Immobilien aktuell - Zürcher Kantonalbank
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Immobilien aktuell - Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell Ausgabe Mai 2015 Immobilienpreise Grosse Objekte finden keine Käufer Wohnungsmarkt Was den Flächenverbrauch in die Höhe treibt Tourismus Die Gewinner und Verlierer von morgen Indirekte Anlagen Negativzinsen sorgen für Rekordbewertungen Editorial Inhalt Liebe Leserin, lieber Leser Marktmeinung und Prognose Der Beginn eines neuen Zeitalters? 3 Konjunktur und Zinsen Konjunktureller Schwächeanfall nach SNB-Kehrtwende 4 Eigenheimmarkt Grosse Objekte finden keine Käufer 6 Wohnen Was den Flächenverbrauch in die Höhe treibt 10 Karten zum Immobilienmarkt Die Verlierer des Staus 12 Tourismus Tourismus in der Schweiz 2014 Bergtourismus unter Druck Das Matterhorn als Touristenmagnet 16 18 20 Spezialimmobilien: Fitnesscenter Volle Fitnesscenter statt leerer Büro flächen? 22 Interview Stephan Lüthi, Leiter Swisscanto Immobilienanlagen, erläutert im Interview die aktuelle Situation 24 Indirekte Anlagen Negativzinsen sorgen für Rekordbewertungen Wirtschaftsraum Zürich Preise und Mieten Dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) Anfang Jahr die Eurountergrenze aufgab und die Negativ zinsen erhöhte, hat viele Marktteilnehmer überrascht. Die Folgen sind nicht zu übersehen. Auch im Immobiliensektor hat die Geldpolitik der SNB deutliche Spuren hinterlassen. Dieser Markt ist einerseits finanzierungsbedingt zinssensitiv und zieht andererseits mit immer noch ansehnlichen Renditen im rekordtiefen Zinsumfeld viel Kapital an. Lesen Sie dazu unsere Analysen (Seite 3, 4 und 26). Unsere Experten beleuchten daneben (ab Seite 5) die Entwicklung im Hochpreissegment, wo in verschiedenen Regionen die Preisvorstellungen von Anbietern und Nachfragern in jüngster Zeit auseinanderklaffen. Zudem widmen wir uns in dieser Ausgabe dem vom SNB-Entscheid ebenfalls stark betroffenen Tourismus. Wir zeigen, welche Regionen vor besonderen Herausforderungen stehen und was die Sicht aufs Matterhorn für Immobilienbesitzer in Zermatt bedeutet. Und: Lesen Sie, was Fitnesscenter heute bieten müssen und welche Regionen noch Potenzial haben. 26 28 Heinz Kunz Leiter Firmenkunden, Zürcher Kantonalbank Impressum Herausgeberin Risk Engineering Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur Druck Zürcher Kantonalbank Bild © Nik Hunger, Zürich Auflage 4’500 Expl. Erscheint ½-jährlich Kontakt [email protected] Abonnement www.zkb.ch / immobilienpublikationen oder 0844 843 823 Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem D okument stammen aus Quellen, welche die Zürcher Kantonalbank zum Zeitpunkt der Erstellung dieses D okuments für zuverlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab. Die ZKB hat in den letzten 12 Monaten an Kapitalmarkttransaktionen von Allreal, Intershop, Mobimo, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site mitgewirkt. 2 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Marktmeinung und Prognose Immobilienmarkt und Negativzinsen: Der Beginn eines neuen Zeitalters? Von Peter Meier In einem Punkt waren sich die Immobilienprognostiker in den letzten Jahren einig: Tiefer können die Zinsen nicht mehr sinken. Zusätzliche Impulse für steigende Preise seien deshalb nicht mehr zu erwarten. Seit dem 15. Januar 2015, als die Schweizerische Nationalbank den Mindestkurs zum Euro aufgab, wissen wir: Auch der Nullzins stellt nicht mehr zwingend das Minimum dar. Was bedeutet dies für die zinssensitiven Immobilienmärkte? Bricht nun ein neues Zeitalter an? Die grössten Auswirkungen erwarten wir auf den Transaktionsmärkten für Renditeimmobilien. Die Negativzinsen und die damit einhergehenden tiefen Renditen bei festverzinslichen Papieren treiben die Anleger scharenweise in Immobilienanlagen. Bei den indirekten Anlagen sprechen die Preissteigerungen und rekordhohen Agios eine deutliche Sprache. Bei den Direktanlagen dürfte die geforderte Rendite seit Mitte Januar deutlich gefallen sein, es fehlt allerdings noch die Evidenz getätigter Transaktionen. Insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern an zentralen Lagen, mit ihren als sicher geltenden Einnahmen der Wohnungsmiete, erwarten wir hohe Preissteigerungen. Bei den Büroliegenschaften hingegen prognostizieren wir wegen der weiterhin schwierigen Aussichten auf den Mietermärkten nur geringe Wertänderungen. Für die Mieter wird der Zinsrückgang ebenfalls deutliche Auswirkungen haben. Die Bestandesmieten werden sinken. Unser Modell auf Seite 6 prognostiziert einen weiteren Rückgang des Referenzzinses auf 1,75 % im Juni 2015. Die nächste Anpassung auf 1,5 % erwarten wir per September 2016. Beim Wohneigentum sprechen die tieferen Zinsen ebenfalls für einen Preisanstieg. Allerdings beurteilen wir dies als derzeit einzigen fundamentalen Faktor, der für weiter steigende Preise spricht. Zudem war der Rückgang bei den Hypothekarzinsen im Vergleich zu den Kapitalmarktzinsen etwas geringer, da die Banken bei ihrem klassischen Refinanzierungsinstrument, den Kundeneinlagen, keine Negativzinsen verrechnen. Bei der Zuwanderung und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung sehen wir hingegen leicht bremsende Kräfte. Die regulatorischen Verschärfungen bei der Hypothekarvergabe werden auch im laufenden Jahr die Nachfrage dämpfen. Interessant ist der Ausblick bei der Bautätigkeit: Wie auf Seite 9 dargelegt, erwarten wir in Zukunft beim Wohneigentum etwas kleinere Wohnflächen. Zudem prognostizieren wir für 2016 eine höhere Anzahl neu erstellter Wohnungen, besonders im K anton Zürich. Die höhere Bautätigkeit und das Fehlen weiterer Impulse bei den Zinsen lassen uns für 2016 leicht rückläufige Preise beim Wohneigentum erwarten. Nach dem 15. Januar lag der Fokus der Medienbericht erstattung mehr bei der Exportindustrie als im vorher omnipräsenten Immobilienmarkt. Dennoch werden die Auswirkungen auch bei den Immobilien deutlich spürbar sein. Ein neues Zeitalter ist aber trotz tiefer Zinsen mit Sicherheit nicht angebrochen. Bei den Renditeliegenschaften gehen die höheren Preise einher mit einem deutlich gestiegenen Marktrisiko. Vorsicht ist somit angebracht, ein Markt einstieg zum jetzigen Zeitpunkt will gut überlegt sein. Aufgrund dieser Faktoren erwarten wir im laufenden Jahr sowohl in Zürich wie auch schweizweit nur noch einen leichten Preisanstieg. Für 2015 prognostizieren wir seitwärts laufende Wohneigentumspreise. Wirtschaftliche Eckdaten Konjunktur 2012 2013 BIP 1,1 % 1,9 % Inflation* – 0,7 % – 0,2 % Arbeitslosenrate* 2,9 % 3,2 % 20141 20151 20161 2,0 % 0,5 % 1,2 % 0,0 % – 1,1 % – 0,2 % 3,2 % 3,3 % 3,5 % Zinsausblick Zinsen 18.05.2015 3-Mt-Geldmarkt – 0,80 % 10-jährige Eidgenossen 0,06 % in 3 Mt – 0,70 % 0,0 % Wohnungsmarkt neue Wohnungen CH neue Wohnungen ZH Neumieten Wohnen CH Neumieten Wohnen ZH Preisentwicklung Wohneigentum CH Preisentwicklung Wohneigentum ZH 1 Prognose Zürcher Kantonalbank 2013 2014 46’000 48’000 8’200 8’000 1,8 % 2,1 % 2,3 % 2,5 % in 12 Mt – 0,50 % – 0,10 % 20151 47’000 7’700 1,0 % 1,0 % 20161 47’000 8’100 1,0 % 0,5 % 4,0 % 1,8 % 1,5 % – 0,5 % – 1,8 % 2,3 % 1,0 % – 1,0 % * Jahresdurchschnitt Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 3 Konjunktur und Zinsen Konjunktureller Schwächeanfall nach SNB-Kehrtwende Von Cornelia Luchsinger Zum Jahresende 2014 noch kaum vorstellbar, heute bereits Geschichte: Die Auflösung des EUR/CHF-Mindestkurses hat uns in den vergangenen Monaten stark bewegt. Unmittelbar nach der geldpolitischen Kehrtwende der Schweizerischen Nationalbank hatten wir unsere Wachstumsprognose für die Schweiz von 1,5 % auf 0,5 % reduziert. Die am 15. Januar erfolgte schlagartige Aufwertung des Schweizer Frankens stellt die hiesige Wirtschaft vor grosse Herausforderungen. Dennoch erwarten wir keine Rezession. Ein wichtiger Grund für diese Einschätzung ist die Tatsache, dass sich der Franken nach dem ersten unmittelbaren Erstarken im Februar und März wieder etwas erholt hat. Jüngst hat jedoch die Unsicherheit an den Finanzmärkten im Zusammenhang mit der Frage nach dem Verbleib Griechenlands in der Währungsunion wieder zugenommen, sodass die sogenannten sicheren Häfen stärker gefragt waren. Damit hat auch der Franken erneut an Attraktivität gewonnen. Dennoch: Auf handelsgewichteter Basis hat der Schweizer Franken rund die Hälfte des Wechselkursschocks wettgemacht. Solide globale Konjunkturlage Ein weiterer unterstützender Faktor für die Schweizer Wirtschaft ist die globale Konjunktur. Hier sehen wir eine solide Lage, ganz anders als im Sommer 2011 vor der Einführung der EUR/CHF-Kursuntergrenze. Damals bedrohte nicht nur die massive Überbewertung des Frankens Konjunktur und Preisstabilität; auch die inter- nationale Nachfrage war im Begriff, zumindest teilweise wegzubrechen. Im 1. Quartal 2015 hat sich zwar das globale Wirtschaftswachstum abgeschwächt. Während aber die Konjunkturdaten in den USA und in China zuletzt mehrheitlich enttäuschten, haben die Signale aus der Eurozone die Anleger positiv überrascht. Wir erwarten, dass sich die Weltwirtschaft im Jahresverlauf leicht erholen wird. Frankenschock in der Realwirtschaft angekommen In der Schweiz sind die gängigen Vorlaufindikatoren besonders im Februar und März sehr deutlich zurückgekommen, haben sich im April jedoch stabilisiert. Auch im Schweizer Aussenhandel zeigt sich eine Abschwächung: Die realen Exporte gingen im ersten Quartal zurück. Innerhalb der Branchen zeigt sich das übliche Bild. Strukturschwache Branchen wie Papierund grafische Industrie oder die Maschinenindustrie verzeichneten deutliche Exportrückgänge, die Uhren industrie und die Präzisionsinstrumente legten zu. Bei den Absatzmärkten zeigen sich die USA mit dem 14. Quartalswachstum in Folge weiterhin als verlässliche Abnehmer schweizerischer Produkte. Nicht nur der Aussenhandel und damit die Industrie, auch der Tourismus wird in den kommenden Quartalen deutlichen Gegenwind zu spüren bekommen. Für die gesamte Schweiz erwarten wir für das laufende und das kommende Jahr ein stetiges Anziehen Entwicklung CHF (Index) Vorlaufindikatoren Schweiz 125 120 120 110 115 100 EUR GBP USD JPY Quelle: Thomson Reuters Datastream Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank KOF-Konjunkturbarometer Einkaufsmanagerindex (rechte Skala) Jan 15 Jan 14 Jan 13 Mai Jan 12 April 30 Jan 11 März 60 Jan 10 Feb. 35 Jan 09 Jan. 40 70 Jan 08 90 45 80 Jan 07 95 50 Jan 06 100 55 90 Jan 05 105 Schwächerer CHF Stärkerer CHF 60 110 4 70 65 Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank Preisentwicklung (% vs. Vj.) Prognose Referenzzins 8 60 4,0 % 40 3,5 % 6 4 2 20 0 –2 0 –4 2,5 % 2,0 % –20 –6 1,5 % –8 – 40 –10 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2015 2013 2013 2012 2011 2011 2009 2010 –60 2009 1,0 % –12 2007 3,0 % Konsumentenpreise Produzentenpreise Referenzzins Prognose Referenzzins Importpreise Importpreise Energie (rechte Skala) Durchschnittszins Prognose Durchschnittszins Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank der Arbeitslosenrate von heute 3,2 % auf 3,5 % im Jahresdurchschnitt 2016. Unsere aktuelle Konjunkturprognose finden Sie unter www.zkb.ch/konjunkturprognose. Preisstabilität in weiter Ferne Infolge weiterhin sinkender Erdölpreise sowie des Frankenhochs entwickeln sich die Preise in der Schweiz deutlich negativ. So sank der Index des Gesamtangebotes, zusammengesetzt aus Import- und Produzentenpreisen, zuletzt um 5,2 % (gegenüber dem Vorjahreswert). Der Rückgang der Importpreise beträgt fast 9 %, derjenige der importierten Energie liegt über 30 %. Der Rückgang ist damit vergleichbar mit demjenigen in der Finanzkrise. Auch die Kerninflationsraten sind aktuell im Minus. Wir erwarten für die nahe Zukunft eine Seitwärtsentwicklung beim Erdölpreis, was auch die Importpreise stabilisieren dürfte. Der aktuell stark negative Preisimpuls dürfte sich also über die kommenden Monate abschwächen. Für das ganze Jahr 2015 erwarten wir eine Inflationsrate von –1,1 %. Für die SNB ergibt sich mit der deflationären Preisentwicklung – abgesehen von etwaigen Devisenmarktinterventionen zur Schwächung des Frankens – vorerst wenig Handlungsbedarf. Im Gegenteil ist davon auszugehen, dass sie ihre Geldpolitik über die kommenden Quartale kaum straffen wird. Das Zielband des Libor wird weiterhin deutlich im negativen Bereich bleiben, und auch die Negativzinsen werden weiter Bestand haben. Wir gehen davon aus, dass der Libor binnen Jahresfrist um –0,5 % notieren wird. Bei den Renditen konnte im Zuge der erneut aufkommenden Nervosität an den Finanzmärkten und der Geldschwemme durch die Quelle: Zürcher Kantonalbank Europäische Zentralbank ein weiterer Rückgang beobachtet werden. So notiert die Rendite des 10-jährigen Eidgenossen aktuell um null. Hier erwarten wir bestenfalls eine nur sehr zögerliche Erholung. Referenzzins sinkt weiter Der deutliche Zinsrückgang seit Mitte Januar wird sich auch auf den Referenzzins auswirken. Wegen der Erwartung weiterhin tiefer Zinsen dürften auslaufende und neue Hypotheken in den nächsten Monaten zu nochmals tieferen Zinskonditionen als im Hypothekarbestand abgeschlossen werden können. Der für den Verlauf der bestehenden Wohnungsmieten relevante Durchschnittszins aller inländischen Hypotheken dürfte deshalb weiter sinken. Dieser Durchschnittszinssatz betrug per Ende Dezember 2014 1,89 %. Das Unterschreiten eines Durchschnittszinses von 1,88 % und damit eine weitere Senkung des Referenzzinses auf 1,75 % wird am nächsten Publikationstermin Anfang Juni erfolgen. Die Mieter können danach eine weitere Mietsenkung auf den nächsten Kündigungstermin einfordern. Unser Modell zeigt, dass mit den weiterhin sehr tiefen Zinserwartungen auch eine weitere Reduktion wahrscheinlich ist. Bereits per Herbst 2016 erwarten wir das Unterschreiten der nächsten Rundungsgrenze und damit einen Referenzzins von 1,5 %. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 5 Eigenheimmarkt Grosse Objekte finden keine Käufer Von Andrea Horehájová und Nadja Würth Kaum jemand weiss, ob ein Eigenheim zum inserierten Preis verkauft wurde. Bestenfalls sind vereinzelte Beispiele aus der Gerüchteküche bekannt, doch datengestützte Auswertungen fehlen. Wir haben nun erstmals Inserate- und Transaktionsdaten für den Kanton Zürich abgeglichen und gelangen zu interessanten Schlüssen: Insbesondere die Verkäufer von Einfamilienhäusern nehmen aktuell im Verkaufsprozess deutliche Abschläge hin – im Schnitt 6 %. Jüngst hat sich zudem ein Überangebot an grossen teuren Eigenheimen aufgebaut, die keinen Käufer finden. Durch das Überangebot dürfte der Verkauf von gehobenen Objekten harzig bleiben. Im mittleren Segment sehen wir aufgrund des unterproportionalen Angebots keine Gefahr eines Preiszerfalls. Für den Gesamtmarkt prognostizieren wir eine Seitwärtsbewegung. Die schrittweise eingeführten Verschärfungen der Finanzierungsvorschriften greifen wie beabsichtigt, sonst sind kaum neue Impulse zu erwarten. Höhere Durchschnittspreise bei den Inseraten Grundlage für unsere Analysen bilden die auf homegate.ch inserierten Objekte. Diese werden mit effektiven Transaktionen verglichen. Die untenstehende Grafik zeigt: In den oberen Preisklassen gibt es mehr Inserate als Verkaufsabschlüsse. Die Inseratepreise sind heute im Schnitt um 11 % höher als die Transaktionspreise. Diese Differenz lag im Jahr 2006 noch nahe bei 0 % und hat seither stetig zugenommen. Die ansteigende Differenz kann mit zwei Komponenten begründet werden: Transaktionsabschlag. Die Inseratepreise pro Transaktionsobjekt sind im Schnitt höher als die effektiven Transaktionspreise. Objektdifferenz. Die teuren Inserate mit ihren gehobenen Objektmerkmalen finden keinen Abnehmer und sind daher nicht im Transaktions datensatz enthalten. Viele Preisabschläge im Verkaufsprozess Für eine Analyse des Transaktionsabschlags haben wir einen Abgleich zwischen Inseraten von Einfamilien häusern (EFH) und Transaktionsdaten der Zürcher Kantonalbank vorgenommen. Das Verfahren verwendet die Ort- und Objektmerkmale (Zimmerzahl, Grundstücksfläche usw.) sowie den Insertionszeitraum und das Kaufdatum. So lassen sich übereinstimmende Beobachtungen gezielt auswerten. Alle Preisunterschiede liegen dann am Transaktionsabschlag. Objektdifferenzen treten nicht auf. Weil weniger Objekt angaben vorliegen, ist diese Methode für Stockwerk eigentum (STW) ungeeignet. Aktuell müssen die Verkäufer von EFH deutliche Preisnachlässe gegenüber ihren Vorstellungen hinnehmen. Dies zeigt der Anstieg des Transaktionsabschlags seit 2011 (rote Linie in der Grafik). Im ersten Quartal 2015 beträgt der Abweichung zwischen Inserate- und Transaktionspreis Wohneigentum (STW und EFH), Kanton Zürich 2014/15 EFH, Kanton Zürich 25 % 7 % Durchschnittspreis Inserate: 1’203’800 CHF Transaktionen: 1’072’600 CHF Unterschied zugunsten Inserate: 11 % 20 % 15 % 5 % 4 % 3 % 5 % 2 % Lesebeispiel: Der Inseratepreis effektiv verkaufter Objekte war 2011 im Schnitt um 2 % höher als der Transaktionspreis. 1 % Inserate > 3 2,5 – 3 2 – 2,5 1,8 – 2 1,6 – 1,8 1,4 – 1,6 1,2 – 1,4 1 – 1,2 0,8 – 1 0,6 – 0,8 0,4 – 0,6 0 % Transaktionen 6 6 % 10 % < 0,4 Anteil Objekte pro Preisklasse Verteilung nach Preisklassen in Mio. CHF Quelle: homegate.ch, SRED, Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 0 % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Q1 durchschnittlicher Transaktionsabschlag Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank Komponentenzerlegung der Preisunterschiede STW, Kanton Zürich 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % – 5 % 2004 2005 Transaktionsabschlag 2006 2007 2008 2009 2010 Eigenschaftsdifferenz Objektdifferenz durchschnittliche Abschlag 6 %, während er sich 2011 nur gerade auf 2 % belief. Detailanalysen verraten, dass aktuell rund 70 % aller verkauften Objekte von Abschlägen betroffen sind. Bei knapp der Hälfte davon kommt es sogar zu Preiseinbussen von mehr als 10 % des Inseratepreises. Offenbar stiegen während der Boomphase die Preisvorstellungen der Verkäufer übermässig an. Sie können im jetzigen Umfeld nicht realisiert werden. Für Stockwerkeigentum (STW) eignet sich datenbedingt ein alternatives Analyseverfahren besser. Das Verfahren schätzt wiederum den Transaktionsabschlag, einfach anhand einer anderen Methode. Zudem kann es die Objektdifferenz quantifizieren, wie nachfolgend erklärt. Objektdifferenz als wichtige Komponente Die Objektdifferenz ergänzt den Transaktionsabschlag in der Erklärung der Preisunterschiede zwischen Inseraten und Transaktionen. Die Objektdifferenz lässt sich wiederum in zwei Gruppen unterteilen: Unterschiede, die direkt an das Objekt geknüpft sind, wie Zimmerzahl, Alter oder Wohnfläche, werden mittels Eigenschaftsdifferenz gemessen. Die Eigenschaftsdifferenz erfasst hauptsächlich Faktoren, die mit der Grösse der Objekte zu tun haben. Unterschiede in der Lage werden mittels Regionsdifferenz gemessen. Eine positive Eigenschaftsdifferenz bedeutet, dass die inserierten Objekte keinen Käufer finden, weil ihre Eigenschaften zu gut sind; eine positive Regionsdifferenz bedeutet, dass sie keinen Käufer finden, weil sie in zu teuren Regionen angeboten werden. Um die Komponenten zu quantifizieren, verwenden wir einen Ansatz aus der Forschung zu den Lohnunterschieden zwischen Mann und Frau.i Die Hauptidee besteht darin, mittels ökonometrischer Methoden zu schätzen, 2011 Regionsdifferenz 2012 2013 2014 2015Q1 durchschnittlicher Preisunterschied Quelle: SRED, homegate.ch, Zürcher Kantonalbank was die inserierten Objekte kosten würden, wenn sie die gleichen Eigenschaften (Wohnfläche, Zimmerzahl, Alter, Lage usw.) wie die Transaktionsobjekte hätten. Aus Differenzbetrachtungen lässt sich dann die Bedeutung der Komponenten ableiten. Das Ergebnis der Komponentenanalyse für STW ist in der grossen Abbildung dargestellt. Die orange Linie veranschaulicht, um wie viel die Preise aller beobachteten Insertionsobjekte im Schnitt höher sind als jene der Transaktionsobjekte; sie ist zugleich die Summe der Komponenten. Die Säulen repräsentieren die Komponenten: Rot zeigt den Transaktionsabschlag, Dunkelblau die Eigenschaftsdifferenz und Hellblau die Regionsdifferenz. Zu gross, zu teuer Im Zeitverlauf sind die durchschnittlichen Preisunterschiede (orange Linie) angestiegen: Sie betragen beim STW aktuell 15 %. Von 2005 bis 2008 waren die Unterschiede noch gering und lagen nahe 0 %. Der Anstieg wird zu grossen Teilen durch die Komponenten in der Objektdifferenz erklärt, wie die seit 2008 grösser werdenden Säulen in Blautönen illustrieren. Der Transaktionsabschlag fällt verhältnismässig gering aus. In den letzten Jahren hat sich ein Überangebot an «zu guten» Objekten aufgebaut: Die Inserate enthalten überproportional viele teure Objekte, die (noch) nicht bei den Verkaufsobjekten zu finden sind. Die grossen dunkelblauen Säulen zeigen, dass die unverkauften Objekte vorwiegend zu gross sind. Seit 2011 liegt nur ein kleiner Teil der Objektdifferenz daran, dass Wohn eigentum in zu teuren Regionen angeboten wird (hellblau). Auch bei EFH deckten Zusatzberechnungen das gleiche Phänomen auf: Die grössten Diskrepanzen liegen an der Objektgrösse. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 7 Wo die angebotenen Objekte zu gross sind: Räumliche Verteilung der Eigenschaftsdifferenz Baubewilligungen und -gesuche (gleitender Ø über 4 Quartale) EFH und STW, 2014/15 18’000 4’500 16’000 4’000 Weinland -4.1% Unterland 5% Winterthur 4.4% Zürich 12.5% Pfannenstiel 6.8% Knonauer Amt -0.3% Zimmerberg 2.9% 0 – 3 % 3 – 5 % 5 – 8 % > 8 % Quelle: SRED, homegate.ch , Zürcher Kantonalbank Die Karte veranschaulicht aggregiert für STW und EFH, in welchen Regionen die Problematik der zu grossen Eigentumsobjekte auftritt. Die Prozentangaben quantifizieren die Preisdifferenz zwischen Inserate- und Transaktionsdaten, die aufgrund von Eigenschaftsdifferenzen entstehen. Das Phänomen der zu grossen Objekte ist interessanterweise nicht eins zu eins an die teuren Seeregionen gekoppelt. Zwar sind in der Region Zürich und Pfannenstiel die Eigenschaftsdifferenzen am grössten, dazu gesellt sich jedoch eher überraschend das Limmattal. In der teuren Seeregion Zimmerberg stellen wir hingegen nur sehr geringe Grössendifferenzen fest. Die kleinsten Differenzen bestehen nebst Zimmerberg im Weinland, im Oberland und im Knonauer Amt. Dort besteht offenbar eine bessere Übereinstimmung von Angebot und Nachfrage. Angebotsasymmetrie Aufgrund des Überangebots an grossen teuren Objekten erwarten wir, dass das obere Segment weiterhin schleppend läuft und mit Preisrückgängen zu rechnen ist. Aus dem segmentsspezifischen Überangebot schliessen wir, dass die rege Bautätigkeit der durchschnittlichen Nachfrage nicht ganz entsprach. Daher dürften für das mittlere Segment auch in Zukunft die Vorzeichen gut stehen. Um ein umfassenderes Bild des Marktzustandes zu erhalten und daraus Informationen für die künftige Entwicklung abzuleiten, nehmen wir weitere fundamentale Faktoren des Immobilienmarktes unter die Lupe. 8 3’000 10’000 2’500 8’000 2’000 6’000 1’500 4’000 1’000 2011 2012 2013 2014 2015 Baubewilligungen CH Baubewilligungen ZH (rechte Skala) Baugesuche CH Baugesuche ZH (rechte Skala) Quelle: Baublatt, Zürcher Kantonalbank Oberland 2.7% < 0 % 3’500 12’000 2010 Furttal-Glattal 4.1% Limmattal 5.6% 14’000 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Neubauproduktion nimmt 2016 wieder Fahrt auf Die Bauwirtschaft brauchte einige Zeit, um auf die zuwanderungsbedingt hohe Wohnraumnachfrage zu reagieren. 2007 erfuhr die Schweiz einen sprunghaften Anstieg des Wanderungssaldos. Seither bewegt sich der Saldo im Grossen und Ganzen auf dem neuen Niveau seitwärts. So lag er gemäss Staatssekretariat für Migration auch 2014 bei 78’900 Personen und war damit nur minim tiefer als 2013. Auch im laufenden Jahr erwarten wir eine Nettozuwanderung im Rahmen der Vorjahre. Anschliessend ist eine leichte Abschwächung wahrscheinlich. Mittlerweile ist der Bauwirtschaft die Aufstockung gelungen. Die Schweiz verzeichnete 2014 ein Hoch von 48’000 neuen Wohnungen. Für 2015 prognostizieren wir einen Rückgang auf 47’000. Die Vorlauf indikatoren Baubewilligungen und -gesuche haben vor einem halben Jahr auf einen weiteren Rückgang im 2016 hingedeutet. Die neusten Quartalswerte zeigen aber, dass die Angebotsausweitung 2016 doch stärker ausfallen dürfte, nämlich 47’000 Wohneinheiten. Im Kanton Zürich kommt es gar zu einer Zunahme: Für 2015 erwarten wir erst noch eine Verknappung auf 7’700 Einheiten, danach aber eine Erhöhung auf 8’100. Die Vorlaufindikatoren und ihr jüngster Anstieg sind in der Grafik dargestellt. Den Einfluss der Angebotsausweitung auf den Immobilienmarkt stufen wir im laufenden Jahr als neutral ein, die Aufstockung dürfte 2016 aber leicht dämpfend wirken. Zinsen als Impulsgeber Das Zinsumfeld präsentiert sich äusserst günstig. Momentan sind die Hypothekarzinsen tiefer als im Jahresschnitt 2014. So betragen die heutigen Richtzinssätze der Zürcher Kantonalbank für die 10-jährigen Festhypotheken 1,9 %. Die tiefen Zinsen implizieren tiefe Finanzierungskosten, was die Kauflust deutlich steigert. Demge- genüber stehen allerdings die strengen Finanzierungsvorschriften, die als Gegenspieler der extrem tiefen Zinsen wirken. Die bestehenden Regulierungsvorschriften betreffen insbesondere Vorgaben zu den Eigenmitteln und Amortisationen. Sie schränken den potenziellen Kreis von Käufern ein. 2016 dürften die Zinsen wieder etwas ansteigen und die Nachfrage bremsen. Verlangsamung des Preiswachstums Nach mehreren Boomjahren verzeichnet der Immobi lienmarkt seit einigen Quartalen schwächere Preisanstiege. Die Abschwächung ist vorwiegend das Resultat einer sinkenden Kaufkraft: Das Immobilienpreisniveau ist durch das vergangene schnelle Wachstum im Vergleich zu den Haushaltseinkommen und verfügbaren Vermögen hoch. Gekoppelt mit einer strengeren Hypothekenvergabe führte dies zu einer Reduktion der Nachfrage. In der Schweiz sind die Transaktionspreise 2014 gemäss Wüest und Partner beim Stockwerk eigentum noch um 2,5 % gestiegen (2013: +4,7 %), bei den Einfamilienhäusern um 3,3 % (2013: +3,0 %). Im ersten Quartal 2015 fällt die Teuerung im Vorjahres vergleich jedoch wieder leicht höher aus: Sie liegt beim STW bei 3,3 % und bei EFH bei 3,6 %. Der Kanton Zürich verzeichnete laut Wohneigentumsindex ZWEX 2014 mit +2,3 % ebenfalls nur ein gemässigtes Wachstum. Seitwärtsbewegung erwartet Wir gehen davon aus, dass sich mittelfristig die positiven und negativen Impulse in etwa die Waage halten. Jährliches Preiswachstum Wohneigentum 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % – 2 % Fundamentale Faktoren des Immobilienmarktes: Auswirkungen auf die Preise 2015 Bevölkerung relativ zu Bautätigkeit Angebotsasymmetrie: oberes Segment mittleres, unteres Segment Finanzierung: Zinsen Regulierungsvorschriften Konjunktur Gesamteffekt 2016 Quelle: Zürcher Kantonalbank Die verschiedenen Immobilienmarkttreiber sind in obenstehender Übersicht zusammengetragen. Auf der einen Seite machen die tiefen Zinsen die Finanzierung eines Eigenheims attraktiv und stützen die Nachfrage; auf der anderen Seite schränken die Vorschriften für die Hypothekenvergabe den Kreis der potenziellen Käufer ein. Zudem ist die Zuwanderung anhaltend hoch, die Bauwirtschaft bewegt sich aber mittlerweile im Gleichschritt mit der Nachfrage. Die Faktoren werden ergänzt durch das konjunkturelle Umfeld. Die durch den Frankenschock eingetrübten wirtschaftlichen Aussichten dürften verlangsamend wirken. Wegen der aktuellen Preisdynamik und der gefallenen Zinsen sehen wir einen leichten Überhang der positiven Treiber im laufenden Jahr. Da 2016 die Zinsen etwas anziehen und die Neubauproduktion höher ausfallen dürfte, schwingt das Pendel hin zu einem leichten Überhang der negativen Faktoren. Für 2015 prognostizieren wir einen Preisanstieg des ZWEX von 1,0 % und für 2016 von –1,0 %. Das erwartete Preiswachstum im Eigenheimmarkt beträgt gesamtschweizerisch 1,5 % im laufenden und – 0,5 % im kommenden Jahr. Wir gehen davon aus, dass sich die fundamentalen Faktoren auf den Grossraum Zürich akzentuierter auswirken. Daher sehen wir für den Kanton Zürich eine stärkere Verlangsamung als für den Rest der Schweiz. –4 % 2010 2011 STWE Schweiz EFH Schweiz 2012 2013 2014 2015 Eigenheimpreise (ZWEX) Quelle: Wüest und Partner, Zürcher Kantonalbank i Siehe z.B. BASS: «Analyse der Löhne von Frauen und Männern anhand der Lohnstrukturerhebung 2008», Bern 2010, S. 75ff. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 9 Wohnen Was den Wohnflächenverbrauch in die Höhe treibt Von Ingrid Rappl Im Kanton Zürich leben 1,4 Mio. Personen in knapp 700’000 Wohnungen. Jeder Bewohner hat durchschnittlich 48 Quadratmeter zur Verfügung. Damit liegt der Kanton Zürich im schweizweiten Vergleich leicht unter dem Mittel. In allen Nachbarkantonen ist der Wohnflächenverbrauch höher. Innerhalb des Kantons gibt es deutliche Unterschiede. In diesem Beitrag untersuchen wir erstmalig, was den Wohnflächenverbrauch im Kanton Zürich bestimmt. Bescheidene Städter – viel Raum im Weinland und an der Goldküste Den höchsten Wohnflächenverbrauch zeigen erwartungsgemäss eher periphere und somit preisgünstige Landgemeinden im Weinland (siehe Karte). Aber auch am rechten Ufer des Zürichsees gönnt sich die vermögende Bewohnerschaft viel Wohnraum. Am anderen Ende der Skala befinden sich zentrumsnahe Agglomerationsgemeinden mit hohem Ausländeranteil wie Schlieren, Opfikon, Dietikon und Höri. Die Stadt Zürich ist mit ihren 43 Quadratmetern pro Bewohner vergleichsweise sparsam, ebenso Winterthur, wo der Wert bei 45 Quadratmetern liegt. Einflussfaktoren des Flächenverbrauchs Der Wohnflächenverbrauch wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die naheliegenderweise mit den Bewohnern, den Wohnungen und den Gebäuden zu tun haben. Die Faktoren werden nachfolgend erläutert. Haushaltsstruktur. Familien mit Kindern oder WGs beanspruchen im Allgemeinen weniger Wohnfläche als Single-Haushalte. Je mehr Personen sich die gemeinsam genutzten Räume wie Küche, Wohnzimmer und Badezimmer teilen, umso geringer ist der Wohnflächenverbrauch pro Kopf. Besonders viel Wohnfläche steht Alleinlebenden in der ehemals als Familie bewohnten Wohnung zur Verfügung. Wird die Wohnsituation nicht dem Bedarf angepasst, steigt der Wohnflächenverbrauch beim Eintritt in die neue Lebensphase. Haushaltseinkommen. Je komfortabler die finanzielle Situation, umso mehr Fläche leistet man sich. Dies trifft insbesondere auf Doppelverdiener und gut bezahlte Fachspezialisten zu, während Studierende auffallend wenig Wohnfläche zur Verfügung haben. 10 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Bülach Winterthur Kloten Dietikon Zürich Uster Wetzikon Wohnfläche pro Bewohner in m2 39 – 43 44 – 48 49 – 51 52 – 54 55 – 57 58 – 60 61 – 67 Quelle: Bundesamt für Statistik Immobilienpreisniveau. Der Preis für Wohnraum setzt den Wünschen üblicherweise Grenzen. Je höher die Kosten, umso sparsamer wird generell mit Wohnraum umgegangen. Allerdings wirken Preis und Einkommen zusammen. In den teuersten Seegemeinden wie Kilchberg und Herrliberg scheint der Wohlstand die Immobilienpreise mehr als aufzuwiegen. Während die Bevölkerung im ganzen Kanton nur in einem Viertel der Hektare mehr als 65 Quadratmeter beansprucht, ist das in den wohlhabenderen Gemeinden in fast der Hälfte der Hektare der Fall. Immobilienstruktur. Baujahr und Wohnungsgrösse tragen ebenfalls zum Flächenverbrauch bei. In Neubauten wohnt man grosszügiger, da sie tendenziell mit mehr Zimmern und einer grösseren Wohnfläche pro Zimmer ausgestattet sind. Grosse Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern sind zudem eher unterbelegt. Abweichung Wohnflächenverbrauch zum Kanton Zürich in m2 25 20 15 10 5 0 – 10 – 10 Immobilienpreisniveau Haushaltseinkommen Immobilienstruktur bauliche Dichte Haushaltsstruktur Berg am Irchel Sternenberg Zumikon Herrliberg Erlenbach Küsnacht Dättikon Weiach Kilchberg Zollikon Schatt Truttikon Oberweningen Hütten Fischenthal Henggart Uster Oberengstringen Winterthur Kloten Adliswil Zürich Dietikon Opfikon Höri Schlieren – 15 weitere Einflüsse Quelle: Zürcher Kantonalbank Bauliche Dichte. In Einfamilienhäusern wird mehr Raum beansprucht als in Mehrfamilienhäusern. Je dichter die Überbauung eines Hektars mit Gebäuden und Wohnungen, umso sparsamer ist der Platzverbrauch der Bewohner. Detaillierte Wirkungsanalyse für alle Gemeinden Mithilfe statistischer Verfahren haben wir den Einfluss der Haushalts-, Wohnungs- und Gebäudestruktur auf den Wohnflächenverbrauch pro Hektar quantifiziert. Dafür standen uns aus der Volkszählung und der amtlichen Gebäudestatistik die Altersstruktur der Bevölkerung, die Anzahl der Single-Haushalte, die Zimmeranzahl der Wohnungen und Gebäudeinformationen zur Verfügung. Das mittlere Einkommen haben wir der amtlichen Schätzung pro Gemeinde entnommen. Das Immobilienpreisniveau stammt aus eigenen Berechnungen der Zürcher Kantonalbank. Das Ergebnis ist im obigen Balkendiagramm zusammengefasst. Für verschiedene Gemeinden zeigt es die Abweichung vom kantonalen Durchschnittswert aufgrund der Zusammensetzung der Faktoren. Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel: In einer von Familien geprägten Wohngegend wie Oberweningen leben mehr Kinder, weniger Pensionierte und weniger Single-Haushalte als in einem durchschnittlichen Hektar des Kantons Zürich. Diese Haushaltsstruktur reduziert den Wohnkonsum der Oberweniger um fast 4 Quadratmeter im Vergleich zum Kanton Zürich. Sternenberg erfährt dagegen einen Aufschlag von 2 Quadratmetern. Weitere Einflüsse verstärken oder kompensieren den Einfluss der Haushaltsstruktur. In der Stadt Zürich wird der Haushaltsaufschlag durch das geringe Angebot an grossen Wohnungen und die hohe Dichte der Bebauung aufgehoben, sodass der typische Stadtbewohner mit 43 Quadratmetern auskommt. Der Stadt Uster gebührt die Rolle der «typischen» Gemeinde des Kantons. Hier liegt nicht nur der Wohnflächenkonsum im kantonalen Durchschnitt, auch bei den Einflussfaktoren gibt es praktisch keine Abweichungen. Hohe Aufschläge bei gutem Einkommen Die Grafik zeigt ferner, dass die komfortablen Wohnverhältnisse an der Goldküste ein Resultat des hohen Einkommens sind. Bis zu 12 Quadratmeter Aufschlag sind darauf zurückzuführen. Dagegen ist der Abschlag von 2 Quadratmetern aufgrund der hohen Immobilienpreise minim. Mit negativem Vorzeichen wirken die Einkommensverhältnisse in den kleinen Gemeinden Berg am Irchel und Sternenberg. Trotzdem steht den Bewohnern hier besonders viel Platz zur Verfügung. Dazu tragen vor allem die niedrige Überbauungsdichte und die Bevölkerungsstruktur bei. Ein gewisser Teil des hohen Wohnflächenverbrauchs in diesen Gemeinden liegt jedoch an nicht näher spezifizierten Einflüssen (in der Grafik durch den hellorangen Balkenteil gekennzeichnet). Diese regionalen Besonderheiten schlagen hier mit mehr als 10 Quadratmetern auf den kantonalen Durchschnittswert auf. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 11 Karten zum Immobilienmarkt Die Verlierer des Staus Von Daniel Meyer Wir alle kennen das: Stau und stockender Kolonnenverkehr. Wer zu Stosszeiten mit dem Auto unterwegs ist, muss bisweilen Geduld mitbringen. Wir zeigen für die ganze Schweiz, wo Verkehrsüberlastungen auftreten und was das für die Erreichbarkeit bedeutet. Effektive Fahrzeiten im Morgenverkehr Die Verkehrsbelastung variiert über den Tagesverlauf stark. An Werktagen führt der Pendlerverkehr zu einer Spitze am Morgen (7 bis 8 Uhr) und am Abend (17 bis 18 Uhr). Wir haben mit Daten aus Navigationsgeräten effektive Fahrzeiten im Morgenverkehr berechnet und sie mit den theoretisch möglichen verglichen. Die resultierenden Geschwindigkeitsabschläge sind in den Karten auf der nächsten Seite für Ausschnitte um Zürich-Winterthur, Basel und Genf dargestellt. Überlastete Zufahrten nach Zürich Überlandstrassen sind selten von Stau betroffen. Die entsprechenden Strassenabschnitte sind in den Karten farblich überhaupt nicht oder hellgrün hervorgehoben. Eine hellgrüne Hervorhebung bedeutet, dass die effektive Geschwindigkeit in der Hauptverkehrsrichtung 5 – 10 % tiefer liegt als die erlaubte Höchstgeschwindigkeit. Bei Ortsdurchfahrten kann der Geschwindigkeitsabschlag stark ansteigen. So treten beispielsweise im südlichen Zentrum von Regensdorf um den Holenbach und Obstgarten Verkehrsüberlastungen auf. Zudem entstehen auf der Wehntalerstrasse zwischen Regensdorf und dem Autobahnanschluss Zürich Affoltern am Morgen starke Verzögerungen. Auch auf dem Autobahnnetz erkennt man die neuralgischen Punkte wie Gubrist und Brüttiseller Kreuz. Zudem fallen die drei Autobahnzufahrten in die Stadt Zürich und der Nordring auf. Besonders beeinträchtigt sind die Abschnitte Schwamendingen–Wipkingen, Werdhölzli–Hardturm und Brunau–Sihlhölzli. In den Städten treten einzelne Streckenabschnitte und insbesondere verstopfte Kreuzungen in den Vordergrund. So verdoppelt sich in Zürich die Fahrzeit auf der Rämistrasse und um Kreuzungen der südlichen Hardstrasse. In Winterthur ergeben sich lange Wartezeiten auf der St. Galler- und der Technikumstrasse sowie beispielsweise um die ampelgesteuerte Kreu- 12 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank zung Tösstalstrasse / Deutweg. In Basel sind die Verzögerungen hauptsächlich auf verstopfte Knoten zurückzuführen, zum Beispiel um den St. Alban-Graben im Zentrum oder den Burgfelderplatz im Westen. Stark von Verkehrsüberlastung betroffen ist auch die Stadt Genf. Hier treten Geschwindigkeitsabschläge von über 50 % im zentrumsnahen Bereich von Quai Gustave-Ador und Avenue Pictet-de-Rochemont sowie beispielsweise um die Bushaltestellen Plainpalais und François-Dussaud auf. Messung der Erreichbarkeit Was bedeuten nun diese Zeitverluste aufgrund Verkehrsüberlastung für die betroffenen Ortschaften und ihr Umland? Generell lässt sich sicher sagen, dass die Erreichbarkeit von stark betroffenen Ortschaften sinkt. Doch wie misst man das genau? Wir definieren die Erreichbarkeit mithilfe eines Potenzial ansatzes. Für jede Ortschaft der Schweiz (4’077 PLZGebiete) bestimmen wir die Fahrzeit zu allen Arbeitsplätzen in der Schweiz. Schnell erreichbare Arbeitsplätze werden hoch gewichtet, weit entfernte tief. Das Erreichbarkeitspotenzial jeder Ortschaft ist die gewichtete Summe aller jeweils erreichbaren Arbeitsplätze. Die ganze Berechnung führen wir zweimal durch: mit unbelastetem Strassennetz (erlaubte Höchstgeschwindigkeiten) und belastetem Strassennetz (Morgenspitze des Pendlerverkehrs). Monozentrische Struktur im Kanton Zürich Die resultierenden Erreichbarkeitspotenziale sind in den nachfolgenden Karten dargestellt. Sie zeigen für den Kanton Zürich eine monozentrische Struktur. Die meisten Arbeitsplätze sind in der und um die Stadt Zürich geballt. Der Maximalwert des Erreichbarkeitspotenzials wird bei unbelastetem Netz in Zürich erreicht und auf 100 Punkte umgerechnet. Dietikon, Wallisellen und Adliswil erreichen noch Potenzialwerte von über 85 Punkten. Winterthur hingegen kommt selbst bei unbelastetem Strassennetz nur auf ein Potenzial von 79 Punkten. In der Abbildung oben rechts sind die Auswirkungen des Staus in der Morgenspitze erkennbar: Die höchste Potenzialklasse wird überhaupt nicht mehr erreicht, und Quelle: Zürcher Kantonalbank Titel Karte? Geschwindigkeitsabschlag von der zulässigen Höchstgeschwindigkeit zwischen 7 und 8 Uhr (Morgenspitze) – 5 % bis – 10% – 10 % bis – 15% – 15 % bis – 20% – 20 % bis – 30% – 30 % bis – 40% – 40 % bis – 50% – 50 % und mehr Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 13 die zweithöchste konzentriert sich auf das Zentrum Zürichs. Potenzialwerte über 80 Punkte findet man ausserhalb der Stadt Zürich nur noch im Raum Opfikon, Wallisellen und im Limmattal bis Würenlos. Verlierer des Staus Im Raum Zürich sind die grössten Verlierer der Verkehrsüberlastung Eglisau, die Region Baden, Adliswil, Dielsdorf und Dietikon. Diese Ortschaften weisen die grösste Diskrepanz auf zwischen der theoretisch möglichen Erreichbarkeit und der effektiven Situation in der morgendlichen Spitzenstunde. Sie liegen in der Abbildung links unten in der Klasse mit einem Potenzialverlust von über 12 Punkten. Eglisau verliert 14 Punkte seines Erreichbarkeitspotenzials durch Stau. Das wird vor allem durch einen stark überlasteten Strassenabschnitt südlich von Eglisau verursacht, der vom gesamten Verkehr in Richtung Zürich genutzt werden muss. An zweiter Stelle folgt der Raum Baden-Wettingen. Auch er bezieht sein Potenzial hauptsächlich von Zürich. Für den Potenzialverlust sind vor allem die Ortsdurchfahrt Baden sowie die Zufahrt von Dättwil nach Wettingen verantwortlich. Aus diesem Grund sind Ortschaften in der westlichen Peripherie der Region stärker betroffen als das näher bei Zürich liegende Wettingen. Adliswil besetzt mit einem Potenzialverlust von 12,3 Punkten den dritten Platz. Auf dem unbelasteten Strassennetz wäre man schnell in Zürich, verliert aber in der Morgenspitze viel Zeit. Dielsdorf erreicht zusammen mit den benachbarten Buchs und Niederhasli den vierten Rang. Hier ist das Problem vor allem die Achse Richtung Zürich Nord durch Regensdorf. Der fünfte Platz gehört schliesslich Dietikon, wofür verschiedene Überlastungen im Raum Dietikon-Schlieren sorgen. Kaum Potenzialeinbussen für die Stadt Zürich Betrachtet man statt der absoluten Differenz den prozentualen Abschlag vom unbelasteten Potenzial, zeigen sich interessante Unterschiede im schweiz weiten Vergleich. Das Diagramm unten rechts spannt eine Ebene mit den beiden Achsen unbelastetes Potenzial und prozentualer Verlust auf, in der alle Ortschaften (PLZ-Gebiete) der Schweiz verortet sind. 14 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Die Stadt Zürich hat schweizweit das grösste unbelastete Potenzial und weit unterdurchschnittliche Verluste durch Verkehrsüberlastung. Daher befinden sich die entsprechenden Ortschaften im Diagramm ganz rechts und weit unten. Das Arbeitsplatzzentrum Zürich stellt einen grossen Anteil seines Potenzials gleich selbst bereit. Die Arbeitswege sind also potenziell kurz und zudem mit Fahrtrichtung aus der Stadt hinaus viel weniger von Stau betroffen. Winterthur weist im Vergleich ein kleineres Potenzial und höhere Verluste auf. Die Städte Luzern, Basel und Bern erreichen ein beinahe identisches unbelastetes Potenzial. Das Potenzial von Luzern wird aber deutlich stärker durch Verkehrsüberlastungen reduziert als jenes von Basel und Bern. Die Städte Genf und Lugano erzielen dagegen ein weitaus tieferes Potenzial. Allerdings verlieren sie vergleichsweise wenig Potenzial durch Verkehrsüberlastung. Der Grund dafür ist wiederum in ihrer Bedeutung als regionales Arbeitsplatzzentrum zu suchen. Einsame Spitzenreiter beim Potenzialverlust sind Ortschaften des mittleren Malcantone im Westen Luganos. Sie verlieren von ihrem ohnehin schon sehr kleinen Erreichbarkeitspotenzial fast 30 % durch reduzierte Fahrgeschwindigkeiten, vor allem auf der Achse Ponte Tresa-Magliaso. Pendeln gegen den Strom Viele Städte drosseln auf Zufahrten bewusst den Verkehr, zum Beispiel mit kurzen Grünzeiten an Ampeln. Mit zunehmendem Verkehrsaufkommen werden die so entstehenden Wartezeiten in Zukunft noch ansteigen. Wer kann, wird den Spitzen zeitlich ausweichen. Auf der anderen Seite haben in letzter Zeit viele grosse Firmen ihre ehemals zentralen Standorte an periphereren Agglomerationslagen gebündelt. In der Stadt zu wohnen und gegen den Strom zu pendeln gewinnt daher an Attraktivität. Die getroffenen Aussagen gelten auch für die ÖV-Pendler, die in der Hauptpendelrichtung zu Stosszeiten vergebens auf Sitzplätze hoffen. Weitere Karten im Internet Die schweizweite Karte mit den Geschwindigkeitsabschlägen und viele weitere Karten finden Sie mit freier Navigation, flexiblen Zoomstufen und Info-Werkzeugen auf www.zkb.ch/immobilienpublikationen. Erreichbarkeitspotenzial unbelastetes Strassennetz <= 50 51 – 55 Erreichbarkeitspotenzial belastetes Strassennetz 56 – 60 61 – 65 66 – 70 71 – 75 Verlierer des Staus: Potenzialdifferenz 76 – 80 81 – 85 86 – 90 91 – 95 96 – 100 Prozentualer Verlust versus unbelastetes Potenzial 30 Verlierer des Staus: prozentualer Potenzialverlust Mittlerer Malcantone Eglisau Dielsdorf Baden Adliswil 15 Dietikon 0 0 50 100 Erreichbarkeitspotenzial unbelastetes Strassennetz alle Ortschaften der Schweiz (PLZ-Gebiete) Zürich <= 7 7 – 8 8 – 9 9 – 10 10 – 11 11 – 12 > 12 Winterthur Genf Basel Lausanne Bern Auswahl Luzern Lugano Quelle: Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 15 Tourismus Tourismus in der Schweiz 2014 GER 12,2 % GBR 4,6 % USA 4,6 % 102 1,5 155 1,9 Opfikon Basel 149 1,8 BENELUX 3,9 % Zürich 117 1,7 117 1,7 FRA 3,7 % SCHWE Luzern Bern 108 1,9 199 2,7 133 2,0 Lausanne Saanen 149 2,0 Montreux 139 1,6 97 2,2 94 2,8 Lauterbrunnen 100 3,3 193 2,2 Saas-Fee Genève 129 2,8 Zermatt 16 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Engelberg Grindelwald Meyrin RESTLICHE LÄNDER 18 % 96 2,0 Interlaken 142 3,0 Ascona Flächenkartogramm In einem Flächenkartogramm werden die Flächen unter weither gehender Beibehaltung der Ausgangsform so verzerrt, dass die Flächengrösse ein festgelegtes Merkmal widerspiegelt. In diesem Fall ist eine Gemeinde mit doppelt so hoher Anzahl Logiernächte doppelt so gross dargestellt. CHN 2,9 % Legende JPN 1,2 % grösste ausländische Touristengruppe LAND Ø Umsatz pro Logiernacht (LN) in CHF IND 1,4 % Ø Aufenthaltsdauer in Tagen Gemeinden mit über 300’000 LN Anteil Touristen nach Herkunft IZ 44,6 % Gemeinde 133 3,5 Arosa 118 3,0 Davos 176 3,1 St. Moritz 107 3,6 Pontresina 130 1,9 Lugano ITA 2,8 % Logier- Wachstum Anzahl Nettoauslastung nächte (LN) LN (5 Jahre) Betriebe Betten/Betrieb Zürich 2’916’000 18 % 119 58 % Genève 2’052’000 8 % 86 54 % Zermatt 1’274’000 – 2 % 99 60 % Luzern 1’218’000 20 % 50 59 % Basel 1’149’000 13 % 55 48 % Davos 831’000 – 9 % 57 43 % Lausanne 756’000 7 % 33 51 % Bern 720’000 6 % 33 57 % Interlaken 705’000 15 % 27 68 % St. Moritz 669’000 – 15 % 28 51 % Opfikon 558’000 19 % 9 59 % Grindelwald 519’000 3 % 43 55 % Lugano 514’000 – 9 % 42 48 % Montreux 462’000 29 % 19 54 % Lauterbrunnen 449’000 – 3 % 41 56 % Meyrin 443’000 7 % 9 58 % Arosa 411’000 – 14 % 37 45 % Ascona 370’000 – 17 % 28 52 % Pontresina 330’000 – 8 % 19 50 % Engelberg 326’000 2 % 25 50 % Saanen 313’000 – 2 % 28 42 % Saas-Fee 302’000 – 24 % 40 45 % Quelle: Beherbergungsstatistik (BFS), eigene Berechnungen Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 17 Tourismus Bergtourismus unter Druck Von Andrea Tini und David Wüthrich Der Schweizer Tourismus ist standortgebunden und stark von der Frankenaufwertung betroffen. Der folgende Artikel zeigt auf, welche touristischen Regionen in den nächsten Jahren vor besonders grossen Herausforderungen stehen. Schweizer Tourismus im Strukturwandel Analysiert man die Anzahl Logiernächte seit 2008, sind zwei Trends zu erkennen (siehe Grafiken). Erstens verlagern sich die Herkunftsländer der Touristen. Während sich die Nachfrage des wichtigsten Auslandmarktes Europa reduziert, erlebt der Tourismus aus Asien einen wahren Boom. Zweitens logieren Reisende immer öfter in Zentren und suburbanen Gebieten und weniger in klassisch touristischen Orten. Aktuell ist der Anteil an Logiernächten in den Zentren fast gleich hoch und vermag die Schwäche der alpinen Regionen zu kompensieren. Der Trend hin zu mehr urbaner Beherbergung ist gerade bei den ausländischen Besuchern zu beobachten. und vertikal eingezeichnet. Dieses bewertet das Potenzial der Nachfrage aufgrund der Reisegästezusammensetzung. Es berücksichtigt folgende zwei Komponenten: Wir erwarten, dass die Nachfrage insbesondere aus Asien weiterhin steigt, während das Geschäft mit den Westeuropäern momentan kaum Wachstums potenzial besitzt. So hat sich beispielsweise die Zahl der deutschen Besucher seit 2008 um 30 % reduziert, während sich diejenige der chinesischen Gäste mit über 1 Mio. Logiernächten im Jahr 2014 nahezu verfünffacht hat. Regionen und Gemeinden mit vielen Touristen aus prosperierenden Märkten (insbesondere Asien, Osteuropa) werden höher bewertet, jene mit vorwiegend westeuropäischen Gästen erhalten ein niedrigeres Rating. Zudem steigt das Marktrating, wenn die Besucherzusammensetzung möglichst international ist. Regionale Währungs- und Wirtschaftsschwankungen einzelner Länder können durch eine Touristendiversifikation besser abgefedert werden. Um die verschiedenen Regionen zu vergleichen, haben wir zwei Kenngrössen konzipiert und auf der nachfolgenden Seite grafisch dargestellt. Zunächst ist die Abhängigkeit vom Tourismus – gemessen als Anteil der Arbeitsstellen im Beherbergungssektor – horizontal abgebildet. Weiter haben wir auf Basis der Nachfrageverschiebung ein vereinfachtes Marktrating berechnet Berner Oberland obenauf Im Berner Oberland ist die Wirtschaft relativ stark vom Tourismus abhängig. Die Region weist sowohl prozentual als auch absolut die meisten asiatischen Besucher auf. Weiter wird sie von Touristen unterschiedlichster Logiernächte nach Herkunft (in Mio.) Anteil Logiernächte nach Gemeindetyp (in Prozent) 20 40 50 45 15 30 40 35 30 10 20 25 20 5 10 0 0 15 10 5 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Schweiz Total (rechte Skala) 18 Europa Asien restliche Welt Quelle: Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 touristische Gemeinden restliche Gemeinden suburbane Gemeinden Zentren Quelle: Zürcher Kantonalbank Rating Tourismusregionen Rating touristische Gemeinden (eingefärbt nach Tourismusregionen) Interlaken Luzern/Vierwaldstättersee Genfersee (Waadtland) Tessin Wallis Ostschweiz Graubünden Abhängigkeit Tourismus Quelle: Zürcher Kantonalbank Marktrating Marktrating Berner Oberland Verbier Paradiso Wilderswil Kerns Meiringen Grindelwald Beatenberg Engelberg Brienz (BE) Hasliberg Ollon Lauterbrunnen Zermatt St.Moritz Weggis Bad Ragaz Silvaplana Montana Leukerbad Sigriswil Kandersteg Gstaad Leytron Scuol Morschach Muralto Saas-Fee Lenk Vals Adelboden Andermatt Pontresina Ascona Laax Lenzerheide Flims Arosa Sils im Engadin Davos Samnaun Anniviers Klosters Abhängigkeit Tourismus Quelle: Zürcher Kantonalbank Herkunft gut frequentiert. Die Nähe zum Jungfrau massiv ist ein Publikumsmagnet für Touristen aus dem fernen Osten, was sich an der sehr hohen Bewertung von Interlaken, aber auch Grindelwald und Lauterbrunnen zeigt. Die Ortschaften weiter südwestlich wie Adelboden, Lenk oder Gstaad ziehen traditionell eher westeuropäische Feriengäste an und schneiden dadurch im Rating schlechter ab. lich gut bewertet. Hingegen steht der ebenfalls bekannte Skiort Saas-Fee nicht so gut da. Für Graubünden ist der Tourismussektor noch wichtiger. Die Bündner Orte beherbergen vor allem Schweizer und europäische Gäste. Letztere führen zu einem relativ tiefen Marktrating. Im Vergleich zum Vorjahr sanken die Logiernächte in Graubünden um rund 2 %. Einzig das mondäne St. Moritz ist in unserer Auswahl überdurchschnittlich bewertet, da es neben Europäern auch viele asiatische und amerikanische Besucher anspricht. Mit seinen Sommerdestinationen ist das Tessin bei Schweizern und Westeuropäern beliebt. Ascona beispielsweise wird zu fast 70 % von Schweizern und zu 20 % von Deutschen besucht. Dies wirkt sich negativ auf das Marktrating aus; die Region ist jedoch auch weniger vom Tourismus abhängig als die anderen. Das Wallis ist am stärksten vom Tourismus abhängig. Auch die Walliser Tourismusorte befinden sich im unteren Bereich der Ratingskala, da sie wenige Gäste aus Wachstumsmärkten wie zum Beispiel China anziehen. Bei den einzelnen Ortschaften ist das Bild jedoch heterogener: Nicht überraschend gehört Zermatt zu den Gewinnern im Wallis. Mit seinem breiten Angebot, den Luxushotels und der spektakulären Sicht auf das Matterhorn übt es einen Sog auf Touristen aus aller Welt aus. Auch Verbier im Unterwallis ist ausserordent- Besser als die Bündner und Walliser Gemeinden sind die Orte um den Vierwaldstättersee aufgestellt: Ihr Marktrating ist hoch, da auch kleinere Gemeinden wie Weggis oder Engelberg viele fernöstliche Touristen auf der Durchreise durch die Schweiz anlocken. Berggebiete besonders gefordert Insgesamt erwarten wir für die kommenden Jahre schwierige Zeiten für den Schweizer Tourismus. Zentren sind durch den relativ stabilen Geschäftstourismus sowie die Verlagerung von Feriengästen in die Städte bevorteilt. Einige Bergorte profitieren von ihren weltbekannten Wahrzeichen oder durch eine geschickte Positionierung. Viele Gemeinden in den Berggebieten müssen jedoch härter um die Gunst der Logierenden kämpfen. Sie sind relativ stark vom Fremdenverkehr abhängig. Traditionell haben diese Orte sich auf das Angebot von Wintersport spezialisiert, was bisher vor allem eine Kundschaft aus gesättigten Märkten anspricht. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 19 Tourismus Das Matterhorn als Touristenmagnet Von Jörn Schellenberg Vor 150 Jahren wurde das Matterhorn zum ersten Mal bestiegen. Was für die Erstbesteiger fatal endete, war für Zermatt ein Glücksfall. Das Ereignis setzte die touristische Entwicklung der ehemals armen peripheren Walliser Gemeinde in Gang. Entsprechend gebührend wird das Jubiläum in diesem Jahr gefeiert. Das zu den meistfotografierten Bergen der Welt zählende Wahrzeichen hat bis heute nichts an Anziehungskraft verloren. An guten Tagen versuchen bis zu 300 Bergsteiger den lange Zeit als unbezwingbar geltenden Gipfel zu besteigen. Die meisten der jährlich über 3 Millionen Gäste jedoch geniessen den Blick auf den Bergriesen vor Ort aus etwas grösserer Distanz. Wir zeigen auf, wo die Sicht besonders gut ist. Zermatt: Bergdorf am Ende des Mattertals Das mit seinen 4’478 Metern hoch über dem Dorf thronende Matterhorn ist längst nicht von jedem Gebäude im Dorf gleichermassen gut zu sehen. Zermatt liegt am oberen Ende des tief eingeschnittenen Mattertals, ca. 8 km vom Matterhorn entfernt und zu diesem leicht versetzt. Geländeform und Bebauung entlang der engen Strassen und Gassen können den freien Blick auf den beeindruckenden Berg behindern, wie die nebenstehende Karte verdeutlicht. Die Darstellung ist das Ergebnis umfassender Aussichtsberechnungen mittels eines digitalen Geländemodells im Geographischen Informationssystem (GIS) der Zürcher Kantonalbank. Für jedes Gebäude wurde pro Etage berechnet, ob der Matterhorngipfel sichtbar ist und wie hoch der Anteil der Etagen mit Matterhornsicht ist. Bauten mit sehr guter Sicht sind dunkelblau eingefärbt, während die dunkelroten Gebäude keine bzw. nur eine sehr geringe Sicht auf das «Horu» aufweisen. Zimmer mit Aussicht Im Südwesten des Dorfes sind es vor allem die steilen Wände der Talbegrenzung, die den Blick auf das Matterhorn erschweren. Der Dorfkern ist von Restaurants, traditionellen Hotelbetrieben und Geschäften geprägt. Hier haben sich die bereits Mitte des 19. Jahrhunderts errichteten 5-Sterne-Hotels Mont Cervin 20 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Palace und Grand Hotel Zermatterhof Standorte mit bester Matterhornsicht gesichert. Die für hiesige Verhältnisse monumentalen Bauwerke stellen viele kleinere Häuser der Umgebung in ihren (Sicht-)Schatten. Im Bereich um die im Winter als Eisfläche genutzten Tennisplätze (s. Kartenmitte) profitieren einige kleinere Häuser von der unbebauten Sport- und Freizeitfläche. Allgemein ist die Sicht östlich der geschäftigen Bahnhofstrasse deutlich besser. Dies gilt insbesondere für die überwiegend mit Ferienwohnungen und kleineren Hotels weniger dicht bebauten Bereiche jenseits der Matter Vispa. Auf dieser Flussseite erheben sich die Siedlungen Ried, Wiesti, Oberhäusern, Steinmatte, Winkelmatten und Schlumatten entlang des gegenüberliegenden Talhanges, der nach Südwesten eine direkte Sicht zum Matterhorn ermöglicht. Obwohl nicht überall im gleichen Masse vorhanden, verbessert die Matterhornsicht die Perspektiven für die lokale Wirtschaft insgesamt. Das Matterhorn als Perspektive in schwierigen Zeiten Der Schweizer Tourismus leidet derzeit besonders unter dem starken Franken. Im Gegensatz zu vielen anderen Feriendestinationen der Schweiz war Z ermatt in den letzten Jahren aber sehr erfolgreich. Hinsichtlich der Logiernächte in Hotelbetrieben liegt es als führende Berggemeinde der Schweiz hinter den Städten Zürich und Genf auf dem dritten Rang. Die Hotelübernachtungen bewegen sich konstant im Bereich von ca. 1,3 Mio. pro Jahr. Damit übertrifft Zermatt die zweitbeste Berggemeinde, Davos, um mehr als 50 %, bei einer zugleich deutlich höheren Bettenauslastung. Wie gross der Beitrag des «Horu» an diesem Erfolg ist, lässt sich nur vermuten. Gerade in Zeiten, in denen die Schweiz für ausländische Gäste deutlich teurer wird, sind aussergewöhnliche Anziehungspunkte wie das Matterhorn zweifellos von besonderem Wert. So dürfte die weltweite Gratiswerbung durch die einzigartige freistehende Bergpyramide auch in den kommenden schwierigen Zeiten ein Vorteil sein. Anteil Etagen mit Matterhornsicht 0 % – 20 % 21 % – 40 % 41 % – 60 % 61 % – 80 % 81 % – 100 % 5 6 1 7 3 4 0 2 8 9 N 1 Bahnhof 2 Matter Vispa 3 Mont Cervin Palace 4 Zermatterhof 5 Ried 6 Wiesti 7 Oberhäusern 8 Steinmatte 9 Winkelmatten 0 Schlumatten Quelle: Swisstopo (PK25, DHM25, Swissbuildings), eigene Berechnungen Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 21 Spezialimmobilien: Fitnesscenter Volle Fitnesscenter statt leerer Büroflächen? Von Peter Meier In den letzten Jahren sind viele neue Fitnesscenter entstanden. Gemäss einer aktuellen Studie des Bundesamtes für Sport besitzt mittlerweile ein Sechstel der Schweizer Bevölkerung ein Fitnessabo. Der Markt ist in den vergangenen Jahren nicht nur gewachsen, er hat sich auch deutlich differenziert. Neben den bekannten Anbietern, die zu den Kursen oft auch ein Wellnessangebot bieten, entstanden viele Center im unteren Preissegment. Beratung gibt es hier oft nur nach Vereinbarung, Kurse müssen extra bezahlt werden, und Wellnesseinrichtungen fehlen gänzlich. Bei den günstigsten Anbietern muss sogar fürs Duschen extra bezahlt werden. Gerade bei der jüngeren Kundschaft stösst dieses Angebot aber auf reges Interesse. Hier konnte offensichtlich eine neue Nachfragergruppe erschlossen werden. Versorgungsindex überdurchschnittlich, ebenso im gesamten ersten Agglomerationsgürtel. An den hochpreisigen Innenstadtlagen limitieren die hohen Mieten ein grösseres Angebot. In Winterthur hingegen ist die Versorgung auch im Zentrum sehr gut, weitere Center scheinen hier kaum sinnvoll. Das Businessmodell eines Fitnesscenters erlaubt es typischerweise nicht, hohe Quadratmeterpreise für Rohbauflächen zu bezahlen. Hilfreich für die Expansion der letzten Jahre war deshalb auch die schwierige Vermietung von Büroflächen, gerade in den Städten. So sehen wir heute neue Fitnesscenter an Standorten, die vor fünf Jahren noch undenkbar schienen. Die Frage ist, ob sich dieser Trend fortsetzen wird respektive wo aus heutiger Sicht noch lohnenswerte Standorte für neue Center sind. Während in den Städten der Fitnessmarkt fest in der Hand von Ketten ist, existieren in den übrigen Gemeinden viele Alleinanbieter. Oft werden hier Qualität, Gesundheitsberatung und persönliche Betreuung grossgeschrieben. Die Preise liegen dementsprechend im mittleren bis oberen Segment. Der Markteintritt eines günstigen Anbieters könnte hier Nachfrager zu einem Wechsel bewegen. Städte mit hoher Centerdichte, Goldküste mit Potenzial Die nebenstehende Karte zeigt die grössten Fitnesscenter im Kanton Zürich. Die Kreisgrösse entspricht der Fläche des Centers, die Farbe zeigt das Preisniveau. Um die Profitabilität eines Centers abzuschätzen, wird der Versorgungsgrad im ganzen Kanton berechnet. Dabei wird pro Standort bestimmt, wie viele Personen (Arbeitsplätze und Wohnbevölkerung) erreichbar sind. Zusätzlich wird die Konkurrenzsituation berücksichtigt: Wie viele Center in der Umgebung buhlen ebenfalls um diese Kundschaft? Rote Flächen zeigen einen tiefen Versorgungsindex, in dunkelblauen Regionen ist das Angebot bezogen auf die Anzahl Nachfrager bereits heute hoch. Die Karte zeigt für Zürich und Winterthur eine insgesamt hohe Anzahl Center. In Zürich West ist auch der 22 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Auffällig ist der grosse Unterschied der beiden See seiten. Während am linken Seeufer ab Thalwil der Versorgungsindex sehr hoch ist, herrscht an der Goldküste Ebbe. Besonders in der Region von Herrliberg bis Stäfa gibt es Potenzial für zusätzliche Fitnesscenter. Im übrigen Kanton dürften Affoltern/Bonstetten und Illnau-Effretikon/Fehraltdorf die besten Regionen für zusätzliche Angebote sein. Gewisse sehr ländliche Regionen zeigen ebenfalls eine geringe Versorgung. Allerdings ist dies mit Vorsicht zu interpretieren. In ländlichen Regionen ist die Affinität für Fitnesscenter generell tiefer. Einerseits bestehen viele Sportmöglichkeiten in nächster Nähe in der Natur, andererseits haben viele Einfamilienhausbesitzer bereits ihren eigenen Fitnessraum. Die tiefe Einwohnerdichte erlaubt es kaum, ein grosses Center profitabel zu betreiben. Ein Blick über die Grenzen zeigt schon nächste Trends, die die Branche in den kommenden Jahren beschäftigen könnten. Der Preis wird ein sehr wichtiger Faktor bleiben. Hochpreisige Center müssen sich mit einem deutlich besseren Angebot positionieren. Ebenso wichtig sind die Öffnungszeiten: Von 6 Uhr bis 23 Uhr wird für viele Center bald unverzichtbarer Standard sein. Verteilung der Fitnesscenter im Kanton Zürich Bülach Winterthur Dielsdorf Kloten Regensdorf Opfikon Wallisellen Dietikon Schlieren Illnau-Effretikon Dübendorf Volketswil Fehraltorf Zürich Pfäffikon Uster Zollikon Adliswil Bonstetten Küsnacht Wetzikon Hinwil Thalwil Affoltern am Albis Herrliberg Rüti Meilen Horgen Stäfa Wädenswil Richterswil Freienbach Wollerau Versorgungsindex stark über- durchschnittlich durchschnittlich Fläche in m2 stark unterdurchschnittlich Preisniveau 500 1’000 3’000 gehoben mittel günstig Quelle: BFS, Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 23 Interview «Die klassischen Büros werden abgelöst von polyfunktionalen Arbeitsplätzen.» Stephan Lüthi, Leiter Swisscanto Immobilienanlagen In der aktuellen Situation sind Profis gefordert Es herrscht Anlagenotstand. Viele Anleger suchen nach vernüftigen Renditen und versuchen es im Immobiliensektor. Doch die Märkte sind tückisch. Stephan Lüthi wacht über die Swisscanto Immobilienfonds und über die Swisscanto Anlagestiftung, die direkt in Immobilien investieren. Er gibt im Interview Auskunft über die aktuelle Situation und seine besten Rezepte. Inteview: Othmar Köchle, Foto: Nik Spoerri Stephan Lüthi, mit der Übernahme der Swisscanto durch die Zürcher Kantonalbank haben Sie einen neuen Arbeitgeber bekommen. Die ImmobilienFonds «swiss commercial» und «ifca», die Ihr Team managt, sowie die Swisscanto Anlagestiftung bleiben aber im Angebot. Was hat sich für Sie mit der Übernahme verändert? Stephan Lüthi: Wir kommen mit der Zürcher Kantonalbank in ein Unternehmen, das über eine sehr breite Immobilienexpertise verfügt, die unser Know-how ergänzt. Ich denke beispielsweise an die Entwicklung der hedonischen Modelle zur Bewertung von Immobilien oder Researchfunktionen im Zusammenhang mit indirekten Immobilienanlagen. Diese Fachleute mit vielen Schnittstellen zu unserer Arbeit bringen uns Vorteile und eröffnen neue Chancen. Dazu kommt eine Vertriebsorganisation, die unsere Produkte verstärkt vermarkten kann. Beim Mietermarkt für kommerziell genutzte Liegenschaften scheint die Luft nach der Meinung vieler Marktteilnehmer draussen. Sie erzielten mit dem «swiss commercial» dennoch ein 24 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank r espektables Like-for-like-Mietwachstum von 3 %. Täuscht der allgemeine Eindruck? Den Büromarkt muss man differenziert betrachten. In der Schweiz gibt es fünf Hotspots, die etwa 40 Prozent des Marktes ausmachen. In Zürich wird nach wie vor viel gebaut. Das heterogene Angebot sowohl im Zentrum als auch in der Agglomeration wird sich weiter ausdehnen. In Genf hat das Angebot den Zenit erreicht. Neuentwicklungen sind kaum noch registrierbar. Lausanne ist noch nicht ganz so weit wie Genf, und in Bern und Basel verzeichnen wir noch einzelne Grossprojekte, der Markt bewegt sich aber auf tieferem Niveau. Auf der Nachfrageseite hat sich indessen viel verändert. Der Finanzsektor hat seine «One roof»-Strategie weitgehend abgeschlossen und seine Nachfrage durch den Struktrurwandel zurückgefahren. Wir stellen jetzt eine Tertiärisierung von Industriearbeitsplätzen fest. Dort sehen wir in Zukunft neue Nachfrager, allerdings auch mit veränderten Bedürfnissen. Die klassischen Büros werden abgelöst von polyfunktionalen Arbeitsplätzen. Damit klaffen Angebot und Nachfrage zunehmend auseinander. Wie sieht es in den zentralen Lagen aus? Wenn die Preise etwas korrigiert werden und die Investoren bereit sind, etwas in die zum Teil in die Jahre gekommene Infrastruktur zu investieren, mache ich mir um diese Lagen keine Sorgen. Der Transaktionsmarkt ist angespannt. Viele Anleger stehen wenigen guten Objekten gegenüber. Was für eine Strategie fahren Sie in dieser Situation? Wir stellen fest, dass die Preise nach wie vor steigen, obwohl die Mieten im besten Fall gleich bleiben. Das hat natürlich etwas mit dem Zinsniveau, den tiefen Kapitalisierungssätzen und dem Mangel an alternativen Investitionsopportunitäten zu tun. Das Preisniveau wird aber – und das ist interessant – momentan von den Verkäufern gemacht, die nicht bereit sind, nach unten zu korrigieren. Dadurch kommen viele Transaktionen bei weniger attraktiven Immobilien nicht zustande. Dennoch gibt es immer noch grosse private und institutionelle Investoren, die beinahe jeden Preis zu zahlen bereit sind. Die Renditen sinken dementsprechend auf den Portfolios. Versuchen Sie mit Verkäufen Ihre Portfolios zu bereinigen? Das machen wir nur vereinzelt, da der Anlagedruck gerade in der thesaurierenden Anlagestiftung nach wie vor sehr hoch ist. Angesichts des angespannten Marktes investieren wir aber insbesondere beim «ifca» ins bestehende Portfolio, und zudem entwickeln wir im Rahmen der Anlagestiftung eigene Bauprojekte. Allein in Zürich sind wir an fünf Projekten. Der Vorteil ist, dass wir so in Projekte investieren können, von denen wir glauben, dass sie den Bedürfnissen der Zukunft entsprechen und dadurch über den ganzen Lebensz yklus einen nachhaltigen Ertrag generieren. Bei den Wohnfonds sind die Agios mittlerweile rekordhoch. Ist es da aus Anlegersicht überhaupt noch vernünftig, hier einzusteigen? Wären nicht Fonds, die auf kommerzielle Liegenschaften setzen und tiefere Agios ausweisen, die bessere Wahl? Die Differenz der Agios von Wohnliegenschaften gegenüber kommerziellen Liegenschaften ist aktuell tat sächlich rekordhoch. Von daher ist der Zeitpunkt für Stephan Lüthi, 52, ist seit Juni 2014 verantwortlich für die Swisscanto Immobilien anlagen. Im Rahmen der Übernahme der Swisscanto wechselte er mit seinem Team ins ZKB A sset Management. Er studierte Architektur, ist Master of Science Real Estate (CUREM) und verfügt über ein Nachdiplomstudium in Betriebswirtschaft. Stationen seiner beruflichen Laufbahn waren die BVK, wo er die Abteilung Akquisition und Projektentwicklung führte, bevor er zur Wincasa in die Geschäftsleitung wechselte, wo er den Bereich Construction and Facility Management aufbaute und leitete. Er wohnt mit seiner Familie in Winterthur und betreibt in seiner Freizeit begeistert Bergsport. Arbitrage sicher günstig. Der Markt scheint bei den kommerziellen Fonds allfällige zukünftige Leerstände bereits eingepreist zu haben. Als Anleger kann ich natürlich auch direkt in Mehrfamilienhäuser investieren. Die Eigenkapitalrenditen sind hier immer noch attraktiv, und wenn ich es geschickt mache, schlage ich auch einen Fonds. Wie schätzen Sie das ein? Stellen Sie sich vor, Ihr Ladenmieter im Parterre macht Konkurs und kann die Miete trotz 10-Jahres-Vertrag nicht mehr zahlen. An diesem Beispiel sehen Sie, dass das Halten einer Liegenschaft tückisch sein kann. Laien unterschätzen den Aufwand für die Transaktion, den Unterhalt oder allein schon für die Suche nach einem guten Objekt häufig. Wer keine professionelle Beratung hat, sollte die Finger davon lassen. Mit einem breit diversifizierten Immobilienfonds ist zudem das Risiko deutlich kleiner, was Mietausfälle, Standortqualität und ähnliches betrifft. Kommen wir noch zur Swisscanto Produktpalette im Immobilienbereich. Mit dem «ifca» haben Sie einen Klassiker, der seit 1961 besteht, während der «swiss commercial» 2010 lanciert wurde. Daneben die Anlagestiftung, die über 5,6 Milliarden Franken investiert hat. Planen Sie neue Produkte? Den Aufbau von Themenfonds wie «Nachhaltigkeit», «Hotels» oder «Logistik», wie das Konkurrenten aktuell betreiben, planen wir nicht, zumal der Schweizer Markt für ein qualitativ vernünftiges «core»-Portfolio recht klein ist. Interessanter scheinen mir Fonds, die auf andere Länder setzen. Hier muss man indessen, um erfolgreich zu sein, mit recht grosser Marktpotenz einsteigen. Pläne in diese Richtung existieren aber bislang nicht. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 25 Indirekte Anlagen Negativzinsen sorgen für Rekordbewertungen Von Markus Waeber Mit einer Gesamtrendite des SXI Real Estate Shares Index (REAL) von +8 % per Mitte Mai 2015 erzielten die börsenkotierten Schweizer Immobilienaktien im bisherigen Jahresverlauf eine starke Performance, die jene des Gesamtmarktes deutlich übertraf (Swiss Performance Index: +4 %). Treiber dieser fulminanten Entwicklung waren die Aufhebung des Euro-Mindestkurses sowie die Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB), die Schweizer Immobilienanlagen noch attraktiver werden liessen. Aufwertungstrend gebremst Entgegen der Entwicklung der Börsenkurse zeigen die Jahresabschlüsse 2014 der Schweizer Immobiliengesellschaften jedoch ein schwieriger werdendes Marktumfeld. So resultierten im letzten Geschäftsjahr lediglich noch Aufwertungen von durchschnittlich 0,3 % der Anlageportfolios, während in den Vorjahren jeweils Aufwertungen von deutlich über 1 % verbucht worden waren. Positive Effekte durch tiefere Diskontierungssätze wurden weitgehend durch konservativere Einschätzungen der Immobilienbewerter bei Leerständen, Marktmieten und Renovationskosten kompensiert. Das anspruchsvoller werdende Marktumfeld zeigt sich auch bei der Entwicklung der Leerstandsquote, die im letzten Jahr bei den grossen Immobiliengesellschaften um 100 Basispunkte auf durchschnittlich 8 % angestiegen ist. Negativzinsen führen zu Mehrkosten Zur Steuerung der Fristigkeit ihrer Fremdfinanzierung setzte die Mehrheit der Immobiliengesellschaften in der Vergangenheit Zinsderivate bzw. Swaps ein. Die Einführung von Negativzinsen durch die SNB hat nun nicht nur die Bewertungsverluste der Zinsderivate im Eigenkapital erhöht, sondern zu Mehrkosten bei den Zinsaufwendungen geführt, da die Immobiliengesellschaften zusätzlich zu den Swap-Kosten nun auch den negativen Libor vergüten müssen. Für neue Finanzierungen nutzen die Gesellschaften daher vermehrt den Anleihenmarkt, wie die jüngsten Bondemissionen von Allreal, Intershop und PSP Swiss Property zeigen. Insgesamt können die Gesellschaften jedoch von weiter rückläufigen Durchschnittskosten bei der Fremdfinanzierung profitieren. 26 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Plazza plant Börsengang an der SIX Die Zürcher Industriegruppe Conzzeta hat angekündigt, die nicht betriebsnotwendigen Immobilien abzuspalten. Die Namenaktien A der neu zu gründenden Plazza AG sollen Ende Juni 2015 an der SIX Swiss Exchange kotiert werden. Plazza verfügt über Liegenschaften im Wert von rund 462 Mio. Franken mit Fokus auf Wohnimmobilien im Wirtschaftsraum Zürich. Die Zürcher Kantonalbank ist Lead Manager. Stabile Dividendenausschüttungen Obwohl wegen der geringeren Aufwertungen und der negativen Marktwertanpassungen bei Swaps einzelne Gesellschaften erstmals wieder einen tieferen Nettoinventarwert (NAV) als im Vorjahr verbuchen mussten, überzeugten die Gesellschaften mit stabilen Ausschüttungen (durchschnittliche Rendite: 4,5 %). Swiss Prime Site konnte die Ausschüttung sogar leicht um 0.10 Franken auf 3.70 Franken anheben und gab Mitte Mai 2015 die Durchführung einer Kapitalerhöhung bekannt. Die Aktien werden mit Prämien von durchschnittlich 15 % gegenüber den von uns geschätzten NAV 2015 gehandelt und liegen damit noch unter den Höchstwerten von 2006/07. Performance Immobilienaktien 2’200 2’000 1’800 1’600 1’400 1’200 1’000 800 600 400 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Schweizer Immobilienaktien (REAL) Schweizer Aktien (SPI) Quelle: Thomson Reuters Datastream Die kotierten Schweizer Immobilienfonds übertrafen mit einer Gesamtrendite von 6 % (SXI Real Estate Funds Index: SWIIT) im bisherigen Jahresverlauf die Staatsobligationen (SBI: 2 %) ebenfalls deutlich. Im Zuge der Einführung von Negativzinsen durch die SNB profitierten die Immobilienfonds insbesondere von einer Umschichtung von Schweizer Obligationenanlagen hin zu höher rentierenden Immobilienanlagen. Performance Immobilienfonds 350 325 300 275 250 225 200 Zahlreiche Kapitalerhöhungen angekündigt Nach dem fulminanten Jahresstart könnten die angekündigten bzw. bereits abgeschlossenen Kapitaler höhungen für eine leichte Entspannung am Kurs tableau sorgen. So beträgt das von CS Interswiss, Immo Helvetic, Polymen, Raiffeisen Futura Immo, Residentia, SF Sustainable Property, UBS Foncipars und UBS Swissreal angekündigte Emissionsvolumen mehr als 0,7 Mrd. Franken bzw. rund 2 % der Börsenkapitalisierung der Immobilienfonds. Nach dem Rothschild SICAV hat nun auch die Notenstein Privatbank Ende April 2015 einen Immobilien-SICAV lanciert, der sich vorerst allerdings nur an qualifizierte Investoren richtet. Der Notenstein Sustainable Real Estate Switzerland plant, über 100 Mio. Franken in nachhaltige Liegenschaften zu investieren, wobei der Fokus auf Wohnimmobilien liegen soll. Als AssetManager für den Fonds wurde Rothschild mandatiert. Lex Koller soll revidiert werden Im Juni 2014 lehnte der Ständerat die beiden von Nationalrätin Badran lancierten Motionen betreffend eine geplante Verschärfung der Lex Koller ab. Diese sahen Einschränkungen beim Erwerb von Gewerbeimmobilien durch Personen im Ausland wie auch bei Investitionen von Personen im Ausland in börsenkotierte Immobiliengesellschaften und -fonds vor. Anfang April 2015 hat nun der Bundesrat das Eidg. Justiz- und Polizeidepartement damit beauftragt, die Arbeiten im Hinblick auf eine Gesetzes revision der Lex Koller fortzuführen. In der Revision soll einerseits geprüft werden, ob der Erwerb von Gewerbeimmobilien durch Personen im Ausland sowie die Umnutzung solcher Grundstücke zu Wohnzwecken wieder der Bewilligungspflicht unter- 175 150 125 100 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Schweizer Immobilienfonds (SWIIT) Schweizer Staatsobligationen (SBI) Quelle: Thomson Reuters Datastream stellt werden sollen. Andererseits soll die Situation neu beurteilt werden, wenn Personen aus dem Ausland Anteile an «Wohnimmobiliengesellschaften» erwerben, die an einer Schweizer Börse kotiert sind. Da insbesondere Immobilienfonds in Wohnimmobilien investiert sind, muss einer möglichen Verschärfung der Lex Koller grosse Beachtung geschenkt werden. Agio weit über dem langfristigen Durchschnitt Nach der starken Performance werden die Immobilienfonds mit Agios von durchschnittlich 30 % gegenüber den von uns erwarteten NAV 2015 gehandelt, was deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von rund 15 % liegt. Aufgrund der schwächeren Fundamentaldaten (u.a. höhere Leerstandsquoten) bei gleichzeitig gestiegenen Fondsbewertungen hat sich das Rückschlagpotenzial für die Kurse der Immobilienfonds erhöht. Gestützt werden die Fondskurse allerdings durch die im aktuellen Tiefzinsumfeld immer noch attraktiven Ausschüttungsrenditen von rund 2,7 %. Zudem dürften vor allem die Wohnimmobilienfonds aufgrund gesunkener Renditeerwartungen der Investoren im Anschluss an die Einführung von Negativzinsen durch die SNB von weiteren Aufwertungen der Immobilienbestände profitieren. Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 27 Wirtschaftsraum Zürich Preise und Mieten im Wirtschaftsraum Zürich Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Adlikon ZH 2’350 690’000 1’030’000 Fällanden ZH 2’950 1’020’000 1’590’000 Adliswil ZH 3’150 Aesch ZH 2’950 1’080’000 1’680’000 Fehraltorf ZH 2’750 890’000 1’370’000 1’210’000 1’880’000 Feuerthalen ZH 2’500 700’000 1’030’000 Aeugst am Albis ZH 2’800 1’010’000 1’510’000 Fischenthal ZH 2’350 660’000 990’000 Affoltern am Albis Altikon ZH 2’800 940’000 1’400’000 Flaach ZH 2’250 600’000 890’000 ZH 2’350 670’000 990’000 Flurlingen ZH 2’850 720’000 1’060’000 Andelfingen ZH 2’600 780’000 1’160’000 Freienstein-Teufen ZH 2’400 830’000 1’240’000 Bachenbülach ZH 2’800 910’000 1’370’000 Geroldswil ZH 2’950 950’000 1’470’000 Bachs ZH 2’600 790’000 1’170’000 Glattfelden ZH 2’500 800’000 1’200’000 Bäretswil ZH 2’600 840’000 1’280’000 Gossau ZH 2’750 900’000 1’380’000 Bassersdorf ZH 2’950 940’000 1’450’000 Greifensee ZH 3’050 900’000 1’390’000 Bauma ZH 2’450 740’000 1’130’000 Grüningen ZH 2’550 920’000 1’410’000 Benken ZH 2’450 700’000 1’040’000 Hagenbuch ZH 2’350 710’000 1’050’000 Berg am Irchel ZH 2’400 710’000 1’050’000 Hausen am Albis ZH 2’750 910’000 1’340’000 Birmensdorf ZH 3’050 1’030’000 1’600’000 Hedingen ZH 2’850 990’000 1’480’000 Bonstetten ZH 2’900 990’000 1’470’000 Henggart ZH 2’600 820’000 1’230’000 Boppelsen ZH 2’700 930’000 1’430’000 Herrliberg ZH 4’050 1’600’000 2’490’000 Brütten ZH 2’800 920’000 1’390’000 Hettlingen ZH 2’600 870’000 1’300’000 Bubikon ZH 2’700 890’000 1’360’000 Hinwil ZH 2’700 860’000 1’320’000 Buch am Irchel ZH 2’400 740’000 1’100’000 Hirzel ZH 3’000 990’000 1’520’000 Buchs ZH 2’700 880’000 1’350’000 Hittnau ZH 2’550 800’000 1’220’000 Bülach ZH 2’750 910’000 1’370’000 Hochfelden ZH 2’750 860’000 1’290’000 Dachsen ZH 2’400 690’000 1’020’000 Hofstetten ZH 2’250 690’000 1’020’000 Dägerlen ZH 2’400 760’000 1’130’000 Hombrechtikon ZH 2’700 970’000 1’480’000 Dällikon ZH 2’750 840’000 1’290’000 Horgen ZH 3’400 1’220’000 1’900’000 Dänikon ZH 2’650 820’000 1’250’000 Höri ZH 2’700 750’000 1’120’000 Dättlikon ZH 2’450 800’000 1’190’000 Humlikon ZH 2’500 790’000 1’180’000 Dielsdorf ZH 2’750 870’000 1’310’000 Hüntwangen ZH 2’650 800’000 1’180’000 Dietikon ZH 2’850 930’000 1’420’000 Hütten ZH 2’800 930’000 1’430’000 Dietlikon ZH 3’050 1’030’000 1’580’000 Hüttikon ZH 2’600 870’000 1’330’000 Dinhard ZH 2’650 780’000 1’160’000 Illnau-Effretikon ZH 2’850 880’000 1’320’000 Dorf ZH 2’400 720’000 1’070’000 Kappel am Albis ZH 2’500 870’000 1’300’000 Dübendorf ZH 3’050 990’000 1’520’000 Kilchberg ZH 4’300 1’710’000 2’710’000 Dürnten ZH 2’600 860’000 1’310’000 Kleinandelfingen ZH 2’350 740’000 1’100’000 Egg ZH 3’000 1’060’000 1’630’000 Kloten ZH 3’000 980’000 1’520’000 Eglisau ZH 2’600 780’000 1’170’000 Knonau ZH 2’700 930’000 1’370’000 Elgg ZH 2’450 810’000 1’200’000 Küsnacht ZH 4’550 1’760’000 2’760’000 Ellikon an der Thur ZH 2’350 760’000 1’120’000 Kyburg ZH 2’650 820’000 1’210’000 Elsau ZH 2’500 780’000 1’150’000 Langnau am Albis ZH 2’900 1’160’000 1’810’000 Embrach ZH 2’700 850’000 1’270’000 Laufen-Uhwiesen ZH 2’450 710’000 1’060’000 Erlenbach ZH 4’100 1’700’000 2’660’000 Lindau ZH 2’750 870’000 1’290’000 28 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank Stand Mai 2015 (in Franken) Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Lufingen ZH 2’850 870’000 1’300’000 Schlatt ZH 2’400 750’000 1’100’000 Männedorf ZH 3’400 Marthalen ZH 2’250 1’310’000 2’010’000 Schleinikon ZH 2’400 780’000 1’160’000 700’000 1’040’000 Schlieren ZH 2’900 910’000 1’400’000 Maschwanden ZH 2’450 790’000 1’170’000 Schöfflisdorf ZH 2’550 870’000 1’310’000 Maur Meilen ZH 3’200 1’140’000 1’780’000 Schönenberg ZH 2’800 1’070’000 1’660’000 ZH 3’800 1’530’000 2’370’000 Schwerzenbach ZH 3’100 1’020’000 1’570’000 Mettmenstetten ZH 2’800 930’000 1’380’000 Seegräben ZH 2’800 920’000 1’410’000 Mönchaltorf ZH 2’850 890’000 1’370’000 Seuzach ZH 2’800 920’000 1’380’000 Neerach ZH 2’900 950’000 1’430’000 Stadel ZH 2’350 760’000 1’140’000 Neftenbach ZH 2’650 870’000 1’290’000 Stäfa ZH 3’300 1’240’000 1’910’000 Niederglatt ZH 2’700 860’000 1’290’000 Stallikon ZH 2’800 970’000 1’440’000 Niederhasli ZH 2’700 800’000 1’180’000 Steinmaur ZH 2’600 900’000 1’350’000 Niederweningen ZH 2’500 780’000 1’150’000 Thalheim an der Thur ZH 2’400 680’000 1’010’000 Nürensdorf ZH 2’800 950’000 1’460’000 Thalwil ZH 3’700 1’380’000 2’170’000 Oberembrach ZH 2’650 820’000 1’230’000 Trüllikon ZH 2’350 690’000 1’020’000 Oberengstringen ZH 3’100 1’120’000 1’750’000 Truttikon ZH 2’300 630’000 930’000 Oberglatt ZH 2’700 830’000 1’240’000 Turbenthal ZH 2’400 700’000 1’030’000 Oberrieden ZH 3’650 1’430’000 2’250’000 Uetikon am See ZH 3’350 1’280’000 1’960’000 Oberstammheim ZH 2’300 650’000 950’000 Uitikon ZH 3’900 1’350’000 2’130’000 Oberweningen ZH 2’450 790’000 1’180’000 Unterengstringen ZH 3’250 1’050’000 1’620’000 Obfelden ZH 2’600 900’000 1’320’000 Unterstammheim ZH 2’350 660’000 980’000 Oetwil am See ZH 2’750 900’000 1’360’000 Urdorf ZH 3’000 980’000 1’500’000 Oetwil an der Limmat ZH 3’000 1’050’000 1’620’000 Uster ZH 3’000 990’000 1’520’000 Opfikon ZH 3’050 930’000 1’440’000 Volken ZH 2’400 720’000 1’080’000 Ossingen ZH 2’400 730’000 1’080’000 Volketswil ZH 2’850 930’000 1’420’000 Otelfingen ZH 2’750 850’000 1’300’000 Wädenswil ZH 3’200 1’170’000 1’830’000 Ottenbach ZH 2’550 840’000 1’240’000 Wald ZH 2’450 770’000 1’180’000 Pfäffikon ZH 2’950 970’000 1’480’000 Wallisellen ZH 3’000 930’000 1’430’000 Pfungen ZH 2’550 770’000 1’140’000 Waltalingen ZH 2’250 710’000 1’050’000 Rafz ZH 2’550 780’000 1’150’000 Wangen-Brüttisellen ZH 2’950 960’000 1’470’000 Regensberg ZH 2’950 910’000 1’370’000 Wasterkingen ZH 2’300 730’000 1’080’000 Regensdorf ZH 2’800 930’000 1’430’000 Weiach ZH 2’350 650’000 960’000 Rheinau ZH 2’500 690’000 1’020’000 Weiningen ZH 2’900 980’000 1’500’000 Richterswil ZH 3’050 1’140’000 1’770’000 Weisslingen ZH 2’500 820’000 1’220’000 Rickenbach ZH 2’550 840’000 1’250’000 Wettswil am Albis ZH 2’950 1’080’000 1’620’000 Rifferswil ZH 2’500 900’000 1’340’000 Wetzikon ZH 2’750 880’000 1’340’000 Rorbas ZH 2’550 740’000 1’100’000 Wiesendangen ZH 2’750 900’000 1’350’000 Rümlang ZH 2’800 860’000 1’310’000 Wil ZH 2’400 800’000 1’190’000 Rüschlikon ZH 4’350 1’480’000 2’330’000 Wila ZH 2’300 720’000 1’090’000 Russikon ZH 2’750 930’000 1’440’000 Wildberg ZH 2’350 750’000 1’140’000 Rüti ZH 2’600 860’000 1’310’000 Winkel ZH 3’100 990’000 1’490’000 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 29 Wirtschaftsraum Zürich Preise und Mieten im Wirtschaftsraum Zürich Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Winterthur ZH Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Fischbach-GöslikonAG 2’300 740’000 1’060’000 Winterthur Altstadt 2’900 1’010’000 1’510’000 FislisbachAG 2’550 730’000 1’080’000 Winterthur Mattenbach 2’950 1’010’000 1’510’000 FreienwilAG 2’550 680’000 980’000 Winterthur Oberwinterthur 2’700 910’000 1’370’000 GebenstorfAG 2’550 710’000 1’040’000 Winterthur Seen 2’750 890’000 1’320’000 Hausen AG 2’450 710’000 1’020’000 Winterthur Töss 2’750 850’000 1’260’000 IslisbergAG 2’700 830’000 1’180’000 Winterthur Veltheim 3’100 1’010’000 1’510’000 JonenAG 2’400 900’000 1’300’000 Winterthur Wülflingen 2’800 890’000 1’320’000 KallernAG 2’500 720’000 990’000 Zell ZH 2’450 730’000 1’070’000 KillwangenAG 2’700 830’000 1’190’000 Zollikon ZH 4’350 1’740’000 2’750’000 KüntenAG 2’250 720’000 1’040’000 Zumikon ZH 3’950 1’600’000 2’510’000 MägenwilAG 2’450 710’000 1’030’000 Zürich ZH MellingenAG 2’450 700’000 1’050’000 Zürich Kreis 1 4’300 1’940’000 3’140’000 MerenschwandAG 2’350 710’000 1’020’000 Zürich Kreis 2 3’750 1’590’000 2’560’000 MühlauAG 2’200 740’000 1’050’000 Zürich Kreis 3 3’750 1’380’000 2’210’000 MülligenAG 2’500 690’000 1’000’000 Zürich Kreis 4 3’900 1’560’000 2’510’000 Muri AG 2’450 690’000 980’000 Zürich Kreis 5 3’950 1’520’000 2’430’000 NeuenhofAG 2’550 740’000 1’080’000 Zürich Kreis 6 3’950 1’910’000 3’100’000 NiederrohrdorfAG 2’500 770’000 1’110’000 Zürich Kreis 7 4’000 1’820’000 2’930’000 Niederwil AG 2’350 690’000 1’000’000 Zürich Kreis 8 4’250 1’770’000 2’860’000 OberlunkhofenAG 2’500 850’000 1’220’000 Zürich Kreis 9 3’400 1’390’000 2’220’000 OberrohrdorfAG 2’600 840’000 1’210’000 Zürich Kreis 10 3’600 1’400’000 2’230’000 ObersiggenthalAG 2’650 840’000 1’230’000 Zürich Kreis 11 3’250 1’220’000 1’940’000 Oberwil-LieliAG 2’700 900’000 1’330’000 Zürich Kreis 12 3’050 1’170’000 1’860’000 RemetschwilAG 2’400 820’000 1’190’000 RottenschwilAG 2’300 750’000 1’060’000 AristauAG 2’350 680’000 970’000 Arni AG 2’650 890’000 1’290’000 RudolfstettenFriedlisbergAG 2’650 850’000 1’250’000 AuwAG 2’250 710’000 1’020’000 SinsAG 2’500 780’000 1’130’000 BadenAG 2’900 880’000 1’280’000 SpreitenbachAG 2’600 800’000 1’160’000 BellikonAG 2’700 830’000 1’220’000 Stetten AG 2’300 630’000 920’000 BergdietikonAG 2’800 900’000 1’340’000 TägerigAG 2’200 630’000 900’000 BerikonAG 2’650 880’000 1’290’000 TurgiAG 2’550 720’000 1’030’000 BesenbürenAG 2’150 650’000 920’000 UnterlunkhofenAG 2’300 750’000 1’110’000 Birmenstorf AG 2’550 750’000 1’090’000 UntersiggenthalAG 2’500 780’000 1’130’000 BoswilAG 2’200 620’000 880’000 WaltenschwilAG 2’350 700’000 980’000 Bremgarten AG 2’550 790’000 1’140’000 WettingenAG 2’800 930’000 1’370’000 BruggAG 2’550 760’000 1’080’000 WidenAG 2’650 930’000 1’370’000 BünzenAG 2’150 630’000 870’000 WindischAG 2’600 740’000 1’070’000 EggenwilAG 2’500 800’000 1’160’000 Wohlen AG 2’400 700’000 1’010’000 EhrendingenAG 2’500 680’000 980’000 EnnetbadenAG 3’150 950’000 1’360’000 30 Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank WohlenschwilAG 2’300 670’000 980’000 WürenlingenAG 2’350 690’000 990’000 Stand Mai 2015 (in Franken) Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 Gemeinde KT Miete1 STWE2 EFH3 WürenlosAG 2’700 870’000 1’240’000 Galgenen SZ 2’650 890’000 1’420’000 ZufikonAG 2’600 820’000 1’190’000 Lachen SZ 3’050 1’050’000 1’640’000 Reichenburg SZ 2’450 750’000 1’160’000 Benken SG 2’200 680’000 980’000 Schübelbach SZ 2’500 860’000 1’370’000 Eschenbach SG 2’250 730’000 1’030’000 Tuggen SZ 2’500 850’000 1’350’000 Kaltbrunn SG 2’200 650’000 950’000 Wangen SZ 2’750 1’000’000 1’590’000 Rapperswil-Jona SG 2’900 1’020’000 1’470’000 Wollerau SZ 4’050 1’450’000 2’340’000 Schmerikon SG 2’450 880’000 1’240’000 Uznach SG 2’400 720’000 1’040’000 Baar ZG 3’450 1’230’000 2’040’000 Cham ZG 3’350 1’100’000 1’820’000 Bargen SH 2’100 500’000 660’000 Hünenberg ZG 3’350 1’290’000 2’100’000 Beggingen SH 1’900 480’000 630’000 Menzingen ZG 3’050 1’020’000 1’660’000 Beringen SH 2’300 630’000 870’000 Neuheim ZG 2’850 1’000’000 1’610’000 Buch SH 2’000 540’000 740’000 Oberägeri ZG 3’500 1’310’000 2’210’000 Buchberg SH 2’550 740’000 990’000 Risch ZG 3’000 1’080’000 1’770’000 Büttenhardt SH 2’200 590’000 800’000 Steinhausen ZG 3’250 1’110’000 1’850’000 Dörflingen SH 2’400 640’000 860’000 Unterägeri ZG 3’300 1’260’000 2’080’000 Gächlingen SH 2’000 530’000 690’000 Walchwil ZG 3’850 1’520’000 2’540’000 Hallau SH 2’050 560’000 740’000 Zug ZG 4’000 1’410’000 2’310’000 Hemishofen SH 2’150 600’000 800’000 Lohn SH 2’150 610’000 820’000 Löhningen SH 2’050 610’000 800’000 Merishausen SH 2’100 570’000 760’000 Neuhausen am Rheinfall SH 2’250 630’000 850’000 Neunkirch SH 2’150 630’000 840’000 Oberhallau SH 1’900 520’000 680’000 Ramsen SH 2’000 550’000 720’000 Rüdlingen SH 2’350 720’000 970’000 Schaffhausen SH 2’400 690’000 950’000 Schleitheim SH 1’950 530’000 700’000 Siblingen SH 2’050 560’000 770’000 Stein am Rhein SH 2’250 660’000 860’000 Stetten SH 2’500 760’000 1’020’000 Thayngen SH 2’200 560’000 750’000 Trasadingen SH 1’950 550’000 720’000 Wilchingen SH 2’200 580’000 790’000 Altendorf SZ 3’250 1’110’000 1’810’000 Einsiedeln SZ 2’550 870’000 1’380’000 Feusisberg SZ 3’950 1’270’000 2’020’000 Freienbach SZ 3’700 1’330’000 2’060’000 1 Mietwohnung (Monatsmiete inkl. Nebenkosten): Etagenwohnung, Neubau, mittlere Lage, 4 Zimmer, 120 m2 Wohnfläche 2 Eigentumswohnung: Etagenwohnung, Neubau, guter Ausbaustandard, mittlere Lage, 4 Zimmer, 120 m2 Wohnfläche 3 Einfamilienhaus: freistehend, Neubau, guter Ausbaustandard, mittlere Lage, 5 Zimmer, 760 m3, 500 m2 Land Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank 31 221 265 Mai 2015 Sonnige Aussichten: Top-Konditionen für Ihre erste Hypothek bei uns. Jetzt Offerte anfordern! Mehr unter www.zkb.ch/eigenheim So einfach geht’s: Berechnen Sie online Ihre Wohnkosten, überzeugen Sie sich vom attraktiven Preis und vereinbaren Sie eine Beratung.