Büroflächen · Office Space Marktreport 2015/2016 · Hannover

Büroflächen · Office Space
Marktreport 2015/2016 · Hannover
Büromarkt Hannover
Office market Hanover
Belebtes Jahr 2015
Mit einem Flächenumsatz von 130.000 m² hat der Büromarkt Hannover das Vorjahresergebnis um etwas mehr
als 8 % übertroffen (2014: 120.000 m²). Nachdem das
erste Halbjahr mit 50.000 m² schwächer gestartet war,
zeigte das zweite Halbjahr mit einem Flächenumsatz
von 80.000 m² die stärkere Dynamik. Statistisch erfasst
wurden nur Abschlüsse von Mietverträgen, keine eigengenutzten Neubauprojekte oder Kaufverträge.
Popular year 2015
With a take-up of 130,000 m² the office market Hanover
has exceeded the previous year’s result by slightly more
than 8 % (2014: 120,000 m²). After the first half-year
started more weakly with 50,000 m², the second half-year
showed a stronger dynamic with a take-up of 80,000 m².
Only deals for leases, but not owner-occupied new
building projects or sales contracts, have been included
in these statistics.
Größte Abschlüsse im vierten Quartal
Die zweite Jahreshälfte 2015 wurde von den zwei größten Abschlüssen in der Bürolage „City“ geprägt. Zum
einen hat die Deutsche Bahn für ihre neue Zentrale in der
niedersächsischen Landeshauptstadt am Lister Dreieck
25.500 m² gemietet. In das geplante achtstöckige Gebäude sollen 2018 die ersten Mitarbeiter einziehen. Zum
anderen hat die Stadt Hannover am Aegidientorplatz die
10.000 m² große ehemalige Sparkassen-Zentrale gemietet. Der größte Abschluss des ersten Halbjahres erfolgte
durch die Anmietung von 6.100 m² durch die Üstra
Hannoversche Verkehrsbetriebe AG in der Georgstraße.
Demzufolge liegen die Branchen „Transport, Verkehr,
Post + Kurier“ mit 29 % des Flächenumsatzes sowie
„Öffentliche Hand, Verwaltung“ (12 %) auf den vorderen
Plätzen des Rankings.
Largest deals during fourth quarter
The second half of 2015 was characterised by two
major deals in the office location “City”. Firstly, the
Deutsche Bank rented 25,000 m² at the Lister Dreieck
for its new head office in the Lower Saxon capital. The
first tenants are due to move into the planned 8-storey
building in 2018. Secondly, the City of Hanover has
leased the 10,000 m²-sized, former Sparkasse head
office at the Aegidientorplatz. The largest deal during the
first half-year was concluded in the renting of 6,100 m²
by the Üstra Hannoversche Verkehrsbetriebe AG in
Georgstraße. As a result the sectors “Transport, Traffic,
Post + Courier” with 29 % of the take-up and “Public
Authorities, Administration” (12 %) occupied the first
places of the ranking lists.
Deutlicher Leerstandsabbau
Insgesamt wurden in der Größenklasse über 5.000 m²
knapp 32 % des gesamten Flächenumsatzes getätigt. In
den mittleren Klassen zwischen 1.000 und 5.000 m² war
die Nachfrage vergleichbar mit derjenigen im Jahr 2014,
wurde allerdings durch das fehlende Angebot im Bestand
limitiert. Somit hat sich in Hannover der Leerstand weiter
verringert und beträgt lediglich 150.000 m². Das entspricht einer außergewöhnlich geringen Leerstandsquote
von etwa 3,5 %. Der häufig ausgewiesene Leerstand von
230.000 m² umfasst zusätzlich 80.000 m² Büroflächen,
die allerdings in einem so schlechten baulichen Zustand
sind, dass man sie als strukturellen Leerstand bezeichnen
kann.
Considerable reduction in vacancies
Altogether just under 32 % of the total take-up was
effected in the size category over 5,000 m². In the
intermediate categories between 1,000 and 5,000 m²
the demand was comparable with 2014, but, due to
the lack of properties available, stocks were limited.
Consequently the vacancies in Hanover continued to fall
and at present only totals 150,000 m². This corresponds
to an unusually low vacancy rate of about 3.5 %. The
frequently quoted vacancy figure of 230,000 m² includes
an additional 80,000 m² of office spaces that are,
however, in such a poor structural condition that one
can describe them as structural vacancies. In general
the office market is distinguished by an extremely stable
demand for premises below 500 m², and 76 % of all
Bedeutende Flächenumsätze – Hannover*
Significant take-ups – Hanover*
Nutzer User
Fläche Space
Bürolagen Office area
Deutsche Bahn AG
25.500 m²
City
Landeshauptstadt Hannover
10.000 m²
City
Üstra Hannoversche Verkehrsbetriebe AG
6.100 m²
City
Commerzbank AG
3.800 m²
City
Syscomb GmbH
3.500 m²
Hannover Nord
* Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Hannover
Flächenumsatz
Flächenumsatz – Lage*
Take-up
Take-up – location*
200
190
City/Stadtmitte
180
150
140
125
120
120
106
Hannover Ost
40
20
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1%
Hannover Süd
1%
2016*
Transport, Verkehr,
Post + Kurier 29 %
≤ 500 m²
Verbände, Interessenvertretungen 3 %
Bauwesen,
Vermietung,
Verpachtung 3 %
Öffentliche Hand,
Verwaltung 12 %
501–1.000 m²
sonstige
Dienstleister 5 %
Gesundheits- und
Sozialwesen 10 %
1.001–2.000 m²
Industrie,
Verwaltung 8 %
Information,
Kommunikation 10 %
40 %
50 %
60 %
* Jahr 2015/Year 2015
28 %
17 %
12 %
2.001–5.000 m²
11 %
≥ 5.001 m²
unternehmensnahe
Dienstleister 9 %
Finanzwesen 9 %
32 %
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
* Jahr 2015/Year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büromieten (EUR/m²)
Leerstand
Office rents (EUR/m²)
Vacancies
12,50
13,50
14,00
15,00
15,00
12,0
9,50
8,40
9,80
8,60
10,00
8,90
10,00
9,00
10,00
9,10
250
15,00
11,00
9,50
6,0
4,0
225
10,0
230
210
190
200
in Tsd. m²/in '000s m²
16,0
8,40
30 %
Take-up – size categories*
Medien, Werbung 2 %
9,40
20 %
Flächenumsatz – Größenklassen*
Take-up – segment*
12,50
10 %
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Branche*
in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs
1%
0%
* Jahr 2015/Year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
8,0
2%
Messe/Laatzen
sonstiges Stadtgebiet
* Prognose/Forecast
10,0
7%
3%
Lahe/Altwarmbüchen
60
14,0
8%
Langenhagen
80
0
10 %
Hannover West
125
100
100
Hannover Nordost
135
130
14 %
80*
200
180
150
100
5,0
4,6
4,4
4,6
6,0
5,0
4,0
4,4
3,5
3,0
2,0
50
2,0
8,0
7,0
150
4,9
9,0
1,0
0,0
2009
2010
2011
2012
2013
Spitzenmiete/Prime rent
Durchschnittsmiete City/Average rent city
Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2014
2015
0
0,0
2009
2010
2011
2012
Leerstandsquote/Vacancy rate
Leerstand/Vacancy
* struktureller Leerstand/structural vacancy
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2013
2014
2015
Quote in % / Rate in %
in Tsd. m²/in '000s m²
160
53 %
Hannover Nord
Insgesamt ist der Büromarkt durch eine äußerst stabile
Nachfrage nach Flächen unter 500 m² geprägt. So erfolgten in dieser Größenklasse 76 % aller Abschlüsse, mit
einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 28 %. Der
Schwerpunkt des Vermietungsgeschäftes lag mit 53 % in
der City. Bedingt durch die vier größten Abschlüsse des
Jahres lag der Flächenumsatz dort um zehn Prozentpunkte
höher als 2014. Mit deutlichem Abstand folgen Hannover Nord (14 %) und Nordost (10 %).
Während die Spitzenmiete stabil bei 15,00 EUR/m² liegt,
haben sich die Durchschnittsmieten erhöht. In der City
hat es einen Anstieg um 1,00 EUR/m² auf 11,00 EUR/m²
gegeben. Bezogen auf die gesamte Stadt liegt die Durchschnittsmiete bei 9,50 EUR/m².
Investmentmarkt für Büroimmobilien
Hannover ist nach den Top-7-Städten aufgrund seiner
dynamischen und diversifizierten Wirtschaft als Wachstumsregion mit stabilen Büromarktzahlen einer der nachgefragtesten Standorte bei institutionellen Investoren
für Investments in Büroimmobilien. Anleger investieren
nicht mehr nur in der City, sondern haben ihre Zielgebiete
auch auf Lagen an Ausfallstraßen und in Bürozentren
ausgeweitet. So erfreuen sich Lagen an der Podbielskistraße, beispielsweise das Pelikanviertel, hoher Beliebtheit bei Investoren. Die durchschnittliche Volumengröße
einzelner Transaktionen liegt bei etwa 4 bis 8 Mio. EUR.
Aufgrund der hohen Preise für Zinshäuser sind vermehrt
private Investoren bereit, auch in Bürohäuser dieser
Größenordnung zu investieren. Investoren mit einem
Mindestvolumen von mehr als den häufig genannten
15 Mio. EUR kommen in Hannover selten zum Zug.
deals were concluded in this size category, with a share
of 28 % of the total take-up. The emphasis of the letting
business lay on the City with 53 %. Due to the four major
deals of the year, the take-up there was 10 percentage
points higher than in 2014, followed with a considerable
gap by Hanover North (approx. 14 %) and Northeast
(approx. 10 %).
Whereas the top rent remains stable at 15.00 euros/m², the
average rents have increased. In the City there has been
a rise by 1.00 euros/m² to 11.00 euros/m². Calculated
on the figures of the whole city area, the average rent
amounted to 9.50 euros/m².
Investment market for office properties
Of the Top 7 Cities, Hanover, due to its dynamic and
diversified economy and its reputation as a growth region
with stable office market figures, is one of the most soughtafter locations with institutional investors for investments
in office properties. Investors are no longer placing their
money in the City, but have also extended their target
areas to locations on arterial roads and in office centres.
For instance, locations on Podbielskistraße, for example
the Pelikanviertel, are highly popular with investors.
The average volume of individual transactions lies at
around 4 to 8 million euros. Due to the high prices for
investment properties, more and more private investors
are prepared to place their capital in office buildings of
this size category. Investors with a minimum volume of
more than the frequently quoted 15 million euros are
rarely successful.
Transaktionsvolumen Büroinvestment
Spitzenfaktoren Büroimmobilien
Transaction volume office investment
Prime factors office properties
200
182
in Mio. EUR/in m. euros
180
160
140
177
25,0
20,0
149
127
120
19,5
17,2
17,4
17,7
18,5
18,5
13,7
14,0
14,0
14,1
14,3
14,5
2009
2010
2011
2012
2013
2014
15,0
100
87
10,0
80
21,0
15,7
60
40
5,0
20
0
2011
2012
2013
2014
2015
0,0
2015
City/Stadtmitte/City
Ausfallstraßen, Bürozentren/Arterial road,Office center
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Hannover
Die Verkäufe der Neubauten für die Deutsche Hypo im
Jahr 2014 und der Deutschen Bahn 2015 zeigen aber, dass
in Hannover Büroinvestments jenseits der 50-Mio.-EURMarke möglich sind. Die Spitzenfaktoren lagen 2014
bei 19,5 und Ende 2015 bei 21,0 für Neubauten in TopCity-Lage. Bestandsobjekte in guten Lagen werden mittlerweile für das 15 bis 18-Fache der Jahresnettokaltmiete
gehandelt. An Ausfallstraßen liegen die Bruttoanfangsrenditen bei bis zu 9 %.
The sales of new constructions to the Deutsche Hypo in
2014 and the Deutsche Bahn in 2015 show, however, that
in Hanover office investments beyond the 50 million euro
mark are certainly feasible. The top multipliers for new
buildings in top city locations lay at 19.5 in 2014 and
at 21.0 at the end of 2015. Existing properties in good
locations are meanwhile traded for 15 to 18 times the
annual net rent. Properties by arterial roads lie at gross
initial yields of up to 9 %.
Ausblick 2016
Für das Gesamtjahr 2016 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem Büroflächenumsatz in der Größenordnung von 2015. Insbesondere die dynamische Nachfrage
nach kleinteiligen Flächen wird 2016 stabil bleiben und
eine solide Basis für die Flächenumsätze darstellen. Der
Leerstandsabbau wird sich aufgrund der kaum stattfindenden Neubautätigkeit fortsetzen. Nachdem die Durchschnittsmieten durch die großen Flächenumsätze im
hochpreisigen Bereich beeinflusst wurden, könnten sie
mittelfristig wieder etwas sinken. Auch die InvestmentNachfrage nach Büroimmobilien wird bei weiter leicht
steigenden Preisen und stabilen bis leicht sinkenden Renditen anhalten.
Forecast for 2016
For the whole of 2016 Engel & Völkers Commercial
reckons with a take-up of office premises similar to that of
2015. In particular the dynamic demand for small-sized
spaces will remain stable in 2016 and will present a solid
basis for the take-up figures. The reduction of vacancies
will continue due to the fact that there are hardly any
new buildings under construction at all. After the average
rents have been influenced by the large take-up figures in
the high-price segment, they could fall again slightly in
the medium-term. In addition, the investment demand for
office premises will remain at slightly rising prices and
stable to slightly decreasing yields.
Transaktionsvolumen nach Käufertyp*
Transaktionsvolumen nach Verkäufertyp*
Transaction volume by type of customer
Transaction volume by type of seller
Spezialfonds 2 %
Assetmanager 4 %
Assetmanager 40 %
Banken 5 %
Geschlossene Fonds 35 %
Spezialfonds 5 %
Offene Fonds 6 %
Opportunity-Fonds 6 %
Sonstige/Private 18 %
Geschlossene Fonds 35 %
* Jahr 2015/Year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Sonstige/Private 13 %
Immobilien-AGs 31 %
* Jahr 2015/Year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Hannover
Office locations in Hanover
Isernhagen
Langenhagen
Isernhagen Süd
A352
A37
(Messeschnellweg)
A2
B6
estschnellweg)
Vinnhorst
Nordhafen
Brink-Hafen
Marienwerder
Bothfeld
Sahlkamp
Stöcken
Ledeburg
Lahe
Vahrenheide
arbsen
Burg
Hainholz
Leinhausen
Vahrenwald
Herrenhausen
Misburg Nord
List
Groß Buchholz
Zoo
Nordstadt
A7
Oststadt
Ahlem
Misburg Süd
Heideviertel
Limmer
Davenstedt
Linden Nord
Mitte
Kleefeld
Linden-Mitte
Linden Süd
Calenberger
Neustadt
Badenstedt
Südstadt
Bult
Kirchrode
B65
Waldheim
Bornum
Ricklingen
(Südschnellweg)
Anderten
Waldhausen
Mühlenberg
Seelhorst
Oberricklingen
Bemerode
Döhren
Mittelfeld
Wülferode
B217
Wülfel
Wettbergen
Messe
B443
Laatzen
© Engel & Völkers Commercial
City/Stadtmitte
Hannover Ost
Hannover West
8,00 – 16,00 EUR/m²
7,50 – 12,00 EUR/m²
5,00 – 11,00 EUR/m²
Hannover Süd
Lahe/Altwarmbüchen
Lahe/Altwarmbüchen
Hanover north
City
Hanover south
Hanover east
Hanover west
Hannover Nord
7,00 – 13,50 EUR/m²
6,00 – 11,50 EUR/m²
5,00 – 10,00 EUR/m²
Hannover Nordost
Messe/Laatzen
Langenhagen
7,50 – 12,50 EUR/m²
6,00 – 11,00 EUR/m²
5,00 – 9,50 EUR/m²
Hanover northeast
Messe/Laatzen
Langenhagen
EVC Hannover GmbH
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Schiffgraben 11 · 30159 Hannover
Tel. +49-(0)511-36 80 20 · [email protected]
Sonstiges Stadtgebiet
Other municipal area
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