und Heizkosten nach dem SGB XII im Bereich des Kreises Wesel

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Anlage 1
-1 -
zu § 35 SGB XII
Informationen zur Übernahme der Unterkunfts- und Heizkosten
nach dem SGB XII im Bereich des Kreises Wesel
Höhe der Unterkunftskosten, die durch das Sozialamt im Bereich des Kreises
Wesel übernommen werden
Im Rahmen der Erbringung von Sozialhilfe oder Grundsicherung nach dem SGB XII
werden auch Leistungen für die Unterkunft erbracht. Die Höhe der vom Sozialamt zu
übernehmenden Unterkunftskosten wird nach oben hin beschränkt. Es werden nur
die Kosten übernommen, die für den jeweiligen Einzelfall angemessen sind.
Bei der Beurteilung, welche Kosten im jeweiligen Einzelfall angemessen sind, wird
die reale Lage auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Wesel ebenso berücksichtigt wie
die Größe und Zusammensetzung der jeweiligen Haushaltsgemeinschaft. Im Kreis
Wesel ergeben sich hierdurch aktuell folgende im Rahmen des SGB XII zu
übernehmenden Höchstgrenzen:
Š
Š
Š
Š
Für einen 1 Personhaushalt
Für einen 2 Personenhaushalt
274,05 Euro
365,40 Euro
456,75 Euro
548,10 Euro
Für jede weitere zur Haushaltsgemeinschaft gehörende Person erhöht sich die
Angemessenheitsgrenze um jeweils 91,35 Euro.
Bei den aufgeführten Beträgen handelt es sich um die monatliche Kaltmiete
einschließlich der tatsächlich entstehenden Betriebs-/Nebenkosten (ohne
Heizung). Bei der Berechnung der Betriebs-/Nebenkosten werden - soweit möglich die tatsächlichen Betriebs-/Nebenkosten lt. Jahresendabrechnung des Vorjahres
berücksichtigt.
Überschreiten Ihre Unterkunftskosten die oben genannten Beträge, sind Sie
verpflichtet, diese Kosten durch Umzug, Untervermietung oder andere geeignete
Maßnahmen auf die festgeschriebenen Höchstwerte zu reduzieren. Soweit Sie Ihre
Bemühungen zur Reduzierung der Unterkunftskosten nachvollziehbar nachweisen
können, ist es dem Sozialamt im Einzelfall möglich für höchstens 6 Monate auch die
erhöhten Kosten zu übernehmen.
Sollten Sie nicht gewillt sein, geeignete Maßnahmen zur Reduzierung der
Unterkunftskosten zu ergreifen, können Ihnen nur die für Ihren Haushalt
angemessenen Kosten durch das Sozialamt gewährt werden.
Sehen Sie keine Möglichkeit zur Kostenreduzierung beispielsweise durch
Untervermietung, wollen aber in der zu teuren Wohnung verbleiben und sind bereit
und in der Lage, den Unterschiedsbetrag zwischen den o.g. Höchstbeträgen und
Ihrer tatsächlichen Miete selbst zu tragen, übernimmt das Sozialamt die
angemessenen Kosten gemäß den oben genannten Höchstgrenzen. Sie bleiben
aber verpflichtet nachzuweisen, aus welchen mitteln Sie die monatlichen
Mehrkosten zahlen.
Stand: 01.06.2012
Anlage 1
-2 -
zu § 35 SGB XII
Vorlage der jährliche Betriebs-/Nebenkostenabrechnung
Sie erhalten in der Regel einmal jährlich eine Betriebs-/Nebenkostenabrechnung
durch Ihre/n Vermieter/in. Sie sind verpflichtet, diese Abrechnung unverzüglich bei
Ihre(m)/r Sachbearbeiter/in im Sozialamt einzureichen.
Guthaben aus der Betriebs-/Nebenkostenabrechnung
Rückzahlungen und Guthaben aus der Betriebs-/Nebenkostenabrechnung gelten als
Einkommen und mindern grundsätzlich den in dem Monat der Rückzahlung oder der
Gutschrift bestehenden Leistungsanspruch.
Wichtige Hinweise zum Umzug
Vor Abschluss eines Mietvertrages für eine neue Unterkunft sollen Sie die
Zustimmung des Sozialhilfeträgers, in dessen Bereich die neue Wohnung liegt, zum
Umzug einholen. Die Zustimmung kann nur dann erteilt werden, wenn der von Ihnen
angestrebte Umzug erforderlich ist und die Kosten für die neue Unterkunft
angemessen sind.
Nur bei Vorliegen der Zustimmung können auch die notwendigen und durch das
Sozialamt anerkannten Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten durch das
bis zum Umzug zuständige Sozialamt übernommen werden. Sofern für die neue
Wohnung eine Mietkaution fällig werden sollte, kann diese darlehensweise im
Rahmen des SGB XII übernommen werden.
Grundsätzlich gilt:
Sollten Sie beabsichtigten umzuziehen, fragen Sie noch bevor Sie eine/n
Makler/in beauftragen oder einen neuen Mietvertrag unterschreiben Ihre/n
Sachbearbeiter/in nach den Möglichkeiten und Voraussetzungen hierfür. Nur
so können Sie sicherstellen, dass der Umzug für Sie keinerlei negative
leistungsrechtliche Konsequenzen hat.
Stand: 01.06.2012
Anlage 1
-3 -
zu § 35 SGB XII
Übernahme der Heiz- und Warmwasserkosten
Heizkosten
Gem. § 35 Abs. 4 S. 1SGB XII werden Leistungen für Ihre Heizung in tatsächlicher
Höhe nur erbracht, soweit sie angemessen sind. Eklatant kostspieliges oder
unwirtschaftliches Heizen ist vom Grundsicherungsträger nicht zu finanzieren.
Als Datengrundlage für die Höhe des als angemessenen geltenden Heizverbrauchs
wird im Kreis Wesel der von den Gerichten anerkannte bundesweite Heizspiegel
herangezogen. Dieser kann bei dem Deutschen Mieterbund, Kennwort „Heizspiegel“
in 10169 Berlin, angefordert oder unter www.heizspiegel.de heruntergeladen werden.
Der Grenzwert der angemessenen Heizkostenverbrauchs ist demnach abhängig von
̇ der Heizart
̇ der Gesamtfläche des Gebäudes, in dem sich Ihre Wohnung befindet
und
̇ der Haushaltsgröße
So ergeben sich folgende angemessene Heizkostenhöchstwerte, deren Kosten
durch das Sozialamt im Bereich des Kreises Wesel übernommen werden.
:
Heizkosten (ohne Warmwasser)
Bundesweiter Heizspiegel für das Jahr 2012
Heizart
Heizöl*
unangemes Nichtprüfgrenze
GebäudeHeizkosten
nach
sene
Heizfläche in qm
Haushaltsgrößen pro Jahr in Euro
kosten in € 1 Person 2 Pers.
3 Pers.
4 Pers.
je qm/Jahr (45 qm)
(60 qm)
(75 qm)
(90 qm)
100 - 250
> 19,60
882,00
1.176,00 1.470,00 1.764,00
251 – 500
> 18,90
850,50
1.134,00 1.417,50 1.701,00
501 – 1.000
> 18,10
814,50
1.086,00 1.357,50 1.629,00
> 1.000
> 17,60
792,00
1.056,00 1.320,00 1.584,00
Erdgas*
100 - 250
251 – 500
501 – 1.000
> 1.000
> 16,90
> 16,00
> 15,20
> 14,70
760,50
720,00
684,00
661,50
1.014,00
960,00
912,00
882,00
1.267,50
1.200,00
1.140,00
1.102,50
1.521,00
1.440,00
1.368,00
1.323,00
Fernwärme
100 - 250
251 – 500
501 – 1.000
> 1.000
> 18,50
> 17,80
> 17,10
> 16,60
832,50
801,00
769,50
747,00
1.110,00
1.068,00
1.026,00
996,00
1.387,50
1.335,00
1.282,50
1.245,00
1.665,00
1.620,00
1.539,00
1.494,00
Stand: 01.06.2012
Anlage 1
-4 -
zu § 35 SGB XII
Kosten der Warmwasserversorgung
Bei der Gewährung von Leistungen für Ihre Warmwasserversorgung ist zu
unterscheiden, ob Sie Ihre Warmwasserversorgung dezentral (z.B. Wasserboiler,
Durchlauferhitzer) oder zentral vornehmen.
Dezentrale Warmwasserversorgung
Soweit Sie Ihr Warmwasser durch in Ihrer Unterkunft installierte Vorrichtungen (z. B.
Warmwasserboiler) erzeugen, wird Ihnen zusätzlich zu den angemessenen
Heizkosten ein Mehrbedarf für die Warmwasserversorgung für jede in Ihrem
Haushalt lebende leistungsberechtigte Person (LB) entsprechend ihrer
Regelbedarfsstufe nach § 30 Abs. 7 SGB XII in folgender Höhe zusätzlich erbracht:
Regelbedarfsstufe
Personen
Prozentsatz
1
Alleinstehende oder
Alleinerziehende LB
Ehegatten oder Lebenspartner sowie
andere erwachsene LB, die in einem
gemeinsamen Haushalt gemeinsam
leben und gemeinsam wirtschaften
Erwachsene LB, die keinen eigenen
Haushalt führen, weil sie im Haushalt
anderer Personen leben
Jugendliche vom Beginn des 15. bis zur
Vollendung des 18. Lebensjahres
Kinder vom Beginn des 7. bis zur
Vollendung des 14. Lebensjahres
Kinder bis zur Vollendung des 6.
Lebensjahres
2,3 %
Mehrbedarf
in Euro
8,60 €
2,3 %
7,75 €
2,3 %
6,88 €
1,4 %
4,02 €
1,2 %
3,01 €
0,8 %
1,75 €
2
3
4
5
6
Mit diesem Mehrbedarf sind Ihre Warmwasserkosten vollständig zu decken.
Heiz- und Warmwasserkosten bei zentraler Warmwasserversorgung
Bei zentraler Warmwasserversorgung werden Ihre Kosten gem. § 35 Abs. 4 S. 3
SGB XII in tatsächlicher Höhe übernommen, soweit sie angemessen sind. Es erfolgt
eine zusammengefasste Angemessenheitsprüfung der Kosten für Heizung und
Warmwasserversorgung. Hierzu werden die v. g. angemessenen Höchstkosten für
die Heizung (s. Seite 3) um einen angemessenen Betrag für die
Warmwasserversorgung erhöht, welcher lt. bundesweitem Heizkostenspiegel 2,30
Euro pro qm Ihrer abstrakt angemessenen Wohnfläche beträgt. Diese
zusammengefasste Angemessenheitsprüfung hat für Sie den Vorteil, dass Sie ggfs.
zu hohe Kosten der Warmwasserzubereitung durch geringe Heizkosten (oder
umgekehrt) ausgleichen können.
Stand: 01.06.2012
Anlage 1
-5 -
zu § 35 SGB XII
So ergeben sich folgende angemessene Höchstbeträge für die Heiz- incl.
Warmwasserkosten, die durch das Sozialamt im Bereich des Kreises Wesel
übernommen werden:
Heiz- und Warmwasserkosten
Bundesweiter Heizspiegel für das Jahr 2012
Heizart
Gebäude- unangemesfläche in sene
Heizungs- u.
qm
Warmwasserkosten in
Euro/qm/Jahr
Heizöl
Erdgas
Fernwärme
Nichtprüfgrenze Heizungs- incl. Warmwasserkosten nach Haushaltsgrößen
pro Jahr in Euro
1 Person 2 Pers.
3 Pers.
4 Pers.
(45 qm)
(60 qm)
(75 qm) (90 qm)
100 - 250
251 – 500
501 –
1.000
> 1.000
> 21,90
> 21,20
> 20,40
985,50
954,00
918,00
1.314,00
1.272,00
1.224,00
1.642,50 1.971,00
1.590,00 1.908,00
1.530,00 1.836,00
> 19,90
895,50
1.194,00
1.492,50 1.791,00
100 - 250
251 – 500
501 –
1.000
> 1.000
> 19,20
> 18,30
> 17,50
864,00
823,50
787,50
1.152,00
1.098,00
1.050,00
1.440,00 1.728,00
1.372,50 1.647,00
1.312,50 1.575,00
> 17,00
765,00
1.020,00
1.275,00 1.530,00
100 - 250
251 – 500
501 –
1.000
> 1.000
> 20,80
> 20,10
> 19,40
936,00
904,50
873,00
1.248,00
1.206,00
1.164,00
1.560,00 1.872,00
1.507,50 1.809,00
1.455,00 1.746,00
> 18,90
850,50
1.134,00
1.417,50 1.701,00
Achten Sie daher bitte gewissenhaft auf ein sparsames und ökologisches
Heizverhalten und einen sorgsamen Warmwasserverbrauch.
Haben Sie Fragen zur Übernahme der angemessenen Heiz- und
Warmwasserkosten, richten Sie diese bitte an Ihre/n zuständige/n Sachbearbeiter/in.
Stand: 01.06.2012
Weisungen des Kreises Wesel zur Umsetzung des § 22 SGB II
- Kosten der Unterkunft und Heizung -
§ 22
Leistungen für Unterkunft und Heizung
(1) Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Erhöhen
sich nach einem nicht erforderlichen Umzug die angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, werden die Leistungen weiterhin nur
in Höhe der bis dahin zu tragenden angemessenen Aufwendungen erbracht. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als
Bedarf des allein stehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft so lange zu berücksichtigen, wie es dem allein stehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere
Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für
sechs Monate. Rückzahlungen und Guthaben, die den Kosten für Unterkunft und Heizung zuzuordnen sind, mindern die nach dem Monat der
Rückzahlung oder der Gutschrift entstehenden Aufwendungen; Rückzahlungen, die sich auf die Kosten für Haushaltsenergie beziehen, bleiben
insoweit außer Betracht.
(2) Vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft soll der erwerbsfähige Hilfebedürftige die Zusicherung des für die Leistungserbringung bisher örtlich zuständigen kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Der kommunale Träger ist nur
zur Zusicherung verpflichtet, wenn der Umzug erforderlich ist und die
Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind; der für den Ort
der neuen Unterkunft örtlich zuständige kommunale Träger ist zu beteiligen.
(2a) Sofern Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, umziehen, werden ihnen Leistungen für Unterkunft und Heizung für
die Zeit nach einem Umzug bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres nur
erbracht, wenn der kommunale Träger dies vor Abschluss des Vertrages
über die Unterkunft zugesichert hat. Der kommunale Träger ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn
1. der Betroffene aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die
Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden kann,
2. der Bezug der Unterkunft zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt erforderlich ist oder
3. ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.
Stand: 06.01.2011
1
Unter den Voraussetzungen des Satzes 2 kann vom Erfordernis der Zusicherung abgesehen werden, wenn es dem Betroffenen aus wichtigem
Grund nicht zumutbar war, die Zusicherung einzuholen. Leistungen für
Unterkunft und Heizung werden Personen, die das 25. Lebensjahr noch
nicht vollendet haben, nicht erbracht, wenn diese vor der Beantragung
von Leistungen in eine Unterkunft in der Absicht umziehen, die Voraussetzungen für die Gewährung der Leistungen herbeizuführen.
(3) Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten können bei vorheriger Zusicherung durch den bis zum Umzug örtlich zuständigen kommunalen Träger übernommen werden; eine Mietkaution kann bei vorheriger
Zusicherung durch den am Ort der neuen Unterkunft zuständigen kommunalen Träger übernommen werden. Die Zusicherung soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder
aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden
kann. Eine Mietkaution soll als Darlehen erbracht werden.
(4) Die Kosten für Unterkunft und Heizung sollen von dem kommunalen
Träger an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch den Hilfebedürftigen nicht sichergestellt ist.
(5) Sofern Leistungen für Unterkunft und Heizung erbracht werden, können auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der
Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und
notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Vermögen
nach § 12 Abs. 2 Nr. 1 ist vorrangig einzusetzen. Geldleistungen sollen
als Darlehen erbracht werden.
(6) Geht bei einem Gericht eine Klage auf Räumung von Wohnraum im
Falle der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1
Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ein,
teilt das Gericht dem örtlich zuständigen Träger der Grundsicherung für
Arbeitsuchende oder der von diesem beauftragten Stelle zur Wahrnehmung der in Absatz 5 bestimmten Aufgaben unverzüglich
1.
2.
3.
4.
den Tag des Eingangs der Klage,
die Namen und die Anschriften der Parteien,
die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete,
die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend
gemachten Entschädigung und
5. den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist,
Stand: 06.01.2011
2
mit. Außerdem kann der Tag der Rechtshängigkeit mitgeteilt werden. Die
Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit des Mieters beruht.
(7) Abweichend von § 7 Abs. 5 erhalten Auszubildende, die Berufsausbildungsbeihilfe oder Ausbildungsgeld nach dem Dritten Buch oder Leistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz erhalten und deren Bedarf sich nach § 65 Abs. 1, § 66 Abs. 3, § 101 Abs. 3, § 105 Abs. 1
Nr. 1, § 105 Abs. 1 Nr. 4, § 106 Abs. 1 Nr. 2 des Dritten Buches oder
nach § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 und 3, § 13 Abs. 1 in Verbindung mit Abs.
2 Nr. 1 des Bundesausbildungsförderungsgesetzes bemisst, einen Zuschuss zu ihren ungedeckten angemessenen Kosten für Unterkunft und
Heizung (§ 22 Abs. 1 Satz 1). Satz 1 gilt nicht, wenn die Übernahme der
Leistungen für Unterkunft und Heizung nach Abs. 2a ausgeschlossen ist.
Stand: 06.01.2011
3
Inhaltsverzeichnis
Lfd. Nr.
Thema
I.
Allgemeines zu § 22 SGB II
II.
Leistungen für Unterkunft nach Abs. 1
II.1
Allgemeines
II.2
Umfang der Unterkunftskosten
II.2.1
Definition Unterkunft
II.2.2
Kosten der Unterkunft
II.2.3
Ausgeschlossene Kosten
II.3
Angemessenheit der Unterkunftskosten
II.3.1
Ermittlung des Richtwertes
(Abstrakte Angemessenheit)
II.3.1.1
Definition Richtwert
II.3.1.2
Ermittlung der angemessenen Quadratmeterzahl (1. Faktor)
II.3.1.3
Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises (2.
Faktor)
II.3.2
Prüfung des Einzelfalles
(Konkrete Angemessenheit anhand der 3-Schritt-Prüfung)
II.3.2.1
Vergleich des Richtwertes mit den tatsächlichen Kosten
II.3.2.2
Notwendigkeit eines Abweichens vom Richtwert auf
Grund
Besonderheiten des Einzelfalles (Zuschlag zum Richt
wert)
II.3.2.3
Tatsächliche Verfügbarkeit einer angemessenen Wohnung
Stand: 06.01.2011
4
II.4
Angemessenheit der Nebenkosten (Kalte Betriebskosten)
II.4.1
Grundsatz
II.4.2
Nachzahlung Betriebskosten
II.4.3
Alternative Bruttokaltmiete
II.5
Kostensenkungsverfahren und Übernahme unangemessener Unterkunftskosten (§ 22 Abs. 1 S. 3 SGB II)
II.5.1
Allgemeines
II.5.2
Kostensenkungsverfahren
II.5.3
Temporäre Übernahme unangemessener Unterkunftskosten
III.
Leistungen für Heizkosten nach Abs. 1
III.1
Allgemeines
III.2
Umfang der Heizkosten
III.2.1
Laufende Heizkostenabrechnung
III.2.2
Einmalleistungen
III.3
Angemessenheit der Heizkosten
III.4
Reaktion bei unangemessenen Heizkosten
IV.
Leistungen nach nicht erforderlichem Umzug
nach Abs. 1 S. 2
V.
Rückzahlungen und Guthaben nach Abs. 1 S. 4
VI.
Sonderfall: Eigentumswohnung / Eigenheim
VI.1
Allgemeines
VI.2
Unterkunftskosten
VI.3
Heizkosten
Stand: 06.01.2011
5
VII.
Abschluss eines Neuvertrages / Zusicherungen
nach Abs. 2 und 2a
VII.1
Allgemeines zu Zusicherungen
VII.2
Umzug eines Hilfebedürftigen über 25 Jahren
(§ 22 Abs. 2 SGB II)4
VII.3
Umzug eines Hilfebedürftigen unter 25 Jahren
(§ 22 Abs. 2a SGB II)
VIII.
Leistungen anlässlich eines Wohnungswechsels
Feldfunktion geändert
nach Abs. 3
Formatiert: Englisch (USA)
Formatiert: Englisch (USA)
VIII.1
Allgemeines
VIII.2
Wohnungsbeschaffungskosten (§ 22 Abs. 3 SGB II)
VIII.3
Umzugskosten (§ 22 Abs. 3 SGB II)
IX.
Direktzahlung an den Vermieter nach Abs. 4
X.
Übernahme von Schulden nach Abs. 5
XI.
Information bei Räumungsklage nach Abs. 6
XII.
Zuschuss an Auszubildende nach Abs. 7
XII.1
Anspruchsvoraussetzungen
XII.2
Verhältnis zwischen § 22 Abs. 7 SGB II und
§ 7 Abs. 5 S. 2 SGB II
XIII.
Sonderproblem: Renovierungskosten
XIV.
Sonderproblem: Warmwasserbereitung
Stand: 06.01.2011
6
XV.
Anlagen
Anlage 1
Informationsblatt zur Übernahme der Unterkunftskosten
Anlage 2
Übersicht über den angemessenen Mietzins in der
einzelnen Kommune
Anlage 3
Mietbescheinigung
Anlage 4
Aufforderung zur Kostensenkung / Nachweis über
Bemühungen um eine angemessene Wohnung
Anlage 5
Erklärung über Einkünfte und Aufwendungen bei Hausund Wohnungseigentum
Anlage 6
Einverständniserklärung
Anlage 7
Beispiele Berechnung § 22 Abs. 7 SGB II
Anlage 8
Erläuterung angemessene Heizkosten
Anlage 9
Darlehensvertrag
Stand: 06.01.2011
7
I.
Allgemeines
Die vorliegenden Weisungen wurden im Rahmen einer Arbeitsgruppe
unter fachlicher Mitwirkung von Vertreterinnen und Vertretern des Kreises Wesel und der ARGE erarbeitet. Die Weisungen bauen auf der Arbeitshilfe des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen (MAGS) (5. Auflage: Stand: 01.10.2010) auf
und ergänzen diese um die örtlichen Besonderheiten sowie praktische
Beispiele zum besseren Verständnis. Um im Klageverfahren vor Gericht
eine größtmögliche Rechtssicherheit zu gewährleisten, wurden die Ar-
Hinweise des
beitshinweise des MAGS soweit wie möglich wörtlich übernommen. Zur
Kreises in
besseren Kenntlichmachung der die Arbeitshinweise des Ministeriums
kursiv
ergänzenden Regelungen und Hinweise des Kreises Wesel sind diese
umrandet und kursiv dargestellt.
Die Weisungen sollen der Praxis Hilfestellungen geben, die Vorschriften
über die Gewährung von Kosten der Unterkunft und Heizung gesetzeskonform anzuwenden und die entscheidungserheblichen Voraussetzungen zu beachten. Dies ist insbesondere für eine gerichtsfeste Entscheidungspraxis geboten. Bei den Weisungen handelt es sich um eine Entscheidungshilfe für die Sachbearbeitung, die den rechtlichen Rahmen,
Pflicht zur ein-
nicht jedoch jeden Einzelfall regelt. Sie entbinden die Sachbearbeitung
zelfallorientier-
entsprechend nicht von der Pflicht der einzelfallorientierten Entschei-
ten Entschei-
dung.
dung
Die Weisungen verstehen sich als lernendes System. Ziel ist es, die aktuelle Rechtsprechung zeitnah auszuwerten und – soweit erforderlich –
zielgerichtet einzuflechten. Gleichfalls sollen Anregungen aus der Praxis
beispielsweise zur besseren Verständlichkeit aufgegriffen und die Weisungen entsprechend angepasst oder ergänzt werden.
Stand: 06.01.2011
8
Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Vorschrift des § 44
Anwendbar-
SGB X (Überprüfungsantrag) nach h.M. auch im Bereich der Grundsiche-
keit des § 44
rung für Arbeitsuchende nach dem SGB II anzuwenden ist.
SGB X
Wesentlich für die Akzeptanz der getroffenen Entscheidungen gegenüber
den Hilfesuchenden (HS) ist neben der Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns u.a. auch die Nachvollziehbarkeit der Entscheidungsfindung. Wenn und soweit die HS verstehen, warum diese oder jene Entscheidung getroffen wurde, insbesondere auch wenn sie bereits vorab
rechtzeitig über mögliche Konsequenzen ihres Handelns informiert werden, wird die Akzeptanz ungleich höher sein als in den Fällen, in denen
die HS unvorbereitet von einer negativen Entscheidung getroffen werden. Für den Hilfebereich der Kosten der Unterkunft wird als Anlage 1
deshalb ein Informationsblatt zur Verfügung gestellt, das möglichst bereits bei Antragstellung den HS ausgehändigt werden sollte, um hier
zeitnah die notwendigen Informationen zu geben. Das Informationsblatt
ersetzt nicht das persönliche klärende Gespräch, es kann dieses und die
gesamte Arbeit in der Sachbearbeitung aber unterstützen.
In einer Vielzahl von Fällen leben die HS in Haushaltsgemeinschaft mit
Entschei-
Hilfeberechtigten nach dem SGB XII (Sozialhilfe / Grundsicherung im Al-
dungsfin-
ter und bei Erwerbsminderung). Zur Sicherstellung einer einheitlichen
dung in
behördlichen Entscheidung sowohl der ARGE als auch des örtlichen So-
"Mischhaus-
zialamtes sind Entscheidungen zu den Kosten der Unterkunft in diesen
halten"
Fällen grundsätzlich untereinander mit dem/der jeweils zuständigen
Sachbearbeiter/in in der Stadt/Gemeinde abzustimmen.
Stand: 06.01.2011
9
II.
Leistungen für Unterkunft
(§ 22 Abs. 1 SGB II)
II.1 Allgemeines
Im Rahmen der Gewährung von Kosten der Unterkunft nach dem SGB II
werden - im Gegensatz zum System des SGB XII – keine Pauschalierungen vorgenommen.
Ergänzende Hinweise des Kreises Wesel:
Keine Pauschalierung der KdU
Der Kreis Wesel hat von der Möglichkeit der Pauschalierung der Leistun-
im Kreis Wesel
gen für die Unterkunft auch nach § 29 Abs. 2 SGB XII keinen Gebrauch
gemacht. Es gelten die gleichen Regelungen wie im SGB II.
Gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden Leistungen für Unterkunft und
Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, dies jedoch
nur, soweit diese angemessen sind.
Bei der Beurteilung des unbestimmten Rechtsbegriffes der Angemessenheit ist die gründliche Prüfung des Einzelfalles wichtig. Insoweit ist die
Angemessenheit des Umfangs der Aufwendungen an den Besonderheiten des Einzelfalles zu messen.1
1
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06R.
Stand: 06.01.2011
10
II.2 Umfang der Unterkunftskosten
Voraussetzung für die Übernahme von Unterkunftskosten ist, dass tatsächlich Kosten für eine Unterkunft entstehen. Die anteilige Leistungsgewährung für den Zeitraum nach Antragstellung gilt auch für die Unterkunftskosten2.
Nicht jede "Übernachtungsmöglichkeit" bzw. jeder dauerhafte Aufenthaltsort begründet auch einen Anspruch auf Gewährung von Unterkunftskosten im Rahmen des SGB II. Unabhängig von der Höhe der zu
übernehmenden Kosten bleibt zunächst die grundsätzliche Frage zu klären, ob überhaupt die durch die HS geltend gemachten Kosten zu übernehmen sind (siehe hierzu Ziffer II.2.2).
II.2.1 Definition Unterkunft
„Unterkunft“ sind alle baulichen Anlagen oder Teile hiervon, die geeignet
sind, vor den Unbilden der Witterung zu schützen und einen Raum für
Privatheit zu gewährleisten. Unterkünfte sind daher neben Mietwohnungen und Eigentumswohnungen oder Eigenheimen insbesondere auch
Bei stationären
3
Not- oder Obdachlosenunterkünfte , Frauenhäuser, Hotel-/ Pensions-
Aufenthalten § 7
4
Abs. 4 SGB II
zimmer, Schiffe und ggf. Wohnwagen und Wohnmobile . Bei stationären
beachten
Unterkünften kann eine Kostenübernahme erfolgen, wenn kein Ausschlussgrund nach § 7 Abs. 4 SGB II vorliegt5.
Bei Frauenhausaufenthalt § 36a
SGB II beachten
2
BSG v. 07.05.2009 – B 14 AS 13/08 R
3
BVerwG v. 12.12.1995 – 5 C 28/93 – BVerwG 100,136.
4
BSG v. 17.06.2010 – B 14 AS 79/09 R
5
LSG Berlin-Brandenburg v. 25.03.09 – L 34 AS 1336/08 – zu Freigängern
Stand: 06.01.2011
11
Die Kosten der Unterkunft, die für den Aufenthalt im Frauenhaus anfallen, werden zweckmäßigerweise direkt mit dem Frauenhaus abgerechnet. Wird ein auswärtiges Frauenhaus in Anspruch genommen, erfolgt
gem. § 36a SGB II ein Kostenerstattungsverfahren zwischen den kommunalen Trägern.
Voraussetzung für die Übernahme der Kosten ist aber, dass es sich um
keine KdU für
eine privat genutzte Unterkunft handelt. Kosten für gewerblich genutzte
gewerblich
Räume werden nicht übernommen, auch wenn die Hilfebedürftigen sich
genutzte Räu-
6
me
tagsüber ausschließlich dort aufhalten. Wenn die angemietete Wohnung
so klein ist, dass ein Lagerraum zur angemessenen Unterbringung von
persönlichen Gegenständen des Hilfebedürftigen erforderlich ist, kann
ein Anspruch auf Leistungen für den zusätzlichen Lagerraum bestehen7.
Da grundsätzlich nur Kosten für den aktuellen Unterkunftsbedarf übernommen werden, ist maßgeblich, ob die Unterkunft tatsächlich genutzt
wird. Daher kommt es auf die Rechtmäßigkeit der Nutzung (beispielsweise fehlende Untermieterlaubnis oder baurechtliche Unzulässigkeit der
Nutzung) und formal vertragliche Verhältnisse8 nicht an, solange dem Hilfebedürftigen Kosten entstehen9.
Allerdings ist eine Unterkunft dann nicht anzuerkennen, wenn die Nut-
keine KdU bei
zung als Wohnraum gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die
Verstoß ge-
die öffentliche Sicherheit und Ordnung bewahren sollen und auch dem
gen öffentl.-
Schutz der Allgemeinheit dienen10.
rechtl. Vorschriften
6
BSG v. 23.11.2006, B 11b AS 3/05.
7
BSG v. 16.12.2008 – B 4 AS 1/08 R
8
BayLSG v. 15.03.2007, L 7 AS 134/06).
9
BSG v. 03.03.2009 – B 4 AS 37/08 R - zur Vergleichbarkeit von Verträgen zwischen nahen An-
gehörigen mit den bei Fremden üblichen Vertragsinhalten ; s. auch unter II.2.2
10
LSG Berlin-Brandenburg v. 12.10.2007 – L 19 B 1700/07 AS ER.
Stand: 06.01.2011
12
Beispiele hierfür sind:
•
auf öffentlicher Straße abgestellter Wohnwagen ohne Sondernutzungserlaubnis11
•
dauerhafte Nutzung eines Gartenhauses in einer Kleingartenkolonie zu Wohnzwecken, wenn beispielsweise keine Versorgung mit Trinkwasser oder Kanalisation vorhanden ist (Verbot
aus Gründen des Umweltschutzes und der Seuchenbekämpfung) 12
Die tatsächliche Nutzung entfällt nicht schon bei gelegentlichen Aufent-
KdU bei vo-
halten oder Übernachtungen bei Dritten, zeitlich überschaubaren Kran-
rübergehender Abwesen-
kenhaus- oder Einrichtungsaufenthalten oder einem Auslandsurlaubs-
heit
aufenthalt, der den gewöhnlichen Inlandsaufenthalt unberührt lässt.13
Ist der Unterkunftsbedarf übergangsweise anderweitig gedeckt, kommt
beispielsweise bei kurzer 3-monatiger Haftstrafe auch ohne aktuelle Nutzung eine Übernahme der Unterkunftskosten als Wohnungserhaltungsbedarf aufgrund des Leistungsausschlusses nach § 7 Abs. 4 SGB II nur
nach dem SGB XII in Betracht.14 Bei nicht nur kurzzeitiger Haftstrafe
kommen allenfalls bei aufgelaufenen Schulden Leistungen zur Sicherung
einer angemessenen Unterkunft und damit zur Vermeidung drohender
Wohnungslosigkeit (§ 22 Abs. 5 SGB II) bei Haftentlassung in Betracht15,
allerdings nur dann, wenn noch keine Räumungsklage infolge einer bereits erfolgten Vermieterkündigung durchgeführt worden ist.
11
12
13
BVerwG v. 22.12.1998 – 5 C 21.97 – FEVS 51, 145.
14
BVerwG v. 22.12.1998, NDV-RD 2000.
15
Berlit in LPK-SGB II, § 22 Rn. 18.
Stand: 06.01.2011
13
Keine Übernahme von Unterkunftskosten inhaftierter Personen
nach dem SGB II
Häftlinge (auch Untersuchungshäftlinge) haben nach § 7 Abs. 4 SGB II
keinen Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II; es sei denn, sie sind
unter den üblichen Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarktes 15
Stunden wöchentlich erwerbstätig.
Insofern ist davon auszugehen, dass Häftlinge grundsätzlich keinerlei
Leistungen erhalten können, da eine entsprechende Erwerbstätigkeit in
der Regel dazu führen wird, dass ein eventuell bestehender Bedarf aus
eigenen Mitteln gedeckt werden könnte.
Bei Fragen zur Übernahme von Unterkunftskosten für inhaftierte Perso-
Ansprechpart-
nen sind diese an den Caritasverband Moers-Xanten e.V., Bereich:
ner für inhaf-
Wohnungs- und Existenzsicherung, Geschäftsstelle: Ostring 1, 47441
tierte Perso-
Moers, Tel.: 02841/9010821, Fax: 02841/9010817, zu verweisen.
nen
II.2.2 Kosten der Unterkunft
Entscheidend ist, dass Aufwendungen für die Unterkunft tatsächlich
keine KdU bei
entstehen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Unterkunft unentgeltlich ge-
unentgeltli-
währt wird oder werden muss (beispielsweise dinglich gesichertes Wohn-
cher Wohn-
16
raumüberlas-
recht, Aufnahme bei Freunden ohne Untermietverhältnis) .
sung
Die Unentgeltlichkeit wird grundsätzlich im Rahmen der Hilfebedürftigkeitsprüfung bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 9 Abs. 5 SGB II
(Haushaltsgemeinschaft mit Verwandten und Verschwägerten) vermutet
und muss durch den Hilfebedürftigen widerlegt werden.17 Bei der Prüfung, ob Wohnungskosten vorliegen, ist grundsätzlich ein tatsächlich ab-
16
BSG v. 20.08.09 – B 14 AS 34/08 R – kein Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Hei-
zung, wenn keine Miete gezahlt wird (Weiterleitung Halbwaisenrente reicht nicht aus)
17
OVG NI v. 07.03.2003 – 4 ME 60/03 – FEVS 54, 570.
Stand: 06.01.2011
14
geschlossener Mietvertrag entscheidend (Formfreiheit). Bei Verträgen
zwischen Angehörigen kommt es nicht auf den Fremdvergleich zu Verträgen mit Personen, die nicht miteinander verwandt sind, an. Es ist allein entscheidend, ob der Hilfebedürftige Unterkunftskosten aufgrund einer zivilrechtlich wirksamen Vereinbarung tragen muss. Dabei reicht allerdings nicht aus, dass ein Papier vorgelegt wird, das wie ein Mietvertrag aussieht, sondern es kommt darauf an, dass der Vertrag auch so
praktiziert wird.18
Unterkunftskosten können in der Regel nur für eine Unterkunft anerkannt
Kosten für/bei
werden, auch wenn mehrere Wohnungen genutzt werden könnten.
•
mehrere/n
Beispiel19: Mietfreies Wohnen im Elternhaus; daneben kann eine
Unterkünfte/n
weitere Unterkunft, die lediglich dauerhaft am Wochenende genutzt wird, nicht anerkannt werden.
•
Ausnahmsweise kann auch die Übernahme von Kosten für zwei
Beachte: Bei
Unterkünfte in Betracht kommen, wenn der gewöhnliche Aufent-
arbeitsbeding-
halt durch die Zweitwohnung nicht verändert wird.
ter zweiter
Unterkunft
Beispiel: Ein Familienvater nimmt mehrere 100 km von seinem Wohnort ent-
zunächst Mög-
fernt eine Arbeitsstelle an, die eine 6-monatige Probezeit vorsieht. Um seine
lichkeit der
Familie nicht vor der Festanstellung aus dem bisherigen sozialen Umfeld reißen
Kostenüber-
zu müssen, können vorübergehend die Kosten der Unterkunft für die zweite Un-
nahme als Ar-
terkunft berücksichtigt werden.
beitsmittel
gem. SGB III
prüfen!
Die Zuständigkeit für die Prüfung der möglichen Übernahme der Kosten
für die zweite Unterkunft im Rahmen der Regelungen des § 22 SGB II
liegt gem. den Regelungen nach § 36 SGB II aufgrund des verbleibenden gewöhnlichen Aufenthaltes des HB beim Träger am Wohnort der
Familie.
18
BSG v. 03.03.2009 – B 14 AS 37/08 R – und v. 07.05.2009 – B 7 AS 31/07 R
19
LSG HE v. 08.10.2007 – L 7 AS 249/07 ER.
Stand: 06.01.2011
15
Vorrangig ist aber zunächst zu prüfen, ob und inwieweit die entstehenden Kosten für die arbeitsbedingt notwendige Zweitunterkunft im Rahmen der Möglichkeiten des SGB III übernommen werden können. Bei
einer auswärtigen Arbeitsaufnahme kann der Kunde für einen begrenzten Zeitraum (i.d.R. bis zu 6 Monate) die Kosten für einen Zweitwohnsitz
im Bereich der Arbeitsvermittlung beantragen.
Diese Möglichkeit resultiert aus dem § 45 SGB III (Vermittlungsbudget),
es handelt sich hier um eine Ermessensentscheidung der Arbeitsvermittlung.
Ggf. kommt auch die Gewährung von Mobilitätshilfe in Betracht.
Im Einzelnen gehören nachfolgende Aufwendungen zu den Unterkunftskosten:
•
vertragliche Mietkosten
•
Nutzungsentgelt bei Genossenschaftswohnungen
•
Kosten der Instandhaltung des Mietobjekts, soweit nicht bereits in
der Regelleistung enthalten (nähere Einzelheiten siehe unter XIII.)
und soweit mietrechtlich geschuldet
•
Schönheitsreparaturen unter den besonderen Voraussetzungen,
die unter XIII. dargestellt werden, soweit der Mieter vertraglich
wirksam zur Übernahme verpflichtet ist
•
Nebenkosten (kalte Betriebskosten), die mit der Unterkunft verbunden sind und gem. § 556 BGB i.V.m. Betriebskostenverordnung zulässigerweise auf den Mieter umgelegt werden dürfen
(hierzu siehe unten II. 4).
•
Angemessene Kosten für Unterbringung oder Einlagerung von
Hausrat und Möbeln20.
Einzelheiten zu den erstattungsfähigen Kosten ergeben sich aus den
Kapiteln II.3 (Angemessenheit der Unterkunftskosten) und VI (Sonderfall:
Eigentumswohnung/Eigenheim).
20
BSG v. 16.12.2008 – B 4 AS 1/08 R – bei Unterbringung in Obdachlosenunterkunft, wenn
Grenze im Sinne der Produkttheorie nicht überschritten wird.
Stand: 06.01.2011
16
Bei den atypischen Unterkunftsverhältnissen umfassen die tatsächlichen
KdU bei "atypi-
Aufwendungen die (privaten oder öffentlich-rechtlichen) Dritten geschul-
schem" (beson-
deten Aufwendungen für die Deckung des Unterkunftsbedarfs, z.B.:
derem) Wohnraum (z.B. Ob-
•
Nutzungsentgelt nach beendetem Mietverhältnis
•
notwendigen Aufwendungen der örtlichen Ordnungsbehörde zur
dach)
Abwendung drohender Obdachlosigkeit, soweit vom Hilfebedürftigen hierfür Ersatz verlangt wird (beispielsweise Nutzungsentschädigung für eine Obdachlosenunterkunft, Kosten aufgrund von
Wohnungseinweisung21)
•
Stellplatzmiete für einen Wohnwagen
•
Kfz-Steuer
und
–haftpflichtversicherung
bei
Nutzung
eines
Wohnmobils22
•
Miete für Hotel- oder Pensionszimmer23
•
Liegegebühren für Schiffe
Der Regelsatz i.S.d. § 20 SGB II darf nicht um eine "Nutzungsentschädigung", z.B. für eine Einbauküche, gekürzt werden, soweit dies im Rahmen der Angemessenheitsprüfung akzeptiert werden kann24.
Bislang liegen keine ergänzenden Hinweise des Kreises Wesel vor.
II.2.3 Ausgeschlossene Kosten
Keine Kosten der Unterkunft sind demgegenüber die Garagenmiete oder
Kosten für Ga-
die Stellplatzmiete bei regulären Mietverhältnissen. Nur in dem Ausnah-
rage oder
mefall, dass die Wohnung nicht ohne Stellplatz oder Garage anmietbar
Stellplatz
21
BVerwG 12.12.1996 – 5 C 28.93 – E 100, 136.
22
BSG 17.06.2010 – B 14 AS 79/09 R.
23
zur Übernahme von Heizkosten bis zur Angemessenheitsgrenze: SG Augsburg v. 30.03.2009
– 9 AS 187/09.
24
BSG v. 07.05.2009 – B 14 AS 14/08 R
Stand: 06.01.2011
17
ist und die Kosten sich einschließlich der Miete hierfür im Rahmen des
Angemessenen halten, darf eine Kostenübernahme erfolgen.25 In einem
solchen Fall soll der Mieter den Stellplatz oder die Garage untervermieten, um seiner Selbsthilfeverpflichtung zur Kostensenkung nachzukommen.
Keine Unterkunftskosten sind darüber hinaus solche Bedarfe, die bereits
von der Regelleistung umfasst sind. Sind in der Miete derartige Kosten
enthalten, müssen diese aus den Unterkunftskosten herausgerechnet
werden. Abzustellen ist hierbei auf den tatsächlichen Kostenanteil26, so-
keine KdU für
Kosten, die
bereits in RL
enthalten sind
weit dieser ausgewiesen ist. Für den Fall, dass die Kosten nicht ausge-
(z.B. Warm-
wiesen sind, wird, wie bei der Warmwasserbereitung (siehe XIV.), auf die
wasser)
Abteilungen in der Regelsatzverordnung unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Einkommens- und Verbraucherstichprobe (EVS) verwiesen.
Hierzu zählen:
•
Warmwasser (vgl. XIV.)
•
Haushaltsenergie
lung ist die
•
Möblierung, soweit bezifferbar (Mobiliar, Kühlschrank, Waschma-
EVS heranzu-
schine), nicht jedoch ein mietvertraglich vereinbartes Nutzungs-
ziehen
zur Wertermitt-
entgelt für die Kücheneinrichtung27
•
Verköstigung
•
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung
der Mietsache, da diese nur aus Anlass des Mietverhältnisses
aber nicht für die Unterkunft entstehen
25
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R.
26
Sächs. LSG v. 07.09.2006, L 3 AS 11/06.
27
BSG v. 15.04.2008 – B 14/7b AS 58/06 R zur Nichtberücksichtigung eines in der Warmmiete
enthaltenen Küchenmöbelzuschlages; Das BSG relativiert dies in seinem Urteil v. 07.05.2009 – B
14 AS 14/08 R – ein mietvertraglich vereinbartes Nutzungsentgelt f.d. Küchennutzung gehört
i.H.d. tatsächlichen Aufwendungen zu den Leistungen f.d. KdU, soweit sie angemessen sind und
die Wohnung nur mit Küchenmöbelzuschlag anmietbar war.
Stand: 06.01.2011
18
II.3 Angemessenheit der Unterkunftskosten
Das Kriterium der Angemessenheit ist der zentrale Begriff in § 22 SGB II.
Als unbestimmter Rechtsbegriff bedarf dieser einer gesetzeskonformen
Auslegung, die eine Einzelfallprüfung voraussetzt. 28 Die Auslegung unterliegt in vollem Umfang der gerichtlichen Kontrolle. Daher hat der Leistungsträger darzulegen, welche Kriterien und ermittelten Daten der Entscheidung zu Grunde gelegt wurden. Die Angemessenheit des Umfangs
der Aufwendungen ist an den Besonderheiten des Einzelfalles zu messen. Grundsätzlich ist dabei ein konkret-individueller Maßstab anzulegen.29
Der Unterkunftsbedarf ist auf eine nach Ausstattung, Substanz, Zuschnitt
Ausrichtung
und Lage einfache Wohnung der unteren Kategorie gerichtet.30 Der bis-
auf einfache
herige Lebensstandard ist unerheblich.
Wohnung der
unteren Kategorie
Um eine möglichst einheitliche und gesetzeskonforme Ermittlung der Angemessenheit zu erreichen, wird im Folgenden eine schematisierte Vorgehensweise dargestellt. Hiernach wird die Angemessenheit in mehreren
Schritten ermittelt.31
Auf der ersten Stufe (siehe II.3.1) ist die abstrakte Angemessenheit anhand der Ermittlung eines Richtwertes festzustellen. Auf der zweiten Stu-
2 Stufen zur
fe (siehe II.3.2) wird die konkrete Angemessenheit unter Berücksichti-
Angemessenheit
gung des Einzelfalles durch Anwendung einer 3-Schritt-Prüfung ermittelt.
Die Einführung einer pauschalen Nichtprüfungsgrenze ist nicht zu beanstanden.
28
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R.
29
BSG v. 27.02.2008 – B 14/7b AS 70/06 R.
30
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R.
31
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R.
Stand: 06.01.2011
19
II.3.1 Ermittlung des Richtwertes (Abstrakte Angemessenheit)
II.3.1.1 Definition Richtwert
Der Richtwert für den Mietpreis hat nicht den Charakter einer Pauschale,
da er weder Abgeltungswirkung noch eine tatsächlich begrenzende Wir-
Richtwert gem.
kung hat. Vielmehr soll er eine Orientierung bieten. Er bestimmt sich
Produkttheo-
nach der so genannten Produkttheorie.32 Hiernach ist der Richtwert das
rie
Produkt aus der abstrakt angemessenen Quadratmeterzahl und dem
abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis. Der Wohnungsstandard
kann sich in beiden Faktoren widerspiegeln.
abstrakte Quadratmeterzahl x abstrakter Quadratmeterpreis
=
Richtwert
Konsequenz der Produkttheorie ist, dass der Leistungsempfänger zu
Gesamtsumme
Gunsten oder zu Lasten eines Kriteriums (z.B. Wohnungsgröße) abwei-
des Mietpreises entschei-
chen kann, wenn er dies bei einem weiteren Kriterium (z.B. Mietpreis)
det
ausgleicht. Entscheidend ist also nur die ermittelte Gesamtsumme, da es
im Ergebnis allein auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers
ankommt.33
Im Kreis We-
Beispiel: Wohnt der Hilfebedürftige in einem Ort, in dem derzeit ein ortsübli-
sel liegt der
cher Mietzins von 5,55 Euro besteht, sind Kosten für die Unterkunft in die-
ortübliche
sem Fall grundsätzlich bis zu 249,75 Euro (45 x 5,55 Euro) angemessen.
Mietzins (in-
Bewohnt der Hilfebedürftige z.B. eine Wohnung mit einer Größe von 40 m²,
klusive Neben-
dürfte der Mietzins bis zu 6,24 Euro (40 m² x 6,24 € = 249,60 €) betragen,
kosten) derzeit
um die Angemessenheitsgrenze nicht zu überschreiten. Der Hilfebedürftige
bei 6,09 € je
qm.
32
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R; BSG v. 27.02.2008 – B 14/7b AS 70/06. BSG v.
02.07.09 – B 14 AS 36/08 R; BSG v. 20.08.09 – B 14 AS 41/08 R; BSG v. 22.09.09 – B 4 AS
18/09 R
33
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R.
Stand: 06.01.2011
20
könnte aber auch zu Lasten des Mietzinses (maximal 5,00 Euro) z.B. eine
50 m² große Wohnung wählen.
Es liegen derzeit keine ergänzenden Hinweise vor.
Ist die Wohnung unangemessen groß, jedoch nach der Produkttheorie
angemessen, so sind die Heizkosten nicht zu kürzen; im Übrigen kann
der bundesweite Heizkostenspiegel herangezogen werden34.
Dabei bestimmt sich der Wohnstandard nach dem konkreten Wohnort35,
keine Pflicht
so dass im Regelfall ein Umzug in eine andere Wohngemeinde auch
zum Umzug in
dann nicht verlangt werden kann, wenn sich dort ein niedrigerer Ver-
andere
gleichsmaßstab ergäbe als am Wohnort, weil Hilfebedürftigen eine Auf-
Wohnge-
gabe ihres sozialen Umfeldes allein aus diesem Grunde grundsätzlich
nicht zuzumuten ist. Dass der Maßstab der Angemessenheit der aktuelle
Wohnort ist, gilt auch dann, wenn während des Leistungsbezugs nach
Angemessen-
dem SGB II ein Wohnungswechsel in einen anderen Wohnort stattgefun-
heit orientiert
den hat. Auch dann misst sich also die Angemessenheit der Unterkunfts-
sich an aktuel-
kosten nicht an den für den früheren Wohnort geltenden Bedingungen,
lem Wohnort
sondern denen des neuen Wohnortes. Zur Anwendung des § 22 Abs. 1
S.2 vgl. auch IV.
Bleibt das soziale Umfeld erhalten, sind Kostensenkungsmaßnahmen im
Normalfall zumutbar.
Aufrechterhaltung des sozialen Umfeldes bedeutet dennoch nicht, dass
keinerlei Veränderungen der Wohnraumsituation stattfinden dürften.
Vielmehr sind vom Hilfeempfänger auch Anfahrtswege mit öffentlichen
Verkehrsmitteln hinzunehmen, wie sie Erwerbstätigen oder Schülern zu34
BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 36/08
35
zur Festlegung eines räumlichen Vergleichsmaßstabes: BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R -
BSG v. 20.08.09 – B 14 AS 41/08 R; BSG v. 22.09.09 – B 4 AS 18/09 R; zur Billigung einer kleineren kreisfreien Stadt mit 35.000 Einwohnern: BSG v. 20.08.2009 – B 14 AS 65/08 R
Stand: 06.01.2011
21
- Kosten der Unterkunft und Heizung 36
gemutet werden . Der Umzug innerhalb einer Stadt ermöglicht es, soziale Bindungen auch nach Umzügen aufrecht zu erhalten37. Auch gesundheitliche Gründe und jahrzehntelange familiäre Bindung an einen Stadtteil führen nicht zur Unzumutbarkeit eines Umzuges innerhalb einer
Stadt38.
Bei der Beurteilung der Angemessenheit von Mietaufwendungen für Unterkunft ist im Hinblick auf den Zweck der Leistungen nach dem SGB II –
nur den notwendigen Bedarf sicherzustellen – nicht auf den jeweiligen
örtlichen Durchschnitt aller gezahlten Mietpreise, sondern auf die im unteren Bereich der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Leistungsempfängers marktüblichen Wohnungsmieten abzustellen und auf
dieser Grundlage eine Mietpreisspanne zu ermitteln. Dabei ist u.U. auch
der Umzug in einen anderen Stadtteil zumutbar39. Die Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten kann grundsätzlich auch durch eine vom
Leistungsträger regelmäßig erstellte Wohnungsmarktanalyse für das gesamte Kreisgebiet, unterteilt nach den einzelnen Regionen, gestützt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass für ein Mietpreissegment auch
ausreichend Wohnungen untersucht worden und vorhanden sind40.
Die Ermittlung einer regionalen Angemessenheitsgrenze muss auf der
Grundlage eines schlüssigen Konzeptes erfolgen. Dieses soll hinreichend Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen
Mietwohnungsmarktes wiedergegeben werden41.
36
BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R, vgl. hierzu auch Ausführungen zu II.5.2
37
BSG v. 20.08.2009 – B 14 AS 41/08 R
38
BSG v. 17.12.2009 – B 4 AS 27/09 R (bislang nur Terminbericht)
39
LSG NRW v. 16.02.2009 – L 19 AS 62/08
40
LSG SH v. 13.11.08 – L 11 B 519/08 AS ER
41
BSG v. 18.06.08 – B 14/7b AS 44/06 R; BSG v. 19.03.08 – B 11 b AS 41/06 R; zu den Anfor-
derungen im Einzelnen: BSG v. 22.09.09 – B 4 AS 18/09 R, Rn 19; BSG v. 17.12.09 – B 4 AS
50/09 R ; zu den Folgen eines fehlenden schlüssigen Konzeptes (Anwendung der rechten Spalte
der Tabelle zu § 8 WoGG mit Sicherheitszuschlag: LSG Baden-Württemberg v. 22.06.2010 – L
13 AS 4212/08; BSG v. 18.02.2010 – B 14 AS 73/08 R
Stand: 06.01.2011
22
Im Kreis Wesel beträgt der abstrakte Quadratmeterpreis derzeit 6,09 €
(s. Ziffer II.3.1.3). Die abstrakte Quadratmeterzahl beläuft sich auf 45 qm
für einen Einpersonenhaushalt zzgl. 15 qm je weitere Person (s. Ziffer
II.3.1). Die Beispielvarianten zur Anerkennung der tatsächlichen Unterkunftskosten unter Berücksichtigung des bedarfsgemeinschaftsrelevanten Richtwertes sind in Ziffer II.3.1.3 dargestellt.
II.3.1.2 Ermittlung der angemessenen Quadratmeterzahl (1. Faktor)
Zunächst ist die angemessene Quadratmeterzahl der Wohnung als 1.
Faktor unter Berücksichtigung der Größe der Bedarfsgemeinschaft zu
Kopfzahlme-
ermitteln. Die Zuordnung erfolgt aus Praktikabilitätsgründen nach „Kopf-
thode, Anzahl
zahl“42, wobei auch Klein(st)kinder bei der Berechnung mitzählen.43 Für
der Zimmer
die Beurteilung der angemessenen Wohnungsgröße ist nur die Quad-
nicht relevant
ratmeterzahl erheblich, nicht jedoch die Anzahl der Zimmer.
Die Tabellenwerte des § 8 Abs. 1 a.F. (jetzt: § 12 Abs. 1 n.F.44) Wohngeldgesetz (WoGG) sind nicht heranzuziehen. Äußerst hilfsweise hat das
BSG die Heranziehung dieser Tabellenwerte für den Fall zugelassen,
dass weder ein Mietspiegel noch eine Mietdatenbank vorliegt45. Für die
Ermittlung von Mietobergrenzen kann auch ein Anteil von 5,66 % des örtlichen
Mietwohnungsbestandes
eine
hinreichende
Datengrundlage
46
sein .
Zu favorisieren ist nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes
die Heranziehung der Bestimmungen des Wohnraumförderungsgesetzes
42
BSG v. 19.03.2008 – B 11 b AS 13/06 R
43
LSG NW v. 07.04.2006 – L 20B 74/06.
44
Gesetz zur Neuregelung des Wohngeldrechts und zur Änderung des Sozialgesetzbuches vom
24.09.2008 (BGBl. 2008 Teil I Nr. 42, S. 1856, Art. 1)
45
BSG v. 18.06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R
46
LSG NI/HB v. 22.01.09 – L 13 AS 210/08
Stand: 06.01.2011
23
(WoFG) vom 13.09.2001, BGBl. I 2376 (früher: Wohnungsbauförderungsgesetz), hier § 10 WoFG.47 Danach können die Länder im geförderten Mietwohnungsbau die Anerkennung von bestimmten Grenzen für
Wohnungsgrößen nach Grundsätzen der Angemessenheit regeln.
Nach dem Übergang der einschlägigen Gesetzgebungskompetenz auf
die Länder sind die einschlägigen Vorschriften für das Land NRW mit
Wirkung v. 01.01.2010/01.02.2010 neu gefasst worden.
Nach der Entscheidung des BSG vom 17.12.09 – B 4 AS 2/09 R, der eine Entscheidung des 19. Senats des LSG NRW vom 16.02.2009 – L 19
AS 62/08 zugrunde lag, ist nunmehr davon auszugehen, dass die Bestimmungen zur Wohnraumförderung in NRW nach wie vor durch die hier
anwendbaren VV des Landes NRW zum Wohnungsbindungsgesetz (VVWoBindG) in der letzten Fassung v. 21.09.2006 ausgefüllt werden.
Die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) NRW werden aus folgenden Gründen für nicht anwendbar gehalten:
• fehlende Bezugnahme auf eine maßgebliche Personenzahl, sondern auf Zimmerzahl
• Vorschrift beschränkt auf Förderung von Neubauwohnungen
Aus der Anwendung der VV-WoBindG ergeben sich folgende Wohnflächenobergrenzen:.
1 Person
45 m²
2 Personen
60 m²
3 Personen
75 m²
4 Personen
90 m²
(für jede weitere Person jeweils 15 m² mehr).
47
BSG v. 18.06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R, danach sind Grundlage die nach § 10 WoFG erlas-
senen landesrechtlichen Ausführungsvorschriften zur Wohnraumförderung; BSG v. 19.02.2009 –
B 4 AS 30/08 R.
Stand: 06.01.2011
24
Diese Auffassung ist durch das Urteil des LSG NRW v. 29.04.2010 (L 9
AS 58/08) bekräftigt worden (NZB anhängig unter B 4 AS 100/10 B).
Die Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB) NRW werden darin vom
LSG NRW mit der Begründung nicht herangezogen, dass sich unter Berücksichtigung der Regelungsziele des SGB II (u.a. Grundversorgung der
Leistungsberechtigten mit Wohnraum) keine Anhaltspunkte dafür ergäben, dass der Gesetzgeber eine sich am Wohnungsförderungsrecht orientierende Dynamisierung beabsichtigt habe.
Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.
Der Kreis Wesel legt entsprechend dem o.a. Urteil des LSG bei der Bemessung der Angemessenheitsgrenzen für Wohnraum folgende Wohnflächen zugrunde. Für
- 1 Person
45 m²
- 2 Personen 60 m²
- 3 Personen 75 m²
- 4 Personen 90 m²
(für jede weitere Person jeweils 15 m² mehr)
Soweit die Besonderheit des Einzelfalles ein Abweichen von den hier
genannten Wohnungsgrößen bedingt (z.B. Behinderung eines HHAngehörigen, die einen erhöhten Raumbedarf begründet), sind die RegeAnpassung der
lungen gem. Ziffer II.3.2.2 zu beachten.
angemessenen
Wohnraumgröße im Einzelfall
Stand: 06.01.2011
25
Die Wohnflächenobergrenzen stellen Höchstgrenzen dar, d.h. begründen
Wohnflächen-
keinen Mindestanspruch des Antragstellers. Eine tatsächlich kleinere
grenze ist
Wohnung begründet keinen Anspruch auf Umzug in eine noch angemes-
Höchstgrenze
aber kein Min-
sene größere Wohnung. Findet dennoch ein Umzug statt, werden gem. §
destanspruch
22 Abs. 1 S. 2 SGB II auch danach nur die Kosten der vorherigen Wohnung übernommen. Zur Anwendung des § 22 Abs. 1 S.2 vgl. auch IV.
Die Angemessenheit der Wohnfläche bestimmt sich nach der Zahl der
tatsächlich dauerhaft in der Unterkunft wohnhaften Personen.
Beispiel: Für die Familie F mit drei unter 25 Jahre alten Kindern ist eine
Wohnung mit einer Größe von maximal 105 m² angemessen. Studiert dagegen eines der Kinder auswärts und kommt nur während der Semesterferien nach Hause, ist dieses Kind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, sodass der Bedarf nur bei 90 m² liegt.
Im Einzelfall können folgende Sonderfälle zu entscheiden sein:
•
Zukünftiger Bedarf / Schwangerschaft
Bei der Überprüfung der Angemessenheit ist es geboten, bereits
Berücksichti-
einen mit hinreichender Sicherheit zukünftig eintretenden Bedarf
gung voraussichtl. Ände-
zu berücksichtigen.
rungen z.B. bei
So wird bei Schwangerschaft und damit Erhöhung der Kopfzahl
Schwanger-
der Bedarfsgemeinschaft spätestens nach der 12. Schwanger-
schaft
schaftswoche ein Kostensenkungsverfahren nicht mehr eingeleitet
werden können und es wird die bereits erhöhte m²-Zahl als angemessen zu beurteilen sein48. Gleiches gilt für den Fall einer zu erwartenden Rückkehr von Kindern aus der Heimerziehung oder
Familienpflege und in ähnlichen Sachverhalten.
•
Verteilung der Kinderzimmer
Es gibt keinen generellen Grundsatz dahingehend, dass jedem
nicht jedes
Kind unabhängig von seinem Alter, insbesondere wenn es sich um
Kind hat An-
Kinder gleichen Geschlechts und annähernd gleichen Alters han-
spruch auf ei-
delt, ein eigenes Zimmer zur Verfügung stehen müsste.
genes Zimmer
Stand: 06.01.2011
26
Beispiel: Einer alleinerziehenden Mutter mit drei Kindern (darunter zwei
Söhnen im Alter von 10 und 8 Jahren) ist es zuzumuten, eine DreiZimmer-Wohnung zu bewohnen.49
•
Zusammenwohnen mehrerer Personen (keine Bedarfsgemeinschaft)
Abgrenzung
Wenn mehrere Personen zusammenleben, ohne eine Bedarfsge-
Bedarfsge-
meinschaft zu bilden (beispielsweise Wohngemeinschaft, Kind
meinschaft/
über 25 Jahren wohnhaft bei den Eltern), stellt sich ein Problem
Wohngemein-
bei der Ermittlung der Wohnungsgröße, da sich bei einer separa-
schaft
ten Berechnung nach Einzelpersonen eine höhere Wohnfläche ergeben würde.
Daher ist die Abgrenzung der Begriffe "Bedarfsgemeinschaft –
Haushaltsgemeinschaft – Wohngemeinschaft" zu beachten.
Die Bildung einer Wohngemeinschaft dient im Allgemeinen dem
Ziel der Kostensenkung. Diese Zielsetzung muss sich auch bei der
Beurteilung der Angemessenheit wieder finden, d.h. es ist nicht
zwingend die für die Kopfzahl eigentlich angemessene Wohnungsgröße zu Grunde zu legen. Bei gemeinschaftlicher Nutzung
einer Unterkunft durch mehrere Personen, die nicht zu einer BeVolle Qm-Zahl
darfsgemeinschaft gehören, erfolgt die Zuordnung der Wohnkos-
für HB in
ten aus Praktikabilitätsgründen grundsätzlich – unabhängig von
Wohngemein-
Alter oder Nutzungsintensität – entsprechend einer Aufteilung
schaft mit
50
nach Kopfzahl . Dies gilt unabhängig davon, ob die Personen
nicht-HB
51
Mitglieder einer Bedarfsgemeinschaft sind . Eine Aufteilung nach
Kopfzahl ist dann nicht vorzunehmen, wenn im Innenverhältnis
zwischen den Bewohnern einer Wohnung zumindest ein dem
Mietverhältnis ähnliches Nutzungsverhältnis vorliegt.52
49
LSG NI / HB v. 26.10.2007 – L 13 AS 168/07 ER.
50
BSG v. 23.11.2006 – B 11b AS 1/06, NDV 2007, 51 ff; BSG v. 31.10.2007 – B 14/11b AS 61/06
R, BSG v. 31.10.2007 – B 14/11b AS 7/07 R; BSG v. 19.03.2008 – B 11b AS 13/06 R; BSG v.
18.02.2010 – B 14 AS 73/08 R.
51
BSG v. 27.02.2008 – B 14/11b AS 55/06 R
52
LSG BB v. 09.11.2007 – L 28 AS 1059/07.
Stand: 06.01.2011
27
Lebt in einer Wohngemeinschaft nur eine hilfebedürftige Person,
ist bei der Bemessung der Wohnungsgröße nur für diese Person
eine „volle“ Quadratmeterzahl einzuräumen.
Für eine allein stehende Person ist die für sie in Betracht kommende Wohnungsgröße als angemessen anzusehen, ohne
dass es darauf ankommt, ob sie tatsächlich mit einer weiteren
Person in einer Wohnung zusammenlebt. Die nur anteilige
Übernahme der Kosten der Unterkunft kommt nicht in Betracht.53 Dies bedeutet, dass auch allein stehenden hilfebedürftigen Bewohnern von Wohngemeinschaften die üblichen
Mietrichtwerte zustehen, die für Alleinstehende als angemessen gelten.
Beim Zusammenleben in einer reinen „Wohngemeinschaft“, die keine Bedarfsgemeinschaft i.S.d. § 7 Abs. 3 SGB II darstellt, ist ausschließlich der Anspruch des Hilfebedürftigen, der als „allein stehend“ anzusehen ist, maßgeblich54.
Es ist daher zu prüfen, ob eine Bedarfsgemeinschaft vorliegt oder
lediglich eine Wohnung gemeinsam genutzt wird.
53
BSG v. 18.06.2008 – B 14/11b AS 61/06 R.
54
LSG BB v. 09.12.2008 – L 32 B 2223/08 AS ER
Stand: 06.01.2011
28
Ergänzende Hinweise des Kreises Wesel zum 1. Prüfschritt –
angemessene Wohnungsgröße:
Leben mehrere Personen, die keine Bedarfsgemeinschaft bilden, in
einer Wohnung zusammen und ist nur eine Person hilfebedürftig, ist
bei der Bemessung der Angemessenheitsgrenzen für diesen HS
tatsächlich von einem angemessenen Wohnraumbedarf von maximal 45 m² auszugehen.
Der tatsächlich anzuerkennende Wohnraumbedarf des HS ergibt
sich mithin aus der Division von gesamter Wohnraumfläche durch
Anzahl (Kopfzahl) der Bewohner/innen. Liegt der für den HS sich
hieraus ergebende Wert unter 45 m², ist die errechnete Wohnfläche
angemessen.
(Auf die Besonderheiten zur Berücksichtigung einzelfallbezogenen
Mehrbedarfs an Wohnraum [z.B. behinderungsbedingt] wird hier
verwiesen.)
Beispiel:
1 HS lebt mit 2 nicht Leistungsberechtigten gemeinsam in einer
Wohnung. Die Wohnungsgröße beträgt 105 m². Auf jede Person
entfällt mithin ein Wohnungsanteil von 35 m² (105 m² : 3 Personen).
Obwohl eine Bedarfsgemeinschaft i. S. d. § 7 SGB II mit 3 Personen
nur einen Anspruch auf Anmietung einer 75 m²-großen Wohnung
hat, ist die im dargestellten Fall genannte Wohnung für den HS angemessen groß, da er eben nicht in Bedarfsgemeinschaft mit seinen
Mitbewohnern lebt.
Leben mehrere Hilfebedürftige gemeinsam in Haushaltsgemeinschaft (insbesondere beispielsweise Mutter mit über 25jährigem
Kind), können grundsätzlich zunächst die auch für Bedarfsgemeinschaften geltenden Angemessenheitsgrenzen (60 m², 75 m² etc.)
berücksichtigt werden.
Stand: 06.01.2011
29
•
Zeitlich befristete Wohn-/Bedarfsgemeinschaften
Bei zeitlich befristeten Wohn-/Bedarfsgemeinschaften hängt es im
Einzelfall davon ab, ob ein weiteres Zimmer für die zusätzlich aufgenommene Person einzuräumen ist.
•
Wechselnder Aufenthalt von Kindern
Bei wechselndem Aufenthalt von Kindern in den Haushalten der
Berücksichti-
Eltern wird eine kopfzahlbezogene Erhöhung der m²-Zahl nur
gung von Kin-
dann in Betracht kommen, wenn das Kind überwiegend in der Be-
dern im Rahmen des Um-
darfsgemeinschaft lebt. Anhaltspunkte hierfür können Regelungen
gangsrechtes
des Umgangsrechts oder des Aufenthaltsbestimmungsrechts liefern.
II.3.1.3 Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises (2. Faktor)
Der abstrakt angemessene Quadratmeterpreis ist als 2. Faktor zu ermitteln. Bei der Prüfung der Angemessenheit des Mietzinses ist nach Auffassung des BSG von der Nettokaltmiete auszugehen.55
Alternativ ist auch eine Ermittlung auf Grundlage der Bruttokaltmiete
möglich (hierzu siehe II.4.2).
Im Kreis Wesel erfolgt seit dem 15.01.2007 die Bemessung des angemessenen Mietzinses nach der Bruttokaltmiete.
Gegebenheiten
Bei der ersten Prüfweise ist zusätzlich die Angemessenheit der Neben-
am Wohnort
kosten (kalte Betriebskosten) zu prüfen (siehe unten II.4.1).
als Maßstab.
Wohnung
muss einfache
Standards
55
erfüllen.
BSG v. 07.11.2006 - B 7b AS 18/06 R.
Stand: 06.01.2011
30
Zu Grunde zu legen ist wieder das untere Segment des Wohnungsmarktes (unteres Drittel) in dem für den Hilfebedürftigen maßgebenden räumlichen Vergleichsmaßstab. Zur Bildung des angemessenen Mietpreises
sind somit die räumlichen Gegebenheiten am Wohnort des Hilfebedürftigen heranzuziehen.56 Die Wohnung muss hinsichtlich ihrer Ausstattung,
Lage und Bausubstanz einfachen Standard erfüllen. 57 Zu Grunde zu legen ist ein einfacher, im unteren Marktsegment liegender Standard.58
Es handelt sich um einen Mindestanspruch, der aber nicht ohne weiteres
die Notwendigkeit eines Umzuges in eine „angemessenere“ Wohnung
rechtfertigt.
Die Angemessenheit des Mietpreises ist unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten konkret zu ermitteln.
Dabei stellen die Tabellenwerte des § 8/ § 1 Abs. 1 WoGG keinen ge-
§ 8 / § 12 Abs.
eigneten Maßstab dar.59. Sie können allenfalls als ein gewisser Richtwert
Berücksichtigung finden, wenn alle Erkenntnisquellen erschöpft sind.
1 WoGG kein
60
Maßstab
Vielfach wird empfohlen, vorrangig einen qualifizierten Mietspiegel zu
Grunde zu legen.61 Das BSG geht davon aus, dass zur Bestimmung des
Angemessenheitsrichtwertes grundsätzlich alle erreichbaren Erkenntnisquellen heranzuziehen und diese auf ihre methodischen Schwächen und
ihre Aussagekraft zu untersuchen sind.62
Hierzu können gehören:
•
Durchschnittswerte
•
Abfrage bei Großvermietern, Mieterbund, Haus- und Grundbesitzerverein
56
BSG v. 18.06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R; BSG v. 20.08.09 – B 14 AS 41/08 R
57
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R.
58
BSG v. 18.02.2010 – B 14 AS 73/08 R.
59
BSG, SozR 4-4200 § 22 Nr. 3, Rn. 17.
60
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 10/06; BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 33/08 R
61
Deutscher Verein: „Erste Empfehlungen zu den Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB
II (§ 22 SGB II)“, S. 6.
62
BSG vom 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R, NDV-RD 2007, 34.
Stand: 06.01.2011
31
•
Studium von Anzeigen
•
Internet
•
Stadtteil-Zeitungen usw.
Entscheidend ist, dass das gewählte Verfahren zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen transparent ist, um insbesondere im Fall einer sozialgerichtlicher Auseinandersetzungen klar und nachvollziehbar argumentieren zu können.
Die vom Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende gewählte Datengrundlage muss auf einem schlüssigen Konzept beruhen, das eine hinreichende Gewähr dafür bietet, die aktuellen Verhältnisse des örtlichen
Mietwohnungsmarktes wiederzugeben. 63 Das kann u.a. dann der Fall
sein, wenn die Datenbasis auf mindestens 10 % des regional in Betracht
zu ziehenden Mietwohnungsbestandes beruht. Sogar ein Anteil von 5,66
% des örtlichen Mietwohnungsbestandes kann eine hinreichende Datenbasis sein64.
Erforderlich ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers
im Sinne einer systematischen Ermittlung und Bewertung der erforderlichen Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichszeitraum65.
Ferner müssen die Faktoren, die das Produkt „Mietpreis“ bestimmen
(Standard, Wohnungsgröße, Ausstattung) in die Auswertung eingeflossen sein. Unter diesen Voraussetzungen können auch „Mietdatenban-
63
Lang/Link in Eicher/Spellbrink, SGB II, 2. Auflage 2008, § 22 RdNr. 45c); BSG v. 18.06.2008 –
B 14/7b AS 44/06 R; BSG v. 19.03.08 – B 11 b AS 41/06 R; BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 33/08 R;
BSG v. 22.09.09 – B 4 AS 18/09 R; BSG v. 17.12.09 – B 4 AS 50/09 R (bislang nur Terminbericht); BSG v. 18.02.10 – B 14 AS 73/08 R, zu den Konsequenzen bei einem schlüssigen Konzept (Erhöhung der Tabellenwerte des § 8 WoGG um "maßvollen" Zuschlag)
64
LSG NI/HB v. 22.01.09 – L 13 AS 210/08
65
BSG v. 17.12.2009 – B 4 AS 50/09 R
Stand: 06.01.2011
32
ken“, die im Übrigen die Voraussetzungen qualifizierter66 oder einfacher
Mietspiegel (§§ 558 c bzw. 558 d BGB) nicht erfüllen, als Maßstab für die
Beurteilung der Angemessenheit herangezogen werden.67
Geeignet für die Bestimmung der Angemessenheit sind auch Statistiken,
die Datensätze über durchschnittliche Mietpreise aus Wohngeldfällen
enthalten, da bei Wohngeldempfängern und bei Beziehern von Leistungen nach dem SGB II die in Betracht kommenden Wohnungen in weiten
Bereichen identisch sind.68
Die Erfahrungen der kommunalen Träger mit der Erhebung von Datengrundlagen können für zukünftige Fassungen der Arbeitshilfe im Rahmen
von best-practise-Beispielen nutzbar gemacht werden.
Der „räumliche Vergleichsmaßstab“ ist in erster Linie der Wohnort des
Berücksichti-
Hilfebedürftigen. Ein Umzug in einen anderen Wohnort, der mit einer
gung des so-
Aufgabe des sozialen Umfeldes verbunden wäre, kann von dem Hilfebe-
zialen Umfel-
dürftigen allein aus diesem Grunde im Regelfall nicht verlangt werden.
des
Der Vergleichsmaßstab kann im Hinblick auf die örtliche Struktur von
sehr unterschiedlicher Größe sein. Keinesfalls muss er sich zwangsläufig
an dem kommunalverfassungsrechtlichen Begriff der Gemeinde orientieren. Im ländlichen Raum kann es geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen. In Großstädten ist bei der Festlegung des Vergleichsraumes auf die Durchschnittswerte des unteren
Mietpreisniveaus im gesamten Stadtgebiet abzustellen69. Bei der Grenzziehung ist dem zu respektierenden Recht des Leistungsberechtigten auf
Verbleib in seinem sozialen Umfeld ausreichend Rechnung zu tragen.70
66
BSG v. 17.12.2009 – B 4 AS 27/09 R zur Bejahung eines qualifizierten Mietspiegels bei ausrei-
chender Datensicherheit und –auswertung.
67
BSG v. 18.06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R.
68
BSG v. 18.06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R.
69
BSG . 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R; BSG v. 20.08.09 – B 14 AS 41/08 R; BSG v. 18.02.2010
– B 14 AS 73/08 R
70
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 10/06 R; BSG v. 20.08.2009 – B 14 AS 65/08 R.
Stand: 06.01.2011
33
Bei Mieterhöhungen ist zunächst die mietrechtliche Berechtigung zu prüfen71. Ggf. ist der Hilfebedürftige an seinen Vermieter zu verweisen
Berechtigung
(Selbsthilfeverpflichtung). Bei mietvertraglichen Staffelmietvereinbarun-
zur Mieterhö-
gen ist die zivilrechtliche Wirksamkeit zu prüfen. Zwar sind Unterkunfts-
hung prüfen.
kosten auch dann umfasst, wenn eine von den Mietvertragsparteien vereinbarte Staffelmiete möglicherweise unwirksam ist. Das heißt aber nicht,
dass zivilrechtlich unwirksame Mietvereinbarungen dauerhaft aus öffentlichen Mitteln zu bestreiten sind. In solchen Fällen kann daher ein Kostensenkungsverfahren mit entsprechender Belehrung des Hilfebedürftigen eingeleitet werden.72. Auf die Ausführungen zu VII.4.2 wird verwiesen.
Die Berücksichtigung von starren Baualtersklassen bei der Ermittlung der
Angemessenheit von Unterkunftskosten ist grundsätzlich nicht zulässig,
wenn dadurch der Spielraum entfällt, der dem Hilfebedürftigen im Rahmen der Angemessenheitsgrenzen bei der Wohnungswahl rechtlich eingeräumt wird73.74
71
72
BSG v. 22.09.2009 – B 4 AS 8/09 R -
73
74
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R; BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R -
Stand: 06.01.2011
34
Der Kreis Wesel hat seit dem 15.01.2007 für alle Neufälle von der al-
Unterscheide:
ternativen Möglichkeit der Bestimmung des angemessenen Quad-
Neufälle ab
ratmeterpreises aufgrund der Bruttokaltmiete (s. auch Ziffer II.II.4.3)
15.01.2007
und Altfälle bis
Gebrauch gemacht.
14.01.2007
Bis zum 14.01.2007 wurden die aktuell gültigen Werte der kommunalen Mietspiegel als Obergrenze jeder kreisangehörigen Kommune
bei der Bemessung der angemessenen Unterkunftskosten im Rahmen des SGB II berücksichtigt. Festgesetzt wurde der Nettoquadratmetermietzins (d.h. Kaltmiete ohne Betriebskosten, ohne Heizung)
für jede kreisangehörige Kommune separat. War die Nettokaltmiete
angemessen, wurden auch die Betriebskosten in tatsächlicher Höhe
gewährt.
Eine umfassende Markt- und Datenanalyse der tatsächlichen
Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sowie der tatsächlichen Mieten beim betroffenen Personenkreis der HB in 2006 hat jedoch ergeben, dass die örtlichen Mietspiegel die tatsächlichen Verhältnisse in
der Bezugsgruppe nicht korrekt widerspiegeln. Es wurden konkret
über 4.000 laufende Fälle aus dem Rechtskreis des SGB II in die
Prüfung mit einbezogen. Ebenso zeigt die durchgeführte Untersuchung, dass die bis dahin vollzogene Begrenzung der Nettokaltmiete
(ohne Betriebskosten und Heizung) bei gleichzeitiger Übernahme der
tatsächlichen Betriebs- und Heizkosten zur Ungleichbehandlung und
eingeschränkter Dispositionsfreiheit bei den HB geführt hat.
Aus diesem Grunde wurde die im Rahmen der Gewährung von Leistungen nach dem SGB II im jeweiligen Einzelfall als angemessen anzuerkennende Miethöchstgrenze ab dem 15.01.2007 neu definiert.
Für HB, deren Unterkunftskosten im Rahmen der bis zum
14.01.2007 geltenden Angemessenheitskriterien beurteilt wurden,
finden die bis dato geltenden Kriterien Anwendung, so dass bei der
Stand: 06.01.2011
35
Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten streng zu unterscheiden ist, ob es sich um einen
A) Laufenden "Altfall"
(HB, die sich seit mindestens dem 14.01.2007 im ununterbrochenen
Definition
Leistungsbezug befinden und in der selben Unterkunft wohnen)
Neu- und Altfälle
oder um einen
B) Neufall
(HB, die nach dem 15.01.2007
erstmalig Leistungen beziehen
nach einer vorübergehenden Leistungsunterbrechung (ab 3 Monate, die Gründe für die Leistungsunterbrechung sind bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen) erneut Leistungen beziehen
während ihres lfd. Bezuges (sog. Altfall) in eine andere Wohnung
umziehen)
handelt.
Beachte:
Auch bei Auszug einer Person aus einer "Altfall"-BG gelten für die
Angemessenheitsgrenzen für Altfälle für die verbleibende BG weiter.
Eine ggf. aufgrund Auszug eines Mitgliedes der HH-Gemeinschaft
(oder beispielsweise Tod des Partners) sich ergebende Unangemessenheit führt mithin – soweit die sonstigen Voraussetzungen zur Kürzung vorliegen – zur Kürzung der Kosten der Unterkunft nach den
Angemessenheitsgrenzen für "Altfälle".
A) Angemessener Quadratmeterzins "lfd. Altfall"
(Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, ohne Heizung)
Für HB, die sich seit vor dem 15.01.2007 im ununterbrochenen
Leistungsbezug befinden und in der selben Wohnung wohnen, gelten diese nachfolgend aufgeführten Kriterien auch weiterhin.
Stand: 06.01.2011
36
Eine Übersicht über die entsprechend angemessenen Mietzinsen je
Angemessener
qm in den einzelnen Kommunen ist als Anlage 2 abgedruckt. Hierbei
Nettomietzins
handelt es sich um einen Nettomietzins je qm ohne Betriebs- und
"Altfall" gem.
ohne Heizkosten. Der Kreis Wesel orientiert sich dabei an den je-
Anlage 2
weils aktuell gültigen Werten der kommunalen Mietspiegel.
Ist die Nettokaltmiete angemessen, sind die Betriebskosten grundsätzlich in tatsächlicher Höhe zu übernehmen. Ist die Wohnung unangemessen und auf das angemessene Maß zu kürzen, sind auch
die Betriebskosten nur entsprechend anteilig zu übernehmen.
zu beachten:
Soweit in laufenden "Altfällen" die HB in eine andere Wohnung umziehen, gelten für die neue Wohnung die Angemessenheitsgrenzen
für Neufälle.
B) Angemessener Quadratmeterzins "Neufall" ab 15.01.2007
(Bruttokaltmiete incl. Betriebskosten, ohne Heizung)
Für HB, die ab dem 15.01.2007
erstmalig Leistungen beziehen
nach einer vorübergehenden Leistungsunterbrechung (ab 3 Monate,
die Gründe für die Leistungsunterbrechung sind bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen) erneut Leistungen beziehen
während ihres lfd. Bezuges (sog. Altfall) in eine andere Wohnung
umziehen
wird die im jeweiligen Einzelfall als angemessen anzuerkennende
Nettokaltmiete und Betriebskosten (ohne Heizung) zu einem
Bruttokaltmietzins zusammen gefasst und für das gesamte
Kreisgebiet einheitlich festgelegt.
Stand: 06.01.2011
37
Der Bruttoquadratmetermietzins für als angemessen anzuerken-
Angemessener
nenden Wohnraum wird für jede kreisangehörige Kommune einheit-
Bruttomietzins
lich auf
"Neufall"
6,09 Euro
festgelegt.
Dieser ermittelte Quadratmeterhöchstbetrag basiert auf umfangreichen statistischen Erhebungen und Marktbeobachtungen. Er berücksichtigt die tatsächliche Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt
ebenso wie die sozialgerichtlich festgelegten Kriterien.
Eine Differenzierung zwischen den 13 kreisangehörigen Kommunen
erfolgt nicht. Mit 6,09 Euro Bruttokaltmiete finden die aufgrund der
durchgeführten Erhebungen und Marktbeobachtungen im entsprechenden Marktsegment höchsten durchschnittlichen tatsächlichen Mietkosten (im Bereich der Stadt Wesel) Anerkennung. In
den anderen kreisangehörigen Städten und Gemeinden liegt die
durchschnittliche Bruttokaltmiete im entspr. Marktsegment unterhalb
der festgelegten Angemessenheitsgrenze.
Die tatsächliche Verfügbarkeit angemessenen Wohnraumes in hinreichender Zahl wird kontinuierlich durch die Auswertung von
kontinuierliche
Immobilienangeboten (in Tageszeitungen, Wochenblättern und In-
Beobachtung
ternet) wie auch die tatsächlich durch die Leistungsberechtigten zu
des Wohnungsmarktes.
erbringenden Unterkunftskosten überprüft.
Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen unter Berücksichtigung der Produkttheorie (II.3.1.1)
Das Produkt der Faktoren "abstrakte Quadratmeterzahl" (II.3.1.2)
und "abstrakter Quadratmeterpreis" (II.3.1.3) ergibt die Höchstgrenze
der Grundmiete, die im Einzelfall als angemessen angesehen werden kann.
Stand: 06.01.2011
38
Aufgrund der unterschiedlichen Quadratmeterhöchstbeträge ist konsequenterweise auch hier zwischen Alt- und Neufällen zu unterscheiden:
A) Abstrakte Ermittlung der angemessenen Miethöchstgrenze
bei lfd. Altfällen (Mietspiegelorientierter Angemessenheitswert)
Beispiel:
3-Personenhaushalt, wohnhaft in Moers
angemessener Mietzins =75 qm x 5,85 € = 438,75 €
D.h., unabhängig von Größe und Ausstattung der tatsächlich angemieteten Wohnung eines in Moers lebenden 3-Personenhaushaltes
ist die Unterkunft angemessen, soweit ihre Grundmiete (ohne Betriebs- und Heizkosten) 438,75 € nicht übersteigt. Eine Wohnung mit
einer über diesem Betrag liegenden Grundmiete ist - auch wenn sie
nur eine Größe von 60 qm hat – unangemessen.
B) Abstrakte Ermittlung der angemessenen Miethöchstgrenze
bei Neufällen ab dem 15.01.2007
Unter Berücksichtigung der Produktmethode ergeben sich kreisweit
folgende Angemessenheitsgrenzen für die Bruttokaltmiete (Grundmiete incl. Betriebskosten ohne Heizkosten):
1 Person
274,05 €
(6,09 € x 45 qm)
2 Personen
365,40 €
(6,09 € x 60 qm)
3 Personen
456,75 €
(6,09 € x 75 qm)
4 Personen
548,10 €
(6,09 € x 90 qm)
Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Angemessenheitsgrenze um jeweils 91,35 € incl. Betriebskosten (6,09 € x 15 qm).
Stand: 06.01.2011
39
Beispielvarianten für einen Neufall ab 15.01.2007:
a) 3-Personenhaushalt kreisweit
angemessener Mietzins = 456,75 € (einschl. Betriebskosten)
D.h. unabhängig von Größe und Ausstattung der tatsächlich angemieteten Wohnung eines 3-Personenhaushaltes ist die Unterkunft
angemessen, soweit ihre Bruttokaltmiete (einschl. Betriebskosten
ohne Heizkosten) einen Betrag von 456,75 € nicht übersteigt. Eine
Wohnung mit einer über diesem Betrag liegenden Bruttokaltmiete ist
- auch wenn sie nur eine Größe von 60 qm hat - unangemessen.
b) Ein 3-Personenhaushalt bewohnt eine nur 60 qm große Wohnung
mit einer Bruttomiete i.H.v. 7,- € je qm. Obwohl der Quadratmeterpreis für sich betrachtet die Angemessenheitsgrenzen von 6,09
€/qm übersteigt, ist die Unterkunft dennoch mit einer Bruttokaltmiete von mtl. 420,- € (60 qm x 7,- €) für einen 3Personenhaushalt als angemessen anzuerkennen.
c) Ein 3-Personenhaushalt bewohnt eine 90 qm große Wohnung mit
einer Bruttokaltmiete i.H.v. 5,- € je qm. Obwohl die angemessenen Wohnflächenhöchstgrenzen überschritten werden, ist die Unterkunft mit einer Bruttokaltmiete von mtl. 450,- € (90 qm x 5,- €)
für einen 3-Personenhaushalt als angemessen anzuerkennen.
Das als Anlage 1 abgedruckte Informationsblatt zur Übernahme der
Unterkunftskosten nach dem SGB II sollte allen Neufällen bei Antragstellung ausgehändigt werden.
zu beachten:
Prüfung der veranschlagten Betriebskosten bei Neufällen
Bei der Entscheidung über die Angemessenheit der Unterkunftskosten sind die tatsächlich entstehenden Kosten zu berücksichtigen.
Insbesondere die tatsächlich (d.h. unter Berücksichtigung der Jahresendabrechnung) entstehenden Betriebskosten weichen häufig
von den mietvertraglich monatlich veranschlagten Abschlagszahlungen deutlich ab, so dass dieser Kostenbestandteil einer genauen
Stand: 06.01.2011
40
Prüfung zu unterziehen ist. Es gilt zu vermeiden, dass die Unterkunft
(aufgrund zu niedrig veranschlagter Betriebskosten) zunächst als
angemessen akzeptiert wird, um dann mit einer aus Mitteln des SGB
II zu übernehmenden Betriebskostennachzahlung konfrontiert zu
werden, die - wäre sie in korrekter Höhe bereits in die monatlichen
Abschlagszahlungen eingeflossen - dazu geführt hätte, dass die
Wohnung nicht als angemessen hätte anerkannt werden können.
Beispiel:
Ein 3-Personehaushalt bewohnt eine 90 qm große Wohnung mit einer Bruttokaltmiete (ohne Heizung) i.H.v. 5,- €/qm. Die monatlichen
Unterkunftskosten wären grundsätzlich als angemessen anzuerkennen.
Die Miete setzt sich allerdings zusammen aus einer Nettokaltmiete
(ohne Betriebs- und Heizkosten) i.H.v. 4,- € und veranschlagten Betriebskosten i.H.v. 1,- €. Aufgrund der Lage der Wohnung (Haus mit
Aufzug, Hausmeister, große Müllgefäße etc.) werden im Rahmen der
Jahresendabrechnung weitere Betriebskosten in Höhe von 360,- €
geltend gemacht. Soweit die Wohnung durch die ARGE vorbehaltlos
als angemessen anerkannt wurde, sind die Betriebskosten in voller
Höhe zu begleichen. Rechnet man jedoch die Nachforderung um,
ergibt sich eine Erhöhung der tatsächlichen Bruttokaltmiete für die
Unterkunft in Höhe von monatlich 30,- €, so dass die Unterkunftskosten mit 480,- € (90 qm x 5,- € = 450,- € zzgl. 30,- € = 480,- €) die für
einen 3-Personenhaushalt maximal als angemessen anzuerkennenden Unterkunftskosten von 456,75 € um 23,25 € überschreiten. Die
Wohnung wäre tatsächlich unangemessen.
Um dieses zu vermeiden, sind vor Anerkennung der Mietkosten die
veranschlagten monatlichen Betriebskosten auf ihre Richtigkeit bzw.
Nachvollziehbarkeit hin zu überprüfen. Zwar ist grundsätzlich zunächst davon auszugehen, dass die Betriebskosten korrekt veranschlagt werden; besteht jedoch die Vermutung, dass die BetriebskosStand: 06.01.2011
41
ten zu niedrig veranschlagt werden, ist der Mieter aufzufordern, die
Jahresendabrechnung/en des/der letzten Jahre/s (je nach Bedarf/Vertrauen in die Richtigkeit der Angaben) zur Prüfung vorzulegen.
Es wird aber darauf hingewiesen, dass der Vermieter rechtlich nicht
verpflichtet ist, einem neuen Mieter die den Vormieter betreffenden
Jahresendabrechnungen auszuhändigen. Auch bleibt zu berücksichtigen, dass die Betriebskostenabrechnung zum Teil auch Kopfpauschalen enthält, so dass bei veränderter Haushaltsgröße auch die
Betriebskosten differieren können.
Die Maßnahme dient u.a. auch dem Schutz des Mieters vor unliebsamen Überraschungen (spätestens dann, wenn er wieder in der Lage ist, seinen Lebensunterhalt selbständig sicherzustellen und die
Unterkunftskosten entsprechend aus eigenen Mitteln decken muss)
und dürfte insoweit eine hohe Akzeptanz finden.
Anhaltspunkte für zu niedrig veranschlagte Betriebskosten ergeben
sich zum Einen aus Erfahrungswerten mit einzelnen Vermietern, zum
Anderen aber auch durch auffällige Abweichung vom ermittelten
Durchschnittswert. So ist spätestens bei einer Unterschreitung i.H.v.
25 % der im Rahmen der durchgeführten Untersuchung festgestellten tatsächlichen Betriebskosten i.H.v. 1,47 €/qm (also bei einem im
Mietvertrag vereinbarten Satz von unter 1,10 €/qm Betriebskosten)
zu prüfen, ob und inwieweit hier mit einer Nachforderung zu rechnen
ist.
Es wird darauf hingewiesen, dass auch in den Fällen, in denen bereits bei Anmietung der Unterkunft die Bruttokaltmiete exakt 6,09
€/qm oder nur geringfügig weniger beträgt und aufgrund zu erwartender Miet- oder Nebenkostensteigerungen bereits mittelfristig die
Unterkunft unangemessen wird, die Wohnung zunächst als angemessen anzuerkennen ist. Es ist aber zielführend, die HB unverzüglich darauf hinzuweisen, dass eine Miet- oder NebenkostensteigeStand: 06.01.2011
42
rung zur Unangemessenheit und den damit verbundenen Konsequenzen (Pflicht zur Kostensenkung beispielsweise durch Umzug,
Übernahme lediglich der angemessenen KdU aus Mitteln des SGB II
etc.) führt. Es bleibt im Einzelfall zu prüfen, ob hier aufgrund des bekannten Sachverhaltes die 6-Monats-Regel-Höchstfrist zur Übernahme unangemessener KdU verkürzt werden kann.
Ergänzender Hinweis:
Im Hinblick auf die Berücksichtigung von Betriebskostenabrechnungen bedarf auch die Überschreitung des ermittelten Durchschnittswertes von 1,47 € der besonderen Beachtung.
II.3.2
Prüfung des Einzelfalles
(Konkrete Angemessenheit anhand der 3-SchrittPrüfung)
Die Prüfung der Angemessenheit fordert eine Einzelfallprüfung, sodass
mit dem Richtwert allein keine Aussage zur konkreten Angemessenheit
getroffen werden kann. In drei weiteren Schritten ist zunächst der Richtwert mit den tatsächlichen Kosten zu vergleichen. Liegen die tatsächlichen Kosten höher, so muss überprüft werden, ob ausnahmsweise eine
Abweichung nach oben zulässig ist. Schließlich muss sichergestellt sein,
dass eine Wohnung mit dem so gefundenen Mietzins tatsächlich im örtlich maßgeblichen Gebiet verfügbar ist.
II.3.2.1 Vergleich des Richtwertes mit den tatsächlichen Kosten
Der ermittelte abstrakte Richtwert ist mit den tatsächlichen Unterkunfts-
Vergleich:
kosten des Hilfeempfängers zu vergleichen. Liegen die Kosten im Rah-
tatsächliche
KdU - ange-
Stand: 06.01.2011
43 messene KdU
men des Richtwertes, ist die Übernahme der Unterkunftskosten vom
Leistungsträger zu bewilligen.
Übersteigen die Kosten den Richtwert, so müssen weitere Prüfungsschritte vorgenommen werden (siehe II.3.2.2 und II.3.2.3).
Zur Feststellung der tatsächlichen Mietkosten wird auf Anlage 3 verwiesen.
Stand: 06.01.2011
44
II.3.2.2 Notwendigkeit eines Abweichens vom Richtwert auf Grund
von Besonderheiten des Einzelfalles (Zuschlag zum Richt
wert)
Ein Abweichen vom Richtwert kann im Einzelfall nach konkreter Prüfung
notwendig sein. Bei der Prüfung, ob Besonderheiten vorliegen, müssen
alle Lebensumstände des Hilfebedürftigen berücksichtigt werden. PerÜberschrei-
sönliche Beratungsgespräche sind hierzu empfehlenswert. Grundsätzlich
tung der An-
ist wegen des Wohnflächenmehrbedarfs in den unten genannten Fällen
gemessen-
eine Überschreitung des Richtwertes um bis zu zehn Prozent möglich.
heitsgrenzen
Dabei sind die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen.
im Einzelfall
möglich
Gründe für die Berücksichtigung besonderer Umstände des Einzelfalles
können sein (nicht abschließend):
•
Gesundheitliche Beeinträchtigungen
•
Pflegebedürftigkeit
•
Behinderungen, insbesondere Gehbehinderungen
•
besondere Wohngemeinschaften (betreutes Wohnen, Pflege-
Überschreitung
wohngemeinschaften)
bis zu 10 %
•
lange Wohndauer bei älteren Menschen (soweit nicht SGB XII betroffen)
•
nur kurzzeitige (absehbare) Hilfebedürftigkeit
•
Menschen, die auf bestimmte soziale Bezüge und Kontakte in ihrem Wohnumfeld angewiesen sind (z.B. suchtkranke Menschen,
Versorgung durch Nachbarschaftshilfe)
•
Vermeidung von Wohnungslosigkeit
•
Umstände, die die Annahme rechtfertigen, dass eine Eingliederung in Arbeit vom Erhalt des Wohnraums abhängig ist
•
Familien mit Kindern (z.B. Kindern, denen ein mit einem Umzug
verbundener Schulwechsel nicht zumutbar ist)
Stand: 06.01.2011
45
Die Begrenzung auf die Richtwertüberschreitung von 10 % gilt jedoch
nicht
•
für schwer behinderte Menschen
•
für Pflegebedürftige
•
bei Vorliegen eines Härtefalls.
Überschreitung
im Einzelfall
über 10 %
möglich
Voraussetzung für die Anerkennung höheren Wohnraumbedarfes im
Berücksichti-
Einzelfall ist, dass die genannten besonderen Umstände auch tatsächlich
gung nur,
einen höheren Wohnraumbedarf begründen. So begründen beispielswei-
wenn tatsächlich höherer
se nur die wenigsten gesundheitlichen Beeinträchtigungen einen höhe-
Bedarf be-
ren Wohnraumbedarf. Auch Pflegebedürftigkeit allein begründet nicht
steht.
ohne weitere Prüfung ein Abweichen von den Richtwerten. Die Darlegung dafür, dass nach den örtlichen oder persönlichen Besonderheiten
von einer geringeren oder höheren Wohnfläche ausgegangen werden
darf, ist im Einzelfall ausführlich aktenkundig zu begründen.
II.3.2.3 Tatsächliche Verfügbarkeit einer angemessenen Wohnung
Abschließend ist zu prüfen, ob auf dem relevanten Wohnungsmarkt eine
als abstrakt angemessen eingestufte Wohnung verfügbar ist.
Die Beweislast für die Miet-Angebote trifft grundsätzlich den Leistungs-
Darlegungs-
träger. Jedoch können substantiierte Bemühungen des Hilfebedürftigen
last der HB für
angeblich nicht
verlangt werden, wenn sich dieser auf mangelnden Wohnraum beruft.
vorhandenen
Für Letzteres trägt dann der Hilfebedürftige die Darlegungslast.
angemessenen
Liegen keine Gründe für ein Abweichen vom Richtwert vor und wird die
Wohnraum
tatsächliche Verfügbarkeit einer angemessenen Wohnung bejaht, muss
ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet werden (hierzu II.5)
Gibt es keine relevanten Miet-Angebote, sind die tatsächlichen Unterkunftskosten so lange zu übernehmen.75
75
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R.
Stand: 06.01.2011
46
Bei der Prüfung von Verweisungsmöglichkeiten für angemessene Wohnungen, die für den Hilfebedürftigen zur Verfügung stehen, ist zu ermitteln, ob dieser ggf. die Anmietung „vereitelt“ hat. Die Beweislast bei
Beweislast
Nichtvermietung einer zur Verfügung stehenden angemessen Wohnung
beim HB, dass
liegt beim Hilfebedürftigen. Ähnlich wie bei Arbeitsangeboten ist auch
"Schuld" an
hier der Tatbestand der Vereitelung der Anmietung zu prüfen.
Nichtvermietung nicht bei
ihm lag.
Unter Umständen kann das Vorliegen einer Privatinsolvenz die Anmietung einer neuen, angemessenen Wohnung verhindern.
Leistungsrechtliche Auswirkungen können sich hieraus nur ergeben,
wenn dem Betroffenen schuldhaftes Verhalten, z.B. die vorsätzliche Herbeiführung der Hilfebedürftigkeit, vorgeworfen werden kann.
Grundsätzlich ist der Wohnungsmarkt im Kreis Wesel derzeit "entspannt". D.h., es gibt für jede Haushaltsgröße hinreichend Angebote an
freien Wohnungen, die den hier festgelegten Angemessenheitsgrenzen
entsprechen. Ausgenommen hiervon ist - in Teilen - der Wohnraum für
Einpersonenhaushalte. Hier kann es im Einzelfall problematisch sein,
Erhöhung der
(zeitnah) angemessenen Wohnraum zu finden. Sollte trotz nachgewiese-
Angemessen-
ner Bemühungen der HS sowie auch der eigenen Ermittlungen der
heitsgrenze im
Sachbearbeitung im Einzelfall tatsächlich kein angemessener Wohnraum
Einzelfall bei
mangelndem
verfügbar sein, kann die individuelle Preisobergrenze (nicht die Wohnflä-
Wohnraum.
chenhöchstgrenze) in diesem Fall im Rahmen einer Ermessensentscheidung individuell erhöht werden.
Stand: 06.01.2011
47
II.4 Angemessenheit der Nebenkosten (Kalte Betriebskosten)
II.4.1 Grundsatz
Die mietvertraglich geschuldeten kalten Betriebskosten ergeben sich aus
§ 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2 Betriebskostenverordnung und umfassen
insbesondere Aufwendungen für folgende Zweckbestimmungen:
•
laufende öffentliche Lasten des Grundstückes
•
Wasserversorgung
•
Entwässerung
•
Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
•
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzuges
•
Straßenreinigung
•
Müllabfuhr
•
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
•
Gartenpflege
•
Allgemeine Beleuchtung, Außenbeleuchtung
•
Schornsteinreinigung
•
Sach- und Haftpflichtversicherung
•
Hauswart
•
Gemeinschaftsantennen- oder Kabelanlage76 (nur Investitionskosten)
•
Sonstige Betriebskosten
Es können ausschl. die mietvertraglich geschuldeten Kabelanschlussgebühren übernommen werden. Die Kabelnutzungsgebühren
müssen die HB aus eigenen Mitteln tragen. Deckt die Wohnungsmiete
76
BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 48/06 R -: Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse sind
dann nicht zu übernehmen, wenn der erwerbsfähige Hilfebedürftige durch Mietvertrag nicht zur
Tragung dieser Kosten verpflichtet ist und sein Zugang zum TV bereits anderweitig technisch sichergestellt ist, z.B. durch Zugang zum Fernsehen durch eine Gemeinschaftsantenne.
Stand: 06.01.2011
48
nur eine Gemeinschaftsantenne ab, müssen die HB damit vorliebnehmen.
Übernahme von Sperrmüllkosten
Sperrmüllkosten gehören ebenfalls zu den Nebenkosten, die durch die
Vermieter auf die Mieter umgelegt werden können. Die Kosten sind dann
im Rahmen der KdU mit zu übernehmen. Eine Erstattung der Kosten direkt gegenüber dem Entsorger kommt nicht in Betracht.
Die kalten Betriebskosten sind in angemessener Höhe zu übernehmen,
soweit sie nicht in der Regelleistung enthalten sind. Dabei ist zu beachten,
Übernahme
ob die Betriebskosten mietvertraglich zur Disposition des Hilfebedürftigen
angemesse-
stehen und ob sie wegen verbrauchsunabhängiger Erhebung seinem Ein-
ner Betriebskosten.
fluss entzogen sind. Beachtlich ist auch, ob sich der Mietpreis innerhalb
des Angemessenheitsrahmens für den maßgeblichen Wohnort hält.77
Eine Pauschalierung der Mietnebenkosten ist auch dann unzulässig,
wenn diese in den Werten des Mietspiegels nicht berücksichtigt worden
sind78.
Liegen konkrete Anhaltspunkte für unwirtschaftliches Verhalten vor, ist
unwirtschaftli-
der Hilfebedürftige innerhalb einer angemessenen Frist zur Verhaltens-
ches Verhalten
korrektur aufzufordern. Daran kann sich ein Kostensenkungsverfahren
anschließen. Ggf. kommt auch die Erteilung einer Sanktion gem. § 31
SGB II in Betracht.
Zur Bestimmung der konkreten Angemessenheit bietet es sich an, eine
örtliche, repräsentative Erhebung bei bestehenden Mietverhältnissen
vorzunehmen (beispielsweise Auswertung einer repräsentativen Anzahl
von Verträgen in Bezug auf die Datenerhebung bei Wohngeldanträgen,
aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes DMB für
Deutschland bzw. für Nordrhein-Westfalen, Bewertung durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Grundstücksbericht).
77
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 10/06 R.
78
LSG NRW v. 23.04.2007 – L 20 AS 76/06
Stand: 06.01.2011
49
Nicht immer werden Betriebs-/Nebenkosten korrekt ermittelt und den
Notwendigkeit
Mietern in Rechnung gestellt. Die bisherige Überprüfung von Be-
der Prüfung
der Betriebs-
triebskostenabrechnungen hat gezeigt, dass die Abrechnungen zum
/Nebenkosten
Teil Positionen enthalten, die mietrechtlich nicht zu berücksichtigen
-abrechnugen
oder die zu hoch angesetzt sind. Insoweit sind die Abrechnungen
und Abschlagszahlungen grundsätzlich bezüglich ihrer Rechtmäßigkeit sowie ihrer Höhe einer Prüfung zu unterziehen. Hierbei kann es
sich naturgemäß nur um eine grobe Vorprüfung handeln. Soweit Auffälligkeiten gesehen werden, sollten die HB im Rahmen der bestehenden Vereinbarung an die örtliche Verbraucherzentrale oder die
ortsansässigen Mietervereine zur konkreten Prüfung verwiesen werden.
Die folgenden Vorgaben beziehen sich nicht auf die Kosten für den
individuellen Heizungs- und Warmwasserverbrauch des Mieters. Sie
umfassen insbesondere: Grundsteuer, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung,
Gartenpflege,
Beleuchtung,
Schornsteinreinigung,
Versicherung,
Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Gemeinschaftswascheinrichtungen.
Ein Anspruch des Vermieters auf die Betriebskosten besteht nur
für abrechnungsfähige Kosten und nur dann, wenn dies im
Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
Abrechnungszeitraum und –frist
Der Vermieter darf nur die Nebenkosten abrechnen, die in dem vertraglich festgelegten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten angefallen sind (zum Beispiel 1.1. bis 31.12. oder 1.4. bis 31.3.). Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende einer Abrechnungsperiode dem Mieter vorliegen. Verspätete Nachforderungen
Stand: 06.01.2011
50
des Vermieters verfallen. Auf § 20 Abs. 2 Neubaumietenverordnung
wird verwiesen.
Entsprechend der Fälligkeit beginnt auch der Lauf der Verjährungsfrist erst mit Zugang der Abrechnung – nicht mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Ansprüche auf Zahlungen bzw. Nachzahlungen
von Betriebskosten verjähren gem. § 195 BGB nach 3 Jahren.
Verteilerschlüssel
In der Regel werden die Kostenarten nach der Wohnfläche (oder einem vereinbarten Schlüssel, z.B. nach Kopfanteil) verteilt. Bei Änderungen sollte stets eine Überprüfung erfolgen.
Anhaltspunkte für Fehler bei Betriebskostenabrechnungen
Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung erfordert aktuelle Kenntnisse des Mietrechts. Notwendig ist auch eine genaue Betrachtung
der einzelnen Positionen. Anhaltspunkte für eine vertiefte Prüfung
der Betriebskostenabrechnung sind:
Sind bezogen auf die Gesamtforderung oder bei einzelnen Kostenarten im Verhältnis zum Vorjahr auffällige Steigerungen eingetreten?
Sind Steigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Positionen
vom Vermieter nachvollziehbar begründet worden?
Sind Positionen neu aufgeführt, die im Vorjahr nicht Gegenstand
der Abrechnung waren?
Ist der Verteilerschlüssel zu Lasten des Mieters geändert worden?
Einige konkrete Beispiele für geltend gemachte Kosten, die keine Be-
keine Be-
triebskosten und damit auch nicht abrechnungsfähig sind, sind::
triebskosten
Verwaltungskosten: Verwaltungskosten wie z.B. Kosten für die
Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind
keine Betriebskosten. Auch die Kosten für die Erstellung der AbrechStand: 06.01.2011
51
nung sind nicht umlagefähig, außer denen für die verbrauchsabhängige Heizungs- und Wasserabrechnung.
Reparaturkosten: Auch Reparaturkosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung
sind immer Sache des Vermieters.
Eigentumswohnungen: Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft an die
Mieter weitergeleitet. Das ist nicht zulässig. Eigentümer müssen
Verwaltungs- und Reparaturkosten zahlen, Mieter nicht.
Gewerberäume: Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen
meistens höhere Betriebskosten als Wohnungen. Der Vermieter
muss dies bei der Kostenverteilung zugunsten der Mieter von Wohnraum berücksichtigen, wenn diese ansonsten übermäßig belastet
würden.
Versicherungen: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für
Gebäude und Grundstück dürfen umgelegt werden, nicht die Rechtsschutzversicherung des Vermieters oder gar sein Beitrag zum
Grundeigentümerverein.
Hausmeister: Hausmeister sind in den meisten Fällen "Mädchen
für alles". Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben wie z.B. Wohnungsabnahmen. Das sind aber keine Betriebskosten.
Sonstiges: Sonstiges ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten. Will der Vermieter "sonstige Betriebskosten" abrechnen,
muss schon im Mietvertrag stehen, um welche Kosten es sich dabei
konkret handelt. Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, Gastankmiete, Reparaturkosten oder Mietausfallversicherung, Pförtnerund Überwachungskosten sind keine Betriebskosten.
Bei Vorlage von Nebenkostenabrechnungen ist zu beachten, ob die
Nebenkostenvorauszahlungen in voller Höhe gezahlt und berücksichtigt wurden (s. Ziffer II.4.2). Das gilt insbesondere, wenn im AbStand: 06.01.2011
52
rechnungszeitraum eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder eine
mängelbedingte Mietminderung stattgefunden hat.
II.4.2 Nachzahlung Betriebskosten
Bei Aufwendungen für Unterkunft und Heizung ist immer auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem der tatsächliche Bedarf besteht.
Beispiel: Eine Person bezieht seit dem 01.01.2008 Arbeitslosengeld IILeistungen. Am 01.05.2008 erhält sie eine Betriebskostennachzahlung aus
dem Zeitraum des Jahres 2007, in dem kein Leistungsbezug stattgefunden
hatte.
Zeitpunkt der
Im Beispielsfall muss der Leistungsträger auch diese Kosten überneh-
Fälligkeit
men, da sie im Mai 2008 und damit im Bewilligungszeitraum tatsächlich
angefallen sind. Dass die Forderung für eine Leistung ist, die zu einer
Zeit entstanden ist, in denen kein Arbeitslosengeld II-Bezug stattfand, ist
unerheblich.79 Gleiches gilt für Nachzahlungen bei Heizkosten80.
Ausgenommen vom Grundsatz des notwendigen zeitlichen Zusammenfalles von Forderungszeitpunkt und tatsächlich noch bestehenden Leistungsbezug sind die Fälle, in denen die HB aufgrund eines durch die
ARGE ausgestellten Beratungsgutscheines eine mietrechtliche Beratung
in Anspruch genommen und aufgrund der Empfehlungen des Mieterbundes bzw. des Mieterschutzbundes die Miete bzw. die monatlichen Abschlagszahlungen für Betriebs-/Nebenkosten nicht oder nur gekürzt gezahlt wurden. Soweit sich im Nachhinein herausstellt, dass die bestrittenen Forderungen rechtlich korrekt und tatsächlich zu begleichen waren,
können auf Antrag die aufgrund der gekürzten monatlichen Zahlungen
eingesparten SGB II-Leistungen den Hilfebedürftigen auch dann erstattet
werden, wenn die HB zwischenzeitlich bereits aus dem lfd. Hilfebezug
ausgeschieden sein sollten.
79
LSG Sachsen v. 03.04.2008 – L 3 AS 164/07.
80
LSG NRW v. 22.01.2009 – L 7 AS 44/08 – auch für den Fall des Verzuges des Hilfebedürftigen
Stand: 06.01.2011
53
Kosten für Haushaltsstrom gehören nicht zu den Betriebskosten. HHStrom ist aus der Regelleistung durch die HB selbst zu tragen. Eine
Schuldenübernahme kommt ausschl. nach den Regelungen des § 22
Abs. 5 SGB II in Betracht
Im Fall einer notwendigen Nachzahlung von Betriebkosten übernimmt
der Leistungsträger den Nachforderungsbetrag in tatsächlicher Höhe.
Berechtigte Nebenkostenforderungen des Vermieters stellen im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit einen zu berücksichtigenden Bedarf dar. Der Vermieter verliert nach Versäumung der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist
des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB grundsätzlich seinen Nachzahlungsanspruch81.
Sind die Betriebskosten unangemessen hoch, kann der Leistungsträger
diesbezüglich das Kostensenkungsverfahren einleiten (siehe II.5).
Sind Abfallgebühren (jährlich) in einer Summe zu zahlen, so sind sie im
Monat der Fälligkeit dem Bedarf hinzuzurechnen. Werden Teilbeträge
festgesetzt, ist deren konkrete Höhe zu ermitteln und im betreffenden
Monat bedarfserhöhend zu berücksichtigen82.
Voraussetzung der Übernahme einer Betriebskostennachzahlung
nach § 22 Abs. 1 SGB II ist, dass die mietvertraglich geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen regelmäßig und vollständig gezahlt worden sind. Bezüglich ihrer Berücksichtigung gelten die Ausführungen zu
den Heizkostenabrechnungen analog.
Soweit eine Nachzahlung jedoch daraus resultiert, dass die Vorauszahlungen nicht vollständig erbracht worden sind, ist der Nachzahlungsbetrag den Mietschulden zuzurechnen.
81
LSG NRW v. 24.08.2009 – L 20 AS 18/09
82
BSG v. 15.04.2008 – B 14/7b AS 58/06 R
Stand: 06.01.2011
54
Wurden die Vorauszahlungen regelmäßig gezahlt, wird der Anspruch
des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten erst mit Zugang der
jährlichen Betriebskostenabrechnung bei dem Mieter fällig.
Bei Neufällen mit Wohnungsbezug nach dem 14.01.2007
Auch in den Fällen, in denen die HB unangemessen teueren Wohnraum nutzen und lediglich die auf die Angemessenheit gekürzten Kosten der Unterkunft gewährt werden, scheidet eine Übernahme von Betriebskostennachzahlungen aus.
Wird aufgrund der jährlich einmalig zu leistenden Nachzahlung der zulässige monatliche Miethöchstbetrag überschritten, führt dies zur Unangemessenheit der Unterkunft.
Beispiel: 3-Personenhaushalt
angemessener Mietzins 456,75 € (einschl. Betriebskosten)
Die HB bewohnen eine 75 qm große Wohnung mit einer monatlichen
Gesamtmiete von 450,- € (75 qm x 6,- €). Der Quadratmeterzins setzt
sich zusammen aus 5,- € Grundmiete und 1 € Betriebskostenabschlag.
Anfang des Jahres wird die Betriebskostenendabrechnung für das
Vorjahr vom Vermieter erstellt. Es ergibt sich eine Nachforderung in
Höhe von 240,- €.
Umgerechnet auf das Jahr erhöht sich im vorliegenden Fall die monatliche Gesamtmiete tatsächlich um 20,- € auf 470,- €, so dass die
Wohnung unangemessen ist.
Die Forderung ist im vorliegenden Fall zunächst in voller Höhe zu
übernehmen. Aufgrund der nunmehr als unangemessen einzustufenden Unterkunftskosten ist aber zu prüfen, ob und wenn unter welchen
Voraussetzungen eine weitere Kostenübernahme erfolgen kann.
Ergänzender Hinweis:
Stand: 06.01.2011
55
Verrechnung
von Guthaben
und Nachforderung
Sollte der Vermieter bei einzelnen Positionen (Heizung, Strom, Betriebskosten) Guthaben (z.B. bei den Heizkosten) und Nachforderungen (z.B. Haushaltsstrom) in einer Gesamtabrechnung miteinander
verrechnen, sind die Positionen leistungsrechtlich einzeln zu bewerten. D.h. Guthaben aus der Betriebkostenabrechnung mindern gem.
den Regelungen nach § 22 Abs. 1 S. 4 SGB II die Kosten der Unterkunft im Folgemonat, Forderungen beispielsweise für Haushaltsstrom
sind durch die HB zu begleichen.
Zur Berücksichtigung von Guthaben wird auch auf Ziffer V verwiesen.
II.4.3 Alternative: Bruttokaltmiete
Im Rahmen der Produkttheorie kann alternativ83 auch unmittelbar die
Angemessenheit der Bruttokaltmiete geprüft werden. Dabei wird im Gegensatz zur Nettokaltmiete der Mietzins zuzüglich der o.g. kalten Betriebskosten beurteilt. Wenn nach der Produkttheorie auch die Summe
der beiden Bestandteile als angemessen angesehen werden kann, sind
die geltend gemachten Aufwendungen zu übernehmen.
Falls somit die Obergrenze der angemessenen Aufwendungen nicht
überschritten wird, ist die Anwendung der Produkttheorie in der Weise,
dass die kalten Betriebskosten mit einbezogen werden, unproblematisch.
Falls die Bruttokaltmiete über der Obergrenze liegt, ist die Angemessenheit des Mietzinses und der kalten Betriebskosten im Einzelfall zu prüfen.
Bezüglich der warmen Betriebskosten, z.B. insbesondere Heizkosten,
wird auf die Ausführungen zu III. verwiesen.
83
Deutscher Verein, „Erste Empfehlungen zu den Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB
II (§ 22 SGB II)“, S. 3.
Stand: 06.01.2011
56
Der Kreis Wesel macht von der Möglichkeit der Bestimmung der Angemessenheit der Bruttokaltmiete seit dem 15.01.2007 Gebrauch (s.
Ziffer II.3.1.3). Demnach beträgt die derzeit als angemessen anerkannte Bruttokaltmiete für
1 Person
274,05 €
(6,09 € x 45 qm)
2 Personen
365,40 €
(6,09 € x 60 qm)
3 Personen
456,75 €
(6,09 € x 75 qm)
4 Personen
548,10 €
(6,09 € x 90 qm)
Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Angemessenheitsgrenze um jeweils 91,35 € incl. Betriebskosten (6,09 € x 15 qm).
Mit Anwendung der Produkttheorie unter Berücksichtigung der Bruttokaltmiete wird den Hilfeempfängern im Kreis Wesel ein größtmöglicher Entscheidungsspielraum bei der Wohnungssuche eingeräumt.
Auf die Erläuterungen zu Ziffer II.3 wird verwiesen.
Stand: 06.01.2011
57
II.5 Kostensenkungsverfahren und Übernahme unangemessener
Unterkunftskosten - § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II
II.5.1 Allgemeines
Das Kostensenkungsverfahren und eine temporäre Übernahme unangemessener Unterkunftskosten werden relevant, wenn
1. die tatsächlichen Unterkunftskosten über dem Richtwert liegen,
2. keine hinreichenden Gründe für ein Abweichen vom Richtwert
vorliegen und
3. angemessener Wohnraum verfügbar ist.
Nach Abstimmung mit dem Bundesministerium für Arbeit und Soziales
stellt das Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes
Nordrhein-Westfalen fest, dass es nicht sachgerecht wäre, Hilfebedürftige, die durch eine konjunkturell bedingte Kurzarbeit hilfebedürftig geworden sind, für die Dauer der konjunkturellen Kurzarbeit zu einer Kostensenkung nach § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II aufzufordern. In diesen Fällen ist
bis zur Beendigung der konjunkturell bedingten Kurzarbeit ein Kostensenkungsverfahren grundsätzlich nicht durchzuführen; es sind – nach
Prüfung ggf. vorrangiger Leistungsansprüche wie z.B. Wohngeld, die tatsächlichen Unterkunftskosten zu berücksichtigen.
Stand: 06.01.2011
58
II.5.2 Kostensenkungsverfahren
Auch das Kostensenkungsverfahren, welches möglichst zeitlich parallel
mit dem Ablauf des jeweiligen Bewilligungsabschnittes vollzogen werden
sollte, unterteilt sich wiederum in mehrere Verfahrensschritte:
1. Mittel zur Kostensenkung
Eine Kostensenkung kann in den meisten Fällen durch einen Um-
Aufforderung
zug herbeigeführt werden. Zu beachten ist jedoch, dass der Leis-
zur Kosten-
tungsberechtigte nicht zu einem Umzug aufgefordert werden darf.
senkung –
keine Auffor-
Die Aufforderung darf nur allgemein zur Kostensenkung erfolgen.
derung zum
Da ein Umzug jedoch wiederum weitere Kosten nach sich zieht, ist
Umzug
zu prüfen, ob nicht durch mildere Mittel eine Senkung der Kosten
herbeigeführt werden kann.
Dies kann vom Hilfebedürftigen erreicht werden durch:
•
Aushandlung eines geringeren Mietzinses mit dem Vermieter
•
Untervermietung von Wohnraum
2. Unmöglichkeit der Kostensenkung
Im Einzelfall kann die Kostensenkung für den Hilfebedürftigen
rechtlich (z.B. bei Vorliegen eines Zeitmietvertrages und keine
Möglichkeit zur Untervermietung) oder tatsächlich unmöglich sein,
so dass das Verfahren auszusetzen ist.
Auf die kündigungsrechtlichen Vorschriften des BGB im Mietrecht
und die entsprechende Rechtsprechung, insbesondere des BGH
(z.B. Urt. v. 22.01.2003 – VIII ZR 244/02-) wird verwiesen.
3. Zumutbarkeitsprüfung
Ist eine Kostensenkung objektiv möglich, ist zu prüfen, ob diese
Unzumutbar-
auch individuell zumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit kann zeitlich
keit des Umzuges
Stand: 06.01.2011
59
befristet (akute Krankheit, schwere Operation) oder unbefristet84
vorliegen. Allein die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Belastungen führen nicht zu dessen Unzumutbarkeit. Hierfür
müssen besondere Umstände, wie beispielsweise Gebrechlichkeit
oder aktuelle schwere Erkrankung, vorliegen. 85
Hinweis:
An die Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen "Unmöglichkeit" und "Unzumutbarkeit" sind strenge Anforderungen
zu stellen. Die Erstattung nicht angemessener KDU bleibt der
durch sachliche Gründe zu rechtfertigende Ausnahmefall. Die
Obliegenheit zu Kostensenkungsbemühungen bleibt bestehen. Weiter gehende Einschränkungen der Obliegenheit zur
Senkung unangemessener KDU im Sinne subjektiver Unzumutbarkeit bedürften besonderer Begründung86.
4. Wirtschaftlichkeitsprüfung
Zeichnet sich ab, dass nur durch einen Umzug die erforderliche
Kostensenkung herbeigeführt werden kann, ist die Wirtschaftlichkeit dieser Unternehmung zu prüfen. Zu beachten ist, dass mit einem Umzug und der neuen Wohnung erhebliche – vom Leistungsträger zu übernehmende – Kosten entstehen können. Diese Kosten sind zu den Leistungen, die ohne einen Umzug zu erbringen
wären, ins Verhältnis zu setzen.
In diesem Rahmen hat auch eine Prognose zu einer Wiedereingliederung in den Arbeitsmarkt zu erfolgen.
In die Kalkulation sollte einbezogen werden, dass im Zusammenhang mit dem Neubezug einer Wohnung Folgekosten entstehen
können:
84
Zur möglichen Unzumutbarkeit bei ständiger psychiatrischer Behandlung vgl. LSG NRW v.
08.06.2009 – L 7 B 411/08 AS ER
85
LSG BB v. 05.12.2007 – L 28 B 2089/07 AS ER.
86
BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R (mit Beispielen); BSG v. 20.08.2009 – B 14 AS 41/08 R
Stand: 06.01.2011
60
•
Wohnungsbeschaffungskosten (Anzeigen, Makler, soweit
tatsächlich notwendig bei Wohnungsmarkthindernissen oder eingeschränkter Selbsthilfekompetenz)
•
Umzugskosten
•
neue Mietkaution, soweit nicht eine Kaution aus dem beendeten Mietverhältnis zurückfließt
•
nach § 23 Abs. 3 Nr. 1 SGB II erforderliche Neuanschaffungen (Einrichtungsgegenstände, die in der vorherigen
Wohnung bereits vorhanden waren und im Eigentum des
Vermieters standen)
•
Erforderlichkeit eines Wohnungsumbaus (bei Pflegebedürftigkeit, Behinderungen, soweit nicht SGB XII betroffen)
•
ggf. doppelte Mietzinszahlungen für Übergangsmonate,
wenn Überschneidungen nachweislich unvermeidbar waren
Amortisationszeit be-
Als Maßstab für die Unwirtschaftlichkeit eines Umzuges kann eine
rücksichtigen
Amortisationszeit von 36 Monaten zugrunde gelegt werden. Ein Abweichen von diesem Orientierungswert ist im Einzelfall möglich. So
wäre beispielsweise auch bei voraussichtlich kurzer Dauer der Hilfebedürftigkeit im Einzelfall von der Aufforderung zum Umzug abzusehen.
5. Aufforderung zur Senkung der Kosten
Aufforderung zur
Der Leistungsberechtigte ist sodann zur Kostensenkung schriftlich
Kostensenkung
oder mündlich aufzufordern (Muster s. Anlage 4). Erfolgt die Auf-
(Anlage 2) ist
forderung mündlich, so ist diese aktenkundig zu dokumentieren.
kein Verwal-
Bei diesem Schreiben handelt es sich lediglich um ein Informati87
onsschreiben, dem keine Verwaltungsaktqualität zukommt.
tungsakt.
Da
es die Frist für Kostensenkungsbemühungen des § 22 Abs. 1 S. 3
87
BSG v. 27.02.2008 – B 14/7b AS 70/60.R; BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 36/08 R
Stand: 06.01.2011
61
SGB II in Gang setzt, sollte das Schreiben aber entweder persönlich gegen Empfangsbekenntnis oder mit Postzustellungsurkunde
übersendet werden.
Eine mündliche Aufforderung zur Kostensenkung ist mangels Beweissicherung nur im Einzelfall geeignet. In der Regel sollte die
Aufforderung schriftlich erfolgen, wobei aufgrund der Kosten eine
Übersendung per Postzustellungsurkunde nur im Einzelfall erfolgen sollte.
Notwendiger Mindestinhalt des Hinweisschreibens ist nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung88 lediglich:
• ein allgemeiner Hinweis auf die Unangemessenheit der Kosten
• die Angabe des max. angemessenen Mietpreises
keine umfas-
• der Hinweis, dass nach Ablauf der Kostensenkungsfrist
sende Aufklä-
(i.d.R. sechs Monate89) vom Leistungsträger nur noch die an-
rungs- u. Bera-
gemessenen Kosten übernommen werden
tungspflicht zur
Kostensen-
Der Leistungsträger hat keine umfassende Aufklärungs- und Bera-
kung seitens
tungspflicht, wie und in welcher Weise die Kosten des Leistungs-
des Leistungs-
empfängers auf einen angemessenen Betrag gesenkt werden
trägers
können.90
Dem Schutzzweck der Übergangsfrist ist entsprochen, wenn der
Hilfebedürftige während des Leistungsbezuges auf die unangemessenen Unterkunftskosten aufmerksam gemacht worden ist.
Auf den notwendigen Inhalt einer Kostensenkungsaufforderung
sind die an eine Konkretisierung von Eigenbemühungen zur Arbeitsuche gestellten Anforderungen nicht übertragbar, zumal sich
der Hilfebedürftige bei einem Wohnortwechsel im Rahmen des
Zusicherungsverfahrens selbsttätig um entsprechende Informatio88
BSG v. 27.02.2008 – B 14/7b AS 70/60.R.
89
vgl. jedoch II.5.3 zum Ausnahmecharakter der Sechs-Monats-Frist
90
BSG v. 27.02.2008 – B 14/7b AS 70/60.R.
Stand: 06.01.2011
62
nen zur Angemessenheit der Aufwendungen für eine neue Unterkunft zu bemühen hat.91
Dennoch ist es empfehlenswert, den Leistungsberechtigten eine
persönliche Beratung in dem Hinweisschreiben zumindest anzubieten. In einem solchen Hinweis sollte der Hilfebedürftige auch
darauf aufmerksam gemacht werden, dass er sich zu ggf. bestehenden Besonderheiten seines Einzelfalls unmittelbar äußern sollte.
Das BSG verlangt für die Wirksamkeit einer Kostensenkungsforderung, dass der HB Kenntnis davon hat, dass ihn die Obliegenheit zu Kostensenkungsmaßnahmen trifft. Dies erfordert insbesondere die Angabe des angemessenen Mietpreises und damit
die Kenntnis de Differenz zu den tatsächlichen Kosten92.
Vereinzelt wird in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten,
dass der Leistungsträger verpflichtet sei, den Hilfebedürftigen darauf hinzuweisen, welche Anforderungen hinsichtlich der Wohnungsgröße bestehen und auf welche Art und Weise die Kostensenkung erfolgen soll. Nach der Rechtsprechung des BSG reicht
ein Hinweis auf die angemessene Bruttowarmmiete aus, ohne
zwischen "kalten" Nebenkosten und Heizkosten zu differenzieren93.
Hält der Grundsicherungsträger eine Mietzinsvereinbarung für unwirksam, kann er Kostensenkungsverfahren betreiben. Die Kostensenkungsaufforderung muss den HB in den Fällen einer zivilrechtlich unwirksamen
Mietzinsvereinbarung in die Lage versetzen, seine Rechte gegenüber
dem Vermieter durchzusetzen94.
91
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 10/06.
92
BSG v. 01.06.2010 – B 4 AS 78/09 R
93
BSG v. 19.03.2008 – B 11b AS 43/06 R; BSG v. 20.08.2009 – B 14 AS 41/08 R
94
BSG v. 22.09.2009 – B 4 AS 8/09 R.
Stand: 06.01.2011
63
Nach Abstimmung mit dem Bundesministerium für Arbeit und Soziales ist
davon auszugehen, dass Hilfebedürftige, die durch eine konjunkturell bedingte Kurzarbeit hilfebedürftige geworden sind, für die Dauer
der konjunkturellen Kurzarbeit grundsätzlich nicht zu einer Kostensenkung nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II aufzufordern sind95.
Als Muster für die Aufforderung zur Kostensenkung wird auf Anlage 4
dieser Weisungen verwiesen.
II.5.3 Temporäre Übernahme unangemessener Unterkunftskosten
Für den Zeitraum zwischen Feststellung der Unangemessenheit der Kosten und dem Ablauf der in der Regel sechsmonatigen Frist bietet § 22
Abs. 1 S. 3 SGB II eine begrenzte Bestandsschutzregelung, die die Hil-
6-monatige
febedürftigen vor einer abrupten Änderung der Wohnsituation schützen
Übernahme
soll. Hiernach werden die unangemessenen Kosten vorübergehend er-
unangemessener KdU als
bracht. In der Regel sollen die unangemessenen Kosten maximal sechs
Regel-
Monate erbracht werden. Hierbei handelt es sich aber um eine Regel-
Höchstfrist
Höchstfrist, von der im Einzelfall Abweichungen nach oben und unten
möglich sind. Die Übernahme unangemessener Unterkunftskosten für
den Zeitraum von sechs Monaten soll dabei die Ausnahme bleiben und
im Regelfall ist auf eine kürzere Übernahme hinzuwirken96. Wenn ein Hilfebedürftiger kurz vor Beginn des Leistungsbezugs eine neue Wohnung
zu einem unangemessenen Mietzins anmietet, ist der Grundsicherungsträger zur Übernahme der Kosten verpflichtet. Dies gilt jedoch nicht,
wenn der Hilfebedürftige bei Abschluss des Mietvertrages ihm zurechenbar Kenntnis von der Unangemessenheit der Aufwendungen für die
95
Im Einzelnen vgl. Erlass des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes
Nordrhein-Westfalen v. Mai 2009-II B 4-3733
96
BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R
Stand: 06.01.2011
64
Wohnung hatte. Hinweise auf eine "Bösartigkeit" können sich aus der
Höhe der Aufwendungen bzw. aus einem vorherigen Leistungsbezug ergeben. Eine Zusicherung des Trägers zur Übernahme der Aufwendungen
für
die
"neue"
Wohnung
bedarf
es
vor
Leistungsbe-
ginn/Erstantragstellung jedoch nicht97.
Die Begrenzungsregelung des § 22 Abs. 2 Satz 1 SGB II gilt nur für HB
und stellt auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ab. Voraussetzung ist – mit Ausnahme des Falles der "Bösgläubigkeit" vor Eintritt der Hilfebedürftigkeit (Stichwort: Anmietung einer Luxuswohnung) –
eine Kostensenkungsaufforderung durch den Grundsicherungsträger.
Einen "geringeren Bestandsschutz" braucht ein zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Nichthilfebedürftiger nicht hinzunehmen98.
Allerdings sind auch bei Nachweis einer sofort verfügbaren angemessenen Unterkunftsalternative vorübergehend die bisherigen unangemessenen Kosten zu gewähren, wenn die sofortige Verweisung im Einzelfall für
eine Übergangszeit wegen schutzwürdiger Interessen als unzumutbar
erscheint.99 An die Auslegung der Tatbestandsmerkmale der Unzumutbarkeit und der Unmöglichkeit sind strenge Anforderungen zu stellen100.
•
Beispiele: Verlust des bisherigen sozialen Umfeldes
101
, abrupte Änderung lang-
jähriger Wohnsituation, akute schwere Erkrankung des Hilfebedürftigen, die vorübergehend keinen Umzug zulässt.
Der Hilfebedürftige hat nachzuweisen, dass er sich während der gesamNachweis-
ten Frist zur Kostensenkung um angemessenen Wohnraum bemüht hat.
pflicht der HB
Nur im Falle der Unmöglichkeit einer Kostensenkung können die unan-
über kontinu-
gemessenen Unterkunftskosten weiter übernommen werden.102
ierliche Bemühungen
97
BSG v. 17.12.2009 – B 4 AS 19/09 R
98
BSG v. 30.08.2010 – B 4 AS 10/10 R (Bislang nur Terminberricht).
99
LSG SH v. 25.05.2005 – L 6 B 52/05 AS ER.
100
vgl. Fn. 78; BSG . 20.08.09 – B 14 AS 41/08 R
101
vgl. hierzu auch Ausführungen zu II.3.1.1
102
LSG NI/ HB v. 08.03.2006 – L 9 AS 69/06 ER.
Stand: 06.01.2011
65
Hat der Leistungsberechtigte die Kosten nach Ablauf der Frist nicht gesenkt, obwohl ihm dies möglich und zumutbar war, sind als Rechtsfolge
der Regelung nur noch die angemessenen Aufwendungen vom Leistungsträger zu übernehmen.
Der Auffassung, dass bei Unangemessenheit der Aufwendungen überhaupt keine Kosten der Unterkunft und Heizung geleistet würden („Allesoder-Nichts-Prinzip“), ist nach dem Wortlaut des § 22 Abs. 1 SGB II
(„soweitW“) nicht zu folgen.103
In einem Einzelfall ist aus prozessualen Gründen (Anordnungsgrund)
keine Über-
entschieden worden, dass die Differenz zwischen dem angemessenen
nahme der tat-
Teilbetrag und den unangemessenen Unterkunftskosten insbesondere
sächlichen
dann nicht zu übernehmen ist, wenn nach einem Umzug ohne Zusiche-
KdU (auch
nicht vorüber-
rung nach § 22 Abs. 2 S. 1 SGB II in eine unangemessene Wohnung be-
gehend) im
reits feststeht, dass der überschießende Betrag nicht vom Hilfebedürfti-
Einzelfall
gen aus eigenen Mitteln (beispielsweise durch Einsparung aus der Regelleistung) bestritten werden kann, wenn dann auf Grund von Mietschulden die Gefahr eines Wohnungsverlustes droht.104
Nach Ansicht des BSG findet § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II bei Umzügen,
die über die Grenze des Vergleichsraumes i.S. der Rechtsprechung
(hier: Umzug in ein anderes Bundesland) hinausgehen, keine Anwendung (Hinweis auf Art. 11 GG).105
Hat der LB die unangemessenen Unterkunftskosten nach Ablauf der Frist
(max. 6 Monate) nicht gesenkt, obwohl ihm dies möglich und zumutbar
war, sind nur noch die angemessenen Aufwendungen der Unterkunft zu
übernehmen. Spätere (auch erfolgreiche) Bemühungen des LB um eine
angemessene neue Unterkunft können diese Rechtsfolge nicht wieder
103
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 10/06 R.
104
LSG BB v. 18.09.2007 – L 20 B 1406/07 AS ER.
105
BSG v. 01.06.2010 – B 4 AS 60/09 R
Stand: 06.01.2011
66
aufheben, d.h. führen nicht dazu, dass z.B. bis zum Umzug in die neue
angemessene Unterkunft die tatsächlichen unangemessenen Kosten für
die alte Wohnung wieder übernommen werden.
Bei sog. "Altfällen" mit Erstbezug vor dem 15.01.2007 gelten im Kürzungsverfahren bis zu einem Umzug oder (auch vorübergehenden) Ausscheiden auch die alten Angemessenheitsgrenze (Mietspiegel). Für Umzüge oder Neuanträge nach dem 15.01.2007 gelten auch für die BG, die
am 14.01.1007 im Leistungsbezug standen, die neuen Angemessenheitsgrenzen.
Stand: 06.01.2011
67
III.
Leistungen für Heizung
III.1 Allgemeines
Neben den Kosten für die Unterkunft hat der Leistungsberechtigte auch
Grundsatz:
einen Anspruch auf Leistungen für Heizung.
Heizkosten
werden in tat-
Da derzeit keine Rechtsgrundlage für eine Pauschalierung besteht, wer-
sächlicher
den die Kosten ebenfalls in tatsächlicher Höhe erbracht, soweit sie an-
Höhe erbracht,
gemessen sind106.
soweit sie angemessen
sind
Die Prüfung der Angemessenheit hat auch die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen107.
Die Verwendung von Höchstbeträgen, Pauschalen, Richtwerten, Kappungsgrenzen o.ä. ohne Prüfung im Einzelfall bei deren Überschreitung
ist mit der geltenden Rechtslage nicht zu vereinbaren.
Nichtprüfgrenze
Die Einführung einer Nichtprüfgrenze, unterhalb derer die Angemessenheit im Einzelfall nicht geprüft werden muss, ist nicht zu beanstanden.
Zur Bemessung der Höhe einer solchen Nichtprüfgrenze können beispielhaft Brennstoffwerte verschiedener Energieträger, Angaben von
Energieversorgungsunternehmen, Durchschnittswerte auf der Basis von
Verbrauchswerten (z.B. KWh/m²) oder €-Beträgen je m² herangezogen
werden.
106
BSG v. 16.05.2007 – B 7b AS 40/06 R; LSG Nl/B v. 20.11.2007 – L 13 AS 125/07; BSG v.
22.09.09 – B 4 AS 70/08 R
107
BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R
Stand: 06.01.2011
68
Pauschalen (d.h. Beträge), die anhand von Durchschnittswerten oder
Angaben anderer Leistungsempfänger errechnet worden sind, können
nur Anhaltspunkte sein, ob im konkreten Fall möglicherweise Heizenergie verschwendet wird.108 Gleiches gilt für die Verbrauchsangaben eines
evtl. Vormieters, die lediglich ein Indikator für die Prüfung der Angemessenheit sein können.
Entscheidend ist die Verwendung eines schlüssigen, plausiblen Gesamtkonzeptes, das der Leistungsträger z.B. im Streitfall nachvollziehbar darzulegen und zu beweisen vermag. Soweit vorhanden, können hierzu
auch örtliche Heizkostenspiegel einbezogen werden.
Da die Heizkosten einen separaten Kostenfaktor darstellen, ist die Angemessenheit der Heizkosten gesondert neben der Angemessenheit der
Basismiete zu prüfen.
Bei der Angemessenheitsprüfung der Heizkosten kommt es nicht darauf
an, ob für die Bestimmung angemessener Unterkunftskosten relevante
Faktoren, wie die Wohnungsgröße, unangemessen hoch sind. Eine anteilige Kürzung der tatsächlichen Heizkosten im Verhältnis der tatsächlich
angemieteten Wohnfläche zur abstrakt angemessenen Wohnfläche ist
daher nicht gerechtfertigt109.
Bei Überschreitung der Nichtprüfgrenze ist eine Prüfung im Einzelfall
vorzunehmen. Dies gilt sowohl für die Prüfung von Abschlagszahlungen
als auch von Endabrechnungen.
Dabei gilt zwar grundsätzlich der Amtsermittlungsgrundsatz; es wird jedoch vom erwerbsfähigen Hilfebedürftigen eine Mitwirkung dahin gehend
verlangt werden können, besondere Umstände, die zu einem erhöhten
Heizkostenbedarf geführt haben, vorzutragen.
108
LSG Ni/B v. 20.11.2007 – L 13 AS 125/07 ER
109
zu den Heizkosten einer flächenmäßig unangemessen großen Wohnung mit niedrigen Quad-
ratmeterpreisen vgl. BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 36/08 R -; BSG v. 20.08.09 – B 14 AS 41/08 R
Stand: 06.01.2011
69
Als mögliche Gründe für einen angemessenen Mehrbedarf kommen in
Betracht110 (vgl. auch III.2):
a) Persönliche Gründe
•
Krankheit / Behinderung (ggf. ist ein ärztliches Attest zu
verlangen)
•
Familiengröße
•
Kleinkinder
•
Ggf. pflegebedürftige Personen
b) Bauliche / sonstige Gründe (soweit nicht bereits bei der Bemessung der Nichtprüfgrenze berücksichtigt)
•
Außergewöhnliche Umstände (Lage der Wohnung im Gebäude, unbeheizte Nachbarwohnungen o.ä.)
•
Außergewöhnliche, unvorhersehbare Preisausschläge bei
Energiekosten
•
Besondere Witterungsumstände
Bei Überschreitung kann eine prozentuale Erhöhung gerechtfertigt sein.
Der konkrete Prozentsatz bleibt dem Einzelfall vorbehalten. Hingewiesen werden kann an dieser Stelle darauf, dass das Bundessozialgericht
im Bereich der Kosten der Unterkunft eine Bandbreite von 10 % für vertretbar gehalten hat111.
Die genannte Überschreitungsgrenze von 10 % kann lediglich als grobe
Orientierungshilfe verstanden werden. Soweit die LB im Einzelfall nachweisen können (beachte Beweislastumkehr!!!), dass die erhöhten Heizkosten nicht durch ihre Fehlverhalten begründet sind, sind die tatsächlichen Heizkosten – unabhängig vom Grad der Überschreitung der festgelegten Angemessenheitsgrenzen – vollständig zu übernehmen.
110
Beispielhafte Aufzählung, nicht abschließend
111
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R.
Stand: 06.01.2011
70
Hinsichtlich der Übergangsfrist gilt folgendes:
Die Übergangsregelung des § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II (in der Regel 6
Monate) ist auf Heizkosten entsprechend anzuwenden, und zwar auch,
wenn es sich um Abschlagszahlungen handelt.112
Es wird empfohlen, den erwerbsfähigen Hilfebedürftigen aktenkundig auf
eine sparsame Bewirtschaftung von Heizenergie hinzuweisen. Dies gilt
insbesondere für den Fall einer vorgesehenen Kostensenkungsaufforderung, um das Entstehen von Vertrauensschutztatbeständen zu vermeiden. In Betracht kommt auch gf. der Hinweis auf bestehende Angebote
der Heizenergieberatung durch Versorgungsunternehmen, Verbraucherzentralen usw.
112
BSG v. 19.09.2008 – B 14 AS 54/07 R -, LSG NRW v. 07.01.2009 – L 12 AS 38/07
Stand: 06.01.2011
68a
III.2 Umfang der Heizkosten
Heizkosten sind – soweit sie angemessen sind (siehe III.3) - in tatsächlicher Höhe und in vollem Umfang zu übernehmen. Die erforderlichen Daten sind der Heizkostenabrechnung des Vermieters bzw. des Energieoder Fernwärmeversorgungsunternehmen zu entnehmen.113 Zu den
Grund- u. Zäh-
Heizkosten gehören neben den Grund- und Zählergebühren, auch die
lergebühren,
mietrechtlich geschuldeten Kosten für Wartung und Instandhaltung sowie
ggf. Kosten für Betriebsstrom der Heizanlage. Auch die nach Ende der
Wartungs- und
Instandhaltungskosten
Heizperiode fällige Nachzahlung wird von den Heizungskosten erfasst.114
Betriebs- und Heizkostennachforderungen des Vermieters gehören als
einmalig geschuldete Zahlungen zum aktuellen Bedarf im Fälligkeitsmonat (KdU i.S.d. § 22 Abs. 1 SGB II). Sie wandeln sich auch durch nicht
fristgerechte Begleichung nicht in Schulden i.S.de. § 22 Abs. 5 SGB II
um (vgl. auch Ausführungen zu X.).115
Im Falle einer Überzahlung hat der Leistungsträger im Falle des beendeten Leistungsbezuges bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 45, 48
i.V.m. § 50 SGB X die Möglichkeit der Rückforderung bzw. bei laufendem
Leistungsbezug der Verrechnung mit den laufenden Leistungen gem. §
22 Abs. 1 Satz 4 SGB II (vgl. V.).
Von der Rückforderung ggf. bestehender Guthaben nach Ausscheiden
aus dem Leistungsbezug wird im Kreis Wesel – aus Praktikabilitätsgründen – in der Regel kein Gebrauch gemacht.
113
LSG HE v. 21.03.2006, L 9 AS 124/05 ER.
114
LSG HE v. 05.09.2007 –L 6 AS 145/07 ER-, LSG HE v. 21.03.2006, L 9 AS 124/05 ER; Berlit
in: LPK-SGB II, 1. Auflage 2005, §22 Rn. 50.
115
BSG v. 22.03.2010 – B 4 AS 59/09 R
Stand: 06.01.2011
69
Ebenso wie bei den Unterkunftskosten sind aus der Kostenabrechnung
Zur Berück-
solche Rechnungsposten abzuziehen, die bereits von der Regelleistung
sichtigung von
gedeckt sind. Hierbei handelt es sich maßgeblich um Kosten für Warm-
Guthaben s.
wasserbereitung und Haushaltsenergie. Die Herausrechnung erfolgt wie
Ziffer V.
oben bereits erläutert (hierzu vgl. auch XIV.).
III.2.1 Laufende Heizkostenabrechnung
Im Regelfall haben die Leistungsberechtigten monatliche Abschläge an
Übernahme
den Energieversorger oder Vermieter zu leisten, für die sodann der Leis-
der monatli-
tungsträger leistungspflichtig wird. Unter die tatsächlichen Aufwendun-
chen Abschlagszah-
gen im Rahmen des § 22 Abs. 1 SGB II fallen die Vorauszahlungen da-
lungen auch im
mit auch während der Monate, in denen eine Beheizung der Unterkunft
Sommer
tatsächlich nicht erforderlich ist.
116
III.2.2 Einmalleistungen
Soweit der Energiebedarf durch Heizstoffe gedeckt wird, bei denen eine
Einmalleistun-
Einmallieferung notwendig ist, werden vom Leistungsträger die Kosten
gen für Heizöl,
für die Einmalleistung übernommen.117 Eine solche Einmalleistung kann
Kohle u.ä.
z.B. bei der Lieferung von Heizöl, Kohle oder Holz erforderlich werden.
Zu beachten ist jedoch, dass aktuell ein notwendiger Bedarf bestehen
muss. Wurde das Heizmaterial bereits vor dem aktuellen Bewilligungszeitraum beschafft, wird dem Leistungsberechtigten hier keine Art Aufwendungsersatz gewährt.118 Soweit für den Kauf noch Ratenzahlungen
zu leisten sind, kommt allenfalls eine Schuldenübernahme nach § 22
Abs. 5 SGB II in Betracht. Ein Anspruch entsteht erst, wenn das vorhandene Material verbraucht ist.
116
BSG v. 16.05.2007- B 7b AS 40/06 R.
117
BSG v. 07.11.2006, B 7b 40/06 R.
118
BSG v. 07.11.2006, B 7b 40/06 R; BSG v. 16.05.2007, B 11b AS 39/06 R.
Stand: 06.01.2011
70
Die Höhe der zu übernehmenden Kosten richtet sich nach dem voraussichtlichen Bedarf während des Bewilligungszeitraums. Eine mehrmonatige Bevorratung mit Heizmaterial ist auch nicht systemwidrig, was sich
mittelbar aus § 41 Abs. 1 S. 4 und 5 SGB II ergibt. Denn die Bewilligungen sollen für sechs bzw. bis zu zwölf Monate erteilt werden. Es besteht
allerdings kein Anspruch bei Beschaffung vor Entstehen des Leistungsanspruches.119
III.3 Angemessenheit der Heizkosten
Auf die allgemeinen Ausführungen zu III.1 wird verwiesen.
Ebenso wie die Unterkunftskosten werden Heizkosten nur in angemessener Höhe übernommen. Die im Einzelfall orientierte Angemessenheitsprüfung der Heizkosten hat grundsätzlich getrennt von der Ange-
Vermutung der
Angemessen-
messenheit der Unterkunftskosten zu erfolgen120. Für die vom Energie-
heit der Heiz-
versorger festgesetzten Vorauszahlungen gilt zunächst die Vermutung
kosten
der Angemessenheit, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches und damit unangemessenes Heizverhalten121 oder für die
Unrichtigkeit der Veranschlagungen (zu hoch oder zu niedrig) vorliegen.
Anhaltspunkte dafür, dass die Heizkosten unangemessen hoch sind,
können sich insbesondere daraus ergeben, dass die tatsächlich anfallenden Kosten die durchschnittlich aufgewandten Kosten aller Verbraucher für eine Wohnung der den abstrakten Angemessenheitskriterien
entsprechenden Größe signifikant überschreiten. Zur Bestimmung eines
Grenzwertes ist es dazu möglich, einen kommunalen Heizspiegel heranzuziehen. Falls dieser auf dem Gebiet des jeweiligen Trägers nicht vor-
119
BSG v. 16.05.2007, B 11b AS 40/06 R.
120
BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 36/08 R; BSG v. 20.08.2009 – B 14 AS 41/08 R; BSG v. 22.09.09
– B 4 AS 08/09 R
121
LSG HE v. 21.03.2006, L 9 AS 124/05; LSG NW v. 28.09.2005, L 19 B 68/05 AS ER.; LSG
NW v. 07.01.2009 – L 12 AS 38/07; ebenso für Vermieter-Abschlagszahlungen
Stand: 06.01.2011
71
handen
ist,
kann
auf
den
"Bundesweiten
(www.heizspiegel.de) zurückgegriffen werden
122
Heizspiegel"
.
Die Höhe der Heizkosten ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Relevant werden bei der Prüfung der Angemessenheit beispielsweise:
•
Bauzustand der Wohnung
•
Lage der Wohnung im Haus (z.B. Anzahl der Außenwände)
•
Geschosshöhe
•
Wärmeisolierung des Gebäudes und der Fenster
•
Wirkungsgrad und Wartungszustand der Heizungsanlage
•
Meteorologische Daten (Zahl der Heiztage, absolute Außentemperaturen)
•
ggf. erhöhter Heizbedarf für bestimmte Personengruppen (Alter,
Behinderung, Kleinkinder)
• im Vergleich mit Verbrauchsdaten von erwerbstätigen Personen
ist ggf. der längere Wohnungsaufenthalt von Leistungsempfängern
(tagsüber) zu beachten
Quadratmeterbezogene Richtwerte können daher nur einen Anhaltspunkt
für die Angemessenheit der Heizkosten bilden, die nach Maßgabe des
Einzelfalles anzupassen sind.123 Zusätzlich kann auch auf aussagekräftige Anhaltspunkte wie z.B. Angaben aus vergleichbaren Wohngeldfällen
zurückgegriffen werden.
Zur Vereinfachung und Verkürzung der Angemessenheitsprüfung kann
abstrakte
der Leistungsträger eine abstrakte Nichtprüfungsgrenze (s.o.) festlegen,
Nichtprüf-
die sich aus seinen eigenen Erfahrungswerten bilden lässt. Hiernach
grenze
kann ein durchschnittlicher Verbrauch für spezielle Fallgruppen erfasst
werden, bei dessen Nichtüberschreitung, keine konkrete Angemessenheitsprüfung erfolgen muss.
122
BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 33/08 R; BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 36/08 R; BSG v. 20.08.09 –
B 14 AS 41/08 R; BSG v. 2.09.09 – B 4 AS 70/08 R
123
Berlit in: LPK SGB II, 1. Auflage 2005, § 22 Rn. 50.
Stand: 06.01.2011
72
Bei überhöhten Heizkosten in einer flächenmäßig angemessenen Wohnung, die nicht auf einem schlechten baulichen Zustand beruhen, kann
nach einer Entscheidung des Bayerischen LSG von einem äußerst unwirtschaftlichen Verhalten des Leistungsempfängers ausgegangen werden124.
Bislang ist von der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch keine Berücksichtigung energetischer Sanierungsmaßnahmen bei Bemessung
des Richtwertes (vgl. III.3.1) vorgenommen worden. Die Arbeitshilfe enthält daher insoweit noch keine weiter gehende Ausführungen.
Greift jedoch für die Unterkunftskosten die Bestandsschutzregelung des
§ 22 Abs. 1 S. 3 SGB II, so hat der Leistungsträger, um Widersprüchlichkeiten zu vermeiden, auch die tatsächlichen Kosten der Heizung zu gewähren, es sei denn, es liegt unwirtschaftliches Heizverhalten vor.125
III.4 Reaktion bei unangemessenen Heizkosten
Liegen die tatsächlichen Heizkosten über der ermittelten Angemessen-
keine Über-
heitsgrenze und ist der Mehrverbrauch auf unwirtschaftliches Heizverhal-
nahme unan-
ten zurückzuführen, so ist der Leistungsträger nicht zur Übernahme der
gemessener
unangemessenen Mehrkosten verpflichtet. Hiervon hat der Leistungsträ-
Heizkosten
ger den Leistungsberechtigten zu unterrichten.
Dieses Schreiben enthält
•
den Hinweis darauf, dass die Heizkosten über der Angemessenheitsgrenze liegen
•
die konkrete Benennung der Angemessenheitsgrenze und
•
die Mitteilung darüber, dass zukünftig Heizkosten nur noch bis zu
der konkret bezifferten angemessenen Höhe übernommen werden.
124
LSG BY v. 12.12.2007 – L 7 B 886/07 AS ER
125
LSG SH v. 21.06.2007, L 6 AS 6/07; SG Detmold v. 27.06.2005 – S 13 AS 20/05; LSG NRW
v. 07.01.2009 – L 12 AS 38/07.
Stand: 06.01.2011
73
Bei fortgesetztem unwirtschaftlichem Verhalten kommt ggf. eine Sanktionierung gem. § 31 Abs. 4 Nr. 2 SGB II in Betracht (vgl. V.3 der „Arbeitshilfe Sanktionen“). Dies wird in der Regel dann anzunehmen sein, wenn
die Aufwendungen bezogen auf vergleichbare Unterkünfte unverhältnismäßig hoch sind.
Beispiel: In einem Haus werden vier vergleichbare Wohnungen mit ca. 100 Euro
monatlichen Heizkosten abgerechnet; in einer fünften Wohnung entstehen demgegenüber monatlich 200 Euro Heizkosten.
Kürzung nur
Die tatsächlichen (auch unangemessenen) Heizkosten sind solange zu
nach Hinweis
übernehmen, bis der Hilfebedürftige auf Grund vorherigen Hinweises des
der ARGE und
Leistungsträgers in der Lage war, die Heizkosten auf ein angemessenes
tatsächliche
Maß zu senken. Eine Kürzung setzt den Nachweis unwirtschaftlichen
Möglichkeit
Verhaltens und die tatsächliche Möglichkeit einer Änderung des Verhaltens voraus.126
der Kostensenkung
Zur Frage der Dauer der Übernahme von erhöhten Heizkosten nach
Hinweiserteilung auf die Kostensenkungspflicht sind die Ausführungen
des BSG in seinem Urteil vom 19.09.2008 – B 14 AS 54/07 R- zu beachten.
Danach sind die tatsächlichen Heizkosten in entsprechender Anwendung
von § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II a.F. schon deshalb zu übernehmen, weil
für die „Schonfrist“ von sechs Monaten auch unangemessene Kosten für
eine Wohnung zu tragen sind, zu denen auch die Heizkosten gehören127.
Auf § 44 SGB X wird verwiesen.
126
SG Dortmund v. 19.11.2007 – S 32 AS 114/07.
127
so auch LSG NRW v. 07.01.2009 – L 12 AS 38/07, nicht rechtskräftig, Revision nicht zugelas-
sen
Stand: 06.01.2011
74
Mit Veröffentlichung des kommunalen Heizspiegels für den Kreis Wesel liegt
eine von den Gerichten anerkannte Datengrundlage vor, die zur Bemessung
der als angemessen anzuerkennenden Heizkosten herangezogen werden
kann. (Der Heizspiegel kann bei den Herausgebern: u. a. KompetenzNetzEnergie Kreis Wesel e.V., www.kompetenznetzenergie.de angefordert
bzw. abgerufen werden.)
Lt. Urteil des BSG v. 02.07.2009 ((B 14 AS 36/08 R) ist der Grenzwert der angemessenen Heizkosten (Nichtprüfgrenze) das Produkt aus
dem Wert, der lt. Heizkostenspiegel auf „zu hohe“ Heizkosten – bezogen
auf den jeweiligen Energieträger und die Größe der Wohnanlage – entfällt
und
dem Wert, der sich für den Haushalt des LB als abstrakt angemessene
Wohnfläche ergibt.
Dabei wird es für zielführend gehalten, aufgrund der extrem wechselhaften
Beschaffungspreise für Heizenergie nicht die Kosten je qm als Nichtprüfgrenze festzulegen. Vielmehr soll der Verbrauch in kWh je qm/Jahr als Orientierungsmaßstab herangezogen werden.
Die Angemessenheitsprüfung der Heizkosten umfasst demnach 3 Schritte:
Schritt 1: Einordnung in die individuelle Verbrauchsstufe entsprechend der
Gebäudegröße anhand des Heizkostenspiegels
Die Einordnung in die individuelle Verbrauchsstufe der jeweiligen Heizart ist
abhängig von der Gesamtgebäudegröße (Gesamtheit aller Wohn- und Gebäudeflächen). Diese ist oftmals nicht bekannt und auch nur schwer zu ermitteln.
Da hier jedoch nur 4 unterschiedliche Stufen zu unterscheiden sind, bedarf es
keiner exakten Gebäudemaße. Eine grobe Schätzung unter Berücksichtigung
der das Gebäude umfassenden Anzahl von Wohnungen reicht oftmals aus. I.
d. R. liegen die konkreten Werte aber im Rahmen der Nebenkostenabrechnung vor.
Stand: 06.01.2011
75
Heizart
Heizöl
Erdgas
Heizart
Fernwärme
Gebäudefläche
in qm
100 - 250
unangemessener
Verbrauch in
kWh je qm/Jahr
> 240
251 – 500
>223
501 – 1.000
>208
> 1.000
>198
100 - 250
>213
251 – 500
>200
501 – 1.000
>186
> 1.000
>178
Gebäudefläche
in qm
100 - 250
unangemessener
Verbrauch in
kWh je qm/Jahr
>185
251 – 500
>178
501 – 1.000
>171
> 1.000
>167
Verbräuche, die sich unterhalb der Spalte „zu hoch“ (rechte Spalte) des kommunalen Heizspiegels bezogen auf den jeweiligen Energieträger und die Größe der Wohnanlage bewegen, gelten demnach als grundsätzlich angemessen
(BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 36/08 R). Alle Verbräuche, die über den nachfolgend aufgeführten Grenzen liegen, gelten demnach zunächst als unangemessen.
Hinweise:
Die Spalte „unangemessener Verbrauch in kWh je qm/Jahr führt die Werte der
Spalte „zu hoch“ des Kommunalen Heizspiegels für den Kreis Wesel 2009 (S. 10)
auf. Die übrigen im Heizspiegel aufgeführten Werte der Spalten „günstig“, „mittel“
und „erhöht“ sind für die Ermittlung der Nichtprüfgrenze nicht relevant und daher
hier nicht aufgeführt.
Der auf S. 10 des Heizspiegels gemachte Hinweis „Bei Gebäuden mit zentraler
Warmwasserbereitung ziehen Sie vom errechneten Wert 25 kWh ab“, bezieht sie
auf die tatsächliche Heizkostenabrechnung. Da das BSG konkrete Angaben zur
Berücksichtigung der Warmwasserkosten gemacht hat (s. Ziff. 3.6) ist der im
Heizkostenspiegel gemachte Hinweis unbeachtlich.
Gebäude mit einer Wohnfläche unter 100 qm sind in die unterste Stufe der jeweiligen Heizart (Stufe der 100 qm – 250 qm Gebäudefläche) einzuordnen
Wird der oben vorgegebene niedrigste Wert des unangemessenen Verbrauchs
kWh je qm/Jahr der entsprechenden Heizart unterschritten, bedarf es keiner weiteren Prüfung.
Stand: 06.01.2011
76
In seinem Urteil vom 02.07.2009 führt das BSG weiter aus, dass sich der individuelle Grenzwert ergibt aus dem Produkt aus o. a. Verbräuchen und dem
Wert, der sich für den Haushalt des LB als abstrakt angemessene Wohnfläche ergibt. (Die abstrakt angemessene Wohnfläche beträgt. i. d. R. für 1 Person = 45 qm, 2 Personen = 60 qm, jede weitere Person + 15 qm, s. Ziff.
2.3.1.2. Ausnahme: Ist dem LB bzw. seiner Bedarfsgemeinschaft im Rahmen
der Prüfung seines/ihres individuellen Wohnbedarfs auf Grund einer Besonderheit ein höherer Wohnraumbedarf zuerkannt i. S. Ziff. 2.3.2.2 oder handelt
es sich um einen Sonderfall i. S. Ziff. 2.3.1.2, ist der zuerkannte erhöhte Wohnraumbedarf bei der Ermittlung der Nichtprüfgrenze der angemessenen Heizkosten zugrunde zu legen.)
Durch Ermittlung der Nichtprüfgrenze unter Zugrundelegung der abstrakt angemessenen Wohnfläche und dem Wert der lt. Heizkostenspiegel auf „zu hohe“ Heizkosten bezogen ist, ist es dem LB möglich, auch eine der Größe nach
unangemessene Wohnung durch sparsames Heizverhalten oder auf Grund
der überdurchschnittlichen Energieeffizienz der Wohnung auch zu angemessenen Kosten zu beheizen. Die den abstrakt angemessenen Rahmen übersteigende tatsächliche Wohnungsgröße kann auch dann nicht berücksichtigt
werden, wenn die Unterkunftskosten als angemessen in vollem Umfang zu berücksichtigen sind.
Schritt 2: Ermittlung der individuellen Nichtprüfgrenze des LB bzw. seiner
Bedarfsgemeinschaft
Der im Einzelfall abstrakt anerkannte Wohnraum ist mit dem Wert der in Schritt
1 ermittelten Verbrauchsstufe zu multiplizieren.
abstrakt anerkannte Wohnfläche
Wert je qm/Jahr
X der individuellen =
Verbrauchsstufe
(s. Schritt 1)
individuelle Nichtprüfgrenze in kWh im Jahr
des LB bzw. seiner BG
So ergeben sich je nach Haushaltsgröße folgende Nichtprüfgrenzen:
(soweit keine individuelle Erhöhung der abstrakten Wohnflächen anerkannt ist)
Heizart
Gebäudefläche
unangemesse-
in qm
ner Verbrauch
kWh
je
Nichtprüfgrenze nach Haushaltsgrößen pro Jahr in kWh
1 Person
2 Pers.
3 Pers.
(45 qm)
(60 qm)
(75 qm)
qm/Jahr
Heizöl*
Stand: 06.01.2011
100 - 250
> 240
10.800
14.400
18.000
251 – 500
>223
10.035
13.380
16.725
501 – 1.000
>208
9.360
12.480
15.600
> 1.000
>198
8.910
11.880
14.850
77
Erdgas*
100 - 250
>213
9.585
12.780
15.975
251 – 500
>200
9.000
12.000
15.000
501 – 1.000
>186
8.370
11.160
13.950
> 1.000
>178
8.010
10.680
13.350
Fern-
100 - 250
>185
8.325
11.100
13.875
wärme
251 – 500
>178
8.010
10.680
13.350
501 – 1.000
>171
7.695
10.260
12.825
> 1.000
>167
7.515
10.020
12.525
*Hinweise:
Sollte der Wert in den vorliegenden Heizkostenabrechnungen nicht
bereits in kWh angegeben sein, gilt: 1 l Heizöl bzw. 1 m³ Erdgas entspricht 10 kWh
Wird der oben vorgegebene niedrigste Wert des unangemessenen Verbrauchs kWh je qm/Jahr der entsprechenden Heizart unterschritten, bedarf
es keiner weiteren Prüfung.
Bei individueller Erhöhung der abstrakt anerkannten Wohnfläche ist die Nichtprüfgrenze entsprechend der v. g. Formel individuell zu ermitteln.
Für alternative Energieträger (Kohle, Strom Pellets etc.) liefert der kommunale
Heizspiegel keine validen Daten, so dass hier eine Begrenzung der Kostenübernahme gerichtlich kaum durchsetzbar sein dürfte. Sollten sich aber im
Einzelfall Anhaltspunkte für ein unangemessenes Heizverhalten ergeben (z.B.
extremes Abweichen bei mehreren Wohneinheiten im gleichen Gebäude mit
gleicher Heizart), ist auch hier zu prüfen, ob und inwieweit die tatsächlichen
Kosten zu übernehmen sind.
Schritt 3: Vergleich der individuellen Nichtprüfgrenze des LB bzw. seiner
Bedarfsgemeinschaft mit dem tatsächlichen Verbrauch
Die individuelle Nichtprüfgrenze gibt den Jahresverbrauchswert in kWh an, bis
zu dessen Grenze Heizkosten als angemessen angesehen und – im Regelfall
– ohne weitere Prüfung in vollem Umfang übernommen werden können.
individuelle
Nichtprüf>=
grenze
Stand: 06.01.2011
tatsächlicher
=
Verbrauch
volle
Kosten
übernahme
78
zu beachten: Keine Berücksichtigung von Warmwasserkosten
Die individuelle Nichtprüfgrenze bezieht sich ausschließlich auf den Verbrauch an Heizenergie. Bei Gebäuden mit zentraler Warmwasserbereitung ist
die Heizkostenabrechnung daher zunächst – unter Beachtung der vom BSG
vorgegebenen Berücksichtigung von Warmwasserkosten – um diese zu bereinigen. D.h.
a. sind die Warmwasserkosten bei zentraler Warmwasserbereitung separat
ausgewiesen, ist die Heizkostenabrechnung um die entsprechenden Kosten der Warmwasserbereitung zu bereinigen.
b. sind die Warmwasserkosten bei zentraler Warmwasserbereitung nicht separat ausgewiesen, ist die Heizkostenabrechnung um den im Regelsatz
enthaltenen Anteil für die Warmwasserkosten zu bereinigen.
Bei Überschreitung der Nichtprüfgrenze: Beweislastumkehr
In seinem Urteil vom 02.07.2009 (B 14 AS 36/08 R) führt das BSG aus:
„Soweit die konkret geltend gemachten Heizkosten (ohne Warmwasser) den
auf dieser Grundlage (kommunaler Heizspiegel x angemessene qm-Zahl) ermittelten Grenzwert überschreiten, besteht Anlass für die Annahme, dass diese Kosten auch unangemessen hoch i. S. d. § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II sind[.
Darüber hinausgehende Heizkosten entstehen dann offensichtlich aus einem
Verbrauch der dem allgemeinen Heizverhalten in der Bevölkerung nicht mehr
entspricht. [Es obliegt in solchen Fällen dann dem HS, konkret vorzubringen,
warum seine Aufwendungen für die Heizung über dem Grenzwert liegen, im
jeweiligen Einzelfall aber gleichwohl noch als angemessen anzusehen sind.“
Das bedeutet, dass bei Überschreiten der o. g. Höchstgrenzen zunächst nur
die Kosten aus Mitteln des SGB II zu übernehmen sind, die sich bei Ausschöpfung der maximalen Verbrauchszahlen (kWh/angemessene qm-Zahl) ergeben
hätten. Verbräuche, die darüber hinaus gehen, gelten zunächst als unangemessen.
Es obliegt in diesen Fällen den LB, den Nachweis zu erbringen, dass der
entstandene Mehrverbrauch sich nicht im eigenen „verschwenderischen“ Umgang begründet. So kann auch ein über die o. g. Grenzen hinaus gehender
Verbrauch im Einzelfall als angemessen anerkannt werden, wenn beispielsweise die Wohnung der LB nachgewiesen energetisch unzureichend saniert
ist. Als Nachweis für in der Wohnung begründete Mehrverbräuche können beispielsweise die Werte vorliegender Energieausweise oder aber eine Stellungnahme der Energieberatung der
Arbeitslosenzentren (Moerser Arbeitslosenzentrum e.V.
Homberger Str. 73
47441 Moers
und
Stand: 06.01.2011
79
Diakonisches Werk des Kirchenkreises Dinslaken
„Café Komm“
Duisburger Str. 103
46535 Dinslaken
herangezogen werden, die durch die LB beizubringen sind.
Kann der LB einen entsprechenden Nachweis nicht erbringen, hat er lediglich
Anspruch auf zuschussweise Übernahme der Heizkosten in Höhe der oben
ermittelten Angemessenheitsgrenze. Ihm ist anzuraten, sein individuelles
Heizverhalten verbrauchssenkend anzupassen und sich zwecks Senkung der
Heizkostenpauschale mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen. Ist eine sofortige Senkung der Heizkostenpausschale auf das angemessene Maß (individuelle Nichtprüfgrenze) nicht möglich, (z.B. Vermieter geht auf Anfrage des LB
nicht ein), kann der über den angemessenen Teil der monatlichen Heizkostenpauschale hinausgehende Betrag nur bei erstmaligem Überschreiten der Angemessenheitsgrenze ohne vorheriger Belehrung darlehensweise übernommen werden (s. Neufall). Eine Zuschussgewährung kommt für den über der
Angemessenheitsgrenze liegenden Betrag nicht in Betracht.
Neufall / erstmalige Überschreitung der Angemessenheitsgrenze
bzw. erstmalige Prüfung der Angemessenheit nach diesem Verfahren
Auch bei erstmaliger Beantragung von lfd. Leistungen nach dem SGB II hat
der LB lediglich Anspruch auf Übernahme der angemessenen Heizkosten.
Liegt seine monatliche Heizkostenpauschale über der Angemessenheitsgrenze, ist er entsprechend zu belehren (schriftlich, s. Anlage 8) und ihm ist anzuraten, sich zwecks Senkung der Heizkostenpauschale mit dem Vermieter/Energieunternehmen in Verbindung zu setzen. Ist eine sofortige Senkung
der Heizkostenpausschale auf das angemessene Maß (individuelle Nichtprüfgrenze) nicht möglich, (z.B. Vermieter/Energieunternehmen geht auf Anfrage
des LB nicht ein), kann der LB sein Heizverhalten unmittelbar ändern, nicht jedoch die festgesetzte Heizkostenpauschale sofort beeinflussen. Er wird weiterhin tatsächlich mit der monatlichen Heizkostenpauschale in Höhe des unangemessenen Betrages belastet, wobei er aber – vorausgesetzt er hat sein
Heizverhalten auf das angemessene Maß reduziert – nach Ablauf der Heizperiode ein entsprechendes Guthaben im Rahmen der Heizkostenendabrechnung erhalten wird.
Zur Deckung des über das angemessene Maß hinausgehenden Anteils der
monatlichen Heizkostenpauschale kann ihm bei erstmaligem Überschreiten
der Angemessenheitsgrenze ohne vorherige Belehrung eine darlehensweise
Hilfeleistung angeboten werden. Das Darlehen ist zinsfrei und zweckgebunden
für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten zu gewähren. Die Rückzahlungsmodalitäten sind bereits im Darlehensvertrag festzuhalten.
Eine nochmalige Darlehensgewährung für den gleichen Zweck kommt nicht in
Betracht, da der LB durch angepasstes Heizverhalten dazu beitragen kann,
dass die zukünftig zu entrichtenden Abschläge entsprechend dem reduzierten
Verbrauch geringer ausfallen.
Stand: 06.01.2011
80
Der Abschluss erfolgt in Form eines gegenseitigen Vertrages. Ein entsprechendes Muster ist als Anlage 9 abgedruckt. Konkrete Einzelheiten zur den
Darlehenskonditionen sind dem Muster zu entnehmen.
Lehnt der LB die darlehensweise Hilfeleistung ab, kann eine Zuschussgewährung nicht in Betracht kommen.
Mischhaushalte
Bei Mischhaushalten (SGB II/SGB XII) ist den LB (kopfteilig) von jedem Leistungsträger getrennt das Angebot eines Darlehensvertrages zu unterbreiten.
Wechsel in den Leistungsbezug des SGB XII
Bei Wechsel in den Leistungsbezug des (bzw. Ausscheiden aus dem Leistungsbezug nach dem SGB II) ist die Auszahlung des Darlehens unverzüglich
zu beenden (s. § 3 des Darlehensvertrages). Die Tilgung des Darlehens ist
entsprechend § 5 des Darlehensvertrages mit Erhalt des Guthabens aus der
Heizkostenendabrechnung oder – falls dieses nicht ausreicht – in monatlichen
Raten - in Absprache mit den zuständigen Sachbearbeiter/innen der örtlichen
Sozialämter - zu fordern.
Fallbeispiel
LB bewohnt als Alleinstehender eine 53 qm große Wohnung in einem 350 qm
großen mit Erdgas beheiztem Gebäude mit zentraler Warmwasserbereitung
Die Angemessenheit seiner Heizkosten wird erstmalig nach dem neuen Verfahren geprüft.
Heizkostenabrechnung:
Gesamtkosten
1.200,00 €
Gesamtverbrauch
11.000 kWh
separat ausgewiesene Warmwasserkosten:
72,00 €
Ermittlung der „reinen“ Heizkosten“ durch Abzug der Warmwasserkosten
reine Heizkosten
1.128,00 € (1.200,00 € – 72,00 €)
„reine“ Heizkosten Gesamtverbrauch
*[1.200 € = 11.000 kWh
10.340 kWh (11.000 kWh – 660 kWh*)
=> 72 € = 660 kWh (Rechenweg: 11.000:1.200*72=660)]
(falls die Warmwasserkosten nicht separat ausgewiesen sind, ist hier der im
Regelsatz enthaltene Anteil – s. Ziff. XIV – in Abzug zu bringen)
Prüfung der Angemessenheit:
Schritt 1: individuelle Verbrauchsstufe =
Schritt 2:
> 200 kWh je qm/Jahr
individuellen Nichtprüfgrenze
abstrakt anerkannte x Wert individ.
Wohnfläche
Verbrauchsstufe
Stand: 06.01.2011
=
individuelle .
Nichtprüfgrenze
81
45 qm
Schritt 3:
brauch
x
200 kWh je qm/ Jahr = 9.000 kWh je qm Jahr
Vergleich der individ. Nichtprüfgrenze mit tatsächlichem Ver-
Da der tatsächliche Verbrauch in Höhe von 10.340 kWh mit 1.340 kWh über
der individuellen Nichtprüfgrenze liegt, sind die Heizkosten in diesem Umfang
zunächst unangemessen. Hier obliegt es dem LB, den Nachweis zu erbringen,
dass der entstandene Mehrverbrauch sich nicht im eigenen „verschwenderischen“ Umgang begründet.
Kann er diesen Nachweis nicht erbringen, ist davon auszugehen, dass seine
Heizkosten im Umfang von 1.340 kWh, d.h. in Höhe von 146,18 € unangemessen sind.
Konsequenz:
In Höhe der 146,18 € im Jahr (d.h. 12,18 €/Monat) hat der LB keinen Anspruch auf Übernahme der Heizkosten. Er ist entsprechend zu belehren
(schriftlich) und ihm ist anzuraten, sich zwecks Senkung der Heizkostenpauschale mit dem Vermieter/Energieunternehmen in Verbindung zu setzen. Ist
die sofortige Senkung der Heizkostenpauschale nicht möglich, kann ihm bei
erstmaligem Überschreiten der Angemessenheitsgrenze eine darlehensweise
Hilfeleistung angeboten werden. Entsprechend des beiliegenden Muster eines Darlehensvertrages kann ihm ein Darlehen maximal bis zu einer Höhe von
146,18 Euro, welches in monatlichen Teilbeträgen in Höhe von 12,18 Euro
ausgezahlt wird, angeboten werden. Die Tilgung ist entsprechend § 5 des
Mustervertrages festzulegen.
Lehnt er eine darlehensweise Hilfegewährung ab, hat er keinen Anspruch auf
Übernahme der 146,18 Euro durch die ARGE.
Angemessenheit der Heizkosten für einen Teil des Jahres
(Ermittlung der angemessenen Heizkosten im Rahmen der Heizkostennachforderung)
Lt. Urteil des SG Kassel vom 30.03.2010 – S 6 AS 143/08 – muss in Fällen, in
denen die Angemessenheit der Heizkosten nur für einen Teil des Jahres zu
beurteilen ist, der Grenzwert der noch angemessenen Heizkosten durch die
nach § 9 b Heizkostenverordnung zugelassene Gradtagszahlenmethode weiter konkretisiert werden.
Stand: 06.01.2011
82
Demnach entstehen – ausgehend von der Summe von 1000 Gradtagszahlen
für zwölf Monate – in den einzelnen Monaten folgende Anteile:
Monat
Anteile
Januar
170
Februar
150
März
130
April
80
Mai
40
Juni bis August zusammen
40
September
30
Oktober
80
November
120
Dezember
160
1 Jahr
1.000
In Fällen, in denen die angemessenen Heizkosten nur für einzelne Monate des
Jahres ermittelt werden müssen, ist die im Einzelfall ermittelte Nichtprüfgrenze
(s. 2. Schritt, ergänzende Hinweise des Kreises in Ziff. 3.4 der Weisungen zu §
22 SGB II) durch 1000 Gradtagszahlen zu dividieren und dann entsprechend
der zu berechnenden Monate mit den Werten der Gradtagszahlentabelle (bzw.
der entsprechenden Prozente) zu multiplizieren. Die sich hieraus ergebende
Summe ist die Nichtprüfgrenze, bezogen auf die konkret zu berechnenden
Monate.
Beispiel:
Ein LB ist im April 2010 in eine andere Wohnung gezogen und erhält nun für
die Monate 01.2010 – 04.2010 eine Heizkostennachforderung. Sein angemessener Heizkostenverbrauch für 1 Jahr liegt bei 10.800 kWh je qm (Heizöl, Gebäudefläche 100 qm – 250 qm). Um die Angemessenheit seines Heizverbrauches für nur die Monate Januar - April festzustellen, ist eine Berechnung nach
der Gradtagszahlenmethode vorzunehmen. Hierzu ist der Jahresverbrauch
durch 1000 zu dividieren und mit den Werten Jan. – April der Gradtagszahlentabelle zu multiplizieren:
10.800 kWh : 1000 Gradtagszahlen x 530 Anteile* (bzw. 53 %) = 5.724 kWh
*(170 Anteile Jan., + 150 Anteile Febr. + 130 Anteile März + 80 Anteile April =
530 Anteile = 53 %)
Liegt der Heizverbrauch des LB für die Monate Januar – April unter 5.724 kWh
(10.800 kWh/qm/Jahr x 53 %) ist der Verbrauch angemessen und die Heizkosten incl. Nachforderung im Rahmen des SGB II zu übernehmen.
Stand: 06.01.2011
82a
IV.
Leistungen nach nicht erforderlichem Umzug
(§ 22 Abs. 1 S. 2 SGB II)
Erhöhen sich die tatsächlichen Kosten für Unterkunft und Heizung nach
Beschränkung
einem Umzug, der im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II nicht erforder-
auf Kosten für
lich war, so sind die Leistungen weiterhin nur bis zur Höhe der bis zum
die "alte" Woh-
Umzug zu tragenden angemessenen Aufwendungen zu erbringen. Dies
nung
gilt zeitlich unbegrenzt und für Miete sowie Neben- und Heizkosten.
Zweck der Regelung ist es, einer Kostensteigerung durch Ausschöpfung
der jeweiligen örtlichen Angemessenheitsgrenzen entgegenzuwirken.128
Bei einem Umzug in eine unangemessen teurere Unterkunft sind ohnehin nur die angemessenen Unterkunftskosten zu übernehmen129.
Ob ein Umzug erforderlich ist, richtet sich nach einem objektiven Maßstab. Zum Begriff der Erforderlichkeit eines Umzugs wird auf die Ausführungen unter VII.2 verwiesen.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass die Regelung des § 22 Abs. 2 SGB
II der Regelung des § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II vorgeht, so dass keine Deckelung vorgenommen werden darf, wenn zuvor die Zusicherung zur
Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung erteilt worden ist.
Erfolgt ein Auszug aus der unangemessenen Unterkunft, ist die Prüfung
der Angemessenheit vor einem weiteren Umzug bezogen auf die vorherige Wohnung erneut vorzunehmen. Als Maßstab für die Angemessenheit ist daher weiterhin die vorherige angemessene Wohnung zu Grunde
zu legen.
128
BT-Dr. 16/1410, 23.
129
Berlit in LPK-SGB II, § 22 RdNr. 44
Stand: 06.01.2011
83
V.
Rückzahlungen und Guthaben
(§ 22 Abs. 1 S. 4 SGB II)
Nach dem § 22 Abs. 1 S. 4 SGB II mindern Rückzahlungen und Gutha-
Rückzahlun-
ben, die den Kosten für Unterkunft und Heizung zuzuordnen sind, die
gen und Gut-
nach dem Monat der Rückzahlung oder der Gutschrift entstehenden
haben aus
Aufwendungen.
dem Bereich
der KdU kein
Einkommen,
Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, die Anrechnung der Rückzahlungen
sondern kos-
und Guthaben über § 11 SGB II zu vermeiden. Denn würden die Beträge
tensenkend
als Einnahmen nach § 11 SGB II berücksichtigt, müssten sie primär auf
bei KdU zu
Leistungen der BA angerechnet werden, obwohl die überzahlten Beträge
berücksichti-
von den kommunalen Trägern zuvor erbracht worden sind.130
gen
Bei der Aufhebung und Rückforderung von Leistungsbewilligungen ist
das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 45, 48 SGB X im Einzelnen
sorgfältig zu prüfen.
Es sind somit nur solche Rückzahlungen und Guthaben erfasst, die dem
Bereich der Kosten für Unterkunft und Heizung zuzuordnen sind. Dies
sind insbesondere Positionen, die sich nach Abrechnung bei Heizkostenund Betriebskostenvorauszahlungen ergeben. Dabei sind die Anteile für
Heizkosten bzw. Betriebskosten jeweils getrennt zu ermitteln.
Nicht erfasst sind damit:
•
Rückzahlungen von Mietkautionen
•
Anteile, die nach § 22 Abs. 1 S. 4 SGB II auf die Haushaltsenergie entfallen
•
Anteile, die andere Regelbedarfe betreffen und bereits aus den
Unterkunfts- und Heizkosten herausgerechnet werden mussten
(siehe oben II.2.3)
•
Anteile, welche zwar zu den Kosten der Unterkunft und Heizung
zuzuordnen sind, die jedoch infolge von Sanktionen oder auf-
130
BT-Drs. 16/1696.
Stand: 06.01.2011
84
grund von Unangemessenheit der Unterkunfts- und Heizkosten
nicht bzw. nur teilweise gewährt wurden
Die den Bedarf mindernde Anrechnung erfolgt erst auf die Aufwendungen, die einen Monat nach der Rückzahlung oder der Gutschrift entstehen. Übersteigen die Rückzahlungen oder Guthaben die üblichen Aufwendungen, so kann der überschüssige Teil mit den Aufwendungen in
den Folgemonaten verrechnet werden. Darüber hinaus können die Aufwendungen unabhängig von der Art der Aufwendungen, für die die
Rückzahlung oder die Gutschrift erfolgt ist, gemindert werden.
•
Beispiel
131
: Eine Heizkostenrückzahlung eines Energieversorgungsunterneh-
mens kann auch die dem Vermieter geschuldete Kaltmiete mindern.
Der Rückzahlungsbetrag ist von den Gesamtkosten der KDU abzusetzen
und nur insoweit anzurechnen, als die danach verbleibenden Aufwendungen den in der Leistungsbewilligung festgelegten Bedarf unterschreiten132.
Die HB sind regelmäßig und zeitnah zur Vorlage ihrer Heiz- und Betriebskostenabrechnung aufzufordern.
Von der 100%-igen Berücksichtigung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung ausgenommen sind die Fälle, in denen die tatsächlichen Unterkunftskosten die Miethöchstbeträge im Einzelfall überschreiten und die LB die Differenz
zu den auf die Angemessenheit gekürzten Leistungen aus eigenen Mitteln aufbringen.
Hier bleibt das Guthaben insoweit anrechnungsfrei, als trotz des auf 12 Monate
umgerechneten Erstattungsbetrages der Miethöchstbetrag weiterhin überschritten wäre. In diesen Fällen betreffen die Erstattungsleistungen den Unterkunfts-
131
aus: Berlit in LPK-SGB II, § 22 Rn. 52.
132
LSG NRW v. 01.12.2009 – L 1 AS 64/09
Stand: 06.01.2011
85
kostenanteil, den die LB selbst erbracht haben, so dass diesen auch das entsprechende Guthaben zu belassen ist.
Beispiel:
3-Personenhaushalt
angemessener Mietzins = 456,75 € (einschl. Betriebskosten)
Die LB bewohnen eine 75 qm große Wohnung mit einer monatlichen Gesamtmiete von 487,50,- € (75 qm x 6,50 €). Der Quadratmeterzins setzt sich zusammen aus 5,- € Grundmiete und 1,50 € Betriebskostenabschlag.
Tatsächlich im Rahmen des SGB XII werden die auf die Angemessenheit gekürzten Unterkunftskosten von 456,75 € mtl. übernommen. Die Differenz in Höhe von
30,75 € tragen die LB aus eigenen Mitteln.
a) Anfang des Jahres wird die Betriebskostenendabrechnung für das Vorjahr
vom Vermieter erstellt. Es ergibt sich ein Guthaben in Höhe von 240,- €.
Die LB haben aus eigenen Mitteln insgesamt 369,- € (30,75 € x 12 Monate) erbracht, so dass der Erstattungsbetrag ihnen zu belassen ist. Eine Berücksichtigung als Einkommen scheidet aus.
b) Anfang des Jahres wird die Betriebskostenendabrechnung für das Vorjahr
vom Vermieter erstellt. Es ergibt sich ein Guthaben in Höhe von 450,- €.
Die LB haben aus eigenen Mitteln insgesamt 369,- € (30,75 € x 12 Monate) erbracht, so dass der Erstattungsbetrag bis zu dieser Höhe ihnen zu belassen ist.
Die darüber hinausgehende Erstattung in Höhe von 81,- € ist mietmindernd im
Folgemonat zu berücksichtigen.
Stand: 06.01.2011
86
VI.
Sonderfall: Eigentumswohnung / Eigenheim
VI.1 Allgemeines
Bei erwerbsfähigen Hilfebedürftigen, die ein selbst genutztes Hausgrundstück (Eigenheim) oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung
bewohnen, ergeben sich Besonderheiten bei der Ermittlung der Kosten
für Unterkunft und Heizung.
Im Gegensatz zur Regelung des § 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB II ist Zweck
§ 22 keine Re-
der Regelung nicht der Schutz der Immobilie als Vermögensgegenstand,
gelung zum
sondern allein der Schutz der Wohnung im Sinne der Erfüllung des
Grundbedürfnisses Wohnen und als räumlicher Lebensmittelpunkt.133
Vermögensschutz
Bei der Art der Unterkunftskosten ergeben sich Besonderheiten, da keine
Aufwendungen für einen Mietzins, sondern im Einzelfall an das Grundeigentum anknüpfende Kosten entstehen.
Zu beachten ist der Grundsatz, dass im Rahmen der Angemessenheits-
keine Privili-
prüfung bei § 22 Abs. 1 SGB II keine Privilegierung von Eigentümern ge-
gierung von
genüber Mietern erfolgen darf.
134
Die Angemessenheit der Unterkunfts-
Eigentümern
kosten ist für Mieter und Hauseigentümer nach einheitlichen Kriterien zu
beurteilen135. Die Angemessenheit einer Eigentumswohnung oder eines
Hausgrundstücks i.S.d. § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II indiziert nicht die
Angemessenheit der Unterkunftskosten nach § 22 SGB II136. Die Aufwendungen sind auch bei Eigenheimen oder Eigentumswohnungen angemessen, wenn das Objekt nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz
einfachen grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen
133
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 2/05.
134
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 2/05.
135
BSG v. 19.09.2008 – B 14 AS 54/07 R; BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 32/07 R
136
BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R; BSG v. 02.07.09 – B 14 AS 32/07 R
Stand: 06.01.2011
87
Wohnungsstandard aufweist137. Bei der Leistungsgewährung ist daher
immer zu beachten, dass Leistungen nach dem SGB II nicht zur Vermögensbildung der HS beitragen dürfen.
Das BSG hat in seiner Rechtsprechung138 die Auffassung aufgegeben,
dass Tilgungsleistungen ausnahmslos nicht als Zuschuss gewährt werden könnten. Der Grundsatz, dass die Übernahme von Tilgungsleistungen als Kosten der Unterkunft nicht in Betracht kommt, ist dahin gehend
einzuschränken, dass der Grundsicherungsträger im Hinblick auf den
Gleichbehandlungsgrundsatz auch bei einem vom Eigentümer selbst genutzten Wohneigentum von angemessener Größe139 die Kosten zu übernehmen hat, die er unter vergleichbaren Voraussetzungen für eine angemessene Mietwohnung tragen würde140. Es könnte davon ausgegangen werden, dass bei einer relativ geringen Belastung durch Darlehenszinsen und einer vergleichsweise hohen Tilgungslast das selbst genutzte
Wohneigentum bereits weitgehend finanziert ist und es deshalb nicht um
den Aufbau, sondern um den Erhalt bereits bestehender Vermögenswerte geht.
Tilgungsleistungen sind nach dieser aktuellen Rechtsprechung des BSG
unter folgenden Voraussetzungen zu übernehmen:
wenn es sich um angemessenes Wohneigentum i.S.d. § 12 Abs. 3
Nr. 4 SGB handelt,
wenn alle Möglichkeiten zur Aussetzung oder Verminderung der
Tilgungsleistung (Tilgungsaussetzung, -herabsetzung oder –
streckung) ausgeschöpft sind, d.h. Unvermeidbarkeit der Tilgungsleistungen zum Erhalt des Wohneigentums141,
137
BSG v. 15.04.08 – B 14/7b AS 34/06 R; BSG v. 22.09.09 – B 4 AS 70/08 R
138
BSG v. 18.06.2008 B 14/11b AS 67/06 R.
139
BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R – zur evtl. Berücksichtigung einer vorliegenden
Schwerbehinderung (bislang nur Terminsbericht)
140
BSG v. 22.09.2009 – B 4 AS 70/08 R zur Bekräftigung, dass auf die nach der Produkttheorie
zu ermittelnden angemessenen Kosten einer entsprechenden Mietwohnung abzustellen ist.
141
so zu Eigentumswohnungen: LSG NRW v. 03.07.2009 – L 12 B 42/09 AS ER
Stand: 06.01.2011
88
maximal in Höhe der Differenz zwischen den Kosten einer angemessenen Mietwohnung und der Summe der sonstigen nachstehend aufgeführten Kosten des Wohneigentums142.
Das Bayerische LSG hat zu der Frage, ab wann von einer weitestgehenden Finanzierung/Abzahlung des selbst genutzten Wohneigentums ausgegangen werden kann, entschieden, dass eine Übername von Tilgungsleistungen nur im Ausnahmefall möglich sei143.
Wenn trotz zuschussweise bewilligter Tilgungsleistungen unter den o.a.
Voraussetzungen noch ein ungedeckter Tilgungsbetrag verbleibt, kann
dieser ggf. als Darlehen übernommen werden144.
Soweit sich aus den folgenden Ausführungen keine Abweichungen ergeben, gelten für die Feststellungen der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung die Ziffern II. – V. entsprechend.
Die vorgenommene Anpassung der Hinweise des MAGS sowie die aktuelle Rechtsprechung entsprechen der bereits zuvor im Kreis Wesel praktizierten Rechtsanwendung.
.
VI.2 Unterkunftskosten
Anstatt eines Mietzinses ergeben sich die Kosten der Unterkunft aus den
mit dem Wohneigentum unmittelbar verbundenen Belastungen. Einen
Überblick über die zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten bietet
142
BSG v. 02.07.2009 – B 14 AS 32/07 R -: Finanzierungskosten eines Eigenheimes sind nur in
Höhe der Kosten einer angemessenen Mietwohnung zu übernehmen.
143
Bay. LSG v. 10.10.2008 – L 16 B 449/08 AS ER.
144
BSG v. 18.06.2008 – B 14/11b AS 67/06 R RdNr. 28, letzter Satz.
Stand: 06.01.2011
89
§ 7 Abs. 2 der VO zu § 82 SGB XII in entsprechender Anwendung. Es
sind jedoch nur die Aufwendungen für den zur Eigennutzung bestimmten
Teil des Eigentums berücksichtigungsfähig.
keine Kosten-
Ausgaben für Einliegerwohnungen, Zweitwohnungen oder gewerblich
übernahme für
genutzte Räume sind ohne Belang.
Einliegerwohnung, gewerblich genutzte
Als Unterkunftskosten können beispielsweise übernommen werden:
•
Räume etc.
Schuldzinsen für Hypotheken / Finanzierungskredite in angemessenem Umfang145 (bei der Angemessenheitsprüfung
hat der Leistungsträger folgende Faktoren zu berücksichtigen:
die voraussichtliche Dauer des Leistungsbezugs
die Dauer der Restfinanzierung
den Zeitraum zwischen Eigentumserwerb und Hilfebedürftigkeit
tatsächliche Verhältnisse bei Abschluss des Kreditvertrages
baulicher Zustand der Immobilie / zukünftige Kostenprognose)
•
Grundsteuern
•
sonstige öffentliche Abgaben
•
Versicherungsbeiträge
•
sonstige notwendige Ausgaben zur Bewirtschaftung des
Haus und Grundbesitzes
•
Erhaltungsaufwendungen146 für Instandhaltung und Instandsetzung (beispielsweise Wechsel eines defekten Ölbrenners), soweit diese keine den Wert steigernden Erneuerungsmaßnahmen sind147 (keine Vermögensbildung) und
145
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 8/06 R; BSG v. 18.02.10 – B 14 AS 74/08 R: auch zur möglichen
Reduzierung der Schuldzinsen durch Eigenheimzulage (bislang nur Terminbericht).
146
VG Leipzig v. 15.11.2005 – S 9 AS 855/05 ER; LSG Potsdam v. 09.05.2006 – L 10 AS 102/06.
147
LSG NI- HB v. 31.03.2006 – L 7 AS 343/05 ER.
Stand: 06.01.2011
90
durch ihn voraussichtlich dauerhaft die gesamten zu berücksichtigenden tatsächlichen Unterkunftskosten die Angemessenheitsgrenze nicht übersteigen148, nur bei tatsächlich nachgewiesenen Aufwendungen (keine Erhaltungsaufwandspauschale149)
•
sonstige Betriebskosten wie bei Mietwohnungen (s.o.)
•
im Falle von Wohnungseigentum auch das monatliche
Hausgeld150 inklusive einer beschlossenen Instandhaltungsrücklage151
•
im Falle der Versorgung mit Trinkwasser aus einem eigenen Trinkwasserbrunnen auch die Kosten der jährlich notwendigen Untersuchung des Trinkwassers
148
LSG HE v. 05.02.2007 – L 9 AS 254/06 ER.
149
BSG v. 03.03.2009 – B 4 AS 38/08 R – ; LSG R-P . 23.07.09 – L 5 AS 111/09: dies gilt nicht,
wenn der erwerbsfähige Hilfebedürftige der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber zur
Zahlung dieser Pauschale verpflichtet ist.
150
LSG BW v. 26.01.2007 – L 12 AS 3932/06.
151
LSG BW v. 26.01.2007 – L 12 AS 3932/06.
Stand: 06.01.2011
91
•
Tilgungsleistungen bei angemessenem Wohnraum in der
Höhe, die auch bei einer vergleichbaren angemessenen
Mietwohnung zu übernehmen wäre, bei Vorliegen der oben
(VI.1) näher bezeichneten Voraussetzungen.
Nicht zu den Unterkunftskosten gehören folgende Aufwendungen:
•
Leibrentenleistungen für den Erhalt der Unterkunft152
•
Beiträge zu Lebensversicherung für die Finanzierung eines
Immobilienerwerbs153
•
Anschlussbeiträge für Wasser, Abwasser und Straßen
•
Ausgaben für Verbesserungen des Wohnkomforts
•
Tilgungsbeiträge für ein Darlehen, das zum Erwerb oder
Bau einer nicht angemessenen Immobilie (=Vermögen)
aufgenommen wurde (möglich ist jedoch die Gewährung
eines zinsfreien Darlehens gem. § 22 Abs. 5 SGB II154), da
ein Vermögensaufbau der Leistungsberechtigten nicht mit
dem Zweck der steuerfinanzierten Leistung der Grundsicherung vereinbar ist155, soweit die Kosten die Aufwendungen einer vergleichbaren angemessenen Mietwohnung
übersteigen156 (vgl. hierzu auch Voraussetzungen unter
VI.1).
Bei einem selbst genutzten Hausgrundstück kommt die Übernahme von
Schulden nach § 22 Abs. 5 SGB II nur für fällig gewordene Tilgungsleistungen für ein Darlehen, das zum Erwerb des Grundstückes aufgenommen worden ist, in Betracht. Voraussetzung für eine Schuldenübernahme
152
LSG NW v. 20.02.2008 – L 12 AS 20/07 mit weiteren Nachweisen
153
BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 8/06 R.
154
LSG NW v. 16.10.2006 – L 20 AS 39/06; Berlit in LPK-SGB II, § 22, Rn. 115
155
LSG BW v. 27.04.2007 – L 8 AS 1503/07 ER
156
BSG v. 18.06.2008 – B 14/11b AS 67/06 R.
Stand: 06.01.2011
92
ist ferner, dass der Leistungsempfänger nach einer Überbrückungszeit
zur weiteren Rückzahlung des Darlehens in der Lage ist157.
Zur Ermittlung/Feststellung der berücksichtigungsfähigen Hauslasten
siehe auch Anlage 5.
Notwendige Reparaturen / Erhaltungsaufwand bei selbst genutzten
Eigenheimen
Bei einem selbst genutzten Eigenheim oder einer Eigentumswohnung
können zu den nach § 22 SGB II zu übernehmenden Aufwendungen im
Einzelfall auch größere einmalige Erhaltungsaufwendungen zählen, soweit sie zur Sicherung der Nutzbarkeit und / oder zur Substanzerhaltung
des Gebäudes notwendig und unaufschiebbar sind. Da es sich um Vermögenserhaltungskosten handelt, kommt allerdings nur eine darlehensweise Hilfegewährung in Betracht.
Vorrangig ist hier zu prüfen, ob und inwieweit die HB den notwendigen
finanziellen Bedarf aus dem verfügbaren Schonvermögen oder über den
allgemeinen Kapitalmarkt decken können. Entstehende Zinslasten sind in
diesen Fällen im Rahmen der zu übernehmenden angemessenen Kosten
der Unterkunft zu berücksichtigen.
Kosten ausschließlicher Herstellungs- und Wertverbesserungsmaßnahmen oder auch Schönheitsmaßnahmen stellen keinen Bedarf i. S. d. § 22
SGB II dar.
157
OVG Bremen v. 20.05.2008 – OVG S2 B 203/08
Stand: 06.01.2011
93
Herstellungs- bzw. Verbesserungsmaßnahmen
Herstellung- bzw. Verbesserungsmaßnahmen liegen vor, wenn über den
ursprünglichen Zustand eines Gebäudes hinaus wesentliche Erweiterungen bzw. Verbesserungen durchgeführt werden, die den Gebrauchswert
des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit schaffen (z.B. Aufstockung oder Anbau eines Gebäudes, erstmaliger Einbau einer Zentralheizung, Aufzugsanlage o. ä., Zusammenlegung von Wohnungen usw.).
Eine Übernahme von Aufwendungen für ausschließliche Herstellungsbzw. Verbesserungsmaßnahmen aus Sozialhilfemitteln kommt grundsätzlich nicht in Betracht.
Erhaltungsmaßnahmen
Erhaltungsmaßnahmen sind alle Maßnahmen, die für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung eines Gebäudes erforderlich sind.
Sie werden verursacht durch die gewöhnliche Nutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen und dienen dazu, die entstehenden baulichen oder
sonstigen Mängel zu beseitigen und das Gebäude ordnungsgemäß entsprechend seinem ursprünglichen Zustand zu erhalten oder diesen Zustand in zeitgemäßer Form wieder herzustellen, z.B. lfd. Wartungsarbeiten, Reparaturen, Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt
(z.B. bei Sturm- und Hagelschäden).
Erhaltungsmaßnahmen können auch mit Verbesserungsmaßnahmen
verbunden sein (z.B. alte defekte Heizungsanlage wurde durch modernere Anlage ausgetauscht).
Stand: 06.01.2011
94
Voraussetzung einer Darlehensgewährung
Eine Leistungsgewährung kommt grundsätzlich nur darlehensweise in
Betracht, auch nur dann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Bei der Maßnahme handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen ggf.
i. V. m. Verbesserungsaufwendungen, die zur Sicherung der Nutzbarkeit und / oder zur Substanzerhaltung des Gebäudes notwendig
und unaufschiebbar sind.
Soweit die Notwendigkeit der Maßnahme nicht offensichtlich ist und der
Umfang durch die Sachbearbeitung nicht nachvollzogen werden kann, ist
eine fachliche Stellungnahme durch eine/n durch den Antragsteller zu
beauftragende/n Fachfirma/Fachmann (Architekt, Meisterbetrieb etc.)
einzuholen.
Die darlehensweise Leistung muss von der nachfragenden Person
ausdrücklich beantragt werden.
Es handelt sich um einen nach den Umständen unabweisbar gebotenen Bedarf, d.h. die nachfragende Person kann nicht auf die Ansparung der Beträge verwiesen werden, da der Bedarf akut gedeckt werden muss.
Eine anderweitige Bedarfsdeckung ist der nachfragenden Person
nicht möglich.
Vor Erbringung eines Darlehens für eigentumsbedingten Erhaltungsaufwand sind an die Selbsthilfemöglichkeiten der nachfragenden Person erhöhte Anforderungen zu stellen.
Wie z.B.
- Inanspruchnahme von Krediten auf dem freien Kreditmarkt
Ist eine Kreditaufnahme möglich, sind die Schuldzinsen, ggf. auch Tilgungsraten bis zu 1 % im Rahmen der Unterkunftskosten - soweit diese
die Angemessenheit nicht übersteigen - zu berücksichtigen.
Wird eine Kreditvergabe seitens der Geldinstitute abgelehnt, hat die
nachfragende Person dies durch Nachweise zu belegen.
Stand: 06.01.2011
95
-
Einsatz von vorhandenen anrechnungsfreien Einnahmen wie Eltern-
oder Schmerzensgeld
- Einsatz von nach § 12 SGB II geschütztem Barvermögen
Umfang der Darlehensgewährung
Vor Übernahme der Kosten (Lohn- und Materialkosten) haben die Antragsteller Kostenvoranschläge von mindestens 3 alternativen Anbietern
vorzulegen.
Eine Übernahme der Lohnkosten kommt ausnahmsweise dann nicht in
Betracht, wenn von der Antrag stellenden Person (z.B. aufgrund ihrer
Ausbildung) erwartet werden kann, die Arbeiten selbst oder mit Freunden
und Bekannten auszuführen.
Ab eines erforderlichen Erhaltungsaufwandes in Höhe von 5.000,-- € ist
das Darlehen grundbuchlich zu sichern. Die hierdurch entstehenden
Grundbuchkosten sind zusätzlich zum Erhaltungsaufwand darlehensweise zu gewähren und grundbuchlich abzusichern.
Grundsätzlich ist die Darlehensgewährung von der Grundbucheintragung
abhängig zu machen. Da diese erfahrungsgemäß jedoch längere Zeit in
Anspruch nimmt, hat der Darlehensnehmer in akuten Fällen (z.B. defekte
Heizung) zumindest eine Terminbestätigung eines Notars vorzulegen.
Die Einhaltung des Notartermins ist nachzuhalten.
Das Darlehen ist zweckgebunden ausschließlich für den beantragten unabdingbaren Bedarf zu gewähren. Hierauf ist im Darlehensbescheid ausdrücklich hinzuweisen. Wird das Darlehen nicht für den beantragten Bedarf verwandt, ist der Bewilligungsbescheid unverzüglich zu widerrufen
und die gewährte Leistung zurückzufordern. Auf diese Konsequenz ist im
Darlehensbescheid hinzuweisen.
Stand: 06.01.2011
96
Verzinsung –Tilgung/ Rückzahlung des Darlehens
Das Darlehen ist grundsätzlich zinslos zu gewähren.
Eine Rückzahlung des Darlehens durch den HB während des laufenden
Leistungsbezuges erfolgt nicht.
Scheidet der HB aus dem lfd. Leistungsbezug nach dem SGB II aus, ist
die Darlehenssumme unter Berücksichtigung der individuellen finanziellen Möglichkeiten in angemessenen Raten zurückzufordern. Zur Sicherstellung einer Gleichbehandlung mit Mietern, bei denen der Vermieter
entsprechende Erhaltungsaufwendungen auf die Miete umlegt und die
Mietkostenanteile hierfür für HB im angemessenen Rahmen aus Mitteln
des SGB II getragen werden, reduziert sich der Rückforderungsbetrag
aus dem gewährten Darlehen während des laufenden Leistungsbezuges
nach dem SGB II um 1 % jährlich. D.h., der HB wird so gestellt, als hätte
er während seines Leistungsbezuges die Darlehenssumme mit 1 %/Jahr
getilgt.
Beispiel:
Herrn A wird am 01.05.2009 ein Darlehen zur Finanzierung des notwendigen Erhaltungsaufwandes seines Einfamilienhauses aus Mitteln des
SGB II in Höhe von 10.000,- Euro gewährt. Herr A scheidet am
30.04.2010 aus dem lfd. Hilfebezug aus.
Mit Ausscheiden aus dem Hilfebezug ist zu prüfen, ob und inwieweit Herr
A zur monatlichen Tilgung des Darlehens in der Lage ist, wobei sich die
Forderungssumme aufgrund des einjährigen Leistungsbezuges um 100
Euro auf insgesamt 9.900,- Euro reduziert hat.
Bei unterjährigem Ausscheiden der HB reduziert sich die Rückforderungssumme entsprechend um 1/12 von 1 %/Jahr je angefangenen Monats des Leistungsbezuges. Im Beispielsfall würde ein Ausscheiden des
Herrn A bereits zum 20.01.2010 die Rückforderungssumme lediglich um
75 Euro (9 Monate/12 Monate * 100 Euro)auf 9.925,- Euro reduzieren.
Stand: 06.01.2011
97
Gem. § 24 Abs. 1 SGB X ist vor Erlass eines Rückforderungsbescheides
der Betroffene anzuhören.
VI.3 Heizkosten
Für die Heizkosten gelten die vorstehenden Ausführungen zur Mietwohnung entsprechend.
Heizkosten werden nur bis zu der Höhe übernommen, wie sie bei der
Beheizung einer der Wohnfläche nach angemessenen Mietwohnung anfallen würden. Dabei ist nach aktueller Rechtsprechung ggf. die gesetzliche "Schonfrist" von 6 Monaten zu beachten, zu der auch die Heizkosten
gehören158. Dabei wird es darauf ankommen, ob bereits eine Zwischenablesung erfolgt ist oder ob die erst später ergehende Jahresrechnung zu berücksichtigen ist.
Da die Quadratmeterzahl zwischen dem nach § 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB
II vermögensrechtlich geschützten Eigenheim und einer nach § 22 Abs. 1
SGB II angemessenen Unterkunft auseinander fallen können, entstehen
im Einzelfall Finanzierungslücken.
Diese Fehlbeträge sind aber nicht generell durch eine Aufstockung der
Heizkosten vom Leistungsträger auszugleichen. Denn dies würde wiederum zu einer unzulässigen Besserstellung von Wohnungseigentümern
gegenüber Mietern führen.
Aus der Angemessenheit des Hauses i.S.d. § 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB II
kann nicht der Schluss gezogen werden, dass auch die tatsächlich anfallenden Heizkosten zu übernehmen sind. Bei der Angemessenheitsprüfung im Rahmen des § 22 SGB II sind daher die für Mietwohnungen geltenden Wohnflächengrenzen maßgebend. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalles159.
158
BSG, 19.09.2008 – B 14 AS 54/07 R.
159
BSG v. 19.09.2008 – B 14 AS 54/07 R -, Ausführungen auch zum Kostensenkungsverfahren
Stand: 06.01.2011
98
Eine Leistungsgewährung kann ausnahmsweise in Betracht kommen,
wenn ohne eine Grundbeheizung Gebäudeschäden drohen würden.
VII.
Abschluss eines Neuvertrages / Zusicherungen
(§ 22 Abs. 2 und 2a SGB II)
VII.1 Allgemeines zu Zusicherungen
Im Rahmen der Absätze 2, 2a und 3 können bzw. müssen von dem jeweiligen kommunalen Träger Zusicherungen erteilt werden. Bei den Zu-
Zusicherung =
Verwaltungsakt
sicherungen handelt es sich um Verwaltungsakte gem. §§ 31, 34 SGB X.
Für die Erteilung der Zusicherung ist der bisherige örtliche kommunale
Zuständigkei-
Träger zuständig. Ausschließlich im Falle der Mietkaution liegt die Zu-
ten bei Zusi-
ständigkeit bei dem zukünftigen örtlichen kommunalen Träger.
cherung und
Kaution
Welche Relevanz die jeweilig erteilte Zusicherung bzw. welche Konsequenz ihr Fehlen hat, ist unterschiedlich und wird jeweils unter dem entsprechenden Absatz dargestellt.
Aufgrund der unterschiedlichen Zuständigkeitsregelungen im SGB II und
SGB XII zur Zustimmung zum Umzug sind die HB bei Mischhaushalten
darauf hinzuweisen, dass sie die Anmietung einer Wohnung auch mit
dem zuständigen Sozialamt vorab abstimmen sollten.
Stand: 06.01.2011
99
Die Zusicherung ist u. a. abhängig von der Angemessenheit der Aufwendungen für die neue Unterkunft. Hierzu zählt auch die Angemessenheit
der Heizkosten. Besitzer von bis 1965 errichteten Gebäuden müssen potenziellen Käufern bzw. Mietern ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis für ihr Gebäude vorlegen. Für später errichtete Gebäude gilt dies ab
dem 1. Januar 2009. Die Pflicht zur Vorlage des Ausweises ist, so die
Verordnung, spätestens unverzüglich nach entsprechender Aufforderung
zu erfüllen. D.h., die Zustimmung zu einem beantragten Umzug sollte
grundsätzlich nur nach Vorlage und Prüfung des Energieausweises für
die neue Wohnung erfolgen. Soweit sich hieraus ergibt, dass die Heizkosten für die neue Wohnung voraussichtlich unangemessen hoch sein
werden, sind die Antragsteller schriftlich darauf hinzuweisen, dass bei
Überschreiten der Angemessenheitsgrenzen die Kosten nicht in voller
Höhe übernommen werden können.
Stand: 06.01.2011
100
VII.2 Umzug eines Hilfeberechtigten über 25 Jahren
Bevor der über 25-jährige Hilfeberechtigte einen Mietvertrag über ein
neues Wohnobjekt abschließt, soll er die Zusicherung seines bisher örtlich zuständigen kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die
neue Unterkunft einholen. Das Zusicherungserfordernis des § 22 Abs. 2
Zusicherung
SGB II hat allein eine Aufklärungs- und Warnfunktion. Dem Hilfebedürfti-
hat Aufklä-
gen wird Klarheit über die Angemessenheit der Aufwendungen für die
rungs- und
neue Unterkunft verschafft. Streitigkeiten über die Angemessenheit wer-
Warnfunktion
den vorgebeugt.
Das Fehlen einer Zusicherung vor Vertragsschluss berührt die sich materiell aus § 22 Abs. 1 SGB II ergebenden Ansprüche auf Übernahme der
Unterkunfts- und Heizkosten nach dem Umzug nicht.160 Dies ergibt sich
aus dem Gesetzeswortlaut des § 22 Abs. 2 S. 1 SGB II, wonach der Hilfebedürftige eine Zusicherung lediglich einholen „soll“.
Zusicherung
Somit stellt eine vorherige Zusicherung keine Anspruchsvoraussetzung
nicht An-
dar. Eine Kostenübernahme kommt auch dann in Betracht, wenn der Hilfebedürftige nicht zuvor die Zusicherung des kommunalen Trägers einholt.
161
spruchsvoraussetzung
für Kostenübernahme bei
HB über 25
Konsequenz einer unterbliebenen Einholung einer Zusicherung ist allein,
Jahre
dass in Umzugsfällen kein befristeter Bestandsschutz nach § 22 Abs. 1
S. 3 SGB II gewährt wird162.
Der Leistungsträger des Wegzugsortes hat den Leistungsträger des
Zuzugsortes am Verwaltungsverfahren zu beteiligen.
160
BSG v. 07.11.2006 , B 7b AS 10/06 R.
161
Lang in: Eicher/Spellbrink, SGG, § 22 NdNr. 66.
162
LSG Baden-Württemberg v. 17.07.2008 – L 7 AS 1300/08 - : Eine "Deckelung" der KdU auf
den bisherigen Betrag darf nur bei einem Umzug innerhalb des für die Bestimmung der Angemessenheit maßgeblichen örtlichen Bereich erfolgen
Stand: 06.01.2011
101
Allerdings bindet die Zusicherung den Leistungsträger am Zuzugsort
Bindungswir-
auch, wenn
dieser im Innenverhältnis der Erteilung der Zusicherung wider-
kung der Zusicherung für
sprochen hat (Beteiligungs- und kein Einvernehmungserfordernis)
Leistungsträ-
oder
ger
dessen Beteiligung nicht (ordnungsgemäß) erfolgt ist (folgt aus
einem Umkehrschluss aus § 40 Abs. 3 Nr. 4 SGB X bzw. § 41
Abs. 1 Nr. 5 SGB X).
Gegenstand der Zusicherung des § 22 Abs. 2 SGB II ist die Übernahme
Zusicherung
der Unterkunftskosten für eine konkrete Unterkunft in konkreter Höhe.
für konkrete
Der Hilfebedürftige hat keinen Anspruch auf eine pauschale Zusicherung
Unterkunft
für den Umzug in eine beliebige Unterkunft mit angemessenen Kosten.
Der kommunale Träger ist zur Erklärung der Zusicherung gem. § 22 Abs.
2 SGB II verpflichtet, wenn der Umzug erforderlich ist und die Aufwendungen für die neue Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II angemessen (hierzu siehe II.3) sind163.
Ein Umzug ist erforderlich, wenn ein plausibler, nachvollziehbarer
und verständlicher Grund vorliegt, von dem sich auch ein Nichtleis164
tungsempfänger leiten lassen würde.
Die „Erforderlichkeit“ im Sinne
Erforderlichkeit
eines Umzuges
des § 22 Abs. 2 SGB II entspricht dem Kriterium der „Notwendigkeit“ im
Sinne des § 22 Abs. 3 SGB II165.
163
zu bereits absehbarer zukünftiger Unangemessenheit bei Staffelmietverträgen vgl. Ausführun-
gen zu II.3.1. Eine Zusicherung kommt dann nicht in Betracht
164
SG Lüneburg v. 19.08.2005 – S 24 AS 472/05 ER.
165
zu den Konsequenzen eines nicht genehmigten Umzuges auf die Umzugskosten vgl. BSG v.
06.05.2010 – B 14 AS 7/09 R.
Stand: 06.01.2011
102
Als erforderlich ist ein Umzug beispielsweise anzusehen
•
wenn dieser durch den kommunalen Träger veranlasst wurde166
•
wegen der Annahme einer konkret benannten Arbeitsstelle an
einem anderen Ort167 unter Berücksichtigung der noch zumutbaren Pendelzeiten bis 2,5 Stunden täglich bei Vollzeit (nicht
jedoch schon bei vager Aussicht auf Verbesserung der Arbeitsmarktposition)
•
bei unzureichender Deckung des Unterkunftsbedarfes 168 (beispielsweise bei unzureichenden sanitären Verhältnissen für die
Versorgung eines Kleinkindes169, bei Familienzuwachs)
•
bei ungünstiger Wohnflächenaufteilung und bevorstehender
Geburt eines Kindes170
•
bei baulichen Mängeln171 nach Ausschöpfung der Selbsthilfeverpflichtung (siehe hierzu unter II.3.2.2; beispielsweise bei
Feuchtigkeit, starkem Schimmelbefall172)
•
aus gesundheitlichen Gründen (beispielsweise Belastung
durch die Ofenheizung173, Eintritt einer Behinderung)
166
LSG BB v. 24.04.2006 – L 25 B 119/06 AS ER.
167
SG Frankfurt/M. v. 18.01.2006 – S 48 AS 20/06 ER.
168
LSG BW v. 10.01.2007 – L 13 AS 6057/06 Er-B.
169
OVG NI v. 10.02.1987 – 4 B 283/86.
170
LSG BB v. 15.12.2006 – L 5 B 1147/06 AS ER.
171
LSG RP v. 30.06.2006 L 3 ER 120/06 AS (fehlende Toilette).
172
LSG Sachsen v. 16.04.2008 – L 3 B 136/08 AS-ER: Der Hilfebedürftige hat die Erfolglosigkeit
der Inanspruchnahme zumutbarer Beseitigungsmöglichkeiten glaubhaft zu machen.
173
SG Berlin v. 04.11.2005 – S 37 AS 10013/05 ER.
Stand: 06.01.2011
103
•
bei sonstigen dringenden persönlichen und sozialen Gründen
(beispielsweise bei Störung des Vertrauensverhältnisses in einer Wohngemeinschaft174 (bspw. dauerhafte Auseinandersetzungen über die entstehenden Nebenkosten), zur Herstellung
einer ehelichen oder nichtehelichen Lebensgemeinschaft, zur
persönlichen Pflege eines nahen Angehörigen175, bei Trennung/Scheidung, bei Bedrohung durch den Partner, Ex-Partner
oder andere Personen176, bei durch besondere medizinische
Behandlung gebotener Ortsgebundenheit 177)
Beispiel
178
: Der Auszug einer 30-jährigen Frau aus dem mietfreien El-
ternhaus wegen unterschiedlicher Kulturvorstellungen und dem Bedürfnis nach Selbständigkeit und Unabhängigkeit ist erforderlich.
•
bei Vorliegen eines rechtskräftigen Räumungsurteils
•
wenn der Antragsteller nach der Eheschließung einen gemeinsamen Hausstand mit seinem Ehepartner begründen will, wie
es dem Regelfall und der gesetzlichen Vorgabe des § 1353
BGB entspricht179.
Die Anmietung eines Gaststättenzimmers durch einen seit längerem Obdachlosen ist kein Umzug i.S.d. § 22 Abs. 2 SGB II, so dass die Einholung einer Zusicherung des Leistungsträgers zu den Aufwendungen nicht
erforderlich ist.180
174
SG Lüneburg v. 19.08.2005 – S 24 AS 472/05 ER.
175
SG Berlin v. 06.09.2005, S 37 AS 8025/05 ER.
176
SG Berlin v. 26.04.2005 – S 37 AS 801/05 ER; OVG HB v. 24.11.08 – S2 B 558/08 u. S2
559/08
177
SG Schwerin v. 01.05.2005 – S 10 ER 29/05 AS.
178
SG Bremen v. 28.11.2006 – S 110 AS 10594/06 ER.
179
zu Ehefrau: LSG Berlin-Brandenburg v. 05.02.2008 – L 10 B 2193/07 AS ER..
180
SG Reutlingen v. 13.12.2007 – S 3 AS 3532/07, rechtskräftig, mit Ausführungen zur Höhe der
Kosten
Stand: 06.01.2011
104
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat entschieden, dass eine
"Deckelung" der Kosten der Unterkunft auf den bisherigen Betrag nur bei
einem Umzug innerhalb des für die Bestimmung der Angemessenheit
maßgeblichen örtlichen Bereiches erfolgen dürfe. Bei einem nicht erforderlichen Umzug in den Zuständigkeitsbereich eines anderen Trägers
bzw. in einen anderen Wohnortbereich greife diese Beschränkung
nicht.181
Nach Ansicht des BSG findet § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II bei Umzügen,
die über die Grenze des Vergleichsraumes i.S. der Rechtsprechung
(hier: Umzug in ein anderes Bundesland) hinausgehen, keine Anwendung (Hinweis auf Art. 11 GG).182
Es spricht vieles dafür, dass der Anwendungsbereich von § 22 Abs. 3
SGB II auf Umzüge innerhalb des Geltungsbereiches des Gesetzes begrenzt ist. Dabei kann dahin stehen, ob ein Umzug zur Eingliederung in
Arbeit erfolgt und damit notwendig i.S.d. § 22 Abs. 3 Satz 2 SGB II ist
oder ob § 16 Abs. 1 Satz 2 SGB II n.F. i.V.m. § 45 SGB III als lex specialis zu § 22 Abs. 3 SGB II aufzufassen ist.183
Eine Erforderlichkeit zum Umzug setzt das objektive Bestehen der angeführten Motivation voraus. Insbesondere bei der Behauptung baulicher
Mängel sowie ungünstiger Wohnflächenaufteilung ist eine Prüfung
der
durch
die
HB
angezeigten
Gründe
durch
den
Außen-
/Ermittlungsdienst der ARGE angezeigt. Auch ist es den HB zuzumuten, zunächst sämtliche Möglichkeiten der anderweitigen Mängelbeseitigung z.B.(Mängelanzeige an den Vermieter mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung, Mietkürzung bei Untätigkeit des Vermieters etc oder ggf.
im Rahmen der Selbsthilfe.) auszuschöpfen.
181
LSG Baden-Württemberg v. 17.07.2008 – L 7 AS 1300/08
182
BSG v. 01.06.2010 – B 4 AS 60/09 R.
183
LSG NRW v. 30.06.2010 – L 19 AS 1006/10 B ER.
Stand: 06.01.2011
105
Zur Vermeidung einer vorsätzlichen Herbeiführung der Erforderlichkeit
zum Umzug durch Provokation eines Räumungsurteils durch die HB
(z.B. durch Nichtzahlung der Mieten, asoziales Mietverhalten etc.) sind
bei Vorliegen eines rechtskräftigen Räumungsurteils strenge Prüfungsmaßstäbe anzulegen. Insbesondere ist zu prüfen, ob und inwieweit die
Voraussetzungen zur Durchsetzung von Ersatzansprüchen nach § 34
SGB II vorliegen.
Stand: 06.01.2011
106
VII.3 Umzug eines Hilfeberechtigten unter 25 Jahren
(§ 22 Abs. 2a SGB II)
Bei den Hilfebedürftigen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet ha-
Zusicherung als
ben, besteht die Besonderheit darin, dass die Zusicherung des kommu-
Anspruchsvo-
nalen Trägers grundsätzlich Anspruchsvoraussetzung für spätere Unter-
raussetzung zur
kunfts- und Heizkosten ist. Die Zusicherung muss zeitlich vor dem Ab-
Kostenübernahme bei un-
schluss des Neuvertrages eingeholt werden. Das Zusicherungserforder-
ter 25jährigen.
nis ist auf den Fall des Erstbezugs einer eigenen Wohnung beschränkt,
Die Regelung
da es nur in diesen Fällen zu einer Kostensteigerung wegen Gründung
greift ausschl.
einer neuen Bedarfsgemeinschaft kommen kann.184
bei HB unter 25
J., die noch bei
den Eltern le-
Übergangsregelung:
ben.
§ 22 Abs. 2 a Satz 1 SGB II gilt nicht für Personen, die am 17.02.2006 nicht mehr
zum Haushalt der Eltern oder eines Elternteiles gehören (§ 68 Abs. 2 SGB II).
Denn Gesetzeszweck ist es, weitere Kosten durch Neugründungen von
Bedarfsgemeinschaften durch einen erstmaligen Auszug des Jugendli-
Ziel: Erstmaligen Auszug aus
BG vermeiden
chen zu vermeiden.
In den folgenden Fällen ist daher eine Zusicherung nicht erforderlich:
Umzug der gesamten Bedarfsgemeinschaft
Auszug der Eltern, denn § 22 Abs. 2a S. 1 SGB II setzt den Umzug des Jugendlichen voraus185 (ein gemeinsamer Auszug kann
nicht verlangt werden); in diesem Fall auch keine analoge Anwendung des § 22 Abs. 2a S. 1 SGB II, es sei denn es liegt ein
Fall von Rechtsmissbrauch vor186
In den übrigen Fällen ist die Zusicherung Voraussetzung für die spätere
Übernahme von Kosten für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1
SGB II. Der Hilfebedürftige hat in den Fällen des § 22 Abs. 2a S. 2 Nr. 1
– 3 SGB II einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Zusicherung:
184
BT Drucks. 16/688.
185
LSG NI/HB v. 30.03.2007 – L 13 AS 38/07 ER; LSG SH v. 19.03.2007 – L 11 B 13/07 AS ER.
186
LSG SH v. 19.03.2007 – L 11 B 13/07 AS ER.
Stand: 06.01.2011
107
Nr. 1: der Betroffene kann aus schwerwiegenden sozialen
Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden
•
zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs wird auf
§ 64 Abs. 1 S. 2 Nr. 4 SGB III verwiesen, wonach die Interessen des Jugendlichen und die der Eltern zu berücksichtigen sind
•
die Eltern-Kind-Beziehung muss schwer gestört sein187;
die üblichen Auseinandersetzungen und Konflikte mit den
Eltern genügen nicht
•
Beispiele: gewalttätige Auseinandersetzungen, familiäre
Entfremdung
Nr. 2: der Bezug der Unterkunft ist zur Eingliederung in den
Arbeitsmarkt erforderlich
•
Aufnahme einer Arbeit, Ausbildung, Arbeitsgelegenheit
•
zu prüfen ist, ob dem Jugendlichen unter Berücksichtigung seiner individuellen Belastungsfähigkeit ein Pendeln
zwischen dem Wohnort der Eltern und der Arbeitsstätte
noch zumutbar ist oder ggf. eine vorübergehende Zweitunterkunft („möbliertes Zimmer“) ausreichend ist
Nr. 3: es liegt ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender
Grund vor
•
bei der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs
muss eine Abwägung der Interessen erfolgen, die sozialgerichtlich voll überprüfbar ist
•
der bloße Auszugswunsch des Jugendlichen und der ggf.
positive pädagogische Effekt der Förderung der Selbständigkeit sind nicht zu berücksichtigen
187
Stand: 06.01.2011
108
•
Beispiel: Wenn sich nicht unterhaltsfähige oder nicht zum
Unterhalt verpflichtete Eltern gegen den Verbleib des Jugendlichen entscheiden188
Ob ein solcher schwerwiegender Grund vorliegt, muss durch das
Fallmanagement im Rahmen einer Einzelfallberatung ermittelt
werden, auch um Missbrauchstatbestände auszuschließen.
Das Zusicherungserfordernis nach § 22 Abs. 2a SGB II setzt einen Leistungsanspruch oder zumindest einen Leistungsantrag voraus. Bei fehlendem Leistungsanspruch, z.B. wegen mangelnder Hilfebedürftigkeit,
besteht kein Anspruch auf Erteilung einer Zusicherung.189
Unter den Voraussetzungen des § 22 Abs. 2a S. 3 SGB II ist die Einholung der Zusicherung entbehrlich, wenn
1. der Hilfebedürftige einen Anspruch auf Erteilung der Zusicherung hat
(siehe oben im Fall des § 22 Abs. 2a S. 3 SGB II) und
2. es dem Hilfebedürftigen aus wichtigem Grund unzumutbar war,
die Zusicherung vor dem Umzug einzuholen.
Die Einholung der Zusicherung ist dann aus wichtigem Grund unzumutbar, wenn eine Entscheidung des Leistungsträgers wegen der besonderen Dringlichkeit des Auszugs nicht rechtzeitig eingeholt werden kann.
Beispiel:
Erwiesene Bedrohung einer unter 25 Jahre alten Person
durch Elternteil (Ermittlungen bei Polizei, Sozialdienst)
Keine Kostenübernahme bei
Auf die Regelungen nach § 22 Abs. 2a SGB II wird hier explizit verwie-
Umzug ohne
sen. Danach ist die Übernahme von Unterkunftskosten für unter
Zusicherung bei
25jährige, die ohne vorherige Zusicherung umziehen, grundsätzlich aus-
HB unter 25
Jahre
geschlossen.
188
SG Berlin v. 16.02.2006 – S 37 AS 1301/06 ER.
189
LSG NI/HB v. 06.11.2007 – L 7 AS 626/07 ER.
Stand: 06.01.2011
109
VIII.
Leistungen anlässlich eines Wohnungswechsels
VIII.1 Allgemeines
Die Übernahme von Kosten, die im Zusammenhang mit dem Woh-
Kostenüber-
nungswechsel entstehen (Wohnungsbeschaffungs- / Umzugskosten und
nahme nur
Mietkaution), liegt im Ermessen des jeweiligen Leistungsträgers und
nach Zusiche-
setzt die Erteilung einer vorherigen Zusicherung voraus. Das Zusiche-
rung
rungserteilungsermessen ist jedoch gem. § 22 Abs. 3 S. 2 SGB II eingeschränkt, wenn
•
der Umzug durch den Leistungsträger veranlasst ist (beispielsweise wegen auswärtiger Arbeitsaufnahme190) oder
•
sonst erforderlich ist (hierzu siehe oben VII.2).
Bei erforderlichen Umzügen können die o.g. Kosten also nicht versagt
werden.
Dem Hilfebedürftigen ist im Rahmen des § 22 Abs. 1 SGB II in der Regel
Recht zur
eine freie Wohnortwahl zuzubilligen (Ausnahme: außergewöhnlich hohe
freien Wahl
Unterschiede zwischen den jeweiligen Angemessenheitsmaßstäben oder
des Wohnortes
Missbrauch), die eine Prüfung der Erforderlichkeit des Umzugs jedenfalls
für die Angemessenheit der Unterkunfts- und Heizungskosten anders als
für die Wohnbeschaffungs- und Umzugskosten (§ 22 Abs. 3 SGB II) nicht
verlangt. 191
Leistungen anlässlich eines grundsätzlich erforderlichen Umzuges in eine unangemessene Wohnung können z.B. gewährt werden, wenn der
190
SG Frankfurt v. 17.01.2006 – S 48 AS 19/06.
191
BSG v. 07.11.2006 – B 7b AS 10/06; LSG Baden-Württemberg v. 17.07.2008 – L 7 AS
1300/08 - : Bei einem nicht genehmigten Umzug in den Bereich eines anderen Leistungsträgers
kommt es auf die dort geltenden Festlegungen der Angemessenheit an. LSG NRW v. 27.05.09 –
L 19 B 99/09 AS, zur Bewilligung der Kosten für die zuvor genutzte Unterkunft bei Umzug innerhalb der Gemeinde
Stand: 06.01.2011
110
Hilfebedürftige glaubhaft macht, ein geringe Differenz zwischen angemessenen und tatsächlichen Aufwendungen auf Dauer aus eigenen Mitteln bestreiten zu können (z.B. aus Unterhaltszahlungen, Schonvermögen o.ä.).
Die Zuständigkeiten für die verschiedenen Bedarfslagen vor, während
und nach einem Umzug regeln sich wie folgt:
Leistung/Aufgabe
Abgabe der Zusicherung für die
neue Unterkunft
örtliche Zuständigkeit
Träger
am
bisherigen
Wohnort
(nach Beteiligung des Trägers am
Ort der neuen Unterkunft)
Wohnungsbeschaffungskosten
Träger am bisherigen Wohnort
Umzugskosten
Träger am bisherigen Wohnort
Mietkaution
Erstausstattungen für die Wohnung
einschl. HH-Geräten gem. § 23 Abs.
3 Nr. 1 SGB II
Träger am Ort der neuen Unterkunft
Träger am Ort der neuen Unterkunft
VIII.2 Wohnungsbeschaffungskosten
Für die Zusicherung in Bezug auf die Wohnungsbeschaffungskosten ist
der bisherige Träger zuständig. Der Begriff Wohnungsbeschaffungskosten ist weit auszulegen und umfasst alle Aufwendungen, die mit einem
Unterkunftswechsel verbunden sind.
Stand: 06.01.2011
111
Eine Übernahme kommt – unter Berücksichtigung der Grundsätze
der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit – nur für nicht abweisbare
und notwendige Kosten in Betracht.
Hierzu können Kosten gehören für
•
einen Makler192,
•
Internetrecherchen,
•
Telefonate,
•
Beschaffung von Zeitungen,
•
Wohnungsanzeigen,
Anfangsreno-
•
Wohnungsbesichtigungsfahrten,
vierung können
•
doppelte Mietbelastungen193,
im Einzelfall
•
Anfangsrenovierung194 (Rechtsgrundlage streitig; siehe auch
•
•
Kosten für eine
als Kosten der
Unterkunft
unter XIII.),
nach Abs. 1
Genossenschaftsbeiträge195 gegen Abtretung des Rückzah-
anfallen (s.
lungsanspruchs
XII).
Kautionsgarantie.
Zu den Wohnungsbeschaffungskosten gehört auch die Zahlung einer
Übernahme
Mietkaution. Für die Zusicherung der Übernahme einer Mietkaution ist
der Mietkaution
der zukünftige kommunale Träger zuständig. § 22 Abs. 3 S. 3 SGB II
durch zukünfti-
stellt klar, dass die Mietkaution im Regelfall als Darlehen und nicht als
gen kommuna-
Zuschuss bewilligt wird. Aus § 22 Abs. 3 Satz 3 SGB II folgt nicht, dass
len Träger
ein Mietkautionsdarleen tilgungsfrei zu gewähren ist. Die konkrete Form
192
OVG NW v. 08.09.1994 – 24 E 686/94; jedoch nicht, wenn hinreichend nicht maklergebunde-
ne Wohnungen auf dem Markt erreichbar sind (Beweislast: Leistungsträger); BSG v. 18.02.10 – B
4 AS 28/09 R (bislang nur Terminbericht) Maklerkosten bei Verkauf eines Hausgrundstücks zählen nicht zu den Wohnungsbeschaffungskosten; zur Notwendigkeit von Maklergebühren: bejahend bei Unvermeidbarkeit vgl. LSG NRW v. 02.04.09 – L 7 B 33/09 AS ER (einstweiliger
Rechtsschutz)
193
SG Dresden v. 15.08.2005 – S 23 AS 692/05 ER.
194
wenn anderenfalls keine den Bedarf deckende Unterkunft angemietet werden kann.
195
LSG Sachsen v. 29.09.2008 – L 2 B 611/08 AS-ER.
Stand: 06.01.2011
112
der Darlehensgewährung steht vielmehr im pflichtgemäßen Ermessen
des Leistungsträgers.196
Leistungen für die Anfangs-/Einzugsrenovierung
Für die Übernahme einmaliger Leistungen zur Wohnungsrenovierung
kommt die Regelung des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II in Betracht. Es handelt sich nicht um Leistungen zur Erstausstattung nach § 23 Abs. 3 Nr. 1
SGB II. Die Leistung kann nur im Rahmen eines Umzuges erbracht und
auch nur dann erbracht werden, wenn
der Umzug bzw. Einzug in eine andere Wohnung unbedingt erforderlich ist
und
die Wohnung der Renovierung bedarf.
Bei Beantragung der Kostenübernahme einer Einzugsrenovierung ist zunächst lt. Mietvertrag festzustellen, inwieweit dem/der Mieter/in eine entsprechende Renovierung obliegt. Die lt. Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen sind aktenkundig zu machen. Ggf. ist der Renovierungsbedarf
im Rahmen eines Hausbesuches festzustellen.
Ist die Miete unangemessen, sind i. R. d. Einzugsrenovierung maximal
die Kosten zu übernehmen, die für die Ausstattung der für die Bedarfsgemeinschaft angemessenen Quadratmeterzahl anfallen würden.
Sonstige Renovierungskosten, die im Laufe der Jahre in einer Wohnung
anfallen, sind mit der Regelleistung abgegolten.
196
SG Freiburg v. 31.07.200 – AS 2626/07. rkr.
Stand: 06.01.2011
113
Angemessene Kosten für die Einzugsrenovierung
Besteht ein Anspruch auf Übernahme der Kosten einer Einzugsrenovierung, kann davon ausgegangen werden, dass Kosten in Höhe von 5 Euro/qm Wohnfläche als angemessen anerkannt werden können. Mit diesem Betrag sind folgende Bedarfsartikel abgegolten: Tapeten einschl.
Zubehör (Kleister, Moltofill, Gips pp.) Deckenfarbe (Rollen), Lackfarben
für Fenster-, Türen-Innenanstrich, für Fußleisten einschl. Zubehör (Pinsel, Terpentin pp.).
In Einzelfällen - ggf. nach Prüfung i.R. eines Hausbesuches - kann die
Angemessenheitsgrenze auf bis zu 6,50 Euro/qm Wohnfläche erhöht
werden (z.B. Altbauten mit hohen Decken).
Mit den Grenzbeträgen sind Nebenkosten einschließlich Arbeitslohn
grundsätzlich abgegolten. Es ist davon auszugehen, dass die Renovierung in Eigenleistung durchgeführt wird.
In Ausnahmefällen (Alleinerziehende/r ohne Hilfe in der eigenen Haushaltsgemeinschaft) kann ein Arbeitslohn in Höhe von 2,50 Euro/qm
Wohnfläche für Nachbarschafts- oder Bekanntenhilfe übernommen werden. Nur, wenn v.g. Personenkreis auch nicht auf Nachbarn oder Bekannte zurückgreifen kann, sind Kostenvoranschläge von Anstreicherfirmen anzuerkennen. Der Betrag ist nach Vorlage der entsprechenden
Firmenrechnung an den/die HB auszuzahlen.
Falls möglich, sollte dann jedoch auch auf die komplementären, ambulanten Dienste der Wohlfahrtsverbände bzw. auf sonstige soziale Einrichtungen vor Ort zurückgegriffen werden. In diesen Fällen ist vorab eine
angemessene Kostenvereinbarung zu treffen.
Bodenbelag
Die v.g. Angemessenheitsgrenzen umfassen nicht den notwendigen Bedarf der nachfragenden Person bezüglich eines nutzbaren Bodenbelages.
Stand: 06.01.2011
114
Für Wohnräume, in denen kein nutzbarer Bodenbelag (Betonboden, alte
Holzdiele, alte beschädigte PVC-Böden) vorhanden ist, ist eine einmalige
Leistung (nach Prüfung des Mietvertrages und ggf. Durchführung eines
Hausbesuches) zur Beschaffung eines Teppichbodens bzw. Teppichauslegeware oder eines anderen Bodenbelages in Höhe von bis zu 5 Euro/qm zu erbringen.
Das Mietkautionsdarlehen ist kein Darlehen im Sinne des § 23 Abs. 1
keine lfd. Ein-
SGB II, zu dessen Tilgung eine monatliche Aufrechnung statthaft wäre.
behaltung des
Die Rückzahlung eines Mietkautionsdarlehens kann – trotz anders lau-
Kautionsdarlehens
tender Regelungen in einem Darlehens- und Abtretungsvertrag nicht
durch Tilgungsraten vom laufenden Arbeitslosengeld II einbehalten werden. Denn Voraussetzungen der Aufrechnung im Sinne des § 51 SGB I
liegen regelmäßig nicht vor.197
Mit Beendigung des Mietverhältnisses ist das Darlehen zurückzuzahlen.
In der Praxis ist es empfehlenswert, den Hilfebedürftigen seine Rückzahlungsforderung (inkl. der Zinsen) gegen den Vermieter an den kommunalen Leistungsträger abtreten zu lassen (§ 398 BGB).
Zu beachten ist, dass die Zahlung einer Mietkaution vor dem Einzug zu
den Wohnungsbeschaffungskosten nach § 22 Abs. 3 S. 1 und 2 SGB II
gehört, für deren Übernahme eine Zusicherung erforderlich ist198. Andererseits ist die Zahlung der Mietkaution für eine bereits bezogene Wohnung kein Fall des § 22 Abs. 3 S. 1 und 2 SGB II, sondern gehört zu den
Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1 S. 1 und S. 2 SGB II. Sie sind
auch ohne vorherige Zusicherung zu übernehmen, soweit der Umzug erforderlich war.199 Im letzteren Fall kann der Anspruch bei einem nicht erforderlichen Umzug aber gem. § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II beschränkt sein.
197
LSG BW v. 06.09.2006 – L 13 AS 3108/06 ER.
198
LSG NRW v. 03.07.2009 – L 19 B 138/09 AS ER - : kein Anspruch bei fehlendem Antrag vor
Unterzeichnung des Mietvertrages
199
LSG BB v. 30.11.2007 – L 32 B 1912/07 AS ER.
Stand: 06.01.2011
115
Da auch die Darlehenssumme zu Lasten des Kreises Wesel gewährt
wird, sind Rückzahlungen aus der als Darlehen bewilligten Mietkaution
zu Gunsten des kommunalen Trägers (Kreis Wesel) korrekt zu verbuchen.
VIII.3 Umzugskosten
Für die Zusicherung der Übernahme der Umzugskosten ist ebenfalls der
Vorrang der
bisherige Leistungsträger zuständig. Umzugskosten sind nunmehr in
Selbsthilfe
dem notwendigen Umfang den Kosten der Unterkunft zugeordnet.
Auch hier beschränkt sich der Anspruch auf die notwendigen und ange-
und Begrenzung auf notwendige und
messenen Kosten. Die vom Grundsicherungsträger zu übernehmenden
angemessene
Umzugskosten beschränken sich auf die eigentlichen Kosten des Um-
Umzugskosten
zugs. Eine Kostenübernahme für die Ersatzbeschaffung von Einrichtungsgegenständen nach § 23 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 SGB II ist auf eng begrenzte Ausnahmen beschränkt200.
Es sind alle im Zusammenhang mit und wegen des Umzuges anfallenden notwendigen Kosten umfasst. Den Hilfebedürftigen trifft grundsätzlich die Verpflichtung, den Umzug selbst zu organisieren und durchzuführen, um die Kosten im Sinne des § 2 Abs. 1 SGB II zu verringern.201
Denn die Leistungen des SGB II vermitteln nur Hilfe zur Selbsthilfe.
Unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und
Sparsamkeit sind nur notwendige Umzugskosten zu übernehmen.
200
BSG v. 01.07.09 – B 4 AS 77/08 R
201
SG Hamburg v. 23.04.2006 – S 59 – AS 480/06 ER, so auch BSG v. 06.05.2010 – B 14 AS
7/09 R..
Stand: 06.01.2011
116
Hierzu können gehören:
•
Transportkosten: Z.B. Aufwendungen für einen erforderlichen
Mietwagen (inkl. Benzin)
•
Versicherungskosten
•
Kosten für die Anmietung von Umzugskartons und sonstiges
Verpackungsmaterial
•
Kosten für Sperrmüllentsorgung, soweit nicht eine kostenlose
Sperrmüllentsorgung oder die kostenlose Abholung z.B. durch
gemeinnützige Einrichtungen in Betracht kommt
•
Kosten für eine Ausnahmegenehmigung für das Parken eines
Umzugswagens in den Halteverbotszonen
•
die üblichen Kosten (ggf. Pauschalen) für die Versorgung mithelfender Familienangehöriger und Bekannter. 202
Kann der Umzug aus besonderen Gründen (Alter, Behinderung, körperli-
Beauftragung
che Konstitution) nicht selbst durchgeführt werden, kommt die Übernah-
Dritter als Aus-
me der Aufwendungen für einen gewerblich organisierten Umzug in Be-
nahmefall
tracht.203 Der Hilfeberechtigte hat jedoch vor dem Umzug in der Regel
mindestens drei Kostenvoranschläge von verschiedenen Umzugsfirmen
einzuholen. Dem wirtschaftlichsten Angebot ist der Vorzug zu geben, so-
Vorlage von
Kostenvoranschlägen
fern die Leistungsinhalte vergleichbar sind.
Es spricht vieles dafür, dass der Anwendungsbereich von § 22 Abs. 3
SGB II auf Umzüge innerhalb des Geltungsbereiches des Gesetzes begrenzt ist. Dabei kann dahin stehen, ob ein Umzug zur Eingliederung in
Arbeit erfolgt und damit notwendig i.S.d. § 22 Abs. 3 Satz 2 SGB II ist
oder ob § 16 Abs. 1 Satz 2 SGB II n.F. i.V.m. § 45 SGB III als lex specislis zu § 22 Abs. 3 SGB II aufzufassen ist (vgl. auch VII.2).204
202
SG Dresden v. 15.08.2005 – S 23 AS 692/05 ER.
203
OVG NI v. 29.05.1986 – 4 A53/82.
204
LSG NRW v. 30.06.2010 _ 19 AS 1006/10 B ER
Stand: 06.01.2011
117
Stand: 06.01.2011
118
IX.
Direktzahlung an den Vermieter
Die direkte Zahlung der Kosten für Unterkunft und Heizung an den Vermieter wegen nicht sichergestellter zweckentsprechender Verwendung
ist eine Ermessensentscheidung. Eine Entscheidung zur Direktzahlung
Direktzahlung
an Vermieter
ist für den Hilfebedürftigen wegen des Eingriffs in sein Verfügungsrecht
Verwaltungsakt
ein belastender Verwaltungsakt, vor dessen Erlass er vorher anzuhören
mit Pflicht zur
ist. Eine Einwilligung des Hilfebedürftigen ist im Falle von angemessenen
vorherigen An-
Aufwendungen nicht erforderlich.
hörung
Der Hilfebedürftige hat die Möglichkeit, gegen den Verwaltungsakt Widerspruch einzulegen. Dieser Widerspruch sowie ggf. eine spätere Klage
entfaltet nach der Änderung des § 39 Nr. 1 SGB II aufschiebende Wirkung. Nach § 39 Nr. 1 SGB II a.F. hatten Widerspruch und Anfechtungsklage gegen einen Verwaltungsakt, der über Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende entscheidet, grundsätzlich keine aufschiebende
Wirkung. Durch das Gesetz zur Neuausrichtung der arbeitsmarktpolitischen Instrumente vom 21.12.2008205 ist § 39 Nr. 1 SGB II nunmehr dahingehend gefasst worden, dass Widerspruch und Anfechtungsklage gegen einen Verwaltungsakt, der Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende aufhebt, zurücknimmt, widerruft oder herabsetzt (W), keine
Aufschiebende Wirkung haben. Es entspricht ganz überwiegender Meinung, dass Entscheidungen der Leistungsträger, durch die nur der Auszahlungsadressat bestimmt wird, wie dies bei der Zahlung der KDU an
den Vermieter gem. § 22 Abs. 4 SGB lI der Fall ist, keine Leistungsregelungen darstellen206.
205
BGBl I 2917.
206
LSG NRW v. 16.01.2009 – L 19 B 168/08 AS ER, rkr
Stand: 06.01.2011
119
Eine Direktauszahlung an den Vermieter soll das Entstehen von Mietschulden verhindern und ist immer dann angebracht, wenn
•
die bewilligten Leistungen für Unterkunft und Heizung in der
Vergangenheit nicht für die Mietzahlungen verwendet wurden
oder
•
konkrete Anhaltspunkte vorliegen, nach denen eine solche Gefahr besteht.
Es sind im Einzelfall konkrete Hinweise für einen zweckentfremdeten
Direktzahlung
Gebrauch der Mittel zu verlangen. Eine Direktzahlung soll beispielsweise
bei Trunk-
in den Fällen der Trunksucht oder des unwirtschaftlichen Verhaltens erfolgen.207 Auch bei Bestehen von Überziehungskrediten und sonstigen
Schuldverpflichtungen sollte eine Direktzahlung vorgenommen werden,
sucht und
unwirtschaftlichem Verhalten
um den Zugriff Dritter zu verhindern.
Eine Direktzahlung kann auch ohne Vorliegen konkreter Hinweise auf
Direktzahlung
eine Zweckentfremdung auf Wunsch des Leistungsberechtigten erfolgen.
auf eigenen
Wunsch
Es sollte versucht werden, auf den Vermieter einzuwirken, Änderungen
im Mietverhältnis, z.B. den Auszug des Mieters, unverzüglich mitzuteilen.
Dabei sind die Grundsätze des Datenschutzes zu berücksichtigen.
Zu beachten ist jedoch, dass die Auszahlung der Geldleistung an den
Dritten (Vermieter) keine Sachleistung bewirkt. Denn das privatrechtliche
Mietverhältnis besteht nur zwischen dem Hilfeempfänger und dem Vermieter. Daraus folgt, dass der Vermieter nur reflexartig begünstigt wird,
er aber keinen Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung
über eine Direktauszahlung hat. Leitet der Mieter die Leistungen für Unterkunft nicht an den Vermieter weiter, so ist der Vermieter - ebenso wie
im Fall der Direktauszahlung - allein auf den Zivilrechtsweg zu verweisen.
207
BT-Drucks. 15/1516.
Stand: 06.01.2011
120
Eine Erklärung des erwerbsfähigen Hilfebedürftigen zur Überweisung der
KDU an seinen Vermieter ermächtigt den Leistungsträger nicht, an den
Vermieter mit schuldbefreiender Wirkung Zahlungen aus der bewilligten
Regelleistung in Höhe der Differenz zwischen den tatsächlichen und den
angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu leisten208.
In einigen Fällen ist es unabhängig von der dargestellten rechtlichen
Möglichkeit der Direktzahlung zweckgerecht und im Interesse auch der
HB, die Mietzahlungen direkt durch die ARGE an den Vermieter zu zahlen. Hier sollte jedoch vorab die Einverständniserklärung der HB gem.
Anlage 6 eingeholt werden.
X.
Übernahme von Schulden
Zum Zweck der Vermeidung von Wohnungslosigkeit können im Einzelfall
Mietschulden oder auch Energie-/ Wasser-/ Heizkostenrückstände durch
den Leistungsträger übernommen werden. Die Geldleistungen sollen als
Darlehen erbracht werden. Hieraus folgt, dass nur in atypischen Ausnahmefällen eine Gewährung als Zuschuss in Betracht kommt.209
Der wegen Heiz- und Betriebskostennachforderung entstandene Bedarf
an Aufwendungen für KdU i.S.d. § 22 Abs. 1 SGB II wandelt sich nicht
dadurch zu Mietschulden i.S.d. § 22 Abs. 5 SGB II, dass der Mieter die
Nachforderung nicht fristgerecht begleicht.210
208
SG Leipzig v. 17.12.2008 – S 19 AS 3992/08 ER, nicht rechtskräftig
209
Lang/Link in Eicher/Spellbrink, SGB II, 2. Auflage, 2008, § 22 SGB II, Rn. 115.
210
BSG v. 22.03.2010 – B 4 AS 62/09 R.
Stand: 06.01.2011
121
Grundsätzlich sind Stromkosten Bestandteil der Regelleistung.
Aus diesem Grunde sind nicht alle Energiekostenrückstände Energieschulden i. S. d. § 22 Abs. 5 SGB II.
Wird im Rahmen der Jahresabrechnung - trotz Entrichtung der monatliche Abschlagszahlungen - aufgrund eines Mehrverbrauchs eine Nachzahlung erforderlich, ist diese aus der laufenden Regelleistung nach § 20
SGB II zu leisten. Dies gilt grundsätzlich auch für aufgelaufene Stromkosten. Kann der HB hieraus diesen Bedarf nicht decken, so kann eine
darlehensweise Übernahme der Kosten nach § 23 Abs. 1 SGB II beantragt werden.
Leistungen zur Deckung von Stromschulden nach § 22 Abs. 5 SGB II
Leistungen
können nur gewährt werden, wenn bereits eine Sperrung der Stromver-
nach § 22 Abs.
sorgung droht. Nur in diesem Ausnahmefall liegt eine mit der Sicherung
der Unterkunft vergleichbare Notlage vor.
Auch Personen, die leistungsberechtigt nach dem SGB II sind, aber kei-
5 SGB II nur bei
Sperrung der
Stromversorgung
ne laufenden Leistungen nach dem SGB II beziehen, können eine darlehensweise Übernahme von Stromschulden geltend machen, soweit die
Sperre der Stromversorgung droht.
Stand: 06.01.2011
122
Für die Übernahme von Schulden müssen folgende Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sein:
1. Laufende Leistungen
Schulden nach Abs. 5 können nur übernommen werden, sofern
bereits anderweitig nach dem SGB II Leistungen für Unterkunft
und Heizung erbracht werden. Ausreichend ist ein Anspruch auf
SGB II - Leistungen. Über den Anspruch muss noch nicht positiv
entschieden sein.211
2. Zweck
Zweck der Schuldenübernahme muss die Sicherung der Unterkunft zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit oder die Behebung einer vergleichbaren Notlage sein. Letzteres ist beispielsweise bei einer faktischen Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen einer Energiesperre212 (Strom, Heizung) der Fall, z.B. bei
Hinweis des Energielieferungsunternehmens auf die Berechtigung zur Liefereinstellung und Benennung eines zeitnahen
Sperrtermins.
3. Gerechtfertigte Schuldenübernahme
Eine Rechtfertigung liegt im Standardfall vor, wenn eine drohen-
drohende Kün-
de Vermieterkündigung wegen Zahlungsrückständen abgewen-
digung des
det werden kann oder sie nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirk-
Mietverhältnis-
sam wird.
ses
211
212
Verordnungen gem. § 39 Abs. 2 Energiewirtschaftsgesetz (EnWG): Versorgungsunternehmen
ist verpflichtet, regelmäßig mildestes Mittel zu wählen.
Stand: 06.01.2011
123
An der Rechtfertigung fehlt es allerdings, wenn
•
die Unterkunft bereits geräumt ist
•
die Räumung auch durch Übernahme der Rückstände
keine Übernahme von
Schulden
nicht mehr abgewendet werden kann
•
es wiederholt zu Rückständen gekommen und kein
Selbsthilfewillen erkennbar ist213, z.B. bei fehlender Inanspruchnahme von Angeboten der Schuldnerberatung
•
trotz ausreichenden Einkommens Mietrückstände gezielt
herbeigeführt werden (Missbrauchsfälle)214
•
die Leistung zur Sicherung einer nicht kostenangemessenen Unterkunft eingesetzt werden soll (Ausnahmen können bei eingeschränktem Ermessen in Einzelfällen gegeben sein: bspw. Schulkinder mit besonderem Schutzbedürfnis)215
•
wenn der Hilfebedürftige nicht glaubhaft macht, dass er
die Selbsthilfemöglichkeiten zur Beseitigung der Notlage
ausgeschöpft hat:
Im Rahmen der Selbsthilfe kann dem Leistungsberechtigen beispielsweise zumutbar sein:
- sich um einen Vertragsabschluss mit einem anderen
Stromanbieter zu bemühen216
- zivilrechtlich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes
gegen die Energiesperre vorzugehen, wenn die Energiesperre zu Unrecht erfolgt und damit hohe Erfolgsaussichten für ein Obsiegen im Prozess bestehen (nicht aber, in
komplizierten Fällen, wenn ein hohes Prozess- und Kostenrisiko vorliegt)217
213
OVG NW v. 09.05.1985 – 8 B 2185/84.
214
OVG HH v. 02.04.1990 – Bs IV 88/90; LSG Niedersachsen-Bremen v. 04.09.2009 – L 13 AS
252/09 B ER
215
LSG BB v. 14.01.2008 – L 26 B 2307/07 AS ER.
216
LSG BB v. 20.11.2007 – L 20 B 1361/07 AS ER.
217
SG Nürnberg v. 06.02.2009 – S 20 AS 95/09 ER zur Verpflichtung des HB, gegen seien Ener-
gieversorger bei rechtswidrig angedrohter Unterbrechung der Versorgung vorzugehen.
Stand: 06.01.2011
124
Stand: 06.01.2011
125
Bei der Entscheidung über eine mögliche Kostenübernahme sind immer die gesamten Umstände des Sachverhaltes zu berücksichtigen. So muss im Rahmen der zu
treffenden Ermessensentscheidung insbesondere auch
berücksichtigt werden, dass sich Kinder im Haushalt befinden, die die Konsequenzen der Entscheidung gleichsam treffen würden.
Zu den Selbsthilfemöglichkeiten, auf die die HB vorrangig
verwiesen werden können, zählen insbesondere auch
der Einsatz von anrechnungsfreien Einkommensteilen
(z.B. Erziehungsgeld)
Freibeträge wegen Erwerbstätigkeit
die Aufnahme eines Kredites auf dem freien Kreditmarkt
•
wenn eine erkennbar „zu hohe“ Forderung vorliegt
•
bei Vorliegen der Möglichkeit, ein Ratenzahlungsangebot
des Energieversorgungsunternehmens in Anspruch zu
nehmen.
Eine Übernahme von Mietschulden als Darlehen bei Verbleib einer Bedarfsgemeinschaft in einer kostenunangemessenen Wohnung kommt nicht in Betracht218.
Ebenso ist die vorläufige Übernahme von Mietschulden ausgeschlossen, wenn die drohende Wohnungslosigkeit durch Übernahme des begehrten Schuldbetrages nicht vermieden wird219.
218
LSG BB v. 04.12.2008 – L 29 B 1928/08 AS ER
219
LSG Berlin-Brandenburg v. 02.03.2009 – L 28 AS 253/09 B ER
Stand: 06.01.2011
126
Eine Übernahme von Mietrückständen kommt ebenfalls nicht in
Betracht, wenn der Vermieter auch aus anderen Gründen ein
Räumungsurteil erwirkt hat und nicht bereit ist, das Mietverhältnis
fortzusetzen220.
Die Rechtfertigung entfällt nicht schon deshalb, weil die rückständigen Stromkosten wegen unwirtschaftlichem Verhalten entstanden sind.221
Die Kostenübernahme ist insbesondere dann angezeigt, wenn
die Mietrückstände durch eine rechtswidrige Ablehnung der Leistungsgewährung durch den Leistungsträger entstanden sind.222
Nach einer Entscheidung im einstweiligen Anordnungsverfahren
könnte für eine Übernahme der beim Energieunternehmen aufgelaufenen Stromschulden sprechen, wenn der Träger der
Grundsicherung für Arbeitsuchende vorher möglicherweise
rechtswidrig zu geringe Leistungen, insbesondere Kosten der
Unterkunft und Heizung, erbracht hat, und dies zumindest zum
Teil ursächlich für das Auflaufen der Schulden war. Je nach Umfang des Verursachungsbeitrages kann sich ergeben, dass für
die Tilgung der Schulden ausnahmsweise nicht nur ein Darlehen,
sondern ein Zuschuss zu gewähren ist223. In der Regel wird der
nach der Korrektur des fehlerhaften Bescheides zu erbringende
Nachzahlungsbetrag zur Deckung der Schulden eingesetzt werden können.
Hat der Stromversorger für den Fall der weiteren Nichtzahlung
der Stromschulden das kurzfristige In-Kraft-Treten einer Stromsperre angekündigt, handelt es sich um einen unabweisbaren
220
LSG NRW v. 05.11.08 – L 7 B 273/08 AS ER
221
LSG BB v. 11.12.2007 – L 28 B 2169/07 AS ER.
222
LSG HH v. 24.01.2008.
223
LSG Sachsen-Anhalt v. 19.09.2007 – L 2 B 242/07 AS ER
Stand: 06.01.2011
127
Bedarf i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 SGB II, für den ein Darlehen zu
gewähren ist. Der Hilfebedürftige kann nicht erwarten, dass ihm
immer wieder ein Darlehen gewährt wird, wenn davon ausgegangen werden muss, dass er sich mutwillig in die Schuldensituation bringt224.
Auf die Möglichkeit der Antragstellung nach § 44 SGB X wird in
diesem Zusammenhang Bezug genommen.
4. Einsatz von Schonvermögen nach § 12 Abs. 2 Nr. 1
SGB II
keine Schuld-
Ist noch Schonvermögen nach § 12 Abs. 2 Nr. 1 SGB II vorhan-
übernahme bei
den, so ist dieses vorrangig zur Tilgung der Schulden einzuset-
Schonvermö-
zen. Solange Schonvermögen vorhanden ist, darf keine Schul-
gen
denübernahme, auch nicht darlehensweise, erfolgen.
224
SG Münster v. 31.01.2008 – S 3 AS 10/08 ER, rechtskräftig
Stand: 06.01.2011
128
Auf Rechtsfolgenseite räumt § 22 Abs. 5 SGB II Ermessen ein:
§ 22 Abs. 5 S. 1 SGB II: Ermessen
Dem Leistungsträger wird in § 22 Abs. 5 S. 1 SGB II ein
Ermessensspielraum eröffnet, den dieser den allgemeinen Regelungen folgend so auszulegen hat, wie es Sinn und Zweck erfordern.
§ 22 Abs. 5 S. 2 SGB II: Gebundenes Ermessen
Droht Wohnungslosigkeit, hat der Leistungsträger nur einen engeren Ermessensspielraum in Form des gebundenen Ermessens („sollen“). Hieraus folgt, dass Schulden im Regelfall übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und
Wohnungslosigkeit droht.
Definition „drohende Wohnungslosigkeit“: Dem Leistungsberechtigten muss wegen der bestehenden Schulden die Wohnungslosigkeit konkret und zeitnah drohen (beispielsweise Kündigung
durch den Vermieter aufgrund der Mietschulden, anhängige
Räumungsklage) und darf nicht anders abwendbar sein. Zu beachten ist, dass der allgemeine Hinweis des Vermieters auf sein
Kündigungsrecht nicht ausreicht.225
Vielmehr ist notwendig, dass eine Kündigung des Vermieters
vorliegt.
Auf die Abgrenzung "Stromschulden" gem. § 22 Abs. 5 SGB II (ggf. auch
bei nicht laufendem Leistungsbezug) und Leistungen für die Unterkunft
und Heizung gem. § 22 Abs. 1 SGB II wird hingewiesen. Das LSG NRW
hat in einem einstweiligen Anordnungsverfahren zur Frage der Übernahme der Betriebskostenabrechnung entschieden, dass es nicht entscheidend sei, ob jemand in dem maßgeblichen Abrechnungszeitraum
Leistungen bezogen hat226. Zudem hat das LSG NRW entschieden, dass
225
LSG NW v. 29.06.2007 – L 19 B 87/07 AS ER.
226
LSG NRW v. 14.11.2008 – L 7 B 262/08 AS
Stand: 06.01.2011
129
auch Stromschulden infolge rückständiger Abschlagszahlungen eine Notlage und damit die Rechtsfolge des § 22 Abs. 5 SGB II auslösen könnten227.
XI.
Information bei Räumungsklage
Zweck der gesetzlich geregelten Mitteilungspflicht der Amtsgerichte ist
Obdachlosig-
es, Obdachlosigkeit vorzubeugen und dem Leistungsträger die Prüfung
keit vermeiden
zu ermöglichen, ob die Kündigung des Mietvertrages noch durch eine
Schuldenübernahme abgewendet werden kann.
Denn eine vom Vermieter wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene
Unwirksamkeit
Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a, § 569 Abs. 3 Nr. 2) wird unwirk-
der Mietkündi-
sam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten
gung bei frist-
nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Zustellung der Klageschrift an den
gerechter
Beklagten) seines Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete
Nachzahlung
befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Der SGB II-Träger wird tätig, wenn ein Leistungsempfänger von der
Kündigung und Räumungsklage bedroht ist, weil er nicht rechtzeitig den
Leistungsträger von seinen Wohnungsproblemen unterrichtet hat.
Information
des Amtsge-
Die Information des Amtsgerichts löst keine Rechtswirkungen oder Hand-
richtes ersetzt
lungspflichten des Grundsicherungsträgers aus. Die Mitteilung ersetzt
Antragspflicht
der HB nicht
227
LSG NRW v. 05.06.2009 – L 9 B 47/09 AS ER; das LSG hat wegen des Vorverhaltens des
Antragstellers, der bereits einmal Stromschulden hatte auflaufen lassen und nicht alles Zumutbare zur zukünftigen Abwendung getan hatte, eine Auszahlung der Stromschulden entsprechend §
23 Abs. 2 SGB II als Sachleistung unmittelbar an den Energieversorgungsträger angeordnet.
Stand: 06.01.2011
130
nicht das Antragserfordernis, das auch für Leistungen nach § 22 Abs. 5
SGB II vorauszusetzen ist.
XII.
Zuschuss an Auszubildende
XII.1 Anspruchsvoraussetzungen
Empfänger von Leistungen der Ausbildungsförderung nach dem SGB III
Grundsatz des
(BAB) oder dem BAföG sind gem. § 7 Abs. 5 S. 1 SGB II grundsätzlich
Leistungs-
vom Bezug von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes nach
ausschlusses
dem SGB II ausgeschlossen. § 22 Abs. 7 SGB II bildet jedoch eine Aus-
für Leistungs-
nahmeregelung für die Fälle, in denen der pauschalierte Unterkunftsbedarf nach SGB III und BAföG nicht ausreicht, um die angemessenen
berechtigte
nach dem BAB
oder BAföG
Kosten für Unterkunft und Heizung zu decken. Die Aufzählung der Zuschussberechtigten nach § 22 Abs. 7 SGB II ist abschließend.
Es sind damit folgende Anforderungen an den berechtigten Personen-
Ausnahmen
kreis zu stellen.
vom Leis-
Die Personen
tungsaus-
müssen Auszubildende sein, die nach § 7 Abs. 5 S. 1 SGB II
schluss
vom Bezug von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes ausgeschlossen sind,
dürfen nicht unter die Regelung des § 7 Abs. 6 SGB II zu subsumieren sein und
müssen wenigstens eine der in § 22 Abs. 7 SGB II genannten
Leistungen beziehen.
Stand: 06.01.2011
131
Die Leistung wird als Zuschuss in Höhe der ungedeckten und angemessenen Kosten228 (zur Angemessenheit siehe oben) für Unterkunft und
Heizung gewährt. Wie § 19 S. 2 SGB II klarstellt, handelt es sich hierbei
aber nicht um Arbeitslosengeld II und begründet daher auch keine Sozialversicherungspflicht.229
Die Höhe des Zuschusses muss konkret-individuell berechnet werden.
Hierbei werden von den angemessenen Kosten folgende Posten in Abzug gebracht:
1. die pauschalierten Leistungen, die nach den in § 22 Abs. 7 SGB
II genannten Gesetzen für Unterkunft und Heizung erbracht werden,
2. etwaiges Wohngeld,
3. Ob darüber hinaus noch eine Anrechnung gemäß dem SGB II
zu berücksichtigenden Einkommens (§ 11 SGB II) und Vermögens
(§ 12 SGB II) erfolgt, mithin eine Bedarfs- bzw. Einkommensanrechnung nach dem SGB II durchgeführt werden darf, ist in der
Rechtsprechung umstritten. 230
Die Bundesregierung hat in ihrer Stellungnahme zu der Entschließung des Bundesrates zum Gesetz zur Fortentwicklung der
Grundsicherung für Arbeitsuchende (BT-Drs. 659/08) hierzu u.a.
folgendes ausgeführt:
„Die als angemessen anerkannten Kosten müssen unter Beachtung der Selbsthilfemöglichkeiten ungedeckt sein. Hierzu gehört
die Berücksichtigung von Kindergeld oder Zuverdienst, aber auch
die Geltendmachung von Ansprüchen nach dem Wohngeldgesetz.
228
BSG v. 22.03.2010 – B 4 AS 69/09 R und B 4 AS 39/09 R bei Ausbildungsförderungsleistun-
gen (BAB) und Kindergeld
229
BT-Dr. 16/1410, 23.
230
für eine Bedarfsprüfung: OVG Bremen v. 19.02.2008 – S2 B 538/07; gegen eine Bedarfsprü-
fung: LSG HE v. 02.08.2007 – L 9 AS 215/07 ER (keine Berücksichtigung des Kindergeldes),
LSG BB v. 07.02.2008 – L 14 B 133/08 AS ER, SG Berlin v. 19.12.2008 – S 37 AS 17404/07;
LSG NRW v. 02.03.09 – L 19 AS 70/08 (Bemessung des Bedarfs nach §§ 65 ff. SGB III bzw. §
12 ff. BAföG)
Stand: 06.01.2011
132
Damit ist die Anwendung des § 22 Abs. 7 SGB II auf wenige Fälle
beschränkt.“
Stand: 06.01.2011
133
Die in Abzug zu bringenden pauschalierten Leistungen nach den in § 22
Abs. 7 SGB II genannten Gesetzen ergeben sich aus §§ 12 und 13 SGB
II, die aktuell folgenden Wortlaut haben:
§ 12 BaföG
Fassung ab 01.08.2008
(1) Als monatlicher Bedarf gelten für Schüler
1.
von Berufsfachschulen und Fachschulklassen, deren Besuch eine
abgeschlossene Berufsausbildung nicht voraussetzt, 212 Euro,
2.
von Abendhauptschulen, Berufsaufbauschulen, Abendrealschulen
und von Fachoberschulklassen, deren Besuch eine abgeschlossene Berufsausbildung voraussetzt, 383 Euro.
(2) Als monatlicher Bedarf gelten, wenn der Auszubildende nicht bei seinen Eltern wohnt, für Schüler
1.
von weiterführenden allgemein bildenden Schulen und Berufs-
fachschulen sowie von Fach- und Fachoberschulklassen, deren Besuch
eine abgeschlossene Berufsausbildung nicht voraussetzt, 383 Euro,
2.
von Abendhauptschulen, Berufsaufbauschulen, Abendrealschulen
und von Fachoberschulklassen, deren Besuch eine abgeschlossene Berufsausbildung voraussetzt, 459 Euro.
Satz 1 Nr. 1 gilt nur, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1a Satz 1
oder einer nach § 2 Abs. 1a Satz 2 erlassenen Verordnung erfüllt sind.
(3) Soweit Mietkosten für Unterkunft und Nebenkosten nachweislich einen Betrag von 57 Euro übersteigen, erhöht sich der Bedarf nach Absatz
2 um bis zu monatlich 72 Euro.
(3a) Ein Auszubildender wohnt auch dann bei seinen Eltern, wenn der
von ihm bewohnte Raum im Eigentum der Eltern steht.
(4) Bei einer Ausbildung im Ausland wird Schülern von Gymnasien und
von Berufsfachschulen innerhalb eines Schuljahres für zwei Hin- und
Stand: 06.01.2011
134
Rückfahrten ein Reisekostenzuschlag geleistet. Der Reisekostenzuschlag beträgt jeweils 250 Euro bei einer Reise innerhalb Europas, sonst
jeweils 500 Euro..
§ 13 BaföG
Fassung ab 01.08.2008
(1) Als monatlicher Bedarf gelten für Auszubildende in
1.
Fachschulklassen, deren Besuch eine abgeschlossene Berufs-
ausbildung voraussetzt, Abendgymnasien und Kollegs 341 Euro,
2.
Höheren Fachschulen, Akademien und Hochschulen 366 Euro.
(2) Die Bedarfe nach Absatz 1 erhöhen sich für die Unterkunft, wenn der
Auszubildende
1.
bei seinen Eltern wohnt, um monatlich 48 Euro,
2.
nicht bei seinen Eltern wohnt, um monatlich 146 Euro.
(2a) (weggefallen)
(3) Soweit Mietkosten für Unterkunft und Nebenkosten nachweislich den
Betrag nach Absatz 2 Nr. 2 übersteigen, erhöht sich der dort genannte
Bedarf um bis zu monatlich 72 Euro. Satz 1 findet keine Anwendung,
wenn bei Auslandsausbildungen bei dem Bedarf ein Zu- oder Abschlag
nach Maßgabe des Absatzes 4 vorgenommen wird.
(3a) Ein Auszubildender wohnt auch dann bei seinen Eltern, wenn der
von ihm bewohnte Raum im Eigentum der Eltern steht.
(4) Bei einer Ausbildung im Ausland nach § 5 Abs. 2 wird, soweit die Lebens- und Ausbildungsverhältnisse im Ausbildungsland dies erfordern,
bei dem Bedarf ein Zu- oder Abschlag vorgenommen, dessen Höhe die
Bundesregierung durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmt.
Stand: 06.01.2011
135
Entsprechend der Rechtsprechung des LSG erfolgt eine weitere Anrechnung von Einkommen und Vermögen der Auszubildenden nach §§ 11
und 12 SGB II nicht.
Die Berechnung des möglichen Zuschusses nach § 22 Abs. 7 SGB II erfolgt demnach wie folgt:
Antragsteller/in: 21-jährige Auszubildende in eigener Unterkunft
Tatsächliche (angemessene) Kosten der Unterkunft
260,- €
abzgl. Anteil in der BAB-Leistung für KdU (§ 13 Abs. 2 Nr. 2) 146,- €
abzüglich Erhöhungsbetrag (§ 13 Abs. 3)
72,- €
Zuschussgewährung
42,- €
XII.2 Verhältnis zwischen § 22 Abs. 7 und § 7 Abs. 5 S. 2 SGB II
Eine weitere Ausnahme zu dem Grundsatz des § 7 Abs. 5 S. 1 SGB II,
wonach Auszubildende, deren Ausbildung dem Grunde nach förderungsfähig ist, keinen Anspruch auf SGB II - Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes haben, stellt § 7 Abs. 5 S. 2 dar.
Hiernach erfolgt eine Aufstockung der Leistungsbezüge durch die Gewährung eines Darlehens als Ermessensleistung.
Im Unterschied zu § 22 Abs. 7 SGB II, der den tatsächlichen Erhalt von
Leistungen nach dem BAföG oder dem SGB III verlangt, erfordert § 7
Abs. 5 S. 2 SGB II nur den Anspruch auf Förderung dem Grunde nach
und das Vorliegen eines Härtefalles.
Bei dieser Bewertung müssen zum Härtefall an sich im Einzelfall Umstände hinzutreten, die einen Ausschluss von der Ausbildungsförderung
durch Hilfe zum Lebensunterhalt auch mit Rücksicht auf den Gesetzeszweck, die Sozialhilfe von den finanziellen Lasten einer AusbildungsförStand: 06.01.2011
136
derung freizuhalten, als übermäßig hart, d.h. als unzumutbar oder in hohem Maße unbillig erscheinen lassen.231
Welches Anwendungsverhältnis zwischen beiden Vorschriften besteht,
ist umstritten.
Der Auffassung, dass die Zuschussgewährung nach § 22 Abs. 7 SGB II
einer möglichen Härtefallregelung nach § 7 Abs. 5 S. 2 SGB II vorgehe,
kann dem Gesetz nicht entnommen werden.
231
BSG v. 06.09.2007 – B 14/7b 36/06 R.
Stand: 06.01.2011
137
Vielmehr spricht einiges für einen Nachrang des § 22 Abs. 7 SGB II.
Denn die amtliche Gesetzesbegründung zu § 22 Abs. 7 SGB II führt aus,
dass die Gefahr von Ausbildungsabbrüchen bestehe, wenn die in der
Ausbildungsförderung berücksichtigten Leistungen für Unterkunft und
Heizung „zusammen mit den ggf. nach § 7 Abs. 5 S. 2 SGB II möglichen
Härtefallleistungen nicht für eine Existenzsicherung ausreichen.“ Hierdurch wird deutlich, dass § 7 Abs. 5 S. 2 SGB II vorrangig zu prüfen ist
bzw. auch eine gleichzeitige Anwendung beider Vorschriften in Betracht
kommen kann.
Stand: 06.01.2011
138
XIII.
Sonderproblem: Renovierungskosten
(§ 22 SGB II)
Vielfach tritt bei der Umsetzung des SGB II in der Praxis die Frage auf,
ob und ggf. inwieweit Kosten für Renovierung gewährt werden können.
Dem liegt die Frage zu Grunde, ob die Kosten der Renovierung bereits
ganz oder teilweise in der Regelleistung enthalten sind oder entsprechende Aufwendungen als Kosten der Unterkunft gem. § 22 Abs. 1 SGB
II von dem kommunalen Träger zu leisten sind. Die Rechtsprechung
hierzu ist uneinheitlich.
Bei der Bewertung ist zwischen
Einzugskosten
Auszugskosten und
Schönheitsreparaturen
zu differenzieren.
Teilweise wird die Auffassung232 vertreten, Renovierungskosten seien
bereits in der Regelleistung nach § 20 Abs. 1 SGB II enthalten.
Die Regelleistungshöhe setzt sich aus der Summe der regelsatzrelevanten durchschnittlichen Haushaltsverbrauchsausgaben nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) 2003 zusammen. Sie finden ihren Niederschlag in der Verordnung zur Durchführung des § 28 SGB XII
(Regelsatzverordnung -RSV-).
232
SG Stuttgart v. 01.03.2006 – S 14 AS 6337/05.
Stand: 06.01.2011
139
Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 RSV gehören zum sog. „Eck-Regelsatz“ auch
Ausgaben der
Abteilung 04 (Wohnen, Energie, Wohnungsinstandhaltung)
mit einem Anteil von 8 vom Hundert.
Leistungen für Unterkunft und Heizung werden gemäß § 22 Abs. 1 S. 1
SGB II in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese
angemessen sind.
Gemäß § 23 Abs. 1 SGB II können im Einzelfall von der Regelleistung
umfasste und nach den Umständen unabweisbare Bedarfe als Darlehen
erbracht werden.
Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Rechtsprechung233, dass jedenfalls Auszugsrenovierungskosten und größere Schönheitsreparaturen
zu den Kosten der Unterkunft gehören und damit nach § 22 Abs. 1 SGB
II zu beurteilen seien. In der Regelleistung seien demgegenüber nur kleinere Schönheitsreparaturen einer Wohnung abgegolten, die mit ein wenig Farbe, Kleister, einem Tapetenstück oder Gips ohne weiteres erledigt
werden können.
Insbesondere Einzugsrenovierungen sind grundsätzlich nicht als Wohnungsbeschaffungskosten im Sinne des § 22 Abs. 3 SGB II anzusehen234, da die Einzugsrenovierung nicht der Erlangung der Wohnung
dient. Einzugsrenovierungen sind damit als Kosten der Unterkunft gem. §
22 Abs. 1 SGB II einzuordnen235. Ist die Einzugsrenovierung mietvertraglich vereinbart, handelt es sich um Nebenkosten. Diese sind im Rahmen
der Angemessenheit zu übernehmen. Die Angemessenheit ist in drei
Schritten zu prüfen. Zunächst ist festzustellen, ob die Einzugsrenovie-
233
LSG NI/HB v. 10.01.2007 – L 13 AS 16/06 ER; LSG NI/HB v. 28.01.2008 – L 9 AS 647/07 ER.
234
LSG NI/HB v. 11.09.2006 – L 9 AS 409/06 ER.
235
keine Übernahme der Kosten einer Einzugsrenovierung, wenn die KDU unangemessen sind
(LSG NRW v. 15.07.2009 – L 7 B 167/09 AS -)
Stand: 06.01.2011
140
rung im konkreten Fall erforderlich war, um die "Bewohnbarkeit" der Unterkunft herzustellen236. Weiterhin ist zu prüfen, ob eine Einzugsrenovierung ortsüblich ist, weil keine renovierten Wohnungen in nennenswertem
Umfang zur Verfügung stehen. Zuletzt ist zu klären, ob die Renovierungskosten der Höhe nach im konkreten Fall zur Herstellung des Standards einer Wohnung im unteren Wohnungssegment erforderlich waren.
Falls keine mietvertragliche Vereinbarung über die Einzugsrenovierung
vorliegt, können im Rahmen des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II grundsätzlich
einmalige Beihilfen erbracht werden. Bei den Kosten der Einzugsrenovierung ist das der Fall, soweit sie zur "Bewohnbarkeit" der Unterkunft erforderlich und auch ansonsten angemessen sind.
Auf § 23 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 SGB II (Leistungen für Erstausstattungen)
wird verwiesen.
Eine Übernahme der Renovierungskosten (Schönheitsreparaturen und
Auszugsrenovierung) kommt darüber hinaus nur in Betracht, wenn die
Renovierung auch mietvertraglich tatsächlich geschuldet ist. Nach der
ständigen Rechtsprechung des BGH237 sind starre Fristenpläne238 in Bezug auf die Regelmäßigkeit von Schönheitsreparaturen oder die vom
Abnutzungsgrad unabhängig vereinbarte Auszugsrenovierung unwirksam. Der Leistungsberechtigte ist dann im Innenverhältnis zum Vermieter nicht zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet, sodass auch der
Leistungsträger keine Zahlungen hierfür erbringen muss. Die Zurückweisung unrechtmäßiger Forderungen des Vermieters obliegt dem Leistungsberechtigten im Rahmen seiner Selbsthilfeverpflichtung.
236
BSG v. 16.12.2008 – B 4 AS 49/07 R
237
BGH NJW 2006, 2115.
238
Formulierungen wie „spätestens, mindestens, innerhalb, übliche Fristen“ weisen auf das Vor-
liegen von starren Fristenpläne hin.
Stand: 06.01.2011
141
Zusammenfassend ergeben sich folgende Empfehlungen bei der Bewilligung von Renovierungskosten:
Leistungs-
Bewilli-
Zustän-
katalog
gung
digkeit239
Einzugs-
§ 22 Abs. 1 Bewilligung, soweit I.d.R.
renovierung
SGB II
angemessen
Kleinere
§ 20 SGB II
Keine
aufneh-
mender Träger
Bewilligung, Zuständiger Trä-
Schönheits-
da bereits in der ger zum Zeitpunkt
reparaturen
Regelsatzleistung
der
enthalten
des Bedarfes
Größere
§ 22 Abs. 1 Bewilligung,
Schönheitsrepara-
SGB II
turen
Entstehung
wenn Zuständiger
mietvertraglich
Träger
wirksam vereinbart
Zeitpunkt
zum
der
Entstehung des
Bedarfes
Auszugskosten
§ 22 Abs. 1 Bewilligung,
SGB II
wenn I.d.R. abgebender
mietvertraglich
Träger
wirksam vereinbart
Das BSG hat die Aufwendungen für die Miete einschließlich eines Zuschlages für Instandhaltungskosten bzw. Schönheitsreparaturen insgesamt den Aufwendungen für Unterkunft und Heizung (§ 22 Abs. 1 SGB
II) zugeordnet, von denen keine Abzüge für bereits in der Regelleistung
enthaltene Anteile vorgenommen werden dürften. Die in die Bemessung
der Regelleistung eingeflossenen Anteile für "Reparatur und Instandhaltung der Wohnung" erfassten angesichts der Höhe der Beiträge nur Aufwendungen, die in einer Mietwohnung üblicherweise auch außerhalb von
Schönheitsreparaturen anfallen (auf den Mieter überwälzte "kleine Instandhaltungen") und nicht die Schönheitsreparaturen zur Beseitigung
von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind.
Die Kosten sind als Nebenkosten zu übernehmen, soweit sie angemessen sind.
239
Zuständigkeit bei Entstehung des Bedarfes.
Stand: 06.01.2011
142
Sonderproblem: Warmwas-
XIV.
serbereitung
§ 20 SGB II
Das Thema wird in dieser Arbeitshilfe nur am Rande behandelt, da die
entsprechenden Aufwendungen nicht im Rahmen der Kosten für Unterkunft und Heizung zu gewähren sind, sondern grundsätzlich in der Regelleistung im Sinne des § 20 SGB II enthalten sind.
Hierzu hat der 14. Senat des BSG240 für den Fall nicht getrennter Erfassung folgendes entschieden (zur Regelleistung i.H.v. 345,00 Euro):
•
Grundsätzlich sind Leistungen für Warmwasserbereitung und
Strom bereits in der Regelleistung enthalten.
•
Ein Abzug für Kosten der Haushaltsenergie ist jedoch insgesamt
nur insoweit zulässig, als diese bereits in der Regelleistung enthalten sind. Dies war im zu entscheidenden Fall in Höhe von 20,74
Euro der Fall; hiervon entfällt ein Anteil von 6,22 Euro auf die Kosten der Warmwasserbereitung.
Ist es über die Einrichtung getrennter Zähler oder sonstiger Vorrichtungen technisch möglich, die Kosten der Warmwasserbereitung konkret zu
erfassen, so sind auch diese konkreten Kosten, unabhängig von dem im
Regelsatz enthaltenen, von den geltend gemachten Kosten der Unterkunft gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II abzuziehen241.
240
BSG v. 27.2.2008, B 14/11b AS 15/07 R, v. 27.02.2008 – B 14/7b AS 64/06, v.
19.03.2008 – B 11b AS 23/06 R, v. 18.06.2009 – B 14/7b AS 44/06 R, v. 19.02.2009 – B 4
AS 48/08 R -, so auch LSG NRW v. 29.06.2009 – L 7 B 404/08 und vom 23.06.2009 – L 1
AS 4/08; BSG v. 02.07.09 – B 14 R AS 36/08 R
241
LSG Berlin-Brandenburg v. 30.03.2009 – L 25 B 2135/08 AS PKH zur Verneinung eines Ab-
zuges bei fehlender individueller Erfassung über getrennte Zähler oder sonstige Vorrichtungen;
ähnlich: LSG Rheinland-Pfalz v. 05.05.2009 – L 3 B 480/08 AS
Stand: 06.01.2011
143
Aufgrund der nachfolgenden Anpassungen der Regelleistungen zum 01.
Juli 2007, 01. Juli 2008 und 01. Juli 2009 ergeben sich ausgehend von
den jeweiligen Regelleistungen folgende Beträge aufgrund der Rechtsprechung des BSG242:
Höhe der Regel-
Prozentualer Anteil an der
Entsprechender Warmwasser-
leistung
Regelleistung
kostenanteil
01.01.2005 –
30.06.2007
345 Euro
100%
6,22 Euro
311 Euro
90%
5,60 Euro
276 Euro
80%
4,98 Euro
207 Euro
60%
3,73 Euro
Höhe der Regel-
Prozentualer Anteil an der
Entsprechender Warmwasser-
leistung
Regelleistung
kostenanteil
1. Juli 2007 –
30. Juni 2008
347 Euro
100%
6,26 Euro
312 Euro
90%
5,63 Euro
278 Euro
80%
5,01 Euro
208 Euro
60%
3,76 Euro
351 Euro
100%
6,33 Euro
316 Euro
90%
5,70 Euro
281 Euro
80%
5,06 Euro
211 Euro
60%
3,80 Euro
359 Euro
100%
6,47 Euro
323 Euro
90%
5,82 Euro
287 Euro
80%
5,18 Euro
251 Euro
70%
4,53 Euro
1. Juli 2008 –
30. Juni 2009
ab 1. Juli 2009
242
BSG v. 22.09.09 – B 4 AS 8/09 R; vgl. auch Schreiben des BMAS v. 01.01.2010 – Iib6 –
29101/1Stand: 06.01.2011
144
215 Euro
60%
3,88 Euro
Hinsichtlich möglicher Anträge auf rückwirkende Überprüfung von Leistungsfällen aufgrund der vorgenommenen Anpassungen wird auf die Regelung des § 40 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SGB II i. V. m. § 330 Abs. 1 SGB III
hingewiesen. Danach ist ein Verwaltungsakt, wenn er unanfechtbar geworden ist, nur mit Wirkung ab dem Bestehen der ständigen Rechtsprechung zurückzunehmen, wenn die in § 44 Absatz 1 Satz 1 SGB X genannten Voraussetzungen für die Rücknahme eines nicht begünstigenden Verwaltungsaktes vorliegen, weil er auf einer Rechtsnorm beruht, die
in ständiger Rechtsprechung anders ausgelegt worden ist.
Das Bestehen ständiger Rechtsprechung kann vorliegend ab dem 22.
September 2009 angenommen werden, sodass die Rücknahme von unanfechtbaren Bewilligungsbescheiden erst ab diesem Zeitpunkt in Betracht kommt.
Ist es über die Einrichtung getrennter Zähler oder sonstiger Vorrichtungen technisch möglich, die Kosten der Warmwasserbereitung konkret zu
erfassen, so sind auch diese konkreten Kosten, unabhängig von dem im
Regelsatz enthaltenen, von den geltend gemachten Kosten der Unterkunft gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II abzuziehen243.
Lt. Urteil des BSG sind nur in den Fällen, in denen eine getrennte Abrechnung der Kosten der Warmwasserbereitung entsprechend des Verbrauchs vorgenommen wird, die monatlichen Abschlagszahlungen für die
Warmwasserbereitung in tatsächlicher Höhe – unabhängig von dem im
Regelsatz enthaltenen Betrag - zu berücksichtigen.
243
LSG Berlin-Brandenburg v. 30.03.2009 – L 25 B 2135/08 AS PKH zur Vermeidung eines Ab-
zuges bei fehlender individueller Erfassung über getrennte Zähler und sonstige Vorrichtungen;
ähnlich: LSG Rheinland-Pfalz v. 05.05.2009 – L 3 B 480/08 AS.
Stand: 06.01.2011
145
Die Berechnung und Ausweisung der Kosten der Warmwasserbereitung
erfolgt aber je nach Versorgungsunternehmen und technischer Vorrichtungen in verschiedenster Art und Weise. Um dem Urteil des BSG gerecht zu werden, bedarf es daher einer genauen Betragung der Berechnungsweise im Einzelfall. Die Grundlage der Berechnung ist der Abrechnung des Versorgers zu entnehmen. Folgende Abrechnungsvarianten
sind möglich:
Die Warmwasserkosten werden mit den Heizkosten in einer Summe in
Rechnung gestellt (keine konkrete Erfassung). Der in der jeweiligen Regelleistung enthaltene Betrag für die Kosten der Warmwasserbereitung
ist zu berücksichtigen.
Stand: 06.01.2011
146
Die Kosten der Warmwasserbereitung werden zwar getrennt aufgeführt,
bei der Ermittlung der Kosten wird aber pauschal nach der Wohnungsgröße (qm-abhängig) abgerechnet. In diesen Fällen haben die HB trotz
getrennter Ausweisung der Warmwasserkosten eine so geringe Einflussmöglichkeit auf die Höhe der tatsächlichen Kosten, dass auch hier
der in der jeweiligen Regelleistung enthaltene Betrag für die Kosten der
Warmwasserbereitung zu berücksichtigen ist.
Die Warmwasserkosten werden getrennt aufgeführt, wobei sich die veranschlagten Kosten der Warmwasserbereitung zusammensetzen sowohl
aus Fixkosten (verbraucherunabhängige Kosten) als auch variablen
Haushaltskosten (verbrauchsabhängige Kosten). Das Verhältnis dieser
Kosten variiert von 30 % zu 70 % bis zu 70 % zu 30 %. Hier haben die
HB – zumindest eingeschränkt – die Möglichkeit, die ihnen in Rechnung
gestellten Kosten der Warmwasserbereitung zu beeinflussen, so dass in
diesen Fällen die tatsächlichen lt. Rechnung ausgewiesenen Kosten der
Warmwasserbereitung zu berücksichtigen sind.
zu a) und b)
Werden die im Regelsatz enthaltenen Beträge monatlich angerechnet,
sind die durch die HB zu tragenden Kosten der Warmwasserbereitung
vollständig abgegolten. Guthaben oder Nachforderungen aus den jährlichen Heizkostenabrechnungen sind in diesen Fällen in voller Höhe durch
die ARGE zu vereinnahmen bzw. aus Mitteln des SGB II zu übernehmen.
Um eine gleichmäßige Verteilung der nach Abzug des Warmwasseranteils verbleibenden Heizkosten auf alle Haushaltsangehörigen sicherzustellen, ist zunächst die Summe aller in der Regelleistung der Mitglieder
der Bedarfsgemeinschaft enthaltenen Anteile für die Warmwasserbereitung von den monatlichen Heizkosten in Abzug zu bringen; die verbleibenden Heizkosten verteilen sich dann entsprechend kopfteilig gleichmäßig.
Stand: 06.01.2011
147
Beispiel:
Heizkosten mtl.
80,00 €
abzgl.
Anteil Eltern (2 x 5,82€)
11,64 €
Anteil Kind 1 (16 Jahre)
5,18 €
Anteil Kind 2 (2 Jahre)
3,88 €
20,70 €
mtl. aus SGB II zu
übernehmende Heizkosten
59,30 €
mtl. Heizkosten pro Person (59,30 : 4)
14,83 €
zu c)
Werden die konkreten Kosten der Warmwasserbereitung berücksichtigt,
ist eine gleichmäßige Verteilung kopfteilig vorzunehmen. Guthaben aus
der Vorauszahlung stehen den HB ebenso zu, wie sie Nachforderungen
aus eigenen Mitteln tragen müssen.
Stand: 06.01.2011
148
Kreis Wesel
Fachdienst 50
– Allgemeine Sozialangelegenheiten –
Mietw erterhebungen zur Ermittlung
der KdU- Obergenzen im Kreis Wesel
Bericht
Hamburg, August 2012
Ansprechpartner:
Matthias Klupp
Oliver Strege
ANALYSE & KONZEPTE
Beratungsgesellschaft für Wohnen,
Immobilien und Tourismus mbH
Gasstr. 10, 22761 Hamburg
Tel. 040/485 00 98-0
Fax
040/485 00 98-98
E-Mail [email protected]
-i-
ANALYSE &
KONZEPTE
I nhaltsverzeichnis
1
Einleitung ................................................................................................................... 1
2
Datenschutz ............................................................................................................... 3
3
Arbeitsschritte............................................................................................................ 4
3.1
3.1.1
I ndikatoren .................................................................................................... 5
3.1.2
Ergebnis der Clusteranalyse ............................................................................. 7
3.2
4
5
Regionale Differenzierung der Wohnungsmärkte im Kreis Wesel .................................. 4
Datenerhebungen ................................................................................................. 10
3.2.1
Grundgesamtheit und Stichprobe ..................................................................... 10
3.2.2
Erhebung von Bestandsmieten ........................................................................ 13
3.2.3
Erhebungsumfang .......................................................................................... 13
3.2.4
Auswertungen Bestandsmieten ........................................................................ 14
Ergebnisse der Bestandsmietenausw ertungen ....................................................... 17
4.1
Berechnung der Netto-Kaltmieten ........................................................................... 18
4.2
Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten .................................................... 22
Konkrete Angemessenheit ....................................................................................... 24
5.1
Datenaufbereitung ................................................................................................ 24
5.2
Vergleich von Angebots- und Neuvertragsmieten ...................................................... 25
5.3
Auswertungen Angebotsmieten............................................................................... 27
Anlagen
Anlage 1 Übersicht Bestands- und Angebotsmieten ............................................................... 31
Anlage 2 Vergleich Maximalförderung Mietwerterhebung vs. bisherige KdU-Obergrenzen........... 36
Anlage 3 Histogramme der erhobenen Mieten im Kreis Wesel ................................................. 38
Anlage 4 Erläuterungen zur Clusteranalyse ........................................................................... 51
- ii -
ANALYSE &
KONZEPTE
Tabellenverzeichnis
Tab. 1
I ndikatorenkatalog.................................................................................................. 6
Tab. 2
Kreis Wesel: Typisierung des Kreisgebietes................................................................ 7
Tab. 3
Eigenschaften der Wohnungsmärkte......................................................................... 7
Tab. 4
Wohngebäude im Kreis Wesel ................................................................................. 11
Tab. 5
Wohnungsbestand im Kreis Wesel ........................................................................... 11
Tab. 6
Erhebungsumfang ................................................................................................. 13
Tab. 7
Angemessene Wohnungsgrößen.............................................................................. 14
Tab. 8
Ergebnisse der Extremwertkappung ......................................................................... 15
Tab. 9
Anzahl der relevanten Mietwerte ............................................................................. 16
Tab. 10 Wohnungsmarkt I : Bestandsmieten ......................................................................... 20
Tab. 11 Wohnungsmarkt II : Bestandsmieten ........................................................................ 20
Tab. 12 Wohnungsmarkt II I : Bestandsmieten ....................................................................... 21
Tab. 13 Wohnungsmarkt I V: Bestandsmieten ....................................................................... 21
Tab. 14 Übersicht Kalte Betriebskosten ................................................................................ 22
Tab. 15 Übersicht Warme Betriebskosten ............................................................................. 23
Tab. 16 Angebotsmieten/ Neuvertragsmieten ........................................................................ 26
Tab. 17 Wohnungsmarkt I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten....................................... 28
Tab. 18 Wohnungsmarkt II : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten ..................................... 28
Tab. 19 Wohnungsmarkt II I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten .................................... 29
Tab. 20 Wohnungsmarkt I V: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten..................................... 29
Tab. 21 Maximale Brutto-Kaltmiete (Richtwert) und tatsächliches Angebot ............................... 30
Tab. Anlage 1.1
Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp I ......................................................... 32
Tab. Anlage 1.2
Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp II ........................................................ 33
Tab. Anlage 1.3
Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp II I ....................................................... 34
Tab. Anlage 1.4
Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp IV ....................................................... 35
Tab. Anlage 2
Empfehlung MWE-Grenzwerte vs. bisherige Obergrenzen ............................. 37
Tab. Anlage 4.1
Normierte Ausgangsdaten zur Wohnungsmarkttypbildung............................. 55
Tab. Anlage 4.2
Zusammengeführte Kommunen bei der Clusterbildung ................................. 56
Tab. Anlage 4.3
Clusterzugehörigkeit der Kommunen im Kreis Wesel .................................... 56
Tab. Anlage 4.4
Distanzmatrix der Kommunen.................................................................... 57
- iii -
ANALYSE &
KONZEPTE
Abbildungsverzeichnis
Karte 1
Clusteranalyse: Wohnungsmarkttypisierung Kreis Wesel ......................................... 9
Abb. A1
Wohnungsmarkttyp I, bis 50 m² , Netto-Kaltmieten ............................................... 39
Abb. A2
Wohnungsmarkttyp I, > 50 bis 65 m² , Netto-Kaltmieten ....................................... 39
Abb. A3
Abb. A4
Abb. A5
Wohnungsmarkttyp I, > 95 m² , Netto-Kaltmieten ................................................. 41
Abb. A6
Wohnungsmarkttyp II , bis 50 m² , Netto-Kaltmieten .............................................. 42
Abb. A7
Wohnungsmarkttyp II , > 50 bis 65 m² , Netto-Kaltmieten ...................................... 42
Abb. A8
Abb. A9
Abb. A10
Wohnungsmarkttyp II , > 95 m² , Netto-Kaltmieten................................................ 44
Abb. A11
Wohnungsmarkttyp II I, bis 50 m² , Netto-Kaltmieten ............................................. 45
Abb. A12
Wohnungsmarkttyp II I, > 50 bis 65 m² , Netto-Kaltmieten ..................................... 45
Abb. A13
Abb. A14
Abb. A15
Wohnungsmarkttyp II I, > 95 m² , Netto-Kaltmieten .............................................. 47
Abb. A16
Wohnungsmarkttyp IV, bis 50 m² , Netto-Kaltmieten ............................................. 48
Abb. A17
Wohnungsmarkttyp IV, > 50 bis 65 m² , Netto-Kaltmieten ..................................... 48
Abb. A18
Abb. A19
Abb. A20
Wohnungsmarkttyp IV, > 95 m² , Netto-Kaltmieten ............................................... 50
Abb. A21
Entwicklung der Fehlerquadratsumme der Clusterlösungen ......................................
für die Wohnungsmarkttypen im Kreis Wesel........................................................ 54
- iv -
ANALYSE &
KONZEPTE
Erläuterungen
Konfidenzintervall: Das Konfidenzintervall gibt an, in welchem Bereich (um den Mittelwert der
Stichprobe) der wahre Mittelwert (der Grundgesamtheit) mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit
liegt.
Perzentil: Das x-te Perzentil ist diejenige Merkmalsausprägung, die die unteren x % einer Verteilung abschneidet. Das 50%-Perzentil entspricht dem Median.
ANALYSE &
KONZEPTE
-v-
Richtw erte für angemessenen Wohnraum im Kreis Wesel
Für Bedarfsgemeinschaften werden die Kosten für Unterkunft und Heizung übernommen, soweit
diese angemessen sind. Für den Kreis Wesel wurden die in untenstehender Tabelle dargestellten
Werte für angemessene Miethöhen ermittelt. Gemäß der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts
wird die Produkttheorie angewendet, d.h. das Produkt aus Nettokaltmiete je m² und Betriebskosten je m² multipliziert mit der angemessenen Wohnfläche ergibt die maximale Brutto-Kaltmiete, die
der angemessenen Miete entspricht. Hierbei wird nach der Zahl der Personen je Bedarfsgemeinschaft unterschieden. Die angegebene Wohnfläche ist dabei ein Richtwert: Es kann auch eine größere Wohnfläche bewohnt werden, solange die maximal angemessene Brutto-Kaltmiete nicht überschritten wird.
Zur regionalen Differenzierung der Angemessenheitswerte wurden folgende räumliche Einheiten
gebildet (s. Kap. 3.1):
̇
Wohnungsmarkttyp I:
Alpen, Hamminkeln, Sonsbeck, Xanten
̇
Wohnungsmarkttyp II: Dinslaken
̇
Wohnungsmarkttyp III: Hünxe, Rheinberg, Schermbeck, Wesel
̇
Wohnungsmarkttyp IV: Kamp-Lintfort, Moers, Neukirchen-Vluyn, Voerde/ Niederrhein
Kreis Wesel:
Angemessenheitsgrenzen für Kosten der Unterkunft (Brutto-Kaltmieten)
Bedarfsgemeinschaften
mit … Personen
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 Personen
Wohnfläche
bis 50 m²
50-65 m²
65-80 m²
80-95 m²
95-110 m²
Wohnungsmarkttyp I
321,50
407,55
500,80
570,00
663,30
Wohnungsmarkttyp I I
334,50
402,35
462,40
548,15
652,30
Wohnungsmarkttyp I I I
325,00
398,45
471,20
582,35
622,60
Wohnungsmarkttyp I V
331,00
404,30
467,20
545,30
613,80
Quelle: Mietwerterhebung Kreis Wesel 2012
Bei Bedarfsgemeinschaften mit mehr als 5 Personen erhöht sich für jede weitere Person die angemessene maximale Brutto-Kaltmiete um
̇
Wohnungsmarkttyp I:
90,45 €
̇
Wohnungsmarkttyp II:
88,95 €
̇
Wohnungsmarkttyp III:
84,90 €
̇
Wohnungsmarkttyp IV:
83,70 €
-1-
1
ANALYSE &
KONZEPTE
Einleitung
Seit Januar 2005 wird das System der Mindestsicherung in Deutschland in drei Rechtskreisen geregelt: in der Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II ), der Sozialhilfe (SGB XII ) und dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG).
Die Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB I I umfasst als einen zentralen Bestandteil
die Übernahme der Kosten der Unterkunft (KdU). Diese setzen sich zusammen aus den Kosten für
die Grundmiete, den kalten Betriebskosten sowie den Heizungskosten. Übernommen werden für
Bedarfsgemeinschaften die Kosten für "angemessenen" Wohnraum.
Eine Definition dessen, was unter "angemessen" zu verstehen ist und welche Wohnungsgrößen,
Ausstattungsmerkmale und Mietpreisobergrenzen jeweils anzusetzen sind, wurde vom Gesetzgeber
nicht vorgenommen, sondern obliegt, mit Ausnahme der Wohnungsgrößen, den jeweiligen kommunalen Trägern der Grundsicherung unter Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten vor
Ort.
Ziel dieser Untersuchung ist daher, mit Hilfe einer Erhebung auf einer breiten empirischen Grundlage für den Kreis Wesel eine Definition für die angemessenen Wohnkosten für KdU-Bezieher vorzunehmen und rechtssichere Mietpreisobergrenzen zu ermitteln. Der hierfür gewählte Untersuchungsansatz geht von der Anforderung der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung des
Bundessozialgerichts aus, dass neben einem qualifizierten Mietspiegel auch alternative Verfahren
genutzt werden können, sofern "die Erhebungen der betroffenen Kommune oder des Grundsicherungsträgers auf einem schlüssigen Konzept zur Ermittlung des örtlichen Wohnungsmarktes
beruhen". 1
Analyse & Konzepte hat vor diesem Hintergrund ein Untersuchungskonzept für eine Mietwerterhebung entwickelt, das in seinen Grundzügen auf der allgemein anerkannten Vorgehensweise zur Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln basiert, jedoch auch die speziellen Rahmenbedingungen für
die Ermittlung von Mieten zur Festlegung von lokalen KdU-Obergrenzen einbezieht.
Die Untersuchung enthält die folgenden Bausteine:
̇
Bildung von Wohnungsmarkttypen zur regionalen Differenzierung des Kreisgebiets
̇
Repräsentativ angelegte Erhebung von Bestandsmieten
̇
Erhebung von aktuellen Angebotsmieten
̇
Ermittlung von regionalisierten Mietpreisobergrenzen unter Einbeziehung von Bestands- und
Angebotsmieten.
1
Vgl. Urteile des Bundessozialgerichts vom 18.06.2008, Az. B 14/ 7b AS 44/ 06 R und 22.09.2009 Az. B 4 AS 18/ 09 R
-2-
ANALYSE &
KONZEPTE
Im vorliegenden Bericht werden die methodischen Grundlagen, der Ablauf der Untersuchung sowie
die Ergebnisse der Mietwerterhebung zur Ermittlung von Mietpreisobergrenzen detailliert dargestellt.
-3-
2
ANALYSE &
KONZEPTE
Datenschutz
Der für den Kreis Wesel zuständige Datenschutzbeauftragte wurde im Vorfeld der Erhebung über
die Vorgehensweise und die verwendeten Daten informiert und das Untersuchungskonzept mit ihm
abgestimmt.
Zur Erfüllung der einschlägigen Datenschutzbestimmungen wurden von Analyse & Konzepte im
Rahmen der Projektbearbeitung folgende Punkte umgesetzt:
̇
Erstellung eines Datenschutzkonzeptes
̇
Nutzung der Erhebungsdaten ausschließlich zur Erstellung der Mietwerterhebung für den Kreis
Wesel
̇
Sicherung der betroffenen Verzeichnisse und Dateibereiche durch Passwörter
̇
Umgehende Löschung aller nicht mehr benötigten personenbezogen Daten (Adressdaten)
̇
Verpflichtung aller beteiligten Mitarbeiter zur Einhaltung des Datenschutzes gemäß § 5 BDSG
̇
Löschung sämtlicher Erhebungsdaten nach Beendigung der Auswertungen.
Nicht mehr notwendige personenbezogene Daten wurden zum jeweils frühestmöglichen Zeitpunkt
gelöscht. Diese Löschungen wurden auch auf den entsprechenden Sicherungsdatenträgern vollzogen.
Die angeschriebenen Mieter wurden im Rahmen der Transparenten Datennutzung auf die Herkunft
ihrer Daten hingewiesen.
Die befragten Vermieter und Mieter wurden in den Anschreiben über die Freiwilligkeit der Teilnahme an der Befragung informiert. Darüber hinaus wurden sie darauf hingewiesen, dass die von ihnen zur Verfügung gestellten Daten einzig für die Erstellung der Mietwertübersicht genutzt werden
und niemand außer Analyse & Konzepte Zugang zu den Originaldaten erhält und diese nach Abschluss der Untersuchung gelöscht werden. Analyse & Konzepte hat sich hierzu schriftlich gegenüber dem Kreis Wesel verpflichtet.
-4-
ANALYSE &
KONZEPTE
3
Arbeitsschritte
3.1
Regionale Differenzierung der W ohnungsmärkte im Kreis Wesel
Der Kreis Wesel verfügt über keinen einheitlichen Wohnungsmarkt und weist größere regionale
Unterschiede auf, die sich in unterschiedlichen Mietniveaus im Kreis niederschlagen. Daher ist es
notwendig, vor Ermittlung der Mieten regionale bzw. strukturell homogene Untereinheiten zu bilden.
Da es aus finanziellen und erhebungstechnischen Gründen (z.B. zu geringes Wohnungsangebot in
einzelnen Kommunen) nicht möglich ist, für jede Kommune eine separate Mietpreisübersicht zu erstellen, lässt es der Gesetzgeber bei der Erstellung von Mietpreisübersichten zu, Bereiche mit strukturell vergleichbaren Wohnungsmärkten zu Wohnungsmarkttypen zusammenzufassen und für diese Mietwerte zu ermitteln.2 Dabei müssen die Kommunen eines Wohnungsmarkttyps nicht zwingend räumlich nebeneinander liegen, sondern können sich über das Untersuchungsgebiet (Kreis
Wesel) verteilen.
Die Gruppierung von Kommunen darf nicht willkürlich erfolgen, sondern muss methodisch ableitbar
und begründet sein. Ziel ist es, die Gruppierung der Kommunen des Kreises so durchzuführen,
dass innerhalb des jeweiligen Wohnungsmarkttyps die Kommunen möglichst ähnliche Merkmalsausprägungen aufweisen, sich aber gleichzeitig möglichst stark von anderen Wohnungsmarkttypen
unterscheiden. Bei der Ermittlung der Wohnungsmarkttypen kann es durchaus vorkommen, dass
bezogen auf einzelne Merkmale, wie z.B. die Einwohnerzahl, Unterschiede zwischen einzelnen
Kommunen bestehen, diese sich aber bei einer Gesamtbetrachtung in Bezug auf ihre Struktur und
Situation am Wohnungsmarkt trotzdem stark ähneln und daher einem gemeinsamen Wohnungsmarkttyp zugeordnet werden können.3
Die verschiedenen Wohnungsmarkttypen innerhalb des Kreises Wesel wurden mittels des multivariaten Verfahrens "Clusteranalyse" auf Basis der in Kapitel 1.1.1 beschriebenen Indikatoren definiert. Damit wird sichergestellt, dass die Zuordnungen der Kommunen zu den einzelnen Wohnungsmarkttypen frei von subjektiven Einschätzungen erfolgen.
Die Erhebung der Mietwerte zur Erstellung einer Mietwertübersicht erfolgt dann differenziert für
jeden einzelnen Wohnungsmarkttyp.
2
S. § 558 c BGB oder auch BSG vom 7. November 2006, B 7b AS 10/ 06 R, NDV-RD, 34 [ 37] : "Bei der Bildung des räumlichen Vergleichsmaßstabs kann es - insbesondere im ländlichen Raum - geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen, während in größeren Städten andererseits eine Unterteilung in mehrere kleine Vergleichsgebiete, die kommunalrechtlich keine selbstständigen Einheiten darstellen, geboten sein kann"
Diese Vorgehensweise hat Analyse & Konzepte z. B. bereits bei einer Untersuchung zum AfWoG Schleswig Holstein
angewendet, sie ist dort gerichtlich anerkannt worden (AfWoG Schleswig-Holstein, Ermittlung von Vergleichsmieten im
frei finanzierten Wohnungsbestand, Ministerium für Frauen, Jugend, Wohnungs- und Städtebau des Landes SchleswigHolstein, 1998).
3
Der BGH hat in einer seiner jüngsten Entscheidungen die Anwendung von Mietspiegel in vergleichbaren Gemeinden
zugelassen. Die Anforderungen an eine Vergleichbarkeit zu stellen sind, wurden vom BGH nicht ausgeführt (BGH Az.
VIII ZR 99/ 09).
-5-
3.1.1
ANALYSE &
KONZEPTE
I ndikatoren
Um den regionalen Aspekten des Wohnungsmarktes besser gerecht zu werden, hat Analyse & Konzepte eine Vielzahl von I ndikatoren untersucht, die sowohl leicht verfügbar sind, als auch
einen wesentlichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt und seine Mieten ausüben. Begründungen,
die aus dem persönlichen Umfeld eines Mieters stammen (z.B. kurzer Arbeitsweg), bleiben unberücksichtigt.
Nicht zielführend ist eine Untergliederung des Kreises Wesel alleinig auf Basis der regionalen Gliederung durch das Wohngeldgesetz (WoGG). Diese Differenzierung wird den Unterschieden auf den
örtlichen Wohnungsmärkten nicht gerecht, da sie im Wesentlichen auf Abweichungen der Einwohnerzahlen beruht und andere Faktoren, die den Wohnungsmarkt z.T. deutlich stärker als die Einwohnerzahl einer Kommune beeinflussen, außer Betracht lässt.
Um den regionalen Unterschieden auf vergleichbaren Wohnungsmärkten besser gerecht zu werden, wurde ein Verfahren entwickelt, das insbesondere die Einflussfaktoren berücksichtigt, die objektiv die Höhe der Mieten deutlich stärker beeinflussen. Dies sind überwiegend Indikatoren, die
(neben dem Bodenpreis als Attraktivitätsmaßstab) die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die
Gebäudestruktur beschreiben. Darüber hinaus wird die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre
berücksichtigt, um so die Wohnungsmarktnachfrage beurteilen zu können.
Für die Definition von Wohnungsmarkttypen (Zusammenfassung von Kommunen mit vergleichbaren Strukturen) werden nur amtliche I ndikatoren berücksichtigt, sodass deren Herkunft und
Datenqualität den methodischen Ansprüchen an Nachvollziehbarkeit und Reproduzierbarkeit gerecht werden. Die Typisierung des Kreisgebiets erfolgt auf Ebene der Städte und Gemeinden.
Die Bevölkerungsentw icklung ist ein direkter I ndikator für die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt und die Nachfrage nach Wohnraum.
Weiterhin wird der Wohnungsmarkt einer Kommune durch die Bevölkerungsdichte beeinflusst.
Der Indikator trennt ländliche von eher städtisch geprägten Kommunen. Die Dichte wird nur auf
der Basis der Siedlungs- und Verkehrsfläche berechnet.
Der Anteil an Mehrfamilienhäusern (Geschosswohnungsbau) gibt Auskunft über die Siedlungsstruktur einer Kommune, die im Zusammenhang mit der Attraktivität einer Kommune und deren
Miethöhe steht. Je höher dieser Anteil ist, desto geringer ist in der Regel die Attraktivität des
Standortes. Ausnahmen bilden hierbei innerstädtische Bereiche mit einem hohen Anteil von Altbauten.
Der Gemeindeanteil an den Einkommenssteuereinnahmen pro Einwohner bilden einen Indikator für
das Pro-Kopf-Einkommen und dienen zur näherungsweisen Bestimmung der Mietkaufkraft. I n
Kommunen mit höheren Mieten ist i.d.R. auch ein höheres durchschnittliches Einkommen festzustellen.
Die Schaffung von zusätzlichem und neuem Wohnraum und damit auch eine Steigerung der Attraktivität wird abgebildet durch die durchschnittliche Neubautätigkeit in einer Kommune.
-6-
ANALYSE &
KONZEPTE
Der Bodenpreis ist ein Indikator, der die regionale Attraktivität einer Kommune berücksichtigt.
Grundannahme dieses Merkmals ist, dass attraktive Flächen mit hohen Bodenrichtwerten zu höheren Mietpreisen vermietet werden.
Die Zentralität (durchschnittliche Fahrdauer mit dem PKW bis zum nächsten Oberzentrum in Minuten) bildet einen Indikator für die Beeinflussung des Wohnungsmarktes durch die Nähe zu den
Städten Duisburg oder Essen. Eine zeitliche Nähe zum nächsten Oberzentrum übt einen wesentlichen Einfluss auf den regionalen Wohnungsmarkt aus.
Die Wohngeldeinstufung dient als I ndikator zur Berücksichtigung der bisherigen Einstufung der
Kommunen in die Mietenstufen laut Wohngeldgesetz.
Tab. 1
I ndikatorenkatalog
Parameter
Einflussgröße
Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung auf Kommunenebene 2005-20101
Bevölkerungsdichte
Einwohner pro Hektar Siedlungs- und Vekehrsfläche1
Siedlungsstruktur
Anteil der Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohneinheiten) 1
Pro-Kopf-Einkommen
Gemeindeanteil Einkommenssteuereinnahmen je Einwohner 20101
Neubautätigkeit
Durchschnittliche Baufertigstellung neuer Wohnungen1
Bodenpreis
Durchschnittlicher Bodenrichtwert der Kommune1
Zentralität
Durchschnittliche Fahrtdauer mit dem PKW zum nächsten Oberzentrum
(Duisburg/ Essen) in Minuten2
Wohngeldeinstufung
Mietenstufe laut WoGG
1
2
Landesbetrieb I nformation und Technik Nordrhein-Westfalen
Routenplanung auf www.maps.google.de
ANALYSE &
KONZEPTE
-7-
3.1.2
Ergebnis der Clusteranalyse
Tab. 2 gibt die Zuordnung der Kommunen zu den definierten Wohnungsmarkttypen wider. Die Berechnungen haben für den Kreis Wesel vier Wohnungsmärkte als bestmögliche Gliederung ergeben.
Tab. 2
Kreis Wesel: Typisierung des Kreisgebietes
Wohnungsmarkttyp
Kommune
Alpen
Hamminkeln, Stadt
I
Sonsbeck
Xanten, Stadt
II
Dinslaken, Stadt
Hünxe
Rheinberg, Stadt
III
Schermbeck
Wesel, Stadt
Kamp-Lintfort, Stadt
Moers, Stadt
IV
Neukirchen-Vluyn, Stadt
Voerde/ Nierderrhein, Stadt
1
Bevölkerungsentw icklung
Bevölkerungsdichte
Siedlungsstruktur
Pro-KopfEinkommen
Neubautätigkeit
Bodenpreis
Zentralität
Wohngeldeinstufung
Eigenschaften der Wohnungsmärkte 1
Wohnungsmarkttyp
Tab. 3
I
+
-
-
Ø
Ø
-
+
-
II
Ø
+
+
+
+
+
-
Ø
III
Ø
-
Ø
+
+
Ø
Ø
Ø
IV
-
+
+
-
-
+
-
+
im Vergleich zum Mittelwert Kreis Wesel
-8-
ANALYSE &
KONZEPTE
Der aufgrund der Clusteranalyse definierte Wohnungsmarkt Typ I wird gebildet durch die Städte
Hamminkeln und Xanten sowie die Gemeinden Alpen und Sonsbeck. Dieser Wohnungsmarkttyp ist
gekennzeichnet durch eine unterdurchschnittliche Siedlungsstruktur (niedriger Anteil Mehrfamilienhäuser) unterdurchschnittliche Bodenrichtwerte und eine, im Vergleich zum Kreisdurchschnitt,
überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung. Die Entfernung zum nächsten Oberzentrum ist
überdurchschnittlich hoch. I n diesem eher ländlich geprägten Wohnungsmarkttyp ist die Neubautätigkeit leicht inhomogen verteilt. Während in Sonsbeck und Xanten unterdurchschnittlich viele neue
Wohnungen gebaut worden sind, ist dieser Indikator in Alpen und Hamminkeln überdurchschnittlich ausgeprägt.
Der Wohnungsmarkttyp I I besteht allein aus der Stadt Dinslaken. Er ist geprägt durch deutlich
überdurchschnittliche Bodenpreise, eine klar überdurchschnittliche Siedlungsstruktur und eine
überdurchschnittliche Bevölkerungsdichte sowie eine überdurchschnittliche Neubautätigkeit. Die
Pro-Kopf-Einkommen sind nur leicht überdurchschnittlich ausgeprägt.
Die Städte Rheinberg und Wesel, zusammen mit den Gemeinden Hünxe und Schermbeck bilden
den Wohnungsmarkttyp I I I . Dieser Wohnungsmarkttyp ist gekennzeichnet durch überwiegend
durchschnittliche I ndikatorausprägungen. Die Neubautätigkeit ist leicht überdurchschnittlich ausgeprägt, einzig die Pro-Kopf-Einkommen bewegen sich deutlich oberhalb des Kreisdurchschnitts. Inhomogenitäten sind für die Bevölkerungsdichte festzustellen. In Rheinberg und Wesel herrscht eine
höhere Bevölkerungsdichte als in Hünxe oder Schermbeck. Die übrigen Indikatoren sprechen dennoch für eine Zuordnung zu einem gemeinsamen Wohnungsmarkttyp.
Der Wohnungsmarkttyp I V wird gebildet durch die Städte Kamp-Lintfort, Moers, NeukirchenVluyn und Voerde/Niederrhein. Dieser Wohnungsmarkttyp zeichnet sich aus durch seine große Nähe zur Stadt Duisburg und eine deutlich unterdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung. Entsprechend ist die Neubautätigkeit ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich. Die Pro-Kopf-Einkommen in
Kamp-Lintfort sind deutlich unterdurchschnittlich, während sie in den übrigen Kommunen dieses
Wohnungsmarkttyps in etwa dem Kreisdurchschnitt entsprechen.
-9-
Karte 1
Clusteranalyse: Wohnungsmarkttypisierung
Kreis Wesel
Clusteranalyse Analyse & Konzepte
Geobasisinformation © Bundesamt für Kartographie und Geodäsie
(www.bkg.bund.de)
www.analyse-konzepte.de
ANALYSE &
KONZEPTE
- 10 -
3.2
Datenerhebungen
3.2.1
Grundgesamtheit und Stichprobe
ANALYSE &
KONZEPTE
I m Rahmen der Erhebungen bzw. Auswertungen wurden nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt, die zumindest über die Merkmale "Bad" und "Sammelheizung" verfügten. Substandardwohnungen, die diesem Niveau nicht genügten, blieben unberücksichtigt. Damit wurde dem Umstand
Rechnung getragen, dass vom Gesetzgeber das untere Marktsegment für die Ermittlung der KdUWerte als angemessen angesehen wird, jedoch ausdrücklich nicht das unterste Marktsegment mit
seinen Substandardwohnungen.
Das BSG hat in seiner Entscheidung zu den Anforderungen an ein schlüssiges Konzept als Grundlage zur Bestimmung von Mietpreisobergrenzen die Möglichkeiten aufgezeigt, entweder Wohnungsmieten des unteren Marktsegmentes zu erheben oder Wohnungsmieten des einfachen bis gehobenen Wohnungsmarktes.4
Im Rahmen dieser Untersuchung wurde die Variante gewählt, die Mieten des gesamten Wohnungsmarktes zugrunde zu legen. Von der Erhebung ausgeschlossen wurden nur Wohnungen des
Luxussegmentes, die explizit als solche vermarktet bzw. erkennbar waren. So blieben z.B. Mieten
von Wohnungen unberücksichtigt, die eine Sauna als Ausstattungsmerkmal aufwiesen.
Zur Grundgesamtheit des relevanten Bestandes für die Mietwerterhebungen gehören neben frei
finanzierten Mietwohnungen auch solche, die öffentlichen Mietpreisbindungen unterliegen (Sozialwohnungen). Die Berücksichtigung von Sozialwohnungen stellt einen wesentlichen Unterschied zu
(qualifizierten) Mietspiegeln dar, da diese Bestände dort nicht berücksichtigt werden.
Nicht berücksichtigt wurden zudem folgende Wohnungen:
̇
Wohnungen in Wohn- und Pflegeheimen
̇
Gewerblich oder teilgewerblich genutzte Wohnungen (mit Gewerbemietvertrag)
̇
Mietpreisreduzierte Werkswohnungen
̇
Wohnungen mit Freundschaftsmieten (Vermietung zu reduzierten Mieten an Angehörige oder
nähere Verwandte).
Aufgrund ihres Spezialcharakters blieben Apartments (möblierte Wohnungen) bei den Auswertungen unberücksichtigt. I n diesem Spezialsegment ist eine Unterscheidung zwischen Netto-Kaltmiete
und den Zahlungen für die Möblierung nicht möglich. Ebenfalls unberücksichtigt blieben Mieten von
Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 35 m² . Diese Mindestgröße wird allgemein als
unterste zumutbare Wohnfläche für einen 1-Personenhaushalt angesehen.5 Diese Mindestgröße berücksichtigt zudem die Größenstruktur von 1-Zimmerwohnungen in Westdeutschland.
4
Vgl. Urteil des Bundessozialgerichts vom 22.09.2009, Az. B 4 AS 18/ 19 R, Randnummer 21
5
Die Mindestgröße von 35 m² wird nur bei der Berechnung der Richtwerte bei 1-Personenhaushalten berücksichtigt.
Dies heißt nicht, dass Wohnungen unter 35 m² im Bedarfsfall nicht von Leistungsempfängern angemietet werden können.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 11 -
Der Kreis Wesel verfügt über rd. 103.700 Wohngebäude, davon entfallen auf den Geschosswohnungsbau rd. 16.300 Wohngebäude.
I nsgesamt stehen im Kreis Wesel rd. 202.700 Wohnungen zur Verfügung. Hiervon befinden sich
rd. 69.000 in Einfamilienhäusern. Somit verbleiben rd. 133.700 Wohnungen, die sich in Zwei- und
Mehrfamilienhäusern befinden. Davon liegen rd. 36.800 Wohnungen in Zweifamilienhäusern. Bei
der Berechnung des potenziell als Wohnungsangebot zur Verfügung stehenden Volumens muss berücksichtigt werden, dass in Zweifamilienhäusern in ländlichen Räumen eine Wohnung i.d.R. vom
Eigentümer genutzt wird. Damit stehen meist nur die Hälfte des sich in diesen Gebäudebeständen
befindlichen Wohnungsbestandes als Mietwohnung zur Verfügung.
Da sich unter den Wohnungen in Gebäuden mit 3 und mehr Wohnungen auch selbstgenutzte
Eigentumswohnungen befinden, reduziert sich der relevante Anteil von Wohnungen weiter. Ein genauer Anteil von selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird in der amtlichen Statistik nicht erfasst.
Tab. 4
Wohngebäude im Kreis Wesel
Kreis Wesel
Wohngebäude
Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Geschossw ohnungsbau
103.694
68.994
18.410
16.290
Quelle: Landesbetrieb I nformation und Technik Nordrhein-Westfalen:
Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes in Nordrhein-Westfalen
am 31. 12.2010
Tab. 5
Wohnungsbestand im Kreis Wesel
Kreis Wesel
Gesamtw ohnungsbestand*
in
Einfamilienhäusern
in
Zweifamilienhäusern
im
Geschossw ohnungsbau
202.715
68.994
36.820
96.901
* in Wohngebäuden
Quelle: Landesbetrieb I nformation und Technik Nordrhein-Westfalen:
Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes in Nordrhein-Westfalen
am 31. 12.2010
- 12 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Die Mietwerterhebung für den Kreis Wesel basiert auf einer umfangreichen Vermieter- und Mieterbefragung. Um die Mieten im Kreisgebiet umfassend abbilden zu können, wurden die Erhebungen
in einem zweistufigen Verfahren durchgeführt:
1. Stufe
Im ersten Schritt wurden von Analyse & Konzepte die größeren Vermieter und Verwalter identifiziert. Diese wurden vom Kreis Wesel angeschrieben und anschließend von Analyse & Konzepte gebeten, die für die Erhebung benötigten I nformationen zur Verfügung zu stellen. I m Rahmen intensiver telefonischer Kontakte mit den Entscheidungsträgern konnten insbesondere die großen Wohnungsunternehmen für eine Mitwirkung an der Erhebung gewonnen werden.
2. Stufe
Um einen möglichst umfassenden Überblick über das örtliche Mietniveau zu erlangen, ist es notwendig, auch die Mieten kleinerer Vermieter in der Erhebung zu berücksichtigen.
Daher wurden neben den von den großen Vermietern und Verwaltern zur Verfügung gestellten
Daten auch Mieten direkt bei den Mieterhaushalten erhoben. Dabei wurde sichergestellt, dass es
sich nur um Mietwerte handelt, die nicht bereits im Rahmen der Vermieterbefragung erfasst worden sind.
Für die Mieterbefragung wurden entsprechende Adressen von der "Deutschen Post direkt" gekauft. Aus diesen wurden vorab diejenigen Adressen herausgefiltert, für die von den Vermietern
Mietdaten zur Verfügung gestellt wurden.
Aus den verbliebenen rd. 33.500 Adressen wurde eine disproportionale Stichprobe gezogen, um
ausreichende Fallzahlen für die ländlich strukturierten Wohnungsmarkttypen zu erhalten. I nsgesamt wurden im Rahmen der Erhebung 8.500 Mieterhaushalte angeschrieben. Davon
̇
40 % im Wohnungsmarkttyp I
̇
20 % im Wohnungsmarkttyp II
̇
20 % im Wohnungsmarkttyp III
̇
20 % im Wohnungsmarkttyp IV.
- 13 -
3.2.2
ANALYSE &
KONZEPTE
Erhebung von Bestandsmieten
Im Rahmen der Mietwerterhebung wurden u.a. folgende Daten erhoben:
̇
Datum des Mietvertragsbeginns
̇
Datum der letzten Mietänderung
̇
Wohnungsgröße
̇
Netto-Kaltmiete
̇
Kalte Betriebskosten (Vorauszahlungsbetrag)
̇
Enthalten die kalten Betriebskosten Wasserkosten?
̇
Heiz- und Warmwasserkosten (Vorauszahlungsbetrag)
̇
Beinhalten die Heizkosten die Kosten zur Erstellung von Warmwasser?
Die von Analyse & Konzepte durchgeführte Datenerhebung fand von November 2011 bis Juni 2012
statt. Die Mietdaten wurden unabhängig vom Erhebungsdatum jeweils zum Stichtag 01.02.2012
erhoben.
Im Rahmen der Erhebung erhielten die Vermieter und Verwalter sowie die Mieterhaushalte ein Informationsanschreiben sowie entsprechende Erhebungsbögen.
3.2.3
Erhebungsumfang
Der Gesamtumfang der bei großen Vermietern und Mietern erhobenen Wohnungsmieten umfasste
insgesamt 19.449 Werte. Hiervon konnten jedoch nicht alle Mieten für die Auswertung verwendet
werden.
Tab. 6
Erhebungsumfang
Mieten insgesamt
./ . unvollständig ausgefüllte Fragebögen
./.
Filterfragen
./ .
unplausible Werte
Tabellenrelevante Mieten
19.449
108
2.472
19
16.850
ANALYSE &
KONZEPTE
- 14 -
3.2.4
Auswertungen Bestandsmieten
Sämtliche Daten wurden in einer Datenbank erfasst. Um die Daten nutzen und auswerten zu können, waren vorab einige Arbeitsschritte zur Erstellung einer einheitlichen Datenbasis notwendig.
Dazu gehörte u.a.
̇
Umrechnung der ermittelten Mietdaten auf den einheitlichen Begriff der Netto-Kaltmiete pro
Quadratmeter
̇
Zuordnung der Mieten zu den jeweiligen Wohnungsmarkttypen und Wohnungsgrößenklassen
Die Basis für die Auswertung bildete ein Tabellenraster, welches auf den Wohnungsgrößen der aktuellen Praxis zur sozialen Wohnungsbauförderung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen beruht.
Tab. 7
Angemessene Wohnungsgrößen
Haushaltsgröße
1 Person
Max. Wohnungsgröße
bis 50 m²
2 Personen
> 50 bis ø 65 m²
3 Personen
> 65 bis ø 80 m²
4 Personen
> 80 bis ø 95 m²
Weitere Person
15 m²
Die Wohnungsgrößenklassen orientieren sich an der jeweiligen maximal zulässigen Wohnungsgröße (Wohnfläche) pro Person. So entspricht die Größenklasse "bis 50 m² " einem 1-PersonenHaushalt, während die Größenklasse "über 95 m² " für Haushalte mit mindestens fünf Personen relevant ist. Nicht berücksichtigt ist der zusätzliche Platzbedarf aufgrund von körperlichen Einschränkungen oder sonstigen Sonderbedingungen.
Vor den weiteren Auswertungen der m² -Mieten wurde für jedes Tabellenfeld eine Extremwertkappung auf Basis eines 95 %-Konfidenzintervalls vorgenommen. Bei Extremwerten handelt es sich
um Mietwerte, die sich signifikant von anderen Werten eines Tabellenfeldes unterscheiden und
deshalb nicht in die Auswertungen einbezogen werden sollen ("Ausreißer").
Für die Frage, wann es sich bei einem Mietwert um einen Extremwert handelt, gibt es keine allgemein gültige Antwort bzw. Definition. I n den aktuellen Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln wird folgende Anforderung an eine Extremwertkappung gestellt:
- 15 -
ANALYSE &
KONZEPTE
"Beim qualifizierten Mietspiegel ist auf eine statistisch fundierte Eliminierung von Ausreißern zu
achten. Die Eliminierung darf nicht auf Basis willkürlicher Festlegungen, z.B. durch den Arbeitskreis
Mietspiegel, erfolgen." 6
Diesem Anspruch entspricht die Nutzung des Konfidenzintervalls (Vertrauensintervall) als Methode
zur Extremwertkappung. Dieses wissenschaftlich anerkannte statistische Verfahren ermöglicht Aussagen darüber, mit welcher Wahrscheinlichkeit sich ein Mietwert in einem bestimmten Intervall
(Wertebereich) um den Mittelwert des jeweiligen Mietenspiegelfeldes befindet.7
Im Rahmen der Mietwerterhebung im Kreis Wesel wurde das in der Wissenschaft gebräuchliche
95 %-Konfidenzintervall verwendet. Aufgrund der Extremwertkappung wurden 498 Mieten bei den
weiteren Auswertungen nicht berücksichtigt.
Die jeweiligen feldbezogenen Kappungsgrenzen sind in der Anlage 3 aufgeführt und graphisch dargestellt.
Nach Durchführung der Extremwertkappung standen für die eigentliche Auswertung insgesamt
15.867 Mieten zur Verfügung.
Tab. 8
Ergebnisse der Extremw ertkappung
Vollgültige Mietwerte
./ .
Extremwertkappung
Mietwerte für w eitere Auswertungen
16.850
983
15.867
25 von 25 Tabellenfeldern weisen mit 21 bis 2.987 Mietwerten Fallzahlen auf, die ausreichend sind,
um den Anforderungen an die Fallzahlen für qualifizierte Mietspiegel zu genügen.8
6
7
8
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen: Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln. Berlin 2002,
S. 42.
Dieser Ansatz beruht auf der Prämisse, dass jeder Mietwert in einem Tabellenfeld zufällig vom Mittelwert abweicht. Je
weiter die Entfernung des Mietwertes vom Mittelwert ist, desto geringer ist jedoch die Wahrscheinlichkeit, dass es sich
um eine zufällige Abweichung handelt. Mietwerte mit einer sehr großen Abweichung lassen sich deshalb dann als Extremwerte bezeichnen, wenn deren Abweichungen vom Mittelwert nicht mehr zufällig sind. Dieses Verfahren wird u. a.
bei den qualifizierten Mietspiegeln in Berlin und Hamburg eingesetzt.
So basiert der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Lübeck auf einer Mindestanzahl von 15 Mietwerten je Tabellenfeld.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 16 -
Tab. 9
Anzahl der relevanten Mietw erte
Wohnungsmarkttyp
Wohnungsgröße
œ35 ø 50 m²
> 50 ø 65 m²
> 65 ø 80 m²
> 80 ø 95 m²
> 95 m²
Summe
I
21
61
80
42
28
232
II
1.210
1.772
1.725
313
115
5.135
III
668
1.120
910
330
123
3.151
IV
1.486
2.987
2.041
581
254
7.349
3.385
5.940
4.756
1.266
520
15.867
Summe
- 17 -
4
ANALYSE &
KONZEPTE
Ergebnisse der Bestandsmietenausw ertungen
Das Bundessozialgericht hat in seiner Entscheidung vom 22.09.2010 zwei Möglichkeiten dargestellt,
auf welchen Daten ein schlüssiges Konzept beruhen kann (vgl. Kap. 3.2.1).
Das von Analyse & Konzepte erstellte Konzept basiert auf einer repräsentativen Erhebung des
Mietniveaus aller Wohnungsbestände mit einfachem, mittlerem und gehobenem Wohnungsstandard.
Bei der Definition der Obergrenzen (Richtwerte) muss zum einen berücksichtigt werden, dass
einerseits ein den Bedarf deckender Wohnraum zur Verfügung steht, der sowohl für Bedarfsgemeinschaften als auch für Geringverdiener ohne Transferbezug ausreichend sein muss. Andererseits ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass aufgrund der von den Gerichten entwickelten Produkttheorie (maximale Wohnfläche multipliziert mit der Miete/ m² ) die Mieten sich nicht negativ
(preissteigernd) auf den gesamten Wohnungsmarkt auswirken dürfen.
Da sich um kostengünstigen Wohnraum nicht nur Leistungsempfänger bemühen, muss dieser Umstand bei der Definition einer Obergrenze berücksichtigt werden. D.h. die Grenze muss einen gewissen Sicherheitsaufschlag erhalten, damit Leistungsempfänger, in einem gewissen Umfang auch
in Konkurrenz mit anderen Bewerbern, tatsächlich mit Wohnraum versorgt werden können.
Da der Gesetzgeber keine Legaldefinition des "unteren Wohnungsmarktsegmentes" vorgenommen
hat, sondern die Mieten über einen unbestimmten Rechtsbegriff regional definieren will, muss das
untere Wohnungsmarktsegment aus den regionalen Verhältnissen abgeleitet werden.
Diese Vorgehensweise erlaubt es, die Richtwerte den regionalen Besonderheiten differenziert anpassen zu können und so den Umfang des Wohnungsangebots dem benötigten Bedarf anzugleichen. Ziel ist es dabei, eine Versorgung der Bedarfsgemeinschaften mit Wohnraum im unteren
Wohnungsmarktsegment sicher zu stellen.
Semantisch liegt die Obergrenze des unteren Marktsegmentes unterhalb des Mittelwertes aller berücksichtigungsfähigen Wohnungen. Die Frage ist nun, in wie weit diese gezielter an die regionalen
Verhältnisse angepasst werden kann. Theoretisch besteht die Möglichkeit, alle Bereiche unterhalb
des Mittelwertes als unteres Marktsegment zu definieren. Der Gesetzgeber hat jedoch indirekt eine
Mindestgröße für das untere Segment festgelegt. Dieses Segment muss so groß sein, dass
̇
ein ausreichender Wohnraum für alle Leistungsempfänger zur Verfügung steht und
̇
eine Konzentration von Leistungsempfängern verhindert werden kann.
Gleichzeitig muss verhindert werden, dass die Leistungsempfänger besser gestellt werden als andere Nachfragergruppen, wie z.B. Niedriglohnempfänger.
Eine zu hohe Obergrenze würde mittelfristig zu einem stärkeren Anstieg der Mieten führen und die
öffentlichen Kassen zusätzlich belasten, ohne dass hierdurch über einen längeren Zeitraum zusätzlicher Wohnraum für die Leistungsempfänger zur Verfügung stünde. Gleichzeitig würden durch den
ungerechtfertigten Mietenanstieg Geringverdiener ein Anrecht auf Mietzuschüsse erhalten.
- 18 -
4.1
ANALYSE &
KONZEPTE
Berechnung der Nett o-Kaltmieten
Die durch die Mietwerterhebung erhobenen Daten spiegeln die Mietpreis-Situation (ortsübliche Miete) im Kreis Wesel für den jeweiligen Wohnungsmarkttyp wider.
Um den Wohnungsmarkt durch die Höhe der Transferzahlungen so gering wie möglich zu beeinflussen, gleichzeitig aber auch ein ausreichendes Wohnungsangebot für die Leistungsempfänger zu
gewährleisten, wurde der Umfang des zur Verfügung stehenden Wohnungsangebotes an die Nachfrage der Leistungsempfänger im unterem Wohnungsmarktsegment angepasst.
Um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden, Mieten aus dem unterem Wohnungsmarktsegment zu übernehmen bei gleichzeitiger Sicherstellung, dass ein entsprechendes Wohnungsmarktangebot zur Verfügung steht, muss die entsprechende regionale Situation berücksichtigt werden.
Während die höchstmögliche Grenze für jedes Tabellenfeld maximal aus dem Median besteht, der
die regionalen Mieten in einen oberen und einen unteren Anteil trennt, ist das real zur Verfügung
stehende Mindestmarktvolumen aus der regionalen Situation abzuleiten.
Dieses Mindestvolumen besteht aus
̇
dem Anteil von Bedarfsgemeinschaften am Anteil der Haushalte,
̇
dem Anteil von Haushalten mit niedrigem Lohn sowie
̇
einem zusätzlichen Sicherheitsaufschlag.
Während der Anteil der Bedarfsgemeinschaften von der amtlichen Statistik erhoben wird (18.076
Bedarfsgemeinschaften SGB II und SGB XII (Stand: Februar 2012)) und derzeit im Kreis Wesel etwa bei 8,7 % aller Haushalte liegt, stehen über den Anteil von Haushalten mit niedrigem Lohn ohne Leistungsbezug keine entsprechenden statistischen Werte zur Verfügung. Bundesweit betrug
dieser Anteil 2009 rd. 7,5 %.9 Für die Ableitung des für die Versorgung notwendigen Wohnungsmarktvolumens ergibt sich hieraus ein Grundbedarf von rd. 16 %.
Als Richtgröße wird angenommen, dass das zur Verfügung stehende Angebot in allen Fällen jeweils
1/ 3 des entsprechenden Marktvolumens, bestehend aus dem einfachen, mittleren und gehobenen
Wohnungsmarkt, umfassen sollte. Zur Vermeidung einer ungewollten Beeinflussung des Wohnungsmarktes im Kreis Wesel ist eine Anpassung dieses Richtwertes im Hinblick auf die konkrete
regionale Situation vorzunehmen. Dazu wurde geprüft, wie hoch der Anteil der Wohnungen sein
muss, um eine ausreichende Versorgung der Nachfragergruppen im unteren Marktsegment sicherzustellen. Im Gegenzug wurde in Betracht gezogen, welche Anteile der Angebotsmieten für den
ermittelten Richtwert zur Verfügung stehen.
9
Dieser Wert wurde 2009 von Analyse & Konzepte im Rahmen des Forschungsprojekts "Kosten der Unterkunft und die
Wohnungsmärkte" für das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) ermittelt.
- 19 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Dabei ist zu berücksichtigen, dass
̇
bei den Bedarfsgemeinschaften 1-Personen-Haushalte überproportional vertreten sind,
̇
die Auswertung der Angebotsmieten ein großes Angebot an größeren Wohnungen ergab,
̇
ein ausreichender Sicherheitsaufschlag bestehen bleibt.
Vor diesem Hintergrund findet eine Differenzierung des zu berücksichtigenden Wohnungsmarktanteils nach Haushaltsgrößen statt. Analyse & Konzepte geht für die Richtwerte von folgenden Wohnungsmarktanteilen aus:
̇
1-Personen-Haushalte: 40 %
̇
2- und mehr Personen-Haushalte: 33 %
Die auf Grundlage dieses Perzentils ausgewiesenen Werte bilden Richtwerte, die beim Überschreiten innerhalb des individuellen homogenen Lebens- und Wohnbereichs einer Einzelfallprüfung
unterzogen werden müssen.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 20 -
Tab. 10
Wohnungsmarkt I : Bestandsmieten
( Alpen, Hamminkeln, Sonsbeck, Xanten)
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Kalte Betriebskosten2 in €/ m²
( Durchschnitt )
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1
2
3
4
5
21
61
80
42
28
5,00
5,00
4,95
4,77
4,99
1,43
1,27
1,31
1,23
1,04
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,43
6,27
6,26
6,00
6,03
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,69
6,19
5,78
5,77
5,93
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
321,50
304,50
407,55
395,85
500,80
487,20
570,00
578,55
663,30
669,90
bezogen auf 110 m²
wohnungsmarktspezifische kalte Betriebskosten inkl. Wasser/ Abwasser
Heizkosten ohne Warmwasser
Tab. 11 Wohnungsmarkt I I : Bestandsmieten
( Dinslaken)
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
1
2
3
4
5
1.210
1.772
1.725
313
115
4,69
4,43
4,23
4,32
4,35
2,00
1,76
1,55
1,45
1,58
bezogen auf 110 m²
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
334,50
304,50
402,35
395,85
462,40
487,20
548,15
578,55
652,30
669,90
ANALYSE &
KONZEPTE
- 21 -
Tab. 12
Wohnungsmarkt I I I : Bestandsmieten
( Hünxe, Rheinberg, Schermbeck, Wesel)
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1
2
3
4
5
668
1.120
910
330
123
4,72
4,40
4,11
4,38
4,17
1,78
1,73
1,78
1,75
1,49
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,50
6,13
5,89
6,13
5,66
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,62
6,22
5,84
5,74
5,58
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
325,00
304,50
398,45
395,85
471,20
487,20
582,35
578,55
622,60
669,90
bezogen auf 110 m²
Tab. 13
Wohnungsmarkt I V: Bestandsmieten
( Kamp- Lintfort, Moers, Neukirchen-Vluyn, Voerde/ Niederrhein)
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
1
2
3
4
5
1.486
2.987
2.041
581
254
4,77
4,45
4,30
4,30
4,39
1,85
1,77
1,54
1,44
1,19
bezogen auf 110 m²
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
331,00
304,50
404,30
395,85
467,20
487,20
545,30
578,55
613,80
669,90
ANALYSE &
KONZEPTE
- 22 -
4.2
Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten
Neben den Perzentilgrenzen für die Netto-Kaltmiete wurden die durchschnittlichen Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten sowie die Heizungs- und Warmwasserkosten berechnet.
Analog zur Vorgehensweise mit den Netto-Kaltmieten wurde sowohl bei den kalten als auch bei
den warmen Betriebskosten eine Extremwertkappung auf Basis des 95 %-Konfidenzintervalls vorgenommen.
Tab. 14
Übersicht Kalte Betriebskosten ( m² / €)
ø 50 m²
50 bis ø 65
m²
65 bis ø 80
m²
80 bis ø 95
m²
> 95 m²
Mittelwert
1,43
1,27
1,31
1,23
1,04
Fallzahl
15
34
61
31
20
Mittelwert
2,00
1,76
1,55
1,45
1,58
Fallzahl
486
376
174
64
50
Mittelwert
1,78
1,73
1,78
1,75
1,49
Fallzahl
671
1.123
900
325
120
Mittelwert
1,85
1,77
1,54
1,44
1,19
Fallzahl
1.289
2.763
1.056
387
223
Mittelwert
1,86
1,75
1,61
1,55
1,30
Fallzahl
2.461
4.296
2.191
807
413
Wohnungsmarkttyp
I
II
III
IV
Gesamt
Hinsichtlich der berechneten Mittelwerte für die Heizungs- und Warmwasserkosten muss darauf
hingewiesen werden, dass diese keinen bindenden Charakter im Sinne von Grenzwerten besitzen.
Eine Verwendung der ermittelten Werte im Rahmen einer Brutto-Warmmiete ist rechtlich nicht zulässig. Sie können aber als Orientierungsgröße genutzt werden. Eine individuelle Angemessenheitsprüfung auf Basis dieser Mittelwerte ist, im Gegensatz zu den kalten Betriebskosten, u.a. aus folgenden Gründen nicht möglich:
̇
Erhoben wurden die monatlichen Vorauszahlungen, nicht die tatsächlichen Kosten
̇
Die konkreten Werte einer Wohnung sind u.a. abhängig
o vom Verbrauchsverhalten
o vom Energetischen Zustand von Wohnung und Gebäude
o von der Lage der Wohnung im Gebäude
o von den Witterungsbedingungen in der Heizperiode.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 23 -
Zudem unterliegen die Heizkosten deutlich stärkeren Schwankungen als die kalten Betriebskosten,
so dass die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen deutlich von den realen Werten abweichen
können.
Tab. 15
Übersicht Warme Betriebskosten ( m² / €)
ø 50 m²
50 bis ø 65
m²
65 bis ø 80
m²
80 bis ø 95
m²
> 95 m²
Mittelwert
-*
1,08
0,79
0,77
0,98
Fallzahl
6
24
32
22
10
Mittelwert
1,15
1,05
1,01
1,00
1,13
Fallzahl
971
1.571
1.598
268
75
Mittelwert
1,09
1,09
1,03
0,99
1,04
Fallzahl
459
769
634
222
53
Mittelwert
1,08
1,27
1,05
0,87
1,06
Fallzahl
524
1.176
323
150
89
Mittelwert
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
Fallzahl
1.960
3.540
2.587
662
227
Wohnungsmarkttyp
I
II
III
IV
Gesamt
* Werte für weniger als zehn Fälle werden nicht ausgewiesen
- 24 -
5
ANALYSE &
KONZEPTE
Konkrete Angemessenheit
Die auf der Basis von konkreten Bestandsmieten vorläufig definierte Angemessenheit muss auf die
Verfügbarkeit eines konkreten Wohnungsangebotes im Kreis überprüft werden. Die vorläufig definierten Obergrenzen lassen noch keine Aussage zu, ob innerhalb dieser Grenzen tatsächlich auch
Wohnungen in erforderlichem Umfang neu angemietet werden könnten.
Daher wurde im Rahmen der Untersuchung neben der Erhebung der Bestandsmieten auch eine
Recherche der aktuellen Angebotsmieten vorgenommen.
Die Recherchen der Angebotsmieten wurden im Zeitraum November 2011 bis Mai 2012 durchgeführt. Dabei wurden die folgenden Quellen ausgewertet:
̇
Immoscout 24 (Internet-Immobliensuchportal)
̇
Immonet (Internet-Immobliensuchportal)
̇
Immowelt (Internet-Immobliensuchportal)
̇
Örtliche Tagespresse, Anzeigenblätter
̇
Internetseiten der großen Wohnungsanbieter im Kreisgebiet.
5.1
Datenaufbereitung
Die erfassten Mietangebote wurden auf ihre Relevanz geprüft. Zusätzlich wurden bei unklaren bzw.
nicht ausreichenden Informationen Nachfragen bei den Vermietern durchgeführt.
Sämtliche Daten wurden in einer Datenbank erfasst. Um die Daten nutzen und auswerten zu können, waren vorab einige Arbeitsschritte zur Erstellung einer einheitlichen Datenbasis notwendig.
Dazu gehörte u.a.
̇
Zuordnung der Mieten zu den jeweiligen Wohnungsmarkttypen
̇
Umrechnung der ermittelten Mietdaten auf den einheitlichen Begriff der Netto-Kaltmiete pro
Quadratmeter
̇
Eliminierung von Extremwerten durch die Durchführung einer Extremwertkappung auf Basis
des 95 %-Konfidenzintervalls
Aufgrund ihres Spezialcharakters bzw. ihrer hochwertigeren Ausstattung blieben auch bei der Analyse der Angebotsmieten Wohnungen des Luxussegments unberücksichtigt.
Während des Erhebungszeitraumes konnten insgesamt 3.377 bzw. 3.213 (nach Berücksichtigung
der Extremwertkappung) Angebote ermittelt werden. Diese Anzahl liegt unter dem tatsächlichen
Angebotsvolumen, da nicht alle Wohnungen über diese Medien vermarktet werden. So bieten z.B.
Wohnungsgesellschaften ihre Wohnungen zuerst ihnen bekannten I nteressenten an. Erst wenn
eine Wohnung so nicht vermietet werden kann, gelangt sie in eine "öffentliche" Vermarktung. Auch
- 25 -
ANALYSE &
KONZEPTE
werden gleichartige Wohnungen von Wohnungsunternehmen nur einmal inseriert, obwohl mehrere
Wohnungen zur Verfügung stehen (vgl. Kap. 5.2).
Um die Qualität der Angebotsmieten beurteilen zu können, wurden die Bestandsmieten zusätzlich
danach ausgewertet, welche Mieten bis zu 9 Monate vor dem Erhebungsstichtag als Neuvertragsmieten tatsächlich realisiert werden konnten.
5.2
Vergleich von Angebots- und Neuvertragsmieten
Aus Sicht von Analyse & Konzepte stellen die mittels der Auswertung von Anzeigen in Printmedien
und im I nternet erhobenen Angebotsmieten ein gänzlich anderes Marktsegment dar, welches vom
Mietniveau deutlich teurer ist als die letztendlich bei der Erhebung festgestellten realen Mietvertragsabschlüsse der Neuvertragsmieten. Untersuchungen zeigen, dass nur ca. 60 % des Wohnungsmarktes durch Anzeigen in Printmedien und im Internet repräsentiert werden.
Ca. 40 % des Angebotes werden direkt vermarktet, ohne dass Anzeigen geschaltet werden. Hierbei
handelt es sich jedoch nicht nur um Mieten, die unter der Hand bzw. unter Freunden angeboten
werden. Wohnungsunternehmen haben in der Regel Interessentenlisten, die im Bedarfsfall priorisiert abgearbeitet werden. Erst wenn kein Interessent gefunden wird, erfolgt eine Veröffentlichung
des Angebotes.
Darüber hinaus werden von den Wohnungsunternehmen häufig nur ausgesuchte Wohnungen öffentlich angeboten. So werden häufig nicht alle leer stehenden Wohnungen angeboten, sondern
nur einige ausgewählte Wohnungen. Eine statistische Auswertung nur der Angebotsmieten führt
daher in aller Regel zu einer Übergewichtung der teureren Wohnungen.
Der Vergleich von Angebots- und Vertragsmieten zeigt, dass die durchschnittlichen Neuvertragsmieten in der Regel deutlich unterhalb der durchschnittlichen Angebotsmieten liegen. Das bedeutet, dass tatsächlich ein wesentlich größeres Wohnungsangebot unterhalb der Obergrenzen zur
Verfügung steht, als dieses in den ermittelten Angebotsmieten zum Ausdruck kommt.
Eine Überprüfung der konkreten Angemessenheit sollte daher nicht nur auf Basis der Angebotsmieten erfolgen, da diese die reale Wohnungsmarktsituation für den einfachen Wohnungsmarkt nicht
korrekt widerspiegeln.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 26 -
Tab. 16
Angebotsmieten/ Neuvertragsmieten ( in €/ m² )
Größenklasse
II
III
IV
2
3
4
5
Angebotsmiete
Neuvertragsmiete
Angebotsmiete
Neuvertragsmiete
Angebotsmiete
Neuvertragsmiete
Angebotsmiete
Neuvertragsmiete
Angebotsmiete
Neuvertragsmiete
40 %-Perzentil
6,45
-*
-
-
-
-
-
-
-
-
33 %-Perzentil
-
-
5,00
-*
5,01
-*
5,08
-*
5,20
-*
Gültige Fallzahl
30
0
51
5
53
3
63
3
127
0
40 %-Perzentil
5,88
4,96
-
-
-
-
-
-
-
-
33 %-Perzentil
-
-
5,00
4,85
5,00
4,48
5,12
4,56
5,64
4,56
Gültige Fallzahl
95
144
201
125
257
136
124
28
73
12
40 %-Perzentil
5,78
4,85
-
-
-
-
-
-
-
-
33 %-Perzentil
-
-
5,00
4,56
4,92
4,50
4,94
4,55
5,06
4,33
Gültige Fallzahl
102
80
248
124
297
81
207
37
226
17
40 %-Perzentil
6,10
4,93
-
-
-
-
-
-
-
-
33 %-Perzentil
-
-
5,32
4,77
4,98
4,88
5,26
5,13
5,57
5,03
Gültige Fallzahl
114
137
237
247
339
131
184
27
185
25
Wohnungsmarkttyp
I
1
- 27 -
5.3
ANALYSE &
KONZEPTE
Ausw ertungen Angebotsmieten
Die Wohnungsgrößenklassen orientieren sich, analog der Tabellenstruktur für die Bestandsmieten,
an der jeweiligen maximal zulässigen Wohnungsgröße pro Person.
Vor den weiteren Auswertungen der m² -Mieten wurde eine tabellenfeldbezogene Extremwertkappung auf Basis des 95 %-Konfidenzintervalls über alle als mietwerterhebungsrelevant identifizierten
Mieten vorgenommen.
Nach Durchführung der Extremwertkappung standen für die eigentliche Auswertung insgesamt 902
Mieten zur Verfügung.
Die Tabellen 17 bis 20 beinhalten – neben der Fallzahl und dem berechneten Netto-Kaltmietenwert
für die jeweiligen Perzentilgrenzen – den Anteil der Angebotsmieten und der Neuvertragsmieten
innerhalb der vorgesehenen Mietrichtwerte. Die Prozentzahl gibt an, wie groß der Anteil der angebotenen Wohnungen ist, der für den entsprechenden Perzentilwert der Bestandsmieten (vgl. Tab.
10 bis 13) angemietet werden kann.
Alternativ zum verfügbaren Mietangebot auf Basis der Nettokaltmiete pro Quadratmeter (vgl. Tab.
17 bis 20) zeigt Tab. 21 den Anteil des anmietbaren Angebots, der aufgrund des errechneten Produkts gemäß der Produkttheorie tatsächlich angemietet werden kann. Die dargestellte Bruttokaltmiete errechnet sich aus dem jeweiligen Perzentil der Nettokaltmiete pro Quadratmeter zuzüglich
der, auf Basis der Bestandsmietenerhebung, durchschnittlichen kalten Betriebskosten pro Quadratmeter, multipliziert mit der maximal möglichen Wohnfläche (Produkttheorie).
Die Nettokaltmieten pro Quadratmeter aus der Angebotsmietenerhebung wurden ebenfalls ergänzt
um die durchschnittlichen kalten Betriebskosten aus der Bestandsmietenerhebung, welche als real
geleistete Vorauszahlung deutlich realistischere Werte liefern, als die Betriebskosten aus der Angebotsrecherche.
Kalten Betriebskosten werden in Mietangeboten häufig zu niedrig veranschlagt um geringere Gesamtmieten zu suggerieren. Weiterhin bleibt anzumerken, dass mit den errechneten Bruttokaltmieten Wohnungen angemietet werden können, die nicht der jeweiligen Größenklasse entsprechen.
Somit stünde real ein größeres Angebot als der angegebene Anteil zur Verfügung. I n Tab. 21 lässt
sich ablesen, ob aktuell hinreichend viele Wohnungen unterhalb der Mietpreisrichtwerte als konkretes Angebot in der jeweiligen Größenklasse zur Verfügung stehen.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 28 -
Tab. 17
Wohnungsmarkt I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Bestandsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
30
51
53
63
127
6,45
5,00
5,01
5,08
5,20
10%
39%
30%
25%
21%
0
5
3
3
0
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
5,00
5,00
4,95
4,77
4,99
Tab. 18
Wohnungsmarkt I I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
( Dinslaken)
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
95
201
257
124
73
5,88
5,00
5,00
5,12
5,64
4%
8%
6%
6%
0%
Anzahl der
Mieten
144
125
136
28
12
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
4,96
4,85
4,48
4,56
4,56
25%
9%
18%
21%
33%
4,69
4,43
4,23
4,32
4,35
ANALYSE &
KONZEPTE
- 29 -
Tab. 19
Wohnungsmarkt I I I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
102
248
297
207
226
5,78
5,00
4,92
4,94
5,06
9%
7%
5%
13%
7%
Anzahl der
Mieten
80
124
81
37
17
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
4,85
4,56
4,50
4,55
4,33
29%
12%
11%
14%
29%
4,72
4,40
4,11
4,38
4,17
Tab. 20
Wohnungsmarkt I V: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Bestandsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
114
237
339
184
185
6,10
5,32
4,98
5,26
5,57
4%
6%
9%
4%
6%
137
247
131
27
25
4,93
4,77
4,88
5,13
5,03
29%
12%
5%
11%
16%
4,77
4,45
4,30
4,30
4,39
ANALYSE &
KONZEPTE
- 30 -
Tab. 21
Maximale Brutto-Kaltmiete ( Richtw ert) und tatsächliches Angebot
1 Person
( bis 50 m² )
2 Personen
( > 50 bis ø 65 m² )
3 Personen
( > 65 bis ø 80 m² )
4 Personen
( > 80 bis ø 95 m² )
5 Personen
( größer als 95 m² ) * *
Max.
BKM
Anteil
Angebot*
Max.
BKM
Anteil
Angebot*
Max.
BKM
Anteil
Angebot*
Max.
BKM
Anteil
Angebot*
Max.
BKM
Anteil
Angebot*
I
Alpen
Hamminkeln
Sonsbeck
Xanten
321,50
47 %
407,55
63 %
500,80
49 %
570,00
49 %
663,30
22 %
II
Dinslaken
334,50
27 %
402,35
34 %
462,40
29 %
548,15
20 %
652,30
7%
III
Hünxe
Rheinberg
Schermbeck
Wesel
325,00
28 %
398,45
32 %
471,20
25 %
582,35
35 %
622,60
12 %
IV
Kamp-Lintfort
Moers
Neukirchen-Vluyn
Voerde/ Niederrhein
331,00
26 %
404,30
28 %
467,20
29 %
545,30
20 %
613,80
4%
Wohnungsmarkttyp
*
**
Angebotsmieten: Basis sind alle Angebotsmieten der Größenklassen inkl. wohnungsmarktspezifischer kalter Betriebskosten aus der Bestandsmietenerhebung (BKM)
bezogen auf 110 m²
- 31 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Anlage 1
Übersicht Bestands- und Angebotsmieten
ANALYSE &
KONZEPTE
- 32 -
Tab. Anlage 1.1
Mietw erttabelle Wohnungsmarkttyp I
Wohnungsmarkt I : Bestandsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
1
2
3
4
5
21
61
80
42
28
5,00
5,00
4,95
4,77
4,99
1,43
1,27
1,31
1,23
1,04
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,43
6,27
6,26
6,00
6,03
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
321,50
304,50
407,55
395,85
500,80
487,20
570,00
578,55
663,30
669,90
bezogen auf 110 m²
Wohnungsmarkt I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Bestandsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
30
51
53
63
127
6,45
5,00
5,01
5,08
5,20
10%
39%
30%
25%
21%
0
5
3
3
0
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
-*
5,00
5,00
4,95
4,77
4,99
ANALYSE &
KONZEPTE
- 33 -
Tab. Anlage 1.2
Mietw erttabelle Wohnungsmarkttyp I I
Wohnungsmarkt I I : Bestandsmieten
( Dinslaken)
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
1
2
3
4
5
1.210
1.772
1.725
313
115
4,69
4,43
4,23
4,32
4,35
2,00
1,76
1,55
1,45
1,58
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,69
6,19
5,78
5,77
5,93
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
334,50
304,50
402,35
395,85
462,40
487,20
548,15
578,55
652,30
669,90
bezogen auf 110 m²
Wohnungsmarkt I I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
( Dinslaken)
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
95
201
257
124
73
5,88
5,00
5,00
5,12
5,64
4%
8%
6%
6%
0%
Anzahl der
Mieten
144
125
136
28
12
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
4,96
4,85
4,48
4,56
4,56
25%
9%
18%
21%
33%
4,69
4,43
4,23
4,32
4,35
ANALYSE &
KONZEPTE
- 34 -
Tab. Anlage 1.3
Mietw erttabelle Wohnungsmarkttyp I I I
Wohnungsmarkt I I I : Bestandsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
1
2
3
4
5
668
1.120
910
330
123
4,72
4,40
4,11
4,38
4,17
1,78
1,73
1,78
1,75
1,49
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,50
6,13
5,89
6,13
5,66
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
325,00
304,50
398,45
395,85
471,20
487,20
582,35
578,55
622,60
669,90
bezogen auf 110 m²
Wohnungsmarkt I I I : Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
102
248
297
207
226
5,78
5,00
4,92
4,94
5,06
9%
7%
5%
13%
7%
Anzahl der
Mieten
80
124
81
37
17
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
4,85
4,56
4,50
4,55
4,33
29%
12%
11%
14%
29%
4,72
4,40
4,11
4,38
4,17
ANALYSE &
KONZEPTE
- 35 -
Tab. Anlage 1.4
Mietw erttabelle Wohnungsmarkttyp I V
Wohnungsmarkt I V: Bestandsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95 1
1
2
3
Personenzahl
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
( Durchschnitt )
1
2
3
4
5
1.486
2.987
2.041
581
254
4,77
4,45
4,30
4,30
4,39
1,85
1,77
1,54
1,44
1,19
Heizkosten3
in €/ m²
( Durchschnitt )
Brutto- Kaltmiete
in €/ m²
1,10
1,10
1,02
0,99
1,08
6,62
6,22
5,84
5,74
5,58
Brutto- Kaltmiete
in €
Neu
Alt
331,00
304,50
404,30
395,85
467,20
487,20
545,30
578,55
613,80
669,90
bezogen auf 110 m²
Wohnungsmarkt I V: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten
Angebotsmieten
Größe in m²
bis 50
> 50 bis ø 65
> 65 bis ø 80
> 80 bis ø 95
größer als 95
Neuvertragsmieten
Anzahl der
Mieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
114
237
339
184
185
6,10
5,32
4,98
5,26
5,57
4%
6%
9%
4%
6%
Anzahl der
Mieten
137
247
131
27
25
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
Anteil bis
Perzentil
Bestandsmieten
Netto-Kaltmiete
in €/ m²
4,93
4,77
4,88
5,13
5,03
29%
12%
5%
11%
16%
4,77
4,45
4,30
4,30
4,39
- 36 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Anlage 2
Vergleich Maximalförderung Mietw erterhebung
vs. bisherige KdU-Obergrenzen
ANALYSE &
KONZEPTE
- 37 -
Tab. Anlage 2
Empfehlung MWE-Grenzw erte ( max. BKM, spez. KBK) vs. bisherige Obergrenzen
1 Person
( bis 50 m² )
Wohnungsmarkttyp
2 Personen
( > 50 bis ø 65 m² )
3 Personen
( > 65 bis ø 80 m² )
4 Personen
( > 80 bis ø 95 m² )
5 Personen
( größer als 95 m² ) *
MWE
bisher
%
MWE
bisher
%
MWE
bisher
%
MWE
bisher
%
MWE
bisher
%
I
Alpen
Hamminkeln
Sonsbeck
Xanten
321,50
304,50
+ 5,6
407,55
395,85
+ 3,0
500,80
487,20
+ 2,8
570,00
578,55
-1,5
663,30
669,90
-1,0
II
Dinslaken
334,50
304,50
+ 9,9
402,35
395,85
+ 1,6
462,40
487,20
-5,1
548,15
578,55
-5,3
652,30
669,90
-2,6
III
Hünxe
Rheinberg
Schermbeck
Wesel
325,00
304,50
+ 6,7
398,45
395,85
+ 0,7
471,20
487,20
-3,3
582,35
578,55
+ 0,7
622,60
669,90
-7,1
IV
Kamp-Lintfort
Moers
Neukirchen-Vluyn
Voerde/ Niederrhein
331,00
304,50
+ 8,7
404,30
395,85
+ 2,1
467,20
487,20
-4,1
545,30
578,55
-5,7
613,80
669,90
-8,4
* bezogen auf 110 m²
- 38 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Anlage 3
Histogramme der erhobenen Mieten
im Kreis Wesel
ANALYSE &
KONZEPTE
- 39 -
Abb. A1
100
Wohnungsmarkttyp I , bis 50 m² , Netto- Kaltmieten
obere Grenze
Konfidenzintervall
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
90
Bestandsmieten
Median: 5,32 €/ qm
80
Angebotsmieten
70
Neuvertragsmieten
60
50
40
30
20
10
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Median
Bestandsmiete:
5,32 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,36 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
7,78 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
6,67 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
k.A.
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
21/ 31/ 1
Abb. A2
45
Wohnungsmarkttyp I , > 50 bis 65 m² , Nett o-Kaltmieten
obere Grenze
Konfidenzintervall
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
40
Bestandsmieten
Median
Bestandsmiete:
5,54 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,38 €/ m²
25
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
7,95 €/ m²
20
Median
Angebotsmiete:
5,32 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,99 €/ m²
35
Angebotsmieten
Neuvertragsmieten
30
15
10
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
5
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
63/ 55/ 5
ANALYSE &
KONZEPTE
- 40 -
Abb. A3
35
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
30
Bestandsmieten
Median: 5,48 €/qm
Angebotsmieten
25
Neuvertragsmieten
20
15
10
Median
Bestandsmiete:
5,48 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,62 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
7,25 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,33 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,25 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
5
84/ 57/ 3
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Abb. A4
35
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
Median
Bestandsmiete:
5,15 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,47 €/ m²
20
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
7,00 €/ m²
15
Median
Angebotsmiete:
5,31 €/ m²
10
Median
Neuvertragsmiete:
5,33 €/ m²
30
Angebotsmieten
Median: 5,15 €/qm
25
Neuvertragsmieten
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
5
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
44/ 70/ 3
ANALYSE &
KONZEPTE
- 41 -
Abb. A5
100
Wohnungsmarkttyp I , > 95 m² , Netto- Kaltmieten
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
90
Median: 5,16 €/qm
80
Angebotsmieten
Neuvertragsmieten
70
60
50
40
30
20
Median
Bestandsmiete:
5,16 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,60 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,71 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,56 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
k.A.
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
10
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
29/ 136/ 1
ANALYSE &
KONZEPTE
- 42 -
Abb. A6
Wohnungsmarkttyp I I , bis 50 m² , Netto- Kaltmieten
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
20
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
18
Median: 4,85 €/qm
16
Angebotsmieten
Neuvertragsmieten
14
12
10
8
6
4
2
Median
Bestandsmiete:
4,85 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,52 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,37 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
6,25 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,10 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
1287/ 97/ 165
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Abb. A7
18
Wohnungsmarkttyp I I , > 50 bis 65 m² , Nett o- Kaltmieten
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
16
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
Median
Bestandsmiete:
4,68 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,15 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,46 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,55 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,05 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
1927/ 209/ 138
ANALYSE &
KONZEPTE
- 43 -
Abb. A8
20
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
18
Median: 4,46 €/qm
16
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
Median
Bestandsmiete:
4,46 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,16 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
5,95 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,28 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,69 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
2
1801/ 268/ 149
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Abb. A9
18
Anteil in %
untere Grenze
Konfidenzintervall
obere Grenze
Konfidenzintervall
16
Bestandsmieten
14
Angebotsmieten
12
Neuvertragsmieten
10
8
6
4
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Median
Bestandsmiete:
4,61 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,01 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,87 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,65 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,11 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
339/ 129/ 31
ANALYSE &
KONZEPTE
- 44 -
Abb. A10 Wohnungsmarkttyp I I , > 95 m² , Netto- Kaltmieten
18
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
16
Bestandsmieten
Median: 4,80 €/qm
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
Median
Bestandsmiete:
4,80 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,28 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,65 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
6,00 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,98 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
120/ 77/ 12
ANALYSE &
KONZEPTE
- 45 -
Abb. A11 Wohnungsmarkttyp I I I , bis 50 m² , Netto- Kaltmieten
18
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
16
Bestandsmieten
Median: 4,84 €/qm
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
Median
Bestandsmiete:
4,84 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,51 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,40 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
6,08 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,03€/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
736/ 106/ 82
Median
Bestandsmiete:
4,55 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,00 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,44 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,51 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,80 €/ m²
11
Abb. A12 Wohnungsmarkttyp I I I , > 50 bis 65 m² , Net to- Kaltmieten
20
Anteil in %
untere Grenze
Konfidenzintervall
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
18
Median: 4,55 €/qm
16
Angebotsmieten
Neuvertragsmieten
14
12
10
8
6
4
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
1221/ 259/ 135
ANALYSE &
KONZEPTE
- 46 -
20
Anteil in %
18
untere Grenze
Konfidenzintervall
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
Median: 4,42 €/qm
16
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
2
Median
Bestandsmiete:
4,42 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
2,81 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,24 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,27 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,68 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
976/ 312/ 85
Median
Bestandsmiete:
4,55 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
2,93 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,42 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,26 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,61 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
345/ 220/ 40
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
40
Anteil in %
untere Grenze
Konfidenzintervall
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
35
Angebotsmieten
30
Neuvertragsmieten
25
20
15
10
5
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
ANALYSE &
KONZEPTE
- 47 -
Abb. A15 Wohnungsmarkttyp I I I , > 95 m² , Netto- Kaltmieten
20
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
untere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
18
16
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Median
Bestandsmiete:
4,52 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
2,79 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,20 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,54 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,47 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
131/ 234/ 17
ANALYSE &
KONZEPTE
- 48 -
Abb. A16 Wohnungsmarkttyp I V, bis 50 m² , Netto- Kaltmieten
30
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
25
Angebotsmieten
20
Neuvertragsmieten
15
10
5
Median
Bestandsmiete:
4,93 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,84 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
5,96 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
6,39 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,03 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
1553/ 122/ 144
11
Abb. A17 Wohnungsmarkttyp I V, > 50 bis 65 m² , Nett o- Kaltmieten
30
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
25
Angebotsmieten
Neuvertragsmieten
20
15
10
5
Median
Bestandsmiete:
4,77 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,42 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,08 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,65 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
4,97 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
3121/ 251/ 260
ANALYSE &
KONZEPTE
- 49 -
40
untere Grenze
Konfidenzintervall
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
35
Angebotsmieten
30
Neuvertragsmieten
25
20
15
10
Median
Bestandsmiete:
4,57 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,34 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,09 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,33 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,13 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
5
2162/ 359/ 139
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
30
Anteil in %
untere Grenze
Konfidenzintervall
obere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
25
Angebotsmieten
Median: 4,55 €/qm
Neuvertragsmieten
20
15
10
5
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Median
Bestandsmiete:
4,55 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
3,02 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
6,84 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
5,66 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,20 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
620/ 190/ 27
ANALYSE &
KONZEPTE
- 50 -
Abb. A20 Wohnungsmarkttyp I V, > 95 m² , Netto- Kaltmieten
18
Anteil in %
obere Grenze
Konfidenzintervall
untere Grenze
Konfidenzintervall
Bestandsmieten
16
Median: 4,69 €/qm
Angebotsmieten
14
Neuvertragsmieten
12
10
8
6
4
2
0
0
1
2
3
4
5
6
NKM in €/qm
7
8
9
10
11
Median
Bestandsmiete:
4,69 €/ m²
Untere Grenze
Konfidenzintervall:
2,70 €/ m²
Obere Grenze
Konfidenzintervall:
7,52 €/ m²
Median
Angebotsmiete:
6,08 €/ m²
Median
Neuvertragsmiete:
5,36 €/ m²
Anzahl Mieten
Bestand/ Angebote/
Neuverträge:
270/ 195/ 25
- 51 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Anlage 4
Erläuterungen zur Clusteranalyse
- 52 -
ANALYSE &
KONZEPTE
Vorgehensw eise der Clusteranalyse
Bei der Clusterbildung sollen Gebiete mit hoher Ähnlichkeit demselben und Gebiete mit geringer
Ähnlichkeit unterschiedlichen Clustern/ Wohnungsmarkttypen zugeordnet werden. Zur Quantifizierung der Ähnlichkeit der Gebiete wird hier das häufig genutzte Distanzmaß der quadrierten Euklidi-
schen Distanz herangezogen. Mithilfe dieses Distanzmaßes wird die Ähnlichkeit der Gebiete bezüglich der oben aufgeführten Indikatoren ermittelt. Dabei wird für jedes mögliche Paar aus zwei Gebieten der Differenzwert der Indikatoren quadriert. Im Anschluss werden diese quadrierten Differenzen aufsummiert. Berechnung der quadrierten Euklidischen Distanz:
p
D ? Â ( xik / x jk )²
2
ij
k ?1
Für die Berechnung der Distanzen ist es notwendig, die o.g. I ndikatoren zu standardisieren, da diese voneinander verschiedene Skalierungen aufweisen. So werden Indikatoren als Anteil an einem
Gesamtbestand gemessen (z. B. Mehrfamilienhäuser), während andere Indikatoren beispielsweise
Anteile an der Gesamtbevölkerung oder Geldeinheiten (€) angeben. Die quadrierte Euklidische Distanz hat jedoch, wie alle Distanzmaße, die Eigenheit, dass die ermittelte Größe der Distanz von den
Dimensionen abhängt, in denen die Variablen gemessen werden. Eine direkte Nutzung der Werte
würde daher zu ungewollten Verzerrungen führen. Um dies zu vermeiden, wurden alle Werte mithilfe einer linearen Transformation auf das I ntervall [0,1] normiert.
xin ?
xi / xmin
xmax / xmin
Das jeweilige Minimum eines Indikators weist dabei den Wert 0 auf, während das entsprechende
Maximum den Wert 1 erhält. Durch diese Transformation wird sichergestellt, dass die Skala metrisch und die relativen Abstände zwischen den Ausprägungen unverändert bleiben.
Die Distanzwerte, die für sämtliche Zweier-Kombinationen der Städte und Gemeinden des Kreises
Wesel berechnet werden, bilden die Grundlage der Clusteranalyse. Hier sind dies alle möglichen
Paarungen, die sich aus den 13 Gebieten (9 Städte, 4 Gemeinden) im Kreis Wesel bilden lassen.
Zur Feststellung der konkreten Ähnlichkeit einzelner Gebiete und deren Fusion zu Wohnungsmarkttypen wird das "Ward-Verfahren" angewendet. Zu Beginn des Verfahrens stellt jede Gebietseinheit
ein einzelnes Cluster dar. Im ersten Schritt werden die Cluster/Gebiete zusammengeführt, die ein
vorgegebenes Heterogenitätsmaß am wenigsten vergrößern. Ziel dieses Verfahrens ist, diejenigen
Gebiete/ Cluster zu vereinigen, die sich am ähnlichsten sind, sprich die Streuung (Varianz) innerhalb
einer Gruppe am geringsten erhöhen. So werden möglichst homogene Gruppen von Gebieten gebildet. Als Heterogenitätsmaß wird das Varianzkriterium (Fehlerquadratsumme) verwendet, das
sich für eine Gruppe von Gebieten (g) wie folgt berechnet:
- 53 -
Kg
ANALYSE &
KONZEPTE
J
Vg ? ÂÂ ( xkjg / x jg )²
k ?1 j ?1
mit
xkjg
=
Beobachtungswert der Variablen (I ndikatoren) j (j= 1, …, J) bei Objekt k
(für alle Objekte k= 1, …, Kg in Gruppe g)
x jg
=
Mittelwert über die Beobachtungswerte der Variablen j in Gruppe g.
Es werden nun die Cluster fusioniert, die die geringste Fehlerquadratsumme aufweisen und daher
möglichst ähnlich in Bezug auf die I ndikatorvariablen sind. Für diese neu erstellten Gruppierungen
(Cluster) werden im nächsten Schritt erneut Distanzwerte berechnet. Nun werden wiederum diejenigen Cluster fusioniert, die die Varianz innerhalb der neu zu bildenden Cluster am geringsten erhöhen, also diejenige Kombination aus Clustern, die die geringste Fehlerquadratsumme aufweist.
Hierbei erhöht sich die gesamte Fehlerquadratsumme über alle Cluster je Fusionierungsschritt.
Im ersten Schritt werden also die beiden Cluster (Gebiete) zusammengeführt, die den geringsten
Distanzwert aufweisen. Ausgangspunkt des zweiten Fusionsschrittes sind demzufolge nur noch 12
Cluster. Nachfolgend werden wiederum alle Distanzwerte der verbleibenden Clusterkombinationen
bestimmt. Es werden wieder diejenigen Cluster fusioniert, deren gemeinsame Fehlerquadratsumme
am geringsten ist, sprich deren einzelne Gebiete sich am meisten ähneln. Durch diese Vorgehensweise wird sichergestellt, dass die neu gebildeten Cluster in sich so homogen wie möglich sind.
Diese Fusionierungsschritte werden so lange wiederholt, bis alle Gebiete in einem einzigen Cluster
zusammengefasst werden können. Die Fehlerquadratsumme erreicht dann ihren höchsten Wert,
was bedeutet, dass der letzte verbleibende Cluster in dem alle vorherigen Cluster zusammengeführt wurden, die höchste Heterogenität aufweist. Es gilt nun innerhalb dieses Verfahrens den
Punkt zu bestimmen, an dem eine sinnvolle Anzahl von Clustern gebildet wurde, deren interne Heterogenität jedoch nicht zu hoch ist.
Zur Bestimmung einer sinnvollen Clusteranzahl wird die Entwicklung der Fehlerquadratsumme (Heterogenitätsmaß) im Verlauf der Clusterbildung betrachtet.
- 54 -
Abb. A21
ANALYSE &
KONZEPTE
Entw icklung der Fehlerquadratsumme der
Clusterlösungen für die Wohnungsmarkttypen
im Kreis Wesel
Quelle: eigene Berechnungen
Abb. A 21 zeigt die jeweilige Fehlerquadratsumme für die entsprechende Clusteranzahl. Mit der
Reduzierung der Cluster steigt die Fehlerquadratsumme an und somit die Varianz der Indikatorvariablen innerhalb der einzelnen Cluster. Eine höhere Heterogenität innerhalb der Cluster bedeutet,
dass sich die einzelnen Gebiete, die einem Wohnungsmarkttyp zugeordnet werden, bezüglich der
I ndikatorvariablen stärker unterscheiden. Als Entscheidungshilfe zur Feststellung einer sinnvollen
Clusteranzahl dient hier das sog. "Elbow-Kriterium": Ein überproportionaler Anstieg der Fehlerquadratsumme weist dabei auf eine mögliche und sinnvolle Anzahl von Clustern hin. I nhaltliche Überlegungen bei der Festlegung der Clusteranzahl sollten dennoch im Vordergrund stehen.
Unter Berücksichtigung der Entwicklung der Fehlerquadratsumme und der regionalen Gegebenheiten im Kreis Wesel bietet sich hier eine Lösung mit vier Clustern an. Die Stadt Dinslaken bildet so
einen eigenen Wohnungsmarkttyp. Die Fehlerquadratsumme ist deutlich geringer als in einer Lösung mit drei Clustern, die Ähnlichkeit der Gebiete innerhalb der Cluster ist klar höher. Eine Gliederung in vier Cluster bietet den besten Kompromiss zwischen einer möglichst homogenen Clusterstruktur, klar voneinander unterscheidbaren Clustern und einer niedrigen Anzahl an Clustern
(unterschiedlichen Wohnungsmarkttypen). Eine Differenzierung in fünf oder mehr Cluster wäre nur
mit einem geringen Qualitätsgewinn verbunden, der nötige Erhebungsaufwand für die Untersuchung wäre jedoch unangemessen erhöht.
ANALYSE &
KONZEPTE
- 55 -
Bevölkerungsdichte
Siedlungsstruktur
Pro-KopfEinkommen
Neubautätigkeit
Bodenpreis
Zentralität
Wohngeldeinstufung
Normierte Ausgangsdaten zur Wohnungsmarkttypbildung
Bevölkerungsentw icklung
Tab. Anlage 4.1
Alpen
0,58
0,26
0,01
0,84
1,00
0,00
0,46
0,00
Hamminkeln, Stadt
1,00
0,21
0,03
0,47
0,70
0,14
0,79
0,00
Sonsbeck
0,63
0,16
0,00
0,43
0,26
0,05
0,75
0,50
Xanten, Stadt
0,91
0,39
0,09
0,41
0,22
0,32
1,00
0,50
0,59
1,00
1,00
0,71
0,98
1,00
0,21
0,50
Hünxe
0,44
0,00
0,14
1,00
0,87
0,41
0,54
0,50
Rheinberg, Stadt
0,49
0,56
0,36
0,85
0,53
0,50
0,32
0,50
Schermbeck
0,81
0,12
0,22
0,71
0,62
0,41
0,64
0,50
Wesel, Stadt
0,48
0,65
0,53
0,43
0,67
0,41
0,61
0,50
0,13
0,63
0,58
0,00
0,20
0,50
0,21
0,50
Moers, Stadt
0,40
0,96
0,73
0,62
0,00
0,91
0,00
0,50
0,00
0,65
0,56
0,69
0,06
0,45
0,04
0,50
Voerde/ Nierderrhein, Stadt
0,15
0,69
0,52
0,50
0,39
0,41
0,32
1,00
Wohnungsmarkttyp I
Wohnungsmarkttyp I I
Dinslaken, Stadt
Wohnungsmarkttyp I I I
Wohnungsmarkttyp I V
Quelle: Eigene Berechnungen
ANALYSE &
KONZEPTE
- 56 -
Tab. Anlage 4.2
Zusammengeführte Kommunen bei der Clusterbildung
Schritt e der Clusterbildung
Zusammengeführte Kommune ( I D)
Fehlerquadratsumme
1
10
13
,141
2
4
9
,300
3
8
12
,462
4
7
11
,715
5
1
3
,977
6
5
7
1,263
7
5
6
1,703
8
4
8
2,178
9
1
10
2,933
10
1
4
3,738
11
2
5
4,825
12
1
2
8,489
Tab. Anlage 4.3
Clusterzugehörigkeit der Kommunen im Kreis Wesel
ID
Kommune
Clusterzugehörigkeit
1
Alpen
1
2
Dinslaken, Stadt
2
3
Hamminkeln, Stadt
1
4
Hünxe
3
5
4
6
Moers, Stadt
4
7
4
8
Rheinberg, Stadt
3
9
Schermbeck
3
10
Sonsbeck
1
11
Voerde/ Niederrein, Stadt
4
12
Wesel, Stadt
3
13
Xanten, Stadt
1
ANALYSE &
KONZEPTE
- 57 -
Distanzmatrix der Kommunen1
Tab. Anlage 4.4
1
ID
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
-
2,86
,52
,57
2,56
3,39
2,35
,96
,72
1,06
2,30
1,15
1,56
2
2,86
-
3,19
2,32
1,89
1,13
1,86
1,10
2,10
3,51
1,53
1,04
3,06
3
,52
3,19
-
1,07
2,41
3,39
2,84
1,25
,48
,60
2,57
1,08
,61
4
,57
2,32
1,07
-
2,24
2,73
1,81
,56
,32
,96
1,48
,96
1,38
5
2,56
1,89
2,41
2,24
-
,84
,55
1,02
1,72
1,48
,56
,68
1,73
6
3,39
1,13
3,39
2,73
,84
-
,51
,92
2,20
2,65
,95
1,24
2,44
7
2,35
1,86
2,84
1,81
,55
,51
-
,63
1,75
1,74
,51
1,00
2,17
8
,96
1,10
1,25
,56
1,02
,92
,63
-
,45
,95
,56
,32
1,06
9
,72
2,10
,48
,32
1,72
2,20
1,75
,45
-
,44
1,30
,57
,49
10
1,06
3,51
,60
,96
1,48
2,65
1,74
,95
,44
-
1,36
,86
,28
11
2,30
1,53
2,57
1,48
,56
,95
,51
,56
1,30
1,36
-
,52
1,61
12
1,15
1,04
1,08
,96
,68
1,24
1,00
,32
,57
,86
,52
-
,82
13
1,56
3,06
,61
1,38
1,73
2,44
2,17
1,06
,49
,28
1,61
,82
-
Unähnlichkeitsmatrix

und Heizkosten nach dem SGB XII im Bereich des Kreises Wesel

Transcrição

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