Instandhaltung von Wohnungseigentum

Die Instandhaltung des Wohnungseigentums
Nachtrag zu einem Erfahrungsbericht von Herrn Heinz Siel beim Treffen der
Frankfurter Verwaltungsbeiräte am 15.9.2011
Ein Beirat kann erhebliche Einsparpotenziale bei der technischen Verwaltung einer
Wohnungseigentümergemeinschaft entdecken. Dabei helfen ihm Berufserfahrung,
Ortskenntnis, Phantasie und der Wille, nicht herumkommandiert zu werden.
Eine WEG sollte wegen drohender Explosionsgefahr undichte Gasleitungen erneuern
lassen. Da die Ursache in der Austrocknung der Hanfdichtungen bestand und die WEG
sich der Behauptung einer notwendigen Gefahrenabwehr nicht unterwerfen wollte,
konnte sie den geringfügigen Gasaustritt mittels der Durchführung einer
Innenbeschichtung der Rohre beheben und ca. 20.000 Euro einsparen.
Die Entdeckung und Bewertung alternativer Reparaturverfahren geht über die
vergleichende Prüfung von Kostenvoranschlägen hinaus, die bei gleichartigen
Leistungsschritten möglich ist. Dem steht die Bereinigung um Dummy- oder
Eventualpositionen nicht entgegen. Sie ist häufig notwendig, wenn zwischen Firmen
und der Verwaltung eine Interessengemeinschaft besteht.
Da unterschiedliche Reparaturmethoden verschiedene Arbeitsleistungen bedeuten,
gehört die erfolgreiche Durchführbarkeit zum Inhalt einer Vorbereitung der
Beschlussfassung.
Der Verwaltungsbeirat kann daher nicht nur durch die Prüfung von vergleichbaren
Kostenvoranschlägen auf eine ordnungsgemäße Beschlussfassung hinwirken, sondern
auch durch eine Stellungnahme zur der Durchführbarkeit alternativer
Reparaturmethoden. Hinsichtlich der in der Prüfung von Kostenvoranschlägen
bezweckten Verbesserung der technischen Verwaltung ist daher nicht streng zwischen
einer Unterstützung der Durchführung von Aufgaben und der Abgabe einer
Stellungnahme (§ 29,2+3, WEG) zu unterscheiden.
Auch die Erfüllung der Pflicht eines Beirats zur Prüfung von Kostenvoranschlägen
musste in einem geschilderten Fall über die Erledigung von Punkten einer Checkliste
hinausgehen (Ausgaben gerechtfertigt, gesetzte Bedingungen beachtet, Angebote
vollständig, rechnerische Richtigkeit gegeben) und z.B. einen Kostenvoranschlag über
das Rasenmähen anhand der Flächenangaben eines bei dem Katasteramt eingeholten
Lageplans überprüfen. Nicht nur erwies sich die Flächenangabe mit über 4000 m²
anstatt 1000 m² als falsch sondern auch die Laufzeit des Vertrags, die widersprüchlich
zugleich auf 1 und 5 Jahre bestimmt war. Aufgrund der neu gewonnen Initiative zum
Vertragsabschluss konnte die Eigentümergemeinschaft anfallende Kosten korrigieren.
Einzelne Eigentümer, die eigene Interessen verfolgen, befördern gemeinhin ihren
eigenen Vorteil.
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53111 Bonn
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Dieses Motiv bewegt sie nicht zur Vermeidung rechtswidriger Beschlüsse.
Verwaltungen, die sich von der Schranke in BGB § 181 befreien lassen, erweitern die
Fülle ihrer Macht.
Ein Verwaltungsbeirat ist hingegen bei seiner Förderung der Beschlussfassung dem
gesetzlichen Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Das heißt so viel wie,
dass er sich an der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums zu orientieren
hat, ersatzweise an dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer. Daher ist ein Beirat,
der sich an seinem gesetzlichen Auftrag orientiert, auf die Vermeidung rechtswidriger
Beschlüsse verpflichtet.
Herr Siel stellte den Fall des Kostenvoranschlags einer Aufzugsreparatur für 90.000
Euro vor. Die Meinung, der TÜV stelle die Stilllegung der Anlage in Aussicht, sprach für
deren unverzügliche Beauftragung. Der Beirat konnte jedoch nachweisen, dass die
dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer widersprechende Drohung der
Stilllegung gar nicht bestand und die Funktionsfähigkeit des Aufzugs für € 40.000
herzustellen war. Die Eigentümergemeinschaft konnte dann die günstigere Variante
einer Teilreparatur beschließen.
In einem weiteren Fall konnte der Beirat für die begründete Ausscheidung überflüssiger
Bestandteile aus der geplanten Reparatur eines Flachdachs zum Preis von € 90.000
werben. Die Eigentümergemeinschaft stellte dann einen mangelfreien Zustand für
weniger als die Hälfte des Preises her.
Protokoll 19.11.2011
Barbara van Zanten, Ludwig Waldmann
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