PDF - Bauverein Kaltenkirchen eG

Bauverein Kaltenkirchen eG
WOHNUNGSUNTERNEHMEN
Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr
2014
BAUVEREIN KALTENKIRCHEN – SCHULSTRASSE 5 – 24568 KALTENKIRCHEN
Bauverein Kaltenkirchen eG
Lagebericht für 2014
1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
Unsere Genossenschaft mit Sitz in Kaltenkirchen verfügt auch über Wohnraum in HenstedtUlzburg sowie in verschiedenen Nachbargemeinden. Zum Jahresende 2014 stellte sich der
eigene Objektbestand (ohne Bauträgergeschäft) im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
31.12.2014 31.12.2013
Genossenschaftswohnungen
Reihenhäuser
Gewerbliche Objekte
Garagen
Büro
Gewerbehalle
1.483
12
9
475
2
1
1.982
1.486
12
9
477
2
1
1.987
Der Bestand hat sich gegenüber dem Vorjahr durch den Abriss und den Rückbau von 17
Genossenschaftswohnungen sowie dem Verkauf von zwei Wohnanlagen mit insgesamt 16
Wohnungen verringert. Bestandserhöhend wirkte sich der Neubau und Bezug von 30
Genossenschaftswohnungen aus.
Unsere Wohnungen werden an die Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Die Nachfrage
nach günstigen, gut ausgestatteten Wohnungen ist unverändert hoch. Unser Geschäftsmodell
ist nicht auf möglichst hohe Mieten und kurzfristigen Gewinn ausgerichtet, sondern auf
dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die pfleglich mit dem Wohnungsbestand
umgehen und gute Nachbarschaften pflegen.
Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist günstig, die Mieten wurden im gesetzlich
vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht. Sie betrugen in 2014 durchschnittlich 5,42 €/m² nach
5,19 €/m² im Vorjahr. Die Steigerung der Mieten beruht im Wesentlichen auf der Erstvermietung
von fertiggestellten Neubauprojekten. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen
und sind auch nicht zu erwarten.
Die Fluktuationsquote hat sich auf 11,8 % erhöht (Vorjahr 9,3 %).
Die Wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst
folgende Tabelle zusammen:
Umsatzerlöse aus Mieten
Instandhaltungsaufwendungen
Zinsaufwendungen zur Bestandsfinanzierung
Jahresüberschuss
Plan
2014
T€
Ist
2014
T€
Ist
2013
T€
5.984
1.450
1.150
582
5.891
1.364
1.045
466
5.719
1.564
1.012
430
Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das
Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Zu diesen Planzahlen haben sich Abweichungen ergeben, die
im Wesentlichen aus moderateren Mietanpassungen und geringeren Instandhaltungsausgaben
resultieren. Die monatlichen Instandhaltungsaufwendungen betrugen rund 1,23 €/m² (Vorjahr
1,84 €/m²). Bei den Investitionen kam es zu zeitlichen Verschiebungen, die auch die
Zinsaufwendungen beeinflusst haben.
Zum Jahresende 2014 war unsere Genossenschaft auch für 23 Eigentümergemeinschaften mit
insgesamt 335 Eigentumswohnungen als Verwalter tätig. Weiterhin wurden diverse
Reihenhäuser und weitere Eigentumsobjekte für Dritte verwaltet.
Neben der Hausbewirtschaftung und Fremdverwaltung betreibt die Genossenschaft ein
erfolgreiches Bauträgergeschäft. Zusammen mit der Bautätigkeit im Anlagevermögen stellt sich
der Neubaubereich aktuell wie folgt dar:
Verkaufsobjekte
Mietobjekte
Gesamt
ETW
Gem.Raum
WE
Gem.Raum
Bauüberhang Ende 2013
1
0
30
0
31
Baubeginn 2014
14
0
71
1
86
Verkauf / Vermietung 2014
-1
0
-30
0
-31
Bauüberhang Ende 2014
14
0
72
0
86
geplanter Baubeginn 2015
16
0
23
1
40
Verkauf / Vermietung 2015
-14
0
-36
0
-50
Bauüberhang 2015
16
0
60
0
76
Bei den Eigentumswohnungen (ETW) handelt es sich um die Neubauprojekte „Wohnpark an
der Friedenseiche“ (3. Bauabschnitt) sowie „Citywohnpark“ in Kaltenkirchen.
Die Mietwohnungen befinden sich hauptsächlich in der Wulfskamp-Siedlung in Kaltenkirchen.
Hier führt die Genossenschaft eine umfangreiche städtebauliche Quartierserneuerung mit Abriss
und Neubau durch. Die Gesamtmaßnahme wird auch über den Berichtszeitraum hinaus
fortgeführt. Weitere 23 Miet- bzw. Genossenschaftswohnungen sowie ein Gemeinschaftsraum
werden in Henstedt-Ulzburg in Form eines Wohnprojekts errichtet.
Die Marktlage in Kaltenkirchen und Henstedt-Ulzburg stellt sich sowohl für den Eigentums- als
auch für den Mietbereich weiterhin positiv dar. Die Bebauung vorhandener und der Ankauf von
erforderlichen Grundstücksflächen werden entsprechend fokussiert und fortlaufend auf Eignung
geprüft. Aktuell prüft die Genossenschaft verschiedene Projektanfragen auf Realisierung und
dehnt dabei das Geschäftsgebiet bis zum Kreis Stormarn aus. Insbesondere im Segment des
Wohnens im Alter ergeben sich gute Marktchancen.
Da aber der Wohnungsmarkt in der Metropolregion Hamburg und damit auch in den Kreisen
Segeberg und Stormarn stark vom Wettbewerb geprägt ist, gilt es für den Bauverein
Kaltenkirchen eG nach wie vor, gezielt für den Bedarf bzw. die Anforderungen der Mitglieder zu
bauen. Ein guter Marktüberblick sowie gezielte Kommunikation mit den Kunden ermöglichen
eine bedarfsgerechte Produktpalette.
Wir beurteilen damit die Entwicklung unseres genossenschaftlichen Wohnungsunternehmens
insgesamt positiv, da wir den Wohnungsbestand erweitert, Instandhaltung und Modernisierung
planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt haben.
2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
2.1. Vermögenslage
Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2014 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
31.12.2014 Anteil am
31.12.2013
in T€
Gesamtvermögen in T€
in %
2013
in %
Veränderung
zum Vorjahr
in T€
58.509,0
90,2
57.018,1
88,7
1.490,9
Umlaufvermögen
Verkaufsgrundstücke
2.374,8
3,7
1.210,9
1,9
1.163,9
Sonstige Posten
3.927,3
6,1
6.065,5
9,4
-2.138,2
Gesamtvermögen
64.811,1
100,0
64.294,5
100,0
516,6
Eigenkapital
11.512,8
17,8
11.030,0
17,2
482,8
48.612,9
75,0
48.622,8
75,6
-9,9
246,2
0,4
253,4
0,4
-7,2
4.439,2
6,8
4.388,3
6,8
50,9
64.811,1
100,0
64.294,5
100,0
516,6
Anlagevermögen
Fremdkapital
langfristig
Verbindlichkeiten
Pensionsrückstellungen
kurz- und mittelfristig
(einschl. kurzfristiger
Rückstellungen)
Gesamtkapital
Das Anlagevermögen beträgt 90,2 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital
und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Das
Eigenkapital nahm um 482,8 T€ zu. Die Eigenkapitalquote beträgt bei leicht gestiegener
Bilanzsumme 17,8 % (Vorjahr 17,2 %).
Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.
2.2. Finanzlage
Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtliche
Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den
finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die
Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen
angesehenen Dividende von 4% weitere Liquidität geschöpft wird, sodass ausreichende
Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und für Neubauinvestitionen zur
Verfügung stehen, ohne dass dadurch möglichst die Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird.
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass
Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in
Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen
langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen.
Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr
2,18 % nach 2,17 % im Vorjahr.
Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergibt sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung
nach DVFA/SG*:
T€
Cashflow nach DVFA/SG
Veränderung kurzfristige Aktiva/Passiva
sowie Grundstücke des Umlaufvermögens u. a.
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Tilgungen (planmäßig)
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des
Finanzmittelbestands
Finanzmittelbestand am Ende des Vorjahres
Finanzmittelbestand am Ende der jeweiligen Periode
2.097,3
--1.430,8
666,5
-1.103,1
- 436,6
-2.826,4
1.141,5
-2.121,5
3.086,3
964,8
(*DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft)
Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass der Cashflow nach DVFA/SG mit 2.097 T€ einen deutlich
positiven Wert aufweist. Insbesondere durch Veränderungen im Umlaufvermögen und durch
Darlehenstilgungen ergibt sich ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach
Tilgung in Höhe von 437 T€.
Bedingt durch umfangreiche Investitionen, die wie geplant nur zum Teil durch Kreditaufnahmen
finanziert wurden, verminderte sich der hohe Finanzmittelbestand des Vorjahres zum
Geschäftsjahresende um 2.122 T€ auf 965 T€. Mit Ausnahme noch festzulegender
Finanzierungen für Neubauten sind zusätzliche Darlehen nicht vorgesehen.
Es besteht bei einem Kreditinstitut eine zusätzliche Kreditzusage von 400 T€ in laufender
Rechnung, die bisher nicht in Anspruch genommen wurden.
Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei sorgfältiger Vergabe von
Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft auch zukünftig
gesichert bleiben.
2.3. Ertragslage
Die Ertragslage stellt sich bei funktionaler Gliederung der Unternehmenskernbereiche im
Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
Hausbewirtschaftung
Bauträgertätigkeit
2014
2013
Veränderung
T€
T€
T€
387,5
23,6
189,2
712,2
198,3
-688,6
Nebengeschäft, neutrales und
Finanzergebnis
Steuern vom Einkommen und Ertrag
98,4
-431,0
529,4
-43,1
-40,7
-2,4
Jahresergebnis
466,4
429,7
36,7
Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2014 in Höhe von 466 T€ wurde im Wesentlichen
durch die Hausbewirtschaftung erzielt. Dabei wirkten sich gestiegene Sollmieten sowie aufgrund
von umfangreichen Neubautätigkeiten verminderte Instandhaltungen positiv auf das Ergebnis
der Hausbewirtschaftung aus. Ergebnismindernd wirkten leicht gestiegene Abschreibungen und
Zinsaufwendungen, bedingt durch die umfangreichen Neubautätigkeiten.
Der Rückgang des Ergebnisses aus dem Bauträgergeschäft resultiert aus der geplanten
geringeren Anzahl von verkauften Objekten, so dass das sehr gute Ergebnis des Vorjahres im
Geschäftsjahr nicht wiederholt werden konnte.
Die Verbesserung des zusammengefassten Ergebnisses von Nebengeschäft (Fremdverwaltung,
BHKW-Betrieb u.a.), neutralem sowie Finanzergebnis ergibt sich im Wesentlichen durch
Veränderungen von Sondereffekten des laufenden Jahres gegenüber denen des Vorjahres, z.B.
nicht mehr benötigte bzw. nicht zu bildende Rückstellungen, Anlageverkäufe und im
Geschäftsjahr nicht angefallene Bauzeitzinsen.
Insgesamt ergibt sich nach den Ertragsteuern für 2014 eine moderate Ergebnissteigerung zum
Vorjahr.
3. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten
sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Lageberichtes nicht ergeben.
4. Prognose-, Chancen und Risikobericht
Unser Risikomanagementsystem erfasst das Controlling und die regelmäßige interne
Berichterstattung, insbesondere über Früherkennungs- und Risikofaktoren in den einzelnen
Unternehmensbereichen. Es wird laufend aktualisiert. Wesentliche Risiken sind derzeit nicht
erkennbar. Auch für die Zukunft erwarten wir eine gute Vermietungssituation mit punktuell leicht
steigenden Mieten und zusätzlichen Neubauwohnungen. Weitere Chancen werden wir bei
Wirtschaftlichkeit durch Neubau und ggf. den Erwerb von Wohnungsbeständen ebenso
wahrnehmen wie durch die geplante Ausweitung des Betreuungsgeschäfts.
Die aktuelle Zinsentwicklung auf weiterhin historisch niedrigem Niveau begünstigt die
Ertragslage und weiteres Wachstum durch Neubau oder Erwerb weiterer Immobilien. Allerdings
ist auch ein Anstieg der Immobilienpreise und Baukosten deutlich spürbar. Wegen steigender
Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen Verteilung der
Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft in
überschaubarem Rahmen. In Einzelfällen wurden zur Sicherung günstiger Konditionen
Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen).
Der besondere Vorteil unseres Geschäftsmodells liegt in den regelmäßig eingehenden
Nutzungsgebühren (Mieten). Weder ist aufgrund der aktuellen Marktlage noch der erwarteten
Entwicklung mit nennenswertem Leerstand oder mit umfangreichen Mietausfällen zu rechnen.
Auch bei künftig leicht steigenden Nutzungsgebühren (Mieten), bei weiterhin nicht ansteigenden
Zinsen, sowie geplanter Fortführung von Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für
2015 mit Umsätzen aus der Hausbewirtschaftung von 6.060 T€, Zinsaufwendungen von 1.220
T€ und planen die Fremdkosten für Instandhaltung mit 1.360 T€. Insgesamt rechnen wir mit
einem Jahresüberschuss von rd. 350 T€, damit wird unser Eigenkapital gestärkt und die
finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.
Kaltenkirchen, 28. Mai 2015
Bauverein Kaltenkirchen eG
Vorstand
Stefan Ellendt
Peter Göttsche
Bilanz
zum 31.
Bilanz
zum
Aktivseite
Vorjahr
A. Anlagevermögen
€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
€
€
15.664,00
18.259,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
4. Technische Anlagen und Maschinen
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
6. Anlagen im Bau
7. Bauvorbereitungskosten
54.245.427,79
557.252,00
52.623.070,97
599.237,00
14.518,99
96.213,00
201.076,00
3.308.507,48
21.995,15
58.444.990,41
448.887,70
75.345,00
226.861,00
2.854.998,60
108.640,76
3.800,00
3.800,00
58.464.454,41
56.959.100,03
4.859.103,86
829.436,19
228.016,51
153.488,59
2.679.667,25
98.995,39
0,00
478.265,90
49.404,83
5.156,85
10.014,85
135.913,88
964.816,86
3.086.315,60
44.499,79
59.003,59
64.811.140,82
64.294.513,56
III. Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
Geleistete Anzahlungen
415.069,15
314.767,56
1.644.077,75
2.408.432,70
75.808,39
948,31
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.
2.
3.
4.
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögensgegenstände
40.189,53
6.549,21
16.308,07
415.219,09
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand,Guthaben bei Kreditinstituten
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme
Dezember
2014
31. Dezember
2014
Passivseite
Vorjahr
A. Eigenkapital
€
€
€
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
2. der verbleibenden Mitglieder
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen
(Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
€ 42,06)
148.481,31
2.391.895,54
17.445,06
2.557.821,91
133.340,27
2.320.928,72
0,00
(56,69)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage
(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
€ 50.000,00 )
2. Andere Gewinnrücklagen
(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
€ 323.586,51 )
1.260.000,00
1.210.000,00
7.602.161,56
(55.000,00)
7.278.575,05
8.862.161,56
(287.508,96)
92.801,07
429.657,54
342.508,96
11.512.784,54
11.029.992,62
854.692,64
253.408,00
76.805,00
675.706,36
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss
2. Einstellung in die Ergebnisrücklagen
466.387,58
373.586,51
Eigenkapital insgesamt
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
2. Steuerrückstellungen
3. Sonstige Rückstellungen
246.241,00
118.765,00
489.686,64
C. Verbindlichkeiten
1.
2.
3.
4.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: € 17.414,71
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 459,82
D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
39.342.113,70
9.270.780,78
3.084.158,20
3.916,06
38.911.363,90
9.711.424,46
2.994.365,44
4.032,58
2.938,86
649.211,23
72.589,88
52.425.708,71
1.365,70
440.609,97
170.126,53
(133.310,56)
(499,23)
17.954,93
25.313,00
64.811.140,82
64.294.513,56
GewinnGewinnund
und
Verlustrechnung
Verlustrechnung
für die
für Zeit
die Zeit
vomvom
01.01.2014
01.01.2014
bis 31.12.2014
bis 31.12.2014
1.
Umsatzerlöse
1. Umsatzerlöse
a) aus
a) der
ausHausbewirtschaftung
der Hausbewirtschaftung
b) aus
b) Verkauf
aus Verkauf
von Grundstücken
von Grundstücken
c) aus
c) Betreuungstätigkeit
aus Betreuungstätigkeit
d) aus
d) anderen
aus anderen
Lieferungen
Lieferungen
und Leistungen
und Leistungen
2.
€
€
Sonstige
3. Sonstige
betriebliche
betriebliche
Erträge
Erträge
4.
Aufwendungen
4. Aufwendungen
für bezogene
für bezogene
Lieferungen
Lieferungen
und und
Leistungen
Leistungen
a) Aufwendungen
a) Aufwendungen
für Hausbewirtschaftung
für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen
b) Aufwendungen
für Verkaufsgrundstücke
für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen
c) Aufwendungen
für andere
für andere
Lieferungen
Lieferungen
und Leistungen
und Leistungen
564.661,45
564.661,45
329.115,40
329.115,40
3.532.073,09
3.532.073,09
4.185.173,40
4.185.173,40
1.734.213,62
1.734.213,62
875.287,92
875.287,92
10.045,37
10.045,37 5.276.332,08
5.276.332,08
6.248,83
6.248,83
5.596.409,53
5.596.409,53 5.465.838,87
5.465.838,87
Personalaufwand
5. Personalaufwand
a) Löhne
a) Löhne
und Gehälter
und Gehälter
b) soziale
b) soziale
Abgaben
Abgaben
und Aufwendungen
und Aufwendungen
für Altersversorgung
für Altersversorgung
(davon
(davon
für Altersversorgung
für Altersversorgung
€ 19.485,43)
€ 19.485,43)
6.
Vorjahr
Vorjahr
€ €
1.306.105,66
1.306.105,66 -1.844.425,14
-1.844.425,14
Rohergebnis
Rohergebnis
5.
€
8.656.698,22
8.656.698,22
8.446.277,15
8.446.277,15
216.572,00
216.572,00
3.460.600,50
3.460.600,50
96.512,97
96.512,97
92.286,80
92.286,80
32.191,31
32.191,31 9.001.974,50
9.001.974,50
48.694,31
48.694,31
Erhöhung
2. Erhöhung
oderoder
Verminderung
Verminderung
des Bestandes
des Bestandes
an zum
an zum
Verkauf
Verkauf
bestimmten
bestimmten
Grundstücken
Grundstücken
mit fertigen
mit fertigen
und und
unfertigen
unfertigen
Bauten
Bauten
sowie
sowie
unfertigen
unfertigen
Leistungen
Leistungen
3.
€
1.306.196,87
1.306.196,87
1.271.687,45
1.271.687,45
297.137,93
297.137,93 1.603.334,80
1.603.334,80 302.922,79
302.922,79
(27.054,50)
(27.054,50)
Abschreibungen
6. Abschreibungen
auf immaterielle
auf immaterielle
Vermögensgegenstände
Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens
des Anlagevermögens
und Sachanlagen
und Sachanlagen
7.
Sonstige
betriebliche
Aufwendungen
7. Sonstige
betriebliche
Aufwendungen
8.
8. Erträge
aus anderen
Wertpapieren
Ausleihungen
Erträge
aus anderen
Wertpapieren
und und
Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens
des Finanzanlagevermögens
9.
9. Sonstige
Zinsen
ähnliche
Erträge
Sonstige
Zinsen
und und
ähnliche
Erträge
10. Zinsen
ähnliche
Aufwendungen
10. Zinsen
und und
ähnliche
Aufwendungen
(davon
aus Aufzinsungen
€ 16.875,00)
(davon
aus Aufzinsungen
€ 16.875,00)
11. Ergebnis
der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
11. Ergebnis
der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
.581.216,73
1.623.672,26
1.623.672,26
#
1.581.216,73
626.327,38
626.327,38
226,00
226,00
6.090,46
6.090,46
583.158,00
583.158,00
226,00
226,00
6.316,46
6.316,46
4.892,31
4.892,31
1.076.159,42 1.078.582,44
1.078.582,44
1.076.159,42
(17.061,00)
(17.061,00)
673.232,13
673.232,13
653.389,77
653.389,77
43.143,29
43.143,29
40.728,24
40.728,24
13. Sonstige
Steuern
13. Sonstige
Steuern
163.701,26
163.701,26
183.003,99
183.003,99
14. Jahresüberschuss
14. Jahresüberschuss
466.387,58
466.387,58
429.657,54
429.657,54
15. Einstellungen
inErgebnisrücklagen
die Ergebnisrücklagen
15. Einstellungen
in die
373.586,51
373.586,51
342.508,96
342.508,96
92.801,07
92.801,07
87.148,58
87.148,58
12. Steuern
Einkommen
Ertrag
12. Steuern
vomvom
Einkommen
und und
vomvom
Ertrag
16. Bilanzgewinn
16. Bilanzgewinn
Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2014
der Bauverein Kaltenkirchen eG
Der Jahresabschluss zum 31.12.2014 wurde nach den Vorschriften des deutschen
Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen
Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die
Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für
Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009 (FormblattVO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem
Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten aktiviert. Die
Anschaffungskosten wurden um planmäßige lineare Abschreibung von 20 Prozent
gemindert.
Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen zu
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Allgemeine Verwaltungskosten und
Fremdkapitalzinsen wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.
Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude 80 Jahre zugrunde
gelegt, für andere Bauten 25 bis 50 Jahre, für Außenanlagen 10 bzw. 15 Jahre, für
Technische Anlagen und Maschinen sowie für die Betriebs- und Geschäftsausstattung 3 bis
10 Jahre. Die Abschreibung auf Umbau-, Ausbau- und Modernisierungskosten sowie die
zum Abbruch vorgesehenen Objekte erfolgt über die Restnutzungsdauer. Für die neu
hergestellten Wohn- und Geschäftsbauten im Zeitraum 1991 bis 2010 wurde eine
Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt; Neubauten ab 2011 werden über die
betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 80 Jahren abgeschrieben. Teilweise wurde analog
§ 7 Abs. 5 EStG degressiv abgeschrieben.
Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen
€ 150 und € 1.000 werden analog § 6 Absatz 2a EStG über einen Zeitraum von 5 Jahren
abgeschrieben (Sammelposten).
Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Andere Vorräte werden zu den Anschaffungsbzw. Herstellungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert unter Beachtung des
strengen Niederstwertprinzips bilanziert. Beim Zu- und Abgang von Grundstücken wird der
Übergang des wirtschaftlichen Eigentums als maßgeblicher Zeitpunkt für deren Erfassung im
Jahresabschluss angesehen. Die Bewertung anderer Vorräte erfolgte nach der FIFO
Methode.
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert
bewertet worden.
Bestehenden Risiken wurde durch direkte Abschreibungen Rechnung getragen.
Die Flüssigen Mittel enthalten sämtliche Geldbestände zum Nennbetrag am Bilanzstichtag.
Unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesene Unterschiedsbeträge
zwischen Auszahlungs- und Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit werden nach den
Zinsbindungsfristen für die entsprechenden Darlehen abgeschrieben.
Für eine Pensionsverpflichtung wurde die Berechnung der Rückstellung für Pensionen auf
der Grundlage der Richttafeln 2005G von Heubeck nach einem modifizierten
Teilwertverfahren ermittelt. Dabei wurde zur Berechnung des notwendigen
Erfüllungsbetrages eine Rentensteigerung von 1,75 Prozent sowie der von der Deutschen
Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre für eine
Laufzeit von 15 Jahren von 4,53 Prozent zum 31.12.2014 zugrunde gelegt (Vorjahr 4,88
Prozent).
Die Steuerrückstellungen beinhalten die herzustellenden Ausschüttungsbelastungen in den
Veranlagungszeiträumen 2013 bis 2015.
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle wesentlichen erkennbaren Risiken und
ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach
vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Der
Restbetrag aus der Rückstellung für eine Altersteilzeitvereinbarung wurde im Geschäftsjahr
2014 planmäßig verbraucht.
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
2. Erläuterung zur Bilanz
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem
folgenden Anlagengitter:
Anschaffungs-/
Zugänge
Abgänge
Herstellungskosten
€
Umbuchungen
Abschreibungen
Buchwert
(+/-)
(kumulierte)
am
des
31.12.2014
Geschäftsjahres
€
€
des Geschäftsjahres
€
€
€
€
Abschreibungen
Immaterielle
Vermögens-
95.650,13
2.956,00
84.397.748,11
1.071,00
1.809.432,86
0,00
0,00
0,00
1.252.180,86
557.252,00
41.985,00
ohne Bauten
448.887,70
0,00
0,00
-434.368,71
0,00
14.518,99
0,00
Maschinen
131.501,98
0,00
2.461,37
35.700,00
68.527,61
96.213,00
13.350,00
761.806,11
71.384,97
133.322,74
0,00
498.792,34
201.076,00
64.263,34
2.854.998,60
3.207.040,86
0,00
-2.753.531,98
0,00
3.308.507,48
0,00
108.640,76
3.076,61
0,00
-89.722,22
0,00
21.995,15
0,00
90.513.016,12
3.282.573,44
593.548,19
0,00
34.757.050,96 58.444.990,41
1.618.121,26
3.800,00
0,00
0,00
0,00
90.612.466,25
3.285.529,44
594.830,48
0,00
gegenstände
1.282,29
0,00
81.659,84
15.664,00
5.551,00
32.937.550,15 54.245.427,79
1.498.522,92
Sachanlagen
Grundstücke mit
Wohnbauten
457.764,08 3.241.922,91
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
Grundstücke
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Finanzanlagen
Andere
Finanzanlagen
0,00
3.800,00
0,00
34.838.710,80 58.464.454,41
1.623.672,26
Anlagevermögen
insgesamt
Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden – wie im Vorjahr – nicht.
Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem
Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen Grundstücks- und Bauvorbereitungskosten
beziehen sich auf Bauträgerprojekte in Kaltenkirchen. Die Unfertigen Leistungen beinhalten
noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten.
Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:
Gesetzliche
Andere
Rücklage
Ergebnisrücklagen
€
Anfangsbestand
aus Jahresüberschuss 2014 eingestellt
Endbestand
1.210.000,00
50.000,00
1.260.000,00
Gesamt
€
€
7.278.575,05
323.586,51
7.602.161,56
8.488.575,05
373.586,51
8.862.161,56
Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä.
Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten
insgesamt
€
Davon
unter
1 Jahr
€
Restlaufzeit
1 bis 5
Jahre
€
gesichert
über
5 Jahre
€
Art der
Sicherung
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Vorjahr
39.342.113,70
(38.911.363,90)
827.706,68
(755.293,15)
3.791.850,96
(3.270.876,88)
34.722.556,06
(34.885.193,87)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Vorjahr
9.270.780,78
(9.711.424,46)
372.074,40
(370.300,76)
1.571.135,97
(1.571.128,01)
7.327.570,41
(7.769.995,69)
3.084.158,20
(2.994.365,44)
3.084.158,20
(2.994.365,44)
0,00
0,00
0,00
Verbindlichkeiten aus
Vermietung
Vorjahr
3.916,06
(4.032,58)
3.916,06
(4.032,58)
0,00
0,00
0,00
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit
Vorjahr
2.938,86
(1.365,70)
2.938,86
(1.365,70)
0,00
0,00
0,00
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Vorjahr
649.211,23
(440.609,97)
649.211,23
(440.609,97)
0,00
0,00
0,00
Sonstige Verbindlichkeiten
Vorjahr
72.589,88
(170.126,53)
72.589,88
(170.126,53)
0,00
0,00
0,00
52.425.708,71
5.012.595,31
5.362.986,93
42.050.126,47
48.612.894,48
(52.233.288,58)
(4.736.094,13)
(4.842.004,89)
(42.655.189,56)
(48.622.788,36)
Erhaltene Anzahlungen
Vorjahr
Gesamtbetrag
Vorjahr
1)
GPR = Grundpfandrechte
39.342.113,70 GPR
(38.911.363,90)
1)
9.270.780,78 GPR 1)
(9.711.424,46)
1)
GPR=Grundpfandrechte
1
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten auch Verpflichtungen gemäß § 249 Absatz 1
Satz 1 HGB von 155 T€ sowie für noch anfallende Baukosten von 49 T€ und
Ausgleichsverpflichtungen aus der Hausbewirtschaftung von 175 T€.
3. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch 2.740 T€ abgerechnete Heiz- und
Betriebskosten.
Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen 117 T€ aus der Auflösung
von Rückstellungen, 320 T€ Buchgewinne aus dem Verkauf von Sachanlagen sowie 77 T€
aus Versicherungsentschädigungen.
Die
Aufwendungen
für
Hausbewirtschaftung
Instandhaltungsaufwendungen.
enthalten
auch
1.364
T€
Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen 473 T€
Sachkosten aus der Verwaltung, 45 T€ für das Sommerfest 2014 sowie 44 T€
Abbruchkosten.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen die Ausschüttungsbelastung für
die Dividende.
4. Sonstige Angaben
Für die Ausschüttung der Dividende aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres fallen noch
Körperschaftsteuer an.
Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen aus erteilten Aufträgen für Bauvorhaben in einem Auftragsvolumen von
5.316 T€. Diese Verpflichtungen sind vollständig durch zugesagte Darlehen oder Eigengeld
gedeckt.
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte etc.
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
9
5
2
0
13
24
4
9
Die Passivphase (Altersteilzeit) eines Mitarbeiters ist im Geschäftsjahr 2014 ausgelaufen.
Außerdem wurde durchschnittlich eine Auszubildende beschäftigt.
Die Mitgliederanzahl hat sich wie folgt verändert:
Anfangsbestand
Zugang
Abgang
Endbestand
2.315
143
171
2.287
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr
vermehrt um
88.411,88 €
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr verringert um
8.400,00 €
Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf
686.100,00 €
Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
Mitglieder des Vorstands
Stefan Ellendt
Peter Göttsche
hauptamtlich
nebenamtlich
Mitglieder des Aufsichtsrats
Wolfgang Lange
Johann Fuhlendorf
Jes Reuther
Bernd Logemann
Frank Mißling
Christian Tesdorff
Klaus Fock
Vorsitzender (bis 17.06.2014)
stellvertretender Vorsitzender (bis 17.06.2014)
Vorsitzender (ab 17.06.2014)
stellvertretender Vorsitzender (ab 17.06.2014)
ab 17.06.2014
Kaltenkirchen, 28.05.2015
Bauverein Kaltenkirchen eG
Vorstand
Stefan Ellendt
Peter Göttsche
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat nahm die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben im Geschäftsjahr
2014 pflichtgemäß wahr. Er ließ sich dabei insbesondere in regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen
vom Vorstand über die Lage und Entwicklung sowie die Arbeit der Genossenschaft und alle
wesentlichen Geschäftsvorfälle ausführlich unterrichten. Dabei wurde auch die Finanz-, Investitionsund Personalplanung ausführlich beraten. Außerdem wurden mit dem Vorstand die strategischen
Zielsetzungen der Genossenschaft diskutiert und – soweit erforderlich – weiterentwickelt.
Durch mündliche Berichte des Vorstands wurde der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der
Sitzungen über die Geschäftsentwicklung und aktuelle Themen unterrichtet. In den gemeinsamen
Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat wurden dann die nach Gesetz und Satzung erforderlichen
Beschlüsse einvernehmlich gefasst.
Auch im Jahre 2014 wurde die nach § 53 Genossenschaftsgesetz und unserer Satzung
vorgeschriebene Prüfung durch den Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. HamburgMecklenburg-Vorpommern-Schleswig-Holstein durchgeführt und der Prüfungsbericht ausführlich
behandelt.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2014 sowie der Lagebericht des Vorstands für 2014 wurden dem
Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt, von ihm intensiv geprüft und beraten. Der Aufsichtsrat billigte
diesen Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang) sowie den Lagebericht.
Der Aufsichtsrat empfiehlt deshalb der Mitgliederversammlung, den Jahresabschluss 2014
festzustellen, dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinnes zuzustimmen
und dem Vorstand für das Jahr 2014 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die
erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr 2014 und freut sich auf eine weiterhin vertrauensvolle und
konstruktive Zusammenarbeit mit allen Beteiligten.
Kaltenkirchen im Mai 2015
Der Aufsichtsrat
Johann Fuhlendorf
AR-Vorsitzender
Bauverein Kaltenkirchen eG
W O H N U N G S U N T E R N E H M E N
Sitz der Genossenschaft
Kaltenkirchen, Kreis Segeberg
Postanschrift
Schulstraße 5 · 24568 Kaltenkirchen
Telefon: 04191 9305 - 0 · Telefax: 04191 88393
[email protected]
www.bauverein-kaltenkirchen.de
Gründung
5. November 1948
Eintragung
Amtsgericht Kiel, Gen.-Reg.-Nr. 102 BB