neue Einzelhandels - Bergstadt Brand

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept
für die Stadt
BRAND-ERBISDORF
Auftraggeber:
Stadt Brand-Erbisdorf
Projektleitung:
Dr. Eddy Donat
Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Florian Schaeffer
Dresden, 11. Juni 2015
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl
Königsbrücker Straße 31-33, 01099 Dresden
Telefon: 0351 / 21 67 27 3, Fax: 0351 / 80 23 89 5
Email: [email protected] Internet: www.gma.biz
Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015
Vorbemerkung
Im Juni 2014 erteilte die Stadt Brand-Erbisdorf der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Dresden, den Auftrag zur Erstellung eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Ziel ist es, aufgrund aktueller Daten Leitlinien und Empfehlungen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Brand-Erbisdorf zu erarbeiten.
Der GMA standen für die Erstellung der Untersuchung Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Sachsen, der Stadt Brand-Erbisdorf sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung.
Die Ergebnisse der Untersuchung und die daraus abgeleiteten Empfehlungen wurden in
enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung erarbeitet und in einer Stadtratssitzung eingehend diskutiert. Dabei konnte Konsens über die Struktur des Einzelhandelskonzeptes für
die Stadt insbesondere die Festsetzung der zentralen Versorgungsberieche und der Nahversorgungsstandorte sowie die Empfehlungen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung generell erzielt werden.
Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für zukünftige kommunalpolitische und bauleitplanungsrechtliche Entscheidungen in Brand-Erbisdorf. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach
bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Dresden, 11. Juni 2015
DTE SFL-aw
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkungen
I. Grundlagen
1 1. Aufgabenstellung und Methodik
1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
2 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung
8 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung
im Einzelhandel
II. 9 Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes BrandErbisdorf
12 1. Makrostandort Brand-Erbisdorf
12 2. Standortgefüge des Einzelhandels
16 3. Aktueller Einzelhandelsbestand in Brand-Erbisdorf
17 4. Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung in Brand-Erbisdorf
21 III. Nachfragesituation
26 1. Marktgebiet und Bevölkerung
26 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
28 3. Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer
Einzelhandels
30 3.1 Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
30 3.2 Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
33 3.2.1 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
33 3.2.2 Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
34 3.2.3 Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt
34 4. Einzelhandelszentralität
35 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes
37 1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose
37 2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale
38 V. Einzelhandelskonzept für die Stadt Brand-Erbisdorf
42 1. Ziele für die Einzelhandelsentwicklung
42 2. Standortkonzept
44 2.1 Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
44 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015
2.2 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche
46 2.3 Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt Brand-Erbisdorf“
47 2.4 Nahversorgungsstandorte
50 3. Sortimentskonzept
53 4. Empfehlungen zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches
Innenstadt
56 5. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
58 VI. Zusammenfassung
61 1. Potenzialanalyse
61 2. Empfehlungen / Leitlinien
62 Definitionen der Betriebstypen
66 Branchensystematik
67 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung und Methodik
Die im Landkreis Mittelsachsen gelegene Stadt Brand-Erbisdorf zählt gegenwärtig ca.
10.030 Einwohner1 und ist gemäß Regionalplan als Grundzentrum ausgewiesen. Die Stadt
wird dabei maßgeblich durch das nördlich liegende Mittelzentrum Freiberg beeinflusst. Derzeit gibt es im Gemeindegebiet drei Lebensmittelmärkte, wobei für die Innenstadt mehrere
Entwicklungsvarianten für einen Vollsortimenter diskutiert werden. Vor dem Hintergrund der
sich weiter verändernden Angebots- und Nachfragestruktur in Verbindung mit räumlichen
Veränderungen insbesondere in der Dynamik der kleinräumlichen, innerstädtischen Entwicklung hat die Stadt Brand Erbisdorf die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes in
Auftrag gegeben Dieses soll als strategische Leitlinie für die Standortsteuerung des Einzelhandels, zur Sicherung der Einkaufsinnenstadt und zur Stärkung der Nahversorgung dienen. Des Weiteren sollen die Rahmenbedingungen für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel festgelegt werden. Darüber hinaus ist es Ziel der Untersuchung, die generellen Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels bis zum Jahr 2025 aufzuzeigen. Das Einzelhandelskonzept stellt somit ein umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument dar und basiert
auf folgenden Arbeiten:

Erhebung des Einzelhandelsbestandes und Ladenhandwerks im Stadtgebiet

Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandelsstandort Brand-Erbisdorf /
Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2014 und 2025

Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer
Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2025

Analyse der Kaufkraftbewegungen und Ermittlung der Versorgungszentralität

Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ sowie Festsetzung
von Nahversorgungsstandorten im Stadtgebiet / Ausarbeitung einer ortstypischen
Sortimentsliste mit zentrenrelevanten Waren

Befragung der Einzelhändler in Brand-Erbisdorf zu Themen des Einzelhandels und
der Stadtentwicklung.
1
Quelle: Einwohnermeldeamt Brand-Erbisdorf, Stand 01.07.2014
1
Der Untersuchungsraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr 2025. Bis zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt werden. Die Untersuchungen und Arbeitsschritte bis zur Erstellung des schriftlichen
Konzepts wurden in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung durchgeführt.
2.
Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Brand-Erbisdorf
kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf
der Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt.
Seit 2009 sind wieder Umsatzzuwächse im deutschen Einzelhandel zu verzeichnen, wenngleich sich der Einzelhandelsumsatz auf zunehmend mehr Absatzkanäle verteilt. Während
früher v. a. die Abwanderung in Gewerbegebietslagen und die Konkurrenz der Fachmärkte
zum Thema gemacht wurde, wandern aktuell erhebliche Teile des Einzelhandelsumsatzes
an den Onlinehandel ab. Folglich steht der stationäre Handel unter einem hohen Anpassungs- und Innovationsdruck. Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, sodass
zukünftig der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeitund Erlebniswertes beurteilt werden wird. Reine Versorgungskäufe werden hingegen verstärkt im Internet abgewickelt. Der mittelständische Fachhandel wird weiter an Bedeutung
verlieren. Wo dies nicht durch Filialkonzepte kompensiert werden kann (v. a. in Kleinstädten), ist ein Bedeutungsverlust des Standortes unumkehrbar.
2
Abbildung 1:
Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (brutto) in Mrd. €
450
440
439,7
433,2
430
Mrd. €
428,6
420
421,3
416,2
410
415,7
411,2
411,0
402,8
400
390
380
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
* Prognose
Quelle: nach www.handelsdaten.de; abgerufen am 26.03.2014; GMA-Darstellung 2014
Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel erzielt der Onlinehandel jährlich zweistellige
Wachstumsraten. Für 2014 wird ein Umsatzvolumen mit Endverbrauchern i. H. von knapp
50 Mrd. € erwartet. Der Onlinehandel hat inzwischen praktisch alle Warengruppen erfasst
und wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Allerdings sind die Übergänge zwischen
Onlinehandel und stationärem Einzelhandel nicht klar abgrenzbar. Alle namhaften (stationären) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfügbar sind.
Abbildung 2:
Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland
55,8
43,5
Umsatz im Mrd. €
39,3
48,8
39,1
34,0
29,1
28,6
27,6
26,3
30,3
27,6
21,7
18,3
13,4
10,0
2006
15,5
10,9
2007
2008
2009
2010
davon Onlinehandel
2011
2012
2013
2014
(Prognose)
Versandhandel
* Absatz an Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen
Quelle: Bundesverband des deutschen Versandhandels (bvh); tns infratest; abgerufen am 26.03.2014 auf
www.handelsdaten.de; GMA-Darstellung 2014
3
In einzelnen Sortimenten erreicht der Onlinehandel eine besondere Bedeutung, z. B. jene
die überwiegend in der Innenstadt bzw. im Ortskern ihren Platz haben (z. B. kleinteilige
Elektroartikel, Spielwaren, Bücher aber auch Bekleidung und Schuhe).
Abbildung 3:
Anteile des Online-Handels nach Produktkategorien in Deutschland
2012 (in %)
54,0
37,0
32,0
30,0
26,0
25,0
17,0
17,0
16,0
13,0
üc
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Co
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M
ed
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en
/S
of
tw
ar
e
/G
am
es
9,0
Quelle: HDE; abgerufen am 26.03.2014 auf www.handelsdaten.de; GMA-Darstellung 2014
Dagegen spielt derzeit der Lebensmitteleinkauf über das Internet, mit Ausnahme von wenigen, logistikaffinen Produkten (z. B. Getränke, Delikatessen), noch kaum eine Rolle. Allerdings unternehmen die Lebensmittelhändler Anstrengungen, ihre Online-Angebote auszubauen. In diesem Zusammenhang sind neben den üblichen stationären Angeboten sog.
Abholstationen an strategisch sinnvollen Standorten ein wichtiger Erfolgsfaktor dieses Absatzkanals. Das EHI Retail Institute geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Dies wird
voraussichtlich gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern
dieser es nicht schafft, die verschiedenen Absatzkanäle miteinander zu verschmelzen
(Multi-Channel-Strategien).
Von den Betriebstypen im stationären Lebensmitteleinzelhandel expandierten mit Abstand am stärksten die Lebensmitteldiscounter, wobei durch die hohe Filialdichte in Städten
ebenfalls kleinere Gemeinden zunehmend für neue Discounter in Frage kamen. Aber auch
4
Supermärkte2 (ab 400 m² Verkaufsfläche) und SB-Warenhäuser (ab 5.000 m² Verkaufsfläche) expandierten, kleinere SB-Geschäfte hingegen verzeichneten einen ausgesprochen
starken Bedeutungsverlust.
Tabelle 1:
Veränderung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
Veränderung
2000 / 2013
abs.
in %
Daten
2000
2013
Discounter
12.770
16.222
+ 3.452
+ 27,0
Supermärkte / SB-Warenhäuser
11.593
12.597
+ 1.004
+ 9,0
Übrige Lebensmittelgeschäfte
45.900
9.781
- 36.119
- 77,0
Insgesamt
70.263
38.600
- 31.663
- 45,1
Quelle:
EHI Handelsdaten aktuell 2014, Seite 90 und 2001, Seite 102
Unter den Lebensmitteleinzelhändlern belegen der Edeka-Verbund (ca. 11.700 Märkte3),
die Rewe Group (ca. 10.800 Märkte4) und die Schwarz-Gruppe (Lidl mit knapp 3.350 Filialen, Kaufland mit ca. 630 Filialen5) die ersten Plätze. Von den Discountern weist der zur
Edeka-Gruppe gehörende Netto Marken-Discount mit ca. 4.100 Filialen bundesweit die
meisten Filialen auf, gefolgt von Lidl (ca. 3.350 Filialen), Aldi Nord (ca. 2.500 Filialen),
Penny (ca. 2.200 Filialen), Aldi Süd (ca. 1.800 Filialen) und Norma (ca. 1.300 Filialen).
Beachtlich ist der Marktanteil der Discounter von rd. 43 % im Lebensmittelsektor, gleichwohl erreichen diese ihre Wachstumsgrenze. Die Expansion durch neue Filialen wird nicht
mehr von allen Betreibern verfolgt, vielmehr werden aufgrund der bundesweit hohen Discountdichte die Filialen durch Erweiterung und / oder Standortverlagerungen gesichert. Zunehmend werden Filialen mit ungünstigen Standortbedingungen, geringen Umsätzen sowie
fehlenden Ausbaumöglichkeiten geschlossen.
2
vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang.
3
Quelle: Edeka-Verbund, Unternehmensbericht 2012.
4
Quelle: Rewe-Group, Geschäftsbericht 2012.
5
Quelle: EHI – Handelsdaten.de.
5
Bei Supermärkten nahm auch die Verkaufsfläche / Einheit zu, was u. a. auf ein breiteres
bzw. tieferes Sortiment zurückzuführen ist. Zudem stärken Betreiber von Supermärkten ihre
Kernkompetenz bei Lebensmitteln, so wurde z. B. die Artikelanzahl der Frischwaren oder
der regionalen Produkte erhöht und Spezialsortimente ausgebaut (z. B. Allergiker- / Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Die marktgängigen Formate liegen je nach Betreiber
und Standortbedingungen bei etwa 1.500 – 2.000 m² Verkaufsfläche. In ländlichen Orten /
Ortsteilen mit einer geringen Mantelbevölkerung werden auch Einheiten mit Verkaufsflächen von ca. 1.000 - 1.200 m² entwickelt. Bei den Betreibern liegt das Hauptaugenmerk in
den letzten Jahren auf der Sicherung / Ausbau von Bestandsobjekten.
Grundsätzlich ist bei sog. Vollversorgern und Lebensmitteldiscountern die unterschiedliche Artikelzahl zu beachten. Während ein Supermarkt mit etwa 1.200 m² Verkaufsfläche
bereits über 10.000 Artikel anbietet, reicht die Artikelzahl bei den Lebensmitteldiscountern
von ca. 850 (Aldi Nord) bzw. ca. 2.000 (Lidl) bis zu ca. 4.000 (Netto Marken-Discount).
Auch das Lebensmittelhandwerk unterliegt starken Veränderungen, welche sich u. a. in
einer starken Konzentration und Filialisierung zeigen. Die im vergangenen Jahrzehnt fortschreitende Filialisierung wurde von einem Rückgang der klassischen Bäckereien von rd.
47.4006 (2002) auf rd. 43.700 (2012) begleitet. Dazu tragen eine Vielzahl an Faktoren, wie
zunehmender Kostendruck, fehlende Nachfolger, aber auch immer mehr Backstationen in
Discountern / Supermärkten bei. Eine ähnliche Entwicklung ist für Fleischereien festzuhalten, deren Zahl sich von rd. 18.800 (2002) auf rd. 14.400 (2012) verringerte.
Zu den Branchen mit sehr weitreichenden Veränderungen zählt der Einzelhandel mit Drogerie- / Parfümeriewaren, was primär durch die Insolvenz des ehemaligen Marktführers
Schlecker hervorgerufen wurde. Drogerie- / Parfümeriewaren werden stationär über Fachdrogerien, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken, Warenhäuser, Sonderpostenmärkte
und den Lebensmitteleinzelhandel abgesetzt. Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes
zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel und Hygieneprodukte, welche durch viele weitere Sortimente ergänzt werden.
6
Quelle: EHI – Handelsdaten.de
6
Tabelle 2:
Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland
Betreiber
Filialen*
1.350
1.754
487
Artikel
13.000
17.500
25.000
Sortiment
Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Tiernahrung,
Biolebensmittel, Weine,
Getränke, OTC, Babybekleidung, Geschenkartikel
Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel,
Weine, Tiernahrung,
Geschenkartikel, Schreibund Spielwaren, OTC
Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel,
Schreib- / Spielwaren, Haushaltswaren, Multimedia,
Kurzwaren
OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel
* Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2013, S. 134; GMA-Zusammenstellung 2014
Marktführer ist dm: allein im letzten Jahr hat das Unternehmen 135 neue Filialen (Einheiten
zwischen ca. 650 und 800 m²) eröffnet, in diesem Jahr sollen etwa 150 weitere folgen7.
Allerdings wird ein Einzugsgebiet von ca. 20.000 Einwohner pro Filiale benötigt. Von den
weiteren Betreibern führt Müller das umfangreichste Sortiment auf einer Verkaufsfläche von
mindestens 800 m² und mindestens 20.000 Einwohnern im Einzugsgebiet. Rossmann expandiert in Kommunen mit mindestens 8.000 Einwohnern; in Deutschland liegen die Einheiten bei etwa 650 m² Verkaufsfläche.
Die ehemaligen Schlecker-Formate „Ihr Platz“ und „Schlecker XL“ wurden z. T. – sofern
diese rentabel waren – von Rossmann oder dm übernommen. Auch Betreiber, wie z. B.
TEDI (Sonderposten), KiK, Woolworth oder NKD mieteten ehemalige Schlecker-Flächen
an. In kleineren Orten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene wurden Filialen allerdings
häufig bisher noch nicht ersetzt – so auch in Brand-Erbisdorf. Die Nachvermietung typischer
Schlecker-Einheiten in kleineren Ortschaften gestaltet sich insgesamt deutlich schwieriger,
da diese oftmals sehr klein (200 m² VK, z. T. auch darunter) oder nur mit hohem finanziellem
Aufwand überhaupt modernisierungsfähig sind.
Parallel zu den allgemeinen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel fand auch in der
Textil – und Schuhbranche ein starker Konzentrationsprozess zu Lasten kleiner und inhabergeführter Fachgeschäfte und zu Gunsten großer bundesweit agierender Filialisten
statt. Der Handel mit Bekleidung / Textilien nutzt mehrere Vertriebsschienen, welche von
inhabergeführten Fachgeschäften, Textilkaufhäusern, Kaufhäusern, Fachmärkten über
7
Quelle: Lebensmittelzeitung, 43-13.
7
Factory Outlet Center bis hin zum Lebensmitteleinzelhandel (Fachabteilungen) reicht. Bei
den Fachmärkten waren v. a. Betriebe mit hoher Discountorientierung (z. B. Takko, KiK,
NKD) sehr expansiv, deren übliche Einheiten zwischen etwa 300 m² und 700 m² liegen.
Von KiK werden etwa 5.000 Einwohner, von NKD etwa 8.500 Einwohner und von Takko
etwa 10.000 Einwohner in der jeweiligen Standortgemeinde benötigt.
Während sich das Marktvolumen im Schuhfachhandel leicht rückläufig entwickelte, konnten Schuhfachmärkte in der jüngeren Vergangenheit ihren Marktanteil im Vergleich zu
Fachgeschäften kontinuierlich ausbauen. Zu den größten Schuhfachmarktbetreibern in
Deutschland zählen u. a. Reno, Deichmann, Siemes, Schuhhof, Tack und Görtz (HESS
Schuhe). Schuhfachmärkte werden i. d. R. mit Einheiten ab ca. 500 m² realisiert. Die Mindestanforderung an die Einwohnerzahl fängt bei etwa 15 – 20.000 an. Für den stationären
Schuheinzelhandel ist die starke Konkurrenz durch den Onlinehandel bezeichnend.
3.
Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung
Das Ende des Wachstums im Onlinehandel ist noch nicht abzusehen. Die Konsequenzen,
welche sich hieraus für die Flächenentwicklung des stationären Handels vor Ort und damit
letztlich für die Bedeutung des Handels als Leitfunktion der Stadtentwicklung ergeben, werden derzeit kontrovers diskutiert. Festzuhalten sind jedoch folgende Aspekte:

In den vergangenen Jahren verlangsamte sich die Verkaufsflächenentwicklung (im
Vergleich zu den letzten 20 Jahren). Dennoch wird auch künftig die Nachfrage nach
Verkaufsflächen in guten Standortlagen trotz Onlinehandels anhalten.

Die Konzentration im Einzelhandel wird in Innenstädten und Ortszentren noch stärker zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes führen.

Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte verloren. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. „Retail
Brands“) aus dem Textilbereich und teilweise auch Anbieter des täglichen Bedarfs
(Drogeriewaren, Nahrungs- und Genussmittel).
8
Abbildung 4:
Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel
121,5
119
120
120
2008
2009
122,4
122,1
2011
2012
VK in Mio. m²
117
2006
2007
2010
Quelle: nach www.handelsdaten.de; abgerufen am 26.03.2014; GMA-Darstellung 2014
Der Erfolg und die Weiterentwicklung des bestehenden Anbieternetzes im stationären Handel, werden existenziell davon abhängen, inwieweit es diesem gelingt, das Online-Geschäft
zu integrieren. Dies gilt völlig losgelöst von der Lage und der städtebaulichen Funktion des
jeweiligen Anbieters. Derzeit einziger Gewinner des Online-Geschäfts sind die sog. „pureplays“, also die reinen Onlinehändler (ohne stationärem Ladenlokal). Dagegen besteht ein
immenser Nachholbedarf des stationären Handels im Online-Geschäft. Wer in diesem
Marktbereich keine zukunftsfähigen Konzepte hat, wird perspektivisch nur schwer Grundlagen für ein wirtschaftlich nachhaltiges Geschäftsmodell besitzen.
4.
Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches
Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden:
9
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder
Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen:

Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-,
Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO).

In Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für
alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten
städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in
speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet
eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen:

Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² VK) dann:

Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig
(die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet).
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist.
Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO
entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu
erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden.
10
Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben
in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung
ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen.
Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit
geschaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan
aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder
ausgeschlossen werden können.
Besonderes Städtebaurecht
Das Besondere Städtebaurecht mit den §§ 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs- oder -entwicklungsmaß-nahmen die besonderen Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsgebieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die
künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden.
Die Regelungen nach §§ 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt.
11
II.
Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Brand-Erbisdorf
1.
Makrostandort Brand-Erbisdorf
Die mittelsächsische Stadt Brand-Erbisdorf liegt geografisch etwa zwischen Dresden und
Chemnitz im Landkreis Mittelsachsen (vgl. Karte 1). Gemäß Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge ist als Brand-Erbisdorf als Grundzentrum eingestuft8. Vor diesem Hintergrund obliegt der Stadt sowohl die Versorgung der eigenen Bevölkerung als auch der von BrandErbisdorf südlich und östlich liegenden Gemeinden im grundzentralen Verflechtungsbereich. Das nächst gelegene Mittelzentrum Freiberg liegt ca. 5 km nördlich.9 Das Oberzentrum Chemnitz liegt ca. 35 km entfernt, zur Landeshauptstadt Dresden beträgt die Distanz
ca. 40 km.
Die verkehrliche Erreichbarkeit Brand-Erbisdorfs für den Individualverkehr kann nur als
durchschnittlich eingestuft werden. Zwar ist die Stadt durch die Bundesstraße B 101 (Freiberg – Annaberg-Buchholz) sowie mehrere Staats- und Kreisstraßen regional an das Mittelzentrum Freiberg und die umliegenden Gemeinden angebunden, jedoch beträgt die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle (Anschluss Siebenlehn) an die Autobahn A 4 (Dresden – Chemnitz) ca. 20 km, wobei das Stadtzentrum Freibergs dabei durchfahren werden
muss. Die innerörtliche Erschließung orientiert sich im Wesentlichen an der Nord-SüdAchse B 101. Ergänzt wird das Verkehrsnetz durch verschiedene Verbindungs- und Erschließungsstraßen (u. a. Wiesenstraße, Bahnhofstraße). Im ÖPNV wird Brand-Erbisdorf
durch verschiedene Buslinien, betrieben durch die RegioBus GmbH, angebunden.
8
Quelle: Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge 2008, Z 2.3.3.
9
Angaben in Straßenkilometern.
12
Karte 1:
Lage der Stadt Brand-Erbisdorf und zentralörtliche Struktur der Region
Legende (Ausschnitt)
Legende:
Regionale Achsen
*nachrichtliche Übernahme aus LEP
Sachsen 2003, Karte 1
Quelle: Regionalplan Chemnitz –
Erzgebirge 2008, Karte 1: Raumstruktur,
GMA-Darstellung 2014
13
Die Siedlungsstruktur Brand-Erbisdorfs wird neben der Kernstadt durch sechs, teils räumlich abgesetzte Ortsteile geprägt. Die Kernstadt selbst setzt sich aus dem ehemaligen Erbisdorf sowie der Bergarbeiterstadt Brand zusammen. Der Bevölkerungsschwerpunkt liegt
mit ca. 65 % der Einwohner in der Kernstadt. Verdichtete Wohngebiete befinden sich nördlich der Innenstadt, beidseitig der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße. Insgesamt ist die Siedlungsstruktur auf die zentrale Verkehrsachse der Bundesstraße B 101 ausgerichtet. Naturräumlich liegt die Bergstadt zwischen den Tälern des Mützbaches und der Großen Striegis. Die
Umgebung wird auch durch die Folgen des Bergbaus, wie z. B. Abraumhalden oder Kunstteiche, geprägt.
Derzeit leben in Brand-Erbisdorf ca. 10.030 Einwohner10. Die demografische Entwicklung
der Stadt war allerdings in den vergangenen Jahren von einem Bevölkerungsrückgang geprägt. Insgesamt nahm die Einwohnerzahl zwischen 2003 und 2013 um ca. 13 % ab (1.490 Personen)11. Damit lag der Bevölkerungsrückgang prozentual höher als im Landkreis
Mittelsachsen (- 12 %) und im Freistaat Sachsen (- 6 %).
In den letzten Jahren vollzog sich in Brand-Erbisdorf auch ein demographischer Wandel
im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abbildung 5). So
ist der Anteil der über 65-jährigen seit 2003 von ca. 21 % auf ca. 26 % angestiegen. Gleichzeitig blieb der Anteil der Personen im Haupterwerbsalter (25- bis unter 65 Jahre) relativ
konstant. Eine sehr gegensätzliche Entwicklung hat der Anteil der 15- bis unter 25-jährigen
zu verzeichnen: er sank von ca. 13 % auf ca. 7 %, während der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 15 Jahre im Betrachtungszeitraum mit ca. 11 – 12 % vergleichsweise konstant geblieben ist.
10
Quelle: Stadt Brand-Erbisdorf, Einwohnermeldeamt, Stand 01.07.2014.
11
2003 betrug die Einwohnerzahl noch ca. 11.520 Einwohner; Quelle: Statistisches Landesamt
Sachsen, Stand 31.11.2003.
14
Abbildung 5:
Bevölkerung nach Altersklassen in Brand-Erbisdorf 2003 – 2013
100%
90%
21%
26%
Anteil der Altersklassen
80%
70%
60%
65 Jahre und älter
37%
50 bis 64 Jahre
39%
50%
15 bis 24 Jahre
6 bis 14 Jahre
40%
30%
20%
10%
0%
25 bis 49 Jahre
unter 6 Jahre
17%
16%
13%
7%
7%
4%
7%
5%
2003
2013
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand jeweils 31.12.; GMA-Darstellung 2014
In Brand-Erbisdorf sind etwa 5.079 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte12 am Arbeitsort registriert. Die Stadt weist einen positiven Pendlersaldo auf: 3.520 Einpendlern stehen etwa 2.606 Auspendler gegenüber. Im regionalen Vergleich weist Brand-Erbisdorf mit
512 Arbeitsplätzen je 1.000 Einwohnern eine überdurchschnittlich hohe Arbeitsplatzausstattung auf (vgl. Abbildung 6). Im Norden des Stadtgebietes befindet sich das Gewerbegebiet Nord (NARVA Lichtquellen GmbH & Co. KG). Weitere größere Industrie- und Gewerbegebiete liegen im Osten (Berthelsdorfer Straße) und Süden (Großhartmannsdorfer
Straße) der Stadt. Insgesamt ist ein vergleichsweise hoher Industrie- und Gewerbebesatz
in Brand-Erbisdorf festzustellen, was sich nicht zuletzt in einer hohen Arbeitsplatzzahl ausdrückt.
12
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und
Arbeitsort mit Pendlerdaten, Stand: Juni 2013.
15
Abbildung 6:
Beschäftigte in Brand-Erbisdorf im Vergleich (je 1.000 Einwohner)
Brand-Erbisdorf
512
Freiberg
505
Weißenborn
444
Hainichen
403
Oederan
375
Lichtenberg/Erzg
eb.
314
Frankenberg/Sa.
290
Nossen
256
Flöha
205
-
100
200
300
400
500
600
Quelle: Bundesagentur für Arbeit (Stichtag 30.06.2013); Statistisches Landesamt Sachsen, Stand:
31.01.2014.
2.
Standortgefüge des Einzelhandels
Als maßgebliche Handelsschwerpunkte sind folgende Standortbereiche zu nennen:

Die Haupteinkaufslage in Brand-Erbisdorf erstreckt sich im Kern vom Markt bis in
die Bahnhofstraße. Das Einzelhandelsangebot umfasst dabei alle Bedarfsbereiche,
der Schwerpunkt liegt allerdings im kurz- bis mittelfristigen Bedarf. Als Magnetbetrieb fungiert derzeit im Wesentlichen ein Rewe Supermarkt in der „Seiler-Passage“.
Nördlich der Wettinstraße liegt angrenzend an die Innenstadt das Möbelhaus ALCO
(Alco Möbel GmbH). Insbesondere die Bahnhofstraße ist durch ihren nahezu lückenlosen Einzelhandels- bzw. Komplementärbesatz als Haupteinkaufsstraße zu
charakterisieren. Hier sind zahlreiche, überwiegend inhabergeführte Fachgeschäfte
(u. a. Lebensmittelhandwerk, Blumen, Bekleidung, Lotto, Elektronik) ansässig. Der
Mix aus Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt durch öffentliche
Einrichtungen (u. a. Stadtverwaltung) setzt sich um den Markt fort. Negativ wirkt sich
16
hier die Durchgangsstraße der B 101 aus, die die Aufenthaltsqualität insgesamt
deutlich mindert.

Als weitere wesentliche Nahversorgungsstandorte innerhalb der Kernstadt sind zwei
Lebensmitteldiscounter (Penny, Hauptstraße, und der Aldi, Großhartmannsdorfer
Straße) zu nennen.

Ergänzend befinden sich in Gewerbegebietslagen z. T. großflächige Betriebe mit
überwiegend nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten.
3.
Aktueller Einzelhandelsbestand in Brand-Erbisdorf
Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in Brand-Erbisdorf 82 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von ca. 14.235 m² und einem Bruttoumsatz von ca. 33,8 Mio. € ansässig.
Davon entfielen:

28 Betriebe (34 % aller Betriebe) mit einer Verkaufsfläche von ca. 2.955 m²13 (21 %
der Gesamtverkaufsfläche) auf Nahrungs- und Genussmittel und

54 Betriebe (66 %) mit einer Verkaufsfläche von ca. 11.280 m² (79 %) auf Nichtlebensmittel.
13
Verkaufsflächen von Mehrbranchenbetrieben aufgeteilt.
17
Tabelle 3:
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
Branche
Anzahl Betriebe
Nahrungs- und Genussmittel
VK in m²*
28
2.955
Gesundheit, Körperpflege
4
285
Blumen, zool. Bedarf
4
215
Bücher, Schreib- / Spielwaren
5
295
Bekleidung, Schuhe, Sport
10
1.565
Elektrowaren, Medien, Foto
5
285
Hausrat, Einrichtung, Möbel
14
6.760
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
7
1.465
Optik / Uhren, Schmuck
2
130
Sonstige Sortimente
3
280
Nichtlebensmittel insgesamt
54
11.280
Einzelhandel insgesamt
82
14.235
*
Mehrbranchenunternehmen aufgeteilt
GMA-Erhebung August 2014
In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
fallen einige Besonderheiten auf:

Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte beträgt rd. 174 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb des Durchschnittswertes im Bundesgebiet (ca. 250 m²). Grund hierfür ist der hohe Anteil kleinflächiger Betriebe.

In der Detailbetrachtung verfügen rund 56 % der Brand-Erbisdorfer Geschäfte über
Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Diese Betriebe repräsentieren allerdings
nur einen geringen Verkaufsflächenanteil von 9 %. Insbesondere in der Brand-Erbisdorfer Innenstadt ist der Einzelhandelsbesatz überwiegend kleinteilig ausgeprägt. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt hier nur bei ca. 85 m² Verkaufsfläche. In dem geringen Wert kommt auch die spezielle kleinteilige Baustruktur der
Immobilien zum Ausdruck. Demgegenüber weisen 5 % der Geschäfte Verkaufsflächen von mehr als 800 m² auf. Deren Verkaufsflächenanteil liegt bei 53 % des Gesamtbestandes (vgl. Abbildung 7). In Brand-Erbisdorf sind insgesamt vier großflächige Betriebe (mind. 800 m² Verkaufsfläche) ansässig. Eine Besonderheit besteht
18
durch das Möbelhaus ALCO nördlich der Innenstadt. Dieses ist mit Abstand der flächenmäßig größte Betrieb in Brand-Erbisdorf.
Abbildung 7:
Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
GMA-Erhebung 2014
Zur Bewertung der Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der Lebensmittelmärkte in Brand-Erbisdorf Entfernungsradien von 800 m angesetzt, welche einer gerade
noch als fußläufig zu bezeichnenden Entfernung entsprechen. Die Wohngebiete in der
Kernstadt befinden sich hier fast alle in kurzer Distanz zu einem der Lebensmittelmärkte, d.
h. in einem 10 – 15-minütigen Gehzeitradius (vgl. Karte 2). Die Verbraucher aus den umliegenden Ortsteilen müssen hingegen deutlich weitere Distanzen für Versorgungsfahrten
zu den Lebensmittelmärkten aufwenden, wobei diese selbstverständlich i. d. R. nicht zu
Fuß zurückgelegt werden.
Positiv ist die relativ gleichmäßige Verteilung von Rewe, Penny und Aldi entlang der
Bundesstraße B 101 im Kernstadtgebiet hervorzuheben. Diese liegen in Abständen von ca.
600 – 700 m entlang der B 101 verteilt, so dass sich die Einkaufswege für die ansässige
Bevölkerung jeweils verringern.
19
Karte 2:
Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Brand-Erbisdorf
Legende
Radius
800-Meter
Einwohner im Umkreis
ca. 2.100
ca. 2.350
ca. 1.920
erstellt mit Regiograph Planung 13;
GMA-Bearbeitung 2014
20
4.
Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung in Brand-Erbisdorf
Zur Absicherung der Situationsanalyse im Einzelhandel wurden im August 2014 im Rahmen
der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes Fragebögen an ca. 150 Einzelhändler in
Brand-Erbisdorf aller Branchen durch die Stadtverwaltung versendet. Dabei lag die Rücklaufquote der Fragebogen nur bei ca. 7 %. Durch ein Nachfassen und weitere Vor-OrtGespräche durch Mitarbeiter der GMA am 25.09.2014 konnten insgesamt 14 auswertbare
Fragebögen erstellt werden. Zudem konnten zusätzliche Randinformationen durch persönliche Vor-Ort-Gespräche mit Einzelhändlern gewonnen werden. Vielfach wurde dabei die
negative Grundeinstellung gegenüber der Stadt oder eine beabsichtigte Schließung als Verweigerungsgrund ermittelt.
Die befragten Betriebe bzw. Ansprechpartner waren teilweise seit über 30 Jahren in BrandErbisdorf ansässig, manche auch erst seit 2014. Hinsichtlich der Verkaufsfläche der Betriebe reichte die Spanne von 20 m² bis ca. 1.700 m², wobei der Durchschnitt bei ca. 214
m² Verkaufsfläche lag. In Bezug auf die Eigentumsverhältnisse der befragten Einzelhändler
sind sowohl eingemietete Geschäfte als auch Eigenimmobilien in Brand-Erbisdorf anzutreffen. Die Geschäfte mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten konnten ca. 70 – 95 % ihrer
Kunden aus Brand-Erbisdorf und den Ortsteilen generieren. Die Geschäftsentwicklung innerhalb der nächsten 3 – 5 Jahre schätzten acht der befragten Einzelhändler als konstant
ein, je zwei Einzelhändler hingegen positiv bzw. negativ. Standortverlagerungen planen lediglich drei der Befragten, wohingegen sieben Einzelhändler keine Veränderung ihres Standortes vorsehen. Hinsichtlich der Altersnachfolge ist dies nur bei einem der Einzelhändler
gesichert, hingegen gaben elf Befragte an, dass diese unklar oder irrelevant ist. Zur Attraktivität der Innenstadt äußerte sich nur eine Person, dass diese sich in den letzten 3 – 5
Jahren verbessert hätte. Unverändert sehen diese hingegen vier, verschlechtert acht der
Befragten.
Nachfolgend werden die wichtigen Fragen und Antworten des Fragebogens dargestellt
bzw. die Kernaussagen zusammengefasst.
21
Frage 1: Wenn Sie die Brander Innenstadt mit anderen Städten oder Einkaufszentren
vergleichen, was fällt Ihnen besonders positiv auf?
Abbildung 8:
Positive Auffälligkeiten in der Brander Innenstadt
Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, Anzahl der Nennungen, n = 21
Positiv werden vor allem der Service und die Beratung in den Geschäften sowie die gute
Erreichbarkeit der kompakten Innenstadt gesehen.
22
Frage 2: Wenn Sie die Brander Innenstadt mit anderen Städten oder Einkaufszentren
vergleichen, was fällt Ihnen besonders negativ auf?
Abbildung 9:
Negative Auffälligkeiten der Brander Innenstadt
Negativ wird vor allem die geringe Angebotsvielfalt, die mangelnde Innenstadtattraktivität,
die hohe Zahl an Leerständen, teilweise Parkprobleme und generell die Nähe zu Freiberg
gesehen.
23
Frage 3: Wie benoten Sie den innerstädtischen Einzelhandel in Bezug auf folgende Aspekte?
Abbildung 10:
Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels
1 = sehr gut, 2 = gut, 3 = befriedigend, 4 = ausreichend, 5 = mangelhaft
Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, n = 14, arithm. Mittelwertbildung
Die Angebotsvielfalt wird lediglich als befriedigend bis ausreichend bewertet. Das PreisLeistungsverhältnis, das Qualitätsniveau sowie Bedienung, Beratung und Service werden
dagegen als befriedigend bis gut bewertet.
Frage 4: Was müsste Ihrer Meinung nach die Stadtverwaltung vorrangig tun, um die Innenstadt und den Gesamtstandort noch attraktiver zu gestalten?
Abbildung 11:
Maßnahmen der Stadtverwaltung zur Attraktivierung der Innenstadt
24
Als wichtigste Aufgaben der Stadtverwaltung werden neben der Werbung für den Einzelhandelsstandort, die finanzielle und organisatorische Unterstützung und Förderung sowohl
von neuen als auch etablierten Händlern gesehen.
Frage 5: Welche Maßnahmen sollte aus Ihrer Sicht das örtliche Gewerbe selbst zur Attraktivitätserhöhung der Innenstadt und des Gesamtstandortes ergreifen (individuelle / einzelbetriebliche / gemeinschaftliche Maßnahmen)?
Genannt wurden:

Gründung einer Werbegemeinschaft oder eines „Stammtisches“

Bauliche Aufwertung in Kooperation mit den Immobilieneigentümern

Gemeinsames Werben für einen Einkauf in Brand-Erbisdorf

Gutscheinheft zur Geburt

Forderung nach aktiver Mitarbeit der Gewerbetreibenden
Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, n = 13
Aus Sicht der Einzelhändler wird mehr eigenes Engagement und Zusammenarbeit untereinander gefordert. Gemeinsame Aktionen sollen mehr Kunden nach Brand-Erbisdorf locken.
25
III.
Nachfragesituation
1.
Marktgebiet und Bevölkerung
Die Abgrenzung des Marktgebietes für den Brand-Erbisdorfer Einzelhandel ist eine wichtige
Voraussetzung für die Ermittlung des Einwohnerpotenzials und der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Marktgebiet wird der Bereich definiert, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerechnet wird.
Das Marktgebiet lässt sich darüber hinaus entsprechend der Nachfrageintensität und der
Kundenbeziehungen nach Zonen untergliedern. Zur Abgrenzung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen:

wesentliche Strukturdaten der Stadt / verkehrliche Erreichbarkeit / topografische Gegebenheiten

Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes / Angebotssituation im Einzelhandel in
Brand-Erbisdorf

Wettbewerbssituation im Umland, insbesondere in Freiberg

Pendlerbeziehungen mit dem Umland

Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Flöha, Oederan,
Großhartmannsdorf)

Erkenntnisse aus der Vorbesprechung mit Vertretern der Stadtverwaltung

Angaben örtlicher Einzelhändler zu ihren betrieblichen Kundenverflechtungen

ausgezählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte).
Aufgrund der zuvor genannten Faktoren begrenzt sich das Marktgebiet im Kern auf das
Stadtgebiet Brand-Erbisdorf selbst (= Zone I). Ergänzend ist aber auch mit einer regelmäßigen Orientierung der Einwohner aus den südöstlich gelegenen Gemeinden auf den Handelsplatz Brand-Erbisdorf zu rechnen. So zählen auch die Gemeinden Mulda und Lichtenberg sowie Teile von Weißenborn, Großhartmannsdorf und in geringem Maße auch Teile
des nördlich liegenden Freiberger Ortsteils Zug zum Marktgebiet (vgl. Karte 3 und Tabelle
4).
26
Karte 3:
Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Brand-Erbisdorf
Freiberg
Einwohner: ca. 40.270
Entfernung: ca. 6 Fahr-km
Fahrdauer: ca. 11 Min.
Chemnitz
Legende:
Einzugsgebiet
Zone I
Zone II
Olbernhau
Quelle: erstellt mit RegioGraph 13;
GMA-Darstellung 2014;
Entfernungsangaben mit
google maps Routenplaner
27
Im solchermaßen abgegrenzten Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels leben
aktuell ca. 19.100 Einwohner. Die Kundenbeziehungen nehmen mit der Entfernung zur
Kernstadt hinab, so dass in den Randbereichen der Zone II geringere Kundenbeziehungen
gegeben sind.
Tabelle 4:
Einwohner im Einzugsgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
Zonen des Einzugsgebietes
Einwohner
Anteil in %
Zone I
9.930
52
Zone II
Mulda, Lichtenberg, Teile der Gemeinden Weißenborn und Großhartmannsdorf, Teile des
Freiberger Ortsteiles Zug
9.180
48
19.110
100
Zonen I und II insgesamt
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 31.12.2013, EW-Meldeämter der Gemeinde Eppendorf
(Stand: 31.08.2014), der Verwaltungsgemeinschaft Lichtenberg (Stand 16.09.2014), der Gemeinde Großhartmannsdorf (Stand 16.09.2014) und der Stadt Freiberg (Stand 22.09.2014); GMABerechnungen, ca.-Werte gerundet
Vor dem Hintergrund des Versorgungsauftrages als Grundzentrum erstreckt sich das
Marktgebiet somit auch auf die südlichen Umlandgemeinden im grundzentralen Verflechtungsbereich.
2.
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
Die Berechnung des potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens im abgegrenzten Marktgebiet wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie
GMA-Kaufkraftwerte herangezogen, die auf intensiven Marktrecherchen beruhen. Die jährliche Pro-Kopf-Ausgabe liegt in Deutschland laut GMA-Berechnungen bei ca. 5.247 €.14,
davon entfallen ca. 1.870 € p. a. auf Nahrungs- und Genussmittel.
14
Bei Apotheken wird lediglich der Kaufkraftanteil der nicht verschreibungspflichtigen Medikamente berücksichtigt.
28
Bei den angegebenen Werten handelt es sich um die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft, d. h. die Kaufkraft, die dem stationären Einzelhandel grundsätzlich zur Verfügung
steht, sowie die Kaufkraft, die stationäre Händler online auf sich vereinen können und die
einen Anteil von ca. 2 – 3 % am gesamten Einzelhandelsumsatz ausmacht. Die Kaufkraft
für sog. Internet-Pure-Player (z. B. Amazon) sowie Onlinehandel durch Hersteller und Katalogversender, deren Anteil am Onlinehandel über 70 % beträgt, sind in diesen Kaufkraftwerten nicht enthalten15.
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. MB Research errechnet den Kaufkraftindex auf der Grundlage
der amtlichen Steuerstatistik. Für Brand-Erbisdorf liegt der Kaufkraftindex mit 87,5 unter
dem bundesdurchschnittlichem Niveau (= 100,0). Entsprechend des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus wird der jährliche Ausgabesatz pro Kopf der Wohnbevölkerung etwas
nach unten korrigiert. Der jährliche Pro-Kopf-Ausgabewert liegt daher in der Stadt BrandErbisdorf bei ca. 4.590 €. Für die im Marktgebiet liegenden Gemeinden reicht das lokale
Kaufkraftniveau von 83,0 (Mulda) bis 92,2 (Weißenborn).
Abbildung 12:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von Brand-Erbisdorf im
Vergleich
Quelle: MB Research, Nürnberg 2014, GMA-Darstellung 2014
15
vgl. IFH Köln, 2012.
29
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von
Brand-Erbisdorf beläuft sich demnach auf ca. 87,3 Mio. €. Davon entfallen auf BrandErbisdorf (Zone I) ca. 45,7 Mio. € und ca. 41,6 Mio. € auf die umliegenden Gemeinden im
Marktgebiet (Zone II). Nachfolgende Tabelle 5 stellt die Kaufkraft im Marktgebiet nach Zonen und Branchen aufgeschlüsselt dar.
Tabelle 5:
Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
Daten
Kaufkraft in Mio. €
Marktgebiet
gesamt
Zone I
Zone II
16,3
14,8
31,1
3,1
2,8
5,9
1,1
1,0
2,1
2,3
2,1
4,4
5,9
5,4
11,3
4,6
4,2
8,8
5,1
4,6
9,7
4,1
3,8
7,9
1,0
0,9
1,9
Sonstiger Einzelhandel
2,2
2,0
4,2
29,4
26,8
56,2
45,7
41,6
87,3
GMA-Berechnungen 2014 (ca.-Werte, gerundet).
3.
Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer
Einzelhandels
3.1
Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
Die Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels im Geschäftsjahr 2013 wurde in
Form einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten die erfassten Verkaufsflächen und an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit der einzelnen Betreiber angepasste Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr).
30
Insgesamt erzielte der Brand-Erbisdorfer Einzelhandel demnach eine Umsatzleistung von
ca. 33,8 Mio. €.
Davon entfielen ca. 11,0 Mio. € (ca. 33 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 22,8
Mio. € (ca. 67 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. auch Tabelle 6). Rund 50 % des Gesamtumsatzes wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem
überörtlichen Verflechtungsbereich betrug somit gleichermaßen 50 %. Dieser Wert ist im
Vergleich mit leistungsfähigen Städten ähnlicher zentralörtlicher Funktion als leicht unterdurchschnittlich einzustufen.
Die Leistungsfähigkeit des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis
der branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden demnach folgende Umsätze je m² Verkaufsfläche / Jahr erzielt16:

ca. 3.720 € / m² VK

ca. 3.890 € / m² VK

Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
ca. 2.760 € / m² VK

Bücher, PBS17, Spielwaren
ca. 3.070 € / m² VK

ca. 2.300 € / m² VK

Elektrowaren
ca. 4.550 € / m² VK

ca. 1.550 € / m² VK

ca. 2.560 € / m² VK.
In den meisten Warengruppen erzielt der Brand-Erbisdorfer Einzelhandel durchschnittliche
Verkaufsflächenproduktivitäten. In den Branchen Bücher / PBS / Spielwaren und Elektro ist
der Wert jedoch als leicht unterdurchschnittlich einzustufen.
16
Bei allen Angaben handelt es sich um Bruttoumsätze.
17
PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren.
31
Einzelhandelskonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015
Tabelle 6:
Umsätze und Marktanteile des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
Aus Zone I
Kaufkraft / Umsatzquellen
Warengruppen
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Aus Zone II
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Streuumsatz
in Mio. €
Umsatz
Stadt insgesamt in
Mio. €
16,3
49
8,0
14,8
20
3,0
-
11,0
3,1
26
0,8
2,8
12
0,3
-
1,1
1,1
40
0,4
1,0
20
0,2
-
0,6
2,3
28
0,6
2,1
12
0,3
-
0,9
5,9
36
2,1
5,4
20
1,1
0,4
3,6
4,6
18
0,8
4,2
9
0,4
0,1
1,3
5,1
45
2,3
4,6
41
1,9
6,3
10,5
4,1
35
1,4
3,8
23
0,9
1,2
3,5
Optik, Uhren / Schmuck
1,0
35
0,4
0,9
16
0,1
-
0,5
2,2
22
0,5
2,0
13
0,3
-
0,8
29,4
32
9,3
26,8
20
5,5
8,0
22,8
45,7
38
17,3
41,6
20
8,5
8,0
33,8
GMA-Berechnungen 2014; ca.-Werte, gerundet
32
3.2
Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
Durch Gegenüberstellung des in den Zonen des Einzugsgebietes ermittelten Nachfragepotenzials und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die
Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung der Kaufkraftzu- und -abflüsse erfolgt dabei getrennt für die beiden Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt.
3.2.1
Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Brand-Erbisdorfer Einzelhandelsumsatz bei Nahrungs- und Genussmitteln im Jahr 2013 auf:
ca. 11,0 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 3,0 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss = Zone II / Streuumsätze)
=
ca. 8,0 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Brand-Erbisdorf).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Brand-Erbisdorf ermittelten
Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung:
ca. 8,0 Mio. €
(Umsatz Brand-Erbisdorfer Bev.)
ca. 16,3 Mio. €
=
(Kaufkraft Brand-Erbisdorfer Bev.)
ca. 49 %
(Kaufkraftbindung).
Demnach fließen aus Brand-Erbisdorf ca. 51 % (ca. 8,3 Mio. €) der Kaufkraft für Nahrungsund Genussmittel ab, oder werden nicht von einzelhandelsrelevanten Betriebsformen abgeschöpft (z. B. Großhandel, Direktvermarktung, ambulanter Handel)18.
18
Hauptgründe für die Kaufkraftabflüsse sind der starke Einzelhandelsbesatz im Lebensmittelsegment der Stadt Freiberg bzw. die direkt nördlich an Brand-Erbisdorf angrenzenden
Lebensmittelmärkte Netto, Am Rotvorwerk und Kaufland, Häusersteig oder Pendler, die
ihren Bedarf z. B. an ihren auswärtigen Arbeitsorten decken.
33
3.2.2
Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels im Nichtlebensmittelsektor einschätzen:
ca. 22,8 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 13,5 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss = Zone II / Streuumsätze)
=
ca. 9,3 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Brand-Erbisdorf).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Brand-Erbisdorf im Jahr
2013 errechneten Kaufkraft von ca. 29,4 Mio. € lässt sich folgende Kaufkraftbindung ermitteln:
ca. 9,3 Mio. €
:
(Umsatz Brand-Erbisdorfer Bev.)
ca. 29,4 Mio. €
=
(Kaufkraft Brand-Erbisdorfer Bev.)
ca. 32 %
(Kaufkraftbindung).
Die in Höhe von ca. 20,1 Mio. € aus Brand-Erbisdorf abfließende Kaufkraft bezieht sich
überwiegend auf den mittel- und langfristigen Bedarf, der v. a. in Freiberg oder den Oberzentren Chemnitz und Dresden gedeckt wird. Darüber hinaus wird Kaufkraft auch durch
Internet-Shopping (z. B. ebay, amazon) abgeführt oder es werden Einkäufe in auswärtigen
Orten getätigt, z. B. während eines Urlaubes. Starke Kaufkraftabflüsse sind in nahezu allen
Warengruppen zu verzeichnen.
3.2.3
Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt
In der Gesamtstadt Brand-Erbisdorf wurde für den Einzelhandel im Jahr 2013 ein Kaufkraftpotential in Höhe von ca. 45,7 Mio. € ermittelt, denen eine Umsatzleistung in der Stadt von
ca. 33,7 Mio. € gegenüberstand. Von dem zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzial
konnten demnach per Saldo ca. 12,0 Mio. € nicht durch den ortsansässigen Einzelhandel
und das Ladenhandwerk gebunden werden. Bezogen auf das Kaufkraftpotential aus dem
gesamten Marktgebiet (Zone I und II) wurde über alle Warengruppen hinweg eine Kaufkraftbindungsquote von lediglich ca. 38 % erzielt. Im Vergleich mit Städten ähnlicher Größe
34
und zentralörtlicher Bedeutung erreicht Brand-Erbisdorf damit eine nur unterdurchschnittliche Quote. Nahezu in allen Branchen sind teils erhebliche Kaufkraftabflüsse festzustellen.
Selbst im kurzfristigen Bedarfsbereich (Lebensmittel, Drogeriewaren) kann nur unterdurchschnittlich viel Kaufkraft in der Gemeinde gehalten werden. Lediglich für Hausrat / Einrichtung / Möbel wird eine überproportional hohe Bindungsquote erreicht.
Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) errechnet sich für das Jahr 2013 ein Kaufkraftvolumen von ca. 41,6 Mio. €. Hier generierten die Brand-Erbisdorfer Einzelhandelsbetriebe
eine Umsatzleistung von ca. 8,5 Mio. €, d. h. es wurde nur ein Marktanteil von ca. 20 %
erzielt.
4.
Einzelhandelszentralität
Als wichtige Orientierung für die Versorgungsbedeutung einer Gemeinde sowie für deren
Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer.19 Diese lässt sich durch eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz in Brand-Erbisdorf errechnen. Dabei deuten Zentralitätswerte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (hohe Kaufkraftbindung, Zuflüsse aus
dem Umland) und Werte unter 100 einen per-Saldo-Kaufkraftabfluss an.
Bezieht man den Umsatz der Einzelhandelsbetriebe aus Brand-Erbisdorf auf die Kaufkraft
in der Stadt, so errechnet sich eine Zentralität von ca. 74 %20 über alle Branchen (siehe
nachfolgende Abbildung). Deutlich unter dem Durchschnitt liegt die Zentralität bei Gesundheit / Körperpflege, Bücher / Schreib- / Spielwaren, Elektrowaren und sonstigen Sortimenten. Eine stark überdurchschnittliche Zentralität wird hingegen bei Hausrat / Einrichtung /
Möbel erreicht. Dies lässt sich auf das in dieser Branche große Angebot bzw. die hohe
Verkaufsflächenausstattung zurückführen.
19
Verhältnis zwischen Umsatz und Kaufkraft der Wohnbevölkerung. Zone I entspricht hier
dem Stadtgebiet von Brand-Erbisdorf.
20
Hierbei ist anzumerken, dass die Zentralität des gesamten Einzelhandels wesentlich durch
die Kernstadt Brand-Erbisdorfs beeinflusst wird.
35
Abbildung 13:
Zentralität des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels nach Branchen
GMA-Berechnungen 2014
36
IV.
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes
1.
Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose
Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhängig (z. B. Entwicklung
des Onlinehandels).
Nach der Bevölkerungsvorausberechnung für Brand-Erbisdorf ist bis zum Jahr 2025 von
einer negativen Einwohnerentwicklung auszugehen (ca. -13 %)21. Tendenziell wird das
Kaufkraftvolumen in der Stadt ebenfalls abnehmen, da der erwartete Bevölkerungsverlust
nur teilweise durch eine leichte nominale Erhöhung der Pro-Kopf-Ausgaben kompensiert
wird22 (vgl. Tabelle 7).
Tabelle 7:
Einwohner im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
2025
Zonen des Einzugsgebietes
Einwohner
Anteil in %
Zone I
8.690
52
Zone II
Mulda, Lichtenberg, Teile der Gemeinden Weißenborn, Großhartmannsdorf und Freiberg (Ortsteil
Zug)
8.040
48
16.730
100
Zonen I und II insgesamt
Quelle: Statistisches Landesamt Sachen; 5. Regionalisierte Bevölkerungsprognose; Daten von Kreisebene für die Städte abgeleitet; ca.-Werte, gerundet.
Im Marktgebiet ist demnach im Jahr 2025 nur noch ein Kaufkraftvolumen von ca. 78,3 Mio.
€ zu erwarten. Die Einzelwerte nach Warengruppen und Zonen sind in Tabelle 8 dargestellt.
Im Vergleich mit der aktuellen Situation entspricht die für 2025 prognostizierte Kaufkraft
einem Rückgang von ca. 9,0 Mio. € bzw. ca. 9 %. Zu beachten ist, dass diese Kaufkraft
nicht ausnahmslos dem stationären Einzelhandel in Brand-Erbisdorf zur Verfügung stehen
wird. Sollte erwartungsgemäß eine weitere Abnahme der Marktanteile des stationären Ein-
21
Quelle: Statistisches Landesamt Sachen; 5. Regionalisierte Bevölkerungsprognose; Daten
von Kreisebene für die Städte abgeleitet; ca.-Werte gerundet.
22
Ohne Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation.
37
zelhandels und eine Zunahme des Onlinehandels (gegenwärtig ca. 10 %) eintreten, ist davon auszugehen, dass die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft unter dem o. g. Wert liegen wird.
Tabelle 8:
Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf 2025
Daten
Kaufkraft in Mio. €
Zone I
Zone II
Marktgebiet
gesamt
14,5
13,3
27,8
2,8
2,5
5,3
1,0
0,9
1,9
1,9
1,8
3,7
5,2
4,8
10,0
4,3
3,9
8,2
4,6
4,2
8,8
3,7
3,4
7,1
0,9
0,8
1,7
2,0
1,8
3,8
26,4
24,1
50,5
40,9
37,4
78,3
GMA-Prognose 2014 (ca.-Werte, gerundet).
2.
Branchenbezogene Entwicklungspotenziale
Im Nahrungs- und Genussmittelsektor ist für eine qualitativ gute Grundversorgung insbesondere der Mix an unterschiedlichen Betriebstypen ausschlaggebend.
In Anbetracht des starken Einzelhandelsstandortes Freiberg ist gleichzeitig auch ein hinreichend attraktives Angebot für den Kunden von hoher Bedeutung. Dies betrifft v. a. die strukturprägenden Lebensmittelmärkte in Brand-Erbisdorf. Derzeit bestehen zwei Lebensmitteldiscounter und ein Vollsortimenter im Stadtgebiet. Vor dem Hintergrund der Stadtgröße und
Versorgungsbedeutung für das Umland ist dies als adäquates Angebot zu bezeichnen. Die
genannten Lebensmittelmärkte verteilen sich dabei relativ gleichmäßig über die Kernstadt
38
entlang der B 101. Für den überwiegenden Teil der Einwohner der Kernstadt sind diese
Märkte fußläufig erreichbar. Für weitere Lebensmittelmärkte besteht aufgrund der rückläufigen Kaufkraft kein Bedarf. Jedoch ist auf qualitative Defizite hinzuweisen: Der Rewe Supermarkt in der Innenstadt ist aus Kunden- und Betreibersicht als nicht mehr zeitgemäß
einzustufen. Für ein modernes Betriebskonzept eines attraktiven Vollversorgers wäre die
grundhafte Neukonzeption der Verkaufsräume in der Seiler Passage notwendig. Als möglicher Alternativstandort für einen Vollsortimenter steht nördlich der Bahnhofstraße als Potenzialfläche das Gelände der ehemaligen Keks-Fabrik (Hansa) zur Verfügung. Dies bedeutet nicht, dass für zwei Lebensmittelmärkte in der Brander Innenstand die notwendigen
Voraussetzungen vorhanden sind (Kaufkraftpotential, Geschäftsstruktur). Zu betonen ist,
dass ein innerstädtischer Magnetbetrieb im Lebensmittelsegment sich entscheidend auf die
Attraktivität der Innenstadt auswirkt und gleichzeitig die Nahversorgung im Norden der Stadt
sichert. Daher sollte Brand-Erbisdorf bestrebt sein, die notwendigen baulichen bzw. betrieblichen Veränderungen seitens des Einzelhandels zu unterstützen, um weiterhin über einen
zukunftsfähigen Vollsortimenter in der Innenstadt zu verfügen.
Ergänzend verteilen sich über das Stadtgebiet kleinteilige Lebensmittelanbieter (u. a. Lebensmittelhandwerker, Spezialanbieter und Tankstellen-Shops), die ergänzend der wohnortnahen Versorgung dienen. Ein Erhalt dieser Strukturen ist anzustreben.
Im Nichtlebensmittelsektor werden primär Ergänzungen bei Drogerie- und Parfümeriewaren empfohlen. Durch die Insolvenz von Schlecker war auch Brand-Erbisdorf von einer
Filialschließung betroffen. Seither führen lediglich Apotheken und Lebensmittelmärkte Drogeriewaren im Randsortiment. Ein Großteil der Kaufkraft fließt derzeit andere Gemeinden
ab, welche über ein größeres Angebot im Drogeriesegment verfügen. Die Angebotsstruktur
würde durch einen Drogeriemarkt wesentlich verbessert werden, wenngleich größere Formate wie Rossmann oder dm aufgrund des geringen Kaufkraftpotenzials schwer umsetzungsfähig sind.
Tiernahrung und -zubehör wird als Teilsortiment in Lebensmittelmärkten angeboten,
wodurch dieser Bereich abgedeckt ist, d. h. für den Fachmarkt ist das Kaufkraftvolumen
nicht ausreichend. Auch bei Blumen und Pflanzen ist ein gutes Angebot durch mehrere
Geschäfte dieser Branche vorhanden.
39
Die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport ist sowohl hinsichtlich der ausgeübten
Zentralität als auch des Verkaufsflächenbestandes als wenig ausgeprägt für das Grundzentrum Brand-Erbisdorf einzuordnen. Geprägt wird das Angebot fast ausschließlich durch
Kleinanbieter dieser Branche. Mit Kik und Deichmann sind lediglich zwei Fachmärkte des
mittleren bis unteren Preisniveaus vorhanden. Insgesamt lässt sich hieraus aber kein akuter
Nachholbedarf ableiten.
Ähnlich gestaltet sich die Situation im Segment Elektrowaren. Insgesamt sind fünf Spezialanbieter dieser Branche in Brand-Erbisdorf ansässig, die jedoch alle nur kleinteilig (Verkaufsfläche < 100 m²) aufgestellt sind. In Anbetracht der engen Kaufkraftspielräume des
Grundzentrums Brand-Erbisdorf einerseits sowie der Präsenz eines Elektrofachmarktes im
nördlich gelegenen Freiberg andererseits sind größere Flächennachfragen in diesem Segment nicht zu erwarten. Weitere Entwicklungen, v. a. aus Nischenbereichen heraus, sind
allerdings auf zentrums- bzw. zentrennahe Standorte zu lenken.
Im Bereich Hausrat / Einrichtung / Möbel besteht in Brand-Erbisdorf eine Sondersituation.
Insbesondere das großflächige Einrichtungshaus ALCO dominiert das Angebot in diesem
Segment. Durch die Ausstrahlungskraft des Einrichtungshauses, z. T. über das Marktgebiet
Brand-Erbisdorfs hinaus, stellt ALCO einen starken Magneten, wenn auch mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, für Brand-Erbisdorf dar. Weitere spezialisierte Anbieter in Gewerbegebietslagen steigern die Zentralität in dieser Branche zusätzlich.
3.
Räumliche Entwicklungspotenziale
Grundsätzlich sollte in räumlicher Hinsicht einer Verdichtung des bestehenden Einzelhandelsbesatzes vor der Entwicklung neuer Einzelhandelsschwerpunkte Priorität eingeräumt
werden. Eine Ansiedlung ist aus städtebaulicher und versorgungsstruktureller Sicht innerhalb der Innenstadt von Brand-Erbisdorf anzustreben.
Vor allem der Präsenz eines modernen Lebensmittel-Magnetbetriebes kommt dabei entscheidende Bedeutung zu. Politisch und seitens der Verwaltung besteht daher das Bestre-
40
ben, einen Vollsortimenter in der Innenstadt zu erhalten und mögliche Ansiedlungsbegehren in nicht integrierten Lagen bzw. Streulagen zu unterbinden. Einer Entwicklung der sog.
„Hansa-Fläche“ nördlich der Bahnhofstraße ist daher Priorität einzuräumen.
Des Weiteren ist vor dem Hintergrund des rückläufigen Kaufkraftpotenzials und der bereits
heute vorzufindenden Leerstände eine Konzentration v. a. des kleinflächigen zentrenrelevanten Einzelhandels im zusammenhängenden Bereich der Hauptgeschäftslage anzustreben. Gegebenenfalls ist auch die Schaffung größerer Verkaufsflächen durch Zusammenlegung von Geschäften über Immobiliengrenzen hinweg möglich. Nicht zentrenrelevante Sortimente, die nicht von Bedeutung für die Innenstadt sind, können gleichsam in den BrandErbisdorfer Gewerbegebieten angesiedelt werden.
41
V.
Einzelhandelskonzept für die Stadt Brand-Erbisdorf
1.
Ziele für die Einzelhandelsentwicklung
Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen:

Sicherung und Ausbau der grundzentralen Versorgungsfunktion

Stärkung der innerstädtischen Magnetfunktion / Konzentration des Einzelhandelsund Dienstleistungsangebotes auf das Zentrum

Sicherung der Nahversorgungsstruktur

städtebauliche und einzelhandelsbezogene Aufwertung der Innenstadt, insbesondere durch einen modernen Lebensmittelvollsortimenter

Steuerung des Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche.
Zur Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene werden zwei einander bedingende und aufeinander aufbauende städtebauliche Konzepte benötigt (vgl. Abb. 14):

die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungsplanung,
das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept),

die Formulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der
Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). Mit der Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches i. S. von § 1 Abs. 6
BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs.
3 BauNVO.
42
Abbildung 14:
Standort- und Sortimentskonzept
Ziele

Sicherung und Ausbau der grundzentralen Versorgungsfunktion

Stärkung der innerstädtischen Magnetfunktion / Konzentration des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes auf das Zentrum

Sicherung der Nahversorgungsstruktur

städtebauliche und einzelhandelsbezogene Aufwertung der Innenstadt, insbesondere durch einen modernen Lebensmittelvollsortimenter

Steuerung des Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb
zentraler Versorgungsbereiche.
Sortimentskonzept
Standortkonzept
Festlegung der Sortimente mit hoher Bedeutung
für die zentralen Versorgungsbereiche
Festlegung der Standorte zur
Weiterentwicklung des Einzelhandels
 innenstadtrelevante Sortimente,
z. B. Lebensmittel, Drogeriewaren,
Bücher, Schreib- / Spielwaren,
Bekleidung, Schuhe, Heimtextilien,
Hausrat, Uhren / Schmuck etc.
 Abgrenzung „zentraler
Versorgungsbereich“
 nicht innenstadtrelevante
Sortimente,
z. B. Baustoffe, Teppiche, Möbel
 Ausschluss innenstadtrelevanter
Sortimente außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche
(z. B. in Gewerbegebieten)
 Definition von Nahversorgungsstandorten
GMA-Darstellung 2015
Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Entwicklung der Stadt Brand-Erbisdorf geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Einzelhandelskonzept
nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt.
Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen in der zentralen Lage. Gleichzeitig dient das Einzelhandelskonzept auch als Grundlage
für Einwände zu möglichen Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe in Nachbar-
43
kommunen. Einwände gegen die Planungen in anderen Kommunen gewinnen erst an Gewicht, wenn ein aktuelles Einzelhandelskonzept die örtlichen Strukturen bewertet, z. B. Abgrenzung der schutzwürdigen Bereiche (zentrale Versorgungsbereiche), und die städtebaulichen Ziele herausstellt.
2.
Standortkonzept
2.1
Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im
Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs.
Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:23
§ 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten nicht nur unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese
Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu.
§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert
das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Städten sowohl gegenüber Planungen anderer Städte als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“
berufen können.
§ 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten“ zu erwarten sein dürfen.
§ 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Städten nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit
bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung
zu steuern.
23
Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.
44
Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6
BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung
und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen.
Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Der Begriff des zentralen
Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt,
sodass keine allgemein gültige Definition vorliegt. Das OVG Münster führt in einem Urteil
(Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05) hierzu aus:
„Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Stadt,
denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Stadt zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Stadt - ggf.
auch nur eines Teiles des Stadtgebietes - insbesondere mit Waren aller Art von
Bedeutung sind. […].
„Zentral“ sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und
Zweckbestimmung der Stadtweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen.
[…]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale
Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv „zentral“
ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen
räumlich im Zentrum der jeweiligen Stadt gelegenen Bereich handeln muss, es hat
vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz „zentral“ geht über die Bedeutung
des Wortteils Versorgungsbereich“ hinaus, sodass eine bloße Agglomeration von
Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein
noch nicht zu einem „zentralen“ Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss
vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu
bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Stadtgebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich
abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs
funktionsgerecht sicherzustellen.“
Damit übernehmen zentrale Versorgungsbereiche die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Kommune bzw. eines Teilbereichs der Kommune mit einem bestimmten Spektrum
an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche i. S. des
Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen durch Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben in der Kommune und in Nachbarkommunen in ihrer Funktionsfähigkeit nicht geschädigt
werden.
45
2.2
Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche
Bei der räumlichen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel
eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe
müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden als zusammenhängende Versorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab dienen die fußläufige Erreichbarkeit und der Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren Lücken. Eine
ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeblich von größeren „Magnetbetrieben“ gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität eines zentralen Versorgungsbereiches auch aus einer Anzahl kleinerer Betriebe begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist.
Abbildung 15:
städtestädte-
Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
Komplementärnutzungen
(= Ergänzung)
Einzelhandel / Komplementärnutzungen:
- quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung)
- qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung,
Bestandsdichte)
bauliche
bauliche
Einzelhandel
Einzelhandel
(= Basis)
Basis)
(=
Gegebenheiten
Gegebenheiten
(=(=Rahmenbedingung)
Rahmenbedingung)
städtebauliche Gegebenheiten:
-
-
stadträumliche Zäsuren, z. B. Straße mit
Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie
/ Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper
Lage bedeutender Einrichtungen, z. B.
Bahnhof, Rathaus, Schulen.
GMA-Darstellung 2015.
Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie
die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Rathaus, Stadthalle) zum Tragen.
46
2.3
Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt Brand-Erbisdorf“
Um Standortbereiche des Einzelhandels als zentrale Versorgungsbereiche einstufen zu
können, sind im Wesentlichen folgende Kriterien24 zu beachten:

Städtebaulich integriert, d. h. der Standortbereich muss von Wohnbebauung, Einzelhandel oder auch Dienstleistungen umgeben sein.

Die Einzelhandelsbetriebe übernehmen eine Versorgungsfunktion, welche über den
unmittelbaren Nahbereich hinausgeht.

Multifunktionalität bzw. Angebotskomplexität der Standortbereiche im Einzelhandels- und ergänzenden Dienstleistungsbereich.
Bei der Identifikation und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches wurden die
räumlichen Festsetzungen des Regionalplans Chemnitz- Erzgebirge hinsichtlich der Abgrenzung des Versorgungskerns des städtischen Einzelhandels berücksichtigt25. Auf Basis
der jetzigen Nutzungsstruktur wurde der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt
Brand-Erbisdorf“ an Parzellen orientiert abgegrenzt. Er stellt den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbereich der Gesamtstadt dar. Hierbei übernimmt die Innenstadt aufgrund der Zahl der Betriebe, der Geschäftsstruktur, der städtebaulichen Kompaktheit und des Angebotes gesamtstädtische Versorgungsfunktionen. Ausgehend vom Markt erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich nach Süden entlang der
Hauptstraße, bis zum Kreuzungsbereich Hauptstraße/Wiesenstraße (einschließlich Hausnummer 22 „Sport-Shop Hanetzky“), einschließlich Sparkassengebäude, Stadtverwaltung,
Gaststätte Brander Hof sowie der Wohn- und Geschäftshäuser nördlich entlang der Hauptstraße bis zur Wettinstraße. Das Geschäftshaus in der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße Nr. 12 stellt
die nördliche Grenze des zentralen Versorgungsbereiches dar. Des Weiteren erstreckt sich
der Bereich von der Seiler-Passage (Rewe) über die Freifläche zwischen der Dr.-WilhelmKülz-Straße bis zur Zuger Straße. Südlich davon zählen des Weiteren die Geschäfte entlang der Bahnhofstraße ebenso zum abgegrenzten Bereich wie der Schillerplatz und das
Stadthaus im Süden. Zum Zeitpunkt der Erhebung waren insgesamt 32 Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von ca. 2.690 m² in diesem Bereich lokalisiert. Als langjährig bedeutsamer
24
BVwerG, Urteil vom 11. Oktober 2007; BVwerG, Urteil vom 17. Dezember 2009.
25
vgl. Anlage 5, Karte 13 des Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge 2008.
47
Magnetbetrieb ist der Rewe Supermarkt in der Seiler-Passage zu benennen. Die kartografische Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches ist in Karte 4 dargestellt.
Foto 1: Markt Brand-Erbisdorf
Foto 2: Markt Brand-Erbisdorf
Foto 3: Stadtverwaltung
Foto 4: Bahnhofstraße
Foto 5: Rewe Supermarkt
Foto 6: Seiler-Passage
GMA-Aufnahmen 2014
48
Karte 4:
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadt Brand-Erbisdorf“
Seiler-Passage
Potenzialfläche
Markt
Legende
Zentraler
Versorgungsbereich
Innenstadt
Hauptstraße
Potentialfläche Keksfabrik
(Hansa-Gelände)
Hauptstraße
Kartengrundlage: Stadtverwaltung
Brand-Erbisdorf, GMA-Darstellung 2015
49
Insbesondere die Bahnhofstraße im Abschnitt zwischen dem Markt und der Einmündung
Dr.-Wilhelm-Külz-Straße ist hierbei als Hauptgeschäftsstraße hervorzuheben. Des Weiteren wird die Nahversorgung durch die nördlich liegende sog. Seiler-Passage inklusive des
Einzelhandelsmagneten Rewe im nördlichen Stadtgebiet geprägt. Ergänzende zentralitätsprägende Nutzungen wie Tagesgastronomie, Dienstleistungen sowie Verwaltungsnutzungen charakterisieren das Umfeld. Die Betriebsstruktur ist dabei überwiegend durch kleinteilige Fachgeschäfte v. a. des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereiches geprägt. Als Potenzialfläche im Sinne eines möglichen Entwicklungsstandortes wurde die ehemalige KeksFabrik (Hansa-Fläche) mit in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Mit der so
entstehenden „Dreiecksbeziehung“ zwischen Markt, Seilerpassage und Potentialfläche der
ehemaligen Keks-Fabrik, lässt sich langfristig eine bessere Kompetenz des innerstädtischen Zentrums von Brand-Erbisdorf entwickeln. Ausgangspunkt bildet die Erhaltung [bzw.
Weiterentwicklung] und Stärkung des Einzelhandelsstandortes in der Seilerpassage, da
dieses Areal bereits seit vielen Jahren zur Entwicklung ausgewogener Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Stadtzentrum beiträgt, für leistungsfähige, integrierte Stellplatzkapazitäten
sorgt und so die zentrale Versorgungsstruktur wesentlich mit prägt.
Der zentrale Versorgungsbereich weist in der vorgeschlagenen Abgrenzung eine Ausdehnung von ca. 300 – 400 m auf, was vor dem Hintergrund bereits vorhandener Leerstände
in Randbereichen gute Voraussetzungen zum Erhalt eines noch fußläufig erlebbaren und
wieder mit Geschäften besetzten Hauptversorgungsbereiches darstellt.
2.4
Nahversorgungsstandorte
In Ergänzung zur Innenstadt sind im übrigen Stadtgebiet sog. Nahversorgungsstandorte zu
identifizieren. Sie sind siedlungsstrukturell integriert und besitzen im unmittelbaren Umfeld
Wohngebietsanschluss. Aufgrund ihrer geringen Ausprägung hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes und der mangelnden Bedeutung als „Stadtteilzentrum“ nicht als zentrale Versorgungsbereiche i. S. des § 34 BauGB zu definieren.
Dennoch verfügen sie über eine hohe Grundversorgungsbedeutung für die umgebenden
Wohngebiete. Im Kern handelt es sich dabei um Lebensmittelmärkte, die teilweise durch
weitere Einzelhandelsgeschäfte (Lebensmittelhandwerk, Fachmärkte) und Komplementärnutzungen ergänzt werden. Der vorhandene Branchen- und Betriebstypenmix reicht
50
letztlich dennoch nicht zur umfänglichen Deckung des nahversorgungsrelevanten Bedarfes. Daher sollen sie als Nahversorgungsstandorte ausgewiesen werden, die eine hohe
Bedeutung für die Sicherstellung der wohnortnahen Versorgung haben und daher schützenswert sind.
In Brand-Erbisdorf einschließlich der Ortsteile werden dahingehend die Nahversorgungsstandorte Aldi (Großhartmannsdorfer Straße) und Penny (Hauptstraße) identifiziert
(vgl. Karte 5). Zur Sicherung der Nahversorgungsstruktur dürfen diese bereits bestehenden
Lebensmittelmärkte ihre Verkaufsfläche bis 2020 um maximal 400 m² erweitern, vorausgesetzt, dass von der Erweiterung keine wesentliche Schädigung zentraler Versorgungsbereiche ausgeht. Im übrigen Stadtgebiet ist die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt26 in Abwägung der vorhandenen Strukturen in
siedlungsstrukturell integrierten Lagen zulässig.
26
vgl. Kapitel V.3 Sortimentskonzept
51
Karte 5:
Zentren- und Nahversorgungsstruktur in Brand-Erbisdorf
Legende
Zentraler Versorgungsbereich
Innenstadt (Rewe)
Nahversorgungsstandorte
1
Penny
2
Aldi
Nahversorgungsumkreis
1
700 m Radius
2
Quelle: Stadtverwaltung Brand-Erbisdorf;
GMA-Bearbeitung 2014
52
3.
Sortimentskonzept
Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes ist zunächst festzuhalten, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie
der Betriebsstrukturen heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Diese Sortimente werden als zentrenrelevant bezeichnet.
Darüber hinaus wurden innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente sog. nahversorgungsrelevante Sortimente separat ausgewiesen. Diese Sortimente sind grundsätzlich
als zentrenrelevante Sortimente anzusehen, gleichzeitig wird aber eine möglichst wohnortnahe Versorgung mit diesen Gütern des täglichen Bedarfs angestrebt. Damit kommen neben dem Ortskern auch Standorte in Frage, die sich angrenzend zu Wohnlagen befinden
und somit auch ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließen können. Gerade Lebensmittel
werden oft in Betriebsformen angeboten, welche auf Großmengeneinkäufe („Vorratskauf“)
ausgelegt sind. Diese Betriebskonzepte stellen höhere Anforderungen an Verkaufsflächendimensionierung, Erreichbarkeit, Einsehbarkeit und ebenerdiges Stellplatzangebot. Im
Falle von Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben ist daher eine sorgfältige Prüfung im
Hinblick auf Standortlage, Sortimentszusammensetzung und der daraus resultierenden
Auswirkungen auf die Innenstadt erforderlich.
Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten hingegen stellt auch an städtebaulich nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für zentrale Lagen dar.
Somit sind diese Sortimente unter Umständen aus planerischer Sicht auf Grund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz sogar an peripheren, nicht-integrierten Standorten erwünscht.
Mit Bezug auf das Sortimentskonzept ist auch die Problematik der sog. Randsortimente in
die Betrachtung mit einzubeziehen. Um einen geordneten Umgang mit zentrenrelevanten
Randsortimenten zu gewährleisten, sollte bei Ansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten.
In Tabelle 9 werden die zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten sowie die nicht zentrenrelevanten Sortimente aufgeführt. Dabei ist zu beachten, dass sich die Abgrenzung nicht
nur am derzeitigen Bestand orientiert, sondern auch städtebauliche Ziele berücksichtigt. So
53
wurden auch Branchen, welche derzeit nicht im zentralen Versorgungsbereich angeboten
werden als zentrenrelevant eingestuft, sofern entsprechende Ansiedlungen in den zentralen Versorgungsbereichen grundsätzlich möglich erscheinen und dort zu einer maßgeblichen Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes beitragen würden.
Das Instrumentarium der Sortimentsdifferenzierung erwies sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise
als rechtssicher. So können mit dem Instrumentarium der Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen:
a)
Die positive Festsetzung, d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle
anderen werden ausgeschlossen.
b)
Die negative Festsetzung, d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen,
alle anderen werden zugelassen.
Mit diesen Festsetzungen bestehen für Städte und Gemeinden Differenzierungsmöglichkeiten, mit denen zentrenrelevante Sortimente in den Randbereichen auch unterhalb der
Grenze der Großflächigkeit ausgeschlossen werden können, um damit zentrale Versorgungsbereiche zu stärken oder weiterzuentwickeln. Gleichzeitig ist generell darauf hinzuweisen, dass alle bestehenden Betriebe Bestandsschutz genießen.
Da die Entwicklungspotenziale begrenzt sind, sollte in Streu- und Gewerbegebietslagen
eine restriktive Ansiedlungspolitik hinsichtlich zentrenrelevanter Sortimente verfolgt werden. Dies ist letztlich nur durch entsprechende Ausschlüsse in den jeweiligen Bebauungsplänen umsetzbar. Ein schlüssiges Gesamtkonzept muss damit neben konkreten Maßnahmen im zentralen Versorgungsbereich auch durch eine entsprechende Bebauungsplanung
in den übrigen Standortlagen abgesichert werden. Sortimentsausschlüsse in Gewerbegebietslagen sind daher als flankierende Maßnahmen zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches zu sehen.
54
Tabelle 9:
Sortimentsliste des Einzelhandels von Brand-Erbisdorf
nahversorgungs-/
zentrenrelevante Sortimente
nahversorgungsrelevante Sortimente
 Nahrungs- und Genussmittel inkl. Getränke
 Tabakwaren, Reformwaren
 Drogerie-/ Parfümerie-/ Apothekerwaren
 Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften
 Schnittblumen / Pflanzen
 Tiernahrung, Tierpflegemittel, zoologischer Bedarf
zentrenrelevante Sortimente
 Sanitätswaren
 Bücher, Spielwaren, Bastelartikel
 Bekleidung, Wäsche
 Wolle, Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe,
sonstige Textilien
 Baby-/ Kinderartikel
 Schuhe, Lederwaren
 Arbeitsbekleidung
 Sportbekleidung
 Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel
 Kunstgewerbe, Bilder / Rahmen
 Antiquitäten
 Haus-/Tischwäsche, Bettwäsche
 Uhren, Schmuck, Silberwaren
 Foto / Zubehör, Optik, Akustik
 Musikalien, Münzen, Briefmarken
 Elektrokleingeräte, Unterhaltungselektronik, Multimedia,
 Computer / Zubehör, Telekommunikation
 Heimtextilien, Gardinen / Zubehör
 Fahrrad / Zubehör
 Reitsportartikel, Angelbedarf, Jagdbedarf
 Lampen / Leuchten
nicht zentrenrelevante Sortimente















Elektrogroßgeräte
Eisenwaren, Werkzeuge
Badeinrichtungen, Sanitär, Fliesen
Bauelemente, Installationsmaterial,
Rollläden, Rollos, Markisen
Farben, Lacke, Tapeten
Holz, Bauelemente
Gartenbedarf, Pflanzzubehör
Gartenmöbel
Möbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel, Einrichtungszubehör
Matratzen / Bettwaren
Teppiche, Bodenbeläge
Campingartikel
Sportgroßgeräte
Auto- / Motorradzubehör
Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbedarf
GMA-Empfehlungen 2015
55
4.
Empfehlungen zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt
Die Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt hat in der Entwicklung des
Einzelhandels wie auch der damit in Zusammenhang stehenden städtebaulichen Ziele
höchste Priorität. Vor diesem Hintergrund werden seit Jahren mindestens drei Schwerpunktaufgaben verfolgt:

Stärkung und Entwicklung bestehender Einzelhandelsobjekte im zentralen Versorgungsbereich

Vermeidung weiterer Leerstände

Bereitstellung neuer Potenzialflächen zur Stärkung des Einzelhandelsbesatzes im
zentralen Versorgungsbereich.
Unter Beachtung der sich schon abzeichnenden neuen Rahmenbedingungen für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (vgl. Punkt 2.3). lassen sich zunächst zwei grundsätzliche Entwicklungsvarianten ableiten:
Variante 1: Die Seiler-Passage wird weiterhin durch einen Lebensmittelvollsortimenter genutzt. Eine bauliche Aufwertung des Standortes – insbesondere eine Verkaufsflächenerweiterung – sichert langfristig den Verbleib am Standort. Die Hansa-Fläche steht weiterhin
für andere Nutzungen des Einzelhandels und von Dienstleistungen zur Verfügung.
Variante 2: Auf der Hansa-Fläche wird ein moderner Neubau für einen Frischemarkt favorisiert. Da für das Bestandsobjekt in der Seiler-Passage die baurechtliche Zulässigkeit weiterhin besteht, würde ein hoher Wettbewerbsdruck insbesondere in Bezug auf die Bindung
der Potenziale im Lebensmittelbereich entstehen. Langfristig ist hier auszuloten, ob beide
Standorte parallel mit großflächigen Anbietern im Nahversorgungbereich erfolgreich betrieben werden können.
Vor dem Hintergrund des vorhandenen Baurechts in Verbindung mit einem über viele Jahre
bewährten und innerstädtisch integrierten großflächigen Nahversorgungsstandort sind Entwicklungsmöglichkeiten bzw. -absichten nicht zu verwehren. In Verbindung mit der Beseiti-
56
gung eines größeren Leerstandes in der ehemaligen Schlecker-Filiale in unmittelbarer Anbindung muss derartigen Neustrukturierungs- und Investitionsabsichten entsprochen und
sogar vorrangig unterstützt werden.
Dies soll die Entwicklung der Potenzialfläche nicht ausschließen, sondern hier auf eine Ergänzung des innerstädtischen Geschäftsbereiches abzielen. Ergänzungen sollten in Bezug
auf Branchenmix und Betriebsform gesehen werden. So sind durchaus noch Branchen im
Nahversorgungs- und mittelfristigen Bedarfsbereich denkbar. Die bisher überwiegend kleinteilige Struktur des innerstädtischen Handelsbereiches kann schließlich durchaus mit fachmarktähnlichen größeren Betriebsformen ergänzt werden wie z. B. einem modernen Drogeriefachmarkt, Bio-Markt oder Bekleidungsfachmarkt.
Neben diesen strukturellen Verbesserungen sind viele weitere Maßnahmen zur Aufwertung
der Innenstadt sinnvoll. In Auswertung der Befragungsergebnisse sowie eigner Erkenntnisse aus den Erhebungen und Begehungen vor Ort lassen sich eine Vielzahl von Aufgaben
ableiten, die in der Übersicht 1 nach Maßnahmenkomplexen zusammengefasst wurden.
Nächster Schritt ist es nun, diese zu priorisieren, mit konkretem Handlungsumfang und Verantwortlichkeiten zu unterlegen und dafür die notwendigen Voraussetzungen zu schaffen
(Budgets, Termine, etc.):
Übersicht 1:
Maßnahmen zur Attraktivierung des zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt Brand-Erbisdorf“
Städtebauliche Aufwertung / Möblierung des öffentlichen Raumes



Bauliche und funktionale Aufwertung von Bereichen mit „Trading-down“ Tendenzen (v. a.
Hauptstraße südlich und nördlich des Marktes)
städtebauliche und funktionale Anbindung der Seiler Passage / Integration und Verknüpfung
der Potentialfläche „Hansa-Keksfabrik“ mit der Bahnhofstraße
Ausbau / Modernisierung / Sanierung bestehender Stadtmöblierung (kommunikative, bequeme, witterungsfeste und vandalismusresistente Sitzmöblierung)
Attraktivierung des Einzelhandels in der Innenstadt





Etablierung oder Erhalt von Magnetbetrieben in Innenstadtlage (v. a. Supermarkt, Textil- oder
Drogeriefachmarkt)
Ansprache von Einzelhändlern in Streu- und Nebenlagen / Verlagerung von Geschäften in die
„Einkaufsinnenstadt“ / Unterstützung bei Nachfolgeregelungen
Leerstandsmanagement (Information über Flächengröße, Eigentümer, Miet- oder Verkaufspreis, baulicher Zustand, Anliefermöglichkeit) / gegebenenfalls Zwischendekoration von Leerständen
Prüfung der Möglichkeiten zur Zusammenlegung von Ladenflächen über Immobiliengrenzen
hinweg
Branchenführer / Betonung des Innenstadtcharakters
57


Definition eines Mindeststandards der Servicequalität für innerstädtische Geschäfte / Betonung des Fachgeschäftecharakters
Förderung des Wochenmarktes (Händleransprache, Werbung)
Anpassung an Herausforderungen demographischer Wandel


seniorengerechte Gestaltung der Innenstadt und der Geschäfte (u. a. Berollbarkeit, Vermeidung von Stolperfallen, Sitzmöglichkeiten)
Schaffung ebenerdiger Geschäftseingänge, Ruhe- und Erholungszonen
Verkehr / Parken



Überprüfung des Parkraumkonzeptes / Bewerbung des kostenlosen Parkens
Verbesserung Parkleitsystem (u. a. farbliche Gestaltung / Stellplatzzahl / Entfernungsangaben
zu den Geschäften)
Profilierung gegenüber Freiberg: Große Zahl kostenloser Parkplätze / Bequemes „all-in-onestop-shopping“ im kurzfristigen Bedarfsbereich
Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentationen



Festlegung und Bewerbung von Kernöffnungszeiten
Schaufenstergestaltung / Auswechslung veralteter Werbeelemente / Dekoration / Kennzeichnung der Geschäftseingänge
Professionalisierung des Außenverkaufs (Warenträger, Positionierung, Gestaltung von Preis/ Werbeschildern) / Unbürokratische kostengünstige Genehmigung durch Stadtverwaltung
Kooperation der Akteure




Gründung einer Werbegemeinschaft oder eines „Stammtisches“
Bauliche Aufwertung in Kooperation mit den Immobilieneigentümern
Gemeinsames Werben für einen Einkauf in Brand-Erbisdorf
Forderung nach aktiver Mitarbeit der Gewerbetreibenden
GMA-Zusammenstellung 2015
5.
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit der Stadt Brand-Erbisdorf erarbeitet und in wesentlichen Punkten vom Stadtrat vorab mitgestaltet. Um eine Verbindlichkeit dieser sog. informellen Planung herzustellen, empfiehlt die GMA der BrandErbisdorfer Stadtverwaltung ein mehrstufiges Vorgehen zum Beschluss eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB:
1.
Beschluss der „Innenstadt“ als zentraler Versorgungsbereich in Brand-Erbisdorf. Beschluss als „schutzwürdiger Bereich“ und „Investitionsvorranggebiet“.
2.
Beschluss der „Brand-Erbisdorfer Liste zentrenrelevanter Sortimente“. Der
Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll ab einer Verkaufsflächengröße
von 50 m² nur im definierten zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ angesiedelt
oder erweitert werden (Ausnahme: Festlegungen im Beschlusspunkt 3).
58
Im Zusammenhang mit der Brand-Erbisdorfer Liste zentrenrelevanter Sortimente
wird die Etablierung zentrenrelevanter Randsortimente bei Ansiedlung oder Erweiterung sog. „Mehrbranchenunternehmen“ (z. B. Möbelmärkte, Baumärkte) folgendermaßen geregelt: Sie dürfen eine Verkaufsfläche von 100 m² je Sortimentsgruppe
nicht überschreiten. Darüber hinaus darf die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten.
3. Die Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ hat höchste
Priorität. Es sollen gezielte Aufwertungsmaßnahmen realisiert werden. Dazu sind
die bereits identifizierten Maßnahmen zu präzisieren und mit Verantwortlichkeiten,
Budgets, Terminen etc. zu untersetzen.
4.
Anerkennung folgender Nahversorgungsstandorte im Stadtgebiet:
- Aldi, Großhartmannsdorfer Straße
- Penny, Hauptstraße
Die Lebensmittelmärkte besitzen für die umliegenden Wohnquartiere eine hohe
Nahversorgungsrelevanz. Um ihre Funktionsfähigkeit mittelfristig zu sichern, dürfen
sie im Zuge baulicher Modernisierungsmaßnahmen ihre bestehende Verkaufsfläche
bis zum Jahr 2020 um maximal 400 m² ausweiten. Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt sind in siedlungsstrukturell integrierten Lagen unter Abwägung der vorhandenen Strukturen als Ergänzung bis max. 400 m² Verkaufsfläche zulässig.
5.
Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung. Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht
umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im unbeplanten
Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass
an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den
Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes entgegensteht. Für die Begründung kann das erstellte Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es
durch den Stadtrat beschlossen worden ist.27
27
Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
59
6.
Publikation des Einzelhandelskonzeptes und der Beschlussvorlage, um für Immobilien- / Grundeigentümer und Gewerbetreibende Investitionssicherheit herzustellen.
Das vorliegende Einzelhandelskonzept ist als aktuelle Grundlagenuntersuchung der Einzelhandelsentwicklung in Brand-Erbisdorf zu verstehen, welche insbesondere vor dem Hintergrund der Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung einer mittelfristigen Überprüfung (5
– 8 Jahre) und ggf. Anpassung bedarf.
60
VI.
Zusammenfassung
1.
Potenzialanalyse
Zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Brand-Erbisdorf werden folgende
wesentliche Erkenntnisse aus der Potenzialanalyse festgehalten:
1.
Im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels leben derzeit ca. 19.030 Personen, davon rd. 52 % in Brand-Erbisdorf (Zone I) und ca. 48 % im übrigen Marktgebiet (Zone II).
2.
Das Kaufkraftvolumen für alle Einzelhandelsbranchen belief sich im abgegrenzten
Marktgebiet 2013 auf ca. 87,3 Mio. €, davon entfielen ca. 31,1 Mio. € auf Nahrungsund Genussmittel und ca. 56,2 Mio. € auf Nichtlebensmittel.
Bis 2025 wird innerhalb des Marktgebietes mit einem Einwohnerrückgang auf ca.
16.730 Einwohner gerechnet. Unter dieser Prämisse wird das Kaufkraftvolumen im
Jahr 2025 nominal28 ca. 78,3 Mio. € betragen.
3.
Im August 2014 waren in Brand-Erbisdorf insgesamt 82 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 14.245 m² ansässig. Davon entfielen 28 Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von rd. 2.955 m² auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und 54
Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von ca. 11.280 m² auf den Nichtlebensmittelsektor. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei ca. 174 m² und
damit weit unterhalb des Bundesdurchschnitts (ca. 250 m² Verkaufsfläche je Betrieb).
4.
Im Geschäftsjahr 2013 erzielte der Brand-Erbisdorfer Einzelhandel eine Umsatzleistung von ca. 33,8 Mio. €. Davon entfielen ca. 33 % auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 67 % auf Nichtlebensmittel. Die Kaufkraftbindungsquote – bezogen auf den Umsatz der Stadt im Vergleich zum Kaufkraftpotential des gesamten
Marktgebietes – liegt bei ca. 38 % in Brand-Erbisdorf. Die errechnete Zentralitätskennziffer29 der Stadt beträgt 74.
28
d. h. ohne Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation.
29
Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft in der Stadt
61
2.
Empfehlungen / Leitlinien
Im Folgenden werden für die weitere Einzelhandelsentwicklung in Brand-Erbisdorf Leitlinien
formuliert, welche auf den Ergebnissen der Potenzialanalyse aufbauen:
1.
Das Grundzentrum Brand-Erbisdorf soll auch weiterhin als wettbewerbsfähiges, regionales Grund- und Versorgungszentrum mit einer belebten Innenstadt mit attraktiven Einzelhandelsgeschäften, Dienstleistern, Gastronomiebetrieben usw. wahrgenommen werden. Dem Schutz und der Stärkung dieser Daseinsvorsorgefunktion im
zugewiesenen Verflechtungsbereich kommt deshalb eine besondere Bedeutung zu.
2. Der Innenstadt Brand-Erbisdorfs kommt eine bedeutende Magnetfunktion sowohl
für die eigenen Einwohner als auch für Besucher aus dem Umland zu. Zum Erhalt
eines breiten und attraktiven Einzelhandelsangebotes ist dieser Bereich besonders
zu schützen und als zentraler Versorgungsbereich Innenstadt auszuweisen. Die
Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ hat höchste Priorität. Es
sollen gezielte Aufwertungsmaßnahmen realisiert werden. Dazu sind die bereits
identifizierten Maßnahmen zu präzisieren und mit Verantwortlichkeiten, Budgets,
Terminen etc. zu untersetzen.
3.
Besonderes der Existenz eines modernen Lebensmittelvollsortimenters kommt dabei eine hohe Bedeutung zu. Daher sollte Brand-Erbisdorf bestrebt sein, die notwendigen baulichen bzw. betrieblichen Veränderungen seitens des Einzelhandels
zu unterstützen, um weiterhin über einen zukunftsfähigen Vollsortimenter in der Innenstadt zu verfügen.
4.
Zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung werden die Nahversorgungstandorte
Penny, Hauptstraße und Aldi, Großhartmannsdorfer Straße, ausgewiesen.
5.
Des Weiteren wird empfohlen, die „Brand-Erbisdorfer Liste“ zentrenrelevanter bzw.
nahversorgungsrelevanter Sortimente zu beschließen.
6.
Aufgrund der rückläufigen Umsätze im Einzelhandel wird keine Notwendigkeit für
weitere Nahversorgungsstandorte mit Verkaufsflächen über 400 m² oder die Ausweisung neuer zentraler Versorgungsbereiche gesehen. Zur Sicherung der Nahversorgung ist eine marktgerechte Weiterentwicklung der bestehenden Nahversorgungsstandorte um eine Verkaufsflächenerweiterung von maximal 400 m² VK bis
2020 zulässig. Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt
62
sind in siedlungsstrukturell integrierten Lagen unter Abwägung der vorhandenen
Strukturen als Ergänzung bis max. 400 m² Verkaufsfläche zulässig.
7.
Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit Sortimentsschwerpunkt bei sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten30 ist ab einer Verkaufsflächengröße von 50 m²
ausschließlich innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig.
8.
Im Zusammenhang mit dem Brand-Erbisdorfer Sortimentskonzept wird die Etablierung zentrenrelevanter Sortimente in „Mehrbranchenunternehmen“ (z. B. Möbelmärkte, Baumärkte) folgendermaßen geregelt: Sie dürfen eine Verkaufsfläche von
maximal 100 m² je Sortimentsgruppe nicht überschreiten. Darüber hinaus darf die
Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtverkaufsfläche des
Betriebes nicht überschreiten31.
30
Exklusive nahversorgungsrelevante Sortimente.
31
Die Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche beruht auf Erfahrungswerten aus Städten vergleichbarer Größenordnung und zentralörtlicher
Bedeutung.
63
Karten-, Tabellen, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1: Lage der Stadt Brand-Erbisdorf und zentralörtliche Struktur der Region
13 Karte 2: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Brand-Erbisdorf
20 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Brand-Erbisdorf
27 Karte 4: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
Karte 5: „Innenstadt Brand-Erbisdorf“
49 Zentren- und Nahversorgungsstruktur in Brand-Erbisdorf
52 Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Veränderung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
5 Tabelle 2: Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland
7 Tabelle 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
18 Tabelle 4: Einwohner im Einzugsgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
28 Tabelle 5: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
30 Tabelle 6: Umsätze und Marktanteile des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels
32 Tabelle 7: Einwohner im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels 2025
37 Tabelle 8: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf 2025
38 Tabelle 9: Sortimentsliste des Einzelhandels von Brand-Erbisdorf
55 Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (brutto) in Mrd. €
3 Abbildung 2: Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland
3 Abbildung 3: Anteile des Online-Handels nach Produktkategorien in Deutschland
2012 (in %)
4 Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel
9 Abbildung 5: Bevölkerung nach Altersklassen in Brand-Erbisdorf 2003 – 2013
15 Abbildung 6: Beschäftigte in Brand-Erbisdorf im Vergleich (je 1.000 Einwohner)
16 Abbildung 7: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf
19 Abbildung 8: Positive Auffälligkeiten in der Brander Innenstadt
22 Abbildung 9: Negative Auffälligkeiten der Brander Innenstadt
23 Abbildung 10: Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels
24 Abbildung 11: Maßnahmen der Stadtverwaltung zur Attraktivierung der Innenstadt
24 64
Abbildung 12: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von Brand-Erbisdorf
im Vergleich
29 Abbildung 13: Zentralität des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels nach Branchen
36 Abbildung 14: Standort- und Sortimentskonzept
43 Abbildung 15: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
46 Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1: Maßnahmen zur Attraktivierung des zentralen
Versorgungsbereiches „Innenstadt Brand-Erbisdorf“
57 65
Definitionen der Betriebstypen
Fachmarkt
Ein Fachmarkt ist ein großflächiges Fachgeschäft, das ein branchenbestimmtes breites und
tiefes Angebot weitestgehend zur Selbstbedienung führt, dem Kunden jedoch auch Beratung und Service anbietet. Um ihre Zugehörigkeit zu einer bestimmten Branche erkennbar
zu machen, bezeichnen sich die Fachmärkte als Drogeriemarkt, Baumarkt, Tapetenmarkt.
Lebensmittel-Discounter
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche
unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke
Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment32 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II33 führt.
Supermarkt
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und
2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen
Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist.
Großer Supermarkt
Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood IIArtikel führt.
SB-Warenhaus
Das Selbstbedienungswarenhaus (SB-Warenhaus) ist ein großflächiger (mindestens 5.000
m²), meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein umfassendes Sortiment mit einem
Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Der Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder
isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren.
32
Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.
33
Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe,
Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.
66
Branchensystematik
Die Untersuchung bezieht sich auf den stationären Einzelhandel im engeren Sinne, d. h.
der Kfz-Handel ist nicht Bestandteil der Untersuchung. Insgesamt werden über 30 Sortimente aufgenommen, die zu Hauptsortimenten zusammengefasst werden:

Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk)

Gesundheit / Körperpflege (Drogerie-, Parfümerie-, Apotheker-, Sanitätswaren)

Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf (Lebende Tiere, Tiernahrung / Zubehör)

Bücher, Schreib-, Spielwaren, Zeitschriften

Bekleidung, Wäsche

Schuhe, Lederwaren

Sportbekleidung

Elektrowaren (Elektrogroß- und -kleingeräte, Unterhaltungselektronik, Tonträger,
Lampen, Leuchten, Computer, Foto, Telekommunikation)

Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel

Möbel, Einrichtungsgegenstände, Matratzen

Antiquitäten

Heimtextilien, Haus-, Tischwäsche


Optik, Akustik, Uhren, Schmuck

Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Fahrräder / Zubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen)
67

neue Einzelhandels - Bergstadt Brand

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Pressemeldung vom Beraternettzwerk 08.09.2014