portfolio overview 2007

P O RT F O L I O OV E RV I EW 2007
BUILDING WEALTH
rja[`88888\kk]d\gj^88888\Ydd Yk88888lmdkY
2 0 07
ACRON
GRUPPE
ACRON
GRUPPE
zum 31. Dezember 2007
ACRON Holding AG, Zürich
ACRON AG, Zürich
ACRON GmbH, Düsseldorf
ACRON US Holding Corp., Tulsa
ACRON (USA) L.P., Tulsa, Dallas
ACRON U.S. Management, Inc., Tulsa, Dallas, Houston
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS
Inhaltsverzeichnis ...........................................................................................................................
3
Vorwort ...........................................................................................................................................
4
DIE ACRON GRUPPE
Organigramm und Überblick ....................................................................................................
5
Chronologie ..............................................................................................................................
6
Der Geschäftsverlauf 2007 mit Ausblick 2008 .........................................................................
7
DER SCHWEIZER MARKT
ACRON in der Schweiz ...........................................................................................................
10
Die Schweizer Investments
Überblick .......................................................................................................................
12
Einzeldarstellung ACRON L&R Immobilien AG (ACRON HELVETIA IV) ..............
14
Einzeldarstellung ACRON HELVETIA V Immobilien AG ..........................................
16
DER US-AMERIKANISCHE MARKT
ACRON in den USA .................................................................................................................
20
Die US-amerikanischen Investments
Überblick .......................................................................................................................
22
Einzeldarstellung ACRON Triad I L.P. .........................................................................
24
Einzeldarstellung ACRON Reserve at Westchase L.P. ..................................................
26
3
VORWORT
VORWORT
Sehr geehrte Damen und Herren,
das Jahr 2007 zeigte sich uns in seinen verschiedensten Facetten. Neben dem viel diskutierten Klimawandel, der
den Menschen als Verursacher der Klimaerwärmung entlarvte, straften der Ölpreis wie auch der Dollar und ihre
jeweiligen Entwicklungen Experten Lügen. Daneben haben andere Ereignisse wie das Thema Subprime und die sich
daran anschliessende Finanzmarktkrise die Öffentlichkeit massgeblich beeinflusst. 2007 wird noch lange als das Jahr
der Hypothekenkrise in Erinnerung bleiben.
Die Hauptkonzentration der ACRON legten wir in diesem Jahr auf den Baufortschritt sowie die vertragsgerechte und
wie geplante Fertigstellung des SAS Radisson Hotels am Flughafen Zürich. Das Kongresszentrum mit Hotel-, Büround Konferenzräumlichkeiten brachten wir bereits in 2006 in die Investmentgesellschaft ACRON L&R Immobilien
AG ein und platzierten das Investment noch im gleichen Jahr mit einem Gesamtinvestitionsaufwand von rund
CHF 154,1 Millionen.
Mit den zum Stichtag 31. Dezember 2007 insgesamt 36 initiierten Private Placements und Publikumsbeteiligungen
in der Schweiz und in den USA setzten wir ein Transaktionsvolumen von CHF 524 Millionen um. Das Schweizer
Investitionsvolumen – aufgeteilt auf fünf Beteiligungsangebote – beträgt dabei CHF 252 Millionen. Zum Jahresende
2007 befinden sich 19 Beteiligungsgesellschaften in der Bewirtschaftungsphase. 17 US-Objekte konnten wir mit einer
durchschnittlichen Haltedauer von zirka sieben Jahren veräussern beziehungsweise die jeweiligen Objektgesellschaften
auflösen. ImAuftrag der bestehenden schweizerischen BeteiligungACRON HELVETIAI verkauften wir im Jahr 2006 die
Immobilie Riedpark, ein Einkaufszentrum in Neerach im Kanton Zürich, mit einer binnen sechs Jahren erwirtschafteten
Wertsteigerung von 40 Prozent. Der Erwerb des bestehenden Bürogebäudes des Südparks Solothurn durch die
ACRON HELVETIA V wurde noch im Dezember 2006 ausgehandelt. Die entsprechenden Verträge unterzeichneten
wir im Januar 2007.
Bestimmte in den vergangenen 25 Jahren vorerst die USA das Tätigkeitsfeld der ACRON, gewann die Schweiz als
Investitionsstandort beginnend mit dem Jahre 2001 zunehmend an Attraktivität. Diese weiter auszubauen war das
Ziel des Jahres 2007 und wird auch unsere Zukunft weitestgehend mitbestimmen. Wir laden Sie herzlich ein, mit
dem vorliegenden Report 2007 mehr über uns und unsere Aktivitäten zu erfahren.
Zürich, den 31. Juli 2008
Jürg Greter, LL.M. (tax)
Präsident des Verwaltungsrates
ACRON Holding AG
4
Klaus W. Bender
Geschäftsführer (CEO)
ACRON Holding AG
DIE
DIEACRON
ACRONGRUPPE
GRUPPE
Die ACRON Gruppe konzipiert
und realisiert seit mehr als 25
Jahren geschlossene Immobilienbeteiligungen für Privatpersonen
und für institutionelle Investoren.
Die operativ tätigen Gesellschaften,
die alle unter dem Dach der
Schweizer Muttergesellschaft, der
ACRON Holding AG, Zürich,
stehen, sind die ACRON AG,
Zürich, die ACRON GmbH,
Düsseldorf, und die amerikanische
ACRON US Holding Corp., Tulsa/
Oklahoma. Insgesamt sind 39
Mitarbeiter in den Unternehmen
beschäftigt.
Knapp zwanzig Jahre tätigte ACRON bereits Investitionen auf dem US-Markt, als das Unternehmen sein erstes
Schweizer Investment im Jahr 2000 konzipierte. Diese Beteiligung, die ACRON HELVETIA I Immobilien
Aktiengesellschaft, investiert in einen Portfolio-Mix aus zwei Liegenschaften im Kanton Zürich, bestehend aus dem
Catering-Gebäude der LSG Skychefs in Rümlang und aus der Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs. Mit der
ACRON HELVETIA II Immobilien AG legte ACRON 2005 den konzeptionellen Grundstein für die
HELVETIA-Reihe, basierend auf der Aktiengesellschaft und der Ausschüttungskombination aus
Nennwertreduktion und Auszahlung
einer Dividende pro Aktie. Die
ACRON HELVETIA II Immobilien AG
hält als Investitionsliegenschaft das VierSterne Hotel Steigenberger in GstaadSaanen. Bei der Investitionsimmobilie
der ACRON HELVETIA III handelt
es sich um ein Bürogebäude in
Bern-Zollikofen. Die ACRON L&R
(HELVETIA IV) investiert in das
Hotel- und Kongresszentrum Radisson
SAS Airport Hotel am Flughafen
Zürich, das im Sommer 2008 eröffnet
werden wird. Die zuletzt aufgelegte
ACRON HELVETIA V hält die
bestehende Büroimmobilie des Südparks
in Solothurn.
5
DIE
DER
GRUPPE
DIECHRONOLOGIE
CHRONOLOGIE
DER
GRUPPE
1981 – 1990
1981
Gründung der heutigen ACRON durch Rechtsanwalt Klaus W. Bender.
1985
Beginn Tätigkeit USA.
1988
Eröffnung und Eintragung der Schweizer ACRON Niederlassung in Zürich.
Auflage der ersten Private Placements in den USA.
1991 – 2000
1991
Eröffnung der amerikanischen ACRON Niederlassung in Dallas/Texas.
1992
Registrierung der US-Niederlassung Dallas/Texas.
1993
10. US-Private Placement.
1997
Erster US-Publikumsfonds.
Gesetzesänderung „Lex Koller“ – Anpassung der Schweizer Geschäftstätigkeit.
Registrierung des EU-Markenzeichens „ACRON“.
Rechtsanwalt Kai P. Bender, LL.M. beginnt Vollzeittätigkeit bei der ACRON.
1999
Gründung der ACRON (Schweiz) AG; Fortführung der Schweizer Niederlassung.
Gründung der ACRON (USA) L.P. mit Greg W. Wilson, Präsident der Gesellschaft.
Gründung der ACRON U.S. Management, Inc., Dallas/Texas, Tulsa/Oklahoma.
20. US-Investment.
2000
Erste Schweizbeteiligung – Gründung ACRON HELVETIA I Immobilien
Aktiengesellschaft, Zürich (Bei Erwerb: Portfolio-Mix aus Einkaufszentrum in
Neerach/Zürich und Catering Gebäude in Rümlang/Zürich).
2001 bis heute
2002
Dipl.-Kfm. Peer Bender steigt ins operative Geschäft der ACRON ein.
Kai P. Bender wird Geschäftsführer der ACRON, Düsseldorf.
2003
Gründung ACRON Holding AG, Zug.
Klaus W. Bender wird zum Geschäftsführer der ACRON Holding AG bestellt.
Jürg Greter, LL.M. wird zum Verwaltungsrat der ACRON (Schweiz) AG ernannt.
2005
Gründung ACRON HELVETIA II Immobilien AG, Gstaad-Saanen/Bern,
Liegenschaft: Vier-Sterne Hotel Steigenberger (Platzierung nach nur sechs Monaten).
Gründung ACRON HELVETIA III Immobilien AG, Bern-Zollikofen/Bern,
Liegenschaft: Bürohaus T-Systems (Platzierung nach elf Monaten).
Erwerb des Hotel- & Kongresszentrums Radisson SAS Zürich Airport Hotel.
Vollständige Platzierung durch den britischen Investor London & Regional Properties
nach nur drei Monaten, Umbenennung in ACRON L&R Immobilien AG.
30. US-Investment.
Ernennung Peer Bender zum Geschäftsführer der ACRON GmbH, Düsseldorf.
Bestellung Klaus W. Bender zum Geschäftsführer der ACRON AG, Zürich.
2006
25jähriges Firmenjubiläum.
Erstes US-Investment in Houston/Texas.
Managementaufbau und Eröffnung der Niederlassung der ACRON U.S. Management,
Inc. in Houston/Texas sowie Closing erste Büroimmobilie (Reserve at Westchase) in
Houston/Texas.
Kaufvertragsabschluss und Erwerb der bestehenden Büroimmobilie des Südparks in
Solothurn (HELVETIA V).
6
DER
DERGESCHÄFTSVERLAUF
GESCHÄFTSVERLAUF 2007
2007MIT
MITAUSBLICK
AUSBLICK 2008
2008
Auf personeller Unternehmensebene ist ACRON
erfreut, Herrn Reto Flükiger, der bereits seit über 20
Jahren im Schweizer Immobiliengeschäft tätig ist, als
stellvertretenden Geschäftsführer der ACRON AG,
Zürich, gewonnen zu haben. Nachdem Herr Flükiger
seine Ausbildung als Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder
vollendet hatte, absolvierte er sein Studium als
Diplom Betriebsökonom. Im Anschluss war er unter
anderem bei der Rhombus Bindella AG, Credit Suisse
und SPG Intercity Zurich tätig. Bei der ACRON
verantwortet Herr Flükiger den gesamten Lebenszyklus
der Investitionsliegenschaften – angefangen bei der
Objektauswahl, über den späteren Erwerb und die
Haltedauer bis hin zur späteren Veräusserung der
Immobilie.
Airport Hotels am Flughafen Zürich. Ab Anfang August
2008 wird das Hotel Gästen zur Verfügung stehen. Neben
dieser Eröffnung wird ACRON in 2008 ein weiteres Fest
– anlässlich des 20-jährigen ACRON Bestehens in der
Schweiz – feiern dürfen.
Für die bestehende Beteiligung ACRON HELVETIA I
Immobilien Aktiengesellschaft erwarb das Unternehmen
am 14. Dezember 2007 das Bürocenter Waser in
Buchs, Zürich, als Nachfolgeobjekt des Anfang 2007
veräusserten Einkaufszentrums in Neerach, Kanton
Zürich. Nach der sechsjährigen Haltedauer des Riedparks
wurde eine 40-prozentige Wertsteigerung erzielt. Ein
weiteres Ereignis, das Jahr 2007 betreffend, war die im
Oktober vollzogene Aufrichte des Radisson SAS Zürich
Aufgrund der Erfahrungen hält ACRON auch in Zukunft
an altbewährten Strategien fest und konzentriert sich im
Jahr 2008 weiterhin ausschliesslich auf Investments in
neuwertige, vollvermietete und lukrative Liegenschaften
in der Schweiz und den USA, die sich nach bestimmten,
martktabhängigen Investitionsgrundsätzen richten. CoreInvestments sind und werden als bewährte Assetklasse
ein Focus der Gruppe bleiben.
Auf US-amerikanischer Seite veräusserte ACRON
zum 31. Dezember 2007 den Lebensmittelsupermarkt
Lincoln II in Lincoln, Nebraska, mit einem
durchschnittlichen Ergebnis von 6 Prozent p.a. Zum
20. März 2008 liquidierte die Gruppe ferner die
amerikanische Beteiligung ACRON Lawrence L.P.
und veräusserte den Lebensmittelsupermarkt mit einer
durchschnittlichen Rendite von 12,7 Prozent p.a.
Ergebnisse der ACRON HELVETIA-Reihe
Gesellschaft
ACRON HELVETIA I
Immobilien Aktiengesellschaft (aus 2000)
Investitionsliegenschaft
CateringGebäude, Rümlang/Zürich
Büro-/Logistikgebäude Buchs/ Zürich
Vermietungsstand
Investitions- Ausschüttungen Ausschüttungen, kumu2007, in % p.a. liert bis Ende 2007, in %
volumen,
in CHF
Soll
Ist
Soll
Ist
100 %
24.330.500
6,60
2,05
43,50
49,52
100 %
ACRON HELVETIA II
Steigenberger Hotel,
Immobilien AG
100 %
28.200.000
6,00
6,00
18,00
18,00
Gstaad-Saanen
(aus 2005)
ACRON HELVETIA III
Immobilien AG
Bürogebäude, Bern
100 %
27.200.000
6,25
6,25
12,50
12,50
(aus 2005)
ACRON L&R
Radisson SAS Airport
Immobilien AG *
100 %
154.100.000
5,25
5,25
10,5
10,5
Hotel, Zürich
(aus 2006)
ACRON HELVETIA V
Bürogebäude,
Immobilien AG
100 %
17.900.000
Erste Ausschüttung erfolgt 2008
Solothurn
(aus 2007)
* Das Eigenkapital wurde über ein nachrangiges Investorendarlehen zur Verfügung gestellt.
7
Tower Flughafen Bern
Matterhorn
Stadt Zürich
Paul Klee Zentrum, Bern
Börse, Zürich
DER SCHWEIZER MARKT
In den letzten Jahren rückte die Schweiz vermehrt in
den Fokus internationaler Investoren. Die stabilen
wirtschaftlichen und politischen Verhältnisse, die
Liberalisierung der gesetzlichen Rahmenbedingungen,
ein angemessenes Steuerverhältnis sowie ein günstiges
Finanzierungs-/Ertragsverhältnis (Yield Gap) trugen
unter anderem dazu bei, dass sich die Nachfrage nach
Anlageobjekten in der Schweiz zunehmend erhöhte.
8
Die Schweizer Wirtschaft, die sich seit etwa vier
Jahren in einer Hochkonjunktur befindet, expandierte
im Berichtsjahr laut Angaben des Staatssekretariats für
Wirtschaft (SECO) um 3,1 Prozent. Die Aussichten für
2008 stehen – trotz der sich weltweit abzeichnenden
wirtschaftlichen Abkühlung – gut. Die Situation am
Schweizer Arbeitsmarkt ist ebenfalls vorbildlich. Seine
starke Verfassung in 2007 drückt sich unter anderem in
Flughafen Zürich
Stadt Solothurn
der Zunahme um 73.000 Beschäftigte (umgerechnet
auf Vollzeitstellen) und der durchschnittlichen
Arbeitslosenquote von 2,8 Prozent aus.
Dass der Globalisierungsgrad und die internationale
Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz ausserordentlich
hoch sind, spiegelt sich in einer Untersuchung des
renommierten Beratungsunternehmens A.T. Kearney
Rötibrücke, Solothurn
und des Magazins „Foreign Policy“ wieder. Demnach
gehört die Schweiz zu den weltweit 20 am stärksten
globalisierten Ländern. Im alljährlichen Global
Competetiveness Report des World Economic Forums
belegt die Schweiz im Länderranking der Nationen
regelmässig einen der vordersten Plätze, womit sie auch
hier weltweit zu den wettbewerbsfähigsten Ländern
gehört.
9
ACRON
ACRONININDER
DERSCHWEIZ
SCHWEIZ
Die
genaue
Prüfung
jedes
Schweizer
Investitionsobjektes
ist die Grundlage eines jeden
HELVETIA-Investments.
Fällt
die Überprüfung der Kriterien
positiv aus, gründet ACRON
die entsprechende Immobilien
Aktiengesellschaft nach Schweizer
Recht – gemäss der HELVETIAReihe. Diese Immobilien AG
erwirbt sodann die ausgewählten
Immobilien und hält diese als
einziges Anlagevermögen. Das
Anlagevermögen ist somit exakt
bestimmt. Die jeweilig ausgesuchte
und fixierte Liegenschaft ist
alleiniger Investitionsinhalt und
somit auch alleiniger Risikobestand
der Beteiligungsgesellschaft. Nach
Gründung ist dem beigetretenen
Aktionär
das
Risikoprofil,
welches sich für die Dauer seiner
Beteiligung und der Gesellschaft
nicht verändern wird, von Beginn
an allen HELVETIA-Investments
offen gelegt und transparent.
Die ACRON AG verwaltet die Beteiligungsgesellschaft durch Übernahme
der jeweiligen Geschäftsführung. Sie führt jedoch keine Veränderung der
bekannten Investitionsparameter durch – ohne den Investor in Kenntnis zu
setzten und gegebenenfalls seine Zustimmung zu erbitten. Jede erworbene
Liegenschaft und jede potentielle Immobilie ist für den Investor mit allen
dazugehörigen Wertbestimmungsmerkmalen (wie Miet- und Kaufverträgen,
Wertgutachten, sonstigen wertbestimmenden Merkmalen oder Darlehen
und Finanzierungen, etc.) vollkommen transparent ausgestaltet. Die
präsentierte und fixierte Immobilie kann ohne das Wissen des Aktionärs nicht
ausgetauscht oder verkauft werden, denn gemäss der Statuten der HELVETIAGesellschaften ist eine solche Entscheidung immer der absoluten Mehrheit
aller Aktienstimmen unterworfen.
RISIKEN UND TRANSPARENZ
Die Beweggründe eines Investors, bei Anlagefonds und ImmobilienAktiengesellschaften herkömmlicher Machart zu zeichnen, sind meist variabel.
Zudem sind dem Anleger die eigentlichen Investmentinhalte und somit auch
Risiken häufig unbekannt – unter anderem durch den zeitweiligen Austausch
der Anlageliegenschaften seitens der Gesellschaft. Dem entgegengesetzt
hat sich der Investor der HELVETIA-Gesellschaft aufgrund der völligen
Transparenz der ihm präsentierten Investitionsinhalte und der sich daraus
ergebenden Risikobeurteilung für seinen Beitritt entschieden.
Die Liegenschaftswahl und Risikolage kann und wird seitens der Gesellschaft
nur nach Befragung der Investoren und mit Zustimmung der Mehrheit aller
Aktionäre geändert werden. Somit hat der Aktionär mittel- und langfristig
eine verlässliche Investitionsentscheidung getätigt.
DAS ANLAGEKONZEPT DER ACRON HELVETIA-REIHE
UND DIE VORTEILE FÜR INVESTOREN
• Investment konzipiert für Schweizer und Investoren anderer Staaten.
• Geschlossenes Immobilieninvestment in der Rechtsform einer
Schweizer Aktiengesellschaft.
• Steuerlich attraktive Ausschüttung: Aktionär erhält eine Kombination aus
Nennwertreduktion und Auszahlung einer Dividende pro Aktie.
• Keine Haftung des Anlegers, weil er statt in Personengesellschaften
in eine Aktiengesellschaft investiert.
• Steueroptimierung: Grösstenteils steuerfreie Ausschüttungen ermöglicht
durch das innovative ACRON-Anlagekonzept.
• Mittelverwendungskontrolle:
Schweizer / deutsches Kreditinstitut oder Treuhandunternehmen.
10
Die Nennwertreduktion
Erscheint ihre Durchführung Praxisunerfahrenen auf den
ersten Blick kompliziert, so ist die Nennwertreduktion
als Ausschüttungsmethode in der Schweiz üblich
und äusserst beliebt. Sie ermöglicht der Gesellschaft
die Ausschüttung liquider Mittel, die über eine reine
Dividendenausschüttung nicht erfolgen könnte. Das
Vermögen des Aktionärs bleibt unverändert und wird von
der Nennwertreduktion nicht beeinflusst.
Bei der Nennwertreduktion wird der Nennwert – auch
Nominalwert – der jeweiligen ACRON HELVETIAAktie um einen bestimmten Betrag herabgesetzt.
Dieser Differenzbetrag dient für Ausschüttungen,
wird an den Aktionär bar ausbezahlt und ist für ihn
steuerfrei. Rechtlich ist diese Ausschüttungsform als
Kapitalrückzahlung anzusehen. Der bis zum Erreichen
der vollen Ausschüttungssumme verbleibende Teil
wird in Form einer Dividende pro Aktie ausgezahlt.
Diese hat der Aktionär bei seiner persönlichen
Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen.
MERKMALE DER NENNWERTREDUKTION
• Ausschüttungen sind für Aktionäre einer Schweizer
Immobilien AG steuerfrei.
• Das Vermögen des Aktionärs bleibt unverändert und
wird von der Nennwertreduktion nicht beeinflusst.
• Die Anzahl der Aktien bleibt unverändert.
• Der Aktionär muss die Aktien im Privatvermögen
halten und darf nicht gewerbsmässig im
Wertpapiergeschäft tätig sein.
• Das Grundkapital darf durch die Reduktion der
Einzelnennwerte der Aktien CHF 100.000 nicht
unterschreiten, beziehungsweise der Nennwert
der einzelnen Aktie muss mindestens CHF 0,01
betragen.
• Die Herabsetzung des Aktienkapitals muss bei
der Generalversammlung beschlossen und im
Schweizerischen Handelsblatt veröffentlicht
werden.
Die Zahl der Aktien bleibt bei der Nennwertreduktion
unverändert, das heisst alle Gesellschafter nehmen an der
nominalen Kapitalherabsetzung gleich teil. Zum Zweiten
wird der über den Nominalbetrag hinausgehende innere
Wert der Aktie (also insbesondere der Wert der Immobilie
und etwaige stille Reserven) durch die Nennwertreduktion
nicht angetastet – die diesbezügliche Substanz bleibt
erhalten.
Auch andere bekannte und führende Schweizer
Unternehmen nehmen den Usus dieser Auszahlungsform
seit mehreren Jahren für sich in Anspruch. Zu nennen
sind hier unter anderem die Basler Kantonalbank, die
Credit Suisse, die UBS, die Swiss Prime Site und die
Swisscom.
11
DIE
DIESCHWEIZER
SCHWEIZERINVESTMENTS
INVESTMENTS
ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft
Portfolio-Mix: Catering Gebäude LSG Sky Chefs in Rümlang und Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs
Konzipiert wurde das erste Schweizer Investment im Jahr 2000 mit zwei
völlig unterschiedlichen Liegenschaftsarten, die die Beteiligungsgesellschaft
bis zum Jahr 2006 in ihrem Bestand hielt. Zwecks Portfolio-Optimierung
wurde das Einkaufszentrum Riedpark in Neerach, Zürich, Ende 2006 von der
Gesellschaft mit einer Wertsteigerung von 40 Prozent veräussert.
Als Ersatzobjekt erwarb die Gesellschaft im Berichtsjahr 2007 die Büro-/
Verwaltungs- und Logistikimmobilie der Unternehmensgruppe Waser in
Buchs, Zürich.
Die zweite Immobilie ist seit Gesellschaftsgründung im Bestand der
ACRON HELVETIA I. Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Catering
Gebäude der LSG Sky Chefs, die die Liegenschaft am Flughafen Zürich für
20 Jahre gemietet hat.
Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf CHF 24.330.500.
ACRON HELVETIA II Immobilien AG
Vier-Sterne Hotel Steigenberger in Gstaad-Saanen
Die Investitionsliegenschaft der ACRON HELVETIA II ist das Vier-Sterne
Hotel Steigenberger in der Tourismusregion Gstaad-Saanen. Mieterin ist
die Steigenberger Hotels AG, Thalwil, die das Hotel bereits seit Anfang
der 80er Jahre erfolgreich führt. Mit ihr wurde ein Pachtvertrag bis Ende
2030 geschlossen. Mit 132 Zimmern und sechs Konferenzräumen gehört
es in der Region Berner-Oberland zu den führenden Hotels und nimmt
auch im Seminarsegment eine bedeutende Rolle ein. Die Platzierung
des Beteiligungsangebotes mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von
CHF 28,2 Millionen erfolgte in sechs Monaten.
ACRON HELVETIA III Immobilien AG
Bürogebäude in Bern
Investiert wird in ein sechsgeschossiges Bürogebäude in Münchenbuchsee,
Bern-Zollikofen. Die Nutzfläche der im Jahr 2003 erbauten Liegenschaft ist
vollständig an die T-Systems Schweiz AG vermietet. Der Mietvertrag, der
eine jährliche Indexierung auf Basis der Veränderungen des Landesindex
der Konsumentenpreise beinhaltet, läuft bis 2018, zuzüglich einer
Option von fünf Jahren. Ein Schweizer Kreditunternehmen stellte der
ACRON HELVETIA III eine Bankgarantie für die gesamte Mietdauer über
CHF 3 Millionen für die Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen der Mieterin
aus. Das Gesamtinvestitionsvolumen der ACRON HELVETIA III beträgt
CHF 27,2 Millionen.
12
TRANSPARENZ DURCH JÄHRLICH PUBLIZIERTE GESCHÄFTSBERICHTE
Um den Investoren der ACRON HELVETIA
Gesellschaften vollständige Transparenz hinsichtlich
ihrer Beteiligung zu gewährleisten, erstellt die
ACRON jährlich Geschäftsberichte zu den einzelnen
Beteiligungsgesellschaften. Diese Geschäftsberichte
werden den Aktionären postalisch übermittelt und ferner
bei den jährlich stattfindenden Generalversammlungen
der jeweiligen Gesellschaft ausgelegt.
In der Dokumentation sind generelle Angaben über
die Schweiz als Investitionsland sowie direkte
Angaben zum Beteiligungsobjekt enthalten. Zudem
fasst der Geschäftsbericht die Inhalte der jeweils
vorangegangenen Aktionärsversammlung zusammen
und gibt in Form von Bilanzen und Erfolgsrechnungen
ausführlich Auskunft über den Geschäftsverlauf des
abgelaufenen Jahres.
13
ACRON L&R Immobilien AG – (ACRON HELVETIA IV)
Radisson SAS Zürich Airport Hotel, Zürich
Rechtsform
Adresse / Sitz der Gesellschaft
Emissionsjahr
Anzahl der Gesellschafter
Die Gesellschaft
Schweizer Aktiengesellschaft, CH-020.3.028.796-6
ACRON L&R Immobilien AG, c/o ACRON AG, Stockerstrasse 8, 8002 Zürich
2006
Jahr der Schliessung
2006
1
Nutzung
Adresse
Baujahr/Fertigstellung
Grundstücksfläche
Mietfläche
Vermietungsstand
Parkplätze
Die Immobilie
Kongresszentrum mit Hotel-, Büro- und Konferenzräumlichkeiten
Flughafenareal Zürich
2008
5.539 m²
36.600 m²
100 %
Innerhalb des Flughafenparkhauses 1
ACRON konzipierte das Investment am Flughafen
Zürich im Frühjahr 2006 als Private Placement. Mit
der 100-prozentigen Aktienübernahme nach einer
Platzierungsphase von drei Monaten durch den
britischen Investor London & Regional Properties im
September 2006 wurde die Gesellschaft in ACRON
L&R Immobilien AG umbenannt. L&R agiert von den
Standorten London, Stockholm, Helsinki, St. Petersburg
und Moskau und investiert an vielen europäischen
Märkten. Im Auftrag von L&R wird ACRON zukünftig
das Management der Gesellschaft und des Objektes
verantworten.
Die Total- und Generalunternehmerin Karl Steiner
AG – grösste Totalunternehmerin der Schweiz –
schloss die Rohbauarbeiten im Oktober 2007 ab, so
dass am 10. Oktober 2007 im Foyer des Neubaus die
Feier zur Aufrichte stattfand. Die Bauabnahme findet
plangemäss Ende Juli 2008 statt, um die Eröffnung des
Hotels Anfang August 2008, wie geplant, vollziehen
zu können. Die Hotelanlage selbst wird nach einem
Konzept von Matteo Thun und Partner gestaltet. Mit
Einweihung wird das rund 36.000 Quadratmeter grosse
Hotel-, Büro- und Kongresszentrum das Eingangstor
zum Flughafengelände markieren.
Die Investitionsimmobilie war noch vor Baubeginn
bereits zu 100 Prozent vermietet. Die beiden Mieter,
SAS Hotels Switzerland AG und die Unique (Flughafen
Zürich AG), haben die entsprechenden Mietverträge
bereits vor Spatenstich am 4. Mai 2006 unterzeichnet.
Hauptmieterin des Komplexes ist mit insgesamt
rund zwei Dritteln der Gesamtfläche die SAS Hotels
Switzerland AG. Mit einem Mietvertrag über eine
feste Laufzeit von 25 Jahren wird sie das Radisson
14
SAS Zürich Airport Hotel mit 329 Zimmern betreiben.
Die Muttergesellschaft Rezidor SAS zählt zu den am
schnellst wachsenden Hotelketten und betreibt derzeit
rund 250 Hotels in 48 Ländern. Andere ihr unterstellte
Markennamen sind Park Inn, Country Inn, Regent und
Missoni.
Als Highlight der Hotellobby wird die Hotelbetreiberin
SAS Hotels Switzerland AG nach Übergabe der fertigen
Hotelanlage im Atrium den so genannten „Wine Tower“
errichten. Er ist ein von dem Architekturbüro ESS, Edwin
Shirley Staging Ltd. entworfenes Stahlgerüst, welches als
Hauptattraktion im Zentrum der Immobilie stehen wird.
Mit einer Höhe von über zehn Metern lässt er sich als
vertikaler, vierseitiger „Weinkeller“ inmitten des mit
einer Bar ausgestatteten Sitzbereiches beschreiben. Als
Publikumsmagnet wird er die Aufmerksamkeit eines
jeden eintreffenden Gastes auf sich ziehen.
Nutzungsberechtigte für die Bürogeschosse der 8. bis
10. Etage sowie für die Entertainmentfläche im ersten
Untergeschoss ist für mindestens 25 Jahre die an der Börse
notierte Flughafenbetreiberin, Unique (Flughafen Zürich
AG). 2007 schloss Unique ihr Geschäftsjahr mit einem
Gewinn von CHF 130,7 Millionen ab, was einem Plus
von 49,4 Prozent entspricht. Bei einem Passagierzuwachs
von 7,8 Prozent steigerte das Unternehmen seinen Umsatz
um 8,9 Prozent auf CHF 802,9 Millionen.
Unique konnte zum jetzigen Zeitpunkt bereits 80 Prozent
ihrer angemieteten Bürofläche an das international tätige
Beratungsunternehmen Mc-Kinsey untervermieten.
Zu diesem Zweck und um die Bedürfnisse von McKinsey vollauf befriedigen zu können, lässt Unique auf
eigene Kosten einen höherwertigen Ausbau der Flächen
erstellen.
Spatenstich – Mai 2006
Grundsteinlegung – September 2006
Animation – Radisson SAS Airport Hotel
Standort – Flughafen Zürich
Baustellenfortschritt – März 2008
Baustellenfortschritt – September 2007
Baustellenfortschritt – März 2008
15
ACRON HELVETIA V Immobilien AG
„Südpark Solothurn“, Solothurn
Rechtsform
Adresse / Sitz der Gesellschaft
Emissionsjahr
Anzahl der Gesellschafter
Die Gesellschaft
Schweizer Aktiengesellschaft, CH-241.3.006.368-2
ACRON HELVETIA V Immobilien AG,
c/o ACRON AG, Stockerstrasse 8, 8002 Zürich
2007
Jahr der Schliessung
offen
offen
Die Immobilie
Nutzung
Trakt A des Bürokomplexes „Südpark Solothurn“ (Projekt) mit Büro- und
Konferenzräumlichkeiten
Adresse
Zuchwilerstrasse 21, 4501 Solothurn, Schweiz
Baujahr / Modernisierung Trakt A Baujahr 1984, Modernisierung 2007
Baujahr / Fertigstellung, Trakt B 2009
Baujahr / Fertigstellung, Trakt C 2010
Grundstücksfläche
8.018 m²
Mietfläche
17.534 m²
Vermietungsstand Trakt A
100 %
Parkplätze
190 (49 Park- und 141 Garagenplätze)
Mit Kaufvertrag vom 22. Dezember 2006 hat die
ACRON HELVETIA V Immobilien AG von der
Comparo AG, Verkäuferin und gleichzeitig auch
Entwicklerin des Projektes, das Grundstücksareal
„Südpark Solothurn” in Solothurn erworben. Bis zum
Jahre 2010 soll hier der Büro- und Geschäftskomplex
„Südpark Solothurn” mit einer Fläche von etwa 17.500
Quadratmetern, aufgeteilt auf drei Gebäudetrakte,
fertig gestellt werden. Der bereits realisierte Trakt A,
vollvermietet per 31. Januar 2007, wurde im Jahre
1984 erbaut und 2007 für die beiden Mieter, die VogtSchild Medien AG (95 Prozent der Mietfläche) und die
Comparo AG (5 Prozent der Mietfläche) umgebaut und
modernisiert. Für die beiden geplanten Büroneubauten
wurde der Baubeginn hinsichtlich Trakt B für den 31.
Juli 2008 und hinsichtlich Trakt C für den 1. März 2009
geplant.
Die Comparo AG, mit der die ACRON HELVETIA
V den Totalunternehmervertrag am 15. Januar 2007
unterzeichnete, ist sowohl für die Bebauung des
Areals mit den drei Gebäudetrakten als auch für die
anschliessende Vermietung der Flächen verantwortlich.
Voraussetzung für die Errichtung der Trakte B und C ist
ihre Verpflichtung gegenüber der ACRON HELVETIA
V, auf Basis der vereinbarten Muster-Mietverträge
Vertragsabschlüsse mit Drittmietern nachzuweisen. Dies
entspricht hinsichtlich des jährlichen Mindestmietzinses
einer Belegungsrate von mindestens 70 Prozent. Die
übrigen 30 Prozent können von der Comparo AG über
eine Mietzinsgarantie für die Dauer von fünf Jahren ab
Kaufpreiszahlung gesichert werden. Diese Mietgarantie
wird durch eine Bankgarantie in Höhe von einer
Jahresmiete roll-over abgesichert.
Zum Veröffentlichungszeitpunkt dieses Berichts hat sich
der Baubeginn der geplanten Bauabschnitte B und C
aufgrund ausstehender Vermietungserfolge verschoben.
16
Animationen – Südpark Solothurn
Kartenausschnitt Solothurn
Bestehender Gebäudetrakt mit Animationen der entstehenden Trakte
17
Flughafen, Dallas Fort Worth
ACRON Triad I L.P., Tulsa
Historisches Indianererbe, Oklahoma
DER US-AMERIKANISCHE MARKT
Als weltweit grösste Volkswirtschaft weisen die USA
seit Jahren stabile ökonomische Kennziffern auf. Die
Wirtschaft wuchs in den vergangenen zehn Jahren
durchschnittlich um rund 3 Prozent. In 2007 lag das
Wachstum laut Angaben des Bureaus of Economic
Analyses des U.S. Department of Commerce bei 2,2
Prozent. Grund hierfür waren die Turbulenzen auf den
hiesigen Finanzmärkten, die durch den Ausbruch der US18
Hypothekenkrise im Eigenheimmarkt ausgelöst worden
waren. Für 2008 geht das renommierte Maklerunternehmen
Cushman & Wakefield, Inc., New York, von einer
durchschnittlichen Steigerung von 2 Prozent aus.
Ein Vergleich hilft, die Vorstellung der ökonomischen
Leistung der USA zu konkretisieren: Wenn die USWirtschaft um 2 Prozent wächst, addiert sie das gesamte
Arlington Convention Center, Dallas Metroplex
Golden Driller, Tulsa
ACRON Preston North L.P., Dallas
ACRON Reserve at Westchase L.P., Houston
Pumpjack in Big Spring, Texas
City Hall, Dallas
Bruttoinlandsprodukt eines Landes wie Schweden. Liegt
die Steigerung bei 3 Prozent, entspricht dies beispielsweise dem Bruttoinlandsprodukt der Niederlande. Seit
Ende der 80er Jahre konnten die USA ihren Output um
US-$ 8 Billionen auf fast US-$ 14 Billionen erhöhen.
Demzufolge ist ein Wachstum von 2 Prozent,
insbesondere in der aktuellen Situation, als äusserst
erfreulich zu werten.
Die USA bleiben ein bevorzugter Standort für
Immobilieninvestments. Neben einer bevorstehenden
Marktbereinigung und der hohen Transparenz des USImmobilienmarktes (Platz 1 beim Immobilien-TransparenzIndex des internationalen Beratungsunternehmens Jones
Lang LaSalle) stellt das günstige Verhältnis des Euro zum
Dollar eine optimale Chance für einen Einstieg in den
amerikanischen Immobilienmarkt dar.
19
ACRON
ININDEN
USA
ACRON
DEN
USA
Seit ACRON ihre erste Niederlassung Mitte der 80er Jahre in
den USA eröffnete, liegt die Konzentration auf klassischen CoreImmobilieninvestments, die sich an den eigenen marktabhängigen
Investitionsprinzipien orientieren.
GRUNDSÄTZE FÜR ERFOLGREICHE INVESTITIONEN IN US-BÜROIMMOBILIEN
Konzentration auf Investitionsvolumina bis zu US-$ 50 Millionen
• Erhöhte Wiederverkaufschancen, da Immobilien mit kleineren
Volumina eine bessere Umschlagshäufigkeit im Vergleich zu
grossvolumigen Objekten haben.
• Überschaubare Investorenzahl ermöglicht Flexibilität, schnelle
Entscheidungen und intensiven Kontakt.
Beschränkung auf bestimmte Märkte im Südwesten der USA
• Von den Standorten Tulsa/Oklahoma und Dallas/Texas agiert
ACRON seit über zwei Jahrzehnten und beobachtet diese wie auch
andere nah gelegene potentielle Investitionsmärkte. 2006 eröffnete
ACRON eine weitere Management-Niederlassung in Houston/Texas.
Investments in suburbanen Märkten ausserhalb der klassischen
Downtown-Areas
• Attraktivere Einkaufspreise als im Downtown-Bereich.
• Trend geht zu Arbeitsplätzen in der Nähe von Wohngebieten
(Suburbs).
Eigenes Management und Präsenz vor Ort
• Von den Standorten Tulsa/Oklahoma, Dallas/Texas und Houston/
Texas agieren zirka 20 US-amerikanische ACRON-Mitarbeiter und
übernehmen selbst sowohl die Betreuung der Mieter als auch die
Instandhaltung der ACRON-Immobilien.
• Professionelle Verwaltung durch Property Management-Teams vor
Ort und aktive Managementprüfung durch ACRON Deutschland.
20
Büroimmobilien mit Wertumfängen
von bis US-$ 50 Millionen finden
die
Beachtung
des ACRON
Managements. In diesem Segment
sind Liegenschaften noch zu
angemessenen Preisen zu erwerben
und Renditen von etwa 7 Prozent
p.a. möglich. Zwar sanken in
den vergangen Jahren in allen
Grössenklassen
die
Renditen,
insgesamt jedoch fiel der Rückgang
umso stärker aus, je grösser die
Immobilien waren. Die relative
Attraktivität „kleinerer“ Immobilien
ist also beträchtlich gestiegen.
Die von ACRON präferierten
Regionen
beschränken
sich
derzeit auf den Südwesten der
USA, auf die Bundesstaaten
Texas und Oklahoma. Fokussierte
Städte in Texas sind die beiden
Metroareas Dallas und Houston,
beides wirtschaftlich bedeutende
Ballungszentren
mit
ähnlich
hohem
Bevölkerungswachstum.
In Oklahoma liegt die Stadt
Tulsa im Hauptaugenmerk für
Investitionsentscheidungen.
Hier
legte ACRON ihr erstes USamerikanisches Private Placement
bereits im Jahr 1988 auf.
Gründe, die den Investitionsentscheid rechtfertigen, sind neben
einer geringen Arbeitslosenquote,
den niedrigen Geschäftskosten
und dem boomenden Öl- und
Energiesektor, insbesondere die
mit dem Standort South West
verbundenen Steuervorteile. Dallas
sowie die Weltölstadt Houston
sind beispielsweise bedeutsame
Wirtschaftszentren
mit
stark
wachsenden Bevölkerungen und
gesunden Arbeitsmärkten. In 2007
zählten beide laut Bizjournals zu
den „hottest job markets“. Unter den
100 untersuchten Arbeitsmärkten
belegte Houston Platz 5 und Dallas
Platz 6.
Besonders bevorzugt ACRON
innerhalb dieser ausgewählten USStandorte Investments ausserhalb
der klassischen Downtowngebiete.
Dazu zählen die Teilmärkte der sogenannten „Suburbs” oder „Suburban
Areas”. Sie weisen – im Vergleich
zu den Downtowngebieten –
weitestgehend gute und überdies
stabile Renditen auf. Mit ihren
Investments
distanziert
sich
ACRON klar von Trend-Immobilien
innerhalb der 24-Stunden-Städte
wie beispielsweise New York oder
Chicago.
Die gute Mieternachfrage nach Büroflächen innerhalb der suburbanen
Märkte, die durch den Trend weg von
klassischen Downtowngebieten hin zu
innerstädtischen Märkten ausserhalb
des Kerns unterstützt wird, ist einer
der Vorteile, die für dieses Segment
sprechen. Die Umschlagshäufigkeit
dieser Immobilien ist ebenfalls anhand
der jährlich veröffentlichten Daten
von Real Capital Analytics, nationales
Marktbeobachtungs- und Beratungsunternehmen des gewerblichen
US-Immobilieninvestitionsmarktes,
ersichtlich. Im vergangenen Jahr
befanden sich in Houston 74 Prozent
aller registrierten Immobilienverkäufe im Suburban-Segment und nur
26 Prozent innerhalb der klassischen
Downtown-Gebiete. In Dallas waren
es 83 Prozent und 17 Prozent.
Dem
ACRON-Leitsatz
„Die
Immobilie steht und fällt mit der
Verwaltung“ entsprechend, hat
sich die Wichtigkeit des eigenen
Managements in den letzten Jahren
immer wieder neu unter Beweis
gestellt. Dies gilt insbesondere für
die Multi-Tenant-Office-Buildings
(Mehrmieterbürogebäude).
Erleichtert wird die Verwaltung
durch die Positionierung der ACRON
USA als „local Player“ sowie die
Kompetenz der amerikanischen
ACRON-Mitarbeiter an den einzelnen
Standorten, die jedes von ACRON
erworbene Objekt sowie die jeweiligen Limited Partnerships verwalten.
Von entscheidender Bedeutung
ist hierbei das weitreichende und
breit gefächerte Netzwerk, welches
die ACRON zu Mietern, Maklern
und
Dienstleistungsunternehmen
wie beispielsweise Rechtsanwälten
und Steuerberatern pflegt. Durch
die ständige Präsenz am Standort
werden Probleme und Entwicklungen
im Hinblick auf die Immobilien
unmittelbar wahrgenommen und
zeitnah gelöst. Vertragsänderungen
und –verlängerungen können in
kurzer Zeit umgesetzt werden. Nach
dem Auslaufen eines Mietvertrages
oder bei Ausfall eines Mieters
wird schnellstmöglich für eine
Weitervermietung
der
Flächen
gesorgt. Hierbei wird stets das Ziel
eines homogenen Mietzinsniveaus
beachtet, um existente Mieter nicht zu
benachteiligen. Ausserdem müssen
potentielle Mieter in die vorhandene
und ausgewogene Mieterstruktur des
jeweiligen Objektes hineinpassen
und über eine gute Bonität verfügen.
21
DIE
DIEUS-AMERIKANISCHEN
US-AMERIKANISCHENINVESTMENTS
INVESTMENTS
Objektgesellschaft
Objekt
22
Einkauf
Verkauf
1.
ACRON INTERVEST BRIGHTON POINTE L.P.
Appartmentkomplex – Tulsa, Oklahoma
1988
2.
ACRON INTERVEST SPRINGFIELD L.P.
Einkaufszentrum – Springfield, Missouri
1988
3.
ACRON INTERVEST DAYTONA L.P. 2)
Lebensmittelsupermarkt – Daytona, Florida
1988
4.
ACRON INTERVEST WINN DIXIE L.P. 2)
Lebensmittelsupermarkt – Myrtle Beach, South Carolina
1989
5.
ACRON INTERVEST SCRIVNER L.P. 2)
Lebensmittelsupermarkt – Oklahoma-City, Oklahoma
1989
6.
ACRON INTERVEST GIANT FOOD L.P. 2)
Lebensmittelsupermarkt – Philadelphia, Philadelphia
1989
7.
ACRON INTERVEST LAWRENCE L.P. 2)
Lebensmittelsupermarkt – Lawrence, Kansas
1989
8.
ACRON INTERVEST YUMA L.P. 2)
Lebensmittelsupermarkt – Yuma, Arizona
1989
9.
ACRON INTERVEST WICHITA L.P.
Lebensmittelsupermarkt – Wichita, Kansas
1991
1996
1999
1997
1997
1997
1997
1996
1996
1991
1993/1994
10.
ACRON METROPLEX L.P.
Lebensmittelsupermärkte – Dallas, Texas
11.
ACRON LINCOLN II L.P.
Lebensmittelsupermarkt – Lincoln, Nebraska
1994
12.
ACRON SALINA L.P.
Lebensmittelsupermarkt – Salina, Kansas
1995
13.
ACRON DAYTONA L.P.
Lebensmittelsupermarkt – Daytona, Florida
1997
14.
ACRON BOSTON PLACE L.P.
Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
1997
15.
ACRON LAWRENCE L.P.
Lebensmittelsupermarkt – Lawrence, Kansas
1997
16.
ACRON USA FONDS WINN DIXIE L.P.
Lebensmittelsupermarkt – Myrtle Beach, South Carolina
1997
17.
ACRON USA FONDS GIANT/ELMCREST L.P.
Supermarkt – Philadelphia, Philadelphia; Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
18.
ACRON HARVARD GARDEN L.P.
Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
1995
2007
2003
2006
–
–
2006
1997/1998
2001/2003
1998
–
Einkaufs-/Investitionsvolumen 1) in CHF
Mietfläche
Haltedauer
(Jahre) ggf. Verkaufsvolumen
in m2
In CHF
8
11
9
8
8
8
7
7
0
1,5
14
8
8
–
–
9
4
–
4.227.196
4.284.923
1.187.954
1.390.543
3.026.157
3.539.171
2.509.293
2.620.765
6.530.274
7.298.707
4.862.970
5.108.592
5.766.093
5.372.287
5.349.267
5.132.015
6.561.861
6.460.605
5.196.918
4.874.046
5.963.231
5.641.974
4.965.072
6.067.032
3.539.171
4.074.330
2.610.864
–
6.656.253
–
2.842.941
1.849.119
8.362.042
7.571.764
2.552.619
–
14.792
1.561
2.475
2.931
5.610
3.725
5.108
5.673
5.537
6.884
4.670
6.002
2.475
4.181
5.108
2.931
7.706
2.158
Objektgesellschaft
Objekt
Einkauf
Verkauf
19.
ACRON USA FONDS 2500 PENN L.P.
Supermarkt – Oklahoma-City, Oklahoma
1998
20
ACRON 21 CENTRE PARK L.P.
Bürokomplex – Tulsa, Oklahoma
1999
21.
ACRON USA FONDS SHILOH SQUARE L.P.
Shoppingcenter – Dallas, Texas
1999
22.
ACRON 21 LEWIS PLAZA L.P.
Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
2000
23.
ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT
Catering Gebäude – Rümlang, Zürich
2000
24.
ACRON 16 CENTRE PLAZA L.P.
Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
2001
25.
ACRON ONE SUMMERSIDE PLACE L.P.
Bürogebäude – Dallas, Texas
2001
26.
ACRON KINGS PARK L.P.
Bürogebäude – Dallas, Texas
2003
27
ACRON ELMCREST (II) L.P.
Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
2003
28
ACRON PRESTON NORTH L.P.
Bürogebäude – Dallas, Texas
2004
29
ACRON VALLEY CENTRE L.P.
Bürogebäude – Dallas, Texas
2004
30
ACRON HELVETIA II IMMOBILIEN AG
****Steigenberger Hotel – Gstaad-Sannen, Bern
2005
31
ACRON HELVETIA III IMMOBILIEN AG
Bürogebäude – Bern, Bern
2005
32
ACRON PARKWAY COMMONS L.P.
Bürogebäude – Dallas, Texas
2005
33
ACRON L&R IMMOBILIEN AG
Kongresszentrum – Zürich (Airport), Zürich
2005
34
ACRON TRIAD I L.P.
Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma
2006
35
ACRON RESERVE AT WESTCHASE L.P.
Bürogebäude – Houston, Texas
2006
36
ACRON HELVETIA V IMMOBILIEN AG
Bürogebäude – Solothurn, Solothurn
2006
–
2005
–
–
–
–
–
–
2004
–
–
–
–
–
–
–
–
Einkaufs-/Investitionsvolumen1) in CHF
Haltedauer
Mietfläche
(Jahre)
in m²
ggf. Verkaufsvolumen
In CHF
–
6
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
7.655.683
–
5.036.022
4.796.215
13.228.952
–
8.695.569
–
24.330.500
–
5.989.702
–
6.630.853
–
14.663.116
–
3.497.624
4.225.724
12.552.886
–
14.790.034
–
28.200.000
–
27.200.000
–
19.589.733
–
154.100.000
–
24.445.980
–
52.778.244
–
17.900.000
–
5.610
3.620
7.938
5.554
3.590
3.825
3.254
4.736
3.981
7.623
7.025
3.441
2.906
9.413
36.600
12.967
18.009
17.534
1)
Einkaufs-/Investitionsvolumen, brutto, beinhaltet Kaufpreis, Nebenkosten und etwaige Barreserven.
2)
Einziger Limited Partner war eine amerikanische US Holding Corporation, die ihrerseits zu 100 Prozent im Besitz einer börsennotierten,
deutschen Gesellschaft stand. Diese hat die notwendigen Ankaufs- und Objektfinanzierungen im Einzelnen entweder besorgt oder selbst zur
Verfügung gestellt. Zu einem grossen Teil kamen auch Fremdwährungsdarlehen mit zum Einsatz, weshalb die Nennung eines wirtschaftlich
genauen Endergebnisses nicht möglich ist.
23
ACRON Triad I L.P.
Büroimmobilie in Tulsa, Oklahoma
Die Gesellschaft
Rechtsform
US-Limited Partnership
Adresse / Sitz der Gesellschaft
1516 South Boston Avenue, Tulsa, Oklahoma 74119
Emissionsjahr
2006
Jahr der Schliessung
offen
Anzahl der Gesellschafter
offen
Steuerliche Einkunftsart
gewerblich
Mindestbeteiligung
US-$ 350.000 – kein Agio
Nutzung
sechs-stöckiges Bürogebäude
Adresse
7666 East 61st Street, Tulsa, Oklahoma 74133
Baujahr
1982
Grundstücksfläche
2,59 Hektar (6,39 acre)
Mietfläche
139.530 Square Feet (12.967 m²)
Vermietungsstand
91,5 %
Parkplätze
555
Die Immobilie
Der Bürokomplex Triad Center I wurde im Jahr 1982
erbaut und im Juli 2006 von der ACRON erworben.
Das sechsgeschossige Core-Investment befindet sich
im Bürobezirk „Memorial Corridor“ in Tulsa, der
zweitgrössten Stadt Oklahomas, mit direkter Anbindung
an die dortigen Hauptverkehrsstrassen.
Im Triad Center I sind, wie bereits zum Erwerbszeitpunkt,
15 Firmen unterschiedlichster Branchen ansässig.
Während der Mietstand im Jahresverlauf bedingt durch
Flächenreduktionen zweier Mieter kurzzeitig auf knapp
86 Prozent sank, sorgte die Expansion des derzeitigen
Hauptmieters Williams & Williams im Oktober für
eine Auslastung von 91,5 Prozent, was ebenfalls dem
Jahresendmietstand entspricht.
Der Mieter Williams & Williams, der als weltweit
grösster Online-Auktionator für Immobilien bekannt ist,
konnte die Anzahl der von ihm versteigerten Objekte
im Berichtsjahr verdoppeln und verzeichnete mit einem
Transaktionsvolumen von US-$ 750 Millionen ein gutes
Geschäftsjahr. Trotz allgemein rückläufiger Häuserwerte
im amerikanischen Markt, konnte der Durchschnittswert
der von Williams & Williams versteigerten Häuser in
2007 um 56 Prozent gesteigert werden. Als Resultat
dieser wachstumsreichen Geschäftssituation vergrösserte
der Mieter zunächst im Juni seine Fläche von
16.945 Square Feet (12 Prozent der Gesamtfläche) auf
21.452 Square Feet (15 Prozent der Gesamtfläche) und
im Oktober noch einmal auf 24.723 Square Feet, womit
er 17,72 Prozent der Gesamtfläche belegt.
24
Die Beteiligung an der ACRON Triad I L.P. weist durch
ihr historisches Erbe des Immobilienstandortes Tulsa
eine besondere steuerliche Komponente auf. Bedingt
durch die Lage des Triad Center I innerhalb eines
ehemaligen Indianerterritoriums, können sich beteiligte
Investoren einen ungewöhnlichen (in Europa und
teilweise selbst in den USA unbekannten) Steuervorteil
zu Nutze machen. Durch die „American Indian Land
Tax Credits“ der Regierung, aus der eine verkürzte
Abschreibungsdauer für Gewerbeimmobilien von nur
22 Jahren (anstelle üblicher 39) resultiert, wird eine
aussergewöhnlich hohe Nachsteuerrendite erreicht.
Diese von der ACRON so genannte „Indianerabschreibung“ führt im Ergebnis zu einer wesentlichen
Erhöhung der Liquidität des Investors. Zudem können
durch die Investition generierte steuerliche Verluste mit
anderen US-Einkünften verrechnet werden.
Bei einem Net Operating Income (NOI) der
Beteiligungsgesellschaft von etwa US-$ 1,3
Millionen p.a. ergibt die Gegenüberstellung
beider Abschreibungsvarianten folgendes Bild:
Abschreibung über
NOI
Zinsen
Abschreibung
Gebäude
Abschreibung
Darlehensgebühr
Zu versteuerndes
Einkommen
39 Jahre
1.300.128
- 804.790
22 Jahre
1.300.128
- 804.790
- 348.718
- 618.182
- 25.000
- 25.000
121.620
- 147.844
Triad Center I at night
Lobby
25
ACRON Reserve at Westchase L.P.
Büroimmobilie in Houston, Texas
Die Gesellschaft
Rechtsform
US-Limited Partnership
Adresse / Sitz der Gesellschaft
1516 South Boston Avenue, Tulsa, Oklahoma 74119
Emissionsjahr
2006
Jahr der Schliessung
offen
Anzahl der Gesellschafter
offen
Steuerliche Einkunftsart
gewerblich
Mindestbeteiligung
US-$ 25.000 – zzgl. 5 % Agio
Nutzung
vier-stöckiges Bürogebäude Class-A
Adresse
3250 Briarpark Drive, Houston, Harris County, Texas 77063, USA
Baujahr
1999
Grundstücksfläche
2,66 Hektar (6,56 acre)
Mietfläche
193.772 Square Feet (18.009 m²)
Vermietungsstand in %
100
Parkplätze
826, davon 798 in einem eigenen Parkhaus
Die Immobilie
Die Beteiligungsimmobilie Reserve at Westchase liegt im
Westen von Houston, Texas, innerhalb des dynamischen
Geschäftsbezirks Westchase District. Bei dem Objekt
handelt es sich um ein gut erhaltenes, verhältnismässig
neues Class-A Bürogebäude aus dem Jahre 1999.
Seit Erwerb der Immobilie wird sie vor Ort von der
ACRON U.S. Management, Inc. verwaltet. Zu diesem
Zeitpunkt war das Objekt an drei nationale Mieter und
ausserdem geringfügig an die ACRON U.S. Management,
Inc. vermietet. Die Mietverträge enden zwischen den
Jahren 2008 und 2015.
26
Die Ratinggruppe Scope bewertete das Investment
ACRON Reserve at Westchase L.P. im August 2007.
Die Beteiligung erhielt die Beurteilung A-, gute Qualität.
Der Endmietstand des Jahres 2007 belief sich auf
100 Prozent.
Animation – Grundstück Reserve at Westchase
Kartenausschnitt Houston, Texas
27
SCHLUSSWORT
SCHLUSSWORT
Nach dem vergangenen, für viele Branchen eher schwierigen und mit Herausforderungen
gefüllten Geschäftsjahr 2007 erleben wir in der Schweiz gegenwärtig optimale wirtschaftliche
Rahmenbedingungen. Eine fortschreitende wirtschaftliche Deregulierung, ein vergleichsweise
flexibler Arbeitsmarkt und ein attraktives Steuersystem bilden für Unternehmen wie auch für
private Investoren reizvolle Voraussetzungen. Die Schweiz ist für ausländische Investoren
attraktiver geworden und wird diesen Trend fortsetzen.
ACRON-Investoren haben das Potential des Schweizer Marktes erkannt und schätzen wieder
die Attraktivität von nachhaltigen Investitionen mit beschränktem Risiko. Denn verglichen
mit anderen Immobilienmärkten war der Schweizer Immobiliensektor bislang sowohl aus
Sicht der Marktmieten als auch aus Sicht der Immobilienpreise stabil.
Subprime und ihre Auswirkungen auf den Verbriefungsmarkt haben in der zweiten Jahreshälfte
2007 selbst Experten überrascht. Wir jedoch blieben durch unsere Bankenunabhängigkeit selbst
von dem Übergreifen auf den Finanz- und Bankensektor von weiteren Folgen verschont.
Wir danken allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der ACRON Gruppe für ihre geleistete
Arbeit und ihren persönlichen Einsatz. Wir sind überzeugt, dass nach den Turbulenzen des
vergangenen Jahres die ACRON ihre Stellung sowohl auf den bestehenden wie auch auf
neuen Märkten weiter ausbauen wird.
Zürich, 31. Juli 2008
Jürg Greter, LL.M. (tax)
Präsident des Verwaltungsrates
ACRON Holding AG
28
Klaus W. Bender
Geschäftsführer (CEO)
ACRON Holding AG
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