Report Nr.125 - BBE Handelsberatung

Handelsimmobilien
Report Nr.125
Cities & Center & Developments
Armin Michaely von der Ikea Verwaltungs-GmbH hofft, dass im NRW-Entwurf
einiges wieder entschärft wird. Der Gesetzgeber sollte bedenken, dass es nicht sinnvoll
sei, wenn das Gesetz wieder kassiert werde. Michaely verwies auch darauf, dass die
Städte nicht alle gleich seien. Dem müsse mit der Rechtsverordnung Rechnung getragen werden. Er plädierte dafür, dass das neue Landesentwicklungsprogramm zukunftsorientierter sei als das alte.
Markt Monitor: Glas, Porzellan, Keramik
Eine Branche erobert sich ihre Marktstellung zurück
vom 13.07.12
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Stadt News
Velbert: Grünes Licht
für Einkaufszentrum
Der Stadtrat von Velbert in
Nordrhein-Westfalen hat
mit großer Mehrheit den
Satzungsbeschluss zur
Realisierung des von ECE
und HBB gemeinsam geplanten Shopping-Centers
Dipl.-Geogr. Markus Wotruba,
Leiter Standortforschung BBE Handelsberatung GmbH
Glas, Porzellan, Keramik (GPK) und Haushaltswaren galten als extrem uninteressante
Branche im Niedergang. Vor allem weil die Nachfolger fehlten, kam es in den Innenstädten zum Wegbrechen der Fachgeschäfte. Die Probleme der Warenhäuser, die für die Hersteller in der Branche ein wichtiger Absatzkanal waren, kamen hinzu. Die sich gleichfalls rückläufig entwickelnde deutsche Industrie sah sich vor dem Problem, dass sie für ihre Produkte keine Verkaufsstellen mehr fand.
Die logische Konsequenz für die Hersteller war die Eröffnung eigener
Läden in Innenstädten und Shopping-Centern. Mittlerweile gehören
Läden von WMF oder Zwilling J.A. Henckels AG zum gewohnten
Bild in den Fußgängerzonen. Auch Factory-Outlet-Center und Supermärkte mit ihren
Treueaktionen sind zu einem wichtigen Absatzkanal für die Hersteller von GPK geworden. Fachmärkte spielten in der Branche dagegen traditionell nur eine eher untergeordnete Rolle.
Der Trend geht zu einer kürzeren Verwendungsdauer
Trotz der hohen Marktsättigung, bedingt durch die Langlebigkeit der Qualitätsprodukte, lässt sich mit Kaffee- und Tafelgeschirr sowie Besteck noch Geld verdienen. Je
nach Kategorie verfügen zwar rund 90 – 95% aller deutschen Haushalte über eine entsprechende Ausstattung. Insgesamt hat sich das Geschäft aber von den hochwertigen
Produkten, die eine Investition fürs Leben darstellten, ein Stück weit hin zu trendigeren Produkten mit kürzerer Verwendungsdauer verlagert.
Damit konnte die Branche nach dem Vorbild der vertikalen Textiler wie H&M kürzere
Kaufzyklen generieren und ein neues Format entwickeln. Mit Butlers, Depot, Strauss
Innovation & Co. nimmt die GPK-Branche mittlerweile wieder eine wichtige Stellung
im innerstädtischen Branchenmix ein. Mit Spannung erwartete neue Handelsimmobilien, wie etwa die Hofstatt in München, zählen Depot zu ihren Ankermietern. Immerhin wird in Zusammenhang mit diesem Projekt die Münchner Fußgängerzone um ein
ganzes Stück verlängert.
Eine willkommen Alternative zu den üblichen Mietern
Die seit langem zu beobachtende Konvergenz von Fachmarkt- und City-Konzepten
lässt sich durch den Wandel zu kürzeren Kaufzyklen nun auch in der GPK-Branche
beobachten. Die mit Depot expansive Gries Deco Company schafft es sowohl in
Fachmarktlagen als auch in hochfrequentierten Citylagen erfolgreich zu sein.
Aus dem Blickwinkel der Handelsimmobilien-Eigner stellen die neuen Konzepte in
Fachmarktlagen eine willkommene Alternative zu den üblichen Mietern dar. In den
Innenstädten sind die GPK-Konzepte Mieter, die auch vor einer auf mehrere Etagen
verteilte Verkaufsfläche nicht zurückschrecken. Entsprechende Flagship-Stores in
gefasst. Damit steht dem
Bau des neuen Einkaufszentrums in bester Innenstadtlage nichts mehr im
Wege. Auf 3 Ebenen sind
rd. 20 000 qm Verkaufsfläche sowie zusätzliche
Dienstleistungs- und Gastronomieflächen für insgesamt rund 100 Fachgeschäfte geplant. Die Bauarbeiten für das Einkaufszentrum können voraussichtlich im Frühjahr 2013
beginnen, die Eröffnung ist
für Herbst 2014 geplant.
Das Investitionsvolumen für
das Projekt beläuft sich auf
rund 120 Mio. Euro. Projektpartner sind Europas
Shopping-CenterMarktführerin ECE und der
Einzelhandelsspezialist
Hanseatische Betreuungsund Beteiligungsgesellschaft (HBB).
Deals
Krefeld: Die American
Clothing Associates N.V
hat für das Modelabel River Woods 125 qm Einzelhandelsfläche in der Krefelder City, in der Königstraße
89 gemietet. Der Laden
wird Mitte August eröffnet.
BNP Paribas Real Estate
vermittelte. Eigentümerin
der Immobilie ist eine Privatperson. River Woods,
ein internationales Modelabel für die ganze Familie.
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Frankfurt und Stuttgart haben bis zu 4 Etagen, aber auch in Städten wie Konstanz funktioniert das Konzept über 2 Etagen. Die Flächengrößen bewegen sich typischerweise
zwischen 500 und 1 300 qm Verkaufsfläche.
Nachgefragt bei BBE-Fachberater Christoph Buluschek
Handelsimmobilien Report: Im Markt:Monitor ist die Rede
von Gewinnern und Verlierern , sowohl bei Händlern- als
auch bei Herstellern. Welche Unternehmen sind das?
Christoph Buluschek: Der Markt hat sich in den vergangenen 10 bis 15 Jahren sehr verändert. Viele Fachhändler mit
Markenabteilungen sind verschwunden und die Fachgeschäfte, die noch am Markt sind, haben ihre Hausaufgaben gemacht. In Zukunft bedarf es einer gelebten Unternehmensstrategie, denn der Fachhandel hat seine Versorgungsfunktion
nahezu verloren. Versorgung findet heute oft in den Fach– und Supermärkten sowie
Möbelhäusern statt. Zudem bewegen wir uns in einem gesättigten Markt. Um Kaufimpulse im Fachhandel zu setzen, muss das Einkaufen Erlebnis werden. Die hohe Frequenz an Samstagen in der Innenstadt ist nicht zuletzt dem hohen Freizeitcharakter des
„Shoppens“ geschuldet.
HIR: Wer wird davon profitieren?
Buluschek: Erfolgreich werden die Unternehmen sein, die hinsichtlich Sortiment und
Darstellung innovativ sind und sich nicht mehr über die Warenwelten identifizieren.
Die Branche lebt von Lebenswelten, das heißt, der Kunde muss in seinen Lebenssituationen abgeholt werden. Der Händler muss auch sein Unternehmen zur Marke machen,
um unverwechselbar zu sein. Wer es schafft „schick“ zu sein, ist bestens gerüstet!
HIR: Sie sagen, dass die Branche ihre Zukunft größtenteils selbst in der Hand habe.
Was empfehlen Sie einem Händler konkret, damit er künftig gut aufgestellt ist?
Buluschek: Vor allem auf die „weichen Faktoren“ wird es ankommen. Jeder Unternehmer muss regelmäßig die Frage beantworten „Warum kaufen Kunden in meinem
Unternehmen?“ Optimierungschancen sind dabei je nach Standort, Wettbewerb und
Unternehmen völlig unterschiedlich. Es gibt jedoch einige Trends, denen sich der Handel nicht verschließen darf. Dazu zählt das „Angebot von Erlebnis“ vor dem „Angebot
von Ware“. Erst die Inszenierung von Lebenswelten macht das Geschäft attraktiv. Dadurch kann der GPK-Fachhandel auch seine Branchengrenzen aufbrechen. Gartenmöbel, Grills, Kleinmöbel, Leuchten, Lederwaren, Schreibwaren etc. lockern das Bild auf
und ermöglichen Impulskäufe. Fast jede zweite Kaufentscheidung fällt erst am POS.
HIR: Worauf kommt es noch an?
Buluschek: Genauso wichtig ist die Rückbesinnung auf die Stärken des Fachhandels.
Kaum ein Kunde betritt das Fachgeschäft wegen der günstigen Preise. Gesucht werden
vielmehr Beratung und Kompetenz. Eine Zukunftsinvestition betrifft also das Personal.
Dabei sollten Mitarbeiter nicht nur in Warenkunde gut sein. Oft entscheiden zwischenmenschliche Aspekte über Kauf, Nicht-Kauf oder Zusatzverkäufe. Zum Pflichtprogramm sollten daher Schulungen in Verkaufstechnik, Gesprächsführung und Fragetechnik gehören. Das gute Verkaufsgespräch ist auch der Schlüssel zu mehr Umsatz in
schwachen Zeiten.
HIR: Welche Distributionsschiene wird die erfolgreichste sein und warum?
Buluschek: Die Marktentwicklung wird weiterhin die unterschiedlichen Distributionskanäle stärken. Bedarfskäufer und preissensible Kunden, die nicht automatisch Gering-
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Deals
Acrest managt das
Lilien-Carré Wiesbaden
Die Acrest Property
Group hat zum 1. Juli 2012
von der MultiSec Mall Management GmbH das
Center-Management des
Lilien-Carrés in Wiesbaden
übernommen. Der Shopping-Center-Spezialist Multi Development hatte das
Lilien-Carré direkt neben
dem historischen Hauptbahnhof der hessischen
Landeshauptstadt geplant,
im März 2007 eröffnet und
seither betrieben. Die innerstädtische Handelsimmobilie verfügt über ca.
26 000 qm Mietfläche, mit
rd. 65 Fachgeschäften aus
den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie und
Dienstleistung. Zum Nutzungskonzept gehören
ebenfalls ein Fitnesscenter
sowie ein Hotel. Zu den
Ankermietern gehören Saturn, H&M, C&A und die
Modekette New Yorker.
Deals
Berlin: Die Porsche Design Group, BietigheimBissingen, wird in der
Münzstraße 14-16/MaxBeer-Straße am Hackeschen Markt in Berlin auf
rd. 400 qm im Herbst 2012
einen der größten Porsche
Design Stores der Luxusmarke eröffnen. Weitere
Einzelhandelsmieter sind
Scotch & Soda sowie
Kiehl´s. Eigentümer ist
eine Eigentümergemeinschaft. CBRE vermittelte
den Mietvertrag.
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verdiener sind, werden die „grüne Wiese“ aufsuchen. Das Angebot wird sich dort tendenziell ausweiten, da hier größere Flächen zusätzlich mit Non-Food bespielt werden.
Generell werden Möbelhäuser, Supermärkte sowie SB-Warenhäuser an Marktbedeutung gewinnen. Zudem hat vor allem der Möbelhandel diese Fachsortimente stärker in
den Fokus gestellt und präsentiert diese besser und wertiger.
Daneben werden der spezialisierte Handel und themenbasierte Handelsformate von der
Lust am Kochen und am Zuhause profitieren. Deren Kunden suchen das Besondere
und sie genießen es, sich von Themenwelten inspirieren zu lassen. Hobbyköche und
Verbraucher, die sich gerne etwas gönnen und Innovationen annehmen. Diese Lifestyle-Kunden sind nicht zwingend Kunden von ausschließlich hochpreisiger Ware.
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Auszeichnung
Mfi-Projekte erhalten
DGNB-Goldstatus
Die mfi management für
immobilien AG hat mit den
Einkaufszentren „Höfe am
Brühl“ in Leipzig, die im
Herbst fertig werden sollen,
Bedingt durch eine höhere Marge werden vertikale Händler im Kampf um die besten
Standorte die besseren Ausgangsbedingungen haben. Verlierer werden AllroundAnbieter sein, denen es nicht gelingt, ihre Kompetenz glaubhaft zu machen: Dazu gehören neben Kaufhäusern auch Fachhändler, wenn sie sich nicht profilieren.
White Paper Filialnetzplanung
Es gilt das Potenzial eines Standorts exakt zu ermitteln
Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“
Deutschlands Konsumenten sind sehr kostenbewusst. Entsprechend ist der hiesige Einzelhandel gewöhnt, bei den Kosten mit spitzem Bleistift zu rechnen. Das gilt auch und
insbesondere bei der Miete, die den Erfolg eines Geschäfts maßgeblich mit beeinflusst.
Ist die Miete gemessen am Potenzial eines Standorts zu hoch, wird der Kaufmann
scheitern. In einem White Paper zeigt Oliver Giehsel,(Foto) Einzelhandelsexperte von GfK Geomarketing auf, welche Einsparungsund Optimierungsmöglichkeiten bei der Filialnetzplanung bestehen
Als Fallbeispiel dient Giehsel ein Hersteller von hochwertigen Markenartikeln, die er auch selbst als Einzelhändler mit ausgebildeten
Kundenberatern in hochwertigen Einkaufslagen vertreibt. „Die laufenden Kosten eines Standorts sind immens“, rechnet Giehsel ganz
allgemein vor. Bei einer Fläche von 30 qm und 3 Mitarbeitern lägen
die Kosten allein für Miete und Personal durchschnittlich bei 145 000
Euro jährlich. Bei Top-Lagen, das zeigen auch die regelmäßigen Übersichten der Maklerunternehmen, liegen die Kosten noch um ein Vielfaches darüber.
Hinzu kommen die langen Laufzeiten der Mietverträge im Einzelhandel, die beispielsweise in Innenstadtlagen bei 10 Jahren, bei Lebensmittelanbietern in Randlagen
sogar bei 15 Jahren liegen. „Ein Standort, der schlecht läuft, kostet ein Unternehmen in
dieser Zeit gigantische Summen und bindet Ressourcen, die in bessere Standorte gesteckt werden könnten“, rechnet Giehsel vor.
Beim konkreten Fallbeispiel betreibt der Markenhersteller in Deutschland 60 Filialstandorte mit z.T. sehr unterschiedlichen Ertragsleistungen. Das dürfte ein Hinweis
darauf sein, dass an einigen Standorten noch Potenzial gehoben werden kann. Oder,
dass durch Verlagerungen ertragreichere Standorte gefunden werden können. So stand
am Anfang zunächst die Bestandsaufnahme. Laut Giehsel mussten die wichtigen Erfolgsfaktoren für die bestehenden und die künftigen Standorte definiert werden.
Dafür stellte der Markenhersteller alle Grunddaten über seine Filialen wie Umsatzdaten
je Filiale, Informationen über die Zahl der Mitarbeiter und die Dauer ihrer Betriebszugehörigkeit, Informationen über Kundenverhalten, Kassenbon, Einzugsgebiet sowie
Lage und Öffnungszeiten, bereit.
Die geographische und statistische Auswertung der Daten ergab laut GfK Geomarke-
und den „Pasing Arcaden“
in München, deren 2. Bauabschnitt derzeit gebaut
wird, von der Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen
(DGNB) das Vorzertifikat
in Gold erhalten, der
höchsten Vorauszeichnung
dieser Art in Deutschland.
Für die Bewertung waren
Kriterien der ökologischen,
ökonomischen, technischen, soziokulturellen und
funktionalen Qualität sowie
der Prozessqualität ausschlaggebend. In beiden
Fällen konnten über 80%
der Anforderungen erfüllt
werden, was Gesamtnoten
von 1,3 (Pasing) und 1,45
(Leipzig) einbrachte. 2011
wurde der 1. Bauabschnitt
der Pasing Arcaden bereits
mit der die Zertifizierung in
Gold gewürdigt.
Deals
Düsseldorf: Ein Privatinvestor hat ein Wohn- und
Geschäftshaus in der Benrodestraße in DüsseldorfBenrath erworben. Die
Gesamtnutzfläche beträgt
ca. 592 qm. Das Objekt
verfügt über 6 Wohneinheiten, auf die ca. 446 qm
entfallen, sowie 2 Ladenlokale mit 146 qm. Verkäufer
ist ein institutioneller Anleger. Vermittelnd tätig war
Engel & Völkers Commercial Düsseldorf.