CIMA - Kiel
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Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel - Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders Glashüttenweg 34 23568 Lübeck Tel.: 0451-389680 Fax: 0451-3896828 E-mail: [email protected] Lübeck, 3. September 2008 Internet: www.cima.de Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 2 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Inhaltsverzeichnis 4.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Kiel .....................52 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ..................................8 4.5 2 HERKUNFT DER KUNDEN .........................................................9 Angebotssituation des Einzelhandels in der Kieler Innenstadt ....................................................................................54 4.5.1 Anteil der Innenstadt .....................................................................55 2.1 Kennzeichenerfassung ..............................................................9 4.5.2 Zentren außerhalb der Kieler Innenstadt ......................................64 2.2 Passantenbefragung ..................................................................12 3 TELEFONISCHE HAUSHALTSBEFRAGUNG: KIEL IM MEINUNGSBILD DER BÜRGERINNEN UND BÜRGER ............15 3.1 Das Image der Stadt Kiel............................................................16 3.2 Motive für den Innenstadtbesuch/ Aufenthaltsdauer..............18 3.3 Kiel als Einzelhandelsstandort..................................................21 3.4 Persönliches Einkaufsverhalten ...............................................24 3.5 Shopping-Center.........................................................................27 3.6 Entwicklung des Einkaufsverhaltens .......................................30 3.7 Erreichbarkeit..............................................................................32 4 BESTANDSANALYSE.................................................................33 4.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur ...............33 4.1.1 Zentralörtliche Bedeutung.............................................................33 4.1.2 Makrostandort Landeshauptstadt Kiel ..........................................34 4.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten ................................................35 4.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel.............................37 4.2.1 4.5.2.1 4.5.2.2 4.5.2.3 4.5.2.4 4.5.2.5 4.5.2.6 Stadtteilzentrum Holtenauer Straße Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Stadtteilzentrum Wik Stadtteilzentrum Mettenhof Stadtteilzentrum Gaarden CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center 65 66 67 68 69 70 5 ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN AUSSAGEN AUS DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE..............................................................72 6 KONZEPTAUSSAGEN ZUR INNENSTADTENTWICKLUNG AUS DER VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR „RATHAUSGALERIE“.................................................................73 7 INNENSTADTKONZEPT..............................................................78 7.1 Ziele für die Entwicklung der Kieler Innenstadt ......................78 7.2 Maßnahmenkonzept für die Innenstadt insgesamt .................79 7.3 Profile und Maßnahmen für die Teilbereiche der Innenstadt ....................................................................................81 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet .........................................37 7.3.1 Quartier Sophienblatt ....................................................................81 4.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Kiel ................................42 7.3.2 Quartier Rathaus...........................................................................82 4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Kiel ...............................44 7.3.3 Quartier Altstadt ............................................................................83 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 3 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7.4 Zusammenfassung .....................................................................85 8 SZENARIEN ZUR INNENSTADTENTWICKLUNG .....................86 8.1 Szenario 1: Flächenneutrale Umstrukturierung des Karstadt/ Leik-Komplexes..........................................................87 8.2 Szenario 2: Neuentwicklung Karstadt/ Leik einschließlich des Baublocks östlich der Eggerstedtstraße ........................................................................88 8.3 Szenario 3: Shopping-Center am Schloss (plus 30.000 qm Verkaufsfläche).....................................................................89 8.4 Fazit..............................................................................................90 9 METHODIK...................................................................................91 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 4 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Herkunftsgebiet CIMA-Kennzeichenerfassung Kiel Abb. 2: Herkunft der Pkw (gesamt) – Angaben in Prozent Abb. 3: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten (absolut) Abb. 4: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten Abb. 5: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten Detailauswertung Abb. 6: Herkunftsgebiet CIMA-Passantenbefragung Kiel Abb. 7: Herkunft der Passanten – Angaben in Prozent Abb. 8: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten (absolut) Abb. 9: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten Abb. 10: Passantenherkunft differenziert nach Standorten Detailauswertung Abb. 11: Befragungsgebiet CIMA-Haushaltsbefragung Kiel Abb. 12: An was denken Sie spontan, wenn Sie an Kiel denken? (Top 7-Nennungen) Abb. 13: Was gefällt Ihnen an den Einkaufsmöglichkeiten in Kiel besonders gut? Was sind die Stärken? (Top 7-Nennungen) Abb. 14: Was gefällt Ihnen an den Kieler Einkaufsmöglichkeiten überhaupt nicht? Was sind die Schwächen? (Top 7Nennungen) Abb. 15: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Innenstadt von Kiel? (Top 7-Nennungen) Abb. 16: Was ist der Grund, dass sie in der Innenstadt von Kiel einkaufen? (Top 7-Nennungen) Abb. 17: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt anhand folgender Aspekte nach Schulnoten: Abb. 18: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt anhand folgender Aspekte nach Schulnoten (Befragte aus dem Umland) Abb. 19: Wie häufig besuchen Sie die Innenstadt von Kiel? 9 10 10 11 11 12 13 13 14 14 15 16 17 17 18 18 19 19 20 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Abb. 20: Wie lange halten Sie sich normalerweise für Erledigungen in der Innenstadt von Kiel auf? Abb. 21: Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Kiel denken, gibt es Geschäfte oder Sortimente die Sie in der Innenstadt vermissen? (Top 6-Nennungen) Abb. 22: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im ServiceAngebot der Kieler Innenstadt nach Schulnoten: Abb. 23: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im ServiceAngebot der Kieler Innenstadt nach Schulnoten (Befragte aus dem Umland): Abb. 24: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für Kinder wünschen und diese auch nutzen? (nach Altersgruppen) Abb. 25: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für Kinder wünschen und diese auch nutzen? (nach Haushaltsgrößen) Abb. 26: Wo kaufen Sie i.d.R. Lebensmittel/ Getränke ein? (Top 8Nennungen) Abb. 27: Wo kaufen Sie i.d.R. Bekleidung/ Wäsche ein? (Top 9Nennungen) Abb. 28: Wo kaufen Sie i.d.R. Schuhe/ Lederwaren ein? (Top 9Nennungen) Abb. 29: Wo kaufen Sie i.d.R. Bücher/ Schreibwaren ein? (Top 8Nennungen) Abb. 30: Wo kaufen Sie i.d.R. Elektroartikel/ Computer etc. ein? (Top 9) Abb. 31: Wo kaufen Sie i.d.R. Spielwaren/ Sportartikel ein? (Top 7) Abb. 32: Wo kaufen Sie i.d.R. Möbel ein? (Top 9-Nennungen) Abb. 33: Wo kaufen Sie i.d.R. Baumarktbedarf/ Gartenbedarf ein? (Top 5) Abb. 34: Kaufen Sie gelegentlich in Shopping-Centern/ Einkaufszentren ein? Abb. 35: Wenn ja, in welchen Shopping-Centern oder Einkaufszentren kaufen Sie gelegentlich ein? 20 21 22 22 23 23 24 24 24 24 25 25 25 25 27 27 5 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 36: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues Shopping-Center, u. a. mit Saturn, hochwertigen Bekleidungsgeschäften und einem Lebensmittelmarkt. Würden Sie dieses besuchen? Abb. 37: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues Shopping-Center, u. a. mit Saturn, hochwertigen Bekleidungsgeschäften und einem Lebensmittelmarkt. Würden Sie dieses besuchen? (Filter: diejenigen, die bereits ein Shopping-Center besuchen) Abb. 38: Würden Sie regelmäßig hochwertige Bekleidungsgeschäfte besuchen, wenn sich diese in dem Shopping-Center befänden? (Filter, diejenigen, die bereits ein S-C besuchen) Abb. 39: Würden Sie regelmäßig einen Saturn-Markt besuchen, wenn sich dieser in dem Shopping-Center befände? (Filter, diejenigen, die bereits ein S-C besuchen) Abb. 40: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Innenstadt von Kiel ein als vor drei Jahren? Abb. 41: Falls mehr: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5Nennungen): Abb. 42: Falls weniger: Gibt es einen bestimmten Ort, an dem Sie heute dafür mehr einkaufen? (Top 5-Nennungen) Abb. 43: Falls weniger: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5Nennungen) Abb. 44: Mit welchem Verkehrsmittel erreichen Sie normalerweise die Innenstadt von Kiel? Abb. 45: Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit mit dem jeweiligen Verkehrsmittel? (Befragte aus Kiel und dem Umland) Abb. 46: Die Lage im Raum Abb. 47: Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 48: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (Angaben in %) Abb. 49: Marktgebiet der Stadt Kiel Abb. 50: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet Abb. 51: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Kiel 28 28 29 29 30 30 31 31 32 32 34 35 37 40 43 45 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Abb. 52: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Kiel Abb. 53: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Kiel Abb. 54: Angebots- und Nachfragesituation im Zeitverlauf Abb. 55: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Kiel in Mio.€ Abb. 56: Saldierte Kaufkraftzu- und -abflüsse in Kiel Abb. 57: Sophienhof: Abb. 58: Übergang zum Holstenplatz Abb. 59: Holstenstraße Abb. 60: LEIK Abb. 61: Holstenstraße: Übergang Alter Markt Abb. 62: Abgrenzung der Innenstadt in Kiel nach Lagen und Quartieren Abb. 63: Anteile der Verkaufsflächen nach Lagen in Kiel Abb. 64: Anteile der Betriebe und Verkaufsflächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) Abb. 65: Verkaufsflächen der Innenstadtquartiere in ausgewählten Branchen Abb. 66: Betriebsgrößen der Quartiere Süd, Mitte und Altstadt Abb. 67: Stadtteilzentrum Holtenauer Straße Abb. 68: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Holtenauer Straße Abb. 69: Abgrenzung Stadtteilzentrum Holtenauer Straße Abb. 70: Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Abb. 71: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Abb. 72: Abgrenzung Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Abb. 73: Stadtteilzentrum Wik Abb. 74: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Wik Abb. 75: Abgrenzung Stadtteilzentrum Wik 47 49 50 52 53 55 55 56 56 57 58 59 60 61 62 65 65 65 66 66 66 67 67 67 6 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 76: Stadtteilzentrum Mettenhof Abb. 77: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Mettenhof Abb. 78: Abgrenzung Stadtteilzentrum Mettenhof Abb. 79: Stadtteilzentrum Gaarden Abb. 80: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Gaarden Abb. 81: Abgrenzung Stadtteilzentrum Gaarden Abb. 82: CITTI-Park Abb. 83: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center Abb. 84: Abgrenzung CITTI-Park/ IKEA/ Plaza-Center Abb. 85: Übersicht der Zentrenstruktur in Kiel Abb. 86: Grundriss der Rathausgalerie in Kiel (Ebene 0) Abb. 87: Anbindung der Rathausgalerie Abb. 88: Rathausgalerie: Eingang Holstenstraße/ Holstenplatz Abb. 89: Rathausgalerie: Eingang Asmus-Bremer-Platz Abb. 90: CIMA-Empfehlung Branchenmix Rathausgalerie Abb. 91: Umsatzherkunft der Rathausgalerie Kiel Abb. 92: Profilschärfung der Quartiere durch quartiersspezifische Namen Abb. 93: Sophienhof im Quartier Sophienblatt Abb. 94: Karte Quartier Sophienblatt Abb. 95: Holstenplatz im Quartier Rathaus Abb. 96: Karte Quartier Rathaus Abb. 97: Holstenstraße im Quartier Altstadt Abb. 98: Karte Quartier Altstadt Abb. 99: Ist-Situation: Eingang Leik Abb. 100: Karte Entwicklungsfläche Szenario 1 Abb. 101: Entwicklungsfläche – Sicht vom Bootshafen am Berliner Platz 68 68 68 69 Abb. 102: Karte Entwicklungsfläche Szenario 2 Abb. 103: Entwicklungsfläche – Bereich Schlossstraße Abb. 104: Karte Entwicklungsfläche Szenario 3 Abb. 105: Die 33 CIMA-Branchen Abb. 106: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 88 89 89 91 92 69 69 70 70 70 71 73 74 74 74 75 75 80 81 81 82 82 83 83 87 87 88 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 7 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Erarbeitung eines Konzeptes zur Entwicklung des Einzelhandels in der Kieler Innenstadt als Fachbaustein Einzelhandel als Teil des Rahmenkonzepts Innenstadt Auftraggeber Dezember 2007 bis August 2008 Untersuchungsdesign Stadt Kiel Zeitraum Aufgabenstellung und Ziele Aktualisierung der Bestandsdaten des Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet (Angebotsanalyse) Expertengespräche mit ausgewählten Personen und Institutionen vor Ort Nachfrageanalyse, dazu gehört u.a. Kennzeichenerfassung Kundenherkunftsanalyse (Passantenbefragung) telefonische Haushaltsbefragung quantitative und qualitative Bewertung des Einzelhandelsangebotes in der Innenstadt CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Abgrenzung der Innenstadt Definition von Zielen für die Entwicklung der Innenstadt insgesamt Berücksichtigung der Ergebnisse aus dem parallel erstellten CIMAGutachten „Gutachten zur innerstädtischen und regionalen Verträglichkeit des geplanten Shopping-Centers Rathausgalerie“ Entwicklung von Maßnahmen zur Entwicklung der Teilbereiche der Innenstadt Berücksichtigung und Bewertung von Potenzialflächen innerhalb der Innenstadt als mögliche Standorte für ein „Shopping-Center“, Bearbeitung von insgesamt drei Szenarien Integration der wesentlichen konzeptionellen Aussagen als Fachbaustein Einzelhandel in das Rahmenkonzept Innenstadt Anmerkung: Bei diesem Gutachten handelt es sich nicht um ein gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept. Wir empfehlen jedoch, ein Einzelhandelskonzept auf dem Innenstadtkonzept aufbauend zu erarbeiten, damit die Abgrenzung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ebenso gesteuert und konzeptionell erfolgen kann wie die in den Sondergebietes- und Fachmarktlagen. 8 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 2 Herkunft der Kunden Um eine fundierte Datenbasis zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Kiel zu erhalten, hat die CIMA eine Analyse der Kundenstruktur vorgenommen. Kap. 2.1 und Kap. 2.2 stellen die Ergebnisse der durchgeführten Kennzeichenerfassung und Passantenbefragung an ausgewählten Einzelhandelsstandorten innerhalb der Stadt Kiel dar. Die Ergebnisse der Kundenherkunftsanalyse sind in die in Kap. 4 dargestellten Analysen (d.h. Kaufkraftstromanalyse, Abgrenzung des Marktgebietes und Bewertung der Einzelhandelssituation in Kiel) eingeflossen. 2.1 Kennzeichenerfassung Als ein Baustein der Kundenherkunftsanalyse wurde eine Erfassung der PkwKennzeichen im Zeitraum vom 17. bis 19. Januar 2008 (Donnerstag bis Samstag) durchgeführt. An den Parkplätzen CITTI-Park, Karstadt-Parkhaus (Innenstadt, Quartier City-Süd) und Parkplatz Dänische Straße (Innenstadt, Quartier City-Altstadt) erfolgten jeweils drei Zählgänge zu den Geschäftszeiten. Das Wetter war zu den Zählpunkten bei ca. 5 bis 10 °C bewölkt, aber trocken. In der Zusammenfassung ist Folgendes herauszustellen: Bei der Auswertung wurde die folgende Differenzierung vorgenommen: Stadt Kiel direktes Umland Kreis Rendsburg-Eckernförde Kreis Plön weiteres Umland Kreis Schleswig-Flensburg Stadt Neumünster Kreis Segeberg Kreis Ostholstein sonstiges Schleswig-Holstein und Hamburg Abb. 1: Herkunftsgebiet CIMA-Kennzeichenerfassung Kiel aufgenommene Pkw-Kennzeichen: 8.591 CITTI-Parkplatz: 5.389 Karstadt-Parkhaus: 2.054 Parkplatz Dänische Straße: 1.148 36 % der aufgenommenen Pkws kamen aus Kiel 26 % Kreis Rendsburg-Eckernförde 14 % Kreis Plön Quelle: CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA-Kennzeichenerfassung 2008 9 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 2: Herkunft der Pkw (gesamt) – Angaben in Prozent Abb. 3: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten (absolut) 2.122 35,9 Stadt Kiel Kreis RendsburgEckernförde Stadt Kiel 488 510 26,1 2.110 14,8 Kreis Plön direktes Umland 977 412 CITTI 2,0 Stadt Neumünster Karstadt 456 weites Umland 2,7 Kreis Segeberg Dänische Straße 255 80 2,1 Kreis Ostholstein Kreis SchleswigFlensburg 348 sonstiges SH / HH 2,5 76 7,3 sonstiges SH / HH andere Bundesländer / Ausland 6,7 0 10 N=8.571 20 30 40 353 andere Bundesländer / Ausland 154 Quelle: N=8.571 70 0 50 Angaben in % Quelle: 180 500 1000 1500 2000 2500 Anzahl CIMA-Kennzeichenerfassung 2008, Angaben in % CIMA-Kennzeichenerfassung 2008, Angaben in % CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 10 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 4: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten Abb. 5: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten - Detailauswertung 39,4 Stadt Kiel 44,4 23,8 44,4 26,2 28,5 23,4 Kreis RendsburgEckernf örde 39,2 direktes Umland 13,0 Kreis Plön 47,6 12,5 35,9 8,5 weites Umland 12,4 Karstadt Dänische Straße 8,8 6,6 7,5 6,1 0 N=8.571 10 20 30 40 1,8 2,6 2,0 Kreis SchleswigFlensburg 2,8 2,9 1,7 Folgende Punkte sind herauszustellen: Die meisten Pkw-Kunden der untersuchten Stellplätze kommen aus der Stadt Kiel bzw. aus dem direkten Umland. Die Anteile aus dem weiteren Umland sind bereits deutlich geringer. Der höhere Kundenanteil des Kreises Rendsburg-Eckernförde gegenüber dem Anteil des Kreises Plön (direktes Umland) dürfte vor allem auf die höhere Einwohnerzahl im Kreis Rendsburg-Eckernförde zurückzuführen sein. Am Parkplatz CITTI-Park ist der Anteil der Kunden aus Kiel wesentlich höher als am Karstadt-Parkplatz. Der Karstadt-Parkplatz spielt für die Kieler Stadtbevölkerung die geringste Rolle. Dabei sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die Kieler Stadtbevölkerung sehr viel häufiger mit dem ÖPNV in die Stadt kommt als die Kunden aus dem Umland. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Karstadt Dänische Straße 6,6 8,8 6,6 7,5 6,1 0 Quelle: CITTI 6,5 andere Bundesländer / Ausland 50 Angaben in % CIMA-Kennzeichenerfassung 2008, Angaben in % 4,5 Kreis Ostholstein sonstiges SH / HH 6,6 andere Bundesländer / Ausland 1,6 CITTI 6,5 sonstiges SH / HH 1,9 Kreis Segeberg 7,0 19,0 2,0 2,4 1,7 Stadt Neumünster Quelle: 39,4 23,8 Stadt Kiel 10 N=8.571 20 30 40 50 Angaben in % CIMA-Kennzeichenerfassung 2008, Angaben in % Demgegenüber scheint die Kundschaft an der Dänischen Straße sehr viel stärker aus dem Kieler Stadtgebiet und dem direkten Umland zu kommen. Insgesamt betrachtet ist der Karstadt-Stellplatz für die Kunden aus dem Umland von größerer Bedeutung als der CITTI-Parkplatz. Bei der Betrachtung der absoluten Zahlen sollte nicht unerwähnt bleiben, dass es sich bei der Kennzeichenerfassung nicht um eine Frequenzzählung handelt. Die wesentlich höhere Fallzahl des CITTI-Parks ist vor allem auf die größere Anzahl der dortigen Stellplätze zurückzuführen. Durch die Kennzeichenerfassung werden lediglich Pkw-Kunden erfasst, zudem ist durch die Beschränkung auf Pkw-Kennzeichen keine detailliertere Auswertung möglich. 11 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 2.2 Passantenbefragung Die Passantenbefragung ergänzt die Ergebnisse der PkwKennzeichenerfassung um die Kunden, die mit dem ÖPNV, dem Fahrrad oder zu Fuß in die Innenstadt bzw. in den CITTI-Park gekommen sind. Als ein weiterer Baustein der Kundenherkunftsanalyse wurde im Zeitraum vom 31. Januar bis zum 02. Februar (Donnerstag bis Samstag) eine Passantenbefragung vorgenommen. Die Passanten wurden an den Standorten Sophienhof, AsmusBremer-Platz, Alter Markt und CITTI-Park jeweils zwischen 10 und 18 Uhr befragt. Das Wetter war zum Zeitpunkt der Befragung bei ca. 5 ° C teilweise unbeständig und windig. In der Zusammenfassung ist Folgendes herauszustellen: befragte Kunden: 6.085 Sophienhof: 1.421 Asmus-Bremer-Platz: 548 Alter Markt: 336 CITTI-Markt: 3.780 Bei der Auswertung der Herkunft der Passanten wurde sich an den später definierten Marktgebietsabgrenzungen orientiert. Dabei wurde differenziert nach: Stadt Kiel direktes Umland als die direkt an Kiel angrenzenden Kommunen inkl. Kronshagen, Raisdorf und Preetz weiteres Umland bestehende u.a. aus den Mittelzentren Eckernförde, Schleswig, Rendsburg und Neumünster Abb. 6: Herkunftsgebiet CIMA-Passantenbefragung Kiel über 50 % der befragten Passanten kamen aus Kiel 5,2 % Kronshagen 3,3 % Eckernförde Die durchgeführte Passantenbefragung ist nicht als Frequenzanalyse zu verstehen. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der schwierigen Wetterverhältnisse die Passanten in den wetterunabhängigen Bereichen Sophienhof und CITTI-Park grundsätzlich auskunftsbereiter waren. Quelle: CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA-Passantenbefragung 2008 12 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 7: Herkunft der Passanten – Angaben in Prozent Abb. 8: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten (absolut) Kiel 1.728 55,1 Kronshagen 3,0 Preetz 1,7 Lindau 1,4 Bordesholm 1,2 806 Kiel 316 203 818 260 direktes Umland sonstiges direktes Umland 115 48 561 11,6 153 weiteres Umland Neumünster 2,5 Eckernförde 2,0 Rendsburg 10 0 20 30 40 50 60 70 Quelle: Alter Markt 15 24 N=6.085 5,6 0 Asmus-Bremer-Platz 205 101 andere Bundesländer / Ausland 8,5 andere Bundesländer / Ausland Quelle: sonstiges SH / HH 5,8 sonstiges SH / HH Sophienhof 101 34 28 0,3 sonstiges weiteres Umland CITTI 468 1,3 Schleswig 68 33 N=6.085 500 1000 1500 2000 Anzahl CIMA-Passantenbefragung 2008, Angaben in % CIMA-Passantenbefragung 2008, Angaben in % CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 13 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 9: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten Abb. 10: Passantenherkunft differenziert nach Standorten - Detailauswertung 56,7% 57,7% 60,4% Kiel weiteres Umland Lindau Bordesholm 0% 10% 3,3 2,2 2,4 2,08 1,6 2,0 1,3 3,27 1,2 1,0 2,7 0,3 0,4 0,7 0,2 Neumünster Eckernförde CITTI Rendsburg Sophienhof Asmus-Bremer-Platz Schleswig Alter Markt 5,4% 7,1% 2,7% 7,1% andere Bundesländer / Ausland 13,8 11,3 11,9 9,23 sonstiges direktes Umland 12,4% 7,1% 6,2% 8,3% sonstiges SH / HH Quelle: Preetz 14,8% 10,8% 12,4% 9,8% 30% 40% 50% 60% andere Bundesländer / Ausland 0 70% CIMA-Passantenbefragung 2008, Angaben in % Es bleiben die folgenden Aspekte zu betonen: Die Passanten im CITTI-Park kommen – im Vergleich zu den übrigen Standorten – zu einem höheren Anteil aus dem direkten und weiteren Umland sowie aus dem sonstigen Schleswig-Holstein und aus Hamburg. Dies zeigt in der Tendenz, dass durch den CITTI-Park vor allem die Bewohner des Umlandes angesprochen werden (übersichtliches Warenangebot, leichte An- und Abfahrt mit dem Pkw). Die Passanten der innenstädtischen Befragungsstandorte kommen zu einem wesentlich höheren Anteil aus dem Kieler Stadtgebiet. Dementsprechend geringer sind die Anteile im Umland und darüber hinaus. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Quelle: Sophienhof Asmus-Bremer-Platz Alter Markt 12,4 7,1 6,2 8,33 5,4 7,1 2,7 7,14 sonstiges SH / HH 20% CITTI 8,3 4,9 5,8 4,17 sonstiges weiteres Umland N=6.085 56,7 57,7 60,42 2,5 2,7 3,5 3,27 1,7 1,6 2,6 0,89 1,8 1,6 1,5 0,6 1,9 1,1 1,6 0,3 Kronshagen 21,6% 18,3% 21,0% 14,3% direktes Umland 45,7 Kiel 45,7% N=6.085 20 40 60 80 Anteil in % CIMA-Passantenbefragung 2008, Angaben in % Innerhalb der Innenstadt ist eine leichte Differenzierung zwischen Sophienhof (56,7 % Passanten aus Kiel), Asmus-Bremer-Platz (57,7 % der Passanten aus Kiel) und Alter Markt (60,4 % der Passanten aus Kiel) festzustellen. Demnach lässt die Sogwirkung in der dargestellten Reihenfolge nach. Folglich ist die Fokussierung des Kieler Kunden auf den Standort Alter Markt am Stärksten. Interessant ist außerdem, dass die Passantenanteile des Standorts Alter Markt im direkten und weiteren Umland hinter den Anteilen der anderen beiden Innenstadtstandorte zurückfallen, aber im Bezug auf das sonstige Schleswig-Holstein und Hamburg sowie darüber hinaus wieder höhere Anteile aufweisen. Dies kann auf sehr spezifizierte Kunden hinweisen, die einen längeren Anfahrtsweg in Kauf nehmen. 14 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3 Telefonische Haushaltsbefragung: Kiel im Meinungsbild der Bürgerinnen und Bürger Um genauere Erkenntnisse über die Einkaufsorientierung zu bekommen, hat die CIMA vom 30. Januar bis zum 14. Februar 2008 eine telefonische Haushaltsbefragung in der Landeshauptstadt Kiel sowie im Kieler Naheinzugsgebiet (direktes Umland) und im Ferneinzugsgebiet (weiteres Umland) durchgeführt (vgl. Abb. 11). Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Kieler Einzelhandels eingeflossen. Befragt wurden insgesamt 700 Haushalte, davon 300 Personen aus dem Stadtgebiet von Kiel, 200 Haushalte aus dem Naheinzugsgebiet und 200 Haushalte aus dem Ferneinzugsgebiet von Kiel. Die Abgrenzung des Befragungsraumes erfolgte in Abstimmung mit dem Auftraggeber. Darüber hinaus wurden auch die abgefragten Themen in Arbeitskreisen, bestehend aus Vertretern der Stadtverwaltung, der Politik, der Industrie- und Handelskammer, des Einzelhandelsverbandes und von Kiel-Marketing e.V., abgestimmt. Insgesamt wurde zu den folgenden Themen befragt: Die anschließende Auswertung wurde mit Hilfe von SPSS durchgeführt. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über das Befragungsgebiet. Abb. 11: Befragungsgebiet CIMA-Haushaltsbefragung Kiel Image der Stadt Kiel Motive/ Besuchsgrund für den Stadtbesuch/ Innenstadtbesuch Einkaufsverhalten/ Einkaufsorientierung Attraktivität des Kieler Einzelhandels Verkehr/ Erreichbarkeit/ Parken Akzeptanz von Shopping-Centern Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 2008 Die Auswahl der Haushalte erfolgte durch ein so genanntes geschichtetes Zufallsverfahren (Quotierung nach Alter und Geschlecht), für die Eingabe wurde ein CATI-Programm (Computer Assisted Telephone Interview) verwendet. Die Durchführung der Interviews erfolgte: von Montag bis Freitag in der Zeit von 16:00 Uhr bis 20:00 Uhr und am Samstag in der Zeit von 10:00 Uhr bis 17:00 Uhr CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 15 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.1 Durch die Frage nach den spontanen Assoziationen zur Stadt Kiel werden die Merkmale ermittelt, die das Image der Stadt prägen. Das Image der Stadt Kiel Abb. 12: An was denken Sie spontan, wenn Sie an Kiel denken? (Top 7-Nennungen) Einkaufen 10,5 12,3 13,5 10,3 10,0 11,5 Hafen ist langweilig 4,0 Aufbau nicht gelungen 6,5 3,3 0 Bei den Befragten aus der Landeshauptstadt Kiel zeigt sich ein durchwachsenes Bild bei der Bewertung ihrer Innenstadt. Zwar werden das Einkaufen und der Hafen an erster Stelle genannt, die negativen Bewertungen, das Kiel langweilig und der (Wieder-)Aufbau nicht gelungen ist, folgen aber relativ dicht. Auffällig ist, dass der „Sophienhof“ vor allem von Kieler Umlandbewohnern als städtisches Markenzeichen wahrgenommen wird. Relativ typisch ist, dass die eigene Bevölkerung ihre Stadt wesentlich schlechter bewertet. Dies wird in der Image-Frage bei den Antwortkategorien „Kiel, ist langweilig“ und „der Aufbau ist nicht gelungen“ deutlich. Hervorzuheben ist außerdem die negative Bewertung der Einkaufsstraße Holstenstraße durch die befragten Haushalte aus dem Umland. Kiel (n=300) direktes Umland (n=200) weiteres Umland (n=200) 12,0 7,0 6,0 Holstenstraße nicht gut 8,3 9,0 6,7 Sophienhof 9,7 4,5 Natur/Meer/Strand Quelle: 7,5 17,5 8,0 8,5 5 10 15 20 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 16 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 13: Was gefällt Ihnen an den Einkaufsmöglichkeiten in Kiel besonders gut? Was sind die Stärken? (Top 7-Nennungen) Nähe zum Meer Atmosphäre 6,7 7,9 direktes Umland (n=194) weiteres Umland (n=191) 5,0 Nähe zur Schifffahrt 4,2 3,7 5,7 Sophienhof 0 Atmosphäre der Innenstadt 10 20 30 40 50 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Der starke Bezug zur Kieler Förde und zur Ostsee wird insbesondere bei der Befragung zu den Stärken der Einkaufsmöglichkeiten deutlich: Als Stärken werden neben der Nähe zum Meer auch die Lage am Hafen, die Nähe zur Förde und die Nähe zur Schifffahrt genannt Der Bezug zum Einkaufen wird von den befragten Haushalten nicht als Stärke herausgestellt. An dritter Stelle wird lediglich die Atmosphäre positiv bewertet. (Auf der anderen Seite wird die Atmosphäre der Kieler Innenstadt jedoch auch als Schwäche genannt (vgl. Abb. 14). CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 5,7 2,1 1,6 1,6 0 Quelle: 5,3 5,1 1,1 Innenstadt insgesamt 8,4 3,1 8,2 8,7 2,2 Einkaufsangebot ist langweilig 7,7 5,6 3,7 Billigketten Kiel (n=300) 5,3 5,7 4,7 Erreichbarkeit zu Fuß 3,7 Innenstadt ist überlaufen/eng 5,7 6,7 6,8 Nähe zur Förde Quelle: 10,7 10,3 9,8 7,0 7,2 7,6 Bausünden in der Innenstadt 23,0 14,9 14,7 7,0 zu wenig Parkmöglichkeiten 44,7 42,3 28,3 Lage am Hafen Abb. 14: Was gefällt Ihnen an den Kieler Einkaufsmöglichkeiten überhaupt nicht? Was sind die Schwächen? (Top 7-Nennungen) Kiel (n=300) direktes Umland (n=195) weiteres Umland (n=184) 4,3 5 10 15 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Negativ werden die „fehlenden Parkmöglichkeiten in der Innenstadt“ hervorgehoben. Ein weiterer Antwortenblock bewertet die städtebauliche und die gestalterische Situation (Bausünden) sowie die Atmosphäre in der Innenstadt negativ. Außerdem werden überlaufene und enge Innenstadtbereiche, die „Billigketten“ sowie das langweilige Einkaufsangebot kritisiert. Zu betonen bleibt, dass – ähnlich wie bei den Stärken – auch klein negatives Thema die Stimmung bei den Befragten zu bestimmen scheint. 17 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.2 Motive für den Innenstadtbesuch/ Aufenthaltsdauer Abb. 16: Was ist der Grund, dass sie in der Innenstadt von Kiel einkaufen? (Top 7-Nennungen) Abb. 15: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Innenstadt von Kiel? (Top 7-Nennungen) Einkaufen 69,5 Nähe zum Wohnort 21,7 5,5 3,4 14,5 6,0 8,5 Erreichbarkeit Einkaufsatmosphäre Gaststättenbesuch 5,3 5,0 2,5 Besuch von Freizeiteinrichtungen 3,3 5,0 4,0 ohne Grund/ ergibt sich spontan 9,7 8,2 6,8 Kiel (n=300) direktes Umland (n=200) weiteres Umland (n=200) Abwechslung vom sonstigen Einkaufsort Arztbesuch 3,3 3,0 4,0 7,2 9,8 7,9 Besuch von Kultureinrichtungen 3,0 5,0 1,5 3,8 0 20 40 60 80 100 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Das Einkaufen ist eindeutig der Hauptgrund für den Besuch der Kieler Innenstadt. Die negativen Bewertungen hinsichtlich der Innenstadtgestaltung aus den vorherigen Fragen werden auch in dem verhältnismäßig geringen „Bummelfaktor“ deutlich. Die übrigen Besuchsgründe spielen nur eine untergeordnete Rolle, tragen jedoch entscheidend zum (attraktiven) Funktionsmix in der Kieler Innenstadt bei. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 23,0 10,7 6,0 6,5 5,0 0 7,6 bestimmtes Geschäft Weg von/zur Arbeitsstätte Quelle: 83,7 79,0 16,0 18,5 15,5 Bummeln 37,6 38,8 36,2 Umfangreiche Auswahl 12,4 Kiel (n=290) 7,9 10 direktes Umland (n=183) weiteres Umland (n=177) 20 30 40 50 Die „umfangreiche Auswahl“ in der Kieler Innenstadt steht für alle drei Befragungsgruppen mit deutlichem Abstand an der Spitze der Gründe, die für einen dortigen Einkauf sprechen. Ein bestimmtes Geschäft wird vor allem von den Befragten aus dem direkten Umland als Besuchsgrund der Kieler Innenstadt angegeben. Die „Nähe zum Wohnort“ ist maßgeblich für alle Kieler der zweitwichtigste Grund, um in der Kieler Innenstadt einkaufen zu gehen. 18 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 17: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt anhand folgender Aspekte nach Schulnoten: Öffnungszeiten Qualität das Angebotes Angebotsvielfalt Einkaufsatmosphäre Service und Beratung Preisniveau Außenerscheinung der Geschäfte Werbung/Aktionen der Einzelhändler * Quelle: 2,43 2,58 2,65 2,73 2,78 2,82 2,83 2,87 Schulnoten von 1 = sehr gut bis 6 = ungenügend CIMA-Haushaltsbefragung 2008 Abb. 18: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt anhand folgender Aspekte nach Schulnoten (Befragte aus dem Umland) Öffnungszeiten Angebotsvielfalt Qualität das Angebotes Service und Beratung Einkaufsatmosphäre Preisniveau Außenerscheinung der Geschäfte Werbung/Aktionen der Einzelhändler * Quelle: Die Öffnungszeiten in der Innenstadt von Kiel werden von allen Befragten sehr positiv bewertet. Hier dürfte die starke Präsenz des Sophienhof eine große Rolle spielen. Weitere Aspekte, die tendenziell eher positiv bewertet werden, sind die Qualität des Angebotes, die Angebotsvielfalt und die Einkaufsatmosphäre. Negativ werden das Preisniveau, die Außenerscheinung der Geschäfte und Werbung/ Aktionen der Einzelhändler bewertet. Deutlich wird, dass die Streuung bei der Bewertung der Befragten aus dem 1 Umland wesentlich größer ist, als bei den Befragten aus Kiel. Insgesamt wird die Innenstadt von Kiel mit einer Durchschnittsnote von 2,66 bewertet und schneidet damit im CIMA-Städtevergleich relativ schlecht ab. In ähnlichen CIMA-Befragungen in anderen Städten wurde die Innenstadt von Bremen mit 2,16, von Oldenburg mit 2,17 und von Osnabrück mit 2,54 bewertet. Auch wenn Innenstädte aufgrund ihrer unterschiedlichen Voraussetzungen nicht zu 100 Prozent miteinander vergleichbar sind, zeigt dieser Vergleich doch auch, dass in der Kieler Innenstadt Handlungsbedarf besteht. 2,30 2,51 2,52 2,60 2,64 2,76 2,77 2,94 Schulnoten von 1 = sehr gut bis 6 = ungenügend CIMA-Haushaltsbefragung 2008 1 Nach Erfahrungen der CIMA gehen Einheimische mit der eigenen Stadt i.d.R. wesentlich kritischer um und bewerten die Situation vor Ort etwas negativer. In Kiel konnte dieses Phänomen jedoch nicht festgestellt werden. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 19 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 19: Wie häufig besuchen Sie die Innenstadt von Kiel? 45 42,0 Kiel (n=300) 40 Abb. 20: Wie lange halten Sie sich normalerweise für Erledigungen in der Innenstadt von Kiel auf? 60 direktes Umland (n=200) 35 50 weiteres Umland(n=200) weiteres Umland (n=166) 30 25 16,5 15 10 5 15,0 5,0 4,5 1,5 10 0 Quelle: zwei bis einmal die zwei bis einmal im drei mal Woche drei mal im Monat die Woche Monat 18,7 12,811,5 0 täglich 25,9 9,0 2,7 2,0 alle paar Monate einmal nie CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Der Vergleich zwischen der Besuchshäufigkeit der Befragten aus Kiel mit der Besuchshäufigkeit der Befragten aus dem direkten und aus dem weiteren Kieler Umland zeigt, dass je näher die Befragten zur Kieler Innenstadt wohnen, desto häufiger besuchen sie diese dann auch. Rd. 55 % der befragten Kieler geben an, ihre Innenstadt mindestens einmal in der Woche zu besuchen. Dieser Wert trifft lediglich auf rd. 30,5 % der Befragten aus dem direkten Umland und nur rd. 8 % der Befragten aus dem weiteren Umland zu. Bei den Befragten aus dem weiteren Umland hingegen geben etwa 42 % der Befragten an, die Innenstadt von Kiel lediglich „alle paar Monate“ aufzusuchen. 17 % besuchen sie gar nicht. Deutlich wird darüber hinaus die gegenläufige Tendenz bei den Befragten aus Kiel bzw. aus dem Umland. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 42,3 40,7 30,2 20 7,3 51,2 50,0 30 17,0 16,0 11,0 9,5 9,3 21,5 19,7 19,5 20 40 25,0 24,3 21,7 Kiel (n=288) direktes Umland (n=182) 1,0 0,5 0,6 3,6 bis 30 Minuten 30-60 Minuten mehr als 1 bis mehr als 2 bis max. 2 max. 4 Stunden Stunden Quelle: 5,9 4,9 mehr als 4 Stunden CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Die befragten Personen aus Kiel gehen zwar häufiger in die Innenstadt, bleiben dort jedoch nicht so lange wie die Befragten aus dem Umland. Rd. 63 % der Befragten aus Kiel bleiben zwischen 30 Minuten und 2 Stunden in der Innenstadt. Die meisten Befragten aus dem direkten und weiteren Umland verweilen zwischen einer bis maximal 4 Stunden in der Innenstadt von Kiel. Die Auswertungen zeigen, dass die Innenstadt von Kiel von einem Großteil der Befragten bis zu 4 Stunden aufgesucht wird. Wenn man berücksichtigt, dass der „Bummelfaktor“ (vgl. Abb. 15, S. 18) in der Kieler Innenstadt relativ gering ist, so ist dies ein hoher Wert, der vor allem die hohe Einkaufsfunktion der Kieler Innenstadt ausdrückt. 20 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.3 Kiel als Einzelhandelsstandort Abb. 21: Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Kiel denken, gibt es Geschäfte oder Sortimente die Sie in der Innenstadt vermissen? (Top 6-Nennungen) 7,4 Bekleidung 5,7 kleinere, individuelle Läden 1,6 Fachgeschäfte 4,8 1,1 Lebensmittel 1,6 Spielzeug 2,1 1,6 0 7,4 5,4 4,0 4,2 3,7 Elektroartikel/ Haushaltsgeräte Quelle: 10,6 3,7 2 3,7 Kiel (n=298) 3,2 direktes Umland (n=189) weiteres Umland (n=187) 2,7 4 6 8 10 12 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Vermisst werden von den Befragten vor allem die Sortimente Bekleidung, Elektroartikel/ Haushaltsgeräte, Lebensmittel und Spielzeug in der Kieler Innenstadt. Kritisiert werden außerdem das Fehlen kleiner, individueller Läden und das Fehlen von Fachgeschäften. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 21 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 22: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im Service-Angebot der Kieler Innenstadt nach Schulnoten: Märkte, Feste, Veranstaltungen Fußgängerfreundlichkeit Dienstleistungsangebot allgemein Gastronomieangebot Kulturangebot Fahrradfreundlichkeit Sauberkeit und Sicherheit Freizeitangebot Gestaltung der Fußgängerzone Betreuungsangebot für Kinder Parkmöglichkeit in der Innenstadt Quelle: 2,32 2,41 2,41 2,47 2,52 2,60 2,73 2,74 3,00 3,30 3,83 Bezogen auf das Serviceangebot werden von den Befragten vor allem Märkte, Feste und Veranstaltungen deutlich positiv bewertet. Weitere Aspekte, die sowohl von Befragten aus Kiel als auch aus dem Umland überdurchschnittlich bewertet werden sind die Fußgängerfreundlichkeit, das Dienstleistungsangebot allgemein und das Kulturangebot. Negativ wird die Gestaltung der Fußgängerzone, Betreuungsangebote für Kinder und die Parkmöglichkeiten der Innenstadt bewertet. Aus Sicht der CIMA werden hier Handlungsbedarfe insbesondere bei der Gestaltung der Fußgängerzone und bei den Betreuungsangeboten für Kinder deutlich. Ähnliche Untersuchungen haben gezeigt, dass Parkmöglichkeiten in Innenstädten sehr häufig kritisiert werden, auch wenn das Angebot nachweislich ausreichend vorhanden ist. Ob das auch in der Innenstadt von Kiel der Fall ist, wird im Rahmen der vorgelegten Untersuchung nicht zweifelsfrei geklärt werden können, in der Konkurrenz zur „Grünen Wiese“ werden die Parkmöglichkeiten der Innenstadt von Kiel in jedem Fall immer schlechter abschneiden. Schulnoten von 1 = sehr gut bis 6 = ungenügend CIMA-Haushaltsbefragung 2008 Abb. 23: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im Service-Angebot der Kieler Innenstadt nach Schulnoten (Befragte aus dem Umland): Märkte, Feste, Veranstaltungen Kulturangebot Fußgängerfreundlichkeit Gastronomieangebot Dienstleistungsangebot allgemein Freizeitangebot Sauberkeit und Sicherheit Fahrradfreundlichkeit Gestaltung der Fußgängerzone Betreuungsangebot für Kinder Parkmöglichkeit in der Innenstadt Quelle: 2,17 2,31 2,33 2,44 2,50 2,58 2,63 2,90 2,94 3,21 3,72 Schulnoten von 1 = sehr gut bis 6 = ungenügend CIMA-Haushaltsbefragung 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 22 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Bezüglich der Einrichtung eines Betreuungsangebotes für Kinder konnte die CIMA folgende Befragungsergebnisse ermitteln: Abb. 25: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für Kinder wünschen und diese auch nutzen? (nach Haushaltsgrößen) nach Haushaltsgröße Abb. 24: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für Kinder wünschen und diese auch nutzen? (nach Altersgruppen) 30 25,4 JA 32,3 0 10 N=373 Quelle: 0 10 Kiel direktes weiteres ja Umland Umland Kiel direktes weiteres nein Umland Umland 0 Angaben in % 16,9 14,8 20 25,5 20 10,2 32,0 27,1 30 20 10 33,3 25-34 35-49 Jahre Jahre (n=47) (n=127) Haushaltsgröße 25-34 35-49 Jahre Jahre (n=47) (n=127) N=174 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Immerhin rd. 25 % der Kieler Bevölkerung wünschen sich ein besseres Betreuungsangebot für Kinder in der Kieler Innenstadt. Aus Sicht der CIMA ist das ein relativ hoher Wert, wenn man berücksichtigt, dass nur eine eingeschränkte Zielgruppe (nämlich Eltern) von einem Betreuungsangebot für Kinder profitieren würden. Entsprechend steigt der Anteil in den Altersgruppen, die von einer solchen Maßnahme profitieren wurden. Dabei gibt es zwischen Männern und Frauen keine signifikanten Unterschiede. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Quelle: ja nein 5 Personen 40 40 40 4 Personen 50 29,5 50 60 3 Personen JA JA 2 Personen 70,5 50 30 67,7 1 Person 74,6 60 74,5 70 80 60 Kiel + Umland NEIN 5 Personen 90 70 80 89,8 4 Personen NEIN NEIN 72,9 68,0 66,7 70 3 Personen alle Altersgruppen 80 2 Personen 100 keine signifikanten Unterschiede zwischen Frauen (22,2 % Zustimmung) und Männern (21,8 % Zustimmung) 85,2 83,1 1 Person 90 N=373 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Die Aufschlüsselung nach unterschiedlichen Haushaltsgrößen bestätigt die Tendenz, dass gerade in den Bevölkerungsgruppen, die von einem zusätzlichen Betreuungsangebot profitieren würden, die höchste Zustimmungsquote zu vermelden ist. Demnach stimmen eher größere Haushalte für ein Kinderbetreuungsangebot in der Innenstadt. 23 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.4 Persönliches Einkaufsverhalten Abb. 26: Wo kaufen Sie i.d.R. Lebensmittel/ Getränke ein? (Top 8-Nennungen) Kiel, Fußgängerzone 1,0 Kiel, Sophienhof/Bahnhof 0,5 0,5 7,7 3,0 1,5 Hamburg 55,6 Raisdorf Kiel (n=297) direktes Umland (n=199) 23,0 66,3 43,5 0 20 40 60 Abb. 27: Wo kaufen Sie i.d.R. Bekleidung/ Wäsche ein? (Top 9-Nennungen) 26,5 Quelle: 2,7 Kiel, Sophienhof/Bahnhof Kiel (n=300) 2,5 30 21,3 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort direktes Umland (n=198) weiteres Umland (n=198) Neumünster 21,7 Rendburg 0 10 9,6 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort 5,0 6,0 20 30 40 50 60 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 29,8 25,8 0 Quelle: Kiel (n=300) 2,7 4,5 2,5 14,5 7,0 60 36,7 20,3 1,0 2,5 Internet weiteres Umland (n=200) 0,3 Rendsburg 50 6,0 3,0 4,0 sonstiges Kiel 1,7 2,0 4,0 0,3 0,5 40 25,8 14,1 10,1 direktes Umland (n=199) 11,6 20 10,6 Kiel, Citti-Park 7,7 1,0 2,0 10 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Abb. 29: Wo kaufen Sie i.d.R. Bücher/ Schreibwaren ein? (Top 8-Nennungen) 10,3 7,5 8,0 Kiel, Citti-Park 8,0 Kiel, Fußgängerzone 44,3 41,7 25,3 21,1 22,5 Kiel, Sophienhof/Bahnhof Neumünster weiteres Umland (n=200) 11,6 10,6 12,0 0 80 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Kiel, Fußgängerzone 0,5 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort Hamburg direktes Umland (n=199) 15,5 Rendsburg 11,0 Neumünster Quelle: Neumünster Kiel (n=299) weiteres Umland (n=200) 0,3 Raisdorf 0,5 0,5 3,0 3,5 4,5 2,3 4,0 0,3 13,8 2,4 4,0 1,0 sonstiges Kiel 17,0 46,5 30,2 25,5 23,7 22,1 7,7 6,0 5,0 9,7 sonstiges Kiel sonstiges Kiel Quelle: Kiel, Sophienhof/Bahnhof 8,1 5,5 2,0 Rendsburg Kiel, Fußgängerzone Kiel, Citti-Park Kiel, Citti-Park Raisdorf Abb. 28: Wo kaufen Sie i.d.R. Schuhe/ Lederwaren ein? (Top 9-Nennungen) 10 20 30 40 50 60 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % 24 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 30: Wo kaufen Sie i.d.R. Elektroartikel/ Computer etc. ein? (Top 9) Kiel, Fußgängerzone 11,7 14,6 5,5 Kiel, Sophienhof/Bahnhof 10,1 4,5 Kiel, Citti-Park direktes Umland (n=198) Raisdorf 20 30 40 50 60 Kiel, Fußgängerzone 21,8 12,1 Quelle: 5,6 7,7 10 20 30 40 50 60 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % 38,2 14,1 11,0 20,7 20,8 Raisdorf Kiel (n=300) 29,1 7,5 Kiel (n=299) direktes Umland (n=197) 12,3 weiteres Umland (n=198) 5,6 9,2 58,2 9,6 6,3 weiteres Umland (n=195) Kiel 6,6 9,1 Raisdorf direktes Umland (n=198) Abb. 33: Wo kaufen Sie i.d.R. Baumarktbedarf/ Gartenbedarf ein? (Top 5) 28,0 12,0 1,5 5,1 2,5 0 Abb. 31: Wo kaufen Sie i.d.R. Spielwaren/ Sportartikel ein? (Top 7) sonstiges Kiel 1,3 1,0 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Kiel, Citti-Park 2,0 1,0 Kaltenkirchen 10 Kiel (n=297) 19,7 17,4 3,0 5,1 6,7 Neumünster 22,5 26,2 19,2 6,7 9,6 4,6 Hamburg 11,6 Kiel, Sophienhof/Bahnhof 10,4 Bad Segeberg weiteres Umland (n=200) 7,0 0 14,9 Kiel (n=299) 20,5 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort 14,5 sonstiges Kiel 26,3 Neumünster Rendburg 8,1 9,2 33,8 20,2 6,0 8,0 8,5 3,0 3,0 2,0 Internet 4,0 1,5 1,0 Kiel, Ikea 15,4 1,5 Raisdorf Quelle: Kiel, Fußgängerzone 16,4 10,0 sonstiges Kiel Abb. 32: Wo kaufen Sie i.d.R. Möbel ein? (Top 9-Nennungen) direktes Umland (n=199) Neumünster weiteres Umland (n=199) 24,1 16,2 Rendsburg 11,6 Neumünster 18,2 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort 9,1 0 Quelle: 10 Stadtteilzentrum/ jeweiliger Wohnort 15,7 20 30 40 50 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 19,1 26,6 0 60 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % 1,7 Quelle: 10 20 30 40 50 60 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % 25 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Die Fragen nach dem persönlichen Einkaufsverhalten liefern wichtige Erkenntnisse zur Einkaufsorientierung und sind in die Kaufkraftstromanalysen und Bewertungen des Einzelhandels in Kiel unter Kap. 4.2 und 4.3 eingeflossen. Folgendes ist herauszustellen: Im periodischen Bedarfsbereich dominiert die Fokussierung auf das jeweilige Stadtteilzentrum bzw. auf den jeweiligen Wohnort. Hier spielt die Innenstadt nur eine untergeordnete Rolle. Der CITTI-Park besitzt jedoch auch hier eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung. Der aperiodische Bedarfsbereich ist etwas differenzierter zu betrachten. Bei den Waren des persönlichen Bedarfsbereiches (Bekleidung/ Schuhe) dominiert die Fokussierung auf die Fußgängerzone und auf den Sophienhof. Zusätzlich werden der CITTI-Park und von den Befragten aus dem Umland auch der Ostseepark in Raisdorf genannt. Ähnliches gilt für die Warengruppe Bücher/ Schreibwaren. Angebotslücken in der Innenstadt werden in der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör sichtbar. Dort besitzt der CITTI-Park bereits eine größere Bedeutung als die Fußgängerzone und der Sophienhof zusammen. Auch der Ostseepark ist insbesondere für die befragten Haushalte aus dem Umland von großer Bedeutung. Auch in der Warengruppe Sportartikel/ Spielwaren wird die Konkurrenz zwischen der Kieler Innenstadt auf der einen Seite und der autokundenorientierten Standorte CITTI-Park und Ostseepark in Raisdorf auf der anderen Seite sichtbar. Die Warengruppe Möbel spielt für die Innenstadt (auch wenn es dort attraktive Möbelanbieter gibt) in der Summe nur eine untergeordnete Rolle. Die große Bedeutung von IKEA in Kiel und Möbel Kraft in Bad Segeberg liegt hier auf der Hand. Bei den Baumarktsortimenten konkurriert Kiel vor allem mit Raisdorf. Dies dürfte für die Innenstadtentwicklung jedoch nur von untergeordneter Bedeutung sein. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 26 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.5 Abb. 35: Wenn ja, in welchen Shopping-Centern oder Einkaufszentren kaufen Sie gelegentlich ein? Shopping-Center Abb. 34: Kaufen Sie gelegentlich in Shopping-Centern/ Einkaufszentren ein? JA 90 Altersgruppen: 81,7 76,5 80 75,0 73,2 76,9 Sophienhof, Kiel 92,5 % der 25-34-Jährigen kaufen in S-C ein nur 61,6 % der über 65-Jährigen kaufen in S-C ein 75,8 69,9 Citti-Park, Kiel 61,2 73,0 NEIN 70 18,9 24,2 Raisdorf 60 12,2 50 Eiderpark, Rendsburg 40 30 23,5 27,0 18,3 20 Kiel direktes ja Umland weiteres Umland Kiel direktes nein Umland weiteres Umland Angaben in % Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Eine deutliche Mehrheit der befragten Haushalte in Kiel und Umgebung kauft bereits in Shopping-Centern ein. Betrachtet man die unterschiedlichen Altersgruppen, werden deutliche Unterschiede deutlich. Die Jungen (zwischen 25 und 34 Jahren) kaufen wesentlich häufiger als die über 65-Jährigen in Shopping-Centern ein. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 5,4 0 N=700 Quelle: direktes Umland (n=153) weiteres Umland (n=147) Friesencenter, Niebüll 10 0 Kiel (n=244) 4,1 20 40 60 80 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Bei der Nachfrage, welche Shopping-Center im Einzelnen aufgesucht werden, dominieren (wie nicht anders zu erwarten) der Sophienhof und der CITTI-Park. Selbst bei den Befragten aus dem Umland spielt der Ostseepark in Raisdorf eine nicht so große Rolle. Dies mag zum einen an der unübersichtlichen und unbefriedigenden gestalterischen Situation in Raisdorf liegen, kann zum anderen aber auch damit begründet werden, dass der Ostseepark in Raisdorf von vielen Befragten nicht als Shopping-Center oder Einkaufszentrum, sondern als Fachmarktzentrum oder Gewerbegebiet wahrgenommen wird. 27 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 36: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues ShoppingCenter, u. a. mit Saturn, hochwertigen Bekleidungsgeschäften und einem Lebensmittelmarkt. Würden Sie dieses besuchen? Abb. 37: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues ShoppingCenter, u. a. mit Saturn, hochwertigen Bekleidungsgeschäften und einem Lebensmittelmarkt. Würden Sie dieses besuchen? (Filter: diejenigen, die bereits ein Shopping-Center besuchen) 57,0 60 70 50 41,7 40,8 40 50 30,0 30 Kiel regelmäßig Umland Umland Kiel 10 Umland 17,5 13,0 Kiel 40 20 0 59,2 60 30 20,4 10 gelegentlich nie 0 regelmäßig Quelle: 20,4 20 gelegentlich nie CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % 28 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 38: Würden Sie regelmäßig hochwertige Bekleidungsgeschäfte besuchen, wenn sich diese in dem Shopping-Center befänden? (Filter, diejenigen, die bereits ein S-C besuchen) 60 Abb. 39: Würden Sie regelmäßig einen Saturn-Markt besuchen, wenn sich dieser in dem Shopping-Center befände? (Filter, diejenigen, die bereits ein S-C besuchen) 50 50,7 46,7 45 50 40 40 36,8 35 30 30 25,7 23,7 25 20 20 16,4 15 10 10 5 0 regelmäßig Quelle: gelegentlich nie 0 regelmäßig gelegentlich nie CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Alles in allem zeigt sich, dass die Befragten in großen Teilen ein weiteres Shopping-Center in der Innenstadt von Kiel nachfragen würden. Dabei wird deutlich: Je individueller der Besatz, desto größer die Nachfrage auf Konsumentenseite. 29 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.6 Abb. 41: Falls mehr: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5-Nennungen): Entwicklung des Einkaufsverhaltens höhere verfügbare Kaufkraft Abb. 40: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Innenstadt von Kiel ein als vor drei Jahren? 25% besseres/größeres Angebot Kiel (n=299) 11,2 51,6 37,2 14,3% wohne nun in der Innenstadt 12,5% zugezogen direktes Umland 5,3 (n=195) 46,6 48,1 mehr weniger weiteres Umland (n= 11,4 189) 0% 20% 40% 34,2 60% 80% 100% Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Bei den Befragten aus Kiel und aus der Umgebung lassen die Angaben zu den Veränderungen im Einkaufsverhalten eine deutliche Tendenz erkennen. Der Großteil der Befragten kaufte zum Zeitpunkt der Befragung deutlich weniger in der Innenstadt von Kiel ein, als noch vor drei Jahren. Diese Tendenz ist bei den Befragten aus dem direkten Umland am stärksten ausgeprägt. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 7,1% 0 Quelle: 54,3 8,9% mehr Freizeit gleich viel Kiel + Umland (n=56) 5 10 15 20 25 30 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Insgesamt haben nur 56 Befragte geantwortet, dass sie aktuell mehr in der Kieler Innenstadt einkaufen würden als noch vor drei Jahren. Als Hauptgrund dafür werden mit den Antworten „individuell höhere verfügbare Kaufkraft“, „wohne nun in der Innenstadt“ und „Freizeit“ fast ausschließlich private (oder berufliche) Gründe genannt, die mit der Entwicklung der Innenstadt nur indirekt im Zusammenhang stehen. Lediglich rd. 14 % nennen das bessere/ größere Angebot als Hauptgrund. 30 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 42: Falls weniger: Gibt es einen bestimmten Ort, an dem Sie heute dafür mehr einkaufen? (Top 5-Nennungen) Abb. 43: Falls weniger: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5-Nennungen) Kiel, Citti-Park 26,4 Preisniveau 21,2 13,6 26,7 25,0 8,6 Raisdorf 16,0 weniger Bedarf 9,6 13,2 22,7 16,7 5,2 Neumünster Kiel (n=106) direktes Umland (n=76) Rendsburg 10,3 Quelle: 8,5 9,1 8,3 private Gründe Kiel (n=104) weiteres Umland (n=58) 10 20 30 40 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Die Antworten auf die Frage, an welchen Orten außerhalb der Innenstadt die Kunden heute stattdessen mehr einkaufen, skizzieren ein klares Bild: Der CITTI-Park und der Ostseepark in Raisdorf haben sich als Konkurrenzorte zur Kieler Innenstadt etabliert und haben in den letzten drei Jahren erheblich Kaufkraft aus der Kieler Innenstadt gezogen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] weiteres Umland (n=60) 12,5 5,0 0 Quelle: direktes Umland (n=88) 2,8 wenig Auswahl 3,9 5,2 0 10,2 3,3 19,0 Eckernförde 18,9 Parkgebühren 1,0 10 20 30 40 CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Neben den attraktiver werdenden Konkurrenzorten tragen vor allem das Preisniveau, die Parkgebühren (im Gegensatz zu den Standorten CITTIPark und Raisdorf) und der geringere Bedarf zum Bedeutungsverlust der Kieler Innenstadt in den letzten drei Jahren bei. Von einigen Befragten wird zusätzlich die weniger werdende Auswahl in der Innenstadt als Grund genannt. 31 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 3.7 Abb. 45: Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit mit dem jeweiligen Verkehrsmittel? (Befragte aus Kiel und dem Umland) Erreichbarkeit zu Fuß Fahrrad Bus privater Pkw Motorrad/ Mofa Abb. 44: Mit welchem Verkehrsmittel erreichen Sie normalerweise die Innenstadt von Kiel? 45,2 PKW 73,1 86,7 33,6 Bus, Bahn 23,6 12,0 12,3 Kiel (n=298) zu Fuß direktes Umland (n=182) 0 20 Quelle: weiteres Umland (n=166) 8,2 2,2 0,6 Fahrrad Quelle: 1,44 1,79 1,91 2,20 3,50 40 60 80 100 Schulnoten von 1 = sehr gut bis 6 = ungenügend CIMA-Haushaltsbefragung 2008 Die Beurteilung der Erreichbarkeit mit dem jeweiligen Verkehrsmittel zeigt, dass der Pkw deutlich schlechter abschneidet als das Fahrrad oder der ÖPNV. Die Erreichbarkeit „zu Fuß“ wird am höchsten bewertet, hier zeigt sich die Bedeutung der Holstenstraße als Fußgängerzone und des Sophienhofs als innenstädtisches Shopping-Center. CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % Der Modal-Split der Kieler Stadtbewohner unterscheidet sich deutlich von dem der Umlandbewohner. Während die Befragten aus Kiel immerhin zu rd. 1/3 mit Bus und Bahn in die Kieler Innenstadt kommen, dominiert bei den Umlandbewohnern wesentlich stärker die Fokussierung auf den Pkw (über 73 % bzw. sogar über 86 %). Dies bestätigt die bereits dargestellten Befragungsergebnisse hinsichtlich der Einkaufsorientierung der Umlandbewohner, die anteilig wesentlich stärker auf die nicht-integrierten Handelsstandorte ausgerichtet sind als die Kieler Stadtbevölkerung. Die nicht-integrierten Standorte CITTI-Park und Ostseepark sind mit dem Pkw wesentlich besser erreichbar als mit dem ÖPNV oder gar mit dem Fahrrad. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 32 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4 Bestandsanalyse 4.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur 4.1.1 Zentralörtliche Bedeutung Die Landeshauptstadt Kiel soll als Oberzentrum zentralörtliche Funktionen für den oberzentralen Verflechtungsraum erfüllen. Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs, hat Kiel unter anderem die raumordnerische Funktion, die Bevölkerung in der Stadt und im oberzentralen Verflechtungsbereich mit (spezialisierten) Gütern des aperiodischen Bedarfs und verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen zu versorgen. Somit besitzt die Landeshauptstadt Kiel auch eine erhebliche Versorgungsfunktion für das Umland. Für die Einzelhandelsentwicklung relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion in und außerhalb des Marktgebietes von Kiel sind: Direktes Umland Kronshagen Stadt Schwentinental (Raisdorf/ Klausdorf) Weiteres Umland Schleswig Eckernförde Rendsburg Neumünster Plön Bedeutende Wettbewerbsstandorte außerhalb des Marktgebietes Lübeck Hamburg CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 33 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.1.2 Makrostandort Landeshauptstadt Kiel Abb. 46: Die Lage im Raum Die Landeshauptstadt Kiel ist durch Ihre Lage an der Ostsee und an der Kieler Förde geprägt. Stellt die Lage an der Kieler Förde auf der einen Seite ein bedeutendes Potenzial dar, erschwert die Seelage auf der anderen Seite natürlich auch die Erreichbarkeit der Stadt bzw. schränkt das Marktgebiet ein. Als bedeutende Konkurrenzorte sind die Oberzentren Hamburg und Lübeck zu nennen: KIEL Quelle: Bearbeitung: Microsoft Mappoint Europa CIMA GmbH 2008 2 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Kiel ist die bevölkerungsreichste Stadt in Schleswig-Holstein und Sitz des Schleswig-Holsteinischen Landesparlaments. Kiel ist über die BAB 215/ 210 direkt an das überregionale Straßennetz angebunden. Über die BAB 7 bestehen direkte Verbindungen von Kiel nach Hamburg. Über die (noch nicht vollständig fertig gestellte) Bundesautobahn 21 besteht eine Verbindung nach Lübeck. Außerdem bestehen über die Bundesstraßen 76, 404, 502, 503 direkte Verbindungen zu den angrenzenden Kommunen im direkten und weiteren Umland. Die Fahrtzeit von der Kieler Innenstadt in die Hamburger Innenstadt beträgt 2 mit dem Pkw ca. 1 Stunde 20 Minuten (rd. 96 Kilometer Entfernung). Die Pkw-Fahrtzeit nach Lübeck beträgt ca. 1 Stunde 20 Minuten (rd. 80 Kilometer). Die Innenstädte von Neumünster und Rendsburg erreicht man mit dem eigenen Pkw in rd. 30 Minuten (rd. 35 Kilometer). Die Fahrtzeit nach Eckernförde weicht nur geringfügig davon ab. An das überregionale Schienennetz der Bahn ist Kiel wie folgt angeschlossen: Regionalzüge nach Hamburg und Kiel fahren einmal in der Stunde. Nach Hamburg wird dieser Takt durch mehrere ICE-Verbindungen sowie durch zusätzliche Verbindungen zu den Pendlerzeiten verdichtet. Die Fahrzeiten der Regionalzüge betragen nach Hamburg 1 Stunde 16 Minuten (ICE-Züge rd. 10 Minuten schneller) und nach Lübeck 1 Stunde 12 Minuten. Für die Strecke von Kiel nach Rendsburg beträgt die Fahrzeit rd. 30 Minuten. Von Kiel nach Neumünster fahren bis zu drei Züge pro Stunde, die Fahrzeit variiert von 17 bis 25 Minuten. Die Fahrdauer mit der Regionalbahn von Kiel nach Eckernförde beträgt ca. 30 Minuten, die Züge fahren in etwa einmal in der Stunde. Kiel hat insgesamt 30 Stadtteile. Zu ergänzen bleibt, dass die Gemeinde Kronshagen administrativ zwar eigenständig ist, räumlich jedoch sehr stark in das Stadtgebiet von Kiel integriert ist. Dies wurde bei den Berechnungen der Kaufkraftströme berücksichtigt. Zeit- und Entfernungsangaben nach www.map24.de. 34 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Arbeitslosenquoten bezogen 2002 11,7 SchleswigHolstein 8,7 auf alle zivilen Erwerbspersonen 2003 13,4 9,7 im Jahresdurchschnitt 2004 13,6 9,8 2005 16,9 11,6 2006 14,7 10,0 2007 12,5 8,4 0,8 -0,3 Kiel SchleswigHolstein 222.708 4.319.146 Indikatoren 4.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 47: Sozioökonomische Rahmendaten Kiel SchleswigHolstein 30.09.2003 233.039 2.823.171 30.09.2004 233.329 2.828.760 30.09.2005 233.620 2.832.205 30.09.2006 234.358 2.833.679 30.09.2007 235.696 2.837.021 +/- in % 2002-2007 1,14 0,49 Indikatoren Bevölkerungsentwicklung Kiel +/- Prozentpunkte 2002-2007 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: Dezember 2007 Daten im Tourismus der Stadt Kiel Indikatoren Anzahl der Ankünfte (insgesamt) Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein; Tabelle A I 2; Stand: 07.02.2008 2002 Entwicklung der 31.03.2003 102.154 790.107 2003 k.A. 5.018.539 sozialversicherungspflichtig 31.03.2004 100.226 772.124 2004 212.994 4.445.537 Beschäftigten (am Arbeitsort) 31.03.2005 99.084 762.305 2005 239.895 5.057.687 31.03.2006 99.610 762.520 2006 243.204 4.773.896 31.03.2007 101.956 783.526 2007 252.785 4.956.475 +/- in % 2002-2006 -0,19 -0,83 13,51 14,8 +/- in % 2002-2007 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein; Tabelle A VI 5 ; Stand: 07.02.2008 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Tabelle G IV 1; Stand: 28.02.2008 Einpendler 30.06.2002 47.829 96.343 Übernachtungen (insgesamt) Auspendler 30.06.2002 18.487 172.624 2003 k.A. 23.276.487 Saldo 29.342 -76.281 2004 420.046 19.912.621 30.06.2003 47.415 95.344 2005 468.772 19.896.659 170.500 2006 476.113 20.373.194 -75.156 2007 480.216 20.990.502 14,7 2,2 Einpendler Auspendler 30.06.2003 Saldo Einpendler Auspendler 30.06.2004 17.850 29.565 47.816 2002 +/- in % 2002-2007 95.844 418.587 20.534.981 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Tabelle G IV 1; Stand: 28.02.2008 30.06.2004 17.927 169.884 Saldo 29.889 -74.040 Einpendler 30.06.2005 48.417 97.766 Auspendler 30.06.2005 17.766 172.735 Saldo 30.651 -74.969 Einpendler 30.06.2006 49.211 101.466 Auspendler 30.06.2006 18.399 176.750 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Tabelle G IV 1; Stand: 28.02.2008 Saldo 30.812 -75.284 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Durchschnittliche 2002 1,9 Aufenthaltsdauer in Tagen 2003 k.A. 4,6 2004 2,0 4,5 2005 2,0 4,4 2006 2,0 4,3 2007 1,9 4,2 4,8 Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Tabelle IIIb5 - 4203.3 (3) ; Stand: 07.02.2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 35 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Kiel zeichnet sich im Betrachtungszeitraum 2003 bis 2007 durch eine stabile Bevölkerungsentwicklung aus. Der bundesweit prognostizierte Trend (Stichwort „Demografischer Wandel“) mit zurückgehenden Bevölkerungszahlen kann zumindest bis zum jetzigen Zeitpunkt in Kiel (noch) nicht bestätigt werden. Dies trifft in etwas abgeschwächter Form auch auf das Land Schleswig-Holstein zu. Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Kiel von 2003 bis 2007 leicht zurückgegangen (0,19 %). Der Rückgang ist im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein jedoch deutlich geringer ausgeprägt. In den letzten Jahren (ab 2006) ist allerdings eine leichte Konsolidierung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Kiel festzustellen. D.h. die sich auf Bundesebene abzeichnende positive wirtschaftliche Entwicklung wird auch in Kiel sichtbar. Die positiven Pendlersalden zeigen die Bedeutung von Kiel als Arbeitsort für das Umland. Der Einpendlerüberschuss hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt. Im Betrachtungszeitraum 2002 bis 2006 konnte dieser Überschuss um rd. 5 % gesteigert werden. Die Arbeitslosenquoten in Kiel liegen, gemessen an den Vergleichszahlen des Landes Schleswig-Holstein und im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überdurchschnittlich hoch. Bereits ab 2006 wurde jedoch auch in der Stadt Kiel eine leichte Erholung auf dem Arbeitsmarkt spürbar. Die CIMA geht davon aus, dass sich dieser Trend bis zum Jahr 2008 weiter fortgesetzt hat. Der Tourismus spielt innerhalb der Stadt Kiel eine bedeutende Rolle, die im Betrachtungszeitraum von 2002 bis 2007 sogar noch zugenommen hat. Sowohl die Anzahl der Ankünfte als auch die Anzahl der Übernachtungen sind in Kiel in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Die Aufenthaltsdauer ist in etwa gleich geblieben. Neben den Fährtouristen sind Stadttouristen sowie vor allem Ostseetouristen zu nennen, die den Urlaub an der Ostsee mit einem Besuch der Landeshauptstadt verbinden. Nicht zu vernachlässigen sind außerdem die Touristen aus den skandinavischen Ländern. Der Tourismus stellt somit einen bedeutenden Faktor am Wirtschaftsstandort Kiel – auch bezogen auf den Einzelhandel – dar. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Fazit Insgesamt ist das Bild der hier dargestellten sozioökonomischen Indikatoren positiv. Einschränkend lässt sich folgendes festhalten: Der in der Stadt Kiel in den letzten Jahren festgestellte Rückgang der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten schwächt sich allmählich ab und gibt positive Signale für die Zukunft. Auch wenn in den nächsten Jahren davon ausgegangen werden kann, dass es in Kiel keine bedeutenden Bevölkerungszuwächse mehr geben wird (eher das Gegenteil wird der Fall sein), ergibt sich in der Gesamtschau der sozioökonomischen Rahmendaten aus Sicht der CIMA eine durchaus stabile Basis auf der Nachfrageseite, auf die sich der Einzelhandel in Kiel auch in Zukunft stützen kann. 36 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel 4.2.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Letzteres ist wiederum unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region, Stadt oder Gemeinde. Kennziffern zur Bewertung dieser wirtschaftlichen Eckdaten sind u.a. der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, der Anteil der Hartz-IV-Empfänger, der Anteil der Rentner, der Anteil der Arbeitslosen und das Gesamteinkommen der Bevölkerung. Abb. 48: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (Angaben in %) Kronshagen 109,2 Raisdorf 107,3 Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in Kiel für 2007 bei 5.138,09 €. Bundesweit wird für das Jahr 2007 ein Wert von 5.297 € pro Einwohner berechnet. Bad Segeberg 105,1 Rastorf 103,2 Land S-H 101,3 Osdorf 100,8 Preetz 100,0 Eckernförde 98,0 Kiel 97,0 Neumünster 95,6 Schleswig 93,8 Rendsburg 92,0 Plön Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Kiel mit 97,0 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100,0 %. Auch im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein (101,3 %) wird die unterdurchschnittliche Kaufkraft pro Person in Kiel deutlich. Hervorzuheben ist die sehr starke Streuung der Werte in der Region: Während Kronshagen als eine direkt an das Stadtgebiet von Kiel angrenzende Gemeinde eine Kaufkraftkennziffer von 109,2 aufweist, liegen die Werte für Schleswig, Rendsburg und Plön noch deutlich unter der Kaufkraft der Landeshauptstadt. 87,8 0 Quelle: Bearbeitung: 50 100 150 MB Research 2007 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 37 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Betrachtet man das kaufkraftpotenzial in Kiel differenziert nach Stadtteilen bzw. Postleitzahlbereichen, wird auch hier eine deutliche Differenzierung sichtbar. Bei der Bewertung der Einzelhandelssituation in Kiel hat die CIMA deshalb die folgenden unterschiedlichen Kaufkraftkennziffern (Quelle: mb Research 2007) für die einzelnen Postleitzahlenbereiche innerhalb Kiels berücksichtigt: PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ PLZ 24103 Kiel: 24105 Kiel: 24106 Kiel: 24107 Kiel: 24109 Kiel: 24111 Kiel: 24113 Kiel: 24114 Kiel: 24116 Kiel: 24118 Kiel: 24143 Kiel: 24145 Kiel: 24146 Kiel: 24147 Kiel: 24148 Kiel: 24149 Kiel: 24159 Kiel: KKZ 107,4 KKZ 108,1 KKZ 95,4 KKZ 102,9 KKZ 94,8 KKZ 105,2 KKZ 107,8 KKZ 89,1 KKZ 91,9 KKZ 91,6 KKZ 87,1 KKZ 100,1 KKZ 100,1 KKZ 103,1 KKZ 92,0 KKZ 88,3 KKZ 102,1 PLZ 24119 Kronshagen: KKZ 109,2 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 38 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Das Marktgebiet der Stadt Kiel wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Kiel Branchenmix Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe Lage zu anderen zentralen Orten Verteilung der Bevölkerung im Raum Verkehrsinfrastruktur Mobilität der Bevölkerung im Raum Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt) Nähe zu Konkurrenzorten Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus Expertengesprächen vor Ort abgestimmt. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 39 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 49: Marktgebiet der Stadt Kiel Das Marktgebiet der Stadt Kiel kann folgendermaßen beschrieben werden: Kiel Quelle: direktes Umland Neben dem Stadtgebiet von Kiel umfasst das Marktgebiet das direkte und weitere Umland. Das direkte Umland beinhaltet die direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Kommunen sowie die Kommunen mit eindeutigem Bezug zur Landeshauptstadt. Darunter fallen unter anderem Kronshagen, Raisdorf (Stadt Schwentinental) und das Mittelzentrum Preetz. Das weitere Umland als Teil des Marktgebietes umfasst unter anderem die Mittelzentren Eckernförde, Schleswig, Rendsburg und Neumünster. Die weitere Ausdehnung des Marktgebietes wird vor allem durch die starken oberzentralen Konkurrenzorte Hamburg und Lübeck erschwert. Außerdem ist davon auszugehen, dass die konkurrierenden Ober- und Mittelzentren ebenfalls Kaufkraft aus dem Marktgebiet der Stadt Kiel abziehen (Überlagerung der einzelnen Marktgebiete). Zu berücksichtigen ist darüber hinaus der Ostseepark in Raisdorf (Stadt Schwentinental), der ebenfalls einen erheblichen Anteil der Kaufkraft innerhalb der Region bindet. Das Marktgebiet bezieht sich auf den Einzelhandel der Gesamtstadt Kiel. Zu beachten ist, dass die Innenstadt jedoch den bedeutendsten Einzelhandelsstandort innerhalb der Landeshauptstadt darstellt. Ausweitungen des Marktgebietes sind aus diesem Grund lediglich in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Kaufkraftbindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. weiteres Umland CIMA Berechnungen nach HUFF, Einzelhändlerinterviews CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 40 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Folgende Zonen des Marktgebietes wurden differenziert: Stadt Kiel: direktes Umland: weiteres Umland: 235.696 Einwohner 167.980 Einwohner 340.435 Einwohner Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer 9 %igen Potenzialreserve (PR) für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 41 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Kiel 3 Die Berechnungen des Nachfragepotenzials der Landeshauptstadt Kiel und im Marktgebiet erfolgt auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern in den Städten und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.297 € für 2007 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Kiel ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.138,09 € je Einwohner p.a. In den drei Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd. 4.236,5 Mio. € (inkl. Potenzialreserve) zur Verfügung. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebie4 tes : Stadt Kiel: rd. 1.211,0 Mio. € (rd. 29 %) direktes Umland: rd. 939,9 Mio. € (rd. 22 %) erweitertes Umland: rd. 1.735,8 Mio. € (rd. 41 %) Potenzialreserve: rd. 349,8 Mio. € (rd. 8,3 %) Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet. 3 Die Ausgaben (in €) der Kieler Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). 4 Die CIMA nimmt eine ständige Aktualisierung des Nachfragepotenzials innerhalb der einzelnen Warengruppen vor. Durch diese Aktualisierungen, berücksichtigte Elastizitäten und Rundungen in den Summen können sich geringfügige Abweichungen zu den durchschnittlichen jährlichen Ausgabesätzen ergeben. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 42 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 50: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet CIMA Warengruppen Periodischer Bedarf Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Aperiodischer Bedarf Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Anteil der Verbrauchsausgaben in % Nachfragepotenzial in Mio. € Kiel Marktgebiet Erweitertes Marktgebiet Potenzialreserve Gesamt 54,3 39,5 13,5 1,3 657,1 478,1 163,5 15,5 510,0 371,1 126,9 12,0 941,8 685,3 234,3 22,2 189,8 138,1 47,2 4,5 2.298,6 1.672,5 571,9 54,2 45,7 12,6 8,1 2,3 2,2 554,0 153,2 98,5 28,1 26,5 429,9 118,9 76,5 21,8 20,6 794,0 219,6 141,2 40,3 38,0 160,0 44,2 28,5 8,1 7,7 1.937,9 535,9 344,7 98,4 92,8 11,7 2,9 141,3 34,5 109,7 26,8 202,5 49,5 40,8 10,0 494,3 120,8 8,8 106,8 82,9 153,0 30,8 373,5 Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 3,4 1,6 0,8 1,1 41,6 19,7 9,1 12,8 32,3 15,3 7,1 9,9 59,6 28,2 13,1 18,4 12,0 5,7 2,6 3,7 145,6 68,8 32,0 44,8 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 0,8 9,4 7,3 13,4 2,7 32,8 Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 6,4 5,2 1,1 77,0 63,3 13,7 59,8 49,2 10,6 110,4 90,8 19,7 22,3 18,3 4,0 269,5 221,5 48,0 Baumarktspezifische Sortimente 10,9 131,5 102,0 188,4 38,0 459,9 100,0 1.211,0 939,9 1.735,8 349,8 4.236,5 Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Einzelhandel insgesamt Quelle: CIMA Berechnungen nach Huff 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 43 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Kiel Vorbemerkung: Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in Kiel durch die CIMA im Dezember 2007/ Januar 2008. Die Berechnung der Umsätze für den Kieler Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2007 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.B. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.B. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.) Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zäh5 len nicht zum Einzelhandel. 5 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 44 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 51: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Kiel Anzahl Betriebe CIMA Warengruppe VKF in qm VKF in % Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Umsatzverteilung in % 831,6 48,9% 605,6 35,6% 206,3 12,1% Umsatz in Mio. € Periodischer Bedarf Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege 735 424 162 138.100 106.460 26.800 30,7% 23,7% 6,0% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 149 4.840 1,1% 19,7 1,2% Aperiodischer Bedarf insgesamt 937 69,3% 868,0 51,1% Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 364 213 51 100 217 64 89.745 73.665 10.720 5.360 37.925 13.760 20,0% 16,4% 2,4% 1,2% 8,4% 3,1% 298,9 227,3 39,2 32,5 198,2 60,1 17,6% 13,4% 2,3% 1,9% 11,7% 3,5% 153 24.165 5,4% 138,2 8,1% Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 108 52 20 36 26.210 11.540 8.670 6.000 5,8% 2,6% 1,9% 1,3% 62,9 31,0 15,2 16,7 3,7% 1,8% 0,9% 1,0% 53 6.840 1,5% 14,3 0,8% Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 108 76 32 69.755 48.680 21.075 15,5% 10,8% 4,7% 121,2 98,8 22,5 7,1% 5,8% 1,3% Baumarktspezifische Sortimente 87 81.120 18,0% 172,4 10,1% 1672 449.695 100,0% 1699,6 100,0% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Einzelhandel insgesamt Quelle: Bearbeitung: 311.595 Aktuell verfügt die Stadt Kiel über eine Gesamtverkaufsfläche von 449.695 qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 1.672 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 1.699,6 Mio. € (brutto p.a.). Bezogen auf den Einzelhandelsumsatz liegen der Schwerpunkt in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren mit rd. 605,6 Mio. € Umsatz (rd. 35,6 % Umsatzanteil), mit Abstand folgen die Warengruppen Bekleidung/ Wäsche mit rd. 227,3 Mio. € Umsatz (rd. 13,4 % Umsatz-Anteil), baumarktspezifische Sortimenten mit rd. 172,4 Mio. € Umsatz (rd. 10,1 % Umsatzanteil) und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC mit rd. 138,2 Mio. € (rd. 8,1 % Umsatzanteil). Die durchschnittliche Raumleistung liegt branchenübergreifend durchschnittlich bei rd. 3.779 €. CIMA Bestandserhebung 2007/ 2008, Rundungsdifferenzen sind möglich CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 45 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 46 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 52: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Kiel Periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 831,6 605,6 206,3 Nachfragevolumen in Mio. € 657,1 478,1 163,5 19,7 15,5 126,9 Aperiodischer Bedarf insgesamt 868,0 554,0 156,7 Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 298,9 227,3 39,2 32,5 198,2 60,1 153,2 98,5 28,1 26,5 141,3 34,5 195,2 230,7 139,2 122,5 140,3 173,9 138,2 106,8 129,4 Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 62,9 31,0 15,2 16,7 41,6 19,7 9,1 12,8 151,1 157,9 165,8 130,2 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 14,3 9,4 152,8 Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 121,2 98,8 22,5 77,0 63,3 13,7 157,4 156,0 163,8 Baumarktspezifische Sortimente 172,4 131,5 131,2 1.699,6 1.211,0 140,3 CIMA Warengruppe Einzelhandel insgesamt Quelle: Umsatz in Mio. € Handelszentralität in % 126,6 126,7 126,2 Für Kiel lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Kiel nach den Berechnungen der CIMA bei 140,3 %. Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Kiel liegt demzufolge deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 126,6 %. Das bedeutet, dass auch im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel bedeutende Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland von Kiel zu verzeichnen sind. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 156,7 % ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen; dies ist auch für die Bewertung und Entwicklung der Innenstadt von besonderer Bedeutung (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 47 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Fazit Ein Oberzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich gewährleisten. Ein Oberzentrum hat außerdem die Aufgabe, spezialisierten Bedarf und gehobenes Niveau anzubieten. Kiel erfüllt somit im periodischen Bedarfsbereich die raumordnerische Funktion, die eigene Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs zu versorgen. Darüber hinaus gelingt es zusätzlich, per Saldo weitere Kaufkraft aus dem näheren Umland nach Kiel zu ziehen. Auf der einen Seite zeigt dies die grundsätzlich sehr gute Nahversorgungssituation in Kiel. Auf der anderen Seite bedeutet diese Tatsache auch, dass für weitere Ansiedlungen nur ein begrenztes Potenzial zur Verfügung steht, welches aus Gutachtersicht primär zur Sicherung der Nahversorgung in den bislang weitestgehend unterversorgten bzw. nicht ausreichend versorgten Gebieten sowie zur Sicherung der bestehenden Nahversorgungsstandorte genutzt werden sollte (dies wäre ein Aspekt der in einem kommunalen Einzelhandelskonzept bearbeitet werden sollte). Die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung (innerhalb des Marktgebietes) im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt in der Stadt Kiel in allen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches. In der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche ist sogar eine Handelszentralität von deutlich über 200 % festzustellen. Insgesamt betrachtet gelingt es dem Einzelhandel in Kiel, neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet, vor allem Teile der Kaufkraft aus dem Marktgebiet zu binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in Kiel lässt mit zunehmender Entfernung (erweitertes Umland) jedoch deutlich nach (vgl. Abb. 49, S. 40). Im südlichen und östlichen Umlandbereich wird dann insbesondere die Kaufkraftbindung der Oberzentren Hamburg und Lübeck wirksam. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 48 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 53: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Kiel Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Bekleidung/Wäsche 230,7 Bücher, Schreibwaren 173,9 Spielwaren 165,8 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 163,8 Sportartikel 157,9 Möbel, Antiquitäten 156,0 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik … 139,2 Baumarktspezifische Sortimente 131,2 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 130,2 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik … 129,4 übriger period. Bedarf (Blumen, Zeitschr.) 126,9 Lebensmittel, Reformwaren 126,7 Gesundheits- und Körperpflege 126,2 Uhren, Schmuck, Optik CIMA GmbH 2008 Die mit Abstand höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimente Bekleidung/ Wäsche auf, danach folgen die Bereiche Bücher/ Schreibwaren, Spielwaren, Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Sportartikel, Möbel/ Antiquitäten und Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat. Tendenziell geringere Zentralitätswerte sind in den Warengruppen des periodischen Bedarfsbereichs zu erkennen sowie bei Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik und Uhren/ Schmuck/ Optik. 152,8 Schuhe, Lederwaren Quelle: Durchschnitt über alle Branchen: 140,3 % Angaben in % 122,5 0 50 100 150 200 250 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 49 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Ein Vergleich der einzelhandelsbezogenen Angebots- und Nachfragesituation im Zeitverlauf zeigt die folgenden Ergebnisse: Der Vergleich der Einzelhandelsuntersuchungen aus den letzten 4 Jahren zeigt die folgenden Besonderheiten: Abb. 54: Angebots- und Nachfragesituation im Zeitverlauf Verkaufsfläche CIMA GfK GfK (2008) (2007) (2004) 449.695 432.200 385.700 1.699,6 1.570,0 1.502,0 1.211,0 1.117,2 1.089,7 140,3 % 140,5 % 137,8 % 412,5 428,0 446,0 123.115 115,600 114.000 212,6 202,7 205,1 46.080 45.130 46.200 (in qm) Umsatz (in Mio. €) Nachfragepotenzial (in Mio. €) Einzelhandelszentralität Umsatz Innenstadt (in Mio. €) Verkaufsfläche Innenstadt (in qm) Umsatz der Stadtteilzentren (gesamt in Mio. €) Verkaufsfläche Stadtteilzentren (in qm) Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Aus Sicht der CIMA hat sich der Einzelhandelsstandort Kiel in den letzten Jahren stabil entwickelt. Der Umsatz konnte im Vergleichszeitraum leicht gesteigert werden, die Handelszentralität hat sich stabil entwickelt. Die Steigerung der Handelszentralität im Zeitraum 2004 zu 2007 kann aus Sicht der CIMA vor allem auf die Erweiterung des CITTI-Parks zurückgeführt werden. Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Innenstadt, so wird deutlich, dass die Innenstadt absolut und relativ betrachtet deutlich an Bedeutung verloren hat. Der Umsatzrückgang beträgt nach Berechnungen der CIMA im Zeitraum von 2004 bis 2008 immerhin 7,5 %. Ein Flächenrückgang der Innenstadt ist jedoch nicht festzustellen. Ebenfalls kann in der Innenstadt nicht von einem Leerstandproblem gesprochen werden. Wesentlich ist jedoch der Leerstand des LEIK-Kaufhauses auf einem Großteil der Fläche. Dieser Leerstand allein erklärt aus Sicht der CIMA jedoch den Umsatzrückgang nicht. Aus Gutachtersicht ist der Umsatzrückgang des innenstädtischen Einzelhandels auch zu einem erheblichen Anteil auf den Bedeutungszuwachs der nicht-integrierten Einzelhandelsstandorte innerhalb und außerhalb des eigenen Stadtgebietes zurückzuführen. Zu nennen sind hier der CITTI-Park und der Ostseepark in Raisdorf (Stadt Schwentinental). Im Ergebnis ist festzuhalten, dass gerade der CITTI-Park zwar zu einer Erhöhung der gesamtstädtischen Einzelhandelszentralität beigetragen hat, zusätzlich jedoch auch zum Bedeutungsverlust der Innenstadt (relativ und absolut) geführt hat. 50 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Fazit: Kiel hat sich als Einzelhandelsstandort in den letzten Jahren stabil entwickelt und erreicht für ein Oberzentrum eine adäquate Handelszentralität. Allerdings hat die Innenstadt in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung verloren. Potenzial für weitere Einzelhandelsansiedlungen besteht in Kiel vor allem dann, wenn es gelingt, durch regional bedeutsame Vorhaben zusätzlich Kaufkraft aus dem Marktgebiet (und ggf. darüber hinaus) abzuschöpfen. Unspektakuläre Einzelhandelsansiedlungen an solitären Standorten auf niedrigpreisigem Niveau dürften in Kiel vor allem zu Verdrängungseffekten innerhalb der eigenen Stadtgrenzen führen. Von Bedeutung bei der Beurteilung neuer Einzelhandelsvorhaben ist aus Sicht der CIMA vor allem die Standortfrage. Hier sollte die Innenstadt mit Priorität weiterentwickelt werden. Innerhalb der Innenstadt spielt aus Sicht der CIMA die Anbindung an die bestehenden Einkaufslagen eine entscheidende Rolle. Die starken Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Bücher/ Schreibwaren, Spielwaren, Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Sportartikel und Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat prägen vor allem die Einzelhandelslandschaft in der Innenstadt von Kiel. Sie tragen erheblich dazu bei, dass Kiel über ein attraktives Einzelhandelsangebot in der Innenstadt verfügt. Um in die Entwicklung der Nahversorgung und des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt steuernd einzugreifen, empfehlen wir die Erstellung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzepts, das auf diesem Gutachten aufbauen sollte. Werte von über 130 % erreichen in Kiel immerhin zehn der zwölf Sammelbranchen aus dem aperiodischen Bedarfsbereich. In einer Warengruppe (Bekleidung/ Wäsche) werden sogar Werte von über 200 % erreicht. In Abhängigkeit vom Angebotsniveau, d.h. wenn es gelingt, das bestehende Angebot in diesem Bereich sinnvoll zu ergänzen, sind aus Gutachtersicht auch noch höhere Werte möglich. Potenziale für Neuansiedlungen bestehen aus Gutachtersicht grundsätzlich auch in den Warengruppen des periodischen Bedarfsbereichs, auch wenn hier mit einem Durchschnittswert von 126 % eine Handelszentralität erreicht wird, die bereits über den raumordnerisch wünschenswerten 100 % Wert hinausgeht. Neue Ansiedlungen in diesem Bereich sollten deshalb vor allem dazu genutzt werden, die qualitative Nahversorgung innerhalb des Stadtgebietes zu verbessern oder als weiterer Frequenzbringer in der Innenstadt zu fungieren. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 51 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Kiel Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Kiel: Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Kiel Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Kiel und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 55: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Kiel in Mio.€ Das Nachfragepotenzial der Stadt Kiel liegt bei 1.211,0 Mio. €. Die Kaufkraftabflüsse betragen 149,2 Mio. € und verringern das Nachfra6 gepotenzial entsprechend. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf rd. 637,8 Mio. € und überwiegen demzufolge die Kaufkraftabflüsse. Außerdem ist die Potenzialreserve, die sich primär aus Ausgaben von Touristen und Tagesausflüglern zusammensetzt, ein Bestandteil der Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz in Kiel liegt mit 1.699,6 Mio. € deutlich über dem Nachfragepotenzial der Stadt Kiel. 1.800 1.600 1.699,6 1.400 1.200 1.000 1.211,0 800 600 637,8 400 200 0 -200 Quelle: -149,2 Nachfragepotenzial KaufkraftKaufkraftKiel Abfluss Zufluss CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich Umsatz in Kiel 6 In den angegebenen Kaufkraftabflüssen sind neben den Abflüssen in Konkurrenzstandorte auch Kaufkraftabflüsse durch den Internethandel enthalten. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 52 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 56: Saldierte Kaufkraftzu- und -abflüsse in Kiel Bekleidung, Wäsche 128,8 Lebensmittel, Reformwaren 127,5 Gesundheits- und Körperpflege 42,8 Baumarktspezifische Sortimente 41,0 35,4 Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 31,4 Bücher, Schreibwaren 25,5 Sportartikel 11,4 Schuhe, Lederwaren 11,0 8,7 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Spielwaren 6,0 Uhren, Schmuck, Optik 6,0 Geschenke, GPK, Hausrat 4,9 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 4,2 Angaben in Mio. € 3,9 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien) 0 Quelle: Die Betrachtung der saldierten Kaufkraftzu- und -abflüsse macht Folgendes deutlich: 25 50 75 100 125 150 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Die größten saldierten Zuflüsse werden in den Warengruppen sichtbar, die auch die größten absoluten Umsätze aufweisen (vgl. Abb. 51, S. 45): Das sind Bekleidung/ Wäsche und Lebensmittel/ Reformwaren. Die geringsten Zuflüsse werden in den Branchen deutlich, die auch die geringsten absoluten Umsätze ausweisen. Wie bereits die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten gezeigt haben (Abb. 52 und Abb. 53, S. 49), weist keine der untersuchten Warengruppen saldierte Kaufkraftabflüsse auf. Das bedeutet jedoch nicht, dass es keine Abflüsse in den jeweiligen Branchen gibt. Zum Beispiel weisen die Branchen Bekleidung/ Wäsche, Baumarkartartikel und Lebensmittel/ Reformwaren auch verhältnismäßig hohe Kaufkraftabflüsse auf, jedoch sind die Zuflüsse aus dem Umland deutlich größer als Abflüsse und gleichen diese somit mehrfach aus. Fazit Der Bedeutungsüberschuss des Einzelhandels in Kiel wird neben der stabilen Handelszentralität unter anderem auch in den saldierten Kaufkraftzuflüssen sichtbar, die die Abflüsse deutlich übersteigen. Eine hohe Bedeutung besitzen vor allem die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche und Lebensmittel/ Reformwaren. 53 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Kieler Innenstadt Vorbemerkung: CIMA-Definition zu „Art der Lage“: Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.B. an 1a-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an 1a-Lagen in Mittel- oder Grundzentren. Die CIMA GmbH unterscheidet Einkaufslagen, die nach den folgenden Kriterien abgegrenzt werden: Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 54 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5.1 Anteil der Innenstadt Abb. 57: Sophienhof: Die Innenstadt von Kiel stellt das Zentrum von Einzelhandel und verschiedenen Dienstleistungsbetrieben (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.) für die Kieler Bevölkerung und darüber hinaus auch für Besucher aus dem direkten und dem weiteren Umland dar (vgl. Kap. 2.). Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt die Innenstadt eine erhebliche Versorgungsfunktion. Die Innenstadt von Kiel erstreckt sich vom Bahnhof und Sophienhof (inkl. Holstentörn und Querpassage) im Süden bis über den Alter Markt in die Dänische Straße im Norden (Altstadt) auf einer Länge von rd. 1,3 Kilometern. Die Innenstadt von Kiel bietet den Kunden ein umfangreiches Warenangebot und kann in die drei innenstädtischen Quartiere City-Süd, City-Mitte und City-Altstadt unterteilt werden. Aufgrund der Länge des Haupteinkaufsbereiches in Kiel werden diese Quartiere in der Regel gezielt aufgesucht. Als bedeutender Magnet in der Innenstadt ist der Sophienhof (inkl. Holstentörn und Querpassage) zu nennen. Der Haupteinkaufsbereich (1a-Lage) beginnt quasi mit dem Sophienhof im Süden und endet in der oberen Holstenstraße in der Altstadt. Als besondere innenstädtische Magneten sind u.a. Karstadt, C & A, Peek & Cloppenburg, H & M, MediMax und Weiland innerhalb des Sophienhofs und Zara, Karstadt Sport, C & A, Meislahn, Woolworth, H & M, Thalia, Ansons und Karstadt außerhalb des Sophienhofs in der Holstenstraße zu nennen. Zahlreiche filialisierte und inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe ergänzen das Angebot bzw. tragen dazu bei, dass die Innenstadt von Kiel über ein attraktives Warenangebot verfügt. In diesem Bereich befindet sich mit rd. 55.910 qm knapp die Hälfte der gesamten innenstädtischen Verkaufsfläche. Der unattraktive Übergang zum Holstenplatz erschwert jedoch den Kundenaustausch mit dem Bereich City-Mitte. Abb. 58: Übergang zum Holstenplatz Die innenstädtischen Quartiere Süd, Mitte und Altstadt weisen einen sich sowohl quantitativ als auch qualitativ stark unterscheidenden Einzelhandelsbesatz auf. Als wesentlicher Magnet ist der Bereich City-Süd mit dem Sophienhof (inkl. Holstentörn und Querpassage) herauszustellen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 55 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 60: LEIK Der Bereich City-Mitte besitzt mit lediglich rd. 23.500 qm Verkaufsfläche den geringsten Verkaufsflächenanteil innerhalb der Innenstadt (rd. 19,1 %). Die Altstadt, die den nördlichen Teil des „Knochens“ darstellt, verfügt mit rd. 43.705 qm Verkaufsfläche zwar fast doppelt so viel Verkaufsfläche wie der Bereich City-Mitte, jedoch ist hier ein deutlicher Rückgang der Fußgängerfrequenz feststellbar. Abb. 59: Holstenstraße Am Ende der Holstenstraße bricht der Passantenstrom dann endgültig ab. Auch wenn in der letzten Zeit wieder Investitionen der Geschäftshäuser in diesem Bereich sichtbar werden, ist doch ein deutlicher Bedeutungsabfall in diesem oberen Teil der Holstenstraße festzustellen. Bezeichnenderweise befindet sich auch der größte funktionale Missstand, d.h. das weitgehend leer stehende LEIK-Kaufhaus in diesem Bereich, unglücklicherweise direkt am „Eingang“, im Übergang vom Quartier „City-Mitte“ zum Quartier „City-Altstadt“. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Über die Einzelhandelsfunktion hinausgehend ist vor allem die Anbindung an die Förde von besonderer Bedeutung. Im Süden (im Bereich der Hörnbrücke) ist es hingegen gelungen, eine attraktive Anbindung an die Kieler Förde und den Norwegenkai herzustellen. In den übrigen Bereichen der Innenstadt erschwert die stark befahrene Kaistraße und die westlich der Kaistraße parallel verlaufende Straßenachse Sophienblatt und Andreas-Gayk-Straße eine direkte Anbindung der Innenstadt an die Förde. Somit hat die Kieler Innenstadt mit dem Dilemma zu kämpfen, dass sie zwar direkt an der Kieler Förde liegt, durch die bestehenden Verkehrsachsen aber gleichzeitig deutlich von der Förde getrennt ist. Der Übergang gelingt (bislang) nur punktuell. Ebenso sind die Quartiere City-Süd, City-Mitte und City-Altstadt räumlich deutlich voneinander getrennt. 56 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 61: Holstenstraße: Übergang Alter Markt Zurzeit werden in der Innenstadt mehrere Flächen als potenzielle Standorte für mögliche Shopping-Center-Entwicklungen geprüft. Die CIMA hat sich im Rahmen der Untersuchung „Gutachtens zur innerstädtischen und regionalen Verträglichkeit des geplanten Shopping-Centers Rathausgalerie“ von 2008 unter andrem mit dem potenziellen Standort der Rathausgalerie im Quartier City-Mitte an der Holstenstraße auseinandergesetzt und bereits erste Ansätze zur Entwicklung der Kieler Innenstadt formuliert (vgl. Abb. 62, S. 58). CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 57 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 62: Abgrenzung der Innenstadt in Kiel nach Lagen und Quartieren * Quelle: Darstellung der Einzelhandelsbetriebe nur exemplarisch CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 58 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 63: Anteile der Verkaufsflächen nach Lagen in Kiel Innenstadt (397 Betriebe, 123.115 qm VKF, 412,5 Mio. € Umsatz) 23,7 27,4 24,3 Stadtteilzentren (325 Betriebe, 46.080 qm VKF, 212,6 Mio. € Umsatz) 5,3 davon Bekleidung/ Wäsche: rd. 42 % VKF-Anteil rd. 36 % Umsatz-Anteil 19,4 10,2 12,5 CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center (89 Betriebe, 64.420 qm VKF, 339,1 Mio. € Umsatz) Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Umsatz in % 14,3 19,9 Kiel-Rest (861 Betriebe, 216.080 qm VKF, 735 Mio. € Umsatz) 51,5 48,1 43,3 0 Quelle: Für die Innenstadt von Kiel lässt sich Folgendes festhalten: 10 20 30 40 50 397 Einzelhandelsbetriebe (23,7 %) befinden sich in der Innenstadt. Diese erwirtschaften auf einem Verkaufsflächenanteil von 27,4 % etwa 24,3 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Auffällig ist, dass die Einzelhandelsbetriebe der Kieler Innenstadt im Vergleich zur Gesamtstadt überdurchschnittliche Verkaufsflächengrößen besitzen. Bezogen auf die innenstädtischen Leitsortiment Bekleidung/ Wäsche liegen die Anteile der Verkaufsflächen bzw. des Umsatzes mit 42 % bzw. 36 % wesentlich höher. Die Bedeutung der stadt- und ortsteilbezogenen Versorgung wird in der verhältnismäßig hohen Anzahl der Betriebe innerhalb der Stadtteilzentren (19,4 %) deutlich. Hier fällt außerdem die unterdurchschnittliche Verkaufsflächengröße ins Auge. Von Bedeutung ist im Zusammenhang zur Innenstadtentwicklung insbesondere die Einzelhandelsentwicklung an den nicht-integrierten Standorten CITTI-Park, IKEA und Plaza-Center. Obwohl sich innerhalb dieser Agglomerationen lediglich 5,3 % der gesamten Einzelhandelsbetriebe der Stadt Kiel befinden, erwirtschaften diese einen Umsatzanteil, der mit 19,9 % nur knapp unter dem Umsatz der Innenstadt liegt. Hier wird die Konkurrenz zwischen Innenstadt und den nicht-integrierten Standorten deutlich sichtbar. 60 CIMA GmbH2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 59 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 64: Anteile der Betriebe und Verkaufsflächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe (gesamt) VKF in qm (gesamt) Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege 735 424 162 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 149 Aperiodischer Bedarf insgesamt Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 937 364 213 51 100 311.595 89.745 73.665 10.720 5.360 Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 217 64 Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Baumarktspezifische Sortimente Einzelhandel insgesamt Quelle: 138.100 106.460 26.800 Anzahl Betriebe Innenstadt 103 54 30 Anzahl Betriebe Innenstadt in % VKF Innenstadt in qm 14,0 12,7 18,5 12.470 6.320 5.490 9,0 5,9 20,5 12,8 660 13,6 294 144 91 23 30 31,4 39,6 42,7 45,1 30,0 110.645 60.975 51.830 6.945 2.200 35,5 67,9 70,4 64,8 41,0 37.925 13.760 50 17 23,0 26,6 21,6 16.910 8.520 44,6 61,9 34,7 153 24.165 33 108 52 20 36 26.210 11.540 8.670 6.000 34 20 8 6 31,5 38,5 40,0 16,7 4.840 VKF Innenstadt in % 19 8.390 12.190 6.410 3.520 2.260 46,5 55,5 40,6 37,7 53 6.840 23 43,4 3.240 47,4 108 76 32 69.755 48.680 21.075 30 21 9 27,8 27,6 28,1 13.510 6.950 6.560 19,4 14,3 31,1 87 81.120 13 14,9 3.820 4,7 1672 449.695 397 23,7 123.115 27,4 Die Innenstadt besitzt (bezogen auf die Gesamtstadt) hohe Verkaufsflächenanteile in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs (vor allem Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/ Lederwaren), im Bereich Bücher/ Schreibwaren und bei Sportartikeln. Im periodischen Bedarfsbereich ist die Innenstadt jedoch nur sehr schwach aufgestellt. Lediglich im Bereich Gesundheits- und Körperpflege wird aufgrund der Drogeriemärkte und der Apotheken ein bedeutender Verkaufsflächenanteil erreicht. Die geringen innenstädtischen Anteile bei baumarktspezifischen Sortimenten sowie bei Möbeln/ Antiquitäten sind nicht untypisch. Diese Sortimente sind aber in der Regel nicht-zentrenrelevant, wodurch der geringe Anteil unproblematisch ist. Aus Sicht der CIMA sind die verhältnismäßig geringen innerstädtischen Werte von rd. 34,7 % in den Bereichen Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien dagegen eher als problematisch anzusehen. CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 60 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 65: Verkaufsflächen der Innenstadtquartiere in ausgewählten Branchen 60.000 55.910 48.060 50.000 Betrachtet man die einzelnen Teilbereiche (Quartiere) der Innenstadt lässt sich zusammenfassend Folgendes herausstellen: 43.705 40.665 Süd 10.490 Altstadt Mitte Süd 3.040 1.580 Altstadt 19.325 14.720 Mitte 26.930 Mitte Altstadt Süd 7.850 Altstadt 10.000 Mitte 21.920 Süd 20.000 Mitte 23.500 Altstadt 30.000 Süd 40.000 5.590 830 0 Einzelhandel insgesamt Quelle: periodischer Bedarf insgesamt aperiodischer Bedarf insgesamt Persönlicher Bedarf insgesamt Die Dominanz des Quartiers Süd zieht sich durch sämtliche Warengruppen. Sowohl bezogen auf den periodischen als auch auf den aperiodischen Bedarfsbereich wird die Dominanz dieses Quartiers deutlich. Auch die Betrachtung der innenstädtischen Leitsortimente (d.h. Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC), die sich hinter den Warengruppen des persönlichen Bedarfs, Medien und Technik verbergen, verdeutlicht die hohe Bedeutung des Sophienhofs, der den wesentlichen Verkaufsflächenanteil in diesem Quartier ausmacht. Auf der anderen Seite wird in der nebenstehenden Auswertung auch die Angebotslücke im Quartier Mitte deutlich und auch das Quartier Altstadt kann nicht an die Bedeutung der anderen Seite des „Knochens“ heranreichen. Medien und Technik insgesamt CIMA GmbH2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 61 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 66: Betriebsgrößen der Quartiere Süd, Mitte und Altstadt Ein ähnliches Ergebnis wird deutlich, wenn man zusätzlich die Betriebsgrößenstruktur in den einzelnen Quartieren berücksichtigt. 40,0 32,5 30,0 25,9 23,4 bis 50 qm 51-100 qm Anzahl der Betriebe in % Quelle: 101-300 qm 2,3 3,5 Altstadt 5,4 3,1 Altstadt 4,0 Süd 2,6 3,4 3,3 Mitte 0,0 Mitte 2,0 1,6 2,5 6,6 5,3 5,5 Altstadt 4,3 Süd Mitte 6,0 Altstadt 0,9 0,9 Süd Altstadt 1,8 10,1 9,6 7,3 301-800 qm 2,0 2,0 2,3 Mitte 10,3 9,6 Mitte 10,0 Süd Süd 20,0 Das südliche Innenstadtquartier weist mit Anstand die meisten Einzelhandelsbetriebe vor allem im sehr kleinflächigen Bereich bis 100 qm auf. Betrachtet man die Verkaufsflächen, wird der „innenstädtische Knochen“ gerade bei den großflächigen Einzelhandelbetrieben deutlich. Während die Quartiere Süd und Altstadt über ausreichend große Verkaufsflächen mit Anteilen von über 32 % bzw. über 23 % verfügen, liegt der der Verkaufsflächenanteil des Quartiers Mitte bei Flächen über 800 qm mit lediglich rd. 10 % (gemessen an der Verkaufsfläche der gesamten Innenstadt) deutlich niedriger. Hier wird der bestehende Bedarf an neuen Flächen schnell offensichtlich, da gerade Flächen in diesem Innenstadtbereich attraktiv sind und einer starken Nachfrage unterliegen. über 800 qm Verkaufsfläche in % CIMA GmbH2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 62 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Fazit Die Innenstadt von Kiel besitzt eine sehr heterogene Angebotsstruktur. Räumlich ist die Innenstadt jedoch durch ihre lang gestreckte Struktur geprägt, die den Kundenaustausch zwischen den einzelnen Quartieren einschränkt. Die Länge der Innenstadt von rd. 1,3 Kilometern trägt dazu bei, dass der Innenstadtkunde i. d. R. nicht die gesamte Innenstadt „entlang flaniert“, sondern gezielt ein oder mehrere Quartiere (bzw. einen Einzelhandelbetrieb innerhalb der Quartiere) aufsucht. Dies wird durch die sehr unterschiedlichen Verkaufsflächenanteile in den einzelnen Quartieren noch verstärkt. Ziel sollte sein, den Betriebsgrößenmix in der Innenstadt weiter zu optimieren, bei dem die kleineren Läden von der hohen Kundenfrequenz der größeren Betriebe profitieren können. Neben der Ansiedlung einzelner, größerer Magneten (vgl. Kap. 7.1) kann dies auch durch Zusammenlegung kleinerer Betriebsflächen erreicht werden. Aus Gutachtersicht kann die Ansiedlung eines Shopping-Centers grundsätzlich dazu beitragen, die Attraktivität der Innenstadt von Kiel zu verbessern. Von besonderer Bedeutung dabei ist die Anbindung an die bestehenden Hauptgeschäftslagen. Aus Sicht der CIMA sollte eine Center-Entwicklung nicht dazu führen, dass sich die ohnehin sehr lange Innenstadt weiter verlängert. Da das Quartier Mitte mit Abstand den geringsten Verkaufsflächenanteil besitzt, sieht die CIMA insbesondere in diesem Bereich Potenzial für die Ansiedlung eines Shopping-Centers. Ziel sollte die bessere Anbindung der drei Quartiere untereinander sein. Aus Gutachtersicht kann durch ein Shopping-Center im Quartier Mitte der Anreiz für den Passanten/ potenziellen Kunden erhöht werden, neben dem Sophienhof auch noch die übrige Innenstadt (entlang der Holstenstraße) aufzusuchen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 63 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5.2 Zentren außerhalb der Kieler Innenstadt Die Landeshauptstadt Kiel besitzt neben der Innenstadt fünf weitere Zentren (Stadtteilzentren), deren Schwerpunkt (mit Ausnahme des Zentrums Holtenauer Straße) deutlich im periodischen Bedarfsbereich liegt. Die städtebaulich nicht-integrierten Pkw-orientierten Standorte CITTI-Park/ IKEA/ Plaza-Center bilden einen weiteren Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb der Stadt Kiel. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Nachfolgend werden die Strukturkennziffern der Zentren kurz dargestellt. Dabei werden neben der Anzahl der Betriebe, der Verkaufsfläche und des Umsatzes auch die Anteile im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich dargestellt. Im aperiodischen Bedarfsbereich erfolgt zusätzlich eine Differenzierung nach üblicherweise zentrenrelevanten Sortimenten. Hierunter versteht die CIMA die folgenden Sortimentsgruppen: Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Schuhe/ Lederwaren (inkl. Kürschnerwaren) Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe Bücher Schreibwaren Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Musikinstrumente Hausrat/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Geschenkartikel Foto, Film Unterhaltungselektronik (Braune Ware: TV, Video, HiFi, Ton-, Datenträger) Elektroartikel (Elektrokleingeräte) Beleuchtung Computer, Telekommunikation Uhren/ Schmuck/ Optik Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Teppiche (Stapelware) Kunstgegenstände (inkl. Bilderrahmen) 64 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 69: Abgrenzung Stadtteilzentrum Holtenauer Straße 4.5.2.1 Stadtteilzentrum Holtenauer Straße Das Stadtteilzentrum Holtenauer Straße grenzt im Norden unmittelbar an die Innenstadt an und wird durch eher hochwertige Einzelhandelsbetriebe aus dem aperiodischen Bedarfsbereich und verschiedene Dienstleistungen geprägt. Einige Nahversorgungsbetriebe ergänzen das Angebot. Das Stadtteilzentrum Holtenauer Straße wird maßgeblich durch seine lang gestreckte Struktur entlang der Holtenauer Straße definiert. Mit rd. 16.500 qm Verkaufsfläche ist das Zentrum Holtenauer das bedeutendste Stadtteilzentrum von Kiel. Abb. 67: Stadtteilzentrum Holtenauer Straße Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 68: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Holtenauer Straße periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel aperiodischer Bedarf (gesamt) davon üblicherweise zentrenrelevant gesamt Quelle: Anzahl der Betriebe 62 36 99 90 161 Verkaufsfläche 8.835 6.505 7.630 6.650 16.465 Umsatz 47,7 29,6 25,7 23,8 73,3 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Quelle: CIMA GmbH 2008 65 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5.2.2 Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Abb. 72: Abgrenzung Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Das Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort liegt im nördlichen Stadtbereich von Kiel und hat eher ländlich-kleinstädtischen Charakter. Das lang gestreckte Zentrum dient vor allem der Grundversorgung; auf rd. 4.500 qm VKF tragen 5 Lebensmittelmärkte zur Nahversorgung der Bevölkerung bei. Mehrere kleinere Betriebe mit Angeboten aus dem aperiodischen (etwa zu 2/3 auch zentrenrelevantem Bedarfsbereich) tragen dazu bei, dass das Stadtteilzentrum mit knapp 10.000 qm Verkaufsfläche über einen attraktiven Einzelhandelsbesatz verfügt. Abb. 70: Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 71: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel aperiodischer Bedarf (gesamt) davon üblicherweise zentrenrelevant gesamt Quelle: Anzahl der Betriebe 13 17 39 22 52 Verkaufsfläche 6.000 4.230 3.690 2.680 9.690 Umsatz 33,4 23,6 12,1 9,4 45,6 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 66 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5.2.3 Stadtteilzentrum Wik Abb. 75: Abgrenzung Stadtteilzentrum Wik Das Stadtteilzentrum in Wik liegt im nördlichen Bereich der Holtenauer Straße und wird vor allem durch den famila-Verbrauchermarkt in der Straße Hohenrade geprägt. Der Schwerpunkt des (verhältnismäßig schwachen) Zentrums liegt im periodischen Bedarfsbereich. Verschiedene Dienstleistungsbetriebe und kleinflächige Einzelhandelsbetriebe haben sich in der Holtenauer Straße angesiedelt. Eine geplante Verlagerung des famila-Verbrauchermarktes an die Prinz-Heinrich-Straße soll das Stadtteilzentrum stabilisieren. Abb. 73: Stadtteilzentrum Wik Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 74: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Wik periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel aperiodischer Bedarf (gesamt) davon üblicherweise zentrenrelevant gesamt Quelle: Anzahl der Betriebe 12 7 15 10 27 Verkaufsfläche 3.940 3.170 1.370 780 5.310 Umsatz 19,9 16,4 4,5 3,0 24,4 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Quelle: CIMA GmbH 2008 Anmerkung: Famila ist in Bau 67 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5.2.4 Stadtteilzentrum Mettenhof Abb. 78: Abgrenzung Stadtteilzentrum Mettenhof Im Bereich des Kurt-Schumacher-Platz wurde in den 1960er und 1970er Jahren ein Stadtteilzentrum angelegt, welches die Grundversorgung der umgebenden Wohnbevölkerung sicherstellen soll. Als bedeutender Anbieter ist ein familaVerbrauchermarkt zu nennen, der über 1/3 der bestehenden Verkaufsfläche ausmacht. Die übrigen Angebote sind eher niedrigpreisig und discountorientiert. Abb. 76: Stadtteilzentrum Mettenhof Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 77: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Mettenhof periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel aperiodischer Bedarf (gesamt) davon üblicherweise zentrenrelevant gesamt Quelle: Anzahl der Betriebe 15 9 9 8 24 Verkaufsfläche 5.050 4.100 2.390 1.740 7.440 Umsatz 29,7 22,9 6,3 5,0 36,0 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 68 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 81: Abgrenzung Stadtteilzentrum Gaarden 4.5.2.5 Stadtteilzentrum Gaarden Das Stadtteilzentrum Gaarden umfasst im Wesentlichen den Vinetaplatz und die Elisabethstraße. Im durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägten Viertel befindet sich eine Vielzahl an kleinflächigen Anbietern in etwa zu gleichen Anteilen aus dem periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich. Mehrere kleinflächige Supermärkte sichern die Grundversorgung, während im aperiodischen Sortimentsbereich neben mehreren kleineren Anbietern das (allerdings auch kleinflächige) Woolworth-Kaufhaus etwas hervorzuheben ist. Abb. 79: Stadtteilzentrum Gaarden Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 80: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Gaarden periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel aperiodischer Bedarf (gesamt) davon üblicherweise zentrenrelevant gesamt Quelle: Anzahl der Betriebe 33 20 28 24 61 Verkaufsfläche 3.960 2.750 3.215 2.835 7.175 Umsatz 24,3 14,0 9,0 8,1 33,2 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 69 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 4.5.2.6 CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center Abb. 84: Abgrenzung CITTI-Park/ IKEA/ Plaza-Center Die nicht-integrierten Einkaufsorte CITTI-Park, IKEA und Plaza-Center befinden sich an der BAB 215 und sind (trotz einer Bahnanbindung des CITTI-Parks) auf den Pkw-Verkehr ausgerichtet. Diese Zentren sind zwar in sich als solitäre Standorte zu betrachten, aufgrund ihrer Nähe zueinander geht die CIMA jedoch davon aus, dass sich erhebliche positive Agglomerationseffekte eingestellt haben. Der hohe Verkaufsflächenanteil der zentrenrelevanten Sortimente (29.700 qm) verdeutlicht die starke Konkurrenzsituation zur Kieler Innenstadt. Abb. 82: CITTI-Park Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 83: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel aperiodischer Bedarf (gesamt) davon üblicherweise zentrenrelevant gesamt Quelle: Anzahl der Betriebe 22 12 67 62 89 Verkaufsfläche 20.580 17.590 43.840 29.700 64.420 Umsatz 152,9 133,9 186,1 134,7 339,1 CIMA GmbH 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Quelle: CIMA GmbH 2008 70 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 85: Übersicht der Zentrenstruktur in Kiel Quelle: CIMA GmbH 2008 Anmerkung: im Rahmen eines kommunalen Einzelhandelskonzepts würden neben den Stadtteilzentren auch die sonstigen zentralen Versorgungsbereiche (Nahversorgungszentren) abgegrenzt. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 71 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 5 Zusammenfassung der wesentlichen Aussagen aus der Angebots- und Nachfrageanalyse Die Ergebnisse aus der dargestellten Angebots- und Nachfrageanalyse lassen sich im Wesentlichen wie folgt zusammenfassen: Gesamtstadt Kiel Kiel besitzt eine Handelszentralität von 140,3 % über alle Branchen deutliche Kaufkraftzuflüsse sind vor allem im Bereich Bekleidung/ Wäsche (Handelszentralität von 230,7 %) festzustellen unterdurchschnittliche Kaufkraftzuflüsse werden im Bereich Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör (Handelzentralität 129,4 %) deutlich Innenstadt von Kiel hat eine attraktive Lage an der Kieler Förde, strukturelle Probleme bestehen jedoch in den folgenden Bereichen: Lang gestreckte, gestalterisch weitestgehend unattraktive Innenstadt (rd. 1,3 km), jedoch ohne bedeutende Leerstandproblematik Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt im Süden (Sophienhof) deutlicher Frequenzverlust im nördlichen Innenstadtbereich (Altstadt) fehlender Magnet im Bereich City-Mitte unzureichender Magnet im Bereich City-Altstadt Innenstadt Die Innenstadt ist der bedeutendste Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb der Stadt Kiel mit einem Umsatzanteil von rd. 24 % (413 Mio. €). Es besteht jedoch eine starke Konkurrenzsituation zu den nicht-integrierten Standorten CITTI, Ikea und Plaza-Center, die in der Summe einen Umsatzanteil an der Gesamtstadt über alle Branchen von rd. 20 % (339 Mio. €) ausmachen. Eine starke Konkurrenzsituation bestehet außerdem zum Ostseepark Raisdorf (Stadt Schwentinental), der überschlägig einen Bruttoumsatz von rd. 7 275 Mio. € im Jahr erwirtschaften dürfte. 7 Vgl. GfK-Studie: „Einzelhandelsentwicklungskonzept für Raisdorf 2007“. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 72 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 6 Konzeptaussagen zur Innenstadtentwicklung aus der Verträglichkeitsuntersuchung zur „Rathausgalerie“ Abb. 86: Grundriss der Rathausgalerie in Kiel (Ebene 0) Die CIMA hat sich im Rahmen der vorgelegten Studie zur Verträglichkeit der projektierten Rathausgalerie bereits intensiv mit der Einzelhandelsentwicklung in der Kieler Innenstadt beschäftigt. Im Folgenden sollen die wesentlichen Aussagen, die dabei zur Innenstadtentwicklung getroffen wurden, kurz aufgegriffen und dargestellt werden. Die GEDO Grundstücksentwicklungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG beabsichtigt, in der Innenstadt von Kiel ein Shopping-Center zu errichten. Der Standort befindet sich direkt angrenzend an die Fußgängerzone auf Höhe des Rathauses. Ein Eingang soll die Galerie von der Holstenstraße erschließen, ein weiterer ist vom Asmus-Bremer-Platz geplant (vgl. folgende Abb.). Die CIMA hat im Rahmen der vorgelegten Verträglichkeitsuntersuchung eine Centergröße empfohlen, die zwischen 22.400 qm und 22.900 qm liegen sollte. Angebotsschwerpunkte sind in den folgenden Branchen vorgesehen: Quelle: GEDO GmbH & Co. KG, Januar 2008 Lebensmittel/ Reformwaren Bekleidung/ Wäsche Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör Darüber hinaus sollen Flächen für gastronomische Betriebe, Dienstleistungsunternehmen sowie für Freizeiteinrichtungen und ein Hotel entstehen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 73 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Die Erschließung des geplanten Centers soll vor allem über die Holstenstraße erfolgen, zusätzlich sind rückwärtig weitere Eingänge vorgesehen (vgl. Abb. 87). Abb. 87: Anbindung der Rathausgalerie Die Anbindung an die Hauptgeschäftslage entlang der Holstenstraße ist an den Eckpunkten Holstenstraße/ Schevenbrücke und Asmus-Bremer-Platz vorgesehen. Die bestehenden Einzelhandelsbetriebe entlang der Holstenstraße mit den Hausnummern 72 bis 82 sollen weiterhin bestehen bleiben. Die spätere Integration dieser Flächen in das Center bzw. eine innere Anbindung der bestehenden Einzelhandelsbetriebe soll aber grundsätzlich möglich bleiben. Abb. 89: Rathausgalerie: Eingang Asmus-Bremer-Platz Quelle: GEDO GmbH & Co. KG, Januar 2008 Abb. 88: Rathausgalerie: Eingang Holstenstraße/ Holstenplatz Quelle: Quelle: GEDO GmbH & Co. KG, Januar 2008 GEDO GmbH & Co. KG, Januar 2008 CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 74 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel In einem ersten vorgelegten Entwurf war eine Gesamtverkaufsfläche von 27.000 qm vorgesehen. Diese Fläche wurde von der CIMA als nicht verträglich eingestuft. Die vorgelegte 2. Konzeption enthält mit 22.900 qm VKF bereits eine deutliche Reduzierung der Verkaufsflächen. Die nachfolgende Abbildung enthält die von der CIMA prognostizierte Umsatzherkunft des geplanten Centers. Abb. 91: Umsatzherkunft der Rathausgalerie Kiel Umsatzherkunft aus ... Abb. 90: CIMA-Empfehlung Branchenmix Rathausgalerie in Mio. € Zone 1: Stadt Kiel CIMA Warengruppe Periodischer Bedarf Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Blumen/ Schnittblumen ursprünglich geprüfter Branchenmix empfohlener Branchenmix: Minimum (in qm) 3.700 1.950 1.700 50 … … … … Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 10.900 8.040 2.400 460 9.600 6.900 2.200 500 … … … … Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren 7.100 1.600 6.400 1.300 max. 6.500 (max. plus 100) Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 5.500 5.100 Spiel, Sport, Hobby 2.200 1.700 Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat 800 600 max. 1.000 Einrichtungsbedarf (Möbel/ HTX) 600 400 … 27.000 22.400 Vorhaben insgesamt Quelle: … 62 68 davon Innenstadt 35 55 davon Stadtteilzentren 4 7 davon CITTI-Park, Ikea, Plaza 18 29 restliches Stadtgebiet 5 8 19 21 davon Ostseepark Raisdorf 16 17 davon sonst. Stadtgebiete 3 4 7 8 davon Innenstädte der Mittelzentren (Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Preetz) 5 6 davon sonst. Stadtgebiete 2 3 3 3 91,6 100 empfohlener Branchenmix: Maximum (in qm) 5.400 2.740 2.500 160 in % Zone 2: direktes Umfeld Zone 3: weiteres Umfeld Potenzialreserve, diffuse Zuflüsse Gesamtsumme Quelle: CIMA GmbH; Rundungsdifferenzen möglich 22.900 CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 75 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Die Analyseergebnisse haben gezeigt, dass die Innenstadt von Kiel in den letzten Jahren erheblich an Bedeutung verloren hat. Die Innenstadt krankt insbesondere darunter, dass zum Sophienhof als südlichem Magneten in der Innenstadt kein adäquater Gegenpol entwickelt werden konnte. Somit sinkt der Reiz, neben dem Sophienhof auch noch Geschäfte in der Holstenstraße und darüber hinaus aufzusuchen. Die gestalterischen und städtebaulichen Mängel verstärken diesen Effekt zusätzlich. Aus diesem Grund stellt aus Sicht der CIMA die Neuerrichtung eines Shopping-Centers mit bis zu 22.900 qm Verkaufsfläche im Bereich Innenstadt-Mitte grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken und wieder verstärkt Kaufkraft von außerhalb der Stadtgrenzen von Kiel an den Einzelhandelsstandort Kiel Innenstadt zu binden. Konzeptionell besteht aus Sicht der CIMA deshalb die Notwendigkeit den „Knochen“ mit den Magneten Sophienhof im Süden und Karstadt im Norden fortzuentwickeln. Dabei ist Folgendes zu berücksichtigen: die Fußgängerzone (Holstenstraße) ist aus Gutachtersicht für eine einheitliche „Shopping-Meile“ mit rd. 1,3 km derzeit zu lang, die durchschnittliche „Shopping-Distanz“ eines Konsumenten liegt in der Regel zwischen 500 und 700 Metern, das bedeutet, dass die Quartiere in der Innenstadt i. d. R. gezielt aufgesucht werden. Es ist aus Gutachtersicht deshalb notwendig die innenstädtischen Teilbereiche Süd, Mitte und Altstadt als eigenständige Quartiere mit eigenen Entwicklungspotenzialen festzulegen, das Quartier Mitte aufgrund der vergleichsweise geringen Verkaufsfläche funktional und gestalterisch zu stärken und die Steigerung der Attraktivität der nördlichen Innenstadt (Altstadt) möglichst durch die Umstrukturierung der bestehenden Verkaufsflächen (u. a. Karstadt, Leik) vorzunehmen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] Bezogen auf das Planvorhaben „Rathausgalerie“ sind die folgenden Aspekte hervorzuheben: Das Planvorhaben trägt dazu bei, die Positionierung des Standortes Kiel Innenstadt insbesondere bei Berücksichtigung der Konkurrenzorte Ostseepark in Raisdorf und CITTI-Park auf Kieler Stadtgebiet zu stärken. Das Planvorhaben bietet außerdem Potenzial, die bestehenden Branchenbzw. Versorgungslücken in der Innenstadt von Kiel zu schließen (Lebensmittel, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Ergänzungen im Bereich Bekleidung). Die städtebauliche Konzeption der Rathausgalerie bietet aus Sicht der CIMA Möglichkeiten, den Bereich der mittleren Holstenstraße (City-Mitte) aufzuwerten. Darüber hinaus besteht eine Anbindung an die bestehende städtebaulichfunktionale Struktur der Innenstadt. Die gesamte Innenstadtentwicklung, vor allem im Bereich Mitte und Altstadt, wird berücksichtigt. Dies wird vor allem durch die empfohlene Flächenreduzierung von 27.000 qm auf 22.500 bis 22.900 qm. Die Dimensionierung des Centers ist damit so gewählt, dass auch der Einzelhandel außerhalb des Centers über ausreichend Entwicklungspotenzial verfügt, um im Wettbewerb bestehen zu können. Dies zeigt sich insbesondere am Beispiel Sophienhof, der heute mit 49.000 qm über eine mehr als doppelt so große Verkaufsfläche wie die geplante Rathausgalerie verfügt. Schlussendlich sind in einer Chancen/ Risiken-Abwägung eher positive Effekte für die Innenstadt zu erwarten. Berücksichtigt wurden die folgenden Aspekte: o Auswirkungen auf die Fußgängerfrequenzen o Umsatzumverteilungen (Verdrängung) o Auswirkungen auf die Lagequalitäten 76 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass die städtebauliche Konzeption der Rathausgalerie positive Auswirkungen vor allem für den mittleren Bereich der Holstenstraße (City-Mitte) erwarten lässt. Dennoch sollte geprüft werden, durch welche Maßnahmen ein „fließender“ Übergang zwischen Center und „übriger Innenstadt“ erreicht werden kann. Zu empfehlen ist dabei aus Gutachtersicht vor allem an eine weitere gestalterische/ städtebauliche Öffnung des Centers. Dies bezieht sich insbesondere auf den Eingang Asmus-Bremer-Platz/ Holstenstraße. Außerdem ist eine Umgestaltung des Asmus-Bremer-Platzes zu empfehlen. In einer abschließenden Chancen-/ Risiken- Abwägung kommt die CIMA zu dem folgenden Ergebnis: Insbesondere für den südlichen und mittleren Bereich der Innenstadt sind aus Sicht der CIMA per Saldo (Verdrängung vs. zusätzliche Innenstadtkunden) positive Effekte zu erwarten. Lediglich im Altstadtbereich werden (ausgehend vom Ist-Zustand) zunächst die negativen Effekte überwiegen. Hier ist aus Sicht der CIMA eine attraktive Umstrukturierung der bestehenden Handelslagen und ggf. neuer Lagen zu prüfen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 77 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7 Innenstadtkonzept 7.1 Ziele für die Entwicklung der Kieler Innenstadt Einbindung privater Akteure Eigentümer/ Einzelhändler/ Dienstleistungsunternehmen … Um den Einzelhandel in der Kieler Innenstadt in eine positive Richtung weiter zu entwickeln, sollte sich an den folgenden Zielen orientiert werden: Erhalt/ Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion von Kiel Positionierung der Innenstadt zu den konkurrierenden Zentren innerhalb und außerhalb des Stadtgebietes Steigerung der Zentralität (140,3 %) durch Erhöhung der Kaufkraftbindung Sicherung/ Stärkung der Bedeutung der Innenstadt zzt. 27,4 % Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt: Ziel 30 bis 35 % Verkaufsflächenanteil Realisierung zusätzlicher Verkaufsflächen durch die Rathausgalerie: rechnerischer Anstieg auf 30,8 % Fortentwicklung des Knochen-Prinzips Festlegung der innenstädtischen Teilbereiche Süd, Mitte und Altstadt als eigenständige Quartiere mit eigenen Entwicklungspotenzialen unter dem Dach der gesamten Innenstadt gestalterische/ städtebauliche Aufwertungen an besonders bedeutenden Punkten, insbesondere dem Übergang der Quartiere Verbesserung Anbindung Förde an die Innenstadt Sicherung/ Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt Handel, Wohnen, Freizeit, Tourismus, Dienstleistungen, Gastronomie CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 78 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7.2 Maßnahmenkonzept für die Innenstadt insgesamt Heute wird eine Handelszentralität von 140,3 % erreicht, was ein guter Wert ist, der in den letzten Jahren sogar noch gesteigert werden konnte. Akuter Handlungsbedarf ist nicht vordergründig, da nur noch eine geringfügige Erhöhung der Zentralität möglich scheint. jedoch die Untersuchungsergebnisse zeigen, dass die Innenstadt von Kiel in der Vergangenheit absolut und relativ an Bedeutung verloren hat demgegenüber haben die unmittelbaren Konkurrenzorte (vor allem CITTI) an Bedeutung gewonnen andere Konkurrenzstandorte (Ostseepark) beeinflussen zusätzlich die Entwicklung der Innenstadt städtebaulich-funktionale Entwicklung der Kieler Innenstadt Länge der bestehenden Innenstadt: rd. 1,3 km Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsansiedlungen nur mit Anbindung an die bestehenden Handelslagen zu empfehlen Ost-West-Ausdehnung der Haupteinkaufslagen wird weiterhin schwierig zu realisieren sein o fußläufige Anbindung an die Förde nur in Teilbereichen möglich (Verkehrsbelastung/ Hafennutzung) o Ausdehnung der Einzelhandelsnutzung Richtung Osten/ Nordosten ohne Anbindung an die Hauptfrequenzbereiche nicht zu empfehlen Gestaltung Verbesserung der Anbindung der Quartiere untereinander Holstenplatz, Holstenbrücke/ Berliner Platz Neugestaltung Alter Markt Vermeidung weiterer innenstadtrelevanter Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Innenstadt Fokussierung der Entwicklung außerhalb der Zentren auf nicht- zentrenrelevante Sortimente Absicherung dieser Entwicklung durch ein kommunales Einzelhandelskonzept Entwicklung der Kieler Innenstadt durch die Rathausgalerie Steigerung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt von aktuell rd. 27,4 % auf 30,8 % durch Realisierung der Rathausgalerie (rechnerischer Wert ohne Berücksichtigung eventueller, neuer Leerstände) prognostizierte Steigerung der Handelszentralität durch die Rathausgalerie von aktuell 140,3 % auf rd. 143 % o Anstieg im Bereich Bekleidung/ Wäsche von aktuell 230,7 % auf dann rd. 236 % o Anstieg im Bereich Schuhe/ Lederwaren von aktuell 139,2 % auf dann rd. 147 % o Anstieg im Bereich Elektro/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ Neue Medien von aktuell 129,4 % auf dann rd. 142 % CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] empfohlene Gesamtverkaufsfläche von 22.900 qm für die Rathausgalerie lässt ausreichend Potenzial zur attraktiven Umstrukturierung des Altstadtbereiches offen 79 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 92: Profilschärfung der Quartiere durch quartiersspezifische Namen Stärkung der Quartiere durch gezielte Flächenentwicklung innerhalb der Quartiere Stärkung der Quartiere durch Stärkung der eigenen Profile und quartiersbezogenes Marketing o eigene Profile o quartiersbezogenes Marketing/ quartiersbezogene Initiativen (z.B. PACT) Stärkung der Quartiere durch Verbesserung der Anbindung untereinander und zur Förde ZIEL: Stärkung der Attraktivität der gesamten Innenstadt Umbenennung der Quartiere in Quartier Sophienblatt, Quartier Rathaus, Quartier Altstadt Prüfung weiterer Szenarien der Innenstadtentwicklung für das Quartier Altstadt, wo der immobilienwirtschaftliche Problemdruck heute sehr groß Ist (vgl. Kap. 8). Quelle: CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA GmbH 80 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7.3 Profile und Maßnahmen für die Teilbereiche der Innenstadt 7.3.1 Quartier Sophienblatt Abb. 94: Karte Quartier Sophienblatt mit 55.910 qm Verkaufsfläche größte Einzelhandelsbedeutung innerhalb der Innenstadt Sophienhof (inkl. Querpassage und Hölstentörn) bedeutender Einzelhandelsschwerpunkt (rd. 49.000 qm VKF) attraktive fußläufige Anbindung an die Förde und den Norwegenkai über die Hörnbrücke unzureichende fußläufige Anbindung an das Quartier Rathaus (Mitte) schwierige fußläufige Anbindung an den Bahnhof und über das Sophienblatt für den Handel unbedeutende Bereiche östlich des Sophienhof Quartier Sophienblatt 55.910 qm VKF Abb. 93: Sophienhof im Quartier Sophienblatt Quelle: Quelle: CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA GmbH Strategien/ Maßnahmen keine weitere Flächenausdehnung in diesem Quartier Verbesserung der Anbindung an das Quartier Rathaus (City-Mitte) (und Rathausgalerie) über den Holstenplatz (1. Priorität) Verbesserung der Anbindung Bahnhof/ Sophienblatt/ Übergang Hörnbrücke nur über Umgestaltung Sophienblatt möglich (2. Priorität) keine Ausweitung der Handelsfunktion im Bereich westlich des Sophienhof 81 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7.3.2 Quartier Rathaus Abb. 96: Karte Quartier Rathaus mit nur 23.500 qm Verkaufsfläche geringste Einzelhandelsbedeutung innerhalb der Innenstadt Einzelhandelsnutzung vor allem entlang der Holstenstraße Rathausgalerie (mit max. rd. 22.900 qm VKF) bietet Potenzial das Quartier Rathaus (City-Mitte) aufzuwerten unzureichende fußläufige Anbindung an das Quartier Sophienblatt (Süd) unattraktive Gestaltung Holstenplatz/ Andreas-Gayk-Straße unzureichende Anbindung an die Förde und die Altstadt über die Holstenbrücke und an die Förde im Bereich Holstenplatz Einzelhandelsrandlagen im Bereich Exerzierplatz von untergeordneter Bedeutung Abb. 95: Holstenplatz im Quartier Rathaus Quartier Rathaus 23.500 qm VKF Quelle: CIMA GmbH Strategien/ Maßnahmen Realisierung der Rathausgalerie Umgestaltung Holstenplatz inkl. Verbesserung der Anbindung zum Sophienhof und zum Neuen Rathaus Umgestaltung Andreas-Gayk-Straße (ggf. Rückbau, Umbau) Verbesserung Anbindung an die Altstadt und die Förde über Holstenbrücke (Schwedenkai/ Gebäude C & A) Quelle: CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 82 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7.3.3 Quartier Altstadt Abb. 98: Karte Quartier Altstadt mit 43.705 qm Verkaufsfläche bedeutende Einzelhandelsfunktion Hauptfrequenzbereich entlang der Holstenstraße/ Karstadt-Warenhaus mit Magnetfunktion attraktive altstädtische Bausubstanz/ kulturelle Einrichtungen im nordöstlichen Bereich Modernisierungs-, Umstrukturierungsbedarf beim Karstadt-Haus offensichtlich Center-Ideen: Leik/ Karstadt und Schlossstraße unzureichende fußläufige Anbindung an das Quartier Rathaus schwierige fußläufige Anbindung an die Förde vom Alter Markt aus unattraktive Gestaltung des Alter Markt und fehlende Anbindung an die Holstenstraße Abb. 97: Holstenstraße im Quartier Altstadt Quartier Altstadt 43.705 qm VKF Quelle: Quelle: CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA GmbH Strategien/ Maßnahmen Stärkung der bestehenden Hauptgeschäftslagen o keine Entwicklung weiterer Handelsflächen ohne Berücksichtigung der Anbindung an die Hauptgeschäftslagen Prüfung möglicher Center-Entwicklungen in der Altstadt (vgl. Kriterien auf der nächsten Seite) Verbesserung Anbindung an das Quartier Rathaus (Mitte) im Bereich Holstenbrücke Prüfung Anbindung Förde über Alter Markt Stärkung/ Ausbau der Kulturachse 83 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Kriterien für eine Center-Entwicklung in der Altstadt: Individuelle Bewertung möglicher Centerentwicklungen notwendig Karstadt/ Leik (Szenario 1 und 2) Schlossstraße (Szenario 3) Kriterien zur Bewertung möglicher großflächiger Einzelhandelsentwicklungen Dimensionierung: Berücksichtigung des Einzelhandelsbestands Berücksichtigung der geplanten Sortimentsstruktur: Orientierung der geplanten Nutzungsstruktur an den bestehenden Angeboten (Ergänzung des Angebotes, kein Ersatz!) Revitalisierung/ Neubau bestehender „Problemimmobilien“ (Karstadt/ Leik) Verbesserung der Lagestruktur innerhalb der Innenstadt (insbesondere des Quartiers Altstadt durch direkte Anbindung an die bestehenden Hauptgeschäftsbereiche) Bewertung Architektur/ Städtebau Möglichkeiten zur Verbindung: Quartier Altstadt - Förde Verknüpfung mit bestehenden kulturellen Einrichtungen CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 84 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 7.4 Zusammenfassung Weiterentwicklung des Knochens: Entwicklung der Quartiere Sophienblatt, Rathaus und Altstadt als eigenständige Quartiere einer attraktiven Innenstadt Realisierung der Rathausgalerie Prüfung: Umstrukturierung des Komplexes Karstadt/ Leik Realisierung großflächiger Einzelhandelsansiedlungen/ Umstrukturierungen nur unter Berücksichtigung der Anbindung an bestehende Hauptgeschäftslagen Große städtebauliche Aufgabe der Zukunft: Verbesserung der Anbindung der Quartiere untereinander, insbesondere Übergang Sophienhof/ Holstenplatz nach Möglichkeit: attraktive fußläufige Anbindung der Innenstadt an die Förde CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 85 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 8 Szenarien zur Innenstadtentwicklung Den Szenarien liegt die angenommene Realisierung der Rathausgalerie mit rd. 22.900 qm Verkaufsfläche zu Grunde. Im Folgenden hat uns die Stadtverwaltung folgende drei Szenarien zur Prüfung übergeben: Szenario 1: Aufwertung Karstadt/ Leik (flächenneutral, keine zusätzliche VKF) Szenario 2: Neuentwicklung Karstadt/ Leik einschließlich Baublock östlich der Eggerstedtstraße (plus 7.500 qm VKF) Szenario 3: Shopping-Center am Schloss (plus 30.000 qm Verkaufsfläche) CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 86 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 8.1 Szenario 1: Flächenneutrale Umstrukturierung des Karstadt/ Leik-Komplexes Abb. 100: Karte Entwicklungsfläche Szenario 1 zzt. rd. 21.500 qm VKF (inkl. Leik) erheblich höhere Flächenleistung durch attraktive Umgestaltung des Karstadt/ Leik-Komplexes im Rahmen eines Shopping-Centers möglich aufgrund der guten Anbindung an die Hauptgeschäftslage sind keine unverträglichen Verdrängungseffekte für den Bestand zu erwarten (überschlägig deutlich unter 7 %) im Gegenteil geht die CIMA davon aus, dass das Quartier Altstadt per Saldo von einer attraktiven Umgestaltung des Karstadt/ LeikKomplexes profitieren würde jedoch wird es nach Realisierung der Rathausgalerie nur bedingt gelingen, zusätzliche Kaufkraft von außerhalb der Stadtgrenzen nach Kiel zu ziehen, was zu erhöhten Verdrängungseffekten führen dürfte. Abb. 99: Ist-Situation: Eingang Leik Quelle: Quelle: CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] CIMA GmbH Szenariobewertung: Die CIMA geht davon aus, dass die Gesamthandelszentralität für Kiel von rd. 143 % nach Realisierung der Rathausgalerie auf knapp 144 % nach Umgestaltung des Karstadt-Leik-Komplexes (flächenneutral) steigen würde. Dabei ist ein centerspezifischer Umsatzzuwachs unterstellt worden. Auswirkungen auf die Handelszentralität durchschnittlich je nach Sortimentszusammensetzung: o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Bekleidung/ Wäsche von 236 % auf rd. 239 % o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Schuhe/ Lederwaren von 147 % auf 150 % 87 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 8.2 Szenario 2: Neuentwicklung Karstadt/ Leik einschließlich des Baublocks östlich der Eggerstedtstraße Abb. 102: Karte Entwicklungsfläche Szenario 2 zzt. rd. 21.500 qm VKF (inkl. Leik), plus 7.500 qm neue Verkaufsfläche erheblich höhere Flächenleistung durch attraktive Umgestaltung des Karstadt/ Leik-Komplexes im Rahmen eines Shopping-Centers möglich Aufgrund der guten Anbindung an die Hauptgeschäftslage sind nicht zwangsläufig unverträgliche Verdrängungseffekte für den Bestand zu erwarten. Überschlägig geht die CIMA dennoch von Verdrängungsquoten aus, die zwischen 7 und 10 % liegen dürften und somit abwägungsrelevant sind. Aus Gutachtersicht bedarf es zur genauen Abwägung jedoch einer detaillierten (auf den Einzelfall bezogenen) Untersuchung. Im Gegenteil geht die CIMA auch bei Szenario 2 davon aus, dass das Quartier Altstadt-Mitte per Saldo von einer attraktiven Umgestaltung des Karstadt/ Leik-Komplexes profitieren würde. Abb. 101: Entwicklungsfläche – Sicht vom Bootshafen am Berliner Platz Quelle: CIMA GmbH Szenariobewertung: Die CIMA geht davon aus, dass die Gesamthandelszentralität für Kiel von rd. 143 % nach Realisierung der Rathausgalerie auf über 144 % nach Umgestaltung des Karstadt-Leik-Komplexes (plus 7.500 qm VKF) steigen würde durchschnittlich je nach Sortimentszusammensetzung: o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Bekleidung/ Wäsche von 236 % auf rd. 240 % o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Schuhe/ Lederwaren von 147 % auf 152 % Quelle: CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 88 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 8.3 Szenario 3: Shopping-Center am Schloss (plus 30.000 qm Verkaufsfläche) zzt. keine vergleichbaren Einzelhandelsbetriebe auf dem Planungsareal Aufgrund der unzureichenden Anbindung an die Hauptgeschäftslage sind zunächst keine positiven Effekte für die übrigen Betriebe in der Innenstadt zu erwarten. Hohe Verdrängungsquoten (insbesondere auch kumulativ vor dem Hintergrund der Neuplanung der Rathausgalerie) sind nicht auszuschließen. Überschlägig geht die CIMA von Verdrängungsquoten von teilweise deutlich über 10 % aus. Um genauere Aussagen treffen zu können, bedarf es jedoch einer auf den spezifischen Fall bezogenen Verträglichkeitsuntersuchung. Aus Sicht der CIMA kann es jedoch auch gelingen (Bsp. Braunschweig), bei Realisierung eines attraktiven Shopping-Centers mit überregionaler Bedeutung und thematischer Ausrichtung (z.B. Thema Kreuzfahrer, Skandinavien) und zusätzlicher attraktiver Anbindung an die Hauptgeschäftslage, positive Effekte für die gesamte Innenstadt zu initiieren. Hierzu gehören unbedingt auch marktgebietserweiternde Effekte. Hierzu bedarf es jedoch einer überzeugenden Konzeption und einer auf den Einzelfall bezogenen Verträglichkeitsuntersuchung. Abb. 103: Entwicklungsfläche – Bereich Schlossstraße Quelle: Abb. 104: Karte Entwicklungsfläche Szenario 3 Quelle: CIMA GmbH Szenariobewertung: Die CIMA geht davon aus, dass die Gesamthandelszentralität für Kiel von rd. 143 % nach Realisierung der Rathausgalerie auf gut 145 % nach Realisierung eines Shopping-Centers an der Schlossstraße steigen würde. durchschnittlich je nach Sortimentszusammensetzung: o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Bekleidung/ Wäsche von 236 % auf rd. 241 % o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Schuhe/ Lederwaren von 147 % auf 155 % CIMA GmbH CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 89 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel 8.4 Fazit Szenario 1 und 2 sind mit Priorität voranzutreiben je nach Konzeption sind aus Sicht der CIMA beide Entwicklungsvarianten möglich Um genauere, auch vergleichende Aussagen zu treffen, bedarf es jedoch einer auf die detaillierten Konzeptionen abgestimmten Untersuchung. Hierbei geht es insbesondere darum, einen prüffähigen Branchenmix vorgelegt zu bekommen. Bei der Realisierung eines Shopping-Centers im Bereich Schloss mit rd. 30.000 qm zusätzlicher Verkaufsfläche (Szenario 3) besteht aus Sicht der CIMA die Gefahr hoher innerstädtischer Verdrängungsquoten (Umsatzumverteilung). Wenn es jedoch gelingt ein regional so bedeutendes Center am Schloss zu etablieren, das vor allem Kaufkraft über die Stadtgrenzen hinaus bindet und ein Thema platziert sowie zudem eine attraktive Anbindung (städtebaulich und funktional) an den Bestand gelingt, besteht aus Sicht der CIMA die Möglichkeit, dass sich die Umsatzumverteilung am Standort Innenstadt reduziert (Verdrängung. Dazu bedarf es jedoch eines Konzepts, das sich deutlich marktgebietserweiternd auswirkt. Um dies zu prüfen, ist aus Sicht der CIMA eine auf den Einzelfall bezogene Untersuchung (analog Rathausgalerie) notwendig. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 90 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Methodik Die Analyse des Einzelhandels in der Stadt Kiel wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Abb. 105: Die 33 CIMA-Branchen kurzfristig 9 Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen in der Stadt Kiel Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe („im engeren Sinne“) und Leerstände Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, „Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungssituation Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und regionale Anpassung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren) und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) langfristig mittelfristig Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel: Quelle: CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 1 2 3 4 32 33 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 5 Lebensmittel Reformwaren Apotheken Drogerien, Parfümerien Schnittblumen Kioske Oberbekleidung Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Sportartikel Schuhe Sanitätshäuser Bücher Schreibwaren Spielwaren Zoobedarf Möbel Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Farben, Lacke, Tapeten Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Foto Optik Uhren, Schmuck Lederwaren Musikinstrumente, Musikalien Fahrräder Kfz-Zubehör Büromaschinen, -einrichtung, PC Babybedarf Blumen, Pflanzen CIMA GmbH 2008 91 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Abb. 106: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Supermarkt Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender NonFood-Anteil. Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 und 900 m² Verkaufsfläche, zunehmend zwischen 1.000 und 1.400 m². Ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem LebensmittelDiscounter, meist zusammen über 8.000 m² Verkaufsfläche, periphere Lage, hohe Anzahl an Stellplätzen. SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Stellplätzen. Warenhaus In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Kaufhaus In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an eigenen Stellplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und gemeinschaftliche Werbung. Quelle: CIMA GmbH 2008 Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 92 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Methodik und unter Berücksichtigung der folgenden Quellen: Aktuelle Einwohnerzahl Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %) Ausgabesatz im Einzelhandel Pro-Kopf-Ausgaben in €/Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2007) Periodischer Bedarf: 2.843 € /Einwohner p. a. Aperiodischer Bedarf: 2.454 € /Einwohner p. a. Ausgabesatz gesamt: 5.297 € /Einwohner p. a. Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage erfolgt mittels der Handelszentralität. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €) zum Nachfragepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt und in % ausgedrückt. Umsatz / Nachfrage *100 = Handelszentralität Die Handelszentralität wird für die Gesamtstadt, die Sammelbranchen und den periodischen / aperiodischen Bedarf ausgewiesen. Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. € ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte und z.B. in den Versand ab. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 93 Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel Folgende Kennzahlen werden weiterhin ausgewiesen: Versorgungsgrad/Flächendichte Wird in Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) dargestellt. Der Bundesdurchschnitt beträgt hier 1,4 qm VK je Einwohner Flächenproduktivität Umsatz je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.) dargestellt in Euro je qm Kaufkraftstromanalyse Nachfragepotenzial abzüglich Kaufkraftabflüsse zuzüglich Kaufkraftzuflüsse ergibt Umsatz im EH dargestellt in Mio. Euro Kaufkraftsaldo Saldo aus Abflüssen und Zuflüssen in Mio. Euro, dargestellt über alle Branchen und ausgewählte Einzelbranchen. CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 94