WEG: Verbuchung der Instandhaltungsrücklage

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Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter:
WEG: Verbuchung der
Instandhaltungsrücklage
Vorbereitet von: Rechtsanwälten und Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tobias Scheidacker, Dr. Sascha Lambert
zusätzlich anwesend:
Michael Sieloff, in Vertretung für DOMUS Software AG
Geschäftsführender Gesellschafter realign Marketing & Management für Software GmbH
Kanzlei Welserstraße 10-12, 10777 Berlin
Veranstaltungsort: Veranstaltung am 31. März 2010
Scheidacker Lambert Partnerschaft | Welserstraße 10-12 | 10777 Berlin | Tel 030 - 200 51 40 51 | Fax 030 - 200 51 40 20 | email [email protected] | Web www.slp-law.de
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Übersicht über einige bisherige Veranstaltungen:
zuletzt 18.04.2007
20.06.2007
Die neuen Beschlußregeln nach der WEG-Novelle 2007
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 2)
05.09.2007
07.11.2007
19.12.2007
28.02.2008
Prozeß- und Vollstreckungsrecht
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 3)
Zusammenfassung und Wiederholung
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 4)
Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2007
Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen - aktuelle Rechtsprechung
und Auswirkungen auf die Praxis
(Vortrag vor dem Arbeitskreis der hessischen ö.b.u.v.
Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks)
02.04.2008
Untermiete
07.05.2008
WEG: Beschlüsse richtig formulieren und auszählen
02.07.2008
Eigentümerwechsel im Miet- und WEG-Recht
03.09.2008
10.12.2008
demnächst
Die Stellung des Verwalters nach der WEG-Novelle 2007
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 1)
Schönheitsreparaturen
Wiederholung am 04.09.2008
Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2008
Wiederholung am 11.12.2008
11.02.2009
Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht
25.03.2009
WEG: Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht
10.06.2009
Die neue Heizkostenverordnung 2009
08.09.2009
Versorgungssperren im Miet- und WEG-Recht
28.10.2009 Mahnen und Beitreiben
09.12.2009
Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2009
Mai 2010
Thema noch offen
Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Weitere Informationen finden Sie unter www.berlinerseminare.de.
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•
einer Grundlagenvermittlung,
•
der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten
•
oder auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen)
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Gliederung:
I. Das Urteil: BGH V ZR 44/09
1. der Fall
2. allgemeine Ausführungen zur Abrechnung / Einleitung
3. keine Abrechnung auf Soll-Basis
4. Erläuterungen des BGH, wie die tatsächlich erfolgten Zahlungen zu verbuchen sind
5. Erläuterungen des BGH zur Darstellung der Zahlungen und des Rücklagenbestandes in der Abrechnung
II. Die rechtlichen Konsequenzen
1. Einleitung
2. Problem: Zahlungsverrechnungen
a) anteilige Verbuchung: KG 24 W 112/04
b) separate Beschlüsse und separate Zahlungen
c) Wirtschaftsplan ohne Rücklagenanteil, dafür höhere Plan-Ansätze
d) Verrrechnungsbeschlüsse
3. Auswirkungen auf bereits beschlossene Jahresabrechnungen
4. zur Beschlußfassung bereits vorbereitete Abrechnungen
5. sonstiges
a) fehlender WP-Beschluß oder nachträgliche Aufhebung des WP-Beschlusses
b) Nachzahlungen aus den Einzelabrechnungen oder aus den Einzelwirtschaftsplänen
c) Altbestände der Instandhaltungsrücklage
d) Sonderumlagen
e) Liquiditätsengpässe
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I. Das Urteil: BGH V ZR 44/09
1. der Fall
In dem vom BGH entschiedenen Fall wies die Jahresabrechnung in Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen
Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440,- Euro und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran aus. Die Gegenbuchung fand sich in Abschnitt
"6. Entwicklung der Rücklagen", der eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von
13.440,- Euro enthielt. Dieser Gesamtbetrag entsprach dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er stand
aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre
Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben.
Das ganze sah also so aus:
1. Ausgaben/Einnahmen
...
sonstige Kosten
gesamt
Verteilerschüssel
anteilig
Ihr Anteil
Verteilung
Zuführung
13.440,00 Euro
10.000 MEA
137,34 MEA
184,58 Euro
MEA
Rücklage Haus
6. Entwicklung der Rücklagen
...
Zugang zu
13.440,00 Euro
Rücklage Haus
Nach dieser Aufstellung sah es so aus, als seien 13.440,- Euro in dem betreffenden Jahr der Rücklage zugeführt worden.
Dies war jedoch nicht korrekt, da sich einige Eigentümer in Rückstand befanden. Demzufolge war auch der Gesamtbestand
der Rücklage nicht korrekt ausgewiesen.
Der BGH entschied, daß diese Darstellung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht:
Leitsatz a) des BGH-Urteils vom 04.12.2009 zu V ZR 44/09:
„Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der
Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.“
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2. allgemeine Ausführungen zur Abrechnung / Einleitung
Dazu führt der BGH aus, daß die Verwaltung einer WEG gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen hat. Dazu ist eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.
Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen
Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen
und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Das gilt auch für die Rücklage: wenn die Abrechnung nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht
die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind, genügt sie den Kriterien nicht.
3. keine Abrechnung auf Soll-Basis
Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive
Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Der BGH führt aus, daß sie für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend ist. Sie wird sogar
sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen
einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.
4. Erläuterungen des BGH, wie die tatsächlich erfolgten Zahlungen zu verbuchen sind
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind also wie die Vorschüsse
auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen.
Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden.
Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang.
Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht
zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten
und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus.
Das gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchführung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive
Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie
im entschiedenen Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Darstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als
sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in diesem Abschnitt der Abrechnung
auch der wirkliche Zustand der Rücklage dargestellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der SollBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird.
5. Erläuterungen des BGH zur Darstellung der Zahlungen und des Rücklagenbestandes in der Abrechnung
Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits.
Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahme die WEG im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben
gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Eine
Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur mög-
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lich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit
ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die
Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
II. Die rechtlichen Konsequenzen
1. Einleitung
In erfreulicher Klarheit gibt der BGH der Praxis vor, wie die Rücklage korrekt zu verbuchen und darzustellen ist. Zusammengefasst lauten die Anforderungen:
- es ist darzustellen, welche Zahlungen die Eigentümer auf die Rücklage hätten leisten müssen (Soll),
-
es sind die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer auf die Rücklage auszuweisen (Ist),
die eingegangenen Beträge sind als Einnahme der Gemeinschaft zu buchen,
die tatsächliche Entwicklung der Rücklage ist aufzuzeigen, was zudem voraussetzt, daß
auch die Ausgaben aus der Rücklage berücksichtigt werden.
Dies führt zu einer Darstellung wie folgt:
Instandhaltungsrücklage
1. Abrechnung Ihrer Rücklageneinzahlungen gem. Einzel-WP 2009
Soll
gezahlt
Differenz
184,58 Euro
150,00 Euro
- 34,58 Euro
2. Abrechnung der Rücklageneinzahlungen insgesamt gem. Gesamt-WP 2009
Soll
gezahlt
Differenz
13.440,00 Euro
11.700,00 Euro
- 1.740,00 Euro
3. Entwicklung des Rücklagenkontos
Anfangsbestand per
gesamt
Verteilerschlüssel
anteilig
Ihr Anteil
117.350,34 Euro
10.000 (MEA)
137,34 MEA
1.611,69 Euro
11.700,00 Euro
je nach Einzahlung
150,00 Euro
150,00 Euro
01.01.2009
Zuführung durch Einzahlungen
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Instandhaltungsrücklage
erzielte Zinsen
833,17 Euro
10.000 (MEA)
137,34 MEA
11,44 Euro
Kapitalertragsteuer
-212,15 Euro
10.000 (MEA)
137,34 MEA
- 2,91 Euro
Solizuschlag
- 13,25 Euro
10.000 (MEA)
137,34 MEA
- 0,18 Euro
Endbestand per 31.12.2009
129.658,11 Euro
individuell je nach Einzahlung
1.770,04 Euro
(1.780,72 Euro
nach MEA)
Aus vorstehender Tabelle werden eine ganze Reihe von Problemen ersichtlich:
- Zunächst kann es auch in der Vergangenheit vorgekommen sein, daß Eigentümer Rücklagenzahlungen schuldig blieben. Die Aufteilung der am 01.01.2009 vorhandenen Rücklage nach MEA auf die einzelnen Eigentümer entspricht
damit mglw. nicht exakt ihrer Einzahlungsquote.
- Sodann fallen Zinsen und Steuern an. Die Verteilung dieser nach MEA wird dem Umstand nicht gerecht, daß die Einzahlungsquote nicht im Verhältnis der MEA steht. Denn der vorliegend beispielhaft abgerechnete Einzeleigentümer hat
zu wenig gezahlt. Daher profitiert er bei einer Verteilung nach MEA überproportional an den entstehenden Zinsen. Ganz
klar wird das, wenn ein Eigentümer gar keine Rücklage zahlt: dann werden ihm trotzdem angefallene Zinsen aus den
Einzahlungen der anderen zugerechnet. Andererseits ist unklar, nach welcher Quote man das sonst abrechnen sollte:
der zum Jahresbeginn? Der zum Jahresende? Oder im Sinne eines Mittelzinses der vom 01.07.2009? Dabei ist erheblich, daß Zinsen auf die jeweilig erfolgte Einzahlung anfallen. Bleibt ein Eigentümer bspw. im Februar und im August in
voller Höhe und im Mai zum Teil rückständig, so müßte ausgerechnet werden, welche Quote an der Rücklage er jeweils hatte und wie sich das auf die Zinsbeteiligung auswirkt. Im Ergebnis würde die Rechnung so kompliziert, daß das
schlicht nicht zu leisten ist.
- Zinsproblematik: kann die Zuschreibung von Zinsen dazu führen, daß Rückstände auf die Rücklage einzelner Eigentümer getilgt werden? Die andere Betrachtung wäre, daß Zinsen die Rücklage stets erhöhen, die vorhandenen Rückstände davon also unberührt bleiben.
- Sodann folgt die gleiche Problematik, wenn aus der Rücklage Ausgaben getätigt werden. Verteilt man die im Verhältnis
MEA, obwohl die interne Quote eine andere ist? Dann werden diejenigen, die überproportional eingezahlt haben, auch
überproportional belastet. Kann hieraus ein Grund folgen, eine abweichende Ausgabenquote im Einzelfall zu beschließen?
Insbesondere letztere Frage könnte, wenn man sie bejaht, dazu führen, daß Wohnungen ohne Rücklagenanteil zukünftig
einen geringeren Verkehrswert haben, Wohnungen mit einem höheren Rücklagenanteil hingegen einen höheren. Denn wenn
es gerechtfertigt ist, eine Einheit, die rücklagenrückständig ist, mit einem höheren Anteil an anstehenden Ausgaben zu belegen, dann müssen Erwerber einer solchen auch damit rechnen. Käufer einer Wohnung, die ein gutes Rücklagenpolster ausweist, können hingegen darauf vertrauen, daß sie nur wenig oder gar nicht zu anstehenden Instandhaltungsausgaben herangezogen werden.
All diese Probleme und Fragen entstehen allerdings nur auf der Ebene der Zuordnung der Rücklagenanteile zu den einzelnen
Einheiten. Der BGH hat im hier behandelten Urteil nicht entschieden, daß eine Rücklagenentwicklung auf der Ebene des
Einzeleigentümers zwingend vorzunehmen ist. Vielmehr führte er nur aus, daß die Darstellung der Rücklage den Eigentümern erlauben soll, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu überblicken und die Abrechnung auf Plausibilität zu überprüfen.
Daher halten wir es für möglich, problemvermeidend und verwaltungskostenreduzierend, die Darstellung der Rücklagenentwicklung auf die Gesamtrücklage zu beschränken und keine Aufteilung auf den Einzeleigentümer vorzunehmen. Die obige
Tabelle sähe dann wie folgt aus:
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Instandhaltungsrücklage
1. Abrechnung Ihrer Rücklageneinzahlungen gem. WP 2009
Soll
gezahlt
Differenz
184,58 Euro
150,00 Euro
- 34,58 Euro
2. Abrechnung der Rücklageneinzahlungen insgesamt gem. WP 2009
Soll
gezahlt
Differenz
13.440,00 Euro
11.700,00 Euro
- 1.740,00 Euro
3. Entwicklung des Rücklagenkontos der Gemeinschaft
Anfangsbestand per 01.01.2009
117.350,34 Euro
Zuführung durch Einzahlungen
11.700,00 Euro
erzielte Zinsen
833,17 Euro
Kapitalertragsteuer
-212,15 Euro
Solizuschlag
- 13,25 Euro
Endbestand per 31.12.2009
129.658,11 Euro
Freilich setzt jede Variante voraus, daß Sie die Rücklagenzahlungen aus dem Kostenteil herausnehmen und separat verbuchen - was sich wohl nicht vermeiden läßt.
2. Problem: Zahlungsverrechnungen
Vorstehende Tabelle geht davon aus, daß Sie wissen, daß der betreffende Eigentümer statt 184,58 Euro nur 150,00 Euro auf
die Rücklage gezahlt hat. Wenn Eigentümer allerdings Teilzahlungen leisten oder nach aufgelaufenen Rückständen Überzahlungen, ist das nicht so ohne weiteres feststellbar. Denn dazu müssen Sie erst einmal wissen, wie diese Zahlungen zu verrechnen sind.
a) anteilige Verbuchung: KG 24 W 112/04
Ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung des Eigentümers oder der Teilungserklärung könnte man auf ein Urteil des Kammergerichts zum vorgenannten Aktenzeichen abstellen. Dort hatte die Gemeinschaft einem Eigentümer das Wasser gesperrt
mit der Begründung, er sei mit einem Vielfachen seines Hausgeldes in Rückstand und damit auch mit den Wasserkosten.
Daraufhin überwies der Eigentümer einen Betrag, der seinem rückständigen Wasserkostenanteil entsprach, und zwar unter
ausdrücklicher Tilgungsbestimmung auf die Wasserkosten. Das KG entschied, daß das nicht zur Unzulässigkeit der Sperre
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führt, und zwar mit der Begründung, daß es sich bei dem beschlossenen Wirtschaftsplan nicht um zusammengefasste Einzelforderungen handele, sondern um eine einheitliche Forderung. Daher sei durch seine Teilzahlung jede einzelne Berechnungsposition nur anteilig gemindert. Dementsprechend waren auch die Wasserkosten anteilig bezahlt und der ganz überwiegende Teil noch offen.
Zahlt ein Eigentümer auf den Wirtschaftsplan, der auch anteilige Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage vorsieht, nur
einen Teil seines Hausgeldes, wäre es demzufolge auf jede einzelne Berechnungsposition des WP anteilig zu verteilen.
b) separate Beschlüsse und separate Zahlungen
Eine andere Idee, die an uns herangetragen wurde, ist, daß man einen WP ohne Rücklagenzahlungen beschließt. Hieraus
folgt eindeutig ein Hausgeld ohne Rücklagenanteil, so daß sich das Zuordnungsproblem nicht stellt. Parallel dazu könnte
man eine Rücklagenaufstockung beschließen, aus der sich zu zahlende monatliche Raten ergeben, die der Eigentümer separat zahlen soll. Hierdurch hätte man das Problem sozusagen ausgegliedert.
Allerdings dürften die meisten Eigentümer der Einfachheit halber dann doch wieder einen Dauerauftrag einrichten, der beide
Zahlungen umfasst. Und daß jemand, der rückständig ist, eine pauschale Summe mit dem Verwendungszweck „Hausgeld
und Rücklagen“ überweist, ist ebenso nicht unwahrscheinlich.
Ferner stellt sich die Frage, inwieweit ein WP ohne Rücklagenanteil möglich und zulässig ist. In vielen Teilungserklärungen
findet sich die Regelung, daß das Hausgeld die Betriebkosten, die Kosten der Verwaltung und eine Rücklage enthält. Hier
dürfte eine Aufspaltung schon unzulässig sein. Abgesehen davon schreibt § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG vor, daß der Wirtschaftsplan die Beitragsleistung der Eigentümer zur Instandhaltungsrückstellung zu enthalten hat. Sie einfach wegzulassen
geht also nicht.
c) Wirtschaftsplan ohne Rücklagenanteil, dafür höhere Plan-Ansätze
Eine andere Idee ist, einen Wirtschaftsplan zu beschließen, der keine Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage vorsieht.
Anstelle dessen enthält er großzügig bemessene Ansätze für Instandhaltung, Aufzugsinstandhaltung u.ä. Im Beschluss wird
sinngemäß folgendes festgehalten:
„Unterschreiten die im Abrechnungsjahr entstandenen Instandhaltungs-Kosten die jeweiligen Plan-Ansätze, so
wird der Restbetrag der Rücklage zugeführt. Überschreiten die Instandhaltungen den Ansatz im Wirtschaftsplan, so wird die Instandhaltungsrücklage anteilig aufgelöst.“
Dies bewirkt, dass es keine Soll-Rücklagenzuführungen gibt. Erst zum Jahresende wird ermittelt, ob die Planansätze für Instandhaltungen unter- oder überschritten worden sind. Die Differenz wird der Rücklage zugeführt bzw. die Rücklage wird
anteilig aufgelöst. Es entfällt die Pflicht zur Darstellung einer "Sollrücklage" und zur getrennten Buchung von Wohngeldern
und geplanten "Soll"-Rücklagenzuführungen. Die fehlende Notwendigkeit zum Ausweisen der individuell oft unterschiedlichen tatsächlichen Einzahlungen auf die Rücklage vereinfacht deren Darstellung innerhalb einer Jahresabrechnung enorm.
Entwicklung der Inst-Rücklage der WEG Musterhaus in 2009
Anteil Instandhaltungsrücklage auf Konto Festgeld
per 31.12. des dem Abrechnungsjahr vorangehenden Jahres
Anteil per 31.12. Vorjahr auf Gem.-Kto "Abgrenzung
Festgeld"
Anfangsstand Inst.Rückllage im Abrechnungsjahr:
Sollzuführungen gemäß Wirtschaftsplan
Zuführungen (+) oder Auflösungen (-) gem. Beschluss 03/09 vom 3.5.20009
Zinsen Festg (+)
Zast (-)
Soli (-)
Sollbestand Inst.Rücklage per 31.12. des Abrechnungsjahres:
Verteilerschlüssel
(MEA) gesamt
2.034,00
Anteilig
47.980,75
97,50
m² Wohnfläche
2.299,96
Ihr Anteil
28.212,42
2.034,00
97,50
m² Wohnfläche
1.352,37
76.193,17
0,00
13.322,00
2.034,00
2.034,00
2.034,00
97,50
97,50
97,50
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
3.652,33
0,00
638,59
333,05
-66,61
-16,65
89.764,96
2.034,00
2.034,00
2.034,00
2.034,00
97,50
97,50
97,50
97,50
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
15,96
-3,19
-0,80
4.302,89
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Auch wenn es nach diesem Modell keine Soll-Zuführungen zur Rücklage gibt, können trotzdem Differenzen zwischen Sollund Ist-Rücklage entstehen. Die wenigsten Verwalter lassen sog. Liquiditätsrücklagen auf dem laufenden Konto bilden, um
z.B. den Großeinkauf von Heizöl im Dezember ohne Kontoüberziehung zu überstehen. Einfacher als eine getrennte Ansparung solcher Reserven ist die Heranziehung der Instandhaltungsrücklage für derartige Zwecke. Der jährlich zu fassende Wirtschaftsplanbeschluss könnte hierfür folgende Klausel enthalten: „Die Rücklage darf bei Bedarf zeitweise zur Vermeidung von Überziehungen des laufenden Kontos der Gemeinschaft herangezogen werden. Der Wirtschaftsplan gilt über das Jahr hinaus bis zur Verabschiedung eines
neuen Plans.“
Besteht ein solcher Liquiditätsbedarf zum Jahresende (oder vor Eingang der Wohngeldnachzahlungen auf eine Abrechnung),
müsste die Darstellung der Instandhaltungsrücklage wie folgt ergänzt werden:
Istbestand Inst.-Rücklage per 31.12. des Abrechnungsjahres
Kontostand Festgeldkonto per 31.12. des Abre76.764,96
chungsjahres
Weiterer Rücklagenanteil (Soll-Anteil)
Zur Schaffung einer kurzzeitigen Liquiditätsreserve
auf dem Wohngeldkonto wurde gem. Beschlus 03/09
vom 3.5.2009 der folgende Rücklagenanteil auf das
WEG-Konto Nr..... überführt
(Buchhaltungskonto:Festgeldabgrenzung)
Summe Soll- und Istanteil Instandhaltungsrücklage
13.000,00
2.034,00
97,50
m² Wohnfläche
3.679,74
2.034,00
2.034,00
2.034,00
97,50
97,50
97,50
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
m² Wohnfläche
0,00
0,00
623,16
89.764,96
4.302,90
Auch hier halten wir es jedoch für problematisch, daß das Gesetz in § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG einerseits und viele Teilungserklärungen andererseits vorschreiben, daß der Wirtschaftsplan Rücklagenzuführungen beinhaltet. Ein systematisch solcherart
gefasster WP ohne Rücklagenanteil dürfte daher anfechtbar sein.
d) Verrechnungsbeschlüsse
Am einfachsten zur Lösung des Problems von Zahlungsverrechnungen scheint uns, eine Tilgungsreihenfolge zu beschließen.
Im WP könnte dann bspw. unter a) der Block der Betriebskosten, unter b) der Block Verwaltungs- (einschließlich Rechts-)
Kosten und unter Block c) die Zuführung zur Rücklage vorgesehen sein, was insgesamt Hausgeld X ergibt. Sodann könnte
zum Beispiel wie folgt beschlossen werden:
„Teilzahlungen auf das Hausgeld werden zunächst auf die rückständigen Betriebskosten und die Betriebskosten des laufenden Monats nach Abschnitt a) des Wirtschaftsplans verrechnet, sodann auf rückständige und
laufende Verwaltungskosten gemäß Abschnitt b). Verbleibt anschließend noch ein Restbetrag, gilt dieser als
auf die Rücklage gezahlt.“
3. Auswirkungen auf bereits beschlossene Jahresabrechnungen
Keine, diese sind bestandskräftig.
4. Zur Beschlußfassung bereits vorbereitete Abrechnungen
Aufgrund der zeitlichen Nähe der Veröffentlichung der BGH-Entscheidung zum Durchlauf Ihrer WEG-Versammlungen tritt das
Problem auf, daß Jahresabrechnungen vielfach schon erstellt, aber noch nicht beschlossen wurden. Es gibt daher für viele
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Anlagen ein praktisches Bedürfnis, die Abrechnung 2009 noch nach dem alten System zu beschließen, auch wenn es falsch
ist.
Eine Verwaltung hat uns geschrieben, daß sie ihre Einladungen mit folgendem Hinweis versehen:
Hinweis: Gemäß einem Urteil des BGH vom 4.12.09 sind Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in der
Jahresabrechnung nicht als Kosten darzustellen. Dementsprechend sind in der Abrechnung auch nur die
Wohngeldzahlungen ohne den auf auf die Instandhaltungsrücklage entfallenden Anteil zu berücksichtigen. Der
BGH begründet diese Forderung mit dem Umstand, dass Zuführungen zur Rücklage keine Kosten sind, sondern nur der Ansparung von Reserven für zukünftige Aufwendungen dienen. Die Darstellung der Zuführungen
zur Rücklage soll ausschließlich innerhalb der Rücklagenentwicklung erfolgen und sowohl die „Ist“- als auch
die „Soll“-Zuführungen ausweisen.
Eine derartige Form der Abrechnung erfordert ein gänzlich andere Buchhaltung, bei der die Wohngelder nach
Kosten- und Rücklagenanteilen aufgesplittet werden. Die vorgelegte Abrechnung entspricht den Anforderungen des BGH nicht und ist insofern anfechtbar. Wir werden die Abrechnungsform bei zukünftigen Abrechnungen umstellen, sobald in den Wirtschaftplänen die Rücklagenzuführungen gesondert ausgewiesen sind und
die Buchhaltungssoftware die geänderte Darstellung gestattet. Das wirtschaftliche Ergebnis ändert sich dadurch nicht, nur die Darstellungsform.
Für den Fall, daß die Eigentümer die vorgelegte Abrechnung trotzdem beschließen, können sie dies der Verwaltung dann
wohl nicht vorwerfen, d.h. das Risiko der Überwälzung von Prozeßkosten einer Anfechtungsklage auf die Verwaltung wird
hierdurch geringer. Gleichwohl bleiben die Abrechnungen inhaltlich falsch, so daß der Weg wohl nur in unproblematischen
Anlagen gewählt werden sollte.
In allen anderen Anlagen wird man nicht umhinkommen, das Jahr 2009 nach den nunmehr geltenden Regeln aufzubereiten,
auch wenn hierdurch Verzögerungen eintreten und ggf. Versammlungstermine verschoben werden müssen.
5. sonstiges
Einige Seminaranbieter verknüpfen die BGH-Entscheidung mit einer grundsätzlichen Erörterung korrekter WEG-Verwaltung.
Wir halten das für zu weitgehend, möchten jedoch kurz auf die aufgeworfenen Problematisierungen eingehen, soweit ersichtlich. Insbesondere wird hierdurch deutlich, welche Konsequenzen nicht aus der Entscheidung folgen.
a) fehlender WP-Beschluß oder nachträgliche Aufhebung des WP-Beschlusses
Wenn es keinen WP gibt, hat die Gemeinschaft keine Rechtsgrundlage für Forderungen auf Hausgeld oder Rücklagenzahlung. Leistet ein Eigentümer trotzdem etwas, ist das buchhalterisch Fremdgeld, rechtlich eine Vorauszahlung auf die künftige
Abrechnungsforderung. Wir gehen davon aus, daß bei den von uns beratenen Verwaltungsunternehmen in der Regel Wirtschaftspläne vorliegen oder kurz nach Verwaltungsübernahme beschlossen werden.
Wird ein Wirtschaftsplan nachträglich vom Gericht für ungültig erklärt, gilt das nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft,
§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Bisherige Zahlungen behalten daher ihren Rechtsgrund, für die Zukunft sollte ein neuer Beschluß
gefasst werden.
b) Nachzahlungen aus den Einzelabrechnungen oder aus den Einzelwirtschaftsplänen
Solange keine Jahresabrechnung vorliegt, ist der Wirtschaftsplan Rechtsgrundlage der Forderung. Sobald abgerechnet wurde, wandelt sich der Anspruch in einen solchen aus der Abrechnung. Der Höhe nach ist das in Bezug auf die Rücklage egal,
da beide Beträge gleich hoch sind.
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Zahlt ein Eigentümer auf Rücklagenverpflichtung 2009 erst im Jahr 2010, ändert sich die Abrechnung nicht. Denn in die
Rücklage konnte in 2009 nur zugeführt werden, was er gezahlt hat. Es reduziert sich aber seine Nachzahlungspflicht aus
dem betreffenden WP bzw. der Abrechnung. Die Nachzahlung wird in 2010 der Rücklage zugeführt. Auswirkungen auf die
beschlossene Rücklagenzahlung 2010 im WP 2010 hat das ebenfalls nicht, da die Zahlung nicht auf die Schuld aus dem
WP 2010 erfolgte, sondern auf die aus dem Jahr 2009.
c) Altbestände der Instandhaltungsrücklage
sind nur interessant, wenn man eine Aufteilung und Zuordnung zu einzelnen Einheiten vornehmen möchte, also Einzelrücklagenkonten anlegt und fortschreibt, wovon wir abraten. Hierzu verweisen wir auf Seite 7 unseres Skripts.
d) Sonderumlagen
haben mit der Rücklagenentwicklung erst einmal nichts zu tun.
e) Liquiditätsengpässe
folgen aus der Verbuchung als Einnahmen statt als Kosten nicht.
Werden Sonderumlagen zur Beseitigung eines absehbaren oder eingetretenen Liquiditätsengpasses beschlossen, so empfiehlt sich, festzulegen, welcher Anteil auf laufende Bewirtschaftungen und welcher Anteil auf Rücklage gezahlt werden soll.
Hierzu könnten zwei separate Beschlußfassungen erfolgen, einmal auf Betriebskosten und einmal auf nötige Instandhaltung.
Hieraus folgen für den jeweiligen Eigentümer zwei Zahlbeträge, die Konten bleiben klar.
Tobias Scheidacker - Rechtsanwalt -
Dr. Sascha Lambert
- Rechtsanwalt -
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