Informationsblatt zum Kauf einer Ferienimmobilie
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Informationsblatt zum Kauf einer Ferienimmobilie
Informationsblatt zum Kauf einer Ferienimmobilie: Einkommenssteuer Bei einer ausschließlichen (!) Vermietung an Feriengäste ist von den Finanzbehörden grundsätzlich von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen (BFH-Urteile v. 6.11.2001, IX R 97/00, und 05.11.2002, IX R 18/02), Liebhaberei ist somit nicht zu unterstellen. In allen anderen „Vermietungs“fällen ist eine Totalüberschuss-Berechnung (Zeitraum 30 Jahre) gemäß o. g. BFHUrteilen erforderlich. Das BMF-Schreiben vom 20.11.2003 (GZ: IV C 3 – S 2253 – 98/03 II) lässt sich interpretieren, dass die Leitsätze aus den BFH-Urteilen durch die Finanzbehörden nur bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zur Anwendung gelangen (sollen). Für den Zeitraum der Eigennutzung gilt einkommensteuerlich folgendes: Der Eigennutzungszeitraum wird in Verhältnis zum Vermietungszeitraum gesetzt. Gemäß diesem ermitteltem %-Satz werden die Kosten und die Abschreibung reduziert. Auch die MwSt. wird analog dessen im Bereich Kosten/AfA korrigiert. Steuerliche Auswirkungen: Je nach Art der touristischen Vermarktung muss nach derzeitiger Rechtsauffassung von zwei unterschiedlichen Einkunftsarten beim Erwerber ausgegangen werden: a) Einkunftsart Vermietung und Verpachtung i. S. von § 21 Abs. 1 EStG. Hiervon ist auszugehen bei nicht „hotelmäßiger“ Nutzung, bei eigener Vermietung, ferner bei Abschluss eines langfristigen Festmietvertrages und bei Vermietung der Ferienwohnung durch eine Privatperson, die vor jedem Vertragsabschluss die Genehmigung des Eigentümers einholen muss (BFH, Urteil v. 19.01.1990, AZ: III R 31/87, veröffentlicht in BStBI 90, Teil II, S. 383). Die Einkünfte werden über eine Einnahme-/Überschussrechnung ermittelt (§ 8-9a EStG). Gem. § 7, Abs. 4, Satz 1, Nr. 2 EStG beträgt die Abschreibung: Linear 2 % der steuerlichen Herstellungskosten pro Jahr, 50 Jahre lang. Hinweis: Die anfangs höhere degressive AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 2 kann nicht zur Anwendung kommen, da der Gesetzgeber unter „zu Wohnzwecken dienend“ keine Vermietung an ständig wechselnde Mieter (kurzfristige Beherbergung von Fremden) versteht ( Abschnitt 42a Abs. 2 der Einkommensteuerrichtlinien bzw. BFH-Urteil v. 14.03.2000 - AZ: IX R 8/97). b) Einkunftsart Gewerbebetrieb i. S. von § 15 Abs. 1 EStG. Bei Vermietung durch eine Feriendienstorganisation oder einen gewerblichen „Geschäftsbesorger“ (Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages) mit „hotelmäßiger“ Nutzung ist von Einkünften aus Gewerbebetrieb auszugehen (BFH, Urteil v. 19.01.1990, AZ III R 31/87). Das Betriebsergebnis wird durch eine Einnahme-/Überschussrechnung ermittelt (§ 8-9a EStG). Die Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG beträgt: 33 Jahre je 3 % der Anschaffungskosten und ggf. teilweise Abschreibung nach der AfA-Tabelle. Der Gewinn (Mieteinnahmen abzüglich der Ausgaben und Abschreibungen) aus diesem Gewerbebetrieb (= Ferienwohnung) ist der Gewerbesteuer unterworfen. Eine Steuerschuld ergibt sich erst, wenn die Freigrenze von derzeit 24.500,-- überschritten wird. Werbungskosten/Betriebsausgaben während der Bauphase In der Investitionsphase sind z. B. nachfolgende Kosten zu begleichen, die als Werbungskosten/Betriebsausgaben absetzbar sind (s. a. BMF-Schreiben v. 20.10.03 – 5. BHErlass): - Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschuld (ca. 0,5 % vom Kaufpreis) - Finanzierungsvermittlungsgebühr (bis 2 % der vermittelten Fremdfinanzierung) - Damnum (bis 5 % des Bruttofremdkapitals) - bei Bilanzierung zeitanteilig – - Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung im Fertigstellungsjahr (s.a. Abschreibung) - gesondert gezahlte Zinsen während der Bauzeit - gezahlte Unsatzsteuer bei Option (siehe Umsatzsteuer) Grundsatz: Die Höhe der tatsächlich abzugsfähigen Werbungskosten/Betriebsausgaben ergibt sich erst gemäß der Prüfung durch das Finanzamt. Beträge, die vom Finanzamt nicht als sofort absetzbare Werbungskosten/Betriebsausgaben anerkannt werden, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, wodurch sich das liquide Ergebnis in der Vermietungsphase verbessert. Die sich aus dem Ansatz des steuerlichen Verlustes ergebene Einkommensteuerersparnis in der Investitionsphase wird im Rahmen der Einkommensteuererklärung ermittelt. Nach aktueller Rechtsprechung kann eine Lohn- und Einkommensteuerermäßigung im Vorauszahlungsverfahren schon während der Bauzeit erfolgen. Werbungskosten/Betriebsausgaben in der Vermietungsphase - Darlehenszinsen - Ein über 5% hinausgehendes Damnum zeitanteilig - Bewirtschaftungskosten (Heizung, Wasser, Hausmeister, Müll, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung etc.) - Aufwendungen für die Vermietung (Vermietungsprovision, Anzeigen) - Evtl. Mehrwertsteuer aus Mieteinnahmen - Abschreibung Gebäude - Abschreibung Einrichtung Die Einrichtung kann bei vermieteten Wohnungen gesondert abgeschrieben werden (AfATabelle „Gastgewerbe“ + BFH-Urteil v. 6.11.2001 – AZ: IX R 97/00). Gegenstände, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 410,-- (exkl. MwSt.) betragen, können abweichend im Jahr der Anschaffung sofort abgeschrieben werden (GWG = Geringwertige Wirtschaftsgüter). Verkauf der Ferienimmobilie Ein möglicher Veräußerungsgewinn ist zukünftig zu versteuern. Der Gesetzgeber lässt hierzu jedoch verschiedene Ausnahmen (z.B. Gewerbebetrieb: verminderte Steuersatz, Freigrenzen / V+V: Spekulationsfrist) zu. Umsatzsteuer Gemäß § 4 Pkt. 9a UStG sind Umsätze, die unter das Grunderwerbssteuergesetz fallen, umsatzsteuerfrei. Im gleichen Paragraphen ist unter Pkt. 12 Satz 2 geregelt, „dass Vermietungen von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält ......“ nicht von der Umsatzsteuer befreit sind, d. h. aus den Mieteinnahmen muss die MwSt. herausgerechnet und an das Finanzamt abgeführt werden. Der Bauträger kann auf die Umsatzsteuerfreiheit (s.o. § 4 Pkt. 9a UStG) verzichten, wenn er „den Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen“ ausführt (§ 9 UStG Verzicht auf die Steuerbefreiung). Unter Berücksichtigung des o. g. wird der Bauträger zur Umsatzsteuerpflicht optieren und dem „Unternehmer“ zur Vermietung einer Ferienwohnung (Erwerber) nun die MwSt. ausweisen. Dieser Unternehmer (= Erwerber) kann sich dadurch die im Kaufpreis enthaltene MwSt. von seinem Wohnsitzfinanzamt zurückerstatten lassen. Bitte beachten Sie: Sollten Sie Kleinunternehmer i. S. von § 19 Abs. 1 UStG sein, müssen Sie auf die Anwendung der Befreiung verzichten (Option: § 19 Abs. 2 UStG). Bei Vermietung im Rahmen eines Festmietvertrages kann der Erwerber hinsichtlich der Vermietungsumsätze zur Steuerpflicht gem. § 9 Satz 2 UStG (nicht zu „Wohnzwecken“ dienend) optieren. Damit wird auch für ihn die ihm vom Bauträger in Rechnung gestellte MwSt. vom Finanzamt rückerstattbar. Verzichtet der Erwerber innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren ab Vermietungsbeginn auf die Umsatzsteuerpflicht seiner Vermietungseinnahmen, z.B. durch reine Eigennutzung oder Weiterverkauf an einen Selbstnutzer, so hat er zeitanteilig die ihm erstatteten Vorsteuerbeträge für die Anschaffungskosten der Immobilie an das Finanzamt zurückzuzahlen (§ 15a UStG). Im Falle eines Wiederverkaufs sind unterschiedliche USt-Gesichtspunkte zu berücksichtigen, z. B.: Weiterführung des „Betriebes“ oder reine Eigennutzung durch den Zweiterwerber. Es empfiehlt sich zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs, sich an ein Mitglied der rechts- und steuerberatenden Berufe zu wenden. Bitte beachten: Der MwSt.-Abfluss führt zu Werbungskosten, die Rückerstattung zu steuerlich wirksamen Einnahmen. Bsp.: Fällt der Abfluss der MwSt. (z. B. Zahlung der Kaufpreisraten inkl. MwSt. an den Bauträger) in das gleiche Steuerjahr, in dem der Erwerber die MwSt. von seinem Wohnsitzfinanzamt zurückerstattet erhält, heben sich Zahlung und Rückerstattung gegeneinander auf. Wichtig: Die Zahlung der im Kaufpreis für die Wohnung, Stellplatz, Einrichtung etc. enthaltenen MwSt. ist wie auch die Einnahme (Rückerstattung durch das Wohnsitzfinanzamt) in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Angabenvorbehalt: Die Angaben entsprechen dem gegenwärtigen Stand der gesetzlichen Vorschriften Bestimmungen und wurden mit Sorgfalt zusammengestellt, trotzdem kann „Irrtum“ „Schreibfehler“ nicht ausgeschlossen werden. Eine Haftung aus diesem Info-Blatt wird übernommen. Zu weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an ein Mitglied der rechtssteuerberatenden Berufe. und oder nicht und