SchiedsamtsZeitung Besichtigungsrecht des Vermieters

SchiedsamtsZeitung
Online-Archiv
70. Jahrgang 1999, Heft 04
Seite 68 - 70
Organ des BDS
Bund Deutscher Schiedsmänner und
Schiedsfrauen e.V. -BDSPostfach 100452 ‹ 44704 Bochum
www.schiedsamt.de ‹ [email protected]
Besichtigungsrecht des Vermieters
von Franz Rustige, Schm. in Eitorf/Sieg
Wegen des Besichtigungsrechts des Vermieters seiner vermieteten Wohnung hat es
in der Vergangenheit zwischen Mieter und Vermieter häufig Streit gegeben, der teilweise auch die Gerichte beschäftigt hat und auch in Zukunft weiterhin ein Streitgegenstand sein wird.
Deshalb sollte der/die Schiedsamtsinhaber/in einen Überblick bekommen, weil sich
hieraus sowohl vermögensrechtliche Ansprüche als auch der Straftatbestand des
Hausfriedensbruches ergeben können.
Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist in den mietrechtlichen Bestimmungen des
BGB insoweit geregelt, als es sich aus verschiedenen Duldungspflichten des Mieters,
wie z. B. aus § 541 a BGB (Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache) „Der Mieter
von Räumen hat die Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung
der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind“ ergibt. Ferner ergibt sich das
Besichtigungsrecht des Vermieters aus der Duldungspflicht des Mieters aus § 541 b
BGB (Maßnahmen zur Verbesserung der Modernisierung), die lautet: »Maßnahmen
zur Verbesserung der gemietete Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes oder zur
Einsparung von Heizenergie hat der Mieter zu dulden.«
Die Rechtsprechung hat sich in vielen Einzelfällen mit dem Besichtigungsrecht des
Vermieters befassen müssen und hierbei gewisse Richtlinien aufgestellt, unter welchen Umständen der Vermieter ein Besichtigungsrecht ausüben darf.
Meistens ist in den Formularmietverträgen das Besichtigungsrecht des Vermieters
geregelt. Ist in einem Mietvertrag das Besichtigungsrecht vereinbart, muss der Mieter
nach vorheriger Anmeldung und Absprache zu den üblichen Tageszeiten (an Werktagen zwischen 10 und 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von
11 bis 13 Uhr) die Besichtigung der Wohnung gestatten (AG Freiburg).
Liegt keine mietvertragliche Regelung vor, so kommt es auf den Einzelfall an.
Grundsätzlich hat der Mieter aus Art. 13 GG ein Recht auf Schutz seiner Privatsphäre, so dass der Vermieter in keinem Falle ohne konkreten Anlass eine Besichtigung
der Mietwohnung verlangen kann.
Allgemein wird davon ausgegangen, dass bei einem Begehren auf WohnungsNachdruck und Vervielfältigung
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Nachdrucke, auch auszugsweise, sowie fototemechanische Vervielfältigungen, auch von Teilen eines Heftes, gleichgültig in welcher Anzahl,
auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Sie bedürfen zur Auswertung der ausdrücklichen Einwilligung
des Carl Heymanns Verlages.
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besichtigung eine Ankündigungsfrist von 24 Stunden als angemessen angesehen
wird (AG Braunschweig). Der Vermieter darf aber nicht eigenmächtig, selbst wenn er
mit Genehmigung des Mieters im Besitze eines Wohnungsschlüssels ist, in die Mietwohnung gehen. Anderenfalls begeht der Vermieter Hausfriedensbruch.
Eine Ausnahme stellt die Gefahrenabwehr dar (Wasserrohrbruch, Feuerausbruch,
Gasgeruch). Das trifft dann besonders zu, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Ereignisses nicht in der Wohnung weilt.
Die häufigsten Besichtigungsrechte ergeben sich aus:
Mängel der Mietsache
Sind dem Vermieter Mängel in der Mietwohnung bekannt geworden oder hat der
Mieter selbst dem Vermieter Mängel in der Mietwohnung gemeldet, hat der Vermieter
ein Besichtigungsrecht und der Mieter somit eine Duldungspflicht, damit die entsprechenden Reparaturarbeiten baldmöglich ergriffen werden können.
In der Rechtsprechung besteht Einigkeit darüber, dass bei Mängeln der Mietsache
der Vermieter Fachleute (Handwerker, Architekten und Sachverständige) mitbringen
darf, damit die erforderlichen Arbeiten zur Mängelbeseitigung auch fachgerecht ausgeführt werden können.
Besteht ein berechtigter Verdacht, dass der Mieter im Rahmen der allgemeinen Obhutspflicht diese verletzt hat, z. B. vertragswidrig mit den gemieteten Räumen umgeht, gelten die gleichen Ausführungen zum Besichtigungsrecht wie bereits zu den
Mängeln der Mietsache ausgeführt.
Feststellung des Mietwertes
Wenn die Feststellung des Mietwertes einer Mietwohnung nach dem Miethöhengesetz durch einen Sachverständigen erfolgen muss, weil dann der Vermieter einen
Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung des festgestellten Mietwertes hat, der
bei Nichtzustimmung seitens des Mieters dann gerichtlich eingeklagt werden kann,
hat der Mieter eine Duldungspflicht und dementsprechend der Vermieter ein Besichtigungsrecht im Beisein des Sachverständigen zum Betreten der Mietwohnung.
Mieterwechsel
Bei Beendigung des Mietvertrages muss der Mieter möglichen Mietinteressenten die
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Nachdrucke, auch auszugsweise, sowie fototemechanische Vervielfältigungen, auch von Teilen eines Heftes, gleichgültig in welcher Anzahl,
auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Sie bedürfen zur Auswertung der ausdrücklichen Einwilligung
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Besichtigung seiner Wohnung gestatten. Unter Umständen muss der Mieter auch dafür sorgen, dass in seiner Abwesenheit die Wohnung besichtigt werden kann. Dabei
hat der Mieter die Möglichkeit, seine Wohnungsschlüssel an Nachbarn oder an eine
andere Vertrauensperson auszuhändigen. Das gilt besonders bei ganztägiger
Abwesenheit oder bei auswärtigem Urlaub.
Als zeitlicher Rahmen kommt der Mieter seiner Duldungspflicht zur Besichtigung seiner Mietwohnung nach, wenn er einmal wöchentlich während drei Vormittagsstunden
und nur in besonderen Fällen noch an einem weiteren Tag nach vorheriger Voranmeldung die Besichtigung der Wohnung ermöglicht.
Nach einem Urteil des AG Münster kann von einem berufstätigen Mieter eine Terminabsprache verlangt werden, wenn zwischen Verabredung und Termin der
Wohnungsbesichtigung 4 Tage liegen.
Bei einem Mieterwechsel ist es sinnvoll, wenn der Vermieter bei mehreren Mietinteressenten diese auf einen Besichtigungszeitpunkt festlegt, um somit weitgehend die
Privatsphäre des Mieters zu beachten.
Haus-/Wohnungsverkauf
Die bisher aufgezeigten Besichtigungsmöglichkeiten stehen dem Vermieter z. B. zu,
wenn er entweder eine Wohnung in eine Eigentümerwohnung umwandeln oder aber
ein ganzes Haus verkaufen möchte. Die Kaufinteressenten möchten vor Kaufabschluss den Zuschnitt der einzelnen Wohnungen sowie ihren Zustand kennen lernen,
zumal der Kaufinteressent den zu zahlenden Kaufpreis danach abchecken wird, ob
noch größere Reparaturkosten anstehen, die selbstverständlich die Höhe des Kaufpreises beeinflussen werden.
Dabei sollte darauf geachtet werden, dass der Kaufinteressent vom Vermieter begleitet wird, um späteren Reklamationen oder Missverständnissen vorzubeugen.
Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass ihm die Namen und die Anschriften der Kaufinteressenten bekannt gegeben werden.
Der Vermieter darf sein Recht zum Betreten und zur Besichtigung der Wohnung jedoch nicht gewaltsam erzwingen, weil er dann den Tatbestand des Hausfriedensbruchs begeht (§, 123 StGB).
Weigert sich der Mieter, den Vermieter in seine Wohnung zu lassen, um das
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auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
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Besichtigungsrecht nach den eben angeführten Voraussetzungen auszuüben, muss
der Vermieter die Hilfe des Gerichts in Anspruch nehmen. Erforderlichenfalls kann
dies auch im Wege einer einstweiligen Verfügung geschehen (LG Berlin).
Fazit
Wie schon darauf hingewiesen wurde, sind die berechtigten Interessen des Mieters
(Privatsphäre) zu beachten. Dazu gehört auch die vorherige Abstimmung zwischen
Mieter und Vermieter hinsichtlich des Besichtigungstermins.
Der/die Schiedsamtsinhaber/in dürfte nun aufgrund dieser Ausführungen bei einer
beantragten Güteverhandlung wegen der Verweigerung des Besichtigungsrechts des
Vermieters durch den Mieter – entweder wegen Hausfriedensbruch oder aber wegen
vermögensrechtlicher Ansprüche (z. B. Aufwendungen für eine Wohnungsbesichtigung, Aufwendungen wegen des Hausverkaufs) die Möglichkeit haben, einen Vergleichsvorschlag den Parteien zu unterbreiten, der sachlich ausgewogen ist und dem
Rechtsfrieden dient.
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