartasten • Einbau von Wassermengenreglern • InstallaJon von Wasser-‐ zählern Ankündigungspflicht der Maßnahmen § 554 Abs. 3 BGB Der Vermieter muss drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriVlich miCeilen • welche Arbeiten er im Einzelnen durchführen lassen will • welchen Umfang diese Arbeiten haben • wann er mit diesen Arbeiten beginnen will • wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern • welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Die Duldungspflicht des Mieters • Gemäß § 554 BGB hat der Mieter Maßnahmen der Modernisierung zu dulden • Ausnahme: es liegt ein Härtegrund vor Beispiele: extremer Lärm durch die Bauarbeiten, die baulichen Folgen bei Änderung des WohnungszuschniCs, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters, die zu erwartende Mieterhöhung, Luxusmodernisierungen Die Mieterhöhung • Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter 11 % der tatsächlichen Modernisierungsaufwen-‐ dungen auf die Jahresmiete aufschlagen • Nur die Aufwendungen, die reine Moderni-‐ sierungsmaßnahmen betreffen, keine Reparaturen • Umlagefähige Aufwendungen sind alle Bau-‐ und Baunebenkosten; keine Verwaltungs-‐ leistungen (z.B. Koordinierung, Überwachung) Berechnungsbeispiel • Reine Modernisierungskosten 30.000 € • 300 Quadratmeter GesamMläche • 50 Quadratmeter Wohnfläche des Mieters • Rechenweg: 30.000 € : 300 qm x 50 qm = 5000 € 5000 € x 11 % = 550 € Mieterhöhung/Jahr = 45,83 € monatliche Mieterhöhung Abzug öffentlicher Fördermi\el • Zinsverbilligte Darlehen • KfW Darlehen • Einmalige oder laufende Zuschüsse • SteuervergünsJgungen Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung • Auflistung aller Modernisierungsmaßnahmen • Aufschlüsselung der entstandenen Kosten • AuVeilung der Kosten auf die Wohnungen • Angabe der Mieterhöhung pro Monat • Abzug von Reparaturen + FördermiCel • Achtung! Eine Erklärung, die diesen Anforderungen nicht entspricht, ist ungülJg. Prüfungsrecht des Mieters • Der Mieter hat das Recht die Originalunter-‐ lagen des Vermieters zu prüfen • Nachfrage beim Vermieter nach dem Anteil der Reparaturkosten • Frage nach öffentlichen FördermiCel • Darlegung der Energieeinsparung Mietminderung Während der Modernisierung kann die Miete gemindert werden Die Höhe der Minderung ist jedoch immer vom Grad der individuellen BeeinträchJ-‐ gung abhängig Fazit • Modernisierungen steigern immer die Wohnkostenbelastungen der Mieter • Die Modernisierungsumlage von derzeit 11 % muss gesenkt werden • Mietminderungen während der Modernisierungsmaßnahmen müssen möglich bleiben • Staatliche FördermiCel sind zu erhöhen • Bezahlbare Mieten müssen erhalten bleiben • Kappungsgrenze von 20 % Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Modernisierung Wohnwertverbesserung oder Preistreiberei? Unter dem Stichwort „Klimaschutz“ hat die Bundesregierung ein umfassendes Energie- und Klimaprogramm beschlossen. Ziel soll sein bis zum Jahre 2020 eine 40 %ige Senkung der Klimagase zu erreichen. So soll Energieeffizienz gefördert und die energetischen Standards für Wohngebäude um 30 % verschärft werden. Davon sollen auch Altbauten betroffen sein. Hier stellt sich aber die Frage: Wer soll diese politischen Ziele bezahlen? Etwa die Mieter? Klimaschutz kontra Mieterschutz? Das kann nicht Sinn und Zweck einer gesunden Klimapolitik sein. Wohnraum muss auch unter Berücksichtigung des Klimaschutzes bezahlbar bleiben. Die von der Bundesregierung geforderten energetischen Gebäudestandards können nicht auf dem Rücken der Mieter geschultert werden. Bereits jetzt können Vermieter nach erfolgter Modernisierung 11 % der dafür aufgewandten Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dies führt nicht selten zu drastischen Mieterhöhungen von circa 100 bis 270 € monatlich. Diese finanziellen Mehraufwendungen können viele Mieter nicht tragen. Gerade die Sanierungen der Altbauten in Darmstadt führen in immer kürzeren Abständen dazu, dass einst preiswerte Wohnungen jetzt zu Höchstpreisen gehandelt werden. Das Ergebnis ist immer häufiger die Vertreibung der angestammten Mieterschaft zugunsten einer neuen, kaufkräftigeren Klientel. Gerade in Darmstadt haben insbesondere die Annington und der Bauverein in den letzten Jahren umfangreiche Sanierungen ganzer Wohngebiete in Angriff genommen. Die Sanierungspläne des Bauvereins haben teilweise sogar bereits vor Durchführung der Maßnahme zur Vertreibung eines großen Teils der Mieterschaft durch Kündigung geführt, wie man am Beispiel Oppenheimerstraße/Postsiedlung mitverfolgen konnte. Hier drohte die städtische Bauverein AG Abrisskündigungen, wenn die Mieter nicht vorher freiwillig die Wohnungen räumen. Die 1 Realität ist daher, dass die ökologische Sanierung oftmals zu einer Vertreibung der bestehenden Mieterschaft zugunsten einer anderen gänzlich neuen Käuferschicht, führt. Mietwohnungen werden saniert und nicht selten in teure Eigentumswohnungen umgewandelt, die dann zu Höchstpreisen verkauft werden. Sanierungen anderer Wohnungsgesellschaften wiederum führten dazu, dass die monatlichen Mieten um circa 100,00 €/Monat stiegen, so geschehen durch Mieterhöhungen der Annington im Jahr 2010 unter anderem Darmstadt/Kranichstein (Parkstraße). Dabei erhalten die Mieter in der Regel undurchschaubare Mieterhöhungen, die eine Vermischung von Instandhaltungskosten und eigentlichen Modernisierungskosten enthalten. Die reinen Modernisierungskosten sind nur schwer und für den juristischen Laien überhaupt nicht nachprüfbar. Auch andere Wohnungsbauunternehmen sanieren ihren Wohnungsbestand sukzessive, wobei zudem die Rechte und Belange der Mieter in keiner Weise berücksichtigt werden. Die geplanten Sanierungsmaßnahmen werden, wenn überhaupt nur unzureichend, schriftlich angekündigt und es fehlt in der Regel an einer persönlichen Information der zumeist alt eingesessenen Mieter. Diese werden mit Ihre Fragen, Anregungen und Wünschen regelrecht im Bau stehen gelassen. Die Maßnahmen werden ohne Rücksicht auf die jeweiligen Bewohner einfach durchgeführt. Unabhängig davon welche Kosten und Aufwendungen die Mieter teilweise selbst schon in ihre Wohnung gesteckt haben und unabhängig von den individuellen Belangen der einzelnen Mieter. Denn zumeist wurden in den betroffenen Häusern notwendige Reparaturen durch die Vermieter jahrelang vernachlässigt. Die meisten Mieter haben daher diese Arbeiten auf eigene Kosten durchgeführt, obwohl dies Sache des Vermieters gewesen wäre. Die Auswirkungen der Baumaßnahmen sind in der Regel monatelange Beeinträchtigungen durch Schmutz und Lärm sowie eine folgende Mieterhöhung die das Budget der alt eingesessenen Mieterschaft sprengt. Über die Möglichkeiten einer Mietminderung während der Bauarbeiten erhalten die Mieter meistens keine Informationen. 2 Rechte und Pflichten des Mieters bei Modernisierung Im Rahmen dessen sollte zunächst genau geprüft werden Welche Maßnahmen plant der Vermieter und - Handelt es sich hierbei überhaupt um Modernisierungen? Dazu sollte man folgenden Grundsatz beachten: Modernisierungen sind alle Maßnahmen, die die Wohnung oder sonstige Teile des Gebäudes verbessern, Maßnahmen zur Einsparung von Energie und zur Einsparung von Wasser. Leider genügt dafür auch die Einsparung von Primärenergie. Das heißt, es ist nicht erforderlich, dass die Maßnahme zu einer Heizoder Wasserkosteneinsparung beim Mieter führt und dieser als Energieverbraucher den Vorteil der Maßnahme spürt. Auch wenn die Energiebilanz des Mieters nach der erfolgten energetischen Sanierungsmaßnahme unverändert bleibt, beispielsweise beim Einsatz von Solarzellen zur Stromgewinnung (oder den Anschluss an eine Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird) wird eine Modernisierungsmaßnahe mit der damit verbundenen Möglichkeit der Mieterhöhung bejaht. Es sollte aber unbedingt beachtet werden, dass Instandhaltungsoder Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude keine Modernisierungsarbeiten darstellen. Es handelt sich dabei um Reparaturen, die zwar vom Vermieter durchgeführt und vom Mieter geduldet werden müssen, die jedoch später nicht zur Grundlage einer Mieterhöhung gemacht werden können. Ich möchte Ihnen nun mit einigen Modernisierungsmaßnahmen aufzählen: Beispielen mögliche Wohnwertverbesserungen Dazu gehören Maßnahmen des Zuschnitts der Wohnung, der Belichtung, des Schallschutzes, der sanitären Einrichtungen etc. 3 Beispielsweise der Einbau einer Zentralheizung statt einer Ofenheizung, der Einbau eines Warmwasserboilers, der Einbau von Schallschutzfenstern, der Einbau einer Türöffnungsanlage, etc. Im Einzelfall gibt es jedoch immer wieder unterschiedliche Ansichten darüber, ob eine Maßnahme als Wertverbesserung einzustufen ist oder nicht. Hier helfen die bereits ergangenen Gerichtsurteile jedoch meistens weiter. Gerne prüfen wir für Sie die jeweiligen Maßnahmen unter diesem Aspekt. Wann wird Energie eingespart? Der Energieeinsparung dienen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, der wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sowie Maßnahmen zur Einsparung von Strom. Anhaltspunkte für die Bewertung von Energiesparmaßnahmen geben auch hier die ergangenen Gerichtsurteile: Zum Beispiel stellt die Anbringung von Vollwärmeschutz nur dann eine Modernisierung dar, wenn eine Energieeinsparung von mindestens 10 % zu erwarten ist. Der Einbau von Isolierverglasungen oder von Drehzahl geregelten Umwälzpumpen und Energiesparlampen stellt ebenso eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Einsparung von Wasser dienen insbesondere - Die Umrüstung auf 6 Liter Wasserkästen - Der Einbau von Spartasten - Der Einbau von Wassermengenreglern, die den Verbrauch an Waschbecken und Dusche vermindern - Sowie die Installation von Wasserzählern Vielfach sind mit Modernisierungen jedoch Reparaturen verbunden. Beispielsweise wenn morsche Einscheibenfenster 4 durch doppelverglaste Fenster ersetzt werden oder eine ohnehin abbröckelnde Fassade erneuert aber gleichzeitig auch wärmegedämmt wird oder die defekten Elektroleitungen erneuert aber auch gleichzeitig verstärkt werden. Solche Fälle werden zwar wie Modernisierungsmaßnahmen behandelt. Der Vermieter muss aber später bei der Mieterhöhung den Reparaturkostenanteil abziehen. So kann bei den morschen Einscheibenfenstern nur der Kostenanteil für die Isolierverglasung bei der Mieterhöhung zugrunde gelegt werden und bei der defekten Fassade müssen die reinen Instandsetzungskosten für die Erneuerung der Fassade ohne Dämmkosten in Abzug gebracht werden. Um Modernisierungsmaßnahmen kann es sich auch handeln, wenn der Vermieter Maßnahmen durchführen muss, zu denen er nach der EnergieeinsparVO oder nach sonstigen Vorschriften verpflichtet ist; sogenannte Nachrüstungspflichten für bestehende Gebäude; wie zum Beispiel die Erneuerung des Heizkessels, Dämmung von nicht begehbaren obersten Geschossdecken als auch der Dämmung ungedämmter Rohrleitungen. Der Vermieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten dem Mieter genau mitteilen, welche Arbeiten er am Haus durchführen will. Die Arbeiten müssen so detailliert geschildert werden, dass sich der Mieter eine Vorstellung von der Neugestaltung machen und auch zeitlich disponieren kann. Soll zum Beispiel eine neue Heizung eingebaut werden, so muss angegeben werden, wie viele Heizkörper vorgesehen sind, wo genau diese installiert werden sollen und wie die Leitungen verlaufen sollen. Wesentlicher Zweck der Ankündigung ist es, dem Mieter so viele Informationen zu geben, dass sich dieser Klarheit darüber verschaffen kann, ob er Härtegründe geltend machen kann oder nicht. Beim Einbau einer neuen Heizanlage muss der Vermieter den Mieter aber auch über die Entwicklung der künftigen Heizkosten informieren. 5 Für die Angaben der zu erwartenden Mieterhöhung genügt es, einen ungefähren Erhöhungsbetrag zu nennen, dabei ist eine nähere Berechnung im Ankündigungsschreiben noch nicht notwendig. Liegt demnach eine Modernisierungsmaßnahme vor und wurde diese ordnungsgemäß sowie fristwahrend angekündigt, muss der Mieter die Maßnahme dulden, es sei denn, es liegt ein Härtegrund vor. Was als sogenannter Härtegrund zählt ist im Gesetz genau aufgeführt: Dazu zählen die Bauarbeiten selbst (wie Lärm, Schmutz), die baulichen Folgen (wie beispielsweise Zuschnitt Änderungen), vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung selbst. All dies kann im Ausnahmefall dazu führen, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden muss, da dann ein sogenannter Härtefall gegeben ist. Beispielsweise muss ein Mieter es nicht dulden, dass Fenster oder Außentüren im Winter eingebaut werden. Auch wenn ein Mietverhältnis bereits gekündigt ist, muss der Vermieter grundsätzlich bis zum Auszug des Mieters warten, um mit umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zu beginnen. Ein möglicher Härtegrund kann auch durch das hohe Alter des Mieters oder eine körperliche Behinderung gegeben sein. Es kommt dabei jedoch immer auf eine Betrachtung des Einzelfalles an, so dass an dieser Stelle keine eindeutige Aussage darüber getroffen werden kann, wie im Streitfall die Gerichte den vorgetragenen Härtegrund des jeweiligen Mieters beurteilen würden. Schwierig wird es bei der Frage, ob die neue Miete dem Mieter überhaupt noch zumutbar ist. Wann dieser Einwand in der Praxis greift, ist höchst fraglich, denn die Zumutbarkeit von monatlichen Mietmehrbelastungen als 20 % kann ohnehin immer in Frage gestellt werden. Die Realität sieht jedoch anders aus, denn hier vertreten die Gerichte die Ansicht, dass sich die Mieter jedenfalls dann nicht auf eine unzumutbare Mieterhöhung berufen können, wenn die Wohnung durch die Modernisierung 6 lediglich in einen allgemein Zustand versetzt wird, der heutzutage üblich ist. Da diese Fälle zumindest bei Altbauten die Regel sind, würde der Einwand der Unzumutbarkeit der zu erwartenden Mieterhöhung nur noch für Luxusmodernisierungen gelten, weshalb dieser Schutz quasi ins Leere läuft. Kommt der Mieter nach Prüfung der Ankündigung jedoch zum Ergebnis, dass kein Härtegrund vorliegt muss er die Maßnahmen dulden. Der Vermieter kann dann nach Beendigung der Arbeiten eine schriftliche Mieterhöhung erklären. Darin darf er 11 % der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dies möchte ich mit folgendem Beispiel verdeutlichen: Haben die reinen Fassadendämmkosten für ein Haus mit 300 qm Gesamtwohnfläche 30.000 € gekostet, bedeutet dies für einen Mieter mit einer 50 qm großen Wohnung folgende Mieterhöhung: 30.000 € geteilt durch 300 qm x 50 qm ergibt eine auf die Wohnung des Mieters entfallenden Modernisierungskostenanteil von 5000 €. Davon können 11 % entspricht 550 € auf die Jahresmiete des Mieters aufgeschlagen werden. Dies entspricht einer monatlichen Mieterhöhung von 45,83 €. Wie Eingangs bereits erwähnt, muss der Vermieter vorher Reparaturkosten von den Gesamtkosten in Abzug bringen. Auch muss er öffentliche Fördermittel, die er erhalten hat, im Mieterhöhungsverlangen offen legen und ebenfalls von den Gesamtkosten abziehen. Länder und Gemeinden fördern Modernisierungen und Energieeinsparungen durch zinsverbilligte Darlehen sowie einmalige oder laufende Zuschüsse. Zur Wohnungsmodernisierung gibt es außerdem Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (sog. KfW Darlehen). Hat der Vermieter derartige Fördermittel in Anspruch genommen, sind diese bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen. 7 Erst der dann bereinigte Betrag kann Grundlage für die Mieterhöhung sein. Eine Mieterhöhungserklärung muss schriftlich erfolgen und alle durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen aufführen. Die entstandenen Kosten müssen aufgeschlüsselt sein und es muss genau erläutert werden, welche Kosten für die einzelnen Wohnungen entstanden sind als auch welche Mieterhöhung sich dann pro Monat für den Mieter ergibt. Auch Reparaturen und Fördermittel müssen erwähnt und in Abzug gebracht worden sein. Eine Erhöhungserklärung, die diesen Anforderungen nicht entspricht, ist ungültig und die Mieterhöhung ist nicht fällig. Entspricht jedoch die Mieterhöhungserklärung den vorgenannten Anforderungen, dann muss der Mieter die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Beispiel: Wurden die Maßnahmen am 15.02. abgeschlossen und erhält der Mieter am 20.02. die Erhöhungserklärung, dann muss er die erhöhte Miete ab dem 01. Mai zahlen. Diese Frist verlängert sich jedoch um weitere 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter vor Beginn der Modernisierungsarbeiten die voraussichtliche Miethöhe nicht mitgeteilt hat oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10 % erhöht hat. Prüfungsrecht des Mieters Auch wenn die Mieterhöhung der Form nach in Ordnung ist, kann die vom Vermieter errechnete Mieterhöhung falsch sein, wenn beispielsweise falsche Rechnungsbeträge eingesetzt wurden. Der Mieter hat daher grundsätzlich das Recht, sich die Originalrechnungsunterlagen der jeweiligen Handwerksfirmen vom Vermieter zeigen zu lassen. Sind im Erhöhungsschreiben, keine Angaben zu Reparaturen, Fördermitteln oder zu den erwarteten Energieeinsparungen enthalten, so sollte der Mieter den Vermieter danach fragen und Erläuterungen dazu verlangen. 8 Während der Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter die Miete wegen der mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen mindern. Meistens sind heftiger Baulärm, Schmutz, sowie die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Wohnung und eine eingeschränkte Sicht durch ein Gerüst oder den mit Folie zugeklebten Fenstern die Begleiterscheinungen der Baumaßnahmen. Dadurch ist die Wohnqualität erheblich herabgesetzt. Die Mieter sollten regelmäßig über sämtliche Beeinträchtigungen Protokoll führen und darüber auch den Vermieter informieren. Die Miete sollte sofort ab Beginn der Beeinträchtigungen gekürzt werden, da eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich ist. Nur wenn die Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Mietminderung gezahlt wurde, kann ausnahmsweise eine spätere Kürzung bereits gezahlter Mieten durchgeführt werden. In der Regel erteilen die Mieter jedoch bei Mietbeginn dem Vermieter eine Einzugsermächtigung. Diese sollte sofort bei angekündigten Modernisierungsmaßnahmen schriftlich widerrufen werden, denn die Erfahrung zeigt, dass die meisten Vermieter keine freiwillige Mietminderung gewähren und auch während der Sanierungsmaßnahmen die Miete in voller Höhe abbuchen. Aus diesem Grund sollen sie unbedingt daran denken eine bestehende Einzugsermächtigung sofort zu widerrufen und die Miete während der Beeinträchtigungen gemindert zur Auszahlung zu bringen. Eine Mietminderung bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters. Das bedeutet, auch wenn der Vermieter nicht damit einverstanden ist, kann die Miete gemindert werden, wenn die Wohnqualität beeinträchtigt ist. Voraussetzung ist nur, dass sie den Vermieter über die jeweiligen Beeinträchtigungen vor der Minderung am besten schriftlich informieren. Fazit Modernisierungsmaßnahmen führen in der Regel zu enormen Mietsteigerungen und somit oftmals zur Vertreibung der Mieter. Dieser Entwicklung gilt es entgegenzuwirken. Von daher können die Klimaschutzpläne der Bundesregierung nicht allein auf dem Rücken der Mieter ausgetragen werden. Bezahlbarer Wohnraum 9 muss auch nach erfolgter Modernisierung der Wohnung erhalten bleiben. Der mögliche Modernisierungszuschlag von 11 % ist zu senken und staatliche Fördermittel sind auszudehnen. Zusätzlich sollte eine Mieterhöhungsgrenze von 20 % eingeführt werden. Nur so kann ein sozial gerechter Mieterschutz im Rahmen der Klimaschutzanforderungen gewährleistet werden. 10