Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung

Transcrição

Fachtagung
„Strategien und Steuerungsinstrumente einer sozialen Stadtentwicklung“
am 17.09.2012, Berlin
Klaus Illigmann
Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung,
Landeshauptstadt München
Beispiel München:
Instrumente zur Bestandssicherung
Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung | Klaus Illigmann | 17.09.2012 - Seite 1
Gentrifizierungsdebatte in München
Münchner Merkur, 15.06.11
Süddeutsche Zeitung, 11.03.11
Süddeutsche Zeitung, 27.05.11
Bestand schützen
• Städtische Wohnungsbaugesellschaften
• Zweckentfremdungsverbot
• Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB)
Abwendungserklärung und Vorkaufsrecht
(Umwandlungsverbot)
• Städtebauliche Sanierung
• Münchner Bündnis für Mietwohnungsbau
Neubau fördern
• durchschnittlich ca. 6.000 Neubauten/Jahr
• ca. 1.250 geförderte Wohnungen/Jahr;
ca. 100 Mio € jährlicher Fördermitteleinsatz
• Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)
finanzielle Beteiligung der begünstigten Grundstückseigentümer an
den Baugebietskosten inkl. sozialer Infrastruktur und
geförderten Wohnungsbauanteilen (min. 30%)
• Münchner Mischung „München Modell Förderung“
• Münchner Bündnis für Wohnungsbau
Wohnungspolit. Handlungsprogramm
Wohnen in München - Eckpunkte
•
•
•
•
•
•
•
Baurechtschaffung: Ziel für 3.500 Wohnungen bei
Wohnungsbaubedarf von 7.000 Wohnungen jährlich;
1.800 neue geförderte Wohnungen jährlich;
Spezielle Zielgruppen (Familien, Genossenschaften und
Baugruppen, Altenwohnen, Ökologie);
Städtische Mittel in Höhe von ca. 800 Mio. € für 5 Jahre;
zuzüglich staatliche Fördermittel
„Förderquote“ 50% in den großen Siedlungsgebieten;
Städtische Wohnungsgesellschaften können ihre Bestände
bei Kaufgelegenheiten erweitern;
Neue Förderprogramme zum Erwerb von
Belegungsrechten an freien Wohnungen und zum
Bestands- und Belegungsrechtserwerb (z. B. durch
Genossenschaften) beim Ankauf von Häusern (ExWoSt).
Erhaltungssatzungsgebiete in München
Stand: 06/2011
Erhaltungssatzungsgebiete in München
Aktuelle Erhaltungssatzungsgebiete in München
Satzungsgebiete Stand: 30.09.2011
in Kraft
getreten am
Ablauf
Alte Heide
02.12.2008
01.12.2013
2.200
1.000
Dreimühlenstraße
02.12.2008
01.12.2013
4.400
2.400
Gärtnerplatzviertel
31.05.2011
30.05.2016
6.700
4.100
Georgen-/Zentnerstraße/Josephsplatz
31.08.2007
30.08.2012
5.700
3.500
Haidhausen-Mitte
11.03.2011
10.03.2016
22.500
12.600
Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe
22.05.2007
21.05.2012
25.000
13.000
Milbertshofen 1)
31.10.2006
30.10.2011
25.600
12.600
Neuhausen
01.07.2011
30.06.2016
12.500
7.100
Pündter- und Viktoriaplatz
31.08.2007
30.08.2012
6.900
3.700
Schlachthofviertel
21.03.2008
20.03.2013
8.800
5.200
Sendling
12.07.2011
11.07.2016
23.300
12.200
Tegernseer Landstraße
20.11.2010
19.11.2015
4.300
2.600
Trauchberg-/Forggenseestraße
20.11.2010
19.11.2015
6.600
3.300
Untere Au/Untergiesing
31.05.2011
30.05.2016
14.500
9.000
169.000
92.000
Summe (14 Satzungsgebiete)
Einwohner Wohnungen
rund
rund
Beschluss in Vollversammlung am 05.10.2011.
Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/22
1)
Beteiligte Referate
Referat für
Stadtplanung und
Bauordnung
HA I
Sozialwissenschaftliche
Voruntersuchung
HA II
Satzungserlass und juristische
Aspekte
HA IV
Prüfung von baugenehmigungspflichtigen Anträgen unter
Einbindung des Sozialreferates
Sozialreferat
Amt für Wohnen
und Migration
Prüfung von nicht-baugenehmigungspflichtigen
Anträgen
Kommunalreferat
Recht und
Verwaltung
Vorkaufsrecht
Was ist eine Erhaltungssatzung?
Ziel des Erlasses einer Erhaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB):
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in
einem Gebiet, sofern diese aus besonderen städtebaulichen
Gründen erhalten werden soll.
 städtebauliches Instrument des Baugesetzbuches
 „Milieuschutz“, kein individueller Mieterschutz
Zuständig für den Erlass: Kommune
Konsequenz:
besondere Genehmigungspflicht für Änderung, Nutzungsänderung und Rückbau (= Abbruch oder Teilabbruch)
baulicher Anlagen
Rechtliche Grundlagen
§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten
(Erhaltungssatzung)
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen,
in denen
1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner
städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.
(…)
Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr.
2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die
Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an
Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung
erfolgen darf. (...)
(...)
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn
die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden
soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen
Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich
nicht mehr zumutbar ist. (...)
Was bewirkt eine Erhaltungssatzung?
Auswirkungen einer Erhaltungssatzung:
• Verhinderung bzw. Einschränkung von sog. Luxusmodernisierungen
(z. B. die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Großwohnung)
• ggf. Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt München
beim Verkauf von nicht aufgeteilten Anwesen
• ggf. Abschluss einer sogenannten Abwendungserklärung mit der
Käuferin/dem Käufer bei der Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum
• Möglichkeit eines Umwandlungsvorbehaltes von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten, falls eine entsprechende
Rechtsverordnung von Freistaat Bayern erlassen werden würde
Keiner Genehmigung bedarf:
• Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards
(z.B. Maßnahmen wie Einbau eines Aufzuges, Sanitär-, Frischwasser-,
Abwasser- und Elektroinstallationen sowie zentrale Heizungsversorgung)
Voraussetzungen für den Erlass
Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung:
•
Nachweis der Verdrängungsgefahr der Wohnbevölkerung bedingt
durch bauliche Maßnahmen (Aufwertung)
•
Städtebauliche Folgen für die Kommune aufgrund der Verdrängung
Beispiele für städtebauliche Folgen:
•
Ungenügende Auslastung bestehender sozialer Infrastruktureinrichtungen
•
Verlust von preiswertem Wohnungsbestand in Folge von
Modernisierungen, Umwandlungen oder Bindungsabläufen von
Sozialwohnungen
•
Finanzierung von neuen Sozialwohnungen
•
Schaffung von neuen Altenpflegeplätzen
Erhaltungssatzungen in der
Landeshauptstadt München
In München werden Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
erlassen.
Anwendung des städtebaulichen Instruments seit 1987
Charakteristika der Gebiete:
• überwiegend im Bereich des Mittleren Ringes
• viele Altbauviertel mit attraktiver Bausubstanz
und Blockrandbebauung
• eher Hauseinzeleigentum, keine Ein- und
Zweifamilienhäuser
• wenig Hausbesitz der städtischen Gesellschaften
Aktueller Stand: 14 Erhaltungssatzungsgebiete
mit rd. 169.000 Einwohnerinnen und Einwohnern
Geltungsdauer einer Satzung: 5 Jahre (vor Ablauf erneute Überprüfung der
Eignung des Gebietes)
Methodik
Überprüfung der Voraussetzungen für eine Erhaltungssatzung anhand eines
Kriterienkatalogs mit
• Aufwertungsindikatoren
• Verdrängungsindikatoren

Vergleich von gebietsspezifischen Charakteristika mit den jeweiligen
Ausprägungen der Indikatoren der Gesamtstadt

Einschätzung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials des
jeweiligen Untersuchungsgebietes

Einheitliche Anwendung dieses Kriterienkatalogs für alle
Untersuchungsgebiete
April 2005: Bestätigung des methodischen Vorgehens durch den
Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (Az. 2 N 02.2981)
Aufwertungsindikatoren
Aufwertung:
•
Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die vor
1949 erbaut wurden (in % des Wohnungsbestandes)
•
Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die
zwischen 1949 und 1968 erbaut wurden (in %
des Wohnungsbestandes)
•
Anteil der Wohnungen in Gebäuden mit
Umbauaktivität in den letzten 5 Jahren (in %
des Wohnungsbestandes)
•
Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigungen
für Altbauten (in % des Wohnungsbestandes)
•
Lage von Gebieten und ihrem Umfeld nach
dem Mietspiegel
Verdrängungsindikatoren
Verdrängung:
•
Mittlere Wohndauer der deutschen
Bevölkerung
•
Anteil der Deutschen mit einer Wohndauer
von 10 und mehr Jahren
•
Mittlere Wohndauer der ausländischen
Bevölkerung
•
Anteil der über 74-Jährigen
•
Anteil der Wohngeldempfängerinnen und
Wohngeldempfänger
•
Anteil der ausländischen Bevölkerung
•
Kaufkraft in Euro je Einwohnerinnen und
Einwohner
•
Anteil der Haushalte mit Nettoeinkommen bis
1.500,- € monatlich
Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen
Weiteres mögliches städtebauliches Instrumentarium nach
§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB:
Erlass eines Genehmigungsvorbehaltes bei der
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in
Erhaltungssatzungsgebieten
 hierfür landesrechtliche Rechtsverordnung notwendig, die bisher nicht vom
Freistaat Bayern erlassen wurde
(bundesweit ist eine derartige Verordnung bisher nur vom Stadtstaat
Hamburg verabschiedet worden)
Langjährige Bemühungen seitens der Stadtspitze, der zuständigen Referate
und des Mieterbeirats um den Erlass einer Rechtsverordnung zur Einführung
eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Begründung von Wohnungseigentum
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung

Transcrição

Documentos relacionados

Ökologische Mustersiedlung (Prinz-Eugen

Landeshauptstadt München Reiter NEU1

Das Organigramm von Deutschlandradio

Vortrag Horst Mentz

Zahlen und Daten - Stadtbibliothek

Kasernenstraße 6/ Heinrich-Heine-Allee 51 „Ladenlokal“

Als Nachfolgerin von Frau Bürgermeisterin Gabriele Müller

INTERNETFASSUNG - PLANTEIL Bebauungsplan Nr 58d der

Landeshauptstadt München Sozialreferat

Extern Schulsekretärin - Landeshauptstadt Schwerin

BMU,AG RS II 1 Seite 1 Tel.: 030/ 9028

Bezirksausschuss des 12. Stadtbezirkes Landeshauptstadt

Ausschreibungsbeschluss PEK_Beschluss